目前市场环境分析精选(九篇)

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第1篇：目前市场环境分析范文

(一)煤矿机械制造行业的市场环境分析

美国能源情报署曾,从长远看,国际原油价格将持续上涨,因此未来20年内,煤炭将是世界上消费增长最快的能源。中国是世界上最大的煤炭生产国和消费国,尽管煤炭在我国多元化能源结构中的比重逐年下降,但在相当长的时期内,煤炭在一次能源生产和消费中的主体地位不会改变。因此,未来几十年内,我国能源仍将主要依靠煤炭。国家在政策上和财政上都会给予煤炭产业极大支持。煤矿机械制造产业作为煤炭产业的派生需求行业,必定会在这种大背景下长足发展[1]。

(二)科学合理的市场营销策略分析

1.组织策略。现代营销部门组织呈现出多种形式,但所有的市场营销组织都必须与营销活动的职能、地域、产品和组织市场相适应。目前市场上营销部门组织形式主要有职能型组织、地区性组织、产品管理和市场管理组织、公司和事业部组织等形式[2]。鉴于煤矿机械制造行业的组织市场特征,即客户数量较少、购买者在地理位置上相对集中等,可以按照地区性组织形式来进行营销组织结构定位,以便更好地开展市场营销活动。

2.产品策略。技术创新是煤矿机械产品的生命力。我国与发达国家煤机制造业的主要差距表现为:(1)主要产品技术性能和可靠性水平不高。发达国家采掘装备已经达到强力化、重型化、智能化的高级水平;而国产大多数采掘装备仍处在中、低档水平。(2)技术含量不足。一方面缺少具有自主知识产权的产品技术。另一方面,用于科研开发的投入严重不足[2]。所以,煤矿机械行业在一段时间内的重点还应以提高产品质量为主。根据顾客需要生产适销对路的产品[3]。

3.价格策略。价格是营销组合中的重要因素之一,它直接关系到产品能否为用户接受,市场占有率的高低,需求量的变化和利润的多少。在市场经济条件运作的企业经营者,如果能在定价决策过程中正确制定价格变动的幅度,变动的时间和变动的地区,就能在瞬息万变的市场竞争格局中,居于十分有利的地位。目前,煤机设备在价格制定上的随意性很大,导致诚信问题突显。对标准煤机产品而言,定价上应与竞争对手看齐,保证本企业产品在相应市场的份额。对于本企业专有技术的产品,定价上则要充分考虑专有技术开发的成本.并可采用撇脂策略,尽快打开市场,收回产品研发成本,尽快获取利润。

二、完善产品服务体系,提升煤机制造企业的市场营销价值

由于煤矿机械属于下游企业的固定生产设备,使用周期较长,而煤矿生产的特点又决定了其产品消耗大。所以.完善的产品服务体系是企业取得良好营销的关键一环。对客户来说,通过一系列的产品服务,可尽可能地减少机器故障,缩短故障停机时间,直接或间接地支持煤矿开采等工作的顺利进行,使客户获得更高的效率和效益;对厂家来说,通过产品服务,可以提高用户的满意度,从而促成二次销售或多次销售,也可以获得产品技术信息,改进和创新产品质量,扩大有偿服务和零配件销售等,从而获得更大的利润空间。

1.重视售前服务。煤矿机械制造行业的营销要实施售前、售中、售后的全过程服务体系。企业要有计划地派遣技术专家赴目标市场进行技术交流与公关活动。可以引导潜在客户的采购目标。在交流的基础上,深化技术服务能够开发新市场及确保传统市场的连续性。

2.完善售后服务。售后服务是整个产品服务体系中最重要的环节。售后服务工作的好坏直接关系着企业的长远发展,对企业品牌建设、提高市场占有率起着举足轻重的作用。煤矿机械制造企业的售后服务队伍需要做到全程跟踪服务。对产品的发货、验收、出现事故的处理、服务内容、现场服务职责、信息反馈,以及考核标准等各方面都做出详细规定,并认真执行。加强售后服务的全过程控制。建立用户反馈信息系统,及时把产品配件消耗、设备损坏信息及用户满意度反馈汇总,以保证及时调整营销策略。

3.技术服务延伸。煤矿机械制造企业的营销部门要建立起足以满足需要的配件供应和维修服务网络。信息网络要能真实地反映产品售后服务的实际情况及用户意见。技术服务延伸的一个重要环节是及时地改进产品技术性能和制造质量,促进产品更新换代。这些都是开发和维持市场不可或缺的。

三、结论

煤矿机械制造行业具有广阔的发展前景。面对竞争激烈的市场,若想取得理想的营销效果,行之有效的市场营销方法是必不可少的。文章是在对目前煤机制造行业的市场环境和营销策略进行科学分析的基础上,得出的一套营销管理方法,因此它符合行业的竞争形势和未来发展趋势,也符合煤机设备的特点与客户需求。另外,服务、信誉等无形产品正逐渐演变成市场营销的主流,进一步完善产品服务体系,才能有效提升煤机制造企业的市场营销价值。

参考文献:

[1]段杰军,煤矿机械制造企业的市场营销分析,机械管理开发,2007,5:122-123.

第2篇：目前市场环境分析范文

专业人才能力培养是职业教育主要培养目标和核心内容。市场营销专业核心能力培养有利于学生尽快找到方向和发展动力。当前，市场营销专业的核心能力培养存在课程体系设置不规范、师资水平不高以及校企合作停留于形式等诸多困境。为此，从培养目巳胧郑改革课程体系，加强实践教学，加强校企合作和师资队伍建设，提高市场营销专业的核心能力培养。

市场营销人才培养核心能力

一、市场营销专业核心技能

企业想要发展，必须要争取顾客，要让顾客满意并能够取得他们的信任，就必须能够满足顾客的需求。包括：产品组合、产品定价、产品营销渠道、产品促销策略，产品品牌树立等，而这些就是市场营销策划的主要内容，其实施的好坏就是营销策划技能的直接体现。针对区内经济的发展，市场营销专业核心技能体现在有国际市场调研技能，即获得信息的能力；各国市场分析技能，包括营销环境分析，营销状况分析；营销策划的技能，从小项目的策划制作，到大的营销活动的全面策划、安排；促销策划的技能，包括谈判、推销、公共关系、广告方面的技能等；品牌策划的技能，即塑造品牌、发展品牌和培育品牌的技能。

二、市场营销策划人才培养现状

经调查表明，企业的大部分营销人才没有经过系统专业化的培训，只能够从事简单的销售活动，尚处于低层次的营销，无法胜任市场环境分析、市场定位、产品组合策划、品牌策划等相关市场营销策划工作。而目前广东区内院校的市场营销专业，从它的人才培养方案来看，其培养的目标和就业方向主要偏向于从事国内商品销售的人才培养而已。其毕业生并不能胜任进出口贸易、国际贸易、跨国公司经营、市场营销策划等相关工作。

三、目前市场营销专业人才培养方面的问题

1.缺乏专业特色，培养目标不明确

各个学校制定的市场营销专业的培养目标大同小异，培养人才的范围较大，针对性不强，缺少特色和个性，这样的培养方案很难满足行业多样化、差异化的人才需求。

2.教学计划及课程设置不够合理

市场营销专业的教学计划仍是基础课、专业课和专业基础课三段培养计划。这样的教学计划中营销类共性的课程多，实践训练少，缺乏灵活性，不能更好地培养学生创新能力和实际应用能力。

3.教学管理体制相对滞后

各系部在教学大纲和教学计划确定后，实施课堂教学主要是依据教学计划，教务部门对教师课堂情况进行督导检查。教师主要精力被锁定在“课堂”内，而没有时间和精力进行企业实践和创新，形成了一个脱离市场和社会的封闭教学体制。

4.考评指标和考评方式僵化

传统的人才培养质量的考评方式也多以试卷、论文等方式进行，更重视考查学生对知识的储备水平，对学生综合素质、操作能力的考核评价过于薄弱，难以考评创新型人才，不利于学生创新能力的培养。

5.教学方法比较陈旧单一

目前教师授课主要还是以讲授为主，理论联系实际较少，并且只限于案例、讨论、作业等辅助方式，甚至大部分教师授课只限于使用幻灯片，课堂仍是以教师为主，学生学习兴趣不高。

四、构建创新市场营销人才培养模式

1.根据市场对营销人才需求状况，设计人才培养方案

构建创新型市场营销人才培养模式是培养具有创新能力的市场营销人才的教学保证，了解各行各业对市场营销专业人才的具体要求和特点后，把创新知识融入到现有的课程体系和教学内容中，设计新的人才培养方案。人才培养方案首先应明确指导思想和培养目标，根据企业实际需求来确定教学目标、课程设置等培养内容，设计出更为合理的培养方案，把培养目标作为一条主线，从而保证培养目标和方向符合企业要求，顺应社会发展需要，凸现培养特色，用以发展学生的兴趣、培养学生自主学习的能力和创新思考的能力，引导学生根据个性和兴趣，准备良好的思想意识基础和过程经历资源。

2.以能力培养为核心，改革课程体系，开发特色专业课程

市场营销专业培养出来的学生往往存在基础知识掌握不牢固，因此既要重视对学生基础知识的培养，又要加强职业基础课程的教学工作，加强学生对基础知识的学习，为将来掌握高一层的知识打下基础。按照必须、够用为原则开发特色课程，改变传统知识陈述方式，展现特色课程的简洁明了和实用的特征，重在培养营销实践能力。在课程设计上，既要有营销专业领域的理论和前沿信息，还要有增设与创业创新密切相关的课程，使学生能把营销知识和技能与创业知识有机结合，提高学生的就业能力和创业技能。

3.实施创新考评体系，建立并完善学生创业能力评价机制

在考核形式上，改变单一的考核形式，构建与培养模式相匹配的教学评价体系，主要考核学生对基本知识的理解、知识的运用和创新等能力，探索多种考核途径，引导和培养学生的创新意识。在评价主体方面，让参与人才培养过程的教师、企业、家长、学生作为主体，保证学生最终形成市场营销实践能力，探索创新能力和自主创业能力，进一步促进学生个性、特长和潜能的发展，按不同的比例来评价创新型人才培养质量。

4.加强校企合作，培养学生的实践能力

要以真实项目为依托，为学生提供实践锻炼，实现学校、企业和学生三方共赢的局面。使企业成为学校的校外实训基地，校企合作不能仅停留在到企业参观或企业专业人才到学校做讲座层面，为企业输送大量新鲜血液，帮助企业节约了人力成本，提高了企业的经济效益，同时学生提前进入社会，得到了相应的实践锻炼，提高了自身的就业能力和创新能力。加强校企合作，根据企业的人才需求对学生进行培养，既能有效地培养企业所需的专业人才，又能促进学校人才培养模式的改革。

5.加强师资队伍建设，完成建设双师队伍的目标

满足应用型人才培养要求，提高应用型人才培养质量和服务地方的能力，积极引进应用型人才，优化师资队伍结构。引进一些实践经验丰富和操作技能高，且具备教师基本条件的专业技术人员来充实专业教师队伍，优化教师结构，需提高教师的营销理论和实践经验，派遣优秀的年轻教师到企业任职、锻炼，以便教师在教学过程中指导学生学习，既有利于提高教师的实践能力，又能对学生在企业实习的过程进行监督，建设一支高水平、高技能的教师队伍，把理论知识与实践知识结合起来，有利于提高教师的综合素质和学生的就业能力。

参考文献：

第3篇：目前市场环境分析范文

（一）预算编制方法陈旧

企业在预算编制过程中，更多采用固定预算、增量预算的编制方法。预算变成“上年实际加上本年估计就等于预算”，必然会使预算指标的可行性大打折扣。预算总是基于一定假设环境下的，但是环境总是在不停变动的，期初的预算并不能够完全反映已经发生实际变动的事实。而由于企业的经营策略受企业内外部环境的影响非常之大，加之危机和非常事件的存在，企业管理是动态的，缺乏弹性的预算管理必然导致预算与实际相差甚远，最终预算控制功能僵化而失败。

（二）预算指标的松紧度把握不准

预算指标缺乏必要的硬度，随意调整的现象严重。企业在编制预算时，将预算的编制任务直接放到财务人员的身上，使预算仅成为财务的预算。财务人员按照经营目标责任书中列示的指标倒算编制出来的预算，往往与企业实际经营情况不符，只是形式上的预算，没有任何实际管理意义。在实际操作中，往往为了便于内部考核，又形成对上对下不同的多套预算，不但增大了管理成本，而且也违背了预算的本意，给预算的执行带来了混乱。

（三）预算执行结果的考核不严格

对预算执行结果的考核不严格，相应的预算奖惩措施不到位。

二、原因分析

（一）对企业经营环境变化的思想准备不充分

预算管理人员往往认为在做预算时就能大体上判断出预算期间的经营状况，并且从主观上与上一期间比较，得出异同点，就可以编制预算了。这样就容易导致预算人员把预算工作简单化，从而在工作方法上也趋向简单化。而事实上，全面预算以销售预算为起点，进而延伸到诸如生产、成本和资金收支等经济活动的各个方面。现在的市场环境瞬息万变，年初时预测设定的市场环境、生产经营条件下的销量，在一年的实际运营中可能随时发生变化，有时可能完全与预测的呈相反变化，陈旧的预算方法显然不能适应环境变化的需要。

（二）预算职能机构不健全，预算管理人权责不明

由于全面预算涉及企业运营管理的各个环节，需要全员参与，所以它是一个庞大的系统工程，层次繁多而且内含复杂的逻辑勾稽关系，每年编制全面预算，工作量非常大，任何一个微小的调整都是“牵一发而动全身”，耗费大量的人力、物力。既然预算是一项工程，那么就必需要有专门的职能部门来统筹协调，部门的权利和责任应当明确，特别包括对关键预算指标的征询和确定，以及对预算基础数据的收集和信息管理。

（三）部门间的信息沟通和协调机制不完善

管理层和财务部门出于对预算重要性的理解，往往对预算相对重视，但其他部门往往认为预算只是形式上的东西，不能理解其实质意义，因而在配合程度上会有所敷衍了事。因此，如果没有部门间的信息沟通和协调机制，预算往往就会成为财务人员不得不做的数字游戏。

三、改进预算管理的对策

（一）改进预算方法

1.变死预算为活预算。由于目前市场产品变化很快，不确定因素增多，原来的预算很可能不能适应新的市场情况。为了使预算真正切合实际，更好地把未来的潜在因素考虑周到，预算以采用滚动预算为好，一季度调整一次。在基期编制预算时，先按年度预算分季，并将其中第一季度分列各月的明细预算数字，以便监督和控制预算的执行，至于其他三季的预算则可以先粗一点，只列各季总数；到第一季度结束后再根据市场情况的变化，对第二季度的预算进行修正，按月细分，除第三、四季度仍按总数列示外，还增列下年度第一季度总数；以此类推。采用滚动预算有利于管理人员对预算资料作经常性的分析研究，并根据预算执行情况及时加以修正，更能发挥预算在企业经营管理中的作用。

2.运用计算机辅助技术更好地发挥预算管理的作用。由于预算管理系统复杂而庞大，编制调整预算工作十分繁琐，尤其在手工方式下。因此，要从根本上克服预算管理的低效率问题，必须运用计算机技术使预算管理系统化，其中最为有效的工具是：（1）模拟。依靠计算机模拟，当高级管理人员提出不同参数的变化将会有何影响的问题时，能立即得到答案。（2）概率估计。预算中的每一数据都是点估计，也就是单一的最可能的数据。用计算机模型来计算概率分布，以此代替关键点估计，可以计算出预期利润的概率分布，使预算更符合实际情况。（3）不可预见费用预算。有些公司会编制不可预见费用预算，当销售额比制定的正常预算显著下降时，能采取相应的管理行动。

（二）科学确定预算指标

1.健全预算编制基础资料和数据。资料和数据残缺不全，会导致各责任中心预算编制实际上是预算管理部门“闭门造车”，缺乏参考和依据。在编制预算时，要充分考虑基础资料和数据，看其是否合理和有效。基础资料和数据主要包括：企业历史和上年数据分析，企业的概况和所处的环境；各责任中心预算执行情况分析；定额管理制度及定额核定水平；外部环境和内部环境分析；经营计划及各责任中心工作计划等。

2.加强部门间的沟通和协调。预算的有效实施，依赖于员工的配合和协同。全面预算实际上就是全员预算，光靠某个部门肯定是不行的。在预算管理中必须充分调动每个人的积极性，强化其责任意识，将全面预算的管理责任做成具体的表格，要求各职能部门定期对预算运行进行分析，对可能出现的异常情况及时进行信息沟通。在执行过程中要在员工中塑造“这是我们的预算”的氛围，而不是“这是你强加给我的预算”的感觉，使预算的执行变成自觉自愿行为，上下协调，达成共识。在获取完整准确和有时效性的基础数据的基础上，加之部门间充分的沟通与协调，这样确定出关键的预算指标就会更加科学。在预算指标确定之后，还应当加以固化，不得随意变更，即使变更也应当规定严格的程序。

（三）进行预算考核与奖惩，保障预算目标实现

第4篇：目前市场环境分析范文

关键词：战略市场营销；药品新品上市；产品管理

近几年中国医药市场，创新药和仿制药都发展特别迅速。创新药研发的投入回报率在降低，创新药新产品上市面临更大的挑战。仿制药一致性评价、带量采购等一系列市场政策变化，给仿制药带来替换原研药利好的同时也对仿制药新产品上市也提出更高的要求。药品产品如何能在风云变幻的市场环境中和越来越激烈的市场竞争中脱颖而出，关键在于如何科学地制定营销策略。药品营销策略制定，遵循营销管理基本规律。营销管理之父菲利普科特勒曾在其专著中提出了战略市场营销流程（R-STP-MM-I-C）[1]。从市场调研开始，充分分析市场环境、产品特性和客户需求等。开展最核心的STP营销战略分析，将市场按照科学的原则进行细分，选择对企业或产品最有利的一个或多个市场细分，明确自身企业和产品的与众不同之处形成核心竞争力，在受众心智中建立鲜明品牌[2]。第三步为市场营销组合策略制定，提供基于产品、价格、渠道和促销的多种营销手段组合。第四步是按照战略规划和市场策略进行有效的执行。最后，市场是瞬息万变的，产品在其生命周期中进行不断演化，营销管理者要擅于发现市场中的机会和风险，进行有效的控制。

1市场研究

（Research）市场调研是进行市场营销的开端，也是贯穿在整个市场营销流程中的关键内容。调研以解决某一个具体问题进行设计，提供定性或者定量结果，帮助管理人员进行决策。应该穷尽一切能力搜集最全面的数据。通过有效分析，洞察数据背后的动因和趋势。掌握的数据越完整、越准确、越及时就越能够作出精准的、正确的战略选择。1.1研究相关产品数据。首先要收集分析产品相关数据，评估新品特性。从新产品研发立项到商业化的过程的研究数据。药品一般都需要经过化合物筛选、处方工艺研究、制剂研究、药理药代等实验室研究。创新药还要进行严格的I、II、III期临床研究，仿制药需要完成质量一致性和生物等效性研究[3]。另外，创新药拥有特殊的专利或者仿制药拥有更高的质量标准等优势都将对产品发展带来好处。1.2调研相关市场数据。新产品上市市场数据收集及分析是一项繁杂但意义重大的工作。PEST分析，有利于企业把握宏观发展趋势，判断市场机会和风险。疾病领域数据，有助于企业从流行病学、疾病诊疗流程及药品在疾病诊疗的重要性等角度，更准确的完成趋势分析和判断。行业市场数据，是展示目前市场发展状况的评价。整体医药市场规模发展和通用名市场的规模发展是主要的参考指标。竞争数据，主要从企业和产品两个方面来看，为企业寻找机会和制定策略提供帮助。1.3调研医药政策。医保的支付制度改革及医保目录的制定，医疗的分级诊疗和医共体，药品的临床综合评价和基本药物目录，互联网+医疗，仿制药一致性评价等对药品的市场营销提供了全新的机遇和挑战。

2产品定位和STP战略

STP是营销战略制定的关键要素，由市场细分、目标市场、市场定位构成。药品STP分析和战略选择有其独有的特征。2.1市场细分。Segmentation市场细分主要目的是为了将有限的资源集中在最有价值的客户上，发挥和创造优势。药品市场细分要结合患者和医生两个关键角色进行。患者角度主要考虑是否按照疾病种类、临床症状、治疗阶段和特殊患者人群等。医生角度主要考虑疾病治疗手段、药物治疗策略和药物临床认可程度等。每一个市场细分都要有明确的患者肖像（具有共同特征的患者群体描述）和准确的特征描述，且市场细分不存在交叉性。2.2目标市场。Targeting科学的评价市场细分是选择目标市场的基础。第一个维度是客观的评价市场细分的潜力大小，即吸引力。这里的药品市场细分潜力评估不能采用竞争数据中显示的市场规模数据，而应该采用基于患者流（PatientFlow）分析的，不受限制的需求潜力评估。第二个维度是评价该药品在细分市场中赢得能力评估，即可及性。药品细分市场赢得能力是要依据医生诊疗决策和针对竞争对手进行的分析。通过分析获得药品在细分市场中赢得竞争份额的把握。选择目标市场细分时，理性决策是选择高吸引力和高赢得能力的市场细分。特殊情况是，存在多适应症的药品每一个不交叉的适应症都需要建立单独的患者流分析和目标市场选择象限。目标市场细分可以存在多个。随着诊疗环境的改变、新的循证证据的出现、探索新的适应症或使用方法等，市场细分的相对位置可以移动到高吸引力及高赢得能力区域。动态来看，可以通过长期规划使产品获得更好的商业开发及更长的产品生命周期管理。2.3定位。Positioning市场细分只有配合定位才可以在潜在目标客户获得有别于竞争者的差异化优势。由于每一个市场细分都有不同的患者人群、竞争格局和证据支持，所以应该给每一个选择的市场细分进行单独定位。定位的重点是差异化，从药学特性，临床疗效，包装进行产品差异化优势分析。药品市场定位的参考要素包括：在什么样的患者人群中，针对什么样的竞争对手，自己的产品可以提供哪些差异化优势，哪些证据能够支持这些差异化被客户所接受。

3营销组合和4Ps策略

1967年，菲利普科特勒在《营销管理》中确认了以4Ps为核心的营销组合方法，即产品、价格、渠道、促销。3.1产品。Product传统产品策略主要关注的是产品设计及包装。创新药往往会在较窄的适应症上研究，以快速获批上市。仿制药上市也往往获批已在国内批准的适应症。商业化过程中，已无法在短期内改变药品的特性。回归医学是药品本源属性的需求，基于医学驱动的产品策略是新时期业务模式的必然选择，越来越关注药物的临床价值及药物疗效。产品上市后，制药企业与治疗团体共同发掘探索药物的最佳使用方式和临床效果，从而更好的促进药品规范合理使用。开展以适应症扩展为目的的注册临床研究，拓宽使用患者人群。开展以发掘临床价值和规范临床使用为目的的循证医学研究，增加医生的用药体验，强化医生的信心。开展药物经济学研究，更好的为临床选用最佳治疗方案，政府进行招标医保提供决策依据。这本身也是一种产品差异化的手段。3.2价格。Price价格策略是目前药品营销越来越关注的因素。创新药由于其专利壁垒，多采用撇脂定价策略，往往也能够在相当长时间内维持较高的市场价格。首仿药上市，在美国有180天市场独占权也能相对保证前期投入的收回[4]。仿制药在国内上市，平均定价在原研药价格的57%[5]。国家药品集采启动后，仿制药药价大幅“跳水”，平均降幅52%，最高降幅96%[6]。制药企业通过价格降低获得更多的销量，政府支付和患者支付得到很大的改善。药物定价也要考虑竞争格局、药物特性和临床价值等。竞争充分的市场相对价格市场化程度较高。药物具有与其他同种药品不同的特性和特殊的临床价值是有竞争力的定价依据。对未来上市竞争药品品类和数量预期，也迫使制药企业采取保守战略性定价。3.3渠道。Place渠道策略决定了药品可及性问题。以城市公立医院为主体的第一终端，拥有主要的处方药消费患者人群，拥有最先进的诊疗理念及最具优势的医疗人才及资源，也是创新药销售的起始原点和学术高点。近年来基药目录和分级诊疗的推行实施，使县域等级医院和基层医疗的药品市场规模在快速增长。大型连锁药店的盈利能力不容乐观，商超可销售药品等也增加小型药店的生存竞争压力。处方外流催生了医院三产药店的快速增长。网上药店与电子处方和互联网医疗完美衔接，虽然市场份额较低，但增速也是不容小觑。医药企业需要研究中国患者人群的分布，合理选择适合药品销售的渠道策略。3.4促销。Promotion药品的促销策略受到很多限制。药品在规范临床合理使用和提高患者疾病认知等方面还需要积极推动。带来更多社会效益的同时也改善了临床诊疗环境和药物的规范使用。医师教育作为医生了解新药信息的有效途径，是各大制药企业与医疗团体共同推动的有效价值信息传递途径。患者教育和科普教育也帮助患者了解治疗必要性和坚持正确治疗的意义，使得医生的治疗策略能够有效的推行。

第5篇：目前市场环境分析范文

移动通信作为一个科技密集型和知识密集型的高新技术产业，在现代市场经济条件下，在竞争空间日趋激烈和社会信息化发展趋势下，必须十分重视市场营销管理，重视市场营销管理体系建设。要充分根据市场需求的现状与趋势，制定计划，合理有效配置资源。通过有效地满足市场需求，来赢得竞争优势，在加快市场营销步伐的同时，努力建立和完善移动通信市场营销管理体系，以不断适应新的发展形势需要。

1目前国内移动通信市场营销管理的现状

“市场部”这个词走进国内企业还是近几年的事，目前移动通信企业内部所设置的营销部、分销处、运营部、销售部、以及市场管理部等都是市场部的涵盖范围。从分营后的中国移动通信、中国联通、上海光大、电信长城等具有运营资格的运营商来看，中国移动通信市场营销做的比较大，在原先营业厅基础上，又发展了商场、专卖店、量贩等销售形式，给人一种规模和实力的感觉，然而市场知名度高，但市场品牌忠诚度低；中国联通起步晚，但市场经济条件下没有迟到的经营者，只有善于经营的赢家，中国联通采取分销商网络营销的思路引起业内效仿，但诸多不完善的环节也时常引起消费者反应；其它几家运营商尽管营销思路很前卫，但是制约其市场开发的因素较多，市场反应冷淡。可以说，目前移动通信企业市场营销管理是各行其道，短期行为太多，缺乏长远统一的规划。从行业整个市场来看，我国移动通信企业尚未真正掌握专业营销知识和操作技能，就其对市场的态度和行为而言，移动通信企业还处于为完成短期销售目标而采用广告、公关、有奖销售等促销手段为主的促销导向型阶段，尚未达到市场营销导向型阶段。当然，其中原因也有我国通信行业长期处于垄断阶段的因素，广大从业者没有市场危机感。没有市场危机感就不会产生市场营销紧迫感，对市场营销管理的认识和努力只是在竞争机制下才有所转变。就移动通信行业进入市场经济状态的时间和目前市场供需关系的状况看，从业者的观念和认识的迅速提高要靠调查、分析、预测、营销企划等方式来引导、开拓、扩大和满足广大消费者对其服务的需求来完成，进而达到企业整体长远的营销目标的实现，尽管尚须时日，但这是市场营销的需求和必然发展趋势。

从市场发展规律来看，卖方市场到买方市场的转变往往是在市场开始竞争之时，对竞争日渐激烈的移动通信业而言，具有前瞻性目光的人士早已看到，初露端倪的买方市场正在形成。如何适应市场、创造市场，是移动通信企业面临的带有战略性的问题。移动通信商们应该清醒认识到，拥有目前的市场并不完全意味着必然占有市场，还必须依靠行之有效的方式去进行市场拓展，发展市场，创造市场，这个行之有效的方式就是建立和完善企业的市场营销管理体系。

2市场营销管理体系的组成和细分

从事过营销的人都知识，市场营销的表现是市场管理，市场营销管理的实质是需求管理。企业在开展市场营销的过程中，一般要设定一个在目标市场上预期要实现的交易水平。然而，实际需求水平可能低于、等于、或高于这个预期的需求水平，换言之，在目标市场上，可能没有需求、需求很小或超量需求，市场营销管理就是要对付这些不同的需求，市场营销管理体系就是要对市场营销管理进行科学有效组合。

根据移动通信行业自身特点以及市场的发展情况来看，移动通信市场营销管理体系应包括五个方面：(1)市场需求管理；(2)市场营销网络管理；(3)市场推动管理；(4)市场营销环境管理；(5)市场营销组织管理。这个市场营销管理体系就是通过创造建立和保持与目标市场之间的有益交换和联系，以实现移动通信企业的各种目标并进行分析、计划、执行和控制的市场营销指挥系统，可以说，这个系统不仅是定价、分销、促销等单一活动的职能行使，而是一个目标市场运作的中枢神经系统，通过这个系统，企业不断观察市场，发现和评估各种变化因素，然后反馈企业，作为企业制定新战略和行动计划的基础，然后运用新的修正过的行动来消除阻碍目标实现的因素，并观察评价客户和竞争对此作出的反应，然后再反馈到企业使企业再次形成新的战略修正方案推向市场，这样形成良性循环，以达到不断适应市场，创造市场的目的。

就移动通信市场营销管理体系的五个组成部分而言，既有机地结合，又独立工作，每一部分又包涵着丰富的细分内容。

2.1市场营销需求管理细分

我们知道，市场营销管理的实质是需求管理。根据市场需求水平、时间和性质不同，市场需求一般有八种不同状况：(1)负需求；(2)无需求；(3)潜伏需求；(4)下降需求；(5)不规则需求；(6)充分需求；(7)过量需求；(8)有害需求。从市场的组成要素人口、购买力、购买欲望来看，目前移动通信市场需求状况基本处于充分需求和潜伏需求的阶段，是市场开拓者应好好把握的大好时机。

市场营销需求管理就是要对市场的需求状况进行有效管理，充分做好市场调查研究，深入市场，广泛了解客户、顾客、分销商、供应商以及广告反应、行业信息、营销网络、促销效果等有关业内的综合情况，广泛搜集市场信息，摸准市场的变化，找准潜在市场及市场盲区和死角，做出详尽属实的市场调研分析报告，以便企业的企划者以此制定市场营销企划方案，制定新业务计划。可以说，市场营销需求管理是企业营销工作的一双眼睛。

一般来说，市场营销需求管理包括目标市场分析和市场目标分析两个方面。

(1)目标市场

影响移动通信目标市场的因素较多，从市场定位、营销策略、促销政策、广告方式、产品价格、产品包装及外形到技术先进程度、购买形式、服务态度、营销网络建设、售后服务等方面都要认真考虑。目标市场变化不断，移动通信运营商也要依据市场的变化不断变化营销管理思路。从手机市场上我们可以看到，手机从当初的组织消费购买到如今的私人消费购买为主，目标市场的变化也引起供应商的努力，摩托罗拉从当初以行政机关领导为主到现在形色多样的各种层次手机，正是目标市场使然。移动通信商要在研究目前目标市场的综合情况时，不断把目光投向市场的新变化，进行市场细分与目标市场新选择，准确把握和预测市场需求的发展动态，才能做到有的放矢。

(2)市场目标

那些收入稳定、有一定的经济实力和地位的人群，固然是市场目标，但这些人早已是手机的拥有者，移动通信商关注的是新增长的消费层和高消费层新的消费变化。市场永远在变化，所有稳定都是暂时的，移动通信市场也不例外。不同的消费者有不同的变化，从行政机关公务员、企业老板到小业主、企业白领阶层、打工仔，不同年龄不同性别，需求不同，变化也不同，兴趣爱好各异，审美观点有别，需要市场开拓者仔细研究，区别对待，进行准确市场定位。这一点我们从外企的情况可以看出，摩托罗拉手机以厚重大方为主，为行政机关人员和高级管理者所看重；诺基亚以专业公司著称，倡导科技以人为本，平均不到一周时间推出新款，其先进的形象对新潮时尚人士和高级知识分子具有较强吸引力，而在全国各大媒体统一推出的《专业、全面、关怀》系列宣传篇，更是把诺基亚推向大众化市场；爱立信则以灵巧方便为高级商务人士所青睐；飞利浦更是以外形美观色彩明快吸引着广大青年消费者。我国的科键、波导、康佳则以工薪阶层大众化为主。可以说，这些市场定位都是企业对市场的适应和创造的结果，是企业市场营销管理体系科学组合所迸发出的光辉。

2.2市场营销网络管理细分

网络营销已成为当今企业进行市场营销运作的共识，通过建立市场网络这个市场销售的高速公路，大大加快了市场运作周期，从而也加快了企业资金运转的周期。

移动通信市场营销网络从过去单一的营业厅到如今的分销商、商场、超市、量贩、专卖店等销售渠道形式，从而连成一个高速高效的市场运作网络，这是移动通信行业从窄渠道策略到宽渠道策略的转变，也是市场不断发展要求的结果。市场营销网络管理就是要对市场营销网络进行有效地发展、引导、维护、控制，要从分销商选择、号源配置、产品价格、货款结算、返款比率、宣传方式、服务公约等方面统一管理。

移动通信商对各自的营销网络都有一整套自己的管理规定，需要注意的是加强分销商的附加值开发和培训。作为经销商，也应该增加自身环节上的附加值，而这种附加值来自产品的售后服务和技术支持，移动通信商今后应把相当多的精力用于培训分销商的这种增值的能力上，让它们拥有自己的技术支持和服务方式，最终拥有自我增值的能力，这也是网络管理的发展方向。

2.3市场环境管理细分

像一个人离不开周围环境因素一样，企业进行市场营销离不开社会环境的影响，很难想象一个整日因顾客投诉而被媒体曝光的企业能在市场上运作得好。

一个良好的市场营销环境对一个企业来说很重要。移动通信企业作为服务行业更要注意酿造良好的社会环境，不但要注意人员、经济、自然、技术、政治、法律、社会、文化等市场宏观环境管理，而且要注意公众、竞争者、市场、供商、分销商、自身等微观环境管理，移动通信市场环境管理要从广告宣传方式、公共活动、现场服务、企业形象、顾客投诉、售后服务、维修服务、行业公约等方面入手，注意处理好与行管、工商、税务、劳动监察、新闻、金融、同盟者、供应商、分销商等单位的关系，要根据市场环境的变化进行分析，做出相应的对策。

目前移动通信商内部设立的投诉台、客户服务中心、维修点等部门其实都是处理好市场环境的体现。

2.4市场推动管理细分

市场的起伏往往不以企业的意愿为转移，市场的大海永远也不可能风平浪静，如何保持市场高弹性的理想状态，是商家很感兴趣的事，这其中市场推动管理就显得很重要了。推动市场的方法很多，就其中常用的方法探讨如下。

(1)广告推动

广告是推动市场的试金石，有时一则成功的广告就是一个广阔的市场，然而，随着市场经济的成熟和人们的消费意识提高，人们对广告理智看待成份占多了。从营销学角度讲，攻破市场格局，要么向市场提供变革性的产品式服务，要么创造一种裂变式广告，而裂变式广告要以情突破，要富有冲击力，鼓动性，能够唤起消费者的购买兴趣，同时要注意广告媒体的选择和广告效果的分析，绝不可泛泛而作。

(2)促销推动

促销是推动区域市场的一把利剑，推动市场屡试不爽，促销的关键在于创意和计划，成功于现场组织和管理。

促销在市场中扮演着重要的角色，它可以帮助企业达到以下目的：清理积压产品，维持市场占有率，新产品上市，增加产品销量，抵抗竞争产品。目前移动通信市场上业主在局部市场猛打促销战，从优惠降价到赠送礼品等形式，都免不了价格战的痕迹，缺乏惊人的创意和举措，现场的结果往往是礼品全部发放，购买者寥若星辰，如何做好手机这种高档消费品的促销工作，值得深思。近来市场上推出的手机亲情卡延续优惠使运营商们大获其利，这种促销组合抓住了消费者的心理，比较适合市场。从国外的经验看，移动通信业作为一个高档消费市场，对公共关系促销和巡回展览等大型会议的特殊促销组合应多加研究。

(3)整合推动

整合推动其实是广告推动和促销推动的综合运用，比较适合新产品上市和新服务的推出，也是目前企业推动市场的最主要和最有效方式，其中有许多的细分措施值得移动通信商认真揣摩。

广州宝洁的农村市场推广计划是印刷广告和运动促销及现场演示等方式的综合应用，也是宝洁公司产品多品牌、沟通大行动、广告高层次、促销妙推进营销策略的具体体现。美国巨片《坦泰尼克号》用的也是先铺广告——营造市场——产品投入的市场整合营销模式，从而获得市场成功。

2.5市场组织管理细分

管理的过程其实是计划、执行、控制的过程，市场组织管理的过程就是对市场营销行为的计划、执行、控制的过程。

市场营销组织管理的目的在于市场营销人员为了共同开发市场这个目标而有效工作，企业要设计并维持某种合理的市场组织结构，其中每一位营销人员自的大小、沟通程度、相互依赖性都要依据有利于开发市场这个目标而认真考虑。移动通信市场营销组织设计时，要从市场营销组织环境分析、组织内部工作流程确定、组织职位建立、组织结构、人员配备等几个方面努力。市场营销组织不论是采取职能型组织、产品型组织、市场型组织、地理型组织等专业化形式，还是采取金字塔、矩阵型等结构型组织形式都要从效率和效果两方面考虑。同时还需要注意的是，移动通信是一个投资巨大的行业，市场发展有一定的周期性，在市场启动期、成长期、成熟期、衰退期都要变化相应的组织形式，以达到“一切围绕市场转，一切围绕市场干”的目的。

移动通信市场组织管理就是从市场需求到市场营销网络，从市场环境到市场推动的全面管理，是从业务代表、市场调查员、市场企主管、广告监理、市场行政管理员到区域经理、产品经理、品牌经理、市场总监的有效传递，就具体操作而言，市场营销组织管理必须掌握两点，一要加强计划性，二要不断进行检测反馈，形成市场营销管理良性循环。

例如：一个现场促销活动，从企划到批准实施，时间、地点、广告宣传、道具、运输、传单、价格、礼品、人员、现金收入、场地选择以及有关费用预算都要认真的落实，才能达到预期的目标。

3市场营销管理体系工作流程及注意事项

一个科学有效的工作流程才能保证真正的目标实现，移动通信市场营销管理体系要真正达到创造市场的营销目的，就必须事先根据自己当地的实际情况设计好，因地制宜，合理安排，制定科学的市场营销管理工作流程，科学规范运作，以达到目的。

从市场调研到市场信息分析，从市场信息分析到市场企划方案，从企划方案到批准实施，从批准实施到现场组织管理，市场分析员、企划主管、广告宣传、业务代表、销售经理、市场行政管理员等岗位都要行动起来，以实现向市场推销产品到向市场推销需求的转变。

第6篇：目前市场环境分析范文

宁国市是安徽省中药材生产重点县市之一，是野生白花前胡的自然分布中心，所产前胡以具有“个大、皮黑、条长、内黄、香味浓”等优点著称，清代就享有“宁前胡”之称。宁前胡虽是宁国市特色优势农产品，但目前其种植主要依赖人工，劳动强度大，生产效率低，特别是除草、收获环节，平均每亩年请工费用高达2200元。加速推进宁前胡种植机械化，对提升宁前胡综合生产能力，缓解规模化种植请工难问题，促进药农增收和宁前胡产业更好发展意义重大。

1加速推进宁前胡种植机械化的必要性

1.1加速推进宁前胡种植机械化是种植农户、合作社、加工企业的迫切需要。因为目前其种植主要依赖人工，导致劳动强度大、作业效率低、标准化程度低，费用支出大。当前农村青壮年劳力大多外出务工，留守人员多为老人、妇女，种植管理能力有限，且在市场价格高时由于受人力限制不能及时收获，导致效益受损。

1.2加速推进宁前胡种植机械化是产业发展的需要。宁前胡种植机械化的推进，可以逐步破解除草、收获等关键环节的瓶颈制约，逐步解决请工难、效率低、标准化程度低等问题，对稳定宁前胡种植面积和保障产业健康持续发展起到重要作用。

1.3加速推进宁前胡种植机械化是发展现代农业的需要。逐步推进宁前胡种植全程机械化发展，加强农机、农艺技术融合，加快先进科技在该产业转化应用，可以加速推进宁前胡产业由传统农业向特色农业、生态农业、高效农业转变，适应现代农业发展的要求。

2发展宁前胡种植机械化的市场环境分析

当前，宁前胡年总产量占全国前胡市场需求量的三分之一以上。当地宁前胡种植的区域化已初步形成，以加工企业及合作社基地示范种植和农户集中连片种植为主，部分村种植的宁前胡均在1000亩以上，成为户户种药的药材村。2015年，全市人工种植宁前胡面积达2.36万亩，年产量2836吨（干品），产值1.02亿元。目前，全市有以种植宁前胡为主的中药材专业合作社23个，面积1000亩左右的种植基地6个，已初步形成“公司+基地+合作社+农户”的中药材产业化格局。药农们对宁前胡种植机械化的需求迫切，也只有在机械化生产上取得突破，才能带动新一轮的增收。农机部门及一些宁前胡合作社正在引进中药材种植机械进行作业试验，相关机械生产企业正在根据试验、示范效果不断完善产品性能。随着机械化的不断推进，宁前胡种植规模化、组织化程度必将越来越高，种植效益也会大幅提升，宁前胡产业将会更好发展。

3推进宁前胡种植机械化存在的问题

宁前胡属特色产业，仿野生种植有自己的种植标准和要求，目前市场上基本找不到宁前胡种植专用机械，适用机具引进推广难度大种植区域多在偏远乡镇，田块较分散，坡度较大，这些自然条件限制了机械化发展；接受先进科技知识意识不够，农机具操作、保养维护能力差；农机农艺融合工作力度不够，宁前胡种植农艺技术推广与机械化技术推广需要进一步统筹协调，发挥合力；政府及农业部门支持发展力度不够，投入科研、项目等发展资金规模较小。

4推进宁前胡种植机械化发展的建议

4.1地方政府应出台加快宁前胡种植机械化发展的意见，并配套落实有关扶持奖励政策；农业部门应将宁前胡种植机械化纳入现代农业发展规划，整合多部门力量共同推进。

4.2加强农机农艺融合。根据现有宁前胡仿野生种植技术标准，强化农艺技术要求和农机技术相适应，当前应以突破除草、收获等瓶颈环节机械化为主，种植要求做出相应调整，以实现整体效益的大幅提升。

4.3加强政产学研推协作。相关部门应发挥其服务职能，使公益性技术推广单位、宁前胡种植大户、家庭农场、合作社与农机生产企业、科研单位、高等院校等机构之间形成政产学研推协作机制，使宁前胡种植机械实现从论证、设计、制造、试验、应用、改进……示范、推广各环节良性循环，最终使相关机械不断成熟、完善、更新、普及应用，为宁前胡产业发展提供强大技术装备支撑。

4.4相关部门应以项目实施为重点，打造宁前胡种植机械化示范基地，辐射带动当地宁前胡种植普及应用相关机械化技术及装备。首先重点示范解决劳动强度大、用工多的瓶颈环节（除草、收获环节）机械化问题，再考虑逐步推进宁前胡种植生产全程机械化。要通过对比试验，展示人工与机械化作业效率、效果对比情况，要对新技术、新机械、新的种植模式进行广泛宣传。要根据示范基地建设情况，制定并不断完善宁前胡种植机械化路线与作业机械配置方案，并最终形成宁国特有的宁前胡种植全程机械化作业规范（标准）。

5关于当前建设宁前胡种植机械化示范基地的构思

5.1示范基地选择在土地集中连片、地势平坦，沟渠、机耕路等配套基础设施较好地方，示范基地规模控制在200亩左右较好。

5.2示范基地建设期限应为当年10月至次年12月。主要示范应用大中型耕作机械、中耕除草机、割灌机、施肥机、杀虫灯、静电喷雾机、前胡收获机等，示范推广宁前胡种植耕整地、除草、施肥、植保、收获等机械化技术。

5.3项目资金预算为20万左右。资金主要支持环节放在示范基地建设，相关机械的研发和改制，作业机械租赁，以及宣传培训、关键环节作业补贴等方面。

5.4为保障项目顺利实施，需成立项目实施领导小组及技术指导服务专家组。示范基地最好依托宁前胡种植合作社进行建设管理。机械化技术示范应用应当逐步突破重点、关键环节为主，可以分重点推广、试验示范、多种模式、对比选型等来展现新技术、新机具的不同作业效果。

第7篇：目前市场环境分析范文

对于一个企业来说，它的发展与外部环境有着千丝万缕的联系，一方面，环境与企业相辅相成，另一方面，环境与企业相互制约，企业的宏观力量给企业提供机会，同时也造成威胁，政治和法律、自然、经济，技术、社会和文化等环境因素，也会影响战略的抉择，一个产业更是如此，它和总体环境相互影响、相互作用，如处于一个好的发展环境，并善于扑捉市场机会，“善借东风”，那它的市场也将才会阳光灿烂。

一节电市场环境分析

（一）宏观环境分析

1.节能节电是国家政策导向。

《中华人民共和国节约能源法》、《重点用能单位节能管理办法》、《中华人民共和国环境保护法》相继推出,《节约用电管理办法》和《关于推进电力需求侧管理工作的指导意见》，《政府机构节能行动倡议》等专项政策法规的颁布，及建立的全国性节能宣传活动制度（每年11月组织全国“节能月”活动）、推行合同能源管理（一种全新的节能服务机制），以及每年政府在节电推广上的投资举措都已表明：节电对于政府来说是势在必行，这无疑为节电产业的发展创造了一个不可多得的宏观需求和有利的政策环境。

《中华人民共和国节约能源法》，在第一章第四条明确指出：“节能是国家发展经济的一项长远战略方针”，第四章第三十二条指出：“国家鼓励、支持开发先进节能技术”；第五条各级人民政府管理节能工作的部门应当鼓励、支持节能科学技术的研究和推广，开展多种形式的节能宣传、教育，普及节能科学知识，增强全民的节能意识。党的十五大又明确指出：“资源开发与节约并举，把节约放在首位，提高资源利用效率”，按照这一指导思想，2001年原国家经贸委制定和了节能、节油等8个可持续发展相关规划。“十五”电力节能目标规定:第一，进一步贯彻执行"节约能源法"，把节能工作列入各级领导的议事日程，加大对节能科研、节能示范工程的支持力度和资金投入。第五，积极推广节能新技术、新材料、新工艺，支持鼓励节电技术和节能产品的开发、应用。

各地方政府为了用电的安全和减轻电网的负担，纷纷推出各种推出节电方案。积极倡导开展节电技术改造活动，积极应用先进高效的节电技术和产品。对节电重点技术开发项目提供资金支持，还会对节电技术改造的重点项目给予贴息。北京、山东、浙江等20多个省市相继出台了地方性节能法规，有的地方还成立了节能执法机构。《广东省节约能源条例》、《节约用电管理办法》、《江苏省节能监测办法》《能源效率标识管理办法》等相续颁布。在去年的“中国节能高层经济论坛”上，国家经贸委、财政部、国务院机关事务管理局等联合发出了《政府机构节能行动倡议书》。与此同时，中国50家大企业也发出《企业节能倡议》，呼吁大家节约能源，降低生产成本，减少污染。有关方面同时也向全市市民发出节电倡议,针对高耗电用户出台用电“制裁”措施，具体包括要求用电大户限时改进生产工艺设备，以及采取蒸汽制冷、余热回收等节能措施。而对于积极应用高效节电技术和产品的大户，推行节能产品标识认证，对此类大户的项目给予政策扶持。

2.经济环境

近年来，中国经济持续以百分之八点多增长，成为世界制造中心的能力也在加强，刚刚过去的2003年，尽管有非典及其他自然灾害的不利影响，仍然取得了GDP增长9．1％的好成绩。但是，在经济加快发展的同时，也出现了能源、部分原材料紧张的状况，随着经济的快速发展和部分地区水情、气候的异常变化，全国用电量超常增长，去年用电量连续17个月平均增速超过15％。中国用电量正以年均5％的速度增长：1990年中国发电量为6212亿度，2001年增加到14330亿度，10年翻了一番，2003年的用电量接近16000亿度，到2020年则将达33700亿度，去年以来中国用电需求快速增长而导致缺电范围不断扩大。根据国务院最近统计的数据，目前全国电力供需缺口达到1000万千瓦，自去年6月份至年终，有21个省市区先后出现不同程度的限电情况，上海、广东、江苏、浙江等用电大省，甚至包括煤炭资源丰富的山西省，水源充足的青海省均不断出现拉闸限电的尴尬。一时间，“电荒”突然成为影响经济发展和社会生活的主要障碍之一。给人民生活和经济发展带来一定影响，有专家预测：2004年全国电力供需形势将更加严峻。

在“电荒”日益严重的情形下，许多地方正常的经济活动已受到极大冲击。有些地方要求宾馆饭店、大型商场、超市、娱乐场所等商业用户在用电高峰时段限制一半制冷设备的用电负荷,晚上高峰期间的灯箱霓虹灯等广告一律停止,以最大限度让电于民。一些公司为了让电于民，部分生产线基本上处于半停产状态。在江苏200多家高耗能的钢厂、化肥厂等企业，被令在近3个月用电高峰期间检修。上海有关部门呼吁居民把空调调高一度以便缓解缺电压力。同时有800家企业调整厂休错开用电高峰，300多家企业避峰让电，近千家企业被限电。从湖南长沙到浙江杭州，部分街区的路灯甚至红绿灯都被迫关闭，对人民生活和经济发展带来很大影响。为了缓解电力压力,国家发改委在2003年12月21日下发了关于调整电价的通知，决定于2004年1月1日起适当调高上网电价、销售电价,每千瓦时统一提高0.8分钱，并且今后新增电量不再实行优惠电价.

分析“电荒”影响经济发展真实原因，其主要表现在：A.电力生产没有跟上迅速发展的经济需要，还有由于长期以来电力缺乏竟争，从而导致电力发展的不均衡。经常出现电力短缺，降低了生产率，并导致社会经济和生活不便，问题是如此普遍以致许多地方报纸象预报天气一样经常性发出计划性的停电通知。近年来电力建设投资占全国基建投资比例逐步下滑，而建设速度放慢的同时，需求却不断上升。从2000年到2002年，电力需求增速平均10%左右，高于同期发电装机增长速度约4.3个百分点。B.高耗能行业增速过高，钢铁、电解铝、水泥等行业拟建和在建生产能力大大超出市场需求，且对环境、资源、能源等造成较大压力。C.还有由于国家关停小窑煤有关政策的影响，部分发电厂电煤供应严重不足。随着经济的发展，电力能源对经济发展的制约作用越来越大。有专家分析，未来15年，中国经济能否保持快速增长，一个重要的先决条件就是能源供应的充足，而电力是主要的能源，因此节电显得非常重要。在巨大的反差之间，留给节能节电这一朝阳产业巨大的商机。

3.自然环境

首先是受到发电资源的制约。能源的开发和控制是一个经济性的课题，它关系到人类的生存和发展，没有那一个国家不在奋斗寻找解决能源问题的有效方案，能源的储量是有限的，解决能源的问题自然也落到了能源控制节能上，电能是应用最广泛的一种能源方式，也是能源中最主要的组成方式，因而有人说：要节能，关键在于节电。

在中国，对节电控制的需要尤为更要，因为中国正面临着长其性的电力短缺和紧张，中国目前电力缺为9.9%，到2010将剧增到15%（日本能源研究所一次研究报告），并且中国电力来源的结构也对未来的电力市场造成巨大的潜大威胁。

电力来源所占比例

火力发电80%

水力发电15%

核电5%

从上表可以看出，火力发电是力力的最主要来源，由于现实储量等原因，我国现阶段发电的一次能源仍然以煤为主，一次次的“煤电”三急和国家关停小煤窑政策的影响，电力成本将因此不断上扬，最终将分担到消费者头上。2004年来电价的上涨就是一个最好的说明。近年来气候因素也来捣乱，导致随机性缺电使电力供应雪上加霜。高温、干旱、江河来水少导致了负荷上升，而干旱来水少导致水库蓄水量减少，水力发电受到很大影响。

其次，节能与环保密切相关。石油、煤炭等都是不可再生的战略资源，并非取之不尽用之不竭的。然而中国在能源特别是在能源的最主要利用形式电力方面的利用率却很低，存在触目惊心的浪费形象。资源的相对不足与严重浪费之间形成强烈反差。我国的经济今后还将以较快速度增长，资源短缺和经济快速发展之间的矛盾将日益凸显出来。煤炭转化为电力的比重还很低，只有48%左右（美国90年代的水平为86%，英国为76%）；同时，煤炭也是石油系燃料中最“脏”的原料之一，意即SO2和CO2的排放比例较高。所以，通过用户侧节电产生效能的提升，可以有效降低能源消费量和负荷水平，从而减少新建电厂投资和一次能源消费量，取得明显的经济和环境效益，相当于创造了一种完全“绿色”的能源，或者说“绿色”的能源消费方式。正因如此，目前全球对节能节电比较一致的看法是，它已经成为关系到国民经济安全、国际市场竞争能力、资源保护和环境保护等社会经济可持续发展的重大问题。因而更有效地利用每一度电、每一桶石油比开采更多的煤和石油更具经济和生态意义。

4.技术环境

电力能源的低效转换，为节电行业的发展带来了巨大的市场空间。企业通过节电设备和节电技术的运用，可以节省电量10％左右。有关研究表明，世界能源总量的50％～70％由于现有的耗能设备和方式，被白白浪费掉了。

高科技将节电变为可能和有效的手段，技术的提高使潜在需求变为现实需求。在节电领域，先后推出了电容补偿，变类等一系列新的技术来提高电能利用率。为此，各国政府和企业都进行了大量有益的探索，付出了艰辛的努力，也取出了极其宝贵的经验。节电产业，对于多数国人来说还是一个陌生的行业，然而在国外，节电产业的发展却已经有了几十年的历史。早在1972年，美国便开始出现电机节电技术，系统节电技术在1975年便已经面市，而灯光节电技术则是80年代初在西方发达国家兴起。其第一代节电技术为电容补偿，20世纪50年代产生，节电效果不明显但无危害，是政府强制推广，经过多年发展，各类用电系统技术节电空间已很小，属正被淘汰的技术；第二代节电技术为可控硅斩波技术，产生于20世纪70年代，节电效果较明显但危害很大，一般企业推广后节电率有所提高，但无法保证既能有效节电，又对电网及设备无危害，因此，缺乏政府的支持，正面临着被淘汰的命运；第三代节电技术为变频技术，产生于20年代80年代，节电较明显但危害很大，内部为电子元件可靠性一般；第四代节电技术为抑制浪涌技术，于20世纪80年代产生，节电效果不明显很难测试，但可清洁电路；第五代节电技术为电磁转换和补偿，产生于20世纪90年代，节电效果明显、无危害且可清洁电路。彻底实现了节电效果与电网质量的完美结合。

科技的进步，机械化程度越来越高，用电量也逐日聚增。目前工业消耗的电能越过总量的2/3，工业部门是进行节能节电投资的一个特别有前途的领域。但许多企业使用的设备和工艺还是几十年前使用的老旧设备和工艺存着电能浪费比较严重，工业产品能源的利用率只有32%到34%，在传统概念中，电费是难以控制和节省的，这是因为传统科技的局限无法提供有效的全面解决方案。但是，随着各种尖端技术的应用普及，企业的用电成本借助于高科技手段是完全能够控制的。一系列成熟的节电手段，都可以使不同的用电设备，如电机、灯光、空调、压缩机，甚至一个用电系统的用电量获得大幅度的降低。

5.社会和文化环境

随着电荒对经济和生活的影响，人们对能源的认识和关注越来越强，各种组织都纷纷倡导节约用电，节能节电也不再只是一句口号.

（二）微观环境分析

在企业界，节电已不是什么新鲜话题，因为电费早已成为每一家企业最基本、最主要的成本支出，因而注重通过节电改造以节省电费支出、降低生产成本，提高企业市场竞争力，已成为企业的必然选择。

随着传统产业竞争的日益加剧，多数企业都面临着利润下滑的处境，对此只能从加强市场开拓以及强化成本控制两方面着手，相对而言，成本控制更易实施、风险也更低。在各项成本中，电费是一个主要项目，而且多数用电设备都存在"大马拉小车"的情况，有着很大的节余空间，对于已没有太多选择的企业而言，通过省电来降低成本、提高利润空间已经势在必行。五年以前的工业市场，大多用户对于节电增销还没有任何概念，但是通过几年的市场培育，现在多数企业对变频、无功补偿等技术已是十分熟悉，这为新一轮的新技术推广打下了坚实的基础。

以前很长一段时间里，我们的经济都是以劳动生产率提升为中心的--谁的物料成本低、劳工工资低、能获得廉价土地，谁就能赢取足够利润空间；那些"三来一补"和"来料加工"型企业的成功,关键就在于对劳效经济特征的成功把握。然而,企业一味追求廉价的劳工和便宜的土地,已经越来越难以成功了。一些企业像候鸟一样,今年在珠海,明年搬中山;今年在蛇口,明年移关外。更有甚者,今年在中国,明年去越南。在能效经济主导的时代,谁的能效高,或者说谁能够创造出帮助顾客提高能效的产品与技术,谁就能够成为赢家。有例为证，以大幅省电的变频空调,遂使海信这样的以IT业务为标榜和主导的企业,在竞争激烈的中国空调市场上一时成为亮点。

在工业企业，尤其是能源密集型的治金、化工、纺织和加工等行业，电费已经成为紧随物料成本和人工成本之后的第三或第四项大的开支；在酒店、超市、商场等商业企业，电费成本通常是除场地费用和人工成本以外的最大支出。因此，提高电能效率成为时尚、成为流行，成为一度的“风暴”，也就不足为奇了。但是通过对成本更加深入细致的研究，我们会发现，电费仅仅是企业用电成本的一部分，在有些应用场合甚至不是主要的部分。用电的成本同时包括安全用电的成本（比如因电力故障停机造成的产值损失）、设备的维护成本、设备更新的成本（特别是贵重设备的维护和更新），以及系统增容的费用问题。现阶段我国的电力质量水平相对较低，电力线路中浪涌、谐波、电嗓声、欠压过流等现象相对频繁，这就造成了上述成本的居高不下。

节能问题对全球来说，是环境问题；对我国来说，它不仅是环境问题，还是一个资源问题；对消费者来讲，不光是环保了，节约用电了，而且也节约了自己的开支。在能源紧张的情况下，企业能耗的高低直接决定了企业的发展。

节电控制是一项长期性的高回报投资，企业将因此得到至少不低于50%的回报（股市、地产行业的投资回报率约在25%），并且节电投资相对于其它投资方式更为稳妥、风险更低。《华尔街日报》曾对各种投资形式做过广泛而深入的调查，并得出权威性的结论：节电投资是回报最快、最稳妥的一种投资方式。在国外，节电投资作为一项全新的投资方式已被普遍采用，随着全球经济一体化时代的到来，这种新的投资方式必将讯速地被中国企业所采纳，因为永远追求最大的利益回报是每一个企业的最根本要求！

综观宏观和微观市场环境，无论是政策、经济、消费观念、还是技术、行业环境都为节电行业的发展提供了有利条件，可以说节电产业遇到一个良好的发展机遇。

新西兰的一家研究机构通过对中国2000年各省的统计年鉴、中国统计网、中国能源协会等的耗电信息统计分析后发现，目前我国企业的节电市场潜力大得惊人，估计节能技术服务市场价值3000亿元人民币，这数字将随着中国年均10%的用电增长而不断攀升。如果所有商业成熟的节能措施在各个部门得以完全实施，年节能效益可望高达800亿元,据专业能源机构的研究预测：中国未来将取代美国，成为世界节电市场中最大的买家。因此，中国节电产业存在巨大发展空间。

二.节电产业的现状

面对如此庞大的市场，各商家无不蠢蠢欲动。节电行业的巨大潜在市场吸引了大量的“淘金者”，新西兰亚太，德国诺比，美国的英福特、美国节约能源公司，英国的节电宝，香港的保尔金，韩国的比尔特、台湾的六和等外资竟相涌入，一两年时间国内外的节电企业尤如雨后春笋一下子竟涌现一二百家，一些名不见经传的小品牌也堂而皇之地也纷纷携产品加入市场要分一杯羹。节电产业通过几年的发展，市场已经步入高速发展阶段。前几年属于行业的发展初期，市场认知度低，市场开拓缓慢，企业稀少，用户节能意识淡薄，现如今，这一切都悄悄地发生了根本性转变。节能节电，降低成本已经成为大多数企业负责人的共同心声，各地已经培育了上千家商或经销商，全国销售网络已经建设完成，一二百家节能节电企业星罗棋布，尤其形成了以珠海、深圳、北京三大节电产品基地，中国节电产业初步形成规模。这一切预示着行业市场将进入大发展的成熟阶段。从《中国经营报》上铺天盖地的节电器招商广告，到各地的新产品巡回推广会，整个行业一派热闹景象。

利润引诱节电市场良莠不齐，国内整个节电市场状况主要还存在以下问题：（1）节电研究开发较多，但较混乱，而且参差不齐；（2）行业内节电器价格混乱，节电产品鱼龙混杂，略质产品、低价格和低技术含量产品往往对产品技术含量较高的节电产品形成很大的冲击；（3）行业起步较晚，行业协会职能的不健全，行业不规范，缺乏整个行业的监督机制，导致节电产品参差不齐，市场上假冒伪劣产品现象时有发生，这就导致货真价实的节电产品无法在市场立住脚，这些公司经营起来会非常困难；（4）概念炒作严重，一时间节电市场概念战硝烟四起,目前市场上节电厂商不在少数，但真正形成规模和品牌、具有技术实力的并不多，另外，由于产品本身的技术可高可低，而且在节能比率的计算或测试上也较不一致，这一切都使这个行业成为一个低门槛的行业，结果，大家都宣称可以节电多少，但相同的比率在不同的厂商那里效果是不相同的，这使部分用户产生了不信任，有点像保健行业的情形。节电产业是一个高技术的产业，技术门槛很高,玩概念，炒作杜撰，吹捧作秀，以此替代技术的进步和实际效果，只会威胁着产业的生存空间。

综观节电市场，产品主要有如下几种

(1)变频器，在国内各行业已获得广泛应用，其良好的调速控制性能及节电效果得到广泛认同，国内外品牌繁杂众多，从频器工程应用的企业更是遍布南北。

(2)电机节电控制器，我国的三相电机采用有大约为8000万台，市场潜力远大，电机节电器普遍具有软启动开关和完善的保护功能，容易得到良好节电效果。

(3)系列安全节电器，这一产品目前在市场上比较流行，或为家节电提供商的支柱产品，由于通用性强，并联安装结构及免维修，因此容易为用户所接受，归大的缺点是不能即时行到明显节电效果，这类节电器主要通过对瞬流和混波的控制，减少电机某调和无谓的损耗而实现节电。

（4）三相灯光节电器，有电方式和电磁式两种，以微处理器控制实现采用电压下降，从而实现有效降底。

（5）抽油机节电器，为一种间歇式控制，即检测电机负荷或检测原油含水量，控制抽油机的开停，这种方式容易取得较高节电率。

（6）低压无功补偿节电器，通电改善功率因为减少线路实现节电是把电容屏式的集中补偿改为终端补偿，这类产品由于受终端价格压力而市场比较混乱，有不良厂商。

（7）电加热设备节电，与三相灯光节电器技术基础相同。

（8）有三源电力滤波器，这是目前较为理想的通用节电及混波滤除设备，价格效贵，如能产品国产化，大幅降底成本，以相对低的价格介入市场应具有巨大市场潜力。

（9）其他节电器有潜力如空调节电器、锅炉节电器主要通过对温度其他项目的检测及控制实现节电节能，技术相对简单。

三.节电产业的机遇和挑战

巨大的市场客户、广阔的发展前景，只有竟争力的产品资源和技术，但这一切如何有效的得到市场认可，企业取得丰盛的经济回报，如何面对机遇,迎接挑战,节电企业还须加强自身的修炼,扎扎实实的做好每项工作,才能取得丰厚的回报.

首先要提高技术含量和节电效果的可信度,市场和产品细分化.

在帮助不同用户彻底解决用电成本问题上，就必须针对不同的需求提供相应的产品，产品的定位不只是仅仅停留在尤如：针对动力节电、空调节电、照明节电、系统节电上，而要具体针对不同的行业，不同的状况提供有针对性的产品和解决方案，因而产品不是象药广告一样“包治百病”，而是“对症下药”.细分产品.

回顾发展历程，展望未来，可以预见节电产品和技术在近期将呈现如下发展趋向：

A有源电力滤波器的国产化和低成本实现，这是通用节电保护设备的发展趋势.

B向其他电器设备制造商提供节电控制单元，充当节电技术提供商；C.产品的行业细分，针对各类不同设备的不同特性设计最合适的节电设备，如煤矿专用节电器（需要满足防爆要求）油田66V设备节电器等在这一方面有远大市场潜力。这不同于一些不良厂商换面板式的概念炒作。

D.节电产品与配电产品相融合，以新模式介入家用市场；家用节电器的市场形象已与欺骗联系起来，同时价格的限制以及对节电效果的过高期望使得绝大多数节电企业以旧模式介入几乎成为不可能。

E.发展高压设备的节电产品，目前这是一个市场空档，由于高压设备测试生产环境投入比较小，泛滥相对较高。

F.从单纯的设备节电向用电系统的优化配制迈进，实现系统节电，提高用电效率，采用网络技术对企业范围的供电线路实施综合监控、配制、优化。

细节市场，提供相应产品,用户的用电形态是多样化的，用电设备更是繁杂的，要满足用户多样化的要求，从用户需求出发进行产品线性设计和定位。节电市场的用户有三类:工业用户、商业用户及家庭用户，在这三类用户中，以工业、家庭节电市场的容量最大，商业节电市场相对较小，而就目前的情况来看，家庭节电市场相对较小（既有本身用电量较小也有节电意识不强的原因），而工业用户则是耗电大户，也自然是节电的最大需求者，比如冶炼、钢铁、化工、纺织、石油等行业，对节电企业而言，重点行业的大型工业用户是需要重点加以攻克的.

其次要完善的服务，在实实在在的服务上下功夫.

市场营销是一场感知的战争，而不只是产品的战争，做往往是从技术出发的，而消费者有时则是相信直觉的，你如果让他感觉不对的话也没有什么用了，这就是感知的战场。因而企业要以“客户的全面满意为基准，不仅致立于尖端节电技术的引进、开发、推介应用，更重要在服务上为客户提供全面的解决方案，以帮助客户有效实施节电改造工程,最大程度地降低客户的使用成本，就必须提供金钥匙式的公优质服务，包括电力诊断、资训、融资、超前的调查和售后支持的全程式服务。以往我们较熟悉的节电设施通常都是在原有设备上安装一些所谓“节电器”一类的产品，但简单安装几个节电设备是远远不够的，这有些像“头疼医头，脚疼医脚”，只能以堵漏洞的形式暂解一时危机，但治表不治里，难以真正提高能效。节电需要根本的解决之道，应该根据每个用电单位、设备的不同特点，制定相应的、完备的解决方案，对症下药，全面解决。还有要加强融资能力，在美国,节电产品是常常会被当作租赁产品卖的.也就是由制造商卖给经销商(ESCO),然后由经销商租给自己的用户.在经销商和用户之间,由财务公司埋单出钱给ESCO,保险公司给财务公司提供保险,用户将节省下来的一部份钱根据协议的期限,定期付给财务公司.这是一个多赢的游戏.

中国节电市场的难度不在产品和技术,难在服务和终端.服务不是口号,而是系统化管理基础上的成功保障体系:保障经销商能够赚到钱,保障终端用户能够唤醒隐藏的利润(电费其实是企业的隐性利润)。

第8篇：目前市场环境分析范文

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目 录

第一章 前言

一、报告编制目的

二、报告编制依据

三、项目概况

第二章 项目开发经营环境分析

一、2000年国内经济及房地产市场回眸

二、XX市房地产市场分析

三、有利投资经济形势成因分析

第三章 项目周边物业市场调查分析

一、投资地块的地理环境

二、XX地区区域分析

三、项目周边主要物业分析

四、XX乡消费者调查分析

第四章 项目开发经营优势点与机会点分析

一、房地产投资项目开发经营机会形成模式

二、项目开发经营优势点

三、项目开发经营机会点

第五章 项目定位

一、目标市场定位

二、产品定位

第六章 项目规划、建筑设计建议

一、项目总体规划建议

二、住宅建筑设计建议

三、小区配套设施建议

四、环境艺术设计建议

第七章 项目开发经营策略及投资估算

一、项目开发经营策略

二、项目投资估算

三、项目实施进度安排

四、项目投资与筹资计划

第八章 项目开发经营状况分析

一、项目销售计划

二、项目销售收入估算

三、项目经营成本估算

四、项目利润估算

五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率

第九章 项目开发经营风险分析

一、项目盈亏平衡分析

二、项目敏感性分析

三、项目开发经营主要风险及对策分析

第十章 结论与建议

第十一章 结束语

第十二章 附录及主要参考文献

第一章 前 言

一、报告编制目的

1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。

2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。

3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。

4、对项目进行投资分析和风险分析。

5、对项目决策及其实施的优化提出建议。

二、报告编制依据

1、XX市规划局规划方案；

2、亿房网站

3、国家建设部及XX市颁布的与房地产相关法律与政策；

4、XX市2000房地产年鉴；

5、现场勘察和实地调研所得资料。

6、XX市新洪泰中介公司提供的资料

三、项目概况 根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次的住宅新区。建筑形式采用组合式：多层60%，小高层40%,并初步确定项目主要技术指标如下：

①总用地面积：8.37公顷，合125.59亩。

②容积率：1.4 其中：多层住宅：6.72万M2

小高层住宅及别墅：4.48万M2

公建面积：0.5万M2

④建筑密度：22.5%

⑤绿化率：40%

（以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化）

第二章 项目开发经营环境分析

一、2000年国内经济及房地产市场回眸

投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。

2000年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。（《新华文摘》2001’5） 全国房地产开发及销售情况表

2000年实际 比上年同期+% 商品房新开工面积（万平方米） 28295 30.6

商品房竣工面积（万平方米） 23027.9 16.4 商品房销售额（亿元） 3571.0 30.1

其中：销售给个人（亿元） 2840.3 51.9

占总销售额的比重（%） 79.5 -- 2． 消费主题发生变化，销售总量逐年上升。2000年，个人购买商品住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积的87.51% ，比上年提高7.9个百分点。 4． 二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣。

5． 需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房（90平方米左右）总体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。（《中国房地产信息》2001’5 Real Estate Information of China 谢家瑾）

以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。

二、XX市房地产市场分析

1． 2000年房地产市场 （1）个人购买率进一步增加。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标，2000年第四季度商品房销售额为8亿元，其中个人购买为6.91亿元，个人购买率为86.43%。从图中可以看出：2000年XX市商品房个人购买率是持续上升，至第四季度已经达到86.43%的水平，个人购买率的不断上升，也从一个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场的持续快速发展提供了条件。

（2）房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理。2000年第四季度房地产投资总额为35.79亿元，在上季度的基础上进一步增长， 从左图看出：2000年各季度XX市房地产投资增长非常迅速，增幅很大，表明房地产业新的增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有力的拉动作用。

价格 指数

一季度 1941.8 1000

二季度 1963 1010.9

三季度 2003.93 1031.9

四季度 2021.66 1041.03 各季度XX市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示:

通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度的住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高的基础上难以继续保持较大的增幅，但总的趋势是住宅价格保持攀升。

2．市场特点分析

2.1宏观市场特点： 2．空置商品房消化能力加强。2000年XX房地产市场的销售情况趋暖，市场容量扩大，除可吸纳上市的商品房外，还消化一部分往年的空置商品房。1999年XX市空置商品房为150万平方米，2000年新增9万平方米，到2000年底还剩115万平方米，因此在2000年共消化了44万平方米。 4． 房地产二、三级市场联动效应初步显现。2000年XX市房地产市场结构趋于合理，存量房交易明显放大，二手房市场活跃程度较高。根据房地产发达地区的经验，二手房市场的活跃会直接刺激住宅一级市场的发展，存量房买卖的增加并不意味着增量房市场的萎缩，而是带动增量房市场的增长。广州、深圳存量房交易大大超过了增量房的交易，而XX市现在存量房的交易确小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉动住宅一级市场的操作空间很大。2000年XX市增量房市场交易30010起，交易的建筑面积达244万平方米，而存量房市场交易达到27130起，建筑面积为478.62万平方米。存量房交易的兴起和已售公房的上市交易，大大推动了XX房地产市场的梯级消费需求。

住房一级市场（增量房） 住房二级市场（存量房） 住宅总量 建筑面积 244平方米 478.62万平方米 722.62万平方米 6．住房抵押对房地产市场起到举足轻重的作用。2000年房地产抵押总户数为21647起，比1999年增长122.8%，说明抵押的户数增多，个人购房选择银行贷款按揭的增多，公积金小额度贷款的增多。同时银行加快了放款速度和放款条件，为市场资金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了XX市住房担保公司，2000年全年办理担保业务300起，发放贷款4000万元，其中50%为购买新建商品房的贷款，50%为住房抵押融资。 8、 房交会为活跃房地产市场提供了重要的舞台。2000年XX市各区联动举办“房交会”，进一步了活跃住房市场。6月和11月举办了两次全市规模的大型房交会，同时各城区不失时机地举办了区级房交会，既促进了增量房市场的发展，而且也活跃了存量房的交易。据统计，2000年全市的房交会，共销售商品房5662套，成交面积86.31万平方米，成交金额13亿元；二手房成交1681起，成交面积15万平方米，成交金额1.3亿元；办理权证1876起；办理抵押、按揭245起。

2． 2微观市场特点 2．从楼盘结构和户型来看，砖混结构的楼盘已逐步退出历史的舞台，目前市场上的结构主要是框架结构。户型设计方面，随着市民生活质量的提高，三室两厅两卫的户型逐步取代了两室两厅户型的市场主力地位，受市场的青睐。而面积大都在90-120平方米之间。

3．从楼盘的层高看，小高层楼盘的销售开始启动，改变了多层楼盘占主导地位的格局。这主要是由于小高层的楼盘带电梯，避免了多层要上楼的麻烦，同时跟高层建筑比较又有通风采光好，户型结构好，有效使用面积多等优势，因此成为2000年销售的一个新变化。

4．从楼层的销售情况看，顶层销售情况好于往年，主要是技术方面的突破带来的结果，不少楼盘的顶楼销售都采取了送阁楼的促销手段，因此顶楼在空间利用上更合理了，价格也略低一些，对客户有一定的吸引力，销售也比较顺利。例如：统建千禧园，从2000年11月开始销售，顶楼已经全部销售完毕。

5．从价格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市场接受，也是市民购买商品房时认为最为合理的价位，而经济适用房100%的被市场接受，现在我市经济适用房的平均价位在1300-1400元/平方米之间。

6．从楼盘设计上看，2000年开盘销售的楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬的个性化需求，2000年整个市场中有欧式风格，古典风格、中西合璧的风格等多种特点，可谓百花齐放。不仅体现了我市发展商市场意识的进步，而且也说明了建筑设计单位水平的提高。 8．从楼盘配套设施来看， 2000年不少发展商的楼盘都配有远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等设施，注重以业主的需求为中心，提供全方位的配套服务。例如百步亭花园，不仅远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等基本配套一一健全，引进了XX名校育才小学附属一分校，把教育嫁接到小区内部，利用育才雄厚的师资力量，帮助业主解决了子女的就学和受教育问题。 10．从楼盘销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未到达理性化的地步，卖方的有效引导对买方的购买决策会起到很重要的作用。例如蓝湾俊园项目，运用了多种宣传手段，在江城刮起了一阵蓝湾旋风，使得一大批有购房意向的消费者最终都成为了蓝湾的业主。

11、 从品牌上看，城开、统建、富强、康居、百步亭等企业的楼盘以“购买安心、质量放心、居住舒心”的特点，成为市民购房的首选。

2000年XX房地产市场总体情况是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些区域中存在着住宅商品性价比不合理等一些问题，部分发展商在开发楼盘过程中还存在着较多片面追求高利润的短期行为，如选材不精、建筑质量不合格，乱收物业管理费等。

3．3分类物业特点

据《武房指数》统计，2000年四个季度，XX市房地产价格持续增长，住宅、写字楼价格指数情况如下：

从以上数据可以看出，2000年住宅增长较快，写字楼的增长较为平缓。总的来说，我市商品住宅的开发、销售都取得了较大的发展，销售价格、销售量一年中均有较大增长，写字楼市场也逐渐走出低迷的阴影，步伐虽慢但形势喜人。通过上图进行简单的回归分析可知，在2001年的一季度，住宅、写字楼及综合物业指数的趋势仍将上升。

住宅 1．普通商品房销售情况稳中有升，少数项目售价略有下调，但仍然是市场内聚集人气的热点；

2．经济适用房，走势良好，产销两旺，是市场的抢手品种，价格比1999年上涨3.1%；我市经济适用房均价在1300元-1400元/平方米之间；

3．别墅、高档公寓市场有回暖趋势，在都市花园、丽岛花园的带动下都有反弹的迹象，价格较1999年上涨5.6%，成为新的市场亮点。

写字楼 1．建设大道上自青年路，下至香港路一带是XX市高档写字楼最密集的地方。汇集了招银大厦、建银大厦、新世界国贸大厦、信合大厦、瑞通广场等众多的高档写字楼。该地段真正是我市“寸土寸金”的黄金地段，平均售价在7580元/平方米 ，平均月租价为60元/平方米，平均入住率为60%左右。

2．解放大道至武胜路这一地段也是我市中高挡写字楼较密集的地段，XX广场、泰合广场、中原大厦、化工大厦、良友大厦。平均售价为5036元/平方米，平均月租金为33.8元/平方米，入住率为55%，退居次席。 4．中南路至武珞路沿线。中商广场、发展大厦、中南大厦、江天大厦、汇通大厦、亚贸广场，该地段平均售价为4091元/平方米，平均月租价为35.9元/平方米，入住率达70%。

5．宝丰路、汉阳地区。平均售价为3810元/平方米，平均月租价为30元/平方米，平均入住率为80%左右。

加入WTO后随着外商外资企业的进入，会消化一部分的空置写字楼，因此我市的写字楼市场会有一定的改观，但写字楼市场的整体走强还要靠我市宏观国民经济的拉动。

商业服务用房

2000年已经遏制了下滑趋势，开始反弹走强。主要得益于2000年市政府所进行的一系列改造建设工程如：江汉路改造为步行街，洪山广场、鲁巷广场、首义广场的设立等等，这些都为百货销售服务业带来了巨大的商机，也为商业服务用房的发展提供了机会。我市2000年新开大型商场2家——庄胜崇光和鲁巷购物广场，百年老店中心百货重新市场定位，重新改变形象，武商三家店连为一体形成商业城，这些都刺激了商家对商业服务用房的需求，促使商业服务用房价格回涨。2000年汉正街也提出了二次创业，大夹街商城500个商铺全部发售完毕。但由于还有部分地区的商业用房没有配套支持，没有形成规模，空置现象还是比较严重，经济效益不好，价格很低，比如徐东路上的商铺。

从以上资料可以看出，XX市房地产市场环境是良好的，各类物业正朝着有利的方向发展，尤其是住宅投资，将得到进一步发展。

3．2001年及未来XX市房地产市场展望2000年湖北省房地产价格从低迷状态中走出，呈现出逐季上扬的态势。因此2001年也是XX市房地产发展的重要一年。 2．2001年，XX市房改的总体目标是全面推行住房分配货币化，提高住房社会化、商品化程度，建立适应社会主义市场经济的城镇住房新制度，落实住房补贴分配，释放购买力。

3．继续加强经济适用住房的建设，并在2001年XX市将建立起经济适用房的审核机制。经济适用房的总量在与商品房协调发展的基础上实现三个控制：一是销售对象的审核控制；二是完善价格审核控制，三是面积标准的控制。

4．2001年，XX市市级和各区级房地产有形市场即将全面建成并实现互相连通。将提供规范交易场所，提供大量市场信息，提供快速的交易服务，对促进市场流通将有重要的推动作用。

5．建立高效的房地产行政管理体系，积极推进房地产交易与权属管理一体化，落实《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》，切实解决目前房地产交易与权属登记中审批环节多、提供要件繁杂、办件时间过长等问题。推行一个窗口收件，一个窗口发证，简化程序，降低收费，为促进房地产交易起积极的推动作用。

6．规范物业管理，明确物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，规范物业管理收费并加强监管。同时修订和完善原有的政策法规，对物业管理发展和市场行为进行有效规范，力争形成一个系统完整的物业管理政策法规体系。

7．积极推进XX市国民经济和社会信息化进程，启动房地产信息化、网络化的建设，扶持一批像“亿房网”一样的高科技企业，建立、完善和规范房地产信息咨询服务体系，大力发展房地产业的电子商务。

另据专家预测，2001年房地产价格的大趋势是上升，但上升幅度不强，呈“软升“状态。

支持软升的主要有以下因素，首先是多项房地产扶持政策联动将拉动房价上扬，2001年这些能影响房市的政策主要有：住房分配体制改革，住房供应体制的重大调整，二手房交易市场的进一步开放，住房金融培育和加快发展，加强住宅产业化，提高住宅建设整体质量等，这些政策极有可能将住房的巨大潜在需求转化为有效需求。

另外银行的多次降息也有利于居民增加对住房的投资，住宅消费的可能性和市场将会扩大，加上有关金融政策措施的实施，也会对房地产起推动作用，如2000年国家加大住房公积金的归集力度，重点发展住宅组合贷款业务，延长按揭期限，完善住房贷款保障等，都对促进市场消化，提高市场价格起到积极作用。（《长江日报》2000’9）

(三)有利投资经济形势成因分析

（一） 国家宏观经济的影响 （二） XX市经济发展势头良好 （三）全国整体房地产市场发育发展情况良好 11月，空置面积分类指数值为98.18点，明显低于去年同期104.82点的水平。 今年前11个月，商品房空置面积的增长速度为11.8%，当月净增空置面积169万平方米。 在销售持续升温的推动下，商品房销售价格稳中趋升。截至11月，全国商品房平均销售价格为每平方米2091元，同比增长2.2%，是下半年以来的最高增幅。其中，商品住宅销售价格为每平方米1962元，比前10个月增加47元。 今年，房地产开发投资明显快于同期基本建设和更新改造投资增长速度。今年前11个月，全国完成房地产开发投资3744.3亿元，同比增长24.11%，增幅比去年同期提高3.7个百分点，房地产开发投资占固定资产投资比重达20.6%。 受房地产开发与销售快速增长的影响，土地开发面积明显高于去年同期。前11个月，全国累计土地开发面积5337万平方米，同比增长36.9%。

（三） 积金归集、商业银行住房贷款的有力支持

据统计，今年全市公积金归集额为5亿元，超过政府4.5亿的目标，公积金使用4.86亿元，截止今年，公积金历年累计归集额为22亿元。另外，商业银行住房贷款的程序简化、贷款额度的加大及贷款年限的延长都为启动房地产市场个人消费创造了条件。

在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论：国家宏观经济形式是可喜的，与房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进一步发展和活跃，因此可以说XX花园项目在投资机会选择决策、地段选择决策这两个方面是有充分科学根据的。

第三章 项目周边物业市场调查分析

项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，XX地区区域房地产市场，地区既有的生活消费条件，XX地区住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。

该项目位于XX区XX乡，现在先对XX区房地产市场作简要的概述。下图表是XX区2000年的房地产价格和指数：

XX区价格 XX区指数

第9篇：目前市场环境分析范文

XX区XX乡，属于XX市“十五”计划确定的三大住宅新区之一。本文通过对XX区XX乡石桥村125.59亩的一国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据XX区XX乡当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本文的方案，项目总建筑面积11.72万平方米，项目总投资15594.85万元。经测算项目财务净现值3620.11万元，项目财务内部收益率27.1%，因此项目在经济上具有较强的可行性。

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目 录

第一章 前言

一、报告编制目的

二、报告编制依据

三、项目概况

第二章 项目开发经营环境分析

一、2000年国内经济及房地产市场回眸

二、XX市房地产市场分析

三、有利投资经济形势成因分析

第三章 项目周边物业市场调查分析

一、投资地块的地理环境

二、XX地区区域分析

三、项目周边主要物业分析

四、XX乡消费者调查分析

第四章 项目开发经营优势点与机会点分析

一、房地产投资项目开发经营机会形成模式

二、项目开发经营优势点

三、项目开发经营机会点

第五章 项目定位

一、目标市场定位

二、产品定位

第六章 项目规划、建筑设计建议

一、项目总体规划建议

二、住宅建筑设计建议

三、小区配套设施建议

四、环境艺术设计建议

第七章 项目开发经营策略及投资估算

一、项目开发经营策略

二、项目投资估算

三、项目实施进度安排

四、项目投资与筹资计划

第八章 项目开发经营状况分析

一、项目销售计划

二、项目销售收入估算

三、项目经营成本估算

四、项目利润估算

五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率

第九章 项目开发经营风险分析

一、项目盈亏平衡分析

二、项目敏感性分析

三、项目开发经营主要风险及对策分析

第十章 结论与建议

第十一章 结束语

第十二章 附录及主要参考文献

第一章 前 言

一、报告编制目的

1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。

2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。

3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。

4、对项目进行投资分析和风险分析。

5、对项目决策及其实施的优化提出建议。

二、报告编制依据

1、XX市规划局规划方案；

2、亿房网站

3、国家建设部及XX市颁布的与房地产相关法律与政策；

4、XX市2000房地产年鉴；

5、现场勘察和实地调研所得资料。

6、XX市新洪泰中介公司提供的资料

三、项目概况

该地块位于XX区XX乡石桥村，总面积约125.59亩，属于XX市“十五”计划确定的三大住宅新区之一——XX乡居住组团，对于新型住宅开发有极其重要意义。根据XX市规划局的要求，该地块已经基本平整通水通电，经市人民政府武政土字[2001]2号文批准同意，且可以免收城市基础配套费。并确定该地块的主要用途是住宅用地，容积率不超过1.4，建筑密度22.5%，绿化率不低于40%。主要建筑形式为多层，建筑限高一般在24米以下，，也允许建高层（40米以下），但比例不得超过20%。

根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次的住宅新区。建筑形式采用组合式：多层60%，小高层40%，并初步确定项目主要技术指标如下：

①总用地面积：8.37公顷，合125.59亩。

②容积率：1.4

③总建筑面积：11.72万M2

其中：多层住宅：6.72万M2

小高层住宅及别墅：4.48万M2

公建面积：0.5万M2

④建筑密度：22.5%

⑤绿化率：40%

（以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化）

第二章 项目开发经营环境分析

一、2000年国内经济及房地产市场回眸

投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。

2000年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。（《新华文摘》2001’5）

同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示，2000年“国房景气指数”值达到104.06点，比上年增加2.6点，保持了快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长；商品房销售面积与销售收入增势强劲；商品房平均销售价格稳中趋升；商品房施工总量不断扩大；新开工项目快速增加（如下表），各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，投向房地产的资金明显增加，投资结构进一步改善，房地产业呈现强劲的增长势头，（《中国统计》China Statistics 2001’5），房地产市场也呈现出以下主要特征：

全国房地产开发及销售情况表

2000年实际 比上年同期+%

住宅投资（亿元） 3318.7 25.8

商品房新开工面积（万平方米） 28295 30.6

商品房竣工面积（万平方米） 23027.9 16.4

商品房销售建筑面积（万平方米） 16984.1 26.9

商品房销售额（亿元） 3571.0 30.1

其中：销售给个人（亿元） 2840.3 51.9

占总销售额的比重（%） 79.5 --

1． 开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。2000年全国房地产开发完成投资4901.73亿元，与上年同比增长19.5%，占固定资产投资的20.2%。其中：商品住宅开发完成投资3318.74亿元，与上年同比增长25.8%。

2． 消费主题发生变化，销售总量逐年上升。2000年，个人购买商品住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积的87.51% ，比上年提高7.9个百分点。

3． 销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。2000年商品房每平方米平均售价2105元，较上年上涨5.98%，商品住宅平均售价1951.6元，上涨8.14%，办公写字用房平均售价4437元，下跌7.95%，商业营业用房平均售价3221.18元，上涨3.47%。个人住房贷款逐年翻番。四家商业银行个人住房贷款余额三年累计增长17.4倍。其中建设银行2000年末个人住房贷款余额达1390亿元，占该行全部贷款余额的10.6%，当年新增个人住房贷款占该行当年全部贷款新增额的40%。

4． 二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣。

5． 需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房（90平方米左右）总体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。（《中国房地产信息》2001’5 Real Estate Information of China 谢家瑾）

以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。

二、XX市房地产市场分析

1． 2000年房地产市场

2000年XX市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。一是全市房地产开发总投资达101.29亿元，较1999年增长11.07%；全市总开工面积1343万平方米，比1999年增长3.68%；总竣工面积为454.11万平方米，比1999年增长2%；其中住宅竣工面积达377.31万平方米，占全市总竣工面积的83.09%，比1999年增长8.6%；全市商品房销售总面积为303.76万平方米，其中住宅为244万平方米，占总面积的80.33%，销售额达60.2亿元；空置商品房从1999年的150万平方米下降为115万平方米。二是在房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数为19481户，比1999年增长11%，租赁总面积为80.15万平方米，比1999年增长17%，年租金总额为3.36亿元，比1999年增长52%。三是在房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为21647户，比1999年增长122.8%，说明个人购房贷款正迅速地增长。以上情况表明：XX市2000年房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。

（1）个人购买率进一步增加。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标，2000年第四季度商品房销售额为8亿元，其中个人购买为6.91亿元，个人购买率为86.43%。从图中可以看出：2000年XX市商品房个人购买率是持续上升，至第四季度已经达到86.43%的水平，个人购买率的不断上升，也从一个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场的持续快速发展提供了条件。

（2）房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理。2000年第四季度房地产投资总额为35.79亿元，在上季度的基础上进一步增长， 从左图看出：2000年各季度XX市房地产投资增长非常迅速，增幅很大，表明房地产业新的增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有力的拉动作用。

价格 指数

一季度 1941.8 1000

二季度 1963 1010.9

三季度 2003.93 1031.9

四季度 2021.66 1041.03

（3）截止2000年11月份，全市完成住宅投资20.87亿元，占房地产总投资的58.33%，2000年XX市住宅累计总投资75.82亿元，占房地产总投资的85.58%。其中住宅类物业价格指数具体见下表：

各季度XX市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示:

通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度的住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高的基础上难以继续保持较大的增幅，但总的趋势是住宅价格保持攀升。

2．市场特点分析

2.1宏观市场特点：

1．住房分配制度改革的历史性突破，为房地产市场的发展提供了动力。2000年，XX市正式步入住宅的商品时代。自1998年12月31日延续了近50多年的福利分配住房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅的商品属性逐渐被还原出来。经过1999年的过度转换，从2000年开始，实物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房观念已经开始向商品化转变。2000年6月30日以前，凡购买公房一次性付款的，可享受20%的折扣优惠；2000年岁末，购买现住公房一次性付款享受10%优惠也全部结束，从今年元旦开始则实行“零折扣”。住宅这个人们生活消费中占用资金量最大的商品在2000年完全纳入了市场经济轨道。

2．空置商品房消化能力加强。2000年XX房地产市场的销售情况趋暖，市场容量扩大，除可吸纳上市的商品房外，还消化一部分往年的空置商品房。1999年XX市空置商品房为150万平方米，2000年新增9万平方米，到2000年底还剩115万平方米，因此在2000年共消化了44万平方米。

3． 经济适用房建设取得较好成效。2000年XX市不断推进和完善经济适用住房建设。全年经济适用房施工面积为195万平方米，竣工面积为65万平方米，占全市住宅总竣工面积的17.23%，全年销（预）售115.14万平方米，其中预售38.96万平方米，销售率超过100%，解决了1万余户居民的住房问题，先后开发了百步亭花园，华锦城花园等几个规模大、环境好的重点经济适用房小区。

4． 房地产二、三级市场联动效应初步显现。2000年XX市房地产市场结构趋于合理，存量房交易明显放大，二手房市场活跃程度较高。根据房地产发达地区的经验，二手房市场的活跃会直接刺激住宅一级市场的发展，存量房买卖的增加并不意味着增量房市场的萎缩，而是带动增量房市场的增长。广州、深圳存量房交易大大超过了增量房的交易，而XX市现在存量房的交易确小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉动住宅一级市场的操作空间很大。2000年XX市增量房市场交易30010起，交易的建筑面积达244万平方米，而存量房市场交易达到27130起，建筑面积为478.62万平方米。存量房交易的兴起和已售公房的上市交易，大大推动了XX房地产市场的梯级消费需求。

住房一级市场（增量房） 住房二级市场（存量房） 住宅总量

起数 30010起 27130起 57140起

建筑面积 244平方米 478.62万平方米 722.62万平方米

5． 金融系统成为房地产业的坚实后盾。银行方面：已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务的主体，部分银行将个人贷款的上限提至“8成30年”的期限。2000年全市各银行发放个人住房贷款共计29.17亿元，比投资到建设环节的贷款总额11.79亿元多出一倍多。公积金方面：公积金贷款购房面积占全年总销（预）售面积的1/4强。2000年新增归集住房公积金5.38亿元，比1999年增长33.94%。共批准发放个人住房贷款9019户，共计5.41亿元，同比增长97.8%；支持个人购房建筑面积达91.76万平方米，房屋总价值达12.56亿元。（上图）

6．住房抵押对房地产市场起到举足轻重的作用。2000年房地产抵押总户数为21647起，比1999年增长122.8%，说明抵押的户数增多，个人购房选择银行贷款按揭的增多，公积金小额度贷款的增多。同时银行加快了放款速度和放款条件，为市场资金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了XX市住房担保公司，2000年全年办理担保业务300起，发放贷款4000万元，其中50%为购买新建商品房的贷款，50%为住房抵押融资。

7． 房地产中介服务为房地产二、三级市场的启动发挥了积极作用。2000年XX市围绕加快启动住房二级市场开展的各项住房消费服务十分活跃，住房消费的中介服务领域有了很大拓展，为房地产市场的繁荣起到了重要推动作用。截止2000年，共有218家中介企业遍布全市，形成了中介服务的有形网络。与此同时2000年8月底举办了“百家房地产中介机构承诺提供放心中介联合宣言活动”，年底又开展了打击非法中介的整治工作，不仅规范了XX市中介市场的服务行为，而且带动了整个行业的规范和自律，为活跃XX市二、三级市场起到了十分重要的作用。

8、 房交会为活跃房地产市场提供了重要的舞台。2000年XX市各区联动举办“房交会”，进一步了活跃住房市场。6月和11月举办了两次全市规模的大型房交会，同时各城区不失时机地举办了区级房交会，既促进了增量房市场的发展，而且也活跃了存量房的交易。据统计，2000年全市的房交会，共销售商品房5662套，成交面积86.31万平方米，成交金额13亿元；二手房成交1681起，成交面积15万平方米，成交金额1.3亿元；办理权证1876起；办理抵押、按揭245起。

2． 2微观市场特点

1．从地理位置来看，城市周边地区由于前几年政府的基础配套设施完善，环境、道路情况都得到了较大的改善，使周边地区的投资和销售量均高于中心地区。从销售情况看最旺的是徐东和洪山光谷，2000年在徐东路上纵横不下10个楼盘发售，十分旺销，形成了扎堆效应。徐东作为武昌的新区，在桥梁经济的影响下已成为武昌最具生气的区域，成为武昌居民购房的首选。同样光谷也是2000年的亮点，不仅汇集了大量楼盘，人文环境一流，而且2000年华工科技的成功上市，光谷地区经济捷报频传，其购买力的强劲推动都是光谷房地产迅速发展的原因。随着我市大力发展光谷的战略决策的落实，这一带的房价还在不断地攀升。

2．从楼盘结构和户型来看，砖混结构的楼盘已逐步退出历史的舞台，目前市场上的结构主要是框架结构。户型设计方面，随着市民生活质量的提高，三室两厅两卫的户型逐步取代了两室两厅户型的市场主力地位，受市场的青睐。而面积大都在90-120平方米之间。

3．从楼盘的层高看，小高层楼盘的销售开始启动，改变了多层楼盘占主导地位的格局。这主要是由于小高层的楼盘带电梯，避免了多层要上楼的麻烦，同时跟高层建筑比较又有通风采光好，户型结构好，有效使用面积多等优势，因此成为2000年销售的一个新变化。

4．从楼层的销售情况看，顶层销售情况好于往年，主要是技术方面的突破带来的结果，不少楼盘的顶楼销售都采取了送阁楼的促销手段，因此顶楼在空间利用上更合理了，价格也略低一些，对客户有一定的吸引力，销售也比较顺利。例如：统建千禧园，从2000年11月开始销售，顶楼已经全部销售完毕。

5．从价格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市场接受，也是市民购买商品房时认为最为合理的价位，而经济适用房100%的被市场接受，现在我市经济适用房的平均价位在1300-1400元/平方米之间。

6．从楼盘设计上看，2000年开盘销售的楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬的个性化需求，2000年整个市场中有欧式风格，古典风格、中西合璧的风格等多种特点，可谓百花齐放。不仅体现了我市发展商市场意识的进步，而且也说明了建筑设计单位水平的提高。

7．从楼盘环境来看，由于消费者的需求层次提高，有追求环境优美的需求，2000年我市发展商都十分注重楼盘硬环境的美化和完善。发展商在增加小区的绿化面积，在小区内营造环境艺术等方面都做了较大的投入。例如常青花园四号小区，小区内绿化点、线、面结合，人均公共绿地3.19平方米，绿地率40%，通过实物造园造景，利用色彩及空间处理，形成多层次文化品位。带动了四号小区的销售，2000年已销售了18万平方米，占总销售的50%以上。

8．从楼盘配套设施来看， 2000年不少发展商的楼盘都配有远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等设施，注重以业主的需求为中心，提供全方位的配套服务。例如百步亭花园，不仅远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等基本配套一一健全，引进了XX名校育才小学附属一分校，把教育嫁接到小区内部，利用育才雄厚的师资力量，帮助业主解决了子女的就学和受教育问题。

9．从楼盘的卖点来看，2000年房地产销售突出的是智能化概念。其实这个概念进入XX的时间不算短，但一直都未广泛推广。2000年随着丽岛花园、常青花园四号小区、学府佳园打出“智能牌”，逐渐将这一概念置根于市场中。2000年11月2—4日举办的智能化楼宇博览会也使“智能化”概念形成了一种趋势。智能化将成为每个楼盘不可缺少的功能。

10．从楼盘销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未到达理性化的地步，卖方的有效引导对买方的购买决策会起到很重要的作用。例如蓝湾俊园项目，运用了多种宣传手段，在江城刮起了一阵蓝湾旋风，使得一大批有购房意向的消费者最终都成为了蓝湾的业主。

11、 从品牌上看，城开、统建、富强、康居、百步亭等企业的楼盘以“购买安心、质量放心、居住舒心”的特点，成为市民购房的首选。

2000年XX房地产市场总体情况是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些区域中存在着住宅商品性价比不合理等一些问题，部分发展商在开发楼盘过程中还存在着较多片面追求高利润的短期行为，如选材不精、建筑质量不合格，乱收物业管理费等。

3．3分类物业特点

据《武房指数》统计，2000年四个季度，XX市房地产价格持续增长，住宅、写字楼价格指数情况如下：

从以上数据可以看出，2000年住宅增长较快，写字楼的增长较为平缓。总的来说，我市商品住宅的开发、销售都取得了较大的发展，销售价格、销售量一年中均有较大增长，写字楼市场也逐渐走出低迷的阴影，步伐虽慢但形势喜人。通过上图进行简单的回归分析可知，在2001年的一季度，住宅、写字楼及综合物业指数的趋势仍将上升。

住宅

住宅类物业一直都是房地产市场的中坚，无论投资开发还是销售，一直都是市场的热点，我市住宅房屋销售面积已占总销售面积的94.5%， 个人购买住宅类房屋的销售占总销售面积的94.7%。2000年四个季度我市住宅价格分别为1945.49元/平方米、1963元/平方米、2003.93元/平方米、2021.66元/平方米，呈现出逐步攀升的态势，（见右图）全年平均价格为1983.52元/平方米。

1．普通商品房销售情况稳中有升，少数项目售价略有下调，但仍然是市场内聚集人气的热点；

2．经济适用房，走势良好，产销两旺，是市场的抢手品种，价格比1999年上涨3.1%；我市经济适用房均价在1300元-1400元/平方米之间；

3．别墅、高档公寓市场有回暖趋势，在都市花园、丽岛花园的带动下都有反弹的迹象，价格较1999年上涨5.6%，成为新的市场亮点。

写字楼

由于宏观经济环境的转好2000年我市写字楼价格较往年都有提高。2000年四个季度写字楼价格分别为4003.95、4048、4058.33、4070.77元/平方米，平均售价为4032元/平方米，租价为25元/平方米，较1999年上涨6%。2000年写字楼市场的特点是写字楼的地域分布对其价格的影响程度加大。2000年由于写字楼的密集区域转向了建设大道“金融一条街”，因此2000年写字楼最高均价地区是“金融一条街”。写字楼地段-价格分布图如下：

1．建设大道上自青年路，下至香港路一带是XX市高档写字楼最密集的地方。汇集了招银大厦、建银大厦、新世界国贸大厦、信合大厦、瑞通广场等众多的高档写字楼。该地段真正是我市“寸土寸金”的黄金地段，平均售价在7580元/平方米 ，平均月租价为60元/平方米，平均入住率为60%左右。

2．解放大道至武胜路这一地段也是我市中高挡写字楼较密集的地段，XX广场、泰合广场、中原大厦、化工大厦、良友大厦。平均售价为5036元/平方米，平均月租金为33.8元/平方米，入住率为55%，退居次席。

3．胜利街至江汉路一带、沿江大道。聚集了武信大厦、金涛大厦、长航大厦、金冠大厦等写字楼，平均售价为4160元/平方米，平均月租价为32..8元/平方米，入住率为50%左右。

4．中南路至武珞路沿线。中商广场、发展大厦、中南大厦、江天大厦、汇通大厦、亚贸广场，该地段平均售价为4091元/平方米，平均月租价为35.9元/平方米，入住率达70%。

5．宝丰路、汉阳地区。平均售价为3810元/平方米，平均月租价为30元/平方米，平均入住率为80%左右。

加入WTO后随着外商外资企业的进入，会消化一部分的空置写字楼，因此我市的写字楼市场会有一定的改观，但写字楼市场的整体走强还要靠我市宏观国民经济的拉动。

商业服务用房

2000年已经遏制了下滑趋势，开始反弹走强。主要得益于2000年市政府所进行的一系列改造建设工程如：江汉路改造为步行街，洪山广场、鲁巷广场、首义广场的设立等等，这些都为百货销售服务业带来了巨大的商机，也为商业服务用房的发展提供了机会。我市2000年新开大型商场2家——庄胜崇光和鲁巷购物广场，百年老店中心百货重新市场定位，重新改变形象，武商三家店连为一体形成商业城，这些都刺激了商家对商业服务用房的需求，促使商业服务用房价格回涨。2000年汉正街也提出了二次创业，大夹街商城500个商铺全部发售完毕。但由于还有部分地区的商业用房没有配套支持，没有形成规模，空置现象还是比较严重，经济效益不好，价格很低，比如徐东路上的商铺。

从以上资料可以看出，XX市房地产市场环境是良好的，各类物业正朝着有利的方向发展，尤其是住宅投资，将得到进一步发展。

3．2001年及未来XX市房地产市场展望 2000年湖北省房地产价格从低迷状态中走出，呈现出逐季上扬的态势。因此2001年也是XX市房地产发展的重要一年。

1．2001年XX市的十大工程计划之一就是房地产开发方面的投资达到100亿，住宅竣工面积达500万平方米，这预示着将掀起一轮新的房地产经济热潮。2001年开发主要集中在XX、常青、南湖、四新及长丰地区，人流分布将向城市外围分散，武昌、汉口、汉阳人口居住和用地将相对平衡。

2．2001年，XX市房改的总体目标是全面推行住房分配货币化，提高住房社会化、商品化程度，建立适应社会主义市场经济的城镇住房新制度，落实住房补贴分配，释放购买力。

3．继续加强经济适用住房的建设，并在2001年XX市将建立起经济适用房的审核机制。经济适用房的总量在与商品房协调发展的基础上实现三个控制：一是销售对象的审核控制；二是完善价格审核控制，三是面积标准的控制。

4．2001年，XX市市级和各区级房地产有形市场即将全面建成并实现互相连通。将提供规范交易场所，提供大量市场信息，提供快速的交易服务，对促进市场流通将有重要的推动作用。

5．建立高效的房地产行政管理体系，积极推进房地产交易与权属管理一体化，落实《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》，切实解决目前房地产交易与权属登记中审批环节多、提供要件繁杂、办件时间过长等问题。推行一个窗口收件，一个窗口发证，简化程序，降低收费，为促进房地产交易起积极的推动作用。

6．规范物业管理，明确物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，规范物业管理收费并加强监管。同时修订和完善原有的政策法规，对物业管理发展和市场行为进行有效规范，力争形成一个系统完整的物业管理政策法规体系。

7．积极推进XX市国民经济和社会信息化进程，启动房地产信息化、网络化的建设，扶持一批像“亿房网”一样的高科技企业，建立、完善和规范房地产信息咨询服务体系，大力发展房地产业的电子商务。

另据专家预测，2001年房地产价格的大趋势是上升，但上升幅度不强，呈“软升“状态。

支持软升的主要有以下因素，首先是多项房地产扶持政策联动将拉动房价上扬，2001年这些能影响房市的政策主要有：住房分配体制改革，住房供应体制的重大调整，二手房交易市场的进一步开放，住房金融培育和加快发展，加强住宅产业化，提高住宅建设整体质量等，这些政策极有可能将住房的巨大潜在需求转化为有效需求。

另外银行的多次降息也有利于居民增加对住房的投资，住宅消费的可能性和市场将会扩大，加上有关金融政策措施的实施，也会对房地产起推动作用，如2000年国家加大住房公积金的归集力度，重点发展住宅组合贷款业务，延长按揭期限，完善住房贷款保障等，都对促进市场消化，提高市场价格起到积极作用。（《长江日报》2000’9）

(三)有利投资经济形势成因分析

（一） 国家宏观经济的影响

截止11月份，我国经济保持8.2%的高速增长。是亚洲金融危机以来表现最好的一年。主要表现如下： 11月份，全国完成工业增加值2171亿元，比上年同月增长10.6%，继续保持比较快的增长势头。1-11月累计完成工业增加值21327亿元，比上年同期增长11.5%。国有和股份制企业生产增长速度超过集体、外商及港澳台投资企业生产增长，表明我国经济已经走上健康发展轨道。 工业产品销售率稳定提高。11月份工业产品销售率为97.42%，比上年同月提高0.12个百分点，与上月产销率基本持平。1-11月累计，工业产品销售率为97.27%，比上年同期提高0.66个百分点。前11个月累计出货值比上年同期增长26.1%，仍保持了快速增长的势头。 11月份全国居民消费价格总水平比上月上涨0.7％，比去年同月上涨1.3%，1-11月累计平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨0.2%。其中居住商品和服务项目价格分别比上月上涨1.0%和0.3%。

（二） XX市经济发展势头良好

今年以来，XX市GDP 一直保持10%以上的增长率，因GDP增长带来的财政收入增长额约为13亿元左右。10月份，全市国有工业及年销售收入500万元以上的非国有工业企业完成工业增加值24.85亿元，按可比价格计算，比上年同期增长16.35%。各种经济类型工业竞相增长，外商及港澳台经济增幅最高。国有经济、集体经济、股份制经济、外商及港澳台经济分别完成工业增加值12.62亿元、1.48亿元、5.66亿元和4.59亿元，比上年同期增长10.6%、11.0%、16.9%和30.3%； 1－10月份，全市完成固定资产投资193.43亿元， 比上年同期增长6.7%。其中基本建设完成投资71.28亿元，增长3.6%；更新改造完成46.91亿元，增长2.9%；房地产完成70.26亿元，增长4.9%。消费品市场繁荣兴旺，外贸出口大幅增长。对外贸易10月份实现外贸出口3451万美元，比上年同期增长31.3%，保持较高的增长幅度。截止11月底，全市国有工业企业总产值同比增长14.4%，产品销售收入增长22.8，实现利税增长70.9%，实现利润总额由去年同期的负2亿元到今年盈利6.7亿元，亏损企业的亏损额由去年同期的7.9亿减少到5.4亿元。

（三）全国整体房地产市场发育发展情况良好 11月，空置面积分类指数值为98.18点，明显低于去年同期104.82点的水平。 今年前11个月，商品房空置面积的增长速度为11.8%，当月净增空置面积169万平方米。 在销售持续升温的推动下，商品房销售价格稳中趋升。截至11月，全国商品房平均销售价格为每平方米2091元，同比增长2.2%，是下半年以来的最高增幅。其中，商品住宅销售价格为每平方米1962元，比前10个月增加47元。 今年，房地产开发投资明显快于同期基本建设和更新改造投资增长速度。今年前11个月，全国完成房地产开发投资3744.3亿元，同比增长24.11%，增幅比去年同期提高3.7个百分点，房地产开发投资占固定资产投资比重达20.6%。 受房地产开发与销售快速增长的影响，土地开发面积明显高于去年同期。前11个月，全国累计土地开发面积5337万平方米，同比增长36.9%。

（三） 积金归集、商业银行住房贷款的有力支持

据统计，今年全市公积金归集额为5亿元，超过政府4.5亿的目标，公积金使用4.86亿元，截止今年，公积金历年累计归集额为22亿元。另外，商业银行住房贷款的程序简化、贷款额度的加大及贷款年限的延长都为启动房地产市场个人消费创造了条件。

在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论：国家宏观经济形式是可喜的，与房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进一步发展和活跃，因此可以说XX花园项目在投资机会选择决策、地段选择决策这两个方面是有充分科学根据的。

第三章 项目周边物业市场调查分析

项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，XX地区区域房地产市场，地区既有的生活消费条件，XX地区住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。

该项目位于XX区XX乡，现在先对XX区房地产市场作简要的概述。下图表是XX区2000年的房地产价格和指数：

XX区价格 XX区指数

一季度 2218.78 1000

二季度 2227.38 1003.876

三季度 2223.24 1002.86

四季度 2226.24 1003.2