房地产政策金融精选(九篇)

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第1篇：房地产政策金融范文

一、房地产业与金融业的内在联系

房地产业与金融业之间存在着一种相互依存、相互支持、相互促进和共同发展的内在联系，这种联系将随着各自的发展而愈发密切。

（一） 房地产资金具有垫付量大和周转期长的特性。在货币信用经济条件下，房地产行业的活动一般都是利用金融杠杆来融入资金而得以顺利进行的。发行股票与债券是一种复杂的金融活动，不仅需要良好的信誉，而且需要较高的金融技术。因此，在国民经济各产业中，像房地产业这样从生产、流通到消费，对金融如此依赖的是比较少的。

（二） 由于房地产资金运动空间固定和具有较强的自然增值性，加上房地产本身就成为很好的抵押物和投资对象。金融机构从贷款安全考虑，乐于发放以房地产作为抵押的贷款，借以使自己的货币资产得到保值和增值。

（三）房地产金融系统是金融市场的独立存在。在当今世界许多国家都有大量的各种类型不同的房地产金融组织，都有房地产抵押市场及不动产抵押市场，实际上这就是房地产金融市场，房地产抵押市场已成为资本市场的主要组成部分。

二、2007年以来我国房地产行业的发展形势

（一）2007年住宅投资将会继续保持20% 以上的过快增长

1.在高利润的引诱下，社会资金追求房地产投资和消费的热情不减，许多企业和个人将盈余不断地投入到房地产。随着股票市场的资金回流，大量获利资金流入房地产市场。资金将继续支持房地产的高投资。

2.一些房地产的宏观调控政策是长期性政策，短期内仍难对住宅需求和供给的高增长产生明显抑制作用，如90平方米占70%的政策在操作执行上滞后或有难度，需要一个过程。还有就是地方政府为了支持房地产的持续繁荣，要采取各种变通的措施鼓励房地产发展。

3.宏观调控对非房地产领域投资越有效，比如对股票市场的调控越有效，房地产便越有吸引力，因为许多行业投资受抑制时，新增资金会更倾向于流入房地产市场。

4.2006年以来，人民币升值预期的上升，也明显地刺激了房地产的投资和消费。

当然， 由于2007 年股市的繁荣仍是可预期的，所以股票市场会对社会游资产生明显的分流作用。

（二）房价将继续保持过快增长

北京、青岛，上海等沿海大城市房价将继续保持过快增长。

1.2007 年围绕着奥运会的题材，相关房地产的炒作还将继续。

2.房地产调控政策一直未伤及“过度投机炒作”的肋骨。抑制住宅需求增长的政策如从严征收营业税、征收住宅收入所得税等，这些政策实施的结果是将税负转嫁到下家，对炒房者没有影响，结果不是抑制了房价，反而是抬高了房价。此外，上海通过财务公司短期融资的方法，成功突破了贷款买房不得参与二手房交易的法规壁垒，使上海房价持续上扬。

3.在人民币升值预期上升及炒房高收益的影响下，海外华人资金及其他外资继续加快向中国房地产的流入。随着各地经济适用房的适度增加和“90平方米70% 政策”的逐步落实会增加大量的经济型住房供给量，会对房地产过快增长产生一定的抑制作用，但作用有限。

（三）普通居民对住宅需求的增长将会进一步放慢

房地产过热主要是因为投机需求快速增长，使住宅需求被过度放大。2001 -2005 年全国商品住宅平均销售价格年均增长9.9%，2001-2005 年间城镇居民可支配收入年均增长也是9.9%，如果单套住宅面积不变，房价收入比并没有上升，然而，单套住宅面积最近几年大幅增加。2004年全国住宅套面积平均为135 平方米，而90年代单套住宅面积不过80-90 平方米，即由于户型面积明显扩大，导致房价收入比显著上升。2005年全国单套住宅面积超过140平方米，房价收入比为12.6 倍，比2001年的房价收入比为9.5 倍，短短四年房价收入比提高了3.1。

如此高的房价收入比下，房市的火爆主要是靠投机需求的增长和一些被动需求的增加，普通居民对住宅需求增长的压力会越来越大，自去年住宅需求的调整就已经开始，只是由于房价在继续大幅增长，从住宅销售额看需求增长掩盖了实际住宅需求（住宅销售面积增长）的放慢。现在主要是靠投机需求的支撑。随着供给的不断释放、高房价的继续，需求增长将会受到越来越明显的抑制。2007年因普通居民对住宅需求的继续放慢，使得全部住宅需求增长将进一步回落，估计住宅销售面积增长不到10%。

三、现阶段房地产金融存在的风险

（一）房地产对银行金融业的依赖程度过大。据调查，房地产开发企业项目投入资金中约20％―30％是银行贷款；建筑公司往往要垫付该总投入30％―40％的资金，这部分资金也多是向银行贷款；此外，消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，至少一半以上的购房者申请了个人住房贷款。由此可知，房地产项目中60％的资金来自于银行。然而，从2007年开始，政策面对流动性的调控是明显的，银行利率的不断升高，给房地产投资带来了巨大的资金压力。

（二）政策风险。正因为房地产业是国民经济的先头产业，经济发展过热，首先便表现为固定资产投资，因此，房地产业成为国家宏观调控的重点。而每当国家实施宏观调控政策，一些房地产开发企业便被吊销资格或倒闭、破产，项目被停工或整顿，房地产业也就相应出现回落，连带受损，出现房地产金融风险。

（三）房产企业自身的经营风险

1.房产企业进行房地产信贷时决策失误而导致的风险，主要表现在：是否贷款、贷款多少、什么时间贷、用什么方式贷等决策上的失误而造成风险和房地产企业对金融业务还没有形成规范化的决策规程，特别是对项目的可行性论证不够严密和全面、对项目的潜在风险认识和准备不足。以至于在房产开发经营过程中出现资金流的断裂，造成不必要的损失甚至由于无力还贷而造成的风险。

2.房地产开发企业因经营不善而导致的银行信贷风险。房地产开发从获得土地、前期开发、项目投标、投资、施工、验收到销售，涉及部门环节多，周期长，期间的风险可来自筹资方式、地段选择、设计定位、项目组织、施工质量、材料及总体估算、行政干预等各个环节，而一旦某一个环节出现风险，则整个项目的风险就会产生连锁反应。

（四）变现风险。现在房地产开发企业的贷款一般采取以房地产做抵押的方式进行，当房地产开发公司经营不良或破产时，理论上可以其做抵押的房地产作为偿还贷款的资产。但是房地产本身就存在变现性较差的特点，而且在变现过程中手续繁多，特别是当房地产企业经营不良时，往往也正是本区域房地产业不景气的时候。因此，也往往会产生连锁风险，危及整个建筑行业及相关产业。

（五）法律风险。至今尚未有一部完善的法规对房地产运作过程以及房地产企业行为等作出规范，也没有更为直接细致的相关法律来对房产业的土地出让、银行贷款、保证金率、抵押登记、抵押房产处置、风险控制等做出约束和规范。如对划拨土地抵押问题和个人住房按揭贷款问题等等，国家也在不断探索和调整之中。随着国家对房地产行业法规的不断深化、细化，很多以前的方式方法可能行不通，或者发生了变化，从而造成风险。

四、房地产企业对金融主要风险的防范对策

目前，随着房地产市场的规范，我国银行房地产资产比重肯定会提高。我国房地产信贷资产已占全部银行信贷的17.6%以上，同时房产企业的资金60%以上来自贷款，加之宏观经济政策对房地产业的调控，房地产经营的金融风险有大增的趋势。企业应从以下几个方面来防范金融风险：

（一）高度重视房地产金融风险及其危害性，增强防范金融风险的意识。企业要密切注意政府有关房产金融业政策的发展动态，加强金融市场分析与调研，适时调整房地产业务的经营方向与策略；要认真进行开发项目的可行性评估，对市场需求有准确的了解，对风险较大的开发项目要谨慎进入，对目前出现的房地产热要保持清醒的认识；要积极了解认真领会政府有关房地产金融的政策和规定，从加强房地产自身经营入手，认真研究相应对策，让房地产开发业务步入良性经营运行的轨道。

（二）打破单一融资渠道，广泛拓展融资渠道。目前国内房地产开发和个人购房的资金主要来源于银行融资方式，应大力拓宽房地产间接融资渠道，实现资金来源多元化，以分散日趋严重的房地产信贷风险。

（三）建立完善的财务管理制度。房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业，控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。因此，必须完善财务核算体系，建立管理会计系统，建立全面预算管理体系，完善资金管理系统。具体说来，需要做到以下几个方面：

1.根据管理需求重新设计和调整会计单据

目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小，难以提供管理控制所必需的信息，因而应进行重新设计，将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中，通过单据及时记录经济业务的重要内容，为管理者提供审批依据和决策支持，也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。

2．设立责任中心

房地产企业按照管理目标，根据各组织单元承担的职责，将其分别确定为成本中心和利润中心，按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准，并通过绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况，进而能够对其业绩进行客观评价。

3．全面预算模式

根据房地产企业特点，可以采用以项目预算与资金预算为基础的年度责任预算管理模式。房地产企业在确定各层次责任中心的基础上，将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心通过建立责任中心预算报表体系，及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈，以此实现预算执行的跟踪与控制。

（四）不断调整和优化房地产贷款结构。企业应专设部门对住房开发贷款，土地储备贷款、商用房开发贷款等实行严格的分类管理。对于开发项目的潜在开发风险认真分析研究。积极拓展各种融资渠道和合作伙伴，降低自身的资金运作风险。同时，要进一步优化房地产贷款区域结构和客户结构。在潜在客户的选择上要认真分析，充分在开发策划期间就要对销售情况进行预测，对资金回收流量有一个比较准确的预测。

（五）加强银行业务的关注，建立以风险控制为中心的业务监管机制。首先，要建立起比较系统的房地产行业风险监控、评价、分析机制及报告制度。其次，要定期或不定期地对房地产市场进行调查，及时了解与行业相关的信息。如果发现了可能影响房产经营的政策变化、土地政策调政、市场动向、市政建设、城市发展战略动向，应该及时地加以分析，适时调整自己的发展战略。

（六）建立健全与房地产经营相关的法律法规体系。企业必须确定房地产经营的法律意识，积极学习各法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的法律条例，用法规的方式约束规范企业自身与银行的金融行为。要重视政府的监督职能，主动配合政府在房地产市场中的宏观调控职能，以更加积极的姿态维护企业自身和国家的利益。

第2篇：房地产政策金融范文

目前，我国房地产开发资金来源主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。1998年以来，国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低，且呈不断回落态势；房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款，房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。

就商业性金融支持体系而言，自1998年，我国房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率，年均增长率为20.09%，高于同期全部金融机构贷款余额年均增长率（12.71%）7.38个百分点。2004年后，房地产开发贷款和住房消费信贷增长率均呈下降态势，与2003年相比，2004年房地产开发贷款增长率下降了32个百分点，住房消费信贷增长率下降了7.29个百分点。

我国政策性住房信贷主要指对个人的住房公积金贷款。截至2004年底，全国建立住房公积金职工人数为6158万人，仅占在岗职工总数的58.2%；累计向433万人发放了住房公积金贷款，仅占建立住房公积金职工总数的7％，比例明显过小；全国住房公积金缴存总额中用于个人住房贷款和购买国债的资金仅为56.1％，沉淀资金闲置的比例为42.6％。公积金大量处于闲置状态，对中低收入家庭购房的支持力度有待进一步提高。

二、我国房地产金融市场尚未构成多元的支持体系和风险分担体系

我国房地产融资渠道单一，信托、上市、债券、基金等融资渠道发展缓慢。商业银行支撑着房地产业的资金需求，而房地产信托规模小，功能单一，股权融资和债券融资缺乏，住房抵押贷款证券化刚刚起步，房地产产业基金等金融产品还在探索阶段。

房地产金融市场上专业化的房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位问题严重，资产评估、信用评估、金融担保、法律咨询等专业化中介服务机构发展薄弱，缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系。目前房地产金融市场以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来。一级市场体系中虽已包括商业银行、住房储蓄银行、非银行金融机构、住房公积金中心等机构，但仍以商业银行为主，其它机构发展并不充分或仅处于起步阶段，没能构成多元的支持体系和风险分担体系。

三、我国房地产金融风险仍处于合理的范围，但供需层面的两个误读影响着对它的客观评价

（一）整体上考察，我国的房地产金融风险仍处于合理的范围

房地产业中的金融风险主要来源于三个环节：购房者环节、房地产开发企业环节和为房地产业提供贷款的金融机构环节。

购房者环节引致的金融风险并不大。世界发展指标显示处于1000―1999美元的家庭收入组别内，房价收入比中位数为6.9，平均数为9.7。我国城镇居民2003和2004年的家庭人均可支配收入为1023.2美元和1137.9美元，大致处于1000―1999美元的组别。全国房价收入比2003年平均值为3.26，2004年为3.41；各主要城市的房价收入比2003年平均值为3.89，2004年为4.26，都低于9.7的国际水平。同时，尽管我国个人住房信贷增长迅速，但目前占GDP比率仅为11.7%，也远低于美、英、德、法四国。

判断房地产企业环节引致的金融风险我们使用三个指标：自有资金比、资产负债率和流动比率。目前我国房地产企业自有资金比例有了很大提高，高于中国人民银行30%的标准。房地产企业整体资产负债率较高，基本维持在75%左右，但上市公司指标适中，房地产上市公司10强的资产负债率为55―58%，流动比率在1.5―1.9之间，略低于经验值2。与成熟国家的房地产上市公司比较，我国上市公司十强资产负债率低于日本，与美国相当，高于欧洲和香港。就整体房地产企业而言，存在着一定的金融风险，但这种风险更多是由于缺乏改善企业融资渠道的制度而导致的。

金融机构环节风险的大小主要表现在向房地产业中投放的贷款数量和质量。2004年，房地产贷款余额占银行业全部贷款余额的13.42％，远远低于30―50%的国际经验值。2004年美国房地产贷款已占到52%，成为商业银行的第一大信贷，而我国七家银行（包括中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、招商银行、浦东发展银行和民生银行）房地产业贷款占银行全部贷款的比例平均为19.62%，个人住房贷款为11.95%，开发企业贷款为7.67%，银行信贷资金中对房地产贷款比例较低。目前，我国房地产贷款不良率4.5―4.6%，远低于全部贷款的不良比率13.69%，房地产信贷已成为银行业的优质资产。

外资进入中国房地产的数量还不大，而且直接投资比重高，人民币升值不会导致全国房地产风险的增加，但在局部地区局部业态存在着一定的由外资引发的金融风险。

（二）供需层面的两个误读影响着对房地产金融风险的客观评价

整体上考察，我国的房地产金融风险并不高，但社会上却对此有着较大的误解，而这种误解也影响着房地产金融政策。中国房地产业的迅速发展一直受益于房地产金融的积极支持，但2003年后，金融支持的力度却有所减弱。我们认为供需层面的两个误读影响着对房地产金融风险的客观评价，进而影响了房地产金融支持的力度。

1．供给层面：对房地产开发信贷的误读

现在社会上普遍将固定资产统计中“房地产（业）开发投资”增长速度误认为是全社会房地产投资增长速度；并认为这个“超常规”增长速度造成了全社会投资过热。事实上，大量房地产投资“淹没”在各行和各业的基本建设投资、更新改造投资、城镇集体投资以及城乡个人投资统计中，容易为人忘记或忽略。1998―2003年，我国城镇住宅投资年均（名义）增长速度为13.1%（低于全社会固定资产投资（名义）增长速度）；而其中的“房地产开发”住宅投资（名义）年均增长速度为26.6%。房地产投资的"超常规"增长源自其对传统住宅建设方式的替代，即以市场化、产业化的生产方式，替代业主（机关、工商企业、个人）自建的方式，而房地产开发信贷的高速增长也正是对这种市场化产业化方式的积极支持。

2．需求层面：对个人房地产信贷的误读

从制度层面看，我国从1998年开始取消原先的单位福利房，实行住房商品化。这样，居民通过个人按揭贷款进行住房的商品化购置，因此这种住房贷款的快速增长是原有住房潜在需求在银行信贷支持下的短期剧烈释放；其次，从经济层面分析，我国经济的高速增长不仅提高了当期的开支，更重要的是增加了居民未来收入增长的预期，这种预期造成了居民住房信贷的快速增长。

综上所述，应该客观评价房地产金融风险，保持持续稳定的金融支持力度，通过制度建设，防范金融风险。在制度建设方面，需要树立审慎监管理念，加强政策的稳定性，拓宽房地产业的融资渠道；加快商业银行改革，增强抵御风险的能力；加快以住房抵押为支撑的住宅金融市场的建设，完善住宅融资保险和担保体系的建立；健全统一的房地产金融风险防范的法律框架，厘清政府与市场的界限，防止道德风险条件下金融风险的积累。

四、我国房地产金融发展空间巨大，商业银行信贷长期内仍将是房地产融资的主要工具

我国房地产金融发展空间巨大。居民的住宅消费需求和建设小康社会的目标必然导致稳定的高住宅投资，从而构成房地产金融增长的坚实基础，其中房地产信贷增长空间大，持续时间长；而伴随着房地产资产的增加和金融深化的加速，我国住宅证券金融的发展潜力亦十分广阔，产品将日益丰富。

我国房地产金融结构的发展是不平衡的。由于我国的金融体系更接近于主银行制度，伴随着金融深化的进程，尽管房地产证券金融会得到迅猛的发展，但仍然难以取代信贷金融的主导地位。即使在资本市场非常发达的美国，房地产贷款40年增长了88倍，成为商业银行的第一大信贷资产，占到2004年总贷款的52%。因此，未来相当长一段时间内，尽管商业银行信贷在房地产融资中的份额可能会有所下降，但仍将是房地产融资的主要工具，银行信贷份额的下降将取决于证券化金融工具大力发展的替代，而非自身发展的减码。未来日益发展的证券化金融工具将成为房地产融资的有益补充，大大丰富和完善房地产融资的渠道和手段。

五、长期稳定的金融支持政策是实现我国小康目标、改善人民居住水平、培育支柱产业必须的保障

与各国住宅市场发展相对应，各国住宅金融的演化都有明显的阶段性。在增加住房数量和提高住房质量并存发展的阶段，融资体系的特征表现为政府由直接提供住房转变为参与住宅金融市场，形成以国有金融机构为主体的住宅金融体系，目的是提高住房建设的融资能力和消费的支付能力。

因此，提高住房建设融资能力和消费支付能力的住房金融政策应当成为在较长时期内的基本方针。经过20多年的改革开放和城镇住宅建设的快速发展，我国人均居住面积得到较快提高，城镇居民在总体上告别了住房严重短缺的时代，从数量型发展阶段进入了增量与质量并重发展的阶段。但2003年我国人均GDP1090美元，城镇居民人均住宅建筑面积仅23.7平方米（折算为使用面积仅17.8平方米，2004年达到18.4平米），恩格尔系数37.7，表明我国目前仅处于增量与质量并重发展阶段的初期。发达国家这一阶段的发展一般都持续了20年以上，中国作为发展中的转轨大国，这个阶段将会远远超过日本、德国等人口和地域小国，甚至会长达数十年之久，因此以提高住房建设融资能力和消费支付能力为目的的住房金融政策也应当持续数十年之久。

第3篇：房地产政策金融范文

【关键词】房地产 金融市场 问题探讨

一、我国政策对房地产金融市场的影响

从2004年10月中国人民银行将金融机构的存贷款基准利率提升之后，房地产金融市场也因此受到了影响。为了平衡发展，中央银行对商业银行在住房贷款方面的政策也作了适当的调整，同时各个部门也积极制定出了相关的规定。如以往商业银行给客户提供住房贷款业务的期限为三十年，现已减少到二十年；购买的房子在两年之内就要转让的要收取售房总金额的0.05比例的营业税；以往客户要申请购房的贷款最高限额是0.8，现已减少到0.7。中央银行一系列货币政策出台后不久，杭州、上海、徐州等城市房地产的发展就受到了影响，不仅开发面积增长率有所下降，房屋价格也有所降低，这也为房地产金融市场走向规范化提供了平台。

利率，实际上就是指资金的价格，是资金供求情况的一种体现，在金融领域和经济领域都占有核心地位。利率发生变化首先影响的就是货币的供给和需求，接着影响商品市场，最终对整个市场经济的运作造成影响。利率提升货币的供给量也就增加，需求量减少，也就降低了商品市场的需求。就居民来说，利率提升产生的一系列影响可以降低自身消费，同时，储蓄的资金也会有所增加。另外，利率提升也会对居民的股票、房屋、土地等价格造成影响，降低居民的投资收入，制约居民的投资需求。就企业来说，利率的高低对自身的投资规模也有影响。在货币供给量保持不变的基础上，利率提升就表示资金的价格也提升，企业自身的融资成本也就增加了。利率的提升还会促使原材料成本增加、工资增加。如果市场上资金的价格没有响应的提升，那么企业的利润就会受到影响，投资规模自然也就受到制约，市场给企业的供给量也就会相应减少。这样低效率的企业就无法在竞争激烈的市场上立足，最后被淘汰，促进行业整体的效率提升。此外，利率的提升也就表示紧缩性货币政策的实施，商业银行也就会收紧银根，控制甚至是缩小信贷资金的规模，进而提升供需两方的融资难度，有效制约投资跟需求。

二、对我国房地产金融市场的政策建议

（一）调控住房贷款结构跟规模，抑制货币供给量增长过快

货币供给量的增加过快，就会使得住房贷款增加，进而房地产开发的投资跟投机需求也就会增加。尤其是住房贷款相关标准的降低，更会使得投机需求增加，导致房地产价格持续上涨。所以，监管部门必须要严格控制住房贷款的结构跟规模，适当制约房地产投机需求的增加，提升住房贷款的水准。这样一是可以制约房地产金融市场的快速发展，二是可以减少贷款的风险。

（二）创建并完善房地产金融市场的预警跟统计指标系统，指引金融机构的信贷走向，促进信贷资金的平衡发展

强化并落实房地产信息处理、统计、公开等制度，创建并完善科学的、合理的预警和检测系统。一是，定期将各自地区商品房的开发、投资、施工、竣工、空置、销售等情况公布出来，增加房地产相关信息的透明度，给开发商提供有效的投资信息，指引开发商投资有发展潜力的商品房。二是借助对相关信息的披露、问题的分析以及政策的解读，避免消费者盲目的跟风投资，强化消费者的风险意识，保证房地产金融市场的健康、稳定发展。

（三）改善投资环境，探索并拓展投资渠道

当前，很多资本都被卷进了投机市场，民间资本也有大量外逃现象，这都是因为投资渠道受阻，投资经济收入低下的原因。因此，当前的投资环境需要进行改善。为此，政府应该侧重改善投资环境、强化公共服务、调控市场秩序等方面的政策，减少甚至是避免政府跟居民争夺投资利益的情况，创造更多的投资机会。大力支持债券市场、股票市场等的发展，借助增加相关信息的披露量和透明度、约束上市企业及证券商的行为准则、给中小投资者的正当权益提供保障等方式，让社会广大投资者将目光重新放到其他的投资领域上，增加投资渠道，进而分散房地产金融市场过多的投机资金，降低房地产金融市场的调控压力。

（四）取消房屋预售制度

取消房屋预售制度，只进行现房销售，这样会使房地产企业承担的风险跟责任都增加。当房地产企业只能进行现房销售时，就不能够再借助预先售房收取购房款或是跟购房者跟银行的按揭贷款，必须自己筹集更多的资金进行楼盘的建设以及配套，最终使得自身的资金成本增加。此外，进行现房销售，可以有效制约房地产投机。现房销售的炒房成本资金要高出期房很多，也就将房地产投机者的成本金额提升了，可以有效制约房地产投机。也就是说，取消房屋预售制度，实行现房销售可以转变房地产企业过去的开发形式，对房地产开发商拥有的资金要求也会很高，可以促进房地产金融市场的优胜劣汰，保证房地产金融市场健康、稳定、长远发展。

总之，国家出台的货币紧缩性政策对房地产的短期是有一定的影响，但从房地产的长远、稳定、健康发展来说是有利的。

参考文献

第4篇：房地产政策金融范文

关键词：房地产行业；金融风险；对策

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）10-0-01

现代房地产研究学家普遍认为，在房地产行业中金融就是实现房地产行业的资金融通，其中房地产金融的重要组成部分也就是融资，房地产的融资包含的内容很多，因为门类的繁多，衍生出的房地产保险、房地产典当以及房地产证券等，目前还没有形成真正的风险评估系统。那么下面本文就对我国房地产行业中存在的金融风险及其对策进行分析。

一、我国房地产行业中的金融风险

其中在房地产行业金融中，包括了房产金融以及地产金融，两者均是对房地产资金融通进行研究的重要内容。房地产金融包括吸收房地产业存款，开办住房储蓄等等一系列金融市场行为，其本身也都具有一定的规律性。目前我国金融体制正在不断的进行改革，同样在房地产行业金融体制也在逐渐的进行革新。

现今我国房地产行业金融事业仍然处于初级阶段，房地产金融体系还不完善。因为相应机制的不健全性，使得政府对房地产市场的调控仍然处于不成熟阶段，而防范系统的风险难度就愈加大了。

房地产金融风险，是由于在实施一系列的房地产金融活动中，遭遇到可预知却不可抗拒的风险因素，或者本就是不可抗拒的因素。房地产金融交易活动中，因为各种渠道引发的资金回笼困难风险，概括起来可以分为四个方面，即：政策风险、决策风险、自然风险和财务风险。

国家地产法律法规的不健全性，是房地产金融事业发展的最大障碍。尽管国家制定了一系列政策和行政法律法规，但法律法规中的漏洞，对于金融违法和犯罪，仍然没有合理且有意义的政策法律法规依据。因为政策的弊端，助长了金融犯罪活动，滋生了许多金融事端。

自然条件影响下，金融市场的不稳定性，涉及的法律和社会问题，使得房地产金融同样被殃及。房地产事业的飞速发展，房地产竞争的激烈，使得房地产行业金融发展过程中，其交易市场具有一定的复杂性，并且在逐渐加大。房地产金融中，因为经营行为的不理性及商业银行的风险预警能力和风险管理的能力，都在无形中增加了金融房地产的风险。

房地产金融行业中，融资是保障其资金有效安全运行的最重要途径。融资的来源使得资本市场的发育，仍然处于较低的程度。利润的诱惑，使得企业在涉足房地产市场时，将利润作为其追逐目标，然而，能够实现融资的企业数量极少。房地产金融事业全程依赖于银行贷款，使得房地产开发中意外情况下，银行承受其压力幅度增大，资金回笼都成为主要难题。

二、我国房地产行业中金融风险的解决对策

为了解决房产金融业中融资的困难问题，我们可以将资金存入房产银行，通过抵押变现，避免了交易带来的风险，对于风险理财能在极短的时间内消减其融资的压力。

国家政策的扶持力度，能够更大程度上为消减金融风险提供约束机制。为了形成规范化和完善化管理，对于房地产金融业的发展，有了良性的约束机制。国家和政府的政策方针，对于刺激房地产金融业的发展具有极大的指导意义。这就需要国家和地方政府在实施和制订政策法规时，要避免企业的极端倾向。制订的政策法律法规，必须适应经济的发展，对房地产开发企业进行约束，对房地产的虚拟抵押带来的风险进行控制。健全我国的金融信息信用管理制度，同时还需要把房地产行业的金融风险以及收益均进行相应的管理。

对于消减自然风险的对策，主要在于拆迁风险和房地产建设风险。对于处理这些风险，在于回避和转移风险及风险的控制问题上，都需要房地产开发商对此作出充分的分析。

对于市场风险的解决办法，就是健全竞争机制，扩大房地产企业规模效应，提升行业市场形象。就是对融资平台的构建和利率水平的变革上，都将在一定程度上影响房地产金融事业的发展。在对房地产金融风险的可持续发展中，要考虑到在企业发展中提供可靠的技术支撑，在房地产金融管理中，解决效益的问题，提升整个行业的核心竞争力。

对于融资平台上金融风险的规避和解决对策，应将房地产金融融资渠道的单一性扩大，解决其财政资金短缺的问题。建立政府融资平台的融资约束机制，对于融资的期限和融资的额度，都要由相关部门的授权。对于银行的贷款，可以从各大行中进行综合融资，实施银团贷款。要从根本上解决融资困难的局面，从根本上就应该立足对分税制度的改革和完善，从根本上化解房地产融资困难问题。

对于财务风险的解决办法，要实现其企业的高度转型，利用政策和法规加快企业的转型升级，将鼓励自主创新，提高其抗危机和抗风险能力。加快住房按揭贷款证券化进程，降低银行按揭贷款风险。商业银行不但要对其自身的金融安全进行保障，同时也要对其管理力度进行加强，以能够逐步提高其风险管理能力，对于房产的低抵押上，则就要对其个人信用制度进一步进行完善。

三、结语

总而言之，想要对房地产行业金融风险进行有效的控制，必须对房地产金融业的融资渠道进行合理选择，要在金融体系下建立完备的房地产自控调配体系，要充分利用各种创新工具和手段，挑战和消解房地产业金融风险。

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[2]高鹏，李雪，董纪昌，等.我国房地产金融风险形成机制的演化博弈研究[J].现代管理科学，2012（5）：241-242.

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[4]宋斌，郝吉.构建我国房地产金融风险均衡配置体系[J].生产力研究，2010（12）：57-58.

[5]罗晓娟.信贷支持与房地产金融风险[J].西南金融，2013（3）：169-170.

第5篇：房地产政策金融范文

【关键词】宏观调控 房地产 金融风险

随着市场经济的发展，我国的房地产行业近年来发展十分迅速，房价增长过快对人们的生活造成了一定的影响。当前国家逐渐采取有效的措施进行宏观调控，逐渐稳定房地产行业的发展。房地产行业的发展中由于行业的特殊性和房地产行业的发展速度过快导致房地产行业存在一定的金融风险，这对于投资企业和房地产行业的发展都造成了十分不利的影响。在今后的房地产行业的发展中需要进一步采取有效的措施，维护房地产行业的发展。

一、房地产市场的宏观调控

房地产宏观调控主要是国家对房地产行业的发展进行指导，调节，监督和控制的手段，实现房地产行业市场供需平衡的主要手段之一。近年来由于我国的房地产行业发展比较迅速，导致了房地产行业的供需不平衡现象，由于一些地产商为了获得相关的经济利益，导致人们对过高的房价望而却步，房地产市场存在严重的问题。国家采取一系列措施稳定房价，保障房地产行业的健康发展。国家对房地产行业的宏观调控不仅仅有经济手段，同时还有法律行政政策等多种手段。当前国家对房地产行业的调控主要有以下手段：

（一）金融政策

当前国家对于房地产行业的调控所采用的金融政策仍然是采用以往的积极的财政政策和适度宽松的货币政策。这一政策的实行可以有效地避免通货膨胀的出现。另外国家还采用提高贷款成本的政策，尽量减少市民的贷款，这样可以有效地配合房地产行业的调控。国家利用利率政策对我国的房地产行业进行调控，主要是通过调节存款准备金率，影响金融机构的信贷扩张能力，间接控制货币的供应量。国家通过调节存款利率也可以影响人们的投资，促进房地产行业的资金流动，稳定房地产行业的发展。

（二）房产税的征收

征收房产税是当前西方国家逐渐采用的调节房地产行业发展的主要手段，当前我国的上海和成都两地已经逐渐增加了房产税的征收，这一政策的采取将会减少居民房产的购买量，导致居民对于房地产行业的需求量逐渐减少，这将会稳定房地产行业的发展，减少通货膨胀。

（三）限购令的出台

限购令是当前我国为了更好地稳定房地产行业的发展所采取的主要措施，这在一定程度上会限制一些人们为了投资导致的房地产行业的需求量增加，同时也会对房地产行业的发展进行一定的控制。针对一些城市房价过高，或者是房地产行业过热等现象可以起到很好的降温作用，这对于稳定房地产行业的发展，维护百姓的利益有着重要的作用。

（四）一些具体行业政策

为了加强对房地产行业的宏观调控，国家逐渐采用一些具体行业的政策对房地产行业的发展进行一定的控制。当前国家主要从市场供给，市场需求，市场监管和住房保障等方面对房地产行业进行严格的控制。当前我国的房地产市场经过这些政策的调整逐渐得到控制。当前国家主要是对房价上涨过快的城市进行调控，但是对于当前一些其他地区的房地产商的控制却忽视了，导致国家房地产行业的控制未能发挥出有效地作用。国家虽然出台了一系列的政策，但是政策的执行力度并不够，或者是一些地区缺少相应的执行措施，当前的房地产市场还需要进一步加强控制，稳定房地产行业的发展，维护大多数居民的利益。

二、房地产行业存在的金融风险

房地产的金融风险主要是一些从事房地产金融业务的机构在进行投资之后未能得到预期的经济收益，造成金融机构的损失。当前我国的房地产开发中存在的金融风险对于房地产行业的发展和金融机构的发展都造成了十分不利的影响。当前房地产金融风险主要表现在以下几个方面：

（一）房地产行业的融资渠道过于单一

当前我国的房地产行业发展比较迅速，房地产行业的资金来源主要是商业银行的贷款。大多数的房地产公司主要是通过向商业银行贷款支持房地产行业的发展，同时一些商业银行主要是通过开展这一业务增加收益，商业银行和房地产开发商形成了一种相互依存的关系。但是这也一定程度上导致了一些企业对于商业银行的依赖过于严重，把商业银行的贷款作为主要是融资渠道，但是一旦国家对于房地产行业进行限制，商业银行不能获得相应的利润，这对于商业银行的发展将会造成十分不利的影响。另外一些开发商经营不善导致的失误也会一定程度上将风险转嫁给商业银行，增加商业银行的风险。

（二）房地产市场的法制建设不完善

近年来我国的房地产行业发展比较迅速，但是房地产行业的发展缺少一定的规范和秩序。由于当前房地产行业的竞争十分激烈，一些企业采取不正当的方式抬高房价。当前我国的外商投资的房地产行业的项目逐渐增加，由于我国的房地产行业发展比较晚，对房地产行业的管理还缺少一定的经验和管理方法。与外商投资的房地产项目相比我国的房地产行业失去了竞争力，导致我国的房地产金融也处于劣势，在竞争如此激烈的房地产市场中，我国的房地产行业处于十分不利的地位。外资的加入为我国的房地产行业的管理提供了一定的经验，但是也增加了我国房地产金融业的风险。

（三）房地产行业的市场秩序有待于完善

近年来我国的房地产行业发展十分迅速，但是房地产行业的发展中缺少比较规范的市场秩序，导致房地产行业的发展缺少一定的规范性。一方面当前我国的商品房库存比较多，由于房地产行业的发展缺少一定的规划，导致一些地区的房地产发展存在供需失衡的现象，尤其是一些高档的商品房难以出售，导致商品房大量积压，不仅仅浪费了社会资源，同时还严重影响了投资方的经济利益。另一方面房地产的投资结构有待于完善。随着国家经济政策的调整，国家逐渐重视一些经济适用房的建设，但是由于房地产商的投资比例不协调，导致一些城镇居民难以得到相应的住房保障。

三、如何缓解房地产行业的金融风险

近年来我国的房地产行业逐渐发展，对于我国的经济发展和人们的生活水平的提高有一定的作用。但是由于当前我国的房地产行业缺少明确的规划和严格的管理的，导致我国的房地产行业的金融风险逐渐增加，在今后的房地产行业的发展中需要进一步完善房地产行业的制度规范，减少房地产行业发展中的金融风险，促进房地产行业的健康发展。

（一）增加房地产行业的融资渠道

当前房地产行业的主要资金来源渠道是商业银行的贷款，一些商业银行为了增加经济效益，逐渐增加房地产行业的资金贷款业务，但是这在一定程度上增加了房地产行业的金融风险。在今后的房地产行业的发展中需要进一步完善房地产行业的融资渠道，针对当前房地产行业发展过热的现象，应该严格控制商业银行的房地产贷款业务，维护商业银行的利益。房地产行业的发展可以选择多种融资渠道，可以通过扩大融资渠道减少房地产行业发展的金融风险，促进房地产行业的健康发展。

（二）健全房地产行业的法律规范

房地产行业的完善的法律法规可以有效地规范房地产市场的发展，针对当前房地产行业中一些开发商私自抬高房价的行为进行严格控制，尽量稳定房地产市场的发展。在今后的房地产行业的发展中需要进一步完善当前房地产行业的产权，房地产交易，房地产抵押等法律制度，规范房地产行业的发展。另外针对当前外商进入我国房地产行业的现象，房地产行业也应该进一步加强相应的法律制度建设，对与房地产行业中存在的问题进行及时解决。房地产管理人员需要掌握当前国家对于房地产行业发展的政策和相关的法律法规，并学习和借鉴国外房地产行业管理的先进经验，促进房地产行业的稳定发展。

（三）对个人住房贷款进行严格的控制

随着房地产行业的发展，国家对于房地产行业的规范逐渐增加，针对当前房地产行业发展过热的现象，国家出台了一系列政策对房地产市场进行控制。随着限购令的出台，国家对于个人的住房贷款也增加了一些限制，在今后的房地产行业的管理中还需要进一步增加对个人住房贷款的控制。一方面需要建立科学规范的个人住房贷款评估制度，个人住房贷款作为房地产金融风险的来源之一，在个人进行贷款时需要进行科学严格的评估，评估的质量直接影响房地产金融风险的产生。另一方面需要建立完善的社会住房保障制度。虽然当前我国的房地产行业发展比较迅速，但是仍然有很多居民难以买到房子，因此国家要注重对房地产行业的宏观调控，建立合理的社会住房保障机制。当前国家需要建立完善的社会住房保障体系，确保每一位居民能够住有所居。

（四）完善抵押贷款担保

合理的抵押担保制度可以减少房地产行业的金融风险，因此进一步完善我国的房地产行业的抵押担保制度有十分重要的作用。一方面需要建立政府抵押担保制度。房地产行业的发展主要的资金来源是金融机构的贷款，但是随着国家对于房地产行业的调整和房地产行业发展的不确定性，导致房地产的贷款存在一定的风险，再加上一些开发商的抵押担保不完善，导致严重的金融机构经济损失。完善政府住房抵押担保制度可以有效地降低一些金融机构面临的房地产开放中存在的金融风险。另一方面完善个人信用制度。当前个人住房贷款也是一些金融机构房地产风险的主要来源，但是由于个人贷款的抵押担保缺少一定的规范性，导致房地产金融风险。在今后的管理中需要完善个人信用担保，提高个人的信用意识和信用观念，完善个人的信用评价体系。建立相关的措施，完善个人贷款的信息，尽量减少房地产金融风险。

四、结语

随着社会经济的发展，人们的住房条件逐渐改善，这在一定程度上促进了房地产行业的发展。但是当前由于我国对房地产行业的发展缺少相关的监督和调控措施，导致房地产行业的金融风险逐渐增加。在今后的房地产行业的发展中需要进一步加强国家的宏观调控，稳定房地产行业的发展秩序，提高人们的居住条件。房地产行业的金融风险不仅仅对于房地产行业的发展造成一定的损失，同时对于一些金融机构的发展造成严重的经济损失和风险，针对当前房地产行业发展中存在的不良行为要进一步规范房地产市场，减少房地产行业的发展风险。

参考文献

[1]梁浩然.浅论我国房地产的金融风险防范[J].中国高新技术企业.2012.

第6篇：房地产政策金融范文

内容摘要:本文分析了货币政策影响房地产价格波动的冲击途径,并就我国房价的波动与以货币供给量变动形成的货币政策冲击之间的关系进行了阐述,认为货币供应量的膨胀支持了我国房地产市场的繁荣,也是催生我国房价上涨的重要原因。

关键词:货币政策 银行信贷 房地产价格

房地产业属于资本密集型行业,无论是房地产开发还是房地产消费都离不开金融的支持。从国内外的情况来看,银行贷款普遍是房地产企业的一项重要资金来源,大约占企业开发投入总额的1/4-1/3。同时,房地产信贷在支持住房消费方面也发挥着重要的作用。《2004年中国房地产金融报告》指出,2004年底,我国居民个人住房按揭贷款占GDP的11.7%。房地产对金融业的强烈依赖,决定了作为货币表现的房地产价格必然会受到货币政策的影响而产生波动。本文着重就货币政策影响下货币供应量的变动与房地产价格波动的关系进行分析。

货币政策影响房地产价格波动的冲击途径

货币政策通过货币供应量的变动来影响房价,概括起来有如下三条路径:

(一)通过对房地产开支的直接效应影响价格波动

货币供应量的增加能够调动居民的购房积极性,持币者对房地产商品的投资或消费需求增加。随着房地产需求的持续上涨,在短期房地产商品供给刚性的影响下,房价不断上涨。房地产价格相对于成本的提高将吸引开发商建筑更多的新房,房地产投资将会上升,从而带动总需求的膨胀。当货币供应量无法满足货币需求的膨胀时,货币供应量就会减少,利率提高,居民的购房成本将增加,相应地需求量减少。同时储蓄收益对人们的吸引力加大,前期由于需求增加而开发的房地产已集中上市,出现供过于求,房价自然下跌。

(二)通过房地产的财富效应影响价格波动

家庭财富的一个重要组成部分就是实际资产,实际资产主要指耐用品和房地产。随着拥有自有房地产的家庭越来越多,房地产价格已经成为计算一个家庭总财富量的重要指标。如果货币供应量增加,将在短期内提高家庭所拥有的房地产的市场价格,使得以市场价格衡量的家庭的名义财富量也增加,房地产资产增值给人们带来了财富增加的愉悦和乐观,使得人们将进一步增加对房地产的消费开支,加大货币需求量。此外,充足的货币需求量支持了房地产需求的形成和实现,导致房价上升。当房地产需求膨胀到货币供应不能满足时,政府就会减少货币供应量。如果货币供应增长低于房地产商品流通对货币的需求限度,房地产市场就会出现有效需求不足现象,房价下跌。这样,家庭持有的房地产资产价值降低,进一步减少了房地产商品的需求,从而对房价施加了更大的下降压力,加剧房价的下跌幅度。

(三)通过银行资产平衡表影响价格波动

货币传导的信贷机制理论认为,由于金融市场存在着信息不对称问题,许多资金需求者除了银行外,无法从其它金融市场获得融资。已有研究指出,大多数企业尤其是中小型企业和家庭都往往只能通过银行进入借贷市场获得贷款来投资或购买房产,这就形成了他们对银行的资金依赖性。为克服金融市场的信息不对称问题,银行采用最多的一个方法就是要求抵押,抵押物的价值约束了贷款者的最大借款额。在大多数国家,房地产因其具有保值增值的功能被作为最重要的抵押物之一。当房价上升时,以房地产为抵押物的贷款项目价值增加,贷款可能导致的损失将会降低。这样,银行资产负债状况得到改善,其净资产和利润水平都将提高,银行方面将愿意发放更多的房地产抵押贷款。由于金融机构的短视行为,导致贷款大量地投向了房地产产业,投资者和消费者能够很容易地从银行等金融机构获取充足的资金购买房地产,产生投机行为和风险转嫁行为,推动房价的不断上涨。一旦市场上出现某些不确定因素引起房价下跌,以房地产为抵押品的贷款项目价值随之下降,银行将会减少对房地产产业的信贷供给,房地产市场上对房地产的投资需求或消费需求都将减少,导致房价进一步下跌。

我国货币政策与房地产价格波动之间的关系

(一)货币政策与我国房地产市场的发展

从已有的研究来看,我国房地产快速增长得益于国内宽松的货币政策支持。即使在后期央行不断出台适度紧缩的货币政策以及严紧的货币政策的情况下,受不断上涨的房价的刺激,银行信贷扩张的冲动仍然难以遏制,货币供应量的膨胀支持了房地产开发与居民住房消费的释放。

房地产开发贷款是银行对房地产开发企业从事房地产投资最主要的金融支持方式之一。目前,虽然房地产开发贷款仅占金融机构全部信贷余额很小的一部分,但是无论是房地产贷款余额绝对值,还是占全部贷款余额的比重,都呈现出快速增长的趋势,并且房地产贷款余额同比增速要远远高于金融机构贷款的增速。尤其是进入2003年,我国房地产开发贷款的同比增长率高达49.1%,比全部信贷余额21.1%的增长高出了整整28个百分点,占所有金融机构贷款余额的比重也达到了4.19%。

另外,从目前我国房地产投资的资金来源来看,尽管房地产资金来源呈多样化,但绝大部分的资金主要来自于国内贷款、自筹资金和其它资金三部分,并且我国房地产开发投资的资金来源结构呈以下特征:一是自筹资金的比重一直保持在26%左右,只是在2004年国内经济宏观调控时,由于银监会的指引而有所提高;二是国家预算内资金、债券、利用外资的融资比重逐年下降,并且比重微小;三是除自筹资金外,国内房地产开发企业的资金来源主要来自其它资金来源和国内银行贷款。其它资金来源是房地产开发企业的资金来源中最大的一项,平均水平在43%以上,基本上是以各种手段向银行拆借的资金;而国内贷款的比重平均在20%以上,由于债券融资比重微小,所以国内贷款与其它资金来源就构成了间接融资的绝大部分,其平均值在70%以上。由此可见,我国房地产的开发资金强烈依赖于银行信贷的支持。在此背景下,我国房地产开发投资以年均20%以上的速度增长,2007年房地产开发投资增幅甚至达到30.2%。即使在2008年宏观调控效应开始显现的情况下,2008年1-8月房地产开发投资仍然保持在29.1%的同比增速上。

货币供应量对房地产市场的支持还表现在国内个人住房信贷的快速发展上。正如央行报告指出的那样,1998年以来金融对房地产业的支持,由过去单纯地对企业开放贷款支持转变为对投资和消费两个方面的支持,而对个人的信贷支持成了这次房地产发展的最大动力。个人住房贷款在经历了从无到有并迅猛发展的阶段后,已成为当前我国居民个人消费贷款的最主要组成部分,并且个人住房贷款余额的绝对值和增长速度都保持着极高的水平。据央行公布的数据,到2007年10月末,全国商业性房地产贷款余额达4.69万亿元,同比增长30.75%,占同期商业银行全部新增人民币贷款的28.9%。其中,个人住房贷款余额2.6万亿元,同比增长35.57%;住房公积金委托贷款余额达4502.2亿元,同比增长34.87%。对个人住房贷款货币供应量发放的加大,使我国住房消费需求得到极大的释放,商品房销售面积以年均20%以上的速度增长,2005年更是以45.1%的增速达到历史高点。

(二)货币政策与我国房地产价格的波动

上述事实表明,无论是我国房地产的开发投资还是住房消费都得到了金融有力的支持,并且货币供应量在房地产市场供给和需求方面的放量都始终处于上升趋势,其结果是促进了房地产市场的供给增加与刺激了住房消费需求,导致房价持续上涨。

在宽松的货币政策下,我国房地产贷款余额与商品住宅价格变化的趋势显示,1998-2004年我国房地产开发贷款余额与个人住房贷款余额持续上涨。其中,1998-2001年,房地产贷款余额保持在较为平稳增长的水平上;2002-2004年房地产贷款余额的绝对值则出现大幅上涨的趋势。从总体趋势看,个人住房贷款增长速度明显快于房地产企业的开发贷款速度,并且个人住房贷款在房地产贷款中的比重也较大。与此同时,1998年以来,我国房价的增长速度一直保持上升趋势。尤其是进入2001年以后,商品住宅价格的上涨与房地产贷款量的扩张表现为同步运行,由此可以认为货币供应量的增加能够在一定程度上作为解释近年来我国房价上涨的原因。

2004年开始,为抑制上涨过快的房价,中央政府相继出台了以提高信贷门槛和市场利率为标志的适度紧缩的货币政策,但政策效果最初并不理想,2004年和2005年房价涨幅同比增长17.8%和14%,达到历史高位,这与信贷放量仍然较大有直接关系。2007年三季度,中国人民银行“货币政策报告”显示:2007年9月末,全国商业性房地产贷款余额4.62万亿元,比年初增加9410亿元,同比增长29.6%,增速比上年同期快5.2个百分点。其中,房地产开发贷款余额1.76万亿元,同比增长26.9%;购房贷款余额2.86万亿元,同比增长31.4%,增速比上年同期提高13.5个百分点。

2007年9月27日与12月5日,中国人民银行和中国银监会联合《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》和《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》,对利用贷款购买住房的首付款比例和房地产开发贷款做了更加严格的规定。对申请购买第二套(含)以上住房的借款人提高了首付比例和贷款利率,规定商业银行对项目资本金比例不到35%或未有“四证”的项目、有囤积土地和囤积房源行为的房地产企业不得发放贷款。以“二次房贷”为标志的从紧的货币政策改变了过去我国房地产市场得以快速发展的金融环境,全国房地产市场成交量持续走低,房价明显回落。据国家发改委、国家统计局调查显示,2008年9月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.5%,环比下降0.1%。其中,深圳房价降幅最大,新房价格同比下降10.8%。这一事实表明,货币供应量的减少,对抑制房价上涨是有一定作用的。

结论

从货币政策影响房价波动的机理与经验分析来看,货币供应量的膨胀支持了我国房地产市场的繁荣,也是催生我国房价上涨的重要原因,由此决定了银行信贷潜在而现实的风险和危机。因此,为实现经济的持续健康发展,有必要合理控制货币供应量增长速度和个人消费信贷规模,尤其是通过按揭贷款进行的投机性信贷;在国内资金来源渠道狭窄的情况下,可适当增加房地产信贷规模,营造供略大于求的市场氛围,避免因供不应求造成购房者心理恐慌而盲目入市,进而抬高房价的现象发生。同时,当前部分城市出现房价有所下跌的局面,虽然房价的理性回归凸显了宏观调控的政策效应,但需要警惕的是,房价下跌很可能通过银行控制信贷损失的行为,进一步加剧房价的波动,从而令其负面影响产生放大效应。

参考文献:

1.刘斌.作为传导途径的房地产业对货币政策的影响―以上海为例.上海金融,2003(1)

2.房林.从紧货币政策与房地产价格波动关系研究.价格理论与实践,2008(2)

第7篇：房地产政策金融范文

一、衡阳市房地产发展现状及特征

(一)投资稳步增长

1—9月，房地产完成开发投资26．65亿元，同比增长17．04％。其中商品住宅完成投资18．77亿元，同比增长10．5％，占整个房地产开发投资额的70．43％；商业营业用房完成投资4．73亿元，同比增长116．97％，占整个房地产开发投资额的17．75％。

(二)市场供需两旺

1—9月．商品房施工面积1005．05万平方米，同比增长34．78％。商品房竣工面积l87．95万平方米，同比增长81．73％。累计销售商品房1．14万套，面积148．29万平方米，同比分别增长104．62％、123．84％，1—9月份供销比(期间商品房批准预售面积：期间商品房销售面积)为0．66：l。

(三)价格涨幅平稳

1—9月份．商品房均价为2525元／平方米，同比增长6．00％，商品住宅均价为2208元／平方米，同比增长8．02％。9月份，商品住宅均价同比增长19．28％，环比增长4．15％。资金回笼加速。1—9月，房地产开发资金来源小计44．03亿元，其中银行贷款4．09亿元，同比减少26．31％，自筹资金15．00亿元。同比增长l6．82％。其他资金来源中，定金和预收款14．39亿元，同比增长194．88％．旺盛的市场需求直接加速了开发商的资金回笼．困扰开发商多时的“资金链断裂问题”得到转变。

基于以上所述．在经济复苏背景下，衡阳市房地产市场不景气状况已经得到较大的改善。但是一方面这种建立在国家政策和信贷推动基础上，而不是建立在居民收入形成的购买力提高基础上的房地产市场复苏，其可持续性还有待于时间的验证，另一方面影响房地产市场的基本因素还没有完全消失．国内经济发展还有可能出现波动．衡阳市房地产业的真正复兴还有待时日。

二、衡阳市房地产存在问题的经济学分析

(一)居民“理性预期”与房地产市场投机行为

西方经济学中理性“经济人”假设认为，在利己主义的推动下。具备“完全理性”的人能够自觉地实现利益最大化。房地产市场消费者的市场行为符合“经济人”假设。消费者在房价上涨时由于预期房价还会继续上涨．而且出于货币增值的需要，在房价上涨的预期下不可避免产生投机冲动。今年以来，市面上出现的排队购房的现象已经屡见不鲜了，甚至出现了单纯的“卖房号”现象．一些楼盘开盘不到几／J,n,-t，就告售罄，而目前衡阳居民还没有能支撑房地产这样“疯狂”的收入水平房地产市场的投机行为一方面不利于反映居民真实住房需求：另一方面也扰乱了房地产市场价格，不利于其正常发展。从目前衡阳房价来看，泡沫成分应该不大．而且又经历了一轮调整，衡阳市目前房价收入比大约为6左右，房价还在居民收入可以承受的范围内，但是如果对市场投机行为不加以抑制，面对逐步推高的房价．本身就比较脆弱的房地产经济必然会受到损害，给区域经济金融体系带来难以估量的损失。

(二)结构性供需不平衡妨碍衡阳市房地产经济健康发展

根据萨伊定律，供给能创造需求，也能抑制需求，能创造需求适应需求的供给是有效供给，背离需求的供给是无效供给。衡阳商品房供给结构性过剩问题依然存在。一是户型结构不合理。为迎合一部分人“贪大求全”的住房需求．近年来衡阳市开发大户型住宅已成为一种趋势，90平方米以下，总价较少的中小户型住房占比微不足道。二是保障性住房占比不合理，经济适用房建设滞后(见表1)，一部分经济困难家庭的住房需求没有得到改善。

(三)金融机构“非理性”行为孕育着房地产市场风险

金融机构作为集体“经济人”有寻求自身利益最大化的冲动，但是由于其经理人是股东(或国家和政府)的委托人，不可避免在经济活动中出现“拿别人的钱替别人办事”，因而效率低下，甚至因为房地产商的“寻租”行为损害委托人的利益。在房地产行业中，金融机构因为利益冲动而对房地产支持过度，不利于房地产业健康发展。如果开发商资金不足，开发项目进行不下去，房地产金融风险就会凸现出来，2008年的房地产市场不景气导致商业银行不良贷款显著增加就是非常明显的例证2008年9月．在房地产开发贷款总量减少1．51％(2009年l0月农业银行不良资产剥离)的条件下，衡阳市房地产开发贷款损失类不良贷款数量同比增长84．48％，关注类贷款同比增长50．54％(见表2)，而关注类房地产贷款可能向不良贷款转化。据已公布的房地产数据显示，2009年1—9月份，衡阳市空置商品房38．53万平方米，同比增长132．52％，按9月份市场平均价格2382元／平方米计算。已经沉淀了开发企业9．17亿资金，在衡阳市房地产大量开发建设，居民实际收入没有上升的情况下，购买力的释放还能持续多久?(四)房地产民间融资潜藏的风险值得关注民间融资作为正规金融的补充．因为资金的稀缺性也会产生信贷配给现象。由于信息不完全对称，在融资市场上会出现逆向选择和道德风险。逆向选择的结果是付出利息高的借款人获得贷款，但是高利息必然要求高回报，在房地产行情看好时，这种回报可能会得到满足，但是在目前房地产市场主要靠政府政策推动，而居民收入水平提高形成的购买力并没有得到很大改变的条件下，一旦出现政府优惠政策不再延续，信贷政策收紧．就会出现商品房销售不畅的情况．房地产市场将不可避免出现道德风险。尤其是一些房地产项目存在的非法集资现象．更容易出现融资纠纷．这种情况在2008年的湘西集资案中已经有例可循。

三、经济复苏背景下金融机构如何促进区域房地产经济健康发展

面对经济复苏的大环境，衡阳金融机构在推动房地产市场健康发展上应有所作为．在支持房地产发展上应更加注重科学性和灵活性

(一)把握好房地产金融支持的方向

房地产金融支持应放在以下几个方面。一是把握好民生性需求的解决。一方面要求金融机构在加强商业性信贷风险管理的同时，要加快调整房地产信贷结构．优先支持普通商品住房和经济适用住房的建设．优先满足具有偿还能力的家庭购买自住房的贷款需求：

另一方面，还要求金融机构积极配合国家住房保障体系建设，在风险可控的前提下．切实改进对经济适用住房、廉租住房建设的金融服务。二是把握好增量控制。

在对存量土地开发和在建工程项目实施金融调控的同时，更要加强对新增土地开发和新开工项目的调控。防止房地产企业不顾市场需求盲目开发，造成大量空置房积压。在房地产贷款存量和增量方面也要突出信贷增量调控，严防形成的新不良贷款。三是把握好房地产稳健经营。根据房地产金融风险防控状况．对金融支持的重点应放在关注投资规模适度、现金流较充裕、项目适销对路、企业资质较好、还贷较及时的房地产企业四是把握好市场失灵问题的解决。市场失灵理论告诉我们，房地产开发商的逐利性促使其热衷于开发大面积、豪华型别墅和公寓，因此房地产市场本身不可能实现居民的“买不起大的，买小的，买不起贵的，买便宜的”愿望，政府的调控必不可少。对房地产信贷投向实行指导，增加开发小户型、普通商品房的信贷投放量，政府这只有形的手应该发挥作用。

(二)把握住房地产金融支持的力度

房地产业是区域经济的支柱产业．因此为了防止区域经济大幅波动，对于区域房地产业的金融支持力度应把握“平衡”的原则。

一是把握住金融支持与居民住房需求的平衡。房地产金融支持应在三方面把握好力度：首先是重点支持个人自住性消费需求。对于个人改善住房条件的消费需求，要在衡量个人偿债能力的基础上尽可能满足；其次是有条件支持投资性需求．在严格执行信贷政策，详细了解贷款申请人的资料真实性的基础上，对于具有投资价值的项目积极参与；第三是严格抑制炒作性房地产投机需求。这样既能加大市场的有效需求，又能防止市场产生房地产泡沫的风险。

二是把握住金融支持与经济发展水平的平衡。在全国经济增长放缓的大趋势下，经济基础相对薄弱的区域金融机构应采取更加灵活的利率政策，如解决民生性住房的供需问题可以采取低于基准利率的政策。而对开发大面积、超豪华型公寓则采取高于基准利率一定比例的政策。这样既可以解决供求结构性问题，解决了一部分低收入家庭的住房问题，又促进了区域经济平稳发展。新晨

(三)加强房地产金融监管体系建设

一是建立房地产金融长效监测机制。首先要建立适应区域房地产金融调控的一系列风险指标体系，根据这些指标进行长期跟踪监测并及时向金融主管部门和银行反馈，各金融机构要协调共同行动，对房地产民间融资活动、房地产贷款使用、企业资金链状况、企业资金异常情况、房地产投资规模和销售状况等要重点监测．发现问题及时报告和解决。

第8篇：房地产政策金融范文

改革开放以来，我国房地产市场逐渐形成，房地产金融业也开始在探索过程中不断演进和发展。然而，目前我国的房地产业和房地产金融体制都还很不成熟和完善，如产业发展的低端化、市场机制的滞后性以及金融体制的落后性等。在开发模式上，我国房地产业长期处在高污染、高能耗的低端发展领域，造成产业发展对环境的持续恶化和城市发展的不可持续。在市场机制的建设上，自1998年取消福利分房以来，房地产市场化开始走向极端化，房屋价格不断波动，政府对市场的把握也不太准确。而房地产金融体制的建设也没有得到创新和发展。在全球金融危机过后和低碳经济发展的背景下，我国面临着产业转型的重大历史机遇。毫无疑问，作为我国国民经济的重要支柱之一，房地产业在经济发展的潮流中也不可避免要进行重大转型。房地产业的顺利转型和发展很大程度上取决于金融体制建设的成功。因此，在房地产转型的背景下，我国有必要对房地产金融体制的建设和改革进行全面的思考。

一、房地产业面临重大转型机遇

当前，我国房地产业处于调整转型期，在政府相继出台一些严厉的政策之后，我国房地产市场的运行状态开始出现改观，表现为：房地产市场供求关系发生明显的变化；房地产供给结构逐步趋于完善；房价涨幅趋缓，呈下降与分化趋势等。面对政府舆论的导向和政府政策的转型、转变，房地产市场正经历一场前所未有的宏观大调控，这次调控不同于以往任何一次，调控政策的力度之大，时间跨度之长，任务之艰巨，涉及面之广，社会关注度之高，是历史上任何一次都无法相提并论的。具体地说就是中国的房地产市场这次宏观调控不是简单地调控、软着陆，而是面临巨大战略调整和转型。基于当前我国房地产业发展的需要和国际上金融业发展的实际情况等因素，笔者认为当前房地产业面临着以下几方面的重大转型：

1.土地利用方式从粗放型向提高土地利用率方向的转型

城市的土地供应与房地产开发之间具有很大的内在联系。随着房地产业的大力发展，城市土地供应面临着巨大的挑战。一方面，为了满足人们日益增长的住房需求，房地产业在夹缝中顽强地扩张发展；另一方面，城市土地资源的短缺和土地利用率的不足成为房地产发展的瓶颈和房价高涨的重要因素之一。近年来城市化的不断推进和城镇人口的急剧膨胀极大地促进了房地产业“虚幻的繁荣”，导致城市用地的大幅减少。因此，房地产未来的发展趋势必然要求节约利用城市土地，逐渐从“摊大饼”式的开发模式转变为集约利用模式。为此，提高土地利用率是解决问题的根本。政府应该转变城市发展方式和城市规划模式，减缓当前城市的盲目扩张行为，树立建设紧凑型城市的城市规划理念。具体来说，还应该减少面子工程对土地的浪费，以保证在不突破土地红线的前提下，增多可供地面积。

2.从市场为主的供房模式转变为以政府为主导、市场为补充的供房模式

这一转型即由商品住宅开发为主导转向以民生住宅为主导的转型。自1998年福利分房被取消之后，我国房地产市场出现了严重的竞争，房价在市场的调控下出现了不理智和不理性的发展势头，给老百姓的实际生活带来很大的负面影响，也不利于经济的可持续发展。因此，没有政府的宏观调控，市场很难发挥完善的作用。当前政府所实行的一系列政策均预示着这一转型的发展趋势。这对于缓解社会矛盾具有重大现实意义。“过去不少地方对房地产的政策是GDP优先，短期政绩优先，而目前已经开始营造的新的政策环境，是把房地产和科学发展观、构造和谐社会结合起来，其政策目标是和谐优先，尤其是要照顾好中低收入阶层。这种转型意味着，房地产业的社会属性、政治属性大大增强了。”在房地产业不够成熟且面临重大转型的关键时期，政府的作用显得尤为重要。到底是建立以市场自发调控为主的经济发展模式，还是建立以政府为主导作用的发展模式是一个非常重要的问题。我国房地产市场发展的历史告诉我们，短期内，市场作用的过度发挥不利于普通百姓的权益的保障，由于贫富分化的存在和恶化，需要政府的宏观调控和保障。当前我国高房价背后政府加快建立保障房的事实就是最好的例证。

3.房地产开发地域范围由一、二线大城市转向三、四线城市以及乡村区域

最近，随着房地产市场调控政策在一、二线城市效应的逐步显现，众多有实力的房产开发商，最近从北京、上海、广州和深圳等一线城市纷纷撤离，积聚实力或抱团取暖通过梯度转移正向烟台、泉州、东莞、潍坊、南通等为代表的三、四线城市房产市场进发以获取更大发展。其实，这一发展趋势在我们的意料之中，也是大势所趋。中国人多地少，城市土地也出现供应不足的现象。在城市化进程中，房地产的开发模式应进行重大调整，包括从粗放型的土地利用模式过渡到集约利用模式，从低品质的房地产产品向低碳的高质量的产品发展，以满足城市发展的需要。但仅有这些转型还远远不够，广阔的小城市市场和乡村市场开发是房地产未来发展的重要取向。此外，房地产开发的产品类型也将得到转型，以居住型商品房为主的房屋供应模式也将向商品房、保障性住房以及商业房产、旅游房产、养老地产、旅游地产、物流地产等新兴房地产产品类型转变。

4.房地产开发从高污染、高能耗高碳运营模式

向低污染、低能耗的低碳模式转变自2003年英国政府提出“低碳经济”的概念后，全世界都在热议这一发展模式。所谓“低碳经济”就是以可持续发展理念为指导，通过技术创新、制度创新、产业转型、新能源开发等多种手段，尽可能地减少高碳能源的消耗，减少温室气体排放，达到经济社会发展与生态环境保护双赢的一种经济发展形态。作为我国国民经济的支柱产业之一，房地产业走向低碳化是大势所趋。国家“十二五”规划明确提出“低碳经济”的发展要求，房地产业界对于经济发展模式转型的关注和思考也越来越深入。目前，低碳发展模式已经纳入了众多企业未来的发展规划之中，低碳技术甚至成为了企业在市场竞争中的夺取市场份额和抢占市场先机的关键因素。如保利、万科等一部分企业通过实现产业技术升级和产品转型，力图从以往单一业态开发模式向多元化发展，打造集住宅、商务、办公和旅游于一体的整合协同经营模式，以便控制房地产链条的各个环节，从配套家装、家电的品牌选择等各个方面加以关注，从根源上减少碳排量，实现能源优化配置。因此，毫无疑问，房地产业的低碳转型势在必行。低碳转型不仅仅为了适应世界发展的潮流，也是我国后工业时展的必然要求。通过低碳转型，产业链可以得到优化，产业可以可持续发展，人民的生活水平和质量也会相应得到提高。#p#分页标题#e#

二、房地产业转型的必然要求———房地产金融改革

房地产业是一个资金需求规模较大、资金周转周期较长的高风险行业。资金的供给是发展房地产业的重要因素和保障。在房地产业转型的历史时期，不管是哪种转型都需要金融的大力支持。而目前我国的房地产金融体制不仅无法满足当前房地产业快速发展的需求，也不能为房地产业的转型提供资金保障。因此，借鉴国外先进的金融工具和融资模式，创新我国的金融体制，改革现存的房地产金融产业，显得尤为重要。应该说，房地产金融体制的改革不仅是房地产业本身转型的重要组成部分，也是房地产业转型的根本和关键点。传统的金融体制严重束缚了经济的发展和消费需求，而现存房地产金融体制不仅极大地阻碍了房地产业的繁荣和市场的发展，也在一定程度上加重了我国银行系统的系统风险。具体来说，我国房地产金融体制主要面临以下几方面的问题和困境：

1.房地产资金来源严重依赖银行系统的房地产信贷

目前，我国房地产资金绝大部分来源于商业银行的信贷和按揭贷款，而国有控股的大型商业银行又占据主要地位，造成银行系统风险的高度集中。纵观近年来房地产信贷的发展情况，我们可以发现：房地产贷款余额占商业银行贷款余额比例一直处于高位状态，并有小幅上升趋势；个人住房贷款余额占房地产贷款余额比重也较大，且增幅远远高于房地产开发企业贷款增幅。例如，从国家统计局的资料可以看出，2001年，我国房地产贷款余额仅占金融机构贷款余额的9.98%，而到了2010年，这一数字达到了18.25%。2001年，我国个人住房信贷余额为5598亿元，占房地产贷款余额的比例为49.92%，而到2010年末，这一数字上涨到57300亿元，占房地产开发企业贷款余额的62.99%。这说明，银行贷款是房地产的主要融资渠道。我国房地产业的融资结构中直接和间接来自银行贷款的比重大约占55%，超过30%～40%的国际水平。事实上，房地产开发企业的信贷资金远超过这一比例。按照现行首付30%的购房规定，个人住房贷款也将达到60%占比以上，而房地产企业资金很大一部分来自于购房者的预付款。因此，其间接来自银行系统的资金占比更多。而这一特点带来了一系列的负面影响：第一，商业银行信贷风险开始显露；第二，银行信贷抑制了房地产开发和消费者的消费；第三，房地产信贷受国家政策和宏观经济形势影响较大，且年增长率波动较大，不利于经济的平稳发展。

2.房地产金融市场还远未完善

长期以来，我国的金融市场遵循着以银行为主导的发展路线。而有着直接融资作用的一级资本市场却远没有得到发展。房地产金融市场也是如此。由于房地产需要大量的资金进行建设，而银行系统担负着供给这种资金的主要角色，这就造成了商业银行背负巨大的市场风险。虽然目前我国的金融机构数量有了较大的突破，但总体服务水平还有待提高，服务类型还比较单一，管理机制还不顺畅。由于缺乏整体规划，金融机构间的协调机制还没有凸显出来，金融市场还很不完善。其次，不完善的法律法规体系制约了房地产金融市场有序发展。房地产金融市场的良好秩序需要有健全的法律法规作保障，目前我国与房地产金融有关的法律法规仍存在不完善和部分缺失现象，不适应房地产金融快速发展的需要。

3.房地产金融体系不健全，房地产宏观管理体制亟待理顺

从房地产金融体系的建设来看，目前，我国政府缺乏有力的措施支持房地产金融业务的创新，缺乏由其直接经营、能贯彻政策意图的金融机构，缺乏专门的保险机构为居民的储蓄存款和银行贷款提供安全保障。众多的金融机构无法进入房地产金融市场，使资本市场与房地产市场脱节。因此，我国目前的房地产金融体系还很不健全，这种不健全的金融体系势必加大宏观调控的难度。最明显的事实就是，在当前高房价的背景下，国家为了控制房价高涨而采取的宏观政策起效比较慢，这与房地产金融市场和金融体系的发展程度不无关系。一旦金融机制受到阻隔，市场就会失灵，政府的宏观政策可能无法发挥效应。

4.相关法律还有待形成和完善

我国目前的金融法律还很欠缺，规定并不明确。我国迄今建立起来的房地产金融法尚未形成完整、科学的体系，房地产金融法律只是初具规模，无论是法律规范的内容、调整的效果，还是法律规范的立法层次、立法技巧，都尚未达到较高的程度。由于房地产金融政策与法规一方面在资源配置中起着基础性作用，同时它们又构成房地产业宏观调控的重要手段。因此，我们应该高度重视立法在金融体制建设方面发挥的独特作用，尽早形成我国的房地产金融法制和法规。金融是经济活动的重要保障，任何经济活动的开展都离不开金融。在房地产业转型的重要时期，金融也将发挥巨大的效应。无论房地产业如何转型、转型程度如何，金融的作用都是不可或缺的。因此，如何形成具有竞争力和具有吸引力的金融体系，最终建立稳定的金融体制，不仅对于房地产业本身具有重大的现实意义，而且对于国民经济中其他产业的转型和与其配套的金融机制的建立都具有举足轻重的示范作用和现实意义。通过整合社会金融资源、合理利用金融工具、畅通金融渠道，建立稳定而成熟的金融市场并最终形成我国独特的房地产金融体制，我国房地产业必将随着国家经济的繁荣走向健康、稳定和兴盛的康庄大道。

三、如何改革我国房地产金融体制

我国应建立以政府供给为主的房屋供给模式；改革过度依赖传统的银行系统的资金体系，建立多层次、有针对性的金融体制；转变高污染、高能耗的房地产开发模式，提倡低碳房地产发展等举措。

1.借鉴国外的经验，积极引进先进并符合实际的融资工具和模式

从我国目前的实际情况来看，资本市场尚不发达，市场容量狭小，融资工具缺乏。个人住房抵押贷款占全部贷款总额的比例不足,且贷款的期限、利率、还贷方式、首期付款数额和提前还贷处置方面差异很大，还谈不上标准化的住房抵押贷款工具，尚不具备利用抵押债券在资本市场融资的条件。短期来看，我们应该大力发展金融市场，借鉴国外先进的融资模式，包括房地产信托、房地产投资信托基金（REITs）、政策性住宅银行、房地产抵押贷款证券化等工具。尝试建立类似德国的互助合作专业房地产金融机构、新加坡的政府公营的专业政策性房地产金融机构、日本的混合型房地产融资机构等金融机构。长期来看，我国房地产金融体制应该建立在以政府为主导、以市场为补充的机制上，应该借鉴新加坡的公积金模式和德国的住房储蓄模式金融融资。美国的房地产金融业比较发达，融资工具比较齐全，居民购房和房地产商建房都有较稳定的资金来源；新加坡的住房公积金制度是世界上最完善的国家之一，其政府在住房方面的引导作用值得我们再一次借鉴；西欧国家的房地产融资模式也有自己的特色，尤其是德国的融资模式值得我们学习。总之，我们要借鉴一切国家先进的融资模式，引进有利于我国房地产市场发展的融资工具。#p#分页标题#e#

2.积极发展我国的金融市场

长期以来，我国的金融市场停留在初级市场的发展上，次级市场远没有得到开发和深化。由于二级市场可以更有效地吸纳闲散资金，平衡资金供给，分散融资风险等作用，因此我们要大力发展二、三级金融市场。此外，我们还要发展直接融资渠道。只有发展金融市场，我国的房地产业才能拥有更多的融资渠道，获取到更多的资金。目前。我国大量闲散的民间资本缺乏有效的投资渠道，而大量的房地产企业却缺乏融资渠道，企业与投资者之间丧失了互利共赢的对接平台。因此，我国急需建立多元化的房地产金融体系，应该大力发展直接融资，分流大量堆积在房地产经济中的游资，实现房地产业有效的市场配置和政府宏观调控效应的最大限度发挥。由此可见，通过发展直接融资渠道以及次级金融市场，建立稳定的金融体制，还可以进一步稳定房地产市场，促进经济的平稳发展。

3.稳定房地产市场和房价，为金融市场和金融体制的建设营造良好的氛围和条件

长期的银行信贷，不仅给商业银行带来巨大的系统风险，而且不利于整个市场的健康发展。从1992年出现的海南房地产泡沫，到2004年的房地产过热发展，再到当前房地产价格居高不下的尴尬局面，我国房地产市场呈现出大起大落的不稳定现象，这不利于金融市场和金融体制的建设。相反，成熟稳定的房地产市场促进金融体制的形成，房地产金融体制的完善也会极大促进房地产市场的稳定和繁荣。因此，政府应该在建设金融体制的过程中，有意识地管制房地产市场的波动，为市场开拓一条顺畅的渠道，营造一种良好的环境。

4.积极鼓励民间资金投入房地产领域，妥善处理好直接融资和间接融资的发展平衡

一个完善的房地产金融体制中的金融体系不能完全是以间接融资为主要融资模式，也不可能全是直接融资。在房地产过度发展的时期，政府的调控作用不可或缺，其能够为市场提供一定的调节和风险控制的作用。在房地产高度发展时期，政府的作用也不能缺失，市场依然需要得到适当的调控。尤其在社会主义市场经济还不太完善，房地产金融体制还不成熟的背景下，整个市场都需要政府的调控和完善。但是，市场是金融生态的最基础的环境。因此，我们必须坚持以市场化为目标的金融改革，允许非正规的金融成分（如民间借资、企业借贷、钱庄、标会等互的合作金融组织）的合法存在。

第9篇：房地产政策金融范文

国外学术界关于货币政策与资产价格关系的问题存在较大的争议。有的学者认为，货币政策不应对资产价格变动做出反应；但近年来，越来越多的学者和官员开始倾向于支持货币政策应当对资产价格变动做出反应的观点。Bernanke 和 Gertle（r1999）的研究认为，当资产价格中用于预测通胀的部分被考虑进来后，货币政策不应该对资产价格变动作出反应，因为资产价格变动本身具有总需求效应（资产价格的上升会刺激总需求；相应地，其下降则会减少总需求），采用弹性通货膨胀目标制的货币政策可以自动地在资产价格上升时提高利率，在资产价格下降时降低利率，从而起到自动稳定器的作用。该文献更进一步通过数值模拟对各种政策的实际效果进行了比较。模拟结果显示，不对股价做出反应的货币政策将会比那些对股价做出反应的货币政策取得更好的政策效果。Bean（2004）认为，由于央行不能可靠地识别资产价格泡沫并且货币政策也不是抑制资产价格泡沫的有效工具，因此，试图稳定资产价格的货币政策是不可取的。Gertler等(1998)、Batini 和 Nelson（2000）、Filardo（2000）、Mishkin 和 White（2002）等的研究都支持上述观点。而一些中央银行家，如瑞典央行副行长Hessiu（s2000）也持类似的观点。Cecchetti等（2000）的观点与Bernanke和Gertle（r1999）形成鲜明对比。他们的研究认为，资产价格泡沫会严重扭曲投资和消费行为，致使产出与通胀不合理的剧烈波动。为解决这一问题，他们认为货币政策不但要对预期的通货膨胀进行反应，也应该对资产价格的波动做出直接的反应。这样的做法将抵消泡沫对产出和通货膨胀的影响，从而增进宏观经济稳定。Cecchetti等（2000）采用了与Bernanke和Gertle（r1999）相同的模型，结果却有显著的不同。他们认为，在产出波动与通货膨胀之间的偏好决定了央行究竟是采取只对通货膨胀作为反应的积极政策，还是既对通货膨胀反应又对股价反应的积极政策。他们通过对各种情况的模拟研究，有力的支持了货币政策应该对资产价格直接进行反应的这一观点。Borio和Lowe（2002）、Bordo和Jeanne(2002)则从货币政策积极干预资产价格可以防止资产价格泡沫破裂的角度证实了货币政策应当对资产价格变动做出反应的观点。值得注意的是，Agnello和Schuknech（t2011）利用18个工业化国家1980-2007年的数据研究分析了房地产价格泡沫生成及破灭的决定性因素，多值选择模型（Multinomial Probit）的估计结果显示，国内信贷的变化和利率水平对房地产价格泡沫形成的概率具有显著性的影响。同时，金融部门的管制的放松（特别是按揭市场）对房价泡沫的出现概率有极强的放大作用。与之类似的还有，Gerdesmeier等（2010）分析了1969-2008 年 17 个 OECD 国家股价与房价的综合数据，采用合并概率（Pooled Probit-Type）方法，发现信贷总量、长期名义利率的变化以及投资占GDP比重三个指标能最多提前8个季度预测资产价格（房地产价格）泡沫的破裂。上述的研究都显示信贷的波动能对房地产价格产生影响。由于金融衍生工具的运用，在西方，特别是美国，房地产市场与资本市场之间相互渗透，二者之间的联系十分紧密。数据显示，美国住房抵押贷款债券已经成为美国债券市场比重最大的债券。其住房抵押贷款的50%已实现证券化。与上述的这些特征事实不同的是，中国居民的房地产投资需求不能通过与之相关的债券来满足。居民要投资房地产只能通过直接购买住房，通过差价来获得收益，这大大加剧了房地产价格的波动。

国内对于这方面的研究，基本上侧重于从实证角度研究货币供应量与资产价格两者之间的关系。信贷指标与资产价格，特别是信贷与房地产价格之间的研究还很少。与国外文献类似，资产价格多关注资本市场。钱小安（1998）的研究发现，由于我国货币供应量与资产价格关联性比较弱且很不稳定，股票综合指数不仅不具有成为宏观经济的晴雨表的功能，也不能以资产价格的变动作为判断货币政策松紧的依据。瞿强（2001）则从货币操作层面展开，认为目前货币政策操作中，要关注资产价格但不宜盯住资产价格。中国人民银行课研究局题组（2002）研究认为央行的货币政策操作应关注股票市场价格的波动，但不能将其列为进行货币政策决策的关键因素之一，换句话就是央行应关注而不是盯住股票市场的价格波动。易纲和王召（2002）也肯定了货币政策对股票价格的直接影响，通过研究，他们认为货币量与通货膨胀的关系在一定意义上也取决于股市，并不是仅仅取决于商品和服务的价格，并得出中央银行在考虑货币政策制定时应同时考虑股市价格和商品与服务价格的结论。瞿强（2005）认为资产价格泡沫与信用扩张具有较强的关联性。王维安和贺聪（2005）认为货币政策应该更多关注房地产价格，但他没有从实证角度研究我国房地产价格与货币政策的具体相关关系。谈正达等（2011）从资产配置的角度出发，通过引入房地产和股票两种资产的价格，运用半对数形式的货币需求函数证实了在1998—2010年我国存在稳定的长期货币需求关系。其隐含的意义在于货币政策的制定中必须考虑房地产资产对货币需求的影响。与产业信贷政策不同，货币政策调整对实体经济的冲击更强，且由于时滞原因使其在实际操作中更加困难。周晖和王擎（2009）以中国房地产市场为例，通过当前央行货币政策的终极目标和中央政府与地方政府在房地产市场的博弈分析并通过实证证实了货币政策在经济发达地区无效的结论。同时，作者认为由于货币政策和资产价格之间并不存在稳定的联动关系，在全国范围内使用货币政策进行的房地产调控极其困难。但与本文研究不同之处在于，周晖和王擎（2009）所使用的房地产价格、M2和GDP增长率三项指标均为季度指标，而本文所使用的货币供应量同比增长率，房地产销售价格同比增长率以及房地产信贷同比增长率（个人住房按揭贷款与房地产企业开发贷款之和）均为月度指标，且研究的重点侧重于信贷与房地产价格变化间的动态关系。银行信贷对房地产价格的影响方面，周京奎（2006）从能否得到银行贷款两个角度来构建理论模型，分析置业者及开发商的决策对房地产均衡价格的影响。特别是当存在投机行为时，置业者的购房动机并不限于自己使用，而是为了获得地产出售的资本收益时，银行信贷的过度支持会催生房地产泡沫。但实证部分使用非自筹资金与商品房销售额的80%作为金融支持的变量显得并不准确。曾五一和李想（2011）通过房屋销售价格指数与租赁价格指数的协整关系判断样本期(2003-2009)存在房价泡沫。在泡沫原因的解析中同样认为金融的过度支持是造成泡沫的原因。

国内外学者对资产价格与货币政策关系做了很多有意义的研究，但是从实证研究上，大多还仅限于货币供给量与资产价格的关系上，没有从房地产信贷与资产价格关系的角度去研究。而在我国货币政策工具的使用中，为了实现经济增长和金融稳定等多重目标，信贷规模控制仍是货币政策工具之一。例如，央行限定2008年的银行信贷规模不得超过2007年的3163亿元，要求各金融机构按季度上报新增贷款等新措施。另一方面，房地产业是资金密集型产业，它的供给和需求都受信贷扩张程度的影响。因此，信贷规模在很大程度上决定了房地产的繁荣程度与价格水平的高低。可见，从房产信贷与房地产价格视角分析货币政策与资产价格的关系有十分重要的意义。当前我国经济正处于特殊时期，经济高速增长、人民币升值压力较大、城市化进程正处于中期、人口年龄结构有利于储蓄等等，这些因素决定了我国出现资产价格泡沫（特别是房产泡沫）是大概率事件。那么，我国央行的货币政策应该怎样来应对资产价格泡沫？是否可以通过关注信贷的增速来影响资产价格泡沫？这是本文尝试回答的问题。在经济运行的过程中，不同市场间或不同资产、经济变量之间往往存在着波动相关关系。因此，要研究多个变量间的波动性特征，就需要将单变量的GARCH族模型向多变量GARCH(Multivariate GARCH)扩展。MGARCH模型的优势在于其不仅涵盖了单变量模型的波动特征，而且还可以刻画不同变量波动间的相关关系。它最直接的运用在于研究多个市场的波动和联合波动，并反映一个市场的波动是否引致了另一个市场的波动，以及两个市场的联合波动等特征。Kim(2000)利用MGARCH模型度量了金融市场的波动对实体经济变量如出口以及产出增长率的冲击。Bollerslev 等(1988)提出一个 MGARCH-VECH 模型，但该模型仅使我们得出不同市场之间波动性的相关系数，而无法考察市场之间的波动特征。其更为严重的缺陷在于无法保证条件方差—协方差的正定性。为了保证条件方差—协方差的正定性，Engle和Kroner(1995)在Baba等(1991)研究的基础上提出了BEKK 模型，但该模型的的待估计参数过多（特别是考出三个以上的经济序列时），且模型参数的经济意义不够明确。结合本文的研究需要以及数据特征，我们尝试建立三元的对角BEKK模型，以厘清货币供应量、房地产价格以及房地产信贷（个人住房贷款与房地产开发贷款之和）这三个变量间的波动关系。模型设定为：

（一）数据及其基本统计特征

本文选取的三个月度数据序列①分别为，货币供应量（M2）同比增长率，房地产销售价格同比增长率（REALINDEX）以及房地产信贷同比增长率（个人住房按揭贷款与房地产企业开发贷款之和）（REAL-LOAN）。时间跨度为 2007 年 1 月—2010 年 12 月，共 48 个月度观测值。其中货币供应量和房地产销售价格指数数据来自万德（Wind）资讯，房地产信贷数据来自中国人民银行调查统计司。从图1可以看到，房地产销售价格和房地产信贷的同比增长率呈现出一致的周期性特征，但我们还不能得出其经济逻辑上的因果关系，即无法判断到底是哪个变量引领了另一个变量。货币供应量的变化则在上述两个指标之前，即货币政策的滞后期粗略估算为3—6个月。从表1的描述性统计可以看出，房地产信贷的同比增长率标准差为其它两个指标的两倍，其波动性明显大于货币供应量和房地产价格。在样本期内，房地产信贷指标与房地产价格几乎显示出同样的波动周期，但房地产信贷的波动更为剧烈（标准差为10.3%，在三个指标中最大）。特别是2008年金融危机之后，国家出台多项措施支持房地产业发展以期拉动经济增长，使得房地产信贷指标增长迅猛。对三个序列的单位根检验（ADF检验）结果显示，房地产价格和房地产信贷的增长率在5%的显著性水平上平稳，货币供应量增长率在10%的显著性水平上平稳。又由于数据均为同比增长序列，不需要做季节性调整。

（二）MGARCH-对角BEKK模型的实证分析

(4)式的估计结果见表 2。结果显示，对角矩阵 A 和 B 中的各个元素在 1%的置信水平下都显著。反映在(5)式中，货币供应量（M2）、房地产价格指数（REALINDEX）以及房地产信贷（REALLOAN）这三个指标上一期的冲击对本期的波动影响非常明显，具有显著的ARCH效应，即当期房地产信贷、货币供应量和房地产价格的波动对它们自身的冲击比较强烈。同时，由于 b1,b2,b3的系数同样显著，说明不但存在ARCH效应，GARCH效应同样明显，波动具有持久性。在联合波动方面，三个变量两两之间的条件协方差都呈现出显著的联合波动特征，即单个变量的波动都会波及到另一个变量。结合实际来看，伴随着我国经济的快速发展，作为货币政策中介目标的广义货币供给量M2也一直维持高速增长。2000～2010年间M2同比增长率平均值17.7%，其中2009年M2同比增长率达到27.7%，创已公布数据以来的历史最高，在货币供给充足的宏观背景下，由于在中国可供大众普遍参与的金融投资渠道只有股票和房地产，再加上股市对金融投资承载力有限。因此，资金为保值增值，直接、间接进入房地产是其必然结果。我国房地产是一个资金密集型行业，融资能力对于房地产发展具有举足轻重的作用，在只有少数大型企业才能上市融资，其他融资渠道如债券、信托融资、基金融资等方式十分有限的前提下，银行信贷资金供给成为房地产业的主要来源：一是在房地产开发过程的资金筹集中，当房地产商自有资金不足的情况下。银行体系的资金供给是其健康发展的必要条件；二是在房地产销售过程中也离不开银行体系的资金支持。由于房地产的价格特征决定了购买成本高，这使大部分消费者必须借助银行信贷形成有效的购买力。另外，预售收入作为房地产商资金来源的重要组成部分，也为其间接地提供了资金融通。国家统计局数据显示，2009年内地房地产企业资金来源5.71万亿元，其中国内贷款达到1.13万亿元；个人按揭贷款高达8403亿元，最终表明约有2万亿元信贷资金流向房地产。可见，信贷资金的支持是近年来房地产业飞速发展的主要动因。近年来，政府为控制房价，多次使用控制信贷的方法，通过对房地产个人贷款以及房地产企业开发贷款以期控制房地产价格的增长。2005年3月至2007年上半年为了解决我国局部地区已出现的房地产热，国务院及各部委连续颁布“双八条”、稳定房价时间表等相关政策，配合宏观经济政策取向，人民银行执行了从紧的货币政策，借助直接和间接调控手段，通过利率和窗口指导对房地产信贷规模进行适度控制，加强了商业性房地产信贷管理，旨在稳定住房价格促进房地产业理性回归。2007年下半年，全国楼市呈现普遍低迷的态势，为应对国际金融危机对我国可能产生的影响，国务院意在通过房地产业的复兴稳定国民经济的发展，对房地产业采取了从抑到扬、从压到促的调控。2008年下半年至2009年国务院对房地产市场做出十八项政策调整，期间人民银行下调银行贷款利率、首付款比例等措施降低个人房贷门槛，提高居民购买普通自住房的能力，因此在推进房地产市场又一次走向繁荣的同时也拉升房价过快上涨，甚至出现了泡沫现象。2009年下半年以来，针对我国房地产价格的快速攀升，2010年4月国务院迅速推出新“国十一条”等系列房地产调控措施，人民银行金融调控与历次房贷政策调整有所不同，即严格执行差别化信贷政策，对于首套房、第二套房和第三套房的首付要求及利率定价都开始实行差别化并严格采取风险定价，旨在合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。

（三）基于GARCH均值方程的实证分析

为了分析房地产价格的增长是否受到货币发行量以及房地产信贷波动的影响，我们首先建立如下模型：(9)式的估计结果见表 3。结果显示，在 5%的显著性水平下，仅 2的系数显著，即房地产信贷增长的波动能影响房地产价格的增长，且该波动导致了房地产价格的下降。这说明对房地产信贷波动的控制能够显著地抑制房价的增长。正如前文所说明的那样，虽然整体上我国物价水平保持了相对稳定，但信贷的扩张，特别是房地产信贷的膨胀并没有得到足够的重视。货币供应量的波动，估计系数为正，但对房地产价格增长影响不显著。同时，三个变量中任意两个变量的联合波动对房地产价格的增长的影响并不显著。对于货币供应量的波动对房地产价格增长影响不显著的原因可能是：第一，对于一个发展中的经济体，我国货币供应量始终处于增长高位，样本期间内并未出现过大起大落，2007年以来的月度同比增长率均值达到20.4%，危机后的峰值甚至超过30%；其次，货币供应量已经不能全面反映社会的流动性状况。这与邓瑛和赵雪（2011）发现利率规则比货币供应量更能迅速调整房价的增长的结论相类似，因为利率的调整首先就会作用于信贷，而这对于资金敏感的房地产业作用更加明显。2011年2月人民银行了社会融资总量指标。社会融资总量是指在一定时期内实体经济从金融体系中获得的全部资金总和，这其中的金融体系为整体金融的概念。从机构看，包括银行、证券、保险等金融机构；从市场看，包括信贷市场、债券市场、股票市场、保险市场以及中间业务市场等。长期以来，我国货币政策的重点监测和分析以及调控的中间目标为M2和新增人民币贷款。但上述指标已不能准确反映整个经济中的融资总量。商业银行的表外业务、非银行机构提供的资金和直接融资都对整体经济的融资状况产生巨大的影响。而这些影响必然会传递到房地产市场中，从而影响房地产价格。根据央行2010年的统计，新增人民币贷款7.95万亿元，同比少增1.65万亿，但实体经济通过央行承兑汇票和委托贷款从金融体系新增融资达3.47万亿元，占社会融资总量的24.2%。这从另一个侧面说明，与货币供应量相比，社会融资总量指标与主要经济指标之间的联系更加紧密。

本文基于多元MGARCH—BEKK模型和GRACH均值方程模型对房地产信贷、货币供应量和房地产价格的动态变化进行了实证研究，研究得出：

1.房地产信贷与房地产价格、房地产信贷与货币供应量以及货币供应量与房地产价格之间的条件协方差都呈现出显著的联合波动特征，即单个变量的波动都会波及到另一个变量，说明中央银行的货币政策能够影响房地产价格。