农村土地承包法新精选(九篇)

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第1篇：农村土地承包法新范文

[关键词]私法自治，农村土地承包经营权，物权法定

私法自治也称意思自治，是指民事主体依法享有在法定的范围内的广泛的行为自由，可依自己的意志产生、变更和消灭法律关系。其作为民法的一项基本原则，贯穿于整个民法之中，体现了民法最基本的精神。[1]那么，在坚持农村土地集体所有，维持现行土地承包经营制度基本框架不变的前提下，私法自治具有多大意义，并且发挥着什么样的作用呢？本文以《中国人民共和国物权法（草案）》（二次审议稿）（以下简称《草案》）为参照，试对此问题进行探讨。

一、私法自治的必要性-我国农村土地承包经营权制度建构的价值考量

任何一项法律制度的设计，其背后都会有一定的价值考量，由于农村土地事关我国根本，因此农村土地物权制度从一开始便承载了相当的价值期许。在权衡物权法的价值目标时，传统法学往往以公平、正义标准来衡量。但在资源稀缺的约束条件下，面对人民群众日益增长的物质文化需要，如何更有效率的利用现有资源，保证资源能被流动到效用更高的人手中，从而实现社会财富的最大化，这无疑是物权法的一个重要价值追求。[2]如台湾学者谢哲胜所指出：“财产权之指定首先可以停止人们掠夺性的活动，并减少财产权之纠纷，此即物权法定主义之精髓所在，此有助于人们安定的从事生产活动，增加社会之总生产量，而私有财产权则可以使所有人尽其所能利用该财产资源生产财货，使资源不至于浪费闲置，然后籍助债法的契约自由、交易自由原则，使财产能自由流动，藉自由市场之运作，使资源达到最高的使用效率，生产出更多的产品和服务，以满足大多数国民生活所需，此符合国民之最大利益，亦是财产权所欲达成之功能。”可以说效率原则是我国物权立法所必须遵循的一项重要原则。在由梁慧星先生主持起草的《中国物权法草案建议稿》中的第九条关于物权的解释的规定，便明确体现了效率的价值取向。[3]

具体到我国农村土地承包经营法律制度的建构中，对我国这样一个人口众多，土地相对稀少，农业基础薄弱，整体效率低下的大国，效率的意义更为重要。实际上，从农民最早对此制度的草创及支持来看，便可看出效率的吸引力。

虽然在物权法的制定过程中，主流意见便是强调农村土地承包经营权的物权效力，使农民获得一个稳定的心理预期，防止发包人及第三人的侵害，从而保护农民的利益。但实际上，通过一些学者的调查，稳定的农村土地承包经营权虽然会对农民对土地的长期投资有促进作用，但对土地利用效率的提高却并不那么明显。[4]而私法自治坚持资源本位，体现了市场经济的基本要求，充分发挥每个人的主动以求得最佳绩效。[5]可以说，只有强调私法自治这一民法基本原则在农村土承包经营权中的作用，才能真正的解放农民，从而解放和发展农村的社会生产力，从而提高我国农村土地的利用率。

二、私法自治之可行性-物权法性质分析

在强调农村土地承包经营权制度中私法自治的必要性的同时，我们也不得不同时考虑另外一个问题，也即私法自治是否会对物权法的基本体系结构造成冲击，这便是私法自治的可能性问题。而对私法自治产生阻碍的便是物权法中的物权法定原则及物权法规范的强制属性。

首先，从物权法定原则来看，虽然有不少学者对此原则多有诟病，但三个物权法草案都坚持了此一原则。那么，在物权法定原则之下是不是便没有私法自治的空间了呢？答案是否定的，可从以下三个方面得出结论，（一）物权法定原则限制物权种类的目的在于权利之保护而不在权利之限制。物权法定主义成立的第一个前提便是物权与债权的可分性与对立性。[6]与债权相比物权为支配物的权利，具有绝对性，物权的不能实现，可因任何第三人的行为，亦即任何人均得成为物权的侵犯者。为使物权不致无端遭受他人侵犯，权利的公示便有其必要，而公示手段的有限，则决定物权的种类和内容必须明确，否则，第三人对物权的尊重便无从谈起。（二）物权法法定原则限制物权的自由创设但不限制权利人对物权的选择自由。私法自治的要义在于民事权利义务创设的自由。虽然物权法定原则剥夺了当事人创设物权的自由，但其并未限制其选择物权本身的自由。在法定物权范围之内，要不要设定物权关系，设定何种物权关系，要不要变动物权，以何种条件变动物权，纯由当事人定夺。因此，从物权设定的角度，对于物权人而言，实行的也是意思自治。（三）当事人设立的物权虽然无效，但如果其行为具备其他法律行为的要件的，则该行为在当事人之间仍然具有该种法律行为的效力。[7]因此，即使在物权法定原则之下，私法自治仍有其适用空间。

其次，从物权法规范的强制属性来看，物权法被列为“强行法”，从而使物权法似乎远离私法自治。但正如台湾学者苏永钦所指出：物权法规定多属权限规范，不属行为规范，是强制而不强行。权限规范和行为规范最大的不同就在还有没有自治的空间。行为规范限制的是行为，因此任何其他迂回的安排，都可能构成脱法行为，同样不容许起生效。但权限规范的功能只在定分止争，以杜争议，立法者没有禁止当事人间依此分际做出进一步交易的必要。[8]

三、私法自治的前提-承发包双方平等主体的重建

若要真正的在农村土地承包经营法律制度中实现私法自治，其前提便是对真正的私法关系主体的塑造，也即使作为发包方的集体成为一个真正的民事主体，使之与承包方农民处于平等的法律地位。从集体所有的确立过程来看，我国当初确立集体所有的目的便是为了解决贫富差别的问题，为了全国广大农民走上共同富裕的道路。[9]但现实的困境却是，为了农民共同利益建立起来的农民集体却在不停的侵犯农民利益。我国目前的情况是，农村土地名为集体所有，但由于在大多数地区农民集体组织已经解散或者名存实亡，因此，致使所谓的土地集体所有实际上成了拥有公权力的乡（镇）、村干部的小团体所有，有的甚至成为个别乡（镇）、村干部的个人所有，造成了农村集体土地所有权主体错位。[10]在此情况下，私法自治只会是一个空谈，因此，当务之急是将村民自治的公共管理职能与经济管理职能进行分离。由于集体本身并不是一个法律术语，其带有很强的政治色彩，为使农村土地的所有权者成为一个真正民法意义的主体，因此，建议以合作社法人来塑造集体经济组织，使之成为农村土地所有权的主体。如此，既能满足农民基本生活保障的要求，同时亦使私法自治成为可能，从而提高农地的利用效率。

在《草案》第五十六条中，坚持了农地为集体所有，并主要由集体经济组织来行使所有权。本人认为此条文有重建集体经济组织，并使之与公权力相分离的意味，极具进步意义。但其如此设计仍不能避免所有权虚化之弊病，并且由于集体经济组织并不是所有权主体，而只是行使主体，从而必然会徒增土地利用层次，影响土地的利用效率。因此可直接将所有权主体构建成合作社法人，并且依照合作社自身的运作来行使其所有权。

四、私法自治之体现-两个矛盾的解决

《草案》中关于农村土地承包经营权的规定很多都体现了私法自治的要求，例如：第131条允许土地承包经营权转包、出租、互换、转让的规定，第134条允许土地承包经营权分割、合并的规定等。但私法自治若要在农村土地承包经营权制度中真正体现，尚需处理两个矛盾，即：

（一）社区性与开放性之矛盾

农村土地集体所有，虽然会导致一定的社区化，但这并不代表在农地利用中便会否认开放性。惟有通过更广泛主体之参与，才能真正的实现私法自治，也才能真正提高农地的利用效率。目前我国农村在实行家庭联产承包制以后，采纳了“一人一亩三分地”的种田模式，这种模式并不是现代化农业的经营模式，其规模效益并不强，尤其是因为技术落后，不利于将资金、技术、知识、管理等现代生产要素吸引到农业中来，与土地、劳动等传统生产要素进行最优化配置，也不利于节省成本和开支。所以提高土地的效益和土地利用率，就必须扩大生产规模，将土地承包经营权作为资本加以转让，使土地向种田能手和经营者集中。规模的扩大有利于机械化耕作及引进新技术品种，调整种植结构。农民因此可以节约开支提高农产品产量增加收入。尤其是只有通过规模经营，才能真正使中国的农业从低效率的劳动模式向现代化的大农业发展。[11]同时以我国现实来看，我们不能忽视农村土地的社会保障作用，由于前述合作社法人主体的构建，即使开放性也会是不直接利用土地的农民能有一个基本的生活保障，从而保障农村的稳定。

并且从更深远的意义讲开放性的确立也才能突破城乡分治，一国两策的政治藩篱，从而真正的解决三农问题。因为如果盲目强调社区性的话必然会导致城乡分治的二元结构不断强化，更加拉大城乡之间的差距。因为正是因为二元户籍制度及粘附其上的二元社会福利制度的存在，才形成了城乡之间的鸿沟和分割体制，进而在社会福利共享、资源分配、社会就业和升学等发面形成一系列不平等待遇，严重影响了城乡统一市场的形成和要素的市场发育，妨碍了农村的发展及城乡收入水平差距的缩小。[12]此也是造成三农问题的症结所在。在私法自治的前提下，土地利用的社区性一旦被打破，城乡分治在经济上的基础便会松动，进而可以为政治上的解决提供条件。

《物权法草案》（第二次审议稿）中坚持了开放性，并未将承包经营权的主体局限于社区内，并且删除了《中华人民共和国农村土地承包法》第48条“须报乡镇人民政府批准”的规定，但其第55条对集体以外的单位或个人承包土地的规定似乎过苛，并且会对效率造成影响。因此，建议将此限制性规定删除，从而赋予农村土地所有权主体更多自治权利。

（二）物权性利用与债权性利用之矛盾

虽然在物权法的制定中，强调农村土地承包经营权的物权化。但这并不否认债权性的利用。并且债权性利用也有其灵活，便捷的优势。同时，债权性利用并不代表就会损害利用人的利益，实际上目前对农民利益的侵犯主要来自公权力，与是否为债权性利用是无关的。因此，当事人可基于私法自治原则，在物权关系上为债权的约定。并且，此种债权约定若经登记，则可具有对抗第三人的效力。[13]

因此，建议将来的民法典制定中对经济学界及部分民法学者所支持的农村土地租赁权及其它一些债权利用方式进行更为详细的规定，以为私法自治留出足够的空间。同时，应在即将出台的物权法中对农村土地的债权利用登记进行规定。

「注释

[1] 参见王利明：《民法总则研究》，中国人民大学出版社2003年12月第1版，第109-110页。

[2] 参见周林彬：《物权法新论-一种法律经济分析的观点》，北京大学出版社20023月第1版第31页。

[3] 此草案第九条规定：对物权的争议，应以维护物的经济价值和发挥物的效用为基准解释。参见《中国物权法草案建议稿》社会科学文献出版社2000年3月第1版。

[4] 参见姚洋：《中国农村土地制度的法律思考》，civillaw.com.cn

[5]参见曾世雄：《民法总则知现在与未来》，中国政法大学出版社2001年10月第1版，第17页。

[6] 参见梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社1997年9月第1版，第49页。

[7] 参见尹田：《论物权的定义与本质- 从一种方法论的角度》，《中外法学》2002年第3期。

[8] 参见苏永钦：《走入新世纪的私法自治》，中国政法大学出版社2002年8月第1版，第88-89页。

[9] 参见关涛：《我国农村集体土地所有权制度的完善-以“三农”问题为背景的分析》，《烟台大学学报》（哲学社会科学版）2004年第3期。

[10] 参见苏运来：《物权法视野中的农村集体土地所有权制度的整合》，civillaw.com.cn

[11] 参见王利明：《农村土地承包经营权的若干问题探讨》，《中国人民大学学报》2001年第6期。

[12] 参见谭洪江：《农民利益流失的成因、消极影响及对策》，《岭南学刊》2004年第2期。

第2篇：农村土地承包法新范文

[关键词]水权 水资源所有权 准物权

认识水权的性质首先应当清楚什么是水权，既水权的概念是什么。对水权的概念目前主要有两种观点。一种观点认为水权，即为依法对于地面水和地下水取得使用或收益的权利。它是一个集合概念，是汲水权、引水权、蓄水权、排水权、航运权等一系列权利的总称。[①]此定义包含有两层含义：第一，水权是独立干水资源所有权的一项法律制度，水资源所有权乃为水权之母，水权系由水资源所有权派生而来。第二，水权是水资源的非所有人依照法律的规定或合同的约定所享有的对水资源的使用或收益权。另一种观点认为水权就是水资源所有权和各种用水权利与义务的行为准则和规则，它通常包括水资源所有权、开发使用权、经营权以及与水有关的其他权益。[②]此定义认为水权包括水资源所有权。

两种观点最大的不同是水权能否包括水资源所有权，两者到底是什么关系，这也是界定水权性质的关键所在。到底是水权是独立与水资源所有权的一种权利是由水资源所有权派生还是水权是水资源所有权的上位概念。

比较这两种观点，笔者认为第一种观点更为合理。首先，第二种观点将水资源所有权纳入到水权的范畴违反了财产权体系内部的位阶关系。在财产权体系中，水资源所有权的上位权利是财产所有权，再上位权利则是物权，水权概念若有存在的必要，逻辑上只能是水资源所有权的下位概念。[③]所以，“水权包括水资源所有权”把水权作为了水资源所有权的上位概念，这不符合民法逻辑。

其次，世界通说都主张水权不含有水资源所有权。在美国西部，大多数水法都宣称公有权存在于水资源之上，采用优先权原则分配用水权，用水人从州的水资源管理部门获得许可证时，该用水权就是水权。在日本，学者认为水权是利用水的权利，而非对水享有所有权。[④]我国台湾水利法规定，水权是依法对于地面水或地下水取得使用或收益的权利，可归团体公司或人民取得，而水资源所有权则只归国家享有。可见水权不含有水资源所有权。在我国，水法区分为水资源所有权和开发利用权，强调水资源属于国家所有。属于集体所有的，仅限于农村集体经济组织的水塘和由农村集体经济组织修建管理的水库中的水。至于具体的单位和个人，仅享有开发利用水资源的权利。

最后，将水资源所有权纳入到水权的范畴中，不利于水资源的开发和利用。由于水资源的所有权属于国家，而对水具体开发利用的则是单位和个人，既水权的的主体是单位和个人。单位和个人之所以享有水权，是由于国家在享有水资源所有权的同时，把水资源的使用受益权让度给予的，所以如果将水资源所有权作为水权的一个下位概念，单位和个人对水资源开发利用的权利则无所出处。同时也不利于水权作为民事权利的流转，因为水资源及其所有权基本上不作为交易的对象的。

二、水权的性质

水权究竟是公权还是私权，存在争议。日本的美浓部博士及其他某些公法学者，基干日本河川法第3条的规定、水权的设定须经行政厅的特许、水权的客体为公用物、水权的移转须经行政厅的许可、根据公益上的理由、可变更或消灭水权等理由，主张水权为公权。与此对立，鸠山、末弘等私法学者与某些判例则坚持私权说，其理由如下：1.河川法第3条所谓“私权，可解释为包括水权。2.水权与一般的私权在抽象的内容上没有差异，只有为自己的利益而利用公用水的具体内容的区别。3.河川法第21条规定水权的移转以行政厅许可为条件，这是把水权作为私权的表现，因为公权移转不需要确认。折中说认为水权为公权与私权混合的权利。金泽良雄教授认为，从水权产生的领域看，将水权定性为私权没有问题，但水权的取得须得到行政的许可虽然未从根本上抹杀水权的私权性，但 给它烙印上了公权性，故水权为私权与公权混合的权利。东京高等裁判所亦曾就公水使用权而论，认为”公权说系就权利的形式着眼，私权说则是就权利的内容而言，二者均不免失之一偏，即使就公水使用权之本质采私权说，为私权之水权利同时亦受公共性之规范，亦即具有公权私权的重叠性。

我国采折中说的学者认为，一方面，水对权利人来说是一种财产，水权由此呈现出私权性；同时，水资源又是一种公用物，因为水资源上附着了一些不具有竞争性和独占性的生态环境功能和社会公共利益，后者的价值大于前者即财产价值。

综上所述，认为水权是公权的学者主要理由有以下两个方面：一方面，政府在代表国家行使水资源的所有权，而国家所有权的行使更多地表现为政府对于水资源的管理行为，水资源利用权的产生、变更、终止均与政府行为有关。另一方面，在我国，行使水权的基础是严格执行水资源利用规划，因为水法的制定必须遵循生态系统的物质循环规律。每条江河的流域都是一个生态系统，它所包含的各种生物群体，只有通过相对稳定的物质循环和能量流动才能为人类提供适宜的环境条件和稳定的物质资源。生态平衡主要依靠生态系统内部的自动调节功能，如果人为因素的影响超过生态系统的自我调节限度，则会造成整个生态系统的崩溃，从而影响到人类的生存和发展。若在水法中遵循这一物质循环规律，则必须将整个水资源作为公共财产来认识，并以此为前提制定综合性的水法。

我认为水权具有公权的性质，但它本质上应当属于私权。要认识水权的私权性，应当清楚以下几个问题。

（一）公权与私权划分的标准是什么。关于公权与私权的划分，现代法学一般认为，凡涉及到公共权利、公共关系、公共利益和上下服从关系、管理关系、强制关系的法，即为公法。而凡属个人利益、个人权利、自由选择、平权关系的法即为私法。[⑤]由此公法上的权力应为公权，私法上的权利应为私权。对公法法规而言，并非任何一般人都能成为该行为的权利或义务主体，而必须并且仅能有统治权主体或行政官署担当起权利或义务的主体，而该主体依该公法法规所为的行为为公法行为。反之，对于私法规范而言，一般人亦可成为该行为的权利或义务的主体，并不以统治权主体或行政官署为限，而依该私法法规所为的行为是私法行为。按照这一学说分析，水法规定“国家保护依法开发利用水资源的单位和个人的合法权益”，可见水权的主体是单位和个人，是一般主体，非代表公权色彩的国家或政府。所以水权是一般人享有的权利和义务，水权应当属于私权。

从水权的内容上看水权也应当属于私权。任何权利的内容都是权利和义务关系，水权的内容是水权人开发利用水资源并获得受益的权利，并承担相应的义务。比如汲水权、引水权、蓄水权、排水权、航运权等都是为了满足民事主体生产生活的需要，所以从权利的内容上说它也是一种民事权利。

（二）从水权设定和转让需行政许可看。首先，水权的取得需政府许可，这是政府代表国家行使水资源所有权的权能让度水资源的使用权给单位和个人的行为。就如同国家或集体作为土地的所有权人出让土地的使用权需经土地管理部门许可一样，所以这一许可行为应当认定为所有权人对其所有物使用权的出让许可行为。其次，从水权转让需经政府许可的性质来看，这是所有权人行使的监督行为，如同在房屋租赁关系中，未经出租人同意承租人不得转租，在农村土地承包经营权中，承包人转让土地承包经营权也需发包人同意一样，国家无论是在水权人取得水权时的许可还是转让许可都是代表所有权人身份出现而非公权主体出现。

（三）从行使水权要严格执行水资源利用规划看，这涉及到水权和水资源的关系。我认为各类资源上都存在两项权利即资源的所有权和资源使用受益的权利。由于各类资源如水资源、森林资源、矿业资源的稀缺性、公共性的特点，国家为了社会生态平衡、人类生存发展的需要而将这些资源的所有权收归国家所有，国家基于宏观调控的目的对这些资源进行管理、发放许可证或进行限制，这些行为的主体是国家，由政府代表国家以公益为目的行使这些权力时，这些行为才具有公法性质。而资源的使用权则是对各类资源使用受益的权利，是非所有权人为自己的利益而需要使用水资源时，为清楚地划分他与所有权人之间的利益，也为了对抗其他人，才设置的制度，它只是从资源所有权中派生的系分离了该所有权中的使用、受益诸权能而形成的权利，是私权。因此我们不能否认水资源上特别是水资源的所有权上存在以公共权利、公共利益的公权行为，但是作为水资源使用受益的权利从根本上来说应当是私权。

二、水权应为准物权

物权，为直接支配特定物并排他的享受其利益的权利，按现代物权理论，凡具有独立的经济价值及其排他的支配可能性两项要件者都可被视为物权意义上的物，并可在其上设定物权。[⑥]水权作为用水人直接支配（局部）水资源并排除他人干涉的权利，符合物权的规格，如具有绝对性、支配力、对抗效力、物上请求效力、实行法定主义等，所以水权也是一类物权。基于物权是存在于自己的财产上还是存在于他人的财产上，物权分为自物权和他物权。水权是用水人在他人所有的水资源上成立的物权，故水权不会是自物权，只能是他物权。他物权分为用益物权和担保物权，因为水权是权利人使用水并获得利益，而不是为担保债权的实现，故它为用益物权，即为特定的用途从特定的源流而引取、使用水的权利。但同一般的用益物权相比，水权具有以下自身的特点，于是人们称其为准物权。

（一）水权客体的特殊性

用益物权的标的物为不动产，并仅限于土地和建筑物。而水权的客体是水或者水体，包括地表水和地下水。它存在于河流、湖泊、池塘、地下径流、地下土壤之中。除极少数情形外，作为水权客体的水，在物理上并未与水资源相分离而孤立存在，而是融会于水资源中，是水资源的一部分，而水一旦于水资源相分离，既由用水人从河流、湖泊等处引取来存蓄于自己的水池、水塔等容器中时，它就不再是水权的客体，而是水所有权的客体。所以说，在水权设定时至行使前，水权的客体与水资源所有权的客体是融为一体的，在物理上无法识别出独立性，这使得水权与传统物权的特定性相区别。

（二）水权在占有权能方面的特殊性。水权具有两个要素：一是占用的优先权，二是最大限度的有益用水。前者包括先占有者拥有优先的水权，它在枯水季节或者过度取水场合显得尤为重要。在此种情形下，先取得水权者优先以有益目的而用水，直到其用水目的获得满足后，后取得水权者才可用水；若水资源不足，后取得水权者的用量将被削减甚至取消。后者则要求水权人依有益目的用水，如果用水的有益性缺失，那么水权将被剥夺。也就是说，水权会因为对水资源的不利用或闲置达到一定期限而丧失。因此，水权是以占用的优先权与有益用水为要素的水权，并不都以用水人实际占有特定水的权利。只有航运权、竹林流放水权中需占有水，在汲水权、引水权、蓄水权等类型的水权中并不需占有水。

（三）水权不具传统民法上用益物权的排他性。传统的所有权和用益物权均具有排他性。而水权作为民法上的一种新型用益物权，在特定区域的水资源上可同时存在着数个水权，水权的这一性质是由于水权的客体与水资源所有权的客体融为一体，它不以占有为必要从而为数个水权并存提供了可能。同时水权的客体与水资源所有权的客体融为一体也为其他水权的实现提供了物质保障，至于水权人之间的利益冲突，则通过优先权加以协调，即先取得水权者优先以有益目的而用水，待其获得满足后，后取得水权者才可用水若水资源不足，后取得水权者的用量即被削减，甚至其水权的目的落空。

（四）水权在一物一权主义方面表现的很弱。由于汲水权、引水权、蓄水权中水权客体未从水资源所有权中分离出来不需占有水，不具排他性，因此可设多个水权，难奉行一物一权主义。

（五）水权无追及效力。在水权的客体与水资源所有权的客体融为一体时，盗用水构成侵害水资源所有权，基本不构成侵害水权，即使构成，因水一旦被盗用，就不再是水权的客体，水权人自然不能基于水权请求返还。在水权的客体与水资源所有权的客体想分离的场合同样适用这一理论。

三、立法意义

以上分析了水权的私权性和准物权性。一、分析水权的私权性是为了说明水权是平等民事主体使用水资源并获得收益的权利，希望从立法上规范取得用水许可资格、水权转让手续等，使单位和个人在使用受益时具有可预见性和平等性，防止过多行政色彩的干预侵犯民事权利。但并没有忽视水作为人类生存所必备的自然资源所起的重要作用即它的公共性色彩分析水权的，应从自然资源的整体开发利用上加强对水权的管理。二、分析水权的准物权性是为了将其纳入到物权体系，在制定物权法时应作一般规定将其规定为物权。在其他制度不足以保护权利人所享有的水权时，适用物权制度保护。同时它与典型物权不同的准物权性，使其不宜直接规定在物权法典中，而应作为单行法规定，为其发展提供更多的空间。所以在制定水法时应当将水权与水资源的所有权结合起来，既保护民事主体对水资源使用受益的个人权利，又注意到水资源所承担的社会功能，从政府宏观调控和人类可持续发展的角度综合制定水法。

参考文献

[1]裴丽萍：《水权制度初论》，《中国法学》2001年第2期

[2]崔建远：《水权与民法理论及物权法典的制定》栽《法学研究》2002年第3期。

[3]冯尚友：《水资源持续利用与管理导论》，科学出版社2000年版

[4]金泽良雄：《水法》，法律学全集第15卷

第3篇：农村土地承包法新范文

不动产登记暂行条例全文最新版

第一章　总则

第一条　为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。

第二条　本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

第三条　不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。

第四条　国家实行不动产统一登记制度。

不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。

不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。

第五条　下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：

(一)集体土地所有权;

(二)房屋等建筑物、构筑物所有权;

(三)森林、林木所有权;

(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权;

(五)建设用地使用权;

(六)宅基地使用权;

(七)海域使用权;

(八)地役权;

(九)抵押权;

(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。

第六条　国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

第七条　不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。

第二章　不动产登记簿

第八条　不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。

不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。

不动产登记簿应当记载以下事项：

(一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;

(二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;

(三)涉及不动产权利限制、提示的事项;

(四)其他相关事项。

第九条　不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。

不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。

第十条　不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。

第十一条　不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。

不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。

第十二条　不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。

采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。

采用电子介质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施。

第十三条　不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。

行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。

第三章　登记程序

第十四条　因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：

(一)尚未登记的不动产首次申请登记的;

(二)继承、接受遗赠取得不动产权利的;

(三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;

(四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的;

(五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的;

(六)申请更正登记或者异议登记的;

(七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

第十五条　当事人或者其人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。

不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。

第十六条　申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：

(一)登记申请书;

(二)申请人、人身份证明材料、授权委托书;

(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;

(四)不动产界址、空间界限、面积等材料;

(五)与他人利害关系的说明材料;

(六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。

第十七条　不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：

(一)属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人;

(二)申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人;

(三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容;

(四)申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。

不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。

第十八条　不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：

(一)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致;

(二)有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致;

(三)登记申请是否违反法律、行政法规规定。

第十九条　属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：

(一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记;

(二)在建建筑物抵押权登记;

(三)因不动产灭失导致的注销登记;

(四)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。

不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。

第二十条　不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。

第二十一条　登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。

不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。

第二十二条　登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：

(一)违反法律、行政法规规定的;

(二)存在尚未解决的权属争议的;

(三)申请登记的不动产权利超过规定期限的;

(四)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

第四章　登记信息共享与保护

第二十三条　国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。

各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。

第二十四条　不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。

不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。

第二十五条　国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。

第二十六条　不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密;涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。

第二十七条　权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。

有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。

第二十八条　查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的;未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。

第五章　法律责任

第二十九条　不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。

第三十条　不动产登记机构工作人员进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分;给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十一条　伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴;有违法所得的，没收违法所得;给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十二条　不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员，查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;对有关责任人员依法给予处分;有关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章　附则

第三十三条　本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。

不动产统一登记过渡期内，农村土地承包经营权的登记按照国家有关规定执行。

第三十四条　本条例实施细则由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定。

第三十五条　本条例自20xx年3月1日起施行。本条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的，以本条例规定为准。

不动产登记条例解读

不动产条例正式施行 买房不是一个人说了算。

比如说，一位已婚男士想买房，如果在房产证上只写自己的名字，则必须老婆签字同意，否则办不下房产证。女性朋友们，是不是瞬间感觉自己存在感爆棚啊~贷款买房 老婆不签字贷不了

不单是办产权证时如此，买房同样需要老婆签字，否则银行不予贷款。

既然是本人独自贷款还款，为何还要老婆同意呢?

原来，根据《婚姻法》规定，婚姻存续期间购买的财产原则上属于夫妻共同财产，即使房产证上只签署一方的姓名，也属于共同财产。

正因为凡婚姻内购买的房子，都属于夫妻共同财产，所以银行为了防止一方无力偿还，需要另一方负责接盘的风险，要求借款人必须先经配偶同意。

可以说，这是银行为了规避风险的一种手段。

因此，银行在受理贷款时，会同时查询夫妻双方的信用记录，来最终决定是否批贷，即便日后实际还款人只有一方来完成，也需要夫妻双方均须到场签署相应房屋抵押条款。

说到这儿可能有人会问，那如果一次性付清房款，是否还需要配偶到场呢?

20xx年不动产条例正式施行 买房不是一个人说了算

答案是不需要的。但前提是对方必须知情

需要特别指出的是，按揭贷款合同只能写一个人名字，因为按揭购房只能按照谁贷款谁签字的原则进行处理，保证购房合同、贷款合同和房产证上签名统一。老婆很重要 买房要哄好

一些已婚男士为了追求空间和自由，喜欢想在外私设小金库、瞒着老婆买房、或者给别人买房啥的...诸位，风险很大，三思而行吧。

不动产登记条例实施以后，就可以杜绝此类事情的发生，在实际操作过程中，房产交易中心会要求购房人夫妻双方提供有效证明，如果有未成年子女，材料也需要一并提供，只有这样才能最终办理过户手续。

而且据说即使买到了房还没完，能否最终获得产证，也取决于你提供的信息是否真实有效。

这么一看，大家就知道老婆的角色有多关键了吧。

20xx年不动产条例正式施行 买房不是一个人说了算

夫妻办理房产证需要提供的资料包括

1、能够证明购房人身份的证明材料，即双方身份证原件和复印件;

2、婚姻证明原件和复印件;

3、如果双方一方不能到场办理，还需要提供私章。

一旦结成夫妻，这一辈子就是什么事情都要在一起的。除了感情的维系，利益也成为捆绑二人一辈子的纠缠。

多少年来，房产成为多少家庭最为关注的问题。关于房产证是否有必要加名以及离婚后房产到底该如何非分配等焦点问题，顺便缕缕清楚：

1、如果产权登记有另一方名字，另一方对房产就有产权份额。但有名字分割时并不一定就是二分之一。关于分割，有协议的从协议，没有协议的，还需要综合考虑各方对房产的贡献等因素。

2、产权证上加名字属于一方对于另一方的赠予，婚前婚后加无区别。

3、如果是婚前购房且没有共同还贷部分，那么离婚时，如果房产证只有一方名字，那么房产就属于婚前个人财产，归产权房所有。如果房产证上加了另一方名字，那么房产就属于双方共同财产，协议分割，协议不成的由人民法院依法判决分割。

4、如果是婚前购房但存在共同还贷，但房产证只有一方名字时，根据婚姻法新司法解释相关规定，双方婚后共同还贷支付的款项及相对应财产增值部分，离婚时应由产权登记一方对另一方进行补偿;如果房产证上加了另一方名字，那么房产就属于双方共同财产，协议分割，协议不成的由人民法院依法判决分割。