房地产经纪公司规章制度精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的房地产经纪公司规章制度主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：房地产经纪公司规章制度范文

关键词：房地产；洗钱；金融监管

中图分类号：F832 文献标识码：B 文章编号：1007-4392（2011）03-0070-02

一、利用房地产行业洗钱的特点及原因

（一）房地产交易隐蔽性较大

由于房地产价格的上涨使房产保值、升值的潜力空间巨大，洗钱者购买后用于出租甚至转手售出不容易被察觉，且在全国范围内均可购买没有区域限制。虽然在部分地区已经实行了实名制购房制度，然而洗钱分子轻而易举就可以通过向信得过的亲朋好友多借几个户口买房，再者可以通过购房、投资或者花钱都可以很容易地得到一个当地户口。如廊坊地区居民距离天津较近，只要到天津购得一处住房，就可以获得当地户口，使得洗钱活动畅通无阻。

（二）房地产单位价值较高，便于大额资金进出，容易成为洗钱的载体

以廊坊市为例，商品房销售价格都在4000元以上，一套普通住房价值大都在30-60万元之间，在北京、上海、深圳、广州等大城市，一套住房的价值在几百万，有的别墅甚至上千万。犯罪分子可将黑钱及不正当收入由货币形态变为房地产形态，然后通过将房地产销售、按揭、中介、转让、租赁、做假账等途径变成有赢利的资金。

（三）通过房地产业洗钱具有中间环节多、周期较长、投资回报高特点

房地产开发项目一般周期都在一年以上，洗钱者可直接或间接投资房地产开发，如果不出现烂尾楼、重大质量安全事故或相关案件，相关部门一般很难发现。且房产保值、升值的潜力空间大，公司开发后出售，或个人购买后用来出租或者转手售出，能够获得很高收益。

（四）缺乏对履行反洗钱义务的特定非金融机构的范围、其履行反洗钱义务和对其监督管理的具体办法

相关反洗钱法律法规虽然对负有反洗钱义务的金融机构进行了具体列举，但对应当履行反洗钱义务的特定非金融机构的范围、其履行反洗钱义务和对其监督管理的具体办法至今未作出明确规定。

二、利用房地产行业洗钱的方式

（一）以大额现金购置、出售房地产方式洗钱

洗钱者借助目前我国房地产市场持续不断的暴涨恶炒混乱局面，多采取现金一次性付款方式同时购置一处或多处房地产，再以现金一次性支付方式分次出售，将犯罪所得和不正当收入变成合法的投资收益，从而达到洗钱的目的。由于通过金融机构采取支付结算方式很容易被追溯调查出来，所以洗钱者多采取现金一次性付款方式购置、出售房地产。现金付款方式主要分为两种，一种为直接用现金到房地产开发公司交付房款，一种为购房者从外地汇款到本地银行，然后从本地银行取现后就近存入购房账户。由于购房采取现金付款，银行只知道有现金流量而无法监测到现金流的源头和去向，难以进行反洗钱监测。

（二）采取提前归还住房按揭贷款方式洗钱

洗钱者为逃避大额现金支付可能带来的风险，故意在购房时出具虚假收入证明资料，办理个人住房按揭贷款，用银行贷款支付部分房款，过一段时间后，用犯罪或其他非法所得提前归还银行住房按揭贷款。同时，洗钱者还可以通过直接投资房地产业，通过制造热销假象炒高房价，为获取超额利润而囤积房源，然后伙同律师和银行工作人员，疏通银行对该项目的个人住房贷款审批环节，以虚假贷款申请者名义发放个人住房按揭贷款，一段时间后再以犯罪或其他非法所得提前归还银行住房按揭贷款，从而达到洗钱目的。

（三）通过使用伪造身份证明文件以房地产中介身份进行洗钱

主要是通过伪造身份证明文件，故意掩盖资金所有者，利用伪造的身份证明文件或自己合伙人的名义开设账户，以经纪人身份代客户进行房地产交易，虚拟以低价购买高价卖出方式谋取暴利进行洗钱。

（四）以直接或间接投资房地产行业方式洗钱

直接投资房地产行业是指洗钱者直接将犯罪收入借用自己所信任的人名义组建房地产开发公司，自己从幕后操纵，以合法的身份运作房地产开发项目，将犯罪收入混入正当经营所得，依法申报纳税后将犯罪收入合法化。间接投资房地产行业是指洗钱者看准个别出现资金短缺的正当经营的房地产投资开发企业，将犯罪收入以暗股、干股或借款的名义将资金借给房地产开发公司，参与房地产开发投资，然后通过借款利息或者获得分红方式获得对非法所得的合法占有。

三、强化房地产反洗钱监管的建议

（一）尽快制定《特定非金融机构反洗钱办法》，进一步建立和完善洗钱高风险行业反洗钱监管制度

明确负有反洗钱义务的特定非金融机构的范围及其监督管理办法，使《反洗钱法》中对特定非金融机构反洗钱义务的原则性规定具体化。结合房地产行业特点，建立房地产行业反洗钱部门规章制度，明确其反洗钱工作职责，明确界定房地产行业洗钱的特征、方式、手段、种类及认定标准等，使反洗钱执法有章有法可循。

一是尽快建立房地产业客户身份识别制度。房地产交易时，房地产开发公司应要求购房者或者其房地产经纪人补充提交大量客户身份信息，不仅包括居民身份证或单位营业执照等身份信息，还应包括职业、经营范围、收入来源等信息，并备案待查。要求出售房产的卖家也提交同样具体的客户信息。同时，明确房地产经纪人在客户身份识别方面的反洗钱义务。要求其在接受房屋买家委托购房时，必须确定买卖双方的真实身份，必须记录每个客户的详细个人信息和交易情况，如果客户是公司而非个人，则经纪人还必须取得该公司的证明文件和负责人的信息，并且还要确定有无第三方参与交易。

二是尽快建立房地产大额交易报告制度。鉴于目前房地产行业洗钱风险主要集中在大额现金支付这一显著特点，要求房地产开发公司、房地产经纪人对收到超过一定金额标准以上的交易资金，必须向反洗钱监测中心上报大额交易报告，以便有针对性地追踪可疑的房地产交易，同时防止可疑的买房人用大量现金购置房产，从而有效监控那些有洗钱嫌疑的交易者动向。同时，尽快研究制定房地产业可疑交易上报标准，要求房地产开发公司、房地产经纪人对于发现伪造、变造个人或单位身份证件进行房地产交易，购买单套住房价值在一定标准以上，同一客户同时购买两套房屋以上等情况，必须向反洗钱监测中心上报可疑交易报告。

三是建立房地产客户身份识别资料和交易记录保存制度。要求房地产开发企业、房地产经纪人对于房地产交易过程中产生的客户身份识别资料和交易记录必须保存五年以上。

（二）会同建设部在房地产领域开展反洗钱工作，共同研究在房地产领域开展反洗钱工作的政策措施

尽快在全国范围内落实商品房预（销）售合同联机备案和实名制购房制度，增加中国房地产行业的信息透明度，使有关部门可以随时在全国联网的房地产登记系统查询到购房人购置房地产情况以及交易记录，以防止某些人将买房作为洗钱的手段。

（三）禁止房地产大额现金交易，对超标准住房拥有者收入进行合法性检查

加快推广银行本票等非现金支付工具的使用，在房地产交易中禁止大额现金收付，尤其是要禁止银行接受大额现金存取款。同时，根据区域、城市差异，对购置单套金额在一定标准之上的购房者、同时拥有多套住房且地产总价值超过一定金额标准以上的房地产拥有者，要求房地产开发公司、房地产经纪人对其收入合法性进行必要审查，并对其真实性、合法性负责。

第2篇：房地产经纪公司规章制度范文

遵守公司各项规章制度，服从上级的工作安排和调度。同事间应相互关爱配合、团结一致，不得恶意竞争、互相诽谤，资深置业顾问应主动提携帮助其他置业顾问，培养良好的团队合作精神。小编为大家分享相关的置业顾问职位工作内容及工作技巧资料，提供参考，希望对你有所帮助，欢迎参阅。

 

 

职责一

一、遵守房地产经纪人礼仪，保持整齐、清洁的仪容仪表，保持积极向上的工作心态，努力保持公司整体形象;主动对公司进行形象宣传。

二、遵守公司各项规章制度，服从上级的工作安排和调度。同事间应相互关爱配合、团结一致，不得恶意竞争、互相诽谤，资深置业顾问应主动提携帮助其他置业顾问，培养良好的团队合作精神。

三、独立开展接售房工作，提高工作效率，全力完成公司下达的各项工作指标。

四、严格按照接房流程及注意事项开展工作，对客户所委托的房屋进行查验，确保房源信息真实可靠，并签定《房屋居间合同》，认真填写相关表格，填写时不得缺项或标注不详，对无法了解的信息应予以标注。

五、为客户做好税费预算，并详细讲解登记过户、按揭贷款的相关程序。

六、积极配合、辅助其他置业顾问对所接房源展开销售工作;根据安排，带领其他置业顾问即时熟悉所接房源。

七、跟踪回访售房客户，做好跟踪回访记录;及时对委托期满的房源进行续签。

八、严格按照售房流程及注意事项开展工作，在销售过程中细心谨慎，及时带领购房客户现场看房，积极收集、如实反映客户的意见和建议，对购房客户进行及时跟踪回访，并做好追踪记录。

九、根据业主所委托房源的实际内容进行销售，向客户告之房屋实际情况，不得只顾成交而对客户故意隐瞒其应该知晓的实情。

十、协调交易双方的关系;对待客户态度和蔼热情，不得与客户发生争吵;对于自己无法处理的情况，及时向部门主管进行汇报。

十一、协助证务、售服人员办理产权过户登记、房屋交接等事宜，做好成交客户的后期回访，及时向客户告之证件办理情况。

十二、主动做好公司指定销售个案的调研工作，积极收集市场信息，自觉参与市场调查，洞悉市场行情，做好成功交易个案的总结。

十三、按时参与公司组织的培训学习，不断提高自身素质及业务能力，主动咨询、征集客户的意见和建议，为提高公司的服务质量作贡献。

置业顾问的要求

置业顾问本身应该精通房产的相关基础知识;另外应该熟悉售楼的循环流程，应该掌握销售技巧如谈判技巧，话术技巧，产品销售的语言技巧，电话跟进的销售技巧以及销售说服技巧等等，其还应该快速分析出客户的购买行为、决策和心理，并熟练应用拉销、比较等等的诸多应用技巧!现在的售楼处已经没有传统的售楼员，售楼员的称呼被“置业顾问”或“销售顾问”所取代，而这一称呼的变化中，售楼员的单一销售功能也扩展到“置业顾问”的综合服务功能。

         据xxx等项目销售负责人介绍，现在的置业(销售)顾问不但从名称上，更是从服务的意识和服务范围上全方位的区别于传统的售楼员，他们不但具备了较高的文化素质，经过了置业专业体系培训，同时还要了解金融等方面知识和理财知识，具有复合型人才的特征，能够给客户提供买房、贷款及市场分析等顾问服务。对于购房者来说，置业顾问的热情及专业知识能够让人体会到这个楼盘的内涵，产生信任感，更愿意买这个楼盘的房子。

置业顾问如果想做好，起码应该具有以下特性：⑴对行业的热爱;⑵强烈的企图心;⑶能够承受进入本职业初期承受较大压力与快节奏工作的能力;钻研精神;⑸为客户理财(房产理财、投资指南、信贷理财)的能力;⑹对资源(房源、客源)的累积以及对老客户资源的二次发掘与转介绍。

置业顾问的工作分析

(1)自信心、责任心、耐心、亲和力;

(2)良好的心理素质;

(3)房地产相关专业知识;

(4)熟练的交易流程;

(5)沟通能力与谈判技巧;

(6)顾客至上，服务意识;

(7)自我认知能力与自我激励能力;

(8)表达能力和判断能力;

(9)品格优良，道德高尚。

置业顾问的职业道德

1、诚实信用

具体表现在给客户的信息要真实，不欺诈误导客户，公平中介。

2、有事业心

要热爱本职工作，敬业乐业，不断提高个人素质与理论水平，完善自己的知识结构对业务精益求精是职业道德的基本要求，否则谈职业道德只是一句空话。

3、有责任感

经纪人忠于自己的客户，认真为客户负责办好委托的业务，完全认真地履行合同，善始善终。

4、加强自律

作为房地产经纪人要加强自律，自觉遵纪守法，遵守行规及公司管理规定，维护职业形象，不损害客户利益，同行不相互倾轧。

5、为当事人保守秘密

房地产经纪人有为当事人保守商业秘密的义务。

技巧二

一、销售技巧之规定动作

商务礼仪标准

自我介绍，交换名片

目的：为了不流失每一组到访客户

最基本的商务礼仪，让客户无法拒绝你的请求，即使客户没有名片，也能很自然的留下客户的姓名和电话……

二、不同情景下的销售方式

情景一： 首次到访便表现出强大的购房意向……

客户解析：我们通常会判断这种客户为冲动型客户，针对这类型客户，我们应时时让其保持亢奋状态

逼定技巧1、现场气氛的烘托(团队合作重点)

技巧一：现场置业顾问之间的相互配合，利用现场的人气制造热销氛围。如： 置业顾问不时的走到正在接待客户的置业顾问身边告知“**单位已被认购，现勿推荐”。

技巧二：置业顾问当着客户面大声咨询前台多次“**单位是否售出?”前台置业顾问前2次应回答“抱歉，已售出，不能推荐”，在接受第三次咨询时才回答“未预定，可推荐”(注：每一次询问的单位应是不同的，目的是为了制造热销氛围)。

技巧三：尽量让客户集中，太分散会显得售场冷清。未接待的置业顾问可适当的在客户身边走动，或是故意在客户身边打电话(关于售房的电话)，让客户感觉工作人员的忙碌。

技巧四：未接待客户的置业顾问择机给接待中的置业顾问打电话，咨询定房或签合同的事宜。(注意：考验团队配合的默契度，事前团队成员一定是协商好的，如动作、语言、眼神……)

逼定技巧2、 决不放过今天

技巧一：强调产品优势

1、突出产品优点，灌输得到它的好处，一旦客户有疑问之处，必须马上解决，但切忌勿放大问题。

2、让客户感受到产品的稀缺性，强调今天不定，明天很有可能没有了。

技巧二：协作配合

置业顾问之间相互配合，利用现场客户对产品喜好，故意推荐同一房源，达成争抢的局面，如：旁边的置业顾问多次询问另一个置业顾问“你的客户是否要定这套房子，我的客户也在看，非常喜欢，基本上就要定了，要不让你的客户看另外一套差不多的。”

情景二： 二次回访，再次表明意向，但却非常理性……

客户解析：此种客户相对比较理性，一般二次来访时会携带家人或朋友。这时的主要营销对象是客户本人，但也不能无视家人或朋友，家人和朋友往往会成为我们的帮手。

逼定技巧1 换位思考，以退为进

销售是与人打交道的，是一个交流的过程，所以要学会换位思考。不能过于盲目乐观，你以为给客户讲明白了，但实质上他没听明白。我们要思考“为客户解决什么问题才能受到客户的欢迎”，我们所有的销售都是建立在为客户服务的基础上。如果你仅仅是想：我要卖东西，我想跟客户说事情。那么，你将是个不受欢迎的人……

很多时候客户会提出自己的看法，或对产品提出负面评价，置业顾问往往会急于辩解和反驳，但如果我们更多的与客户站在同一平台，对其给予认同，反而会得到客户的信任。

逼定技巧2 利用专业，从身边人入手

1、让自己成为专家，或引用权威机构的工作结果、建议、观点等。

例：“春森彼岸是世界级建筑设计单位MRY顶力打造的作品，在业界得到了广泛认同，并且这样的作品也是身份的象征……”

2、利用大众意见或相关群体的一致性意见。

例：“之前有一户业主当时就是认为这栋楼是景观最好的一栋，所以很快就定了下来……”

3、借用客户所信赖的人的推荐意见或观点。

第3篇：房地产经纪公司规章制度范文

【关键词】 以房养老 制约因素建议

一、武汉市以房养老模式的实施现状分析

在我国，学者认为以房养老不仅仅是简单的住房反向抵押贷款，利用自己拥有的住房取得养老金的任何做法都可以被称为以房养老。2006年，在政协十届四次会议上，全国政协委员赖明提交了一份以房养老的提案，被概括成“60岁前用人养房；60岁后用房养老”。

通过调查研究发现，武汉主要存在着抵押式、以房换养式、以房自助养老三种模式，这三种模式的被接受程度各不相同。

1、关于抵押式养老模式

老年人把自己的房产交给有政府背景的公益机构或者银行，将房子用于抵押贷款，在贷款期间对住房拥有使用权，这些机构或者银行需要承担老年人的养老费用，老人去世后则用房屋来偿还贷款，剩余部分交由继承人。这是最初的以房养老的本意――住房反向抵押贷款。

在继上海市、北京市、广州市政府先后下发《关于大力推进广州保险业综合改革试验的意见》之后，武汉市明确提出要探索发展住房反向抵押养老保险，但该模式被城镇居民的认可程度很低，34.2%不接受该模式的被调查对象认为困难在于“评估不规范，公正难保证”。

2、关于以房换养模式

将房子出租，用租金去租用一个小一点或者便宜一点的房子，用租金差价来养老生活。或者老年人把房子交给福利机构，然后享受福利机构的服务，待其过世后房产交由该福利机构进行处置。

武汉市部分房地产经纪有限公司发展“房屋养老”业务。该业务使得六十岁以上的老人可以向养老服务机构提出需求，把产权房交付房地产经纪有限公司，由其免费代老人出租，以赚取租金。租金多用来抵免养老院的费用，剩余的就交由老人自己处理，但是该项目强调的是老人自始至终都拥有房屋的产权。

3、关于出售式养老模式

指老年人把自己的房产提前变卖给某一个公益机构，待一次性接收公益机构的现金支付后再从公益机构把房子租回来居住，形成自己付租金住在自己家里，同时享受养老金的一种“自助”现象，又称为“以房自助养老”。

2007年，武汉市公积金管理中心层试图提出“住房自助养老”的创新型模式。在该模式中，“公积金管理中心成房东”，六十五岁以上的老人只要把房产以市场价值出售给公积金管理中心，就可将获取的资金一部分用于支付公积金管理中心的用房租金，其余资金部分自行养老。这种模式最后是以失败而告终。

二、武汉市以房养老模式实施的制约因素分析

通过对武汉市以房养老模式推广情况的研究分析来看，该模式在武汉地区的发展还很不成熟，在实施过程中主要存在以下障碍。

1、传统养老观念的影响

我们的调查问卷表明，若政策得当，50%以上的被试老人选择愿意尝试以房养老，相对较小的比例选择完全不接受或者完全接受。总体上讲，愿意尝试及接受以房养老的比例大约比完全不接受的比例高出2―3倍。

但在中国这样一个提倡孝道的国家，在儒家文化和传统小农经济的双重作用下，家庭养老是我国最主要的养老方式，老年人大都倾向于依靠儿女养老，而不愿意把房产作抵押。而且随着时代的进步，老年人也越发注重亲情的精神慰藉，老人们害怕子女因自己用房养老而被指责不孝，其始终认为房子必须是留给子女的财产。这些传统的观念给以房养老的推行带来了源自根基的阻碍。

2、我国法律法规的不健全

在现阶段我国还未出台任何相关规定来保证以房养老政策的实施，而且，以房养老牵涉到房地产业、金融业、社会保险业以及相关政府部门等众多产业和部门。如何协调好这些行业和部门之间的关系，使其公开、公平、公正地经营和管理，对于当前法制不健全的现实是个极大的挑战。

我国《物权法》规定，我国住房的产权为70年，如果要实施以房养老的政策，就要对产权制度进行相关的优化改革，使房屋产权归属得到改变。而且，武汉市较大部分老年人没有房屋的产权（见表1）。

对于金融机构，如何划定具备享受住房反向抵押贷款的权利门槛、控制反向抵押贷款的风险；如何设立贷款条件，可以鼓励老年人以房养老和维持信贷机构乃至整个金融机构的稳定，都是很大的问题。对于保险机构，面对我国人口数量多、各地区老龄化程度差别大的现实，如何解决对我国人口结构及寿命长短进行精算的困难也是无法回避的现实问题。对于房地产机构，在现行法律法规缺失的情况下，如何规范对当前房价的评估以及未来升值空间的评估，使得评估结果不会存在争议，以保障老人在以房养老期间能够得到公平的待遇，也是个很大的难题。

3、市场上的信息的不对称

在申请反向抵押贷款时，存在着严重的信息不对称的情况。首先，道德风险很难规避，对于借款人，其对自己的身体状况、既往病史等十分了解，但是银行等贷款机构则要花费更多的时间和精力来掌握确切的信息，这就增加了贷款机构的成本。其次，由于缺乏相应的监督机构，借款人是否对房屋进行了必要的维护和保养，以保证其正常使用，贷款机构也难以监督，从而使开办反向抵押贷款业务的风险增加。

再者，以房养老的成功实施，还需要金融机构提高其业务能力，对房子的市值和未来价值、老年人的财产和信用情况以及老年人的预估寿命等多个方面进行综合详细的评估。多个行业之间的交流及信息的公开尤为重要，这也就对评估机构的职业道德提出了很高的要求。在我国目前信用体系不健全的情况下，诚实守信的社会信用体系有待进一步的完善。

三、推动以房养老模式在我国实施的对策及建议

1、加强思想宣传工作

由于受传统文化影响，使得大部分中国人将毕生所得用于购房，而又将房屋作为将来的遗赠所用。这种对房屋产权的占有与依赖，使得市场上对住房反向抵押贷款的需求不大。而根据西方经济学理论，需求包括两方面，一是购买能力，二是购买欲望。这时，就应该在受西方文化观念影响的情况下，配合以正确的宣传与舆论导向，加强宣传，打破传统观念的桎梏，使广大民众认识到这一制度的可行性和现实价值；认识住房反向抵押贷款的好处，为住房反向抵押贷款的推行创造条件。同时，在宣传过程中也应当注意肯定传统养老中家庭的作用，在不破坏传统文化的前提下，将该制度发展为化解老龄风险和改善养老水平的有益补充。

2、完善相关的法律法规

一是建立出台一些针对于住房反向抵押贷款的法律法规。特别是在界定贷款者条件以及低压房屋评估和处置方面更要作出具体的规定。二是完善健全现有的关于房地产市场以及信用建设方面的法规，防范和规避道德风险。三是新模式的推行需要相关配套的改革，以避免与传统继承制度的冲突。四是在租赁合同制度方面，新型以房养老政策也会有所涉及，因此，必须对相关制度进行改革，做好法律体系的配套保障。

3、建立相应的信息平台

“以房养老”模式的运行因为其延续时间长、变动因素多、动用资金巨大等原因而存在众多的风险，如支付风险、变现风险、预期寿命风险、信用道德风险、城市规划风险、购买力风险、房价波动风险等等。短期内，都有可能发生重大的变故，因此，要把握信息动态，尽量避免各种风险。

另外，现在满足以房养老条件的老人，一般缺乏足够的金融知识，他们没有办法对反向抵押贷款作出全面、准确的理解，所以其很容易在信息不完全的情况下被误导，而且也容易作出带有道德风险的“逆向选择”。因此，必须完善监督管理机制，加强对市场主体，包括贷款提供机构和中介机构的监管，明确贷款人必须披露的信息，包括利率、费用等；对中介机构通过基础认证和监控，确保其服务质量；加强各项规章制度的执行力度，对制度的执行情况进行有效监控并确保信息的及时反馈，及时受理消费者的投诉并给予快速反应等。

4、各方相关的支持

首先，政府应当为反向抵押贷款服务项目提供相关政策优惠，对老年人所获得的贷款金在理财方面给予必要的政策指导和税收优惠，包括对老年人参加以房养老获取的现金予以税收豁免，对银行、保险公司的反向抵押贷款保险费收入给予税收优惠等。使老年人在同其他投资方式相比较时，选择以房养老的模式。同时实施必要的经济手段激励优化市场，以调动该养老模式的各参与主体发挥自身优势，引导各方主体发挥积极性。

通过社会保障机构进行出资，银行负责此项产品的经营管理并对所抵押房屋进行评估与处置，在贷款人条件界定方面，则依托保险公司进行审核。促进保险公司与银行、房地产部门之间的充分合作，达到最优配置，以此实现这项新的金融产品的健康稳步发展，从而也能实现各机构以及保障基金的相互监督。

四、结语

总之，以房养老这种新型的养老模式在我国还没有被普遍接受，这一新型养老模式在中国还算是一个新型事物，真正得以实现也许需要几年甚至十几年的时间，其在中国的推行也存在许多的困难及阻碍。但是，随着人们观念的改变，会有更多的人逐渐接受并选择以房养老；伴着各项法律、法规和制度的健全与完善，以及国民信用度的提高，该项模式会成为我国解决养老问题、应对老龄化问题的一项重要的不可替代的举措。

（注：基金项目：武汉科技大学创新课题项目。课题组成员还有王小娟、赵洁。）

【参考文献】

[1] 范雪蕾、高子建：“以房养老”模式的国情分析及其实施构想[J].商业时代，2009（8）.

第4篇：房地产经纪公司规章制度范文

一、20*年工作回顾

（一）强教育、抓管理，队伍建设迈出新步伐

按照“强教育、抓管理、带队伍、促工作”的总体思路，深入开展党风廉政教育，着力加强队伍建设，努力开创房管部门队伍建设新局面，有力地促进了各项业务工作的顺利开展。

1、扎实开展党风廉政教育月活动，切实增强广大干部职工思想政治素质。积极响应局党委关于在建设系统开展党风廉政教育月活动的号召，制定实施办法，确定工作目标、活动内容和时间安排，扎实开展党风廉政教育月活动。通过组织集中学习、举办专题辅导讲座，开展分组讨论，进一步提高了广大干部职工思想政治素质和遵纪守法意识，筑牢思想道德和党纪国法防线，增强拒腐防变和抵御风险的能力。通过查找问题，针对管理中存在的薄弱环节和突出问题，及时研究对策措施，切实加以整改、完善与提高。总之，开展了为期一个月的党风廉政教育活动，极大地提高了房管队伍的战斗力。

2、加强制度建设，着力提高管理水平。建立健全各种行之有效、科学规范的管理制度，对于推进单位工作具有很强的支持和保障作用。因此，今年结合局党委关于创建“六型”机关活动的工作部署，坚持“突出重点，注重实效”的原则，开展规章制度的修订与完善工作。一是抓制度，补缺失。针对工作中暴露出来的突出问题及其制度本身存在的缺失，及时制订《财务管理制度》和《票据管理员工作职责》，从制度上来杜绝此方面问题的发生。二是抓制度，促廉政。按照党风廉政建设的要求，制订《党风廉政建设责任制》等六项制度，建立采用招投标方式采购大宗物品、发包建设工程、支付较大金额服务费用等方面的管理制度。例如，今年采购的两批电脑及档案室加固改造工作均采用邀请招投标的方式确定供货商和施工企业。三是抓制度，促规范。为贯彻党的民主集中制原则，规范和监督领导集体的议事和决策行为，提高决策水平和领导水平，制订《县房地产管理处领导班子重大问题议事规则》等四项行政管理制度。该议事规则实施以后，遵循“集体领导、民主集中、个别酝酿、会议决定”原则，共议重大事议五项。为了进一步规范房屋登记行为，避免因登记错误所带来的风险，不仅要提高员工业务知识和思想素质上下功夫，更要建立健全规范的办理程序和行为准则。因此，按照《房屋登记办法》的有关要求，重新设置各类登记申请表格，重新编制各类登记所需提交的材料目录。为规范办事行为，提高办事质量提供了制度保障。

3、合理调整机构设置，完善内部组织机构。为了更好地适应新形势的发展要求，根据当前房管工作的新内容、新特点和新要求，对原有的内部机构设置进行了合理的调整。调整后，处、所内设七个科室、二个基层房管组和一个物业管理公司等十个机构。与此同时，为适应机构设置调整的需要，重新增订、修订了各科室、房管组和物业管理公司的工作职责；采用集体酝酿、民主测评、组织考察、领导班子集体讨论决定的方法，重新聘任处、所中层干部。为提高队伍中层领导素质，全面推进房管工作提供了组织保障。

（二）贯彻实施新办法，房屋登记工作驶入新轨道

以贯彻实施《房屋登记办法》为契机，广泛深入开展学习培训活动，积极做好新旧登记办法的衔接工作，20*年7月1日起，顺利组织实施了新办法。

1、采用请进来、走出去的方法组织员工开展《房屋登记办法》的学习与培训。通过邀请有关专家来盐举办专题辅导讲座，派出部分骨干参加省房协举办的培训班学习，组织员工学习讨论，剖析疑难问题等形式，提高了全体员工业务知识水平和实际操作能力，为依法开展房屋登记工作奠定基础。

2、依法调整登记程序，重新编制《申请登记材料目录》。《房屋登记办法》不仅在登记程序上作了变更，而且在登记类型上发生很大的变化，新增了地役权登记、预告登记、更正登记、异议登记、集体土地范围内房屋登记等。因此，根据房屋登记实体和程序上的变化，重新调整了登记办理程序、办事流程，重新制作了各类登记申请表格，重新编制《申请登记材料目录》。

3、调整管理重心，建立不动产登记簿制度。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。建立不动产登记簿制度是对我国房屋登记制度的又一项重大调整，调整的重点是从以权属证书为核心转为以登记簿的建立和管理为核心。为此，及时建立了我县不动产登记簿（纸介质），并于7月1日起施行。

4、调整审批环节，提高办事效力。以实施《房屋登记办法》为契机，重新调整了内部登记流程和审批环节。由原来房地产转让与房屋转移两个登记环节合并为一，推行一张申请表格，一份审报材料，一个窗口受理，一道程序审核，一份材料归档的登记模式；由原来统一实行的三审审核制，根据不同的登记种类，推行审核合一、一审一核、三审相结合的审核模式。通过调整内部登记流程，减少内部审批环节，切实提高了办事效力。

5、明确职责，切实增强审批人员的工作责任。在调整内部登记流程的同时，还针对不同审批环节中的审核人员制定了相应的职责。在每一个审核环节上，真正落实“定岗位、定人员、定责任”的管理目标。

6、按照严格程序与强化服务相结合的要求开展房屋交易和产权登记工作。20*年1月至12月，共办理各类房屋登记9265件，登记建筑面积419.94万平方米。其中，初始登记425件，157.*万平方米；转移登记2867件，56.85万平方米；变更登记337件,40.59万平方米；他项权利登记36*件，50.44万平方米；预告登记430件；注销登记1598件。提供房屋权属登记信息查询49*次，出具各类查询证明2458份，整理产权产籍档10155份。

（三）完善保障制度，解决低收入收家庭住房困难问题成效显著

一年来，按照“强制度、重扩面、抓规范”的工作要求，进一步加大住房保障力度，全面推进住房保障工作，有效地改善了我县城镇低收入住房困难家庭的居住条件。

1、强化政策实施的基础性工作。20*年1月，根据省建设厅、省发改委、省财政厅和省民政厅下发的《关于认真贯彻落实省政府加快解决城市低收入家庭住房困难实施意见的通知》文件的要求，精心组织我县城镇低收入家庭住房困难状况的调查工作。调查工作历时一个月多，涉及全县八个镇和两个区。通过调查，摸清了我县城镇低收入家庭住房困难状况的“家底”，为编制我县住房保障规划提供依据。在摸清“家底”基础上，协助有关单位编制《*县城镇低收入家庭住房保障规划》（20*—2010）。20*年第四季度，根据《廉租住房保障办法》（建设部令第162号）的有关规定，对我县原有的廉租住房保障制度进行了一次全面修改，以适应新形势的发展要求。新修改的《*县城镇廉租住房保障办法》和《*县城镇廉租住房保障实施细则》经县政府常务会议审核通过，于20*年11月18日起施行。

2、围绕廉租住房保障目标，组织实施廉租住房配租工作。20*年1月至4月，完成了上年度受理申请的廉租住房配租工作，新增廉租住房保障家庭73户，其中，实物配租17户，发放租赁补贴49户，租金减免7户。20*年12月，又组织开展了2009年廉租住房受理工作，共受理申请142户，经审核有129户符合条件。

3、加强动态管理、实施廉租住房退出机制。20*年12月，依据《*县城镇廉租住房保障实施细则》的有关规定，对已经纳入我县城镇廉租住房保障的家庭进行年审。通过年审，有21户因家庭收入连续12个月超过我县廉租住房保障收入标准的，或因家庭人数减少、住房面积增加，住房面积超过我县廉租住房保障面积标准的，停止发放租赁住房补贴或停止租金减免，或者由承租人按照合同约定退回廉租住房或提高租金标准。

（四）加强公房管理，积极探索公房管理新方法

一年来，按照“更新配租理念，转移配租重点、改变配租方法”的公房管理思路，积极探索直管公房配租的新方法和新途径。

1、挖掘房源，想方设法解决困难家庭住房问题。20*年上半年，在开展调查摸底的基础上，通过与长期空关以及承租公房后又购买经济适用住房的承租人协商，重新签订限期解除租赁协议等方式收回住房10套。同时，参照廉租住房审核办法对14户申请家庭逐户进行调查审核，按照其家庭住房状态、收入条件进行排序，经集体讨论确定10户配租对象。

2、按照市场化运作模式，积极推行公开招租。遵循“公开、公平、公正”原则，选择合适的经营用房推进公开招租。20*年上半年，对董家弄一处租赁期限届满的经营用房（计1637.58平方米），采用招投标的方法公开招租，重新签订租赁合同。为积极探索经营性公房管理新模式，进行了有益的尝试。

3、继续抓好直管公房安全管理。进一步健全防御各种自然灾害的应急预案，落实各项安全责任制。加强自然灾害天气袭击期间的值班、检查、排险、抢险和灾后修缮工作。20*年，抢修危旧公房480户，房屋面积9600平方米，确保了居民生命安全和财产不受损失。

4、切实加强公房租金的收缴工作，保持较高租金收缴率。20*年，住房租金收缴率达99.26%，经营用房租金收缴率达99.67%。

（五）加强市场监管，推广使用《房地产经纪合同》

规范房地产经纪合同是加强房地产市场监管的一项重要工作。为此，在调查研究、起草文本和征求意见的基础上，20*年5月推广使用新版《房地产经济合同》示范本。为进一步规范我县房地产交易市场秩序，减少经济纠纷，防止合同欺诈起到了积极的作用。

（六）克服困难，积极开展房屋安全鉴定

20*年，房屋安全鉴定工作人员克服了人员少、项目多、地点散等困难，急群众所急，及时主动上门开展服务；坚持科学态度和客观公正的原则履行房屋安全鉴定职能。20*年，共受理房屋安全鉴定143项，同比增长10.8%。

（七）积极开展创建活动，不断提高物业服务水平

以开展保持省级园林城市创建成果活动为契机，广泛深入地开展创建活动。进一步完善内部管理制度，划分责任区块、责任落实到人等措施，物业服务水平和质量不断提高。加强小区共用设施设备日常检查、养护和维修，使得房屋完好率达98％以上，修理合格率达100％。20*年“中茂”、“新桥”两小区获得“二星级”县平安小区荣誉称号。根据物业公司自身特点与物业市场情况，实施“有保、有压”经营决策。为了平稳退出长期处于亏损的三个物业服务项目，积极引导业主委员会实行自治管理。经过多方的共同努力，最终协商一致，有两个物业服务项目由业主委员会进行自治管理，委托了专业保洁单位提供服务。

（八）拓宽业务，基层房管工作成效稳中有升

基层房管组在牢牢抓住直管公房管理这一主业的基础上，不断拓宽业务范围，服务企业，增加经济收入。围绕“一业为主，多业经营”工作思路，西塘桥房管组进一步完善内部考核激励机制，年初制定工作指标，年终进行考核，鼓励全体职工立足岗位，扎实工作，增强了职工的积极性和责任感，使公房出租率达到99.5％，经济收入超额完成年度指标；澉通房管组在顺利完成了通元房管组的并入工作的基础上，调整了人员配置，细化了分工，落实了责任，克服人员少、公房管理范围大等困难，各项工作全面推进。加快“一户一表”改造，有效地解决了水电费分摊、收缴难的问题。针对承租户私自转让公房的情况，及时理顺租赁关系3户。重视租金拖欠问题，及时采取对应措施。加强房屋租赁管理，房屋租赁管理工作成较显著。

（九）其它工作

1、高度重视来信来访工作。坚持“关口前移、工作做细、主动出击”的工作要求，正确对待，妥善处理每一件来信来访。20*年，共处理群众来信18件，县长办公室电话15件，满意率达99％。

2、继续开展荣军荣属和献爱心活动。每逢建军节、春节，主动前去警民共建单位——县武警中队慰问，共叙警民鱼水情深。20*年，为支援四川地震灾区的抗振救灾和家园重建，广大干部职工积极为灾区捐款7310元，两次交纳“特别党费”共计1*50元。多年来，有4位孤寡病残对象列为帮扶对象，有2位特困学生列入助学对象，逢年过节主动走访，送去温暖。组织党员参加义工分队，帮助社会弱势群体。20*年有15名党员干部踊跃参加县慈善总会组建的义工分队，为社会弱势体奉献一份爱心，倾注一片真情。

3、县经济社会发展服务中心房管窗的服务工作受到了广大群众的充分肯定。20*年房管窗口被评为五星级窗口一次，表扬三次。

第5篇：房地产经纪公司规章制度范文

“物业”一词是从英语词汇“property”及“estate”翻译而来，在20世纪70年代末中国大陆实行改革开放政策后由香港传入内地。物业管理（Real property management）是指物业管理机构与物业所有人或依据合同、法律规定有权委托的非业主使用人的委托，根据合同或法律规定对物业进行养护、修缮并对相关环境和秩序进行维修和服务的活动。我国的物业管理行业是随着改革开放的深入，伴随着市场经济以及房地产综合开发和住房商品化的发展而产生和发展起来的，因此目前只能算是处于幼稚期。

目前，中国房地产法学界和物业管理规范性文件中，对“物业”概念内涵和外延的见解是基本一致的，只是具体表述略有差别。对其概而言之，是指一定建设用地范围内已建成和确定业益，有特定界限的各类房屋等建筑物及相配套的固定附属设备、公用设施、公共场地和其它定着物，以及用地和房屋包容的空间环境。其中，“已建成”是形成可供使用、需加管理的物业的前提；已“确定业益”表明已建成的物业是经过法定竣工验收程序验收合格并对该物业的权属已依法作了确定，而业主即物业所有权人要对物业的管理负责。

随着我国房地产业的迅速发展，物业管理纠纷案件逐年成倍增长，纠纷类型也从原先单纯的追索物业费纠纷转而向服务质量、乱收费、乱搭建以及解聘物业公司等引发的纠纷发展，如何减少该类纠纷的发生，已成为当前与物业管理相关各方人士及法律工作者们讨论的热门话题。而由于目前我国的《民法通则》、合同法等法律中尚无专门调整物业管理的规定，法院便只能根据这些法律的基本原则，并参照有关部门和地方性规章来处理，而有关规章的规定又不够详尽或明确，这给正确处理该类纠纷带来了一定的难度。

二、当前物业管理中存在的问题及其原因分析

随着我国房地产业的迅速发展，物业管理纠纷案件逐年成倍增长，新类型案件逐渐增多，如何减少该类案件的发生，已成为与物业管理相关各方人士及法律工作者们近期讨论的热门话题。

目前，就我国各地各级法院受理的物业纠纷案件而言，呈现案件数量逐年上升，在民事案件中所占比例逐渐加大；案件类型多样化，新类型案件不断出现，业主多为案件的被告，且败诉多，以判决为结案方式的比例高，案件调解比例低，双方当事人矛盾较大，物业管理纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，对纠纷的审理有一定的难度，具有群体性纠纷的潜在因素等特点，案件类型大致以以下六种为主要常见：一是业主拖欠物业费、供暖费等的纠纷；二是公共费用分摊纠纷；三是小曲停车位收费引起的纠纷；四是业主违章搭建引起的纠纷；五是业主在小区内人身财产受到侵害或伤害引起的纠纷；六是前期物业管理公司拒不撤出管理区域引起的纠纷。综观近写年来社会媒体对此类纠纷的报道以及各法院受理的案件来看，笔者以为产生上述纠纷有以下原因：

1、物业管理公司未尽充分的安全保障义务。由于物业管理公司疏于管理，未尽合理注意义务，小区内失窃、抢劫等治安管理是常见的物业管理纠纷，而且业主在和物业公司签署管理服务合同时，对委托管理的事项、标准、权限、管理费收支、监督检查和违约责任等逐项明确的少，特别是对保安服务、车辆停放管理等极易引起争议。发生争议后，业主往往以财物失窃为由拒交物业管理费，物业公司以已履行相关防范义务为由来进行抗辩。

2、收费与服务水平不适应。许多物业管理公司不与业主协商，擅自抬高收费标准，扩大收费范围而提供劣质服务。一些物业公司在保洁工作、维修养护、安全防范等工作上不能到位，而物业管理公司收费并未降低，引起业主的反感。他们以拒交物业管理费的方式表示对物业公司的不满。

3、业主不懂法，平时不注意收集、保全证据，导致诉讼中举证难、维权难。对涉及业主与开发商、业主与物业管理公司、业主与业主之间不同的法律关系，业主并不知晓。不知开发商交付的房屋存在瑕疵导致渗漏使业主遭受损失，应由开发商承担违约赔偿责任。不知楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失，应当由侵权人承担赔偿责任，而诉讼中业主往往以房屋存在质量瑕疵等为由拒缴物业管理费。

4、物业管理企业未按资质规定要求从事服务。物业管理企业虽领取了相应的资质证书，但从业人员并不是相关专业技术人员，且不具备相关职称。物业管理并未能按《物业管理企业资质管理办法》的规定配齐相关专业技术人员从事服务，引起业主的强烈不满，有少部分业主因此提出抗辩，认为物业管理企业未按照规定提供服务，其首先不履行合同，故就欠缴物业管理费。

5、法律文件、规章制度不健全，物业管理队伍素质低下。一个物业区最主要的法律文件至少应该有业主公约、业主管理委员会章程、业主委员会与物业公司的委托合同书、管理公约等。可是大多数物业区都没有上述几个重要法律文件，导致许多事情无章可循；物业管理从业人员并不是相关专业技术人员，缺乏相关能力。

三、国际物业管理参考与我国物业纠纷解决之法院建议

物业合同是业主和物业公司明确各自权利义务的载体，也是纠纷发生时，衡量各自主张是否充分的评判标准，更是人民法院处理物业纠纷案件的事实依据。

1、他山之玉：物业管理之国际参考

综观世界各国，在其高度发展的城市化进程中逐步推行的物业管理已经形成了比较规范的做法。美国的物业管理设有专门的管理机构并拥有一批高素质的专业从业人员。美国各级政府机构中，都设有房产管理局，其职责是制定房地产法规并监督检查。美国的房地产经纪人协会物业管理学会（IREM）是负责培训注册物业管理师的组织。任何一个管理师只有在达到IREM制定的严格标准以后，才能得到注册管理师（CPM）证书。除此之外，全国有影响和规模的物业管理协会和组织还有国际设施管理协会（IFMA），主要负责对物业设施的管理、还有一个全国性协会BOMA，代表在物业管理过程中业主、房东的利益、许多协会还办有定期刊物，开设教育性专题讲座和课程，帮助物业管理人员优化知识结构，培养职业道德。管理岗位必须取得相应的专业证书。

在新加坡，不仅物业管理组织系统健全，而且物业管理更强化法治管理。新加坡政府强调对居住小区进行法治化管理。物业管理部门编写了《住户手册》、《住户公约》、《防火须知》等规章，同时制定了公共住宅室内外装修、室外公共设施保养等规定，为物业管理法治化奠定了基础。例如对室内装修有非常严格的规定：政府出售的公共住宅，室内装修规定在领到钥匙之日起3个月内完成，此后3年内不准再进行第二次装修。另外，新加坡政府对住宅小区公共设施（设备）保养维修十分重视，要求物业管理企业提供最优质服务。政府规定每5年对整幢楼房外墙、公共走廊、楼梯、屋顶及其他公共场所进行一次维修。

我国香港地区的物业管理公司只需经工商登记就可以承揽业务，物业管理企业在香港数量非常多。物业公司的权力来源于大厦公契和物业管理委托合同。在香港，发展商卖房时，必须起草制定大厦公契，报政府登记备案。公契中如有不平等嫌疑，政府可以拒绝备案。香港的物业管理最值得业主赞许的就是物业公司扮演着雇工角色。物业管理的费用均取之于业主或租客，一幢独立的大楼就是一个独立的户头、管理费收取标准是量入为出。香港的物业管理费用模式主要是人制。即管理费用=成本支出+酬金，酬金可以按固定数额提取，也可按比例提取。一般的提取比例是10%至15%，住宅的比例是10%，商业的比例是15%.另外，物业管理费也有采用包干制的，这一点与北京市普通居住小区的收费方式相似。物业管理招投标非常规范：香港是一个市场经济相当发达和完善的地方，物业管理行业的竞争也相当激烈，大到物业管理公司的选聘，小到日常管理中材料的采购，均广泛采用物业管理招投标机制。因此已形成了一套完善的招投标制度。

2、我国物业管理法律规范的缺位与纠纷解决建议

我国物业管理从八十年代初深圳第一家物业管理公司的兴起，到九十年代初物业管理在全中国新建住宅区的全面推行，到1999年建设部提出“要培育物业管理市场，建立竞争机制”的整个发展过程，确实还存在着很多急待解决的问题。其中之一就是必须打破传统的物业管理模式，大力推进物业管理服务行业的市场竞争机制。物业管理走向社会化、市场化、专业化已成为一种必然趋势。

基于物业管理纠纷的特殊性，业主与物业管理企业之间的矛盾在一定时期将是尖锐而不可避免的。而要形成符合市场经济要求的物业管理竞争，真正缓和日益增多的物业管理纠纷，从法院角度，笔者以为可作如下思考：

1、物业公司强化合同意识，签订合同时，应细化合同内容，为以后的服务提供可供判定的依据。同时，物业公司在收取物业服务费后，应当严格履行服务义务，提高服务质量，提高物业管理队伍的素质。

我国现行物业管理条例规定，价格和服务标准应相适应。尽管物业管理服务属于软性的行业，但对其服务质量的好坏优劣应该有个统一的标准，至少一个地区应该有一个地区的服务标准，并将标准具体量化到每一个服务项目中。标准应由物业公司提出管理方案和管理预算，业主大会进行表决。故双方在合同中应把相应的机制以及服务标准约定清晰，避免纠纷出现时无所适从。

物业公司应加强防范，充分履行合理注意义务。关于业主车辆丢失、财物被盗的损害赔偿问题。在物业管理合同中如果约定的保安费包括车辆保管服务，那么发生车辆丢失的，物业公司应该承担赔偿责任。如果没有约定，但有证据证明物业公司疏于管理，未尽起码的安全防范义务或未配备应有的安全防范设备，对车辆的丢失、财物被盗有重大过失的，物业公司应承担赔偿责任。物业管理公司承担法律责任的前提是这种过错和业主财产被盗之间有法律上的因果关系。物业管理公司应当自己证明在物业管理活动中没有过错或者即使有过错，这种过错也不是直接导致小区业主财产损失的原因。为此物业管理公司应当采取积极的应对措施，配齐安全防范设备及人员，尽充分的安全防范义务。

2、业主增强契约意识，审慎订立合同。履行合同时，应当遵循诚实信用原则，在享受物业服务的同时，认真履行交纳费用的义务，依法维权。物业合同是业主和物业公司明确各自权利义务的载体，也是纠纷发生时，衡量各自主张是否充分的评判标准，更是人民法院处理物业纠纷案件的事实依据。另外，由于物业服务是日常发生的、是长期的、细化的和具有个体差异的，所以，在签订合同时，应当在参考物业合同范本的基础上，尽可能细化合同的内容。使业主和物业公司都有章可循、有合同可依。在业益的维护方面，业主对发生的纠纷，应加强与物业管理公司的沟通，尽可能通过对话解决纠纷。此外，业主应注意在平时积极收集、保全证据，避免在日后诉讼中处于劣势。

3、物业主管机关建立物业服务的行业标准，构建多档次的服务标准体系，严格物业公司资质等级管理。国家相关行政主管部门应定期对物业管理人员进行培训、考核，建立健全业主公约、业主管理委员会章程，同时大胆借鉴中国香港地区和国外一些发达国家的物业管理经验，探索符合国际惯例并适合国情的物业管理模式，建设专业化、标准化、规范化、国际化的管理新路，推出“一体化服务”、“酒店式服务”、“个性化贴心服务”等，使其成为一流精英团队。

同时，引入具有评估、监测功能的第三方机构，提供对物业服务标准、物业公司资质等级、物业管理费分级收取的评估、监测等服务。价格管理机关根据不同档次的物业服务标准、不同资质等级的物业公司，科学核定不同级别的物业费收取标准。通过第三方机构的介入和相关部门规范管理，保障物业收费、资质管理、服务标准等向社会的公开、透明，将有利于物业管理市场的良性运作，使业主、物业公司受益，也使社会和谐稳定。

4、加强物业管理立法、宣传与监督。加强和完善物业管理立法势在必行。目前世界各国物业管理的立法模式主要有民法模式、住宅法模式、建筑物区分所有权法模式和物业管理法模式四种[6].从目前情况上看，有的学者认为我国选择专门进行物业管理的立法模式较为切实。笔者同意其观点，因为物业管理的对象不仅仅是建筑物、公共场所和设施，同样涉及人员的管理；其在设立优良和谐的居住环境上，侧重于法的秩序价值；其管理的“物业”已经不仅仅是建筑物本身。其调整的特殊社会关系，应当以《消费者权益保障法》或《劳动法》的模式加以专门的规范和确定。在内容上，我们认为有必要以法律或法规形式确定物业管理服务和收费的参考性标准；同时改变物业管理费的包干制收费模式，形成市场竞争制收费模式。

市场经济的基本要求之一是市场主体平等与自由的公平竞争。但进入市场的竞争者均以获取利润为直接目的，利润会使竞争者抛开职业道德、商业道德而作出各种各样妨碍竞争的行为和不正当竞争的行为，影响竞争机制的正常运转，势必会损害正当经营者的利益，损害消费者的权益，扰乱正常的市场经济秩序。由于市场只能为自由竞争创造条件，因此需要国家立法来调整市场交易领域生产经营者之间商业性竞争关系，禁止不正当竞争行为和限制垄断关系。

物业管理是一个新兴的，充满竞争的朝阳行业。不同的物业管理公司提供的物业管理服务内容基本上是相同的，相互间具有较强的可替代性。如何能在众多竞争者当中脱颖而出，占据有利市场地位。关键在于创立自己公司的品牌。品牌是当今社会人们消费观念的时尚潮流，亦是市场竞争的一种必然要求，是公司发育成熟的重要标志。物业管理公司首先要靠提高自身素质来获得市场竞争的有利地位，同时也依靠行业组织，充分发挥物业管理协会的作用，从宏观方面规范物业管理公司的运作，制止和惩戒不正当竞争行为，依法治理物业管理市场，发挥行业协会作为行业自治组织的功能，完善协会内各项制度，公约与章程，从宏观方面维护各公司的利益。行业协会应通过吸收、凝聚核心物业管理公司，最终实现行业内公司自治和自我管理，建立和谐统一的物业管理服务行业的市场竞争。

参考书目：

1、朝法宣 ：《如何解决物业管理纠纷》，载中国法院网，

2、高航、徐悦：《美然现象，物业管理窘境的另类写照》，载《人民法院报》正义周刊第296期，2006年5月9日。

3、张哲：《物业纠纷膨胀法律为何难解》，载《法制日报》2006年4月18日第8版。

4、杨玖霖：《戚区法院分析当前物业管理存在的问题及对策》，

4、周四新：《完善我国物业管理立法的构想》，载《财经理论与实践》2000年2期。