产品的前期策划精选(九篇)
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第1篇：产品的前期策划范文
我国房地产行业起源于二十世纪八十年代，经过三十年的发展，现如今，已经成为社会主义市场经济的重要组成部分。伴随着房地产行业的兴起与发展，房地产开发项目前期定位策划应运而生。由于房地产行业涉及专业比较多、各专业间跨度比较大，仅依靠开发商灵敏的“嗅觉”来决定开发的方向，有时会产生“误判断”，导致项目失败，而房地产开发项目前期定位策划正是帮助企业判断市场，确定开发途径的重要手段之一。然而，虽然它在理论和实践中都有了一定的发展，但仍然存在难以满足房地产企业的需要、自身发展不够完善等问题，特别是在理论方面存在相当的不足，因此目前仍然非常有必要对其进行研究。本文主要通过对影响房地产开发项目前期定位策划的相关因素进行分析研究，为房地产开发项目前期定位策划提供一些参考。
关键词：房地产开发；房地产前期定位策划；成本分析；目标人群；产品定位策划
中图分类号：F235文献标识码： A 文章编号：
房地产项目的前期定位策划是项目开发的重要一步，它为项目的发展指明了方向。合理的定位策划有助于开发商快速有效地进行商业运作，保证项目的顺利进行，而一味的“拍脑门”、找感觉，则可能会出现一招失而全盘输的局面。因此，房地产项目开发的前期定位策划是一个房地产项目开发成功的重要一步。
2 房地产开发项目前期定位策划的内容和过程
2.1 房地产开发项目前期定位策划的内容
房地产开发项目前期定位策划是对房地产项目决策的一种辅助分析，就是根据项目的目标，通过对各种相关因素的综合分析，为决策提供理论依据，帮助企业确定开发的方式、方法、品质、数量以及销售和管理等方面的问题，以减少企业项目开发的风险。实现企业的效益目标一般包括三个方面的措施：尽可能地用足规划指标保证合理的体量、最大限度提升产品价值最后达到对企业价值贡献最大化、尽可能控制成本减少无效支出。房地产产品定位策划的市场目标主要包括创造品质优良的品牌产品，利用项目品牌完善企业品牌的目的；创造有购买能力的产品；创造有核心竞争力的产品，达到产品核心竞争力和企业竞争力完美的结合。
2.2 房地产开发项目前期定位策划的过程
房地产项目开发前期定位策划是一个系统工程，其内容主要包括市场调研、市场细分、目标市场确定、市场定位、产品类型定位、价格定位和产品推广。
2.2.1 市场调研
房地产市场调研就是有计划、有目的的对当前房地产市场中某种特定类型产品的信息进行收集、整理和分析，为决策者提品的供需变化趋势，以帮助决策者进行项目产品定位决策。
2.2.2 市场细分
简单的说，市场细分就是对房地产市场产品按照一定的标准进行分类，如住宅类、酒店类、商务办公类等等，使整个市场产品类型清晰可见。
2.2.3 目标市场确定
根据市场细分的内容以及市场调研的结果，对目标市场进行确定。
2.2.4 市场定位
市场定位就是通过各种媒体和渠道向消费者传达组织或品牌的特定信息，使差异性清楚地呈现在消费者面前，从而引起消费者的注意。
2.2.5 产品类型定位
在市场定位的基础上，借助市场趋势分析，对将来要开发的产品类型进行合理定位开发。
2.2.6 产品推广
确定产品销售目标，销售手段，将产品推向市场等，它的定位直接影响到开发项目的建设标准、配套标准、销售方式及价格定位等等。
3 房地产开发项目前期定位策划的影响因素
3.1 市场环境因素
指产品市场的各组成部分对产品开发的影响，主要包括市场中产品的保有量、竞争对手的优势等方面。并结合这几个方面进行开发的成本分析和供需分析。
3.1.1 市场中产品的保有量
市场保有量通常用在耐久消费品或工业产品上，指某一时间段内在市场上还能正常使用的产品数量。对于房地产业来说，指市场中某种类型住房的存在数量，它会影响到项目产品类型的定位。
3.1.2 竞争对手优势
市场是存在竞争的，目前，房地产市场火热，每个企业都想在市场中获利，在同一地区，往往存在多个相似企业，彼此之间处于激烈的竞争状态。此时，熟悉竞争对手的产品优势显得尤其重要，对于大企业来说，通过自己的产品优势来获得市场，而对于小型企业，则需根据对手的产品优势，避其锋芒，使自己的利益最大化。
3.1.3 项目产品供求关系
供求关系指在商品经济条件下，商品供给和需求之间的相互联系、相互制约的关系，是生产和消费之间的关系在市场上的反映。供给和需求是价格水平形成的两个最终因素，其他的因素通过影响供给或需求来影响价格。在一定时期里，供应、需求不是固定不变的，它们的变化也会影响到整个系统的平衡。
3.1.4 企业项目成本影响
成本分析是利用成本核算及其他有关资料，分析成本水平与构成的变动情况，研究影响成本升降的各种因素及其变动原因，寻找降低成本的途径的分析方法。
3.2 企业自身开发能力
企业自身开发能力是指企业所具有的完成某项目的综合能力，它是完成企业项目的必要条件。它包括企业的开发资质、企业的资金状况、企业的项目运转能力、企业在地区中的号召力等多方面因素。在房地产开发项目的前期定位策划中，策划人必须首要考虑的就是其本身的开发能力，因为只有企业有能力开发，才能保证项目的顺利进行。否则，可能会在项目的开发过程中发生断裂现象，后果严重。
3.3 目标人群因素
目标人群因素主要是指由于目标人群不同对企业项目开发产生的影响。
3.3.1 目标人群层次
目标人群层次主要依据区域种类需求即确定区域中主流人群需求，例如在一个老龄化比较严重的区域，老年人公寓就是需求种类，而在有大量刚毕业的夹心层区域，则需要青年公寓，两者在住房要求上有本质的区别，前者要求舒适，各种功能齐全，尽量减少上楼高度等，而后者则对面积、舒适度要求很低，更多的是满足居住的需要。由此可见，区域需求种类对项目产品的定位起到很大的影响作用。
3.3.2 地理区位
地理区位不仅表示某地在自然空间中的位置，而且反应其和周围重要要素之间的联系，如商业、绿地、交通设施等，它与区域是密切相关的。
3.3.3 区域消费水平
从宏观上看，消费水平就是一定时期内整个社会用于生活消费和服务的规模和水平；从微观上看，消费水平就是单个消费者在一定时期所能接受的商品和服务消费所达到的规模与水平。区域环境内的整体消费水平影响着目标人群的数量以及产品的定价。
3.3.4 区域生活偏好
生活方式是一个内容较广泛的概念，在不同的区域，居民有着不同的生活方式，不同的生活方式也使得居民对住房的类型需求不同，因此，在选择目标人群之前，必须对区域的生活方式进行认真合理地分析。
结束语
随着我国市场体系的完善和成熟，房地产前期定位策划得到快速的发展，认同度也得到不断提高。本文主要介绍了房地产项目前期定位策划的一般内容、方法，并对相关因素进行了重点分析。房地产开发项目前期定位策划是房地产开发的重要一步.而房地产前期定位策划的核心内容还是对房地产市场研究，对市场的认识决定了房地产策划的质量。本文通过房地产开发项目前期定位策划的各影响因素进行重点分析，找出项目开发的敏感性因素,使开发商与消费者之间产生相互认同关系，建立合理顺畅的销售渠道,才能保证项目的成功运行。
参考文献
[1]张丽娜,田倩,汪萍芳.房地产开发项目前期定位策划研究[J] .决策＆信息, 2009, 57(9):98-99
[2]王瑞玲,王建辉.房地产前期定位策划中应注意的问题[N] .重庆科技学院学报,2008, (8) :80-81
[3]李虹.房地产开发项目前期定位策划研究[D] .重庆大学,2005.05:52-56
[4]魏美苓.房地产开发项目成本控制研究[D] .天津大学,2007.12: 12-18
[5]李秋菊, 程松林.基于灰色关联度分析模型的房价影响因素比较[J] .中国外资, 2009.6,8(2):46-50
[6]胡屹.策划学全书[M] .北京:中国社会出版社,1999: 63-68
第2篇：产品的前期策划范文
（一）项目前期策划过程的系统性
1.工程项目构思产生和选择任何工程项目都起源于项目的构思。而构思产生于解决上层系统（如国家、地方、企业、部门）问题的期望，或为了满足上层系统需要，成为实现上层系统的战略目标和计划等。这种构思可能很多，人们可以通过许多途径和方法（即项目或非项目手段）达到目的，那么必须在它们中间作选择，并经权力部门批准，以作进一步研究。
2.项目的目标设计和项目定义这一阶段主要通过进一步研究上层系统情况和存在的问题提出项目的目标因素，进而构成项目目标系统，通过对目标的局面说明形成项目定义。这个阶段包括如下工作：
（1）情况的分析和问题的研究（2）项目的目标设计（3）项目的定义（4）项目的审查
3.可行性研究
即提出实施方案，并对实施方案进行全面的技术经济论证，看能否实现目标。它的结果作为项目决策的依据。
（二）项目前期策划过程的科学性
1.工程项目构思产生基于对客观环境的评估与预测，并非来源于某些部门、企业及个人的感性思维。
2.工程项目的目标设计必须经过详细的推敲。因为方向性错误将会导致整个项目的失败，而且这种失败常常是无法弥补的。
3.可行性研究必须建立在大量的技术数据分析与技术经济论证的基础上，为工程项目作决策，其中包括项目发展阶段性的技术分析评估提供了可靠的保证。
二、项目前期策划的重要作用
项目的前期策划工作主要是产生项目的构思，确立目标，并对目标进行论证，为项目的批准提供依据。它是项目的关键。它不仅对项目的整个生命期，对项目实施和管理起着决定性作用，而且对项目的整个上层系统都有极其重要的影响：
1.项目的构思和项目的目标是确立项目方向问题当然人们常常从投资影响的角度来解释这张图，即前期工作对投资的影响最大。
工程项目是由目标决定任务，由任务决定技术方案和实施方案或措施，再由方案产生工程活动，进而形成一个完整的项目系统和项目管理系统。所以项目目标规定着项目和项目管理的各个阶段和各个方面，形成一条贯穿始终的主线。如果目标设计出错，常常会产生如下后果：
（1）工程建成后无法正常的运行，达不到使用效果；
（2）虽然可以正常运行，但其产品或服务没有市场，不能为社会接受；
（3）运营费用高，没有效益，没有竞争力；
（4）项目目标在工程建设过程中不断变动造成投资、超工期等等。
2.影响全局。项目的建设必须符合上层系统的需要，解决上层系统存在的问题。如果上马一个项目，其结果不能解决上层系统的问题，或不能为上层系统所接受，常常会成为上层系统的包袱，给上层系统带来历史性的影响。常常由于一个工程项目的失败导致经济损失，导致企业的衰败，导致社会环境的破坏。
例如，一个企业决定开发一个新产品，投入一笔资金（其来源是企业以前许多年的利润积和借贷）。结果这个项目的失败的（如产品开发不成功，或市场上已有其他新产品替代，本产品没有市场），没有产生效益，则不仅企业多年的辛劳（包括前期积蓄，项目期间人力、物力、精力、资金投入）白费，而且企业背上一个学生的包袱，必须在以后许多年中偿还贷款，厂房、生产设备、土地虽都有帐面价值，但不产生任何效益，这个企业也许会一蹶不振。
三、项目前期策划应注意的问题
1.在整个过程中必须不断的进行环境调查，并对环境发展趋向进行合理的预测。环境是确定项目目标，进行项目定义，分析可行性的最重要影响因素，是进行正确决策的基础。
2.在整个过程中有一个多重反馈的过程，要不断地进行调整、修改、优化，甚至放弃原定的构思、目标或方案。
第3篇：产品的前期策划范文
关键词:建设工程；前期策划；问题；对策
1前期策划的重要性
由于工程项目涉及到政策调控、市场竞争、施工工期、建设环节、资金调配等方面，外界制约因素多且复杂多变，存在较多的不确定性因素和较高的风险。因此面对这些未知风险时，需要做到在项目开发前期进行全方位的统筹兼顾，对未知的风险进行管控，完善前期策划可为后续工作的开展保驾护航。前期策划对于整个项目的生命周期和项目实施过程中管理上突况的处理都有着重要的作用，同时有效的前期策划还对项目的上层系统有着重要的影响，因此，做好项目开发前期的策划工作对整个项目的成败起着至关重要的作用。
2项目前期策划阶段存在的主要问题
2.1对未来实施计划进行有效的评估
一个科学的实施计划需要取得多方认可并进行全方位地论证，项目策划需要先进行构思、规划和定位，然后再通过对现场有效的调查论证和科学分析，才能找准项目市场定位，做出切实可行的方针策略，有效地降低建设过程中出现不确定性因素造成的影响，从而规避风险。如东屿水产品市场项目，政府定位为中型水产品批发市场，旨在推动城市化的进程和解决“三农”的问题，虽然项目开发建设意义重大，但由于对项目盲目乐观，前期对项目市场、环境、用户需求等缺乏足够的调查分析，造成项目建成后功能定位不能满足用户的使用要求，同时在运营和物业管理阶段发现存在诸多问题，未能形成批发市场的规模效果和预期效益，导致项目投资失败。
2.2选择有实力的设计单位进行方案设计
在设计方案的招标中，建设单位还存在以下问题:1）任意压低设计费用，并缩短设计周期；2）重视设计方案的外观造形、追求高标准、多功能，对设计方案造价因素不重视；3）重视设计方案的招标过程，当方案中标时，表示技术设计、施工图设计应当为设计单位一揽子工程，因此，建设单位需权衡多方面，选择经济合理、科学技术的设计方案，且设计单位应当具有实力。
3前期策划设计阶段造价控制的思考与对策
项目前期策划工作及设计阶段是工程造价控制与管理的关键，根据有关资料统计，前期工作费用虽只占项目总投资的1%左右，但前期工作对整个项目总投资的影响程度却高达80%~90%，设计费约占项目总投资额的3%，但设计阶段对项目总投资的影响程度高达60%~80%，而施工阶段对项目总投资的影响程度还不足40%，由此可见，项目前期策划工作及设计阶段对整个项目的投资控制是非常重要的。
3.1提高设计单位对工程造价控制的经济意识，优化技术经济指标
当前，在现行的管理体制下，设计单位及项目负责人对工程设计质量承担总体责任，为避免被追责，设计单位普遍存在“重视技术层面，忽略经济因素”的思想观念，一般情况下，以工程的使用功能不受大影响为前提，在设计方面较为保守，且对资源利用等经济方面的问题未做考虑，如设计中存在平面布置不合理、厚板、胖柱、肥梁等现象，进而导致投资资源的浪费。再如曾经参与评审的某多层阳光公寓的初步方案设计图纸会审时，发现每平方米的含钢量68~72kg，比同类工程的含钢量要高出很多，针对这个问题，设计院通过合理的结构布置、正确的选择荷载取值和计算参数、优化结构构造措施等方法对设计方案进行优化设计后，经初步测算，优化后每平方米的含钢量为60kg，节省造价近30万元。设计阶段对工程造价的影响非常大，工程项目在造价上是否经济合理，在设计阶段已基本定型，因此要重视设计阶段的工程造价。
3.2推行限额设计，对工程造价实行全过程跟踪控制
设计阶段应严格按照批准的工程概算做出投资分配计划，在前期策划方案设计、扩大初步设计和施工图设计过程中，投资方的造价工程师要全程跟踪设计进程，针对不同阶段的设计进行估算、概算和施工图预算的审核、评估，设计人员和造价管理人员必须密切配合，严格推行限额设计，如有突破，应找问题查原因，对图纸中存在的问题提出合理化建议，对不同建设方案进行技术经济比选分析和效果评价，以确定技术与经济相结合的最佳设计方案。如在南部市政环卫设施基地改扩建桩基和基坑支护方案比选中:1）原桩基方案设计冲孔灌注桩，桩径1000mm，共260根，平均桩长约42m，总造价为1747万元，经过多方案比选及论证，最终桩基方案采用静压沉管灌注桩，部分区域进行引孔，设计桩径800mm，共336根，平均桩长约32m，工程造价1250万元，共节省造价497万元。2）基坑支护原设计方案采用冲孔灌注桩+高压旋喷桩+2道混凝土内支撑，工程造价约1400万元，造价高且工期长，通过不同建设方案的技术经济比选，最终基坑支护方案采用不放坡+围护桩+止水桩+坑底加固+1道钢支撑+1道腰梁，工程造价约1282万元，节省造价118万元。由此可见，通过多层次限额设计的实施是项目全过程造价控制系统中非常重要的环节。
3.3健全设计方案审批制度，减少设计变更，有效控制投资
目前开发商普遍存在“轻前期决策和设计阶段、重施工管理”的思想观念，其实忽视工程建设项目前期决策与设计阶段的投资管理、控制会导致事倍功半，因为建设项目良好的投资效果和较好的经济效益，在一定程度上都是由正确的决策和优化的设计决定。前期策划阶段不重视方案设计，再加上设计人员水平参差不齐，建设单位和设计单位没有认真做好图纸的审查工作，图纸审查传统地只是依靠施工图审查机构，但审查机构只是按照有关法律、法规，对施工图涉及公共利益、公众安全和工程建设强制性标准的内容进行的审查，然而设计方案在技术和经济上是否合理并不属于其审查的内容，施工过程中经常出现设计深度不够或图纸错漏现象，导致后续施工阶段增加设计变更或工程签证。因此应加强重视项目前期决策与设计阶段，健全设计方案审批制度，把设计变更、工程签证尽量控制在设计阶段，确保工程投资得到有效的控制。
4前期策划工作对施工全过程管理的主要影响
项目前期策划是对整个项目实施过程的战略性总体规划，对后续项目的实施和管理起着决定性作用，完善细致的前期策划工作主要包括综合效益评估、技术质量、施工组织设计、大小临时规划、分包情况等，可为项目建设全面顺利实施提供有力的保障，详细深入的前期策划能够有效地规避施工过程中发生不必要的麻烦，即使发生一些突况，也能迅速地采取措施予以解决，同时也有利于提升工程质量品质和安全文明施工。
第4篇：产品的前期策划范文
关键词：建设工程项目 前期策划 问题 对策
中图分类号：TS958文献标识码： A
1建设工程项目前期策划的定义
建设工程项目前期策划是建设工程项目建设全过程生命周期管理的首要任务，是指在建设工程项目前期，通过收集资料和调查研究，在充分占有信息的基础上，针对建设工程项目的决策和实施或决策和实施中的某一个问题，进行组织、管理、经济和技术等方面的科学分析和论证。这将使建设工程项目建设有正确的方向和明确的目的，也使建设项目设计工作有明确的方向并充分体现业主的建设目的。
2建设工程项目前期策划存在的问题与对策
2.1重视项目前期策划工作安排
在建设工程项目前期阶段，项目管理专家、财务专家和工程经济专家没有介入，或介入太少，或介入太迟。在许多建设工程项目过程中存在如下现象：
(1)不按科学的程序办事，投资者、政府官员拍脑袋上项目,直接构思项目方案，直接下达指令作可行性研究，甚至直接作技术设计。
(2)在这个阶段不愿意花费时间、金钱和精力。一经产生一个构思，立即就要上马这个项目，不作详细的系统的调查和研究，不作细致的目标和方案的论证，常常仅作一些概念性的定性的分析和研究。在我国的建设项目中这个阶段的花费很少，这个阶段的持续时间也很短。
(3)在作项目目标设计时，许多人过多地考虑到自己的局部利益。为了使项目能够获得上层的批准，作非常乐观的计划，甚至罗列和提供假的数据。在我国在相当长时间以来，由于上述原因导致项目失败的例子比比皆是。在现代建设工程项目中，人们越来越重视这个阶段的工作。项目管理专家介入项目的时间也逐渐提前。在国际工程中，咨询工程师甚至承包商在项目目标设计，甚至在项目构思阶段就有进入项目。这样不仅能够防止决策失误，而且保证项目管理的连续性，进而能够保证项目的成功，提高项目的整体效益。
2.2循序渐进
一般在项目的前期策划阶段，上层管理者的任务是提出解决问题的期望，或将总的战略目标和计划分解，而不必过多地考虑目标的细节以及如何去完成目标，更不能立即提出解决问题的方案。
许多上层管理者喜欢在项目的早期，甚至在构思阶段就提出具体的实施方案甚至提出技术方案，这会带来如下问题：
(1)如果在构思时就急于确定一个明确的目标和研究完成目标的手段(措施或方案)，就会冲淡或损害对问题、对环境的充分研究、调查和对目标的充分优化，妨碍集思广益和正确的选择。
(2)在这个阶段的工作主要由高层战略管理者承担，由于行政组织和人们行为心理的影响，高层管理者如果提出实施方案常常很难被否决，尽管它可能是一个不好的方案，或还存在更好的方案。这使得后面的可行性研究常常流于形式。
(3)过早构思方案，缺少对情况和问题充分的调查，缺少目标系统设计的项目有可能是一个“早产儿”，会对这个项目的生命期带来无法弥补的损害。
2.3应争取高层的支持
这里有两方面问题：
(1)建设工程项目的立项必须由高层人士，如投资者、政府官员、权力部门、企业管理者决策。所以在这个阶段他们起着主导作用。实践证明，上层的支持不仅决定项目是否能够成立，而且是项目过程中能否得到实施所必需的资源和条件的关键，所以国外有人将它作为项目成功的关键因素之一。
(2)由于项目是由上层驱动的，则常常政治因素在左右项目。上层管理者以及项目经理的政治目的、形象、政绩要求，甚至他们的知识结构、文化层次、生活水平、与项目的关系都会产生对项目不同的评价，进而影响项目的决策。这种状况会造成项目决策的问题。许多人为了使得项目上马，提出十分诱人的理想化的市场前景和财务数据，忽视工程中潜在的风险。这会导致项目决策的失误。
2.4协调好战略层和项目层的关系
上层管理者一般不懂项目管理，也不是技术经济或财务专家，但要作项目决策。这是项目的一个基本矛盾。他们决策的依据必须建立在科学的基础上，必须有财务和工程经济、项目管理专家的支持。所以在项目前期就应在组织上、工作责任和工作流程上建立战略层和项目层之间的关系，使整个前期工作有条不紊地进行。
2.5达到项目目标需要的条件标准
这些条件构成项目的要素。对一般的建设工程项目，这些要素包括：产品或服务的市场、资金、技术(专利、生产技术、工艺等)、原材料、生产设备、劳动力和管理人员、土地、厂房、工程建设力量等。获得这些要素是使项目顺利实施必要保证；要使项目有高的经济效益，必须对这些因素进行优化组合。在前期策划中应考虑，获得这些因素的渠道，如何获得这些因素，如何对这些因素进行优化组合。随着国际经济的一体化，人们有越来越多的机会和可能性在整个国际范围内取得这些项目要素。在项目前期策划中应注重充分开发项目的产品市场，边界条件的优化，充分利用环境条件，选择有利地址，合理利用自然资源和当地的供应条件、基础设施，充分考虑与其他单位的合作机会和可能性。在实际工作中，人们常常忽视这些问题，常常仅注重对项目评价、设计和计划必要的问题和目标因素的研究。
2.6注意上层系统的问题、目标和项目的联系与区别
例如，问题：某处交通拥挤，随着社会发展越来越严重；目标：解决交通拥挤问题，达到每天40000辆车的通行量，通行速度120公里/小时；项目：道路和桥梁的建设。
3结语
建设工程项目的前期策划工作主要是产生项目的构思，确立目标，并对目标进行论证，为项目的批准提供依据。它是项目的决策过程。它不仅对项目的整个生命期，对项目的实施和管理起着决定性作用，而且对项目的整个上层系统都有极其重要的影响。在项目前期进行系统策划，就是要提高决策的科学性和严肃性，避免盲目性和随意性，提前为项目建设形成良好的工作基础、创造完善的条件，是项目建设在技术上趋于合理，在资金和经济方面周密安排，在组织管理方面灵活计划并有一定的弹性，从而保证建设项目具有充分的可行性，能适应现代化的项目建设过程的要求。
参考文献：
【1】夏会朋.建设工程项目前期策划的重要性[J]. 中国房地产业.2011（7）
【2】刘强.建设工程项目的施工前期策划[J].建筑知识:学术刊.2013（B05）
第5篇：产品的前期策划范文
但是在他们印象里，互联网是一个比较笼统和模糊的的概念，特别是作为第四媒体的互联网媒体方面，从项目立项到技术开发，再到后面的运营推广，这些流程问题，对于他们来说是非常陌生的。
所以在这里，我以自己这几年来积累的一些项目经历和经验，做下流程概述，希望能起到抛砖引玉的效果，同时也为这些朋友的创业起到参考作用。
一、初步立项：
在立项前增加了“初步立项”这一步骤，是为了说明：有些老板在“想做”和“何时做”之间，总是处于一种徘徊状态，而这个徘徊期往往不短，结果很可能会错失掉好的时机。换句话说，也就是优柔寡断、犹豫不决。
这个阶段主要涉及到的人员有：老板+决策团队
这个阶段的结束标志是：做or不做(做的话，继续向下)
二、正式立项：
到了这一步，我们可以就这个项目可以开始具体的工作开展了。
这个阶段，应该完成下面几个方面的方案：
1、产品定位与产品创意：(目标用户群体)
2、运营目标：(在互联网方面一般会用IP和PV以及用户数、浏览数等来数字化考核)
3、预算投入：(有多少钱才能办多少事)
4、运营方式/成本：(运营、运维、更新、推广、审核等。成本)
5、盈利模式：(目前国内网站盈利模式普遍不清晰，但，总得有个大致方向)
其中，1和2是方向性问题，决定了你这个项目该向哪个方向去努力。3是资源性问题，4是操作层面和后续发展的问题，在立项时也必须要考虑到。
当然第5点的盈利模式也很重要，不过对于大多数互联网企业来说，盈利模式是在网站发展过程中摸索出来的，而不是一开始就能确定的(例如现在的视频分享网站，盈利模式都还处于探索中)。
另外，预算投入是整个项目的前提。作为老板和项目主管，你必须要知道手里的钱，能够支持你把这个项目做多久？做到什么程度？也就是我们常说的“成本预算”及“目标设定”
这个阶段主要涉及到的人员有：老板+决策团队+运营主管(coo)
这个阶段的结束标志是：“网站整体策划”通过认可。(做的话，继续向下)
三、开始实施：
进行到这一步，就需要确定各职能部门人员了。有些懂技术的老板会亲自带队，而有些对互联网不太懂的老板会聘请首席运营官(coo)来负责这个项目的整理管理。
在这个阶段，一般由运营主管(coo)来负责招聘到以下人员：
1、策划(或产品)经理：主要是将项目主管和老板的大想法落实到细节部分的团队。如果项目主管是负责大脑的设计师，那么，策划产品团队就是负责整个网站神经系统的设计师。
2、开发部经理：负责网站核心架构的搭建，并带来团队进行产品的功能性开发。
3、设计部经理：负责网站相关的设计。
4、推广部经理：负责网站对外市场开拓。
5、编辑部：网站的更新、维护等日常运营功能。
在人员配置初步阶段，最好是先将各部门经理先招聘到位，然后再由各部门主管根据自己负责的工作范围，配置人员及协调项目时间和进度。
另外在很多情况下：
1、1和5这2个部门是同属于一个团队的(运营部)，不光负责网站前期的策划，中期的项目协调，还要负责网站上线后的日常运营工作。而且这个工作是光荣而艰巨的(“光荣在于平淡，艰巨在于漫长”)。
但是目前有很多公司，会专门设立产品部，来负责新产品的策划和开发，但是，往往是在开发完毕后，丢给(编辑)运营人员去运营。这样往往导致了很多不错的产品由于各种原因在推出后达不到预期的效果。
2、2和3一般情况下会整合为技术部。再加上负责服务器这边的运维部，一般由CTO来管理。
3、推广部一般会成立一个独立的小团队来开展工作，但是一般也是由COO直接领导的。
这个阶段主要涉及到的人员有：运营主管(coo) +各部门主管
这个阶段的结束标志是：各部门主管人员到岗
四、产品原型：
原型设计：这主要是产品团队人员的事情了。在充分理解老板和coo的前提下，按照“网站整体策划”方案开展网站产品的细化工作。并在规定时间内完成原型设计。
原型设计一般会经历多次提案多次修改的过程。主要是将早期的“网站整体策划”中的各种文字描述具体细化成成品网站的一个过程。
这个阶段主要涉及到的人员有：运营主管(coo) +各部门主管
这个阶段的结束标志是：“产品原型”获得通过
五、开发+设计阶段：
到了这一部，一般由COO控制整个项目的进度，各产品经理负责自己范围内产品的进度。设计和开发部经理配合协调，安排人力进行项目的具体设计和开发工作。具体过程就不多讲了。
其它部门：例如推广部、编辑部、客服部等等运营人员会开始做网站上线前期的准备。
这个阶段主要涉及到的人员有：运营主管(coo) +设计开发部门+策划产品团队
这个阶段的结束标志是：产品的设计及开发完成程度，达到了产品策划团队的要求。
六、内测：
这个阶段基本上是策划、开发、设计都基本上收工了，这个时候需要以运营团队为主、其它人员为辅，来进行网站的内部测试和内容填充等完善工作了。
这个阶段主要涉及到的人员有：团队所有人员
这个阶段的结束标志是：满足“网站整体策划”和“原型设计”的要求，达到上线标准。
七、公测/运营(推出)：
到了这步，网站已经上线了。
这段时间主要工作是：处理bug，优化功能，内容填充等。
八、运营:
舞台已经搭好，该轮到以(coo)运营团队为主的角色们来唱戏了。技术团队退后做日常维护工作。
九、结果：
作为一个互联网企业，其结果无非也就以下几种方式：
1、自力更生，做强做大。(例：华军、chinaz等)
2、找风投。拿出部分股权换取风投资金，让自己前期的投入得以套 现。(例：优酷，酷6等)
3、被收购。拿出大部分股权换取资金，带着利润套 现。(例：51.com等)
4、上市。路漫漫其修远。(例：SOHU，SINA，网盛生意宝等)
补充：
1、这个步骤只适合从0开始的互联网创业者使用，所以在这里省略了不少非核心的步骤。特别是大公司里面，一个产品从策划到推出，涉及的部门太多，造成巨大的沟通成本。
2、希望大家在做互联网创业时，不应该太过于乐观，要沉着、冷静思考所遇到的问题，当然更不应太悲观，因为互联网处处是机会。
第6篇：产品的前期策划范文
1.1生态理念
随着工业化在世界范围内的推广，全球生态环境不断恶化，人类生存不断遭受挑战，这在客观上了要求房地产开发必须树立可持续发展的生态理念，这不仅是为目前的人类提供更加适宜的生存空间，也是为子孙后代的永续发展创造条件。
1.2科技理念
随着日新月异的科技发展，房地产开发也迅速地现代化、产业化和规模化。表现为，建筑材料从传统的砖瓦转向混凝土、防水卷材、幕墙等各种新兴材料；建筑技术取得了长足的进步，现代化施工设备得到了广泛应用；建筑功能走向多元化，给人们提供了更加多样便捷的服务。
1.3投资理念
投资不动产愈来愈成为一种投资保值手段。特别是在我国，近年房地产投资更是成为投资热点。当然楼市也存在风险，投资需要谨慎，要时刻注意宏观政策的调整，避免投资受损。江苏徐州“枫林名门”项目，整体规划紧扣流行的文化、生态理念，努力创造一个布局合理、环境优雅、服务完善、生活方便、绿意盎然并具有现代化建设风格的居住小区。24.5%超低建筑密度和高达31.6%的绿化率，小桥流水、花团锦簇、绿树成荫，共同构建集休闲、赏景、养生于一体的“类自然”的生态环境，为业主精心营造一个宁静、舒适、时尚的国际化社区生活。
2房地产市场营销注意问题
房地产商品的非标准化，加之不正当利益的驱使，导致了营销的非标准化。房地产开发陷入了一些误区，以消费者需求为出发点的房地产营销被严重扭曲[3]。因此在房地产市场营销时要注意以下几个问题：
2.1房地产的商品属性
房地产是一种商品，开发商建设商品房的目的就是为了出售并盈利。因此，要从商品的视角去看待房地产，作为一种商品，其价值的实现必然是在市场交换的过程中，而交换得以实现的最关键因素是商品的使用价值符合消费者的需求。在做房地产策划时要注意，营销具有相对现实性，任何营销策划都必须建立在高质量商品的基础上。消费者是圆心，开发是半径，营销是圆弧。按照消费者意愿去开发，适当引导市场适应自己开发的商品，才是房地产营销的基础。
2.2房地产市场营销的区域关系
作为一种特殊的商品，房地产有其特殊的市场群体，是不完全竞争市场，需要具备营销的前提才有可能热销。制约热销的因素很多，诸如总量因素、区域因素、社会因素、区域因素、文化因素、需求因素和购买力因素等，需求量大、实际购买力不足也是目前房地产市场的最大症结。在现实的房地产营销中经常可以看到各种各样的“营销短视”，比如：价格短视，为了求得短期财务利润最大化，忽略了房地产长期的增值空间；节奏短视，整个楼盘同时上市，结果剩下“死角房”无人问津；效应短视，片面运用营销策略，过度迷信技巧，项目有组织无计划，前后矛盾。产生这些偏差的原因在于：开发商过度关注成交消费区域，忽略了客户培养区域，难以产生恒稳的市场效应。为了解决这些问题，要正确处理好营销导入区域、发育区域和运作区域的的关系。导入区域，包括广告、包装等对外宣传手段，主要用来集聚人气；有了早期较好的宣传，可以吸引众多的消费者，如何培育潜在的购买市场及制定怎样的销售方案将是营销方案的核心；再好的方案需要专业营销人员认真全面的执行，这也直接影响到销售业绩。
2.3正确的认识和看待房地产营销策划
营销策划要注重创意，但是策划的灵感与创意一定要忠于主题，切忌天马行空。在客户最终选择产品的因素中，性价比是竞争胜出的关键。没有哪一个因素是绝对第一重要的，同样也没有哪一个因素是可以被忽视的。这就要求策划的各个细节环环相扣，在尽量面面俱到的前提下统筹安排，广告、工程进展、设计优化、物业管理、价格变动等，都要规范布局、互相协调、目的一致，保证营销的整体性。适当地为自己包装，本无可厚非，但夸大事实，推行策划迷信，则会使房地产营销策划误入歧途。事实上，目前不少策划人所做的策划方案远远低于高水平营销策划的要求，他们推出的更多只是概念和卖点，对销售的促进只起相对作用；另一方面，卖点的收集和增加，让楼盘的形象有所改变和提高，同时也使楼盘的成本不断攀升。营销策划虽然在市场竞争中已日趋重要，但如果片面地利用策划替代市场的潜力开拓，认为“一策去百病”，将是一个很严重的认识误区。房地产营销策划不是一本洋洋洒洒的策划方案文本，而是结合所在楼盘，贯穿市场营销意识，寻找总结出的一种如何把握楼盘市场推广的行为方式。高水平的营销策划不仅可以减少房地产项目在配置资源时的交易成本，而且可以有效规避营销风险，是一种周密而详尽的房地产市场运作谋略，是房地产营销战略与战术的恰当运用。“市场如战场，策划如指挥”，高层次的市场竞争已成为策划智谋的较量，稍有松懈，就会从房地产市场的顶峰跌入谷底。我们既要反对盲目迷信策划，又要避免走上“策划无用”的片面思维。
2.4营销策划与销售
营销策划与销售紧密呼应，营销策划的最后工作就是销售策划，销售情况是验证前期所有策划工作效果的标准。因此，应该将销售纳入统一的总体策划思路中。策划的目的是为了促进项目成交，优化项目品牌。要想提高策划对项目销售的帮助程度，必须强调销售对策划的反馈，强调销售对策划思路的理解与配合。市场与信息的变化是永恒的，策划与销售二者互为表里，彼此修正，相辅相成，这才是真正高效且科学的营销思维方式。
3房地产策划发展方向
第7篇：产品的前期策划范文
关键词：前期策划；市场调查；产品定位，实施管理
一 前言
伴随经济发展和城市建设的提升，城市建设的规模越来越大，从而使得房地产业成为国民经济的支柱产业，面对人们对房屋居住的需求，国家宏观经济政策、土地政策、银行贷款政策的调整理，使得开发商面临的开发较大风险并伴随着房地产业存在着激烈的竞争。竞争带来了挑战也提供了午台，在市场竞争中，若开发商市场定位不准，投资不准，眼光不高，开发出的小区缺乏远见，就会造成市场销售困难．房屋大量积压闲置，资金运转不畅，使企业承受巨大的风险和经营困难。相反，一些开发商即使在地段比较偏僻．土地现状条件不太优越的地区，却开发出了有品味、宜人的良好小区，吸引人们前来购买，从而改造了地段形成了品牌。可见，一个项目开发的成败，不仅取决于项目所在的区段．还与项目的定位、文化氛围、周边环境等有关，而这些因素与项目开发前期和规划设计及物业管理的定位策划有直接的关系。
近几年本人有幸参加几个公交场站项目的前期策划和一个开发项目的全过程策划。这是两类不同性质的项目建设。对市政基础设施项目公交场站，项目建设流程为：策划设计实施交付使用。公交场站策划操作是以项目建议书展开―确定建设的必要性；以初步设计为主线―确定建设规模和投资额度；以工程施工管理为控制―完成总目标，取得社会效益。对开发项目建设流程为：土地摘牌策划设计实施销售物业和商业管理，开发项目操作则是从市场调研开始，通过专业的咨询策划―选择项目商住体态和投资行动方案；以土地增值和规划设计条件为前提策划―确定项目的建设规模和建设标准；以实施蓝图为条件策划―定义主体建筑风格、投资造价、建设工期、环境景观；以销售的市场策略、招商策略策划―完成价值变现总目标；以物业及商业管理运营策划―展示良好居住生活、休闲娱乐、投资购物的环境。两类项目所不同的是公交场站土地为划拨用地，策划过程中不以土地增值为前提；开发项目是以土地的价值最大化为核心前提。
综合的看一个建设项目的成功取决于项目的良好策划和后续的实施。事实上，对建设项目来说，一个良好的策划往往对整个项目的成败至关重要。无疑，作好项目的前期策划工作，为项目开发定下良好的决策，是项目开发成功的重要因素。
二 项目前期策划的含义
1、项目策划的概念：
项目前期策划是在建设领域内根据建设项目的总目标要求， 从不同的角度出发， 通过对建设项目进行系统分析， 对建设活动的整体战略进行运筹规划， 对建设活动的全过程作预先的考虑和设想， 以便在建设活动中选择最佳的结合点， 重组资源和展开项目运作， 为项目的投资决策和保证项目在完成之后获得满意可靠的经济效益、 环境效益、 社会效益提供依据。因此，一个成功的开发项目首先来源于策划，科学、合理、有效的判断，市场的调查、系统分析的提出正确投资方向，就能推动项目的进程，获得较高的投资回报。
2、策划是项目全部活动的基本组成部分。
项目策划贯穿于项目建设全过程，对房地产项目的顺利进展程度及效果有着重大影响。这个策划的过程是一个由浅入深、不断深化的过程，依着阶段的不同策划的实质内涵不同。项目的实施过程以阶段可分为：策划阶段、设计阶段、建造阶段和投付使用阶段。而策划在不同的阶段中可分为：设计策划、专业策划、合同策划、价值策划、管理策划、营销策划。例如：在策划阶段---初步策划，根据地块的自然环境状况、规划设计条件、市场细分需求，确定项目规模和发展方向，描绘项目最基本的轮郭；而在设计阶段---实质策划，根据项目的定位层次和建设原则，确定建筑的风格和建设标准，组成项目最基本的形态。在建造阶段---关键策划，根据限额设计和投资方案及控制工程造价，确定土建工程、配套工程、环境保护、园林景观质量效率，打造项目最基本的形象。可以说项目的进程是以策划为基础展开的。
3、项目实施过程中策划是最重要的阶段。
策划是通过实践活动获取更佳成果智能创造行为。一个项目的成功就在于开发商取得有效土地权的同时，要谋略、构思、设计怎样才能使土地增值的效益最大化，怎能样才能使建筑功能高效性，怎样才能使实施的成果以某种特别的方式“打动”所有用户。策划就是在各阶段中根据现实中各种情况与信息判断事物变化趋势，围绕活动的任务或目标中心去完成任务和目标。因此，项目策划在整个工程建设中显得格外重要。一般来说，项目策划的任务主要集中在定义开发或建设什么，项目的效益和意义，制定并督促项目的规划和设计工作，从而勾画和展现出一个具体的项目计划。
三 项目策划阶段的关键工作
项目的成功策划以及的方案设计，离不开全面细致、深入的市场调查和分析研究。没有周密的调查资料，就无法了解房地产市场的现状情况以及产品的分布和竞争特点，也就无法进行项目的正确定位，方案设计也就如无源之水。所以成功的项目来自于详实的调查研究，这是项目运作的出发点和根本点。
1、市场调查
项目策划首要解决的是项目的市场定位，这要通过市场调查取得第一手资料，展开当地城市房地产市场的调查、基础资料的收集工作，建立起动态的资料补充和修正机制，以期随时准确反映房地产市场的变化趋势和发展特点，并能及时反映到项目的方案设计中，在实施前或实施中能快速适应市场的细微变化。市场调查要着重于检查资料的全面性、来源的可靠性、时间性、细节的准确性。当地城市的房地产市场状况，包括各地产公司的实力、开发楼盘、经营业绩、品牌和知名度、销售率、消费群认可度、市场份额以及经营战略、经营手段和竞争优势等等。要弄清房地产市场上的产品类型和百分比，以及市场发展的趋势和市场的细分情况，分析公司应进入哪个领域或者将计划在哪一块细分的市场上博得消费者的欢迎和认可。从哪一个地方打入和突破，并能很快立住脚跟，推出新产品，引起消费者的注意，刺激消费者的购买欲望，完成第一阶段的工作：突击入城，偏居一角。市场调查的意义是可以做什么，不能做什么，比如住宅，是做豪华住宅，还是普通住宅，还是小户型住宅等，至少要有几套比较成熟的项目选择方案，便于下一步决策时进行判断。
2、市场定位
市场调查的目的是为项目准确定位服务的，解决项目定位中的较高性价比和利益最大化，赢利可能性和实施的可行性的问题。因此，项目定位必须符合经济性原则、适应性原则、目标的风格。要满足于当地政府和规划的要求，树立公司品牌和美誉度，控制风险并追求合理利润，与经济发展消费水平、区域市场档次标准品质、目标客户群体的特点能力相适应。
进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。有了准确的市场定位，后期楼盘推广才能有的放矢。
前面谈到本人参与的一个开发项目---中央大街项目全过程策划，项目位于武汉市江夏区，建设用地50亩，建筑总面积12.9万方（商业4万方二栋建筑，住宅9万方四栋22-30层建筑），投资近4个亿。当初土地挂牌前通过市场调查我们了解到项目处于未来新城区的中心，地块平整、临街面宽、交通便利，区域内有4个项目正在开发，高层建筑不多，土地摘牌后结合规划设计条件和江夏区市民购买力和生活娱乐需求及商业投资理念，给项目的市场定位是商业街加高层住宅，风格定位是生态社区、现代简约，价值定位是打造江夏高品质、人性化的高档城市综合体。目前，一期商业体施工已基本完成，由于商业部分定位准确，功能划分和业态布局比较完美，招商工作进展顺利、楼盘销售火暴。成为江夏区一个新城市一站式、全天侯，休闲、购物、娱乐消费中心；商业的典范项目，江夏时尚的风向标。
3、建设方案比选
美国一位杰出的建筑师和教育家说过“策划就是设计”。一个好的方案设计，必须在深入细致的市场调查，在占有第一手基础资料后，并经过多方面、全面细致的分析研究后，才能和市场紧密结合起来。项目是否成功，需要一系列的运作和精心策划才能逐渐达到所定目标，其中，方案设计是龙头，是关键。设计应因地适宜，发挥个性，体现自然的、地方的、民族的、文化的、传统的特色，彰显项目形象。尤其是大型项目的方案设计，更应重视。大型项目的方案设计，要结合项目的复杂程度和市场情况，分阶段进行方案设计，将方案设计的目标逐步进行深化和细分，。所以，对于一个大型项目的方案设计首先要有一个整体的清晰的概念，而后要清楚开始做什么，中间做什么，实施时做什么。总之，要将项目的整体运作和策划精神贯穿到每一步中去，并逐步进行落实和反馈。
在本人经历的项目---中央大街的方案设计前，首先通过招标选择一家有实力且思想前卫、观念新颖的设计单位。重点从三方面考虑：一是方案的整体布局和框架。二是经济技术指标。三是方案的风格和创新。每出套方案就汇集各方人士分析比较，有时回到市场再调查，对环境发展趋势再预测，调整方案组成结构。多重反馈的过程中我们进行了四轮比选，第一轮方案比选的成果与最后一轮方案比选的成果，在谋略构思、设计概念、销售策略方面有着许多理念上的不同，建筑由商业夹住宅过渡到商业街加住宅群。通过不断地进行调整、修改、优化。比选后选择的设计方案在实践中检验是最佳的。
四、项目的实施管理
所谓“实施管理”，是以项目为对象的系统管理，是对项目进行高效率的计划、组织、指导和控制，以实现项目全过程的动态管理和项目目标的综合协调与优化，在项目的生命周期内，不断进行资源的配置和协调，不断作出科学决策，从而使项目执行的全过程处于最佳的运行状态，产生最佳的效果。实施的过程就是策划调整实施策划调整实施完成的过程。有了好的项目、好的策划、好的设计这还只是成功的一半，它还不保证使项目获得最佳收益，达到预测目标。真正的成功还要取决于后期的实施管理，也就是工程的实施管理，专业的配合协调，配套工程的规划统一，招商业态的功能调整理。一个项目能按策划的方向和思路良好的发展涉及施工中的执行力问题，也就是说必须全面贯彻策划的精随和所包含的内涵及准确的定位。
值得思考的几个问题
1、策划和设计与审批问题：我们在项目实施的过程中会发现，策划的理念落实到方案设计上有时会出现差异，方案设计落实到施工图设计时也会因为地域受到限制要调整设计方案。施工图完成进入规划审批时会因为市政管网而调整总平面。另一方面开发商都希望尽可能缩短投资回收期，要求所有工作用最短的时间完成，往往开始施工图设计时，施工的前期准备工作就开始了，给予施工图设计的时间很紧张，在报审查时会发现图纸存在许多问题，比如出现的设计错误修改，规范与设计的冲突的修正，特殊功能与环保、消防、规划排斥修改，每一环节的审查都要占用了一定的时间，影响到工程预期开工。这就要求策划与设计相互光绪通，方案设计时按策划方案考虑周全，施工图设计时按规范要求考虑精细。
2、设计与商业业态问题：由于项目的招商和业态的定位滞后于设计，不同的业态对建筑有不同要求，为满足功能需求往往出现必须变更的情况，对投资控制和工期控制不利。在方案设计时虽然有大体业态策划思路，但业态对建筑的特殊要求仅靠发设计变更单是不能直接施工的，有些变更涉及房屋结构的变更，需要修改相关审批的文件，重新申办报审查。最好的状况是首先做好商业需求定位，施工图设计可以按商业专项要求进行施工图设计，避免出现施工中的停工设计、加固处理。
第8篇：产品的前期策划范文
关键词：海外；子公司；质量管理
中国中车作为国内最大的轨道车辆制造企业，一直致力于成为国际一流企业，而在国内市场饱和及自身产能过剩的不利环境下，中国中车已经充分意识到了“走出去”的重要性，而国家的“一带一路”政策则提供了契机。澳大利亚墨尔本地铁项目的中标，是中车继悉尼双客项目之后的又一个海外大单，标志着公司在国际市场上首次参与竞标PPP（公私合营模式）项目获得成功，也是中车正式进军澳洲市场的标志。由于项目涉及到的相关方和制造地点较多，且涉及采购/生产制造/人员等合同条款中的本地化率要求和技术转让，使项目管理变得更加复杂，也给质量管理工作带来了一定难度。为了保证海外项目的质量管理工作顺利进行，我们需要充分了解整个项目，从质量管理体系及流程建设、多场地管理、供货商管理、制造过程管理、整车交付、质量人员培训等方面着手，结合实际情况研究出适合海外项目使用的质量管理模式。
一、前期准备工作
为了保证项目质量管理工作充分有效，除了要了解项目整体情况外，还要了解各个相关方的角色及关系、采购、生产制造、交付等各阶段的人员、场地安排，做好前期质量管理工作规划。由于PPP项目相关方较多，且涉及到制造场地、设备、操作者的租借及制造技术转让，以及采购产品本地化率要求等，在前期质量策划时，需要认真分析母子公司质量工作关系、与分包商制造场地的质量工作关系，梳理质量工作，制定项目质量管理总体方案和质量工作详细分解，明确子公司质量人员工作内容及分工，制定质量人员培训和支持计划。
1.质量管理总体原则
（1）供货商管理供货商管理按照现有流程和质量策划管理，编制质量检验标准和检验文件，完成料件检验工作，子公司质量工程师全程参与，并负责管理其本地供货商，对批量入库的所有产品进行质量监督检查。国内供货商采用现行质量管理模式，国外供货商管理按照现行质量管理程序和要求执行，且须加强过程审核，每季度对供货商进行过程审核。质量文件具体内容及检查项点的调整和删减视情况而定。（2）生产制造过程管理母公司分包部分采用现行质量管理模式，由母公司全权负责质量管理。按照项目与制造分包商签定的分包合同，对其制造过程采用监造模式，我方提供质量管理计划、质量管理要求、质量管理方法、质量文件、质量记录、质量控制点、实物质量标准、检验工具策划等，并派出质量人员提供质量技术支持。制造分包商完成车辆制造并应通过自互检达到我方的质量标准。母公司派驻质量工程师对子公司进行质量体系和项目质量管理的支持，必要时，母公司派驻质量工程师和质量检查员对制造过程进行现场支持，进一步明确母公司与子公司质量人员的分工。由于分包合同中中未明确具体分工，因此需要与制造分包商进一步协商。开工质量门、质量里程碑、工序首检、现场NCR管理、质量问题统计、文件管理等事宜。
2.质量管理总体方案
（1）项目质量文件策划①质量计划根据《ISO10005质量管理质量计划指南》的定义，按照客户要求，编制项目质量计划。质量计划中除了要明确质量门、质量里程碑、首件检验、过程审核等项目质量管理活动的应用方法，及影像化和实名制管理、工程变理质量管理的要求之外，要特别包含多场地管理、母子公司质量工作模式及接口描述。②质量控制计划《采购件质量控制计划》至少包含：采购产品分级管理、质量保证协议、供应商资质、制造过程控制、放行检验、入厂检验、过程监督、供应商评价。《生产过程质量控制计划》至少包含：质量门、首件检验、产品检验与试验、质量里程碑、工艺评定、不符合管理、可追溯性管理、人员资质、设备/工装/工具/检具、履历管理。③检验和试验计划（ITP）根据项目合同要求，需要编制车体ITP、转向架ITP、装配ITP、调试ITP，明确检验和试验项点、检验指导文件、检验工具、检验比例和频次等内容。④质量体系审核计划根据项目合同要求，需编制项目质量体系内部审核计划、供应商质量体系外部审核计划（含资质、过程审的总体计划），另外，根据公司工作程序要求，需编制详细的供应商资质评审计划、供应商过程审核计划。⑤采购件FAI计划、采购件放行检验计划根据现有工作程序要求，需编制采购件首件检验计划、采购件放行检验计划。⑥工序首检计划、工序过程审核计划根据现有工作程序要求，需按照工艺部门编制的工序首检计划组织开展工序首检工作，需编制工序过程审核计划，并按照计划组织开展工序审核工作。⑦质量技术转让方案根据合同情况，编制专门的构架质量技术方案，明确我们与供应商双方的质量工作内容，对供应商提出具体的质量要求。⑧采购件检验规范针对同一类采购产品编制相应的检验规范，检验规范中明确该类产品所有需要验证的质量要素、验证阶段和频次，并明确验证所需的资源和方法，用于指导质量工程师策划具体的首件检验、放行/入厂检验、装车前检验的记录，同时作为检查员检验的参考文件。（2）项目质量记录策划按照前期的质量策划安排，最终形成质量体系内部审核报告、供应商资质评审报告、供应商过程审核报告、采购件FAI报告、各制造阶段的质量门检查表、质量里程碑检查表、工序首检报告、工序过程审核报告、采购件检查卡、车体检查卡、转向架检查卡、装配检查卡、调试试验报告。（3）质量人员分工策划编制需要明确分工的质量工作清单，分别与制造分包商、子公司商定具体的工作分工，最终达成一致意见，后续严格按照分工表完成各自的质量工作。
二、结束语
通过上述这些质量管理工作的前期分析和策划，使海外子公司能够用最短的时间，在项目执行初期便能掌握质量管理工作的重点，也为其后续开展质量管理工作提供了方向。
第9篇：产品的前期策划范文
关键词：房地产企业；全成本；体系
1、引 言
在全球金融危机的前提下，房地产行业经过从2007年10月至2009年6月的危机洗礼。超额利润，暴利行业的字眼仿佛还在社会中流荡的时候，房地产企业本身却面临资金链断裂的危机。2009年春节，深圳、上海等断供的小业主数不胜数。2009年春节，各大型房地产公司的工程款支付也是捉襟见肘，对资金需要强烈的房地产企业，例如富力，合生创展已经处于随波逐流状态，如果金融危机再持续一年，后果不堪设想。
2、房地产成本的构成与分析
2.1 房地产成本的构成
成本管理不是某个重要材料的变更或是重大设计变更的核减如此简单。铝合金门窗太贵，我们用塑钢的；石材太贵，我们用仿石涂料．诚然，重大的材料变更，往往可以节省数百万的成本，但同时，设计效果也降低了。如何在设计效果和成本之间均衡，如何在开发节奏和成本之间平衡．这就靠成本管理体系的构建。成本体系，其实很简单．数字说话，表格证明。但如何统计数字，表格又是如何建立，就需要对整体房地产成本加以构建。
房地产成本构成包括以下9大内容，包括土地获得价款、开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费、开发间接费、期间费用。其中土地获得价款、开发前期准备费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费、开发间接费、期间费用属于六类公摊费用和期间费，需要列表统计，以明确造价。
2.2 房地产成本的分析
从房地产成本分析方法看，主要有实际成本法，即从单个案例的计算统计来分析成本；标准成本法，即从多个类似案例的计算统计来分析成本；作业成本法，即以归纳总结的经验，推算类似案例的成本；运行成本法．即在项目运作过程中控制分析成本；目标分析法，即在项目运作开始前，设置目标成本。
成本管理的方向是要从核算型到控制性最终到达价值创造性。从领导的决策角度，可能不需要具体项目的具体指标，他只需要知道类似项目的一般指标或者目标成本，大的数字是便于领导决策的。同样，这些有经验的统计数据，便于企业的价值创造。而这些经验数据往往由基本的数据累计起来的。当做单项目成本核算时，就必须要每一个精确地数字。
3、房地产企业全成本体系构成
从房地产开发产品的开发过程看，一般都要经历以下几个阶段，即立项、前期策划、规划设计、工程施工、销售环节等。其中立项、前期策划、规划设计均可作为投资决策分析的内容，对开发项目是否成功起作决定性作用。
3.1 立项阶段
立项环节的成本控制根据项目开发方式(如自建、合作、合资)的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。企业发展部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由企业发展部来承担。在立项环节的主要控制土地综合费用、拆迁费、配套费、人防费和容积率等。
3.2 前期策划阶段
目前，大多数小开发商都是有了地后才开始考虑如何运作这个项目，而较大的开发商则是先研究市场．等基本有了产品的初步方案后才有针对性的购地。不管怎样，都应有前期的项目策划方案。前期策划包括市场分析、客户分析、项目定位、产品定位、推广方案等重要内容。在此期间的成本控制应该着重于对策划人员的工作能力和成果的衡量，对策划活动本身需要的费用控制是其次的，只要合理，都应该开支。成功的策划方案对后期的成本节约是非常显著的，但它对项目成本的影响是隐性的，只有到后期才能体现。
在项目策划完成后，应填写新项目可研成本测算表，该表应包括填表指引、填表注意事项与对接部门、地价及利息、管理费用、各类产品建筑标准、车位、会所等等。
3.3 规划设计阶段
规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：尽管设计费在工程总成本中比例不大，一般不到建安成本的1％，但对工程造价的影响可达70％以上。工程实施是按照规划设计来的，所以在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本增加。该环节控制的其基本原则是：周密规划，科学讨论，严格审批。
鉴于规划设计的重要性，公司应从组织结构上成立一个造价控制小组，负责对方案进行评价、审核。初步审核后，应做可行性分析，以评价方案的经济效益。造价控制小组人员应有总工程师、工程负责人、设计师、外聘独立设计专家等。虽然推行设计招标是个不错的选择，但实际工作中很少这样做，因为费时费力。不过实行限额设计倒是可行效果又好的办法，包括桩基造价分析、钢筋混凝土含量分析、铝合金成本分析、会所造价分析、大堂造价分析、电梯造价分析、外墙造价分析、管网分析、景观分析等等。当然，在设计单位的选择上应该倾向于水平高、信誉好的单位，虽然设计费会多些，但由于其设计更科学、仔细，很可能会节约更多的钢材、水泥等材料费，从而降低更多的建筑成本。
对设计费用，也有一种节约方法。一般一个项目会有同质的产品，我们就让设计单位设计其中一栋就行，其他的复制即可。
3.4 项目施工阶段
好的设计已成功了一半，能不能把纸上的蓝图变为现实，施工环节的控制就至关重要了，这也是我们要花大量时间的工作阶段，做实事的阶段。这个阶段包括施工单位选择、施工过程控制和材料和设备采购控制。
(1)施工单位的选择。一般有自建和外包两种方式，首先可以考虑自建模式。如果没有自己的建筑公司，也可以考虑通过收购方式建立自己的建筑公司。事实上，如今的建筑商是僧多粥少，竞争非常激烈，特别是那些小的建筑商，有的已处于破产的边缘。收购这样的建筑企业，实际上就是要它的资质，成本是很低的。收购成功后，再考虑增资(资本金)和升级(增加资质)，逐渐做大做强。
若选择外包的话，房地产企业因根据工程特点全面考虑如何组织．如何分标，如何发包，如何计价四个方面的要素，以最大程度节约工程合同成本。
(2)施工过程控制。对自己的施工单位，要加强工程预算管理，实行阶段性评价。比如分基础工程、主体工程、装饰工程进行成本控制，要求项目经理加强巡查，及时纠正错误或不合理的施工作业。管理出效益在这个过程别明显。
对发包的工程，依靠现场监理做好造价控制，以施工合同管理为中心进行造价控制。在实施工程中，严格控制设计变更及现场签证。
(3)材料和设备控制。材料成本在建安成本中约占65％，所以材料管理是重点。对外包工程，一般采用甲供材料模式，配合工程进度进行采购。由于建筑材料市场是绝对的买方市场，所以现场材料大部分是可以做到零库存的。一般应建立长期合作材料供应商。尤其是战略合作，可以获得更低的价格。对现场材料的管理，应建立完善而实用的收、发管理办法。另外，开发商也要安排保安配合对施工出入口的检查和夜间工地的照看，防止偷盗事件发生。
3.5 营销环节
严格说来，前期营销策划也属营销环节，此部分的控制与其说是费用控制，还不如说是对人的控制。策划方案对项目成本的影响决定于策划人员的水平，对这块的人力资源控制就很重要了，而策划活动本身的费用虽然也要控制，但不是重点。这里谈谈销售费用和销售合同的控制。
销售费用包括售楼中心、广告、宣传、样板房、楼盘资料、推广活动、营销人员薪酬福利、办公费用等所有与销售有关的费用。销售费用不但关系到开支的多少，成本的高低，还影响楼盘的销售。所以要充分研究市场，讲究销售推广策略，让所花的推广费用产生最佳效果。由于对广告的效果难以准确评价，所以一个简单的办法是按销售额的比例总量控制销售费用。
4、结束语
