物业社区运营精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的物业社区运营主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：物业社区运营范文

引言

随着园区建设的不断推进，预计2016年6月园区一期公司将全面投入使用，园区的运营管理将迎来全新的发展机遇。按照公司领导要求，我们对园区的运营管理进行了认真的思考，提出了一些不成熟的想法，希望能为公司的园区运营提供一些参考，不当之处敬请领导批评指正。

园区运营定位按照数字化、现代化的企业发展思路，通过市场化运营，社区化服务、智能化支撑，着力打造“规模化”、“信息化”、“一站式”的新型服务产业园区。

运营市场化服务社区化平台智能化一体化园区智慧园区高新服务产业园区规模化信息化一体化发展思路

运营定位园区运营目标园区运营采用市场化运作机制，建立完善的商务模式，按照服务有偿化原则，制定服务收费标准，对内部客户进行虚拟化核算，对外部客户进行商业化结算。

通过运营，逐步实现两个目标：

1、运营水平领先：建设成为呼叫中心行业标杆型的园区。

2、运营效益领先：在集团六个产业园区中率先实现盈利。

利润园区成本园区￥$ 市场化运作 对内费用 虚拟核算 对外采用 商业结算 先期节约成本 中期收支平衡 后期实现盈利 核算依据：采用虚拟核算的方式，以行业、区域价格为参考标准自行定价，按自有部门人数或使用次数进行费用核算，扣除运营成本，计算盈利。如内部员工住宿核算费用为每天X元、实际运营成本为X元，确保收支平衡。

核算依据：根据企业业务类型、企业规模、企业价值等条件进行分级定价，按租住大小收取差异化租金，提供物业、绿化等服务；对于餐饮、住宿、娱乐叫车等增值服务按次按量，参照行业标准收费。

园区运营思路1.完善配套，以优质服务引关注

第2篇：物业社区运营范文

一、复工复产前备案

所有企业复工复产前必须备案。

(一)备案审核责任划分如下：

1、规模以上工业、批零住餐、服务业企业审核责任单位：街道经贸办公室;

2、总部楼宇和专业园区内企业复工审核责任单位：园区运营方或物业，园区运营方或物业统一审核后报经贸办汇总;

3、规模以下工业企业审核责任单位：街道安监办公室;

4、售楼处、中介机构、开发企业、建筑工地企业审核责任单位：街道工程办公室;

5、沿街网点审核责任单位：所在网格及社区居委会;

审核材料由各牵头审核单位留存。

注：对各部门审核过程中发现有提报班车申请的企业，由各部门审核同意后于2月7日前报经贸办汇总，由经贸办统一出具附有编号的“通勤班车使用意见函”报区交通与口岸防控组指挥部办公室，企业将此函留存通勤班车。

(二)备案材料：

1、企业复工复产工作方案，需遵循以下要求：

(1)成立企业主要负责人牵头负责的企业疫情防控工作领导机构名单;

(2)对厂区特别是公共场所、人员聚集场所的设施、设备进行消杀防疫措施;

(3)明确防护物资储备量。口罩、一次性手套、防护服(测量体温人员使用)、电子温度计、酒精、消毒液等防控物资具体数量。物资储备须满足复工人员防控所需7天以上的用量，否则应延迟复工时间或减少复工人数;

(4)明确企业返岗人员数量和来源，企业错时返青人员计划。对省外员工，原则上倡导不提前返青;对于来自省内、市外的员工严格按照有关要求单独隔离 14 天以上，并向所在街道和社区登记报告;对于来自市内、区外的员工，若无发热或呼吸道症状的，企业负责对员工进行连续 14 天每天上下午监测体温，一经发现体温升高，及时送往发热门诊进行排查诊治。隔离14天期满后，凭相关证明材料返岗。

(5)设置隔离留观室：安排单人单间、相对独立房间设立疫区返岗人员厂内临时隔离场所。隔离观察室要配备防护服、护目镜、医疗器械等应急装备，有条件的企业可配备必要的医护人员，做好突况应对准备。

(6)明确企业复工复产时间;

(7)制定风险评估、疫情防控措施、应急预案。

(8)明确生产计划、原料采购和产品销售地、物流运输情况。

(9)有食堂的企业需列明食堂环境卫生管理和就餐管理措施。

(10)有宿舍的企业需列明宿舍管理措施(从外地返工的，自抵青之日起自我隔离或在工厂隔离场所观察 14天;对已执行完隔离政策和本地未离开员工，单间不得安排多于4人)。

2、企业复工申请表(附件1)

3、复工企业职工排查登记表(附件2)

4、复工企业备案汇总表(附件3)

5、有班车的企业需向街道提报《疫情防控承诺书》(附件4)、本单位的《通勤班车明细表》(附件5)。

二、复工复产后检查

(一)复工复产后检查责任划分如下：

1、规模以上工业、批零住餐、服务业企业检查责任单位：街道经贸办公室;

2、总部楼宇和专业园区内企业复工检查责任单位：园区运营方或物业;

3、规模以下工业企业检查责任单位：街道安监办公室;

4、售楼处、中介机构、开发企业、建筑工地企业检查责任单位：街道工程办公室;

5、沿街网点检查责任单位：所在网格及社区居委会。其中餐饮网点由食安办和社区联动检查。

注：对有食堂的企业，由食安办负责专项检查企业是否加强环境卫生和就餐管理。

(二)检查内容

1、企业实际情况是否符合备案上报的《企业复工复产工作方案》，包括：

(1)对厂区特别是公共场所、人员聚集场所的设施、设备进行消杀防疫措施是否到位和规范;

(2)口罩、一次性手套、防护服(测量体温人员使用)、电子温度计、酒精、消毒液等防控物资准备是否充足(7天以上用量);

(3)是否设置隔离留观室，观察室是否符合相对独立、单人单间要求，是否配备防护服、护目镜、医疗器械等应急装备;

(4)企业返岗人员数量和来源是否符合防疫要求，是否有疫情发生地职工返岗，市外返回员工是否自抵达后自我隔离或在工厂隔离场所观察 14天(单人单间)。

2、企业是否建立返岗职工“花名册”，实行健康状况“一人一档”管理，是否详细掌握每名职工及家庭成员健康状况和春节假期出行信息，全面排查是否接触外地及重点疫区来青人员等情况，对于从外地返青及与确诊和疑似感染者有接触的职工，严格执行隔离观察措施。

3、企业是否实行厂区封闭管理。企业只设1个进出通道，在通道设置检测卡口，配备门禁设施和检测仪器，落实24小时人员值守，对进出人员、车辆严格检查检测，做好信息登记，严禁无关人员进入厂区。

4、企业是否严密职工健康监测。是否建立职工体温日检测制度，在生产区、办公区、宿舍区等点位设置检测点，严格职工体温检测，对体温异常的及时采取处置措施。对赴市外出差职工返回后，是否严格落实隔离措施。

5、企业是否落实岗位防疫措施。企业是否与职工逐一签订岗位防疫承诺书，是否通过宣传条幅、张贴通告、印发明白纸等加强疫情防控知识宣传教育。员工工作期间是否全程佩戴口罩，废弃口罩等防疫物品是否统一回收、集中处理。

6、是否强化物流车辆管理。对外来货运车辆进入厂区前，进行消毒处理，驾乘人员须佩戴口罩并检测体温，减少与厂区人员的直接接触，货物送达后尽快驶离厂区。对运输物资视情进行消毒处理。加强驾乘人员管理，保持车辆内外清洁，及时对驾驶室、门把手等接触部位进行消杀。

7、对有食堂的企业：是否加强环境卫生和就餐管理。是否所有场所每天至少消毒一次，餐厅每餐进行消毒，桌椅使用后进行消毒，餐具用品高温消毒。是否实行分散错时进餐，避免人员聚集。是否严格按照《餐饮服务食品安全操作规范》加工制作，操作间保持清洁干燥，严禁生食和熟食用品混用，避免肉类生食。

8、对有班车的企业：通勤车辆是否有街道出具的“通勤班车使用意见函”，是否做好防疫消毒，乘坐人员是否佩戴口罩并测量体温，是否建立《体温检测登记台账》(附件6)。班车上是否配备一定数量的备用口罩。

9、对有宿舍的企业：是否安排专人负责集体宿舍的防控工作，宿舍进出登记、体温监测、垃圾处置等，是否定期定时对相关区域进行消杀，保持宿舍环境卫生整洁。对已执行完隔离政策和本地未离开员工，单间不得安排多于4人。

三、复工复产材料报送

第3篇：物业社区运营范文

【关键词】智能化系统 高端住宅

中图分类号：[F287.8] 文献标识码：A 文章编号：

一、项目概况

本小区位于城市中心，定位为高端住宅小区。

小区所在之处，水上公园和沿河景观绿化带分别沿两岸展开。在小区的正南面，莅临一个近万方的亲水公园，紧密地将小区与水面连接在一起。由于亲水公园整体呈飘带状，因此小区的每户业主不仅能在家中尽览园上美景，又能亲身进入园中与生态美景亲密接触。

二、系统组成

（1）信息设施系统（ITSI）：

1、综合布线系统

2、有线电视系统

3、背景音乐系统

4、信息引导及系统

（2）信息化应用系统（ITAS）：

1、物业运营管理系统

2、客服服务管理系统

3、社区服务系统

（3）安全技术防范系统（SPS）：

1、视频安防监控系统

2、入侵报警系统

3、数字可视对讲系统

4、停车场管理系统

5、人脸识别系统

6、离线式电子巡更系统

（4）机房工程及防雷接地系统

三、信息设施系统（ITSI）

为确保小区与外部信息通信网络的信息畅通，对各类多媒体信息数据（语音、数据、图像）的接收、交换、传输、存储、检索和显示等进行综合处理的各类信息设备加以组合，提供实现小区通信、数据业务及管理等应用功能的信息通信基础设施。

1、综合布线系统

综合布线（PDS）首先是为通信与计算机网络而设计的,它可以满足各种通信与计算机信息传递的要求, 对基于各种系统资源的总体功能的发挥并保持各部门长期、高效率的运转发挥着重要的作用。目前主要应用于通信和数据交换，即传输话音、数据、传真、图形影像信号。

本工程采用FTTH(即光纤到户)方式组网方式：一般采用从局端的OLT、光分路器引出大对数光缆到楼栋，然后通过小芯数管道光缆或新型的小芯数直埋光缆连至用户家中的ONU，可以根据用户需求在用户家中连接交换机或Hub供多个设备连接。

综合布线单元系统示意图

2、有线电视系统

温州市有线电视传输网络，采用862MHz传输带宽。上行传输频带为5~65兆赫，下行的广播电视、数据传输频带为87~862兆赫。

网络采用HFC双向传输模式，它采用光纤到服务区，而在进入用户的“接入网”采用同轴电缆，合理有效地利用了当前的先进成熟技术，融数字与模拟传输为一体，集光电功能于一身。能传输高质量的有线电视节目外，同时还能提供较高质量和较多频道的传统模拟广播节目与数字立体声广播节目；利用其带宽的优势，能传输高清晰度的数字电视节目。该网络可开展电话服务、高速数据传输服务和多种信息增值服务，甚至还能逐步开展交互式数字视频应用。

3、背景音乐系统

采用100V定压广播的馈电线路，主要用于公共广播、背景音乐；当遇到紧急事故时，消防广播时强切输入，转换成应急广播。

4、信息引导及系统

小区入口大堂、单元电梯厅配设全彩LED电子显示屏/液晶电视，用于播放音视频信息或小区内各种物业信息。

信息引导系统示意图

四、信息化应用系统（ITAS）

根据物业公司的规范化管理需求，量身定制物业管理系统。

主要用于提供小区运行信息，支持小区的物业管理，实现增值服务。各系统采用统一的信息化应用系统平台框架，实现集成化管理。

小区的信息化应用系统（ITAS）主要由三部分组成：物业运营管理系统主要用于物业运营信息的采集及管理；客服服务管理系统主要用于物业管理服务信息的管理及应用；社区服务系统主要用于信息的及交流。

物业运营管理系统

应用B/S结构的软件应用系统，对物业进行全面的无纸化管理。

物业管理部分，包括：房产资料档案管理、客户资料管理、收费系统、业主车位管理、设备管理、物业经营管理、综合查询、行政人事、环境管理、社区文化、安全管理等功能模块。

客服服务管理系统

应用B/S结构的软件应用系统，对物业管理服务信息进行管理。

客服服务部分，包含模块有：今日任务、接待中心、服务规则、信息中心、服务规则设定、工作报表统计、工作查询等功能模块。

社区服务管理系统

应用B/S结构的软件应用系统，对于针对小区内业主的各类服务进行管理。

社区服务部分，包括：社区介绍、物业通告、网上费用查询、投诉保修、业主论坛、会所预定、网上订餐；一卡通余额查询、家庭智能化系统工作状态查询、社区电子商务、生活百科全书、可以扩展到社区视频点播（VOD）等。

物业管理系统示意图

五、安全技术防范系统（SPS）

充分利用小区内视频监控、入侵报警系统等设施，构建小区多层次的综合安防体系。

1、视频安防监控系统

本系统采用基于IP网络的数字化系统，主要由设在小区内的视频监控摄像头及设在弱电控制室的记录设备（硬盘）、控制设备（核心交换机、视频服务器）、显示设备（监视器），以及传输线路组成。系统利用视频技术探测、监视设防区域并实时显示、记录现场图像。

监控的安防区域主要是小区内的各出入口、一层及地下室单元门厅、电梯轿厢、地下室车道、地下室车库出入口等处。

2、入侵报警系统

（1）在小区四周围墙配置红外对射探测器，使整个小区周界全面设防，无盲区和死角。

（2）在小区商业部分女儿墙上方配置红外探测器，有效防止盗贼攀爬入户盗窃等问题。

（3）于联体别墅处设置泄露电缆入侵探测系统。通过入侵者进入泄漏电缆区域引起的电磁能量波动，从而接收信号的变化发出报警信号，起到安全防范作用。

3、数字可视对讲系统

本系统采用IP网络型可视对讲系统，分机为免提7寸液晶屏可视对讲分机。

数字可视对讲系统将管理中心、门口、住家三者紧密联系起来，使外来人员必须与住户联系并经过住户认可后才能入楼，从而有效地防止外来人员自由进出楼内，降低盗窃案件发生的可能性，同时住户可以通过钥匙 /刷卡自由开启梯口的大门（一层及地下室单元出入口）方便地进出；并且在电梯内通过刷卡功能直接到达指定楼层。当住户或访客需要联系物业管理人员时，也可以直接呼叫管理中心，以便及时处理各种问题。

在主卧室内设置紧急按钮，报警信号由对讲传输线路传输至消控室，实现住户户内安防功能；其余防区预留。

4、停车场管理系统

配设中央收费管理系统的停车库管理系统，对进出地下停车场的车辆进行自动登记、监控和管理。

5、人脸识别系统

采用人脸识别技术，主要针对各业主忘记带卡的情况下的身份认证。

6、离线式电子巡更系统

离线式实时对讲调度/巡更系统，作为周界防范报警、视频监控、楼宇对讲和住户报警等系统的补充，为小区提供全方位的安全防范体系；并且能加强对巡更人员的智能化管理，确保保安人员能按时、按顺序地对小区内的各巡逻点进行巡视。

图

巡更系统示意图

六、机房工程及防雷接地系统

1、机房工程

机房工程包括电信机房、有线电视机房、安防监控机房等，各机房均按照规范要求进行设计，并满足功能需求。机房工程作为整个小区的智能化设备的载体将为各系统弱电设备提供一个稳定、有效的载体，应保证各弱电系统的设备能够正常运行。由以下子系统组成：

机房照明系统；弱电供配电系统；机房装修系统；机房环境监控系统。

2、防雷接地

防雷接地系统是涉及多方面的综合工程，不仅关系到弱电各系统的正常运行，而且还关系到弱电设备和工作人员的安全。

接地系统：

交流工作地：接地电阻≤4Ω

直流工作地：接地电阻应按计算机系统具体要求确定：

安全保护地：接地电阻≤4Ω

防雷保护地：应按现行国家标准〈建筑防雷设计规范〉执行

参考文献

1.《智能建筑设计标准》GB/T 50314-2006

2.《综合布线工程设计规范》 GB50311-2007

3.《入侵报警系统工程设计规范》 GB50394-2007；

4.《视频安防监控系统工程设计规范》 GB50395-2007；

5.《出入口控制系统工程设计规范》 GB50396-2007；

6.《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB 50343-2004

第4篇：物业社区运营范文

一、试行项目经理负责制的背景

近年来，随着管理局对社区物业系统补贴费用的进一步压缩，使社区物业管理原本存在的矛盾更加突出。其中，维持物业公司正常运营的管理费用缺口最大，受冲击最大，压力也最大。面对严峻的现实，作为微利行业的物业公司今后如何提高经营管理水平，实现市场化运作，已成为物业公司寻求生存与发展的崭新课题。从目前油田社区物业公司的整体发展现状看，物业公司在管理和服务职能上还存在着很大的计划性，还存在着自身定位模糊、“等靠要”思想严重以及管理成本过高的问题。这些问题的存在，使我们清醒地认识到，当前物业公司的经营管理还只处于“计划指标”的状态，我们还没有真正树立起市场化的经营管理意识，在以往物业站与专业队的管理环节中，由于各基层单位成本费用独立核算，双方出于节约成本和维护本单位自身利益的需要，在具体工作中经常出现责任不清、互相推诿以及管理成本双重支出的情况，导致管理成本过高、服务质量提升较慢。基于这种现状，物业公司要想生存与发展，就必须在企业的经营管理上有所创新，通过项目经理负责制的探索试行，逐步理顺各种经济利益关系，降低管理成本，提高经营管理水平，为真正参与市场竞争创造先机。

二、项目经理负责制的内涵

在雅苑小区试行项目经理负责制之前，我们在成本费用的使用上比较单一，只是将小区内产生的水、电、卫生以及办公等费用分解到物业站，物业站只要抓好了水电等费用的收缴工作，就基本能够保证全年成本不超，奖罚措施体现不明显，职工工作上没有压力，物业站普遍存在“节大放小”等思想，经营管理方式因循守旧。观念决定思路，思路决定出路。面对资金紧张的压力和严峻形势，我们深刻地感觉到，在今后物业的经营管理工作中，谁的经营观念转变的早，谁的前景也就越辉煌；谁的经营观念因循守旧，谁的前景就越渺茫。只有打破以前那种陈旧的经营管理方式，进一步解放思想，建立以市场为导向的崭新的管理手段，才能够使物业公司在创新中得以生存与发展。为此，我们借鉴国内外施工企业普遍使用的项目管理经验，结合物业管理的特点，将小区作为一个市场项目进行准市场化的管理，以经济合同的形式，按中心对雅苑小区各项费用的切算标准，将发生在小区的维修、治安以及环卫绿化的人工、材料等原本属于各专业队的全部费用下切到物业站，由物业站统筹控制和使用，并明确总费用节奖、超罚比例和站长年终奖惩待遇，进一步明确了物业站和专业队的甲乙方委托合同关系。公司作为市场化的业主，按合同约定，对物业站只进行管理质量考核和奖惩，而不干预其管理运作过程或对物业站所属的乙方直接管理控制。项目经理负责制的建立和实施，首先打破了原有按专业对小区进行多重管理的方式，避免了具体工作推诿扯皮的现象；其次体现了新的责权利关系，明确了物业站与专业队的甲乙方关系。三是实现了用人机制上的创新，物业站可以通过适时挑选或退回专业队提供的服务人员，来确保小区服务质量的持续提高；四是通过对成本费用的统筹管理和全过程控制，有效地降低了小区运营成本，较大的弥补了管理费用的不足。

三、试行小区项目经理负责制的具体做法

在油田物业管理系统逐渐参与市场竞争的大背景下，探索试行小区项目经理负责制是由计划行政模式向市场经营模式转变的一个重要过渡，它打破了以往的惯性经营思维，掀起了一场观念革命。我们通过项目经理负责制的实施，进一步明确了甲乙方的责、权、利关系，使职工自发的进入“市场状态”,将经营管理工作抓出了实效。

（一）客观准确的做好费用指标的分解测算。

在费用分解的运作过程中，我们主要做好了三个方面的分析，一是考虑市场指导价格以及雅苑小区的配套建设和管理标准、居民的服务需求档次等因素，估测物业收费价格为0.8元/平方米•月，预计总收费230万元；二是根据近几年雅苑小区管理运行实际发生的费用，我们将发生在物业管理和服务上的人工费、材料费、公共水电费、办公费、设备折旧费，以及社区未下切的排污费、垃圾清运费等直接费用进行了预算和分析，预算总费用为192万元，按市场规律，模拟增加10%的管理费和8%的税金，总费用为228万元；三是我们按照中心实际成本费用指标分解给雅苑物业站162万元，模拟增加10%的管理费和8%的税金为192.5万元，折合0.67元/平方米•月，这里包括了发生在雅苑小区的维修工、绿化工、保洁工以及治安警员的工资和材料费。实际分解指标比测算费用指标减少了17个百分点。

（二）建立了与专业队内部服务委托合同运作机制。在项目经理负责制的实施过程中，我们按照市场经济要求，编制了《ISO9001模拟市场运行管理体系》，分别与综合维修队、环卫绿化队、治安保卫队等三支专业化队伍，签订了物业管理专项服务委托合同，将物业站与专业队甲乙双方的职权范围、工作标准、费用结算、运作规程等问题，做出了明确的规定。例如：物业站与维修队在合同中规定的“三率”（服务满意率、及时率和一次合格率）分别要求不能低于96%、95%和98%。为确保上述目标的实现，物业站职工每月进行一次回访，“三率”每降低一个百分点，按在雅苑小区从事维修服务的人数，每人扣罚100元；每违反一项服务规范扣罚100元。在对专业队服务质量的监督检查考核过程中，凡是专业队工作职责内存在的问题，他们及时以《物业管理质量问题确认单》的形式，向专业队提出处理意见，其中，对不可弥补的问题，根据合同条款直接给予处罚；如果是采取措施可以整改的问题，则提出改进意见，经双方签字认可，限期进行整改，月底交公司劳资和财务部门落实兑现，确保了项目经理负责制的顺利推行。

（三）责任明确地完善费用指标的控制措施。为确保项目经理负责制的有效实施，雅苑物业站将可控成本中属于专业化服务的费用，包括维修队、环卫绿化队、治保队的人工工资和材料工具费等，以合同的形式分解到专业队伍，明确了承包指标及超支处罚标准，凡当月超支的费用，从专业队下月工资总额中扣减。小区的维修材料费、公共水电费，都分别切到了小区管理办公室和水电管理办公室，按月统计，超支部分的70%由物业站集体承担，10%由控制使用部门的主任承担，20%由控制使用部门的员工承担。如果年底总费用不超，月度所扣工资全部返还。为有效控制成本费用，物业站还采取了即时签认制度，即：工作中发生的材料费，由小区管理办公室现场核实，即时签认；对于专业队伍在服务工作中出现的质量问题，则按照合同标准进行扣罚，物业站与专业队当场签认；对于公共水电费每月抄表统计一次，与年初制定的月度计划指标相对照，严格把关控制，确保了成本费用按计划控制使用。有效的控制措施，带来了服务质量的不断提升，去年11月份，雅苑一户居民家中经常跳闸，维修人员更换开关后没有清除维修垃圾，在以前，类似的情况物业站无法控制维修质量，而维修队又将其作为工作量进行统计，降低了服务质量。当时正是项目经理负责制试行期间，按照程序，物业站管理人员现场进行核实验收，发现维修现场未清除维修垃圾，当场不予签认，直至维修人员现场整改后才签认通过。

（四）规范高效的形成了成本费用的全过程控制体系。前几年，成本费用普遍存在年初下切指标细，年终分析指标严的状况，对成本费用的使用过程控制不严，管理不善，制约了全年指标任务的顺利完成。为此，在实施项目经理负责制的过程中，我们重点对费用指标实施了全过程控制，首先加强了制度建设，逐步健全了一整套科学规范、程序严密、制约有力的监督考核制度，建立了月度分析制度、内控管理制度、奖惩考核制度、材料费用消耗公示等制度，使费用指标使用的每个环节实现了规范运作。其次，物业站还成立了成本费用考核小组，利用“周检查、月汇总、季分析”，随时掌握每个班组费用成本的分配使用情况，做到合理、规范、及时的调整；物业站根据月度分析会以及班组成本报表，了解各班组成本费用的支出情况，使各项费用均得到了有效的动态控制，形成了全员、全过程、全方位的成本管理，不仅严格的监督控制成本，而且保证了服务工作质量。

（五）建立健全了物业管理的内部考核机制。物业站采取小区巡视员分片包干的方式，将管理的全部内容逐一落实到人头，并按照“三级”检查模式，对每个区片、每个承包人实施考核奖惩。其中，在中心双月综合考评中或中心日常突击抽查中暴露出来的管理问题，每项扣承包人50个岗点；公司每周抽查暴露出来的问题，每项扣承包人20个岗点；物业站每日巡视检查暴露出来的问题，每项扣承包人5个岗点。一个季度汇总兑现一次，所扣岗点奖励给日常管理成绩突出者。由于这种管理运作方式责任明确、标准明确、奖惩明确，有效地提高了管理和服务质量。在去年的6次双月考核中，雅苑物业站历次名列前五名。物业站水电管理办公室的3名女同志，每人承担800多户居民和部分公用水电消耗的监控任务，她们按总表、分表、居民、公共、外租、外供、商用等7种情况，自行制订了具体的控制措施。如：对居民家庭每季用水少于3立方米、用电少于50KWH、用气少于3立方米的情况，要立即进行排查，有针对性的采取改进措施。截止目前，物业站的水电成本比计划节约了3.6万元。

四、小区项目经理负责制的实施效果

一是小区日常管理水平稳步提高。在小区日常管理上，物业站采取了员工分片包干的方式，将小区日常管理职责全部落实到了人头，按ISO9000体系要求，明确职责、范围、标准，严格按“三级”检查结果，对每片、每人进行定期考核奖惩，有效地提高了日常的物业管理水平。

二是专业化管理水平稳步提高。原来，小区的专业化服务一般都是通过公司生产办直接安排，物业站的甲方地位得不到充分体现，监督职能很难到位。试行项目经理负责制后，物业站可以直接监督考核专业服务质量，专业队凭工作量和工作质量到物业站结算费用。为改进服务质量，专业队经常与物业站进行联系与沟通，征求物业站的意见和建议，促进了小区管理服务水平的不断提高。经回访抽查，今年上半年，居民对综合维修、环卫绿化、治安保卫三项专业服务满意率分别比去年同期提高了1个、3.5个和6个百分点，初步体现了项目经理负责制运作的管理效益。版权所有

第5篇：物业社区运营范文

福建海西国家广告产业园区（泉州园）地处“东亚文化之都”泉州市政治、经济、文化中心――丰泽区，其前身是上世纪80年代初期开发建设的老旧工业区。近年来，随着泉州行政中心东迁，中心城区东进步伐加快，丰泽区委、区政府积极响应市委、市政府的号召，主动把握城市化的大趋势，及时出台产业“优二进三”政策，以老旧工业区改造为抓手，大力推进城市产业转型升级。2010年，以领SHOW天地为核心区域启动成州工业区的改造建设，推动片区业态由工业小作坊为主的传统工业向广告文化创意为主的现代服务业转变。工商部门立足实际、对接政策，成立专门机构，抽调得力干部进驻园区具体指导，为创建国家级广告产业园区作出突出贡献，使老旧厂房焕发了新的生命与活力。2012年4月，时任国务院总理亲临园区视察，高度赞许，称之为“旧厂房开辟新天地”。

一、速度快、效益好

福建海西国家广告产业园区（泉州园）总规划范围约1050亩，其中，规划改造老旧工业厂房175幢，占地约630亩，以坪山路为界分东、西两个区。目前，西区已基本完成改造的核心区域占地187亩，厂房37幢，建筑面积18万平方米；已有220多家广告企业和广告配套企业入驻，吸引5200多名以80、90后为主的，其中不乏海外学成回归的年轻创意人才在此创业就业。园区改造建设从2010年提出构想开始，经历立项审批、规划设计、租楼搬厂、改造建设、意向招商等大量复杂的前期工作，到2011年底正式开园运营，短短两年，废旧老工业区实现华丽转身；开园后经历两年多运营发展，先后获评市级广告文创产业园区、省级广告产业园区、国家广告产业试点园区，2014年4月正式获颁为国家广告产业园区，实现园区快速成长，取得良好的经济社会效益，主要体现为“五个满意”。

企业满意。园区老企业通过旧厂房改造，实现产业转型，增加资产收益。入园企业通过入驻专业园区、加入产业联盟，有效整合上下游企业，实现产业协同，快速发展壮大。园区已成功培育孵化皇品微电影等3家文创企业，在海交所成功挂牌；预计今年内，将有1家文创企业在新三板挂牌上市，有望成为我省首家在新三板成功上市的文创企业。同时，园区每年承接、承办各种论坛、研讨、展会、沙龙等交流研讨活动100多场次，在为入园企业带来强大信息流的同时，也为企业提供开阔眼界、跨界交流的绝佳机会，为文创企业打造了一个良好的创新创意环境。

社会满意。通过园区的改造建设，片区的道路、电网、排水排污等基础设施同步改造，片区景观不断提升，周边环境得到极大改善。园区投入运营以后，片区聚集大量企业并带来丰富的人流、物流和信息流，为社会创造了众多的就业、创业机会。园区同时还与驻地高校合作建立大学生就业创业实践基地，帮助大学生整合资源、对接产业、实现梦想。目前，园区共为周边群众创造近1000个工作岗位，每年吸纳超过500名应届大学毕业生在此就业创业。

运营商满意。园区改造建设后，产业聚集效应发酵，片区整体价值大幅提升。运营商既获得了展示专业、实现价值的工作平台，也从园区运营中获得了合理的利润。园区的成功运营模式，为运营商今后的发展壮大，提供了商业模式和参考范本。

工商部门满意。2014年2月，国家广告产业园区评估专家组莅临园区评估时，给予高度评价认为，园区“政府主导、市场运作”的发展模式是国家广告产业园区建设的范本，政府负责建机制、搭平台，把园区运营、配套服务交给懂广告需求的专业机构负责，符合财政部和国家工商总局的初衷，实现了广告产业园区建设的设想，是专家们心中心仪、理想的广告产业园区。

政府满意。园区2013年实现产值13亿元，上缴税收1.2亿元，分别比改造前提高近10倍和20倍。园区企业在自身发展壮大的同时，有效反哺本地实体产业，助力本地传统企业的转型发展。如：园区内的广告创意企业立足本地食品行业成熟的产业基础，帮助本地食品加工企业，创立自有品牌、开设专营店、提高产品附加值，把产品价值微笑曲线的两端留在本地。

二、导向明、机制活

园区改造建设过程是按照“政府搭台、企业唱戏”的思路，把政府的政策引导优势与民资的高效灵活优势有机结合起来，形成“政府主导、企业主体、平台支撑、多方参与”的园区发展格局，促使园区改造建设快速推进。

（一）政策引导

泉州是“中国品牌之都”，全国18个改革开放典型地区之一，民营经济发达，经济总量连续15年位居全省第一，每年广告需求超过百亿元。但是，泉州2000多家小微广告企业在单打独斗的状态下，无法为本地品牌提供服务。立足于泉州雄厚的产业基础和广阔的广告市场需求，我们以创建国家广告产业园区为载体，研究出台和认真实施市政府《关于印发促进福建海西广告产业园区（泉州园）发展暂行规定的通知》《丰泽区加快发展创意产业的实施意见》《丰泽区关于加快文化产业发展的意见》等专项鼓励扶持政策，工商部门发挥行业指导优势，吸引本地广告和关联企业向园区集聚，形成产业协同，推动园区向专业产业园区快速发展

（二）政府主导

项目启动时，就制定园区发展“总体规划、分批实施、多元投资、统一运营”的原则，明确园区改造建设三种类型（即：对成型的居住区、写字楼、商业楼等，保留原状，作为园区生活和公共配套；对标准工业厂房，引导企业采用产权、主体结构、用地性质“三不变”的方式，按照规划改造为创意办公及园区配套；对简易搭盖和老旧厂房，引导企业采用“三旧改造”的方式，按照规划重建为商务楼宇），为园区改造建设奠定总基调。在省、市工商局的关心支持和悉心指导下，认真对照国家工商总局《国家广告产业园区认定和管理暂行办法》（工商广字〔2012〕48号）的要求，精心编制并分步实施园区建设和产业发展等专项规划，高起点规划、高标准建设、高位对接、高位起步，全面加强园区的软硬件建设。制定《园区厂房改造和入园企业审批管理暂行规定》，明确园区改造建设的要求和方法、招商选资的方向和条件，切实加强园区改造建设、运营发展的管理和指导。

市场运作。在政府主导的园区发展规划和产业布局框架下，园区积极引进纯民营的投资机构和专业运营商进行改造和运营，把园区改造的投资、详规、建设、招商、运营等大量具体事务交由民营企业在政府指导下，按照市场需求进行最优运作。在工业厂房的改造过程中，形成业主按规划自行改造、业主租予投资方按规划改造、业主与投资方合作按规划改造等多种模式，有效整合各方诉求，促使改造建设平稳顺利推进。截至目前，园区投资方已投入2.6亿元用于核心区域领SHOW天地的基础设施建设和工业厂房改造。

（三）产业配套

第6篇：物业社区运营范文

一、物业管理服务收费的现状

我市物业管理经过十多年的发展，总体形势良好。但是，由于受经济、社会和法制等大环境的影响，物业管理收费难的问题一直难以解决，物业服务收费率难以提高，已成为制约行业发展的瓶颈。据调查，目前，市区57家物管企业，收费率大都在60%—70%之间，能够达到90%以上的占比很低，有一部分收取率仅占30%—40%。目前，我市物业服务收费情况令人担忧，物业服务收费难导致物管服务跟不上，物管服务跟不上更加导致居民不愿意缴费，形成恶性循环。更为甚者，有些小区不断出现更换业主委员会，业主委员会不断更换物业公司和业主委员会自管自治等形形现象。

二、物业服务收费难的原因

1、业主缺乏自觉缴费意识，存在观望攀比心态。

据调查，我市一些业主没有确立对物业管理有偿服务的意识，思想认识仍然停留在计划经济时代“国家管修房，自己管住房”的福利住房阶段；有些业主认为小区其他业主交了费，我不交费照样能享受物业服务。一些原先积极缴费的业主在得知其他业主不肯交费后，觉得自己先交费“吃了亏”，再交费就会左顾右盼，甚至不自觉的加入拒缴行列。

2、服务质量不高，制约服务费的收缴。

从总体上看，我市物业企业在履行安全保卫、环境秩序、卫生保洁、绿化管养、共用设施维护等方面能够做到不断完善和提高，但还有一些不尽人意的地方需要改进。如：有的小区车辆乱停乱放严重，影响了业主的正常通行；有的小区门卫把关不严，给拾荒、推销产品、维修家电等人员随意进出，扰乱了小区秩序；有的小区保安配备不足，安全管理责任心不强，导致小区丢失车辆、盗劫等事件时有发生；有的小区卫生清扫、清运不及时、不到位，路面破损不维护，路灯亮化率低，楼梯灯坏了不及时更换，排洪排污管道堵塞、化粪池外溢不能及时清理，绿化管养不够好等等，致使业主意见大，影响了物业服务费的收缴。

3、业主自主治理小区的意识和能力弱，影响物业服务费的收取。

《江苏省物业管理条例》赋予了业主、业主委员会的权力、义务。但是，从我市的实际情况看，业主、业主委员会的自治能力还很弱。一些业利意识、法律观念淡薄，许多人不参加业主大会，使没有过半数人参加的业主大会在法律上不生效。一些业主没有把物业服务当做一种商品，像供水、供电、供热一样对待，业主不愿花钱买服务。如，项里花园、通成山庄等小区环境卫生、服务质量，业主都比较满意，但这些公司收取的物业管理费，连成本价都没达到，在亏损运行，当他们向业主委员会汇报企业亏损运行状况、商谈提高一些收费标准时，业主委员会人员表示理解，但又都不同意。物业公司在小区开展各项有益活动时，无偿投资，业主都很高兴，如象征性收取一点费用时，业主们又不积极了，从而影响了物业服务费的收取。

4、物业管理行业亏损严重，低价位收费阻碍了物业管理市场的发展。

据对我市44家2007年物业服务企业经营情况调查。企业年物业管理费和其他经营收入总额为0.43亿元，年支出总额为0.55亿元，年亏损总额为1200万元。如此巨大的亏损使物业公司陷入了举步维艰的窘境。但支撑物业公司勉强生存的主要因素是，开发商年对物业管理补贴为1068.75万元，算上上述补贴，物业公司年实际亏损总额为131.25万元。但是这项补贴不会维持太久，因为：开发商为了促销房屋，依靠给物业公司补贴为业主提供超值服务，一旦房子卖完了，开发商主动与物业公司脱钩，物业企业就会失去依靠，断了资金来源了。目前我市亚方花园小区就面临这种状况，业主不愿增加物业管理费。我们觉得导致物业管理行业亏损主要有三个原因：

一是物业管理收费低。一些服务质量好的小区，如中通名仕嘉园小区物业管理成本每月每平方米0.7元，现实际收取每平方米0.4元；江山国际花园小区物业管理成本每月每平方米0.55元，现实际收取每平方米0.35元，小区运行的3年中，收费率达到90%以上，但去年6月全体业主提出再降低收费标准，收费标准降至每月每平方米0.30元，双方交涉多次，全体业主不交物业费达半年多，但物业公司仍继续提供标准化服务，在半年的真情服务还没有打动业主的情况下，双方达成协议，还是按原来收费和服务标准进行服务。这种低价位的收费阻碍了物业管理市场的发展，使物业这种商品达不到成本价格。

二是物业企业不合理的负担过重。主要集中反映在二次供水、小区供电上。供水、供电部门对物业小区二次供水、供电一直延用抄大表方式计费，而大小表之间差额所产生的损耗费用全部由物业公司承担。据调查，10家物业公司2007年二次供水一项年亏损额高达10.25万元；小区里民用公共用电，供电部门都按商业用电收费，而这一项物业公司年亏损额达9.75万元。如此巨大的亏损使物业公司负债累累，直至无力给业主提供服务。一方面业主的钱收不上来，另一方面还要替供水部门背大小表之间跑、冒、滴、漏的差额。

三是高层住宅电梯亏损严重。目前我市10层以上高层住宅电梯181部，部分高层住宅电梯使用期限已面临更换状况。据调查，每台电梯年检费、用电费、维护保养费这三项费用（不含电梯零件损坏、更新）每年运行亏损8495元，181台住宅电梯年运行亏损153.76万元，我市高层住宅电梯运营亏损和年久失修是困扰百姓、物业和政府的棘手问题。

5、建管不分的旧体制给后期管理留下了诸多隐患，使业主对物业管理投诉率居高不下。

目前，我市有95%的物业服务企业是受开发商委派或内部招投标对小区行使物业管理。实际上，这些物业服务企业仍然需要依靠原开发商“输血式”的补贴来维持，在这种管理体制下，开发商与物业服务企业是父与子的关系，这种“建”、“管”不分的体制，致使原本应由开发商解决的矛盾和问题，统统推给下属的物业管理公司。如质量缺陷、配备设施不完善、基础资料不齐、产权纠纷、不切实际的超值服务承诺等，使物业管理企业无力解决也无法解决。出现问题，业主们不分青红皂白地将所有的气都撒到物业公司身上，造成了物业管理投诉量居高不下。据统计：开发商遗留问题占上访投诉量的45%；物业管理服务不到位，占上访投诉量的31%；二次供水、供暖及供电、燃气等相关问题占上访投诉量的19%；其他情况占上访投诉量的5%。

6、物业管理队伍素质偏低、人才短缺。

我市有经验、有创新能力的高级物业管理专业人才匮乏，从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，整体素质较低，普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训，职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识等都难以适应物业管理专业岗位的要求。虽然物业行业主管部门近年来下大力气加强了物业管理专业人员的培训与指导工作，但是仍然跟不上物业管理行业迅速发展的需要。

7、旧住宅区推行物业管理难度大，物业收费率低。

我市现有2万平方米以上的住宅区50个；建筑面积521.52万平方米；05年以前施工的住宅区10个；05年以后施工的住宅区40个。

05年以前施工的小区，基本存在的主要问题：一是建筑年代早的小区住宅使用功能及公用部位、公用设备，陈旧老化；二是住宅公共设施、周边道路、给排水、绿化等配套不完善；三是很多住宅是计划经济体制时建设的房改房，居住者多数属于工薪阶层或低收入群体，既没有房屋维修基金，又承担不起投资改造费用；四是老工业住宅区占的比重较大，房改后房屋产权归职工所有，房屋十分破旧。这些旧住宅区推行物业管理难度大，物业收费标准低。

8、物业管理的法治体系还不完善，物业收费缺乏有效的制约手段。

对于物业管理活动中业主欠缴拒缴物管费的行为，目前的法律法规，如《物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和《××市物业管理实施细则》等都有相应的规范，但是对于业主实际的欠缴和拒缴行为以及企业的追偿手段缺乏具体明细的刚性规定和保护措施。同时，由于物业主管部门目前没有执法队伍和执法权，面对业主欠缴拒缴物业费时只能采取说服教育、沟通协调的方式，对于蛮横无理的业主难以体现行政执法的力度和权威，再加上我国司法程序复杂冗长的现状，往往造成企业陷入有法难依的窘境。

9、政府相关部门在小区管理中的职能界定不清，行使不力，给物业管理服务收费带来影响。

表现在小区管理中的一些棘手问题，比如违章搭建问题，破墙开店、占道经营问题，破绿种菜、养狗扰民问题，噪声、烟气污染问题以及邻里之间矛盾纠纷等问题，这些本应该是属于城管、工商、公安、园林、环保和社区居委会等部门负责的职能，现在由于有了小区“围墙”这么个“框框”，有了小区物业管理的存在，统统转嫁到物业企业的身上。但是，物业企业作为市场化运作的经济实体，是依据国家《物业管理条例》和地方政府的《实施细则》，以及物业服务托管聘用合同为小区业主提供管理服务的企业，并没有处理解决上述问题的行政执法权力和相应的能力，结果是企业不该管的要管，不管业主埋怨；管不好业主更加埋怨，最终导致物业管理收费的困难。

10、部分新建小区入住率低，导致物管收费率难以提高。

近几年来，随着房地产市场的活跃，老百姓购房已不单是为了居住，有的是投资目的，一些小区因此空关率比较高，个别新小区入住率甚至不足20%（如运河城市广场）。空关房虽然按规定连续六个月无人居住可按70%收取物管费，但由于与业主联系不上，收取物业服务费的难度较大。物管公司虽然也试图通过发文书通知、打电话通知、请人转告等形式催缴，但绝大部分业主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服务费”的错误思想，致使这些新建小区的物管收费率非常低，企业经营难以为继。

三、解决物业管理收费难的对策

物业管理在我国是一个新生事物，引入我市也不过十多年时间，必然要经历一个逐步适应、完善、习惯、发展的过程。如何应对和解决我市物业管理收费难问题，推动物业管理向规范化、顺畅化、健康化方向发展，建议：

1、继续加强舆论宣传工作。建议物业行业与新闻媒体建立物业管理专栏，用百姓身边的事宣传物业服务是商品的理念，引导物管企业遵循市场规律，依法履行权利和义务。

2、开展市区物业管理的专项整治。一是整治小区历史遗留问题。对有些开发不配套，遗留问题多的新建小区，会同有关部门依法督促房地产开发公司配套完善，对拒不配套的，要依法严格查处。二是整治形象差的物业服务企业。对有些物业企业服务质量不高，管理水平低下，只收费不服务，多收费少服务，收费不规范等现象进行专项整治。对于服务管理水平极差，群众意见较大的物业企业要限期整改，对屡教不改的，要坚决取消其物业管理资质。

3、借助社区力量，培育和监管业主大会和业主委员会。业主及业主委员会的自律和监管问题是物业管理行业面临的实质矛盾之一，监管好业主大会、业主委员会是物业管理行业健康发展的重中之重。要积极探讨将“业主委员会”纳入社区组织的监管范畴，这将有利于社区服务功能的建设，确保业主委员会成员素质的有效提高。

4、积极开展前期物业管理招投标，为后期物业管理提供必要条件。建议对住宅小区一律进入物业管理招投标程序，以此来剥离开发带物业的“父子”之间关系，抑制开发商前期销售房屋时出现的虚假广告和对物业收费等不切实际的承诺，给物业管理创造质价相等的商品平台，使业主买房、买物业管理时心里有透明度，进一步规范物业管理市场。其中前期物业管理招投标与物业企业业绩挂钩，对表现不好、投诉较多的，受到不良记录或被通报批评的企业，限制其招投标，并逐步清出市场。

5、加强对物业管理行业的指导，强化行业自律

一是认真开展调查研究。针对行业存在的比较突出问题，如高层电梯、二次供水、住宅区内产权明析等问题进行专题调研。提出可行性解决问题的方法，尽快为行业解决一些实际困难。

二是依法制定物业管理道德规范、自律准则和管理标准，使企业依照行业管理标准规范企业的行为。

三是推行规模化管理。建议逐步推行规模经营，对于管理规模不够的公司，引导自愿合并，使其达到标准的管理规模。通过规模管理淘汰一些管理水平低的公司，支持有实力的企业，维护企业、业主双重利益。

四是大力开展培训工作。组织全行业不同级别、不同类型的从业人员的基础培训，使从业人员把过去的管理思想更新为服务理念，以热情的服务思想和熟练的专业技术为业主提供良好的服务，提高全行业服务水平。

6、加强对物业专业委员会工作的指导，使其发挥独特的作用。一是记者工作站。与各大新闻媒体加强协调，准确地宣传《条例》，正确引导人们在物业管理上的模糊认识。二是法律工作站。在物业专业委员会设立工作站，组织一批具有一定实践经验和法律方面的人才，来接受物业公司和业主的投诉，使业主和物业服务企业的矛盾依法得到解决。三是专家咨询工作站。就是把从事社会学、建筑学、规划学、园林绿化以及民政方面的专家邀请过来，参与城市的物业管理工作的研究，编制行业发展规划，进行专项论证，使我市物业管理工作向着规范化、科学化、法制化、系统化的方向健康发展。

7、创新物业管理收费机制，强化收费手段和效果

一是要通过制订科学合理的制度奖优罚劣，鼓励员工开动脑筋、爱岗敬业，不断提高收费率；二是要善于总结改进收费的方式和手段，改坐等业主前来缴费为主动上门收费，变单纯直接的收费为先听取意见改善服务再收费。三是在收费过程中多注意运用说话语气、个人情感、换位思考等技巧，使工作由被动变主动，化困难为简单。

8、完善物管收费法制环境，促进物业管理向前发展

一是行业主管部门利用政府机关的权力，制订切实可行、操作性较强的规定条文，健全和完善物业管理收费制度，处罚业主欠缴拒缴行为，为提高收费率提供法规依据。二是开拓思路、充分研究，创新物业管理收费的行政制约手段，建立收费的保障机制。三是简化司法程序，引导和鼓励物业企业运用司法手段解决物管收费矛盾，惩戒欠费业主。

第7篇：物业社区运营范文

一、概念

太阳是自由、光明、幸福、美好、热情、杰出、高尚……的代名词。

灿烂千阳，一千个灿烂的太阳，充满着期翼，饱含着希望！

这里是春色满园，鸟语花香的世外桃源；更是爱如潮涌、颐养天年、阳光普照的国际生态养生城。

倡导“家文化，快乐养老” 开发理念的灿烂千阳国际生态天颐园，以实现“把社区构建为一个老年人的超生态、超现代的文化生活园地，以全新的优养模式服务老人”为战略目标，让“自尊、充实、幸福”的老年生活梦想成为现实。

这里，富有温情和归属感，缺少寂寞和孤独。

二、项目的定位

具综合性养老助老、专家养老、康复保健、健康养身和生态休闲等于一体的中国最大型老年生活基地；

三、项目开发

本项目总占地面积100万平方米，总建筑面积约50万平方米，开发周期约6年左右；

（一）建设内容

1、老年公寓、敬老院、服务中心；

2、配套设施：医疗康复服务中心、活动中心、剧院、邮政代办中心、银行购物中心、餐厅、图书馆、游泳池、门球场、老年大学和俱乐部。

（二）建筑类型

1、现代独栋、中式合院、水畔联体别墅、多层电梯公寓（公寓首层设私家花园）。万亩森林，千坪庭院的奥园金色年华独栋别墅和四合院，有6万株50年原生森林、7万平米绿地。独栋别墅设200—1200平米不等的超大私家花园，满足知识阶层对私属生活的向往。

2、老年公寓

高端公寓或一般住宅式公寓，一家一户，可以是老年夫妇，也可以是夫妇两人及子女，还可以是老人、子女和孙辈三代人。老年公寓，可为会员提供居住服务。居住面积从45到90平方米不等，会员可根据自己的承受能力和实际需要选择入住。公寓内橱柜床椅、家用电器、电视、网络、电话等设施俱全，老人们可以“拎包入住”。

护理式公寓，就是把因身体有病、生活不能自理或行动不便的老年人集中安排在一些房间居住，并由医院或专门雇佣的护理人员进行护理。

宿舍式公寓，将老年人集中安排在社区相同的楼房中居住和生活。配有电视、电话、卫生间、沙发、衣柜等各种设施，并提供水、电、暖、医疗监护等各种物业服务。

（三）建筑特色：异国风情，欧美品质，塑造田园式生态环境。

老年公寓全部建成后，总建筑面积约12万平米。按老年公寓容积率0.5左右估算，占地面积约24万平米，约占总占地面积的24％。

四、规划思路

（一）区位及交通规划

1、项目坐落于空气清新，环境幽静且有着深厚文化底蕴的天下十八泉。四周群山环绕，自然生态资源丰富，环境优美，建筑可因地制宜。寿佛寺、上源冲水库近在咫尺，可整合利用资源。

2、交通便捷，距离环城路仅2公里郴资、桂高等公路1公里。根据山势地形，将主入口设在南侧稍偏东，其左前方为山体，右前方为水景，源自《管子》：建都筑城，必须依山傍水，山水环绕，一切得因天材就地利，导以人望。次入口，与连接郴资大道的环山道路相接，象征着气机环绕，生生不息。这里气候宜人，长年平均气温21°C，雨量充沛，空气负离子含量高，是居家养老的风水宝地。

（二）将美国退休社区开发模式有机地与中国文化相结合，巧妙的将自然、建筑和人文和谐统一，成就独特的“视觉走廊”，再现中国《桃花源记》的风骨和神采。在社区规模、环境质量、规划理念、物业管理等方面，创造性地营造一种社区养老新模式。

（三）六个风格各异的开方式建筑组团散布于森林、河湖以及绿地之中，赋予社区鲜明、独特的疗养特质。

1、专家疗养区的金色年华别墅的装饰美在这有合乎情，止乎礼的度。丰富多彩的壁画、挂画、雕塑,舒缓的屋顶,挺拔的壁炉,曲曲弯弯的小径,以及自然原始状态的粗犷的石材,所体现出的对人的敬重与体贴,富有装饰效果的线条，以及各色各样的艺术陈列品让人目不暇接,唤起人们思绪飞扬。合院别墅，精雕细琢的屋檐，层层叠叠的廊柱，紫红的和玺彩绘，那隐藏在平静的外表下的深深浅浅的悲欢，都在一高一低，一左一右的节奏中涵养了无数辉煌与沧桑。

2、医疗保健和康复养生区的国医堂、养生斋和保健中心，在3-4层的建筑单体的层面上，采用逐步退层的手法，将美好的节奏通过设计者的精美构思而得以实现，在那一层一层的节奏当中，你可以体会到生活在这韵律中翩翩起舞的情致。而思绪，会随着有韵的律动，变得充实与突出，或高亢，或细雨呢喃，恰似地上那一潭朦胧的香雪湖上的波光，如枕边吹拂脸颊的香发，于是建筑也变得灵动起来，而节奏变得更加丰富而有生机。湖体的堤岸，局部设计有亲水景观区，中间部位还有石桥溪流区，为社区居民提供亲近自然，放松身心的空间。

3、养老助老、生态休闲区的集合式老年公寓、邮政代办中心、银行购物中心、剧院、老年大学和俱乐部等建筑具有诗意的美，主要体现在建筑与环境的关系之中。长期生活在农业社会的中国人，向来就醉心于田园的风味和情调，在建筑环境的营造中讲究“风水”。 群山环抱、负阴抱阳、背山面水。“得景随行”、“巧于因借，精在体宜”，就是因景制宜，强调建筑与环境的关系，追求建筑的诗意美。

4、山地公园规划重点以森林景观建设为主，不但将形成水景、堤景、桥景、场景和塔景等“五景”，还有湿地园、生态园、野生动物园、体育休闲园“四园”，以及休憩疗养区、郊野观光区和远景发展区“三区”。乡村高尔夫俱乐部、茶坊、咖啡吧、怡生园国际会议中心等建筑的美不仅表现在外部造型，而且也表现在内部空间。在这里，技术与艺术完美的结合，力学与美学难解难分，在建筑上不多见，在小区成片开发中尤为稀少，因此，更显得弥足珍贵。

5、总体规划和单体建筑设计有各种宜老设施。具体包括建筑的醒目立面色彩标识，风雨连廊，各种无障碍设施、高低扶手栏杆、轮椅通道等，整个社区从进入大门以后，所有的地区和空间都可无障碍地通行，地面防滑处理，通道不设门槛，内门预留宽度均为1米；长柄门锁，便于使用，在卧室和浴室装有红外线感应装置，还建有智能化总控中心，：电子安防系统与户内紧急呼叫援助系统；红外无线安防、水源、地源热泵等高科技智能产品，应用于社区各项安全保障与服务设施。低按键、高插座等，人性化设计环节无处不在。

6、绿色生态设计：绿化和水体不仅是景观要素，也是环境优化系统的重要组成部分。这一系统包括雨水管理系统，废水处理系统，利用植物调节改善气候条件，通过水体帮助创造舒适的小气候以及清洁能源的利用等。生态设计理念的实施得益于一系列新技术的采用。如环保生态的雨污水处理系统。东方太阳城在整理、平整基址时，利用现状地貌自然形成约16万平米人工水体，通过水体达成雨水收集、防洪调蓄、改善小气候的作用，取消了惯常采用的管道雨水系统，节省了投资；雨水流入水体后受水生植物的作用得到净化，而雨水的注入又能防止水体变质。污水处理加入了中水系统，处理后的中水用于绿地浇灌和水体补水。采暖方式以水源热泵为主，独立住宅中使用了地源热泵，使用中除系统运行的电能外，其余能源均从地下采集，不需另外经济投入。这些新技术的采用有效地提高了老年社区的环境品质并降低了社区运营成本。生态园林的规划，在保证生物多样性的基础上，选用大量适宜当地生长的杀菌、防风品种，让它们起到净化空气的作用；区内各具特色的水系还为老年人提供了丰富的水上活动机会，如游泳、泛舟、钓鱼……

7、系统的景观设计。景观系统是使各类景观要素交织在一起共同作用的有机体系。在这一系统中，有利用基地保留植被形成的防风林和果园；有高尔夫练习球场以及使之与社区有所分离的自然树林；有各种形式的亲水空间，当水体融合在社区之内时，采用比较规则的几何池岸、铺装和种植方案，当水体不与居住和公共建筑直接相邻时，其形式上的自然特性得到加强；有不同主题的社区公园，它们空间形态各有差异，植物配种富于特色，为人们提供了形式多样的娱乐和社交场所，并有利于增强可识别性；有邻里间的小花园和庭院，在这些地方，遮荫树、修剪灌木、花圃和室外家具限定了由公共领域进入私密空间的过渡地带。景观设计不仅有形态上的系统考虑，在空间序列上也加以着意安排，重点在于主要出入口和干道沿线，通过空间收放、引导、屏蔽以及水体空间的穿插、特色花卉树木的栽植形成一系列富有变化、令人愉悦的景观走廊。以主干道景观设计为例，当人们来到入口广场前可以看到主入口掩映在一片油松林下，左出右进，中间是标志墙，形式相对封闭。进入主入口，空间顿觉开敞，迎面是飞过水面的一座虹桥。往前来到来访中心的迎宾花园，这儿鲜花盛开，绿草如茵。随后，街道一边是高尔夫球场一边是自然树林，跨过池塘，沿着居住社区边缘蜿蜒前行，时而松林夹道而立，时而道路分置两边把树林夹在中间。最后来到北入口，是一片烂漫桃林，喻示人们由此口穿出即为洞天之外。

五、老年公寓特点

私密性：老年人需要一个属于自己，不扰的空间；

社会交往：应为老年人提供一个进行社会交往的公共空间；

可选择性：应为老年人提供多种可选择性，并有控制的能力；

标志系统：它为记忆力减退的老年人提供活动上的方便；

安全感和安全性：为活动能力减退的老年人提供活动的安全性，使他们有安全感；

可达性和易操作：供老年人活动的空间应有很好的可达性（即无障碍）。常用设施（如门、窗、家电）应易于操作；

适度刺激性和挑战性：一个有适度挑战性的环境将促进老年人的经常活动；

适度的声光环境：它将大大方便视力和听力已经减退的老年人的活动；

环境的熟悉性和连续性：环境的设计有一定的地域风情，并成为往日生活的延续，使老年人不感到陌生；

尺度适宜的细部：它可以使老年人处处感到方便和愉快。

六、整体规划设计及配套设施

住宅区和活动区分离，保证生活空间不受干扰；

建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等为老年人提供优质的生活空间；

居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少；

设置坡道联系室内外空间，方便轮椅的使用；

处理好合设或邻近的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活；

基本的生活配套齐备，以保证老人生活需求在社区内就可得到满足；

医疗保健中心应有一定规模力量，而且与生活区靠近，并有通畅的道路系统以应付紧急情况，为老人的身体健康提供有力保障。

七、老年住宅公共交往空间

第8篇：物业社区运营范文

一、文化创意产业园与公共

文化服务融合发展可行性分析

文化创意产业园长期以来被认为是文化创意产业的集聚地，是促进文化创意产业发展的重要推力，是经济价值生产的地方。而公共文化服务在一般的概念中是由政府推行的、公益的、供民众免费享用的文化生产。两者似乎没有必然联系，但是在理论和实践的发展过程当中，文化创意产业园作为城市新兴空间，不同于一般产业集聚区的空间性质，以及公共文化服务领域的空间转向都为二者的互融提供了具有可行性的基础。

（一）文化创意产业园具有经济和文化双重属性

我国的文化创意产业发端于2003年的文化体制改革，通过将文化区分为公益性文化事业和经营性文化产业，厘清了文化创意产业作为一个新经济门类的发展制度和认识。文化创意产业园萌芽，主要是一种自发性的艺术家群体和创意工作者的群体集聚，一般是对废弃的旧工业厂房或临近街区进行改造，变成工作室和住处，别样的空间氛围和艺术气息不但吸引了圈内的同伴，更吸引了不少市民和游客，形成独特的空间样态。如北京的798和上海的田子坊等。此后，文化创意产业园区的数量和产值获得了极大的提升，全国各地文化产业园区（基地）建设数量从2008年的586个猛增到2012年的1167个，产值从1700亿元增长到3800亿元。

文化创意产业园有助于企业之间形成互动，促进信息和知识的交换，激发创新和竞争，降低中小企业进入门槛，从而增进整个产业的生产力和活力。但是在过于重视文化创意产业园的经济功能的时候，往往会忽视一个事实，那就是文化创意产业园区作为一个创意工作者和艺术家群体聚集之地，同样具有一种独特的文化氛围，而这正是创意生产不可或缺的。因此文化创意产业园区的空间性质从本质上来说既具有经济属性，又具有文化属性。

（二）公共文化服务空间转向

党的十提出我国到2020年基本建成公共文化服务体系的战略目标。公共文化服务体系建设水平已经成为衡量中国小康社会的重要标志，构建现代公共文化服务体系是深化改革的重要内容。

传统上公共文化服务的供给都来自于国家文化事业单位，在特定的公共文化空间中进行文化生产，再由市民主动到这些空间中来消费这些文化资源和文化产品。图书馆、博物馆、美术馆、科技馆、文化馆正是承担这样一个公共文化产品生产和享受的传统空间。整体来看，经过10来年的发展，基本公共文化服务设施已经有了一定的规模，服务水平也有了较大的提高，但公共文化服务体系建设还处于起步阶段，特别是公共文化服务内容还不够丰富，管理模式和产品还缺乏系统化的创新机制和手段。与此同时，人们对以文化为代表的精神文明的要求更为多元，对公共文化服务的要求越来越高，这就需要政府管理者拥有更广阔的理论视野和大胆创新的实验精神。

公共文化服务具体落地，还涉及市民社会文化生活和城市文化空间拓展的问题。传统的公共文化活动空间已经越来越难以满足大众的需求，必须寻找或重建新的文化空间。这种文化空间重建的前提正是基于公私界限重新勘定、分隔的总体事实；重建的条件是空间功能的重新定位，即文化空间的“中心”，应该从国家权力全面支配的单一形式转向国家、社会、市场、个体多中心主体。近年来，我国城市公共文化服务建设的重心逐步下移，更加重视面向社区、面向文化资源共建和共享。以著名的空间研究思想家列斐伏尔的理论来看，“空间生产”的本质是一种社会关系的再生产，当社会关系的再生产出现一种多元主体协作的模式趋向时，也必将生产出新的空间。从这个意义上看，文化创意产业园正是一种政府、市场、企业、社区民众等多元主体充分互动、博弈的独特城市空间，可以进行公共文化的生产及实践。

二、文化创意产业园和公共文化

服务互融发展机遇

文化创意产业园和公共文化服务互融发展是建立在当下多学科学术研究前沿成果之上的创新路径，其机遇和可能性来自于对文化创意产业园上一个发展阶段产生问题的反思，以及公共文化服务体系建设进入深化阶段，对新的城市文化空间和新的公共文化服务产品需求的寻求和满足。

（一）文化创意产业园单一的地产租赁经济模式难以为继

文化创意产业园的建设由于牵涉到用地审批或土地性质变更，因此通常与政府推动文化创意产业发展的动力和决心息息相关。为了吸引开发商投资园区建设，往往存在一定程度上的土地租赁优惠政策。这个由政府补贴而让渡的地租价差，往往成为短期盈利导向的开发商借以牟利的投资动机。这就造成在全国出现了大量跟风建设的文化创意园。其投资者和经营者很多并不具備文化创意企业运营能力，也没有相关运营经验，或者根本就是将其作为一个商业租赁地产项目进行操作。这也正是业界和学界对大多数文化创意产业园集聚效应缺失、商业导向严重等问题进行批判的来由。

随着问题的显现和反思声音的扩大，文化创意产业园慢慢回归到理性期，政府对园区的认定越来越严格，而不断跟进的理论研究也使得社会对文化创意产业园的理解趋于深化，开始思考如何在简单的物业出租之外真正激活“集聚”效应，在园区运营中通过主动营造创意生态获得可持续发展途径。在激烈的竞争中，文化创意产业园区为了争夺市场，开始更加重视自身的文化创意氛围建设，注重创意生态和创意网络的营造。根据对创意产业运营规律的深化认识，不仅考虑创意生产者的集聚问题，更考虑创意产品的受众集聚问题。这就使得园区的经营者需要重新明确和定位自己的工作目标，即一方面需要为入驻企业做好服务，另一方面需要以城市为目标，为市民或者潜在的消费者做好服务。就目前园区的发展趋势来看，大多数园区已经认识到园区作为创意企业的集聚地，除了具有物理空间上临近的优势之外，更应该从经济组织的性质上重新思考。越来越多园区运营者开始将自己视为一个平台，为企业提供孵化、知识产权保护、投融资辅导等增值服务，而把园区作为城市公共文化空间来认知的还不多。随着后工业时代消费者与生产者之间关系的不断演进，消费者作为生产者的角色日益凸显，公共文化服务将成为园区提升知名度，增进消费与生产循环、互促活力的重要路径。

（二）公共文化服务体系的深化也需要新的文化空间

新的文化产品创作和供给，离不开新的文化活动空间。尤其是纳入市场和社会的公共文化生产主体之后，原有公共文化空间的意涵和概念有了突破。公共文化服务的深化来自于人们对多样性文化产品的需求。目前中国传统意义上的公共文化场馆和公共文化机构建制于计划经济时代文化事业建设的语境，立足点还是为市民提供满足基本需要的公共文化产品和服务，具有主流性和经典性的特征，多样性和时代性较为欠缺。随着时代的发展和认识的提升，从“文化经济”的“文化属性”入手，公共文化服务依托文化创意产业园区的独特空间发展新的形式则成为可能。另外，从文化创意产业园区的物理空间来看，其文化属性则表现得更为直观。旧厂区依附型、旧城改造型、大学依托型、新区依附型文化创意产业园都具有独特的气质，往往带有城市文化的记忆，建筑和街道肌理都具有獨特的文化内涵，它们在空间形态的文化属性本身就强烈吸引着后工业城市的市民和消费者。大学依托型和新区依附型的文化创意产业园，则体现着强烈的创新文化特质。在公共文化服务体系深化建设的语境下，善加利用此空间的公共文化服务生产功能，将成为新的路径。

三、政策建议

从全球最新的研究成果和国际共识来重新审视文化创意产业园区，将其看作是后工业城市新兴的经济空间和文化空间，为我们重新理解文化经济、公共文化服务打开了思路。而这种新思路恰好也因应了公共文化事业发展多方参与模式的新趋势。那么，在这样一个新的历史转型节点上，政府可以采取哪些措施来主动激励这种融合发展呢？

一是鼓励文化创意产业园区建设专门的公共文化空间，打造独特的园区文化生态，促进城市物理空间重构。文化经济是一种非常特殊的经济样态，不是简单的空间地理上的聚合，就能产生创意，也不是简单地给予地租补贴就能够帮助到创意企业的存活、发展。事实上，文化经济是一项跟人的体验、情绪和主观感受密切相关的后工业经济样态。因此，在园区中鼓励建设有特色的公共文化空间，看起来不是直接的经济行为，但却是符合文化创意经济规律的空间生产机制。在国外关于文化创意产业集聚的研究当中，园区中文化生态的营造是一个非常重要的促进可持续发展的手段。而文化生态的建构要求多元主体均能在园区当中形成某种联结和互动。公共文化空间的有意打造，对于园区来说，就是一个文化生态的涵养池，它以看上去与市场交换无关的公共文化产品的生产，吸引了更多的人群聚集到文化园区，增强了文创企业与民众的互动，涵养了园区的文化氛围，从而也将吸引更多的文创企业和创意社群来到园区，增强园区持续发展的活力。

而从城市物理空间的重塑来看，文化创意园区的特色公共文化空间是原来传统的工业城市所不具备的空间形态。这种新的空间形态的生产将重塑城市的物理空间。政府鼓励文创园区进行特色公共文化空间的营造也将是创意城市建设的重要途径和手段。例如深圳华侨城OCT-LOFT中将旧仓库改造的OCAT当代艺术馆长年面向公众举办高学术性、纯公益性的展览，一方面对国内艺术社群形成磁吸力和影响力，另一方面也塑造了园区高端文化品格的品牌，持续吸引更多业界有影响力的文创企业入驻，甚至在这里诞生了中国著名的创客空间“柴火空间”；吸引了深港城市＼建筑双城双年展总策展人的目光，园区接连成为第一、第二届双年展的主展场。不仅宣传了园区空间构造的独特性，也为深圳创意城市的建设奠定了重要的基础。

二是政府应鼓励文化创意产业园区生产优质文化节庆活动，丰富公共文化活动产品的同时促进市民文化消费和企业的创意迭代。举办公共文化活动，对于营造人流、提升知名度、聚集人气、建构生产和消费密切互动的生态链都极为重要。文化创意产业园可展示创意产品，让创意者与居民、消费者互动，通过话题关注，文化主题聚集，吸引民众逛创意市集和参观园区中的画廊、展览，在园区中进行餐饮消费、文创产品消费、手工体验消费，增进消费者与创意工作者的交流，促进其优秀创意品牌得到成本很低而效果直接的推广。

三是以融合发展的思路，鼓励主题性或由工业遗址改造的文化创意产业园区发展为城市新型文化地标，促进旅游和休闲经济的同时重塑文化身份与认同。以一种融合发展的眼光，鼓励支持由历史工业遗址改造的文化创意产业园发展为城市文化地标，从文化观光休闲的角度促使园区进行系统化的空间设计、旅游导览设计，吸引大量文化旅游的观光客、消费者，提供一个新型文化休闲的去处，提升园区的知名度，带动城市旅游经济，为城市在全球竞争的“文化转向”时代，重塑文化身份，增进市民的文化认同奠定基础。为此，政府应该首先对具备这种文化观光旅游潜力的文化创意产业园区做好摸底调查，对于那些有多重旅游资源优势的，例如位于市中心、交通要道、有海港水域资源等地域便利的文化创意产业园，要做好文化观光服务的辅导、补助、补贴，鼓励它们举办更多吸引民众和游客的公共文化活动。

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[10]张帆.我国城市公共文化服务建设研究[D].上海交通大学MPA学位论文，2008.

第9篇：物业社区运营范文

数百万中外游客云集洛阳，让这座“千年”更显繁华。而位于该市e河区启明北路和310国道交叉处的洛阳通河农副产品物流园区（简称通河园区）的热闹景象却也不输于市区。前来交易的车辆排成了长龙，堆得小山样的冬瓜在明媚的阳光下泛着白光，青翠碧绿的黄瓜使人垂涎欲滴，玛瑙般的西红柿玲珑剔透……

园区总经理闫安徽对记者说，通河园区是南菜北调、东菜西输的重要集散地，到这里经营的客商来自山东、安徽、四川、陕西、山西、河北、内蒙古、甘肃、湖北、海南、浙江、云南、上海等省（市、区）以及河南本省的郑州、焦作、三门峡、平顶山、南阳、济源、周口等城市。

洛阳市农副产品行业协会副会长郑金丁就是一个典型的代表人物，他系河南省南阳市镇平县侯集镇人，从1992年起就在洛阳经营蔬菜。他一开始在洛阳市西工蔬菜批发市场，1996年西工蔬菜批发市场被取缔后，转入中原蔬菜批发市场。2013年，中原蔬菜批发市场被取缔，他才来到通河园区发展。他经营的蔬菜有100多个品种，是洛阳市蔬菜品种最全、交易数量最大的批发商户之一，年交易额达到3000万元左右，日交易量最大时达到54万元。像郑金丁这样的大户在通河有10多家，分别来自河南的南阳、平顶山、洛阳市洛龙区的李楼乡以及安徽等处。郑金丁一年四季都有蔬菜经营，他在山东、云南、四川、海南、内蒙古、陕西、山西、甘肃等省份都派人常年驻扎进行联系，以精、细、特菜和反季节蔬菜经营为主。除此之外，郑金丁还在通河园区经营一个干果调味品商行和一个冻品海鲜商行。他告诉记者说：“我从事蔬菜经营以来，从未做过坑害消费者的事。蔬菜关乎人们餐桌上的安全，作为一个商人，我们不仅要讲诚信，更要凭良心！”

金老三，安徽省阜阳市临泉县崔寨乡人。通河园区自开业以来，他就带着全家7口人来这里经营蔬菜。他有两辆卡车，每年经营蔬菜3000余吨。他的经营模式是从产地运过来直销，一般都从湖北、安徽、山东、山西、河北等省份拉菜。

李前进，河南焦作孟州市城伯乡人，系城伯乡人吴寨村前进蔬菜专业合作社的社长。社内有村民70余户，土地300多亩，用来种植苦瓜、黄瓜、西红柿、丝瓜等无公害大棚蔬菜。他每天都要向通河园区运送蔬菜300多箱，16000斤左右，价值2万多元。合作社的村民每户年收入都在6万元以上。他对记者说：“通河市场环境非常好，没有人乱收费，没有人故意刁难，更没有人克扣我们的钱财！”

在通河园区，李前进只是一个缩影，像他这样的商户比比皆是。据记者不完全统计，有近千名附近的村民在通河发了蔬菜财。

张开臣，洛阳市e河区东关人，专门在通河市场做土豆与洋葱生意，每年营业额达7000万元。

李长运，今年38岁，安徽省阜阳市临泉县高塘乡李大寨村人。他于20年前来洛阳做蔬菜批发生意，先后在洛阳的中原菜市场、李楼菜市场经营大蒜与生姜，通河园区开业时他带领4个孩子和老婆过来了。李长运的生意做得风生水起，平均每天卖出大蒜3吨，交易额1.2万元；生姜5吨，交易额3万元。目前，他不但买了汽车，还在洛阳市买了两套房子。在通河市场，像李长运这样的安徽临泉县老板还有20多个。

河南省汝州市民王玉现在通河园区开业初期就来了，他以经营杂菜为主。4月21日下午，记者在通河园区采访时，王玉现的5000斤蔬菜已经卖了大半，车上只剩下大葱、蒜苗和香菜和菠菜四个品种。当天上午因为下雨，菜价遛了下来，头天还是1.8元一斤的大葱，当天成了1.5元一斤，头天还是1.2元一斤的蒜苗，当天成了1元一斤。他说，菠菜在几天前还是1.3元一斤，当天成了0.5元一斤。

记者在通河园区西头采访，发现一位50多岁的安姓大姐买了一三轮车的蔬菜准备离去。记者上前询问她，这些是批发回去卖的还是自己用的。她笑着说，她是洛阳市东花坛君河湾建筑工地的厨师，每天都要来这里购买200多斤蔬菜回去做菜使用。记者问：“工地附近还有没有蔬菜批发市场？”她说：“有是有，但我不愿意到那些地方去买。因为通河园区的蔬菜品种多，价格便宜，绿色环保，买了放心！”

位于通河市场A区11排1号的洛阳信誉杂粮大米批发中心也是个洛阳市农副产品行业协会副会长单位。老板叫丁建立，是洛阳本地人。该中心成立于20年前，虽然其先后在洛阳的东花坛和中原蔬菜批发市场经营多年，但其经营的杂粮品种也只有6个。自从该中心搬到通河后，生意如朝阳东升，红红火火，杂粮以及大米的品种猛增到100多个，仅豆类就有30多个品种，日交易额由原来的不足2万元增加到10多万元。

洛阳大张盛德美、丹尼斯、西城量贩等连锁超市，每天都要从通河市场批发蔬菜10多万斤，以供应洛阳市民。

洛阳市及其周边地区的农副产品资源十分丰富，但由于缺乏有效的冷藏体系和销售网络以及便捷的配送服务，全市农副产品经营一直受到制约。通河物流园区由此应运而生，旨在打造中原首席、豫西北地区最大的农副产品集散地，提高农产品物流效率，保障优化生产供应，拉动城乡经济发展。其主管单位是洛阳通河农副产品有限公司，该公司于2010年5月10日成立，注册资本3000万元人民币。董事长刘长河先生是洛阳有名的实力派企业家，市人大代表。通河物流园区是洛阳市人民政府为整合农副产品市场而批准引进的大型农批项目，占地556亩，规划建筑面积40万平米，总投资约12亿元人民币，2011年列入河南省农副产品战列储备重点工程，同年列为洛阳市“十二五”规划重点项目。其规划建设的基础设施有三层商铺1800套，24座交易大棚，10万平方米配套仓库，4万吨冷库。与其配套的设施有电子商务中心、电子结算中心、物流配送中心、检验检测中心、监控中心、商住酒店、综合办公楼等。通河园区是一个集市场、水果、水产、冻品、粮油、副食、调味、干货等“业态”，和市场交易、冷冻仓储、物流配送、食品加工、检验检疫、电子结算、远程商务、物业服务等“功能”于一身的综合性、一站式、现代化、信息化的大型农副产品批发市场。

通河园区远离工业集聚地和城市密集圈，紧临二广高速及310国道，距洛阳邙山飞机场不足十分钟路程，交通便利，环境优美。

通河园区项目预计分为三期完成。目前，一、二期工程已经竣工并投入使用，主要基础设施有三层商铺420套，交易大棚20座，服务区商铺39间，配套仓库3万平方米，恒温冷库5000平方米，小型冷库75个，道路硬化4.5万平方米，以及配套的电子商务中心、电子结算中心、物流配送中心、检验检测中心、监控中心、综合办公楼等，已经初步形成较为完备的农产品市场经营管理体系。该市场的三期工程已经于2014年3月动工，预计在2015年12月竣工。

刘长河先生告诉记者，通河园区自2013年1月试营业以来，已经入驻商户1100余家，入住率为98%，日市场经营量为2000余吨，日均交易额为1500万元人民币，年吞吐量为150万吨。

通河公司于2013年成为全国城市农贸中心联合会的“常务理事”单位后，先后荣获全国农批市场行业“百强市场”、全国综合类农批市场“五十强市场”和“保障城乡供应全国优秀市场”称号；2014年被河南省授予“十强市场”、“文明诚信市场”称号；2013年春被洛阳市授予“农业产业化重点龙头企业”，2014年又荣获洛阳市“文明诚信市场”称号；2013年12月被河南省列为“农产品批发市场”、“批零对接”与“电子商务创新”项目试点单位；2014年3月当选为洛阳市农副产品行业协会会长单位。

通河公司为构筑豫西地区农产品安全稳定工业的“护城河”，借助“三个试点”的有利契机，投资5700万元完善市场内的基础设施建设，积极发展“电子商务、电子结算、批零对接（公益配送）和检验检测”战略。如今，该公司正式开通了“通河商务网站”和“400免费订购热线”，实现了资源共享，近远程配送，网上交易；完成了银行卡与通河会员卡联网结算系统对接。市场业务正在稳步向生产源头和零售终端同步延伸，先后与当地20家农产品生产合作社与基地建立了供销关系，在洛阳市区内建立了20家便民菜店，先期订购便民直通车30辆，有效平抑了市场物价，方便了社区市民消费。该公司在洛阳市农业局地指导下，成立了检验检测中心，对进出市场的农产品质量全程实施监控，完善了货源追溯功能机制，有效地保障了豫西地区农产品的安全供应。提前进入现代化、信息化、规范化、规模化运营之列，为实现年交易额120亿元、利税1亿元、企业利润3.5亿元的目标创造了条件。

通河园区成立以来，坚持“让商户发财、求生存发展”的宗旨，以“服务洛阳、服务三农”为己任，坚持以道德和责任做好农产品安全供应这个天大的事情；讲良心，守诚信，为百姓，承担了洛阳及周边地区70%以上的农产品供应，交易量、交易额连续两年双居洛阳第一。市场内汇聚了全国23个省（市）、自治区的农产品，业务辐射整个豫西地区并进入到山西、陕西境内，是豫西北地区名符其实的“菜篮子”、“米袋子”。

通河园区上线的蔬菜品种近2000个，服务家庭1200余户，服务企事业单位20个，服务部队3个、院校3个，供应餐饮企业16家，拥有三级批发商户21家，通河配送真正走进了千家万户。通河物流有三个特点，一是更惠民：因为与种植基地、供销社签约直供，减少了流通环节及损耗、降低了成本――通河的产品以低于其他农贸市场和超市10%-15%的价格供应市民；二是便民：市民只要通过网络或者400免费电话订购，电子商务信息平台会根据订购信息自动生成采购配送指令，通过集约化分时配送系统，将农产品及时配送到社区门店或客户指定地点；三是更安全：利用冷链运输技术、完善门店网络与配送体系，扩大农产品的新鲜周期，凭借园区对配送农产品的溯源管理全覆盖和二次检验检测，可做到质量追踪。

刘长河董事长信心十足地告诉记者：“洛阳通河农副产品物流园区全部建成后，不仅成为带动豫西北地区农产品大流通的超级绿色航母，而且在直接或者间接带动周边地区种植业、养殖业与食品加工业发展的同时，可安置10万农民就业。届时，将会为服务洛阳百姓、繁荣洛阳经济、维护洛阳稳定、促进三农增收、解决农民就业等作出重要贡献！”