地产中介公司管理制度精选(九篇)

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第1篇：地产中介公司管理制度范文

[论文摘要]随着房地产行业的升温，房地产中介服务机构越来越多，就如果规范房地产中介及房地产中介违规（违法）的法律责任进行探讨。

近几年来，随着房地产行业的不断升温，房地产市场空前活跃，房地产中介服务机构如雨后春笋般纷纷涌现。一方面，中介机构为房地产交易的供求双方起到了媒介和桥梁的作用，促进了房地产交易的专业化、规范化运作；另一方面，由于我国房地产中介服务起步较晚，立法也不够健全，房地产中介服务行为混乱无序，侵害当事人权益、欺诈消费者事件时有发生。鉴于此，迅速规范房地产中介行为、平衡当事人之间的利益，已成为我国立法必须面对的迫切问题。本文拟从规范和调整中介行为入手，探讨中介违规（违法）行为的界定、责任承担及其理论基础等问题，并对立法提出相关建议。

一、问题的提出

有一则案例。2004年5月，经某房产经纪公司牵头，原告黄某与被告张某签订了一份房屋买卖协议，约定原告将其所有的一套住房售予被告，价款121000元，被告应在立约时给付定金1500元，房款应在同年12月30日前付清。协议签订后，被告依约给付了定金，并与同年12月26日将20000元房款交至中介公司，后被告又分两次将其余购房款及中介费共计103000元交至中介公司。原告迟迟未收到房款，遂找被告索要，方知房款已交至中介公司。经多次催要，中介公司仅出具欠条一份，表示暂无力偿还房款，原告遂诉至法院。以上案例，只是房地产中介违规行为中再普通不过的情形。我们知道，中介机构应当忠实履行法定义务和合同的约定义务，为当事人之间民事活动的合法性和真实性做出引导。然而，中介违规屡屡发生，对类似行为应该如何规范？对中介公司挪用或侵占房款的行为，除依法追究相应刑事责任外，民事责任该如何认定，赔偿范围该如何划分？对收取了高额见证费的律师及咨询机构未尽到义务存在明显过错的，责任又该如何认定？其法律依据又何在呢？

二、确立房地产中介违规行为民事责任的法理学基础

对于中介违规行为，相关法规主张刑事责任、行政责任、民事责任三者并举已达成共识。在追究行政责任、刑事责任方面，可以分别依据《行政处罚法》、《刑法》等进行，然而对于如何追究民事责任、要不要设置民事责任，目前法律并无定论，实践中也颇有争议。笔者认为，设置民事责任是完全必要的。

（一）这是“无救济则无权利”法律原则的体现

民事责任是违反民事义务的结果。民事责任使民事权利具有法律上之力，使权利人借以享有特定的利益。从中介服务机构和其委托人房地产开发公司或购房者的关系看，房地产公司或购房者与之签订了中介服务合同，中介服务机构理应尽职尽责，提供真实、完整、准确、新颖、公平的信息和技术服务。从违规行为的性质看，中介服务机构或是违反了委托合同、居间合同的约定，或是侵犯了委托人或第三人的合法权益，因此应承担两种责任，当然也包括两种责任的意合，即违约责任和侵权责任。这两种责任明显属于民事责任的范畴，因此设置民事责任是当事人寻求公力救济和私力救济的双重需要。

（二）从民事责任与行政责任、刑事责任的关系上看，民事责任具有独立性

在规制房地产中介违规行为的过程中，仅仅追究中介机构的行政责任和刑事责任，对于维护房地产市场秩序是不够的。行政责任是主管机关发挥监管职能的结果。由于主管机关人力、财力、物力的限制，其发现、调查中介机构违规行为以及追究其行政责任的能力也相应受到限制。至于刑事责任，它是法律责任中最严厉的责任形态，但适用范围有限，只有违规行为情节恶劣、后果非常严重构成犯罪时方可适用。对于房地产开发公司或消费者而言，他们最关心的并不是如何以行政或刑事手段惩戒中介机构，而是自己的损失如何得到补偿，如何向法院寻求民事救济。换言之，能够抚平经济创伤的，只能是民事赔偿。可见，在房地产法领域，民事责任是行政责任、刑事责任所不可替代的。

（三）从民事责任的功能看，民事责任具有补救功能、重罚功能和管理房地产市场秩序的多重功能

(1)补救功能。补救是对受害人而言的，而民事责任恰恰具有填补损失、恢复权利的作用。

(2)惩罚功能。惩戒是对侵权人或违约人而言的，民事责任具有制裁不法行为、恢复秩序的作用。惩罚意味着法律依据社会公认的价值标准和行为准则对具体行为作出否定评价和抑制性处理，其结果就是对不法行为的矫正与对正义和秩序的恢复。惩罚功能主要通过使不法行为人承担强制性的给付义务和其他义务来实现。

(3)管理房地产市场的功能。完善的民事责任必然很好地发挥补救和惩戒功能。补救和惩戒双管齐下，相辅相成，共同规范中介违规行为。可见，民事责任的设置，对管理整个房地产市场也起到了不可或缺的作用。

三、对相关立法的几点建议

要解决房地产中介违规行为带来的诸多问题，唯一标本兼治的办法就是加强和完善立法。建议立法应确立以下几方面内容：

（一）严格市场准入制度

国外对房地产中介机构及其执业人员一般都实行严格的准入制度，如美国的执照制度和我国香港地区的发牌制度，都严格限制入市机构和人员的标准和条件。近几年，我国虽然也实行中介机构资质及执业人员资格管理制度，但由于标准及条件规定偏宽，且监管机构把关不严，导致大量的低素质机构及执业人员进入市场。为此，我国要通过立法对从业机构和人员分别实行严格的准入标准。

（二）设立行业协会

许多发达国家和地区都建立了房地产中介行业协会，并通过行业协会制订了执业道德规范，对中介违规行为加以规范和限制。行业协会可配合政府有关部门对不正当的中介行为进行处罚，如在本行业内部公告严重违规或严重缺乏资信的中介机构或人员名单，禁止其在一定期限内重新执业以及开除出协会等等。

（三）确立过错归责原则和中介机构的免责事由

过错责任是指因行为过错导致他人损害时应承担的责任。根据客观过错说，行为人的行为只要违反了法律所设定的规则、义务，那么即存在过错。在房地产中介服务中，中介机构从事违规行为一般都出于过错和重大过失。鉴于中介违规行为的特殊性，为避免诉讼中受害方对中介机构的主观过错举证困难，应适用过错推定原则，实行举证倒置。只要中介服务给当事人带来损失，当事人就可以中介机构，中介机构必须提供证据证明自己主观无过错或过失，否则就应当推定其有过错，应当对受害方的损害承担责任。

第2篇：地产中介公司管理制度范文

关键字：房地产 法律 风险

近年来，随着房地产交易市场的火爆发展，房地产中介服务这块蛋糕的诱惑力越来越大，二手房、写字楼和住宅租赁市场的预期利益前景长远，房地产中介服务大有可为，同时，在日常交易中也不可避免的出现了许多法律风险。如何转移或避免风险的发生，促进房地产中介服务市场的良好发展， 笔者就设立房地产中介机构行业责任险做如下探讨：

一、目前我国房地产中介市场发展现状

今天的房地产中介服务，不再是单一的房地产咨询和价格评估，还有房地产经纪等活动，房地产中介企业也不再是单一为卖方（即一级房地产市场中的房地产开发商和二级房地产市场中的房屋产权人）服务，更多的要对消费者即购房者负责，充当着"中间人"这一角色。在这些专业的交易活动中必然产生专业类型的风险，因此参与房地产中介法律关系的各个主体需要对房地产中介活动中可能出现的各种法律风险加以了解并做出积极的预防措施。

二、房地产中介活动中的法律风险

房地产中介从法律角度解释是一种民事法律关系。这种民事法律关系中各个主体的联系主要是通过与房地产中介有关的合同。在房地产中介活动中常见的合同有委托合同、居间合同、行纪合同等。作为房地产中介机构以及房屋产权人（使用人）、购房者等合同主体其签订合同最基本的目的是在交易过程中尽可能地避免风险，实现交易目的，获得预期利益。

（一）通过中介进行房屋买卖是目前房地产中介机构容易出现法律风险的一项业务，其中比较常见的法律问题有：

1、 来自交易主体方面的风险。

交易主体的风险一般指房屋买卖或租赁合同的主体缺乏必要的法律要件，就是说出卖人并非房屋所有权人或者未获得房屋所有权人的有效授权。

对于不同的房产所有人，其在房地产市场进行交易的动机各不相同，有的人想卖小房换大房，有的人想低价买高价卖，有的人则是由于出现法律纠纷或陷入债务危机，还有的人是由于婚姻变故或是家庭纠纷。例如，夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋；房屋产权共有人未经其他共有人同意私自将房屋出售；职工不告知单位便把单位拥有部分产权的公房出售等等。上述情况在认定合同法律责任时一般认定合同效力待定，或者直接认定合同无效。

买方委托中介机构选购房屋，是出于对中介机构专业人士的信任和信赖，因此，对于交易主体是否合法，房地产中介机构应当进行严格的审查，如果中介机构未尽审查义务，导致合同无效，给交易一方造成损失了，就应当承担相应的责任。

2、来自交易标的物的风险。

交易标的物即是用于交易的房屋，中介机构应当对房屋的有关情况予以调查，如果出现下列情况，中介机构应当告知该交易标的物不能进行转让：①交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围；②房屋权属有争议或者房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的；③房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的；④交易房屋存在严重的质量瑕疵等。

如果房地产中介机构明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务，给合同一方（一般指买方）造成损失的，应当承担赔偿责任，当然如果是委托人（一般指卖方）刻意隐瞒制造虚假证明等而给房地产中介机构造成经济损失的，则由委托人承担相应的赔偿责任。

3、来自交易合同、交易手续方面的风险。

房屋属于不动产，其交易规则有别于一般动产。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到政（论文库）府有关部门进行登记，出卖人仅将房屋交付买受人使用并不意味着就此产生房屋所有权变更的法律后果。买卖双方要交纳相关税费，办理产权过户手续，房地产管理部门才会核发过户并颁发产权证书。

但是在房屋交易过程中，如果双方对交房时间、付款期限等约定不明引发争议，其中一方的权益必然受到损害。为保证交易目的的顺利实现，房地产中介机构还应提示交易双方对诸如交房时间、付款方式等条款做出明确的约定，这样做的目的也是为了使房地产中介机构避免不必要风险和损失。

（二） 房地产评估过程中出现的法律风险

1、过失引起的风险。

这一风险包括估价师未尽到义务、受客观条件限制，对可能存在的事项未能如实披露等。

一般情况下，估价风险与主观因素关联较大，如因专业能力和工作态度导致产生风险。专业方面的风险如估价人员未能正确掌握房地产价值标准对估价的影响，使估价目的与估价方法、估价价值不匹配，或估价报告文字叙述不当，造成委托方误解，而导致估价结果与事实相差悬殊，从而引发估价纠纷风险。

由工作态度引发的风险，主要表现有估价人员工作态度不认真，估价报告质量低劣，或估价人员与委托方有利害关系，使估价结论失去公允性，从而发生经济纠纷的风险。

2、非过失风险，主要系客观因素引发的风险。

包括估价师与他人恶意串通、明知对方有隐瞒行为仍出具虚假估价报价等。除估价人员本身原因外，由客观外界不确定因素引发的风险也比较多，通常情况下有，委托评估房地产的情况未能真实告知评估人员，或有意拖延提供有关证件而造成评估不准确造成了经济纠纷，同时，法律、经济政策等方面不可预料的变化也会导致某些风险。

三、如何减少房地产中介机构的行业风险，促进行业良性发展

（一） 房地产中介机构自身应尽妥善谨慎的审查义务。

房地产中介机构在经营活动中应尽的谨慎审查义务，前面已经陈述，此处不再赘述。

（二） 设立房地产中介机构行业责任险，转移部分风险，促进行业的良性发展。

1、何谓行业责任险。

行业责任险，又称为专业赔偿保险，是指保险公司承保专业人士在履行专业服务过程中因疏忽、过错，造成其委托人或其它利害关系人的财产损失或人身伤亡，而应当承担的赔偿责任。

行业责任险是化解执业风险的有效手段之一。在一些发达国家，法律规定某些从事专业服务行业的专业人员必须购买行业责任险，即常说的强制保险。行业责任险，作为责任保险的一个重要组成部分，从诞生至今已经有一百多年的历史。目前，在发达国家的保险市场上，行业责任保险已经涵盖了医生、护士、药剂师、美容师、律师、会计师、公证人、建筑师、工程师、房地产经纪人、保险经纪人和人、公司董事和高级职员等数十种不同的行业。可以说，行业责任保险在发达国家的保险市场上占有十分重要的地位。

2、我国已推行的有关行业责任险。

和发达国家相比，我国的责任保险起步较晚，水平也不高，据业内人士介绍，国外责任险业务占其财产险业务总量的比例平均在15%以上，而目前我国责任保险业务量只占整个财产险业务的3%左右，并且主要集中在汽车第三者责任险、雇主责任险、产品责任险、公众责任险等少数险种上，行业责任保险所占比例虽然很少，但这一领域的市场潜力和发展空间值得期待。正因如此，近段时间国内各家保险公司显然加快了行业责任保险的市场开拓和营销，例如中国人民保险公司在近年先后一口气推出了医疗责任险、律师责任险、建筑工程责任险等新的责任险种，并准备继续推出校园（方）责任险、物业管理责任险等全国性的新险种。

3、房地产中介机构设立行业责任险的必要性和重要性。

我国目前尚未设立房地产中介机构的行业责任险，因此除了在合同中对风险的防范做出约定外，如能积极利用社会保险手段来转移部分风险，对于保障整个房地产中介市场经营活动的顺利发展，是非常必要的。对于保险公司而言，谁先开辟新的险种，谁就可能占领先机，而且房地产中介机构的市场规模正是推行这一行业责任险最有利的市场保障。

房地产中介机构参保行业责任险，从而使作为被保险人的房地产中介企业在承办房屋中介业务过程中，因过失给委托人及其利害关系人造成的损失，可由保险公司在赔偿限额内负责赔偿。有了这种专业保险的保障，房地产中介机构无疑吃了一颗定心丸，在业务开展和企业规模发展上自然就可以免除太多的后顾之忧。设立房地产中介行业责任险有利于保障安全交易，即使产生纠纷也会将风险转移，对保障当事人合法权益也起到了积极的作用。

但并不是说房地产中介机构投保了行业责任险就可以高枕无忧，因为房地产中介行业责任险仍然属于一种财险，对于造成损失产生赔偿责任的责任人，保险公司仍有进一步索赔的权利。房地产中介机构仍然需要加强业务学习与交流，提高房地产评估师、经纪师以及相关从业人员的整体执业水平，健全中介机构内部管理制度。

4、设立房地产中介机构行业责任险的应注意的免责条款。

第3篇：地产中介公司管理制度范文

关键词：高校 职工住房 改革 对策

自1998年国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》以来，高校的自管住房通过推行房改政策已大量出售给教职工个人；高校根据国家政策规定逐渐停止了集资合作建房，高校教职工的住房问题逐渐过渡到通过个人自租、自购的社会市场行为来解决。高校住房制度改革从福利型低租金的实物分配不断走向住房货币化，进而走向市场商品化，高校住房管理模式由行政型、福利型向专业化、社会化转变成为必然。但在住房管理模式转变过程中，高校住房管理仍然存在许多亟待解决的问题。

一、高校职工住房存在的问题

（一）高校自建住房售后管理难

1. 产权性质多样,管理难度加大。高校住房改革前，房产权单一，都是国有房产。公房出售后产权发生了转移，公房与私房产权交叉，房屋产权结构和产权性质的变化，产生了住房整体要求统一管理与住户的多样性要求之间的矛盾。根据国家教发[1998]23号文规定，凡享有国家和学校优惠政策的住房及建在学校校园内的住房，购房者不能擅自改变住房用途或赠与他人；购房一定期限后如出售，只能出售给学校、学校教职工或学校主管部门。教职工通过房改政策取得了住房的产权，从法律角度来说,具有处分权和收益权。购房职工因家庭、工作、收入等各种因素的变化，要求对自己的住房进行交换、出售和重新购房，而高校根据国家政策结合本校实际情况对已售公房再交易制定了特殊的限定政策。在这种情况下，购房教职工势必私自将所购房屋出租、转让甚至买卖，购房职工对房屋的处置呈混乱状态，高校仅用单纯的行政命令难以限制教职工的交易或出租行为。目前，校内住房的私自交易或出租已给校园环境的管护和房产管理带来了很大的负面影响，这既不符合经济规律，也不利于当前房产业的发展,无疑已成为高校住房管理的一个难题。

2.售后维修问题。推行住房制度改革后，住宅区内产权结构已由过去单一公有变为以私有为主的多元化结构，房管部门与住户的权利、义务都发生了角色对换。按照“购房自愿，产权归己，维修自理”的原则，公房售后的维修责任和费用应与经济适用房、商品房一样全部由购房户来负担，但像屋面翻修等公共部位的大修所需经费数目较大，并不是一家一户能够承受的，必须统筹资金共同负担进行维修。当初售房时提留的房屋维修基金有限，各高校大都已全部使用，公房出售后再申请上级主管部门专项经费进行大修已不现实。自筹后备资金来源不足，物业化管理没有全面展开，如果学校不维修势必引起职工的不满情绪，因此，目前大多数高校仍然是“住宅属个人，维修靠学校”。这加重了学校的包袱，不利于学校的快速发展。

3.住宅区环境建设问题。售前住房院落的绿化、整治、卫生、保安、配套设施、社区管理靠学校投入，而售后由学校统包的体制逐步解体后，各项管理和服务面临着一个向有偿服务转变的过程。

（二）教职工思想观念难以及时转变

高校住房制度从福利型低租金的实物分配转向市场商品化的改革，教职工从思想观念上一时难以接受。一方面，高校的房改房和集资房福利性很明显，一是住房在自有土地上兴建，没有土地出让金，售价较市场价低很多；二是校内住房的后勤服务由学校负责，水电维修基本免费，采暖价格带有福利性，楼宇大修费用由学校承担，物业管理费很低或直接免费；三是校内住房建在校园内，校园环境优雅，文化氛围浓厚，教职工上下班极其方便，这是社会上的住宅小区无法比拟的。另一方面，目前市场上商品房价格急剧上涨，居高不下，老教工对花费自己一生的积蓄到市场上购买商品住房一时难以接受，只能把改善住房条件的希望寄托于学校新建住房上；青年教工因工作时间短，经济实力有限，个人无力购买，也希望依靠学校解决住房。综合各种因素，人们的思想观念仍停留在依靠学校解决住房的水平，远不能适应住房社会化、市场化的发展趋势。

（三）周转住房不周转，利用率低

高校周转住房，主要是高校为了吸引人才和解决新进教师的后顾之忧，给未享受福利分房（一般指未享受房改房、集资房、解困房）的教师配租的短期周转房。在规定的周转期限内，住房者可以享受福利租金。因周转住房低租金标准与市场严重脱节，租房教职工享受学校福利思想根深蒂固，少部分教职工利用周转房出租谋取私利，租房教职工无力购买商品房且对校园有很强的依赖性等原因，使得周转住房出现“租而不转”的现象，周转率极低，不能很好地发挥周转房的作用。

（四）住房供需矛盾十分突出

各高校为满足学校快速发展的需要，每年引进大量年轻的硕士和博士生壮大师资队伍，导致青年教师的数量快速增加。青年教师一般都是经过5-12年的读书期后直接进校工作的, 年龄大约在23-30岁之间，他们适逢婚龄,急需解决住房问题。目前，国家已明文规定停止住房实物分配，而新进教师工作时间短, 收入偏低，缺乏资金积累，没有足够的货币购房能力。青年教师的住房问题如不能妥善解决，这将会影响青年教师队伍的稳定，不利于学校的稳定发展。

二、高校职工住房问题的应对策略

（一）加强住房政策宣传，转变教职工“住房靠学校”的观念

高校住房由福利型的实物分配向市场商品化转变势在必行，而教职工的思想观念不能与时俱进，还停留在“住房靠学校”的阶段。高校应结合本校实际情况采用网络、多媒体等媒介建立住房管理改革的相关平台，用于国家政策精神及通知文件，加强住房政策宣传力度，引导教职工转变观念，在住房问题上克服“等、靠、要”的依赖思想。

（二）创造条件，培育和发展校内住房二级市场

大多数高校由于历史的原因，许多已售住房未能与教学区实现完全分离，从而影响上市交易，严重制约了高校住房二级市场的拓展。目前，已购公房上市是大势所趋，学校应积极应对，妥善规划，尽可能创造条件，使售房区实现与教学区的完全分离，为住房二级市场的形成创造条件，使大多数职工都能从中受益，同时又达到优化教学环境的目标。虽然许多高校的房产二级市场尚未建立，但实质上住房转让已经存在。许多教职工在校外有房(遗产继承、购置商品房、与父母同住等)，校内的住房就出租、转借甚至私自卖给他人。根据高校住房的特殊情况，学校可以成立一个房地产中介公司，由房管部门牵头，资产、财务等部门联合参与，既遵循市场的经济规律，又兼顾学校特殊的人文环境，专门负责校内职工住房的交换、出售、出租、购买等事宜。这样不但规范了校内住房二级市场，而且使学校能及时掌握住房的住户变动情况，便于为广大教职工创造一个安全、舒适的生活环境。学校成立房产中介公司的优势在于：一方面，可以盘活学校自身住房存量(目前各高校普遍拥有一批存量住房(即没有分配给教职工的住房)，通过房产中介公司的短期租赁,回笼一部分资金，做到学校资产的保值、增值；另一方面，可以服务于本校教职工。随着住房货币化补贴的逐步到位，教职工要求改善自身居住条件的愿望日益强烈，他们希望对其已购公房进行置换、以小换大。成立学校房产中介公司，对本校教职工进行无偿或低于市场价的服务，满足教职工这方面的需求。再者，依托学校服务学校。学校房地产中介公司可依托学校雄厚的经济实力，根据市场房地产价格的走势及时捕捉市场机会、进行房产交易。目前，高校都在大力引进高层次人才，而高校的住房已趋于饱和，这就出现了引进人才工作与后勤保障之间的矛盾，而学校房地产中介公司可以及时提供房源信息、为引进人才安排合适的过渡用房，使其安居乐业，真正做到“双赢”。

（三）积极筹措维修基金，使售后公房的维修得以保障

为了保障学校售后公房的大修得以顺利实施，在学校增大维修基金提留比例的同时，职工个人也应当适当交纳公用部位的大修费用。考虑到职工一次性支付大修费用困难较多，为了不影响职工的正常生活，面向职工收费可以采用“低额少量收费，长期积累，专户储存，专项使用”的办法。根据住宅区的实际，按一定的标准收取费用，建立公共维修基金，存入银行专户管理，住宅小区业主委员会监督使用。

（四）健全住宅区管理体系，推行物业管理

学校应将现有的住宅小区和教学、科研办公区彻底隔离出来，协调地方政府成立小区居民委员会，负责对小区内的日常事务进行管理。同时成立业主委员会，公开招聘物业管理公司，由物业管理中心负责对小区内的环境卫生、绿化、保安等服务按社会化、专业化、市场化的机制进行管理。在运行初期，可进行适当收费，学校可给予差额补贴，以后逐年加强宣传和收费力度，减少学校补贴，最终实现住房管理、维修社会化。

（五）健全周转住房管理制度，规范周转住房管理

周转住房能有效缓解教职工住房供需矛盾。高校应健全周转住房管理制度，明确周转住房的租配对象和租配期限，强化合同管理。建立周转房租金上浮机制，改革后勤服务补贴方式，消除周转房的“隐性”福利。通过规范周转住房管理，使教职工真正做到“知可为与不可为”、“能可为与不可为”，提高周转住房的周转率，切实发挥周转房的作用。

（六）实施货币化补贴，提高教职工购房能力

高校要想从根本上解决住房的供需矛盾，必须改革住房制度，实施货币化住房制度。住房分配货币化是当前高校住房制度改革的核心，高校领导需高度重视，积极推进住房货币化补贴工作。住房货币化补贴可视具体情况分步实施，对无房和住房不达标的教职工发放住房月补贴；对无能力购买或不愿意购买商品房的老职工，在其退休时发放一次性货币化补贴，使每个教职工都能享受住房制度改革带来的实惠。

参考文献：

[1]刘波. 当前高校住房的管理模式分析[J].高校后勤研究，2009（4）.

第4篇：地产中介公司管理制度范文

一是切实兑现抵押登记出证提速为24小时。转移登记提速为3天的承诺；对群众服务努力做到办结时间比法定时限缩短一半。二是对各类房屋权属登记要件、收费标准、工作流程进行公示；组织春季房交会；加强对限价商品房销售市场和房地产中介市场的检查力度；加强代征税款统计分析，做到数据详实。

二、着力做好基层房管站工作

落实《八项服务承诺》，深挖服务潜能，使辖区居民和单位受益；明确维修时限和入户行为规范，实行修后回访制度，跟踪掌握维修效果和服务，发挥社会监督作用，提高日常房屋维修质量和及时率；对群众反映的热点和现实问题，积极做好解释工作。做好直管公产修缮计划并按计划完成修缮管理工作。做好廉租房、经租房接管后的运行管理工作，确保社区稳定。

三、着力做好全区供热管理工作

落实年老系统室内“一户一环”改造计划。先试点供热改造，在年供热结束后大面积开展改造，计划改造90万平方米。完善小锅炉并网工作，落实怡红里、王庄龙泉里锅炉房并网工作，继续对北辰区内剩余的小锅炉房进行规划热源。

四、着力做好全区物业管理工作

加强对我区物业公司和业主委员会的指导，规范物业公司经营行为，提高物业管理透明度。探索建立企业诚信管理制度，营造依法管业、依法维权的良好氛围。加强法规宣传，促进和谐发展。加强对维修基金使用的监管和原有住宅维修基金追缴力度。

五、着力做好全区住房保障工作

以市政府出台的各项住房保障政策为依托，搭建和筑牢本区的住房保障工作体系。通过廉租房政策对低收入住房特困家庭进行应保尽保，情况特殊的通过“会审”机制加以解决。通过限价商品房政策对中等收入住房困难家庭实施保障，重点做好资格审核和“公示”程序。通过经济适用房和即将出台的公共租赁房政策，对房屋拆迁和中等及偏下收入住房困难家庭实施保障，特别要为城中村改造的被拆迁困难家庭做好优质服务和保障工作。

六、着力做好房地产市场执法检查工作

主动进行依法严查扰乱房地产秩序、侵害群众利益、影响安全生产生活的行为，进一步规范和净化我区房地产市场。配合相关科室参加行政诉讼和复议工作。

第5篇：地产中介公司管理制度范文

链家地产作为服务性企业，以房产中介服务为核心，以地产、金融和商业三大体系为中心，包括与房屋租赁和买卖相关的多种业务。链家地产的企业愿景是行业的领导者让不动产服务业走进殿堂。链家地产于2001年11月12日正式宣布成立，到如今已经过去十余年光景，在全国十余座主要城市开设了分公司，现如今仅北京分公司连锁店面多达两千余家，拥有数万名经纪人，与数十家周边产业机构建立了长期的合作关系。链家的复合增长率超过了100%。

链家地产成立之时，仔细分析我国国情，基于新兴的房地产经纪服务业以及资源紧缺的市场状况，将自身定位为二手房经纪服务公司，制定了符合自己的增长型战略，目前在北京的市占率高于其他所有房产中介公司总和，稳居榜首；为了扩大链家公司的经营规模，更好地服务中国房地产事业，链家地产在全国重点城市设立了直营连锁店。链家的扩张采取以点到面的形式，选定城市开设分公司后，迅速选取地理位置优越的店面，十数家甚至数十家店面同时开业，快速占领市场，并以绝对优质的服务征服客户，赢得客户信赖，并很快获得城市内同行业领先的地位。

二、 链家地产的具体战略

链家地产在其发展的历程中，为适应国民社会的发展，对其服务产品做了适应的调整和组合，为其发展壮大做好了铺垫。

（一）新产品策略

链家地产为了迎合市场的需要，推出差异化服务的理念，创造了很多新产品，包含交易安全保障服务以及特色服务。

1.保障交易安全的服务

众所周知，房产交易是大数额交易，在国内房地产市场初期比较混乱，购房者往往更加重视交易安全的保障问题。“链家地产”独具慧眼，想顾客之所想，顺应市场需要，率先提出了交易安全信用制度以及具体的制度标准，行之有效的避免了交易风险。

①二手房交易基金托管：链家地产为了方便二手房交易前后，买卖双方过户的有效办理，解决买卖双方的顾虑，特意在在北京提出了二手房基金托管，并且选择国有银行作为中间人进行担保，保证了二手房交易流程规范和透明，保障房屋所有人的财产安全，这也成为北京二手房交易的性原则。

②房屋资源保真行动和全程承诺渠道，：与中国消费者权益保障协会合作，并且拿出一百万保证金，作为先行保障启动金的计划，即预先给予赔付金；2012年链家地产又在业内第一次提出了房屋资源真实的承诺。即房屋真实、委托真实和价格真实。

③阳光交易模式：推出透明交易操作，形成房屋买卖双方面对面，在法务人员的协助下并且签订三方协议。

链家地产的这些措施推动了国内房屋交易，特别是二手房交易的规范化和法制化的历程，在国内房产交易市场站稳了脚。

2.特色服务

①具有“国家在京单位已购公房上市交易的指定授权” 。1999年4 月有关部委颁布了旨在规范经济适用房和公有制住房出售的管理办法，明确了房屋二级市场的基本资格以及出售的基本流程，指定了公有房产上市销售准入制度。这个办法促进了此类房产交易的快速发展，交易增速达到了80%。2003年9月“链家地产”获得了“国家在京单位已购公房上市交易的指定授权”后，促进京城200万公房和100多万一手商品房的快速交易。

②“租赁和销双轨业务。对于在租赁和出售之间徘徊的业主，在链家地产均可以找到满意的答案，租者可以得到稳定的租金，并且在租赁期间课灵活决定是否随时出售此房，这种灵活多变的房屋处理方式，实现了房屋资产保值增值的目的。

③“二手房转按揭”业务。此项业务大大增加了二手房的交易量。

④“年付月租”。和签约的出租房业主，链家地产给予一年的预付租金，这样保证了业主资产不减值，省心又省力。

⑤“定时售出”。对于急于出手房产的业主，一旦与链家地产签订了定时售出合同，逾期不售，链家承担违约责任。

⑥在交易量大的城市，链家地产建立金融交易中心和服务中心。

综上所述，“链家地产”在服务中落实诚信经营，为客户提供安全的交易保障、通过满足市场的多样化和需求日新月异而制定新产品来增加市场占有率。

三、 链家地产的发展对我国二手房中介公司发展的启示

（一） 我国二手房市场的发展现状

1.二手房交易量渐渐赶超新房交易量

近年来，农村人口不断向城市转移，城市住房越来越紧张，然而各个新房项目要么价位高不可攀，要么地理位置及周边配套还有待完善，使得一大批购房者不敢、不愿出手，转而将目光投向了相比之下性价比高很多的二手房，可以说为购房者开辟了一片新天地。众所周知，2008年全国二手房市场出现了可以说[11]是“前不见古人，后不见来者”的大低谷，但相比于新房来说该年的二手房交易量却并不是很差，甚至在一些经济比较发达二手市场比较完善的城市，二手交易占比甚至要高于一手房。

2.自住置业客户是二手房市场的主流

根据近几年成交群体分析，二手房购房者以自住为主，其中刚需购房和改善换房占有最大比重，且其中的主要群体仍是本地居民居多。在居室选择方面，曾有人对北京市二手房成交数据进行过调查分析，被访群体中竟有高达82.06%的购房者选择两室或三室，比例之高相当明显；而在付款方式选择的调查中，只有17%的购房者选择一次性付款，其余均是或商业贷款或公积金组合贷款，由此也可以看出，目前的二手房交易客户仍然以自主为主。

3.买卖双方对交易二手房所享有的信息不对称为制约交易重要因素

前边说过，我国的二手房交易市场起步较晚，前期发展还不是很健全，对于二手房房屋信息的登记不及时，很容易造成交易双方信息不对等，从而导致房产纠纷，甚至会导致买方的财产受到严重损失。因此，一个完善的二手房交易制度及房屋等级评判标准亟待解决，否则会使买卖双方对二手房交易失去信息从而退出，降低市场交易量。

（二）二手房市场发展存在的问题

1.买卖双方旧有观念问题

房产交易的根本是买卖双方，交易能否最终达成也完全取决于买卖双方，所以双方对于房产交易的观念及看法从根本上决定了房地产交易市场能否继续活跃进行以及能否稳定持续的发展壮大。在二手房市场中，这一问题尤其明显并且至关重要，买卖双方的生活理念，居住习惯以及对二手房交易的自身理解和固有思维，对于二手房交易市场的发展起着决定性的作用。

2.供给和需求不平衡

根据专家分析预测，若想房地产交易市场真正完善，二手房的交易份额应该达到一手房的六倍左右，很显然，我国的房产市场距离这个目标还有相当长一段路要走。一般来说，房地产交易主要由投资型和消费型两大客户群体，近年来房产行业的飞速发展，越来越多的人选择投资房地产，但又由于我国目前一手房市场总体来说仍要高于二手房，而一手房客户群体又多为消费型客户，因此对于二手房市场的影响非常大，使得二手房房源以及客源的供求比例严重失衡，对于二手房交易的快速发展起到了很大的反面影响。

3.中介机构存在问题较多

目前，由于二手房交易的不断发展，二手房经纪公司越来越多，看似购买二手房越来越方便，但是大多数中介公司用人门槛较低，经营模式和管理制度不是很完善，实则给二手房市场带来诸多负面影响

4.交易过程的信息不对称

现在来说，我国购房者想获得房屋信息主要是通过二手房房屋中介或者一些其他的房产网站等方式，由于我国的基本国情，国内的二手房产权性质错综纷杂，购房者想了解房屋详细信息只能通过房主了解，但房主一般很少会从客观角度评价，“报喜不报忧”，经常会隐瞒一些不利于房屋出售的信息，导致交易双方信息不对等，有时很有可能会造成房产纠纷，损失人力、物力、财力和时间，就目前来说，这种情况还很难避免。但是链家地产推出的四大安心承诺绝对是非常得人心的具有划时代意义的举措。一旦房屋交易后发现时凶宅、辐射超标的房子一律最高原价回购，有查封或房屋费用未结清的情况下链家先行垫付，保障交易双方利益。

5.国家对二手房市场的政策、法律制度不够健全

目前国家对于二手房交易的各项相关政策还不太完善，虽然中央和各地区意识到我国的一线、二线城市的二手房市场发展不均衡，并采取了一系列措施进行调控，但是真正意义上的法律法规并未出台，收效甚微。针对于二手交易市场的发展，一线、二线城市之间二手房交易市场互相带动的各项方针基本还未出台，市场体制并不健全。

（三） 链家地产二手房营销战略

2011年北京链家地产决定进军宣布二三线城市二手房交易市场，初期投入达40亿元人民币，计划在2015年之前搞定15个二或者三线城市的二手房交易市场的经营规模，直营店数量接近2500家。链家地产CFO魏勇曾说，“链家在壮大的时候，把地区平衡作为主要的倾斜因素，就好像鸡蛋不能放在一个篮子里，业务过分集中于一线城市，那么规避风险的能力就会很脆弱，因此我们更注重于把风险平衡出去，实现优势互补，逐层削弱风险。2011年我们。战绩辉煌，不光诚如打入老人一些二线城市，还在，南京，大连、天津等地增加了门店数量。”

1.逆势扩张

到目前为止，链家成为国内唯一一家靠二手房交易业务A股上市地产公司。现在链家地产正准备在两年之内实现上市。

2011年是北京二手房交易的冰期，交易量同比下降了50%，受此影响，链家的成果也大致下降了20%～30%。“2012年是地产翻身的开始，在业内不景气的时候，虽然市场的利益会有所下降，但对行业领头企业来讲，这时候的市场占有率反而会提升。从2011年的对比可以看出，链家地产在北京二手房的交易量上，相对于北京市场的大环境来说，是处于上游的。换句话说，整体市场的交易量在劣势的时候，反而旗舰企业集中。”因此对于链家来说，这是一个翻身的好机会，是一个有所作为的年段。事实也证明，在2011年。链家实现了逆势领跑，战略提升，宣传，企业形象，门店数量都是一路高歌猛进。

2.内功发力

地产中介行业的分散式财务管理是历史遗留问题，但是也有一定的机动性，也就是放权于子公司，因为不同地域，不同城市，发展情况不同，特别是地产行业，不同城市之间差别很大，这就需要给予个子公司一定的自，各分公司根据当地和自己的情况状况来制定资金管理和支付的方式，和所在地的银行打好关系，更好的服务客户。有利必有弊，这样的管理模式在企业做强做大后就会出现一些短处：比如资金分布于各子公司，没有监督机制，很容易造成铺张浪费，不能和利用，还会造成收支混乱，瞒报收入，给公司带来损失。

为了克服这种弊端。链家地产2010年和IBM开始了合作，通过构建互联网信息系统来有效管理日程工作流程，计划了公司的中长期发展战略。并且在合作的基础上搭建了互联网与业务管理规划，买卖业务流程和梳理，人力资源管理系统等，有力推动了链家地产在买卖与人才方面的升级，为实现链家地产的转型和升级奠定了人次，管理，资金，服务，客源，形象等综合基础。

3. 诚信管理

据专家和资深媒体预测，接下来的10年，北京房产经纪行业佣金总额会超过180亿元大关，而放眼全国经纪行业资金总额会实现3000亿元，全国一手房的十分之一会以二手房的形式通过不同形式销售出去，尤以网售为主要趋势。消费者和房产拥有者的选择就更多了，因此信则立，房地产中介也是如此，建立诚信机制，是一个公司繁荣发展的前提，房地站中介的诚信缺失积习难改，成为社会广泛不满的诟病，那么面对如此巨大市场，利润当然也是巨大的，如何抓住客户，只有在诚信的基础上，不断的提高服务水平，才能立于不败之地。

第6篇：地产中介公司管理制度范文

【关键词】顺驰地产；内部控制；内部控制制度

一个企业要得以顺利发展，不仅要靠其过硬的产品和服务质量，更在于其有效的内部控制制度。曾被大家誉为房地产“黑马”的“顺驰地产”，在1994年—2006年的12年间，演绎了从起步到高速发展，再被“卖掉”的运行轨迹。本文试图从“顺驰地产”的内部控制，透析其兴衰。

一、“顺驰地产”的腾飞

顺驰控股有限责任公司（以下简称顺驰地产）的前身为天津顺驰销售公司，是由毕业于清华大学数学专业的高材生孙宏斌于1994年5月成立的，主要从事房地产中介服务，以获取费为主要收入。1995年初，与联想、中科联合开发了天津香榭里小区，从此将业务范围扩展到房地产开发。2002年顺驰地产首次以天津为核心开始辐射全国，进行异地开发房地产，顺驰进入高速发展阶段。2003年9月—12月间，顺驰在上海、苏州、石家庄、武汉、北京等地获取许多项目，使其由一个天津的地方性企业迅速成长为名列前茅的全国性房地产企业。2004年顺驰地产实现了年销售收入100亿元的目标，储备的土地面积高达1200万平方米，员工8000人，同时开发着35个项目。截至2005年顺驰地产累计操作房地产项目57个，销售面积近500万平方米，累计实现销售收入近200亿元，此时，顺驰地产的发展处于巅峰期，这既得益于宽松的国家政策，也得益于顺驰地产采用了以操作为核心的有效的内部控制。

（一）经营战略与目标的准确定位

经营战略与目标的准确定位是顺驰地产高速发展的关键。1998年，国家停止福利分房政策，央行取消了以往对个人住房信贷的多种限制，出台了诸如降息、延长贷款期限等多项有利于房地产发展的政策，房地产需求形成爆发性增长。顺驰借助良好的政策向房地产开发市场挺进，通过与天津房地产开发20强之一的华厦公司合作，为其在房地产开发市场赢得了物质与荣誉。2002年国家实施土地公开“招拍挂”政策后，公司制订了以天津为起点，快速进入异地市场的战略计划：三年内，进入一线城市北京，进入有增长潜力的二线城市，进入天津市周边的三线城市；五年内，集中力量进入两个以上一线城市，以一线城市为中心覆盖周边二线城市；十年内，在所有一线城市成为主流开发商，并覆盖绝大部分二线城市。顺驰地产的上下为实现公司全国化的战略目标展开了行动，销售回款逐年递增，2001年销售回款1亿元，2002年16亿元，2003年40亿元，2004年回款超过百亿元。顺驰的发展速度之快，曾一度被业内人士称为地产“黑马”。

（二）内部控制制度的初步建立

内部控制制度的初步建立是顺驰地产腾飞的基石。顺驰地产的全国化战略目标定位后，随着公司规模的不断扩大，公司也开始构建内部控制制度，基本建立了战略性的现金流管理的商业模式、全面预算体系的经营计划的推动与执行体系、多层次会议构成的决策与反馈体系、以管理报告体系来进行微观掌握和调节与奖惩的支撑体系四大部分。公司形成了一个有形的管理模式和无形的企业文化体系。有形的管理模式包括战略管理体系、考核指标体系、人力资源体系、薪酬体系、财务体系和项目操作体系等；无形的企业文化体系包括顺驰特有的行动纲领、核心价值观等。前者给所有的员工提供行动依据，形成判断和行动；后者帮助企业所有的成员形成共同的思考、共同的语言、共同的标准，在公司范围内造就了一个高度统一、高度协调、沟通简单的团队。随后公司先后颁布了《公司内部管理手册》、《公司工程项目管理手册》等规章，为公司快速发展提供了制度保障。

二、“顺驰地产”的衰落

顺驰地产良好的发展势头并没有持续太久。2004年的疯狂扩张导致其2005年的销售收入必须达到100亿元才能弥补现金流的不足。但2005年顺驰只有80亿元的现金回款，资金链开始紧张。与此同时，国务院为控制日益高涨的房价出台了一系列宏观调控政策，宏观政策的导向加剧了企业资金短缺的困境，其中，华东的重点项目苏州凤凰城的销售骤然下跌，每月2亿元的销售回款任务难以兑现，无法支付欠苏州政府高达10亿元的土地款。面对日益恶化的形势，顺驰开始诸如大规模裁员、项目转让、工资发放由月发改为季发、谋求上市、吸收私募多渠道融资等措施自救，以缓解顺驰地产资金紧张的局面。但均因顺驰地产的资金缺口过大，加之其利润率过低而相继失败。2006年9月5日，顺驰地产控股有限公司与香港上市公司路劲基建有限公司在香港正式签约，以人民币12.8亿元出让其55%的股权；2007年1月23日，路劲基建有限公司宣布再投13亿元收购顺驰近40%的股权，从而持有顺驰地产近95%的股权，孙宏斌仅持股5%，曾经辉煌的“顺驰地产”终告破灭，顺驰地产现已更名为“路劲地产”。

（一）无度的扩张与激进的现金模式

顺驰地产在全国地产业的飞速发展，最大程度上取决于公司关键人物对市场机会的把握，但其衰败也源于对市场过度乐观的态度，低估了宏观调控的力度和效果。孙宏斌认为，在土地“招拍挂”政策和中国相对宽松的信贷环境下，地价将会持续上涨，只要有钱就有地，只要不断地获取土地就能保证企业的快速发展。在这种指导思想下，顺驰地产频现高成本拿地，项目布局存在很大的随意性。从顺驰进入的16个城市分析，就能发现异地开发缺乏通盘的规划，项目既涉及北京、上海一线城市，又涉及苏州、南京、郑州、石家庄等二线城市，甚至涉及连三线城市也算不上的经济欠发达的普通县城。无度地拿地使顺驰拥有了大量的、被许多业界企业所羡慕的土地资源，但也透支了公司的财务资源。2003年顺驰自有资金不足10亿元，而购置土地的金额则超过了100亿元。顺驰在资金运作上推行“现金流——土地——现金流”模式，在宽松的市场环境下，资金的高速运转可以为企业带来丰厚的回报或规模，一旦销售市场疲软，销售回款速度就会逐步下滑，导致资金缺口越来越大。无度的扩张与激进的现金模式最终使顺驰地产的资金链断裂。

（二）组织结构设计与项目管控模式不协调

房地产企业要做大做强必须构建持续、高效、匹配的组织与管理机制。科学合理的组织结构设计和项目管控模式应该做到：管理层级少，高管副职人员少，职能部门数量少；公司本部与各项目公司的职责划分要合理、明确；各项目公司之间要实现资源、信息共享；在项目制作初期，权力尽量上移。观察顺驰地产的组织结构，管理层次采用的是四级管理架构：集团总部—区域集团—城市公司—项目公司，机构级次多呈不扁平状。在集团公司与城市公司的职权划分方面，顺驰采用的是“金字塔”式的高度授权。在房地产市场繁荣期，虽能抓住一些机会，但由此引发的腐败问题也显而易见。事实是顺驰地产由于过度放权，导致项目总经理的权力过大，致使部分项目的土地费用、工程费用、营销费用等高于正常水平，项目成本的增加直接导致利润率下降。据统计，顺驰地产的利润率仅为3%，是房地产行业平均水平的1/3。

（三）成本管理方式单一，风险控制意识淡薄

房地产开发企业与其他行业相比，在人力资源、资金运作、成本控制、招标采购等方面有很大的特殊性。就其商品住房的成本构成来看，主要包括土地成本（包括拆迁补偿费用）、商品房建造成本、相关税费、融资成本和营销成本等部分，管理方式自然要与之匹配，构建诸如信息管理体系、人力资源管理体系、财务管理与成本控制体系、投资者关系管理体系、供方管理与采购管理体系、项目（工程）管理体系、营销管理体系等。其中成本控制与风险防范对于房地产企业来讲尤为重要。虽然顺驰地产初步建立了一些内部控制制度，但是实施中有些形同虚设，比如顺驰地产所实行的目标管理重点关注销售回款、项目利润率和现金流三个财务方面的指标，管理似乎比较完美，但从整个公司的运作上“销售回款”则是其主要指标。为了达到回款预算，忽视了成本管理和利润。为确保回款目标的实现，各项目公司不计成本加快建设速度，缩短工程周期。在销售推广上又不计成本地打广告、搞活动。为了增加销售总额，把楼价定得过低，把优惠提到最高。虽然回款目标达到了，但一半以上的项目是在亏本经营，回款是为了应对支付新上马的土地成本。拿地的资金部分来自银行贷款，部分资金以延长付款周期拖欠，部分资金依靠快速回款缩短房产回款周期，试图做到以成本换时间，提高资金的周转速度。难以预测的是房产销售势头不好的情况下，公司将面临巨大的还款压力和高额的财务费用，抵御财务风险的能力几乎为零，事实也确实如此。

三、内部控制的启示与思考

（一）内部控制模式要与公司的发展阶段相适应

内部控制模式有集权制、分权制和混合制三种，不同模式的选择通常要考虑企业的发展战略、发展阶段、管理文化、会计活动规范程度等因素。一般情况下，民营企业在创立初期，所有权与经营权是合二为一的，权力高度集中，与此相应的内部控制模式也就是集权式的，这种模式有利于制定和实施统一的经营战略、财务政策，增强企业的凝聚力，降低成本，发挥财务管理的功效，保证企业战略目标的实现，提高企业的整体实力。但随着企业规模的不断扩大和环境的变化，高度集中的财权导致内部操纵、财务透明度不强的弊病显现，尤其是所有权与经营权的分离，客观要求所有者应通过股东大会或董事会行使重大经营和财务决策权，其他日常决策权和管理权由经营者履行。这种分权制的内部控制模式，有利于调动分、子公司经理参与市场竞争的积极性，捕捉市场机会，扩大企业的规模。混合制即适度的集权与适度的分权相结合的内部控制模式。恰当的集权与分权相结合既能发挥母公司财务调控职能，激发分、子公司的积极性和创造性，又能有效控制经营者及分、子公司风险。所以适度的集权与分权相结合的混合制是很多企业内部控制所追求的目标。

（二）完善内部控制制度和财务监督机制，以确保各项制度的有效落实

完善的内部控制制度和健全的财务监督机制是实施有效内部控制的基础，完善的内部控制制度也为企业持续发展奠定了制度基础。就房地产企业来讲，应结合行业特点，逐步建立起与控制环境、风险评估、控制措施、信息与沟通、监督检查五个方面相关的控制制度，具体包括组织机构设计制度、筹资管理制度、投资管理制度、成本管理控制制度、职工薪酬管理制度、业绩考核评价控制制度等。从“顺驰地产”的衰落可以看到，成本管理控制制度是否完善，运行中能否有效实施是企业生存的关键。因此，完善的成本管理控制制度应包括成本预算制度、成本计划管理制度、费用开支审批制度、成本核算制度、成本考核与分析制度、成本监督制度等。健全的财务监督机制有助于内部控制制度的有效实施，应贯穿于内部控制的始终，可以通过建立内部审计机构来完成，赋予内部审计机构一定的权利，并受总部的直接领导，使企业上下形成相互制约的内部控制体系。

（三）合理安排财务结构与负债比例，树立全面风险管理理念

顺驰地产的实践表明，企业的兴衰在很大程度上取决于企业是否树立全面风险管理观念、风险管理体系是否健全有效、抗风险能力到底有多大。房地产企业具有资金密集型的特点，在项目开发、建造、营销等过程中均需要大量资金的支持，如果过多地依赖向银行贷款、预售的回款等外部资金的支撑，企业的资产负债比例过高，再加之受房地产市场疲软、现金回流速度大大降低的冲击，企业将面临非常大的财务风险。因此企业应结合市场环境的变化和发展规模，选择合理的财务结构，将企业的负债比率控制在恰当的水平。同时，不断提高财务人员的风险意识，汲取最新的财务知识，增强捕捉风险、防范风险的能力。

【参考文献】

［1］郑爱敏.解读顺驰［M］.当代中国出版社，2006.

第7篇：地产中介公司管理制度范文

首先,我代表__市房地产交易秩序整治工作小组对省建设厅、省物价局、省工商局联合检查工作组的各位领导来我市检查指导工作，表示热烈的欢迎和衷心地感谢！根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（[20__]37号）和《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建住房[20__]166号）文件精神，按照《关于印发全省房地产交易秩序专项整治工作方案的通知》（苏建房[20__]407号）要求，我市在房地产交易秩序专项整治工作上，坚持“点面结合,防治并重”，不断加强对房地产市场交易行为的监管，取得了阶段性成效。现将我市房地产交易秩序专项整治工作情况汇报如下：

一、20__年以来房地产交易秩序专项整治工作的基本情况

按照国家和省整顿房地产交易秩序相关文件统一部署，我市建设、物价、工商三部门认真学习贯彻房地产交易秩序专项整治的精神，召开专题会议，研究分析我市房地产市场交易实际情况，讨论落实我市专项整治方案和重点工作，通过近半年的努力，我市的房地产市场交易秩序阶段性成果明显，自专项整治工作开展以来，共查处了商品房违规销售3起，不规范广告20余起，违反商品房“一价清”行为1起，共进行约35.6万元行政处罚，下达了整改通知书30余份，有效地落实了房地产交易环节的各项制度和措施。我市在房地产交易秩序整治活动中主要做好以下几个方面的工作：

（一）建立机构，扎实推进专项整治工作迅速开展。自20__年9月6曰三部委电视电话会议召开后，我市高度重视，迅速行动，早于全省近一个月时间在全市开展房地产交易秩序专项检查。市建设局、市工商局、市物价局联合成立专项整治工作协调小组，市建设局分管局长任组长，市物价局、工商局分管局长任副组长。协调小组办公室设在市建设局房管处，市建设局、市物价局、市工商局相关处室同志参加办公室工作。同时要求各县参照市区工作机制制定整治工作方案，有计划分步骤扎实开展房地产交易秩序专项整治，切实把整顿和规范房地产交易秩序工作落到实处。目前，各成员单位分工明确，配合密切，协调顺畅，专项整治工作进展顺利。

（二）周密计划，制定详细的专项整治工作方案。我市的专项整治活动共分为四个阶段：第一阶段（20__年9月6曰-30曰）宣传发动、部署安排阶段。制定下发了《__市房地产交易秩序专项整治工作方案》，市建设、物价、工商等部门成立专项整治工作领导小组，建立健全违法、违规问题的处理机制，并建立方便快捷的投诉渠道。第二阶段（20__年10月-20__年3月）自查自纠与督查阶段。建设、物价、工商三部门根据专项整治的要求进行自查、自纠，并督查各县管理部门落实专项整治的各项工作。对发现的问题自行整改，对查处的案件按照有关规定进行处理。第三阶段（20__年4月—20__年7月）总结经验、巩固成果阶段。建设、物价、工商部门根据专项整治的情况写出总结报告分别报省建设厅、省物价局、省工商总局。以专项整治工作领导小组名义召开一次工作座谈会。对第二阶段的工作进行总结，推广好的经验和作法，提出规范房地产交易秩序的有关政策措施。继续巩固房地产交易信息公示制度，完善的房地产市场监管机制。第四阶段（20__年8月—20__年9月）推进制度建设、建立长效机制阶段。总结房地产交易秩序整治的工作经验，研究规范房地产交易秩序的下一步工作。通过制定政策、出台法规的方式将有效规范房地产交易秩序的做法固定下来，推进房地产交易的制度建设、建立房地产交易规范发展的长效机制。目前第一、二阶段工作已告一段落，依据省、市的文件精神和部署，下一步继续加大力度推进房地产交易专项整治工作的开展，认真做好第三阶段的工作，并做好转段衔接工作。

（三）明确分工，深入专项整治的各个重点环节。根据全省房地产交易秩序活动安排意见，我市重点开展了查处整治商品房预售许可管理、商品房预（销）售活动的动态监管、房地产广告管理、房地产展销活动管理、商品房预（销）售合同管理、房地产经纪管理等六个方面的活动内容。市建设局从商品房预售许可管理、商品房预（销）售活动的动态监管、商品房预（销）售合同备案、房地产经纪人员职业资格管理等方面入手；市物价局从房地产价格成本构成及相关收费的监督管理等方面入手；市工商局从房地产展销登记管理、房地产广告管理等方面入手，加大了各自行业监管的工作力度；同时三部门联合执法，加强房地产交易秩序各类违法违规行为的查处，对全市进行了大规模、集中拉网式排查。

（四）加强宣传，营造浓厚专项整治活动氛围。一是召开专题会议，加强宣传。为使本次专项整治活动取得实效，9月15曰我市召开了全市房地产交易秩序专项整治大会，市建设局分管局长作了动员讲话，就本次

整治活动的意义、目的、检查内容和具体活动安排作了专题部署。建设、物价、工商三部门还公布了投诉举报电话，欢迎广大消费者积极参与投诉和举报。二是利用舆论媒体营造声势。与__曰报社联合开展房地产开发企业“诚信宣言”活动，引导企业依法经营，推出了一批有实力、讲诚信的开发企业、中介企业和楼盘，为消费者竖起了一座购房指示牌，切实保护了消费者合法权益。三是为市民咨询、投诉设立了“快速通道”和交流平台。认真做好网上__和__建设信息网投诉咨询工作，并在建设“12319”投诉热线基础上，将办公室和手机号码公布给投诉人。在处理各项投诉中始终坚持“以人为本，高效快捷”的指导思想。20__年受理房地产交易秩序方面的电话投诉110件、网上__投诉89件，受理投诉25件、来访320人次。

二、开展房地产市场交易秩序整治工作以来取得的成效

市建设、工商、物价三部门按照《__市房地产交易秩序专项整治工作方案》要求，通力合作、周密部署、分项排查，把握房地产交易秩序专项整治工作重点，围绕房地产交易中容易发生违法违规的关键环节和重点部位扎实开展各项整治工作，目前我市房地产交易秩序整治工作已取得一定的成效。

（一）建设部门加大房地产交易违规行为查处力度

一是查处无预售许可证销售商品房行为。市建设局在专项检查中发现__市金谷房地产开发有限公司开发的云峰帝景项目，在未取得商品房预销售许可证情况下擅自进行商品房预售活动，市建设局依据《房地产开发经营管理条例》对其处以2万元罚款；泗阳县建设局发现__市恒生房地产开发公司开发的清华园变相收取订房款34.5万元，违规面积约1.8万平方米，立即责令其停止预售，退返所收订金。

二是查处《商品房买卖合同》不规范行为。沭阳县建设局对东方名都、长江家园、祥和花园等项目合同中分摊面积和套内面积未写明、没有明确约定公共部分归业主所有等违规现象责令限期改正；盐城泽园房地产开发公司泗阳分公司未按规定使用示范合同文本，泗阳建设局已责令其整改到位，并在全行业内予以通报。

三是加大对商品房交付使用的监管力度。我市__市强盛房地产开发有限公司开发建设的青华花苑项目在未进行竣工验收备案的情况下擅自交付商品房，市建设局依照《房地产开发经营管理条例》对其进行10万元的行政处罚。

四是加大对房地产评估机构监管力度。认真贯彻落实建设部、中国人民银行《关于加强房地产估价监管有关问题的通知》精神，20__年1月25曰，市建设局召开全市房地产评估机构专题会议，结合当前评估市场评估报告不规范等现象提出相关整顿要求，加强对房地产评估机构的监管力度，并在市区对评估机构实行评估报告留存登记制度。

(二)工商部门加大房地产广告和经纪机构违规行为查处力度

由市工商局牵头，组织县区局、基层分局工商部门采取三级联动的方式，通过媒体监督、群众举报、曰常巡查以及集中整治等多种途径，共立案查处房地产违法广告案件20多件，罚没款达23.6万元。

一是严肃查处广告中的违法违规行为。__润城置业有限公司在未取得房地产开发资质和预售许可证情况下，滨河名城房地产预售广告案等5件违法广告，被罚没款4.3万元。沭阳县恒通房地产开发公司内容为“开盘3天销售率达65、开盘4天销售率70”的虚假广告宣传和有关房地产位置、周边环境等虚假广告宣传案件4件，被罚款7.8万元；另外，查处了未经登记擅自户外，并在广告中使用“最佳、绝版、升值潜力、投资回报”等房地产开发企业9家，罚款11.5万元。

二是加强房地产经纪违规行为监管。针对市区房产中介投诉较多的现象，宿城工商分局充分发挥12315投诉举报网络作用，公布举报电话，加大宣传力度，重拳出击，集中查处房地产中介违法欺诈行为，取缔无照经营户10户，查处利用虚假信息骗取中介、服务、看房费等中介4家，罚没款800元。

（三）物价部门加大房地产价格监管力度

一是推行住宅商品房强制“成本认证”制度。从3月1曰开始在全市推行的“住宅商品房成本认证制度”，对所有开发销售经济适用房和普通住宅商品房（含多层和高层）实行成本认证（别墅型高档住宅、商业用房履行成本备案手续）。这项措施实施以来，共有7家开发商参与认证。进行成本认证达到了一举三得的效果：价格部门、建设部门按月对认证结果进行汇总、分析，提供政府调控房地产市场决策参考；税务部门也可依据认证资料加强税收征管工作；开发企业可以根据成本认证结论，结合市场供求，合理制定商品房销售价格。

二是坚决查处违反“一价清”行为。我市在商品房开发企业中推行商品房销售“一价清”制度，开发企业在销售商品房时，必须在销售窗口标明最终销售价格，房地产开发企业不得在商品房销售价格之外收取未经价格主管部门批准的任何费用。此次检查中，泗洪建设局发现__市富园房地产开发有限公司将应该由企业缴纳的测绘费，转嫁到业主头上的违规行为，立即下发整改通知书，责令其立即更正。

三、率先开展房地产专项执法监察，切实维护房地产市场秩序

今年2月28曰，我市纪委、监察局会同国土、规划、建设、审计、国税、地税、财政等部门在全国率先启动了房地 产市场专项执法监察工作，比国家八部委召开全房房地产秩序专项整治提前1个月。为保障本次专项执法监察工作的顺利开展，我市专门成立了房地产市场专项执法监察工作领导小组，并从成员单位抽调人员集中办公，各县（区）和市各相关部门也分别成立了领导小组并明确专人负责，认真抓好落实，并将20__年1月1曰至20__年12月31曰全市新增建设用地房地产开发项目全部列入执法监察范围，重点对这些项目的用地受让方式、用地规划、建设规划、规费缴纳、税收征缴、销售许可、市场秩序等方面开展执法监察。目前此项工作进展有序，阶段性成效明显，全市20__年至20__年房地产开发项目613个，存在问题项目253个，通过自查自纠，已经整改到位项目75个，追缴土地出让金3.29亿元、追缴各项规费1922.68万元，并扣押了价值20__万元房产、移交司法机关追缴土地出让金案件2件、收回土地4宗，追缴税收393.26万元。

四、存在的主要问题

通过企业自查、基层排查以及整顿规范房地产交易秩序领导小组的抽查情况看，我市认真贯彻房地产市场宏观调控政策措施，在整顿规范房地产交易秩序方面，做了一定的工作，取得了一定的效果，房地产交易秩序有所好转，群众满意度有所提升。但是，我们也清醒地认识到，房地产交易秩序不规范的问题还没有得到根本解决，主要表现在：一是房地产交易中还存在侵害群众合法权益现象，各相关部门领导对专项整治工作的认识和重视程度上还应加大；二是各县区的房地产交易秩序整治工作效果还不太平衡，工作力度、工作措施有待深化；三是房地产中介市场秩序整治力量投入不足，整治效果不明显；四是针对房地产竣工交付中时有发生的违规现象，必须进一步规范开发企业竣工交付使用行为。五、下一阶段工作打算

（一）巩固阶段性成果，总结好的经验和作法。我市建设、物价、工商三部门将在巩固前一阶段交易秩序专项整治工作成果的基础上，明确部门职责，加大管理力度，同时加强部门协调沟通，实行部门间信息资源共享，交流好的经验和作法，把整顿和规范房地产交易秩序作为一项长期工作，坚持不懈地抓好，做到目标不放、力度不减、继续深化，切实做好第三阶段的工作。通过对一批典型案例查处和曝光，震慑各种违法违规行为，规范房地产交易中各种市场主体依法诚信经营，切实保护消费者的合法权益。

（二）联合“十一部门”开展全市房地产市场秩序专项整治工作。按照国家八部委4月6曰召开的全国房地产市场秩序专项整治工作电视电话会议精神，近期，市建设局将牵头组织市工商、物价、税务等十一部门围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易等问题联手开展一次规模大、范围广、力度强的房地产市场秩序专项整治活动，以强化我市房地产市场监管力度，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。

第8篇：地产中介公司管理制度范文

一、__县企业信用建设现状与成效

近年来，我县企业信用建设步伐不断加快，以完善信贷、合同履约、产品质量的信用记录为重点的企业信用体系建设不断加强，企业信用建设已取得了积极成效。

（一）企业信用建设日益重视

__县委、县政府高度重视企业信用建设工作，专门成立了企业信用管理体系建设领导小组，负责组织、指导、协调全县企业信用工作，分管工业、商贸流通副县长任组长，领导小组下设办公室，负责全县企业信用的具体实施和指导工作以及日常活动事务工作。还成立__县企业信用信息中心，负责全县范围内企业信用信息的征集、整合、评价、使用和管理，承担全县范围内企业信用信息数据库和企业信用网站的建立、日常维护和管理工作。并把企业信用建设工作纳入县委、政府工作的重要议事日程和国民经济与社会发展规划中，列入县政府岗位目标责任制考核中。在__县第十二次党代会报告中，明确把“信用__”建设作为一项战略举措来抓，提出了“全面开展诚信教育，加快形成政府信用、企业信用和个人信用相互衔接的信用体系”的建设目标；在《__县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中，也提出了“以完善信贷、纳税、合同履约、产品质量的信用记录为重点，加快建设企业、政府和个人为重点的社会信用体系，建立健全失信惩戒制度”的建设措施和要求；为使工作有抓手，狠抓以企业信用体系建设为重点的社会信用体系建设，在县委、县政府的重视下，20__年2月，我县专门成立了__县企业信用促进会，加强组织推动，充分发挥企业在“信用__”建设中的积极作用。

（二）企业信用宣传日益浓厚

在企业信用建设中，我县十分注重培育和引导广大企业树立信用意识，加强诚信经营教育，大力营造浓厚的企业信用建设宣传氛围。一是将企业信用宣传活动作为一项长期工作常抓不懈，并把它作为全县改善投资软环境建设的中心工作和重要内容来抓。二是充分发挥金融、工商、税务等部门在企业信用宣传中的合力作用，深入开展了“企业信用建设”系列教育活动，各部门协调一致，互相配合，形成了整体合力。县广播、电视、报纸、网站等媒体广泛宣传企业信用建设内容，开设专栏、专刊开展了企业信用教育活动。国税、地税部门每年开展了“诚信纳税、利国利民”的税收宣传月活动，20__年5月县国税局与地税局还联合举办了以“倡导诚信纳税、共建和谐关系”为主题的座谈会，47家被评为纳税信用a级以上的企业参加了座谈，并在会上向全县纳税人发出了依法诚信纳税、共建和谐社会的倡议。金融部门在20__年、20__年二年中每年都上街摆设咨询台和发放资料等形式进行“信用企业服务”等现场咨询宣传活动。工商部门开展了“诚信兴业”为主要内容的信用宣传活动，引导企业和个体工商户树立诚实信用理念，积极参与“信用__”建设。宣传、工商、发改等部门还联合开展了“百城万店无假货”宣传和创建活动，专门对县城溪滨北路开展了示范街创建工作以及在农村、社区中开展连锁超市、示范放心店建设工作。这些活动的开展，都在一定程度上收到了良好的宣传效果，提高了全社会公众的信用意识。

（三）企业信用监管日益加强

企业是信用建设的主体，企业的信用体系建设是社会信用体系建设的重点，为加强对企业的信用管理和监督，严惩失信行为，营造良好诚信环境，我县相关部门按照职责分工，积极采取措施，加大信用监管力度，积极有为地推进企业信用体系建设。县企业信用管理体系建设领导小组办公室已专门制定了《__县企业信用信息管理办法》、《__县企业信用信息交换目录》和《__县企业信用信息工作人员从业守则》，努力促进科学监管到位。工商部门围绕企业主体资格、履约能力、信誉状况、失信记录等情况开展工作，积极探索建立合同履约信用记录，依法打击合同欺诈行为；建立了个人信用查询、市场信用查询、法定代表人黑名单查询；开展了企业等级评价、守合同重信用、消费者信得过企业、诚信企业、信用商户、著名（驰名）商标、知名商号、星级文明规范市场等评定和确定工作；在工商网站开辟了“诚信企业光荣榜”、“失信企业公开栏”，对年度工商企业信用监管等级aaa级和d级企业名单进行公示，根据企业的

信用监管等级，对其实行相应的监管方式和监管频度。金融部门专门建立了中小企业信用信息基础数据库、个人信用信息基础数据库，数据库全面采集、保存、整理企业、个人的信息，一旦有不良信用记录，在办理贷款上就会“禁入”限制。税务部门进一步完善纳税人信用数据库，建立健全企业、个人偷逃骗税记录，采取欠税公告制度，对欠税企业在媒体上予以公示，而且在税收优惠政策上也不予享受。质监部门不断加大对“制假售假、以假乱真”等失信行为的查处、打击力度，加强产品质量信用分类管理。建设部门以实施透明销售为抓手，实施合同网上备案，强化房地产市场监管，同时，以农民工工资按期足额支付为抓手，联合人事、公安等部门强化对建筑企业的信用监管。并充分发挥商会、协会的作用，促进行业诚信经营和行业守信自律，推进中小企业信用制度建设和价格信用建设。（四）企业信用服务日益改善

工商部门坚持开展“守合同重信用”企业确认等活动，建立了信用查询，为社会公众提供企业信用信息。金融部门注重改善金融服务，不断创新金融产品和服务，银行信用供给渠道增多。税务部门进一步强化为企业和纳税人服务的理念，开展群众满意基层窗口创建活动等，营造规范、严谨、诚信、公平的税收环境，以良好的形象引导企业和纳税人诚信纳税。经贸部门联合金融部门开展了“扶持小企业、培育小巨人”工程活动，研究适合小企业贷款特点的信用征集体系，促进小企业信用状况得到有效改善，20__年就有118家信用小企业由经贸局推荐给县人行，由4个商业银行和信用社给予扶持贷款。信用中介服务也稳定发展，自1999年9月9日我县中小企业信用担保中心成立以来，目前，全县已成立了6家中小企业信用担保机构，县中小企业信用担保中心充分发挥担保基金的放大功能和杠杆作用，按照择优重点扶持原则先后为14家中小企业累计担保37笔，累计担保3058万元，帮助企业解决贷款4423万元，中小企业信用担保事业步入了一个新的发展阶段。

二、__县企业信用缺失表现及原因

（一）信用缺失表现

企业的信用问题一直是企业界谈论的热点问题和社会关注的焦点问题，我县企业的信用缺失主要表现为企业经营中的一些欺诈行为和由此引发的抽逃资金、拖欠账款、逃废银行债务、恶意偷税欠税、产品质量低劣等问题，这些问题已在一定程度上影响了我县企业的整体信用形象，成为制约广大企业发展的突出问题。

1、融资信用缺失。融资环节中的信用主要体现在借入资金的使用及到期款项的归还。一些中小企业缺乏对融资信用的重视，在向银行借款时虚列融资项目、虚报报表数据；借入资金后随意安排资金使用，违反借款合同；资金到期时，没有积极准备资金还款，甚至根本没有还款打算，严重威胁了银行信贷资金的安全，有的甚至以高于银行利率的方式，变相吸收公共存款，采取借条、借款协议、融资协议、入股等多种形式向群众大量吸收存款，最终无法把公众存款还给当事人，构成了非法吸收公众存款罪，也对企业的再融资造成了极坏的影响，__的“祥和事件”就是其中一例，该企业主伙同他人共向175户群众非法吸收存款8074.895万元，由于高利贷的还本付息，导致企业经营状况每况愈下和信用缺失而东窗事发。

2、生产信用缺失。生产信用是指生产者不生产假冒伪劣产品、不欺诈消费者。许多中小企业在生产中只顾眼前利益，不顾长远发展，产品生产缺乏严格的质量管理，大量使用劣质、有害的原材料，甚至采用非法生产方式，制造假冒伪劣产品。如20__年3月__工商局查获的一个地下加工洗洁精加工厂，就是一家非法假冒传化、雕牌、蓝月亮等品牌商标的加工厂，其产品严重威胁消费者的身体健康，是生产信用缺失的典型案例之一。

3、商业信用缺失。商业信用是指申请借款企业在合同履约，应付款项的清偿上能恪守商家的诺言，不失信。我县中小企业每年都有大量的商品交易，为了节约成本和扩大销售，常常利用信用合同、协议、授权、承诺等信用交易方式。而中小企业的商业信用缺失，却给采用信用交易方式的企业造成了极大的损失。据《__县民营企业生命周期报告》，我县各行业民营企业的生命周期中，商业服务业的生命周期最低（不到2年），生命周期低与他们的信用缺失不无关系。

4、财务信用缺失。财务信用是指企业会计结算规范，会计报表真实可信，资产实在，无抽离现金或其他弄虚作假行为。当前，由于中小企业会计制度不够完善，为追求企业自身利益，个别中小企业都曾作过假账、提供过虚假的财务信息，而这些虚假的财务信息又进一步导致了投资者和债权人的资金流失。在我县个别企业中，企业主主动安排和要求财务人员做假帐的情况也有不同程度存在着，这也反映了一些企业财务信用缺失的一个具体表现。

5、纳税信用缺失。纳税信用是指企业能按时上缴应纳税款，无偷、漏税等不良记录。中小企业特别是一些新办企业为了追求经济利益，减少资金流出，往往采用偷、漏税的方式少向国家缴税；甚至有些企业采取与中介机构串通一气的做法，制造虚假的财务信息，少向国家纳税或不纳税。如__国税局日前查获__县某轮胎

公司的严重偷税案件，该公司以出库单代替销售发票、销售产品不入帐等手段，共计隐瞒销售收入1042119.8元，少缴增值税62527.19元，应缴未缴消费税142850.40元，两税合计少缴205377.59元。

（二）信用缺失原因

企业信用缺失产生的原因很多，既有体制上的原因，也有企业自身的原因，概括起来主要有以下几个方面：

1、缺乏信用信息的共享机制。信息不对称，往往导致信息弱势方上当受骗、失信方频频得手。一是缺乏规范的信息搜集渠道。我县信用信息数据的市场开放度还很低，政府部门和一些专业机构掌握的可以而且应该公开的信用信息由于种种原因没有开放，个人和企业很难获得相关的信息。二是缺少信用中介机构。目前我县社会信用中介服务市场发展十分滞后，且规模小，没有发挥对信用行为的奖惩作用。一方面因为信用中介市场供需严重不足，企业普遍缺乏使用信用产品意识；另一方面信用信息的采集有很多障碍。难以依靠商业化、社会化并且公正、独立的信用调查、征信、资信评估等方式提高社会信用信息的对称程度。

2、缺乏明晰的产权基础。企业信用的基础是产权明晰的现代企业制度。明晰的产权对企业行为最大的影响在于提供了内在的约束、激励机制。产权清晰使得企业拥有独立的财产权，有动力维持企业长期经营，维护企业信用；而产权混乱或产权模糊，企业不仅没有动力去追求信用，甚至会故意破坏信用。由此可见，信用制度是以产权制度为基础，产权与信用是不可分割的，只有产权明晰，才能保证社会信用体系的正常运转。

3、缺乏专门的信用方面的法律制度和执行体系。法律措施是社会信用机制赖以维持和运行的保障。转型时期我国的信用法制建设还处于摸索阶段，社会没有完全步入法制化的轨道。国家还没有一套公布实行的规范中小企业信用行为的法律，信用法律制度的不健全使社会经济主体的经济行为缺乏刚性约束，守信成本高，失信成本低、收益大。

4、缺乏信用文化环境。在市场经济条件下，许多企业管理者自身的信用观念非常淡漠，一些企业在向银行借钱时就根本没有还款打算。在这种思想支配下，社会主体普遍缺乏市场经济所要求的守信意识和信用道德理念，整个社会没有真正树立起以“讲信用为荣、不讲信用为耻”的信用道德评价标准。

5、缺乏基本的信用风险控制制度和管理制度。在正常情况下任何一个企业应把信用管理当作财务管理的灵魂。但不少企业内部治理结构不规范，普遍缺乏健全的信用风险管理制度，因避税不愿建立规范的信用管理制度，或因家族式管理不愿建立信用管理制度，导致一些中小企业信用严重缺失。

6、缺乏惩罚机制导致失信成本过低。由于我国信用方面的法律不健全，大量处于罪与非罪、刑事与民事之间的失信行为，往往得不到相应的处罚，失信者侥幸得逞的心态恶性膨胀。社会没有建立系统的信用联防网络和运行机制，失信者的“黑色记录”得不到合法搜集和有效传播。失信行为得不到应有的经济惩罚和道德惩罚。政府对信用领域监管薄弱，对从事企业信用服务的中介机构缺乏监管，进一步造成虚假信息盛行。

三、__县企业信用建设对策与措施

要解决我县企业信用缺失问题，必须把构筑企业信用制度的体制与机制基础摆在首位，迫切需要对公共征信数据平台建设、企业信用服务体系建设、信用法律建设、企业信用文化建设、失信惩戒机制建设等关键问题有一个统一的认识、有一个统一的目标、有一个统一的战略。

（一）要加快构建公共征信数据平台

公共征信数据平台包括企业和个人联合征信数据平台两大数据库，这是整个社会信用体系建设的核心。这一平台要由政府主导建设，统一管理，确保信用信息采集、披露的唯一性、权威性，其数据库要不以赢利为目的，按照共建共享原则，为各级政府和部门加强市场监管提供无偿服务，依法向社会公开披露信用信息，向金融机构和信用服务机构依法、有序提供服务，依法依规向市场主体采集信用信息，向公共征信机构及时、全面、真实提供相关信用信息，确保公共信息实时、真实、全面、连续，规范信用信息使用和传播。在构建公共征信数据平台过程中，全县只建一个公共征信数据平台，可以在__县企业信用信息中心基础上进行完善健全，实行与省、市联网，使数据平台包括全县所有的企业和个人信用信息，实现“三个基本覆盖”，即基本涵盖涉及信用的主要部门或单位、基本涵盖全县所有的工商企业、基本涵盖企业的信用信息，确保信息的唯一性，并与省、市公共征信数据平台实现交换共享，逐步改造成为以应用为主要功能的平台。要把信用信息征集范围进一步扩大到公安、检察、法院、司法、经贸、财政、建设、科技、文化、食品药品监管等部门，鼓励企业和行业协会自主申报，进一步提高信用信息的完整性和全面性。

（二）要加强企业信用服务体系建设

一是要加强对企业信用信息的应用。应用是数据库建设的生命，要以“应用促完善、完善推进应用”为指导思想，全面推进企业信用信息应用工作。省信用中心向地方开放属地企业信用数据，为地方政府在市场监管、招标投标、政府采购、公共服务中提供信用信息，因此，我县要主动积极地做好应用工作，要建立或明确承担此项应用工作的组织机构，保障建设和运行的经费，制定切实可行的应用工作方案，作为加强企业信用建设的一项重要工作，作为加强市场监管的重要手段。二是要建立企业信用评级制度。信用评级制度的实施，有利于信息使用各方对企业的信用情况有一个客观的了解，当前，在中小企业贷款未批准的原因中，企业信用方面存在的问题又是属于各类原因的首位，其中欠息、贷款逾期、逃废债、挪用贷款等占到了前列。信息管理机构可以首先根据收集的信用信息，建立企业的信用记录，然后依据这些记录，会同银行、工商、税务、司法等部门对企业的综合信用度进行客观评级。三要有步骤地组建信用服务中介机构。在经济、技术等条件还不成熟的情况下，可由政府出资大部分或引资组建中介公司，逐步接收信息管理机构的职能，并逐渐吸收社会资本注入和购买政府的出资，使信用服务中介机构完全市场化，达到以市场化的运作来保障信用

信息的科学价值。

（三）要加大企业信用法制建设力度

现代市场经济是建立在法制上的诚信经济。现有的《合同法》、《商业银行法》、《企业破产法》、《担保法》、《统计法》、《公司法》、《反不正当竞争法》、《消费者权益保护法》等法律法规条文中，虽有不少规范企业信用行为的条款和内容，但有不少与建立信用体系的内容不相适应，急需进行修改和重新解释，同时，国家应根据信用建设需要尽早制定出台《个人征信管理条例》、《企业信用征集促进条例》、《商业账务催收管理办法》等法规规章，认真抓好《政府信息公开条例》的施行。作为地方政府，也应尽快完善和制定一个地方企业信用建设的管理办法与措施，切实加强信用法制建设。

（四）要加快建立失信惩戒机制

一个健全的失信惩戒机制是社会信用体系建设的重中之重。要坚持“警示在先、惩戒在后，立信为主、处罚为辅”的原则，综合运用法律、行政、经济和道德等手段，建立健全企业信用信息记录机制、预警机制和披露机制，突出纳税、合同履约、产品质量、信贷、诉讼等方面的信用记录，强化政府部门对企业的信息监管，建立“黑名单”等制度，进一步提高失信成本。根据失信性质，构建起多层次的失信惩戒制度，一是由信用主管部门作出监管性惩戒，如列入黑名单等；二是由行业主管部门作出行政性惩戒，如市场禁入等；三是由金融机构、信用服务机构作出市场性惩戒，如降低信用等级等；四是由政法部门作出法律性惩戒，如对非法融资、诈骗等进行定罪和处罚金等；五是由新闻媒体舆论、社会公众传播形式的社会性惩戒，形成企业失信“老鼠过街人人喊打”的社会氛围。

第9篇：地产中介公司管理制度范文

京国土房管市二〔2002〕1127号

各区县国土房管局、各房地产经纪机构：

为加强对房地产经纪机构及房地产经纪从业人员管理，规范房地产经纪行为，促进房地产经纪行业健康发展，根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》、建设部《城市房屋租赁管理办法》、建设部等七部委《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》、《北京市外地来京务工经商人员管理条例》、《北京市外地来京人员租赁房屋管理规定》、原北京市房屋土地管理局《北京市房地产经纪机构管理规定》等有关规定，现将有关问题通知如下：

一、挂牌公示制度

本市实施房地产经纪挂牌公示制度，各房地产经纪机构及其下设的分支机构应在其住所明显位置悬挂《营业执照》、《北京市房地产经纪机构资质证书》正本或《北京市房地产经纪机构（分支机构）资质证书》原件并张贴其全部执业经纪人《北京市房地产经纪资格考试合格证》复印件。

二、合同管理制度

（一）、房地产经纪机构从事房地产经纪业务，必须签订房地产经纪合同，房地产经纪合同应保留三年以上。未签订房地产经纪合同，不得收取佣金。

（二）、房地产经纪合同应符合《合同法》的规定，推荐使用市工商局与市国土房管局制订的合同示范文本。

（三）、房地产经纪合同实行房地产经纪人负责制，每份房地产经纪合同应有《北京市房地产经纪资格考试合格证》持证人签字并注明资格证书号码。

（四）、非因房地产经纪机构的原因导致房地产经纪事项未完成或部分完成的，房地产经纪机构可以要求委托人支付在房地产经纪活动中发生的必要费用，但应在房地产经纪合同中载明。

三、房地产经纪广告

房地产经纪机构房地产经纪广告，应在广告中载明机构名称、资质证书号码。广告内容必须真实，不得虚假广告，不得以其他房地产经纪机构名义广告，不得允许其他组织或个人以本机构的名义广告。

四、房地产经纪业务规范

（一）、房屋租赁经纪业务

1.房地产经纪机构从事房屋租赁经纪业务的，应查验出租人及承租人的身份证明和房屋权属证明，并将复印件保留三年以上，以备相关部门查验，不得居间不符合出租条件的房屋。

2.房地产经纪机构从事涉外房屋租赁居间业务（所谓“涉外房屋租赁”是指承租人为境外人士或外资机构）的，应在房地产经纪合同中告知房屋出租人到市涉外安全审查办公室办理涉外安全审查手续，经批准后，方可出租。

3.房地产经纪机构从事外地来京人员房屋租赁居间业务的，应在房地产经纪合同中告知房屋出租人到房屋所在地的区县国土房管局或其授权的机构办理房屋租赁许可证，取得租赁许可证后到房屋所在地公安机关办理租赁安全合格证。

4.房地产经纪机构从事房屋租赁居间业务的，应在房地产经纪合同中告知租赁双方当事人到房屋所在地的区县国土房管局或其授权的机构办理房屋租赁合同备案手续，其中涉外房屋租赁应到市国土房管局办理。

5.房地产经纪机构从事房屋租赁业务的，应与委托人签订委托合同，委托合同应明确委托的具体事项及上述相关手续的办理责任方。所签房屋租赁合同应注明该房屋的权属情况及委托关系。

6.房地产经纪机构以本机构名义承租房屋并转租的，须经房屋出租人同意。未经出租人书面同意的，不得将承租的房屋转租。房地产经纪机构将本机构所承租的房屋转租的，应负责办理上述相关手续。

房屋租赁合同的承租人与转租合同的转租人应为同一主体，不得以机构员工个人名义承租后以公司名义转租，不得以机构名义承租后以个人名义转租。

（二）、存量房买卖经纪业务

1.房地产经纪机构从事存量房买卖经纪业务的，应查验买卖双方的身份证明和房屋权属证件，并将复印件保留三年以上，以备相关部门查验，不得居间不符合上市条件的房屋。

2.房地产经纪机构从事存量房买卖经纪业务的，应在房地产经纪合同中明确标明该房屋售价或售价范围、各项税费标准、佣金标准及支付责任方。

3.经房地产经纪机构撮合成交的，房地产经纪机构应协助买卖双方签订房屋买卖合同，房屋买卖合同中的房屋售价应与房地产经纪合同约定的售价范围相符，如有变化，应征得委托人书面同意。房地产经纪机构不得暗箱操作，非法赚取差价。

（三）、商品房（含经济适用住房）代销业务

1.房地产经纪机构从事商品房（经济适用住房）代销业务的，应查验房地产开发企业的营业执照、资质证书及所售项目的预售许可证或权属证件，不得代销未取得预售许可证的项目或未取得房屋所有权证和国有土地使用证的现房。

2.房地产经纪机构从事商品房（经济适用住房）代销业务的，收取定金或其他费用时应与购房人签订合同，并约定定金或其他费用的处理方式。

五、房地产经纪纠纷投诉的处理

消费者对房地产经纪机构及其下设的分支机构、房地产经纪从业人员的投诉由该机构或分支机构住所所在地的区县国土房管局负责调解处理。区县国土房管局受理房地产经纪纠纷的投诉后，应将投诉情况通知被投诉房地产经纪机构。房地产经纪机构应自接到通知之日起3个工作日内向区县国土房管局提交调查说明材料（应注明是否愿意接受调解）及有关合同（协议）、发票（收据）。区县国土房管局根据投诉人提交的投诉材料及被投诉房地产经纪机构提交的说明材料进行调解并将处理结果报市国土房管局。

六、房地产经纪违法行为的查处