房地产公司资金管理制度精选(九篇)

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第1篇：房地产公司资金管理制度范文

关键词：房地产公司；财务成本管理；管理体系

随着我国商品房交易市场的不断深化改革，房地产公司数量和规模以及效益不断提高，同时房地产公司相互之间的行业竞争也不断加剧。现阶段我国新型产业房地产公司一路走高，房价居高不下，当前政府各种调控措施和限购令的颁布使得房地产公司面临这房子降价的趋势，房地产界的利润开始缩水，为了面对这些正在以及即将威胁到房地产公司利润的政策的形式下。财务成本的控制和减少开支成了房地产公司最大最重要的问题，同样房地产公司的财务成本管理是公司管理的重要组成部分，直接关系到房地产公司的生存与发展。但是，仍然有些房地产公司的财务成本管理不完善，存在很多不足之处，如财务人员水平管理意识不高、控制薄弱、管理体系不健全、监管不力等，公司需要及早发现问题并给予解决。

1.房地产公司财务成本管理目前存在的管理问题

1.1房地产公司的财务成本管理意识薄弱且管理办法老化

目前我国大多数房地产公司管理意识薄弱，大多数房地产公司只注意投产前产品设计以及生产要素合理组织的成本管理，忽视投产后的成本管理。一些房地产公司的事前成本管理薄弱，成本预测、成本决策缺乏规范性、制度性，可有可无；成本计划缺乏科学性、严肃性，可增可减，因此，造成房地产投产建设时财务成本管理的盲目性。不能全方位、全要素的对企业成本进行控制。至于财务成本管理的手段缺乏现代化管理手段。现代成本管理的一个基本要求是成本信息提供的及时性、全面性和准确性。随着我国房地产公司发展速度的加快，房地产公司必须实现精细化的管理模式，才能适应今后行业发展的要求。

1.2.管理体系不完善不健全

近年来房地产公司的规模和数量不断壮大，作为房地产公司必须建立与自身企业发展相适应的财务管理体系，而相反现在的很多房地产公司并没有做到，发展速度远超过了管理体系的改革速度，财务成本管理一直处于粗放状态，很难满足现代企业发展的需要。一部分公司虽然在发展过程中建立了一套相对完善的财务管理体系，但在具体实施的过程中没有执行不到位，无法发挥其作用。房地产公司在快速发展的过程中对员工的使用不合理，职责不明确，造成管理体系混乱，并没有建立一定完善的奖惩制度，没有真正的激发带动起所有员工的积极心，很难在新型财务管理体系中使所有员工发挥其巨大的创新能力和执行力度。

1.3.房地产公司在整个项目周期过程中财务成本管理不够健全

房地产开发建设的整个周期过程包括以下几个阶段，首先是项目的投资决策，然后到设计阶段，项目招标和投标阶段，施工阶段，投入使用阶段，维护与修理阶段。房地产公司财务成核算具有时间的滞后性的缺点，所以在着每一个阶段财务成本管理都必须始终全面贯彻执行，而实际上有些房地产公司对此认识不到位，使得把财务成本的管理重点放在了项目设计阶段，而没有足够重视立项和施工阶段，忽视了在项目立项阶段的投资决策对控制财务成本的基础性作用，以及项目施工阶段对财务成本的严格管控工作。2.加强房地产公司财务成本管理的措施

2.1.财务成本管理过程中加强系统管理意识和运用科学的管理办法。

房地产公司要加强财务成本的管理意识以及善于运用科学的管理办法，要把企业的财务成本管里视为一个全面化的全过程的管理工程，而不是某个阶段性的工作。必须坚持以“对象、内容、方法”全面相结合的原则，在实际工作中针对公司不同的成本采取相应的财务成本管理策略和方法，随着社会经济的发展，竞争的不断加剧，在市场经济体制下，增强公司企业的核心竞争能力要从实际出发，做到综合全面的管理包括服务成本、人力资源成本、产权成本、环境成本等兼顾物质成本和非物质成本，才能真正的做到科学合理的财务成本管理目标。

2.2.建立合理的公司奖惩制度，激励员工热情提高积极性。

降低成本对于一个公司员工其工作态度也十分重要，不能单纯的依靠管理制度，还要依赖于房地产公司员工的工作积极性和配合以及执行程度，因此，十分有必要建立一套合理科学的员工激励制度是十分需要。当前很多房地产公司财务管理工作的奖惩制度还不完善有些甚至还没有正在建设当中没有实施执行。这需要各个房地产公司根据自身的企业规模和企业特点，开发并制定出一整套相关的绩效考核办法，根据绩效考核办法对房地产企业的财务成本管理人员给予相应的奖励和惩罚。

2.3.通过制度强化项目财务成本管理和控制措施

首先房地产公司要建立全面预算管理体系，全面预算管理要以提高企业效益

为出发点，以市场主体为导向，以销售和利润为起点，采用倒推，预测的方式对年度及未来经营战略的精确规划。其次是要完善资金管理体系，房地产公司要实行资金预算及信息化管理和合理筹集及加强资金的日常管理来完善资金管理体系，所有资金收支都要纳入公司预算管理，应该企业将年度资金预算、月度资金预算、月度资金预测、月度资金计划、日现金流量有机结合。再就要改进财务管理体系，改进财务管理体系主要在于完善公司财务成本审批制度和改进财务核算体系，各级审批人需基于合理授权，对合同评审，成本费用支付等实施严格意义上的责权利合理配置。

3.结束语

目前我国的房地产公司发展的规模、速度以及产品的需求量不断提高，竞争激烈，在这新形势下如何提高经济效益，如何做好财务成本的全面管理将是房地产公司未来面临的长期问题，但也在不断的完善管理体制，更科学合理有效的财务成本管理体系还需要在今后的发展中不断实践创新不断挖掘，结合自身的房地产公司特色和优势制定好相应的管理对策，才能保证公司长久高的经济效益。（作者单位：青岛海尔地产集团有限公司）

参考文献

[1]袁斌.新形势下我国房地产财务管理现状及对策分析[J].现代商贸工业，2010，（23）。

[2]钱剑.我国房地产企业财务管理存在的问题与完善对策[J].中国总会计师，2010，（02）。

第2篇：房地产公司资金管理制度范文

【关键词】房地产企业 资金管理 企业竞争力

随着商品全球化的趋势加深，国家之间的贸易往来越来越密切，房地产企业不能局限于企业的短期效益，应当注重企业的长期发展。如何保证房地产企业的可持续发展，是现阶段房地产企业有待解决的问题。只有做好资金管理，有效使用企业资金，才能够保障房地产企业的健康发展。

一、房地产企业资金管理中存在的问题

（一）管理者的观念滞后

在目前许多房地产企业数量多，管理者受到知识水平以及眼界的限制，往往停留在传统的管理观念上，认为自身的经验和能力能够对企业的各方面管理工作进行有效规划和控制[2]。他们往往认为现论和方法就是对传统理论的再加工，具有较强的独权意识，控制了企业各方面的决策权。尤其是在房地产企业中，此类现象尤为突出。管理者认为企业资金都是一些小数额的债权，不需要多加关注，这对企业的可持续发展造成了一定的影响。

（二）缺乏相应的监督机制，资金拖欠时间较长

房地产企业的规模大，资产相对也比较多，且结构设置复杂，多头管理的问题比较突出，资金的管理更是存在较多的问题。许多销售人员未能及时告知会计部门，导致销售与会计核算相脱节。此外，部分管理人员受到自身专业素质的限制，加上其他管理工作繁重，未能及时对资金的回收进行核对，导致拖欠账款较多，对企业的正常运作以及资金周转造成了一定的影响。收款工作的不认真，加上部分客户无力偿还、不负责任的销售人员没有及时督促客户将款项上缴等问题，使得房地产企业的资金管理存在较大的困难，也使得资金拖欠时间过长，财务成本大大增加，房地产项目整体盈利水平受到影响。

（三）缺乏完善的内部控制

在房地产企业资金管理中，内部控制机制的作用未能有效发挥，没有做好销售审批、回款入账、定期对账、超期催收等工作，导致资金拖欠时间延长。因此需要不断完善内部控制，从根本上杜绝资金拖欠的现象发生。但是在目前的房地产企业中，没有重视内部控制制度的完善，内部控制仍停留在形式上，没有起到应有的作用，企业应当进行事前、事中、事后控制，从销售到回款，再到售后服务，全面掌握产品相关情况，严格按照企业内部控制制度各项节点执行。

（四）缺乏多元化的融资渠道

我国目前的房地产企业中，资金主要靠以下方式取得，例如从银行贷款、通过股权向股东融资以及利用企业本身的资金。上述方式中要求最高的是股权融资，一般来说使用这种方式融资的基本是大型房地产企业，已经完成上市，在中小房地产企业中较难实现，所以，通过银行贷款是房地产企业中最为普通应用的融资方式，由可看出融资渠道非常单一，这大大限制了企业的资金来源，使房地产企业的资金需求无法得到满足。其次，在近年前国家的宏观调控中，陆续出台了诸多类似于限购令等法规，不少房地产企业从银行中可贷出的资金越来越少，根本不足以应付。

二、房地产企业资金管理的应对措施

（一）树立正确的风险意识，完善资金管理制度

房地产企业要想扩大市场占有率，需要为客户提供其满意的赊销方案是提高企业销售量的重要渠道。但房地产企业也要重视资金的回收管理工作，树立正确的资金管理意识，认识到财务风险对企业发展造成的影响，不断完善房地产企业资金管理制度，从而保障房地产企业的流动资金储备量，保障企业的正常运转。如何完善企业资金管理制度，首先要从细化资金管理流程出发，即加强对资金全过程的分析与优化，指定项目负责人进行资金管理，并要求负责人对资金的进度进行全面追踪，及时有效的措施是保障企业流动资产、降低坏账产生风险的重要措施。然后需要加强资金的监督工作，对企业各项目的资金的变化以及回款金额进行及时汇报和入账，管理层通过加强管理监督通过一定的手段和方法进行催款，保障企业资金的安全性。对资金管理人员和销售人员开展专业培训，注重老账的催款工作的有效开展，有助于提升资金的回款率，降低企业财务成本。

（二）完善信用制度

全面、科学的信用制度是降低坏账风险的重要措施，企业要重视信用制度的建立，并制定相应的信用评价标准，采用信用分级制度，并给予一定的信用优惠，从而完善企业的信用制度。首先需要确定相应的信用评价标准，企业信用评价标准主要是企业的发展规模、市场占有率以及过往应收款项记录等方面进行全面的衡量，从而判断企业的信用度。在实际管理过程中，企业首先需要侧重于三个基本点：企业承担风险的能力、客户的经营现状以及发展前景。在评定客户的信用等级之后，企业可以与销售部门进行沟通，这主要是由于销售部门对客户的信誉作为了解。因此，销售部门需要参与客户信用等级的评定，对客户的能力、资产等方面进行科学风险，从而确定给予客户怎样的优惠政策。最后在信用管理中，企业在接受客户订单后，需要明确付款时间以及折扣额度等内容，从而最大限度的保障企业的债权，降低坏账的产生。

（三）强化内部资金管理

由于房地产企业的规模大，市场占有率也较大，与其他企业相比，具有较多的融资渠道，其往往注重长期效益，加上企业产品和结构的多元化，具有特殊的竞争优势。但是随着民间资本的壮大，越来越多房地产企业的涌入市场，对房地产企业造成了一定的冲击，加上目前的房地产市场属于买方市场，各房地产企业的销售价格相差不大，加上部分房地产企业在新技术、新材料的应用中，不断提高了市场占有率，使得普通房地产企业失去了传统优势地位，而房地产企业为了提高产品销售量，有时不得不做出让步，例如降低首付额度等。这使得房地产企业资金数量不断增加，而回款速度又不嗉趸海增加了企业的负担，并且有可能形成坏账，对企业的可持续发展造成了一定的影响。房地产企业需要做好项目可行性研究，在充分评估项目风险的基础上，做好项目投资管理，避免缺乏周转资金造成的负债增加，降低房地产企业资金的占有量，企业需要定期对资金使用情况进行调查，并通过财务报告了解企业资金情况，从而对各种项目的资金流动情况进行跟踪管理，严格按照项目合同约定进度付款比例执行，将项目管理人员与资金管理责任挂钩，并制定相应的激励制度，提高员工的工作积极性。

（四）融资方式多元化

我国房地产中目前还未形成完善的金融市场体系，比方说很多规模较小的房地产公司的融资仍然只能通过银行贷款获得，极少一部分可满足股权融资的要求。经过调研发现，我国目前在银行贷款的方式占房地产企业融资方式的75%，直接破坏了我国完善金融市场体系，带给金融市场很多无法解决的问题可能。我国现有的政策对房地产金融市场的要求严谨性不足，使房地产企业逐渐显露出融资方式多元化发展的形势。但由于其无法持续性满足房地产企业的资金需要，因此多元化发展的空间尚有待提升，需要吸纳先进的资金管理经验，打破固态的融资理念，促进房地产市场与证券市场的对接工作，以真正实现多元化融资的目标。

三、结束语

综上所述，我国房地产行业当前的形式中，现金如同企业的血脉，贯穿每项经济活动，房地产企业资金数额大，资金管理是房地产企业管理中的重要内容，对企业的资金安全以及正常运营具有重要影响，因此，房地产企业需要重视资金管理，积极调整资金管理策略，使用更合理的资金运作方法，摈弃限制发展的传统保守观念，多元化开拓企业的融资渠道，保障房地产企业的资金安全，才能够实现企业的可持续发展。

参考文献

第3篇：房地产公司资金管理制度范文

【论文关键词】房地产企业；财务管理探讨

一、引言

房地产开发从立项、审批、建设、预售、验收到交付使用，开发周期通常为二至五年，项目本身具有建设周期长、资金投入大、投资回收期长、风险性高等特点。同时，房地产行业又深受国家法规与政策的严格调控，为了确保项目开发建设的顺利进行和如期完成，只有加强财务管理与监督，才能降低成本、增加利润增长点，提高企业的经济效益。

二、房地产企业财务管理的特点

房地产企业的财务管理，是指企业在生产经营活动中对所需各种资金的筹集、使用、耗费、收入和分配，进行预测、计划、控制、核算、分析和考核，并正确处理各种财务关系的项经济管理工作，它是企业经营管理中的重要组成部分。由于受到行业性质的影响，房地产企业财务管理活动的特点有别于一般企业，具体体现在以下几点：

（一）开发周期长，筹资金额大，筹资任务重

房地产企业的开发对象决定了房地产开发过程是巨额资的投入过程。高额的地价和房屋工程造价，要求企业次投入的资金数量很大；加之开发经营过程具有长期性，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，所需时间往往两年或更长；最后，资金的周转期较长，周转率偏低，需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金，并进行项目的滚动开发发，所以相应的资金筹集任务十分繁重。

（二）开发风险大，投资决策分析责任重，要求高

房地产开发活动资金投入量大、管理周期较长，且房地产使周期也长，在较长的开发经营周期性，还在着许多不确定的因素，对房地产企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。因此．房地产开发企业具有较大风险。这就对房地产开发企业的财务管理人员提出了更高的管理要求，要求其作好投资决策分析，提高投资决策分析的准确性，以便为企业经营者投资项目决策提供及时、可靠的信息，有效地分散风险，降低风险。

（三）开发经营活动独特，成本管理工作繁杂

虽然开发企业产品成本主要由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发承接费等成本项目构成，但各成本项目的具体内容同开发产品有所不同，即使是同类型开发产品也因时间、地段而变，使得房屋的成本构成显得十分复杂。

三、房地产企业财务管理存在的问题

目前，大部分房地产企业的财务管理还处于基础阶段，尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用，主要存在的问题有：

（一）财务管理制度流于形式。一是财务收支审批流程不规范，存在审批人员没有在授权的权限范围内审批，经济业务办理审批手续不齐全等现象。二是费用开支标准混乱，没有按照财务管理制度执行，常常按领导的意图办理。

（二）有效的资金管理体系尚未形成。一是虽然制定了年度建设投资计划，却没有把计划目标进行分解，编制出季度、月度计划加以控制管理。二是公司内部资金余缺不匀、配置不平衡，存在某些公司资金闲置，而另一些却资金紧缺的情况，无法对资金进行集中管理，资金使用效率低下。

（三）融资渠道比较单一，主要依靠银行贷款。随着国家陆续出台房地产市场调控措施、连续上调存款准备金率等政策，银行融资监管趋紧，信贷资金投入房地产行业的门槛越来越高。 转贴于

（四）过度“圈地”。士地作为房地产企业首要的生产原料，不仅是企业利润的来源，更是企业长期发展的保证，其数量和价值还直接影响着企业自身在公开市场上的表现。然而过度“圈地”存在机会成本和资金利用效率的问题。

（五）审计监督不到位。虽然设置了内部监督部门，制定了监督制度，但因种种原因难以及时有效地发挥作用，监控不力。

（六）公司治理结构不完善。一些房地产公司治理结构基本上处于形式上完善，而实际上缺乏实效的状态，在财务监管政策体系方面仍然存在真空地带。这样容易引发一系列管理问题，如公司管理者不能最大限度地从公司的角度出发做出最优决策等。

四、提高房地产企业财务管理效率的建议

针对上述房地产企业在财务管理中存在的一些问题，笔者将提出些完善企业财务管理制度的建议，希望能够为降低企业财务风险，提高企业财务管理水平提供参考。

第一，健全财务管理制度。一是强化财务部门的职责，加强会计监督职能。会计人员除了进行会计核算外，还要参与项目预决算、经济合同的会审，监督经济合同的履行情况等。二是规范主要经济业务的财务收支审批程序，明确审批人员、审批权限、审批依据和审批人员的责任。三是制定费用开支标准，以控制项目投资和费用支出。此外，根据业务需要还可以制定专项费用管理办法，完善核算办法和监督手段。 

（一）加强资本结构的控制

虽然财务杠杆能给企业带来较大的杠杆效益，但是大规模的借货资金如果不能有稳定的的现金流入作保障，在给企业带来杠杆效益的同时也会将企业面临的财务风险太大，导致企业破产的可能性比较大。所以房地产公司要根据企业规模、融资环境、未来发展情况、经济形势等因素确定权益与债务比例，对于项目而言还要充分考虑项目投资总额大小及开发营销中的诸多因素。一般采用l／3自有资金，l／3银行贷款，1／3预售资金的资本权益结构比较安全合理。

（二）投资方向要符合企业长远发展战略要求

企业产品市场的建立与企业的长远发展战略具有很大的关系。房地产行业具有不完全竞争性，而且房地产具有不可移动性的特点。从开发产品类别上来看，房地产开发项目主要包括经济适用房、普通商品住宅、商业写字楼、别墅等。开发类别的选择是影响企业收入的关健因素之一。企业需要根据现在的房地产市场需求以及其未来发展趋势预测房地产市场的需求状况。

第4篇：房地产公司资金管理制度范文

摘 要 房地产行业作为国民经济中一个重要的支柱行业，既有着它不同于一般工业企业，又有着与商贸企业不同的特点。也正因为此，很多国家都在企业统一的会计准则以下，对这个行业又再单独行文制定行业会计制度。一家房地产企业，对内有管理需要，对外有财税监管需求，作为一名房地产企业中的财务人员，如何把握这些要求，如何掌控好财务全局，笔者总结了以下4个方面的特点，并试图找到比较好的解决办法。

关键词 房地产 财务管理 财务管理特点

一、会计主体架构的不同

房地产公司因为项目产品属性特别（属不动产），一般按项目所在地设立分(子公司)，税收上主要是受营业税纳税义务的影响（在不动产所在地产生营业税纳税义务），属产品型子公司，公司在当地因土地储备量的不稳定而在主体上具有不可持续性，寿命期与其所属的管理母公司不同。这不同于工业企业设立的营销型子公司或生产型子公司。

二、成本管理控制的不同

房地产公司对于项目产品的开发建设主要是依靠发包来完成的，也就是主要是委托“生产”完成的，一些项目的施工和设计单位多达上100家，工程产品设计和建设很个性化，成本核算管理往往采取的是“吸收法”，成本数据取得具有分散性和不确定性，基础成本信息数据完全依赖于外部，因此造成公司在工程质量管理和成本控制上具有间接性，财务的成本控制有时显得“隔靴挠痒”，成本管理不具备良好的可控性。同时又因为产品的多样化和异质性，使标准成本法的应用和历史成本的参考都失去了应用的意义。这些不同于工业企业“推进法”的成本核算管理，也不具备工业企业成本管理上良好的追溯性和标准成本法应用的土壤条件。

三、税收管理节点的不同

房地产公司的产品建设周期短则几个月，长则三五年，且纳税金额基数很大，因此在税法定义上将纳税义务一律提前到实收款环节，且较为严格，如：营业税按预收款产生纳税义务，土增税按预收款预征，所得税按预收款预计毛利率预缴所得税等。又因房地产建设涉及行业诸多，取得的发票种类繁杂，造成房地产公司的税收管理风险较大。房地产的税收管理节点因此而贯穿房地产开发的整条环节，从拿地、立项、工程支付、预收款、竣工结算，一直到完工交付之后的土增清算和所得汇算。涉及的税种达10种之多，可筹划的空间大。而工业企业一般税收节点较少，流转税具有一定的转嫁性和间接性，纳税资金占用成本较低，税收筹划空间较小。

四、资金和融资管理重点的不同

房地产企业的资产管理重点在开发成本，负债管理重点在应付款和长期借款。相比较工业企业，房地产占用资金规模更大，占用资金周期更长（动则一二年以上）。主要的资金核算和管理在于长至三年五载的直接成本投资和应付款结算，也因此房地产公司一般都单设有“成本控制”部门负责更前端的成本审核和付款结算。筹资方面，一般利用在建工程抵押等贷款手段，主要是长期融资，且融资工作呈长态，融资成本在产品成本中占比比较高。而工业企业注重存货周转效率，重点在应收信用管理和存货管理上，融资方面多用设备厂房抵押和仓单质押贷款以满足流动资金需求，一般融资次数较少，且融资成本较低。

综观以上内容，房地产行业相比较传统制造业有着它很多特殊的地方，针对以上特点，房地产企业起码可以在以下方面挖掘财务工作的潜力：

1.机构设置：在会计主体的设置按每一个开发项目设立，并一般设立为分公司性质，这样可以采用企业所得税总分机构汇总形式，利于总分机构之间税负优惠的转移。财务组织上可以总部外派财务人员控制和建设，这样更易于管理。

2.成本管理：房地产开发项目的直接费用比率下降、产品多样化及异质性等这些特点符合作业成本法的应用前提。如：前期工程中的桩基测试，成本动因可以追溯到本项目工程的“桩基个数”，这样一个作业中心可以在不同项目工程中找到共同点，从而使不同的项目产品成本具有一定的可比性，提高成本管理水平。通过对作业成本的计算和有效控制,克服传统成本法中间接费用责任不清的缺点,并且将以往不可控的间接费用在ABC中变为可控。作业成本法还可以很好的与房地产开发流程相结合，如：将前期工程中又分为勘察费、设计费等各个作业中心，然后进一步再将勘察费分解为桩基测试和沉降观测，并寻找它们发生的成本动因。利用这样一种解剖“麻雀”的办法，使财务人员的成本控制工作深入到工程技术等建设一线，使财务成本管理工作不再只停留在“隔靴挠痒”的阶段。

3.税收管理：房地产税收节点管理要贯穿“资金成本”和“税收筹划”的意识。在营业税等流转税方面，要集合营销部门，利用前期框架合同以及正式的预售合同中的条款，尽量在网签之前将客户收款做到“其他应付款-诚意金”中去。并就发票开具时间等与客户之间进行统一界定，在取得预售许可证并签订正式商品房销售合同之前，将营业税节点控制和会计核算当中“其他应付款”和“预收账款”之间的转换完全同步和一致，这样一方面防范税务风险，一方面也将使财务内部开票稽核具有可控性。在土增税方面，争取利用现行政策取得优惠的预征率，对各项目的开发间接费用进行项目之间的预先统筹安排，以增大清算项目的成本扣除数，降低土增税级差税率。加强与项目部和营销部的配合，掌握好竣工和销售的节奏，尽量将清算的主动性掌握在自己手中，避免被动清算的局面（税局三种通知清算的状况）。这些都能起到要么少纳税、要么推迟纳税减少资金占用的效果。所得税方面，争取向税局拿到较低的预征毛利率，并结合会计确认收入的时间，控制好汇算所属年度的收入和成本费用配比，采取加大期间费用或公司间转移期间费用、将有扣除限额规定的费用转为不受限费用入账等等手段减少税收。另外，还要与各项目当地税务局建立长期对话机制，早用活用一些有利于自己的税收条文。总之做到：专业筹划、对内合同、对外勾兑，合理合法。

4.资金和融资管理。财务要做好资金管理就必须参与到开发建设的各个环节中去，处理好业主单位、设计单位、承包单位、监理单位和政府部门的平衡关系，并在防范各方面违约风险的基础上，挖掘出资金成本最低的一套财务管理模式。一方面“应收早收”，及时研究利用国家最新金融和资本市场政策，充分利用在建工程抵押、应收账款质押贷款，并积极开拓利用内部集资（200个借贷单位以内不为非法集资）和银行信托贷款等，控制好资产负债率（所得税上利息扣除有关联方借贷不超注册资本2倍规定；银行也对自有资本金有最低限额要求等），使公司的加权资金成本最低，股东权益最大化。另外一方面“应付晚付”，加强与成本中心、项目中心等前端部门的配合，控制好付款节奏，利用多种如远支、银承等付款手段，在没有违约成本付出的情况之下，晚付晚达，减少公司资金占用成本。对分子公司的资金管理方面，未来可建立统一的资金平台和加强银行账户管理，利用第三方银行机构实现集团网银账户集成划拨和资金权限分级管理，从而实现“收支两条线”的管理，“收”有网银“集团上收”，做到无资金沉淀；“支”有网银“集团划拨”，预算内开支，避免资金流失。

5.预算管理，首先从建立公司统一的内控机制平台做起，主要是突破各部门分块建立内控的局限，建立公司高层面的内控制度，将各分子公司、各项目和各中心有机的拉到几条纲和一张网上。在建立起统一的内控平台和流程上，全面预算就自然而上，很快将成为公司管理的利器。全面预算能有效减少管理层级，减少公司间和中心间的沟通转换成本，提高管理效率。

参考文献：

[1]冯静.知识经济与财务理论发展.西南财经大学.2000.

[2]冯巧根.竞争财务论.西南财经大学.2000.

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[5]汪冬华.我国上市公司行业分析方法及违约风险预警模型研究.华中科技大学.2004.

[6]卢强.企业税务筹划研究.天津财经学院.2004.

[7]郭荣丽.我国商业银行财务管理制度创新.东北财经大学.2005.

[8]黄丽珍.供应链建模及其动力学机制研究.同济大学.2005.

第5篇：房地产公司资金管理制度范文

关键词：建筑安装；工程造价；问题；对策

中图分类号： TU723.3 文献标识码： A

引言

房地产建筑安装工程造价是工程管理的一项重要环节，贯穿了整个工程的全过程，在市场经济机制下，建筑安装工程既要获取经济利益又有较高的技术要求，在经济利益的引诱下，对工程技术产生了负面影响，因此，必须加强工程造价管理，完善我国目前工程造价管理模式，对今后的建筑安装工程发挥更好的经济效益和社会效益。

一、房地产建筑安装工程造价管理存在的问题分析

1、管理意识不强

近几年，房地产开发企业的成本管理主要依靠工程结束后的核算，但是现在许多企业都将房地产行业定义为高利润的行业，这就造成了企业管理者对成本管理的概念和意识不明确，弱化了成本管理的重要性。大部分企业只注重对企业内部成本的计算，而对于原料的采购与房屋的销售和服务等环节的成本计算并没有给予足够的重视，无法形成一个系统的、完整的企业成本管理链条，这些都是最基础的企业成本管理方法。

2、缺乏有效的资金管理的方法和手段

对于房地产公司来说资金就是血液是发展的必要产物，现在的房地产公司存在着普遍的低水平管理、没有良好的计划性。对于当前的很多公司，他们在对项目开展的时候，测算的仅仅只有成本，对于资金的测算非常的少甚至有的公司都没有这方面的东西。但是资金管理对房地产的成本控制却起着非常重要的作用。

3、房地产投资决策阶段存在的问题

长时间以来，投资过热的情况在房地产工程建设方面屡见不鲜，从而导致房地产工程造价的提高。还有一个原因是房地产工程项目建设前缺乏科学的工程造价评估，大多数时候都是仅凭建筑专家以及项目承建人借鉴已完成的项目对拟建项目进行造价的估算。与此同时，“概算超估算，预算超概算，决算超预算”的三超现象在建筑行业愈演愈烈。

4、房地产设计阶段存在的问题

（1）设计招标不全面。长时间以来我们只注重方案设计阶段的招标，对于技术设计以及施工图设计的招标的工作做的很不到位。

（2）现行设计收费模式的不合理。目前大多建筑项目的设计费由工程的总造价以及建筑面积的大小决定。由此导致设计单位为了追求自己的利润，扩大工程规模，加大梁柱截面，加强混凝土强度等。这些行为不仅浪费大量的资金而且还让设计方案达不到最好的效果。

5、房地产施工阶段存在的问题

（1）现场签证管理的混乱。部分监理工程师业务素质差，对于合同内容和预算的相关规定不了解不熟悉，对于不应签证对其签证。有些签证单由承包单位填写，为了得到更高的利润，弄虚作假、巧立名目，故意扭曲合同含义，高估预算，以少报多，为了满混过关故意将签证化整为零。

（2）现行定额计价差异较大。房地产建筑项目的计价未实行统一量，仍旧按照旧的方式进行，没充分发挥价值规律的作用，指导价为市场价，采用计划经济的办法解决市场问题。

二、安装房地产土建工程的衔接部位及其相关措施

安装工程的过程要根据土建浇捣混泥土的进度来进行，并做好预留配合工作，这时土建工程安装的关键程序，也是对施工的质量和进度的一种考核，也是一项重要的环节。衔接结构主要有：现浇混泥土楼板处的衔接、预制楼板施工处的衔接，梁柱结构施工处的衔接和二结构施工处的衔接。它们都是相互配合、相互连接的环节，是安装时必须要考虑的细节性问题。在混泥土浇捣前，安装部门或者安装人员要对建筑处的电气、排水、通风等问题进行检查，要配合土建工程的施工。在安装火灾报警器和家用电气时，安装人员要选择合理的位置，排列好次序，依次进行安装，当出现一些重叠和交叉情况时，要防止漏电、漏水等情况的出现，做好必要的预防措施。总体来看，安装与土建工程在主体结构施工开始阶段，安装人员一定要按照土建浇捣混泥土的要求严格的进行施工和安装，一层一层的做好对机电预埋预留工作，保证安装工作的有效进行，提高后续工作的质量和施工的进度。

在土建工程的施工之前，安装人员已经了解了相关的要安装的安装计划或者了解了有关的图纸、施工方案等，深入的对土建的地面、房屋和有关其它建筑都有了相关的认识，了解了它们之间的连接方式，仔细的审阅了安装施工方案与土建工程方案的一致性，具体知道了套管的位置、尺寸规格和数量等方面的要求。对埋管工作进行了有效的预防，并且积极的编制出了施工的具体方案和措施。所以说在基础施工的时候，要积极的做好建筑物地下的安装工作，要定期的进行检查，保证基础施工阶段安装与土建工程的衔接是正确的。

三、加强房地产建筑工程造价管理的对策与措施

1、健全房地产工程造价管理体系

加强工程造价管理必须健全管理体系，明确部门之间的分工以及部门内部的协调，加强对业主不规范行为的约束，适应市场经济的发展。同时，加强造价咨询机构管理，制定相应的政策法规，明确该机构的任务和应承担的责任。加强合同管理，使合同管理与法制化相统一，增强合同的法律力度，保证合同双方的利用，促进工程造价管理的科学化、合理化，有助于工程的良好运行。

安装工程造价管理贯穿整个安装工程周期，加强建设安装工程整个生命周期（包括建设前期、建设期、使用期和翻新与拆除期等阶段）的系统管理，考虑安装工程总体的造价和成本，把建设阶段和运营维护阶段融为一体。统一业主单位、设计单位和施工单位的造价日志，保证单位之间的相互沟通。

2、加强房地产安装设计阶段关于造价管理的对策

一个好的设计方案可以给企业带来良好的社会效益和巨大的经济效益。设计阶段控制主要是施工图纸出来之前的成本控制。通常情况下，大型房地产公司在多年积累的基础上，都会设置本单位的标准图库，这样不但有利于降低成本，而且可以精确控制成本。若没有标准图库，就要重视设计概算。当前，有不少公司为缩短开发周期，在未出概算的情况下盲目施工，导致设计修改不断，费用成本增加。实现有效地控制变更数量与修改数量，需要最终图纸齐全，这样招标阶段就可以直接与施工单位进行总价包干，对建安的成本也会较大程度的控制。因为建安成本基本可以占到除土地成本以外的总成本的70% ，所以总体成本也会得到有效的控制。

4、加强房地产建筑安装工程的投标报价管理工作

要使用严格的招投标、议标、协议采购等多种方式来进行项目的另一方的选择，这样才能选择出更加合适和有利的合作伙伴。随着房地产市场越来越规范的管理，大部分的房地产公司已经大量的采用招投标的方式来寻找伙伴，一方中标以后，发包方会和承包的单位签订一个合约，合同是项目的开始也是成本控制利润实现的保障，所以我们在签订合同的时候要保障双方的权益，划清界限要清晰，这样才能确保合同的顺利执行。合同签订过程需要走审批流程，审批通过后记录备档。此时作为成本管理人员，需要将该份合同的成本拆分到科目体系中去。

5、加强房地产施工阶段造价管理对策

项目实施建设过程中的成本控制是整个项目成本控制的重点，很多项目对实施建设的成本控制重视不足，导致最后总成本的超支。要严格控制工程签证，施工前尽力减少签证次数和费用、减少返工修改费用，避免签证重复计费。严格控制设计变更，尽力减少因设计院或设计人员水平差异、恶劣天气等主客观因素的影响，这些原因会导致工期延误，提高成本。妥善做好协调和纠纷处理工作，施工过程就是协调各单位有序工作的过程，必须协调好各工种的交叉作业，若协调不好不仅会影响工期，还会造成大量的浪费，甚至会发生索赔。

6、加强房地产竣工决算阶段的造价管理工作

竣工决算阶段是最后一道关卡，在最后一道关卡必须做好房地产造价管理工作。为此，工作中应坚持深人施工现场，了解工程变更内容具体做法。熟悉工程变更、增减工程量情况，为决算审计打下基础。同时要建立严格的审计制度。只有坚持严格的办法和程序才能保证决算的真宴性，严肃性。掌握建设项目从设计到施工每一环节的第一手资料，为客现公正地确定工程造价提供可靠的审计依据。

结束语

综上所述，在完善房地产安装工程造价管理制度和健全管理体系的基础上，我们应当不断深化改革，适应不断变化的市场经济环境和建筑行业的更新和发展，需要企业全员加强认识共同参与和支持，更需要造价工作者的不断努力、精益求精以便把建筑安装工程安装造价管理工作工作做得更好。

参考文献

[1]丁云．高层建筑安装工程造价控制与管理[J]．产业与科技论坛，2011年．

第6篇：房地产公司资金管理制度范文

关键词：房地产企业财务风险资本结构

改革开放以前，西安仅有十来家国营房地产企业，市政建设比较落后；改革开放以来，西安的房地产企业获得长足的发展。截至2007年3月1日，西安房地产企业突破545家，而越来越多的房地产企业已经把西安建设的更加宏伟壮观。但是，由于西安房地产企业起步较晚、基础较差、规模较小、规范性较差，因而总体上与国内其他省会城市的房地产行业存在较大的差距。目前，西安不少房地产企业的资产负债率高达70%以上，个别甚至突破90%，这给其发展带来巨大的财务风险。因此，如何化解房地产企业的财务风险，保障其健康、有序地发展，是目前西安房地产企业亟待解决的核心问题之一。

一、财务风险的概念和特点

财务风险是企业在各项财务活动中，由于各种不确定因素的影响，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果和预期的经营目标所发生的偏差，具体包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险等四项。其中，筹资风险是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润的可变性；投资风险是指投资项目不能达到预期投资率的可能性，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险；经营风险是指无法销售产品并回收垫付本金的可能性；收益分配风险是指由于收益的取得和分配而导致的产生损失的可能性。

财务风险具有客观性、时间性、全面性、损益性、激励性等特征。其中，客观性是指财务风险是不以人的主观意志为转移而客观存在的经济事项；时间性是指财务风险的大小随着时间的延续而发展变化；全面性是指财务风险存在于企业财务管理活动的各个环节之中，并体现在多种财务关系上；损益性是指企业的风险越大则收益越高，风险越小则收益越低；而激励性是指由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。

二、西安房地产企业财务风险的主要成因

对于西安房地产企业而言，其财务风险同样包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险，以及和财务风险相关的其他风险。现分述如下：

1.筹资风险的具体表现

(1)负债金额巨大

房地产开发的特点决定了房地产企业筹资金额巨大。西安的大部分房地产企业在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相当低，而有些企业根本没有自有资本，而大量的开发资金主要来源于银行借款。近年来，西安房地产贷款增长率持续偏高。在所谓的高回报利益的驱动下，很多房地产企业盲目举债，提高了企业的资金成本，加重了企业的财务风险。

(2)盲目再筹资

再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。西安不少房地产企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项而取得资金来源，而是想方设法对外借款。在西安一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的某一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。它会导致原有的财务风险扩大化。

(3)利率与市场变动

从某种意义上说，利率和市场变动可能引起的房地产定价和定位的不准确风险，成为企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。目前，国内与国际通货膨胀的预期比较明显。为了降低通货膨胀，我国中央银行2007年连续六次加息，而2008年的预期加息行为也比较显著。对于房地产企业而言，一旦贷款利率发生增长变化，必然会增加公司的资金成本，从而抵减相应的预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，则房地产投资将无利可图。同时，房地产项目的市场定位也成为影响企业市场风险的主要因素，而价格和当地对该同类项目的供需情况是影响其市场风险的主要原因。

2.项目投资的盲目性较大

西安的有些房地产开发商认为，只要能够取得土地使用权，组织施工队按照设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期交工使用，就会产生相应的经济效益。因此，不少房地产企业纷纷化费巨额资金购置土地使用权，进行所谓的“圈地运动”。但是，如果房地产企业没有对开发的房地产项目从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率方面上做出细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作。这可能造成项目投资的盲目操作，从而加大项目投资的成本。

3.项目经营过程缺乏理财依据

西安的有些房地产企业，只注重工程的进度和质量，忽视了财务部门的事中监督职能，没有发挥财务部门自身拥有的优势。在工程项目的成本核算上过于简单、粗糙，没有针对自己企业的特点进行成本管理，忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用。这导致成本管理工作与财务预算偏离差大，影响了企业的经济效益。

4.没有正确处理消费与积累的关系

西安的房地产企业基本上属于高利润行业。许多房地产企业在获得高额收益之后，大大提高员工的薪酬待遇，尤其是管理层的薪酬水平。但是，当前我国东部、南部的房地产企业大力进军西部。它们拥有较高的管理水平、技术设备，这对西部的房地产企业造成巨大的挑战和压力。如果西安的房地产企业不能正确处理好自身内部的消费与积累的关系，在分配环节耗费资金较多，必然给自己的进一步发展带来巨大的风险。

5.财务管理人员素质低下，缺乏财务管理意识

西安的很多房地产开发企业的内部财权主要集中在关键人物手中。他们要么过于注重控制，要么疏于管理。而企业的财务人员的工作仅仅局限在登记账簿的范围内，没有全面发挥财会人员的财务管理职能。同时，财务人员的房地产专业知识缺乏，会计实务水平不高。

三、西安房地产开发企业财务风险的控制措施

由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理。也就是说，西安房地产企业应该在筹资环节、投资环节、经营环节、利润分配环节，以及和财务风险相关的其他环节，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范围内，以促进企业的健康发展。

1.针对筹资环节的预防财务风险的策略

(1)优化资本结构，降低筹资风险

一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系，使它们达到理想组合。

(2)缩短预售时间，减少款项回收风险

由于房地产具有投资品和消费品的二元性，因而房地产投资回收的不确定性较大。另外，房地产投资还涉及政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各个方面，因而易受各因素变动影响，造成变现风险，容易引起资金链断裂。因此加强资金回收和集中管理尤为重要。如果能及时回收相应的款项，由公司统一调配使用，对公司的发展将是很大的资金支持。

(3)注重融资策略的创新

对于规模较大的西安房地产企业而言，为了取得广泛的资金来源，应该在遵守国家财经法纪的前提下，积极地、主动地探索通过发行股票、发行公司债券，并通过房地产信托基金等途径，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。只有通过多种途径筹集企业发展所需的资金，才能为企业的发展开创广阔的天地。

(4)规范融资担保，控制债务风险

一般的房地产企业都有很多下属公司，母公司对子公司融资担保业务时常发生。子公司合理有效地运用融资资金，是公司整体健康发展的有力保证。母公司应在事先调查预测的基础上，制定全年融资计划，分解下达至各子公司并列入考核指标。有权独立融资的子公司按照计划融资，必须先填写“融资担保审批表”，在上面注明贷款银行、金额、期限以及所贷资金的用途和可能产生的资金效益等，上报母公司确认后，再由母公司出面进行融资担保。经同意由母公司担保融资的子公司，还必须每月上报准确的融资情况报告，如需在核定的范围之外追加融资，仍需重新履行申请、审批手续。

(5)建立西安房地产公司的财务预警系统

所谓财务预警系统，就是通过设置并观察一些敏感性财务指标的变化，利用财会、金融、企业管理、市场营销等方面的理论，采用比例分析、数学模型等方法，发现企业存在的风险，并向经营者示警，从而能对企业可能或将要面临的财务危机进行预测或预报的财务分析系统[3]。企业财务预警通常采用定性和定量两种方法进行。其中定性方法包括标准化调查法、“四阶段症状”分析法、管理评分法；而定量方法包括财务指标分析法、盈亏平衡分析法、Z计分模型、F分数模型。西安的房地产企业应根据自己的具体情况建立相应的财务预警系统。

2.针对投资环节的预防财务风险的策略

房地产公司应通过事先对投资项目进行定性和定量分析，以及综合评估比较，对决策过程中选定的投资方案，针对其可能面临的风险，单独或同时采取下列措施进行投资风险的预防与控制:(1)合理预期投资效益，加强投资方案的可行性研究;(2)运用投资组合理论，合理进行投资组合;(3)采取风险回避措施，避免投资风险;(4)积极采取其他措施，控制投资风险。

3.针对经营环节的预防财务风险的策略

(1)做好房地产企业的全面预算

全面预算作为一种管理机制，目的之一是建立有效的预算系统。通过该系统，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取的风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。

(2)财务集中管理，规避财务风险

为了提高经营效益，降低经营风险，确保财务安全，西安房地产企业应在公司内实施财务集中控制，体现财务管理功能。如果公司分权过多，则会带来现实中的一系列问题，诸如各成员单位追求各自利益最大化而造成资金调度困难、资产调拨困难等，这会影响企业规模经济效益的发挥。公司的财务管理应集中而不能放开。只有这样，公司才能充分利用规模优势，规避财务风险。实行财务集中控制，有利于保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，有利于实现公司整体利益的最大化。

(3)委派财务主管，加强财会监督

对于西安的房地产集团企业而言，为保证子公司的经营活动正常有序进行，可以由母公司挑选优秀财会人员经过理论培训和轮岗锻炼，以“双向选择”的形式，委派到下属子公司担任财务主管。同时赋予财务主管代表母公司行使监督职责的必要权限，根据母公司的要求和有关制度的规定，有权对可能导致损失、危害投资人、债权人和职工利益的财务收支行为实行否决。通过有效监督，化解子公司经营活动中的财务风险。

(4)适时进行财务分析与监督

进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。西安房地产企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率，而且要加强投资项目的风险分析和方法研究。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。

4.针对分配环节的预防财务风险的策略

对西安房地产企业而言，应以经营活动产生的现金流量净额应作为分配决策的主要财务指标。由于现金流量反映出企业在报告期内经营活动中现金收支状况，所以现金流量往往比利润更为重要。如果企业的利润在上升，现金净流量却在减少，这说明企业当年实际收益在下降；如果现金流量净额小于同期利润总额，则意味着本期有不真实的或未到账的利润存在。在考虑上述主要因素的前提下，注重约束房地产企业高级管理人员过高的薪金报酬，以便为企业的发展积累较多的资金。

5.建立健全其他预防西安房地产企业财务风险的内部控制制度

(1)进行市场调研，防范市场风险

西安房地产企业应该设立专门的市场调研机构，经常派人进行市场调查，及时了解市场房地产的容量及波动情况，以及竞争对手、潜在竞争对手的优劣等，掌握房地产市场的第一手资料。企业除了关注目前的市场，还要着眼于市场的未来需求，认真调查市场容量和社会承受能力，以便为项目投资获取信息资料。

(2)加强企业财务人员素质的修养与提高

目前，西安房地产企业财务人员素质偏低，从而严重影响了企业的经济效益的实现。房地产企业应该高度重视财会人员的素质培养，开展相关人员的业务培训工作，提高他们的业务水平，使财务人员能较好地适应不断出现的新问题和新情况，其中最为重要的是加强相关财务人员的职业道德水平。此外，企业可以进行定期的考试、考核，引进竞争机制，为从整体上提高房地产企业的经济效益做出贡献。

(3)建立健全财务管理制度，加强内部财务控制

对于西安房地产企业的财务管理人员而言，应该主动根据房地产开发企业经营活动及其财务管理的特点，积极探索整个经营过程的财务管理制度，构建内部财务控制体系，并在实践中根据实际情况进行修订。在企业的资金管理中，对所有的财务往来都要按照规章制度严格执行，定期清查，发现账实不符的要及时查明原因，落实原因。

四、结束语

总之，由于房地产企业独特的经营特点，其财务风险相对较大。因此，强化对西安房地产企业财务风险的研究，提高其相应的抗风险能力，促进西安房地产企业持续健康的发展，具有重要的意义。

参考文献：

[1]姚杰:浅谈房地产企业财务风险管理[J].商场现代化，2005（15）:125

[2]张彩霞:房地产企业财务风险控制方法研究[J].西部财会，2007（9）：40

第7篇：房地产公司资金管理制度范文

关键词：宏观调控；房地产企业；财务管理；问题及对策

一、财务管理的概念与特点

财务管理指的是在整体目标一定的情况下，对购置、投资资产，融通、筹资资本以及在经营过程中现金的流量即营运的资金，以及利润分配的管理。财务管理是依据财经法规的制度，根据财务管理原则，来进行企业财务的组织活动，并对财务关系进行处理的一项经济管理工作，是企业管理的核心。概括的说，财务管理是一项对企业的财务活动进行组织，对企业的财务关系实施处理经济管理工作。

企业的生产经营活动具有一定的复杂性，因而企业的管理内容也十分丰富，且存在相互作用，相互影响的现象，自身特点明显。财务管理的特点有如下几个方面：第一，财务管理作为一项管理工作具有很强的综合性；第二，财务管理涉及资金面广，与企业的各方面都有着紧密联系；第三，财务管理状况良好与否是企业是否合理经营、技术应用是否先进，是否运用了得当的决策等等这些企业管理状况的直接体现。

二、宏观调控政策

房地产行业是我国目前最重要的投资领域之一，对我国经济的发展有着重大的影响，但也会带来一定的危机。基于现状，我国对房地产业采取了一定的措施，实施宏观调控，且收效明显。我国对房地产业的宏观调控政策，主要考虑以下几方面内容：第一，抑制投机行为、保护合理需求。抑制投机行为是当前最紧急的任务，而长期的任务便是保护合理的需求。国务院有关部委对房地产业进行宏观调控，在保证执行归档措施的同时，要做到根据不同的地域，不同的需求，具体进行调控，做到供求结构合理，保障中低档房源的供给，防止房地产泡沫的产生，从而保证我国经济的良好发展；第二，不同地区不同对待，防止一刀切。房地产业具有一定的区域性以及非流动性，因而不同的城市间存在的差异也很大。实施宏观调控的时候，对房产发展过热的地区应重点对待，防止畸形的发展。对房产发展一般地区，就不能应用一样的措施了，否则容易抑制到当地房产的发展。应当采用合理的措施，避免抑制合理需求。第三，房地产行业存在的问题，不是单独的现象，也不是简单房地产自身的问题。这些问题是宏观经济运行以及经济体制中很多问题的综合反映，因而需要综合的治理。

三、财务管理面临的问题

我国近年来的宏观调控政策，包括有国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知以及新国八条，主要都是为了抑制房价上涨，对贷款利率进行了调整，以及近期推出的限购政策，加强保障性住房等等。这些政策的出台说明了当前国内房地产市场面临的问题非常严重，也说明了政府对这些问题有清醒的头脑，并有决心来调整。而要化解当前房地产问题，重点就在对住房“去投资化”、“去赚钱效应”，并采取严厉的住房信贷政策及房地产税政策，达到挤出房地产泡沫、改善居民基本居住条件的目的。而这些政策措施的出台，也使我国的房地产企业遇到了挑战，很多问题也应运而生。

1.在外，财务管理面临着以下一些问题：

(1)融资难

房地产企业拿地没有以前方便了，一些资金充裕的企业根本拿不到地或者开发不起来。还有因为银行的利率上调，企业的融资成本增加，融资也越来越困难，很容易造成资金链的断裂，这对房地产公司财务管理来说是一个大的挑战。

(2)利润空间缩减

目前房产的开发，需要配套建设保障性的住房，这些现实的问题都对房地产企业的存在空间有着严重的威胁和影响。房地产企业利润空间缩减，前期投入不变，如何协调好资金的运用，保障房地产企业的发展，是财务管理的任务之一。

(3)银行放款条件严苛

随着融资越来越困难，房地产企业资金运行的不易，目前银行的放款条件也十分的严苛，因而对企业自身信用的标准越来越高。如何提高房地产企业自身信用，加强同银行的关系合作，最终获得银行的放款，这些，都考验着房地产企业自身的财务管理。

2.在内，财务管理也存在一些问题：

(1)长期以来，我国的房地产企业存在“财务”与“会计”不分这一现象，财务管理被包含在会计工作中，管理内容也被局限在营运的资金管理这一方面，且没有得到足够的重视。财务管理人员素质没有严格的标准，水平参差不齐。

(2)财务管理制度不严，管理没有适应的标准和措施。没有相应的监督检查部门和机构。

(3)房地产发展速度快，其财务活动也越来越复杂，没有配套的信息系统对其实施信息管理和控制。

四、财务管理的对策

1.财务管理的意识要加强

财务管理是企业管理的核心，对财务预算、营运资金的管理以及财务控制这些工作应当予以重视，企业财务管理的层次要得以提升，对财务管理的重要性和必要性必须在思想上提高认识，在企业管理中财务管理的中心地位应得到确定。与此同时，财务管理水平的提高，以及对财务管理人员的素质要求必须严格，明确这些财务人员的工作责任，其工作的主要内容包括控制资金、管理各项资产、合理管理企业的投资与筹资，理论知识丰富，有能力根据数字来分析经济活动和关系，对企业经营活动能够提出合理、科学的建议和意见。

2.信用的建设，实现融资

房地产企业融资十分重要，要想摆脱目前融资难的困境，必须加强信用这一观念，做到诚实守信、规范经营，从而能将自身的信用等级提高。在融资方面，做到与大企业加强合作，争取利用大企业的高等级信用为自身进行担保，最终获得银行的贷款，实现融资。还应同金融机构加强联系，经常将自身企业经营的状况向银行进行通报，使银行对企业资金流向以及经济状况能有所把握和知晓，得到银行的信用评定，最终获得资金，开展经营运作。

3.财务管理日常预算及经营工作要加强

企业的财务部门，应当认真的编制和执行好财务预算，实现企业的目标利润。根据制订的预算，为实现这一目标，企业财务部门应一定程度上约束企业的经济行为，实施加强管理，定期检查，严格考核，落实责任以及兑现奖惩等这些措施。

对日常的现金流量做到合理的估计、保证。现金管理工作的内容主要是对资金的收入与支出进行估算，对现金流入与流出的时间进行确定，对未来需要的资金能够有良好的预测，且对资金需要能够切实及时的保证。严格把关好公司款项，规定清楚付款的条件，且及时收回款项，完成交易。

4.财务管理制度与体系的建立

房地产企业应遵循针对性、操作性以及强制性原则来制定财务的会计制度，其制订的财务管理体系必须符合企业的实际需要：首先财务管理机构要专门的设立，对企业资金的融通、现金出纳、财会管理、工资核算、固定资产以及对预算编制和决算等等实施工作进行统一的管理；其次要实现财务管理规范化与制度化，因而要制定起相应的如现金、采购、报销、稽核等财务管理制度；最后，强化监督的机制，制定起相应的考核制度。规范程序，对工作人员责任进行明确，保证财务行为的规范、合法，保证企业的生产经营运行正常。

5.财务管理实现信息系统化

第8篇：房地产公司资金管理制度范文

关键词：房地产建设项目 成本管理 质量管理

一、房地产建设项目管理概述

在房地产开发中，广义的项目管理内容主要包括项目计划、项目评估、项目组织、项目建设以及项目建成管理等。在这些内容中，项目建设是整个房地产项目管理中最为重要的一环。所谓建设项目，则是指房地产企业需要一定的资金，并经过不断的决策和实施的一系列过程，同时在一定的条件下形成固定资产为目标的程序和过程。房地产建设项目中的项目管理应该包含项目统筹管理和项目的施工管理。

其中，项目统筹管理主要包括项目的定位、租赁以及服务等，是各部门在协调项目实施的过程中，各开发商在各部门的协调和组织下确保某一项目实施成功的关键要素。它需要在各项管理制度及考核制度完善的前提下才能实现。房地产建设项目施工的全过程管理则包括：招投标管理、合约管理、成本管理以及资金管理、施工组织管理和风险管理等，其意义在于合理的利用资金，提高资金的利用率，从而实现房地产建设项目的定位计划的实施。

房地产开发经营过程中的工程项目管理贯穿于整个项目开发运营的始终，是房地产企业在项目工程中进行决策、组织、领导以及控制等管理的先决条件。因此，做好房地产建设项目管理，对房地产企业的快速发展以及房地产事业的顺利发展意义重大。

二、房地产建设项目管理措施

房地产建设项目管理内容丰富，涉及面广，加强房地产建设项目管理，就需要坚持全面的观点，考虑到房地产建设的方方面面，确保房地产建设项目管理的有效实施。

1、成本管理

成本管理是房地产建设项目管理中的重要内容。房地产企业实施建设项目的最终目的是为了获得利润的最大化，因此，在追求经济利润的前提下，成本管理就显得尤为重要。在房地产建设项目管理中，成本管理贯穿始终，从建设项目的定位到计划、再到初步设计、施工设计、工程建设，直至建成交付等的每一个阶段都需要进行有效的成本管理，介于此，房地产企业在每一个环节中都要做到对自己产品进行详细的研究，设立专门的财务管理团队，根据项目的总体规划、项目布置以及内部构造和设备安装等的配套运营出发，通过价值工程理论进行优化设计，对各个阶段的造价进行有效的控制。

2、进度管理

房地产建设的项目管理中，从房地产项目开发到完工，事先都会做好相应的进度安排工作。对于项目施工而言，投入的资金是有时间价值的，房地产建设项目从立项到结束的时间是越短越好，这样才便于提高投入资金的使用效率。因此，制定切实可行的实施计划是十分重要的。做好进度管理工作就要求房地产企业对项目进行明确的划分，主要划分为几个节点，细化到什么时间出正负零，什么时间封顶，什么时间验收等，做好这几个时间节点的控制。同时，房地产企业还需要做好对项目工程的全局管理，主要是通过施工单位的定期检查，及时采取措施，充分利用组织、技术等各种方法监督各方的参与，共同提高项目的建设进度。

3、合约管理

在房地产建设项目管理中，项目实施必须按照完善的合约来进行管理，一份好的合约能够将房地产建设项目的成本风险有效的转移，甚至现实低成本高质量的转变。同时，招标是完善合约管理的前提和基础，而招标过程也可以让建设方更多的对过程实施者和控制的过程进行全面的认识，制定完善的招标制度有效减少了风险要素，因此，在进行合约管理时，应该在项目管理中设立专门的管理部门，与工程管理部门建立良好的管理链条。

4、目标责任管理

在房地产建设的项目管理中，为了有效进行目标和责任管理，房地产企业应该将企业的管理责任明确到每一个部门，明确到每一个责任人，各部门负责人直接对企业总负责人负责，以此来确保各项目的执行和完成。同时，在各项目内部，项目经理可以将项目划分为更加细化的责任单元，进行权责分明，这样就有助于项目组织对项目执行情况和进度实施情况进行有效的考核和评估，以便促进企业整体目标的实现。

5、质量管理

在房地产建设项目中，质量保证是第一，如果建设项目留下了任何质量隐患，后果不堪设想。因此，在房地产建设项目中，要重视对工程质量实施严格的管理，建立并完善质量保证体系和质量监督体系；其次，房地产建设项目经理在质量管理中也要努力做到以下几点：首先，严格按照招标约定的验收标准，对房地产建设项目进行全过程的质量检查和验收；其次，在验收过程中所获得的任何一项数据信息，必须进行科学合理的分析，做到有理有据；同时，在质量验收中对材料的验收要求提供实验报告，提供必要的订货验货考察报告；另外，对于建设项目实施过程中出现的不合格环节，必须要求即刻返工，并根据相关的质量管理规定给予严格的惩罚措施。

三、结束语

房地产建设项目管理是一个动态的管理体系，其管理内容涉及房地产建设项目的始终，项目经理在项目管理中必须对各个阶段、各个环节时刻保持着清晰的头脑，认真分析，定期检查，既要有效的节约成本，又要充分保证建设项目的质量，从而实现企业经济利益的最大化。

参考文献：

[1]王富强.浅谈施工阶段的工程监理质量控制[J].甘肃科技，　2005，（01）

[2]李志勇.论项目管理中施工进度的管理[J].科技信息，　2006，（07）

第9篇：房地产公司资金管理制度范文

关键词：产业投资基金房地产投资基金REITs公司型

我国在经历了一系列土地、贷款政策变动后，传统金融渠道紧缩，房地产开发商资金普遍吃紧，前期资金运作面临着极大的考验，寻求新的融资渠道成为房地产业亟待解决的问题。而房地产投资基金作为一项有效的间接金融工具对目前的房地产金融市场的完善是条好出路。

房地产投资基金概述

基金是由基金发起人以发行受益债券或股票形式汇集相当数量且有共同投资目的的投资者的资金，委托由投资专家组成的专门投资机构进行分散的投资组合，投资者按出资比例分享投资收益并承担相应的风险。

房地产投资基金是以房地产业为投资对象，通过发行受益凭证或基金份额将投资者的资金汇集，交由房地产业投资专家进行专业投资的一种集合投资制度。房地产投资基金属于产业投资基金的一种。

由于房地产开发投资规模大、周期长等原因，使房地产开发、投资所需资金巨大，普通投资者难以承付。因此需要建立房地产基金，由专业的房地产运作机构发起，将社会上一些闲散资金集中起来，利用这种专业的运作模式，不但可以给投资者带来较高的回报，还可以有效的回避风险。

国内外房地产投资基金的比较分析

美国的房地产投资信托。美国的房地产投资信托，是指由房地产投资信托（REITs）机构负责对外发行受益凭证，向投资者募集资金，并将所募集资金委托一家房地产开发公司负责投资标的开发、管理及未来的出售，所获利润由受益凭证持有人分享。其中，信托机构、房地产公司、投资者是美国房地产投资信托的三大主体。

在美国，房地产投资基金一般采用的组织形式是公司型和合伙型。在资金的募集方面，一般采用的是私募的方式，对象是少数特定的投资者。在形式上，由于基金投资的资产流动性有限，应采用封闭式，即规定在基金成立后一段时间内不允许赎回。

日本信托式房地产的发展。日本的信托制度是从美国引进的。1902年，日本兴业银行成立后首次开办了信托业务。1923年，日本颁布了《信托法》、《信托业发》，这两个法律使日本信托业步入了新时期。日本以金钱信托为主，不动产信托虽然比重不大，但发展最快。日本的房地产信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出卖土地、房屋为目的的信托。日本信托式房地产证券化的一个最为显著的特点是，作为委托人的业主可以不放弃土地所有权，而且不必直接准备工程费用就能达到有效利用土地的目的，并以信托分红的形式得到长期而稳定的收益。

我国的房地产投资基金。目前我国房地产投资基金主要表现为两种形态：一是以精瑞基金、伟业资产、欧尚信托等为主，参照国外房地产投资基金中的权益型融资模式，采用投资公司形式设立并对其资产进行房地产股权组合投资。由于缺少产业基金法律规范和保障，多采用承受风险能力较强的私幕形式，最终以股权溢价回购方式实现投资者资金的增值。另一种是北国投、重庆国投、中煤信托广泛采用的房地产信托基金，其运作上有“一法两规”（信托法，信托资金管理办法，信托投资管理办法）约束，资金主要投向房地产开发中的“过桥”贷款和制定房地产项目的开发建设。由于投资中趋于对抗风险能力的考虑，对资金起点要求较高，期限多在1-3年，不是严格意义上的房地产投资基金，更多的表现为一种集合资金信托计划。

我国发展房地产投资基金的意义

完善房地产金融市场，解决房地产资金供给问题。房地产开发具有投资大、周期长的特点，加之目前政策限制了部分银行信贷，国内金融体制造成了融资困难。房地产企业可通过获得房地产投资基金的投资，拓宽融资渠道，减少对银行贷款的依赖，降低银行金融风险并预防和化解经营风险。

整合提升房地产行业，促进优胜劣汰，实现资源的优化配置。房地产投资基金的投资机制能促成房地产投资的理性化发展，只有那些运作规范、市场前景好的房地产项目才能得到房地产投资基金的资金支持，因此，发展房地产投资基金在客观上促进了房地产行业内部的结构调整，实现了资源的优化配置。

为投资者提供多元化的投资渠道，满足大众资本的投资需求。我国金融市场中，社会大众资本因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用，而房地产开发投资规模大，周期长和专业性等特点，使大众投资者难以直接进入。房地产投资基金这类新型投资工具的出现为社会大众资本的介入房地产业提供了有利条件。

我国房地产投资基金的障碍

现行政策法规的障碍。自从《投资基金法》将非证券化的投资基金内容从中剔除后，变成了《证券投资基金法》，此外私募基金合法化的问题，给房地产投资基金的规范和系统发起带来了不确定性。同时还要面对资金的进入和退出通道、投入和产出的方式、时间标准等问题，这些都需要法律和法规的配套支持。

专业人才匮乏。由于房地产业发展中涉及规划、投融资、建设、经营、管理、评估、经纪等众多的专业性和对区域性知识领域，而我国在这些专业复合型人才缺乏。市场上的人才欠缺增加了房地产业投资中的风险，限制了房地产资金链的扩展和投资基金发展模式的多样化创新。

投资者的自身缺陷。尽管资本市场和货币市场外囤积了大量场外资金，但投资者却不敢贸然进入房地产市场。我国房地产行业会计制度的严重不透明和信息披露的严重不对称，还有短期收益模式以及严重依赖银行贷款的单一融资方式和高负债率，都使房地产业在与基金尤其是海外基金这一高度化和专业化的创新金融方式接轨方面缺乏系统性的准备和接口。

我国发展房地产投资基金的对策

健全与完善有关房地产投资基金的有关法规体系。目前，国内房地产投资基金具有系统性、复杂性、综合性的特点，涉及国民经济多个领域，需要制定和完善相应的房地产投资基金法规或产业投资基金法规，对房地产业投资基金的公司设立、融资规模、财务审核、资产运作、税收机制、监管法则等方面做出细化法律规定，使房地产投资基金的建立和发展有法可依。

改革基金管理制度方面的问题。我国为了降低投资基金风险，保护中小投资者利益，在1997年颁布的《证券投资基金管理条例》中规定“投资于股票、债券的比例，不低于该基金资产总值的80%，投资国家债券的比例，不低于该基金资产净值的20%”，还特别规定“禁止将基金资产进行房产投资”。但从长远看，这些规定限制较多，必然会束缚基金的发展，也制约了房地产业的发展。

开放房地产投资基金的资金源泉。从目前房地产投资基金的参与主体来看，我国居民现在高达14万亿的储蓄存款应该是最好的资金源泉。除此之外，借鉴国外经验吸收各类社会闲散游资，吸引大的投资机构参与进来，如保险公司、社保基金、养老基金、民营投资机构、个体私营业主等等，充实房地产业的资金基底，共同形成房地产业发展资金的蓄水池，使各类房地产投资基金与银行类金融机构共担房地产投资市场风险，共享投资收益，防止房地产业的泡沫与金融风险。

拓展房地产投资基金的市场空间。在房地产投资基金的资金投向上，除了现有的私募基金中广泛采用的权益型投资方式外，也可将我国房地产二级抵押市场和三级市场中有问题的房地产纳入资产运作体系，通过房地产业专业人士多元化经营和基金公司坚强的资金后盾盘活这些不良资产，消化由于我国房地产业资金不足或市场化程度不够而出现的产业发展中的阶段性问题。

参考文献：