房地产开发规章制度精选(九篇)

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第1篇：房地产开发规章制度范文

【关键词】房地产；项目工程管理；常见问题；解决措施

前言：

房地产开发项目的特点主要是周期性极长、投入的金额较为庞大、面临的风险极多，是一项十分复杂并且管理难度较大的工程。开发项目主要分为三个阶段，第一阶段为项目策划阶段，第二阶段为项目设计阶段，第三阶段为项目实施阶段。随着我国国民经济水平的迅猛发展，推动我国房地产事业的规模不断扩大，也加剧了房地产行业内部的竞争。因此，针对目前房地产开发项目工程管理中常见的问题采取相应的解决措施，力求提升我国房地产开发项目工程管理的质量。

一、房地产开发项目工程管理的意义

房地产开发项目工程管理的意义在于对建筑施工单位在日常施工环节进行监督与控制，使其严格按照设计标准与设计要求进行施工。项目工程管理不仅仅能对建筑施工单位施工质量进行监督，还能对施工工期进行宏观的控制，在保证施工质量的前提下，一定程度上缩短施工工期，降低施工成本。房地产开发项目工程管理主要包含了4个方面，即项目质量管理、项目进度管理、项目成本管理与项目安全管理。

房地产开发项目工程管理的根本在于提升房地产开发项目的工程质量，提高房地产项目的实际经济收益。高质量的房地产开发项目工程管理，能够有效促进房地产施工企业严格按照设计标准进行施工，保证施工质量，实现房地产公司获得最大经济效益的目的。

在实际房地产开发项目施工过程中，由于建筑类型与用途的不同，施工方案与技术也存在一定的差异。如果没有房地产开发项目工程管理作为宏观的调控手段，不仅会降低施工的质量，也会延长施工工期，不利于房地产公司获得最大的经济效益。

二、房地产开发项目工程管理存在的主要问题

（一）项目策划不够完善

房地产开发企业过分的注重经济效益的提升，更多的注意力集中在开发地段的周边环境与项目工程竣工之后能够为企业带来的商业价值。房地产施工单位又没有做好项目的策划工作，仅仅负责施工建设工作，导致在施工过程中经常会出现图纸错误、遗失等情况，严重的情况下会使建筑质量严重不达标，威胁作业人员以及未来业主的人身财产安全。

（二）项目工程施工细节监督与管理存在漏洞

房地产施工单位往往只重视房地产开发项目的施工进度，忽视了对房地产开发项目工程施工过程中细节的监督与管理，疏于检查，导致房地产开发项目工程施工过程中存在较大的质量问题，即便监督部门发现了其中的问题也没用得到及时的处理，降低了房地产开发项目工程的质量。

（三）项目工程各个环节施工队伍配合欠缺

由于房地产开发项目是一项周期性较长且较为复杂的工程，许多不同的施工环节需要不同的施工队伍进行施工，而施工人员素质参差不齐，相互之间也缺乏一定的配合，如果没有得到充分的协调，就会影响彼此之间的施工质量与效率，降低房地产开发项目工程整体的施工质量与效率。

（四）项目工程规章制度没有落实

为了保证房地产施工质量，我国出台了一系列相应的规章制度与施工标准。但是目前情况来看，房地产施工单位在施工过程中，往往没有落实国家制定的规章制度与施工标准，严重影响了房地产开发项目工程的质量。

（五）项目工程管理体制不完善

房地产开发项目工程需要根据施工的实际情况出发，科学合理的分配施工人员，避免一味的追求经济效益的提高。房地产开发项目需要一定规模的工程管理人员对施工的每一个环节进行监控与管理，如果片面的追求经济效益的提高，压缩工程管理人员的数量，势必会降低工程管理部门对房地产开发项目施工环节的监督与管理力度，也无法及时发现施工环节出现的质量问题与安全隐患。

三、房地产开发项目工程管理常见问题的解决措施

（一）完善项目施工前项目策划工作

房地产开发项目在施工之前，需要做好项目策划工作。开发商需要结合实际市场行情，确定最佳的施工区段，然后根据消费群体的需求确定主要的设计风格。同时，要积极寻求国家房地产规划部门的配合，得到国家宏观政策的辅助与支持。房地产施工企业也需要做好图纸的分析与保存，避免发生遗失等情况影响施工进度。

（二）加大项目工程施工细节的监督与管理力度

房地产开发项目施工单位不能片面的追求施工进度，需要在保证施工每一个环节的质量前提下，尽可能的缩短工期。同时，项目工程管理人员需要加大对项目施工细节的监督与管理，及时的发现其中存在的质量问题与安全隐患并督促施工单位进行处理。

（三）加强项目工程各环节施工队伍之间的沟通

在项目工程施工开始之前，设立一个沟通的平台让不同施工队伍进行事先的沟通与交流，积极寻求配合，避免由于沟通不及时影响施工的质量。只有达成意见的统一之后，才便于施工队伍协调施工工作，提升项目工程施工质量。

（四）落实项目工程规章制度

在项目工程施工过程中，施工单位需要严格按照国家制定的规章制度与施工标准进行施工，项目工程管理人员也要对施工过程进行监督与管理，确保项目工程施工的高质量高效率开展。

（五）构建完善的工程项目管理机制

房地产开发项目工程需要根据施工的实际情况出发，构建完善的工程项目管理机制，科学合理的分配施工作业人员，不能片面的追求降低人力资源成本消耗提高经济效益，应该从提升房地产施工质量方面着手，才能逐步实现房地产开发企业经济效益的提升。

结束语

本文主要针对房地产开发项目工程管理中常见的五种问题进行分析与解读，试探性的提出了相应的解决措施，希望能够帮助房地产开发项目工程管理人员提升自身管理有效性，促进房地产事业高效、高质、稳定、健康的发展。

参考文献：

[1]穆桂苹.房地产工程现场施工管理之我见[J].城市建设理论研究（电子版），2013（10）.

[2]夏权利.房地产开放项目的工程管理[J].城市建设理论研究（电子版），2012（23）.

第2篇：房地产开发规章制度范文

关键词：房地产开发企业；成本管理

中图分类号：F27文献标识码：A

随着全球经济危机的影响，房地产市场的激烈竞争加剧，房地产开发企业进行成本控制的重要性越发显现。在土地成本一定的情况下，企业只有尽可能节省项目建造成本、筹资成本及销售费用，给利润腾出上升的空间，才能够有利于企业更好地参与市场竞争。因此，对房地产开发企业的成本管理进行研究对于房地产开发企业能否生存发展具有重要的意义。

一、房地产开发成本的主要内容

房地产开发企业开发成本费用是指在一定时期内为生产和销售房地产开发产品而花费的各种耗费，主要由房地产开发成本、开发费用和税金三大部分组成。

1、房地产开发成本。主要包括以下六方面的内容：

(1)土地征用及拆迁补偿费。这是房地产开发成本的主要内容，包括取得土地使用权所支付的土地出让金、土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费、地上和地下附着物拆迁补偿净支出及安置动迁用房支出等。

(2)前期工程费。主要包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”发生的费用。

(3)建筑安装工程费。是指建设单位以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。

(4)基础设施费。包括小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

(5)公共配套设施费。包括不能有偿转让的小区内公共配套设施发生的支出。

(6)开发问接费用。指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程借款利息和周转房摊销费等。

2、房地产开发费用。房地产开发费用是指与项目建设无直接关系、不能计入某个特定开发项目成本的费用。这些费用在其发生的会计期间直接进入当期损益，包括管理费用、财务费用和销售费用。

(1)管理费用。是指房地产开发公司的行政管理部门为组织、管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。

(2)销售费用。是指房地产开发企业为销售产品或在提供劳务过程中所发生的费用。

(3)财务费用。是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，包括利息净支出和金融机构手续费等。

3、房地产开发税金。房地产开发税金是指房地产开发企业转让、销售、出租开发产品，提供售后物业服务、销售材料、转让无形资产和出租固定资产，应按规定计算缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税等。

二、影响房地产开发企业成本管理成效的主要因素

通过对房地产开发成本的简要概述，结合我国的实际情况，我们认为影响房地产开发企业成本管理成效的因素主要有以下几个：

1、国家的宏观政策

(1)金融政策。金融政策是政府调节房地产市场经常运用的手段。比如，2007年央行六次调整存款准备金率，虽然每次调整幅度都不大，但对房地产发展产生相当大的影响。对利率和准备金的调整，对于开发商和购房者都有影响。金融调控使部分开发商资金从紧，部分经营能力弱的房地产开发企业必然会从市场中退出。利率上升，对于投资型的购房者影响较大。加息会使得房地产开发商资金成本明显增加。

(2)税收政策。土地使用税在一定程度上增加了开发商的成本支出。营业税和加、减息对房地产投资造成一定的影响。土地增值税，可以使开发商从土地中的获利通过税收的方式再回馈给购房者，从而影响房地产开发项目的成本。

(3)土地政策。国家出台的一系列土地政策，目的在于调整土地交易过程中不规范的利益关系，保护耕地，有效利用土地，并且规范房地产行业的土地市场运作，起到引导和指导作用。土地严控措施的出台，将会对土地市场有一定影响。规范土地运作。项目的开发时间受到限制，必须在2年内启动，在时间上给项目的开发增加了压力，进而间接提高了工程建设成本。

2、缺乏规范的成本管理制度和体系。成本管理在房地产开发企业中占非常重要的地位，很多企业虽然都很重视成本管理，但由于缺乏经验，公司内部～直没有建立起规范的成本管理体系，包括各类规章制度、岗位职责、控制流程等。

3、项目实施中是否实行全过程、全方位的成本管理

(1)不重视决策阶段的成本控制。决策阶段是房地产开发企业成本控制重要的一个阶段。虽然决策阶段发生的成本费用较少，但对整个项目的成本控制起着非常重要的作用，它将直接影响一个项目的成败。

(2)不重视或轻视设计阶段的成本控制。设计阶段是房地产项目成本控制的最关键、最重要的阶段，设计方案将直接影响到投资的规模及建设周期，大的节省和浪费均出现在这一价段。然而，开发商却只重视施工阶段的成本控制，不重视或轻视设计阶段的成本控制对房地产开发成本的影响。

(3)招标投标没有彻底、深入的执行。建设工程实行招投标，有利于降低工程造价，缩短工期，提高工程质量，促进公平竞争，防止腐化现象的产生。但据统计，目前房地产项目真正实施招投标的不足60％，招投标工作推进不理想。

三、房地产开发企业成本管理措施

1、建立有效的成本管理构架及运营模式。房地产开发企业应根据企业的自身发展进程及所处的阶段建立相应的成本组织构架及运营模式，在组织结构的设计上尽可能使流程的关键环节由专业部门、专业岗位完成，尽量减少组织构架，减少管理层级，提升管理的绩效。企业应该根据自身情况，选择合适的经营模式。当企业处于单项项目开发阶段时，公司从成本管理上考虑应采用职能制运营模式：当企业处于同城多项目开发阶段时，可采用矩阵制运营模式，以提高成本管理绩效：当企业在异地开发项目时，可采用项目公司制运营模式，成立项目法人，组建项目公司，按分公司组织构架方式组建，同时成本管理组织构架应按企业的发展相应阶段设立。

2、建立全过程的目标成本管理制度。房地产开发企业应该在投资估算的基础上由成本管理部门主导编制项目开发的目标成本，作为项目开发的成本控制基线。目标成本编制完成后提交公司决策层讨论确定后，由成本管理部门编制目标成本控制责任书，将项目的成本目标分解到各职能部门，作为各责任部门作业的指导指标。

成本管理部门负责成本责任管理制度的制定、修改、指导、解释与检查落实，按项目开发周期编制成月报，通报各责任部门当月本项目责任成本执行情况、动态

成本的变动情况，对超目标成本的责任部门提出成本预警，当动态成本与目标成本发生差异时须分析产生差异的原因，并根据情况修订目标成本，防止目标成本失控。

房地产项目竣工后，企业内部成本管理部门及财务成本核算部门应组建成本评估小组，对成本完成结果及时进行分析、考核，以便总结经验，提高成本管理水平。

3、项目实施中对成本进行全过程、全方位的管理。在房地产开发项目投资开发决策之前，为了避免主观决策、盲目建设带来的损失和不良后果，应做好项目可行性研究工作。认真分析各种市场、技术、经济、社会和环境因素，做好项目的成本费用估算、投资及效益的测算，了解金融环境、税收环境及其影响，做好投资风险的评估并制定相应的对策。对建设项目进行综合评价。

科学合理的技术、经济设计，可以降低工程造价5％～10％、甚至更多。因而，房地产开发企业应积极参与到整个设计过程，使设计单位充分理解开发企业的意图，认清设计要解决的根本问题，使设计能够在安全、功能、标准和经济等方面达到完美的结合。

在招投标过程中，一方面要事先了解材料和施工市场的基本行情，编制合理的标底，尽量采用固定总价和固定单价，从而做到事前控制成本，避免后期纠纷；另一方面要注意辨别投标单位的有效性，真正做到公开、公正、公平，保证招投标效果。

施工过程就是协调各专业单位有序工作的过程，必须制定切合实际的、详细的工程进度表，并严格执行。保证工程如期完工；另一方面，如因招投标和合同内容不明确而造成纠纷，房地产商要本着公平的原则及时予以解决。

项目的竣工结算是工程成本控制的最后一关，在此阶段要建立结算的审核程序，一般是“监理－工程部－设计部－预算部－外审”。如果是委托咨询机构结算，其程序为“监理－工程部－设计部－成本部－咨询机构－成本部”。竣工结算结束后，项目成本控制要对所有的数据进行总结和分析，用这些数据来检验整个项目的盈利状况，为企业积累相关数据，为今后的项目测算提供依据。

4、建立成本控制保障措施。建立成本控制保障措施是为成本控制提供行为规范，使成本控制有章可循。在项目开发过程中，应结合本公司的实际情况，在企业内部建立与成本管理相适应的公司管理规章制度。如《A同管理制度》、《招标管理制度》、《设计变更管理制度》、《现场签证管理制度》、《工程款支付管理制度》、《工程竣工管理制度》等，除此之外还可以建立适当的监督机制和激励机制，在项目开发进程中与成本控制有效地结合起来，保障成本管理工作的顺利实施。

第3篇：房地产开发规章制度范文

一、我国商业银行零售业务风险管理情况

1.储蓄业务风险管理情况

我国商业银行储蓄业务主要设置单人临柜或双人临柜，日常处理业务通过复核和事后监督确保业务合规办理。账实进行分管，单人临柜的每日进行对账查库，重要凭证设置登记簿。每日营业终了扎平账后要与现金核对相等。

2.消费信贷业务风险管理现状

（1）个人住房贷款。我国商业银行开办个人住房贷款主要是和房地产开发商签订合作协议，只对签订合作协议的房地产项目开办个人住房贷款。其风险控制的环节，主要是对房地产开发商和房地产开发项目进行评估，一般只有三级以上资质的房地产开发才允许做个人住房贷款，对房地产项目重点审核房价和其前景，防止烂尾工程。对贷款申请入主要审核收入证明及其年龄，同时要求房地产开发商与银行签定回购保证书。

（2）汽车消费贷款。银行开办的汽车消费贷款主要是和汽车经销商签订合作协议，消费者贷款买车，需向保险公司购买保证保险。银行主要审核贷款人收入证明及是否是本地户口。

3.信用卡业务

信用卡的风险管理重点是对信用卡申请人进行信用把关，要求提供担保人或交纳保证金。银行通过每日对信用卡透支情况进行跟踪，对发现的不寻常透支情况及时进行催收，通过催收情况发现风险点。

二、存在的

1.储蓄业务

（1）银行部分储蓄网点内部管理尚待加强。我国商业银行部分储蓄网点未健全相应的内控体系，没有严格按规章制度的要求办理业务，责任不清，漏洞较大，使犯罪分子有机可乘，如存在没有每日进行对账、印章重要凭证管理混乱、挂失未按要求进行查保等现象。

（2）对储蓄网点监控不力。银行对储蓄网点的检查监督管理较弱，致使储蓄网点不合规的问题较多，难以有效防范风险。如存在不按规定定期对储蓄网点进行检查，事后监督对传票审核不严格、不及时，存在封包积压等现象。

2.消费信贷业务

（1）对房地产项目缺乏准确评估。我国商业银行与房地产开发商签订项目合作协议，主要审查其财务情况和即将开发的项目情况，防止工程项目烂尾。对房地产开发商的财务状况审查较为容易，但对房地产开发项目的审查则较难，银行缺乏有经验的房地产项目评审人才，很难对开发商的项目作出较为准确的判断。

（2）对贷款申请人的信用状况难以把握。银行审查贷款申请人是否符合条件的重要依据是其收入证明，但收入证明的真实性较难判断，即使收入证明真实，其负债情况也无从了解，同时贷款申请人将来的收入变化也将直接其偿还能力。

（3）我国商业银行消费贷款在实际业务操作中面临许多技术性问题，形成了潜在性风险。一是汽车消费贷款要求消费者向保险公司购买保证保险，但保险公司保险合同规定如果消费者未向保险公司连续投保机动车辆损失险、第三者责任险、盗窃险、自燃险的，保险公司将免除责任，即如果消费者脱保，保险合同将无效。二是个别地市，某些房地产开发商未完全缴纳土地出让金即可办理土地使用证，使银行贷款存在较大风险。三是汽车消费贷款中，如果借款人将所购汽车先行变卖后逃逸，由于《担保法）规定必须先处置抵押晶再向保证人索赔，银行将无法获得保险公司的赔款。四是保险合同规定保险公司负责偿还借款人所欠款项，但以不超过保险金额为限，逾期利息、罚息等保险公司不负责赔偿。五是部分地市不能办理抵押预登记，开发商有可能将在银行办理房产按揭贷款的在建工程和所属土地进行再次抵押，或将同一套房产重复办理按揭。

（4）我国商业银行尚未出台明确的可操作的贷后检查管理办法，消费信贷贷后管理较为簿弱。

3.信用卡业务

（1）犯罪分子利用信用卡作案猖獗，以冒名申请或运用高手段伪造信用卡骗取银行资金的案件时有发生，防范案件任重道远。

（2）对信用卡申请人的信用状况较难判断。银行对信用卡申请人的风险控制主要是要求提供担保人或交一定数额的保证金，但对信用卡申请人本人的信用状况无法评估，很难辨别其办卡意图，在风险控制上存在较大漏洞。

三、零售业务面临的潜在风险

1.储蓄业务

储蓄业务可能面临的主要风险是操作风险，可分为内部作案、外部作案、内外部相互勾结作案。内部作案主要是内部管理不严，不按规章制度办理业务，如印章、重要凭证等保管混乱，每日营业终了不进行查库等，致使犯罪分子有机可乘。外部作案是犯罪分子利用伪造存折、盗取密码等手段进行冒领。内外相互勾结作案是利用银行内部管理松散盗取储户存款。

2.消费信贷业务

（1）操作风险。一是银行内部人员利用银行管理不严、内控制度没有得到有效建立等问题，违规发放贷款，骗取银行资金所造成的风险。二是银行外部人员利用银行管理方面存在的漏洞，申请消费贷款骗取银行资金。如房地产开发商或汽车经销商指使工作人员向银行申请贷款套取银行资金，或犯罪分子利用伪造的证明材料申请贷款骗取银行资金。三是内外部人员相互勾结骗取银行资金。

（2）信用风险。对于个人住房贷款，由于我国住房市场以销售期房为主，住房贷款的信用风险包括开发商的信用风险和借款人的信用风险，对于汽车消费贷款主，是借款人的信用风险。房地产开发商的信用风险主要是指房地产开发商的财务存在问题，或开发的项目超过其承受能力，或投资决策出现失误导致项目开发失败，致使后续资金不能跟上，房地产项目出现烂尾。借款人的信用风险是指借款人由于收入下降、失业等原因导致清偿力下降，难以归还银行贷款产生的风险。

（3）风险。法律风险主要是指我国商业银行办理的消费贷款业务在程序和合同上存在诸多法律滑洞，当借款人出现清偿困难时，银行对抵押物进行处置时在法律上将面临不利局面。一是银行办理住房消费贷款要求房地产开发商签订回购协议，要求如果贷款人无力偿还贷款，将由房地产开发商将住房回购，偿还银行贷款。但由于《担保法》规定公司不能给个人担保，一旦发生贷款人无力偿还贷款情况，房地产公司可凭此进行抗辩，银行难以胜诉。二是我国尚五个人破产法，当处置的抵押物不足以补偿银行贷款时，难以向贷款人继续追索。三是当贷款人出现无力偿还贷款时，银行可能面临执行难的。如住房贷款，一旦银行要求贷款人交出住房，政府可能本着安定团结的目的进行干预，使银行的要求难以得到执行。四是贷款人申请办理消费贷款，银行无法辨别其资金来源的合法性，如果贷款人的资金来源涉及贪污等不合法渠道，将使银行债权落空。

（4）市场风险。市场风险指价格风险，主要包括抵押物价格风险、利率风险和人民币币值风险。抵押物价格风险指借款人的住房、汽车等抵押物有可能出现价格下跌的风险，特别是汽车，一旦经过使用其价格有较大幅度的下降，同时抵押物的价值评估也因评估机构的不同而出现差异。抵押物的价格下跌将使银行的贷款存在不能得到全额清偿的风险。利率风险主要指利率水平上升带来的风险。消费贷款属于中长期贷款，一般贷款期限长达10—20年，当前我国利率水平较低，但从中长期看利率走势却不定，一旦利率水平出现上升趋势，有可能使银行出现利率倒挂的风险。在我国市场缺乏金融期货、期权等避险工具的情况下，利率风险很难转嫁出去。人民币币值风险主要指人民币贬值风险，如果人民币发生贬值，将使银行中长期债权遭受较大损失。

（5）流动性风险。流动性风险是指当消费信贷额增长到一定水平时，银行将产生流动性风险。由于消费贷款为中长期贷款，需要中长期资金来源对应，在西方商业银行消费贷款达到银行资产总额的15%时，就有可能产生流动性风险，银行头寸出现不足。我国当前以定期存款为主，消费贷款总量不大，不会产生流动性风险。但如果我国商业银行的消费贷款规模增长过快，超过银行资产额的一定比例，一旦存款结构发生变动，活期存款大于定期存款，将使银行产生流动性风险。

3.信用卡业务

（1）操作风险。信用卡的操作风险主要有以下几类，一是犯罪分子利用先进的高手段伪造信用卡进行透支所造成的风险；二是在银行疏于防范的情况下，信用卡申请人利用假证件等申请办理信用卡所造成的风险；三是内部管理不严，不进行每日对账、不检查授权记录等所造成的风险，或内外部人员相互勾结实施信用卡诈骗所造成的风险。

（2）信用风险。对信用卡申请人审查不严，导致部分动机不纯的申请人获得信用卡，并恶意进行透支所造成的风险，或持卡人失业、收入下降等原因，难以归还透支款。

四、对策建议

1.储蓄业务

（1）加强对储蓄人员的岗位培训，制定储蓄业务操作手册。加强对储蓄人员的岗位培训，应重点以储蓄业务的规章制度、操作规范和违章操作所导致的风险案例进行培训，使员工加强对风险的认识，自觉遵守规章制度，减少违章操作。同时银行应根据储蓄业务流程，制定标准的操作步骤，对每一环节的重点注意事项给予清晰的标明，使员工能够按照操作手册规范地办理业务，降低差错发生概率，有效防范风险。

（2）加大检查力度，建立储蓄业务员工轮岗制度。银行应加大对所辖储蓄网点的检查力度，健全储蓄网点的内控体系，严格储蓄网点的业务操作。建立员工轮岗制度，定期（如每年）对储蓄业务人员进行轮岗，加强风险防范。

（3）进一步整合储蓄网点，提高管理质量。我国商业银行储蓄网点较多，使得监督管理力量相对显得不足。银行应对一部分发展潜力不大，或管理上存在困难的储蓄网点进行撤并，而对有发展潜力的储蓄网点进行升格，优化银行营业网点结构，提高分理处以上级别的营业网点比例，有效加强管理。

2.消费信贷业务

（1）资产证券化。将银行的消费贷款交由专业的资产证券化机构SPV进行组合设计、打包，在债券市场上出售给投资者，使该部分贷款从银行的资产负债表上消失，可有效化解银行消费贷款的市场风险和流动性风险。我国应加强债券市场建设，扩大债券品种，支持银行开展贷款证券化，引导建立资产证券化的专业机构，完善金融市场体系。

（2）建立客户信息查询系统。银行应把在该行办理储蓄、信用卡、消费信贷等业务的客户资料进行整合，建立一套客户综合查询系统，以方便银行全方位了解客户的信息，如资产状况、负债状况、业务交易情况等，对客户进行充分调查，有效防范风险。在此基础上，通过人民银行或银行业协会，联合各家商业银行对客户过去的信用状况进行综合整理，以形成统一的客户信用状况查询系统。

（3）聘请行业专家参与银行房地产项目评估和培训。银行应加强与资产评估公司、房地产开发以及行业内资深专家的联系与合作，聘请专业人士参与银行的项目评估，对房地产行业进行，对客户经理、风险管理人员进行培训，使银行业务人员在工作和中不断得到锻炼，提高项目评估水平。

（4）建立客户信用评分系统。客户信用评分系统是银行风险管理体制的重要组成部分，通过对客户进行信用评分决定贷与不贷以及授信额度的大小，使银行贷款审批具有客观的标准，是实行消费信贷业务人个审批制的基础。银行应委托专业机构开发适合本地区的客户信用评分系统，以提高银行信用评估水平，增强防范风险的能力。

（5）加大对消费信贷业务的资源配置，强化贷款“三查”制度。建立贷后情况调查台账，通过定期与客户取得联系，了解客户情况，及时防范风险。对消费信贷业务应配置更多资源，如增加人力，充分保证信贷员有更多精力投入贷款“三查”，特别是贷后管理。

3.信用卡业务

第4篇：房地产开发规章制度范文

引言

目前，随着我国经济的快速、稳定发展，也使得房地产行业获得了较大的发展，为了让房地产行业更好的发展，国家相继出台了有关政策用以引导规范其发展。房地产行业国家宏观调控的加强和房价的日趋合理，但面对土地的获得成本越来越髙、市场日益规范的现实情况，各开发企业规模小、管理粗放等问题开始明显暴露出来。特别是成本管理水平低下的问题在利润水平下降的情况下，暴露的尤为突出，房地产开发企业必须从粗旷的管理向精细化管理模式的转变。房地产企业要获得最大限度的经营利润，降低企业相关的成本是一条重要的渠道，而加强企业成本管理，建立科学合理的成本管理体系则成了企业发展的重中之重。

一、企业成本管理体系概述

所谓企业成本管理，就是以企业的全局为工作对象，紧密结合企业总体发展战略和规划，在理论到实用的层面所制定的规范和准则也要从企业全局出发。在目前的房地产开发企业中中小型的偏多，在资金、人才、管理等方面都有许多需要改进的地方，在管理上不规范的地方也很多，在这些企业中，构建一套完整的成本管理体系已经成为当务之急。

二、房地产开发企业成本管理体系设计的基本思路

    无论是大型的比较成熟的房地产开发企业，还是管理相对不太完善的中小型企业，都要构建突出本企业特色的成本管理体系。在成本管理体系的设计上，要牢牢把握步骤，紧密结合自身实际。这是因为，房地产开发企业的经营特点就是涉及范围广，投资规模大，只有加强成本管理，才能取得比较理想的经营效果。

一般来说，房地产开发企业的成本管理包括目标成本、责任成本、动态成本和事后评估等几个方面的内容，这些内容涵盖了房地产企业经营的全过程，既有时间上的全覆盖，也有部门和项目上的全体性。通俗地说，在设计成本管理体系时，要考虑到具体每个项目的事前、事中、事后和长效跟踪，也要考虑到每个项目的各个具体步骤，还要考虑到执行项目的每个部门的具体动作，也就是要考虑到方方面面、角角落落，只有这样，才能在保证质量和时间的前提下切实降低成本，实现各项成本的有效运作，取得经营上的主动权。

房地产开发企业在设计成本管理体系时，要注意下面几个问题。一是完善制度。要建立健全与成本运作有关的各项规章制度，如财务制度、月报制度等，同时要建立制约机制，确保这些规章制度能够得以顺利施行。实践证明，完善制度是做好成本管理的有力保障，同时也是前提条件；二是完善合同。房地产企业在签订经营合同时，除了要考虑相应的权利和义务以外，还要把成本管理作为基本内容，凡是与成本管理有关的内容，都要在合同中有所体现，只有这样才能真正保障自身的经营权利，规避在经营过程中因合同完善而产生的经营失误和隐性风险；三是完善流程。在企业中执行一套体系，一定要设计出严格完善的流程，按照流程操作，可以方便执行，也可以方便责任到人，便于加强对体系的执行力。

房地产开发企业在具体的经营过程中，一定要规范经营行为，尤其是在成本管理方面，切忌暗箱操作和违规经营，如真正需要技术处理的，也一定要在法律和惯例允许的框架下进行，不能转漏洞，违反相关的政策和法律规定。也就是说，要加强成本管理，必须保证经营行为的有序，只有在有序的竞争机制下，才能使自己的经营行为变得越来越规范和科学，才能使成本管理走上正常的轨道，才能真正增强自身的市场竞争力。这是因为，随着国家法制的逐步完善和健全，恶意的竞争最终会失去市场，通过不正当竞争也终究会受到法律的严格制裁；四是要不断积累经验，要汲取大众所长，吸收他人的经验，扬长避短，不断的完善自身。众所周知，在明确目标成本之后，就需要通过责任成本将目标成本进行层层分解，明确各责任部门的成本管理职责，并依据规定的考核标准进行评估、反馈，评价其成本职责履行情况，从而起到加强成本管理的作用和目的。成本管理体系是一个复杂和系统，各个开发企业的不同，具体的内容和环节也有所区别，因此要做到有所区别，具体问题具体分析。而且最主要的，在经营的过程中，情况是千变万化的，企业所面临的环境也是变化多端的，成本管理体系在遇到不同的项目和不同的情况时要做相应的调整和补充完善，这就要求房地产开发企业在经营过程中要善于积累经验和不断的学习，包括数据的积累、方法的积累等。

总之，房地产开发企业的成本管理是一项系统工程，需要企业的全员努力才能实现，也需要企业的管理层足够的重视，如果领导不重视注定是行不通的。

三、房地产开发企业成本管理体系设计初探

（一）加强目标成本管理

目标成本是指房地产开发企业在实施项目经营时依照现有信息对不同阶段的经营内容作出的成本计划，它是成本管理体系中的重要内容，是成本管理的重要依据。由于房地产开发企业很难像其它工业企业一样把成本目标定额做得很细，但“事前做细”总比“事后补救”效果要好。

目标成本是获得利润的基本要素，也是房地产开发企业实施成本管理的基本内容。房地产开发企业应该从项目论证阶段就要对目标成本进行细致的分析，通过周密的研究，精心设计经营活动的各个环节，尽量减少和消除经营中的非增值成分的内容，把成本降到最低。同时，在经营过程中，要考虑运用新工艺、新产品、新能源，增加项目实施的科技含量。另外，还要考虑到与市场接轨，与国家的政策和大形势挂钩，在我国房地产企业要想稳定发展，一定要关注国家相关的政策法规，认真分析当前面临的市场情况，明确企业自身面临的优势、劣势，自身企业的机会和威胁，然后在做出最终的选择，要以最小的成本付出，获得最大的利润收益。

实现目标成本管理的有效手段是要进行细致的目标分解。要把目标成本落实到项目的每个分支和部门的每个人头。大到地块的征用、小到每一块砖、每一颗铁钉，都要精打细算，减少浪费；从部门的角度，不论是项目经理，还是具体施作人员，都要有严格的指标规定，实现人尽其才，才尽其用。在具体实施中，要密切注意项目进展阶段与阶段之间的衔接，对目标成本实施动态管理，而这种动态往往要在可行性研究的时候就要尽量考虑周全，估算要力求准确贴近。进行目标成本管理的过程就是企业积累经验的过程，个别房地产开发企业观念不新、意识不强、方法不多，是目前急需完善和优化的问题。在实际的操作中，最关键的东西就是要把目标成本管理与企业财务很好地衔接，达到财务与成本核算科目的统一、付款项目与总帐的统一、总帐与分支结算的统一、动态成本与核算成本的统一等等。

（二）加强责任成本管理

在完善的目标成本管理概念下，加强责任管理体系建设也是房地产开发企业实施成本目标管理的重中之重。因为这是完成目标成本分解的必要手段，只有加强各部门的责任成本管理，才能使被分解的指标得以完成。在设计责任成本体系时要包含四个方面内容，也就是对责任范围、责任部门、评价指标和评价部门要进行划分和界定，要做到项目的每个子项都有责任部门，对于需要多个部门共同完成的项目子项，要确定重点部门，明确成本责任分工，解决好谁来做、做什么的问题。责任成本管理的重要因素是实施人员的责任意识和责任心，要保证责任成本管理的顺利实现，除了要加强教育、增强以人为本的观念以外，还要完善制约和激励机制，如向部门下发目标成本管理责任书、制定部门责任成本管理要点等，依照责任成本管理清单对部门实行成本管理，做到责权明晰，有据可依。

    （三）加强动态成本管理

    房地产市场形势是千变万化的，在整个经营过程中，经营政策的变化、客户需求的变化、市场行情的变化等不确定因素都会对事前所做的目标成本管理进行冲击和挑战，因此，动态成本的管理成为成本管理体系中的重要一环。实行动态成本管理可以保证项目成本处于可控状态，为成本决策提供可靠依据，同时可以满足融资的需要，最终达到实现目标成本的目的。实施动态成本管理要把握好实时性这个核心内容，随时能掌握项目进展过程中最新的成本状态，并严格按照合同的内容规范动态成本管理。从目前经验来看，实行项目进展月报或周报制是一种比较成功的做法。动态成本管理除了要以合同为中心以外，还要兼顾到动态成本、实际发生成本和实付成本的因素，如果说目标成本是考虑周全，责任成本是做到周全，那么，动砠成本要体现管理周全，具体体现在项目的任意时段、整体进度、执行效果等各个方面。

（四）加强成本评估

对于房地产开发企业来说，工程完工、楼盘售净并不是终极目的，而积累经验和建立数据库则是保证企业能够可持续发展的必由之路。这时，成本评估就显得尤其重要了。成本评估的主要内容包括，通过最终成本与目标成本的比较，可以评价整个项目的成本管理水平；通过对实际完成指标与责任成本体系中的评价指标进行比较，可以对各部门的业绩进行评定等。在进行成本评估时，要具体总结项目实施过程中的得与失，建立科学实用的成本管理数据系统，在后续的项目经营中发挥重要作用。事后评估是提高成本预测准确性的有效方法，同时也可以有效地加强成本管理，是成本管理体系建设的重要内容，在进行成本管理体系设计时要进行通盘考虑。

第5篇：房地产开发规章制度范文

摘要：对房地产开发企业管理中的成本进行控制，可以使房地产开发企业的总体成本支出有所减少，从而使利润更高，因而对房地产开发企业的发展具有重要意义。本文首先对房地产企业管理中的成本控制的内涵作了简单介绍，然后分析了房地产开发企业管理中成本控制的优点，最后针对如何提高对该项成本的控制提出了一些建议和方法。

关键字：房地产开发 企业管理 成本控制

一、房地产企业管理中的成本控制的内涵

房地产开发企业管理中的成本指的是房地产开发企业在日常管理的过程中由于管理活动而产生的代价。房地产开发企业在管理的过程中需要一些必要的开支，这些开支就是管理中的成本[1]。随着房地产开发企业的发展不断在进步，管理中的成本也逐渐受到了重视，对这一部分成本进行控制成了很多房地产开发企业的一项重要工作。

房地产开发企业管理中产生的成本主要可以分为以下几个部分：构建组织结构的成本、组织运作的成本、监督和激励成本、其他与管理活动有关的活动比如企业的文化建设等所产生的成本以及和外部市场主体的协调等相关活动的成本。

其中，构建组织结构的成本指的是在企业的构建组织结构过程中所产生的支出，比如对管理人员进行培训、企业间的交流联络、企业相关规章制度的制定等。组织运作成本指的是在组织结构构建之后进行的一系列上传下达工作所产生的支出，比如将企业的规章制度进行传达、贯彻，将各部门的工作进行汇报等。监督和激励成本指的是对房地产开发企业内部人力资源的组织过程中产生的支出，不包括工资和奖金，其目的是对内部人员的工作产生监督和激励的作用。其他的诸如企业文化建设的成本，主要包括企业文化的制定、文化氛围的营造、文化活动的举办等等所产生的支出，企业的文化建设对于企业的长远发展具有重要作用。

二、对房地产开发企业管理中的成本进行控制的好处

首先，对房地产开发企业管理中的成本进行控制可以降低房地产企业的总体成本。并且可以在一定程度上提高房地产企业的盈利，维护各个股东的利益，并且对于房地产开发企业的投资收益也能提供一定的保障。企业成本的支出对企业盈利能力有反作用力，当成本降低时，企业的盈利能力才会提高。另外，通过对企业管理中的成本进行有效控制，将节省出来的费用可以投入到企业的其他方面，从而对企业的整体发展可以产生推动作用，提高企业的整体利润。

其次，对房地产开发企业管理中的成本进行控制可以保证企业内部的一切管理活动更好地开展。因此，对管理中的成本进行有效的控制，要做到确保每一次的投入都合理，并且要有效地利用，争取每一分都能获得最大利润。将成本付出所获得的收益进行一定的分析，判断是否产生了较为明显的效果，然后根据分析的结果来决定下一次的投入，这样可以确保企业管理的有效开展，是一个良性循环。

最后，对房地产开发企业管理中的成本进行控制，能够使企业获得良好的收入效果[2]。管理中的成本支出对于企业的收益具有长久的有益影响。因此，对管理中的成本进行控制并非指最大限度地对支出的费用进行缩减，而是要采用科学的方法，综合考虑各种因素，合理地进行控制，从而使成本的支出带来的收入效果最佳。

三、提高房地产开发企业管理中的成本控制的方法

对房地产开发企业管理中的成本控制，可以分为两个部分进行，分别是对企业管理费用的控制和财物费用的控制。

1、对房地产开发企业管理费用的控制

房地产开发企业属于第三产业，其主要功能是将房地产开发中的相关资源进行整合与运营。房地产开发企业管理主要涉及的方面有：与土地使用权有关的管理费用、开发许可和预售许可的相关管理费用、勘察与设计的管理费用以及销售环节的管理费用[3]。

对于房地产开发企业管理费用进行控制，可以综合运用总额控制法和归口管理的方法。首先是总额控制，企业的开发能力要和其管理水平相协调，控制管理费用的支出，不能一味地只是追求开发，要综合考虑成本与收效之间的关系。其次是对房地产开发企业管理费用的归口管理。归口管理指的是将房地产开发企业管理所涉及到的环节要具有针对性，支出成本和要进行的事宜要彼此协调，要满足一定的配比性，要能很好地体现出财物职权与事物职权之间的统一关系。但是，并非要求支出与收入之间每一时都能彼此相当或者前者必须永远保持比后者小，应该将目光放长远，在更长的时间内能够给企业带来一定的收益即可，要能够将约束性管理和弹性管理结合使用，促进企业的长久稳定发展。

对房地产开发企业管理费用进行控制，可以采取全面预算管理的方式进行，具体来说，可以分为三个步骤，分别是事前预算、事中预算和事后预算[3]。

事前预算的思想主要是根据房地产开发企业的发展计划来将确定年度管理费用支出总额的预算和各项支出的预算。在预算的时候，要综合考虑各方面的因素，并且对于某些不能明确的因素要多加探讨和研究。对于项目规划环节所涉及到的征地、征款、设计、招标等方面预期的管理支持费用要详细进行规划，以免在总额的预算过程中留下缺口。对于各项支出的预算，指的是将总额的费用支出具体化，根据以往经验，再结合目前的实际情况对各项的费用支出进行一定的调整，从而可以对实际支出有所控制。

事中费用控制指的是在实际的运作中，如果实际支出的费用与相对应的预算产生了较大的偏离，则需要利用事中费用控制手段缩小其间的差距。主要方式有：（1）采用企业参与的方式，综合考虑实际情况对之前的费用预算进行调整，尽量不影响实际业务的顺利进行。（2）将事中费用控制方法和财物管理系统相互联系，尽量保持事中费用预算和企业的各项业务开展的活动保持协调，彼此之间互相支持和制约，从而对管理中的成本进行控制。（3）对管理成本的支出预算往往有很大的弹性，因此会产生一定的预算余额，在报账时要将预算余额进行明确，通过预算余额来对管理成本的支出进行控制。

事后分析预算主要指一整个管理活动结束以后，要及时对活动结束后所发生的管理成本的支出进行核算，并与预算进行对比，如果发生比较明显的偏离，则采取有效方法进行控制，为以后做好预防工作。

2、房地产开发企业财务费用的控制

财务费用往往发生在企业为了保证生产经营的顺利进行所筹集的资金，主要包括利息、汇兑损失和一些相关的手续费[4]。这一部分的支出受各方面的情况影响很大，不是很容易控制。在对其进行控制的过程中可以借助一些财务手段或者选择对自己有利的筹资方式，尽可能地减少该部分的支出。另外，对于资金的调度也要采用合适的方法，可以利用一些投资理财项目来使资金升值。要定期对财务费用的支出情况进行统计分析，找出支出规律和特点，并针对此采取有效的控制手段。

四、结语

如今，房地产市场的竞争越来越激烈，企业之间的差距在不断缩小，因此，房地产开发企业在这种局面下应该不断提高自身的管理能力，并且要提高对管理中的成本的控制能力，这有这样，才能不断提高利润空间，才能保持企业在市场上的竞争力。随着房地产开发企业管理中的成本越来越高，对这方面的成本支出进行控制显得越来越重要，房地产开发企业要对此引起足够的重视。

参考文献

[1]杨东. 房地产开发项目全过程成本控制[J]. 建筑经济， 2006 （8）： 69-72.

[2]冯伟. 论房地产开发项目全面成本管理与控制[J]. 四川建筑， 2005， 5.

第6篇：房地产开发规章制度范文

[关键词] 房地产企业 合同 管理体系 建立 完善

一、房地产企业合同管理特性的认识

1.合同管理时间的长期性。房地产开发具有资金投入大、技术要求高、建设周期长的特点。小型项目的建设周期可能有几个月，大型项目建设周期可能长达数年，甚至更长，相应合同的履行也具有长期性、连续性的特征。房地产企业的合同管理通常是随着项目建设及合同履行进度顺序实施的，依次经历项目取得、设计、施工、销售、前期物业管理等环节。

2.合同管理内容的庞杂性。一个房地产开发项目所涉及的合同包括土地出让、资金借贷、勘察设计、施工、物资采购、监理、销售等类型，这些合同的内容各不相同。一个开发项目需要签订几种不同类型的合同，每种类型的合同往往又会签订数个以上的合同，而且合同内容又涉及很多工程技术等专业知识。

3.合同管理涉及人员的众多性。房地产企业的合同管理从内部来讲，需要涉及本单位主管领导、部门负责人、合同管理人员、工程技术人员、财务人员等人员。从外部来讲，又涉及每个合同对方单位的主管领导、部门负责人、具体经办人员等人员，同时还涉及建设、土地、质检、税务等政府相关部门的人员。

4.合同管理体现了较强的国家干预性。房地产开发项目建成投入使用后通常会对社会公共利益产生重大影响，因此，国家对房地产开发采取了严格的干预措施。主要体现在以下几个方面：一是对合同主体的限制。《城市房地产管理法》、《建筑法》等明确规定从事房地产开发建设活动的开发商、施工、勘察、设计和监理等单位都应具备相应的资质，只有取得资质证书后，才可在其资质等级许可的范围内从事相应建设活动；二是对合同的履行制定了一系列强制性标准。房地产项目的质量关系到民众生命财产安全，为此，国家对项目的勘测、设计、施工、验收等环节，都制定了大量的国家强制性标准并要求严格执行，有关合同中的许多条款也都是严格按国家强制性标准订立的；三是合同责任的法定性。我国法律对房地产开发项目有关合同责任有许多强制性规定，如采用招标方式订立合同、禁止转包、施工方的质量保修责任等规定。强制性规定的存在，使部分合同责任成为法定责任，部分或全部排除了当事人的缔约自由。

5.合同管理的高风险性。房地产开发的有关合同从签订到履行均面临许多风险，既有如自然灾害、法律法规变化、合同条件及国际惯例修订等客观原因造成的风险，也有如合同订立时的疏忽大意、合同条款不严谨、合同一方违约等主观原因导致的风险。这些风险如果不采取一定措施进行控制，势必会给房地产开发企业造成一定的经济损失。

二、房地产企业合同管理现状的分析

1.从外部来看，由于我国合同制度尤其是建设工程合同制度的建立时间较短，相关企业对合同的重要性认识不足，合同管理意识不强。我国的建设工程合同制度是随着国家经济体制的改革，逐渐发展建立起来的。上世纪70年代末、80年代初,随着《建筑安装工程合同试行条例》、《勘察设计合同试行条例》、《中华人民共和国经济合同法》等法律、法规和规章的颁布，初步建立起了建设工程合同制度。

2.从房地产企业的内部来看，在合同管理上主要存在以下几个方面的问题：

(1)合同管理制度不健全。房地产企业普遍缺少相应的管理制度或是管理制度存在漏洞，不能对合同实施有效管理，造成合同风险事故的频繁发生。

(2)合同管理人员缺乏合同管理的专业知识，综合素质不高。在我国的房地产企业中，管理人员多数集中在工程技术方面，专业合同管理人员所占的比重较低，这些合同管理人员缺乏合同管理及法律方面的专业知识及相应的实践经验，难以对合同进行有效的管理。

(3)合同管理人员主观上缺乏认真负责的工作态度。合同管理制度的缺位，使管理人员之间权责划分不清，缺少相应激励和约束机制，管理人员责任心不强。有些风险损失的发生源于管理人员的疏忽大意，专业知识本来就比较缺乏，再没有一个认真负责的工作态度，更加剧了风险损失的发生。

三、房地产企业合同管理体系的建立与完善

1.合同管理制度体系的建立与完善。在合同管理过程中的每个环节，建立和健全具体的、可操作的规章制度，通过制度来规范、协调各方的工作，从而使合同管理的有关各方做到分工明确、职责清晰、相互配合。这些管理制度主要包括：合同归口管理制度；合同审查制度；合同考核制度；合同用章管理制度；合同台帐、统计及归档制度等。

2.合同管理组织体系的建立与完善。要自上而下地建立和健全合同管理机构，例如：在总部、分公司和各个项目部，分别设立合同管理部、合同管理办公室、合同管理小组等机构，使合同管理机构覆盖企业的每个层次，延伸到工程项目建设的各个角落。合同管理机构的主要职责是制订本企业的合同管理制度；检查监督本企业各类建设工程合同的订立、履行；培训合同管理人员；采取措施有效预防合同风险；参与解决合同纠纷；总结推广合同管理经验等。

3.合同管理人员体系的建立与完善。合同管理机构设置完成后，就需要配备相应的管理人员，通过对外公开招聘、内部选拔等方式，将有一定合同管理专业知识和经验的人充实到总部、分公司、项目部的各个合同管理岗位上，保证这些机构中有充足人员从事合同管理工作。采取请进来、送出去等方式，定期或不定期地对合同管理人员进行培训，包括建筑、法律、管理等专业知识，提高相关专业知识水平。

4.合同管理运行体系的建立与完善。在合同管理机构已经设立、人员已经配备后，如何使这些机构和人员相互之间协调配合、有效地开展工作，便是合同管理运行体系要解决的问题。在合同管理工作程序上，应采取简捷、高效的方式。

参考文献：

[1]秦玉文:建筑业如何成为实实在在的支柱产业[J].建筑,2006,17:16

第7篇：房地产开发规章制度范文

关键词：房地产；开发；工程管理

中图分类号：F293文献标识码： A

引言

随着我国经济的快速发展，城市化建设的发展步伐逐渐加快，在很大程度上推动了房地产行业的发展。现阶段，地产项目的投资种类不断增多，施工规模也越来越大，技术施工难度也不断的加大，影响施工项目管理的因素也越来越多，并且面临的市场竞争也越来越激烈。在这种背景下，房地产行业引进了精细化管理的观念，并得到了广泛的应用，它能够有效的降低企业建设施工的成本，提高建筑施工的质量，缩短建筑施工的工期，增强企业建设的标准化程度，提升企业的社会效益和经济效益。

一、房地产开发中工程管理中常见问题

我国房地产行业整体发展尚不够成熟，发展水平偏低。随着政府调控政策的变化和市场不景气，中小型房地产企业在获得持续的土地资源和资金方面遇到了很多难题，无法实施工程质量精细化管理，众多的管理型问题一步步的显露出来。

（二）管控制度不先进

受传统体制的影响，我国房地产企业的组织管理体制适应不了当今市场化变化多端的管理需求，如项目管理大多以“人治”为主，对承包商、供应商合作缺乏组织管理，缺乏规范解决问题的能力，对员工管理、内部分配等不能与市场接轨，影响员工积极性等。这一系列问题的存在影响了项目的建设成效，必须使用精细化管理来逐一克服，才能不断提高工程管理的效率和效果。

（二）成本控制不重视

在成本控制上，作为项目管理者，不能有效的从全局、系统着眼把控项目开发各环节中成本的管控。如在材料设备采购阶段，不能全局的分析材料设备数量和质量性能，仅为了满足工程的需要而增加，或者为了节约成本购买一些性能较差的材料设备，造成资金的浪费;在有关合同的条款上不能很好地洞察、预见，出现后期承包商索赔等事项;不注重设计，与可操作性失节，致使项目实际施工过程中出现大量的设计变更，对成本影响较大，更有甚者可能直接决定项目开发的成败。

（三）组织管理不明确

目前，多数房地产企业尤其是小型房地产企业，刚刚处于起步阶段，对房地产项目工程建设中只重视最终盈利大小，而忽视了管理中的组织所叠加的不良影响。包括不科学规划施工现场，对于承包商缺乏完善的协调管理机制;材料和设备从购、进场、保管混乱，造成不必要的浪费;资金拨付没有既定流程和整体规划，致使资金利用率偏低。这种只重结果的粗放式管理必然会造成项目的建设成本增加，吞噬房地产开发利润。

（四）标准化执行不灵活

当房地产企业由粗放式向精细化转变的过程中，势必将建立各项规章制度来规范各项工作的开展。这些规章制度精细化的管理模式中往往会被摆在非常重要的位置。然而在具体的实施过程中，很难保证所有事情都如预想般顺利发展，容易出现一些极端的情况，这时企业的制度和规范反而限制了企业的发展，它很大程度地限制了人在企业中的主观能动性。

二、房地产开发中工程管理存在问题的解决措施

（一）加强对于工程项目的成本管理

在房地产开发工程中的项目成本管理，是所有投资者都关注的焦点，也是直接决定房地产开发企业获得经济效益的直接手段，因此，必须要采取有力的措施，加强对房地产开发工程项目在招投标、设计、施工以及后期的验收、养护等过程中的成本管理工作，加强对全过程的成本管理。在对成本管理的各个环节中，应该注意，必须要使用科学、合理、规范的手段予以管理，不能只是为了成本管理而一味的降低投入资金，忽略了对于建筑工程质量方面的控制。

对于项目成本管理的重点部分来说，是房地产开发工程前期的决策阶段以及中期的施工阶段。在房地产开发企业在进行前期的决策阶段时，必须要严格控制成本，从实际情况出发，结合工程各个环节进行严格的预算，严格控制成本投入；在进行施工阶段时，将成本控制的重点放在对工程的设计变更上，因为一旦涉及到设计变更，就必须要有大量的资金支持，因此降低工程的设计变更，确保成本的有效管理；另外，必须严格控制建筑施工中所使用材料以及设备的质量与数量，避免由于材料的浪费造成的成本增加；严格控制工期等等。

（二）加强对于建设工程项目的质量管理

房地产开发建设工程的质量直接决定着其后期的使用性能，因此，房地产施工企业必须要加强对其的质量管理，包括施工过程中的质量控制以及竣工后的使用质量。在这其中涉及到的因素就很多了，比如说施工人员的技术问题、施工工艺及方法、施工环境等等，因此房地产开发企业对这些问题都要逐一进行分析，并且采取针对性的措施予以解决。

（三）注重建设工程前期投资决策阶段的可行性研究

在建设工程项目施工前期阶段的可行性研究是建设工程项目的一项核心内容，必须要加强对其的重视程度，具体可以从以下几个方面着手：

1.在予以充足时间的前提下，加强对前期可行性研究的人力、财力、物力方面的投入；

2.建立、健全投资决策的支持与审核机构，将决策的程序予以完善，继而从根本上提高投资决策的整体水平与实施效率，使建设工程项目的市场定位或者是产品定位呈现系统性。

（四）施工现场安全管理

施工现场的安全管理非常重要，关系到施工人员的安全。因此，要采取有效措施加强对施工现场的安全管理。要保证施工现场安全，必须要做好施工的消防工作。施工单位在施工组织设计中必须有安全和消防条款，为施工安全管理提供必要的依据。施工单位必须对全体施工人员进行安全教育，做好技术摸底工作，要派送专职的安全员。甲方代表负责施工现场安全执行的情况，安全帽配戴、施工脚手架、安全网、洞口以及沟道等防护设施，还有其他的施工设备安全保护和施工用电安全措施，防止出现违规指挥和违规操作的行为。甲方代表负责监督安全事故易发部位，比如，要采取合理有效的措施，预防高空堕落、机械伤害、触电以及坍塌事故等措施，从而保证施工能够顺利进行。还要监督施工单位防火制度的落实。施工现场必须保证消防通道畅通，保证消防设施齐全。

（五）施工现场文明管理

在施工过程中，文明施工有利于树立企业的良好形象，为此，必须要加强施工现场的文明管理。在施工开始前，必须明确组织设计或方案中的文明施工条款。在实际的施工现场周围必须设临时围墙或围档，并做到及时修补，保证围墙或围档整齐，为工程施工建构相对安全的环境。对于建筑工程的管沟和电线要布置均匀合理，机械机电设备安装要固定可靠，保证安全性和稳定性。施工现场材料必须按平面图中规定部位堆放，并要求码放整齐的同时，要标注明确，禁止出现乱堆乱放的现象，避免应先管道施工顺利进行。现场产生的建筑垃圾要保证放在指定的位置，并及时清运。最后，在施工区、道路等处经常清扫，保持整个施工现场和环境卫生整洁。

结束语

在房地产工程的开发与建设中，房地产开发企业只有首先认识到项目管理工作的重要性，并且从工程前期的决策、设计阶段就加强项目管理，才能确保建筑工程能够顺利的开展，才能为房地产开发企业带来巨大的经济效益。因此，房地产开发企业必须要提高项目管理的水平，在不断的探索与实践中进行创新，加强自身竞争力，确保自己在激烈的市场竞争中占据有利位置。

参考文献：

[1]王作城.广东某民营房地产企业工程管理模式的研究[D].华南理工大学,2012.

[2]刘音姝.工程管理在房地产开发中的应用[J].科技信息,2013,22:444-445.

[3]陈婉清.浅谈房地产开发项目工程管理[J].中华民居(下旬刊),2013,09:251-252.

第8篇：房地产开发规章制度范文

房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等特点。这就更需要精打细算，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作，这是由房地产项目的特性所决定的。提高开发项目的成本核算质量，是房地产开发企业的当务之急。如何进行成本核算显得尤为重要。

1.房地产开发成本的组成

房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为四部分：

1.1.土地、土建及设备费用。

这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的50%.其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本，以此来进行项目的可行性评估。

1.2.配套及其他收费支出。

主要是指水、电、暖、煤气、市政和公建配套费，学校、医院、社区服务等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质，如农民工保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由企事业单位执行，标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%～15%.

1.3.管理费用和筹资成本。

房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出—财务费用。充分发挥财务杠杆作用，合理筹划资金，减少不必要的筹资成本，提高开发项目的利润点。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。

1.4.建安费用。

建安费用为房地产开发过程中的有形费用，形成工程实体，对于保证工程质量、安全指着至关重要作用。要控制好建安费用，选好施工队伍、建筑材料、施工机械，确保工程优质高效。

2.加强房地产开发企业的成本核算策略

2.1.加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实。

房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、行业特点，建立和健全企业的规章制度，加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。同时，房地产开发企业应该考虑自身规模大小和开发项目的规模特点等因素，在保证成本会计工作质量的前提下，合理地设置会计机构，配备必要的成本核算人员。每一房地产项目应由专人负责成本核算工作，大型项目应设立成本工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作，使成本核算和管理有机地结合起来，形成算为管用、算管结合的有效机制。成本工作组的工作方式也应根据项目具体实际，确定分别采用集中和非集中工作方式。

2.2.确定成本核算对象。

对于建设一个现代的多功能小区，其成本核算对象就显得复杂。这就需要成本核算人员深入实际，研究分析总体项目的特点、管理要求、经济用途、标准、建设交付期以及预决算的主体分项确定。成本核算对象的设置必须坚持“便于核算，利于管理”的原则。一般来说，房地产开发企业在确定成本核算对象时，应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，分别做如下处理：一般的开发项目，应以每一独立编制的设计概（预）算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象；同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象；对个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。比如，大型项目首先要分批分期，在分批开发的商品房中再按经济用途和建设标准适当分类，对区内公共建筑配套设施中属于营业性公建设施，应单设成本对象核算，这样就会形成多个成本核算对象。

2.3.设立合理的成本核算项目。

正确划分成本项目，如：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。可以客观地反映产品的成本结构，便于分析、研究降低成本的途径。按现行房地产开发企业会计制度规定：开发成本属一级科目，在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要，确定成本项目，进行明细核算。成本项目不宜开列太多，对于发生次数较少的成本费用，特别是单笔发生的费用，应尽量合并；对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。土建费用如属于合同发包的，还应该按合同进行明细核算，以便随时了解工作量进度和付款情况，为工程的竣工决算提供资料。

2.4.准确的进行成本的归集、分配与转结。

对于单一的房地产项目由于成本对象简单，归集成本费用就容易得多，通过分配间接计入成本对象的内容就相对较少。然而一项大型综合性小区开发就显得十分复杂，成本核算对象比较细化，很多成本费用不可能直接归集到各个成本核算对象，就需要采用一定方法和程序进行分配，再间接地归集到各个成本核算对象。直接归集的成本费用主要是建筑安装工程费用，其他成本费用则需要按期进行分配，而对于间接分配的费用需要在日常归集时按各自成本项目的细目分别归集核算，然后按各个成本对象和对应成本项目进行分配。例如：大型综合性房地产项目的成本核算对象直接归集项目的建筑安装工程费用；土地征用及拆迁补偿费日常发生的成本费用可不按成本对象直接分配，而在此成本明细科目中分细目归集，每月末按各成本对象的实际占地面积计算比例分摊当期所发生的费用，在分配时无需按细目分摊，若成本管理需要可以再按细目结构还原。前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用中的现场管理性费用则按各成本对象的建筑面积计算比例分摊。当月发生的各项成本费用，其归集和分配程序同土地征用及拆迁补偿费用。对于利息支出则按各成本对象归集的上月末成本实际发生额计算比例分摊；对于预付款项中若属于预决算范围的按合同支付的款项，应直接进入成本项目归集，并及时取得发票；对于工程决算后欠付的款项应按标准预提，包括应付未付的商品房维修基金等。

第9篇：房地产开发规章制度范文

随着我国改革开放的和人民生活水平的提高，人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖，而是向更高的目标迈进，房子成了人们渴求的目标。房地产业的发展给我国市场法制建设增加了新的，我国有关主管部门制定了一系列关于房地产开发经营交易的规章制度，可以说我国房地产的法制正在逐步完善。但是许多人在投资购买商品房之前对市场了解不深，缺乏房地产知识，加之商品房销售管理办法跟进的不及时，结果在购房中引起一连串的法律，许多问题逐步暴露出来，如虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、风险转移、物业管理等问题时有发生。上述问题会给购房者带来难以估量的经济损失，因此，本文结合我国有关法律法规进行和，并指出对策和建议，以完善我国的商品房预售制度。

关键词： 预售制度 商品房 对策

随着我国改革开放的发展和人民生活水平的提高，人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖，而是向更高的目标迈进，房子自然成了人们渴求的目标。房地产业的发展给我国市场经济法制建设增加了新的内容，我国有关主管部门制定了一系列关于房地产开发经营交易的规章制度，可以说我国房地产的法制正在逐步完善。但是许多人在投资购买商品房之前对市场了解不深，缺乏房地产法律知识，加之商品房销售管理办法跟进的不及时，结果在购房中引起一连串的法律问题，许多问题逐步暴露出来，如虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、风险转移、物业管理等问题时有发生。上述问题会给购房者带来难以估量的经济损失，因此，本文结合我国有关法律法规进行研究和分析，并指出对策和建议，以完善我国的商品房预售制度。

一、商品房预售制度对我国房地产市场发展的有利方面

1、1994年出台的《城市房地产管理法》在各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。根据测算，以预售方式进行销售的项目，比现售方式进行销售的项目的开发动态回收周期约缩短10个月。

2、我国资本市场发展滞后，目前除银行贷款外基本没有其他可供选择的融资方式，商品房预售实际上成为房地产开发融资的重要手段。据统计，目前开发资金来源中，约40%来源于预售获得的资金。我国房地产市场新建住宅量大，我国房地产市场一直以增量市场为主，房地产开发项目大多是成片、滚动开发，在资本市场不发育的情况下，完全靠开发自有资金，是无法实施项目滚动开发的。目前预售价格较现售约低10%-15%。而一些购房者在接受调查时也表示，预售商品房相对于现售商品房有价格优势，这也是预售制度为一部分消费者所接受的重要原因。

3、商品房预售制度是给成长中的房地产开发业予以扶持的一项政策，意在降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入房地产，以便保证的住房制度改革得以成功。可以说，近几年来，正是得益于这一利好政策的支持，许多开发商从无到有迅速完成了资本原始积累，中国房地产市场也很快地得到繁荣。二、商品房预售对我国房地产市场发展的不利方面

1、预售合同的转让导致房价上涨，扰乱房地产市场秩序。

商品房预售合同是由房地产开发企业（预售方）与购房者（预购方）签订，由预购方先支付定金或预付款，预售方在合同约定时间内将建成的商品房所有权转移给预购方的书面协议。商品房预售合同的转让是指在商品房预售以后，预购人将其预购的未竣工交付的预售商品房另行转让的行为，俗称“炒楼花”。这种转让是商品房预购人将原预售合同的权利、义务转让给第三人，使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系，而预售合同的内容不发生变化的转让形式。

近年来，随着房产市场的发展，一股“炒房风”日渐兴起，其中较为常见的是购房者将自己购买的预售商品房再转让，即我们通常所说的“炒楼花”，通过“一炒”、“二炒”，甚至“数炒”。某些商品房在竣工前可能就已经数易其主。

“炒楼花”可以使开发商更快的回笼资金、降低开发成本、减少投资风险，因此具有活跃市场的积极作用。但同时，由于具有很强的投机性，从而吸引了大批求利者进入市场，使得房价飞涨，极易形成“泡沫经济”，并且最直接的损害房屋实际消费者的利益。面对居高不下的房价，许多购房者只有望洋兴叹！

理性的看待“炒楼花”行为在经济上的积极、消极作用的同时，还应当关注其带来的法律风险，这一点对于房屋消费者（最终的购房者）更具有现实意义。消费者在购买“楼花”时面临以下两种风险

第一、《城市房地产管理法》第45条虽然规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”但至今国务院关于此问题的规定一直未出台，最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》对此问题也没有涉及。

第 二、即便承认楼花买卖的合法性，但单纯的楼花买卖也很难对房产开发商产生约束力。由于商品房尚未竣工，所以，楼花出卖者所出卖的并非真正的房屋所有权，其转手的只是商品房预售合同中请求房产商交付房屋的债权；另一方面，楼花出卖者在取得楼花时，往往只向开发商支付了部分房款，因此，在出卖楼花的同时必然将支付剩余房款的债务一并转让给房屋消费者。

根据我国《合同法》的规定，合同的债权债务一并转让给第三人的，应当经对方同意。也就是说买卖楼花必须经房产商同意，否则将对房产商不产生约束力！无形中消费者陷于被动地位，即使已向卖楼花者支付了部分房款，但是其购房者地位能否确立却仍掌握在房产开发商手中。随着近两年房产市场的发展，法院受理的相关纠纷案件日益增多，其中就出现了利用“炒楼花”的上述风险进行恶性炒作。为获取房价飞涨所带来的利益，作为炒房者的房产中介与开发商相互勾结，开发商拒绝承认楼花买卖对自己的约束力，导致消费者面临着已经支付房款而其购房者的地位却无法得到承认的尴尬境地，而另一方面炒房者再以更高的价格进行炒卖。

开发商通过“炒楼花”来制造出楼市的虚假紧缺，借机囤积居奇抬高价格；用房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸等行为来侵犯购房者的权益；更有甚者，把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售，最后“携款潜逃” 时有出现消费者交清购房款后却不能按期入住或者无法按时办理房产证，甚至买的是无法交付的“烂尾楼盘”的现象。

另外预售商品房再转让过程中的差价对转让人有巨大的诱惑力，刺激着他们的投机心理。在房地产市场不健全的情况下，带有投机性的"炒楼花"行为很可能导致房价上涨，扰乱房地产市场秩序，严重时还会产生"泡沫经济"，整个国民经济的发展。

2、预售资金的监管主体没有确定，消费者的利益将得不到保护。

我国《房地产管理法》第四十四条第三款规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”该法律条文笼统地规定了商品房预售资金的用途，但并没有明确规定商品房预售资金监管的主体、监管范围、监管权限、法律责任等。如果开发商将预售资金挪作他用，消费者的利益将得不到保护。因此，建立商品房预售资金的监管制度对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义昭然。商品房预售资金的监管的关键是监管主体的确定问题。

商品房预售资金的监管的关键是监管主体的确定问题。在这里，两个因素必须考虑，一个是专业技术问题；一个是法律责任问题。从专业技术因素上讲，一方面预售资金的监管必须由具有具备建筑工程专业知识的机构进行，做到有效地防止发展商抽逃资金，以保证工程的顺利完成。另一方面，预售商品房具有一定的融资的性质，对融通的资金的监管应该有具有相应知识能力的商业机构参与。例如，2002年8月开始实施的重庆市《市城镇房地产交易管理条例》规定由工程监理机构和开设预售款用账户的商业银行联合对预售资金进行监管的新制度。这种做法是可以借鉴的。就监管主体而言，前者具有建筑工程专业上的权威性，能够对工程质量和工程进度进行准确的判断，避免发展商抽逃或挪用预售资金；后者是与商品房预售有直接联系的金融机构，具有金融专业知识。银行本来就通过商品房按揭贷款加入到开发商与购房者之间的房屋买卖关系，或者以其他贷款形式与开发商建立借贷合同关系。那么，银行和购房者一样非常关心着自己的资金的效率与安全，作为自身利益的最佳判断者，银行适宜作为商品房预售资金的监管主体。由以上两者主体共同监管商品房预售资金，能切实保证工程进度，保护购房者的合法权益。