房地产新会计准则精选(九篇)

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第1篇：房地产新会计准则范文

关键词：新会计准则 投资性房地产准则

一、投资性房地产概述

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当单独计量和出售，主要包括：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。投资性房地产不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。

在日常经营活动中，企业除了将拥有的房地产用于生产厂房、办公场所等自用外，还可能将持有的部分房地产出租以获取租金或持有闲置的房地产等待合适的市场机会将其出售以获取资本利得。在会计上，这些为赚取租金或资本增值而持有的房地产被划分为一类专门的资产，即投资性房地产。与此相对应，为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产被称作自用房地产。投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值或两者兼有，因此投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其他资产。而自用房地产必须与其他资产（如生产设备、原材料、人力资源等）相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用《企业会计准则第3号—投资性房地产》，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。

我国以往的会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产，由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营成果的影响。新的会计准则要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映，无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好地为会计信息使用者作出决策提供依据。

二、投资性房地产的初始计量和后续计量

1、投资性房地产的初始计量

企业取得的投资性房地产，应当按照取得时的成本进行初始计量，取得的方式不同，则取得时的成本计量也不同。现分别介绍几种取得方式的成本计量。

（1）外购投资性房地产的成本。包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费及其他支出等。

（2）自行建造投资性房地产的成本。由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括土地成本、建造成本、应予以资本化的借款费用以及支付和分摊的间接费用等。

（3）以其他方式取得的投资性房地产的成本。包括自用房地产转换为投资性房地产、作为存货的房地产转换为投资性房地产等。本文将在投资性房地产的转换中专门阐述。

在实际工作中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。能够单独计量和出售的用于出租（或资本增值）的部分，应当确认为投资性房地产；不能单独计量和出售的用于出租（或资本增值）的部分，不确认为投资性房地产。

2、投资性房地产的后续计量

投资性房地产与普通自用房地产在会计处理上的最大不同表现在对投资性房地产的后续计量上，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式进行后续计量。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

（1）采用成本模式进行后续计量。采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照《企业会计准则第4号—固定资产》或《企业会计准则第6号—无形资产》，按月（期）计提折旧或摊销。如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8 号—资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。

（2）采用公允价值模式进行后续计量。只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才允许对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足以下两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。

（3）投资性房地产后续计量模式的变更。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业从成本模式转为公允价值模式计量。从成本模式转为公允价值模式计量应当作为会计政策变更，并按计量模式变更时的公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益，但已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

三、投资性房地产的转换

房地产的转换，实质上是因房地产的用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变时，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。主要有三种转换形式：作为存货的房地产转为投资性房地产；自用的建筑物或土地使用权转换为投资性房地产；投资性房地产转为自用。

在成本模式下几种转换形式的处理较为简单，就是将转换前的账面价值作为转换后的入账价值。下面主要介绍公允价值模式下几种转换形式的处理，公允价值模式下的转换应以转换当日的公允价值作为投资性房地产的账面价值或以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值。

1、公允价值模式下作为存货的房地产转为投资性房地产

房地产开发企业将持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产，转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入投资性房地产—成本，同时转销原存货账面价值和已计提跌价准备。公允价值小于账面价值的，按其差额记入公允价值变动损益；公允价值大于账面价值的，按其差额记入资本公积—其他资本公积。

第2篇：房地产新会计准则范文

关键词：新会计准则；投资性房地产；作用研究

投资性房地产，指的是为赚取租金或资本增值，或为赚取租金和资本增值而持有的房地产。新会计准对投资性房地产行业具有先驱作用，投资者了解新会计准则对投资性房地产公司的作用，可以做出正确的投资决策。

一、新会计准则对投资性房地产的作用

（一）两种计量模式对投资性房地产的作用

首先是两种计量模式在业务中的应用。两种计量模式指的是成本计量模式和公允价值模式，根据新会计准则，在进行会计处理时，要参照固定资产和无形资产的准则，具体涉及以下的会计科目：第一是投资性房地产；第二是投资性房地产累计摊销；第三是投资性房地产减值准备。在公允价值模式中，要对比资产负债表，使账面价值和公允价值保持一致，账面价值和公允价值的差额要计入公允价值的变动损益中[1]。

其次是两种计量模式对投资性房地产公司的作用。在新会计准则颁布之前，企业没有区分自用房地产和出租房地产，但是新会计准则颁布以后，两种计量模式都要对投资性房地产单独进行会计处理，从这个层面上来说，新会计准则会影响投资性房地产的资产结构，使固定资产和无形资产在整体资产中的比重大为下降。新会计准则在进行计价时，允许应用公允价值，所以房地产的市场价格与过去相比要有所升高。投资性房地产企业应用公允价值的计量模式，会增加企业的账面价值，从而提高偿债能力。

公允价值模式和成本计量模式对利润的影响不同，成本计量模式对利润的影响相对较小，公允价值模式对利润的影响相对较大。成本模式计提折旧或者是进行摊销有一定的规定，成本费用限制在一定范围之内，而且可以进行估算和控制，在处理资产的情况下，成本模式可以给企业带来收益。公允价值计量模式并不进行计提折旧或累计摊销，它根据市场的变化来调节自己的账面价值，会使当期损益受到一定影响。随着我国社会主义市场经济的发展，投资性房地产行业的发展前景越来越广阔，应用公允价值模式可以扩大企业的利润操纵空间。

（二）新会计准则对投资性房地产公司的纳税作用

首先是取得时的纳税作用。我国的税法并没有严格区分投资性房地产和非投资性房地产，只是把它们作为一种固定资产。在计税时，二者的历史成本会纳入计算，在税务处理时，当月增加的固定资产无需进行折旧计提，从这个层面上来看，成本计量模式和公允价值计量模式下的账面价值，与税法上的计税基础相一致。

其次是后续计量的纳税作用。成本计量模式下，在后续计量方面，税法和会计是有差异的。投资性房地产的折旧摊销、减值准备等方面，税法和会计都呈现出不同的趋向。新会计准则规定，企业要根据自身的实际情况选择折旧方法，进行计提折旧。而税法则规定，如果固定资产没有特殊原因，不允许进行加速折旧。在公允价值的模式下，在后续计量方面，税法的规定是投资性房地产企业在计算后续计量时，需要用实际成本减去允许折扣的金额，并不承认变动损益，企业要以此为依据，进行相应的纳税调整。

再次是处置时的纳税作用。在处置投资性房地产时，税法的规定是资产转让的净值，可以由应纳税所得额得出，求出扣除额。在公允价值的模式下，应纳税所得额的计算方法，是由处置收入减去历史成本，二者的差额就是应纳税所得额。在会计处理下，在处置资产的当期损益时，不仅需要计算公允价值，还要转入已经计入所有者权益的金额。面对这种情况，投资性房地产企业需要进行纳税调整。

二、新会计准则下投资性房地产企业的发展策略

（一）优化投资性房地产准则

首先，应该完善投资性房地产准则的定义。我国在判定投资性房地产的性质时，以定义和条件作为参考指标，但在实际的判定过程中，容易出现名实不符的情况。比如一幢公司的大厦，正处于闲置状态，经过董事会的决议，此大厦将被出租，以赚取相应的资金收入，但是目前该大厦还没有被出租。根据准则的定义，这座大厦符合投资性房地产的定义，但是事实上，大厦还没有为企业创造经济效益，那么就不应该把它纳入到投资性房地产中。因此，国家应该完善投资性房地产准则的定义。

其次，应该简化投资性房地产准则的处理。新投资房地产准则的规定具有复杂性和综合性。比如，我国准则允许投资性房地产企业应用公允价值的模式进行计量，但是会计在处理上与该准则是相违背的[2]。既然新准则已经允许应用公允价值，应该在计算利润时有所反应，从而降低企业会计核算的难度，使工作环节简单化、透明化。

（二）提高企业管理水平和会计水平

首先，企业的管理者应该提高管理水平，在进行投资前要进行综合分析。管理者要通过市场调研，了解相似资产的市场变化和收益，对相关数据进行科学分析，从而预测出投资性房地产的市场价值。

其次，企业应该提升会计水平。会计水平直接关系着企业的经营效益。在进行会计处理时，会计部门应该在公允价值模式的应用上多加注意，联系企业发展实际，选择合理的会计政策。

三、结论

新会计准则的颁布对投资性房地产行业产生很大影响，为了促进发展，投资性房地产企业应当进行作用分析，探讨相应发展策略。

参考文献：

[1]程竞. 投资性房地产公允价值计量应用情况研究[J]. 财会研究，2015，01：28-29+49.

第3篇：房地产新会计准则范文

 

关键词：新会计准则；投资性房地产；公允价值 

2006年2月15日，财政部颁布了新的《企业会计准则》，并已于2007年1月1日在上市企业率先执行。新准则基本实现了与国际会计准则的实质性趋同。其中，投资性房地产后续计量引入公允价值计量模式格外引人注目，它使会计信息能更准确地反映企业投资性房地产的真实价值。由于大部分地产企业在取得投资性房地产时成本都非常低，从而出现了不同程度的价值被低估现象。在目前房地产价值大幅度升值的背景下，一旦采用公允价值模式计量，可以给地产企业投资性房地产一个价值挖掘的机会，提高企业的价值。另外研究也表明中国证券市场上的投资者通常只关注企业净利润的变化情况，对企业现金流量的变化缺乏敏感性，因而利润最大化就成为评价企业价值的重要标准。当前房地产市场不断攀升，对投资性房地产采用公允价值计量，可以使地产企业的净利润得到大幅提高，为企业的再融资产生积极影响。因而此前普遍预计新准则实施后很多企业会倾向于采用公允价值模式后续计量投资性房地产。2006年以来地产股价格连续翻番，也与此预期有着密切的关系。然而新准则执行已半年有余，随着2007年中报的陆续公布，除绿景地产等个别地产企业外，绝大多数企业仍采用成本计量模式。到底是什么原因导致企业不愿意采用公允价值模式？笔者试图从六个方面对产生这一现象的原因进行分析。

1 评价公允价值的市场体系尚未形成

根据新会计准则的相关规定，对投资性房地产采用公允价值模式计量的适用条件是非常严格的。《企业会计准则第3号——投资性房地产》明确规定：“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。”准则同时规定了采用公允价值模式计量必须同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。根据准则应用指南的规定，同类或类似的房地产，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物，以及同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。

公允价值模式虽能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力，但是由于相关市场体系还不健全，交易信息的公开程度还不够高，目前情况下还很难满足新准则所规定的两个条件。新准则要求企业从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计，也就是说不允许企业采用估值技术确定投资性房地产的公允价值。但是考虑到不同的房地产有着不同的地理位置、楼层和朝向，要对每一处房地产的公允价值进行合理的估计，其实并不容易。如何保证公允价值确认的方法是否恰当、所确认的公允价值是否合理，仍就是一个难点问题。在现阶段综合环境下，公允价值计量模式如果要严格执行起来还是相当困难的。

2 税收成本的对企业价值的影响

在原来的成本模式下，投资性物业每期要提取折旧或摊销，使当期的账面利润减少，但是折旧或摊销可以在税前列支，因而起到了抵税的作用。如果采用公允价值模式计量，根据新准则的规定，便不再对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而应当以资产负债表示投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。不计提折旧或摊销固然可以减少企业当期费用，起到提高账面利润的效果，但是原来折旧或摊销的抵税效应的消失而引起的税负担的加重，也成了不少地产企业的一大顾虑。由DFC模型分析可以发现，若仅考虑折旧抵税效应的推迟，将使新建投资性物业的DCF估值降低至少 8％，基于50％的负债率假设，股东权益将减少16％，这说明企业实际真实价值可能会受到损害。

另外，财政部和国家税务总局去年7月推出的《关于执行〈企业会计准则〉有关企业所得税政策问题的通知》规定：“企业以公允价值计量的投资性房地产，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。”这一政策虽然明确了投资性房产在持有期间公允价值变动不计税，但是从长期来看，仅仅是将这部分实际并没有现金流入支撑的账面收益应承担的税负滞后了，在处置期间仍旧会使企业的现金流支出增加，减少企业的价值。

3 公允价值模式会影响净资产收益率等考评指标

近几年来，国家出台了上调放贷利率、“国六条”等一系列政策措施，对房地产市场进行了多次较大规模的宏观调控，使得不少地产企业的资金流普遍紧张，因此部分地产企业纷纷求助于通过资本市场定向增发新股筹集资金以满足其资金方面的需求。然而证监会在《关于上市企业增发新股有关条件的通知》中对上市企业增发新股条件作出了规定：即要求上市企业必须在最近的三个会计年度加权平均净资产收益率平均不低于10%，且最近一个会计年度加权平均净资产收益率不低于10%。采用公允价值计量投资性房地产,虽然能够享受房地产升值带来的收益,并在会计政策变更之时企业的净资产出现较大幅度增长，然而净资产增长的速度往往跟不上收益增加的速度，影响当期甚至后期净资产收益率的增长。所以大多数上市地产企业不得不在账面净资产的增加和净资产收益率下降两者之间进行权衡。特别对那些高负债、资金需求极其强烈的地产企业来说，这更是一个需要审慎考虑的问题。另外，净资产收益率往往也是衡量管理层业绩的一个重要指标，尤其是对那些实行股权激励计划的企业，净资产收益率的变化直接影响到经理人员的绩效考评，因而他们在是否采用公允价值模式计量这一问题上也会采取比较谨慎的态度。

4 公允价值模式具有不可回转性

第4篇：房地产新会计准则范文

【关键词】新会计准则 投资性房地产 公允价值

一、投资性房地产的内容及在新会计准则中的设置背景

新颁布的企业会计准则提出了投资性房地产的概念，其定义为能够单独计量和出售的、为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。它包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑，但不包括为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。

投资性房地产写入新会计准则不仅为了适应经济的发展还有利于与国际接轨。以往人们习惯将企业投资房地产作为一般的固定资产看待，并按其估计的使用年限提取折旧。但这种固定资产净值往往不能反映投资性房地产的真实价值，因为随着经济的发展和投资观念的改变，有的企业将投资房地产作为一种主营业务；有的企业兼营房地产投资；有的主要是以房地产的增值而盈利。因为数年后房地产的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出其账面原值数倍甚至数十倍。投资房地产一般资金多、周期长、流动与变现能力差，往往具有高收益和高风险的特点。在这种情况下，将投资房地产作为一般的固定资产处理是不合适的。在投资性房地产准则出台前，某些企业利用这种漏洞，将对投资性房地产的价值重估作为改善业绩、操纵利润的一种手段。因此，在会计实务上迫切需要对投资性房地产从原有的固定资产中划分出来。

二、投资性房地产公允价值计量的必要性和可行性分析

（一）投资性房地产公允价值计量的必要性

1.全球经济一体化的要求

我国加入wto以后，使我国与全球经济发展的联系越来越紧密。随着更多领域的相继开放，房地产行业也将面临外资企业的挑战与竞争。这要求我国的会计准则尽可能地消除与国际会计准则的差异。运用公允价值能更好地反映我国参与房地产经营的企业的真实价值，使会计信息更加透明、公开，符合广大利益相关者的要求，也有助于我国企业参与国际上的竞争与合作。

2.投资性房地产的特性要求

房地产的投资一般金额大，周期长，流动与变现能力较差，具有高收益和高风险并存的特点。人们习惯将企业的投资性房地产作为固定资产看待，并按其估计使用的年限提取折旧。但根据我国近年来房地产市场的状况，投资性房地产的市场价值往往都高于其账面净值，如果按其历史成本计量不能反映企业的真实情况。公允价值的计量模式更符合投资性房地产的特征，能够更好地反映投性房地产的市场价值和盈利能力。

3.投资性房地产企业存在的问题要求引入新的计量模式

首先，经营风险加剧。随着投资性房地产市场的繁荣，企业的大部分资金流入该领域，造成了企业内部产品结构的失衡，不可避免地增加了企业的经营风险。企业对房地产的投资，其资金大部分都来自银行贷款，房地产市场涨势凶猛的同时也带来了极大的不稳定性，一旦出现房地产泡沫，企业将会一无所有。其次，对投资性房地产采用历史成本的计量模式不能更好地体现投资者的利益。最后，对于主要经营投资性房地产的企业，对投资性房地产的合理计量会影响对企业资产总体价值的衡量。如果采用历史成本对该部分资产进行计量，会造成对投资性房地产价值的低估，从而使企业资产的总体价值降低。在企业进行兼并、破产或重组时不能更好地向利益相关方提供可靠的信息，反映企业资产的真实价值。

（二）投资性房地产公允价值计量的可行性

随着我国房地产市场的不断发展和完善，在许多方面已经达到公开市场的有关要求，与其他类型的市场相比，公允价值在房地产市场上较易取得，不容易受特定主体的操纵。与此同时，证券市场的监管机构在很大程度上提高了上市公司运作的透明度，加大了对舞弊的查处力度，将逐渐形成以市场规则为主，相关政府机构监督为辅的机制，为公允价值的运用提供了适宜的“土壤”，企业能够根据自身的需要取得合理的公允价值。房地产评估行业的发展对公允价值的引入意义重大。近年来我国各相关部门大力开展会计人员的后续教育，及时为会计从业人员补充新知识、培训新技术，使得会计人员的素质大大增强，有助于会计人员更加理性地选择公允价值，在实务中更加准确地使用公允价值。新会计准则的规定更具操作性。新企业会计准则对投资性房地产采用公允价值进行核算做了细致的规定，充分考虑了我国的国情，使得公允价值的运用对企业的实务更具有操作性，有助于企业较快地掌握公允价值核算方法。

三、公允价值计量在投资性房地产中的应用前景

（一）公允价值计量将与历史成本计量共存

公允价值的存在与发展是必然的，它将在今后发挥着举足轻重的作用，我们没有理由回避、忽视公允价值，当然也不能认为历史成本将退出历史舞台，所以摒弃任何一方都是错误的。可以预见到，二者将在未来很长的一段时间内并存。而我国采取的策略应该会是选择性地使用公允价值，然后逐步扩大使用范围。

（二）公允价值计量导致房地产企业信息成本增加

采用公允价值进行会计计量的企业，其会计人员需要在每个会计期末分析各种因素，对资产和负债的公允价值做出认定，这个过程将会大大增加企业的信息成本。因为与历史成本相比，取得公允价值颖要花费更多的代价，所以在推动公允价值计量的过程中，必须加强准则的宣传与指引，并以一定的政制度保证其实施。

参考文献：

[1]朱莲美，李高波.投资性房地产后续计量模式差异及影响分析[j].财会通讯，2007，(6).

第5篇：房地产新会计准则范文

摘 要 为了顺应国家发展的需求，实现更加方便与国际接轨，我国于2006年了新的会计准则，确定了新的符合我国国情的会计准则体系。新的会计准则的实行必然对投资性的房地产企业产生不小的影响。本文对投资性房地产会计准则进行了分析研究。

关键词 投资性房地产 会计准则 研究 公允价值模式

一、新的会计准则与现行会计准则的区别

新准则明确了投资性房地产的定义及范围，“投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物，不含自用房地产和作为存货的房地产。

在后续计量方面，新准则引入公允价值模式，规定当满足公允价值模式使用条件时，企业既可以选择公允价值模式也可以选择成本模式，而不满足条件时企业只能选择成本模式。准允企业在一定条件下选用公允价值模式进行后续计量是新准则与现行规定差异较大的地方。现行规定由于未引入公允价值模式。新准则规定，企业“采用公允价值模式进行计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益”。

现行规定要求各项资产均采用成本模式计量，所以关于投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产的处理方式仅涉及核算科目的转换，且金额保持不变。新准则采用成本模式计量的投资性房地产转换的处理与现行做法基本一致，但在采用公允价值模式计量投资性房地产的情况下，当自用房地产或存货转换为投资性房地产时，应“按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益，转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益”；当投资性房地产转换为自用房地产时，应“以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价。

二、新的会计准则在投资性地产中的运行状况

（一）投资性房地产的界定

目前对于部分行业如特殊行业如旅馆、酒吧、饭店、办公楼等企业持有的用于出租的房地产是否作为“投资性房地产”核算，还没有明确的界定，因此对于新会计准则的运行范围还有待与相关财务部门进行相关的制定。

（二）新会计准则的运行方法

新会计准则中的公允价值模式方法和信息数据的提供方向的差异，直接导致投资性房地产企业价值体现的不同。如运用后续计量的公允价值模式，资产负债等信息必须在取得公允价值下才能够运行，如果房地产的性质发生改变将无法使用此方法。我国现行的房地产市场并没有一定行业范围可循，对于新会计准则中公允价值的体现，公允价值信息的获取存在很多的不确定性，这在一定范围内阻碍了新会计准则的实行。

（三）公允价值的运行有可能提高企业的运营成本

新会计准则中的公允价值模式方法的确认的时间长，时间的界定不统一，容易使得公允价值在运行中获取的信息并不十分的准确，而且重复的进行公允价值模式运行，给投资性房地产企业带来一定的困扰，在无形中增加了企业的运行成本。

（四）新会计准则不能同时适用与不同类型

投资性房地产有多种类型，即使在同一家房地产公司也会同时存在多种类型的运行模式。而新会计准则中明确：投资性房地产的计量模式确定后不能随意变动。对于不具备新会计准则中公允价值模式运行条件的部分，不能用公允价值模式方法运行，继而采用成本模式运行，相关的信息会以不同的方式体现，造成实际信息与财务显示的信息不相匹配。

三、新会计准则完善了投资性房地产的财务制度

新会计准则在投资性房地产企业中的运行，为社会了解投资性房地产行业的情况提供了有力的财务信息，为投资者提供了较强的企业信息参考。新会计准则的建立，完善了财务信息财务信息管理体制，使投资性房地产企业的信息可以以规范的、统一的形式表现出来，在一定的范围内保证企业信息的准确性和真实性。新会计准则中公允价值模式的运用是一种接近国际性的财务运行方法，新会计准则的运行意味着我国的会计行业正在与国际接轨，投资性房地产企业在运行在采用新会计准则，可以更加规范的管理财务制度。通过新会计准则实现信息的准确性、公平性和透明性，可以更方便与国际市场融合，有利于投资性房地产企业更快的发展。

四、新会计准则应加大监管制度

新的会计准则与原有的会计准则最大的区别之一就是新会计准则规定企业在一定的范围内使用公允价值模式，公允价值模式的使用方法是否正确、规范、合理，是投资性房地产企业在实行新会计准则中的重点问题。科学的运用公允价值模式，合理的规范行业行规，都需要从各方面加强和完善监管的制度。

新会计准则中的公允价值模式计量具有很强的专业性和范围性，监管部门不一定具有专业的知识，很难直接的进行监管，可以采用会计准则中的信息披露的方面，要求投资性房地产企业按照公允价值模式计量内的信息披露制度，提供企业年度的信息披露以及针对某项单独的信息披露，如投资性房地产的位置、成本等，规定详细的信息以信息披露的形式上报，可以加强企业信息的透明化，可以有效的对投资性房地产企业的财务制度进行规范的管理与监管。新会计准则的运行需要一定环境和范围，因此要求各个投资性房地产企业有条件均采用新会计准则的，要严格执行新会计准则，形成统一的监管，为投资性房地产行业的发展提供有力的制度监管。

综上所述，新会计准则的实施，为投资性房地产企业提供了系统全面的会计信息体制。新会计准则的运行实现了我国会计信息与国际的接轨，提高了财务管理制度，推动了房地产企业财务制度的完善。在投资性房地产企业中运行新会计准则，可以对房地产行业进行更加规范的监督，加强行业的财务管理制度。新会计准则的运行给投资性房地产企业财务管理和信息的准确提供了有力的保障，为投资性房地产企业向国际化发展提供了良好的支持。

参考文献：

第6篇：房地产新会计准则范文

【关键词】公允价值；影响

2007年1月1日起新会计准则已经开始在上市公司中应用，这是我国会计业的里程碑，它将推动中国向更现代的经济模式过度，并帮助投资者做出更明智的决定。而公允价值成为这次新准则中的一大亮点问题。主要在金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币易等方面采用了公允价值。

一、投资性房地产的定义及特征

1.投资性房地产的定义及特征。投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产主要有以下特征；（1）投资性房地产是一种经营性活动，持有目的是为了出租或资本增值后转让；（2）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产；（3）投资性房地产有两种后续计量模式，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行持续计量，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式进行后续计量。

2.投资性房地产的范围。属于投资性房地产的项目：（1）已出租的土地使用权，应是自租赁期开始日确定为投资性房地产；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权，体现了管理者的持有意图。需要注意的问题：一是这里不包括闲置土地；二是房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权不属于投资性房地产，作为存货处理。（3）已出租的建筑物。应是自租赁期开始日确定为投资性房地产。

二、会计计量模式

1.历史成本计量模式。历史成本是指取得资源时的原始交易价格。在直接现金交易时，历史成本表现为付出的现金或承诺付出的现金；在非现金交易时，历史成本则表现为被交易资产的现金等价物。历史成本作为机器工业的产物，随着生产力约发展，逐渐步入了鼎盛时期。建立历史成本的假设前提有两个：一是币值稳定假设；二是社会平均劳动生产率不变假设。历史成本计量属性主要有以下特点：历史成本会计的最大特点是面向过去。从确认的基础看，历史成本会计是建立在过去已经发生的交易或事项基础上的。不论权责发生制还是收付实现制，都是针对已发生的过去交易而言的。前者指因过去交易而引起的权利和义务；后者指因过去交易而引起的现金收付。它们的共同特点是建立在已发生的交易或事项的基础之上。因此，历史成本具有客观可靠性、可检验性等特点，维护会计信息的可靠性。

2.公允价值计量模式。我国财政部制定的《企业会计准则》对公允价值的解释是：在公平交易中，熟悉情况的双方，自愿进行资产交换或债务清偿的金额。这一解释是基于公允价值形成的前提和基础是公平交易来做出的，强调的是公允价值的“公允性”。公允价值是在后工业时代和信息时代，科技对社会生产力的发展推动明显，伴随着社会平均劳动生产率变动显著而出现的。但是后工业时代社会平均劳动生产率不断提高，通货膨胀也成为一种常态，这就对历史成本计量提出了挑战。自20世纪90年代至今，公允价值在西方国家得到广泛的应用。公允价值与历史成本相比主要呈现出以下特点：一是公允价值计量属性能够满足信息使用者的决策需求。公允价值直接客观地反映企业资产的真实价值，并保持“随行随市”，保证企业会计信息有用性。二是公允价值计量属性能更真实地反映企业的经营成果。企业利润计算是通过收入与相关成本、费用配比进行而实现的，收入按现行价格计量，而成本、费用则按历史成本计量。这样由于收入和费用计量属性不同从而造成利润的虚高，不利于正确反映企业经营成果。

3.历史成本、公允价值的异同。历史成本、公允价值作为会计计量的两种属性，都是对资产、负债的一种衡量、评价，同的地方。但是它们又是在不同的经济环境中应对不同的情况产生的，又有所区别。公允价值（fair value）亦称公允市价、公允价格。熟悉情况的买卖双方在公平交易的条件下所确定的价格，或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖的成交价格。在购买法下，购买企业对合并业务的记录需要运用公允价值的信息。公允价值的确定，需要依靠会计人员的职业判断。新会计准则——基本准则第九章“会计计量”，规定了企业应当按照历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值五种计量属性进行计量，将公允价值首次作为会计计量属性列入新会计准则。我国新会计准则对公允价值的运用有所创新并较为审慎，这是考虑到我国市场经济发展的现状。新会计准则还严格规范了运用公允价值的前提条件，即公允价值在具有商业实质并能够可靠计量时才能使用。值得注意的是，公允价值计量在新会计准则中的大多数具体准则中并不具有强制效力，这也是充分考虑了我国特殊的经济与会计环境。两者的联系在于：在初始计量日，两者是一致的。如果市场不发生通货膨胀，币值保持稳定，社会平均生产率保持不变，那么历史成本和公允价值相比就不会产生严重的背离。这样，在对资产负债项目进行初始计量或物价相对稳定的情况下进行后续计量时，由于历史成本符合公允价值的基本要求或在价值上接近公允价值，因此，可以直接以历史成本替代其公允价值。两者的区别在于：历史成本计量属性反映的会计目标是受托责任观。在受托责任观下，可靠性重于相关性。由于历史成本是基于过去的已发生的交易或事项形成的市场价格，所以具有可靠性。又由于历史成本能得到原始凭证的支持，因此具有可验证性。同时，我们也应该认识到，历史成本的可靠性也是相对的。历史成本只能反映过去交易或事项发生时点的信息，不仅不能反映未来而且同市场价格的变动毫无联系。公允价值计量属性反映的会计目标是决策有用观。

三、公允价值计量对房地产企业的影响

2007年1月1日新会计准则公允价值计量对房地产企业的影响首先是在上市公司房地产企业中体现。新会计准则体系在坚持历史成本基础的前提下，适当地引入了公允价值，在投资性房地产、企业合并、债务重组、非货币易、金融工具等方面采用了公允价值的概念或计量方法。下面试以公允价值计量对上市公司的房地产企业影响最大的投资性房地产为例分析其影响：

（一）对企业资产结构的影响

房地产企业首先应确认在企业中哪些资产是属于公允价值计量下的投资性房地产。根据企业会计准则第三号投资性房地产第二条规定，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值、或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产。根据企业会计准则第三号第十条规定，采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：

1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。这意味着投资性房地产可以在房地产交易市场中直接交易。活跃市场，是指同时具有下列特征的市场：（1）市场内交易对象具有同质性；（2）可随时找到自愿交易的买方和卖方；（3）市场价格信息是公开的。

2.企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。因此，把土地和房屋作为公司最重要资产的房地产企业，在新会计准则下，首先就是要按照其持有目的不同，将资产重新分别归类为：存货：企业在日常活动中持有以备出售的房地产、处在建造过程中的房地产、在建造过程中耗用的材料；固定资产：企业自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；投资性房地产：为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，并单独以“投资性房地产”列示在资产负债表上。因此，投资性房地产准则对于主要经营高档写字楼、公寓项目和拥有土地使用权的房地产企业影响较大，而对主要经营普通居民住宅的企业来说，作为存货的房地产远远大于投资性房地产，因而所受影响会较小。另外，由于“投资性房地产”单独列示在资产负债表上，因此，原来分别在存货、固定资产、无形资产中核算和列报的投资性房地产，将统一在“投资性房地产”中核算，这一变化将影响企业的资产结构，尤其是有大量投资性房地产在存货中核算的企业，由于执行新会计准则后全部转入“投资性房地产”核算，将使企业的流动资产（存货）减少，流动比率降低。

（二）对所有者权益的影响

房地产企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行计量，只有存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值计量模式。新会计准则规定投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。新会计准则还规定，企业从采用成本模式转换为公允价值模式，视为会计政策的变更，应当根据《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定进行处理。因此在采用新会计准则中公允价值模式的首年，各相关房地产企业将会采取追溯调整的方式，调整年初所有者权益。在目前房地产价格普遍高于其历史成本的情况下，将这部分房地产原来按成本计量转为投资性房地产按公允价值模式计量，其影响结果是，这些房地产企业的上年度的资本公积（其他资本公积）将会得到较大幅度的提升，所有者权益将大为增加。另外，企业将自用房地产转换为投资性房地产时，公允价值大于原帐面价值的差额也将计入所有者权益。例如：农工商房地产（集团）股份有限公司2009年2月通过股权转让取得金山新城B8地块329亩土地储备，当时取得该地价每亩均价89万元。随着近年房地产地价的快速上升，该地块周边土地已增值到每亩200万元。若以此市场价作为公允价值来计算，可使该公司所有者权益增加3.65亿元。

（三）对利润的影响

新会计准则还规定采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，企业应当以资产负债表日（会计期末）按照有活跃的房地产交易市场、同类或类似房地产的市场价格对“以投资为目的而拥有的土地使用权及房屋建筑物”进行后续计量，按评估的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。房地产企业中拥有较多投资性房地产的企业，如果选择采用公允价值模式计量，那么，今后每年对投资性房地产的资产价值将得到重估，如果以后投资性房地产得到增值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，当年的利润就会增加；又由于在公允价值模式下投资性房地产不需要计提折旧和摊销而减少的成本支出，也会增加当年的利润。例如：某民营投资企业集团，旗下拥有8万平方米房地产出租业务。在2008年1月1日执行《新会计准则》开始，将原成本法模式核算的投资性房地产改为采用按公允价值模式计量投资性房地产，并追溯调整，从而2008年1月1日的期初留存收益增加了1.6亿元。2008年上半年及2008年年度的净利润则分别增加4000万元及8000万元。从目前看，采用公允价值模式下不再计提折旧或摊销，按公允价值计量是可以提高这些房地产企业的盈利水平，企业净利润将有提升，但从长远来看，相关房地产企业每年净利润的波动幅度将会增大，其影响将主要取决于当年投资性房地产的升值程度。如果今后公允价值的下降的机率加大也会使未来的业绩风险加大。当然，企业在采用公允价值计量时可以通过稳健的做法，将公允价值慢慢释放为企业的利润。

（四）对税负的影响

按目前的税法来分析，在成本模式下，新会计准则和税法的处理基本一致，但在公允价值模式下，二者存在明显的差异：会计上在年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入损益，不计提折旧或摊销；而目前税法上是按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化所产生的所得，其影响是对投资性房地产在计算所得税时很可能仍按计提折旧或摊销处理，这样在公允价值模式下对税负没有影响。但如果计算所得税时不确认公允价值变化所产生的所得，也不能按计提折旧或摊销处理，房地产企业就应权衡在成本模式下，计提折旧或摊销处理所具有抵税效果与公允价值模式下给企业带来收益（但没有现金流入）之间的利益关系，最终作出是否采用公允价值模式的选择。另外，房地产企业还应注意对其他资产转换为投资性房地产的税法规定，根据国家税务总局的文件规定，对于房地产开发企业将开发产品转作固定资产，应视同销售确认相应的所得，同时按视同销售价格确认投资性房地产的计税成本。此外，公允价值模式下投资性房地产转换为自用房地产时，按新会计准则规定应当以转换日的公允价值作为自用房地产的帐面价值。当公允价值大于该房地产初始计量成本时，企业应该以投资性房地产还是以自用房地产的计税基础来缴纳房产税；企业因公允价值模式下资产增值而增加的利润是否可用于利润分配等，目前在现有的税法中还没有相应的规定。

参考文献

[1]财政部.企业会计准则[S].2007

[2]新会计准则的公允价值计量模式及其影响.会计视野网.2009

[3]何希婧，陈汉文.国际会计准则第40号：投资性房地产的几家模式新理财[J].2006（9）

[4]路汉蓬.我国投资性房地产准则的国际比较与借鉴[J].北方经贸.2008（9）

[5]叶炜祥.新会计准则第3号会计投资性房地产与国际准则主要差异现代[J].经济信息.2007（7）

[6]宫国财.我国投资性房地产准则与国际会计准则的比较[J].会计师.

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[7]中国注册会计师协会.会计[M].北京：中国财政经济出版社，2008（3）

[8]罗胜强.公允价值会计实证研究[M].厦门：厦门大学，2007

[9]财政部.企业会计准则[M].北京：经济科学出版社，2006

第7篇：房地产新会计准则范文

关键词：投资性房地产；公允价值；新会计准则

中图分类号：F23文献标识码：A

投资性房地产的核算范围包括三类：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。它应与企业的自用房地产和作为存货的房地产区分开来。作为一种特殊的资产，我国2006年颁布的新会计准则对其有单独的会计处理说明，而对投资性房地产采用公允价值后续计量的模式是新准则的一大亮点，该计量模式下对企业资产、损益的核算与旧准则有较大差异。

一、投资性房地产会计处理存在的不足

通过分析新会计准则中对投资性房地产会计处理的分析，笔者发现以下不足之处，并提出改进建议：

1、投资性房地产后续计量模式只能两者选其一。新会计准则规定企业对投资性房地产可以采用成本和公允价值两种后续计量模式，后者需符合一定条件才能采用，并且同一个企业只能选择一种模式对全部投资性房地产进行计量。一般来说，公允价值更贴近资产的真实价值，而公允价值的有效计量需要该资产存在活跃交易市场或者运用相关估价技术可以获取接近其价值的金额。对一个企业来说，其拥有的投资性房地产很可能只有一部分可以取得科学的公允价值，那么按照准则的要求，该企业只能对全部投资性房地产采用成本模式进行后续计量，这样将导致对部分本可以更真实地进行价值反映的资产无法进行科学计量，降低了会计信息的客观性。

建议对投资性房地产后续计量模式的选择可以进行区别对待，对于符合公允价值计量的应该选用公允价值计量模式，不符合条件的采用成本模式计量，一个企业可以存在两种投资性房地产的后续计量模式。同时，对符合公允价值计量条件的不再是任由企业选择，而是必须以此为计量方式，这样有利于提高不同企业对同一业务核算的会计信息的可比性，减少企业操纵利润的空间。

2、投资性房地产后续计量模式的变更。为了保证会计信息的可比性，新会计准则规定对投资性房地产的计量模式已经确定不得随意变更，只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得且满足公允价值模式的条件下，才允许从成本模式转变为公允价值模式计量。转换时应做会计政策变更处理，以转换当时的公允价值作为投资性房地产账面价值入账，记“投资性房地产――成本”，转销原投资性房地产账面余额和计提的折旧、减值准备，差额调整留存收益。会计政策变更应该是追溯调整的观念处理，即当作一开始便采用公允价值模式计量，但上述会计处理与追溯调整存在差异，“投资性房地产――成本”账户核算的是公允价值模式计量的投资性房地产的初始取得成本，而上述处理的结果是“投资性房地产――成本”核算后续计量模式转换时投资性房地产的公允价值。

建议成本模式转换为公允价值模式时，以投资性房地产原始取得成本作“投资性房地产――成本”，资产取得至转换模式之间的公允价值变动记入“投资性房地产――公允价值变动”，转销原投资性房地产账面余额和计提的折旧、减值准备，差额调整留存收益。

3、公允价值模式计量投资性房地产的处置。新会计准则规定，出售、转让应当按照实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”，按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”，贷记“投资性房地产――成本”，按累计公允价值变动，借记或贷记“投资性房地产――公允价值变动”。同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入，借“公允价值变动损益”，贷“其他业务收入”，虽然“公允价值变动损益”、“其他业务收入”都是损益类账户，上述处理不影响企业的利润，但我们知道，损益类账户当期都会转销，处置当期以前已经记入“公允价值变动损益”的金额已于发生当期转入“本年利润”，不存在余额。因此，要求处置时将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入并不合理。建议公允价值模式计量的投资性房地产处置时，将当期已记入“公允价值变动损益”的金额转入“其他业务收入”，而不是从取得到处置的累计公允价值变动损益。

二、投资性房地产公允价值后续计量模式在我国的运用

2007年1月1日开始执行的新会计准则规定，对于投资性房地产的后续计量通常采用成本模式，符合条件的可以采用公允价值模式。公允价值模式下，投资性房地产账面余额以资产负债表日的公允价值计量，由于我国房地产总体呈现升值形态，加之公允价值模式下不计提折旧或进行摊销，上述因素使得公允价值模式下的投资性房地产导致企业资产和利润的增加，加大了利润的波动性。以此推测，这可能导致有操纵利润以达到盈利目的公司的机会主义行为，采用公允价值模式计量。但事实上，截至2008年5月，我国1，000多家A股上市公司中只有10家采用了公允价值模式对投资性房地产进行计量。笔者认为，如此少的上市公司采用该模式，有以下几个方面的原因：

1、投资性房地产公允价值模式计量的条件严格。新会计准则规定投资性房地产必须同时满足下述两个条件才可以采用公允价值进行后续计量：第一，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；第二，企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。要采用公允价值计量，首先必须满足计量对象的公允价值能获得，但准则还规定同一个企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。也就是说，一个企业若想采用公允价值模式计量投资性房地产，需企业拥有的全部投资性房地产都同时满足上面两个条件，因此限制了企业对该模式的采用。

2、公允价值获得的难度较大。投资性房地产公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的当事人之间自愿进行房地产交换的价格应当反映资产负债表日的市场状况。确定公允价值时可以参照活跃市场上同类或类似房地产的市场公开报价；无法取得公开报价的可以参照同类或类似房地产最近交易价格，并考虑交易情况、日期等因素；也可以给予预计未来获得的租金收益和相关现金流量予以计量。由于我国尚未形成市场化程度很高的投资性房地产交易市场，各地房地产价值的差异较大，影响因素各异，采用未来现金流预计方法又存在现金流估计不准确、折现率确定难等问题，所以投资性房地产公允价值的确定难度较大，很多企业宁愿采用更简便、可观察性更强的成本计量模式。

3、投资性房地产成本模式计量能降低税赋及调节利润。投资性房地产采用成本模式进行后续计量与固定资产、无形资产计量无实质差异，每期需对投资性房地产计提折旧或进行摊销，折旧摊销金额计入“其他业务成本”，即可以作纳税抵减，减少当期所得税。而公允价值后续计量模式不但不计提折旧摊销，还要按资产负债表日的公允价值作投资性房地产的余额，公允价值上升将导致当期利润增加，加大了当期的所得税。此外，在我国房地产普遍处于价格上升通道的背景下，采用成本模式进行后续计量的投资性房地产将公允价值上升的收益积蓄起来，平时以远低于公允价值的成本作账面价值计量，企业需要调增利润的时候可以处置投资性房地产，处置收益作“其他业务收入”，这种调节对企业来说更具主动性，作用更大。

三、投资性房地产公允价值运用建议

引用公允价值计量模式的初衷是提高会计信息的真实客观性，但就目前的运用状况来看并未达到原来的目的。虽然公允价值计量投资性房地产可以更真实地反映资产的实际价值，但若不同企业对同一业务采用不同的计量方法，也降低了会计信息的可比性。目前看来，公允价值模式在我国的应用存在诸多问题，需要进一步完善。

1、降低公允价值会计信息的获得成本。与成本模式相比，公允价值的取得成本要大很多，并且由于活跃市场的缺乏，估值技术的不完善，公允价值的准确性也受到了质疑。因此，应培养规范的市场评估市场，加大对评估技术的研究，提高评估机构的公信能力，从而降低公允价值这一会计信息的获得成本，并且提高公允价值的真实性和说服力。

2、提高管理者及从业人员素质。与旧会计准则相比，新会计准则的各项规定更加体现了企业管理者和财务从业人员职业判断的重要性。投资性房地产后续计量模式的选择、公允价值的确定都不可避免地需要财务人员的专业判断，不同选择将对会计信息的真实性有重大影响。因此，应加强对管理者和从业人员的职业培训，提高其业务素质。

3、加大监管和惩罚力度，防止利润操纵。公允价值计量的引入导致多个利润操纵的可能性，为保证会计信息的真实性，防止利润操纵，我国应建立更加完善的会计监督管理体系，如加强注册会计师审计，加大证监会、财政部门等国家机关的监督力度和对利润操纵行为的惩罚力度等。

（作者单位：广东物通实业投资有限公司）

参考文献：

[1]财政部会计司，国际会计准则第40号――投资性房地产[J]，会计研究，2007.7.

[2]颜敏，王平心，上市公司会计政策选择多样性研究[J]，财会通讯，2006.11.

[3]龙静，投资性房地产的会计准则比较及影响分析[J]，房地产开发，2007.4.

[4]李琳，新会计准则中公允价值计量运用辨析[J]，财会审计，2007.11.

[5]王跃堂，会计政策选择的经济动机――基于沪深股市的实证研究[J]，会计研究，2000.12.

[6]李国兰，投资性房地产准则会计处理探析[J]，制度解读，2007.1.

第8篇：房地产新会计准则范文

关键词：会计准则 国际会计准则 投资性房地产 计量模式

0 引言

随着我国社会主义市场经济的发展和完善，房地产市场日益活跃，企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动。房地产已经不能简单的适用固定资产准则。为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，我国财政部于2006年2月15日了新的企业会计准则。全面实施的新会计准则体系中增加了一项《企业会计准则第3号——投资性房地产》（以下简称：新准则）。新准则的颁布反映了与国际会计准则的趋同。

本文主要通过对比新准则和国际会计准则中投资性房地产计量模式的异同的对比，从而促进企业更好的运用新会计准则中投资性房地产计量模式，准确把握我国会计准则的制定精神和改进方向。

1投资性房地产初始计量

在投资性房地产的初始计量方面，新准则规定，投资性房地产应当按照成本进行初始计量。这与国际准则保持一致。国际准则另外对于不作为投资性房地产的成本项目进行了相关的规定，如为使房地产达到工作状态所必需的启动费之外的其他启动费用和其他的不正常损失等支出，不能作为投资性房地产成本的构成部分。wwW.133229.coM新规则中只对初始计量成本的项目组成作了规定。因此，新准则与国际会计准则在对此的规定在本质上是相同的。

2 投资性房地产后续计量

2.1 计量模式运用数量 新规则规定一个企业只能采用一种计量模式对其所有房地产进行后续计量，不得同时采用两种模式。国际会计准则规定，可以采用公允价值模式或成本模式作为其会计政策，并且将选定的会计政策采用于其全部投资性房地产。可见在投资性房地产后续计量模式数量上，二者规定都是二选一。

2.2 计量模式选用侧重点 新准则规定，投资性房地产后续计量，通常采用成本模式，只有企业有确凿证据证明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产地产的公允价值做出合理的估计。可见新准则更倾向于成本模式，只有在公允价值能够可靠取得时采用公允价值模式。

国际会计准则虽然对公允价值模式和成本价值模式选用，并未规定优先顺序，但认为从公允价值模式变更为成本模式通常不大可能导致更恰当的列报；对于选用成本计量模式的企业，仍应对投资性房地产的公允价值进行披露；公允价值计量模式还被作为了一些房地产归为投资性房地产的一个必备条件。例如：国际会计准则规定，对于经营租赁方式租入的房地产再转租的，只要该类房地产符合投资性房地产定义的且企业对该房地产采用公允价值模式计量的，允许将其归类为投资性房地产，但企业必须对所有其它投资性采用公允价值模式计量。从以上三个方面可以看出，国际会计准则更侧重于使用公允价值作为投资性房地产的后续计量。

2.3 计量模式转换方面 新准则规定，为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠计量取得且能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。这主要是由于我国资本市场发展并不完善所决定的。对于企业而言应该慎重的选用公允价值计量模式作为其投资性房地产的后续计量。选用成本模式的，当资本市场、经济发展等客观情况发生变化时，还有选择公允价值的机会，而一旦选择了公允价值模式，就没有回旋的余地了。因此，新准则了这么长时间，但是很多企业仍旧选择成本计量模式作为其后续计量。

《国际会计准则第8号——会计政策、会计估计变更和差错》规定，只有能够导致在企业财务报表中对交易、其他事项或情况进行更恰当的列报的情况下，才能自愿变更会计政策。而从公允价值模式变更为成本模式不大可能导致更恰当的列报。由此看出，国际会计准则不主张从公允价值模式变更为成本模式对投资性房地产后续进行计量，但是并没有明确的禁止，在特殊条件下，还是存有一定变更的空间，而我国则明确禁止。

综上所述，《企业计准则第3号——投资性房地产》的制定，规定了投资性房地产范围的界定、确认、计量模式及转换和相关信息的披露，顺应了我国经济的发展，填补了我国投资性房地产准则的空白，反映了与国际会计准则的趋同。但是由于我国具体国情如资本市场不健全，还与国际会计准则存在一定的差异，但这种差异的存在是客观和必要的。在我国资本市场逐渐完善和与国际市场融合中会逐渐的缩小。

参考文献：

[1]何希婧，陈汉文.国际会计准则第40号：投资性房地产的几家模式.新理财.2006.(09)

[2]路汉蓬.我国投资性房地产准则的国际比较与借鉴.北方经贸.2008.(09).

[3]叶炜祥.新会计准则第3号.会计投资性房地产.与国际准则主要差异现代.经济信息.2007.(07).

第9篇：房地产新会计准则范文

1《企业会计准则第3号——投资性房地产》对企业经营成果的影响

投资房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。我国原有的会计准则体系并没有投资性房地产准则，没有把投资性房地产作为1个单独项目来加以处理，而是把现有的投资性房地产的相关内容分散在其他相关的会计准则之中。投资性房地产的1个显著特点就是其应当能够单独计量和出售。投资性房地产应同时符合两个条件：①与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；②该投资性房地产的成本能够可靠计量，才能作为“投资性房地产”科目核算。

投资性房地产按初始计量成本进行，采用成本和公允价值计量进行后续计量。如果企业有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，企业可以对其采用公允价值模式进行计量。具体而言，采用公允价值计量模式应该同时满足以下两个条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。对于不能满足上述两个条件的投资性房地产，企业应采用成本模式对其进行计量。

对于采用成本模式计量的建筑物的后续计量，应参照《企业会计准则——固定资产》进行核算；对于采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，应参照《企业会计准则——无形资产》进行核算。对于采用公允价值计量模式的投资性房地产，平时不计提折旧，也不进行摊销，应当以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础调整其当期损益。由于是按公允价值对其期末的账面价值进行调整，因而公允价值计量模式下的投资性房地产不存在减值的问题。

企业对于投资性房地产的计量模式1经确定，不得随意变动。对于已经采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式改为成本模式。并且在公允价值模式下将其他资产转为投资性房地产时，转换公允价值大于其账面价值作为所有者权益处理，小于时计入当期损益。

新会计准则以成本模式为后续计量的基准模式，以“公允价值”作为可选模式，这是对“公允价值”的谨慎使用。这意味着房地产公司在调节利润上可以对这两种模式进行选择，如果采用公允价值计价，拥有投资性房地产的企业当期净利润会有较大程度的提高，另外，公允价值究竟应该是多少，不同的评估方式有不同结果，公允价值的变化将加大净利润的波动幅度。1直以来，“投资性房地产”以取得成本或建造成本入账，每年提取折旧，故“投资性房地产”的账面净值往往低于“公允价值”，企业1旦采用“公允价值”模式后，对于当期利润将会大幅增加。当然，在地产价格下跌时，有关上市公司的业绩也会大幅下降。

2《企业会计准则第9号——职工薪酬》对企业经营成果的影响

职工薪酬指企业为获得职工提供的服务给与各种形式报酬及其他相关支出。包括职工工资、奖金、津贴和补贴，医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费，住房公积金，工会经费和职工教育经费，非货币利，因解除与职工劳动关系给以的补偿和其他与获得职工提供服务相关支出。

新会计准则除保险、住房公积金需要根据规定比例计提外，如职工福利费等据实列支。取消了按工资总额1定比例提取，在由企业自行掌握的情况下，对当期经营成果就会产生影响。

3《企业会计准则第14号——收入》对企业经营成果的影响

新会计准则中的收入包括销售商品收入、提供劳务收入、让渡资产使用权收入。销售商品收入的计量，企业应当按照从购货方已收或应收的合同或协议价款确定销售商品收入金额，合同或协议价款不公允的除外。如果采用递延方式付款的，应当按照公允价值确定收入。应收合同或协议价款与其公允价值的差额，计入当期损益。

如甲公司售出大型设备1套，协议约定采用分期付款方式，从销售当年末分5年分期收款，每年2000元，共10000元。假定在销售成立日支付货款，只需付8000元（计算出折现率为7。93%）。那么在销售当年确认的主营业收入为8000元，当期冲减财务费用634元。该年的经营利润会增加8634元。由于公允价值没有确定的标准来判定，故当期经营成果具有人为操作性。

4《企业会计准则第20号——企业合并》对企业经营成果的影响

企业合并分为同1控制企业下的企业合并和非同1控制下的企业合并。对于同1控制下的企业合并，原则上按权益结合法进行会计处理，对非同1控制下的企业合并，原则上按照购买法进行会计处理。企业合并形成母子公司关系的，母公司应当编制购买日的合并资产负债表，因企业合并取得的购买方各项可辨认资产负债及或有负债应当以公允价值列示。

同1控制下的企业合并，合并方在企业中取得的资产和负债，应当按照合并日被合并方的账面价值计量。合并方取得的资产净账面价值与支付的合并对价账面价值的差额，应当调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。非同1控制下的企业合并，其合并成本按以下规定确认：①通过1次交易实现的企业合并，其合并成本为购买方在购买日为取得另1方的控制权并由此放弃的资产、发生或承担的负债以及发行权益性证券的公允价值。由于非同1控制下的企业合并采用购买法合并，因此，合并成本按公允价值计量；②通过多次交易分步实现的企业合并，其合并成本每1单项交易成本之和，即为每1次所发生的所支付资产、发生或承担的负债以及发生的权益性证券公允价值之和；③购买方为进行企业合并发生的各项直接相关费用应计入企业合并成本，而不是直接作为当期费用处理；④在企业合并或协议中对可能影响企业合并成本的未来事项做出约定的，购买方如果是估计未来事项做出约定的，且估计未来事项很可能发生长对合并成本影响金额能够可靠计量，购买方应当将其计入合并成本。

在吸收合并和新设合并的情况下，购买方在购买日取得被购买方的各项资产（不限于已被确认的资产），如果其所带来的未来经济利益预计能够流入企业且公允价值能够可靠计量，应按其公允价值确认资产。购买方在合并日取得被购买方各项负债，如果履行有关义务预期会导致经济利益流出企业，且公允价值能够可靠计量，应当按公允价值确认为负债。

在新会计准则中还明确了商誉的概念，在购买日，购买方的合并成本大于确认的各项可辨认资产、负债的公允价值净额的差额，确认为商誉。企业应于每个会计期末，对商誉按照《企业会计准则第8号——资产减值》进行测试，计算确定其减值金额。对商誉测试的减值部分，应计入当期损益。

在购买日，购买方的合并成本小于确认的各项可辨认资产、负债的公允价值净额的差额，为负商誉。在取得的被购买方各项可辨认资产、负债的公允价值进行复核后，计入当期损益。

对企业经营成果的影响表现在两个方面：1是购买法与权益法的选择会影响到合并后企业的资产结构及利润变化。购买法下，被收购资产以“公允价值”入账，会使资产总额增加，以后每年度摊销额较大，形成的商誉会引起以后年度商誉减值费用增加。因此，正常情况下，购买法会使企业总资产增加，以后年度利润降低，净资产收益率也会降低。此外，合并利润表中，权益法下所并入的收入、费用等是整个年度的，购买法下从购买日算起，因此合并当年，权益法的合并利润高于购买法。这些影响将使得1些公司偏好权益法；2是商誉减值的利用空间。以往，企业处置资产或股权，会带来非经常性收益。以后，非同1控制下的企业合并，也可能给主并方带来当期收益。“商誉”不再逐年摊销，而是每年做减值测试，减值损失1经确认，以后每年度不能转回。这样规定给企业以很大的空间，注重当期收益指标的情况下，有可能不做减值处理，注重现金流的情况下，有可能大幅减值以获取所得税递延。

5《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对企业经营成果的影响

《金融企业会计制度》并未对金融工具的概念做出具体的规定，而新的会计准则明确地把金融工具定义为：形成1个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权益工具的合同。该合同可能是个人，也可能是合伙企业、公司形式的实体或政府机构。金融工具包括基本金融工具（如应付账款，权益证券等）和衍生金融工具（如金融期权、期货或运期合约、利率互换以及货币互换等）。衍生金融工具无论是正确还是未确认的，均符合金融工具的定义。

新会计准则在分类上改变了以往按期限划分资产、负债类别的做法，而是按金融工具的属性将资产划分为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、贷款和应收款项和可供出售金融资产4类；将负债划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。