物业管理的基本制度精选(九篇)

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第1篇：物业管理的基本制度范文

关键词：物业管理；成本费用；控制优化

随着经济发展与社会进步，在一定程度上提升了人们的生活质量，服务行业逐渐受到重视，物业管理的质量等更加受到人们的关注，在这种情况下怎样更好的提升物业管理质量基础上实现成本的控制，成为当下物业管理的重要问题。物业管理的成本控制怎样实现自身不增长的基础上为业主减轻负担，还能促进物业管理的发展与进步。本身物业行业属于服务链接中的一部分，怎样在市场竞争逐渐激烈的基础上更好的提升物业管理成本费用控制，增强物业管理的市场竞争力，文章对此进行总结，能够为物业管理的进步做出贡献。

一、物业管理成本费用控制发展问题

物业管理是提升城市管理于控制的基础，同时也是城市化建设中的重要因素，良好的物业管理能力很好的提升人们的生活质量，同时充分激发出城市服务职能的发挥，但是在物业管理成本费用的控制于创新等方面还存在很多的问题，需要进行完善，作者根据对上海永升物业管理股份有限公司杭州分公司的调查总结出以下几方面：

首先是在人工成本方面的问题，在物业管理过程中人工成本费用是其中最大的支出，基本占有物业成本费用管理的70%左右，其中不仅需要包含基本的管理人员，同时清洁工、安保人员以及各种维修人员等更是必须人员，根据不同行业的物业管理，需要的工作人员等在种类上以及结构上还存在很多的不同，除以上人员之外，还需要很多其他的工作人员，这样下来需要消耗大量的人员成本费用[1]。根据相关的物业管理规定，不同人员的薪资报酬等存在一定的差异，但是根据管理规章制度的规定与要求，在确定人员种类之后，进行严格的人事编订，制定合理的人员配置，保证员工能够在服务的基础上获得相应的薪资报酬。但是在实际管理中，人员冗余、薪资不合理、工作积极性不高等存在很多的问题，需要进行完善，只有更好的提升关于人事编制等相关制度才能更好的提升物业费用成本控制。

其次在基本的设备成本以及管理成本上存在一定的误区。除人员成本之外，占有比重最大的便是物业管理中的设备成本管理，这也是上下浮动比较大的方面，不管在成本管理上还是使用价值等方面都是变化最明显，影响最显著的区域。在物业管理中设备管理主要包含基本的设备运行以及维护等成本，这些成本是加强物业管理以及成本控制的重要基础，在进行物业管理过程中不仅需要提升物业人员的成本管理，同时还需要对相关的设备成本等进行严格管理，这样才能更好的保证物业管理成本控制的提升[2]。本身物业管理中的成本控制就需要从全方面开始着手，在重视设备购进成本的基础上还需要提升对相关维修与养护等费用成本的管理，及时对各种设备等进行养护，保证设备正常运行的基础上之间延伸使用寿命，保证物业企业减少设备更换的成本消耗。当然在实际设备管理期间，很多物业公司，在进行管理过程中，并没有真正实现科学维修于养护，应该每月数次的检查与维修等执行的并不是很理想，不能真正做到及时修、认真修，导致成本费用控制不够理想。

最后是在公共办公成本方面表现不够优化，物业成本费用控制中还包含很多的公共办公成本费用，这种公共办公成本费用主要是大多数物业公司在进行物业成本管理期间，基本都会采用采购的形式，将很多部门的各种办公成本进行自行购进，合理优化与配制，在逐渐发展期间改变成统一领导部门进行统一在采购，在管理上以及布置上等都实现统一的科学管理，这样的管理方式能够很好的减少资源浪费等现象的发生，同时还能实现统筹规划。根据管理制度的优化与创新，在建立更加科学合理的奖惩指数，提高对员工的行为作风以及工作方式等进行约束，提高员工的资源节约意识，杜绝出现任何资源浪费等现象的发生。但是在实际的管理中因为传统管理模式下的很多方式还没有得到及时的改善，导致在实际管理上出现更多的问题，需要针对不同的问题展开不同的优化，从基础上实现物业管理成本费用的控制。

二、物业管理成本费用控制优化措施

物业成本费用控制管理的优化，是提升物业发展与进步的关键，同时也是保证物业成本合理控制的重要保障，提升成本控制管理的控制，需要根据在实际物业成本费用控制问题为根据，从以下方面进行逐项优化：

（一）扩大经营规模

在进行物业管理过程中，很多物业公司等在属性上以及形式上都属于中小型企业，这种中小型物业公司在很多方面争力等比较低下，同时管理模式等也不够全面，很多方面都需要加强。在市场竞争如此激烈的基础上只有不断提升自身的经营规模以及竞争力，才能更好的保证自身的稳定发展与进步。在进行经营规模扩大的基础上，首先需要注意的是一定要与自身经营发展实际情况相结合，坚持以低成本扩营的方式展开，扩大经营模式的基础上保证成本能够合理规划与应用。加强于城市发展以及管理之间的联系，积极实现低成本经营，改善与优化经营模式，逐渐向多元化经营模式上过渡。很多物业企业在管理上都开始向专业化、经营性等方向转变，特别是从小区住户的物业管理形式逐渐向政府性方式靠拢，提升物业管理水平的基础上很好的拓展了物业管理的范围。再者在实现物业管理本身服务的基础上积极向新兴行业方向靠拢，提高自身物业管理的手段以及信息化能力，加大信息化技术在企业中的应用，推动社会信息化的同时还能很好的加强社区管理或是物业管理手段于质量[3]。积极拓展物业企业在物业管理服务领域的能力，为物业管理行业提供更加多样的发展商机。最后是在物业自身管理专业的领域上，提升专业领域的专业职能，根据合理拓展经营规模的基础上合理降低与规划成本利用。

例如：上海永升物业管理股份有限公司杭州分公司将物业管理中各种简单传统的设备以及维修方式等进行了积极创新，加强了信息化技术水平，其中在提升技能的基础上逐渐拓展了管理于控制的范围，为企业的发展与进步奠定了坚实的基础。

（二）创新经营模式

传统物业管理中的经营模式已经不能很好的适应当下企业的发展与需要，在此基础上为了更好的提升物业管理在市场发展中的竞争力，逐渐开始创新经营模式，采取多元化的形式提升物业管理成本费用的控制能力，充分利用自身在发展上的优势，作为发展的基础，积极参与到与物业管理等相关的行业或是业务中，增加企业的经营收益，为企业的发展拓宽经营渠道，为物业企业管理创造更多的商业价值。

（三）建立完善的管理制度

完善的管理制度是物业管理的重要保障，根据物业企业的基本发展需要以及方向，建立完善的成本责任制度，积极投入成本对信息化技术形式进行引进，同时提升各种电子防范以及景观绿化等方面的业务，同时制定严格的绩效管理，利用绩效管理的形式提升工作人员的工作积极性，更好的提高物业管理的服务质量。

三、结束语

综上所述，物业管理是我国非常重要的一项服务行业，同时其中的成本控制是保证物业企业发展的重要基础，利用扩大经营规模、创新经营模式、建立完善的管理制度等，进一步的完善与加强物业企业管理成本费用控制。

参考文献：

[1]陈建.浅谈物业行业人力资源管理的成本控制问题[J].人力资源管理，2016，04：53-54.

[2]吴国梁.论物业管理成本控制的有效途径[J].中华民居（下旬刊），2014，04：169-170.

第2篇：物业管理的基本制度范文

[关键词] 和谐社会 高校 物业管理

早在中国古代，伟大的思想家孔子就提出了“和谐社会”的美好理想――“致中和，天地位焉，万物育焉”。随着社会的发展，和谐理念引入国家治理、社会关系协调领域中，“社会和谐是中国特色社会主义的本质属性，是国家富强、民族振兴、人民幸福的重要保证。”新和谐观的提出对于高校社会后勤化的不断深入，更新观念，转变工作作风，具有现实指导意义。而高校物业管理作为高校后勤的新兴任务，应从自身出发，建立和谐的高校物业管理体制。

1 高校物业管理的主要内容及基本要求

1.1 环境卫生。保洁服务是物业管理的最基本服务。校园环境卫生不仅是学生对学习和生活环境的基本要求，也是学校形象和面貌的综合体现。因此，学校对环境卫生的要求要远高于其他物业服务对象对环境的要求。为高校服务的物业公司要确立专业操作、保持整洁、服务教学的目标，要引入相关质量标准，严格参照标准进行规范化、程序化实施。

1.2 楼宇管理。校园内人员流动性较大、楼宇设计和使用功能复杂给高校物业的安全管理带来难度，加之学生防范意识不足等原因，导致校园内极易发生各种安全事故。这就要求物业管理确立安全第一、规范操作、责权统一的理念，将安全及消防工作作为物业服务工作中的重中之重。同时，高校是知识分子的集中地，学生公寓物业管理要突出文化氛围和艺术品味。公寓管理是学生管理体系的一个重要组成部分，其工作质量直接影响学校的稳定和校园精神文明建设。物业管理应根据校区学生公寓的实际情况，制定出符合现代学生公寓管理的高标准的服务与管理制度，在日常的服务之中实现公寓管理的规范化、制度化与科学化，使之真正实现管理育人、服务育人、环境育人的功能，创造优美、整洁、安静和奋发向上的育人成才环境。

1.3 公共设施设备的维修和维护。校园的公共设施设备是教学工作的基本保障。公共设施设备的维修维护要确立专业、规范、节约的管理目标，保障公共设施设备随时处于良好状态。

1.4 能源的节约管理。学校是一个庞大的系统工程。任何一点疏忽都会对国家造成巨大的损失――浪费国家资源、影响社会发展。高校物业管理应充分体现其管理效益，让学校后勤部门省心、省力的同时，节省开支。为此，要求对物业管理人员应做到：认真负责所管楼层的用水用电，根据天气情况控制公共部位电灯的开关，认真检查各区域卫生间水管阀门有无跑、漏、滴的现象，及时报修；认真巡视检查教学楼及公寓所有机电供水设备，防止超负荷运转等现象引起的能源消耗，保障设备设施安全。认真巡视检查夜间不关电灯、电扇、空调的教室和其他部位，做到及时开启和及时关闭，做好有关记录。

2 高校物业管理发展的对策

高校物业管理不同于一般的小区管理。它不仅为学校房产物业提供管理服务，更重要的是通过这种管理服务构筑起一个有利于人与人之间沟通、人与自然和谐、人与文化融通的健康、开放的工作、学习和生活的环境。鉴于当前高校对物业管理的新要求，提高物业管理水平迫在眉睫。

2.1 引入竞争机制，促进发展

目前高校物业管理的水平和专业物业公司的水平存在较大差别，他们占据着高校物业管理的绝大部分市场。但竞争机制是市场化的一种重要手段，是企业改革发展的动力。因此，为了促进高校物业管理水平的提高，学校后勤部门应积极吸纳社会上有实力的优秀专业物业管理公司参与到学校物业管理中来。通过竞争提高学校后勤物业管理公司的服务质量，使其尽快朝着专业化、规范化、科学化的道路上发展。

2.2 树立品牌意识，强化质量管理

高校后勤物业管理企业与社会品牌物业管理企业一样，都要追求管理的专业化、规范化和科学化，通过规范的市场运作、精心严密的管理、细致周全的服务，不断提升服务质量和管理水平，不断创立各自的品牌。高校后勤物业也有不同于社会其它类型物业的地方，具有教育性、功能统一性的特点。高校后勤物业管理企业应该在推进和实施高校物业管理的过程中遵循教育性的特点，不断将物业服务的功能与学校教书育人的功能实现良好、和谐的统一。不管怎样，专业化、规范化和科学化的运作仍是构成物业企业核心竞争力的关键性因素。在构建和完善高校后勤物业管理先进模式的过程中，必须要重视培育以专业为主的企业核心竞争力，这是高校后勤物业管理企业的立足之本和发展之源。基于这些思考，现在很多高校后勤物业管理企业开始在怎样推进专业化和标准化管理上下工夫，以尽量缩小与其他社会物业管理品牌高水准管理的差距，不断积累与高水准物业管理抗衡的资本。

2.3 多种形式培养人才，提高队伍素质

完善的高校物业管理，取决于训练有素的物业管理人才，首先要有良好的思想素质，肯于奉献的精神，而且要掌握现代管理科学技术，并善于运用实践。培养物业管理人才的关键，在于提高物业管理人才的素质，一是要利用多种渠道、多种形式培养一支思想好、技术硬、进取心强、勇于开拓、有敬业精神的物业管理骨干队伍；二是要利用高校的优势，向社会上招聘高素质物业管理人才，充实到高校物业管理队伍中来；三是引进竞争机制，加强考核，优胜劣汰，建立一支动态、稳定的高素质物业管理队伍。同时，高校物业管理属于劳动密集型服务行业，企业中的80%员工是操作层面的员工。他们担负了物业管理服务中80%以上的工作量，保洁、绿化、维修等岗位，每天直接面对师生，这些员工素质的好坏、业务能力的高低，直接影响到物业管理的质量。所以要重视操作层员工的岗位培训，把实际操作的经验、程序变成理论文字传输给员工，有针对性地开展各种专业培训。用良好的服务，为师生创造优美舒适的工作、学习环境。

2.4 建立健全制度，加强规范管理

制度是管理的基础，是管理思想和服务意识的体现。学校物业管理公司首先应从内部管理上下功夫，建立健全各项规章制度，并狠抓制度的落实。在制度的执行上接受学校和广大师生的监督。多与师生交流沟通，争取他们的支持和配合。在日常的工作中注意收集各种反馈信息，不断完善管理制度，使后勤物业管理工作尽快实现规范化。

总之，随着高校的快速发展，高校后勤社会化的不断深入，高校物业管理作为高校后勤的新兴行业，由于其特殊性，越来越受到社会的高度重视。在社会物业市场中，它具有强大的生命力和广阔的发展前景，相信其在激烈的市场竞争中，必将获得长足发展，发挥巨大的社会作用。

参考文献：

[1] 刘勇.如何加强高校物业管理的研究[J].市场论坛，2009, (6): 78-79.

第3篇：物业管理的基本制度范文

关键词 政府采购 物业管理 服务

政府采购制度以公开招标为原则，从决策到监督体现了广泛的公平性、公正性和规范性。因此，被称之为“阳光下的交易”。目前，我国颁布了《中华人民共和国政府采购法》（以下简称采购法）中指出：“政府采购，是指各级国家机关、事业单位和团体组织，使用财政性资金采购依法制定的集中采购目录以内的或者采购限额标准以上的货物、工程和服务的行为。”其中服务类主要包括设备维修、建筑物维修、车辆保险、加油、维修、会议、物业管理和单价2万元以上的其他劳务及服务。笔者仅就政府采购物业管理服务的相关问题作以下探讨。

一、政府采购物业管理服务的必要性

（一）为了进一步深化政府采购制度改革，加快服务类政府采购发展，促进转变政府职能和提高行政效能

根据《国务院办公厅关于政府向社会力量购买服务的指导意见》（〔2013〕96号）的工作要求积极推广政府采购物业服务，这不仅关系到政府一定时期财政资金以及其他资源配置的合理性问题，还涉及政府如何在其行政实践中引导物业管理市场健康有序发展。从近期统计结果来看，采购单位以机关单位、公共场所、大学院校等为主，采购年度从1年到3年不等，采购内容以物业管理综合服务、保安、保洁、绿化等为主。

（二）物业管理的“五类服务七种管理”基本能满足政府行政管理的需要

（1）常规公共。这是法律赋予物业管理的职责，也是物业管理工作中的基本管理工作，它将公共的、经常性的服务项目，通过“公共契约”的形式相对固定下来，作为物业公司最基本的服务项目。其中主要包含七种管理：房屋建筑主体管理、房屋设备设施管理、保洁卫生管理、环境绿化管理、治安管理、消防管理、车辆道路管理。

（2）有偿特约。是指物业服务企业为改善和提高物业使用人的工作和生活条件，为满足一部分物业使用人的个别需要，受其委托而提供的服务。物业服务企业事先根据业主需要设立服务项目，并将服务的内容和服务质量、收费标准公布，供需要该服务的使用人自行选择。有偿特约实质是一种委托服务，如会议接待、会议室布置等。

（3）市场经营。这是一种具有多种经营职能的服务方式。物业管理公司根据客观条件和实际需要，可统筹安排经营与物业区域内公共服务相结合的、面向市场的经营项目。服务收费以市场而定，具有营利性特点。

（4）无偿便民。在物业服务中，为了沟通和融洽物业服务者与业主及使用人之间的关系，提高社会效益和长期效益，物业企业除提供有偿外，还应提供无偿性的便民服务，包括在值班室设置医药箱、针线包、地图等。

（5）公众性代办服务。这是一种典型的委托服务，是物业公司受诸如自来水公司、电力公司、网络公司等具有提供公众服务性质的一些公司委托，其收取水、电等相关费用。

从现代物业管理理论看，现代物业管理是一种集经营、管理、服务于一身的综合性管理。管理的内容基本能够满足政府后勤服务之需要，其管理的手段与方法也足以能够为政府提供较为满意的服务。

二、政府采购物业服务的运作应采用标准化方式

按照法律规定，在物业服务公司的选择上，政府采购应采取招投标方式。既可公开招标，也可邀请招标，原则上所选取的物业服务企业，应该是具有一定资质（应为二级以上）且有优良业绩、财务状况良好的企业。

在对物业公司的管理上，对其物业管理服务及其他服务实行合同制管理。建立制式合同，应将物业基本情况、物业服务的主要内容、物业管理服务标准、物业服务收费及付款方式、物业管理用房、其他服务内容及其标准、双方的权利义务、违约责任等做出详细的约定。建立评估机制，项目合作前有资质审查，合作过程中有跟踪了解，在合作完成后有绩效评估。绩效评估主要根据合同履行情况，对物业服务质量、服务成果进行评价。在资金支付上，结合合同完成情况和评估结果，实行国库集中支付，评估验收结果作为财政拨付尾款的依据和今后项目招标的重要参考，并建立合同信用档案。

三、政府采购物业管理服务的内容选择适度标准化

（一）全面购进“常规性公共服务”

全面购进物业企业的常规性公共服务，不仅涵盖了目前政府后勤管理的大部分内容，同时在政府购进服务后，可促使政府抓住契机，推进机关后勤服务机构改革。

（二）根据需要区别购买物业企业特约及市场经营

物业企业的特约服务及市场经营服务，按理论是根据业主和使用人的需要选择服务项目，政府完全可以根据需要与物业公司协商购买其提供的此类服务，具体着重为以下几个方面：

（1）会议服务。行政中心内有各种会议室。会议室的管理可分为日常的保洁、维修养护和会议（开会时的使用）管理两部分。物业管理的范围主要是物业区域内的共用部位、公用的设备实施和相关场地，会议室应该归属于共用部位，故其中的日常管理可按面积纳入物业企业的常规性公共服务范围，由物业公司进行日常养护和管理。

（2）机关餐饮服务。对于职工食堂，采取购买服务的方式，按一定的标准、质量和“保本微得”的原则，组织政府采购，引进专业的餐饮企业或酒店进行经营管理。餐饮服务工作人员隶属于餐饮企业，和政府各部门无雇佣关系，政府对此不再雇用工作人员，也不参与经营管理，彻底将餐饮服务推向市场，由企业经营。

（三）有选择性地购买公众性代办

物业公司的服务内容中有公众性代办服务，所以，在行政中心，物业公司不仅可受托代收水电费等，还可以接受行政中心委托，为机关代办报刊征订、邮件收发、代收代缴房租等公共缴费服务。对政府机关各部门单位应分担的水电暖费用，由物业公司按行管局有关要求进行科学分摊或按实际分户计量，并经政府相关部门同意后，向行政中心内单位收取，费用结算通过国库直接支付实现。政府为此按收缴情况及相关协议向物业公司支付一定的费。

第4篇：物业管理的基本制度范文

一、我县物业服务企业13家，其中三级资质6家，三级暂定资质7家；共管理建成的小区16个，面积约150万平方米，实施前期物业管理的小区17个，管理面积约160万平方米。通过物业资质核查，结合物业企业基本情况、各物业小区的基本情况、物业专项维修资金明细和物业承接查验等备案资料，完善各企业、各小区的相关信息，有利于物业行业管理监督和指导；同时更新企业信用档案，对于不良记录和投诉较多的企业，给予相应处理，并与物业企业资质监督检查挂钩。

二、规范前期物业管理工作。按照“建管分离”的要求，从物业项目的前期管理入手，切实规范物业管理行为；对新建小区实行前期物业管理招投标制度，和县招投标服务中心配合，认真做好新建小区前期物业管理招投标工作；要求开发建设单位通过招投标方式选聘物业企业，与物业企业签订《前期物业服务合同》，实施前期物业管理。做好中标企业合同的审查、鉴证、备案工作，及时归档以及做好新建开发项目承接查验指导工作。

三、加强直管公房的档案管理，做好直管公房的合同备案核查工作，我局直管公房约3万平方米，2012年上半年核查备案的营业用房合同155份，年租金2839216元，住房合同264份，年租金289314元，仓储合同16份，年租金46100元，合计年租金3174450元，已征收租金2673017元，剩余部分困难户和单位职工租赁合同正在备案；并组织人员对直管公房房屋状况进行清查，做好维修计划、预算、审核工作和维修工程验收。

四、落实蒙房字[2011]72号关于县2011年第三季度物业服务企业检查情况的通报》，对实行物业管理的小区，要求落实物业企业自查制度，物业企业每月按时把自查情况报送业主委员会、社区居委会和房产局，并按要求进行整改；定期进行物业企业级所管理物业项目的监督检查，在检查中分数在60分以下的物业企业进入警示名册，通过整改进行验收，经验收合格，方可解除警示。定期召开物业企业负责人会议，通报物业服务的基本情况；学习各项法律法规制度，传达有关会议精神。

五、加强物业专项维修资金使用程序的监管，建立物业专项维修资金管理系统；全县归集住宅专项维修资金约100万元以上；并对各物业小区申报的维修情况，及时现场勘查，编制预算、决算、检查施工、进行验收，解决小区内业主公共部位的损毁等安全隐患。

六、指导成立业主委员会和召开业主大会，每个达到条件的小区指导成立业主委员会，已成立业主委员会的小区6个，由业主委员会负责召集业主大会，选聘物业服务企业，监督履行物业服务合同，监督实施管理规约等工作。对到期的前期物业合同，要求及时续期或按规定重新选聘物业公司的，督促物业管理企业落实物业服务合同。

七、及时、快捷、有效回复案件，对全县物业企业进行整改，检查。

八、认真做好小区物业管理和安全生产工作，签定安全生产目标责任书，对各物业小区进行物业管理及安全生产检查。对检查中发现的物业管理问题和安全生产隐患，及时下发整改通报，限期整改，使小区物业管理工作和安全生产工作得到了很大的改观；并配合计生办做好物业小区的计划生育工作。

认真落实局安排的各项工作；坚持局机关工作例会制度；落实机关效能；加强团结，积极配合相关股室的工作。

下一步工作打算：

一、加强物业管理的队伍的建设，继续加强对物业管理人员和从业人员的物业法律法规及相关知识培训，培养一批拥有丰富经验和注重品牌特色的优秀服务企业，培养一批有理想、重诚信的优秀物业管理经理人，不断增加高质量的服务供给，提高业主满意度；加强物业企业竞争意识，加强前期物业管理招投标制度，严格控制好新建住宅区物业管理的介入；督促物业企业提高工作效率，监督物业企业的工作落实及时到位，全面提升全县物业服务质量。

二、进一步建立健全“专项维修基金”的收缴制度；建立物业专项维修资金管理系统，加强物业专项维修资金使用程序的监管。清理原开发企业代收维修资金，加大收取专项维修资金的监管力度，完善专项维修资金的归集、管理、使用制度；

三、完善物业管理相关制度；清理整顿全县的物业管理行业市场，拓宽物业服务领域；大力提倡业主委员会的成立，争取社区对业主大会、业主委员会的指导和协调，充分发挥业主大会、业主委员会的作用；出台《县物业管理暂行办法》及配套相关制度、示范文本，建立物业管理联系会议制度。做好新建开发项目综合查验和承接查验的指导工作，督促开发建设单位履行前期物业管理义务。

四、做好直管公房全面核查工作，对公房及公共走道、公共楼梯等建档申请登记。同时建立直管公房电子档案；加强直管公房合同监管，加强直管公房安全、维修的监管。

五、做好物业项目服务标准等级划分；和物价部门配合，做好住宅小区物业服务规范及等级指导性标准。

第5篇：物业管理的基本制度范文

大家下午好！

今天开发区管委会在这里召开全区物业管理工作大会，这既是加强社区物业管理，推动社区管理和物业管理一体化建设，构建和谐社会的迫切需要，更是全区学习实践科学发展观，关注民生、服务民生的重大举措。我们相信，通过召开这次会议，必将对促进开发区社区物业管理工作上新台阶具有深远的影响。根据会议安排，下面我代表新开镇发言如下：

新开镇作为开发区中心镇，近年来积极围绕全区的开发建设需要，经历了大拆迁、大建设、大安置的艰苦历程，全镇现有低价位安置小区10个、农民集居区2个、中高档商品房小区3个，其中：有前期物业管理的小区4个、实行社区临时性物业管理的小区11个；已建立业主委员会的小区4个。近年来，我镇的社区物业管理工作在镇党委、政府的高度重视下，在上级职能部门指导监督和社区、物业工作者的不懈努力下，全镇社区物业管理工作能从关注民生、打造民生政府，为居民群众解决居住环境和生活质量的高度，来认真开展物业管理工作，做到前期物业管理必有、“三保”（保洁、保绿、保安）临时物业管理不脱节，基本保证了社区物业管理工作的开展。但由于我镇大部分小区以拆迁户为主，物业管理费收取困难、小区业主自我管理、自我监督、自我约束的意识不强，现在基本上呈现出物业公司完成前期物业管理合同后基本上都终止服务，只能有社区组织临时物业管理。所以，今天的会议开的很及时，我镇必将以这次会议为契机，认真贯彻《物业管理条例》、市政府《关于进一步加强市区社区物业管理工作的意见》和《关于加强开发区住宅小区物业管理工作的若干意见(试行)》精神，具体做到：

一、理顺体制，健全网络。镇设立物业管理所，在上级主管部门的指导下，具体负责全镇物业管理工作，协调解决小区物业管理过程中的具体问题。镇物业管理所，明确分管领导1名，配备3名专职人员，同时组建好镇专业工程维护队伍、社区的“保洁、保绿、保安”三支队伍，落实专项工作经费。各社区建立以社区干部为主的物业管理站，具体做好物业管理的日常工作。

二、明确目标，规范管理。2010年将作为我镇物业管理的规范年，主要目标是：一是加大物业管理的宣传力度，广泛宣传物业管理的法律法规，广泛宣传物业管理的重要性，大力营造支持物管、强化物管的社会舆论氛围，强化广大群众的物管意识，夯实物管基础；二是物业管理工作不断线，无论是物业公司管理，还是社区物管站管理，均“以服务业主为天职、业主满意为追求”来做好各项物管工作；三是全面组建小区业主委员会，力争在两年内实现组建率100%，并能依法履行职责，有效开展活动；四是建立完善物业管理工作的各类台帐资料。

三、建章立制，加强考核。建立健全镇物管所、社区物管站和物管作业队伍的各类岗位职责、管理制度、服务承诺和考核评比办法等，实行三级检查考核机制，即：镇接受开发区的每月检查考核，镇对社区的每月检查考核和社区对物业公司或物业队伍的检查考核，并将考核结果与物业管理补贴费的使用挂钩，与发放工作人员的补贴挂钩，与社区年度目标考核、评先奖优挂钩。加强对物业公司的监督考核，及时向上级主管部门上报考核结果。

第6篇：物业管理的基本制度范文

不可否认,以上命题和实践,为我国物业管理市场培育和市场化发展做出了巨大贡献,为我国物业管理能够伴随着我国改革开放和市场经济体制的建立而不断成熟起到了重要作用。

但是,作为一个新兴的专业类型市场,我们的目光只停留在一个较为狭义的范围是不够的。应该从较广义的和宏观的角度对物业管理的各主客体及领域在较深层次上的实践进行认识和探讨。使物业管理市场培育和市场化发展能够更广泛、更深刻、更完善。

本文拟就物业管理区域化整合、物业管理规模扩张、专业化细分以及物业管理企业改制等方面的问题,谈谈物业管理市场结构调整的策略和途径。

一、分散物业管理的区域性整合,是调整物业管理市场容量和供给关系的重要内容

物业管理市场容量小,供给关系不顺畅是影响物业管理市场化进程的一个重要问题,说供给不足并不是说我们的房屋建筑存量小,而是由于城市规划建设的零散性和一些开发商大而全、小而全的计划体制、观念等方面的原因,造成了物业管理企业数量不断膨胀所带来的。

现实中,与一些管理规模大、管理效果好的大型住宅区、工业区和大厦形成鲜明对照的是一些零星分散的物业。以及一些在一定规划区域内分块建设并实行多头管理的物业项目。这类物业原本就缺乏在规划和规模等方面的先天优势,再加上多头管理的高成本,以及相互间的不协调,从而一方面影响了服务质量,降低了服务标准,甚至带来一些社会问题,另一方面使物业管理企业不能形成良性运作和产生有效利润,严重地影响到物业管理市场发育及行业的发展。解决这一问题的有效途径为:

(一)政府协调

区分不同情况和类型,一方面对于政府统一规划的、由多家开发商分别开发的小区、工业区和特殊功能园区的物业管理最好应由政府出面直接协调或由政府牵头,通过业主的参与进行公开招投标。深圳已有成功的经验,如对深圳市住宅局一个20万平方米规划完整,但由12个开发商建设和12家管理单位管理的小区实行了整合,通过公开招投标在12家管理单位中选出了一家管理能力、服务水准和经济实力都较强的甲级物业公司进行统一管理,接管后该公司在小区内拆除了隔障,进行了环境整冶,统一了区内形象,提高了服务质量和管理标准,理顺收费标准和行为,受到了业主的好评,同时也降低了这家公司在这个小区的管理成本,形成了效益回报。另一方面,对于一些原本元统一规划、无规则小区环境的老旧小区,政府可在进行区域整治或老区改造的过程中,统一规划定区域的物业管理,进行物业管理的规模整合。另外,还可以结合房管所的转制,本着少设机构,扩大规模,方便管理,提高效益的原则,将区房管所的管辖区域按照定的规模或区划进行划分,形成房管所转,制后的高效、低耗、适应市场的良性局面

(二)市场调整

一方面,使开发商尤其是一些小开发商和只有单项开发权的开发商认识到物业管理并不一定能成为开发商项目开发后的利润来源点。严格说,开发商如果没有相应的自有物业留给物业管理公司,而物业管理公司又没有其它的经营项目和能力的话,单凭某一项目的物业管理所收取的管理费是与开发商一点关系都没有的,按现行规定在管理费中可提取不超过一定比例的佣金,也只是由管理处一级上交给物业管理公司一级。而且当一个项目的管理费总额(由于是政府订价和政府指导价标准)尚不足以完成运作成本所需时,这个佣金实际上是空头的。现在有的开发商不交给专业物业管理公司,也不成立物业管理公司而成立个管理部,实质是统管物业管理费用,使管理费该用的用不到位,物业管理该维护的维护不到位,而尽量使管理费剩余形成利润,这是严重侵害业主利益的情况。如果开发商能明白这种关系,知晓不能长期侵占业主利益时,很多小型物业管理公司和大量非公司的管理机构就没有存在的必要而进入合并和重组行列。另一方面,使业主认识到,有的小区虽然小环境不错,但由于管理规模小,管理成本高,必然要使业主的支出增加,同时也会使管理服务水准下降。那么有效的办法就是通过促进与周边小区的整合,尤其是在业主大会成立后重新聘请物业管理企业时,要把能否进行区域整合和在周边区域范围内挑选比较好的物业管理企业做为主要内容来考虑,实现完全市场化的整合小区和选择物业管理企业的模式。此外,随着物业管理企业认识的提高,物业管理企业最应明白的就是规模、成本和效益的关系,在目前很多物业管理企业还依附在开发商膝下的时候,要看到市场经济最主要的特征就是成本的最小化和利润的最大化。开发商,尤其是小开发商和单项开发商是不会永远给业主补贴的。那么小型物业管理企业的生存前景到底如何,要有一个充分的心理准备,尽早向联合、重组或并购的市场化道路上靠拢。

总之,从事物发展的基本规律角度来看,市场或是任何事物的发生发展都是从出现、增长到调整、优化这样一个循环过程。我们再做一个比较,以深圳为例,目前物业管理企业的数量为数近500,形成规模的公司不足100家,最大的公司本地管理面积不足500平方米,而从事物业管理的各类机构达700多家,深圳市的总人口只有400万。相比较、香港物业管理公司总数亦为500家,形成规模的公司也是100家,而管理面积最多的可达1-2千万平方米,香港基本没有什么公司的管理机构,人口将近700。比较之下,深圳的物业管理企业或机构减掉3-5百家是一点都不多的。

二、物业管理规模扩张和专业化细分,是调整物业管理市场份额和重新划分市场的必然。

时下,有一种认识认为,物业管理的市场化就是物业管理企业能否对外承接别人的项目或有否到外地去承接项目为标志。这是由于人们人为的把物业管理市场视为以管理面积为主的意识造成的,认为有了管理面积就有了物业管理市场的一切。同时,又在传统计划体制影响下,坚守大而全,小而全的做法,似乎要把计划体制下的后勤管理改革需要推向社会的内容一古脑地全盘接收,把物业管理的社会化变成了物业管理的小社会。当然,物业管理发展过程中的这种全面的综合发展也不能一概否定。比如,在90年代初社会上清洁公司的运作水平和能力不能满足我们有些大物业公司的管理标准。到90年代中期一些物业公司又纷纷把包给专业公司的清洁工作收回来,自已重新成立清洁队,但当清洁行业做为一个新兴的专业类型市场形成后,其专业化、低成本、高标准的优势一定会在这个市场中立足,现在又有很多物业公司采用了分包方式,有条件和能力的公司亦有组建专业公司的,将清洁工作在自己的具体操作内容中分离出

去。从这个例子中我们可以肯定物业管理的大而全、小而全或叫综合一体化所起到的历史作用。问题是:很多个原属于物业管理大市场或相关市场的新兴类型市场己经出现,我们如何抓住这样的机遇,在新一轮类型市场划分中占有一席之地,可以从以下途径进行思考和实践。

(一)、在物业管理的微观范围寻找市场

目前,一些有一定规模和有某些方面专业能力特长的公司已组建了一些独立核算的如电梯公司、机电公司、绿化公司、清洁公司等,这些公司成立的基础大都是原物业公司自有业务,能满足专业公司的基本运作,再根据其经验特长,向社会承担相关业务。这个途径并不是说让大家都去一哄而上搞专业公司,搞了专业公司不走向市场没有意义,走向市场,竞争不过别人就更没有意义,所以搞不了专业公司的可以请专业公司来替我们打工。向专业公司分包具体操作项目,从理论上讲,管理成本是会降低的。同时由于专业化公司形成了规模化和标准化的管理,也可使管理效果大大提升,在物业管理费标准不能轻易变动的情况下,效益应该是明显的。

(二)、在物业管理的中观范围寻找市场

在上述物业管理直接操作的内容上再向探寻一下,不难发现,还有很多商机存在,我们没有很好的介入和开辟新市场领域,比如大型商业物业的经营、会所的经营、幼儿园的经营等,如果说大型商业物业有时受开发商出售和直接出租的影响,我们介入不上,幼儿园也都直接租或交给相关部门去经营的话,会所可是大都交给了物业管理公司经营和管理,可现实是95%-98%以上会所都不能盈利甚至不能很好地开展活动。造成了有效资源的浪费。而包括幼儿园、大型商业物业的经营,如果能在我们物业管理范围内进行有效开发,甚至投资或参股组建专业物业经营公司,并不是削弱了物业管理的实力和缩小了物业管理的范围,而洽洽是扩大了物业管理的领域,开发出了新兴的物业管理类型市场。其实,对物业的经营原本就是物业管理概念和内容中的主要组成部分,物业管理企业最有条件成为这一市场类型细分的主力。

(三)、从物业管理的宏观范围寻找市场

物业管理能不能参与高科技领域,能不能进入城市管理的市政领域,答案应该是肯定的。在深圳,除了早已有了专门为物业管理开发电脑软件的高科技公司,也有物业管理企业开办高科技实物产品--外墙清洗剂的专业化公司,最近更有高科技上市公司参股物业管理公司的事例。如果说物业管理介入高科技领域存在高、难、远的问题的话,那么物业管理发展到今天已经成了城市管理的重要组成部分。物业管理与城市管理的具体操作内容也仅仅是一墙(围墙)之隔,一线(红线)相连,其很多市政管理如马路清洁、市政设施的维护,市政绿化的管理等,都可以通过市场竞争的方式介入政府拨款管理的领域,而从市政管理的角度看,通过市场选择管理者也必将成为城市管理体制改革的必然。但是,如果说城管体制改革亦需过程的话。那么,物业管理利用自我优势和物业的便利,介入餐饮、娱乐业领域则早已有了成功的偿试。

当我们看到香港的物业管理只用很少的人,而大部分业务都通过专业分包,把管理责任转移到社会上去,美国的一个20多万平方米的小区只有一名管理人员而惊叹不已的时候,我们所能反应出来的一个主要问题就是真正的社会化不是把后勤体制的内容转移到物业管理企业;真正的专业化也不是在物业公司内部拥有多少个职称的专业人才;真正的规模化更不是不计成本和效益的元限扩大;而真正的市场化经营是在主营项目不断扩大的同时,使专业项目和辅助配套项目形成新的分工,使市场成为由很多类似"纳米"技术一样的社会最小单位所构成。要知道波音飞机公司的最终产品是由成千上万个独立的"纳米"性质的小公司的产品所构成的。

三、物业管理企业建立现代企业制度,是适应市场经济和物业管理市场调整的需要

建立现代企业制度是我国企业尤其是国有企业所面临的重大体制改革的课题,也是国有企业必须经历的一场广泛而深刻的变革,党的十五届四中全会决议指出"当前国有企业的体制转换和结构调整进入攻坚阶段,一些深层次矛盾和问题集中暴露出来"。由于我国物业管理企业绝大部分都是国有企业,也同样受到传统体制的影响,相当一部分物业管理企业还不适应市场经济的要求,经营机制不活,管理水平落后,服务意识不强,技术创新能力差,亏损经营或上级补贴经营普遍,甚至没有经济上的独立自和决策权,较严重地制约了企业走向市场和在市场上求生存、求发展的直路,也阻碍了物业管理市场的健康发展和物业管理市场化的发展进程。所以,物业管理建立现代企业制度势在必行,其主要途径有以下3个方面:

(一)建立真正的以资产为纽带的有限责任公司,明晰企业资产结构,明确各股东的责任、权利和义务,弱化上级对下级公司的指挥和支配权,强化物业管理企业在市场上的独立决策和运作的能力,使物业管理企业具备市场准入的基本条件。

第7篇：物业管理的基本制度范文

一、准确的定位是创立品牌的前提

企业物业服务在本质上不同于市场化的物业管理企业，虽然它也具有社会化、专业化、企业化、经营化的特点，其基本业务是对物业进行日常维修保养和计划修理工作，使其房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施等都处于良好的工作状态，但它的服务对象具有特指性，均为本企业的员工及家属，所以社区物业管理企业在管理与服务中就具有特殊性，不仅要发挥它的社会性、市场性，还要考虑到员工及家属的切身利益。要做好社区物业管理及服务业务，打造具有特色的服务品牌，可以从以下方面考虑。

1．具有良好的硬件设施。精品物业的质量和影响力有助于物管企业品牌效应的产生，物管企业可以借助精品物业的影响力和知名度推动自身的品牌知名度，从而产生“推波助澜”的作用。一个好的物业首先应具备达到标准的硬件设施，即主体建筑、附属设备、配套设施以及道路、交通等，在此基础上才能谈得上从事完善、专业的物业管理。

2．管理服务者与服务对象具有确定性。要管理服务者为本企业员工，他们对企业有着深厚的感情，对企业的基本状况比较了解，管理与服务者本人也是被服务的对象。要服务对象具有确定性，均为本企业员工、家属。所以，要求管理与服务人员不仅要做好物业管理，更要注重做好对小区内人员的服务，了解人员状况、进行分类管理。针对小区内的孤寡老人、伤残居民及行动不便人员、子女因为工作而长年在外的独巢老人、父母长期在外工作的留守儿童，都要制定服务计划，以高度的责任心及良好的耐心定期上门服务，提供必要的帮助，体现企业的温暖与社会的关爱，以情感人，打造服务品牌。

二、以优质的服务和专业化运作树立品牌

作为企业物业管理服务行业，为企业居民提供服务是物管企业的经营宗旨，创立企业品牌就必须以提高服务质量为目标。有针对性地将提供优质服务作为系统工程去建设。除要高质量地完成保养、维修、治安、绿化、卫生、家政等常规物管项目外，还应致力于探索物业管理服务的内涵，注重服务创新，形成亲情化的服务体系、现代科技服务体系以及超前的预见体系，为业主提供深层次的教育文化、个性化、多样化服务，实现社区物业管理服务和社区文化教育服务一体化，凸显服务个性，突出品牌优势。

1．专业化的优秀人才队伍是打造品牌的关键。物业服务看似简单，似乎没有很特别的技术要求，人们误认为没有专业性要求。其实，现代物业管理不只是打扫卫生、站岗放哨和维修，而是一门专业，要求具备现代综合知识、社会经验和专业技能。如，仅保洁就分为日常保洁、镜面处理、抛光打蜡、石材翻新等项目；保安员不仅要学会巡逻发现应急事项，还要学会擒拿格斗处理问题，不仅要求具备保安知识，还要掌握电工知识、消防知识以及治安条例等法律法规知识；维修工是物业管理企业的基本技术力量，应钻研相关的维修技术，学会电脑，成本行业盼f凉里手。

2．良好的服务理念是打造品牌的前提。要树立“业主至上”服务理念，树立主动为业主提供服务的思想，不能以自我为中心，在工作中要换位思考。想想“如果我是业主，我会如何想、如何要求”等问题。以热情服务感动业主，如发现业主提较重东西在小区行走时，应主动帮助提，树立优质服务品牌，当业主有什么投诉时，应体谅对方的心情，分清轻重缓急，抓紧办理，只有把服务工作做好了，物管企业才能受到广大业主的认可。物业服务工作无大小事可分，要牢记“凡是业主的事都是大事”，将“物业服务无小事”贯穿到工作的方方面面。实施亲情服务，以自己的行动去帮助人、感染人，共建和谐社区。

三、物业管理企业品牌化建设策略

1．服务品质化是基础。产品质量是品牌的基础保障，质量上没有亮点，品牌就无从谈起。物业服务企业需要适当的“客户关怀”，在提供业主的直接需求的服务外，也满足其心理期待。走品牌化战略．品质化的服务才是物业企业产品的核心，真正能够获取业主的认同。我们提供的服务让业主接受的同时，还要让业主由衷的觉得满意，最终的目标，是让客户为我们的服务感动，这才是真正优秀、成功的品质化服务。

2．度规范化是保障。规范化的制度是企业稳定地提供优质服务的保障，只有制度规范了才能够保持提供服务的一致性。物业管理公司作为拥有资质的物业管理企业，公司重新修订制度后，将会最大程度的保障企业长期的服务品质，同时提升企业的品牌竞争力。

3．入专业化的运作。大量实践证明，服务行业要想保证服务质量，保证日常工作良好有序，必须走规范化的发展之路，物业管理所涉及的工作千头万绪、琐细繁杂。只有建立健全严格的制度，按严格规范的程序、标准进行运作，才能保证服务质量。建立科学有序的ISO质量管理体系、企业形象标识系统，树立专业化的“管家”企业形象，通过企业的标准化建设，提升管理平台，最终提高企业的整体素质和市场竞争力。形成完整体系中专业化服务的品牌，物管企业与非专业化的物管企业相比，在物业管理的实际中将会形成巨大的反差，突显专业化管理的种种优势，更能被消费者广泛认同。

第8篇：物业管理的基本制度范文

[关键词]物业管理制度；存在问题；措施

中图分类号：G306.3 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）30-0069-01

1.物业管理制度的概念

物业管理制度是关涉物业管理活动的行为规范和行为准则。物业管理制度建设是发展物业管理服务业的基础性工作。一般而言，物业管理制度既包括物业管理公司内部的管理制度，也包括物业管理过程中规范各有关当事人行为的制度，前一类是物业管理公司内部的管理制度，亦即物业管理公司根据自身工作特点和经营理念，制定的工作程序、职责范围、管理办法等，主要是为了明确岗位责任、约束员工行为、协调内部关系、保证企业正常运转和物业管理工作的有序运行；后一类则是指界定物业管理参与者的权利义务，规范各方行为，协调各方关系的规定。具体而言，物业管理制度总体上由前期管理制度、日常管理制度和物业管理公司内部管理制度组成。前期管理制度主要包括物业接管验收制度、入伙手续及搬迁、装修规定；日常管理制度既包括物业管理公司制定的房屋使用管理制度、房屋维持制度、设备运行管理制度、设备维修制度、绿化管理制度、治安及消防制度以及综合服务办法等，又包括业主委员会制定的业主委员会章程、维修基金管理及使用办法、公共部位及共用设施使用办法等；物业管理公司内部管理制度主要包括公司经理办公制度、各部门责任制、员工岗位责任制及综合管理制度等。

2.油田物业管理的存在的问题分析

2.1 油田物业管理行业内缺少专业人才，对物业管理行业向深层次、高水平发展不利。

目前，油田内部有一定数量的物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为物业管理行业的奇怪现象之一。房地产开发企业的分流人员、传统房管局（所）的转型人员等在一定程度上依旧充斥着物业管理市场，管理人员普遍素质低，服务不到位。《物业管理条例》中第33条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多，具备高级管理资格的人员更是凤毛麟角，这种人才不足的局面，已经严重影响了物业管理行业向高水平发展。

2.2 物业管理行业不具备规模效益，企业严重亏损，没有发展后劲。

目前，绝大多数物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小，难以发挥群体优势，而且绝大多数企业存在着经济效益差，亏损严重等问题，很多物业管理企业仅管理着一、两个物业项目。在这种情况下，物业管理企业难以形成规模效应，于是，许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存，这已经成为物业管理企业的一个亟待解决的难题。出现这种情况除了进入物业管理行业壁垒不高、开发商盲目投资外，也是作为新兴行业的必然结果，经过整个行业激烈竞争“大浪淘沙”之后，物管企业将逐步向规模化集团化方向转变。

2.3 物业管理的配套法律法规还不完善

物业管理制度是一项社会生活中的基本制度，涉及每个公民的切身利益。在物业管理活动中，涉及的法律问题有的会在不同的法律法规中有所规定或体现。物业管理专门法律法规与相关的法律法规中，涉及物业管理的规定共同形成了完整的物业管理法律体系和物业管理法律制度。这一完整的物业管理法律.体系和法律制度，是运用法律解决物业管理活动中所遇到的问题的保障。因此，在建立健全物业管理法律体系和法律制度的同时，必须健全相关的与物业管理有着密切联系的法律法规。例如，楼宇的“区分所有权”问题和物业项目中的“非住宅公共地方所有权和使用权”的归属问题等的界定和规定，还有待将来制定的物权法等相关法律去应对等等。

3.如何提升油田物业管理的发展水平主要措施

3.1 采取多种渠道、多种形式培养物业人才，为物业行业的长远发展提供必要的人力资源。

多种渠道、多种形式培养人才，为物业管理持续发展提供个人才资源。发达、完善的物业管理，取决于训练有素的物业管理专门人才，他们不仅要有良好的思想素质，而且要掌握现代管理科学技术，并善于运用于实践。一方面，加强思想建设，提高物业管理人员的政治素质；另一方面，加强作风建设，树立雷厉风行的工作作风，建立一支能吃苦耐劳、善于打硬仗的职工队伍；还有，加强培训，提高物业管理人员的专业技术素质。

3.2 组建物业企业集团，实现规模效益。

物业管理并不是暴利行业，更有甚者可以成为微利，大多数的物业管理企业经营亏损，物业管理的规模效益就显得尤为重要， 因此这就要求物业管理企业必须走规模化、集团化之路。同时，物业管理市场将面临重新洗牌，中国物业管理企业要想得到进一步发展，必须摆脱现行的小而全模式。为此，有关部门应制定相应政策，一方面，提高企业的注册门槛；另一方面，严格降低清除制度。启动物业管理市场预警系统，促使一部分物业管理企业进一步发展壮大，清除一些制约行业整体水平提高的“小、散、滥”物业管理企业，最终实现强强联合，形成物业管理集团。

3.3 走法制化发展之路，完善物业行业法律法规。

市场经济是以立法委保障的经济体制， 而且物业管理涉及的，既涉及物业管理企业与政府、物业管理行政主管部门、上级管理部门的关系，又涉及物业管理企业与供水、供电、供暖、煤气、物价、工商、税务、市政、环卫、绿化、邮政、电信、交通、公安、管委会、派出所、居委会等关系。这些关系如果没有法律、法规进行规范和调整，难以保证物业管理健康、快速发展。因此，有关部门应加快物业管理的立法，加速建立物业管理法规体系，使我国物业管理尽快走上有法可依的轨道，真正做到依法管理，依法服务。

4.结语

物业管理在世界各国都是一个独立的行业，在我国又是发展很快的行业。伴随着物业管理的迅速发展，也出现了很多函待解决的问题，如何找出问题的实质根源，寻求解决方法，是引导物业管理走向社会化、市场化、专业化的关键。随着中央及地方物业管理的发展，实践中会产生新的问题，物业管理理论研究会逐步深人，物业管理也会逐步步入法制化的轨道。

参考文献

[1] 谢卓君.我国物业管理对策探讨[J].经济师.2014（08）

第9篇：物业管理的基本制度范文

为了解决老小区物业管理存在的问题，2008年起，上海浦东新区正式全面开展老小区达标创建和补贴工作。我们确立了以提供保障型物业管理服务为原则，在老小区中全面开展物业服务达标创建活动，并在对达标创建考核的基础上，根据考核分值给予“差别化”资金补贴的基本政策思路。在深入调研和反复测算的基础上，新区联合制订并印发了《关于浦东新区老小区物业管理服务达标补贴的若干意见》(下称《若干意见》)，有序推进老小区物业管理服务达标创建和补贴工作。

1　明确标准化的物业服务达标创建标准及创建主体

老小区物业服务标准化管理达标创建以物业企业为主体，以小区为基本单位，由依法享有管理权的物业企业申报参加，并使其承诺按《新区老小区物业服务基本标准》(下称《基本标准》)和物业行业管理的相关规定实施物业服务。

《基本标准》以提供保障型物业管理服务为原则，并考虑与现行《上海市住宅物业服务分等收费标准》(下称《收费标准》)相衔接，老小区物业管理的基本服务标准参照《收费标准》中的一级或一类标准，对小区公共区域秩序维护、保洁、保修、保绿、综合管理及共用设施设备维护等均作了明确要求。同时，《基本标准》还特别提出了一些要让居民业主生活中看得见、体会得到的细化要求。

2　采取差别化的员工激励机制

物业企业的服务达标情况，客观上因小区自身条件、企业重视程度、员工素质及管理水平等存在差异，如果按统一标准给予补贴，难以全面调动企业的积极性。属于补贴范围内的老小区，经考核、验收合格，物业管理服务达到规定服务标准的，每月每平方米建筑面积最高补贴0，2元，而具体的补贴金额则根据综合考核得分确定。如此一来，物业企业获得的补贴与服务水平直接挂钩，服务好的多得补贴、服务不好的少得补贴、服务特别差的则依据其申报时的承诺，淘汰出局。

3　构建多样化的达标创建考核机制

加强对老小区物业达标创建补贴工作的考核，是整个达标补贴工作的重点和难点，也是最为关键的、直接涉及到物业企业补贴金额的一个环节。2008年是老小区物业管理服务达标补贴的第一年，在全市层面看，新区的达标补贴属于先行先试。加之新区特有的功能区体制带来的补贴资金“拼盘”问题，使老小区物业管理服务达标考核机制具有多样性。《若干意见》提出了操作办法，即“考核工作由街镇统筹、房办(房产办事处)操作、居委协作、业主参与”。各房办、街镇可以根据各自情况制定细化的考核办法。主要区别在于考核的参与者及所占分值有一定的差异，如有的允许物业企业有一定的自评分，有的则引入了第三方测评机制，各方评分比重有一定差异。这样便形成了以街镇统筹协调、房办代表专业管理部门定量打分、居委会代表社区管理部门定性评价为主体，第三方测评、物业企业自评为补充的多类型考核机制。

4　增强社区化的达标创建组织协调格局

在老小区达标补贴工作中，各房办紧紧依托社区，把达标补贴工作融入到社区管理，服从服务于各街镇社区管理要求。在具体推进工作中，大部分街镇都成立了工作领导小组，研究制定了相关措施和制度，协调居委会对达标补贴工作的参与等。有的财力比较好的镇，还专门另外出资提高补贴标准或用于奖励物业企业。有的街镇把物业达标创建与文明小区创建等相挂钩。达标补贴工作的推进，对促进三年行动计划提出的“条块联动、以块为主、街镇协调”的新区住宅小区综合管理新体制的形成提供了非常有力的保障。

5　细化达标创建补贴的操作程序

首先由物业企业持有关证明材料填报《新区老小区物业管理服务达标补贴申报表》，对达标活动计划和补贴资金使用计划提出申报；再由房产办事处、街道办事处或镇人民政府对物业服务企业的申报材料进行审核、汇总；接下来配备相关资金，按“街镇统筹、房办操作、居委协作、业主参与”的基本原则，对申报物业企业的日常服务进行监督与管理，经考核、验收后，由管理部门根据考核得分情况核发相应补贴资金。

二、老小区物业服务达标创建和补贴工作的主要成效

1　物业管理积极性有所提高

开展补贴达标后，一定程度上缓解了管理成本倒挂的窘境，物业企业的积极性有所提高，职工收入也有一定的增加，减少了无管理小区现象的发生。从某社区对物业企业收支统计情况来看，近2／5物业公司扭亏为盈，近1／5物业公司收支平衡，近2／5物业公司亏损率大幅降低。

2　管理服务水平有所提升

管理成本降低，物业企业的工作积极性提高，老小区管理服务水平提升。

3　小区环境面貌有所改善

大部分参加达标创建的物业企业，都能真正把补贴资金用于小区的管理和“硬件”改善上。特别是2009年下半年起，新区统一在老小区范围内开展“擦亮窗口工程”，对小区物业管理处、门卫室进行标准化建设，极大地提升物业服务形象。小区物业管理处基本实现“低柜式、面对面”的服务接待模式，上墙资料统一内容及模式，门卫室环境得到整治，所有老小区主要出入口设置统一、醒目的“浦东新区物业服务铭牌”。通过一系列措施，小区环境面貌改善。

4　居民对物业的评价有所提高

达标补贴后，物业企业对小区管理和硬件改善实现“两手抓”，居民从物业企业的达标创建中，真切感受到物业企业服务水平的进步和提高，居民对物业的评价随之转变和提高。

三、达标补贴存在的主要问题与难点

一是补贴资金管理方式有待进一步优化。目前迫切需要根据新区政府关于房办下放街镇的有关文件精神，建立起“以点为主、点面结合、面上统筹”的补贴资金管理方式，最大限度地发挥补贴资金对保障和促进物业服务的效用。可以考虑将目前的补贴资金分拆成基本补贴、激励补贴、统筹补贴三部分，强化、细化补贴资金的三大基本功能，即保收支平衡、促积极向上、搞标准化建设。

二是达标考核有待进一步规范和改进。主要是考核方式、考核主体、考核程序、考核评分测评标准等还需要进一步规范和改进。主要方向是进一步强化街镇的统筹协调作用、专门管理部门的行政管理职能，和以居委会为核心的居民(业主)评价制度。

三是补贴资金使用监管有待进一步加强。要监督物业企业把补贴资金真正用于小区达标创建，重点要防止补贴资金直接变为物业企业管理层的奖金和津贴。