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中图分类号:D923.2 文献标识码:A 文章编号:1009-914X(2017)12-0331-01
【前言】我国不动产的所属权需要建立在依法登记的前提下,只有在经过依法登记的情况下不动产物权的建立、变更、转让和注销才能产生法律效力。我国的不动产机构的主要工作任务就是将不动产归属权进行登记,形成不动产登记档案管理系统。
不动产登记档案不仅包括不动产登记本,还有各种与之相关的文件、图表和网上登记信息等内容,包括文字信息,图表信息,声像影像等,记录载体包括纸张、光盘等。因为不动产登记档案的复杂繁琐,所以不动产统一登记档案管理的工作并不轻松。
一、我国当前不动产的特点
1.不动产在固定机构进行统一登记
不动产,顾名思义,就是指自然性质上或者法律规定上不可移动的财产。因为不动产的位置不可随意改变,不动产的登记体现出唯一性的原则,所以在一个区域内的不动产统一登记只由固定的机构进行登记。不动产的统一固定登记更有利于不动产登记档案的统一管理。
2.具备法律效力
我国对于不动产的登记都有明文规定,不动产登记档案的管理一般由行政主管部门负责,不动产登记一般都是在政府机构进行注册,改正等。由行政机构所认证的登记,登记信息作为原始凭证被登记部门保存,形成的不动产登记档案受到法律保护,具备法律公信力。
3.档案格式要求严格规范
不动产登记档案是可变的。随着不动产政策的调整改变,不动产登记流程会改变,不动产登记档案也会随着改变。不动产登记主要采取文本形式,对不动产登记格式有着严格要求,档案的记录必须严谨、规范、准确、详细。不动产登记档案可以在法庭上作为法律文件,具有法律效力,所以登档案的格式必须严谨规范,避免因为内容模糊而造成纠纷。
4.档案保存时效长
随着不动产所属人的变动,不动产登记档案也会随之改变,但是登记档案的法律效力是不会改变的。不动产登记档案的时效期非常长,有效地保证了不动产的物权保护,使不动产的权属问题得到稳妥的保障。
二、我国不动产统一登记档案管理的现状
1.档案的准确性欠缺
不动产登记档案是具备法律效力的,登记工作中最重要的任务就是保证数据的真实性和准确性,登记档案的准确性直接关系到登记者的法律权益。登记档案准确性的欠缺也会导致行政部门的诚信危机,对行政部门的执法过程造成阻碍。目前,我国一些地区仍存在不动产档案登记管理不严谨的现象,档案信息缺失,资料数据模糊等现象。
2.不动产登记管理档案资料数据库不完善
由于技术问题,不动产登记管理档案资料数据库经常会出现连接错误,比如一栋别墅完成变更所属权后,所属权在数据库上仍然显示不动产的所属人是变更前的所属人。这些错误对不动产登记的后续工作产生的消极影响,阻碍了不动产登记档案管理的开展。
3.档案管理技术落后,没有实行现代化
档案管理的数字化对档案的管理工作来说是个提高管理准确性和便捷性的新方式,档案管理的信息化能够提高档案管理的效率。现在部分地区的不动产登记档案管理过于依赖纸质文件,信息化水平低,管理技术落后。
4.档案的存放杂乱
国家规定不动产的登记要合法规范,最重要的目的还是为了人民。规范的不动产登记会为群众提供便利,减轻负担。但是,一些地区的不动产登记档案存放杂乱,多处存放,群众在查询时非常不方便。
三、改变当前不动产登记档案管理方面缺陷的策略
1.不动产的登记行为进行规范化、标准化
对当前的不动产登记机构进行整合统一,规范不动产登记档案文件的书写,规范不动产登记档案管理,提高不动产登记档案数据的真实性和准确性。促进行政部门工作的严谨性,提高行政部门的社会公信力,推动不动产统一登记档案管理的后续工作顺利进行。
2.完善档案管理资料数据库,应用现代化技术
优化不动产登记档案信息资源数据库,紧随现代科技发展,运用二维码等信息技术将不动产登记档案管理进行优化,整合。使不动产登记档案管理变成一张条理清晰的信息网。在各部门之间实现便捷交流,为不动产登记的后续工作提供技术支持。
3.对资源进行优化整理,对不动产登记档案进行高效管理
引进先进的管理理念,建立不动产统一登记档案管理制度,对不动产资源进行合理有效地规划,进行高效管理,减少在管理过程中耗费的人力和物力资源。
三、对当前新常态下不动产统一登记档案管理的反思
建立起不动产登记档案管理制度,使不动产登记成为更加高效且规范的机构,这是一个革故鼎新的过程。在这个过程中要制定目标,逐步地进行实施,将行动落实到实处,规范管理机制,形成规范的不动产登记管理流程,不仅为群众提供便利,更为行政机构提高了社会公信力。当前我国提出的政策,正为我国不动产统一登记档案管理提供了创新的平台,这是一个机遇,要把握得当才能为不动产登记档案管理的高效化提供强劲的动力。
参考文献
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关键词:不动产登记;档案利用服务;问题;对策
不动产登记档案是不动产登记档案利用服务工作得到顺利开展的重要资源,是不动产登记工作的关键环节,主要由不动产登记簿与登记原始资料所组成,是物权公示作用的最鲜明体现。不动产登记档案在房地产市场调控、法院诉讼、住房保障、个人信用管理等方面都具有良好的应用价值。但随着大数据时代的到来,当前不动产登记档案利用服务工作在信息共享以及服务水平等方面存在一定不足,信息化服务能力有待提升,因此就当前不动产登记档案利用服务问题提出可行的对策,对于不动产登记工作的开展具有重要意义。
1 不动产登记档案利用服务中存在的问题
不动产登记档案在利用目的、利用主体、利用对象、利用方式上也有较大差异,如:在利用主体上,可以是自然人、权利人、利害关系人、国家有关机关等,但不同的利用主体其利用权限是有所区别的,这种差异使不动产登记档案的利用服务方式要求更为准确和细致。
不动产登记档案服务面临着条块化分割的问题,各有关部门掌握着自己的数据库和档案管理系统,各部门之间的信息并不能共享和利用,数据格式不一致,系统无法对接,为档案利用带来了很大的不便。
近年来,虽然出台了大量的相关制度,但缺乏统一的规划指导,造成内容庞杂,标准不一,并没有达到制定标准规范的目的,甚至有些基本内容并不符合工作规律,无法执行,给实际工作带来困扰,降低了档案部门的公信力和权威性。
由于管理基础的不同,数据的整合仍在进行,各地的不动产登记档案利用服务水平不一,且大多数自动化程度不高,部分内容还需要人工辅助查询,尚未全面实现远程异地查询和自助查询信息化服务水平远落后于利用需求的增长,使得利用效果大打折扣,满意度较低,无法获得利用者的认可。
2 不动产登记档案利用服务的策略
2.1 转变不动产登记档案利用服务模式
在当前社会发展新形势下,为更好的推进不动产登记档案利用服务的高效开展,提高服务质量与水平,应当在管理机构不断优化整合的基础上,加强不动产登记档案的集成管理,规范不动产登记信息管理与服务机构的各项工作,从而为不动产登记档案利用服务模式的转变以及服务水平的提升打下良好的基础。通过研究可知,不动产登记档案的集成管理,是不动产登记档案利用服务工作得以高效开展的重要前提条件。
第一,应当逐步完善内控机制,提高依法履职的能力。不动产登记机构档案管理的基本要求是保证档案的真实性,从而提高不动产登记档案利用服务的整体效果。尤其是在社会发展新形势下,更应当坚持做到依法履职,积极完善内部控制机制,保证不动产登记档案管理工作的高效开展,从而提高不动产登记档案利用服务的质量。不动产登记机构应当结合实际情况建立健全内部管理与控制机制,完善相关管理制度,切实保证不动产登记档案信息的真实性与完整性,保证后续不动产登记档案利用服务工作的高效开展。
第二,积极探索互联网下的不动产登记档案利用服务工作新模式。随着信息时代的到来,新媒体的出现与应用为不动产登记档案利用服务提供了可靠的支持,不动产登记档案利用服务的开展,应当对移动互联网技术加以合理应用,不断创新不动产登记档案利用服务模式,从而促进档案利用服务水平的不断提升。新媒体对于社会工种信息需求的影响主要体现在技术维度与传播维度两个方面,新媒体基于移动通信技术能够满足用户的多元需求,不再受时间、地点等条件的限制。而在传播维度方面,新媒体能够实现双向传播,便于公众开展深度互动,提高信息服务的质量与有效性。随着信息时代的到来,不动产登记档案利用服务的能力与效率也明显改善,为促进相关问题的妥善解决,不动产登记档案利用服务相关部门应当积极探寻便捷高效的信息查询服务模式,并通过各部分之间的分工协作与沟通配合,规范不动产登记信息的互通共享以及校验核对,强化业务衔接,从而切实提高不动产登记档案利用服务质量与效率。
2.2 提升信息化服务能力
随着大数据时代的到来,不动产登记档案利用服务应当实现信息资源共享,提高信息化服务能力,从而促进不动产登记档案利用服务相关问题的妥善解决。
第一,应当加强不动产登记信息资源的合作共享。具体来讲,不动产登记管理与服务相关部门应当在合法合规的前提,利用互联网与中介机构开展合作,消除信息壁垒,减少时间与空间上的限制,从而真正实现不动产登记信息资源的共享。
第二,加强统一不动产登记档案管理系统的开发与推广应用。在不动产登记档案利用服务过程中,应当对不同类型不动产登记信息进行优化管理,强化主管部门的标准规范意识,加大力度对统一的不动产登记档案管理系统进行开发和推广应用,最大程度上避免多头管理等问题的出现,切实提高不动产登记档案利用服务效率。
2.3 完善保障和投入机制
第一,强化不动产登记档案服务机构和人员的奖励机制。不动产登记机构应建立健全针对不动产登记档案利用服务工作的奖励机制,对在此项工作中表现突出,在服务模式创新、服务规范和标准建设、服务流程再造、服务手段完善及信息平台建设、数据资源整合与对接等方面取得新成绩的机构、个人,给予精神和物质奖励,树立标杆。通^奖励机制,提高档案人员的工作积极性,同时使不动产登记档案的利用服务工作得到重视。
第二,完善不动产登记档案利用服务的成熟度和用户满意度评价机制。用户的满意度是评价档案利用服务水平的重要指标。不动产登记机构应组织相关人员和专家,构建不动产登记档案利用服务成熟度评价指标体系,不断完善用户满意度的评价机制,使不动产登记档案的利用服务工作获得科学、合理、及时、有效的评价,及时发现新问题、新矛盾,并采取必要措施和手段予以解决。
结束语
当前社会发展形势下,科学技术不断进步,社会对于不动产登记档案利用服务的需求也明显加大。为更好的满足社会公众信息需求,维护公众的切身利益,应当结合大数据时代下不动产登记档案利用服务中存在的问题开展具体分析,认清社会发展的具体形势,强化不动产登记档案利用服务的意识,转变服务的思想观念与具体方式,提高不动产登记档案利用服务的实效性与针对性,从而推进不动产登记相关工作的高效开展。
参考文献
[1]张玮琼.不动产登记档案利用服务的问题与对策分析[J].档案学通讯,2016(5):62-66.
1 房地产档案转型不动产档案数字化管理的意义
房地产档案转型不动产档案数字化,就是通过一些信息技术手段,比如计算机、扫描设备、数据库技术以及多媒体储存技术等具有鲜明的信息化特征的先进、科学、发达的技术,有效实现将各类不动产档案转化为明确的数字信息,并且讲这些信息储存在数据库里,借助网络将全国的不动产档案信息统合起来,并且通过计算机、大数据挖掘等技术进行统一管理,目标就是要建立一个系统、前面、科学、完备、安全的不动产信息数据库,供社会各界人士在国家机关的允许之下使用。这种方式极大方便了房产档案的集中管理与高效传输,在很大程度上实现了数字资源在全社会的共享。
2 实现房地产档案转型不动产档案数字化管理的重要性
在经济快速发展的今天,房地产已经成为了我国经济的支柱性产业,房产交易数量自2002年以来一直保持在高位,同时还在不断扩大,同时房地产交易的方式也发生的重大改变,传统的房地产档案管理模式已经无法适应新形势下房地产业的发展形势。不动产档案数字化管理可以很好的克服传统的房产档案的很多缺陷,信息取得方面、信息传输、信息分析的处理速度大幅度提升。同时不动产档案登记时可以采用数字化的方式,记录更多的信息,比如图像甚至是视频资料。在档案保存方面,由于是数字化的档案,只需要建设完备的数据储存设备既可。完全不需要像传统的房产档案那般,需要保存大量的纸质档案,同时还要注意档案的分类、整理、储存,传统的管理方式查询档案也是一件非常繁琐的工作。而数字化的档案管理工作,只需要设置好管理逻辑,就可以自动进行不动产档案的分类、整理、储存,档案调取也极为方便。这些优势能够不断推动不动产档案的管理水平提升,推动不动产档案管理的发展,更好的为国家掌握详实数据、为房地产企业发展提供正确、科学的信息提供帮助,为我国房地产事业发展提供最专业、最规范、最方便的数据服务。
3 提高不动产档案数字化管理水平的有效策略
3.1 加强不动产档案数字化管理的认知
近年来,虽然不动产档案管理方式方法在不断改进和完善,但是进度不快,效果并不是很明显,一个很主要的原因就是不动产档案管理人员以及各地地税房地产管理部门没有对不动产档案数字化管理的认识不足,重视程度不够。很多的相关人员及部门,将不动产档案数字化管理仅仅视为简单的文案处理工作,忽视了这项工作成果对于国家和房地产行业的重要作用。因此,在实际的管理实施过程中,没有对信息采集和分类工作抱有足够严谨的工作态度,使得信息收集过程形式化过重,严重破坏了信息的完整与准确,从而降低了使用价值,也耽误了工作时间,影响效率。
3.2 提升管理人员的业务能力和专业水平
应当正确认识的是,不动产档案数字化管理已经早已超越了传统的手工劳动范畴,而发展到了知识型技能型的工作。我国缺乏不动产档案数字化管理的相关专业人才,管理人员只要具有相当的级别才会有相应的档案管理专业的人员,其余人员也没有经过严格的识别与培训,有的是其他人员富余的岗位补充过来的人员,这些人对于不动产档案数字化管理的重要性认识不足,也没有相关工作经验及技能,无法有效开展相关工作。
数字化管理不动产档案,是一项复杂的工作,涉及到的工?N多、专业多,对于专业能力和技术能力有着很高的要求。数字化管理不动产档案的相关人才,必须要有全面系统的知识框架、强大的观察能力与数据处理能力,同时还要有缜密的思维以及细致的工作作风。管理部门必须要培养一支专业素质高、思想观念好、文化水平高的卓越的不动产档案数字化管理人才。这些人才还要熟练掌握各种自动化办公设备的应用。相关单位和企业应当重视培养专业的不动产档案数字化管理人才,目的就是要培养一支专业、敬业、精业的团队。
3.3 其他措施
实现不动产档案数字化管理的目的在于科学、系统得管理房产档案,方便数字档案的调用、查阅以及相关部门与房地产企业及其他单位合法研究,为此就要保证档案的完整、权威、科学与便利,为国家以及企业管理者制定决策提供科学的参考依据。如果档案管理过程因为管理不善,导致档案内容缺少、信息记录不完整、不规范,这一定会导致档案信息的全面性、真实性和适用性大打折扣,进而失去了数字化不动产档案的存在意义。想要快速有效实现不动产档案的数字化管理,必须要不断提高数字化管理不动产档案的工作能力与工作效率,相关机构与单位应当从思想入手,深化人员不动产档案的数字化管理重要性的认识,让员工充分认识到不动产档案的数字化管理对于我国房地产业发展以及政府的有效管理的重要性。然后再管理过程中,不断加大人力与经费的投入,以最快速度消除不动产档案的数字化管理工作存在的弊端,推动相关工作向着更好、更快、更完备的方向发展,促进档案管理现代化建设。
1做好查封土地登记工作的意义
(1)通过不动产登记部门对查封土地进行登记,有利于人民法院执行工作的顺利进行:一方面有助于执行部门及时保全债权人利益,另一方面有助于不同的执行部门对宗地查封情况进行查询,根据查询结果,决定对同一宗地是否轮候查封。
(2)根据《物权法》,不动产物权的变动必须以登记为必要条件。人民法院查封的不动产,只有在不动产登记主管部门登记后才能对抗第三人,也就是查封情况一旦登记,宗地登记档案就在一定期限内不准改变,土地权利人任何恶意转让、抵押等行为的都是违法的,土地登记部门都不予办理变更登记(包括转让登记和抵押登记)。
(3)按照法释[2004]15号第26条“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的,其效力不得对抗善意第三人”,《物权法》不动产物权登记发生物权的变动应该公示的规定,建立查封登记信息共享,将查封登记结果公示,避免被执行人的恶意行为而产生权属纠纷或行政登记失误,防止不明情况的第三人善意购买和借贷。
(4)根据《担保法》第37条、《城市房地产抵押管理办法》第8条的规定,被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产不得设定抵押。查封登记结果公示可以为金融部门核定借款人信誉度、决定是否放贷提供依据。
2土地查封登记的法律依据
对不断增多的涉案不动产资产的保全、变现和转移问题,《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号),具体规定了房地产的预查封登记、查封登记和轮候查封登记。《国物权法》规定,不动产物权的变动必须以登记为必要条件,人民法院查封的不动产,只有在不动产登记主管部门登记后才能对抗第三人。国土资源部2007年40号令《土地登记办法》也明确地将土地查封登记纳入“其他土地登记”的范畴,将查封登记明文规定为一种登记类别,并具体到九项条款就土地查封登记做出明确规定。查封登记,是不动产登记机构协助人民法院动用国家强制力维护社会公平正义重要的法律举措。
3做好土地查封登记工作的建议
3.1建立严格的土地查封登记制度
(1)应当根据《物权法》、《土地登记办法》、法发[2004]5号、法释[2004]15号,国土资源管理部门与人民法院根据当地实际制定切实可行的工作办法和程序,便于执行和操作。
(2)由于一宗地可能涉及不同地区或不同级别的人民法院执行部门,鉴于土地的属地管理,关于土地查封的情况最终汇集在当地国土资源管理一个部门,国土部门要对各种查封包括预查封、轮候查封以及不同执行单位的查封进行详细的登记,便于查询。
(3)法院执行部门应严格规范执法程序,与国土部门认真厘清土地归属,相互结合做好查封土地登记工作。在查封期限到期后,未执行完的案件要及时续期,在案件执行完毕后,对未处理的土地使用权解除查封的,应当及时做出解除查封裁定,并将裁定书和协助执行通知书送达国土资源管理部门。
3.2厘清土地权属正确查封每一宗土地
根据法发[2004]5号第五项“人民法院查封时,土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。权属证明与权属登记不一致的,以权属登记为准。”
(1)土地登记资料是确定查封土地权属的首要依据。收到法院的协助执行通知书时,国土部门应查阅权属登记档案,核实被查封的土地是否进行过权属登记,如已进行登记的,其土地使用权人、坐落等是否相符,是否还有其他共有使用权人。
(2)国土部门出具的权属证明也是确定查封土地权属的重要依据。没有进行登记的土地,国土资源管理部门应依据第二次土地调查(城镇地籍调查、农村土地变更调查)资料,查清权属状况,并出具权属证明。
(3)对未登记在被执行人名下的土地权属(包括登记在其他使用者名下或者有明确使用权人尚未进行登记的),按照法院发出的预查封通知书办理预查封登记。
(4)国土部门发现协助执行通知书记载的土地状况与权属登记不一致,或与国土部门确定的土地权属状况不一致,无法查封的,应及时书面告知法院,由其核实后重新补发协助执行通知书进行查封。
(5)对有其他法院查封在先的,应及时书面告知法院,由其确定是否轮候查封。
3.3严格规范土地查封登记工作程序
工作中主要做好一查、二封、三登记、四公示4个步骤:
首先协助法院对土地权属状况进行查对和核准;其次经过核对权属可以协助执行的,受理协助通知;第三,在相关档案管理资料中进行记载;最后建立查封土地台帐,将查封情况公示。
(1)查封登记工作中最重要的是档案管理。一是对于已登记的土地,要将查封情况在土地登记簿上进行详细记载;二是对于未进行登记的土地,应该建立查封土地管理台帐,利用地籍信息管理信息系统,在属性管理层中进行备案管理;三是无论登记还是未登记,都应该建立统一的管理台帐,方便结果查询;四是对协助执行通知书进行专门的入档管理,便于查阅和使用;五是按照属地管理方式,由上一级主管部门受理协助的下一级辖区范围内宗地的查封,要将查封件及时转交办理。
其中并无律师对档案查询的规定,对律师利用不动产登记资料中的身份问题,不动产登记部门存有疑惑,是否需要提供立案证明才能让律师直接使用被人的身份更是争论不已。《不动产登记暂行条例》第三十二条规定,不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员,查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定,泄露不动产登记资料、登记信息,或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动,给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;对有关责任人员依法给予处分;有关责任人员构成犯罪的,依法追究刑事责任。导致不动产登记机构对外查询时慎之又慎,甚至存有“宁可不作为不可乱作为的”想法。
从2015年下半年开始,政法委、最高法等部门出台了一系列针对律师权益和权利的有关规定,依法依规保障律师申请调取案件证据的权利。山东省高级人民法院等十三部门、北京高院等四部门更是明文下发通知,要求保障律师相关查询的权利。山东通知第二十五条规定,律师同时凭下列证件可以向有关单位调查与承办法律事务有关的情况:(一)律师执业证书;(二)律师事务所证明。除上述证件外,有关单位不得附加其他条件,不得以其他借口拒绝律师依法查询相关材料,但法律法规另有规定的除外。
一、不动产登记资料并非不动产登记簿
《物权法》第十六、十七条规定,不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。这是我国首次在法律层面提到不动产登记簿,并且明确不动产登记簿是物权最高效力的凭证,取代了房产证的地位。不动产登记簿是登记机构制作的,是记载不动产权利状况、自然状况和其他状况的法定簿册。
不动产登记资料是权利人在申请不动产登记时向登记机构提交的反映其产权来源的原始凭证以及登记过程中形成的相关材料,可见,登记资料是登记过程中的原始材料,是判断登记是否存在错误的最基础的证据材料。不动产登记资料主要是指登记案卷。登记案卷内除了当事人向登记机构提出的登记申请外,还有当事人提供的各种登记文件资料,以及登记机构在核准该项登记时审核过程的记录以及申请人的一些身份证明资料。
不动产登记簿集中体现不动产权利状况,主旨体现物权公示。设置不动产登记簿的目的是物权公示,应当允许公开查阅,提供验证信息后,任何人可以对不动产的自然状况和权利状况以及不动产是否设定抵押和地役权等情况进行查阅。不动产登记资料中有一些涉及当事人个人隐私的内容,诸如婚姻、收养、遗嘱、诉讼等,不宜向公众公开查阅。因此,建立不动产登记簿后,交易人欲知悉不动产权利状况,通过查询不动产登记簿即可,无须查询登记资料。
不动产登记簿是不动产登记资料内容的集中体现,源于登记资料,但又不是简单的登记资料的复制汇总,而是经过登记机构审核制作后,旨在体现不动产的权属和权利状况,并且对个人隐私内容进行了选择性屏蔽,不动产登记资料则是全部的不动产登记信息。两者在查询方面有明显区别,登记资料的查询要比不动产登记簿严格很多。以前的《城市房地产权属档案管理办法》和现在的《不动产登记暂行条例实施细则》都要求,登记资料的查询者必须是所有权人或利害关系人或办法明确规定的相关部门。
二、法律法规对不动产登记查询的相关内容
《档案法》第二十条规定,中华人民共和国公民和组织持有合法证明,可以按照有关规定,利用档案馆未开放的档案以及有关机关、团体、企业事业单位和其他组织保存的档案。《律师法》第三十五条规定,根据案情的需要律师自行调查取证的,凭律师执业证书和律师事务所证明,可以向有关单位或者个人调查与承办法律事务有关的情况。《物权法》第十八条规定,权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料,登记机构应当提供。
三、《实施细则》出台前房屋登记资料的查询情况
不动产登记查询中,涉及房屋查询的约占律师查询需求的八成以上,《实施细则》出台前,房屋登记资料和登记簿查询的相关规定对不动产登记查询有很深的影响意义。
《房产登记簿管理试行办法》第十四条规定,个人和单位提供身份证明材料,可以查询登记簿中房屋的基本状况及查封、抵押等权利限制状况;权利人提供身份证明材料、利害关系人提供身份证明材料和证明其属于利害关系人的材料等,可以查询、复制该不动产登记簿上的相关信息。《房屋权属登记信息查询暂行办法》第八条、第十条对哪些部门可以查询原始资料进行了范围明确,同时规定可以委托他人查询原始登记凭证,第十一条对非本人查询进行了范围限制,仲裁、诉讼案件的当事人应当提交仲裁机构或者审判机关受理案件的证明,受理的案件须与当事人所申请查询的事项直接相关;委托查询的,除按上述规定提交材料外,受托人还应当提交载明查询事项的授权委托书和本人身份证明。
四、律师查询时也应严格区分不动产登记资料和登记簿
首先,要区别律师的身份,如果是所有权人的人,可以查询所有权人的任何不动产登记资料。
一、注重业务、法律法规知识的学习。
镇国土所根据工作业务性较强,针对自身知识结构及履职能力方面的缺漏,每周二下午组织全所工作人员开展集中和自学等不同形式的学习,在工作之余,挤出时间进一步学习《土地管理法》、《不动产登记条例实施细则》、《物权法》《不动产登记暂行条例》等法律法规,坚持阅读《国土资源报》,并且研究上一周工作的问题,提高了自己的法律意识和法制观念,有效促进自己开展各项工作。做到针对用地户提出的国土业务问题给予满意回答。
二、严格执法监察、保护耕地,合理分配土地资源。
1、我所进一步认真落实耕地保护目标责任制,加大基本农田保护力度。对耕地保护情况进行巡查,及时制止土地违法行为的发生,认真开展卫片执法工作,对2017年度部级卫星遥感发现的违法用地,积极配合当地政府进行整改查处。
2、严格土地管理,我所对本辖区准备采取定期和不定期的动态巡查,出动巡查车70余次,主要对4个石场,1个砖厂,3个火山灰场及违章建筑和非法用地进行监管。对本辖区内不在规划区外非法建筑(林地、耕地)和改变土地用途的,每周动态巡查不少于三次,并且对违法案件及时上报到县局执法监察科和大队,配合县局各科室完成执法,并对其下达停止违法行为的通知,第一时间向镇分管领导、主要领导汇报,及时处理。
三、加强规范不动产登记,完善档案。
上半年,我所始终坚持规范服务程序,实行阳光操作,不动产权产籍,涉及到所有权人的切身利益,为了保证服务质量,理顺产权产籍手续,仔细调查产权来源的真实性、合理性、合法性、有效性,认真负责好资料的收集、填写、整理、归档工作,建立健全各种工作台帐,严把资料审核关,贯彻落实责任追究制。核发不动产权证120本,房屋他项权证书抵押办理13本,协助法院及司法部门调档查询25余次,出具各项查档证明2000余份,注销他项权证书42本。在档案管理中认真严格按照《不动产登记条例实施细则》、《不动产登记暂行条例》等法律法规的要求,建立健全电子登记簿,办理所有登记前必须查阅登记簿,充分发挥登记簿公信力和公示力的作用。日常档案及时按照档案管理的要求整理装订,不堆积、不拖延,上半年共整理不动产籍档案80余份。
四、是立足本职,做好农村宅基地管理工作
在过去的工作中,严格执行《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》以及国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》等法规政策,进一步加强建设用地管理,认真执行乡镇土地利用总体规划和村庄规划,我所对所辖区内农村空闲房屋和闲置宅基地进行了初步调查,调查农村空闲房屋和闲置宅基地大约为428户左右,在结合危房改造项目中,按照严格管理、提高效率、便民利民的原则,对符合条件申请宅基地的建房户及时受理申请,进行现场勘查、放线和用地审核,上报资料严格把关,在镇政府审核后,报县局审批。
五、征费工作
积极开展工作,根据县局的统一安排和要求,及时督促各企业和采矿点按时足额缴纳《土地年租金》《矿产资源补偿费》。及时完成县局下达的各项工作安排和收费指标。
六、地质灾害防治和矿产管理
在每年的地质灾害高发期,实行24小时值班安排专人看守,遇到地质灾害及时启动地质灾害预案,发现灾情及时向县局,镇委,镇政府汇报。按时对采矿许可证进行年审检验。
七、土地纠纷的解决和拆迁工作
对本辖区内的土地纠纷及时调解处理,做到细心讲解,热情服务,根据法律法规进行调解,做到了零上访。积极配合政府做好拆迁各项工作,圆满完成拆迁各项任务指标。
八、加强自律,廉政勤政
一、与现行法律法规不相符合
《物权法》第10条规定:“不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度,统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”《房屋登记办法》第4、5条规定:“房屋登记,由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构,是指直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。”“房屋登记机构应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿。房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据,由房屋登记机构管理。”二部法律都明确规定,房屋登记机构是属于行政机关,其从事的登记活动也属于行政行为。此外,针对登记机构的登记行为提起的诉讼也被作为行政诉讼,由人民法院的行政审判庭审理。
二、与中央《试点方案》不相符合
《试点方案》中明确规定:行政管理类必须是依据国家法律、法规授权或政府委托具体承担行政管理以及有关行业管理,由政府举办,按照行政机构方式运行,不由市场配置资源,不以盈利为目的的事业单位。这类事业单位主要是政府的直属事业机构,以及党政机关下属承担行政管理职能的二级事业机构。房屋登记机构是《物权法》和《房屋登记办法》中明确的登记机构,从事着行业行政管理职能,不以盈利为目的,直属城市人民政府的事业单位。而社会公益类必须是政府为实现社会公共利益和长远利益而投资举办的,面向社会提供公益服务(公共产品、公共服务、公共福利),不以盈利为目的,也不承担任何行政职能的事业单位。这类事业单位主要包括:教育、卫生、文化、新闻宣传、社会福利、城市环卫、园林绿化、市政管理以及涉农服务等机构。而房屋登记机构明显不属于社会公益类。
三、与住建部〔2009〕2号文件不相符合
住建部〔2009〕2号文件关于修订《房屋交易与权属登记规范化管理考核标准》的通知,明确规定:房屋登记机构主要有5个部分组成:房屋登记、信息管理、档案管理、市场监管和测绘监管。每一个组成部分都具有行政管理特征,如房屋权属证书发放、他项权证书发放、房屋中介公司监管、不动产档案保管和利用、房屋预售许可、预售合同登记备案、存量房和商品房网上备案、房地产市场分析报告,房产测绘公司监管等工作。每一个城市房屋登记机构都从事着行政许可和非行政许可工作职能。
2001年10月,浙江省制定了《浙江省人民政府关于深化事业单位的改革的意见》(浙政发(2001)68号文件),其确定的分类原则为:根据事业单位承担的职能,并参考经费预算管理形式,确定现有事业单位的类别。财政全额补助类为行政管理类事业单位;自收自支类为社会公益类事业单位。而浙江省各地房屋登记机构由于历史遗留问题,绝大多数经费预算形式为自收自支类,但实行收支二条线管理办法。我们认为不能仅从经费预算管理形式来划分事业单位的类型,而应该从工作职能来确定事业的类型。
当前,全国各地最为关注的焦点就是楼市,要准确掌握房地产市场的数据和管理好房地产行业,就必须充分发挥好房屋登记机构作用,使其履行好行业行政管理职能,享有行政管理类事业单位的政策。
作者:尹跃军,宁波市房管中心党总支副书记,高级政工师;
金绍达:一、房屋权利人在登记后不及时领取权属证书,实际上并不会影响登记机构将登记资料归档。《房地产登记技术规程》在登记归档的一般规定中已经阐明。登记机构将应登记事项记载于房屋登记簿以后,相关的资料就可以归档,而不是一定要等到权利人领取证书之后。
房屋权利人在登记后不来领取权属证书有多种原因,有的是一时遗忘,所以可以先通知一下,给予一定的期限。并告知超过这一期限的,今后直接到登记机构的档案管理部门领取。根据一些兄弟城市的经验,这样做的效果较好。对于通知后仍然没有及时领取权属证书的,登记资料可按正常程序归档立卷。在立卷后,权属证书可以暂时存放在该户的档案袋中(不装订入案卷)。这样既利于日后查找,也不易遗失。今后权利人需要时,仍然可以领取。领证时,领证人应另行在领证凭证上签字,而不宜在已归档的文件上签字。
有少部分房屋所有权人在登记后不来领取房屋所有权证,是因为契税交纳后置造成的,如属于这类情况。一定要立即予以纠正。《契税暂行条例》在第11条第2款早就规定了“纳税人未出具契税完税凭证的,……不予办理……房屋的权属变更登记手续”;《房地产登记技术规程》附录所列的“主要登记类型申请材料清单”中,对除了不属于契税征收范畴的,转移登记时,要提交的要件之一是“契税完税或减(免)税凭证”。因此,如果将契税交纳后置,还会影响登记的合法性,因此应当十分注意。
关键词:房地产权属;档案管理;办法;途径
所谓房地产权属档案,是指城市的房地产行政主管部门在管理房地产权属工作的过程中保存的历史记录。其中,房地产权属工作包括房地产权属的登记、变更、调查、权属转移以及测绘等工作,历史记录则主要包括有一定价值的文字、声音和图表等。房地产权属档案的管理工作非常重要,随着信息化和规范化社会的进程,房地产权属档案管理工作日益规范化和科学化。特别是《城市房地产权属档案管理办法》出台之后,如果对房地产权属档案的管理不规范合理,就会影响相关机构检查档案的查全率,进而影响房地产业的进一步发展。文章针对房地产权属档案的管理工作,主要从以下四个方面提出建议和办法。
1规范房地产权属档案的收集范围
只有保证房地产权属档案的完整性和准确性,才能做好房地产权属档案的管理工作,进而具备参考价值和利用价值,因此,做好房地产权属档案的收集工作非常重要。结合《城市房地产权属档案管理办法》的相关规定,房地产权属档案应当包括以下五个部分:①能够证明房地产权人、房地产权属登记确认、变更、转移、以及设定他项权利的文件;②房屋以及所占用的土地使用权的权属界定位置图、分层分户平面图、分丘平面图以及分幅平面图等材料;③诸如房产登记申请表、权属变更登记表、房地产状况登记表以及房屋面积计算表等用于房地产产权登记的各种文件材料;④诸如统计报表、计算机软盘、照片以及录音带等可以对房地产权属状况加以记载和反映的信息资料;⑤其他与房地产权属相关的文件材料。在确保房地产权属档案全面完整的前提下,应当保证房地产权属档案的真实性,作为房地产权属档案管理部门,应当做好前期的检查和控制工作,认真审核相关文件资料,保证档案的真实性和可靠性,只要不符合归档要求的,一律退还补充档案,通过建立责任制来保障档案资料的真实客观。
2加强房地产权属档案的现代化管理
传统的房地产权属档案管理方式不但浪费人力物力,而且效率非常低,档案查询和抽调非常麻烦。随着科学技术的不断发展和计算机技术的普及,作为现代化的房地产权属档案管理,应当将计算机技术和网络技术完全引入。并建立相关的平台和内部网络,来对房地产权属档案进行保存、修改、传输和管理,真正实现网络化管理,做到互联网+房地产权属档案管理。除此之外,还应当加强对现代光学技术的运用,用电子化的照片和表格来代替纸质档案,一方面可以节省存储空间,另一方面高精度、高分辨率的档案照片也不会影响档案的完整性和准确性,同时,也可以通过远距离传输的方式提供给使用者,更加方便快捷。
3调查了解档案使用者的需求
只有深入社会进行调查,了解档案使用者对房地产权属档案的使用要求和范围,才能避免盲目的管理。作为房地产权属档案管理部门,应当以档案使用者的信息需求和使用方式为基础,保证房地产权属档案开发利用的有效性。(1)在房地产权属档案收集之前做好预测工作,通过调查问卷或者其他形式来充分了解档案使用者的需求。包括城建、司法、房改、房地产市场、规划、房地产登记部门以及市民对房地产权属档案内容和利用特点的需求。(2)开发利用要根据对象的不同而不同,相关部门应当在对调查结果进行保密的前提下,按照服务要求,进行多样的开发利用。包括证明型、咨询型、网络型、宣传型、借阅型、技术型以及报道型等各种形式。(3)提供服务时要充分顾虑档案使用者的心理特点,目前房地产权属档案使用者的心理特点大多是求快求便。作为房地产权属档案的管理部门,应当通过推出开展窗口服务、专题服务、网络服务以及推荐服务等多种服务渠道,同时编制最为科学的检索系统和工具,来大大提高房地产权属档案使用者查询档案的速度和便捷度。
4注重对管理人才的培养
人才是管理工作的关键环节,优秀的档案管理人才是房地产权属档案管理工作能够井然有序的前提和基础。随着市场经济的进一步发展,目前现代化管理已经基本替代了传统的手工管理方式,因此,在培养复合型房地产权属档案管理人才时,应当尤其注重以下几个方面:(1)房地产权属档案的管理队伍必须政治素质高、德才兼备、知识范围广,并且业务能力强,具备优秀的职业道德,能够时时处处为档案使用者考虑,才能提供最优质的服务。(2)房地产权属档案的管理人员应当具备一定的计算机技术和网络技术,能够熟练的操作现代化设备和平台,同时也应当具备充分的档案专业基础理论知识和相关的法律知识,相关部门必须加强这些方面的培训和教育。(3)提高招聘的水平,尽量在入门门槛上做工作,招聘符合要求的,高素质的,综合能力较强的档案管理人才,培养骨干力量,才能真正满足现代化房地产权属档案管理工作的要求。
5结束语
随着现代化科学水平的不断提高,对房地产权属档案的管理工作也不仅仅要求全面性和准确性,对管理的科学性以及档案提供的快捷性和有效性的要求也越来越高。作为房地产权属档案管理部门,一方面应当加强对管理人员的培训和教育,不仅提高管理人员的档案管理基础理论水平,更要提高管理人员的创新能力和对现代化设备的操作水平。另一方面应当进一步加强市场调研,搞清档案使用者的需求和意见,才能进一步改进管理方式,提高管理水平,从而推动房地产行业的更高层次发展。
参考文献:
[1]王淑范,黎玉丽.加强房地产权属档案管理的途径及办法[J].黑龙江档案,2006.
[2]周群,夏萍,王恩江,等.权属档案信息化建设与权属登记质量监控[J].城建档案,2007.