房地产开发企业规章制度精选(九篇)

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第1篇：房地产开发企业规章制度范文

建设并做好成本核算基础性工作在房地产企业项目开发中涉及的以上4个阶段中，将发生许多费用，如可行性研究费、前期工程费、建筑安装费、销售费、利息费以及为管理项目而发生的管理费，等等。这些费用中，有些可记入成本，有些则作为期间费用处理。如何更好地完成房地产开发企业的成本核算工作，应做好如下两项工作：

（一）建立健全房地产开发企业成本核算的规章制度

房地产开发企业应严格遵守国家相关法规和会计制度，并结合其自身的组织特点，制定并逐步完善其成本核算控制、投资决策、项目预算决算管理、成本费用审批、资产管理等相关的成本核算制度，做到有法可依、有章可循，切实保证会计信息真实可靠。同时要综合考虑项目开发的规模、特点等因素，合理设置会计机构和配置成本核算人员，以保证提供准确、详实的会计核算信息和质量。房地产开发企业制定的各项制度要保证切实有效的执行，而不能只制定不落实，逐步形成“算为管用，算管结合”的有效管理机制。

（二）切实做好成本核算的基础性工作

在遵守国家相关法规和会计制度的基础上，房地产开发企业依据其制定的财务规章制度，收集、整理、分析相关资料，主要包括项目预决算书、成本费用控制预算、资金筹措计划、购销合同、成本变动因素分析等。同时，做好原始记录工作，主要包括各类成本费用支出的原始凭证记录、现场各类签证记录、各类台帐记录等。成本核算基础工作的重点在于建立和健全各类原始记录，严格规范工作流程，认真做好项目预算决算工作。切实做好各项基础性，有利于各项规章制度落实到位，为成本核算工作打下坚实基础。

二、确定房地产开发企业的成本核算对象

开发产品成本核算对象是指开发产品成本中，为了归集和分配费用而确定的承担者。合理的确定成本核算对象，是正确核算开发产品成本的前提，如果成本核算对象划分过粗，就不可能全面、准确反映项目的实际成本水平及其状况；反之如果划分过细，就会有许多间接费用需要分摊，增加会计核算的工作量。房地产开发企业应根据开发项目的特点及实际情况，选择成本核算对象。

（一）确定成本核算对象的基本原则

1.一般的、小规模的开发项目，可将整个工程作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。

2.对于在同一个开发地点的群体开发项目，开工竣工时间相近、又由同一个施工单位施工的，可以合为一个成本核算对象。

3.对于规模较大、工期较长的项目，应该以项目的工程内容和工期进度，结合企业经济责任制的需要，按项目的一定区域或部位，划分成本核算对象。成本核算对象需要在项目开工前确定，一经确定不能随意改动，更不能相互混淆。

（二）确定开发产品成本项目的构成

1.土地征用及拆迁补偿费：指房地产开发企业为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用。

2.前期工程费：指房地产开发企业在前期准备阶段发生的费用，包括规划设计费、可行性研究费、测量勘察设计费、各项临时工程费用、“三通一平”费用等。

3.基础设施费：指建设各项基础设施发生的费用，包括与开发项目相关的、配套的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施及绿化等。

4.建筑安装工程费：指房地产开发企业以出包或自营方式发生的建筑安装费及招投标费、工程预算编制费和审计费、质量监督费、竣工验收费等工程附加支出。

5.公共配套设施费：指为开发项目服务的、不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用，如水房、锅炉房、消防设施等。

6.建设期利息：指为开发项目筹措资金而支付的建设期利息，项目竣工验收后发生的利息则记入财务费用。

7.开发间接费用：指房地产开发企业的开发部、工程部等管理部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用，包括工资、福利费、办公费等。房地产开发企业的各行政管理部门为管理公司而发生的各项费用应在“管理费用”科目中进行核算。正确划分成本项目，能够客观地反映开发项目的成本结构，为分析研究降低成本提供可靠依据和途径。考虑到各房地产开发企业的实际情况不同，应根据经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。

（三）成本费用会计科目设置及建立必要的开发

产品成本核算帐表、单证为核算房地产开发企业成本，依据现行《房地产会计制度》规定，应设置“开发成本”和“开发间接费用”两个科目。“开发成本”科目核算包括房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项直接费用以及由“开发间接费用”科目转入的开发间接费用；“开发间接费用”科目核算为开发项目而发生的各项间接费用，月末房地产开发企业将该科目借方归集的费用，根据成本核算办法的规定，全额分配计入有关的成本核算对象。成本核算是一项复杂的会计核算工作。成本核算制度建设、组织落实及完善会计核算基础工作，为成本核算工作提供必要条件。具体的成本核算需要以一系列的帐表单证为依据，运用科学的方法对成本资料和信息进行分析、整理、归集、分配、计算。建立的单证、帐表包括三类：一是费用审批付款单等内部自制的成本费用类原始单证；二是工程进度、施工进度款支付情况、现场管理情况等原始记录台账；三是成本会计核算帐表，如公共配套设施成本费用分配表、开发间接费用归集分配表、项目利息支出分配表等。

（四）建立开发产品成本核算的规范程序

房地产开发企业成本核算工作，是将其开发阶段发生的各项费用，根据现行《房地产会计制度》规定的成本属性，进行合理的归集和分配。前提是建立开发产品成本核算的规范程序。

1.依照现行《房地产会计制度》和有关规定，严格审核、审批发生的各项费用，确保费用支出的合理合法性，对不合规的费用支出应予以制止。

2.正确划分应计入开发产品成本和不应计入开发产品成本的费用界限。首先，非生产经营活动的耗费不能计入开发产品成本。如对外投资的支出和损失、捐赠、固定资产出售及报废损失等。第二，生产经营活动的成本分为正常的成本和非正常的成本，只有正常的成本才可能计入开发产品成本，非正常的成本不计入开发产品成本而应计入营业外支出。非正常成本包括自然灾害、盗窃等非常损失、滞纳金、罚款；坏帐损失、存货跌价损失、长短期投资跌价损失等资产减值损失以及债务重组损失等。第三，划清开发产品成本费用与期间费用的界限。第四，应划清收益性支出与资本性支出的界限。

3.正确划分各会计期成本费用的界限。按照权责发生制原则和会计分期假设，合理运用“待摊费用”和“预提费用”科目。对于款项已经支付但应由本期成本负担的待摊费用，及时摊销计入本期成本费用；对于本期尚未支付款项但应由本期负担(主要依据合同或预决算资料)的预提费用，及时计入本期的成本费用。

4.正确划分不同成本对象的费用界限。对于应计入本月开发产品成本的费用需要在各开发产品之间进行划分：凡是能分清应由某开发产品负担的直接成本，应直接计入该开发产品成本；另外，对于各种开发产品所共同发生的、不易分清应由哪项开发产品负担的间接费用，则应采用合理的方法分配计入有关开发产品的成本，并保持一贯性、连续性，便于比较分析开发产品成本的变化趋势。

5.正确划分已完工开发产品和未完工开发产品成本的界限并及时结转。房地产开发企业根据已完工开发产品交付使用验收证明,处理完工开发产品成本的结转工作，将该完工开发产品归集的全部成本进行完工结转，同时按商品房建筑面积计算出单位成本和独立销售的单元成本，在完工开发产品中按单元进行明细核算，建立销控台帐。依据收入实现原则及时结转已售开发产品销售成本。

（五）正确合理归集和分配成本费用

第2篇：房地产开发企业规章制度范文

【关键词】房地产工程项目；经济管理；创新

衣食住行是人们群众的最基本需求，在现代中国，衣食行已经基本得到满足，而住成为庞大中国人口目前及将来的最刚性需求和重点解决问题，大大刺激了房地产工程建设的蓬勃发展，房地产业在国民经济的增长中占据越来越重要的地位。经济管理作为房地产业的经济效益来源和生产经营管理基点，其管理模式和策略是否符合国情需求，对房地产工程项目能否实现预期回报，保障经济效益具有重要决定作用。虽然随着房地产业的发展，其经济管理工作也积累了不少经验，但在实际开展房地产工程的经济管理工作时还是存在一些问题。本文主要探析了我国房地产工程项目经济管理工作的现存问题和相关创新策略，以促进房地产建设单位对经济管理工作的重视，提高经济管理水平。

一、我国房地产工程项目开展经济管理工作的现存问题

（一）国内房地产开发企业的经济管理意识薄弱

房地产开发企业是工程项目的投资者，其经济管理意识对房地产工程项目开展经济管理工作具有直接的影响。目前国内的房地产工程建设事业发展势头良好，但很多的房地产开发企业只关注建设回报，对开展经济管理工作的重要性认知不足，经济管理意识薄弱，导致在实际的房地产业经济管理工作中问题层出不穷，更有甚者，部分房地产开发企业为获取更多的经济效益，往往减少保险费用，实际企业的建设投资风险在无形的增加。

（二）现有房地产工程项目的经济管理体系不够科学完善

现有房地产工程项目的经济管理体系不够科学完善，主要表现在以下两点：一是现有的经济管理制度科学性和可行性有待提高，房地产建设企业在经济管理的制度执行上无法实现有效执行，降低了经济管理制度的积极促进作用。二是房地产建设企业没有建立起专业的经济管理队伍，或经济管理队伍素质不高，严重影响了房地产工程项目有序开展经济管理活动。

（三）缺乏必要的房地产工程项目经济管理风险保障

为提高房地产工程的经济管理水平，国家已经投入了不少努力在房地产工程项目的建设市场完善上，但传统的计划经济依然具有重要的影响理论，对房地产工程建设企业而言，依然缺乏必要的风险保障和约束机制，弥补经济管理风险引起的损失只能通过财政拨款或追加投资方式进行，难以实现经济管理风险的有效分散和保障。

二、房地产工程项目经济管理的创新策略探讨

（一）培养引进高素质和高技能水平的经济管理工作人员

房地产工程项目的经济管理工作主要通过经济管理人员积极投入工作得以实现，因此房地产建设企业必须认真做好经济管理工作专员的招聘和培训工作。在招聘环节，房地产的工程建设企业应不断健全招聘管理机制，认真筛选求职者简历，做好面试工作，为企业招聘那些具有高水平、高素质的经济管理人材，促进企业经济管理策略的创新改革，提高房地产工程建设企业的经济管理水平。在培训环节，房地产的工程建设企业应加强企业内部经验管理员工的定期培训，通过定期考核的方式，增强他们工作责任心和主人翁意识，培养他们的综合素质，提高其经济管理工作能力。

（二）加强房地产工程项目施工过程的控制和管理

房地产工程项目施工过程的控制和管理是经济管理工作的重要组成部分，加强房地产工程项目施工过程的控制和管理是实现经济管理有效控制的关键和重点。因此，房地产工程建设企业应认真做好以下工作：一是要做好施工质量的严格控制工作，加强现场施工管理和安全管理，严格实行现场签证制度，注意原材料的存放和使用，减少设计变更，减少返工次数，避免不必要麻烦的发生。二是严格根据工程设计方案和施工图纸开展施工，加强经济管理，充分发挥监工单位的监督与管理作用，禁止以次充好、偷工减料等问题的发生。三是做好房地产工程建设的进度管理，保证施工按照计划定期完成。施工进度的严格控制能有效减低工程投入成本，减少不必要的资金消耗，是实现房地产工程项目经济管理的重要环节和关键点。因此，房地产开发企业应合理规划施工组织和进度，确保施工的按期完成。

（三）实现房地产工程建设企业之间各部门的协调与合作

房地产工程项目的经济管理工作具有系统性，有很多的交叉环节，需要企业内部不同部门和工作人员的协调合作才能完成。因此，房地产工程建设企业必须采取有效措施以实现房地产工程建设企业之间各部门的协调与合作，提高企业的经济管理水平。具体要求如下：一是增强部门间的协调合作意识，了解协调工作对经济管理的重要影响和作用，及时处理发生的经济管理问题，确保经济管理工作的有序开展。二是加强房地产工程中经济管理模式的改革和创新，规范经济管理的工作环节，根据企业的实际技术需求、具体的人力资源制度、组织结构和体系特点，合理建立起科学有效的经济管理体系，提高房地产项目建设企业的经济管理水平。三是充分发挥工程技术监理部门和单位的有效监理作用。监理部门和单位对房地产开发企业的经济管理工作具有重要影响作用，监理部门和单位应充分肯定自身的重要位置，充分行使监理权利，履行监理职能。

（四）健全我国房地产工程项目的经济管理制度，建立高效的经济管理队伍

目前，我国房地产工程项目的经济管理法律法规和规章制度依然存在许多漏洞和不足，因此房地产开发企业必须充分认识到健全经济管理规章制度对做好经济管理工作的重要性，加强相关的经济管理制度的建立和不断完善工作，通过具体的规章制度对房地产开发企业进行有效的约束和管理，顺利开展经济管理工作。同时，提高房地产开发企业经济管理制度的实际执行力，提高经济管理工作的有效性和科学性。此外，还应该建立起一支高素质、高责任心、高能力的经济管理队伍，从而有效保障房地产工程的经济管理工作的实现。

三、结束语

综上所述，对房地产工程项目中经济管理的创新策略探析研究具有重要的现实意义。虽然随着房地产事业的不断发展，房地产开发企业的经济管理经验也得到了一定的积累，但依然存在不少问题和不足。国内的房地产项目建设企业应该加强对经济管理现状的分析了解，加强经济管理的策略创新，通过培养引进高素质和高技能水平的经济管理工作人员、加强房地产工程项目施工过程的控制和管理、加强房地产工程开发企业之间各部门的协调与合作、健全经济管理制度，建立高效的经济管理队伍，建立有效的风险保障体系等方面，加强和同行的思考和交流，认真做好现代经济管理工作，有效提高企业的经济管理水平，为我国房地产事业的可持续发展贡献绵薄之力。

参考文献：

[1]冉波.浅论房地产工程项目管理办法[J].魅力中国，2010，01：222.

[2]马媛媛.房地产工程项目成本管理的思考[J].中国外资，2012，24：193.

第3篇：房地产开发企业规章制度范文

［关键词］房地产开发企业;会计核算;问题;研究

［DOI］10.13939/ki.zgsc.2016.12.140

1房地产开发企业及会计核算的概述

1.1房地产开发企业的介绍

房地产是房产与地产的综合，自改革开放以来，房屋和建筑成为可供销售的商品，进而促成了房地产行业的诞生，成为了主要从事房地产的开发与经营的企业，既对房地产的产品进行开发，又对开发完成的商品进行经营销售，进而在这样的过程中取得盈利。房地产的主要经营活动有:城市公共基础设施的开发、工程建设的开发、土地的开发和房屋的经营。

1.2房地产开发企业会计核算

会计核算主要反映的就是企业资金的运动过程，房地产开发企业的会计核算也是如此，在对房地产相关信息进行监督管理的基础上进行的资金运动。由于房地产企业资金使用周期较长，所以在会计核算的过程中，应当注意会计核算的可持续性，以更好的检测资金的使用状况，保证房地产企业的有效发展和运行。

1.3房地产开发企业会计核算的必要性和重要性

会计核算反映的是企业的资金运动状况，进行完善有效的会计核算，能够使企业的经济活动更加具有保障性，使企业能够以更完美的姿态去应对市场竞争，反过来也能够加强会计核算的可操作性。就企业财务管理方向而言，会计核算是企业财务管理的基础，是展示企业管理能力的有力构成;就房地产企业而言，有效的会计核算能够降低房地产开发建设的投入成本，进而提高利润回报率，促进企业的长远发展。

2目前房地产开发企业会计核算的现状以及存在的问题研究

2.1房地产企业没有规范的、独立的会计准则

2007年开始实行的企业会计准则，并没有针对房地产行业的独立完备的会计准则，使得关于房地产的会计核算制度并没有完善和健全，缺乏系统的指导和统一，使得房地产企业的会计核算处于相对尴尬的境地，旧的制度有很多的不完善，可是如果不去遵循，就只能根据共同的企业准则去执行，忽略了行业的特殊性，对会计核算的进行产生更大的阻碍。

2.2房地产企业的会计科目混乱且缺少专用科目

在我国现行的《小企业会计制度》《企业会计制度》以及自2007年开始正式执行的新准则中，都没有具体针对房地产开发企业的会计科目及相关会计核算方法，这对房地产开发企业遵循相关规章制度和行为准则都是极为不利的，也使企业在遵守制度的同时给企业的会计核算带来难题，现行会计科目已经不能够满足房地产企业的开发，使得房地产信息的财务报表不能很好地为公众所理解，容易造成本不该出现的误解。新的会计准则中对“在建工程”科目进行了一些细化和扩充说明，但却因为相关明细科目过多并没有起到太大的作用，只能依旧沿用以前的会计科目，如“开发成本”“投资性房地产”“开发产品”等会计科目，而“投资性房地产”还要从“成本”和“公允价值变动”进行明细核算，而对处于新准则下的“在建工程”并没有很大的核算空间，这引起了会计工作者和理论研究者的重视。

2.3企业会计信息的风险未被完全披露，利润上升间空小

随着社会的不断发展，信息技术也在不断的进步和改进，这使得房地产开发企业在发展过程中遇到了项目开发上的风险、政策不完善造成的风险、土地风险以及工程质量建设风险等，因为生产开发的不确定性因素太多，使得行业风险比其他行业更为明显和突出，这需要企业在信息披露上进行全面性的改善，为利润的发展提供有效空间，而这些却没在相关的政策里面做出明确的规定和约束。

3强化房地产开发企业会计核算的有效措施

3.1建立规范化的适用于房地产开发企业体系

现行的会计制度和政策法规对于房地产的会计核算没有指向性的引导，更没有相关政策对房地产企业的会计核算有明确的规定和章程，使得房地产企业的会计核算没有可以依照和据以执行的可行规范，这不仅是对企业会计核算的影响，更对企业的规范化比较造成了不便。所以，应该在奉行权责发生制为会计核算的基础下，提升制度规范体系，加大对房地产开发企业的重视力度，建立规范化的适用于房地产开发企业的会计核算制度，尊重房地产开发企业的特殊性。

3.2明确会计核算相关在制度标准，优化设置房地产企业涉及会计科目

房地产企业中的会计科目的设置，应该符合开发企业进程中的实际状况进行确定，考虑到企业的经营规模和营业状况的复杂程度，以及会计核算的实际信息化水平。然后根据企业的实际情况，继而在会计科目符合实际需要的基础上进行相对全面和客观有效的设置。此外，在符合实际的前提下，国家政策也要予以支持，制定统一的房地产开发企业的会计核算准则，以及明确规定本行业的通用会计科目和具体的会计核算方法，以及参照基础，加强政府对房地产开发企业的有效监管和政策支持。

3.3完善收入确认的标准

收入的确认，需要会计人员的专业判断和职业经验，而正确的会计核算更是离不开相关的会计工作者。对于房地产开发企业的商品销售收入的确认，更应该有明确的标准要求，这些标准可以从法律和专业两个标准点出发，其中法律标准可以作为专业标准的基础，为收入的确认提供可靠的保证，使收入与支出能够更完备的进行计量和核算。

3.4提高房地产开发企业信息披露治理，并增加相关评价指标

对房地产开发企业而言，会计信息是投资者进行抉择的重要依据和条件，是对企业规模和能力的有效反映，更是企业经营业绩的直观证明，所以，房地产开发企业应该增加其他的相关评价指标，使得企业提供的信息能够更全面地反映企业的经营业绩和发展成绩。比如，房地产开发企业可以提供土地的储备粮和成本的主要构成信息，增加投资者的新人力度，加大开发集资能力，而完善信息披露质量，可使投资者在原有的基础上更好地理解企业的信息资料，弥补理解的不足。

4结论

房地产开发企业在经营运行过程中注重对会计核算的改善和信息披露的质量提升，对企业的有效经营和发展是有着极大作用。合理的会计核算融入房地产开发企业的特殊性，充分发挥会计核算的职能，保证房地产开发企业日常会计核算工作的正常有序运行。

参考文献:

［1］吴卓玉.房地产企业会计核算问题研究［J］．时代金融，2013(21):41－42.

第4篇：房地产开发企业规章制度范文

（一）税务筹划是房地产开发企业合理降低税收负担的必然要求

房地产开发企业税负偏重，税收种类众多，包括契税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、房产税、企业所得税等。同时，由于房地产交易金额大，开发企业所缴纳的税收金额随之较大，税务筹划对税额的影响也就很显著。此外，近年来房地产开发企业受到国家抑制房价上涨宏观政策的影响，获利空间大大缩小，迫使房地产开发企业需求成本优势。因此，需要合理有效的税务筹划来减轻税收负担，提高企业的获利能力，增强企业的市场竞争力。

（二）税务筹划是房地产开发企业应对多变政策的有效手段

目前，我国针对房地产行业发展的法律、法规、规章制度繁复多变，这就要求房地产开发企业在遵守多变的政策法规的前提下寻求竞争优势。通过税务筹划既能帮助开发企业降低税收成本，又能让房地产开发企业在筹划的过程中实时掌握当前的宏观政策，针对企业实际情况制定发展规划，有利于使企业经营紧随国家政策、降低企业风险。

（三）税务筹划是税务主管机关健全房地产行业税制的重要渠道

良好的法制环境，健康、公平的市场规则为房地产行业健康、长远发展提供了有利的外部条件。税收筹划的主要工作就是在不违背法律法规的前提下，利用政策空间或通过平衡税负来实现企业效益。税务管理机关通过对纳税人税收筹划行为选择的分析和判断，发现政策漏洞，有利于健全我国税制，符合房地产行业长远发展的需要。

二、不同阶段房地产开发企业税务筹划策略

（一）前期准备阶段税务筹划

房地产开发企业的前期准备阶段的税务筹划主要涉及企业组织形式和项目开发方式等。首先，企业组织形式的不同，导致税收处理差异很大。企业分支机构的组织形式分为子公司和分公司两种形式，从而产生税务筹划空间。其中，子公司具有独立的法人资格，可以享受政府的税收优惠政策，但是在亏损时不能从总公司获得抵亏收益。相对于子公司，分公司亏损时则可以抵消总公司的利润总额以降低应纳税款，但是总公司对分公司的风险承担连带责任。因此，房地产开发企业可以根据分支机构的盈利能力来选择正确合理的组织形式。其次，土地获取来源不同，项目开发方式就不同。房地产开发企业可以从政府一级市场直接通过招拍挂购买土地，也可以从自然人或非政府单位等二级市场购买。从非政府单位购买土地时就涉及直接购买还是转让合并的选择问题，前者发生土地使用权的转移需要缴纳契税，后者不涉及土地所有权转移，不需要缴税。因此，房地产开发企业更倾向于以转让合并的方式来获得节税效益。

（二）开发建设阶段税务筹划

开发建设阶段的税务筹划主要包括施工设备的筹划和利息扣除方式的筹划。第一，在可以规避甲供材料税务风险的情况下，建设方采购设备优于施工方采购。房地产开发项目具有开发周期长、项目金额大等特点，其施工设备的采购金额也很大，涉及的应缴税款也就很多。如果施工设备由建设方采购，而非交由施工方自行采购，就可以避免缴纳营业税，虽然建筑施工合同金额减少，但是双方收益都会有所增加。第二，权益资本筹资优于负债筹资。负债筹资中，企业采用据实扣除方式，借款利息费用较高；权益资本筹资中，采用比例扣除方式，利息费用低。

（三）商品房销售阶段税务筹划

房地产开发企业在商品房销售阶段的税负主要是营业税、土地增值税和企业所得税，在选择交易方式上存在税务筹划空间。如果企业采取直接销售的方式，这些税收无可避免，但如果采用转让子公司股权方式就可以规避营业税和土地增值税，从而合法减少纳税支出。此外，房地产开发企业还可以在不降低企业收入的前提下对房屋销售价格进行分解以减少税收支出。这样做的依据是开发企业的经营业务的广泛性，既包括房屋销售业务，又有装修业务，若将二者价格分开计税就可以在装修业务中免去土地增值税。

（四）物业持有阶段税务筹划

在物业持有阶段，通过对持有方式的合理选择，房地产开发企业进行税务筹划可以大大降低企业的税收成本。一是通过从房屋出租业务转变为投资业务。房屋出租需要缴纳营业税以及附加税费、房产税和企业所得税，而将房产用于投资，则不征收营业税、房产税以及企业所得税。二是通过合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家电以及电话费、水电费等代收费用，应当分别进行核算，使房屋租金仅包括房屋本身的使用费，将家具、家电的出租改为出售，将电话费、水电费改为代收，就可以合理降低增值税、营业税、房产税以及附加税费。

三、房地产行业税务筹划存在的问题

虽然合法合规的税务筹划能够降低房地产开发企业的纳税成本，但具体的纳税实践中还存在一些问题。

（一）房地产开发企业对税务筹划认识不足

房地产业内长期以来对纳税筹划问题重视不够，这就导致了很多企业对税务筹划认识不足，不能清楚地区分税务筹划的合法性和偷税逃税的非法性，甚至有一部分企业认为税务筹划就是偷税漏税，这也是现实中房地产企业普遍存在偷税漏税现象的原因之一。从另一个角度看，由于在过去传统的经济体制下，企业缺乏自身独立的经济利益和生产经营自，不具备产生企业纳税筹划的前提条件，客观上限制了理论研究的发展，企业的纳税意识也相对薄弱。

（二）房地产开发企业税务筹划的专业人才缺乏

税务筹划人员不仅需要具备税收、会计、财务等方面的专业基础，而且要熟悉企业的整个经营流程，同时还要能够根据自身的经营状况，制定适合企业自身的税务筹划方案。因此，人员的素质要求较高，必须是复合型人才。而我国在税务筹划的人才培养与储备方面就有所欠缺，税务筹划人才队伍的建设与我国的现实需求仍有差距。

(三)房地产开发企业税务筹划对风险管理重视不够

税务筹划给房地产开发企业带来节税效益，但不尽合理的税务筹划带来利益的同时也蕴藏着巨大了的风险。税务筹划的风险是指企业在进行税务筹划的过程中，由于税务筹划方案本身存在问题或者受各种不确定因素的影响，是税务筹划的结果偏离预期的目标，导致企业未来经济或者其他方面的利益损失的可能性。导致税务筹划风险的原因可能来自外部的客观环境因素，也可能来自企业制定和实施税务筹划方案的主观判断失误。实际中，房地产开发企业往往只重视节税利益的多少，而忽视了对税务筹划风险的管理，规避税务筹划过程中的潜在风险是房地产开发企业真正从税务筹划中获益的有效保障。

四、房地产开发企业税务筹划问题的对策建议

（一）增强房地产开发企业税务筹划意识

要想增强房地产开发企业的税务筹划意识，首先要明确税务筹划和偷税漏税的区别，确保税务筹划在不违反法律法规的前提下进行，拒绝偷税漏税的违法行为。对于房地产开发企业来说，要认识到税务筹划能够给企业带来的实际经济利益，正确理解税务筹划的含义，提高税务筹划的意识。对房地产开发企业的管理者来说，不仅要加强对税收法律法规的学习，树立依法纳税、合法节税的观念，还要对企业税务筹划活动予以支持，设置专门的税务筹划机构、从外部聘请会计事务所的专业服务和设置专职的税务管理人员，以便于税务筹划贯穿企业整个生产经营过程。

（二）重视培养税务筹划的专业人才

一方面，房地产开发企业应加大对税务筹划人员的培养力度。不仅要加强税务筹划人员的培训和教育力度，还要定期对这些人员进行定期考核和监督检查，必要时要从外部聘请专业会计师处理复杂综合性税务筹划业务。另一方面，还要加快提升税务筹划管理人员的职业道德修养。在处理企业利益和国家利益的过程当中，税务筹划人员应当坚守职业道德；在制订与执行任何税务筹划方案过程中，要坚持合法原则，不可因企业的私利损害国家利益，应立场鲜明地维护税法的权威性。

（三）提升房地产开发企业税务筹划的风险管理

第5篇：房地产开发企业规章制度范文

关键词：房地产开发企业 ， 费用核算管理

Abstract: the reform open way, along with to the reform of the economic structure, real estate development enterprise autonomy to expand. The face of market competition intensifies, in cost accounting management to real estate development enterprise put forward higher request. Not only to meet the real estate development enterprises with the needs of the accounting reports, more important can satisfy the real estate development enterprise management decision needs. But with the real estate development enterprise development, the current cost accounting method shortcomings of gradually revealed, this paper mainly on real estate development enterprise cost accounting management is discussed.

Keywords: real estate development enterprise, cost accounting management

中图分类号：C29文献标识码：A文章编号：

前言：房地产开发企业在面临我国经济体制深化改革，我们要勇于发现现在现行的费用核算方法所显露出的问题。通过不断的借鉴和完善，形成利于企业发展的新的费用核算管理办法。

一、房地产开发企业在建工程核算上存在的主要问题

( 一) 核算科目不规范。一些工程核算不通过“在建工程”科目, 而在“其他应收款”、“递延资产”等科目中串进串出。“在建工程”下设的子目不按工程项目汇集, 而按施工单位、施工承包个人或供货单位分设; 甚至把多项工程混在一起称为“综合户”、“其他户”,形成一笔糊涂账。

( 二) 入账凭证不合规。突出表现为付款手续不健全, 白条满天飞, 甚至无任何凭证也款。此外还存在无批准文件, 无施工合同, 无工程预算、无决算书等现象, 造成付款失控, 往往工程款付过头, 事后难追回。

( 三) 工程造价成本失实。混淆了收益性支出和资本性支出的界限, 把生产经营中发生的水电费、修理费、办公费以及业务招待费都计入工程成本; 也有利用职权, 假公济私, 乘拆迁分房之际, 塞进关系房、子孙房、亲戚房, 加大工程造价成本。相反, 也有把应该计入工程的支出列作企业待摊费用或直接予以消化, 同样造成工程成本失实。

( 四) 没有实行项目资本金制度。企业在建工程的资金主要依靠银行贷款, 或向社会和企业内部高息集资, 资本成本过高, 超过了基建项目内含报酬率, 加大了企业财务风险。

( 五) 固定资产的处理和转账滞后。有些企业对工程前应报废处理的固定资产不及时转账处理, 建后成本虚假。最常见的是工程完工并交付使用, 但长期不转作固定资产, 不仅不提折旧, 还继续把基建借款利息计入工程成本, 造成企业利润虚增。还有的固定资产转账时, 账务处理过粗, 房屋不分土建、装璜; 机器设备并入房屋价值, 难以分类进行折旧核算。

( 六) 工程材料管理混乱。如施工单位的来料少用多算; 建设单位供应的三材和用具多供少结; 施工场地的材料被盗; 完工后剩余材料短少损失等现象普遍。

二、关于加强房地产开发企业在建工程核算和管理的几点建议

( 一) 清理“在建工程”账户, 规范核算程序, 健全入账手续。

1. 收集和补齐在建工程的各种档案资料,包括项目批准书、施工合同书、工程预算书、工程决算书等, 确保工程施工核算资料的完整、合法和有效。

2. 清理“在建工程”账户。按会计制度规定, 把包括固定资产新建工程、改扩建工程、修理工程等所发生的实际支出都归集到“在建工程”科目并分户核算。严格资本性支出和收益性支出的界限, 剔除那些不应该计入工程成本的企业期间费用。较大的工程项目可单独按国有建设单位会计制度进行核算; 企业通过“在建工程”控制, 平时经营核对余额, 清理往来,加强监督管理。工程完工并交付使用后, 要及时办理竣工验收手续, 转作固定资产; 尚未办好竣工手续的, 也应估价转作固定资产, 待以后办好竣工决算手续后, 再进行调整。

3. 清理工程所占用的资金, 完善付款手续。付款必须取得合法凭证, 严禁白条和无凭证付款以及大额支付现金等; 预付工程款要从严掌握, 留有余地, 切忌超付。施工单位领用的材料物品, 要有偿结算。用于工程项目的银行贷款, 其利息支出在工程未完工前计入工程成本。

4. 建立健全有关工程管理的规章制度, 如经济合同管理制度、费用审批控制制度、财产物资保管制度等。

( 二) 重视基建审计工作, 做到在建工程项目必审。凡在建工程项目都必须进行审计; 内部审计必须贯穿于工程项目的始终。竣工审计也可委托社会审计机构实施, 因为社会中介机构出具的审计报告, 具有公证性、权威性, 对施工单位高估冒算造价能起到仲裁核减作用。国有资产管理部门、上级主管部门和控股母公司的董事会都应重视和检查企业的在建工程。

( 三) 加强会计人员业务培训, 提高核算管理水平。

三、房地产开企业可实行以变动费用计算为主的核算办法

如何借鉴直接成本计算法, 改进房地产开发企业现行的核算办法, 根据工业企业的情况, 大体上有三种意见。

第6篇：房地产开发企业规章制度范文

关键词：房地产开发；探讨；企业管理

房地产业属于国家支柱产业，所以，一座房屋质量的高低，将影响到社会经济的稳固发展以及广大业主的自身利益。房地产开发经营者不但要树立“质量第一”的思想，而且还应当有战略眼光探索和钻研技术管理策略和方法。如果使房地产开发业做到更高的水平，就必须强化内部管理，提高外部优点，增强自身竞争力。

一、房地产开发企业管理含义

房地产开发企业管理是一套相对于复杂的管理机制，以监理公司、房地产企业为主要部门，各参建单位参加，通过计划、组织、协调和控制四个方面的监管，确保房地产开发项目有效实施，最终完成企业目标。

房地产开发企业管理的主要流程步骤有：第一，在计划管理层次。对房地产开发企业进行有计划的管理，这样使房地产的开发建设有计划、按部就班地实施。利用这样一个动态计划实施，将工程开发全过程以及开发活动归纳计划步骤中，这样使项目能够达到预期总目标。 第二，在组织管理方面。这是指按照职责规划、授权、合同的签署与运行，以及按照相关的法律法规，创建一系列的规章制度，完成一个高效率的保障机制，使企业最终实现各项目标。 第三，在协调管理方面。它的作用是为开发企业建立和谐的公共环境，确保企业开发建设能够顺利完成。协调管理的重要任务是对开发企业与外部活动、项目各子系统之间，以及项目不同部门、不同阶段的关系进行交流与调整。第四，在控制管理方面。他的目的是对项目的质量、工程质量和结构成本进行合理规划，并去的最大的综合利益。

对于目前房地产开发企业管理实施存在的问题，就此简略谈下我对这一些问题进行分析。第一，在企业进行决策前，针对可行性的问题不能够重视。例如对于土地方面，对项目开发不进行进一步的可行性探究，投资策略急促盲目，引起了许多的问题，如在取得土地使用权进行有针对性的对策，对于市场的应急限制于土地规划要求，致使策划、设计只能够根据政府规定进行开发，但是政府的政策经常是在调整的，所以开发风险显著增加。第二，关于细节方案的策划和施工图纸的设计，没有或者缺乏设计管理，忽视图纸的重要性。在施工图纸审核过程中，甚至施工进行中出现的设计难题很多，在工程进行过程中出现了许多的设计变化。忽略大体规划和施工图纸要求对项目投资规划的重要性，这样会发生工程返工等一系列质量问题，酿成了投资浪费和工期耽搁。第三，在建设实施过程中，项目的管理存在缺点。现场管理体制的不严格，责任模糊或权限不清楚，会引起工程实施管理和成本管理的失控。例如工程改变和零工的合同管理不严格，工程进度规划不能够执行彻底，导致完工时间推迟；管理费用超出预期控制。第四，项目管理存在缺陷，出现管理薄弱现象。管理方面不够敏捷，例如项目管理局限于工程实施管理，对工程现场运作以外的实施工作不能够得到重视，使开发项目运行成本提高。

二、管理对策

1.提高企业开发前期准备的管理。对于土地问题，一定要注重企业开发前期探究分析业务，先前弄清意向开发土地的策划要求，对于项目采取市场调查和确定市场定位，从大体企划进行，实施设计构建、营销方案规划，总结资本运行和融资模式做好可行性研究及投资决策归纳，做好运营规划和风险评估工作。

2.不断增强项目策划设计。项目经理在其设计进行中要与设计工作单位进行切实有效的合作和了解，增强设计监管工作，注意设计对投资控制的重要影响，对设计进行全面准确的预算，并且事先将不定因素考虑进去及制定相应方案。

3.强化开发建设过程中的控制。施工过程管理一定确保质量目标，确定企业部管理责任机制。按照计划的资金投入使用，达到最高标准质量。合理控制成本，减少开发资金成本。结合上述预算管理，拟定相对合理的现金使用和库存规划。公司财务部门参加控制赊销账款，增强应收账款的控制管理。公司帮助项目部理顺利完成现场签证管理实施，完成签证审查和现场签证互相牵制；贯彻工程建设施工计划，确保项目按计划完成。

三、结束语

根据目前社会发展方向和市场经济模式，房地产开发企业只要根据成熟的工作过程实施规范运行，并且围绕企业管理工作任务创建严密的制度和管理，增强各个工作阶段的计划性，控制与预防相互统一结合，这样会在现实实施过程中降低企业管理的难度，提高企业管理的效率和质量。这样从而合理处理解决了房地产开发业主方企业管理本身存在的一系列问题，由此建立了相对更加科学、有效、合理的企业管理方式，大幅度提高企业管理水平。（作者单位：山东泰安市城建投融资管理中心）

参考文献：

[1]辛世毅.我们对大中型施工企业放开搞活的探索[J].施工企业管理，2005，（01）.

第7篇：房地产开发企业规章制度范文

关键词：会计信息 规范制度 房地产会计核算

房地产开发企业在企业制度方面比较独立，这在一定程度上促进了房地产开发行业的规范化。然而，现有的一些制度对会计处理方面并没有明确的规定，使得企业的会计核算和实际情况有一定的差距。房地产开发行业属于长周期、大投资的特点，配合我国在房地产生产和销售方面的管理策略，使得房地产企业在会计信息方面和其他企业有一些不一致的地方。房地产开发企业的会计信息需要进行改进，以期更进一步完善房地产会计核算。

一、将会计科目进行统一，利于信息获取

房地产企业在关于会计科目设置方面，要根据财政部统一科目，利于会计信息使用人员进行企业之间的对比分析；还需要房地产企业其内部做好统一的科目设置，包括一级科目设置和二级及更多科目的设置，利于对会计信息进行分析和制作会计报表。一般情况下，可以依照公司在开况，公司的经营规模等，进行成本会计核算。在一些情况下，企业在很多项目方面都不是进行独立核算的，因此也就不需要单独建立相关费用账目表，只需要在成本项目地方增加管理费用一栏即可。为了计算方面，还可以取消开发成本一级帐，将房屋开发、土地开发以及代建工程开发等设置为一级帐，进一步进行相关明细账目的设置。在实际的操作过程中，房地产企业可以按照具体的情况进行详细账目表的设置，全面进行成本计算。到年底的时候归档即可。

二、会计核算基础实施权责发生制，规范会计制度

有资料显示，房地产企业在上市公司和国有公司在会计核算方面，采取的是权责发生制核算方式，从而能够及时准确的找到交易项目，并对费用进行核实，对费用的具体情况有所了解。权责发生制在一定程度上能够及时准确的反应企业的财务状况变化情况，对企业的收益和负债有很直观的了解。通过权责发生制，还能够将企业的盈亏、结余等，以及企业的运营状况进行了解。这样的管理利于提高企业的安全性，抵抗风险。

三、规范房地产企业收入和成本管理

我国在会计准则、会计制度方面，商品销售收入确认的标准有4个，包括企业已经把商品的所有权的主要风险与报酬转移给购买方，或者是企业对已经售出的商品没有进行控制，或者是和交易有关系的利益没有进入企业，或者是收支能够可靠的计量。在这些内容里面，收入确认的标准是风险和报酬的实质转移。当不满足以上4条时，即使商品开发完毕，验收通过，同样不能够对其收支进行确定、这些标准如何兼顾会计准则和相关法律法规，还需要进一步完善。

四、规范信息披露

（一）土地信息资料全面化

对土地信息资料全面化，让信息使用者能够及时了解房地产的开况。房地产在开发过程中消费最高的是土地成本。企业的发展好坏在一定程度上取决于土地成本。对于企业而言，土地成本越低，其在市场经济竞争中越有优势。这样的话企业在发展中就可以有更大的利润空间，利于企业的长远发展。投资者在对其企业发展方向方面有了准确的认识之后，就能够准确做出投资判断，从而保障投资者的利益。增加土地信息量的披露，是作为房地产财务报告内容中比较有价值的一条。

（二）现金流量评估进一步完善

根据不同内容对现金流量进行评估。房地产企业在做财务报告的时候，现金流量信息是比较重要的一方面，企业在对项目进行基本划分时，要对现金流进行划分，从企业财务报告中体现到现金的销售情况、采购情况以及购买情况和工资开销等，从而实现现金流向的有用性。

（三）重视信息资料的风险性

信息资料风险性要重视，保障投资者利益。房地产开发企业是一个高风险的行业，它有其自己的特殊性。在这一行业，需要将会计信息准确披露，从而保障投资者的合法权益。一般情况下，质量需要有保障，企业要建立完善的质量保障制度，当然，房地产商品和其它的商品有着很大的不同，其本身具有周期长、性价高等特点，使得其保证金数额巨大，周期更长。这样的话就需要房地产企业在进行会计核算的时候，把保证金列为成本核算，为消费者做好风险信息评估，提高企业的抵抗风险的能力。另外一方面，企业财务会计核算在进行会计报表的时候，还需要对风险内容进行总结，增加风险项目，包括开发风险、筹资风险、土地使用风险等，方便投资者决策。

五、结束语

会计制度和会计准则包括《企业会计准则》《企业会计制度》等相关的规章制度。市场经济在发展过程中的不断完善，也是对会计制度在不断的改进和完善。房地产开发企业在发展过程中，也需要根据市场需要，完善会计核算，更好的体现会计部门的职能。对于会计工作人员，则需要不断提高自己的工作水平，完善业务技能，规范会计核算。相信在未来的发展过程中，房地产会计核算和会计信息会得到不断的完善，为房地产企业和投资者提供更为全面可靠的会计信息。

参考文献：

[1]何陈欢.房地产行业会计信息质量问题的分析与探讨[J].现代商业， 2014， （2）

第8篇：房地产开发企业规章制度范文

关键词：成本核算；控制；制度建设；监督

房地产开发成本的核算是指企业要开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。成本核算水平的高低直接关系到成本管理水平的高低，进而关系到企业的经济效益。

1 房地产行业成本核算中存在的问题

由于房地产企业规模和项目开发周期的不同，很难按照一般企业的成本核算方法进行开发成本核算，其存在的主要问题是：

（1）成本核算对象不明确。房地产项目用地一般从几十亩到几千亩不等，属于成片开发，分期进行，产品形态有高层、小高层、公寓、花园洋房、别墅、商业地产等。如何确定开发成本核算的对象，是以整个开发项目为成本核算对象，还是分片、分期、分产品类型、单栋楼房为成本核算对象，这些在会计准则中并未明确。

（2）成本费用的归集和分配方法不明确。根据成本会计有关知识，属于生产产品直接发生的费用，应直接归集到该产品成本中；属于多种产品共同发生的费用，应通过一定程序先归集费用并采用适当方法进行分配，间接归集到该产品成本中。房地产企业开发过程中发生的建安工程费属于直接开发成本，而土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费均属于间接开发成本，需要进行归集和分配。可如何对间接开发成本进行归集和分配，间接开发成本归集何处，按什么标准来分配，没有给予明确的解决方法。

（3）任意虚增建安成本。有些房地产企业内控制度较为健全，财务核算比较规范，经营管理比较到位，很少有张冠李戴随意调剂成本现象，各项目间收入、成本费用和利润数字相对真实、可靠。在此情况下，房地产企业反映的当期应纳所得税额随之水涨船高。为了压缩利润额和应考核指标，房地产企业往往在建安成本上下工夫，一般在年末突击虚列并结算工程成本。

（4）成本核算周期不明确。产品成本核算一般按月或按生产周期进行，房地产开发产品由于开发周期长，只能按生产周期核算开发成本。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结算出经营利润和应交税金，恰当评价经营管理层的经营业绩。房地产开发工程成本核算周期比较明确，工程竣工验收后即可进行竣工结算，但小区配套设施往往久拖不决或延迟实施，进而影响项目结算。

（5）张冠李戴随意调剂成本。房地产企业同一年度会有多个不同项目同时滚动开发，由于各项目所处位置、用途以及取得土地的价格等均不同，使得各项目利润空间也不尽相同，如有的是经济适用房，有的是普通商品房。房地产企业为了偷逃税款或延迟纳税，想方设法压缩各项目当期利润空间，有意将以后项目应摊销的成本提前确认并结转，造成各项目间成本张冠李戴，趁机浑水摸鱼。

2 存在问题的原因分析

（1）部分房地产企业管理者的素质不高，成本核算水平低。在传统的计划经济体制下，企业没有真正成为自主经营、自负盈亏的主体，这在一定程度上影响了企业的主观能动性，但在市场经济条件下，房地产企业已经成为市场竞争的主体，但有些房地产企业的管理者并不能适应外部环境的变化，不能及时树立市场竞争的观念，照走过去的老路，造成目前有许多房地产企业成本管理落后，成本核算水平低。

（2）成本核算体制不适应市场经济的需要。传统的房地产企业成本管理，主要是根据财务部门的决算报告，这种核算体制经常因业务人员提出报告的时效性滞后而无法发挥成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前预测和过程控制，只能靠制度被动地“卡”。一旦反映在财务账面上成本失控，已是既成事实，则无可挽回。

3 提高房地产成本核算水平的途径

（1）制定相应的成本控制措施。控制成本是促进房地产企业集约经营繁荣我国住房市场的一个重要手段。

①严格控制建安成本降低工程造价。控制建设工程成本，首先，应从设计开始，因为设计是工程项目付诸实施的龙头，是工程建设的灵魂，是控制基本建设投资规模，提高经济效益的关键。设计阶段工作水平的高低，设计质量的高低，不仅影响到施工阶段投资的多少，而且影响到项目建成投产以后的经济效益的高低。其次，要合理安排施工顺序，减少施工费用，还要做好工程招投标工作，通过招投标形式确定完施工企业后，在施工阶段的成本控制的关键是合理控制工程洽商、材料设备价格和严格审查承包商的索赔要求。在施工阶段，还应充分发挥监理对工程造价的作用。在工程竣工验收后，应合理地确定工程造价，做好结算审核工作。

②拆迁安置费用的控制。在项目立项之后，业主要择优选择队伍及时冻结建设用地范围内的户口，严格控制分户，减少代征土地，增加城区居民外迁，按政策规定从严掌握征地拆迁各项费用的补偿标准、被迁户安置用房的面积，做好新区开发原有人员的安置工作。

③贷款利息的控制。房地产企业融资渠道之一就是银行贷款，很多开发企业用以银行贷款的方式进行融资，使部分企业的资产负债率在80％以上。有贷必有还，如何偿还使付出的利息最少，资金成本最低，要根据投资期限的长短及资金回收的特点来选择合适的还款方式。总的来说，偿还贷款的方式分为一次全部偿还和若干次偿还。一次偿还方式对业主的压力过大，只有在资金量很大的情况下才有可能，对于同时投资于多个房地产开发项目的企业，实行的是滚动开发，在总的开发过程中，一方面要投入资金，另一方面部分项目完工收回资金有能力偿还部分贷款，可以选择本金均等偿还办法，以免过多占用资金造成利息损失，把企业资金的利息损失降低到最小。

（2）加强制度建设，强化会计监督。

①建立和健全企业的规章制度。加强和完善商品房成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。房地产开发企业应根据自身规模大小和商品房开发项目的规模特点等因素，在保证成本会计工作质量的前提下，合理地设置会计机构，配备必要的成本核算人员。每一个房地产项目应由专人负责成本核算工作，大型项目应设立成本核算工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作，使成本核算和管理有机地结合起来，形成算为管用、算管结合的有效机制。

②加大会计、税收监管力度。财政、税务、审计等有关部门应加强合作，及时沟通信息，对故意不进行工程决算，不按规定核算收入和成本的房地产企业加大处罚力度，同时提高预收账款、预交税款的比例，促使其及时、正确核算收入成本，切实提高房地产行业会计信息质量。企业应设立内部审计部门或人员，强化内部审计，以保证会计核算真实性，其最终目的是降低房地产开发成本，提高房地产开发企业经济效益。另外，内部审计人员要参与工程决算，全程参与成本核算的监督。

设立内

第9篇：房地产开发企业规章制度范文

                  ---对安居开发建设中心会计基础和会计核算检查情况分析

背景材料

***市安居工程开发建设中心位于***市***南路，成立于1997年11月26日，系集体所有制企业，企业法人营业执照号：370481018001677。注册资金3000万元。法定代表人：***。公司经营范围：房地产开发销售；建材销售。

2010年***市安居工程开发建设中心主营业务收入239661814.63元，主营业务成本209699717.79元，财务费用-181339.73元，管理费用7894755.66元，主营业务税金及附加16878285.8元，营业外收入33516元，营业外支出35670.07元，其他业务利润6783858.94元。2010年，安居工程开发建设中心利润总额10136282.97元，缴纳企业所得税2541875.21元。

2011年7月15日-8月2日，***市财政监督局派出检查组，对该单位2010年度的会计信息质量进行了检查。检查发现会计基础和会计核算方面存在不少问题。

违纪事实

1、个人集资情况

截至 2010年12月31日，个人借款余额14123.02万元，2010年1-12月支付个人借款利息3263.68万元

2011年6月底个人借款余额154736212.63元，年利息率为22.5%，2011年1-6月未支付个人借款利息。

2、会计基础工作方面存在的问题

（1）记帐凭证的内容填制不全 。记帐凭证存有稽核人员、记帐人员、会计机构负责人、会计主管人员签名或者盖章不齐全现象。

（2）存有个别原始凭证没有领导签字现象。预付蕃阳居委拆迁补偿款200万元，付产业配套中心借款19万元。

3、会计核算方面存在的问题

（1）往来账款情况。长期挂账且余额较大，有些已无法收回造成资产不实。2010年底 “应收帐款”-住房委员会办公室3254.92万元。2010年底“其他应收款”--住房委员会办公室116.38万元，为历史遗留问题和代住房委员办公室交纳的养老保险金和医疗保险金，已无法收回。不符合《中华人民共和国会计法》第二章、第三章会计核算的一般要求

（2）在“利润分配-未分配利润”科目列支当年费用20450953.85元。其中2010年列支费用19502207.85元。2011年列支费用 948746元。

（3）2011年在预付账款列支规划设计费、地下室易地建设费等120万元，应直接计入生产成本。

4、2010年上交建设局管理费35万元，2011年1-6月上交市建设局管理费30万元，用往来票据支付，没有政策依据。

5、2010年接收不合规发票49张，金额 727288.92元。其中大额发票无明细537555.72元；虚假发票189733.2元；2011年接收不合规发票3 张，金额32860元

检查思路与方法

本次检查我们根据房地产开发企业的特点，检查前制定了详细、周密的检查计划。对开发成本进行了重点检查，紧紧围绕已确定的重点从会计资料入手，对该单位开发的项目按小区进行成本归集。按照会计制度的规定确定实际成本。

处理结果

严格按照《会计法》、《会计基础工作规范》规定，加强对会计原始凭证的审核，严格执行各项财经规章制度，规范会计基础工作。《中华人民共和国会计法》第九条规定，“各单位必须根据实际发生的经济业务事项进行会计核算，编制财务会计报告。保证会计信息真实可靠、内容完整。

及时清理往来账款，杜绝应收、预付等往来款项长期挂账现象。

根据《会计法》第四十二条规定第三款规定未按规定填制取得原始凭证或填制取得的原始凭证不符合规定的，责令限期改正，对单位并处8000元罚款。

对上交建设局管理费、对违规收取个人集资并支付集资利息的问题，限期整改。

 

教训与启示