房地产相关金融政策精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的房地产相关金融政策主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：房地产相关金融政策范文

【关键词】房地产；经济波动；影响因素；对策

1 前言

目前，我国房地产市场得到蓬勃迅速的发展，但在房地产市场中，经常出现较大的经济波动。经济波动严重影响和制约房地产市场的健康发展，因此我们必须采取强有力的措施抑制房地产企业经济上的波动，使房地产企业更加健康、快速的发展。

2 我国房地产经济波动的影响因素

2.1 土地因素

房地产行业的顺利发展离不开相关的土地市场，目前，我国房地产行业受土地一级市场及土地二级市场的影响比较大。土地一级市场也称为地产市场，国家土地部门是地产市场主要的供给方，房地产开发商则为地产市场的需求方，两者交易的对象为土地，即土地的使用权。二级市场的供给方及需求方出现较大的变动，房地产开发商从一级市场的需求方转变为二级市场的供给方，市民也就是购房者是二级市场主要的需求者，房地产开发商与购房者交易的对象为房屋所有权及对应的土地使用权。在土地市场中，对房地产经济波动造成较大影响包括：通过土地出让所获取的收入，一定时期（通常为一年）内房地产开发商所开发的土地面积，新施工的土地面积，已经竣工的土地面积等等，这四个方面在一定程度上可以致使房地产行业在经济上出现较大的波动。

2.2 市场因素

房地产行业经济上的波动与市场上价格的波动有着密切的关系，即在市场价格机制调节下，房地产的需求量受到市场价格水平的影响，房地产行业的经济运行呈现收缩性或者扩张性的变化，进而引发房地产经济上的波动。比如，当房地产市场价格出现下降的趋势时，房地产行业的需求量将有所下降；当房地产市场价格出现上升的趋势时，房地产的需求量相应的出现增加的现象。

2.3 资金因素

资金是我国房地产行业出现经济波动的重要因素之一，房地产行业的顺利发展，离不开相关金融政策的支持，目前，我国房地产行业受金融政策的影响比较大，金融政策在一定程度上改变房地产行业的供给量，从而引发房地产行业经济上的波动。金融政策主要通过利率水平、贷款投向以及贷款规模等方面对房地产行业施加压力，影响房地产行业的供给量。总所周知，房地产行业是一个资金密集型的产业，其生存和发展力不开大量的资金支持。单靠房地产企业个人的力量是很难筹到足够的资金，因此需要金融市场的大力支持，而国家金融政策对金融市场有着深远的影响，金融市场则通过金融政策影响房地产开发商的营运状况，引发房地产经济上的波动。

3 抑制房地产经济波动的对策

3.1 强化土地市场的有效管理

抑制房地产行业经济上的波动，必须强化政府对土地市场的管理，首先政府应对土地市场总的房产量进行有效的控制，在土地使用方面要加大审批力度，并形成统一的土地管理权，制定科学、合理的土地使用计划，同时对土地的最终用途进行严格的监控。其次，在划拨用地方面，政府应规范相应的操作，改变传统的协议出让，进而实施招标拍卖的出让方式。形成市场化的招标、投标以及拍卖的形式。再次，遵循市场化的需求，实施新型的土地供应机制。

3.2 建立健全相关的金融制度

房地产市场的健康发展离不开相关的金融制度的支持，因此在抑制房地产经济上的波动中，有必要建立健全相关的金融制度，首先，应不断完善房地产企业的多元化融资体系，尽可能地拓宽房地产企业的融资渠道。其次，应不断完善住房市场住房消费的多元化融资体系，尽可能地拓宽住房消费者的融资渠道。再次，应建立健全住房金融管理制度，增加住房金融管理制度的实效性。在房地产运行中，实施融资渠道的多元化对抑制房地产经济波动有着至关重要的作用。房地产融资渠道的多元化的形成不仅仅需要房地产企业自身的努力，更需要管理者不断加强相关的金融制度，不断完善相关的金融体系，为房地产企业的融资活动提供一个良好的融资环境，从而有效的抑制房地产企业经济上的波动，促进房地产企业经济效益的提高。

3.3 制定科学、合理的投资政策

房地产行业的健康、快速发展离不开相关的政策支持，其中投资政策在房地产市场有着至关重要的作用，它是房地产行业健康发展的重要保障。房地产企业在制定投资政策时，应注意以下几个方面。（1）当投资的主体结构出现较大的变动时，房地产市场在未来的周期内将有可能出现较大的变动。出现这些现象的原因有诸多方面，其中跟房地产企业职责模糊，产权不清，缺乏风险规避机制等有着密切的联系。（2)房地产企业在市场运行中应注意投资规模的变动。房地产企业的投资规模应尽可能地符合房地产市场宏观经济的规模，脱离了房地产市场宏观经济的基本界面，房地产企业的投资规模会出现较大的变动，从而影响房地产企业经济上的波动。（3）房地产企业应合理设置投资结构。为了使房地产企业的投资更加的合理、科学，房地产企业需注意投资结构的合理设置。房地产企业在设置投资结构时，应注重对市场的调研，注重对目标市场的合理定位。

4 结束语

房地产企业经济波动影响和制约着企业的生存与发展，因此我们必须采取有效的措施抑制房地产经济波动，促进房地产市场的健康发展。抑制房地产经济波动的对策不仅仅有以上几点，更多是需要我们在经济实践中不断地改进。

参考文献

[1]刘昕玮.新经济形势下对我国房地产经济的理性思考[J].赤峰学院学报(自然科学版).2010(02)：102-104.

[2]袁晓捷.房地产经济发展要符合市场经济发展[J].现代营销(学苑版).2010(11)：61-63.

[3]梁明.从泡沫经济案例透析我国房地产经济[J].劳动保障世界(理论版).2010(11)：660-662.

第2篇：房地产相关金融政策范文

一、我国上市房地产公司近十年主要财务指标表现

宏观经济因素到底对我国上市房地产公司财务绩效会产生怎样的影响呢？本文选取在上海证券交易所和深圳证券交易所上市的房地产公司，并通过金融界网站得到房地产行业近十年的相关财务数据。本文主要选取了三个指标，用毛利率、营业利润率来反映其盈利能力，用资产收益率来反映其营运能力。如表1所示：

从上表可以发现，我国上市房地产公司的毛利率整体呈稳健上升趋势，说明我国的房地产业的利润总额在不断增加。而其营业利润率却呈不规则的波动，这说明在利润总额不断增加的情况下，房地产业所负担的各项税费在不断的发生变化，这种现象应该与我国近十年对房地产业的频繁的宏观调控动作是分不开的。受动荡的宏观调控政策的影响，我国房地产业的资产收益率的波动也是不规则的。

那么，是哪些宏观因素导致我国的房地产业的财务水平在十年内发生了如此多的变动呢？

二、经济增长的影响

房地产业的发展与我国经济的快速发展是密不可分的。近十年来，我国的经济增长迅速，每年均几乎维持8%的增长率，这给房地产业的发展提供了良好的发展环境和坚强的后盾，这一点从表1中平稳增长的毛利率可以看出。虽然在经历了由于全球性金融危机享受到政府的激励政策而带来的高速发展，也遭受到了由于抑制房价过热而导致的楼市低迷。从长远看，随着我国的工业化和城市化进程的不断推进，越来越多的人涌入城市，住房的需求量必然增加，城市家庭为改善居住条件，也会有需求量。因此，我国经济发展以及相关政策不断实施的大环境是有利于房地产业的发展的。

三、金融政策的影响

影响房地产业的另一重要因素，就是我国的金融政策，即通过变化的金融政策来进行调控。在实际中其实就是金融业对房地产业的作用，虽然可以归入到接下来的房地产相关产业中去讨论，但基于其作用的重要性，本文单独进行讨论。我国主要通过调整贷款利率和存款准备金率两种手段来实现调控目的。

调整贷款利率即通过调节资金的供求关系，来达到调控的目的。我国的房地产业对银行贷款依赖性较强，而个人住房按揭贷款制度的实施一方面增加了房地产销售的灵活性，一方面又刺激了消费者的购买欲。我国在金融危机之后对贷款利率进行了高频率的调整，由于个人住房贷款以中长期为主，本文以五年以上贷款利率为例。我国的贷款利率在2002年到2007年间呈逐年上升，可见我国采取了紧缩的货币政策，而到了2008年为了应对全球性金融危机导致的房地产业的萧条，我国又采取宽松的货币政策，一年内五次下调贷款利率刺激房地产业。而到2009年我国房价出现过热增长，为抑制这一现象，国家再次提高了贷款利率。

调整存款准备金率，即通过控制银行持有空闲资金来达到宏观调控的目的。我国在针对房地产业的调控方面多次利用调整存款准备金率来控制银行对房地产业的放贷行为。从2003年开始到2008年9月份之前，我国的存款准备金率一直在提高，说明我国加强了对银行的监管，暗示了紧缩的货币政策。之后到2010年1月份之前有个短暂的下调期，2009年的买房热与这段时期的宽松政策不无关系。而房价猛涨之后，国家又再次收紧了银行的资金，以抑制房地产市场的过热。

对应表1中的财务数据，我国上市房地产公司在2007年以前资产收益率除在2003年均保持在较低水平，2007年之后，虽然该值呈下降趋势，但总体水平要高于之前，而其营业利润率更是在2009年达到十年来最高水平，这与2008年我国宽松的货币政策不无关系。在2009年之后营业利润率又直线下滑，本文认为2009年以后为抑制房价过快增长而实施的紧缩性货币政策是发挥了一定作用的。

四、相关产业的影响

相关产业也会对房地产业产生影响。纵观近几年的宏观调控措施，最抢眼的莫过于2008年“国十条”中提到的实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，以实现拉动内需而投资4万亿的决策。从政令的颁布到陆续实施已经过去两三年，这些投资并没有全都直接投入到房地产行业，而是投入到了交通等产业。那么，如此大的举措对房地产业是否会有推动作用呢？我们运用直接分配系数来分析各相关产业作为房地产业的中间产品使用量占比，以观察各行业对房地产业的作用力。通过分析并计算国家统计局官网数据而得到的2002年、2007年和2010年各主要行业对房地产业的直接分配系数及排名可以看出，在三年中，居于前两位的提供给房地产业服务最多的为租赁商务服务业和金融业，尤其在2007年和2010年，位于前七位对房地产业提供服务最多的均为第三产业，随后是属于第二产业的各类制造业和建筑业等。此外，与基础设施建设相关的交通运输及仓储业以及电力、热力的生产和供应业对房地产业的直接分配系数也在前20位中。

通过2002年、2007年和2010年各主要行业投入占总投入比例及排名可以看出，直接分配系数位于前两位的行业虽然投入占比不是很靠前，但投入比例却是递增的。另外，建筑业的投入占比高居不下，房地产业的投入占比在2007年略微下降之后在2010年有了显著提高，交通运输及仓储业、以及电力、热力的生产和供应业的投入比也在前列，这与我国提倡的促进基础设施建设是息息相关的。

可见，四万亿的投资虽并没有全部投入到房地产行业，但其对房地产业的发展也起到了积极的推动作用。这点从我国上市房地产公司2009年大涨的营业利润率中可以看出。

五、建议与思考

本文虽然只选取了三个方面的宏观经济因素，但通过以上的分析不难看出我国上市房地产公司受宏观经济因素的影响还是比较大的。

房地产作为资金密集型行业，对金融业的依赖性较大，对金融政策的变动也较为敏感，政府在运用金融政策时，其目的是在控制非理性增长的房价，而非打压房地产市场。因此，各房地产企业应当意识到这一点，合理利用调控政策，保证自身的可持续发展。同时，房地产企业还应密切关注相关产业的动态，选择好“风向标”，为应对可能变动的政策做好准备。

但在宏观调控的具体实施过程中，本文认为也产生了不少负面的影响。

一方面，我国的调控手段仍然存在“一刀切”的嫌疑。1993年海南房地产的崩盘一直是我国房地产业的噩梦，但是2010年的紧缩性货币政策实施的速度也使房地产业受到了不小的冲击。各大银行在接到上级的政策后纷纷提出应对措施，加班加点赶着发放贷款，争夺贷款额度。各大房地产公司在经历了优惠政策带来的业务发展之后，纷纷高价买地，使2008年到2010年间，各地“天价土地”层出不穷，与房地产业相关的材料费用也出现大涨趋势，但2010年的快速紧缩，使得许多房地产公司在高成本投入后，其相应的产出却成为了未知数，导致很多公司屯地却不建房，造成了资源的浪费也抑制了房地产业的发展。因此，本文认为我国以后的政策实施是否应该考虑选择更缓和一些的手段，让大家有个消化的过程。

第3篇：房地产相关金融政策范文

[关键字]房地产房产融资信托基金资本市场

房地产企业融资是以房地产企业为对象而进行的融资，主要围绕房地产企业开发、经营、消费等活动而展开。要使房地产企业融资畅通无阻，就要达到融资对象的专门化、融资对象的过程化、融资标的二元化、融资运作的工程化。只有使房地产企业融资得到保证，才能使房地产企业得到顺畅、稳健并有效的发展。

一、房地产企业融资现状

1、银行还是融资的主要渠道

房地产作为一种高投资、长期高资金占用的行业，其发展必然受制于资金供给。目前，我国房地产融资的渠道主要来自间接融资，即银行的贷款，直接融资渠道还不多。全国房地产银行信贷依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖度已超过80%。大量银行资金的介入促进了房地产业的快速膨胀。在目前的房地产资金链中，银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等、房地产市场中各个环节的市场风险和信用风险向银行传递。央行和银监会力图控制房地产金融风险，直接来自商业银行系统的房地产开发贷款受到了严格的控制，银行进入了“惜贷”时代。房地产开发投资的融资渠道仍然比较单一，直接或者间接的银行信贷仍然是房地产融资的主要方式，至少70%以上的房地产开发资金仍然来自商业银行系统。

2、房地产信托业快速发展

房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。

3、境外资金

充分利用境外资金。境外投资者看好中国市场的中、长期投资。据国家统计局公布的《国民经济和社会发展统计公报》显示，2004年，房地产行业外商直接投资合同项目达到1767个，合同金额134.9亿美元，占全部合同金额（1535亿美元）的8.79%；实际使用金额59.5亿美元，占外商直接投资总额（606亿美元）的9.82%。房地产业是除制造业外，外商直接投资最多的行业。因为中国持续高速发展以及日渐提高的国际地位，使投资者认为中国大陆市场的透明度和资金流动性将会得到改善。外资银行在融资方面的设计，贷款还款条款的制定方面非常灵活。

4、房地产基金

由于国内房地产基金政策尚未有突破，因此，还没有标准的房地产基金，但海外房地产基金和国内的各种准房地产基金已经开始了在国内房地产市场的运作。发展房地产基金，给房地产企业带来了生机，一方面房地产企业通过获得房地产产业基金的投资，大大拓宽了融资渠道，减少了对间接融资的依赖，从而降低了经营风险；另一方面，房地产产业基金的投资机制，能促进房地产产业基金的投资机制，能促成房地产投资的理性化发展。

5、上市融资

上市作为融资渠道来讲，房地产企业上市的很少，大部分都是通过买壳、重组来上市。买壳上市就是指一些非上市公司通过收购一些业绩较差，筹资能力弱化的上市公司，剥离被收购上市公司的不良资产或其他资产，注入自己的优质资产或其他资产，形成新的主营业务，从而实现该公司间接上市的目的。

6、典当融资

典当行可以利用其方便、快捷的业务特点，积极参与中小企业融资贷款业务。随着我国监管部门对房屋抵押典当的等不动产项目的解禁，房屋正在成为今天典当行最大标的业务。今年上海、天津等经济发达城市所在地的房地产主管部门率先出台了典当行开展房地产抵押业务的政策，天津市更将在建商品房、期房划入典当行可涉足的领域。这为各省规范合法地进行房屋抵押登记带来了更多的盼望。

二、房地产融资存在的问题

随着市场竞争的加剧，越来越多的房地产开发商深切体会到资金已是一个严重制约企业发展的瓶颈。作为资金密集型的行业，解决好房地产融资问题已经迫在眉睫。目前，我国房地产企业在融资过程中存在的主要问题有:

1、房地产融资各种方式均有局限性

房地产企业融资方式有两种：一是内部融资。即开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金基础。内部融资不需要实际对外支付利息或股息，即不发生融资费用，内部融资的成本远低于外部融资，因此是首选的融资方式。内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足资金需求，更多的资金是通过外部融资获得。二是外部融资。外部融资成为房地产企业获取资金的主要方式。目前主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。

银行贷款由于央行“121号”文件的规定，其对项目开发程度和开发企业自有资金的要求不是多数开发企业短期能够达到的。信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。一般房地产开发的项目获取发行的可能性较小。发行股票及上市过程长，手续复杂，成本较高，对企业资质的要求更为严格，大多数的房地产开发商无法接受和实现。股权投资虽然可以充实自有资金，但一般房地产企业注册资本金额较小，不会轻易出让控股地位，也不会甘心将大部分的开发收益拱手相让，所以在实践中也难推行。由于国内产业基金无法可依，暂不允许存在。养老和保险基金又不准直接涉足房地产，海外基金在国内运作10年来状况并不理想。因此对基金也不能被寄予厚望。

2、融资结构单一，方式有限

房地产开发、消费过程都离不开银行支持（在中国现有的金融体制条件下）。房地产业是资金高度密集的行业，没有资金就没有房地产。投资规模大、周期长等特点使房地产开发、投资需要大量资金，因此，房地产企业最关心的问题是融资。房地产贷款在国内主要有三种形式：第一种是房地产开发流动资金贷款,主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金；第二种是房地产开发项目贷款,主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款；第三种是房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土地使用权或房屋产权做抵押而向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都很短，无法适应房地产开发周期的需要。因此，目前我国房地产金融市场化的程度仍有待提高，相应的房地产贷款方式也有待创新和拓宽。

3、法律法规不健全，影响融资渠道拓展

从2003年开始，国家开始对一系列金融政策进行调整，以引导房地产的健康发展。以规范房地产信贷为主要内容的“121”号文件对房地产业界造成较大冲击，给习惯了以往“借贷开发”的开发商们当头一棒——顿感资金吃紧。在这种背景下，中国房地产企业开始寻求新的融资途径。

拓展房地产企业融资渠道的建议

2004年的金融政策重点是控制过热行业的信贷规模和提高准入门槛。对于房地产行业来讲，2004年是“政策年”、“宏观调控年”。2004年实行与房地产行业有关的金融政策主要有四项:

中国印鉴会颁布调整存款准备金率。中国人民银行决定从2004年4月25日起，提高存款准备金率由7%提高到7.5%。

国务院4月27日发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例。钢铁有25%即以上提高到40%即以上；水泥、电解铝、房地产开发（不含经济适用房项目）均有20%即以上提高到35%即以上。

2004年9月2日，中国银行业监督管理委员会颁布《商业银行房地产贷款风险管理知音（征求意见稿）》，其中规定，商业银行对个人住房贷款的发放，应将眉笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）；房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30%。

2004年10月29日中国人民银行宣布上调人民币基准利率，把1年期基准贷款利率从5.31%上调0.27个百分点，至5.58%；将1年期存款利率从1.98%升至2.25%，升幅为0.27个百分点。同时确定贷款利率可以浮动，最高上浮系数为贷款基准利率的2.3倍。

第4篇：房地产相关金融政策范文

【关键词】商品房；价格；供求关系

商品房首先是一种商品，它的价格遵循商品价格的基本规律。同时，商品房又是一种特殊的商品，表现在它的稀缺性、区域性、受国家政策影响很大。商品房价格由于多种因素共同作用形成，其中供求关系是最基本的因素。

商品房价格的快速上涨，带来很多问题，稳定房价也成为政府面临的重要工作之一。了解商品房价格影响因素，有利于找到更好的控制房价上涨的方法。

一、商品价格影响因素

1、供求关系

（1）供求关系是影响价格的直接因素。供不应求，价格上涨；供过于求，价格下降。

（2）影响价格变动的因素很多，比如地域、政策、成本等，甚至个人喜好、生活习俗等文化因素，都会对价格产生影响。这些因素对商品价格的影响，都是通过改变商品的供求实现的。

2、价值影响价格

商品的价格会受到供求关系变化的制约，但价格都不会无限制地上涨或下跌。价格最终由价值决定，价值是价格的基础，而价格是价值的货币表现形式，价格不会无限制地背离价值。

二、商品房不同于一般商品特性

1、稀缺性，土地的稀缺性决定了商品房的稀缺性。

2、区域性，房地产的交易对象，土地、房屋是不可移动的，造成了某个地区的房地产市场在出现了供不应求或供过于求的状态时，无法通过其他地区调剂来达到市场平衡，这就是房地产市场的区域性。

3、受国家政策影响大。中国楼市说到底是政策市，政策对市场影响很大。

三、从商品房价格影响因素看房价调控

商品房价格影响因素很多，其中主要有供求关系、成本、国家政策和消费者预期。

1、供求关系与房价

1.1 供求关系

供求关系是影响市场交易的主要动力，是决定成交价格的根本原因。房地产作为一种商品，受供求关系的影响。当供应不变时，需求过旺，则会呈现供不应求的情况，导致房价上涨。

1.2 从供求关系看控制房价

在我国，受到人多地少的国情限制，土地供应不足，导致商品房供应受到限制。尤其是北京、上海、广州等大城市与省会城市，由于受到耕地保护、城市规划、征地拆迁等限制，中心城区可利用土地越来越少，城市每年土地供应量新增部分很少。

平抑房价，可以从多方面采取措施增加商品房供应量。首先是尽量增加土地供应量；其次还可以采取调整容积率，提高土地利用率；最后土地供应向普通商品房倾斜，增加普通商品房数量，增加小户型数量。

我国目前处于城镇化进程中，购房需求多元化，有新增人口需求、拆迁需求等刚性需求，有改善需求，还有投资投机需求。

在商品房供应不能大量增加时，控制房价一定要采取调整需求策略，保护首次自住性需求，延缓改善需求，遏制投资投机需求。

近期调控迅速见效的一个重要原因是限购、限贷政策措施精准的打击了投资投机需求，有效的减少了购房需求，从控制了房价上涨。

在城镇化快速发展时期，居民自住房的需要持续增加，满足这方面的需要，是房地产稳定健康发展的基础。相反，投机性购房扭曲供求关系，会造成房地产市场大起大落，影响经济的有序发展。控制房价将是一个长期的课题，在增加供给受限条件下，需求调节措施要继续发挥重要作用。

2、成本因素与房价

2.1 成本因素也是影响商品房价格的重要因素。

商品房成本主要由三项构成：土地成本，建设成本和税费，其中土地成本约占商品房成本的30～60%，是最重要的成本因素。

2.2 从地价看房价

现在“地价影响房价”，还是“房价影响地价”还存在争议，但是地价高，房价一定低不下来则是不争事实。

目前，土地供应市场由政府垄断，地方政府过分依赖“土地财政”，导致“地王”的不断出现。“地王”的出现，对区域市场定价影响很大。

地方政府作为土地供应主体，应摒弃“经营土地”的观念，充分认识控制房价上涨的重要性，认识到“高地价一定高房价“，”降低房价一定先从降低地价开始“，调整一味“价高者得”土地出让原则，适当比例推出“限价商品房”和“限房价，竞地价”土地，不当价格上涨推手。只有土地价格真正调整到位，商品房价格才有调整到位的可能性。

3、国家房地产政策与房价

房地产业是国民经济重要支柱产业，又是重要的税收来源，还是关联度很大的行业，而房价又是关系国计民生的。政府对房地产行业一直干预度大，自2003年以来我国房地产调控政策密集出台，力度不断加大，特别是2010年4月以来，在一年内更有多次调控政策出台，且力度一次强过一次。

3.1 主要房地产相关政策

（1）以“限购”、“限贷”为核心的调控政策，带有明显行政手段的烙印。限购令出台后，对遏制住房投机炒作起到明显作用。限购政策没有增加供给，而是通过行政手段限制需求、减少需求或延迟需求来调节供求关系。

（2）土地政策。我国人多地少，一方面要建设，一方面要保护耕地。城市化进程中，土地供应不可能大幅度增加，更要注重土地的集约使用。国家对经营性土地供应市场实行“招拍挂”，“招拍挂”制度虽然透明、公平，但有推高地价之嫌。

（3）财政金融政策。2008年为了应对国际金融危机，政府推出大规模刺激内需方案，目前执行适度宽松的货币政策和积极的财政政策。财政金融政策中对房地产市场影响比较大的主要是：信贷政策、利率工具和货币供应量。房地产行业信贷政策的收紧、二套房利率上浮政策通过金融杠杆的调节作用，限制了房地产市场的过热状态，减少了不合理的购房需求。而为应对国际金融危机，增加的货币供应量，则带来了潜在的通货膨胀威胁。

（4）税收政策对遏制房地产投资投机起到重要作用。目前房地产交易环节的税负较重，持有环节的税负较轻，使得市场上投资投机购房的量比较大。单纯地增加交易环节的税收，不能遏制投资投机行为的减少。只要投资者预期房价的涨幅比超过税收的负担，还是会出手买进。所以，应该在增加持有税收的同时减少交易环节的税负，这样既能抑制投资又能保证刚性需求。

3.2 从房地产相关政策看控制房价

房地产政策对于房价的影响主要通过影响供求关系、影响消费者预期来影响房价。目前房地产政策主要围绕“增加供给，控制需求”，“保护刚性需求”和“降低消费者涨价预期”来实施的。

在实际实施过程中应注意“一致性”、“稳定性”和“长期性”。“一致性”表现为各种政策的一致，避免作用相互抵消；中央政府与地方政府的一致，避免给市场带来错误信息。

要认识到房价调整的困难和长期性，保持政策的“稳定性”、“长期性”，要注意更多采用市场工具来调整房价，如税收政策、金融政策等。

4、消费者预期与房价

4.1 消费者的涨价预期

商品房市场的持续过热，有一个非常重要的因素，就是人们的涨价心理预期。

在刚性需求的支撑下，对未来房价的上涨预期进一步刺激了大量住房需求的提前释放，导致市场非理易行为的发生，从众心理使人们不断产生认知上的失调，盲目追逐高涨的房价。

4.2 从消费者预期调整看稳定房价

消费者的理性预期可以稳定房地产市场的正常运行，政府作为市场的宏观调控者，拥有强势的信息优势及不容推卸的责任，必须承担起合理引导消费者预期的重任。

一个稳定、合理的房价有利于房地产行业的长期、健康发展，有利于社会公平、稳定，希望政府按照价格规律更多采取市场化措施来调控房价。

参考文献：

第5篇：房地产相关金融政策范文

【关键字】房地产市场；市场调控；对策研究

前言

我国房地产市场近年来呈现建设周期短，市场供求量大，房价逐年上升等趋势，在带动中国经济快速发展过程中，也呈现出诸如：市场饱和，经济因素不稳定，民生需求不匹配等缺陷。因此笔者认为，深入认知我国房地产市场对市场经济体制中的中国经济以及建筑企业的重要性，了解现阶段房地产市场调控现状，才能对市场出现的问题做出合理性，针对性，有效性全面调控。

1、我国房地产调控重要性

房地产调控一直是国家经济调控的重点领域，房地产市场与金融，电气，汽车制造业并称为为我国关键四大经济命脉之一，在影响程度上甚至占据核心地位。自从我国实行住房改革后，我国建筑业市场从“粗放型”逐年向“计划型”方向快速发展，房地产市场带来的巨大经济效益也直接刺激国家经济脉搏，呈现蓬勃发展之势。

据不完全统计，11年国家房地产行业占GDP比重约为8.35%，比财政性教育经费的3.48%高了将近3倍，由此可见房地产行业经济利益对我国整体GDP和经济走向的推动作用有多重要，因此加强房地产行业调控是确保国家可持续发展的重要保证，亦是国家经济呈现良性化，规划性发展的关键因素。

特别是08年金融危机，对当时房地产的泡沫经济产生重要影响后，社会各界深刻意识到，必须由政府介入由市场经济体制作为风向标的房地产行业，因此，因强化国家宏观调控，促进内需，制定行业刺激发展政策等方案，例如：11年国务院颁布的针对房地产市场调控的“国八条”市场政策。

1.1维护国内和谐稳定

在“粗放型”经济建设阶段，房地产行业为我国现代化建设带来重要经济利益增长，但伴随我国经济体制改革，经济增长呈现多元化发展，一路飙升的房价与民众消费水平呈现严重倾斜现象。国内房价的快速增长对社会安定，民众生活以及国家经济平稳发展产生消极影响，造成房地产泡沫经济现象，其背后蕴含金融危机以及民怨，严重者将使社会出现不稳定或动荡因素。

1.2确保城乡一体化建设和城镇化进程

实行城乡一体化，城镇化建设是党和政府近几年重点关注领域，城乡一体化建设中有三大核心因素：招商引资，土地承包，房地产建设，作为我国基本发展策略的城镇化进程以及城乡一体化建设，过高的房价以及土地高竞争价格必然使这一基本发展策略无法快速落实，阻碍城乡一体化建设的推进进程。

城镇化的缓慢推进，不利于招商引资以及城市整体竞争力，对整体经济效益势必造成冲击。

2、房地产市场调控现状

房地产行业调控是综合及系统工作，处于房地产行业对国家经济的推动作用，在进行调控过程中，国家利用经济法律或行政等手段，在宏观上对房地产行业效益及发展趋势进行指导，监督和调节，为进一步促进房地产市场供求平衡以及需求结构整体优化。由于我国房地产调控跨度大，在实际调控过程中出现如下几点问题：

2.1缺乏有效调控机制

我国近几年针对日益高速增长的房地产市场相继进行政策调控，主要调控政策包括国十六条，国八条，新国十条，23号文件以及18号文件等，其对房地产市场调控建立在宏观调控基础上；而在房地产发展过程中以及经济建设蓬勃发展中，并未对以市场经济体制的房地产经济进行微观，有效的市场调控机制；致使各房地产开发商在庞大经济利益驱使下，根据自身需求随意对房地产市场进行涨价以及压制民工工资等现象。

换言之，在宏观调空中，国家通过相关政策以及调控措施占据引导地位，但在市场机制调节过程中，宏观调控并未与市场经济调控有效结合，形成经济产业链脱节现象。在房地产行业长期发展过程中，利益为核心的建设概念深入人心，导致出现建筑结构混杂，工程质量不合格等，特别是在以稳固社会安定，促进城乡一体化建设中的拆迁补助房中更是屡次出现不合格建筑工程。

因此，现阶段房地产市场缺乏连续性，高效性和有序性，应以市场调控为导向，国家宏观调控为辅助机制。

2.2房地产市场存在泡沫经济

泡沫经济最终的危害即会引发金融危机，房地产泡沫经济即是在持续走高的房地产价格变化中容易造成人们拔高对房地产行业未来走势价格的预算，随着价格不断上涨以及投机资本持续增加，民众购买力并未实现实质性增长，市场供需结构严重失衡，房地产价格远高于其成本价格，由此导致房地产泡沫。

而现阶段随着我国国民经济稳步增长，民众追求高质量，高品质的生活理所应当，但据相关部门统计，我国房地产行业利润率远高于其他国家，其他行业均利润率。我国和欧美发达国家房地产利润率为35%和5%，并且我国泡沫经济依然有持续上升趋势。

此外，国家在降低房地产泡沫经济采取的措施包括：提高首付金额和贷款利率，以高投资，低回报来阻止房价过快增长。从某些方面来说，此举可对有关人群起到抑制作用，但从长远考虑，此举仅会延长贷款周期和还款金额，并未对房地产价格以及市场需求起到抑制作用；从另一面来说，民众在购置房产时不仅要为泡沫经济买单，更要多付近一半利息于银行，更不利于国民经济发展。

例如：在05年出台的新国八条中指出，应严格税收制度和征收政策，调整住房转让环节营业税，并于同年十月针对二手房要征收个税，但诸如此类提高购房门槛并未对我国房地产行业产生实质性调节作用。

3、强化房地产市场调控的相关对策

针对上述过程中出现的房地产市场治标不治本现象，在深入落实国家宏观调控颁布的各项准则同时，为起到房地产行业标本兼治目的，笔者认为，应在如下方面做好相关措施：

3.1实行财权与事权匹配原则

房地产市场调控未做到标本兼治原因较复杂，除上述泡沫经济和缺乏有效调控外，对地方财政的过于依赖是重要原因。因此在进行房地产宏观调控过程中，防治房地产价格上涨，应从财政分权角度出发，针对地方财政完善分税分收制度，落实财权事权匹配等原则。

在具体实行方式上，对各级地方政府行为职责进行有效划分，具体划分以各相关政府职能权力以及行政隶属关系为准则，避免出现传统地方政府中事权统一局面。

此外，应建立与事权相匹配的财权，07年8月份，我国政府提出完善保障房住房制度，提高经济房，廉租房普及力度，在实践方式中：地方政府应完善地方财政税务体系，对企业或房地产开发商加大财产税，房产税以及土地使用税征收力度，针对个体工商户加收营业税，丰富地方财政税务体系。国家通过宏观调控将地方税务整合用作廉价房过经济保障房建设，实现中央对地方财政体系转移，让工薪阶层或低收入人群能购置经济保障房，有利于我国民众安定以及房地产市场健康稳固发展。

3.2强化与金融政策的融合

房地产市场调控的根本目的是让房地产价格以合理，稳定的方向发展。土地和资金是房地产市场供应量的关键两大要素，因此，与金融政策的配合是对房地产价格进行有效控制的重要因素。

首先，国家联合地方财政部门强制性制定5年或10年内房地产均价值；针对房地产泡沫经济，风险投资者是造成泡沫经济的有一关键因素，利用逐年提升的房地产泡沫从中获利，在制定5年或10年房地产均价同时，大幅度提升国内购房首付款，并保持现有银行利率，配合限购令，完善房地产交易秩序，加强二手房市场管理，房产投资性质的购买需求会得以抑制。

其次坚持差异化信贷政策；针对国内收入差距较大情形，应融合金融政策，理性消费，严厉打击投资性需求，缩小贫富差距。

3.3强化房地产法律法规完善机制

现阶段出现政府由于在土地调控过程中的职能范围较广，角色定位不明确造成的对房地产经济活动过于干预，因此应通过法律授权手段进行合理调控。

（1）法律权限职能责任制定

通过市场经济法以及市场调控机制，强化各地方政府职能权限责任，并将房地产有关责任过度于相关机关单位，政府重点把控监督管理关口，提高房地产市场的灵活性和时效性，通过市场机制完成调控和监督管理工作。

（2）价格衡量

众所周知，房地产价格将会为周边生活，交通，商业，教育等环节带来联动效应，因此，地方政府各部门应做好对楼盘市场指导价工作，综合考虑地段，交通，科研等方面后制定指导价并在审计通过后颁布执行，价格衡量制度是确保房地产行业价格稳定，遏制房价的最有效手段措施。

4、结束语

在意识到我国房地产因过快发展带来的不良影响后应完善房地产行业市场调控和宏观调控，确保我国房地产行业健康稳定发展。

参考文献：

[1]陈淑云，付振奇.城市化房地产投资与经济增长的关系分析[J].经济体制改革，2012（2）.

[2]左文盼.四方博弈———我国房地产市场系统风险分析和宏观调控政策选择[J].陇东学院学报，2011，22（6）：68-73.

[3]朱燕.我国房地产市场需求预测模型研究[J].哈尔滨商业大学学报：社会科学版，2011，（3）：17-24.

第6篇：房地产相关金融政策范文

关键词：房地产经济；国民经济；发展；影响

1引言

要保证我国国民经济整体的和谐、健康、可持续运行，需要确保支柱产业房地产经济的健康、有序、平稳的发展，在平稳中寻求发展和进步，促进国民经济与房地产经济的相辅相成。对于国民经济的总体发展而言，房地产经济运行的过快和过慢，都会对国民经济深层次形成不良影响。所以只有确保房地产经济的平稳运行，才能使国民经济处于良性的、可持续的发展。

2房地产经济与国民经济的关系

从宏观上讲，房地产经济和国民经济两者有着互相促进与互相制约的辩证关系。从经济社会的总体上看，房地产经济是国民经济整个产业体系中的组成部分之一，又不单单是部分与整体的单一关系，两者有着互为促进的紧密关系：一是国民经济的总体发展情况和趋势是房地产经济赖以生存和进步的广义土壤，带动或者制约着房地产经济的运行态势；二是房地产经济反过来又成为国民经济的重要增长点和支柱行业，房地产经济运行速度以及规模，还能够带动或者制约整个国民经济的增长状况以及各产业的协调发展。所以，政府部门正确理顺和平衡两者的关系，既是房地产经济是否稳定、健康运行的先决条件，还涉及政府宏观调控中是否能使国民经济发展总量和结构平衡，达到可持续发展的关键任务。

3房地产经济在国民经济体系中的地位以及和关联行业经济的影响

综合来讲，房地产经济在国民经济的整个体系中支柱产业，处于基础性、先导性的地位。房地产业是一门综合性非常强的行业，涉及建筑行业、建筑材料、装潢业、金融业、家具家电业和服务业等部门，横跨第一、第二和第三产业。在我国房地产业有着重要的地位和作用，房地产经济在国民经济中占比较大，且可以拉动国民经济增长，是中国经济的重要支柱产业之一。房地产业是国民经济的先导产业，其直接、间接地引导和影响大量关联产业的发展。据数据统计，房地产业的产值每增加1个百分点，能够使相关联行业的产值增加1.5到2个百分点。

4房地产业对国民经济重要行业的影响

4.1房地产业的发展对金融稳定的影响

房地产业的信贷借款在银行信贷借款资金总量中占据着相当大的比重。金融机构认为房屋和土地属于固定资产，本身价值很高，所以乐意发放贷款资金。所以房地产囤积了大量资金，对于金融业的稳定影响很大。当然对金融业的影响有两面性，金融机构发放贷款资金原则是按照房价情况及预估，房价很稳定或缓慢增长是没有什么问题的，大家相安无事。但是，房价一旦波动到一定范围，开发和建设单位的投资收益就会减少甚至亏本，而居民的按揭还款能力也会出现问题，如此状况会导致银行等金融机构的坏账变多，进而会使得银行等金融业造成混乱。因此需要对金融业加强监管，对房地产业加强宏观调控，引领二者健康发展。

4.2房地产业对股票市场的影响

房地产业股票及相关行业股票在股票市场上属于超然大物，吸引着大量资金，房地产业的风吹草动对股票市场有着举足轻重的影响，因此股市监管很有必要。

4.3房地产业的发展对重要原材料物价的影响

鉴于房地产业是国民经济的基础和支柱产业，在房地产投资发展一直保持增长的情形下，铁矿石、水泥、铜、铝、钢材等市场发展很好，需求市场的巨大缺口，造成了原材料成本的上升，提高成本型产品价格上涨的压力，由此带来的是整体物价的上涨。反之，当房地产投资需求下降，原材料价格就会应声而落，带来物价的下浮。

5引导房地产经济健康发展

5.1科学调控

房地产经济要想健康稳定发展，需要政府宏观调控，控制发展速度，才能够更好地发挥其在国民经济发展中的促进作用。政府在房地产宏观调控中应该以国民经济整体利益为重点科学调控，规范引导，改善我国的房地产泡沫现状。房子是用来住的，对于囤房、炒房、散布谣言和弄虚作假的行为，要严厉打击。

5.2完善金融政策

房地产经济的发展与银行信贷有着紧密联系，金融体系的不健全会导致房地产泡沫的产生及破裂，因此，政府要加强金融监管，顾全大局，实施科学合理的金融政策，促进房地产经济发展与银行信贷平稳有序。

5.3合理规划

对地区的经济发展采用合理的规划，使房地产经济的健康发展和各行业发展做到协调统一，对房地产投机行为进行打击，引导房地产经济返回正常的发展轨道。避免过度依赖房地产经济，造成各行业失衡和泡沫破裂。

6结语

综上所述，房地产经济与国民经济的发展互为促进，关系紧密，房地产经济影响着多个重要关联产业，如银行和股市等关系到国家金融安全和社会稳定。因此要正确分析两者的关系，在保证国家整体发展情况下，对房地产经济进行合理规划和引导，积极发挥和促进房地产经济应该发挥的巨大作用，扫除障碍，尽一切可能防止房地产泡沫的产生，保持其良好的发展，实现房地产经济与国民经济同时处在长期、健康、稳定、较快运行的轨道上，实现双赢。

参考文献

[1]许元林.房地产业在国民经济中的地位和作用[J].华章,2011(15).

[2]高春雷.探究房地产经济对我国国民经济的促进作用[J].经贸实践,2015(10）.

第7篇：房地产相关金融政策范文

【关键词】太原市 房地产 问题 对策

太原市从90年代开始房地产市场蓬勃发展，已成为太原经济的一个重要的增长点。伴随着房地产业的发展，太原市房地产业也存在不少问题。我们必须对太原市房地产业进行分析，针对存在的问题，研究相应的对策。

一、太原市房地产业存在的问题

（一）房地投资对我市经济未充分发挥其应有的作用

在发达国家和地区中，房地产业的发展所提供的社会财富，在国内生产总值所占的比重都超过10%，甚至高达20%以上，已经成为国民经济的支柱产业。但目前我市房地产业其产值占国民生产总值的比重仅为2%左右，低于全国的6～7%，距发达国家房地产成熟期20～30%，更具有较大的差距。

（二）房地产产品比较单一且房地产市场细分程度不够

和全国比较发达的地区相比太原市的房地产市场还比较落后，房地产业规模小，开发能力相对薄弱，房地产开发的结构和层次较低。从供应角度看，虽说这几年太原市的房地产市场有了很大发展，但没有创新，房子好像是一个模子里刻出来似的，要盖高层全是高层，要造水景全是水景，没有一点儿个性。

（三）现行房地产业发展软环境制约其快速发展

房地产业涉及到管理的政府部门较多，主要有计划、规划、土地、建管、房地、人防、地震、环境保护等等十几个部门。随着改革的深入和行政审批制度的改革，各部门办事效率有了较大的提高和改善。但是由于整个宏观经济体制正处于深度改革、转轨和磨合时期，在项目审批、土地利用、有关规费方面还不尽如意。如宏观调控力度不强，全市总体发展模糊、项目审批各部门各自为政，沟通不足，协调不够、房地产业的收费项目仍然比较多、城市建设规划滞后、土地一级垄断不够。

（四）房屋二级市场尚未全面启动

太原市的房屋二级市场，近两年虽然交易量有了大幅增加，但相对于增量房而言，存量房交易量、交易额要小得多。2006年我市二手房交易套数为3620套，交易面积47.94万平方米，同比分别增长16.44%、10.36%；增量房与存量房交易面积比为2.43：1；与新建商品房成交量相比，二手房的交易面积、交易套数、交易金额数量很少。因此，太原市的二手房市场潜力还有待于进一步挖掘。同时，受税费调整等政策影响，作为房地产供应链的中间环节受阻，楼市交易的加速器作用不明显。

（五）次贷危机对太原市房地产投资的影响

美国次贷危机开始于房地产。2006年年底，风光了整整5年的美国房地产终于从顶峰重重摔了下来，这条食物链也终于开始断裂。美国次贷危机爆发影响了全球。太原市的房地产投资也受到了影响，表现在以下几个方面：房地产开发投资增速放缓、商品住房销售面积增幅回落，房地产交易量明显萎缩、住房价格总体维持稳定、房价走势平稳，房地产开发贷款增速下降。

（六）房地产金融体系不健全

尽管房地产融资渠道呈现多元化的发展趋势，但是这些渠道所提供的产品却难以满足市场需要。例如，单个资金信托计划不得超过200份信托合同的限制，而且需要提供齐全的项目手续文件；房地产项目的银行信贷审核也是比较严格、贷款条件也很苛刻。由于市场存在严重的资金供求失衡，从而直接导致了房地产融资成本的高涨，相当多的企业因资金链断裂而被迫出让项目，有的企业铤而走险借助地下金融或者进行资金“寻租”。这些不正常现象反映了由于房地产融资市场体系的不健全所导致的诸如金融创新不足、监管限制过多、政策引导不利等诸多问题。监管当局在强调防范房地产金融风险的同时，却忽略了构建一个适合国情的、符合发展需要的、健全的房地产金融市场体系。

（七）房地产金融风险不容忽视

房地产开发企业高负债经营隐含财务风险；房地产开发贷款融资渠道单一,假按揭现象时有发生；基层银行发放房地产贷款存在操作风险；土地开发贷款有较大信用风险。

（八）房地产投资规模增加结构欠佳

据2006年太原市住房调查数据：太原市城市居民未来五年内有购房意向的，欲购普通商品住房和经济适用住房的居民占九成。与此同时，商品房供应结构仍有待优化。如何进一步加强市场保障性住房建设，优先满足中低收入居民的住房要求，适度控制商业类用房建设，积极盘活资源，对其大量的空置面积制定必要的消化措施，应引起各级相关部门的重视。

二、促进太原市房地产健康发展的对策

（一）树立房地产业投资的可持续发展观

首先建立房地产业可持续发展的时间观、空间观、系统观。从宏观方面看，应把房地产业放在整个国民经济的大舞台，分析对房地产业发展的有利因素和不利条件，不断探寻我国房地产业的可持续发展之路。从微观方面看，应分析城市内部的房地产结构、市场行情等的不同特点，制订房地产市场管理的政策和法规。房地产业的发展离不开资源的开发、国民经济的发展和社会消费，而资源、环境、经济、社会是相互联系的有机整体，是一个完整的系统。因此，房地产业可持续发展应树立人口、资源、环境、经济、社会协调发展的。

（二）调整供应结构，建立资源节约的新型房地产体系

根据太原市的实际情况，合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围，并做好其住房供应保障工作。一是增加普通商品房和经济适用房市场供应。二是加快工矿企业和旧城内棚户区改造步伐。三是严格控制新增建设用地供应总量，优化土地利用结构，认真执行土地利用总体规划和上地利用年度计划，控制新增建设用地供应量。四是进一步完善土地收购储备制度，建立土地收购、储备、拍卖的供地机制，政府垄断土地一级市场。

（三）推行房地产金融的创新

根据目前我国的房地产市场形势和宏观调控需要，为了增加房屋供给，抑制房价的过快上涨，分散房地产金融风险，发展住房租赁市场，拓宽居民投资渠道，减少房屋投机需求考虑，当前尤其需要拓宽房地产融资渠道：一是尽快推出标准化的房地产投资信托产品(reit)，投资于成熟物业;二是利用已经推出的信贷资产证券化的思路，探索不动产证券化试点;三是探索以发行项目债来解决房地产开发过程中的阶段性资金需求。与此同时，有必要加快研究建立旨在分担住房抵押贷款风险的保险(担保)体系，不但要开发相关产品，也要研究建立相关机构。不仅要服务于提高特定人群房屋购买力、实现购房愿望的政策目标，也要能分散银行住房贷款风险，规范住房信贷市场，为推动住房抵押贷款证券化规范发展奠定基础。

（四）加强房地产金融风险防范体系建设

加强住房公积金管理。一是理顺政策性住房金融的组织管理体制。综合业内有关意见，成立全国统一的住房公积金管理中心；各地的住房公积金管理中心，按照各地经济发展程度以及资金归集和需求规模进行整合，成为全国住房公积金管理中心的分支机构。二是重新定位商业银行在政策性住房金融中的职能。将商业银行由托管人角色转变为公积金直接管理者，独立运作住房公积金的归集、个人账户的管理、资金结算、信贷融资等金融业务，并承担贷款风险，防止违规操作。三是扩大住房公积金资金来源。

（五）实施积极稳健的宏观经济政策

在控制好“源头”以后，现在就到了“中间层”一房地产的运作市场。市场经济体制下的经济的资源配置都是由市场机制自动调节的，但是由于房地产市场存在着信息不对称、不完全竞争等一些市场失灵的现象，“看不见的手”的作用并不会很有效的发挥出来，有时就会导致房地产出现破坏性的震荡，这就需要政府适度的宏观调控的引导，来指导其健康、有效的运行。

1.货币或金融政策方面

金融业参与房地产业的发展，无论对金融业本身，还是对房地产业发展都是至关重要的。应研究一套综合的、系统的房地产金融体系和房地产金融政策。如在信贷方面，应该严格执行信贷政策，落实项目资本金制度。

2.产业政策方面

稳定一级市场，盘活二级市场。在目前的太原市场上，新建商品房价格和存量房价格差距不明显，二级市场十分不发达。前几年由于太原新房价格偏低，旧房需求明显不足，加之房地产二级市场交易税费偏高，手续繁琐复杂，办证时间长等问题的存在，致使长期以来太原房地产二级市场不活跃。推进二手房市场首先要改变传统的“一套房子一辈子”的置业观念，扩大二手房市场需求。同时降低二手房交易门槛和税费标准，在己售公房上市的基础上，允许不可售公房差价交换;保护消费者的权益，刺激二手房市场的发展，从而促进一、二级市场的良性互动发展。租赁市场作为缓解住房问题的重要补充，应贯彻落实国家有关廉租住房的政策，进一步完善相关管理制度，出台一系列措施鼓励人们通过租赁解决住房问题，确保租赁市场健康发展。

3.财政政策方面

随着政府职能的转变，政府由房地产供给者转变为基础设施建设者后，一方面，应不断强化财政投资对房地产业宏观调控中的投资导向作用，使房地产投资方向更明，效率更高。另一方面，应强化税收的调节作用。就消费方来说，目前房地产的总体税费负担仍然偏高，大大制约着居民的购房能力。政府可以考虑对购买商品房后短期即转让的所得税课以高税率。

参考文献：

[1]2006年太原市房地产市场运行报告[j].山西统计信息网，2007.

第8篇：房地产相关金融政策范文

【关键词】房地产价格 波动 政策因素 建议

在房地产价格的构成中有一部分来源于土地开发和房屋建造所形成的价值,另一部分来源于土地租赁的资本化收入。房地产价格包括总成本和利润两部分,房地产总成本是指企业在开发建设和经营房地产过程中所投入的总费用,一般包括地价、土地开发费、建筑安装工程费、税金、利息和其他费用分摊。房地产价格受总成本影响

很大。从总成本的变化潜因来看,政府政策是引致价格上涨的重要诱因。

一、影响房地产价格的主要政策因素

1、国家金融政策

(1)银行信贷对金融信贷的管理、对按揭首付比例的规范、对社会保障住房开发的相关优惠等措施对遏制炒房、保障住房和限制开发具有重要影响,从而波及房地产价格走势。比如对于按揭首付的规定,分面积和购房次数来决定首付数额比例,对于大面积住房和二次购房要支付较高的首付款,从而限制投机和盲目消费。

(2)银行利率。存款利率的调整直接影响到房地产投机行为,投机的减少带来成交量的下降,因此有可能导致房价涨幅的回落,这一情况在一定程度上缓解了炒房热,从而推动了房地产价格的理性回归。

(3)货币政策。由于银行信贷和外资的控制,货币供应量的增加同样是房价上升的重要原因,直接后果就是大量银行信贷及民间资本流入房地产业,而这个过程有其背后的制度原因。首先,在强制结汇制度下,外汇占款导致基础货币大量发行,并且由于人民银行对冲能力有限,从而导致货币供应量快速增长;其次,投资渠道有限以及其他各种原因,导致储蓄率过高,大量货币资产以储蓄的形式存放在银行等金融机构内;最后,中央政府和地方政府在一段时间内偏好性的扶持该行业,加之房地产作为一种投资品本身所具有的特殊性质,促使房地产价格在短时间内迅速攀升。

2、土地调控政策

首先,土地出让价格是房地产价格的重要组成部分,房地产价格与土地价格密不可分。地价指数与房地产价格指数也具有十分密切的关系,两者相互影响、相互作用。一方面地价水平受房地产价格和房地产投资力度的影响;另一方面房地产价格和房地产投资力度也受土地价格的影响。其次,土地使用权出让方式的规范对土地价格产生影响。最后,土地利用用途管制与监督对房地产价格的影响也很大。

3、政府公共住房政策

当前房地产业的症结在于政府未对房地产业进行合理区分,房地产的定价全部依靠不成熟的市场机制。作为消费品的房地产和作为投资品的房地产混同在一起无法区分,居民的居住权在开发商、地方政府以及外资等各方面寡头利益的博弈中无法得到保障,政府必须承担起保证居民基本居住权的公共责任。而在这个过程中政府的政策必然会导致供给和需求的变化,从而成为影响房价的重要的因素。

4、税收政策

税收手段是财政政策的主要手段,它通过税种和税率的变动来调节社会总供给和总需求。一般来说,住房领域涉及的税种主要有房地产开发税、契税、营业税、土地使用税、土地增值税、房地产税、企业所得税、个人所得税、印花税等。这些税种的可能影响到房地产发展的每个环节,从而限制其成本,造成价格变动。

5、城市规划政策

城市发展规划对房地产价格都有很大的影响,特别是城市规划中的规定用途、容积率、绿化率、建筑高度等指标。

6、国家收入分配政策

城镇居民人均可支配收入的增加反映人民生活水平的提高。居民可支配收入决定了其实际购买能力,进而决定了居民住房消费能力。城镇居民可支配收入的增加将使居民用来购房的资金增加,同时也使居民有了改善居住水平的愿望,这样就刺激了对房地产的需求,从而在一定程度上推动了房价的上涨。因此,房价水平与人均可支配收入也应呈现出正向关系。

二、近年来房地产市场政策缺失导致的价格波动

1、土地供应政策

政府逐步放量推地,土地供应总量有所增加。与2007年土地市场频现“地王”不同,2008年土地市场却异常冷清,“流拍”、“退地”成为全国土地市场的整体表现,这是整个房地产市场萎靡所带来的结果。

国家统计局2009年公布的第一季度数据显示,房地产开发投资增长比去年同期回落28.2%,全国商品房销售面积同比增长8.2%,销售额同比增长23.1%;房地产开发企业本年资金来源额度同比增长9.2%;房屋销售价格同比下降1.3%,购房景气指数下降至94.74。从数据不难看出,房地产市场低迷态势还在延续。

通过比较土地交易价格和居民住宅用地价格发展的趋势,发现其相关度是很高的。土地价格受政策和经济的影响波动比较大,住宅用地更是如此。

2、金融与货币政策

2008年下半年,国家连续5次降低贷款利息,5年以上的贷款利息降低1.89个百分点;为了鼓励住房消费,将购买普通住房的贷款优惠利率由基准利率的0.85倍下调到0.7倍,使利用按揭贷款购房者节约了较大的利息费用。2009年3月,政府确定了2009年的房地产政策将从五个方面进行改革,进一步减免房地产交易环节税费,全国各地方政府在国家政策的基础上又相应出台了众多促进房地产稳定的相应措施,但目前房地产价格变动并未取得房地产市场维“稳”的要求和政府调控的力度。

3、政府管理缺陷

(1)国家宏观政策实施管理缺陷。从国务院提出有条件的地方可以实行土地储备制度到现在的10年多时间,各地成立了2000多个土地储备中心,县级政府几乎都有土地储备中心。相比之下,国务院规定的廉租房制度从提出到今天也有10年了,291个地级市中尚有70个城市未实施廉租房制度。2009年国家将“保障性安居工程、改善民生”列为首项任务,表示3年内中央财政将投资9000亿元用于廉租住房、经济适用房等相关保障住房的建设方面。然而,如此反差说明国家在对房地产市场的管理中确实存在着制度缺陷。

(2)地方各级政府管理的不当。特殊的土地产权制度决定政府对房地产进行干预的必然性。地方政府既是房地产市场最直接的管理者,又是房地产发展的受益者,这种双重地位决定房地产经济运行中地方政府行为的内生性。房地产价格与居民收入水平的大幅度偏离,与地方政府不当干预或过度干预所导致的政府职能失灵分不开。

(3)区域房地产垄断。由于土地位置的固定性,房地产这一特殊商品在各个地区之间是不能流动的,同时,由于房地产尤其是住宅是人民生活的必需品,他们往往会将购房目标锁定在某一区域内,这样,只要开发商不到另外一个区域去开发房地产,某个地区的房地产商与其他地区的房地产商就不存在直接的竞争关系。在只与邻近开发项目的企业进行竞争的情形下,只有少数企业间存在竞争,房地产的市场结构就是寡头垄断,寡头垄断的必然结果就是价格高额。

(4)宏观经济环境不稳定。近期宏观环境的不稳定首先来自于国际经济的不确定性。2008年以来,国际金融危机已经导致以美国为首的发达国家经济趋于衰退,世界市场大规模萎缩,全球资本市场都出现了连续暴跌和巨幅振荡,目前金融危机已经明显向实业领域蔓延,各国政府纷纷采取了前所未有的市场干预措施。但人们对世界经济何时走出衰退阴影仍持悲观态度,美国次贷危机预示着房地产市场风险将更加突出。

三、克服政策缺失的主要改进措施

1、取消价格双轨制

价格双轨制仍然在土地转让市场中大量存在。导致这一问题的最终根源并未解决,同样的商品只要在市场上存在两种价格,运用各种方式找到政策漏洞的人就一定会出现。只有在全国范围内取消协议出让土地方式,才能真正还市场一个公平公正公开的竞争环境。至于危改拆迁、国企改造、基础性设施等具有公益性的开发项目,应尽量避免非公开的土地转让方式。

2、简化行政审批环节,降低交易成本

政府对房地产开发项目实施如此严格而繁琐的监管是不符合市场经济的一种体现。审批中的大部分环节可以通过市场来加以检验。政府需要做的是在开发前对房地产开发企业的资质、信誉情况进行审查;在建设中及建筑完成后进行严格的质量验收。并且严格规定每一个必须进行的审批环节所需要的具体时间,超过期限可以提出申诉索取赔偿。

3、改进税收政策

降低住房交易税费,加大对中小企业的信贷支持。按照出手要快、出拳要重、措施要准、工作要实的要求,迅速推出进一步扩大内需、促进经济增长、促进房地产市场健康发展、搞活流通扩大消费和保持对外贸易稳定增长、稳定就业等政策措施。一是实施新的《企业所得税法》,统一内外资企业和个人房地产税收制度。二是实行结构性减税和推进税费改革。采取减税、退税或抵免税等多种方式减轻企业和居民税负,促进企业投资和居民消费,增强微观经济活力。三是促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施,稳定市场信心和预期,稳定房地产投资,推动房地产业平稳有序发展。

总之,虽然房地产市场还处于一个发展阶段,但其对于国民经济的贡献巨大,此外,由于房地产行业涉及行业较多,一旦房地产行业不景气,势必影响到整个国民经济体系。而针对目前状况,首先,在加强国家宏观调控的过程中,各地方政府应将措施落到实处;其次,国家应该调整房地产产业机构,增加保障性住房建设步伐;再次,加强社会的各级机关、企事业单位,特别是地方房地产管理部门、新闻媒体的监管;最后,提高居民在房地产市场中的消费意识。

【参考文献】

[1] 王国军、水杏:房地产业对相关产业的带动效应研究[J].经济研究,2004(8).

[2] 刘允洲:土地拍卖导致房价攀升[J].新财经,2001(12).

[3] 牟小苏:高房价与现有土地供应方式无关[J].中国经济周刊,2006(23).

[4] 岳晓武、小映:地价上涨是房价上涨的结果而非原因[J].中国土地,2006(11).

[5] 张红、文诞:北京商品住宅价格变动实证分析[J].中国房地产金融,2001(3).

[6] 肖元真、德钧、劲生:世界各国调控房地产业做法与启示[J].学术,2006(3).

第9篇：房地产相关金融政策范文

    自从对住房货币化进行了改革,使得房地产价格持续上涨,并且在2004年上升指数已经达到了高峰。尽管出现了全球性的金融危机,我国房地产价格指数在2008年出现了小幅度的下降,之后又出现了上涨。在2010年,我国政府采取措施遏制了房地产价格的快速上涨, 截止到现在,尽管房屋的销售量减少,但是,房价却没有明显下降。

    虽然我国房地产行业呈现出一片繁荣景象,但是仍然存在着一些不容忽视的问题,这些问题的出现主要是由于结构性因素和政策性因素的影响。其中,结构性因素是长期发展的结构,主要由地区经济和对外贸易发展不平衡所导致的;政策性因素主要由政府调控行为失当、金融政策、住房保障政策等的影响。

    2、房地产经济管理中存在的若干问题分析

    2.1房地产业调控行为失当

    我国的房地产市场具有一定的垄断性,其主要表现在土地使用权、经营权、经营形式等的垄断。开发商为了最大限度的获得经济利益,利用各种手段和方法压缩住房供需数量,拉大供需差距,从而使房价持续上涨。

    房价的构成主要包含土地成本、开发费用、开发利润等方面。除此之外,政府在拍卖土地时,也可以从中获利,并且还可以从各种税收方面获得利益,土地和税费就占房价的40%。

    随着改革开放和现代化建设的不断深入,使人们的生活水平得到了快速的提高。企业和市场规模越来越大,各个行业在市场上的竞争也越来越激烈,利用城市优势来不断的壮大自己,然而,这些都增加了住房的需求,城市土地的价值逐渐凸显出来。从深一层次方面看,城市已经成为了政府巨大的投资资源。

    在国内有些地区,土地的直接税收和间接税收达到地方预算收入的40%,然而土地出让金收入占政府预算收入的60%。出现“土地财政”直接和土地出让制度有着密切的联系。现如今,土地通过买断的形式使用,使得地方政府从中获得更大的经济利益。地方政府完全没有考虑到后果,这样的掠夺式的开发将直接阻碍到房地产的行业的发展。

    2.2宏观金融政策调控失当

    由于企业低利润或者是负利润状况的出现,使社会上很多闲置资金存到银行的机会越来越大。同时,我国现如今的资本市场并不完善,存在很大的风险,再加上受实体经济的影响,经济市场发展的速度得到了控制。但是,实体经济所产生的经济利益远低于房地产的投资,如果将这些资本都投入到产生巨大经济利益的房地产市场,那么将是和真实的消费者争抢房源,从而变相的抬高了房价,使原来人民的商品房转变为了资本房,这也成为了很多资本商家投机的基地。近年来,由于房地产实际的供给和弄虚作假的需求之间的矛盾越来越突出,导致了房价完全脱离了真实的价值,使房地产泡沫形式开始膨胀,同时这又加剧了供需矛盾。

    2.3缺少相关的国家住房保障政策

    国家的住房保障政策直接关系到人们的生活,但是,在不断的尝试过程中,政策缺乏可操作性,缺乏法律的约束,结果导致出现了很多问题。再加上保障性住房大多数建设在偏远的郊区,尽管价格比较便宜,但是,由于缺少基础必要的基础设施建设,生活成本的不断上升,例如:交通费用,给中低收入的群体带来了巨大的经济负担。

    3、加强房地产经济管理的有效措施

    3.1科学规划建筑用地

    当前,大多数人认为“城市经营”就是我们所说的“炒地皮”,各级地方政府只利用土地出租和转让来增加地方财政收入。有些房地产的开发商通过短期向外出租直接获得利益,例如:商品住宅;有些是长期向外出租来获利,例如:大型商场等。然而,在什么样的位置建设什么样的房子等问题我们需要结合当地的实际情况,建设和谐城市要坚持科学发展观。

    3.2充分发挥政府的经济职能作用

    根据目前房地产投资的速度和房市情况,从房市周期论的角度看,目前,当前我国房地产投资正处于一个繁荣时期,房地产市场还处在一个比较有利的上升阶段。但是,从目前的房市状况来看,近几年,在科学发展观的正确引导下,进一步加强对房地产进行调整,然而,所谓的调整指的并不是楼市崩溃进行的调整,而是指导房地产进入另一个比较成熟的稳定发展时期,并且出现了很多性价比优越的产品,促进市场走向成熟化。

    3.3加强政府的宏观调控,有效控制地价

    现如今,房地产行业已经成为我国国民经济的主导产业,对GDP增长有巨大的带动作用,经济增长所决定的居民住房能力要依靠经济发展创造的市场需求。其原因主要为房地产行业是土地和金融相结合在一起的特殊产业,其中土地是严重缺乏供给弹性的因素,然而,金融在理论上可以无限供给,而且流动性较大。如果房地产行业深入投资因素,那么就会在短时间内形成经济泡沫,一旦市场资金出现突然中断,将会直接导致泡沫经济快速崩溃,同时也必然会给相关产业和社会的发展带来影响和破坏。由此看来,加强政府的宏观调控,有效控制地价,才能确保房地产市场健康顺利的发展下去。