房产销售制度精选(九篇)
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第1篇：房产销售制度范文
1 前言
随着我国房地产事业的不断发展，我国的房地产销售制度也有着很大程度变革，而就目前来看，我国现在实行的房地产销售制度主要为预售制度，这种制度是我国的房地产事业发展的一种特殊产物，这种制度对于我国社会的不断发展起到了很大的推动作用，并且能够对国内的房地产事业的繁荣起到了关键性的作用。由此可见，房地产销售制度就显得尤为重要，但是在实行房地产销售制度的时候依然存在着很多的问题，这就要求我们要及时的对出现的问题进行科学合理的解决，这样才能够促进我国房地产事业的更好发展。
2 对于房地产销售的具体含义
通常来说，房地产的销售值指的就是对房地产进行销售的具体过程，其中的步骤主要为寻找客户、询问洽谈、处理意见、达成共识、售后服务等等，而在进行这些步骤的时候就是房地产的相关销售人员与客户之间的一种洽谈的环节，通过这种环节使得客户对商品房有了具体的了解，然后决定是否购买。在洽谈期间，房地产的相关销售人员还要对客户的要求尽量的满足，因为房地产商品的销售不同于其他的商品，其具有固定性，价位又比较高，所以在对客户进行商品房销售的时候一定要严格的按照销售制度进行。
3 我国现阶段房地产销售制度出现的问题
3.1 对于房地产的销售损害了客户的自身利益，房地产自身资金不足
对于我国的房地产行业而言，其本质属于一种资金匮乏的行业，但是由于我国的房地产销售制度为商品房的预售制度，这样就使得购买商品房的消费者在房屋没有完工的时候就先把房屋的定金，房屋的首付都交到了房地产开发商的手中，这样现象是我国目前普遍存在的现象，这种现象的发生就使得房地产开发商拥有充足的资金，从而使得购买房屋的消费者的自身利益无法得到根本的保证，因而使得购房消费者和贷款的银行都承担着巨大的资金风险。这样就使得房地产开发商运用购买房屋的消费者的资金来运行数额巨大的房地产开发项目，从而使得消费者和银行的融资风险变得越来越大。
3.2 房地产行业缺乏完善的销售资金监管的体系
随着我国房地产市场的不断发展，对于商品房预售款的使用已经成为了目前房地产销售管理中最薄弱的一个环节，因此加强房地产市场的监管就变得越来越重要。并且只有加强对我国房地产市场不断的监督和检查，才能够使得我国房地产市场稳步快速的发展。而我国政府对于房地产行业进行监管的工作中，最重要的内容就是对房地产企业资金去向的监督检查。但是，就目前来说，我国的房地产企业并没有一个科学完善的房地产销售资金监管的体系，这样就使得房地产企业在进行销售资金管理的时候无章可循，这样就很容易造成各种各样的问题发生。近些年来，由于房地产开发商对规模效益的盲目追求，把商品房的预收款进行随意的挪用，这样就严重的损害了房屋购买者的利益，进而严重的影响了房地产市场的健康发展，这已经成为阻碍房地产行业发展的一个重大问题。
3.3 对于房地产商的管理不够全面
目前来说，我国的相关管理机构对于房地产商的管理缺乏全面化，管理机构一般就只对房地产商的资金进行检查和测试，并没有对房地产商的信用进行检查，这样就严重的影响了房地产市场的发展。有些房地产商并没有真正的做到讲信用，但是其资质符合预售商品房的条件，这样就可以得到房屋的销售许可，这样有的房地产商就会利用这个条件销售不合格的商品房，以此来牟取暴利。而对于购买房屋的消费者来说，对于房屋的质量问题并不能进行实际的考察，就只凭房地产商的介绍而进行购买，这样就严重的侵犯了消费者的合法权益，从而大大的增加了购买房屋的消费者购房资金的风险性。
4 完善我国房地产销售制度的具体策略
4.1 要不断的完善我国房地产市场的管理机制
房地产的市场管理机构为了能够确保房地产市场的安全稳定的运行和合理的竞争，要对房地产销售商的管理制度进行合理的完善和严格的管理。近些年来，随着我国房地产价格的日趋增加以及巨大的经济利益，使得越来越多的企业都投身到房地产的事业中，这样就严重的导致了房地产市场的无序性。因此对于房地产市场而言，要明确企业进行房地产市场的条件，要对进入房地产市场的企业进行严格的监督和管理。只有不断的完善我国房地产市场的管理机制，才能够使得我国的房地产市场有序进行，并且房地产企业之间的竞争也合理合法。这样才能够有效的促进我国房地产事业的不断进步和健康发展。
4.2 要不断的完善我国房地产的信息公开透明化机制
对于一个国家的房地产事业来说，对于房地产信息的透明化能够很大程度上的降低房地产的投资成本。房地产企业要对自身的信用档案进行公开化，将预售房屋的具体情况进行透明化，使得购买房屋的消费者更好的对房地产开发商的具体情况和销售楼房的具体情况进行更好的了解。这样就能使得消费者更好的进行购房，从而大大的降低了消费者购买房屋的资金风险。除此之外，我国的相关监管部门对于房地产开发商的信用和法律责任等问题要进行公开化，并且还要对房地产市场中的各个企业进行信用等级的合理划分，只有达到了标准的信用等级，开发商才能进行合理的开发。这样就能够有效的预防了开发商为了牟取暴利而欺骗消费者的现象。
4.3 要不断的完善商品房预售的资金监管制度
对于商品房的预售资金实行监管是商品房预售资金管理中的主要环节，而对商品房的预售资金进行监管的相关部门来说，首先，一定要具有独立性，进行监管的机构本身在经济效益上应该具有相应的独立性，和被监管的企业没有利益关系，并且监管机构人员还要严格的履行自身的监管职责。其次，因为商品房的预售涉及到很多的领域，因此这就要求在对商品房预售资金进行监管的相关机构人员一定要具备相应的专业知识，并且还要掌握相关的法律知识，只有这样才能够更好的对商品房的预售资金进行更好的监管工作。再次，对商品房销售资金进行监管的相关机构人员一定要具备强烈的责任感，能够对进行监管的工作承担相应的法律责任。
5 结束语
随着我国改革开放的不断深入，我国经济市场不断的扩大，对于我国的房地产企业也有了更好的发展空间和发展条件。因此，我国的房地产事业要充分的利用我国经济市场提供的发展条件，不断的进行完善和发展，这样就使得我国的房地产销售制度变得越来越重要。而我国的房地产销售制度在实行的时候依然存在着很多的问题，只有不断的对我国的房地产销售制度进行完善和改良才能够使得房地产事业不断的发展和壮大，从而才能够有效的保证销售房屋的质量和消费者的权益，进而使得房地产企业能够更好的在我国经济市场得以更好的发展。
参考文献：
[1]梁冬梅，于平.完善我国房地产销售制度的思考[J].经济纵横，2011，12（2）：84-86.
[2]宋斌，郝吉.构建我国房地产金融风险均衡配置体系[J].生产力研究，2010，5（12）：44-46.
第2篇：房产销售制度范文
摘要：本文通过对房地产行业会计制度与税收政策差异的分析，找出切入点，解决处理账务管理和纳税管理在实际工作所遇到的问题。
关键词 ：税收;会计制度;分析;差异
一、扣费方式的差异
房地产投资不断地在经历沉淀、发展、动荡、基本定型等阶段，房地产开发事业的复杂性、艰难性、多重困难性以及耗费周期长的性质也被大家熟知。
鉴于房地产开发的复杂性，国家出台了许多相关政策去控制房地产企业的发展与基础建设，其中，相关文件规定：房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。在这项规定内，房地产投资的广义费用已被定型，其中牵连的缴税方式也与会计制度不同。这项规定表明，房产的期间费用要与成本划分开，期间费用应当期扣除，而成本则应另当处理。
期间费用包括广告费、业务宣传费、业务招待费等，成本则包含有配套设施费等，这些费用的产生在企业会计制度上与税收政策的纳入范围是有差异的。就拿商品房来说，配套设施的费用在房地产成本输出方面占据的位置较大的，通常都会优先考虑建商品房。但往往商品房已售出，配套设施仍没有建成，这就产生了时间差异，这段时间差异，使原已建成并且可售出的商品房所应负担的配套设施费，无法进行实际成本的计算。税法规定，成本费用的计算不可以仅靠预估就设定数据，必须符合实际。到目前为止，相关税法规定，企业在进行预提费用所得税的清缴时，应在会计制度上进行税前调整，等到实际费用支出时，再进行扣减。而广告费、招待费等，是房地产开发企业所需支出的费用之一，通常这笔费用都是房地产销售完成后才能进行准确计算的，这些期间费用，也必须根据实际情况实行预留控制，过后结算。当期企业成本的总费用应该根据实际销售的面积和未售的单位面积的成本费用来确定。
房地产行业的会计制定明确指出，开发期间的借贷资金所产生的利息以间接费用的方式列入开发成品的成本费用，其他的费用支出，一律视为当期的损益。国内的房地产企业要求期间的费用和制度必须保持一致。开发期间的总成本也应该列入期间费用，并根据实际销售面积的所得费用分摊总销售成本。
二、缴税时间的差异
对于房地产企业采取预收款销售的收益，国家会计制度有明确的规定：采用分期付款或是预收款的方式进行销售的，按实际交付商品的确认日期开始计算销售收入；采用按揭方式进行销售的，按银行办理按揭贷款转账的当天开始计算销售收入；采用以房换房或以财产换房的方式进行销售的，按房产证明或其他证明交付之日开始计算销售收入。税收政策明确规定了，只要房地产企业以以上任意一种方式进行房产销售的，都要按税务机关规定的计税毛利率计算计税毛利润，按计税毛利润进行调整后计算缴纳所得税，会计制度规定企业必须等房产交付后才能结转收入和成本，因此产生时间性差异。
由于会计和税收的功能不同，会计更多的强调真实、准确、完整的反映财务状况、经营成果和现金流量，所以对于预售的房产在未交付之前，不确认收入和成本，以真实反映财务状况、经营成果和现金流量。但税法不仅要调节经济运行，还有组织财政收入的功能，所以税法从均衡财政收入的角度，对于一些开发周期长的项目如房地产预先规定了一个计税方法，先按计税毛利率计算缴纳所得税，待工程完工后再进行清算的制度。
三、利润上无法保持一致
对于房地产企业转让土地使用权或销售商品房这一块，在税收法上有明确规定：采用预收款的方式进行销售的，预收款到账的当天即为纳税义务生效的时间。这就意味着，在房产开发商收到预收账款的那一天，就应该开始计算营业税，就应该开始计算上文所说的预计利润。
根据会计法规的规定，预收账款是不确认收入的，不应该缴纳相关的流转税。但税法对房地产开发企业的该类业务作了特别的要求，故虽然未确认收入，但其流转税也应该缴纳。那么就会形成这样一种现象，企业缴纳了营业税及其附加后，将其挂在“应交税费”科目的借方，因为未确认收入，所以与之相配比的税费也不能确认，就形成了特殊的应交税费借方倒挂现象。
大多房地产企业在房子还未竣工的时候就已经开始进行预售了，在收入确认上并不符合会计制度的规定，会计对未完工的项目收入和实际成本支出也不予以结账，所以无法准确计算实际的会计利润。但在税法政策上却并非如此，简而言之，税法政策规定在房产进行销售（这次销售包括一次性付清款项及按揭、分期付款等形式）并有金钱出入时，则应该预测以后的利润，其差距与会计制度可有上百万之差。这些差异都是在房地产开发中需要注意的细节问题，一旦这些细节问题无法构成一个条理清晰的框架，则会导致账目混乱。
四、结转成本的不同
在会计制度上，所有预收账款都归为不确定收入。预收款指的是买房者在付清相关款项前，都必须按照合同上的约定进行分期付款，直至所有的费用付清，才能进行房子移交；售房者在买房者完全付清款项后进行交房，才能确认实际收入的销售方式。在这种形式下，只有在收款方受到来自买方的全部款项时，才能算完整地完成交易，在此之前，收款方无论账款的数额有多大，都只能算是负债状态，在这种负债状态下，会计制度是不纳入已收到成本的条目下的。经营成本项目是反映房地产企业在产权转让、房产销售、出租产品和结算工资方面的实际成本支出的主要经营方式。会计制度在这一点上与税收制度有较大的差异。
总体而言，会计制度算的是明账，在账目上计算起来比较简洁，即一手交钱一手交货。税收制度计算出来的实际可售面积额和会计制度计算出来的实际成本存在着根本上的差异。
房地产开发的税收，根据税收制度与会计制度进行计算的差异确实很大，以小细节小数目来算，动辄几十万，对于开发商而言，这都不是一笔小数目，对于会计从业人员而言，更需要小心谨慎，运用既符合会计制度又能接应税收制度的方法对房产所得税进行一个整合运算，不能出任何纰漏。
五、结束语
通过分析，可以了解到，会计制度和税法政策在关于房地产税收上是有很大差别的，这种差别并不细微，少则几十万，多则上百万。所以，房地产企业的会计人员不仅要处理好企业的财务账单，对各类应交的税款也不能出现任何纰漏。只有这样才可以保证会计和税收问题不会出现太大的差异，降低企业的涉水成本。
参考文献：
[1]童琴芬.房地产企业拆迁补偿款的会计和税务处理的探讨[J].财经界(学术版),2012,07(04):135-136.
[2]龙绪贵.固定资产业务会计处理与税法处理的差异及协调[J].会计之友, 2012,02(06):201-205.
第3篇：房产销售制度范文
时光转眼间又要进入新的一年2020年了，那么房地产销售工作计划该怎样写呢?下面就是小编给大家带来的房地产销售第二季度工作计划范文，希望大家喜欢!
房地产销售第二季度工作计划范文(一)
经过2020年两个月的工作，我对房地产销售有了更深层次的了解，同时也学到了很多东西，为了让自己在新的一个阶段中有更高的收获，自身有更高的提升，特总结过去展望未来，根据自身的实际情况，特做出具体的计划。
一、业务的精进
1、加强团体的力量
在团体中能够更好的发挥自身的能力，同时对提升个人素质具有更大的帮助，在与同事们两个月的相处中，我发现我和某在性格上有很多的共同处，同时也有很多的不同，其中有许多是我要学习加强的，这种性格上的互补，在具体的工作中可以帮助我们查缺补漏，提升自己。在新年中，我更要加强队员的团结，团结是我不断成长的土壤。
2、熟识项目
销售最重要的是对自己所从事项目的精度了解，我在年前散发传单不断的与人接触的过程中，对本项目有了深度的了解，但在接待顾客的过程中，还是不断的有新问题的出现，让我无法流利的回答顾客的提问，主要是对项目及相关房产知识的不够了解，在新年之后，对项目的学习，对房产知识的了解，是熟识项目的首要。调盘，新年后又新起了几个楼盘，在与同行之间比较能够更好地加强对自己销售对象的信心，在不断的学习中充实自己，在不断的实践中提升自己。
3、树立自己的目标
有目标才会有方向，有方向才会有不断努力的动力。在每个月的月初都要对自己订立下目标，先从小的目标开始，即独立流利的完成任务，然后再一步步的完成奖励下授的销售任务，直到超额完成任务。在每月的月初订立下自己当月的销售目标，同时记录下当天接待顾客中出现的问题及解决之道，不时的翻动前期的工作日志，温故而知新。
二、自身素质的提升
销售的产品可以不同，但销售的目的相同，都是为了把自己的产品卖出去，用实物换成钱。因我从未正式的接触过销售，所以在推销及推销技巧处有很大的不足，所以提升自身就要从提升自己的销售能力开始。首先，书籍是活的知识的最有利的途径，新年后要大量的阅读有关销售及销售技巧的书籍，同时不断的关注房地产方面的消息，及时的充实自己，总结自己的实践经验。其次，实践出真知，所有的理论只有与实践相结合，才能被自身很好的吸收，提升自己，从基础的做起，重新对销售流程进行学习，在演练中对项目加深印象，同时对顾客关心的合同条款进行熟读并学习。了解最新的法律法规知识。在与顾客的交流中，不断的发现问题，在团队的交流中，解决问题，不断的提升自己。最后，在生活中用心的观察他人的销售方式，尤其是在同行之间更能学到，前期先照搬他人在销售过程中，遇到问题后的解答方式，经过后期的语言加工，再遇到问题时就能有自己的方式解答。
最后，感谢公司所有的领导和同事，因为我个人的进步离不开大家的帮助和支持。2020年我会不断学习，努力工作。我要用全部的激情和智慧创造效益，让事业充满生机和活力!我们是一个整体，奔得是同一个目标!我会和大家一起齐心协力，从新的起点开始，迈向成功!
房地产销售第二季度工作计划范文(二)
不知不觉，进入公司已经有1年了。也成为了公司的部门经理之一。现在2020第一季度将结束，我想在季度结束的时候写下了第二季度的工作计划。
转眼间又要进入新的一个季度了，生活和工作压力驱使我要努力工作和认真学习。在此，我订立了本季度工作计划，以便使自己在新的一年里有更大的进步和成绩。
一、销量指标
上级下达的销售任务某万元，销售目标某万元，季度某万元
二、计划拟定
1、年初拟定《年度销售计划》。
2、每月初拟定《月销售计划表》。
三、客户分类
根据接待的每一位客户进行细分化，将现有客户分为a类客户、b类客户、c类客户等三大类，并对各级客户进行全面分析。做到不同客户，采取不同的服务。做到乘兴而来，满意而归。
四、实施措施
1、熟悉公司新的规章制度和业务开展工作。公司在不断改革，订立了新的制度，特别在业务方面。作为公司一名部门经理，必须以身作责，在遵守公司规定的同时全力开展业务工作。
2、制订学习计划。学习，对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。专业知识、管理能力、都是我要掌握的内容。知己知彼，方能百战不殆。
3、在客户的方面与客户加强信息交流，增近感情，对a类客坚持每个星期联系一次，b类客户半个月联系一次，c类客户一个月联系一次。对于已成交的客户经常保持联系。
4、在网络方面
充分发挥我司网站及网络资源，做好房源的收集以及，客源的开况。做好业务工作
以上，是我对2020年第二季度的工作计划，可能还很不成熟，希望领导指正。火车跑的快还靠车头带，我希望得到公司领导的正确引导和帮助。我会更加努力、认真负责的去对待每一个业务，争取更多的单，完善业务开展工作。相信自己会完成新的任务，能迎接新的挑战。
房地产销售第二季度工作计划范文(三)
一、加强自身业务能力训练
在2020年的房产销售工作中，我将加强自己在专业技能上的训练，进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质。确保自己在销售工作中始终保持高昂的斗志、团结积极的工作热情。
二、密切关注国内经济及政策走向
在新的一年中，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化，为销售策略决策提供依据。目前政府已经出台了调控房地产市场的一系列政策，对市场到底会造成多大的影响，政府是否还会继续出台调控政策，应该如何应对以确保实现售任务，是我必须关注和加以研究的工作。
三、分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案
我在房产销售工作重点是某公寓，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。
四、针对不同的销售产品，确定不同的目标客户群，研究实施切实有效的销售方法
我将结合之前的销售经验及对可售产品的了解，仔细分析找出有效的目标客户群。我将通过对工作中的数据进行统计分析，以总结归纳出完善高效的销售方法。
五、贯彻落实集团要求，力保销售任务圆满达成
我将按计划认真执行销售方案，根据销售情况及市场变化及时调整销售计划，修正销售执行方案。定期对阶段性销售工作进行总结，对于突然变化的市场情况，做好预案，全力确保完成销售任务。
六、针对销售工作中存在的问题及时修正，不断提高销售人员的业务技能，为完成销售任务提供保障
明年的可售产品中商铺的所占的比重较大，这就要求我要具更高的专业知识做保障，我将在部门经理与同事的帮助下，进行相关的专业知识培训，使销售工作达到销售商铺的要求，上升到1个新的高度。
房地产销售第二季度工作计划范文(四)
对于房地产销售工作者来说某月份可供自己发挥的余地其实有很多，至少过去的销售工作经验告诉自己需要提前考虑好相应的要素才行，承蒙领导支持与同事信任的自己怎么能够允许某月份就这样平庸地度过呢?因此我制定了某月份的销售工作计划并希望获得令人满意的业绩，如果做得不错的话也能够为自己的职业生涯积累一些不错的工作经验。
当前阶段可以确定的便是对已有客户信息的整理工作需要做好，由于过去拜访客户较为杂乱的缘故导致自己手上的资料并不算完整，因此在某月份自己需要对过去的客户都打电话致以祝福并借机了解对方的状况，事实上对于自己所在公司推出的新业务也可以借机推荐给对方了解一下，这样在最后进行信息整理的时候就能够确保自己所拥有的客户资料都是真实有效的，届时在销售助理的帮助下也可以尽快制作出展示最新业务的ppt并对客户进行登门拜访，在经过事先了解的情况下再去推销房地产业务则有着很大的完成业绩，而且事后自己也应该做好相应的记录并回顾销售过程中是否存在不妥的地方。
由于进行暑假工的学生都回到学校的缘故导致空闲了许多租房，因此在某月份自己的主要任务就是将这些闲置的房源给尽快推销给新的租客，这样的话就能够有效地利用现有的资源为房地产公司创造更多的效益，只不过若是难以尽快将其处理掉的话也会因为房屋的空闲造成较大的浪费，因此我应该通过自身掌握的宣传手段将这部分房屋的信息给需要的客户手中，若是完成这方面的任务也意味着自身的销售能力和对房地产信息的认识提高了一个新的台阶。
对于客户的想法也应该要进行更深层次的探究才能够明白对方的真实需求，因此自己在拜访客户的时候也要尽可能地打消对方的疑虑之心，至少现阶段自己也应该要拥有这方面的能力才能够做好房地产工作，况且对我而言即便是让客户产生购房的意向也意味着自己离销售业绩的完成又前进了一步，而且自己也应该要认识到房地产销售工作不能一次性拿下客户也是十分正常的事情。
第4篇：房产销售制度范文
【关键词】 会计核算；房地产开发企业；会计处理
从目前我国房地产企业财务管理结构来讲，其在会计核算的业务处理上，尚未健全仍存在许多问题，严重制约了房地产企业的进一步发展。因此，如何有效完善房地产企业的会计核算制度，加强会计制度建设，早已成为房地产企业的首要工作。以下笔者以房地产会计核算业务中纳税处理为例，分析目前房地产会计纳税核算中存在的主要问题，提出解决对策，以供参考。
1．房地产企业会计核算在税收业务处理方面存在的问题
1.1在会计准则和税收法规中存在收入确认差异
会计准则和税收法规中存在着收入确认主要表现在以下两方面：第一，企业的预售销售，房地产企业在获得房地产的预售许可证之后，就可以预售上市，其销售所得按其性质可分为预收款和暂收款，是不确认收入的。待验收工程和产品并办完交接手续后，才能进行收入确认，由“预收账款”账户转入“主营业务收入”账户。税法上通常将预收款归为“预售收入”，并按照税法规定预计其预售毛利率计算预交所得税。第二，企业的按揭销售，只有在开发商账户上收到银行转来的按揭款时会计才确认收入。在税法中的相关规定，则是实际收到首付款之日起确认收入的实现，在银行办理按揭贷款转账之日确认收入余款的实现。
1.2在附属设施收入上存在的核算处理问题
企业没有将停车位、地下室以及销售阁楼等附属设施的销售计入收入中；没收客户违约金、购房放弃的订购金、误工罚款、先租后售和政府奖励等均未入账；上房费、采光费和宣传费等费用的收取未计收入。
1.3在产品开发中所存在的收入核算问题
将本企业自主研发的产品用于赞助、捐赠、职工福利、奖励、并分配给企业股东或是投资者等，均未进行纳税申报；进行旧城改造，搬迁户接受到的补偿房，偿还面积和拆迁面积之间的差价收入并没有合并到场频完工后和收入中，影响了企业预售款的及时结转。
1.4房地产企业在成本费用上存在的收入核算问题
违规发票入账：旧版已经作废的发票、经过涂改或是自行填开的发票等；开发成本未按照“工程结算单据”进行列支，而是按照预计和合同金额列支的，有的甚至白条入账。成本核算的对象被混淆，成本的提前列支，自用或有偿转让的配套设施没有单独核算其成本，而将其直接计入企业的主营业务成本。
成本划分不明确，实行成本配比结转。产品开发成本与期间费用的计算不够规范，尚未竣工验收完成的产品均并入了营业成本，提前并一次性列支应由各期来分担土地成本，没有将土地成本、基础设施费、建筑安装工程等分摊到独立核算的企业配套设施中。期间费用的列支标准与范围扩大，计税的所得额。企业将预售收入作为业务宣传费和招待费、广告费的计算基数，计入企业的管理费用；完工前的开发产品借款利息，实行一次性的方式计入当期损益。企业的各类明细的核算科目的未按照开发产品的对象进行设置。
2．强化房地产企业会计核算在税收业务处理方面的完善对策
2.1 加强房地产企业的票据管理
房地产企业应当强化票据管理，完善票据的领用制度，以此完善纳税业务处理。如：预收房款收据以及代收的各种集资款等房地产开发企业对外使用的收据，应当视其为发票对其进行管理，完善票据的领用存的制度，便于税务部门的检查。并严格遵守预收款预缴制度，时缴纳税款。
2.2建立健全房地产企业的收入核算
2.2.1明确企业核算范围
房地产的销售收入通常指自行开发的房地产的销售所得、销售商品房所得的收入、配套设施的销售所得、土地转让所得的收入。与购买方事前签订的购销合同、房地产的开发按合同内容进行的就属于自行开发的房地产项目，其中也包括购买方事前未签订购销合同的房地产。周转房的出售、旧城改造中的回迁户的拆迁面积内所交纳房产安置权款、超出面积的房产款，均应包含在“销售收入”的核算范围中，面积的房产款，也在“销售收入”核算范围内，而自用房产出外，应作固定资产核算。
2.2.2正确应用收入确认标准
房地产企业的商品销售通常要签订房产预售合同、交付房款、签订正式的房产销售合同、验收合格的工程、交付买方验收合同并进行产权过户四道程序。在房地产开发产品完成竣工验收的前后进行合同的签订，该合同从一定意义上来讲仅属于合约的一种，买方认可验收房屋时，买方就尚未接受商品的所有权上具有的风险与报酬，不管款项是否收付，都不符合房地产开发企业的收入确认条件。开发产品竣工验收、办好移交手续之前，房地产预售款，仅能进行预收或暂收款处理，不作收入确认。仅当客户与企业签订了正式的销售合同，遵循法律手续；房屋竣工并验收合格后，客户确认了房屋的面积、结构和付款方式之后，交易双方完成移交手续；能够可靠的计量收入金额时，可进行销售收入确认，简言之，就是只有房屋完工并交到购房者手中，才可以由预售账款划入主营业务收入。
2.3健全预售方式下的房地产企业流转税费的核算
对于尚未竣工的开发产品，房地产预售所得因未符合企业收入的确认标准，因此，房地产预售款，不得确认收入，暂计入预收账款的会计科目中；只有在开发产品竣工完成验收完毕并办理了移交手续，该项房地产销售方得以实现，才可由“预收账款”转化为“主营业务收入”。房地产企业纳税申报时，应借“应交税费”二级科目为“预交营业税或城建税或是印花税”等会计科目，贷方的一级科目与借方相同，二级科目应为“应交营业税”；进行收入的确认时，方可将这一部分应负的税费转出，借方为“营业税金及附加”，贷方则应记为“应交税费——预交营业税”，只有这样才可以实现企业收入与税费的准确配比，并做到对企业的实际经营情况和报表项目的财务深化分析反映的恰当性、公允性。
结束语
总之，我国的房地产市场尚处于发展阶段，企业会计核算也并未完善。本文仅分析了房地产企业会计核算的纳税部分，并针对其中存在的问题提出了几点解决措施。我们相信，在我国经济逐渐发展、会计制度与准则的不断完善，房地产开发企业的会计核算也将逐渐规范、完善。
参考文献
[1] 边霞，赵业猛.房地产开发企业会计核算问题初探[J]. 江苏科技信息. 2011（02）
[2] 吕孝侠.房地产企业会计核算问题探讨[J]. 中国乡镇企业会计. 2011（02）
[3] 何金鹏.房地产开发企业销售收入的会计核算[J]. 企业导报. 2011（02）
第5篇：房产销售制度范文
2014年的房地产市场整体低迷，房企危机感顿生，尤其是一些大型房企纷纷谋求“转型”。其中，万科选择了转型城市配套服务商，绿地加强了业务全球化和多元化的力度，恒大进军了快速消费品及能源行业，万达则做大文化旅游板块，其他房企也都对原有的运营模式进行了调整。
2、互联网思维
作为行业标杆，万科首先提出了用“互联网思维”做房地产。互联网思维的核心是重视用户体验和服务，但就目前来看，房企对互联网思维的运用还是以营销为主。大多数房企还是以“叶公好龙”的心态看待互联网思维。
3、多元化
房地产行业的利润率持续下滑，不少房企开始尝试进军其他行业，以寻找新的盈利点。和前几年部分中小型房企一窝蜂进军矿业、白酒业等不同的是，此番多元化的均为大中型房企，选择的行业包括金融、文化、农业、消费品等。
4、小股操盘
万科提出小股操盘，是房企“去重就轻”进行“轻资产运行”的一种形式，即在合作项目中不控股，但负责操盘，作为小股东输出运营和品牌，并拿到除股权收益外的管理费及超额利润分配，以此提高净资产收益率（ROE）。发达国家的房地产运行模式大多如此。
5、野蛮人
“门口的野蛮人”被用来形容那些不怀好意的收购者。部分房企股价较低，股权分散，因此成为了“野蛮人”的目标。今年，金地、万科、金融街等都遭遇了险资“野蛮人”，其中生命人寿成功获得了金地的控制权。
6、合伙人
为了应对“野蛮人”，房企推出了“合伙人”制度。万科推出了员工持股的盈安合伙，并持续增持万科股票，以增加管理层控制权，激励员工。事实上，另一家龙头房企绿地早已采用类似形式，2000年以来，职工持股会就一直是上海绿地集团的主要股东，混合制改革后成为第一大股东。
7、房产金融
2014年是房地产和金融紧密结合的一年，由于成交情况不理想，7折利率迟迟未能落地，房企为了刺激购房者需求，选择和各类第三方机构合作，推出各类围绕订金、首付、按揭、房款的信用贷款产品和理财类产品，如易居房金所、搜房天下贷、平安好房宝等。
8、房产电商
房产电商是房产电子商务的简称，在房地产领域中以O2O（线上对线下）形式进行运作，泛指房产销售以电商合作方的推广平台为基础，以网络营销、活动营销、整合营销等营销方式为手段，以房产销售为目的，在法律许可范围内所进行的商务活动过程。在互联网的广泛影响下，2014年大有“无电商不营销”之势，而且模式也越来越多元化，除了乐居等电商主流模式外，还出现了房多多、好屋中国等连接二手中介进行一二手联动的“地商”。
9、众筹
今年出现的“房产众筹”事实上是一种“伪众筹”，是以营销推广为目的举行的活动，大多只是在单个城市的单套房源，对于购房者的意义不大，主要用于吸引眼球和宣传，真正的众筹建房等还仅仅停留在想象中。
第6篇：房产销售制度范文
一、具体做法：
（一）、积极开展税法宣传
土地增值税与其他税种相比，纳税环节复杂，对纳税人而言，较为陌生，在纳税申报等方面不易引起重视。我局针对这一情况，充分利用报纸、电视、宣传材料等媒体进行广泛的税法宣传。20__年，我局印发了1000份关于房地产税收一体化管理实施办法及二手房交易相关涉税事宜的宣传材料发放给纳税人，并把房地产交易的相关税收政策在修水电视台进行了为期一个月的播映，在修水报办了一期专版。通过广泛的税法宣传，让广大纳税人认识了土地增值税这一税种，知道了该怎样缴纳，什么时候缴纳土地增值税。
（二）、推进社会综合治税，加强部门配合，实现土地增值税的一体化管理。
根据国家税务总局的要求和省局的统一安排，我们以契税征管为把手，推进社会综合治税体系，全面推行土地增值税一体化管理。一是取得政府支持，建立社会综合治税体系。20__年8月，县政府全文转发了《修水县地方税务局关于加强房地产税收一体化管理操作办法》，明确了财政、房管、建设、土管等单位的相关责任，制定了加强房地产税收管理的具体措施及奖励措施，并由分管财税的副县长牵头，定期召开相关部门联席会议，通报情况，反馈信息，研究土地增值税的征管政策。二是加强与财政部门的配合，在修水，契税由财政部门征收，为了加强土地增值税的源泉控管，做到先税后证，我局多次与财政局协商，由财政局专门成立契税征税所，并派驻六名干部长年在我局的征收大厅上班，凡办理契税证的，必须先到地税窗口开具税票和房地产销售专用发票。一定要凭地税机关开具的税票及房地产销售发票。三是加强与房产管理部门的配合协作。房产交易和发放房产证是土地增值税控管的核心环节，我局通过与房产管理部门联系，以政府发文、会议纪要的形式，确定了联合控管的方式。在房产交易中心设立房地产税收审核岗，实地参与房地产计税价值的评估认定工作，并与房管部门实现了信息交换制度。四是取得国土资源部门支持配合。对土地转让环节的土地增值税在过去管理上存在的一个最大障碍就是信息不通、征缴滞后。因此，我局根据国土资源管理部门的土地管理特点，与国土资源部门协商，只要国土资源部门将用地通知书一下发给用地人，国土资源部门就迅速将存量地和非存量地的信息传递给地税部门，地税部门对相关用地人的有关税收及时进行跟踪介入，实现了土地增值税的前置管理。
（三）、实行土地增值税的精细化管理
我局将土地增值税的管理细化到每一个房地产开发公司的每一个商住小区、每一栋楼、每一套住房及铺面，根据每一个小区的平面图设立了房地产销售明细帐、发票开具明细帐，及时掌握了土地增值税的税源情况。形成了“以行业管理为主、按项目进行监控、房源控制税源、管理增加税收”的基本思路，积累了房地产税收精细化管理的有效经验，找到了潜在税源向现实税收转化的最佳着力点。
（四）、严格执行土地增值税预征及项目完成清算制度
我局在纳税人办理的纳税申报和发票开具环节，严格审核纳税人取得的房地产销售收入、预售收入是否按铺面1、住房0.5预缴了土地增值税。在省局20__年7月对土地增值税预征率进行调整后，我们严格按照文件的执行时间，对各个房地产企业的收入在文件执行的前后进行了清理，分别适用不同的税率进行了土地增值税的补征、补缴。对完工的项目，我们严格按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定进行了清算。
（五）、持之以恒地进行纳税评估工作
我们视纳税评估工作为该项税源管理的主要手段。20__年，针对房地产开发企业普遍存在成本管理混乱、重费轻税的现象，进行了一次纳税评估，通过评估，共追缴土地增值税127890元，基本改变了房地产行业土地增值税申报质量不高、欠税较大的现状。
（六）、精细组织，深入开展房地产税收专项检查
根据市局的部署，我局高度
重视房地产行业的税收专项检查工作。通过检查，我们发现一些房地产开发企业预收房款、银行按揭房款、房地置换、安置回迁超面积售房款、商品房自用不按收入确定原则确定收入，有虚列开发成本、多转销售成本、多列产品销售费用的现象。对检查出来的问题，严格《征管法》的相关规定进行处罚。20__年，共查补土地增值税78100元，罚款18900元。
二、土地增值税管理过程中存在的问题
（一）土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据，在计算转让房地产增值额时，涉及收入的确定和成本费用的扣除，税务人员和纳税人都难以掌握。
（二）房地产开发周期较长，难以监控。由于房地产企业利润率高，而土地增值税预征率相对较低，一些开发企业故意拖延项目竣工决算和完工时间，躲避土地增值税的结算。
（三）转让形式多样化，难以正确计税。房地产转让形式多种多样，有一次性销售一次性收款的，有采用预收款方式的，有采用“返本”方式销售建筑物的，有采用“以地换房”形式销售的，由于房地产销售转让形式多样、复杂多变，给地税部门确认纳税人、正确计算应纳税款带来了很大的难度。
（四）税务人员参差不齐，跟不上管理的要求。由于土地增值税具有收益性质的特征，要求税务人员既要熟悉税收法律、法规，又要熟悉掌握财务会计知识，还要懂房地产开发的经营管理知识，这对税务人员提出了很高的要求，给土地增值税的管理带来了一定的难度。
三、加强土地增值税管理的措施
（一）进一步加强税法宣传，强化实战培训。由于房地产转让形式多样化，计税过程比较烦琐，我们应进一步加大税法宣传力度，对税收管理人员、企业办税人员进行业务培训，重点就土地增值税的收入确定、扣除项目计算、申报方式和有关财务会计知识进行讲解，使税收管理员和企业办税人员能熟练掌握土地增值税的计算和申报方式，消除纳税人的抵触情绪，取得纳税人的广泛理解和支持。
（二）实行以票控税。房地产企业在销售房屋收取预收款时，须向购房者开具“房地产业预收款专用收据”；购房者在缴齐房款后，凭专用收据索要机开“房地产业专用发票”；财政、房管部门看到专用发票，才给购房者办理契税证及房屋产权证。
（三）摸清税源、建立台帐。基层税务部门应通过每年的税源普查，摸清土地转让、房地产开况，分项目建立税源控管台帐，实行分项目管理和税源全过程监控，确保不漏项目，对已开始预售及完工的楼房要进一步建立、健全发票开具明细帐及发票开具分户帐。
第7篇：房产销售制度范文
个人计划，指的是一种可以使一个人的生活质量得以提高，在人生路上走得更好的工具。那你知道怎么写工作计划吗?下面就是小编给大家带来的2022个人工作计划范文5篇，希望能帮助到大家!
2022个人工作计划范文1作为一名外科医生，本着为病人服务，对医院负责的态度，针对接下来的医疗工作，特制定工作计划如下：
一、有效解决看病贵的问题
降低医疗费用，减少病人经济负担，合理用药是每一位医生应尽的责任和义务，通过加强科室管理，药品比例大幅下降，在我院产生较大影响，使病人切实得到实惠，减轻病人经济负担。药物比例较去年继续下降，达38%，低于医院40%的比例规定。严格执行“一日清”制度，增加医药费的透明度。
二、强化以病人为中心、以质量为核心的服务理念
做到这一点，要在提高医疗技术水平和服务态度上下功夫，诚恳认真的工作方式、细致耐心的思想交流，与病人交朋友，用病人的口为我们做正面宣传。采取病人信息反馈制度，及时与出院病人进行沟通，使慕名而来的病人逐渐增加。在当前医疗市场竞争日趋激烈的条件下，要加强对科室成员的形势教育，增强职工的危机意识、竞争意识和责任意识，树立面向社会、面向患者，主动找市场、找病人的新观念。把一切以病人为中心的思想贯穿到科室的各项工作的全过程。激发科室成员积极向上的精神，增强科室的凝聚力。培育科室精神、树立医务工作者整体形象，即服务一流，技术精湛，爱岗敬业，文明服务的白衣天使形象。
三、合理用药、合理收费，切实减轻病人经济负担
合理用药不仅表现在对症用药，还表现在药物的合理应用方面。不仅要加强对药品各种知识的学习，特别是毒副作用的学习，还要经常与药剂科专家进行沟通，真正做到合理用药。在不影响病人治疗效果的前提下，精打细算，用最少的费用进行的医疗服务，这也是我们外科努力的方向。严格执行一日清制度，耐心细致的解释病人提出的问题，让病人明明白白看病，明明白白花费。
四、开通__市第__医院外科网站
为了增加科室透明度，我科要自费创办__市第__医院外科网站，并广为宣传，使病人来院前已经对科室和自己的疾病有所了解，要取得一定的效果。
2022个人工作计划范文2今年，我们本着"多沟通、多协调、主动主动、创造性地开展工作"的指导思想，发扬慧康人"精诚团结，求真务实"的工作作风，全面开展新的一年的工作。
明年的工作中将主要做好以下几项工作：
一、在部门管理上，建立一支熟悉业务，而相对稳定的销售团队。
人才是企业最宝贵的资源，一切销售业绩都起源于有一个好的销售人员，建立一支具有凝聚力，合作精神的销售团队是企业的根本。在明年的工作中建立一个和谐，具有杀伤力的团队作为一项主要的工作来抓。
二、在个人管理上，完善销售制度，建立一套系统的管理措施。
销售管理是20__年的工作重点。完善销售管理制度的目的是让销售人员在工作中发挥主观能动性，对工作有高度的责任心，提高销售人员的主人翁认识。强化销售人员的执行力，从而提高工作效率。
三、在员工质量上，培养销售人员发现问题，总结问题，不断自我提高的习惯。
培养销售人员发现问题，总结问题目的在于提高销售人员综合素质，在工作中能发现问题总结问题并能提出自己的看法和建议，销售能力提高到一个新的档次。
四、在销售工作上，尝试新的销售模式。
把握好各个渠道资源，做好完善的跟踪。同时开拓新的销售渠道，利用好公司资源做好网上销售与行销之间的配合。
五、销售目标
20__年下达的销售任务为基本要求，在具体工作中把任务根据具体情况分解到每月，每周，每日;完成各个时间段的销售任务。并在完成销售任务的基础上提高销售业绩。我将带领销售部内销同仁竭尽全力完成目标。
20__年我部门工作重心主要放在开拓市场，和团队建设方面。当下打好20__年公司销售开门红的任务迫在眉睫，我一定全力以赴。
我认为公司明年的发展是与整个公司的员工综合素质，公司的指导方针，团队的建设，个人的努力是分不开的。提高执行力的标准，建立一个优良的销售团队和有一个好的工作模式与工作习惯是我们工作的关键。
2022个人工作计划范文3在已过去的20__年里，做为一名房产销售人员，我所在的销售部在公司领导的正确带领下和各部门的积极配合下提前完成了全年的销售任务。这一年全球的经济危机蔓延，房地产市场大落大起，整个销售团队经历了房地产市场从惨淡到火爆的过程。准备明年在中国经济复苏和政府调控房地产市场的背景下，销售工作将充满了机遇和挑战。现制定20__年房地产销售个人工作计划。
一、加强自身业务能力训练。在20__年的房产销售工作中，我将加强自己在专业技能上的训练，为实现20__年的销售任务打下坚实的基础。进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质。确保自己在20__年的销售工作中始终保持高昂的斗志、团结积极的工作热情。
二、密切关注国内经济及政策走向。在新的一年中，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化，为销售策略决策提供依据。目前政府已经出台了调控房地产市场的一系列政策，对20__年的市场到底会造成多大的影响，政府是否还会继续出台调控政策，应该如何应对以确保实现20__年的销售任务，是我必须关注和加以研究的工作。
三、分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案。我在20__年的房产销售工作重点是___公寓，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。
四、针对不同的销售产品，确定不同的目标客户群，研究实施切实有效的销售方法。我将结合20__年的销售经验及对可售产品的了解，仔细分析找出有效的目标客户群。我将通过对工作中的数据进行统计分析，以总结归纳出完善高效的销售方法。
五、贯彻落实集团要求，力保销售任务圆满达成。我将按计划认真执行销售方案，根据销售情况及市场变化及时调整销售计划，修正销售执行方案。定期对阶段性销售工作进行总结，对于突然变化的市场情况，做好预案，全力确保完成销售任务。
六、针对销售工作中存在的问题及时修正，不断提高销售人员的业务技能，为完成销售任务提供保障。明年的可售产品中商铺的所占的比重较大，这就要求我要具更高的专业知识做保障，我将在部门经理与同事的帮助下，进行相关的专业知识培训，使销售工作达到销售商铺的要求，上升到一个新的高度。
2022个人工作计划范文4公司的发展是与整个公司的员工综合素质，公司的指导方针，团队的建设是分不开的。提高执行力的标准，建立一个良好的销售团队和有一个好的工作模式与工作环境是工作的关键。为了使我销售部门的各方面的工作顺利进行，特作出__年工作计划。
一、销售目标
今年的销售目标最基本的是做到月月有进帐的单子。根据公司下达的销售任务，把任务根据具体情况分解到每月，每周，每日。以每月，每周，每日的销售目标分解到各个销售人员身上，完成各个时间段的销售任务。并在完成销售任务的基础上提高销售业绩。
二、建立一支熟悉业务，而相对稳定的销售团队
人才是企业最宝贵的资源，一切销售业绩都起源于有一个好的销售人员，建立一支具有凝聚力，合作精神的销售团队是企业的根本。在明年的工作中建立一个和谐，具有杀伤力的团队作为一项主要的工作来抓。
三、完善销售制度，建立一套明确系统的业务管理办法
销售管理是企业的老大难问题，销售人员出差，见客户处于放任自流的状态。完善销售管理制度的目的是让销售人员在工作中发挥主观能动性，对工作有高度的责任心，提高销售人员的主人翁意识。
四、培养销售人员发现问题，总结问题，不断自我提高的习惯
培养销售人员发现问题，总结问题目的在于提高销售人员综合素质，在工作中能发现问题总结问题并能提出自己的看法和建议，业务能力提高到一个新的档次。
五、在地区市建立销售，服务网点
根据今年在出差过程中遇到的一系列的问题，约好的客户突然改变行程，毁约，车辆不在家的情况，使计划好的行程被打乱，不能顺利完成出差的目的。造成时间，资金上的浪费。
2022个人工作计划范文5时间过得真快，转眼间又要进入新的一年了，新的一年是一个充满挑战、机遇与压力开始的一年，也是我非常重要的一年。因此我制定工作计划，现将计划制定如下：
一、销量指标：
上级下达的销售任务30万元，销售目标35万元，每个季度7.5万元
二、计划拟定：
1.年初拟定《房地产年度销售计划》
2.每月初拟定《房地产月销售计划表》
三、客户分类：
根据接待的每一位客户进行细分化，将现有客户分为a类客户、b类客户、c类客户等三大类，并对各级客户进行全面分析。做到不同客户，采取不同的服务。做到乘兴而来，满意而归。
四、实施措施：
1.熟悉公司新的规章制度和业务开展工作。
公司在不断改革，订立了新的制度，特别在业务方面。作为公司一名部门经理，必须以身作责，在遵守公司规定的同时全力开展业务工作。
2.制订学习计划。
学习，对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。专业知识、管理能力、都是我要掌握的内容。知己知彼，方能百战不殆。
3.在客户的方面与客户加强信息交流，增近感情，对a类客坚持每个星期联系一次，b类客户半个月联系一次，c类客户一个月联系一次。
对于已成交的客户经常保持联系。
第8篇：房产销售制度范文
引言
作为与房地产项目配套的地下停车位一般有两类：一类是立项为附属公共配套设施的民防工程，实际作为停车位使用；另一类是开发公司在立项、设计时就将其定位地下车位，具有最终的建筑面积测绘报告和产权初始登记证明，可以根据可售面积单独取得所有权权证书，即俗称的地下产权停车位。但地下停车位可售面积与地面商品房可售面积现实中又存在区别。因此不同权属的地下停车位会计成本核算方式对企业最终利润影响很大。现本文就从地下停车位成本的会计核算角度进行探讨。
一、地下民防工程作为停车位的会计成本核算
房地产项目中立项为附属配套的地下民防工程，一般由开发商在开发项目竣工交付后将附属民防工程移交给政府人防工程管理部门。开发商再向人防工程管理部门缴纳10-20年的使用费后返租民防工程给居民用作地下停车位，出售10-20年的使用权给业主。作为公共配套的民防工程所有权已不属于开发商，其开发成本不单独保留，而是分配到房地产项目总可售面积中。
二、单独立项设计的地下产权停车位的会计成本核算方式及利弊
房地产项目中单独立项设计的地下产权停车位，虽然也属于配套设施的一部分，但作为可售面积与民防工程转做的停车位有本质区别，它与地上可售商品房面积共同构成房地产项目的总可售面积。两种可售面积的差异在于：可售地下停车位没有国有土地使用权分割证明，不能像地上可售商品房产一样售后可领取国有土地使用证明，因此也就不能办理抵押、质押等手续。
1.不单独核算可售地下车位的成本，分配至地上可售商品房面积。将可售地下车位作为公共配套设施成本由可售商品房承担，实际上混淆了公共配套设施概念。作为公共配套设施应该是非营利性的，由全体业主共同所有，免费提供给广大业主使用；而可售车位作为一个营利性的开发产品类型，销售行为未实现前产权属于开发商。因此，作为可售面积的一部分，因按会计准则制度相关规定需要对可售地下车位成本进行归集核算。不然就加大了地面可售商品房的成本，影响可售商品房销售利润的准确性。
2.将项目总开发成本在可售地下停车位面积与地上可售商品房产面积之间分配。这种核算方法操作简单，但主要忽略了可售地下停车位面积与地上可售商品房产面积之间的重大区别，即无法领取国有土地使用证书。将土地成本部分分配到可售地下车位，变相降低了可售商品房产的成本，增加了地下停车位的 成本，整体式地下车位因分摊面积多，成本增加更多，尤其在地王频出的当下。后果是造成可售车位收入与成本的倒挂，销售亏损是不争的事实。当地上可售商品房产销售速度大于可售地下车位销售速度，特别是可售商品房产售罄而留有可售地下车位的情形下，形成企业报表盈利提前而亏损在后，实际上提前多缴了税金，当企业无后续项目，亏损无法弥补时，不利于企业税负的公平合理。
3.将项目总开发成本剔除土地成本后在可售地下停车位面积与地上可售商品房产面积之间分配，土地成本由地上可售商品房产承担。这种核算方法考虑了土地面积在两者可售面积之间分割的差异，比第一种方法具有合理性，实际操作中注册会计师审计时倾向于这种核算方法：地下产权车位成本不归集土地成本。但这种方法也似有不妥之处，与第一种核算方法一样，没有考虑将总开发成本中除土地成本外其他与地下可售车位不太相关的基础设施、公共配套设施、?_发间接费等对地下可售车位成本的影响剔除，实际上也部分虚增了地下可售车位的成本，拉低了地面可售商品房产的成本，收入成本倒挂现象虽有所改观，但未能完全消除。但如何全面有效判断区分哪些与地下可售车位是否相关的基础设施、公共配套设施、开发间接费等成本似没有统一的标准，个人衡量的尺度不同， 人为判断的因素较大。
4.按最终土建竣工造价审核报告确定的工程土建总成本， 在可售商品房产和可售地下车位中进行分配，可售地下车位仅归集分配的土建成本和项目贷款的利息支出。前期工程、基础设施、公共配套、开发间接费用等与可售地下车位的关联性不是太密切，所以地下可售不承担分配上述几项的成本。项目贷款周期长，基本贯穿整个项目开发过程的始终，作为公共的成本费用应由总可售面积承担。这样核算基本解决了地下可售车位收入成本倒挂的不合理现象。
第9篇：房产销售制度范文
关键词：房地产开发合理避税避税措施
一、引言
在房地产企业进行房地产开发的整个流程中，国家税务机关都针对具体的开发流程而对各个涉税环节进行征税，包括房地产的前期准备阶段、建筑阶段、销售阶段以及保有阶段等。也就是说，只要房地产开发企业有涉税业务的发生，税务机关必然有与之相适应的税种及税率制度。在经营过程中，人为的逃避应该缴纳的税款或者是通过改变税种及与其相适用的税率的行为属于偷税，是一种违法行为，应该杜绝发生。而这里提到的合理避税，是指采用提前对涉税业务进行设计，使得避税业务发生在符合国家相关法律的范围之内，进而提高企业的经济效益的一种经营行为。随着房地产行业竞争压力越来越大，企业为了提高经济效益，采取合理的措施来进行避税，已经成为了房地产行业经营方式一个发展方向。
二、房地产开发过程中纳税情况分析
1、前期准备阶段的纳税
总的来说，开发企业在前期准备阶段所要缴纳的税种相对较少，在对土地所有权进行转让书不需要缴纳印花税，除了在获得土地使用权时需要缴纳土地征用税及契约税之外，在该阶段企业可以根据自身具体的投资方式来对营业税、企业所得税和契税等进行统一的筹划。
2、施工阶段的纳税
在这个阶段，开发商通常采用将物业项目进行预售的方式来将资金回笼。在这个阶段，房地产开发主要缴纳签订项目建设合同的印花税、城市维护建设税、建筑安装营业税和教育费附加税，诚征土地税，预售营业税及企业所得税等。
3、房产销售及保有阶段的纳税
在这个阶段，房地产开发企业主要应缴纳出让土地使用权及不动产的营业税、附属的物业管理部门向外部提供物业管理时需要缴纳的物业服务税、房地产转让时需要缴纳的地产增值税；获得印花税应税凭证而应该缴纳的印花税；房产保有而应较难的房产使用税；房产销售时企业的所得税和其他税种。
三、房地产开发企业进行合理避税的措施
1、适当延迟纳税、争取资金周转时间
在大多数的情况下，房地产开发企业通常是通过采用将其所开发的产品进行预售的方式来进行经营的。其中，《营业税暂行条例实施细则》中明确规定：“纳税人在对土地使用权转让或者是销售不动产，采用预收款方式的，纳税人缴纳税款的时间应该是起接受预收款的当天。”而且，对该年度应该缴纳的税款额进行了详细的规定，按照年度预收账款的总额乘以相关的比率来缴纳所得税。得到项目完工，完成交付之后再按照实际的决算成本以及项目的总收入来对纳税金额进行核算与调整。
由于地产开发周期一般较长，而且开发企业并不是在一个时间内只进行一个项目，而是多个项目并列开工。这将导致开发企业的资金压力较大，造成资金缺口。这时，房地产开发企业为了应付资金问题，往往就采用在预收账款之后故意延迟缴税的现象。经常出现地产企业所开发的土地和房屋都已经交付完全了，但是预售账款的税收却长期没有缴纳，相关的后续工作，包括项目竣工决算、成本的结转等工作没有完成，导致税收计算出现问题。企业通过这种操作，延缓了其所得税的缴纳时间，对于缓解企业的资金压力有积极作用。但是这种行为实际上是一种占用国家税款为免息贷款使用的行为，从根本上来讲是一种偷税行为。一旦税务机关进行稽查，很容易就会被发现。这时，企业就需要受到惩罚，缴纳滞纳金和罚款等。因此，企业在采取这种方式进行避税时，要综合的权衡获得的利益与受到的处罚之间的利弊，最后在确保企业获利的基础上采取该中避税措施。
2、丰富经营种类，互摊费用
通常来说，房地产开发企业所经营的活动不仅仅限于建筑业，同时还包括加工业、物业管理行业以及租赁行业等。这就使得房地产开发企业一般与各种经营单位都存在着资金方面的往来。这时，企业就可以采用不按照独立企业之间的业务往来进行纳税操作，而是采用相互之间的交叉付费的方式来进行，通过瞒报、漏报经营项目的方式来少缴费用，这在税收缴纳方面可以称作是偷税行为。
企业可以合理的采用这种多项经营的方式，达到节税增效的目标。例如，部分成品房由于其地理位置或者是起内部结构等原因而出现滞销时，开发企业可以将它作为商品来进行出租，将开发商品转成出租开发的产品，这样每月就可以从中提取出租利润，将之计入到成本当中，使得企业的库存成本与实际成本相当。通过这种增加成本、减少利润的方式来达到降低税收的目的。
3、合理设置，抵减收入
房地产企业经常采用将包销、代销房产的手续费直接从售楼预收款的收入中直接抵减，将从销售商处直接获得的售楼款净额充当需要计税的营业额，达到少缴营业税的目的，这也属于一种偷税行为。
但是，如果在销售的过程中合理的利用销售公司，也能够达到合理避税的目的。例如，当所允许的扣除项目金额不大时，企业若不采用避税措施，房地产公司的直接销售额所对应的税率有可能达到、甚至超过20％的增值率。但是，如果采用将公司的销售部门独立出来，并设立一个单独的销售公司的方式，先将自己开发的房产卖给这家销售公司，再由销售公司将地产转卖给客户。这样，房地产开发企业的增值率就可能得到有效的降低，从而实现避税的目的。
四、结语
房地产开发企业在进行避税增收的过程中，要分清楚避税与偷税之间的差别，确保企业的经营管理走上合理避税之路。在这个过程中要坚决避免出现偷税行为，通过合理避税来减少企业的税负。
参考文献：
