对物业公司的管理制度精选(九篇)

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第1篇：对物业公司的管理制度范文

高校后勤管理现状及重要性

高效的后勤管理涉及的方面比较广，学生公寓、教学楼，以及等教学设备都在他的管理范围之内，有的学校还包括校园的绿化维护与保养，目前我国高校的后勤管理的管理模式比较多，多数院校以行政管理模式为主，但是大部分管理模式都存在着一定的弊端。现如今将物业公司引入后勤管理是高校后勤管理的发展趋势，将物业公司引入高校后勤管理可以使管理更加专业化，学生和教师以及学校相关部门提供更加优质的服务。当然也不反对高校内部自建组织对后勤进行管理，但是高校自建的管理机制并不完善，并不能建立完整具体科学的管理体系，因为大部分高校还缺乏这种物业管理人员，自建的高校后勤管理机制管理范围较小，管理效率低，不能起到真正实质性作用。目前大部分学校已经意识到后勤管理的重要性，开始逐渐的将物业公司引入高校后勤管理，但是起步较晚，虽然对后勤管理制度进行了改革，但是还沿用传统的管理思想、管理理念，还有一些高校为了提高教学费用，从后勤部门进行克扣，因此早一些不具有法人资本的物业公司，当学校的安保等问题出现状况时无法通过法律来维护学校的合法权益，并且这种物业公司管理松散，管理目标不明确，严重情况下还会给学校的声誉带来一定的影响。对高校的后勤进行科学的管理，可以为学生提供优良的学习环境，促进他们的全方面发展，当学校出现后勤问题时，可以及时有效的进行解决，保证学校的各方面组织机构有序稳定的正常工作，提高学校的教学质量。

高校后勤管理现存问题

1、对高校后勤管理不够重视

高效的内部人员及其管理人员对后勤管理重视程度不够高，将物流公司引入高校的后勤管理只会增加管理费用和成本，并不会起到实质性的作用，对于后勤管理处在原来的陈旧认识，没有充分的了解到，其实高校的后勤管理正在向社会化转型，每年对于高校的后勤管理补贴费用较低，这样就不能起到很好的作用效果。另一方面学校后勤的管理方法管理理念比较陈旧，不能随着社会的变化以及学校的教学改革进行及时的创新，导致高校的后勤管理无论实施怎样的改革都没有进行根本性的变化，而且还增加了管理成本，反而降低了教学费用的投入。

2、管理制度没有时效性

高校后勤的管理制度不能紧跟时代的步伐，及时的做出调整与创新，在管理条例中说明的不够详细，大部分高校的管理制服都是行政管理机制，相关部门在执行过程中不能严格按照条例进行管理，没有符合某高校实际情况的管理体系，管理人员对工作者的管理也比较松散，虽然有的高校制订了较为详细的管理策略方针，但是执行情况却大相径庭，管理制服的可行性很大程度上影响了高校后勤的管理效率效果，所以我们应该从根本上进行彻底的改变，根据高校的现有条件和实际情况制定符合本学校的后勤管理制服，并及时引进物业公司进行专业化管理，对管理制度经营完善，从而保证学校后勤工作的质量。

3、管理人员素质低

大部分高校后勤管理没有专业的管理队伍，管理人员专业素养比较低，基本上是从高校内部人员进行选拔管理，他们并没有进行专业化的培训和学习，人员设置的结构不够合理，管理人员大部分为退休的高校教师，他们的思想比较落后，管理能力不高，他们对于高校的后勤管理没有明确的认识，管理制度注重形式化，虽然制定相关条例，但是并不会去实质性的实施，从整体看管理队伍水平不高，与专业化的物业公司相比相差甚远，专业化的物业公司会定时间的对管理人员进行培训，他们的管理知识比学校自制的管理队伍高出很多，可能在管理经验方面不足于高校教师，但是经验可以从实践中逐渐的去积累，况且物业公司在高校后勤管理中的细节问题方面做得非常到位，并且会根据高校后勤的实际情况制定符合学校的管理体系，会大大提高高校后勤管理效率。

4、服务的主观性不强

目前大部分高校后勤管理都是由学校自建而成或者是与物业公司合作，但是实际上是由学校的行政部门进行管理的，因为学校并没有优秀的管理人才，所以相对而言管理力度比较松散，这种现象的长期存在导致了管理人员的服务意识不够强烈，在管理模式上比较混乱，一方面有学校行政部门的管理，另一方面有物业公司的管理。因此要想提高学校后勤部门的服务质量比较困难，在处理学校后勤问题的时候不够及时处理效果不到位，办理事情没有实效性，拖泥带水。此外并不能对学校的机械设备进行及时的保养与维护，在真正使用的时候往往才能够发现设施的损坏，对于学校校园卫生问题细节上做的还不到位，工作人员的工作积极性不高，不能主动的去完成工作，还需要管理人员进行监督，这就会制约工作效率的提升。

高校后勤引入物业管理

1、创新管理体系

在高校引入物业公司对后勤进行管理后，要及时的创新管理制度和体系，培养员工的工作积极性，可以根据学校的实际情况建立物业公司的管理机制，建立的管理机制可以实施在高校后勤部门，参考物业公司的管理模式，建立独立的经济体制，因为现在大部分的物业公司管理开始向经济型转化，制度能够良好的实施离不开一定的经济条件支持，要将管理部门的管理范围明细化，提供一定的经济费用，让高校后勤管理自行发展，避免高校后勤管理形式化，减少层次化管理，提高管理效率，在管理过程中物业的相关部门要根据自身的特点来筹取自身发展的资金，同时，制定员工工作明细，制定相应的奖惩制度，要始终把服务学校、服务教师、服务学生作为后勤机构的发展理念，从而致使高校后勤部门的管理逐渐走向专业化，培养一支高素质高水准的管理团队，提高整个后勤部门的服务效率，当然不同的高校就普通的情况，在建立后勤管理体系的时候可以将它特色化，随着高校教学的体制改革实现稳定的过渡。

2、培训管理人员

高校后勤的管理人员与工作人员是服务学校教师学生的基础，提高整个后勤部门的人员素质可以有效地提高服务效率，无论是哪个企业在哪个层次的竞争其实都是人员实力的竞争，高效的后勤管理越来越要求管理人员具有足够高的管理能力和素质，能够熟练的掌握管理内容，就目前而言大部分高校的管理人员都是由高校内部人员自行培养起来的，在日常工作中并不能根据自己掌握的管理知识来处理后勤问题，优秀的后勤人员不仅要素质品质优良，还要拥有较强的实力，当然这就需要高校与物业公司进行合作，二者共同打造一只高水平的后勤管理团队，根据目前管理人员的实际情况，制定符合他们的培训方案，管理人员的培训可以为物业公司引进高校后勤管理铺垫道路，各高校的后勤管理人员要彼此之间进行交流学习，互相借鉴，共同提高自己的管理能力，在大家共同的努力下让高校的后勤管理逐渐向专业化发展。

3、提高物业公司执行管理

在高校后勤引入物业公司的管理后，要给予物业公司较大的管理权利，让他们引进先进的管理制度模式，在保证高校后勤服务质量的前提下，提高物业公司的市场竞争力，打出一定的名誉效应，这样可以让高校内的部分反对引入物业公司管理的教师更容易接受它，让他们见证到在高校后勤引入物业公司的管理后带来的良好服务质量，高效可以设定相应的组织部门对物业进行监督管理，这样就可以让学校的后勤管理与企业共同进步。物业公司也可以设定属于自己独特的品牌，利用品牌的效应来促进管理，同时还可以吸引其塌学校采取这样的措施，及时的将物业公司引进高校的后勤管理，管理的费用成本还可以作为培训管理人员的费用支出，可以说是一举两得。定时间到企业的后勤部门进行专业化学习，采取企业后期管理制度中的优点，完善高校的后勤管理制度。

4、结合现代科技技术

在高校的后勤管理中可以与现代科技相结合，来保证后勤服务的质量。例如可以引进先进的维护保养检查技术，该机械设备会对学校的设施定期进行保养与维护，这样就减少了管理成本，提高了管理的效率，同时也方便了管理人员，可以引进计算机监控技术，对校园内的安保工作进行实时检查，一旦后勤出现问题，及时的采取有效的措施进行解决，后勤部门的某些服务内容可能工作人员做的不够到位，可以通过先进的科技技术采用机械设备进行操作，比如对校园内的危险地区进行全方位的打扫，高校后勤管理引入物业公司的管理模式同时融入现代科技技术必定会产生良好的服务效果。

结语

第2篇：对物业公司的管理制度范文

我国的物业管理目前还处于初级阶段，会计核算和财务管理仍然是物业公司在新时期发展的重点和难点。目前我国大多数物业公司的会计核算和财务管理水平都不高，没有在全行业建立起完善的会计核算和财务管理体系，因此各个公司各自为政，导致很多物业公司的会计核算和财务管理还存在一些问题，难以适应新时期的发展要求。

（1）会计核算和财务管理的制度不完善

当前我国很多物业公司都没有建立起与新时期的市场经济体制相适应的会计核算和财务管理体制。会计核算和财务管理的基础资料不完善，财务人员没有严格按照相关制度对账目进行分类，也没有及时的建立账目，导致原始资料的真实性受到了很大的影响。在物业公司中经常出现打白条的现象，没有完善的会计资料和手续。特别是一些重要的物业服务业务都没有签订相关合同，很难入账。由于体制的不健全，会计科目中的收益性支出和资本性支出难以区分，没有对公司财产进行定期的盘点或者盘点不仔细。这些问题都会造成物业公司内部的账目不清，影响会计核算和财务管理的规范性。

（2）对资金的管理缺乏力度

物业管理离不开资金的支持，因此资金的合理利用和充足的流动性对于物业公司的正常运转和发展有着至关重要的作用。这就要求物业公司必须对资金进行高质量的管理。物业公司资金的来源主要是楼房建设的启动资金和维修资金，还有向委托人收取的管理服务费，以及一部分经营性收入，这些收入的数量相对有限。物业公司总体上的规模较小，资金实力有限，而物业公司对资金的重视程度不够，对资金的管理缺乏力度，没有形成资金的合理流动和优化配置。

（3）成本核算方式不合理

目前我国很多物业公司都没有建立起合理的成本核算方式，大部分都是由公司的财务部门来对成本进行集中核算，设置出成本的明细科目。而相关的管理处和职能部门都没有参与成本费用的核算。物业公司的服务范围和管理区域较广，一个物业公司通常要管辖多个小区，这就要求对成本核算进行精细化管理，根据项目的不同类别设置更为详细的成本账目，包括明细分类账目以及辅助核算账目。合理的成本核算能够为物业公司提供更优质的管理，并为公司的决策层提供更为准确的决策依据。

（4）会计核算体系不统一

物业公司没有建立起统一的会计核算体系，难以吸收先进的会计核算理念和经验。目前大多数物业公司的会计核算体系都比较松散，大多根据物业公司的经营情况来决定。这种不统一的会计核算体系阻碍了物业公司的进一步发展。

（5）陈旧的成本管理模式

当前物业公司对成本的管理无非是依靠企业的规模效益、与供货商进行谈判、控制运营费用，降低预算等几个办法。这些都只是从初级阶段来降低成本，没有触及成本降低的根源。这种成本管理模式只在物业公司的内部管理中进行，而没有涉及到物业公司的对外服务上，没有充分考虑物业公司的品牌和市场形象，影响物业公司的全面发展。在整个成本管理的过程中容易出现管理漏洞，造成财产损失。

二物业公司会计核算和财务管理工作方面的改进措施

（1）建立完善的会计核算和财务管理的制度

物业公司要满足新时期的发展需求，就必须建立完善的会计核算和财务管理的制度，严格按照国家的相关规定进行建账，重视财会人员的业务培训，提高财会人员的业务水平。建立并执行严格、科学的会计管理制度和会计监督体系。提高对原始凭证的重视，加强审核和稽查工作，做到保质保量。

（2）对资金进行科学的财务分析，合理使用资金

资金对于物业公司的发展非常重要，物业公司要对资金和收益进行合理的财务分析，合理调配，确保资源利用的最大化。物业公司的收入主要有几个方面：物业公司向委托人收取的服务费用；物业公司实行多元化投资所得到的投资收益。其中物业公司收取的服务费是物业公司的主要日常收益，也是维系物业公司日常运转的资金。物业公司必须对资金进行科学的财务分析，对财务情况进行调查并及时向委托人公开。物业公司要对自己的资产和负债情况进行了解和核算，以判断未来的运营风险，以决定未来的发展走向。

（3）完善公司内部的绩效考核制度，提升管理水平

物业公司提供给委托人的不是产品而是服务，这就离不开人才的作用。物业公司在运营的过程中，人工成本占据了百分之七十到八十的管理成本，因此要提高物业公司的服务水平，减少运营成本就必须降低人工成本，提升公司内部的管理水平。物业公司要建立起科学的绩效考核制度，不仅对财会人员要进行绩效考核，更要将绩效考核的范围扩展到所有员工，提高员工的工作效率以及整个公司的管理效率，节约人工成本，从根源上提升财务管理的水平。

（4）加大资金管理的力度

物业公司要适应新时期的发展趋势，提升会计核算和财务管理的水平，就必须加大对资金的管理力度。对资金的运作水平进行提升，对资金要实行跟踪管理，资金的使用和调度必须规范，绝不能出现挪用和贪污行为。对于应收的账款要及时催收，促进资金的回笼速度。特别是在新时期市场经济环境下，物业公司要对资金的使用情况和分配进行了解，及时将闲置资金用于他用，提高资金的利用率，控制公司的运转成本。

三总结

第3篇：对物业公司的管理制度范文

1.财务管理与会计核算仍在初级阶段

财务管理与会计核算在企业中都属于核心部分，企业业绩如何完全取决于财务管理水平。物业管理行业是最近几年才兴起的一个行业，目前仍在初级发展阶段，大部分企业对财务管理的突出作用认识不足，现行的财务管理体系也缺乏完善性，实际效率不佳。

2.财务管理与会计核算方面的问题

会计管理基础工作薄弱。建账速度缓慢，未严格根据相关的会计制度对各类账目进行分类。原始资料的真实可靠性低，用于会计核算的基础资料不齐全，常出现打白条的情况，会计资料的手续不健全，部分关键性业务缺乏必要的合同；会计科目使用缺乏合理性，未清晰的划分资本性支出与收益性支出的概念；缺乏一套定期清查盘点财产的制度，或者实际存在该制度，但执行力不够。以上种种现象将严重影响到会计核算的准确性、规范性，无法将企业会计信息真实全面的反映，这无疑阻碍了会计报表使用者的正常作业。管理资金力度有待提高。当前，资金紧缺已经是物业管理中常见的一种问题，其无论是资金来源还是资金数量均十分的有限，具体项目涵盖了：启动资金、维修资金、经营性收入、管理服务费。一般情况下，物业公司属于中小企业规模，注册的资金并不多，资金实力薄弱，银行认可的不动产数量较少，很难向银行贷款。成本核算方法太过单一。关于成本核算，公司财务部门常常是以集中核算为主，设置二级明细科目，相关职能部门与管理部门未参与成本核算活动中，通常是设置收支总账。物业公司的管理与服务涉及面广，一个公司可对数十个小区进行管理，服务事项众多，所以必须精细化的对小区服务成本进行管理，结合具体的项目与类别明确匹配的明细分类账、辅助核算账，以保证决策层的科学决策具有有力的依据，达到企业管理需求。会计核算体系缺乏统一性国。由于物业公司的发展时间在我国还较短，所以实行的会计核算制度缺乏统一性，公司进行会计核算过程中，未充分掌握会计核算制度中规定的要求。此外，公司当前采用的会计核算管理制度不够严谨，为了在市场上更好的发展，公司应加强会计工作，构建一套行之有效的会计核算体系，以保证财务管理水平及效率。成本管理方法滞后。传统成本管理的重心主要是实现预期的规模效益；增强与供货商谈判的能力，节约企业成本；由财务部门对费用有效控制，降低预算与开支。从上述中可以看出，关于成本因素方面未进行深入的考虑，成本降低未涉及到根源，依旧处于初级阶段中，仅在企业内部实施成本管理，而对于供应与服务方面的成本管理甚少考虑，企业的市场形象与品牌效应关注的很少，缺乏有利于企业全面发展的途径，也没有一套成本管理体系。

二、强化物业公司财务管理及会计核算的对策

1.对会计基础管理工作加以完善

物业公司应严格按照国家颁布实施的有关文件及时有效的建账，不断强化会计人员培训力度，以保证会计从业人员都具有较高的业务素质；构建并落实完善的会计管理制度；在公司内部构建匹配的会计监督体系，将会计具有的监督职能作用全面发挥，认真细致的审核与稽核原始凭证，从而增强会计信息整体质量水平。

2.加强财务分析

物业公司经济收益来源渠道有：公司在向客户提供所需的服务后收取的相应费用；公司通过多样化的经营方式来实施多元化投资，以从中获取一些经济效益。物业公司要想将自身规模进一步扩大，推动财务管理顺利有序进行，就必须将真实可靠的信息及时的提供给客户，这就需要物业公司对自身的财务状况充分了解，清楚特定阶段中公司具体负债及资产情况，科学合理的判断存在的运营风险。此外，物业公司还可在市场化经济发展中了解自身的资金构成情况，将闲置的资金投入到其他地方进行使用，对成本运转有效控制，完善现行的财务管理制度，促进财务管理良好发展。

3.落实绩效考核制度

物业公司要想具有较高的竞争实力，拥有一批专业优秀的管理人才、服务人才与技术人才是关键，并加强绩效考核，促使企业战略目标的有效实现，提高企业竞争实力。实践得出，人工成本在管理成本中占到了百分之七十到百分之八十的比例，所以为了保证物业服务较高水平，节约人工成本，加强绩效考核至关重要。

4.加强资金管理

资金管理过程中应做好以下几方面的工作：推动资金有效运行，提高公司整体收入；对资金实施跟踪管理，强化资金利用率，做好资金调度工作，专门款项用于专门项目，严厉禁止有挪用资金与占用资金的不良行为发生；加强应收账款的催收力度，适当的降低应付款比例，提高存货管理水平；规避风险，收取一定的水电费押金，与保险公司、保安公司构建良好的合作关系，从而避免资金风险与索赔风险情况的发生。

5.构建二级核算与管理制度，集中核算与分散核算并存

当前，在我国房地产的大量开发下，各类以独立核算为主的物业公司对多数独立的物业小区与项目提供了相应的管理与服务。管理过程中，这些小区与服务项目都明确强调独立进行人员、物资、服务的管理，也就是一级管理下的二级管理。此外，为了保障物业产权人的合法利益，各小区应设置专门的业主委员会，主要职责任务是实时监督小区财务状况与维修基金利息使用情况。所以要想将会计核算优势作用全面发挥，保证核算质量，精确的反映与详细记录企业资金流动情况与经营成果，推动公司持续健康发展，就必须改革会计核算体制，以二级核算财务管理为主。

三、结论

第4篇：对物业公司的管理制度范文

关键词：物业公司 国有控股 经营管理

1 前言

2003年国务院正式颁布了《物业管理条例》，对于物业管理的规范化和房屋所有人的合法权益的维护都有着重要的意义。由于我国的物业管理发展较晚，发展进步的时间也相对较短，物业管理过程的矛盾日益尖锐。

国有控股物业公司是我国物业公司的重要组成部分，在过去该类物业公司充分发挥了自身的优势，公司管理也比较顺畅。但随着房地产市场的空前繁荣，人们对物业需求的不断提升，国有控股物业公司越来越不适应市场的需求，公司经营管理方面出现了这样或那样的问题，这些问题主要表现在物业管理程序、收缴物业费等制度实施上的缺陷；物业一言堂问题严重，股份制的实施还未健全，高层管理的矛盾非常明显；物业管理人员的素质还待进一步增强，管理层缺乏与物业所有人的沟通协同，物业管理处于单项管理的局面；物业竞争力缺乏，宣传机制还未进一步健全和完善，物业管理的横向竞争存在短板等方面。本文追根溯源，分析出了存在的问题，并对其进行了探讨，并且提出了相应的对策建议。

2 国有控股物业公司内涵及其业务分类

国有控股物业公司是指由国家机关主控股份，经营管理人受物业所有人的委托，依托国家有关法律规定，按照合同和契约行使管理权，运用现代管理的科学技术，以经济手段对物业实施统一管理，并为居住者提供高效、周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值的企业。

国有控股物业管理的业务可分为四类：（1）基本业务类：包括对房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施等进行运行、保养和维护；（2）专项业务类：包括安全保卫、环境卫生、园林绿化、消防管理等；（3）特色业务类：包括特约服务和便民服务；（4）经营业务类：房屋中介服务、装修服务等。

3 国有控股物业公司存在的主要问题

随着国家对物业市场的不断规范，以及人们对高质量物业需求的不断提升，国有控股物业公司在经营管理方面出现了种种弊端，严重制约了自身的发展。

3.1 公司管理规章制度不完善

一是产权制度不清，机制不顺。当前，国有控股物业公司的人、财、物被上级公司所实际控制，整个物业公司抱着“大树底下好乘凉”的心态进行经营。造成这些结果就在于产权制度的僵化不清，管理阶层思想观念陈旧腐化，管理阶层主观能动性差，员工吃大锅饭得现象还存在，市场经济运作效率低下。二是资金管理制度不严，增值潜力不大。目前，国有控股物业公司的规模不能达到国家级水平，公司的资金使用常常受到上级限制，难以形成自我产业资金积累，加之公司的资金管理制度单一，企业增值潜力不大。三是管理主体的混乱无序。国有控股物业公司所辖住宅小区的管理主体有业主大会、业主委员会、业主、物业使用者等，同时社区居委会也具有指导监督的作用。在具体权利和职能划分时，没有细化、具体化、责任化，关于权利义务纠纷的案件频频出现。四是物业服务制度标准没有界定。在具体经营过程中，国有控股物业公司没有对服务质量标准进行界定，对服务内容也没有进行有效的效绩考评，对物业管理质量纠纷没有提供形而有效的完整依据，导致了物业纠纷隐患较多。

3.2 管理责任界定不清，“一言堂”现象严重

“一言堂”现象主要集中在以下三个方面，一是股权相对集中，国有控股物业公司的大部分股份掌握在董事局手中，从客观上助长了物业管理公司管理层“一言堂”问题。其主要危害是削弱了市场调剂的作用和公司监事会作用难以发挥。二是由于公司“一言堂”现象的严重存在，导致了中高层管理既害怕不听指挥被开除，又害怕听指挥了还是没效果仍然被批评，人员职工互相推卸责任，而不履职尽责。三是任职制度存在虚化，作为国有控股物业公司应该进行高效、公平的人才任用机制，然而公司管理阶层对其进行了暗中操控，提前拟定了“关系户”，严重违背了公司职工任用制度。

3.3 市场竞争能力不足

一是公司的市场定位还不够明确，物业管理服务对象没有针对性；二是没有选择合适的价值链增值环节，即基本服务专业化、管理集成化、增值服务三个步骤；三是没有设置合理的成本核算程序，导致成本开支较大，浪费现象明显；四是人才资源不丰富，特别是在人才聘用和选拔、升职和奖励方面做的还不尽人意；五是自身文化建设存在短板，市场竞争缺乏张力。

3.4 营销策略滞后

一是营销理念落后，当前国有控股物业公司的营销还未改变传统的计划经济理念，仍存在推销第一的错误思想；二是市场调研不够准确，忽略了调研对于物业公司的重要作用；三是营销诚信度较低，在通过广告宣传的过程当中，没有建立大众的市场认知度，甚至还存在弄虚作假的现象，给物业公司带来了严重的负面形象；四是营销策略缺乏创意和内涵，对于重点客户缺少必要的信息跟踪、反馈和及时调整。

3.5 职工整体素质水平不高

一是团队精神不足。目前，国有控股物业公司的职工还没有形成一种相对独立、集中合作的理念，个体意识过于强烈，一个小团队的管理目标不能达到一致，散、乱、杂的现象还比较明显。二是敬业精神缺失。作为一个企业，职工的敬业精神能够反映出公司的管理质量、决定公司的长远发展程度，而国有控股物业公司的职工目前严重缺失敬业精神，早退、迟到、完成工作打折扣的现象经常存在。三是管理才能不稳定。首先是部分职工专业技能缺乏，集中表现在管理业务技能、 保障业务技能、宣传业务技能的严重缺失；其次是职工管理质量影响因素较多，特别是家庭因素、情感因素和生活因素对其影响明显；再次是少数职工长期工作懈怠，管理才能大幅度下降，无法胜任本职工作。

4 国有控股物业公司的改进措施

针对国有控股物业公司经营管理存在的问题，本文提出以下措施，主要包括明确内部监管体系构架及职能、构建物业管理的核心竞争力、实施品牌战略、提升员工素质水平。这些措施是解决国有控股物业公司存在问题的重要方法，也是国有控股物业公司高效运作和长远发展的必然要求。

4.1 明确内部监管体系构架及职能

一个公司监管体系是否完善关键在于该公司是否有明确监管体系，以及职能是否明确[1]。只有明确公司内部监管体系构架和职能，公司管理制度才能完善，克服管理责任不清，杜绝“一言堂”的现象出现。完善国有控股物业公司的监督体系，主要包括：一是监事会。监事会是近乎独立、代表企业利益而行使监督权力的部门机构。监事会是完成信息交流和沟通的重要环节，并监督着董事的职权使用情况，并管理着审计委员会等审计工作。监事会的设立会增加国有控股物业公司内部监督机制的相对独立性。二是审计委员会。审计委员会主要由外部独立董事组成，是平衡董事会与管理层之间的关系而设立的专有机构，因此审计委员会具有监督和参与经营的双重身份。三是内部审计部门。内部审计部门主要是参与物业公司管理的职能部门。在公司管理过程中，内部审计部门同时对审计委员会和管理层负责。

4.2 构建物业管理的核心竞争力

国有控股物业公司要想提高竞争力，最重要的是构建物业管理的核心竞争力。第一是市场定位要准确。物业管理要具备专业化水准，要对管理对象和细分市场具备针对性，要做到有所为，有所不为，只有这样才能在细分市场的激烈竞争中时刻保持优势。第二是选择合适的价值链增值环节。国有物业管理行业的基本增值功能具体而言可以分为三步：基本服务项目专业化操作、服务项目管理集成及增值服务。积极努力实现服务集成向知识型管理型的有效过渡，从实质因素上提升物业公司的市场生存和竞争能力。第三是不断强化竞争能力。随着物业消费群体的被服务、法律保护等思想认识不断地引向深入，建立一套完整规范的物业管理机制、工作服务标准势在必行，这样可以大大增加企业的可信度，提升和加重企业的竞争力的砝码。第四是合理设置成本，建立严谨有效的成本核算程序。物业管理行业是无形产品生产，不需要原材料和工序，也不需要复杂的销售环节，节省一份人工费、一万元的管理费以及不必要的开销都有助于增加企业资金流动和提高成本效率。

4.3 实施品牌战略

现在最有效的营销策略是品牌策略，因此，物业公司要塑造自己的品牌。品牌是企业差距的重要表现形式，它包括了消费者的消费体验、感受、态度和认可等[2]。一旦品牌理念形成，就能够让企业形成无形的宝贵资产。因此，物业公司要从三个方面考虑实施品牌战略。一是品牌战略要准确定位。对企业实际情况真正摸清摸透，做到了如指掌。二是品牌战略要高标准、全方位、专业化，不仅要提供工程、保安、租赁等常规性质的服务，而且还要按需进行接待、会议、餐饮等全方位的服务，搞好金融体系一体化。三是要引入国际质量标准体系，对企业物业管理的规范运作、服务质量进行有效评估，增加物业服务的稳定性和可发展性。

4.4 提升员工素质水平

人才是企业发展的关键，员工素质的高低决定在企业水平的高低，因此，只有选拔优秀的人才，以及对现有员工实时进行培训是国有控股物业公司发展的关键[3]。提升员工素质应从以下三个方面着手。

严格职工招聘程序。企业招聘是补充公司新鲜血液的重要步骤，也是提高公司职工整体素质水平的最根本途径。职工招聘选择应该注意：一是重点对应聘职工的显性素质进行考察测量，这些因素包括了学习教育情况、人格气质、沟通交流能力等。二是不可忽略隐性素质的考量。职工的发展并不是仅仅依靠文化素质和一般性工作能力，还与其个人经历、情感生活、期望和目标有着密切关系，在招聘人才时应该对应岗位对应招聘，真正录用具有发展潜力的公司职工。

普及和深化职工素质培训。隐性和显性素质都可以在后天环境中进行提高，因此加强对在职职工进行学习培训至关重要。一是加强显性素质的提高。创造浓厚的学习氛围，让员工以开放的心态边学习边工作；学习，强调全员学习、共同提高；形成学习型组织，将不同个性的人凝聚在一起进行磨合学习，促使其不断形成共同的公司价值理念。二是加强隐性素质的提高。培养职工正确的工作态度、价值观，要加强职工的思想工作，促进其形成正确的价值观和工作态度；给予职工一定的需求激励，提高职工的工作积极性，采取正向激励法和负向激励法相结合的方式，诱发职工潜在的能力，帮助其由“必须工作”向“喜欢工作”的转变。

完善绩效测评机制。要对职工的知识素质、能力素质、品德素质、身心素质四大方面进行综合绩效考评。首先要明确绩效标准，针对不同群体参差不齐的特点，考虑不同级别、年龄、部门等因素，确定多种绩效考量标准，保证公平性和适应性；其次选取对照样本，根据绩效测评机制的标准选取优秀和一般的工作业绩进行对比；再次进行信息整理和入档，对职工建立绩效档案登记表，逐年进行综合考评，并与年终奖金挂钩。

参考文献：

[1]宁春霞.物业公司绩效评估现状及方法探讨[J].企业导报.2012（07）：57-58.

第5篇：对物业公司的管理制度范文

现将上半年主要工作情况总结如下：

人事行政部

一、上半年工作总结;

1继续健全公司各项规章制度，进一步提高公司规范化运作水平;

在公司原有制度的基础上，完善了《12小时工作制》、《文件管理制度》、《考勤管理制度》、《采购管理制度》、《样板房管理制度》、《员工餐厅管理制度》、《员工宿舍管理制度》等，涉及人、财、物的管理制度及规范性文件。

1.1自今年起，物业公司所有文件统一由人事行政部负责管理，实现了文件流程登记管理，保证文件传批效率、对文件流程进行严格控制。并通过由人事行政部负责统一发放，加强了内部文件传阅，及时传递信息的效率。

1.2在年初的计划中，本应在三月对公司的制度及更新的部分进行一次整理和汇编，因各部门业务工作开展繁忙，重视度不足，完成速度未达预计效果。六月，集团人力资源部牵头进行物业公司制度汇编，对各部门、各岗位提出了新的要求，目前完成了公司层面的制度及操作规范。并针对目前存在的执行力差、责任心不足、业务处理回应速度缓慢等问题，推出《24小时回复制度》、《小区巡查制度》、《投诉处理流程》、《员工礼貌礼仪标准》等提高服务水平的相关制度。

2人事管理

2.1人员编制：

随二期的验收接管及又一城的介入，根据实际需要，人员编制进行了如下调整：

2.2人员招聘;

物业公司上半年通过报纸、网站、现场招聘会、职业介绍所等渠道，基本完成招聘任务。上半年人员异动情况如下：

备注：六月份因未结束，未纳入统计范围。

2.3人事费用

1-5月人事实发工资总表

2.31《保安员12小时工作制》

在增加二期安防岗位，不增加岗位编制的情况下，实施了《保安员12小时工作制》，对保安员的薪资进行了调整。试行两个月以来，保安员基本能接受该项调整，部门人员流动率未出现异常。基本解决人员不足产生的空岗情况，并逐步消化了去年下半年积累的大量加班。

2.32有偿服务提成制

随二期入住率的提高，对有偿服务的需求逐步增加。在不增加清洁人员的基础上，试行安排休息的员工提供有偿服务，并在有偿服务收费中按....元/小时的标准，作为工资提成给员工。目的是减少加班时长、控制人工成本，同时提高员工工作的积极性。

2.4员工培训

上半年新员工对《员工手册》、公司制度培训的覆盖率100%，每周各部门开展的业务培训平均1-2次，组织个别业务部门经理参加阳光团队的拓展活动。在四月，组织了主管以上的员工前往....参观，学习别人的管理经验，找出自身不足。初步建立员工培训档案、培训课程计划及相关培训资料等，计划于下半年具体实施。培训工作因一直缺乏专管人员，由部门内部兼任开展，存在培训的内容比较单一、在组织上缺乏部门间的交叉培训，未建立系统的培训资料及操作规范文件等问题。这次各部门均完善了操作手册，同时也为下半年的培训工作建立了基础。

2.5推行绩效考核

在一月起保安部首先试行了《保安员绩效考核办法》，制定了保安员级别及相应的工资待遇标准。通过绩效考核，调动员工不断提高工作水平及自身素质的积极性，提供了晋级、调薪的机会。先后实施的绩效考核部门有客服中心、车队。

目前，绩效考核的工作尚未全面覆盖，推广绩效考核的力度和实效性未达到真正激励员工积极性的效果。分析原因，主要存在以下方面的原因：

1)工作目标不明确，未建立实际操作的规范。

2)管理人员流动性大，管理办法亦经常改变。

3)从建立绩效考核标准到考核结果的过程管理不足。

4)员工对绩效考核的理解度、认同感有限。

3行政管理

3.1员工餐厅

3.11面对员工反映意见比较集中的员工餐厅，经过多次的意见调查，确定大部分员工的口味，在食品卫生、份量、菜式及用餐时间上，均根据各部门不同班次的需要及员工意见进行了调整。目前，员工满意度基本达到95%以上。

3.12在五月份员工餐厅收支报告中，已实现包餐费用包含餐厅电费、每月人事费用当月工具、物料采购费用、夏季每周两次的凉茶、糖水的所有费用，在员工满意的基础上合理降低成本。

3.2仓库管理

3.21通过制定《物料验收制度》、《采购管理制度》等，首先从物料验收的环节开始严格控制物料的品质，增加了由业务部门派人协助验货的环节，减少不合格品的发生。其次，加大仓库对物料的管理职责，在采购物料的价格、品质上，与历史价格、原用物料品质进行对比，严格把关，不合格的一律予以退货处理。

3.22为配合财务部做好费用划拨的工作，工程物料的使用在月度盘点表中做到每一件物料清晰列明用在何处，费用所属。

3.24增加了样板房物品的管理，联合材料部进行了彻底的核对，对遗失、错帐、损坏等情况进行了清点。在多次的样板房搬迁中，仓库参与物品的打包、清点、交接、存放等工作，弥补了以前样板房物品清单不完整的现象。在上半年集团财务部联合进行的资产盘点中，行政、工程仓库均做到了帐货相符。

3.3车队管理

3.31根据上半年车队被投诉的主要原因及存在问题，制订了《司机奖惩条例》，以季度的形式进行考核，并推出安全驾驶奖。对业主提出投诉的司机，给予惩罚，并由司机本人向业主进行解释和道歉，提高司机对服务规范的重视。

3.32上半年，逐渐有业主提出有偿用车服务的需求，有租车及租司机两种。为规范操作，制订了有偿服务标准，在不影响正常运行的情况下，均满足业主的需求，服务创收。

3.4采购管理

在上半年的采购工作中，提高采购的计划性，基本完成各部门的采购工作，及时核价。虚心向业务部门学习商品知识，在大批量不确定质量价格的采购中，联合业务部门的主管及材料部同时到采购市场定品质及价格标准。完成了上半年工程物料供应商评估，并根据业务部门的推荐，采用了新的物料供应商，在价格上有所降低。

3.5样板房管理

自一月份起，人事行政部正式接管样板房，在清洁组操作规范原有的基础上，重新制定了《样板房管理制度》及清洁卫生标准，对样板房的员工按清洁标准进行了全面培训，将样板房物品的保管责任落实到个人。接管半年以来，仅遗失两件小装饰物件。主动与营销部门沟通，征询样板房需要改进的问题，及时调整，积极配合。

3.6积极配合业务部门

3.61煤气配送

针对小区煤气配送量逐步增加的情况，原配送方式是由行政部负责煤气配送、保安员负责送到业主家中。存在耗费人力、物力及存放煤气的安全性问题。现与振戎煤气股份公司重新签订了配送协议，由煤气公司负责24小时内直接配送上门，减低人力、物力的投入，解决了煤气储备的存放问题，提高服务效率。

3.62小区垃圾清理

原清运方式是绿化垃圾与生活垃圾分别由村民及环卫站进行处理，存在清理不及时、费用偏高的现象。现经过调整，绿化垃圾采取运到三期偏僻地点自然腐化，生活垃圾经过重新协议，基本解决了目前的垃圾清运问题，已达到降低成本的目的。

3.7年度先进员工评选

根据去年员工的实际工作表现，组织了年度先进员工的评选工作，并通过由各部门经理。

参加的专题会议，确定和选出18名年度先进员工，并给予了表彰和奖励。

3.8组织20xx年年度春茗活动

于4月，组织物业公司的年度春茗活动，总结去年工作中存在的问题，传达集团二xx年发展纲要的精神，同时明确今年的发展目标。会后，组织了员工卡拉ok及烧烤活动。

二、工作中存在的问题：

1目标管理责任的落实：

目前，各部门仅根据自己的工作计划开展工作，没有一个明确、统一的管理目标及责任人的落实。在工作开展的过程中，目标的实现与实际结果存在差距，做了大量的工作但看不到成绩。如明确的工作指标下达，管理费收费率、员工培训合格率、满意度等都未能落实到人。

跟进措施：通过审核部门年度目标，以部门经理签订目标管理责任书的形式，明确绩效考核指标，及时根据实际情况进行调整，控制日常工作方向的正确性，以达到一个共同的目标。

2管理思想的随意性，造成管理中“不公平事件”。容易挫伤员工积极性，降低满意度，组织团队精神减弱，凝聚力降低。

跟进措施：从基础建设做起，通过制度的建立，针对事情的处理建立规范的操作模式，不因人而异。加强中层管理人员的培训，建立领导威信，加强日常管理的规范化，减少随意性及个性化。

3监督机制未做到细处，目前巡查的范围，仅限于员工仪表、考勤、员工餐厅、小区环境巡查等，监督的力度和实效都有待提高。

跟进措施：将巡查、监督工作提升为制度的形式进行落实，将范围扩大，对投诉处理、服务态度、工作效率、培训考核、招聘及时率、设备维护等，均作为巡查范围，提高部门经理对该项工作的重视程度。

4沟通渠道单一：

1)与员工的沟通：

目前，与员工沟通的渠道主要来自员工意见调查表及个别员工异动面谈，方式比较单一，与员工直接面谈的覆盖率不高。不了解员工的真实想法，部分工作将失去实效。

跟进措施：建立员工面谈机制，在入职、异动面谈的基础上，增加员工定期面谈计划，建立员工面谈记录，定期进行汇总和分析。了解员工在工作、生活中存在的问题，重视员工意见并及时解决。

2)与业主的沟通：

在日常的工作中，未建立起物业公司与业主之间一个良好的宣传渠道，物业公司日常工作的进度，所做的努力，未能使业主了解，得不到业主充分的支持和相互间的协助。

跟进措施：加强社区文化的营造和建设，增设固定的方式，将物业公司最近的工作动向、进度成果、热点话题、发展商举措等定时向住户宣传。加强相互间的了解，以赢得支持和认可。建立多种直接交流的方式，培养相互间的信任度，为建立良好的小区生活环境这一共同目标出谋划策。

5员工激励：

员工中普遍存在干好干坏一个样的心态，严重影响到工作的执行力度和服务水平。

跟进措施：在绩效考核工作开展的基础上，对获得服务之星的员工给予充分的肯定和表彰。通过照片上墙、业绩公布、奖金奖励、出外旅游等，精神与物质鼓励相结合的方式，充分激励全体员工争当先进，鼓舞士气。

三、下半年工作计划：

1制度化管理;

计划于七月份，在物业公司全面开展规范化操作的活动，将汇编后的制度进行试行并及时对出现的问题跟进修正。建立一套属于君华物业自己的操作管理模式。全面提升工作效率、服务质量，将制度从书面形式进入到实际工作中。

2绩效考核的推广：

配合公司人力资源部的工作规划，七月份组织完成全面绩效考核的方案，落实管理目标，通过绩效管理，从根本上调动员工的积极性，创造双赢的局面，推动物业公司的服务和效益。

制订“服务之星”评选、奖励方案，充分激励和认可工作优秀的员工。

3提高员工素质，建立培训系统管理

制定实施培训规范及培训系统资料，通过不同环节培训，提高全体员工的素质。完善员工培训档案，考核、抽查记录等，将培训作为各部门一项重要工作。于九月完成新的操作规范、考核标准的第一轮培训，做到初级培训、基础培训、操作规范培训覆盖率100%，培训合格率95%。

4提高工作效率与工作质量

充分发挥监督机制，有计划地执行工作巡查制度，重点抓工作的落实与回复。实行普通工作24小时回复制、重点工作12小时回复制及紧急工作2小时回复制。将回复的时效与完成情况作为员工绩效考核的重要指标，从而提高整个物业公司的办事效率。

5建立良好沟通：

5.1组织季刊的文稿，以季度的形式向业主汇报物业公司的工作与成果，小区设备设施的维护状况及业主关心的热点话题分析等。

5.2制定与员工沟通面谈的计划，在一定周期内与员工全面沟通，建立员工面谈记录，及时解决员工的生活问题。

6员工活动

第6篇：对物业公司的管理制度范文

一、工作准备情况

公

二、自查情况：

物资供应部、设备部、宏大热电公司、物业公司、筹建处、燃料管理部、兰西物资公司、科技公司等合同主办部门等在自查阶段能认真按照实施方案的要求，组织部门人员进行了专题学习。对相关制度依据集团公司、大唐甘肃公司、**公司的制度规定进行梳理对照。各部门结合公司实际进行修订，对制度执行中存在的漏洞和不足及时完善；能认真履行**公司合同管理制度物，招议标流程管理和建立质量可靠、服务及时的供应商队伍信息库，并与各供应商签订了廉政合同。以上部门均将自查情况报告按时上报效能监察工作办公室。

三、检查情况：

在自查工作结束后，监察审计部会同相关部门对合同管理情况进行了检查。

1、首先进行了基础检查。对物资供应部、设备部、宏大热电公司、物业公司、筹建处、燃料管理部、兰西物资公司、科技公司基础资料进行了查阅。检查合同的有关文本、会议纪要、资质资料、会签单以及廉政保证书、打分表等相关资料是否齐全、符合归档管理要求。通过检查，各类资料都较齐全，符合归档要求。

2、对执行程序、制度的规范性进行了检查。按照大唐甘肃公司文件要求，30万元以上要进行招标或大唐甘肃公司授权我公司组织进行招标，30万元以下可由我公司组织进行议标。在公司各项目招议标工作中，监察审计部全过程进行了监督。通过检查，职能部门能按要求执行各项制度，按程序开展工作。

3、对合同文本进行了检查。检查合同文本内容是否严谨规范、会议纪要是否齐全、会签制度履行情况。通过检查，各项合同文本较规范，主要不足是：合同文本格式不统一、合同会议纪要不齐全、个别合同会签单上没有时间。事后，相关部及时统一了合同文本格式、补全了相关内容。

4、对合同承办部门制度执行情况进行检查。我们对物资供应部、设备部、宏大热电公司、物业公司、筹建处、燃料管理部、兰西物资公司、科技公司相关管理制度的建立健全进行检查，检查管理制度是否完善，相关工作人员是否存在不廉洁行为。

经效能监察工作小组对参与合同管理的部门及工作人员工作情况进行全过程检查，各承办单位均严格执行集团公司、大唐甘肃公司以及我公司合同管理制度有关规定情况，无吃、拿、卡、要和的不廉洁行为。三、监察建议：

各合同承办单位：

1、组织部门人员认真学习**公司近期下发的《合同管理办法》，严格执行办法中的各项规定，确保合同管理工作正常有序地开展。

2、统一合同各类相关资料的格式、内容、编号。

3、进一步加强对投标单位资质的审查。

4、加强部门及合同承办人应履行的管理职责。

5、进一步完善招议标会议记录、会签单制度；合同相关资料必须统一、齐全、及时归档。

6、进一步加强合同生效的法人签字或法人授权书制度。

四、整改提高情况

在效能监察检查小组的督促下，各合同承办单位针对提出的意见和存在的问题认真进行了整改。

1、各合同承办单位认真组织部门人员学习**公司近期下发的《合同管理办法》，不断规范合同管理。

第7篇：对物业公司的管理制度范文

特种设备安全检察条列中第五条明确规定了使用单位的责任范围,特种设备生产、使用单位应当建立健全特种设备安全、节能管理制度和岗位安全、节能责任制度。第二十六条特种设备使用单位应当建立特种设备安全技术档案。安全技术档案应当包括以下内容:(三)特种设备的日常使用状况记录;(五)特种设备运行故障和事故记录。第二十七条特种设备使用单位应当对在用特种设备进行经常性日常维护保养,并定期自行检查。

浙江省地方标准DB33/728-2009《电梯维修保养安全管理规范》和TSG T5001-2009《电梯使用管理与维护保养规则》中第二章使用管理第四条到十三条明确了使用单位对电梯安全方面的一些职责。

另外杭州市电梯安全检察办法中第十六条中也明确:电梯使用单位应当使用符合安全技术规范要求的电梯,对本单位电梯的安全运行负责,并履行安全管理职责。

问题是尽管现在的使用单位(现在小区和大楼基本都是聘请物业公司来进行管理)基本都制定电梯的安全管理制度等技术管理文件,但据调查使用单位对电梯基本没有做到相应的职责,可以说对自己单位的电梯基本不管不问,他们一直觉得我们有电梯维保单位,平时都有维保单位员工每半个月来维保一次,电梯坏了打维保单位24h招修电话,维保单位的维修人员会及时快速到现场维修。

所以,现在普遍存在的问题就是有关电梯的一系列问题基本与使用单位脱钩,平时都由维保单位来进行,这就存在了一些弊端,因为一般电梯维保合同签订保养时间都是按国家规定至少半月一次的保养,也就是每半个月对1台电梯进行维护保养,那这半个月的时间电梯的运行情况还是要靠使用单位来巡查发现的,并且使用单位发现电梯有问题要及时通知维保单位来进行维修。

电梯作为特种设备,是载人载物的交通工具,就像汽车一样它是动态的,出现故障也属正常,关键是现在高楼商场越来越多,男女老少人人都离不开它,普通老百姓对电梯又缺少了解,对电梯有种恐慌的心理,其实电梯本身是很安全的,有很多的安全保护装置,现在新闻、媒体、报纸报道的电梯伤亡事故基本都是人为原因造成的,不是电梯本身故障导致伤亡的直接原因。当然,我们电梯的主体责任单位加强对自己单位电梯规范管理,对保证电梯符合安全技术规范要求的维保单位进行保养质量的有效监督,目前绝大多数使用单位(特别是物业公司)存在的问题是认为有关电梯一系列事情都是电梯维保单位的事情,跟自己没多少关系。恰恰相反,使用单位作为电梯的产权单位、主体责任单位,更应该对自己承担的责任引起重视,将平时工作做到细处,所以本文主要从目前使用单位存在的一些问题进行分析,使用单位主要存在以下几点问题。

1 使用单位的安全管理人员形同虚设

按国家规定电梯的使用单位必须配专职或兼职的安全管理人员,目的是为了更好的维护和监管好电梯,尽管目前使用单位基本都配置专职或兼职电梯安全管理人员,但是大都数使用单位的电梯管理人员并没有按照电梯安全管理制度要求来做,带来很多电梯方面的安全隐患问题,还有目前小区或写字楼等基本都有物业公司接管,问题是一般一个物业公司少则接管几个项目,多则几十个项目,有些物业公司也只有一个管理人员,管理人员本身也没有真正到位,超市、公共场合如过街天桥、大桥等电梯和扶梯也存在同样的问题,使得很多有电梯的项目其实并没有真正意义上管理人员。所以要改变目前电梯投诉率高的现象,首先必须保证每台电梯都有相应的电梯管理人员,其次电梯管理人员必须严格执行相应的职责,严格按单位制定的安全管理制度要求进行日常巡查每台电梯的运行情况等工作。

2 轿内紧急报警装置24h值班问题

目前,尽管现在基本上轿内紧急报警电话能保证与24h值班室保持接通,但值班室保证24h值班吗,值班室电话挂好了吗,报警电话响了都及时接吗等等很多问题,被困乘客按电梯轿内报警电话因值班人员各种原因未能做到随时接听,导致被困乘客拨打新闻媒体或12345市长热线电话,把事情弄得复杂化,最后有关部门还要投入大量的人力进行事故调查。试想如果值班人员做好了本职工作也就不会发生关人投诉事件。发生此类的事情已经见多不怪。

3 使用单位节约成本

使用单位特别是由物业公司管理的小区或单位考虑到本身公司的盈利,加上物业费的上交比例不高,特别是小区物业,小区又就数经济适用房和拆迁小区。选用维保费低的一些实力不大的小型维保电梯公司,甚至个别小区有物业公司管理,物业就不落实电梯维保单位。

另外,维保单位在平时检查保养时提出的需要更换或修理电梯某些部件时,能拖就拖,就连如常见的轿内应急照明、报警装置的蓄电池电源,外呼显示按钮不好、甚至有些物业导轨油也不肯买等等,物业公司不肯出钱更换,也会导致故障增多,存在安全隐患,当然如果更换某些大的零部件或大修、改造电梯,由于涉及到费用比较高,考虑物业公司要业主同意等复杂情况也是情由可原。

4 要监督乘客文明乘坐电梯

使用单位应当在醒目位置张贴乘坐电梯的注意事项,特别是自动扶梯和自动人行道,老弱病残及儿童要在大人的监护下乘坐,并经常监督有不文明行为的乘客,使用单位应当经常开展如何安全乘坐电梯和被困轿厢时如何进行安全呼救等等,为保证电梯的安全运行和乘客的安全都起到一定的作用。

第8篇：对物业公司的管理制度范文

公司人事2021上半年工作总结范文

20xx年上半年对于物业公司来说是坎坷的半年，经历了许许多多的挫折与困惑，但同时也是进步的半年，从挫折与困惑中，痛定思痛，总结分析经验与教训，使我们更加清晰了管理的方向与思路，并在实际管理中学习、发挥与应用，各项工作基本按既定计划如期得到开展。

现将上半年主要工作情况总结如下：

一、上半年工作总结；

1.办公写作网继续健全公司各项规章制度，进一步提高公司规范化运作水平；

在公司原有制度的基础上，完善了《12小时工作制》、《文件管理制度》、《考勤管理制度》、《采购管理制度》、《样板房管理制度》、《员工餐厅管理制度》、《员工宿舍管理制度》等，涉及人、财、物的管理制度及规范性文件。

2.自今年起，物业公司所有文件统一由人事行政部负责管理，实现了文件流程登记管理，保证文件传批效率、对文件流程进行严格控制。并通过由人事行政部负责统一发放，加强了内部文件传阅，及时传递信息的效率。

3.在年初的计划中，本应在三月对公司的制度及更新的部分进行一次整理和汇编，因各部门业务工作开展繁忙，重视度不足，完成速度未达预计效果。六月，集团人力资源部牵头进行物业公司制度汇编，对各部门、各岗位提出了新的要求，目前完成了公司层面的制度及操作规范。并针对目前存在的执行力差、责任心不足、业务处理回应速度缓慢等问题，推出《24小时回复制度》、《小区巡查制度》、《投诉处理流程》、《员工礼貌礼仪标准》等提高服务水平的相关制度。

二、人事管理

1.人员编制：

随二期的验收接管及又一城的介入，根据实际需要，人员编制进行了如下调整：

2.人员招聘；

物业公司上半年通过报纸、网站、现场招聘会、职业介绍所等渠道，基本完成招聘任务。上半年人员异动情况如下：

备注：六月份因未结束，未纳入统计范围。

3.人事费用

5月人事实发工资总表

《保安员12小时工作制》

在增加二期安防岗位，不增加岗位编制的情况下，实施了《保安员12小时工作制》，对保安员的薪资进行了调整。试行两个月以来，保安员基本能接受该项调整，部门人员流动率未出现异常。基本解决人员不足产生的空岗情况，并逐步消化了去年下半年积累的大量加班。

4.有偿服务提成制

随二期入住率的提高，对有偿服务的需求逐步增加。在不增加清洁人员的基础上，试行安排休息的员工提供有偿服务，并在有偿服务收费中按。。。。元/小时的标准，作为工资提成给员工。目的是减少加班时长、控制人工成本，同时提高员工工作的积极性。

5.员工培训

上半年新员工对《员工手册》、公司制度培训的覆盖率100%，每周各部门开展的业务培训平均1—2次，组织个别业务部门经理参加阳光团队的拓展活动。在四月，组织了主管以上的员工前往。。。。参观，学习别人的管理经验，找出自身不足。初步建立员工培训档案、培训课程计划及相关培训资料等，计划于下半年具体实施。培训工作因一直缺乏专管人员，由部门内部兼任开展，存在培训的内容比较单一、在组织上缺乏部门间的交叉培训，未建立系统的培训资料及操作规范文件等问题。这次各部门均完善了操作手册，同时也为下半年的培训工作建立了基础。

6.推行绩效考核

在一月起保安部首先试行了《保安员绩效考核办法》，制定了保安员级别及相应的工资待遇标准。通过绩效考核，调动员工不断提高工作水平及自身素质的积极性，提供了晋级、调薪的机会。先后实施的绩效考核部门有客服中心、车队。

目前，绩效考核的工作尚未全面覆盖，推广绩效考核的力度和实效性未达到真正激励员工积极性的效果。分析原因，主要存在以下方面的原因：1）工作目标不明确，未建立实际操作的规范。2）管理人员流动性大，管理办法亦经常改变。3）从建立绩效考核标准到考核结果的过程管理不足。4）员工对绩效考核的理解度、认同感有限。

三、行政管理

1.员工餐厅

面对员工反映意见比较集中的员工餐厅，经过多次的意见调查，确定大部分员工的口味，在食品卫生、份量、菜式及用餐时间上，均根据各部门不同班次的需要及员工意见进行了调整。目前，员工满意度基本达到95%以上。

在五月份员工餐厅收支报告中，已实现包餐费用包含餐厅电费、每月人事费用当月工具、物料采购费用、夏季每周两次的凉茶、糖水的所有费用，在员工满意的基础上合理降低成本。

2.仓库管理

通过制定《物料验收制度》、《采购管理制度》等，首先从物料验收的环节开始严格控制物料的品质，增加了由业务部门派人协助验货的环节，减少不合格品的发生。其次，加大仓库对物料的管理职责，在采购物料的价格、品质上，与历史价格、原用物料品质进行对比，严格把关，不合格的一律予以退货处理。

为配合财务部做好费用划拨的工作，工程物料的使用在月度盘点表中做到每一件物料清晰列明用在何处，费用所属。

增加了样板房物品的管理，联合材料部进行了彻底的核对，对遗失、错帐、损坏等情况进行了清点。在多次的样板房搬迁中，仓库参与物品的打包、清点、交接、存放等工作，弥补了以前样板房物品清单不完整的现象。在上半年集团财务部联合进行的资产盘点中，行政、工程仓库均做到了帐货相符。

3.车队管理

根据上半年车队被投诉的主要原因及存在问题，制订了《司机奖惩条例》，以季度的形式进行考核，并推出安全驾驶奖。对业主提出投诉的司机，给予惩罚，并由司机本人向业主进行解释和道歉，提高司机对服务规范的重视。

上半年，逐渐有业主提出有偿用车服务的需求，有租车及租司机两种。为规范操作，制订了有偿服务标准，在不影响正常运行的情况下，均满足业主的需求，服务创收。

4.采购管理

在上半年的采购工作中，提高采购的计划性，基本完成各部门的采购工作，及时核价。虚心向业务部门学习商品知识，在大批量不确定质量价格的采购中，联合业务部门的主管及材料部同时到采购市场定品质及价格标准。完成了上半年工程物料供应商评估，并根据业务部门的推荐，采用了新的物料供应商，在价格上有所降低。

5.积极配合业务部门

煤气配送

针对小区煤气配送量逐步增加的情况，原配送方式是由行政部负责煤气配送、保安员负责送到业主家中。存在耗费人力、物力及存放煤气的安全性问题。现与振戎煤气股份公司重新签订了配送协议，由煤气公司负责24小时内直接配送上门，减低人力、物力的投入，解决了煤气储备的存放问题，提高服务效率。

6.小区垃圾清理

原清运方式是绿化垃圾与生活垃圾分别由村民及环卫站进行处理，存在清理不及时、费用偏高的现象。现经过调整，绿化垃圾采取运到三期偏僻地点自然腐化，生活垃圾经过重新协议，基本解决了目前的垃圾清运问题，已达到降低成本的目的。

7.年度先进员工评选

根据去年员工的实际工作表现，组织了年度先进员工的评选工作，并通过由各部门经理

参加的专题会议，确定和选出18名年度先进员工，并给予了表彰和奖励。

8.组织20xx年年度活动

4月，组织物业公司的年度春茗活动，总结去年工作中存在的问题，传达集团20xx年发展纲要的精神，同时明确今年的发展目标。会后，组织了员工卡拉ok及烧烤活动。

四、工作中存在的问题：

1.目标管理责任的落实：

目前，各部门仅根据自己的工作计划开展工作，没有一个明确、统一的管理目标及责任人的落实。在工作开展的过程中，目标的实现与实际结果存在差距，做了大量的工作但看不到成绩。如明确的工作指标下达，管理费收费率、员工培训合格率、满意度等都未能落实到人。

跟进措施：通过审核部门年度目标，以部门经理签订目标管理责任书的形式，明确绩效考核指标，及时根据实际情况进行调整，控制日常工作方向的正确性，以达到一个共同的目标。

2.管理思想的随意性，造成管理中“不公平事件”。容易挫伤员工积极性，降低满意度，组织团队精神减弱，凝聚力降低。

跟进措施：从基础建设做起，通过制度的建立，针对事情的处理建立规范的操作模式，不因人而异。加强中层管理人员的培训，建立领导威信，加强日常管理的规范化，减少随意性及个性化。

3.监督机制未做到细处，目前巡查的范围，仅限于员工仪表、考勤、员工餐厅、小区环境巡查等，监督的力度和实效都有待提高。

跟进措施：将巡查、监督工作提升为制度的形式进行落实，将范围扩大，对投诉处理、服务态度、工作效率、培训考核、招聘及时率、设备维护等，均作为巡查范围，提高部门经理对该项工作的重视程度。

4.沟通渠道单一：

与员工的沟通：

目前，与员工沟通的渠道主要来自员工意见调查表及个别员工异动面谈，方式比较单一，与员工直接面谈的覆盖率不高。不了解员工的真实想法，部分工作将失去实效。

跟进措施：建立员工面谈机制，在入职、异动面谈的基础上，增加员工定期面谈计划，建立员工面谈记录，定期进行汇总和分析。了解员工在工作、生活中存在的问题，重视员工意见并及时解决。

与业主的沟通：

在日常的工作中，未建立起物业公司与业主之间一个良好的宣传渠道，物业公司日常工作的进度，所做的努力，未能使业主了解，得不到业主充分的支持和相互间的协助。

跟进措施：加强社区文化的营造和建设，增设固定的方式，将物业公司最近的工作动向、进度成果、热点话题、发展商举措等定时向住户宣传。加强相互间的了解，以赢得支持和认可。建立多种直接交流的方式，培养相互间的信任度，为建立良好的小区生活环境这一共同目标出谋划策。

5.员工激励：

员工中普遍存在干好干坏一个样的心态，严重影响到工作的执行力度和服务水平。

跟进措施：在绩效考核工作开展的基础上，对获得服务之星的员工给予充分的肯定和表彰。通过照片上墙、业绩公布、奖金奖励、出外旅游等，精神与物质鼓励相结合的方式，充分激励全体员工争当先进，鼓舞士气。

五、下半年工作计划：

1.制度化管理；

计划于七月份，在物业公司全面开展规范化操作的活动，将汇编后的制度进行试行并及时对出现的问题跟进修正。建立一套属于君华物业自己的操作管理模式。全面提升工作效率、服务质量，将制度从书面形式进入到实际工作中。

2.绩效考核的推广：

配合整个集团人力资源部的工作规划，七月份组织完成全面绩效考核的方案，落实管理目标，通过绩效管理，从根本上调动员工的积极性，创造双赢的局面，推动物业公司的服务和效益。

制订“服务之星”评选、奖励方案，充分激励和认可工作优秀的员工。，

3.提高员工素质，建立培训系统管理

制定实施培训规范及培训系统资料，通过不同环节培训，提高全体员工的素质。完善员工培训档案，考核、抽查记录等，将培训作为各部门一项重要工作。于九月完成新的操作规范、考核标准的第一轮培训，做到初级培训、基础培训、操作规范培训覆盖率100%，培训合格率95%。

4.提高工作效率与工作质量

充分发挥监督机制，有计划地执行工作巡查制度，重点抓工作的落实与回复。实行普通工作24小时回复制、重点工作12小时回复制及紧急工作2小时回复制。将回复的时效与完成情况作为员工绩效考核的重要指标，从而提高整个物业公司的办事效率。

5.员工活动

第9篇：对物业公司的管理制度范文

关于精选物业会计工作总结范文   时光飞逝，20xx年的工作已经结束了。作为一名财务出纳，同时也作为一名服务住户的物业公司人员，我的职责主要是：认真做好住户物业费和购水电费以及其他相关费用的现金收存，核对前台文员的各种票据台账，做好现金日记账，保管库存现金、财务印章以及相关票据，负责支票、发票、收据管理，负责支出公司报账单，按时发放工资，办理银行结算及有关账务，协助前台做好接待工作，以及及时修改住户的数据库等事项。

  一年以来，我的工作在公司领导层的正确指导下，依靠全体同仁的共同努力，在平凡的工作岗位上，以细致入微的工作作风，以乐于奉献的工作态度，以服务无止尽的工作追求，较好的完成了各项工作任务。为了积累经验，查找差距，提升能力，现就去年工作情况总结汇报如下：

  1.坚持原则，严谨细致，认真做好账务核对。

  每天小心翼翼的处理各种来源的现金收款，仔仔细细的核对各种票据，使之票款相符，并于当日录入财务账单，详细规范做好日记账。做到日清日结。主动与会计核对票据和对账单。本着客观、严谨、细致的原则，坚持从细微处入手，实事求是、不怕麻烦、细心审核。在业主购水电的高峰期，有时一天的现金收入达十多万，票据百多张，都需要我独自反复点验，反复核对，确保不出一点差错。

  2.态度端正，依章办事，严格执行财务纪律。

  因财务工作是公司的核心部门，《会计法》和各项财务规定对这一块工作要求细致、规范、严谨。我严格遵守财务纪律，按照财务报账制度和会计基础工作规范化的要求，进行财务记账与报账工作。无张冠李戴现象，无现金坐支行为。在审核原始凭证时，对不真实、不合规、不合法的原始凭证敢于指出，说明原因，果断不予报销；对记载不准确、不完整的原始凭证，予以退回，要求经办人员更正、补充。通过认真的审核和监督，保证了会计凭证手续齐备、规范合法，确保了我公司财务信息的真实、合法、准确、完整，切实发挥了财务核算和监督的作用。同时，按国家财务规定对每一笔收支票据的真实性、完整性进行认真审核，经得起随时检查。

  3.勤勤恳恳，乐于奉献，坚守财务工作人员的职业道德底线。

  尽心尽职做好柜台服务工作，及时整理好破币和散乱现金，按时发放员工工资。因为实际工作情况的特殊性，我除了完成出纳工作，还同时要兼顾公司其他业务。为了能按质按量完成各项任务，本人不计较个人得失，不讲报酬，牺牲个人利益，乐于吃苦，乐于奉献，经常加班加点工，起到了先进和榜样的作用。

  同时，每天对于数万元的现金从手中经过，也是对我的道德操守是一种强大的考验。抱着对老板负责任的态度，凭良心做事，扎实工作，任何时候任何情况，都决不挪用公司的一分钱。我很荣幸，公司现在账目清楚，各种票据完全真实，一分也没差错。账款相符，心理坦然。

  4.兼顾前台，依章办事，适时加大对相关费用的收缴。

  我们物业公司主要靠及时收缴物业费和其他相关费用，来维持公司的良性运转，这些费用的及时收取，就如同及时注入新鲜的血液。根据我部门内对领班和我的职责划分，我负责经营性车库杂屋水电费物业费的催缴管理，开发商车库租金的催缴管理，车位占用费的定期清查管理，以及有偿服务费收入、场地占用情况等相关费用的管理。在每个单月份的10日，我协同物管员一起催收经营性车库杂屋的费用，在每个月底，协同1#接待柜台对拖欠租金的使用人发出催款通知，每天亲往门岗，收取临时停车费，每天观察步行街广场的场地使用情况，核对收费情况。通过一系列切实有效的方法，确保了应收现金的进账，提高了资金的运行质量，保证了资金运作和流动上的顺畅。

  5.顾全大局，团结协作，做好住户服务工作。

  作为服务行业的一员，心中时刻装载我们的服务理念：住户的满意是我们的唯一追求。当有住户前来我柜台缴纳水电费物业费时，我都主动与住户打招呼，微笑服务，让住户感受到我们的热情。因为多方面的原因，上半年我前台职员流动频繁，给我们部门的接待工作带来一定影响。作为公司这个大家庭的一份子，我发扬老员工的表率作用，以老传新，并在其他员工不在位，或有业务纠纷时，发挥能者多劳，勇于担当。同时不断告戒新员工要牢记：业务忙，莫慌乱，情绪好，态度谦。

  6.任劳任怨，服从安排，做好公司交代的其他事项。

  五月份，公司统一部署对小区所有住户进行住户满意度调查工作。作为一名家庭主妇，作为一名家长，我家务多，孩子读书学琴也需要辅导，监督。但我更知道，公司的荣辱得失与自己休戚与共。没有摆自己的客观情况，服从安排，克服困难，和同事一起，利用晚上加班加点，挨家挨户，尽自己的最大能力去说通业主，记录业主反映的问题，并迅速反馈给相关工作人员，最终顺利做好了满意度调查问卷工作，圆满完成了公司交代的任务。

  一年以来，个人工作经过不断的认真探索，经验积累，自我学习，自我总结，较之于往年，在以下两个方面得到有效的加强：

  一是坚持学习，提高了业务水平

  我于今年3月份再次报名参加了20xx年会计从业人员资格考试，并在4月份的考试中终成正果。平时也经常自购相关书籍，自学业务知识，不断充实自己的工作经验和业务技能，并学以致用。通过坚持不懈的学习，在业务工作能力、综合分析能力、协调办事能力、文字语言表达能力等方面，都有了一定提高，较好的适应了工作的需要。

  二是加强了服务意识，端正了工作态度

  公司领导的言传身教，工作环境的亲历渲染，本人心态的逐步转变，个人感觉对我所从事的物业服务工作已渐入佳境。面对个别无理取闹的业主，能保持心平气和，耐心解释说服，起到了一名老员工良好的表率作用。

  在过去的一年里，我虽然能基本完成工作，取得成绩，但这与领导的有力支持和同事的协同给力是分不开的。客观冷静的自我剖析，自身还存在很多不足之处：首先，由于科学技术的快速发展，我对现代化的办公方式和业务处理方法还不是完全能驾驭；其次，由于经常顾这头没顾到那头，没有尽到管理者的最大管理责任。针对诸多存在的不足，在以后的工作中，我还需要：

  1.搞好与业主之间的关系协调，进一步理顺关系；

  2.进一步加强业务知识的学习，提高自身素质与业务水平；

  3.进一步管好财、理好账，做好经常项目开支。

  新的一年已经来临了，我决心再接再厉，鼓足干劲，迎接更高的目标，接受更大的挑战，各方面都能更上一层楼。

关于精选物业会计工作总结范文   回首XX年XX年工作，物业财务部向规范管理合理调配又向前跨了一步，完成了物业公司与XX的财务分账、物业公司财务管理模式的转变、财务制度的制定、管理台账体系的建立等等几个重要的任务，使物业公司的财务工作在以前的一些基础工作之上得到了全新的改变，与整个集团财务工作达成一致的高度，迈上了一个新的台阶。具体工作如下：

  一、物业公司与XX的财务分账

  从XX年XX月份开始，根据集团财务中心的要求，完成XX与物业管理公司的分账处理工作，开设XX账套，独立核算，对已输入金碟的凭证进行整理装订入册并存档备查。XX月份，又把该账套移交给集团会计核算部。

  二、物业公司管理台账体系的建立

  根据XX集团财务中心的统一要求，结合物业公司的实际情况，在以前的会计核算基础之上，从管理的角度，制定了物业公司的管理台账体系（物业公司）。包括管理台账、管理台账的汇总、管理报表、财务分析、资金计划、资金计划执行情况汇总表等等一系列的工作的开展和圆满完成，与整个集团达成一致，使物业的财务工作真正走上集团的财务工作轨道，真正发挥了财务管理的作用。

  三、物业公司财务制度的制定

  在XX集团财务中心的统一指导下，制定了物业公司的财务制度体系。包括《XX物业财务制度》、《XX物业管理台账核算办法》、《XX物业财务付款管理办法》、《XX物业付款审批权限的规定》、《XX物业财务部部门职责》、《XX集团内部服务结算管理办法》的制定。

  规范了整个物业公司的财务运作流程，使物业公司的财务工作得到了全面的提升和改善。特别是在付款的审批流程上有了明确的规定，从根本上进行了一次大的提升。

  四、物业公司财务管理模式的转变

  物业财务部对一些以前的会计核算工作进行了相应的规范、理顺之后，根据集团财务中心的要求，物业公司财务部与会计核算部进行了工作交接，把会计核算工作并入集团会计核算部，物业公司财务部负责管理台账、财务管理工作，从以前基础的会计核算工作之上，提升到真正的财务管理工作，从公司的利益出发，为公司领导做好财务参谋，提供最准确的财务管理数据。

  物业财务部与会计核算部为保证工作的顺利开展执行，作出了具体的工作事项互相协调配合，逐步的完善整个财务工作流程，确保物业公司财务工作的规范性、准确性，提高财务工作效率。

  五、完成目标工作

  配合客服中心完成了上半年二期的收楼工作，加强管理费的收缴工作。从XX月份开始，共收楼XX户，收楼费用XX万；从XX月份开始，重点加强管理费的催缴工作，XX-XX月共追缴了管理费XX万，收费率比去年大大的提高。

  六、完成XX财务部门的数据录入

  一期维修基金以及欠费情况的彻底清查。汇报公司领导，进行催缴工作。

  监控XX的财务开支、价格审核及收款流程的管理。对收银人员进行财务培训，并且于XX月份开始增设了收银机，使收银工作更加规范，大大提高了工作效率。

  七、XX年财务部工作思路

  1、建立物业公司的成本库。

  根据物业公司和XX的实际工作情况编制物业公司的成本库。合理、准确、清晰的了解物业公司的成本经营状况。为财务分析提供最真实的数据。

  2、进一步加强对收费的管理力度，彻底清理欠费情况，把一期的收费率提高到XX%，二期XX%。

  并且对一些代收代付的收费还需进一步明确划分，包括水费、有线电视开通费的返还部分，代收业主收取的差价部分等等一些费用的划分归类都有待明确。

  3、从管理的角度，对XX的经营状况进行进一步的核算。

  把员工包餐与对外经营彻底分开核算，对于一些经营费用也应该合理的分摊，真实的反映世家轩的经营成果。

  4、新的财务制度的实施，财务部要财务部门要监督把关。

  对于以前一些比较模糊和混乱的流程要彻底理顺。包括各部门计划的审批流程，采购的审批流程，与发展商相关业务的计划、报销审批流程等等都要严格按照制度执行。

  XX年虽然任务很重，但是都需要我们尽心尽力的一步一步去完成，只有这样，扎扎实实，发现一个问题解决一个问题。

  从财务管理着手，逐步把物业公司的财务工作提升到一个新的高度，迈上一个更高的台阶！更好的服务于公司！

关于精选物业会计工作总结范文   XX年度，物业公司在地产公司的领导和各部门员工的努力工作下，认真学习物业管理基本知识及岗位职责，热情接待业主，积极完成领导交办的各项工作，本着“重做事品质，塑过程精品”的物业服务宗旨，“诚信务实，卓越创新”的公司管理理念，以“上水平，创效益，树品牌”作为公司的发展目标，“服务第一、业主至上”作为每一位员工的信条，在此对一年的工作做以简要总结。

  一、劳动纪律方面

  员工严格遵守公司的各项规章制度和管理规定，严格执行公司的上下班考勤制度，全年以来物业公司员工未出现严重违规违纪现象。同时对员工做到制度面前人人平等。

  二、工作方面

  1、财务收支情况：

  从XX年XX月底开始交房，物业公司全体人员就进入了紧张的工作阶段。财务部门的主要工作就是在与其他部门的＇团结配合下按照公司上级规定核对交房资料，收取物业管理费等主营业务收入，另外收取装修保证金，装修垃圾清运费以及代收代付的水电费用等其他应付款项。截止到XX年12月物业公司年度各项工作情况：

  （1）分类整理XX年各项支出及收入明细。

  （2）分类整理物业公司各类资产。

  （3）对在用的低值易耗品和固定资产建立资产台帐，定期盘点、认真核对账物，确保了公司资产的安全。

  （4）建立健全了财务档案。

  2、后勤管理情况：

  （1）物业公司全面完善了业主接房涉及的所有资料，并下发给新近员工学习和熟记，熟悉如何验房和交房的整个流程和过程。同时将逐一进行培训，达到方能上岗实际操作为准。

  （2）健全物业公司各项管理制度，并把各项管理制度落实到实处。

  （3）完成了物业公司各种证照更换、年检等项业务。

  （4）完善了全体员工的人事档案、劳动合同。

  3、客服管理情况：

  （1）交房工作情况

  截止到XX年年底，完成了的交房工作，又完成了部分商品房的收房工作，客服部办理一期交房共XX套，剩余套尚未交付，XX年度交房完成率为。

  （2）小区业主入住情况

  目前，一期已入住业主为XX户，入住率为XX。

  （3）装修监管工作情况

  XX年，客服中心在管理处其他部门的配合下，通过每天不少于XX次的

  巡查，实现对已交房正在装修的、空置房、公共场地、场所的有效监管，客服监管率为XX%。

  （4）水电费的催缴工作情况

  完成每月对水电费收缴工作，（在没有问题的情况下）确保水电费的收缴率为XX%。

  （5）深化落实公司各项规章制度和客服部各项制度

  在XX年初步完善的各项规章制度的基础上，2019年的重点是深化落实，为此客服部根据物业公司的发展现状，加深其对物业管理的认识和理解。同时，随着物业管理行业一些法律、法规的出台和完善，客服部也及时调整客服工作的相关制度，以求更好的适应新的形势。

  （6）理论联系实际，积极开展客服人员的培训工作

  利用每周XX的客服部例会时间，加强对本部门人员的培训工作。培训工作是根据一周来在工作当中遇到的实际问题展开的，这样就做到了理论与实际的结合，使每位客服人员对“服务理念”的认识更加的深刻。

  （7）日常报修的处理

  据每日的工作量统计，“日接待”各种形式的报修均达XX余次。根据报修内容的不同积极进行派工，争取在最短的时间内将问题解决。同时，根据报修的完成情况及时地进行回访。

  4、工程维修情况：

  （1）严格要求自己和员工遵守公司的各项规章制度和完成下达的工作任务；

  （2）对工作认真负责、按时完成工作任务；

  （3）对业主报修及时修复；

  （4）对开发商出现的问题及时协调；

  （5）和各个部门之间相互合作把业主和物业公司关系搞好。

  5、安全管理情况：

  （1）装修监管。

  根据小区的实际情况，在平时的日常工作中，秩序维护人员对所有已经办理装修手续的业主做到了心中有数，认真对在装修业主的房屋进行检查，发现问题及时汇报和处理，把一切不安全隐患消灭在了萌芽状态。

  （2）车辆管理。

  在前期所有配套设施不到位的情况下，部门员工克服困难，对所有进入小区的车辆做到了很好的控制，为广大业主的生活和工作提供了很有力的便利。小区内也无发生任何交通事故以及车辆伤人事件。

  （3）治安管理。

  针对前期进行装修的业主较多，进出人员和物资也比较频繁的情况下，部门所有员工能够尽心尽职的履行自己的岗位职责，对所有进入小区和楼栋的人员进行了详细的询问和登记，对出入的物资也进行了认真的检查和登记，从而有效的确保了小区业主财产不受损害。在平时的巡逻检查过程中，部门员工对进入小区的陌生人员能够认真细致的进行盘查和询问。有效的预防和控制了小区内治安事件的发生。

  （4）消防工作。

  通过培训部门员工能够熟练的使用消防器材以及掌握如何逃生和自救的方法，小区内无发生任何火灾事故。

  6、环境管理情况：

  （1）开荒工作。

  工作伊始，面临的工作重点是XX幢楼的分期公共区域开荒，由于时间紧，任务重，维修工作多这给开荒工作带来很大的困难，基本上整段时间内是开荒工作和维修工作同步进行，克服重重困难完成了开荒工作。

  （2）日常保洁工作管理。

  公司保洁为基层工作者普遍年纪偏大，文化水平低，人员流动性大等问题，本项目为商业和住宅项目，工作环境只有小区，商业街和办公楼，对保洁工具实操清洁技巧知识等培训，优胜劣汰，确保每个人都能尽快的有所提高，责任到人，及工作岗位区域的划分，工作流程，职责安全操作规范，应急预案等内容。员工每日填写《巡视清洁表》及每日员工工作表现，做到发现问题及时整改。

  三、物业公司存在的问题

  1、物业公司目前多数员工非物业专业人员，许多工作都是边干边摸索，以致有时工作起来不能应对自如，工作效率有待进一步提高；

  2、XX年，公司人员出现紧张局面，导致工作跟不上。近年来，由于物业行业出现普遍性质的“用工荒”和“用工素质低下”，致使公司内部规章制度无法和管理机制相匹配，岗位职责不清楚，导致互相推诿责任等一些不良行为难以治理；

  3、公司管理层及工作人员业务能力普遍偏低。主要体现管理人员在物业方面的法律法规有待加强，处理问题的方式方法单一，没有做到有礼有节；

  4、沟通配合工作还不够细，一些工作协调不是十分到位；

  5、培训难以跟上，特别是员工对相关物业知识，法律法规及与业主沟通方面。员工队伍整体素质不高，招聘专业技术人员不全，在今后的人事工作中通过培训挖掘内部专业潜能，发展、培养和储备专业人才；

  6、业主对物业管理工作的了解不够。

  四、物业公司日后工作的努力方向

  1、对员工工作范围、内容进一步细化、明确；

  2、加强培训，保证员工胜任相应岗位，不断提高服务质量；

  3、强化部门工作纪律管理，做到工作严谨、纪律严明；

  4、加强对各项信息、工作状况的跟进，做到各项信息畅通、准确；

  5、通过部门的日常工作安排和心理调试技巧学习，营造出“在工作中锻炼，在锻炼中成长”的氛围；