房地产证券投资分析精选(九篇)
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第1篇：房地产证券投资分析范文
对比此前的经营范围不难发现，提议中去掉了“房地产开发、经营及咨询”。然而就在去年，爱建股份还忙于为定向增发做补充工作，把上海国际集团旗下的两家房地产公司注入，变成更大的房地产公司。
仅仅一年，公司的主营方向就出现了180度的大转弯。“从经营范围你可以建股份要退出房地产的推测。”6月8日，爱建股份证券投资部工作人员向《投资者报》表示，“不过目前，公司的主营业务还是爱建信托、房地产以及爱建证券等。”
就在此前的5月28日，爱建股份刚刚终止了前一个定向增发方案，也就是上海国际集团注入房地产公司的方案。同日公布的新再融资方案为，向四家机构投资者定向增发募集资金26亿元，其中20亿元用于注资爱建信托。
爱建股份的主业投向由此产生变化，由房地产转向信托。而这样的变更已经不是第一次。自2004年以来，爱建股份一直在进行重组，这已经是其七年来的第五次重组方案，此前的四次方案都以失败告终。
七年五次重组
爱建股份重组路可谓漫长而多变。
其前身是上海市工商界爱国建设公司，该公司1979年由上海工商界与部分境外人士以民间集资方式创建，1993年4月在上交所上市，创始人之一是刘靖基。
爱建股份同时拥有信托、证券两大业务牌照，由爱建股份、爱建证券、爱建信托组成的“爱建系”曾经在金融市场叱咤风云。但是2004年爱建证券和爱建信托先后曝出巨亏和挪用资金等一系列严重问题，公司下属子公司原相关负责人――爱建证券原董事长刘顺新、爱建信托原总经理马建平等相继涉案，上市公司随后也陷入连续亏损，不得不寻求重组计划。
2004年11月24日公告，香港名力集团启动重组爱建股份的计划，但是这一计划在2007年终止，据称是因为哈尔滨信托资产的遗留问题没有得到根本解决。2008年7月，首钢控股(香港)有限公司与李嘉诚旗下的长江实业成立合资公司作为投资人，参与爱建信托的重组改制。但经过半年的谈判之后，也退出了重组计划。半年多以后，爱建股份引进有泰国正大集团背景的富泰(上海)有限公司，最后依然未能成功。
有分析人士称，三次重组均未能如愿以偿，究其原因还是爱建股份背后巨额的资金黑洞让参与者望而却步。而这个资金黑洞涉及爱建股份和神秘富豪颜立燕所合作的哈尔滨爱建新城项目。
颜立燕公司因为从爱建信托贷款被诉涉嫌挪用资金9.37亿元。爱建股份6.87亿元的炒股亏损和13亿元不良债权被隐藏在一份购买爱建新城20万平方米地下商铺的房屋销售合同中金额高达40亿元，这就是颜立燕通过哈尔滨爱建新城项目掏空爱建40亿元资产的来由。
目前，案件还在进行之中。爱建股份证券投资部工作人员表示：“该案件去年2月就开庭了，还处于择日宣判阶段。公司希望尽快判决，能够尽量追回损失。”
在三次重组均经历失败之后，2009年8月，重组方变更为上海国际集团。根据这次的重组方案，爱建股份以12.21元/股，向上海国际集团非公开发行2.2亿股，购买其持有的上投房产和通达房产100%的股权。资产认购部分的方案获得证监会批准后，再向上海国际集团非公开发行股票募集7亿元资金用于对爱建信托增资。
分析人士表示，上海市政府要保爱建这个牌子，所以让上海国际集团来接手，当然其他人也不敢接手，这个重组方案的政府意图十分明显。
5月27日，爱建股份的公告否决了该重组方案，变更为注资信托的新定向增发方案。不过，由上海国际集团接手的事实并没有改变。
上述爱建股份证券投资部工作人员告诉记者：“提出增发方案后已经一年多了，但是注入房地产的方案一直没有获批，再加上宏观政策调控，对房地产的未来也并不是很看好。因此，公司调整为目前的现金增发方案。”
变更后的新增发方案为：发行A 股股票数量合计为2.85亿股，其中，上海国际集团、经怡实业、大新华投资和汇银投资分别拟以10 亿元、7 亿元、4.5 亿元和4.5 亿元认购相应股份。本次发行后，爱建基金会持股数量不变，持股比例降为12.30%，仍为本公司第一大股东。上海国际集团总共持股1.2亿股，占公司发行后总股本的10.91%，将成为第二大股东。
此次非公开发行股票募集资金主要用于增资爱建信托、偿还银行贷款和补充流动资金。其中，增资爱建信托为20亿元。
信托前景难料
信托目前的形势虽然不错，但是考虑到由于今年的贷款收紧，很多贷款都走信托的方式，使得信托的业务数量大增。如果以后贷款政策放松，那么信托的业务量出现下降也在所难免。
与此同时，爱建股份旗下的爱建信托爆发的那场纠结于信托、证券、地产之间的案件审判还没有结束。这或许也是爱建股份要求尽快脱离地产，专注于信托的原因之一。
“总体来说，信托还是很重要的牌照，因为国家对信托的牌照已经不批了。”天相投资分析师姚轶楠告诉《投资者报》。而作为上海建设国际金融中心的目标，对于金融牌照的保护显然是政府所要考虑的问题。
目前，爱建股份手里有两张金融牌照：一张是100%控股的爱建信托；另一张是以20.23%股权参股的爱建证券。
截至2010年底，爱建信托净资产4.38亿元，营业收入0.97亿元，实现净利润0.64亿元。管理信托资产规模总计84.79亿元，净资本3.10亿元。
第2篇：房地产证券投资分析范文
[关键词]中国；房地产信托投资基金；可行性
[中图分类号]F293．3 [文献标识码]A [文章编号]1003―3890(2007)03―0055―04
一、目前中国房地产业金融现状
房地产业作为中国经济支柱产业之一，其兴盛与衰败对于国民经济的影响无疑是至关重要的。随着宏观调控的进一步深入开展，房地产企业的资金来源渠道狭窄，房地产金融产品单一的弊端逐步显现出来。据《中国房地产资金来源状况分析报告》统计，自2002年以来，国内房地产企业只有61家实现上市融资，融资总额仅为80亿元左右。房地产业直接融资比例不超过2％，因此房地产投资资金仍然主要是银行贷款。2006年第一季度，由于上年储备项目较多，房地产贷款投入有所增加，房地产开发贷款在房地产投资中的比重达到19％，而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较大，购房贷款占房地产投资资金的比重下降到17．3％。房地产开发贷款与购房贷款合计占房地产投资资金的比重，2001～2004年分别为43．6％、48．1％、49．4％、40．9％，2005年3月末为36．3％。①因此，充分拓展当前国内的融资渠道，如上市、发债、信托、产业基金、信托投资基金等融资渠道，是当前房地产开发企业摆脱融资困境的重要出路。
二、中国发展房地产投资信托基金的可行性分析
1．在中国近4万亿元的居民金融资产中，储蓄存款占70％左右，居民金融资产膨胀和投资渠道不畅的矛盾，已成为中国金融领域的一大主要矛盾，这一矛盾也是冲击市场的不稳定因素，如不加以解决，就有可能使中国经济的高速增长遇到阻碍。同时，房地产贷款的严加控制与蓬勃兴旺的房地产行业巨大的资金需求也形成了一大矛盾。房地产投资信托基金的设立和发展则可使房地产企业在银行贷款之外找到一个新的融资途径，同时也为居民大量金融资产投资提供了多元化的选择，有助于化解上述两大矛盾，从而推进中国的金融改革和金融创新。
2．中国发展房地产投资信托基金有利于推进现代企业制度的完善，规范信托投资公司和基金管理公司的运营。信托基金作为一种产权形式，是一种集合投资制度，这一性质要求其必须在充分保护投资者的前提下，将投资收益放在首位。在中国的市场经济建设中，信托基金的设立已不仅仅是一种金融投资工具，它对于被投资企业及相关行业而言，担负着推进现代企业制度的形成、推动企业股份改造的创新作用，它真正形成了对企业的产权约束和管理约束，对于所投资企业促进合理经营，转换经营机制，强化资金的高效运用意义重大。
3．房地产投资信托基金具有分散投资，降低风险的基金特点，不会对一个企业投入大量的资金以至取得控股地位，它作为小股东必然更加关注企业的规范化运作，从而对房地产企业的运行起到外部监督的作用。同时，可以优化房地产行业内部结构。房地产投资信托基金在利润的驱动下将把资金投向具有一定潜力的房地产企业及项目，从而促进房地产企业的优胜劣汰和房地产项目的优化。在基金支持下还可以通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合，有利于房地产产业大型企业集团的出现，实现资源的优化配置。
4．中国发展房地产投资信托基金有助于民间的非法集资、地下基金等组织走上正轨。大量的民间金融资产需要寻找出路，但由于缺乏良好的投资途径而导致非法集资，地下“标会”、地下基金、地下钱庄等不规范的委托理财以及各种炒买炒卖现象盛行，由于其一般数额巨大，并涉及千家万户直接的经济利益，引发许多纠纷乃至重大的金融犯罪案件，形成一大社会问题，直接影响社会的稳定。而房地产投资信托基金的运营管理是在产权明晰、财务健全、运作透明的条件下进行的，并且管理、运营和保管三权分立，从制度上杜绝了非法操作的可能性。而其良好的保值增值特点有利于引导民间资金脱离地下运营的投资轨道。
5．中国发展房地产投资信托基金有助于促进中国证券市场国际化，大规模引进外资。房地产投资信托基金可以通过两种方式大规模吸引外资：一是在设立基金时吸引国外机构投资者的加入，使外资通过信托基金方式投资于国内的房地产市场。二是使房地产投资信托基金上市时公募或上市流通后，由国外机构投资者购买，这样的方式吸引外资可以带来多种益处：(1)可以较大规模的集中利用外资；(2)由于基金的规范运作与国际接轨可以使国外投资者放心地大量投入；(3)不会因大量境外“热钱”的涌入对国内购买市场造成冲击；(4)不会丧失对公司特别是国有公司的控制权；(5)由于基金的封闭运作和投向明确，并且明确规定了基金的设立年限，使外资大规模介入能够得到很好的调控，并不受外汇管制；(6)有利于金融业进一步与国际接轨，推动金融体制改革。
综上所述，建立和发展具有中国特色的规范的房地产信托基金不仅是适时的，可能的，而且是十分必要的。
三、中国发展房地产投资信托基金面临的障碍
1．目前针对房地产投资信托基金的政策、法规及实施细则尚未出台，有关中国信托方面的立法仅有2001年出台的《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》和《设立境外中国产业投资基金管理办法》等。随着近几年中国信托业务的高速发展，现有信托法律法规框架内的一些条款已经不能满足房地产投资信托业务的需要。且关于房地产投资信托基金如何具有运作等具体操作中需要探讨和解决的关键问题更是未有明确的规定，中国发展房地产投资信托基金缺乏有力的法律保障，从而在一定程度上妨碍了房地产投资信托基金的发展。
2．中国房地产信托难以获得税收优惠。在美国，房地产投资信托基金得以发展的根本原因是其能够享受税收优惠，美国税法规定，房地产投资信托基金的房地产资产属于免税资产。同时为了避免双重征税，房地产投资信托基金作为人的集合也不存在公司税的问题。而目前中国法律尚未对信托收益的税收方面作出明确的规定，缺少对房地产信托的税收激励政策，无法促进房地产信托的快速发展。
3．中国现有的“资金信托管理办法”中有关资金信托计划不得超过(含)200份，且每份和约金额不得超过(含)5万元的限制，也是影响当前房地产信托业务发展的因素之一。众所周知，房地产作为资金密集型企业，其项目开发对于资金的需求是巨大的，因此房地产项目融资数额较大。根据上述规定，仅靠房地产信托资金远远无法满足房地产项目的资金需求。可见，在现阶段法律环境中，房地产信
托资金还不能成为房地产融资的有效工具，进而也无法在房地产金融体系中处于主导地位。
4．缺乏专业人才运作房地产投资信托基金。房地产基金的成功运作，需要大量包括基金管理、投资分析、财务顾问、房地产开发及研究及评后审计等方面的专业人才甚至是既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的通才。而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以发展中国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。
四、发展中国房地产投资信托基金的设想
1．法制环境的建设。由于目前中国尚未出现真正的房地产投资信托基金，另外房地产信托的投资形式也存续时间较短。现阶段一方面加强对房地产投资信托理论的研究探索，制定出适合中国运行并发展的房地产投资信托基金理论依据。另一方面应尽快建立一套规范房地产投资信托基金的法律体系，使其有法可依。应进一步完善《公司法》和《信托法》、《投资基金法》，并专门针对投资基金的设立、发展、经营、退出等运作流程制定出切实可行的实施细则，使中国的房地产投资信托基金在成立之初即规范运作，同时随着其业务的快速发展，将做到有法可依、有章可循。另外房地产投资信托基金在税收优惠政策的调整上，可以通过区分收入的不同来源采取不同的征收方法。②
2．中国房地产投资信托基金的组织形式。(1)契约型与公司型并重。目前中国还没有出台《产业基金法》，只有《证券投资基金管理暂行办法》、《开放式证券投资基金试点办法》、《设立境外中国产业投资基金管理办法》、《信托法》和《信托投资公司管理办法》。③根据目前的法律已经设立的证券投资基金，不管是开放式还是封闭式，都是以契约的形式来约定当事人各方的法律行为。成立契约型基金可以规避中国有关公司所得税的相关规定，在基金运作中依照《信托法》，而不必涉及税收、投资人监督等问题。因此，在现阶段成立不动产投资信托基金可以采用契约型，但从保障投资者的权益和基金运作的发展来看，在未来中国相关法律体系健全后，还是应该选择公司型，并且像美国的REIT公司一样可以上市流通。因此建议专门对房地产产投资信托基金进行立法，以规范整个行业，保护投资者的合法权益。(2)封闭型。房地产投资是一种长期投资，房地产投资信托基金更是以长期持有收益性物业取得投资收益为主要目的，因此它根本不同于证券投资基金。对其估价是一个系统工程，不可能每天对其进行估价。以房地产投资为主业的房地产投资信托基金采用开放式是不可行的，因此不管是契约型还是公司型都应该是封闭型基金，并且可以在证券市场流通其收益凭证或股票。
3．中国房地产投资信托基金的业务范围。借鉴美国REIT公司的经验，考察中国目前的《证券投资基金管理暂行办法》以及《设立境外中国产业投资基金管理办法》，中国的房地产投资信托基金的业务范围应作如下限制：(1)以持有、经营、管理收益性物业为主营业务，不得销售持有时间少于3年～4年的物业。(2)证券投资净额不得超过总资产的10％。(3)对下属公司(包括参股、控股公司)的股权投资净额不得超过净资产总额的15％～20％。(4)如果是公司型基金，建议基金公司本身不能经营管理所拥有的物业，必须委托专业的房地产经营管理公司管理，以保障投资者的利益最大化。(5)对房地产投资净额不得少于总资产的80％。(6)只能向发放住房抵押贷款或商业抵押贷款的银行或公司购买房地产抵押贷款，不得发放抵押贷款；可以投资房地产抵押贷款支持债券(MBS)，也可以在条件成熟时作为特设机构(SPV)以购买的房地产抵押贷款为基础发行MBS，这种投资也计入房地产投资额中。
4．中国房地产投资信托基金的设立条件。关于成立一家房地产投资信托基金的标准要求，除了上面提到的在业务范围上的限制外，在股权结构和规模上要满足紧下要求：(1)总股本规模不应少于1．5亿元人民币。(2)股东总数在任何存续期不得少于100人，且不得有少于5人持有的股份数超过总股份的50％。(3)所有的股本都可以流通。(4)年收入构成中来源于房龄不到3年的房地产销售收入，不得超过40％的比例。(5)每年80％以上的收益要分配给其他股东。(6)公司型投资信托基金应设立董事会，并且要有一定比例独立董事。
5．中国房地产投资信托基金的设立模式。(1)章程的确立和公布。章程是确定房地产投资信托基金的权利文件，它对基金的存在理由加以说明，申明成立的目的。章程由信托基金的发起人制订，提交首届成立大会通过后，交公证人认可，报政府有关主管部门审查登记，并在指定的媒介上予以公告。它应详尽说明如下内容：基金的名称、经营地址、目的、资本总额、经营人和保管人的名称和职责、基金的受益凭证的发行与转让、基金的投资政策和限制、经营情况的信息披露、会计和税收、终止和清盘等。(2)订立信托契约(契约型房地产投资信托基金)。其包括投资人与管理人签定的委托管理契约、投资人与保管人订立的委托保管契约以及投资人由于购买信托基金受益凭证而形成的契约等。(3)受益凭证的发行与认购。可以采取公募和私募两种方式，通过募股说明书对于该基金加以详尽的说明。投资者通过购买信托投资公司或基金管理公司发行的受益凭证来实现投资(如果是公司型信托基金，投资者则通过购买公司股份的形式实现)。(4)信托基金的信息公开披露。管理人对房地产信托基金的投资人情况、基金的运营情况、财务状况、管理人情况、保管人情况、资产净值、变动情况等重要信息必须及时进行公开披露。(5)受益凭证的购回与转让。一般可由基金公司购回受益凭证使投资人实现退出，如基金上市则可在证券市场上通过交易实现退出。
6．中国房地产投资信托基金的管理模式。建议国家立法机关尽快制定房地产投资信托基金相应的法律、法规和条例细则，对于房地产投资信托基金进行规范管理，并在发行总量上予以宏观控制，设立资质认定制度。由符合条件的信托投资公司或设立专门的房地产信托基金管理公司作为基金的管理人，并指定若干资本金充足、信誉良好的金融机构作为基金保管人。同时对于申请基金使用的房地产企业设立申请条件。对于信托公司或基金公司的各类专业人才的人数、比例、对外投资的组合比例、投资的决策程序及风险防范机制等也要提出明确要求。
7．对房地产投资信托基金的监管。中国对于房地产投资信托基金的监管主要体现在两方面：一是政府有关主管部门的监管；二是投资人为保障其投资权益的监管。政府有关主管部门的监管除了上述提及的资质认定和提高市场准入门槛等方式外，还可采取制定严厉的处罚措施对基金管理人进行不定期的强制审计，及时指导意见等。赋予投资人较大的权利是对房地产投资信托基金进行市场监管的可行方法。如投资人对基金管理公司在运用信托资产上的相关限制、对于公开披露信息的要求、查看经营和财务状况的要求，禁止场外交易和关联交易的要求等，经代表一定基金份额投资人同意可以撤换基金经理。
[收稿日期]2006―12―14
第3篇：房地产证券投资分析范文
自2007年以来，上证指数连创新高。截至5月18日，沪深300指数涨幅已达到82.68％，
而地产指数涨幅仅75.66％，在整个证券市场如火如荼的大势下，房地产板块作为人民币升值的最直接受益者，并未体现出领涨领跌的作用。随着行情向纵深发展，房地产板块的“洼地”效应显然已被更多的资金所关注。
房产板块启动在即
房地产板块的启动，近来已有迹象。
央行宣布从5月19日起，分别上调金融机构人民币存、贷款基准利率0.27个百分点与0.18个百分点。同时于6月5日起上调存款类金融机构人民币存款准备金0.5个百分点。这是央行今年以来的第二次加息，以及第五次提高存款准备金率。同时是10年来首次，同时宣布加息和上调存款准备金率。
此外，从5月21日起，银行间外汇市场人民币兑美元交易价浮动幅度由千分之三扩大到千分之五。紧缩政策和人民币升值的PK，似乎已抵消了对房产股的负面影响。
从过往的经验来看，加息对房地产市场的影响通常较为负面，负面因素主要来自于加息对购房需求的抑制。不过此次贷款利率仅上调0.18个百分点，从加息幅度看，无论是对房地产公司还是对购房人，所带来的影响都较为有限。加息后的第一个交易日，市场低开高走，其中一部分房产股相当强势，如较为市场看好的万科、苏宁环球、华业地产等均快速反弹。
联合证券的房产分析师鱼普华认为，当前推动房地产行业快速发展的主要动力仍来自于需求的强劲增长。供需之间的缺口从2005年以来就持续存在，而2003年以来紧缩地根的宏观调控政策进一步导致了供需的不平衡。需求的快速增长，将为行业内大多数企业的快速发展提供良好的空间。
另一方面，人民币升值以来，国内流动性泛滥的问题与日俱增，这也与亚洲其他新兴经济国家和地区货币升值经验相同。虽然央行在持续地努力对冲过多的流动性，但只要人民币升值趋势不止，流动性泛滥的问题就很难根本解决。从亚洲其他新兴经济国家和地区货币升值后，导致货币投放量大幅增长，从而导致资本品价格被不断重估的经验来看，国内房价上涨的趋势似乎也很难被本次加息所打断。
鱼普华认为，虽然对房地产行业的调控仍未结束，但调控的目的并不是要抑制行业的发展，而是要帮助行业的发展更为持续和健康。无论从业绩高增长，还是从人民币升值带来资本品价格持续重估的角度，地产股都有较多的投资机会值得我们积极把握。
同时也有部分房产分析师认为，2006年以来的这轮牛市行情，已创造了巨大的财富效应，其中部分资金将流向房地产市场，制造新一轮流动性驱动的房地产旺市。
从市场表现来看，自2006年8月份房地产板块启动以来至2006年末，房地产板块累计涨幅已经偏高。据天相证券投资分析系统统计，自2006年8月8日～12月29日，上证指数涨幅72.90％，沪深300指数涨幅66.74％，而地产指数涨幅已达107.16％，房地产板块整体估值水平的显著提升，积累了市场调整的压力，自2007年以后趋于疲弱。在休整了几个月后，房地产板块相对于其他板块所存在的“洼地”效应又渐趋明显。从估值上看，不少股票已具备投资吸引力。
投资机会在哪里
投资策略方面，建议投资者关注四类公司，分别是行业龙头公司，二、三线优质公司，商业类地产公司，以及资产注入的公司。
第一个投资机会来自于龙头公司的业绩增长。这类公司具备长期投资价值。在宏观调控已成常态的前提下，广大中小型开发商面临着“银根”、“地根”收紧的严重考验和生存压力，因而行业整合将成为未来房产市场的一种趋势。以万科A、招商地产、金地集团、华侨城A等为代表的优质龙头股，其项目储备丰厚、经营管理水平较高、业绩持续稳定增长，同时还具有强大的资金实力、品牌价值，这些公司将在未来的行业整合中获益。
第二个投资机会来自于二、三线房产公司。建议投资者重点关注二、三线的区域龙头公司以及业绩有望迅猛增长的公司。这些公司虽从行业的整合中获益不大，但其质地优良，成长性看好，也是业内重点关注的房地产行业上市公司。
更重要的是，这类二、三线公司的估值水平相对于一线蓝筹股来说，明显出现低估的迹象。因此，在一线房地产企业股票价格整体并不便宜的情况下，以华发股份、亿城股份、名流置业和万通先锋等为代表的二、三线地产公司的投资机会凸显。
第三个投资机会是本币升值情况下的商业类地产公司，比如陆家嘴、金融街等商业地产公司。通常来说货币升值对于房地产行业中这类公司带来的积极影响最大，其资产重估价值较高。此外，房地产业的宏观调控的影响主要是针对开发类企业，由于目前商业地产并未涉及到国计民生，因此，政府调控政策对商业类地产公司影响有限。
第四个投资机会主要和资产注入相关。二线房地产公司可通过资产注入等方式，跻身一线房地产公司行列，比如苏宁环球、华业地产、ST昆百大、深宝恒等公司，均值得关注。
以深宝恒为例，公司股改时，中粮集团承诺将以深宝恒作为整合及发展中粮集团房地产业务的专业平台，并采取逐步注入优质资产等多种形式，使深宝恒成为具有品牌优势的房地产开发商。虽然现在大股东已采取初步动作，但不少分析师认为，伴随着时间的推移，后续的措施以及承诺相关事宜将逐步被提到议事日程上来。
此外，建议投资者密切关注民营企业类上市公司。由于土地实行“招拍挂”，央企及国企的拿地能力优势已并不十分明显，同时由于证券市场的健康发展，公司大股东会有将资产注入到上市公司的意愿，民营企业在注入资产时要比央企和国企更为简捷。从这个角度说，民营企业的上市公司更应受到投资者关注。
至于风险，建议大家关注土地增值税细则以及商品房预售款专项账户管理政策是否出台。这些政策可能会在短期内加大房地产板块的波动。
基金增持二、三线地产股
从资金面来看，基金一季度增持二、三线房产公司较为明显。也有不少基金经理近期向记者表示，已重新加强了房产股配置。 根据基金一季度季报，总体上，2007年一季度和2006年四季度末相比较，基金公司在房地产板块的行业配置有所减少。据天相分析系统统计，基金投入房地产板块企业的市值占净值的比例从2006年四季度
的6.94％下降到2007年一季度的5.06％。
但在此基础上，基金对区域龙头公司、具有良好成长性的二线公司有不同程度的增持，包括华发股份、名流置业、阳光股份、栖霞建设等公司。某基金经理表示，从宏观上来说，由于房产股在去年第四季度涨幅较大，存在短期调整的压力，为了规避宏观调控对行业及公司所带来的不确定性风险，基金在房地产行业的配置有所减少。另一方面，一些二线地产股由于资产注入、项目开发结算等原因使业绩有一定幅度的上涨空间，且由于之前受关注度不够，估值存在一定吸引力。
与2006年四季度相比，在基金公司持有市值排名前25位的房地产股中，基金公司新增了对9家上市公司的持仓，分别为陆家嘴、名流置业、苏宁环球、阳光股份、栖霞建设、*ST广厦、深天健、香江控股、天房发展。
此外，有11家公司得到了基金的增持，其余5家公司均遭到基金不同程度的减持。在基金增持的上市公司中，与2006年四季度相比华发股份增幅最大，达到1480.3％，其他依次为张江高科337.37％，中宝股份184.64％，北京城建99.27％，津滨发展95.3％，冠城大通90.55％，中华企业77.08％，浦东金桥65.33％，保利地产62.04％，招商地产17.2％，泛海建设8.35％。减持幅度最大的为金融街57.65％，其次分别为金地集团51.74％，上实发展34.77％，华侨城A31.62％，万科A 2.64％。
第4篇：房地产证券投资分析范文
关键词：证券投资；聚类分析；决策
中图分类号：F83 文献标识码：A
收录日期：2017年4月26日
一、引言
中国证券业从20世纪90年代初发展至今取得巨大的成就。但是，中国的证券市场存在浓厚的投机氛围，投资者追求短期收益，因此规范证券市场，关键性的一步就是要引导广大投资者正确的投资理念。积极引导投资者关注公司经营业绩，培养“重投资轻投机”的投资理念，让证券市场真正发挥投资、融资作用，发挥资源优化配置的功能，因此发觉优质投资对象与评估股票投资价值是长期进行有效投资的重要前提。凭借聚类分析的方法，能更好地帮助投资者掌握和了解股票的总体特点，确定投资区间，并通过类的总体价格水平预测股票价格的变化趋势，选择恰当的投资时机，有利于找到优质的投资对象。
二、聚类分析在证券市场应用现状
聚类分析一般是将研究对象按其共性进行分类。它是建立在距离度量基础上的数据表现方式。其基本目的是发现变量（或样品）的自然分组方法。实际上，聚类分析就是通过事物之间不同的特征进行区分，将拥有相似特征的事物聚到一块，从而使得这一类的事物具有较高的相似性。
聚类分析是一种特别有效的指引证券投资的方法。首先聚类分析是通过对公司因素、各类股票的行业、成长性、收益性等基本层面的考虑，接着使用综合评价指标体系对样本股票的相似度进行评估。尽管在各个领域聚类分析方法的应用已经非常广泛，但是在证券投资方面仅仅反映了上市公司的盈利水平，并不能全部反映股票的特点。在现有的基础上，进一步深入探究聚类分析的方法在证券投资中的应用价值，完善与丰富聚类的指标体系，从而使得该方法对广大的投资者更具有指导价值。
三、聚类分析在证券市场应用实证分析
（一）指标聚类。本文选择了30家上市公司，基于2016年的年度报告中的信息和数据，然后选取每股收益、每股净资产、每股经营现金流、净资产收益率、主营收入增长率、主营利润增长率6项财务指标，利用系统聚类分析的方法对所选取的公司股票进行了分类，为股票的选择和分析提供了决策依据。
1、盈利能力指标
每股收益=净利润/期末总股本
每股收益越高，反映出行业或公司的投资收益就越高，每股的获利能力就越强。
净资产收益率=净利润/平均股东权益×100%
净资产收益率反映了股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。净资产收益率越高，说明投资带来的收益就越高。
2、成长能力指标
主营收入增长率=（本期主营业务收入-上期主营业务收入）/上期主营业务收入×100%
主营收入增长率用来衡量和判断公司发展所处的阶段，以使投资者较为准确地判断该公司或行业正处于成长期、稳定期或衰退期，进而做出较为合理的投资决策。
主营利润增长率=（本期主营业务利润-上期主营业务利润）/上期主营业务利润×100%
主营收入增长率和主营利润增长率同时反映了公司拓展市场规模的能力，显示了公司重点的发展方向。通常来说，主营利润持续增长且占利润总和的比例呈上升趋势的公司正处于成长期。一些公司虽然年度内的利润总和有一定幅度的增长，但是主I业务利润却没有相应地增加，甚至还会出现大幅下降，这样的公司质量实际上并不高，或许存在着资产管理的费用即成本居高不下的问题，也可能存在着巨大的风险。因此，投资者对于投资这样的公司，要提高警惕。
3、扩张能力指标
每股净资产=期末净资产/期末总股本
每股净资产是每股所代表的股东权益额，它反映了每股最低限度的内在价值。
4、偿债能力指标。若企业的经营活动所取得的现金在满足了维持正常经营活动运转所必需的支出后，不能够偿清债务，而必须向外筹借资金来偿债，就表明企业财务状况有所恶化。即便企业从外筹借到新的资金，但是债务本金的偿还，最终还是取决于经营活动的现金流量。
（二）聚类分析。对数据进行标准化处理后，利用K均值聚类分析得出结果，见表1。（表1）从表1我们可以很容易地看到各种股票的不同类别。根据选择距离的差异，我们可以使用图形对股票进行新的分类。此外，根据聚类谱系图也可以清楚地看到每一种股票的聚类过程及其最初分类，从而我们可以知晓各种股票的亲疏关系程度。根据聚类分析的结果，大致可以将30个股票样本分为以下几类，见表2。（表2）
（三）分析结果。为了更加直观地进行综合分析，我们按照聚类分析在证券市场分析中应用时的指标评价体系的选择，把相应的指标汇总成表。（表3）
从上面聚类结果可以看出：
第1类：每股收益和净资产收益率高，表明了该类公司有较强的盈利能力；主营收入增长率与主营利润增长率较高，说明成长能力比较强；扩张能力和偿债能力是4类公司中最强的；属于高盈利、高增长性的绩优股，甚至会成长为比绩优股更优的蓝筹股。并且，该类公司的扩张能力也好，这类公司不管在资金、市场还是信誉其他方面都占有明显的优势，具有较强的综合竞争力和核心竞争力，并且对市场的各种波动具有较强的应变能力，此类股票是投资者实行投资的最合理选择。
第2类：属于成长能力非常强、成长性十分快的潜力股，但具有比较低的每股收益、净资产收益率和每股净资产。以上说明第2类公司只是在盈利能力和扩张能力方面显得较弱一点，但具有较高的主营收入增长率与主营利润增长率，尤其是主营利润增长率比较高，表明该类股票正处在快速发展阶段，有好的成长发展前景，比较适合进行长期性的投资。
第3类：该类扩张能力最差，其他能力较好；若要进行投资的话建议进行短期投资。
第4类：该类股票除了净资产较好之外，其他的指标都小于0，说明公司近期的经营业绩都较差，因此这类股票存在一定的投资风险，投资者应当尽量避免这一类的股票。
四、小结
由以上聚类结果及其分析可知，聚类分析能够有效地对股票的收益性、成长性等进行分析，从而有利于投资者准确地把握股票的总体特性以及预测股票的成长能力，进而使投资者及时做出最佳的投资决策，以此获得可观的投资回报。这都表明了聚类分析方法在证券市场投资分析中具有有效性和实用性。
聚类分析建立的是一种长期投资理念，因此在全球金融一体化、自由化浪潮下，并且在目前我国的证券市场慢慢走向成熟的过程当中，提倡使用这种理性的投资分析方法，能够有效地做出投资判断，这样不但可以降低投资风险、规范投资行为，而且还有利于推动上市公司更好地参与市场竞争，促进我国证券市场的稳定、健康发展，从而建立一个良好的国内金融市场秩序。
主要参考文献：
第5篇：房地产证券投资分析范文
一、黄金投资――方兴未艾
自从公元3000年前黄金为人类所认识，就与人类发展形影不离。作为财富的象征，黄金也成为人们投资的首选目标之一。与其他投资相比，黄金投资有着其独特的优势：黄金投资的税赋远远低于股票、房地产等投资；在黄金市场放开的国家，黄金产权转移便利，并是一种完美的抵押品；黄金物理性质稳定，即使年代久远其质地仍不会发生变化；储藏黄金是对付通货膨胀的最有效手段之一。以上因素都成为人们追捧黄金投资的重要原因。
在我国，长期实行的是与计划经济相适应的黄金“统购统配”计划管理体制。直到2002年底上海黄金所的建立以及黄金市场的放开，我国黄金投资的市场化步伐才开始加速。尽管我国黄金交易所运行之初的交易主力主要由产金单位和零售用金单位构成，并没有对个人开放，但全国个人投资黄金的热潮也已经开始形成。除了金币投资与购买黄金企业股票的方式，中国银行在上海首先试点推出名为“黄金宝”的个人实盘黄金交易业务，使投资者只需一个活期存折账户，就可进行黄金投资，从而实现了真正意义上的个人黄金投资。除此之外，高赛尔金银公司面向国内个人投资者推出的高赛尔金条交易则是一种典型的实金交易方式。
一项统计显示，上海等十大城市中有意“炒金”的居民已高达七成，还有两成股民有意将资金转向黄金投资领域。按此比例预测，未来一段时间内国内将有750万股民分流一部分资金到黄金市场，转移的资金按人均1.4万元至2.6万元计算，新增投资黄金的资金有望达到1000亿元甚至是1900亿元，黄金投资在我国大有潜力可挖。
二、黄金投资分析
黄金价格主要受到以下一些因素的影响：
1、美元走势。一般认为，美元和黄金总是作反向运动的。据统计，黄金价格每日变动与美元指数（美元指数是美元与一系列美国主要贸易伙伴国货币的相对价值）的相关系数在2000年约为-0.1；2001～2003年该系数略高于-0.2；2004年更猛涨至接近-0.6，这说明黄金与美元之间确实存在较强负相关性。
2、国际政局形势。国际政局、金融市场的动荡将导致人们抢购黄金，造成黄金价格上升。如美国“9・11”事件后，黄金的避险作用明显增强，国际市场的黄金价格短期内从事件前的270美元／盎司一直涨到2002年6月的330美元／盎司。
3、通货膨胀与通货紧缩。发达国家出现的通货膨胀会直接导致人们抢购黄金，引起黄金价格上涨；而通货紧缩时期黄金价格则可能会下降。
4、石油价格。石油价格上涨极易引起发达国家通货膨胀，黄金价格也会因而上涨。
5、其他因素。国家经济状况、黄金产量变化、新采金技术应用等也会影响金价变化。
从目前来看，美元疲软、国际原油屡创新高、国际时局不稳、恐怖活动猖獗、其他贵金属价格近期不断上涨以及发达国家的低利率政策，构成了投资黄金的有利因素，在这些因素的共同作用下，黄金价格近期不断创出新高。
那么，是不是现阶段投资黄金就一定立于不败之地呢？据统计，国际市场上黄金的价格在20世纪八十年代初的时候，每盎司的黄金曾经到达过855美元的历史高位，但在后来也曾下探到252美元的一段时期内的低点，所以国际市场上的黄金价格变化远不是风平浪静，其中也隐含着较高的风险。如未来仍可能出现的世界性通货紧缩以及金融创新造成的黄金在储备、清算和投资等方面优势的降低等因素都可能使黄金价格出现较大波动。因此，单一的黄金投资依然有较大的风险。
三、资产组合理论――重新诠释黄金投资的意义
理性的投资者会不会投资于风险较高，而收益率却很低，甚至低于国债收益率的金融资产呢？答案可能有些出人意料，完全可能，其理论依据则是资产组合理论。
如图1所示，A投资与B投资相比，不仅其收益高于B投资而且风险也低于B投资，那么是不是投资者会只选择A投资呢？答案并不是，我们可以看到：相对投资者效用曲线，当A投资、B投资相关性为-1时，投资者的最优选择并不是A点（即全部持有A投资），而是与AB折线相切的C点，即投资者最优选择是持有部分A投资和部分B投资。B投资在组合中的贡献在于其与A投资相关性较差，因而可以在极大程度上降低组合的风险。当A投资与B投资的相关性下降后，A投资与B投资的组合将是一条双曲线（图2），有趣的是，我们大致可以发现这样一个规律，即两者相关性越高则最优点C越接近点A，即表明组合中B投资的持有比例在不断下降。而当两投资高度相关时（图3），则投资者将只持有A投资不会再持有任何比例的B投资。
在金融投资理论中，资产组合理论的应用即是“不把鸡蛋放在一个篮子里”。投资者总是尽可能找到相关性差的投资进行组合，从而实现投资效用的最大化。这方面的实证可从一些较为长期的历史资料中得以体现。以证券投资为例，有人曾对1989年1月至1993年12月有关股票投资中的数据做了统计，结果发现，单一股票投资风险明显高于标准普尔指数，而两者收益变化并不明显。美国学者韦恩・韦格纳等的数据测算也证明了这一点。
资产组合理论在当代西方经济社会影响极为深远，广大投资者普遍自觉遵循“不把鸡蛋放在一个篮子里”的投资原理，利用分散投资从而有效规避风险。
第6篇：房地产证券投资分析范文
上市公司披露的信息是投资者进行投资决策的重要依据，信息披露的质量会直接关系到投资者的利益。尽管各国对证券信息披露均有严格的立法规定，但信息误导、信息欺诈等行为经常浮出水面。为检验信息披露的质量，近年来有越来越多的国外学者应用内容分析法来剖析证券市场中的信息披露状况，并逐步形成了比较系统、深入的研究框架。20世纪80年代以来，内容分析法在公共关系、媒体研究中成为一种重要的分析工具。内容分析法的研究步骤主要包括抽样、定义类别、确定量化方法等，其分析对象已经从可读的文本文件，发展到图片、语音乃至视频文件。与在其他一些领域的应用相比，内容分析法在金融领域的应用仍然处于起步阶段[1]，但相关的研究成果已呈现出增多的趋势。近年来，国际上运用内容分析法对证券市场信息披露的研究越来越全面、深入，形成了较为独特的研究框架。在这一框架中，主要包括四个方面的研究：对证券信息文本特征及其相关变量的内容分析，对证券信息可读性的内容分析，对证券信息文本语调的内容分析，以及对证券信息语音情感的内容分析。
二、内容分析的研究方法
内容分析的对象是文本或其他有意义的信息传播媒介（包括书写的、语音的和可视的媒介）；其分析过程是对研究对象进行意义上的推断。内容分析的主要方法构架可归纳为三个方面：（1）现有的理论、方法；（2）专家的经验、知识；（3）先前的研究方法[2]。在对文本（或其他媒介）文件的研究中，内容分析法在早期多是单独使用，以定性分析为主；近年来大多结合统计、计量等方法一起使用。内容分析最早可以追溯到18世纪的斯堪的纳维亚[3]。美国学者Berelson被认为是最早将内容分析的概念、方法进行系统阐释的学者[4]。早期的内容分析针对的是大众传媒，是对比较容易识别的、重复出现的文本文件信息（这样的信息又被称为“显性内容”）进行量化分析并得出推断性的结论。这种对文本进行分析的方法适合于许多学科的相关研究。各个学科为解决本领域的问题，发展出了具有本学科特点的文本分析（Textualanalysis）的技术和方法。总体上看，在对语言的分析上，文本分析的方法由比较简单的词语分析逐步发展到对语句、语段以及语用（Pragmatic）方面的分析[5]。不同内容分析的文献所采纳的方法比较灵活，因不同学者的兴趣而异，因所研究的问题而异，没有固定的步骤[6]。定量的内容分析的一般程序如表1所示。
三、证券市场信息披露质量的内容分析框架
近年来，国外对证券信息的内容分析极为重视，除了在学术界出现了大量相关研究之外，有关政府部门甚至也将内容分析作为信息披露监管的一种手段。内容分析在方法上灵活性的特点，使得相关的分析表现出多维化的特征，即从不同的侧面、用不同的技术手段对有关证券信息进行多个角度的分析。这种分析已经构成一个比较完整的研究框架（如图1所示）。
1.对证券市场信息特征及其相关变量的研究
从内容分析的对象看，对证券信息文本特征及其相关变量的研究包括对股票首次公开发行（InitialPublicOfferings，简称IPO）招股说明书和对上市公司年度报告的分析两大类。
（1）对招股说明书特征及其相关变量的内容分析
对于新股发行时发行人所披露的最重要的文件招股说明书，有些学者从不同的侧面对其进行了比较传统的内容分析，即分析文本内容的特征，并研究这些特征和相关变量之间的关系，进而挖掘出文本信息更深层次的意义。Hanley和Hoberg对IPO企业的招股说明书及其补充文件的内容分析表明，信息披露主要部分的篇幅与IPO首日收益和长期后市表现均正相关[7]。Deumes对荷兰上市公司招股说明书的研究表明，企业所披露的风险状况能够和企业未来的股票价格走势相吻合[8]。我国学者张丹、王宏、戴昌钧对我国股票发行招股说明书中智力资本信息进行了内容分析，发现智力资本信息要素的披露频率对股票发行价有显著影响，证明了智力资本有重要的预测性和信息传递作用[9]。
（2）对年度报告特征及其相关变量的内容分析
对上市公司盈利能力的判断是证券投资分析师的重要工作。证券投资分析师对上市公司的估值有助于股票市场价格发现功能的发挥。Barker和Imam采用内容分析法考察了分析师对上市公司年度报告的分析，发现上市公司盈利能力既从财务报表中的主要财务数据等会计信息中得到反映，也能够从财务报表之外的非会计信息中得到反映[10]。Branco和Delgado应用内容分析法对葡萄牙上市公司的年报中的智力资本披露进行分析，结果显示企业规模与企业智力资本信息的披露的具有相关性[11]。Campbell和Rahman对英国上市公司年度报告的内容分析显示，自1978年至2008年的31年间，年报中有关智力资本的信息增多，描述性陈述（与定量陈述相对）和事实性陈述（与判断性陈述相对）方面的信息减少[12]。
近年来我国也出现了运用内容分析法研究上市公司年度报告的文献，研究的内容主要包括五个方面：（1）有关上市公司的社会责任信息；（2）员工责任信息；（3）企业环境保护信息；（4）研发信息；（5）智力资本信息。在对我国上市公司披露的社会责任信息的考察方面，宋献中、龚明晓采用内容分析法和信息质量特征的概念框架，对上市公司年报中披露的社会责任信息的质量进行了整体评价，发现年报中的社会责任信息披露质量较差[13]。在对企业员工责任信息的评价方面，郭旻晓采用内容分析法对深市上市公司年报中披露的员工责任信息的质量进行了考察，发现员工责任信息质量低下[14]。在对企业环境信息的研究方面，张星星、葛察忠、海热提的分析发现信息披露以定性描述为主[15]。李婉丽、张婧将结合内容分析法与层次分析法，对我国西部地区上市公司年报环境信息状况进行了研究，发现西部上市公司环境信息披露以补充信息披露为主[16]。在对企业研发信息的研究方面，王宇峰、苏逶妍发现我国上市公司披露研发信息的主观随意性很大，不同企业研发信息披露的详细程度比较悬殊[17]。在对智力信息的分析方面，冉秋红、罗嫣、赵丽运的研究结果表明以货币计量的智力资本信息与股票价格具有较为显著的相关性，非货币计量的智力资本信息的价值相关性不显著[18]。芳、万文军发现我国上市公司智力资本信息自愿披露程度较低，披露程度的行业差异较明显，高科技行业公司的披露程度高于传统行业公司的披露程度[19]。张信东、张婧运的研究表明，企业趋于更加自愿地披露智力资本信息，智力资本的信息披露程度与企业的规模正相关[20]。
2.对证券信息可读性的内容分析
通过利用一些可读性分析指标对文件的可读性进行内容分析，研究者可以不用实际去阅读每个书面文件，而得出这些文件是否通俗易懂的结论。
（1）证券信息可读性分析的起步
信息可读性方面的内容分析出现较早，在20世纪60年代就开始有学者陆续进行研究[21]。Bamett和Leoffler利用“Flesch易阅公式”对财务报表附注和独立审计师的意见进行了解读，发现其可读性并不令人满意[22]。Means为了研究公司股东对年报的反应和年报可读性的关系，发现公司年报的可读性水平并不是股东对年报反应的精确的衡量标准[23]。Courtis运用Flesch和Fog发现年报的可读性较差，读者理解起来有一定的难度[24]。
（2）证券信息可读性分析的发展90年代以来可读性研究的文献数量大大增加。Schroeder和Gibson采用被动语态的使用、单词的长度和句子的长度等三个因素考察这些公司所披露的“管理层讨论及分析”部分的可读性，发现许多公司的年度报告没有重视可读性的改善，有些章节的内容不容易被投资者所理解[25]。Subramanian，Insley和Blackwell运用内容分析法对美国60家上市公司的年报中的董事长致辞进行文本分析，来检验公司业绩与年报语言可读性之间的关系，通过计算机风格分析软件对样本的风格分析表明，可读性在业绩不同公司之间的均值有显著差异，业绩越好，可读性越高[26]。Courtis将32家香港上市公司的年报可读性按照投资净收益率进行排序后，通过Mann-WhitneyU检验发现，董事长致辞与年报的Lix指标在盈利情况不同的企业间存在显著差异[27]。
（3）证券信息可读性分析的拓展
近年来，证券信息可读性研究的范围得到较大拓展，分析对象更为广泛，并且出现了跨语言分析的文献。Philpot利用Flesch分值和词频对美国共同基金招股说明书进行了可读性检验，发现基金战略目标方面的可读性在不同基金披露的信息中差异不显著[28]。Lehavy、Li和Merkley将为卖方服务的金融分析师对投资分析付出的努力与上市公司披露的10-K文件的可读性结合起来考察，发现二者正相关[29]。对于跨境上市的公司，有学者对信息披露中使用的不同语言的可读性进行了比较研究。Courtis首次对公司年报中运用两种语言表达的董事长致辞部分分别进行了可读性研究。该研究利用Flesch和Yang公式和Flesch和Yunus公式，对65家运用英语和汉语两种语言的香港公司的年报以及53家运用英语和马来语两种语言的马来西亚公司的年报中的董事长致辞部分进行了可读性研究，发现年报中运用本土语言表述的要比运用英语表述的更容易理解[30]。我国学者葛伟琪以我国深交所上市公司B股中英文年报为样本，采用FLESCH指数和汉语阅读难度多变量统计，对公司年报语言信息可读性程度做了对比研究，结果表明与2001年相比，2005年度中英文年报样本信息量都有了很大增加[31]。
3.对证券信息文本语调的内容分析
对证券信息文本语调的研究近年来才开始出现，这是内容分析在证券信息研究中走向深入的一个标志。对信息披露进行语调分析的方法，一般是将要研究的信息中的词汇分为肯定和否定、或乐观和悲观等类别，然后通过考察不同类别词汇出现的频数等方法，来判断信息中透露出的“言外之意”。
（1）对招股说明书文本语调的内容分析
和普通商品的销售一样，为了影响潜在的购买者，在公开发行证券的过程中也存在市场营销的工作。这种营销工作除了体现在路演、媒体报道、新闻会、广告等活动中，也会体现在招股说明书文本的措辞上。Ang和Price对在美国证券市场上市的高科技公司的招股说明书进行了语调分析，结果表明发行人、承销商在撰写招股说明书文字描述部分时没有仅仅按照有关法规格式要求“比着葫芦画瓢”地去做；所有的公司在招股说明书中均对自己进行了一定程度的“化妆”，体现出了发行人、承销商进行营销的努力[32]。
（2）对上市公司业绩新闻会、年度报告等文本语调的内容分析
上市公司的业绩信息往往是投资者等市场参与方十分关注的焦点。Davis、Piger和Sedor检验了美国上市公司管理层是否会在企业业绩新闻会上利用语言风格（即乐观的语调或悲观的语调）来为投资者提供关于企业未来业绩预期的信息。他们发现乐观（悲观）的语调与企业未来的资产报酬率之间存在正（负）相关关系[33]。Sadique、In和Veeraraghavan对企业业绩新闻会和相关盈利报道的内容分析也得出了类似的结论[34]。最近的一些内容研究是借助于计算机技术进行的。Henry利用计算机辅助分析将上市公司业绩新闻会的风格量化，考察了股票市场对业绩新闻的反应与会风格之间的相关性，发现会的语调能够影响投资者的反应[35]。Li运用朴素贝叶斯机器学习算法对美国上市公司10-K和10-Q文件中的企业前景预测部分进行了语调分析，发现悲观与乐观的语调变化能够反应企业未来的业绩变化[36]。也有根据需要进行大量手工分析的研究。Schleicher和Walker在其进行的管理层对企业未来盈利阐述的语调的研究中，对相关肯定、中性和否定的语调亲自进行了人工界定，然后他们将语调和企业的亏损状况、盈利变化迹象、商业风险以及分析师的预测进行了横截面分析，发现具有业绩下滑迹象的公司，其概览部分的语调会趋于肯定；亏损企业、风险大的企业以及有分析师盈利预测的企业，其信息披露的语调更加肯定；业绩已经出现下滑的企业，其语调更为否定[37]。随着语调分析文献的增多，语调分析对象的范围更加广泛。Doran、Peterson和McKay对公开上市的房地产投资信托公司（REITs）季度业绩电话会议的谈话记录文本进行了分析，发现从谈话文本中得出的语调状况对季度报告披露之时和之后的公司异常收益有很强的解释力；管理层与分析师之间的谈话记录中的肯定性语调几乎可以抵消不利盈利信息的负面影响[38]。对语调分析中方法的探讨有所深入。Loughran和McDonald认为金融文本中的词汇与其他领域的词汇的肯定、否定分类应该有所不同。他们发现《哈佛心理社会学辞典》中定义为否定含义的单词中，约3/4的单词在金融领域并不具有否定含义[39]。
4.对证券信息语音情感的内容分析
人们说话的声音情况往往能够比说话的内容更能够透露出其内心真实的想法。近期有少数学者开始更加深入地研究有关的语音文件，从有关谈话的情感中判断其“话外之音”，这可以说是在文本分析基础上的一大飞跃。
（1）对上市公司业绩电话会议谈话的语音情感分析
Mayew和Venkatachalam首次将非文字的语音分析应用在了证券市场信息的研究中。他们利用“分层语音分析”（LayeredVoiceAnalysis，简称LVA）软件检验了上市公司业绩电话会议谈话中的语音情感状况。LVA软件在1997年出现于以色列，其最初的目的是通过检测被测者语音中不同的情感参数来判断其可能说出的谎言的类型。他们的研究发现，企业经理在谈话中表现出的肯定（或否定）的情感对于企业股票当前的收益和企业未来的未预期的盈利情况是正（或负）相关的[40]。
（2）对语音情感分析的模拟实验
Hobson、Mayew和Venkatachalam通过实验的方式，模拟了证券市场中上市公司经理做业绩报告以及回答投资者、证券分析师等市场参与方所提出的问题的谈话情形，探讨如何辨别经理是在信息误导还是在讲实话。他们利用LVA软件进行了非文字的语音分析，利用“语言问询和单词计数”（LinguisticInquiryandWordCount，简称LIWC）软件进行了文字的内容分析。他们发现在监管宽松的环境中，参与实验者容易给出言过其实的陈述。该实验表明，上市公司与投资者、审计师等其他市场参与方在业绩报告会、路演、新闻会等活动中的相互言语交流十分重要，证券信息是否误报是可以通过语音分析来进行判断的。另外，该实验也证实了LVA软件在获取语音情感信息方面是可靠的[41]。
第7篇：房地产证券投资分析范文
【关键词】欧债危机；财政政策；货币政策；证券市场
宏观调控是政府实施的政策措施以调节市场经济的运行。证券市场和国家宏观经济政策息息相关。在市场经济条件下，国家通过财政政策和货币政策来调控经济，或抑制经济过热，或促进经济增长。这些政策将会影响经济增长速度和企业经济效益，并进一步对证券市场产生影响。中国的证券市场是新兴加转轨的市场，具有一定的特殊性，比如国有成分比重较大、行政干预相对较多、阶段性波动较大、投机性偏高、机构投资者力量不够强大等，由此导致证券市场对宏观经济的反应具有一定的不确定性。在分析政策措施将会产生的影响时，不能一味的按照理论阐述，而是要在理论的基础上加入中国证券市场的特性，才能更加准确的把握证券市场是国民经济的晴雨表的特征。
一、财政政策及其对证券市场的影响分析
财政政策是一国政府为实现一定的宏观经济目标而调整财政收支规模、结构和收支平衡的指导原则及其相应的措施。财政政策主要通过税收、补贴、赤字、国债、收入分配和转移支付等手段对经济运行进行调节，是政府进行反经济周期调节、熨平经济波动的重要工具，也是财政有效履行配置资源、公平分配和稳定经济等职能的主要手段。随着社会主义市场经济体制的建立，政府运用财政政策调节宏观经济的技术也日趋成熟。
1.国家预算是财政政策的主要手段，可以对社会供求的总量平衡产生影响，财政的投资力度和投资方向直接影响和制约国民经济的部门结构。国家预算的重点支出项目的行业的发展前景较之一般行业更具有优势，在企业内部的表现就是企业的经济效益更好，在证券市场的表现就是该公司的股票一般会上涨并伴随着大成交量。另外，财政赤字还具有扩张社会总需求的功能，可以让证券市场的资金供给相对充裕，促进证券市场的繁荣发展。但是，过度使用此项政策，财政支出出现巨额赤字时，虽然进一步扩大了需求，但却进而增加了经济的不稳定因素。通货膨胀加剧，物价上涨，有可能使得投资者对经济的预期不乐观反而造成股价下跌。
从09年末开始美国的评级机构就对欧洲国家的信贷评级频频降级，而且这种现象已经从欧盟的小国家希腊，发展到了欧盟的其他国家。西班牙也面临着被卷入债务危机的风险。尽管西班牙政府正实施30年来规模最大的预算削减措施，同时还采取措施提高退休年龄和缩减裁员成本。但是西班牙为防止债务危机而采取的措施不够完整，其面临的债务风险相当巨大。意大利2011年第一季度经济增速为1.03%，这种缓慢的经济增长一旦遭遇财政紧缩，就可能陷入衰退。如果意大利向外界求助，就必须进行经济紧缩，因此可能陷入经济衰退和公共债务上升的双重困境。作为欧元区第三和第四大经济体，意大利和西班牙在欧洲经济中的地位至关重要，一旦出现债务违约，对市场的冲击力度远非希腊等国可比。随着意大利及西班牙国债危机逼近，欧元区第二大经济体——法国也开始面临债务风险。在这样的世界经济环境下，加上国内的财政政策，对证券市场会产生巨大的影响。
2.税收是国家凭借政治权利参与社会产品分配的重要形式。税收具有无偿性、强制性和固定性的特点。它既是筹集财政收入的主要工具，又是调节宏观经济的重要手段。税收制度可以调节和制约企业间的负税水平。税收还可以根据消费需求和投资需求的不同对象设置税种或在同一税种中实行差别税率，以控制需求数量和调节供求结构。税收主要通过两方面影响证券市场，企业和消费者。如果一国的税负增加，将会影响企业经营的积极性，影响居民的投资热情，进而影响证券市场的发展，如果一国的税负减少，直接引起证券市场价格上涨增加投资需求和消费支出又会拉动社会总需求，而总需求增加又反过来刺激投资需求，从而使企业扩大生产规模，增加企业利润；利润增加，又将刺激企业扩大生产规模的积极性，进一步增加利润总额，从而促进股票价格上涨。因此，税收政策的制定需要在这些影响之间寻求平衡。政府应该充分衡量财政收入与企业消费者积极性之间的关系。今年国内的财政政策很重要的一项就是深化增值税制度的改革，在试点实行在现行增值税17％标准税率和13％低税率基础上，新增11%和6%两档低税率。这样在一定程度上减少了税收的负担。我国的税收在世界上来说算是较为沉重的，如果不根据市场经济的需要适当的进行税制改革，最终将会制约经济的发展。
3.国债是国家按照有偿信用原则筹集财政资金的一种形式，也是实行政府财政政策、进行宏观调控的重要工具。国债可以调节国民收入的使用结构和产业结构，用于农业、能源、交通和基础设施建设等国民经济的薄弱部门和瓶颈产业的发展，调整固定资产投资结构，促进经济结构的合理化。政府还可以通过发行国债调节资金供求和货币流通量。另外，国债的发行对证券市场资金的流向格局也有较大的影响。国债是证券市场上重要的交易券种，国债发行规模的缩减使市场供给量减少，从而对证券市场原有的供求平衡发生影响，导致更多的资金转向股票，推动证券市场上扬。截至2010末，我国地方政府性债务余额10.7万亿人民币，加上中央政府债务余额为6.75万亿人民币，总计17.5万亿元，约占GDP总量的44%，低于《马约》上限。相对主要发达国家，尤其是欧债危机中的国家而言，我国目前的债务率还处于较低水平。
这个问题显然是导致欧债危机的一个很重要的问题。就此谈下个人觉得导致欧债危机的原因：首先外部原因我认为主要分为三个方面：①金融危机中政府债务负担加重。金融危机使得各国政府纷纷推出刺激经济增长的宽松政策，高福利、低盈余的希腊无法通过公共财政盈余来支撑过度的举债消费。希腊政府的财政原本处于一种弱平衡的境地，由于国际宏观经济的冲击，债务负担成为不能承受之重。②评级机构煽风点火。③在欧债危机的背后不难看出美国的身影。自从2000年欧元正式发行通用以后，美国的美元的国际结算货币地位受到很大的威胁。最为严重的是美国也是借款依赖型的国家，欧债的发行似乎是跟其争夺资金市场。因此，很让人怀疑在欧债危机的背后是否同样也有美国的身影。其次，内部原因我认为主要有三个方面：①产业结构不平衡。以旅游业和航运业为支柱产业的希腊。在欧盟国家中，希腊经济发展水平相对较低，资源配置极其不合理，以旅游业和航运业为主要支柱产业。为了大力发展支柱产业并拉动经济快速发展，希腊对旅游业及其相关的房地产业加大了投资力度，导致负债提高。②人口结构不平衡。从二十世纪末开始，欧洲大多数国家人口结构开始步入快速老龄化。主要有三个方面的原因：长期低出生率和生育率、平均预期寿命的延长、生育潮人口大规模步入老龄化。③刚性的社会福利制度。对于欧盟内部来讲，既有西欧地区与东欧地区之间的问题，也存在南欧和北欧之间的问题。对于欧元区来讲，主要的矛盾体现在南北欧问题上。北欧制造，南欧消费；北欧储蓄，南欧借贷；北欧出口，南欧进口；北欧经常账户盈余，南欧赤字。南欧消费格局得以维持必须有较高保障和福利为支撑。
根本的原因还是制度性的，欧元区制度的缺陷使得各国无法有效弥补赤字。这个制度的缺陷体现为货币制度和财政制度无法得到同一，欧盟各国的劳动力无法自由流动，欧元区在设计上没有退出机制。这些制度上的缺陷，在2008年金融危机的大背景下暴露了出来，并且以较快的速度蔓延开来。
4.财政补贴是国家为了某种特定的需要，将一部分财政资金无偿补助给企业和居民的一种再分配形式。我国的财政补贴主要包括价格补贴、企业亏损补贴、财政贴息、房租补贴、职工生活补贴和外贸补贴等。财政补贴对证券市场的影响可以通过对发行债券、股票公司的影响来实现。财政补贴是ST公司实现扭亏的捷径从而影响该公司的股票，再者财政补贴可以在一定程度上扩大社会总需求和刺激供给的增加使整个证券市场的总体水平趋于上涨。
二、货币政策基地对证券市场的影响分析
货币政策是指政府为实现一定的宏观经济目标所制定的关于货币供应和货币流通组织管理的基本方针和基本准则。2011年，中国宏观调控的首要任务是稳物价，货币政策被寄予厚望，中国央行2011年连续加息三次，6次上调存款准备金率，并在公开市场频繁操作回笼货币，在货币政策的持续作用下，通胀终于得到了控制，同比涨幅从8月开始连降4月。2011年第三季度，金融市场继续健康、平稳运行。货币市场交易活跃，债券市场发行规模明显增加，股票市场指数整体下行，股票融资有所减少。货币政策在抗通胀的同时，也让市场资金面极为紧张，中小企普遍缺钱，部分濒临破产。
欧债危机已经影响到欧洲银行体系。由于市场担忧欧洲银行体系对欧洲债务的风险法国银行业持有的希腊国债和私人部门债权高达567亿欧元，是希腊最大债权持有者。由于欧元区银行间市场趋紧，法国银行也面临较大的融资压力，9月13日，穆迪下调了法国兴业银行和法国农业信贷银行的评级。此外，法国和比利时合资的德克夏银行也陷入困境，比利时政府10月4日宣布拆分该行，标准普尔10月7日将该行评级由A下调至A-。
1.一般性政策工具
（1）法定存款准备金率是指中央银行规定的金融机构为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的在中央银行的存款占其存款总额的比例。当中央银行提高法定存款准备金率时，商业银行可运用的资金减少，贷款能力下降，货币乘数变小，市场货币流通量就会相对减少。反之，货币流通量相对增加。所以，在2010年到2011年通货膨胀的这段期间，央行才会一再的提高存款准备金率，直到最近通货膨胀得到了控制，央行才下调存款准备金率。由于，货币乘数的作用，法定存款准备金率的效果十分明显。
（2）再贴现政策是中央银行对商业银行用持有的未到期票据向中央银行融资所作的政策规定。着眼于短期政策效应。中央银行根据市场资金供求状况调整再贴现率，以影响商业银行借入资金成本，进而影响商业银行对社会的信用量，从而调整货币供给总量。若商业银行需要以较高的代价才能获得中央银行的贷款，便会提高对客户的贴现率其结果就会使信用量收缩，市场货币供给量减少，反之，相反。
（3）公开的市场业务已经成为中国人民银行货币政策日常操作的重要工具，对于调控货币供应量、调节商业银行流动性水平、引导货币市场利率走势起了积极作用。中国人民银行的公开市场业务主要包括回购交易、现券交易和发行中央银行票据。
2.选择性政策工具
直接信用控制是以行政命令或者其他方式，直接对金融机构尤其是商业银行的信用活动进行控制。间接信用指导是中央银行通过道义劝告、窗口指导等办法间接影响商业银行等金融机构的行为的做法。货币政策的主要政策工具都会对流通中的货币产生不同方面和程度的影响。但是这些影响的作用机制并不完全相同。
3.货币政策对证券市场的影响
（1）中央银行调整基准利率的高低，对证券市场的影响。一般来说，利率下降时，股票价格就上升；而利率上升时，股票价格就下降。反之，若利率上升，一部分资金将会从证券市场转向银行存款，致使股价下降。中央银行公开市场业务对证券市场的影响。当政府倾向于实施较为宽松的货币政策时，中央银行就会大量购进有价证券，从而使市场上货币供给量增加。这会推动利率下调，资金成本降低，从而企业和个人的投资和消费热量高涨，生产扩张，利润增加，进而推动股票价格上涨；反之，股票价格将下跌。我们之所以特别强调公开市场业务对证券市场的影响，还在于中央银行公开市场业务的运作是直接以国债为操作对象，从而直接关系到国债市场的供示变动，影响到国债市场的波动。
（2）调节货币供应量对证券市场的影响。中央银行可以通过存款准备金率和再贴现政策调节货币供应量，从而影响货币市场和资本高层的资金供求，进而影响证券市场。如果中央银行提高存款准备金率，这在很大程度上限制了商业银行体素创造派生存款的能力。由于法定存款准备金率对应数额庞大的存款总量，并通过货币乘数的作用，使货币供应量更大幅度地减少，证券市场价格趋于下跌。同样，如果中央银行提高再贴现率，对再贴现资格加以严格审查，商业银行资金成本增加，市场贴现利率上升，社会信用收缩，证券市场的资金供应减少，使证券市场行情走势趋软。反之，如果中央银行降低存款准备金率或降低再贴现率，通常都会导致证券市场行情上扬。
（3）货币政策工具对证券市场的影响。为了实现国家的产业政策和区域经济政策，我国对不同行业和区域采取区别对待的方针。一般说来，该项政策会对证券市场整体走势产生影响，而且还会因为板块效应对证券市场产生结构性影响。当直接信用控制或间接信用指导降低贷款限额、压缩信贷规模时，从紧的货币政策使证券市场行情呈下跌走势。但如果在从紧的货币政策前提下，实行总量控制，通过直接信用控制或间接信用指导区别对待，紧中有松，那么一些优先发展的产业、国家支柱产业以及农业、能源、交通、通信等基础产业及优先重点发展的地区的证券价格则可能不受影响，甚至逆势而上。总的来说，此时贷款流向反映当时的产业政策与区域政策，并引起证券市场价格的比价关系对此作出结构性的调整。
三、总结
在复杂的国际经济环境中，国家的宏观调控对证券市场的影响显得尤其重要。在这个经济高度开放的时代，世界上任何一个经济体的变化都会对我们国家的证券市场产生影响。为了维护还不成熟的证券市场的发展，我们需要有更好的措施。首先，要正确处理好政府和市场的关系。市场经济体制是由市场主导的，证券市场也不例外，要摆正政府在证券市场中的位置。完善法律和监管体系，建立起更有效的证券市场。其次，要大力推进证券市场的层次性建设，使得多元化的投资需求得到满足。完善适应中小企业特征的交易制度，着重提高市场的流动性，增强市场的广度和深度。构建创新机制，使各类服务于中国经济发展需求的金融创新品种顺利推出，以推动证券市场的发展。再次，要加快市场信用体系的建立。目前，中国的社会信用体系还处在一个非常初级的阶段，这个在很大程度上影响资金的利用效率，使得证券市场的强大功能没有充分发挥。最后，要完善市场机制，促进上市公司的健康发展。证券市场的根本就是上市公司的融资的平台，将社会的闲散资金聚集起来充分利用。完善市场机制以后，可以使得上司公司更加充分的利用所获得的资金，创造更大的效益，一方面促进经济的发展，另外一方面还可以以股利的形式回报投资者。
参考文献
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[2]中国证券业协会.证券投资分析[M].中国财政经济出版社,2011,6.
第8篇：房地产证券投资分析范文
关键词：产业集聚；城市新区；新型城镇化
中图分类号：F299 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2013）28-0001-04
为了坚持走中国特色的新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，我国必须进一步加快新型城镇化建设进程。城市新区作为承接产业和人口迁移的关键载体，势必成为新型城镇化的首要建设目标。为此，以工业化为动力，大力聚集产业，推动新区城镇建设与产业升级，是现阶段我国城市新区新型城镇建设的重要途径。
1 我国城市新区新型城镇化发展概况
新型城镇化是坚持以人为本，以工业化为动力，推进城乡统筹、产城互动、生态宜居的城镇化。其核心在于不牺牲农业和生态，实现城乡设施一体化和公共服务均等化，促进经济社会发展，实现共同富裕。据中国社科院统计，2011年中国的城镇人口为6.91亿，城镇化率达到51.27%，中国城镇化积极稳妥地发展，堪称世界奇迹。十提出，“要坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路”，为此，我国必须加大城乡统筹发展力度，构建科学合理的城镇格局。产业集聚作为劳动力转移和人口集聚的动态载体，为城镇地域空间的扩展和现代化水平的提升提供了产业支撑，有助于加速推进区域经济发展和城镇建设进程。
城市新区作为城市郊区化发展的产物，是一个国家或区域经济发展的重要引擎。截至2012年9月21日，我国国家级新区总数达到105家，国家高新区营业总收入年均增长率为45%。由此可见，我国城市新区已成为国民经济持续增长的主力军，带动着区域经济结构的调整和发展方式的转变。然而，随着工业化推进城市化，城市化推动人口、劳动力和资本等要素的不断聚集，我国城市新区的新型城镇化建设面临着产业集聚能力较弱，产业竞争力有待提升；产业配套不足，新区承载能力有限；以现代服务业为主的第三产业需进一步深化等诸多挑战。
为此，如何以产业的集群式扩张提升新区经济总量，并通过产业配套的完善和设施建设的投入优化空间布局、实现功能复合化，与此同时，以现代服务业的繁荣格局提升城镇现代化水平、推动产业转型升级是当前工业化背景下，我国城市新区新型城镇化建设亟须解决的重要问题，也是必经之路。
基于此，本文借鉴国内外新城建设理论和实践的成功经验，提出以产业集聚推进我国城市新区新型城镇化建设的实施路径，并以柳东新区为例加以论证，为加速新区城镇化提高有效参考并发挥重要的现实意义。
2 国内外新城建设的理论与实践回顾
2.1 理论回顾
20世纪80年代，随着中心城区的不断衰退和郊区的无序蔓延，国内外出现了田园城市、区域规划、精明增长以及新城市主义等一系列新城建设的理论，以期建立产业、环境、人口和谐发展的新型城区。上述理论从不同角度阐述了一个区域内，产业的集聚是如何引导各类要素的空间集聚，并引导专业化分工和社会化协作，以此提升产业竞争力和改善区域城镇水平。新城建设理论体系的逐步完善和层层推进为城镇化的实践提供了理论基础和科学指导。
2.2 国外实践
国外新城建设主要经历了三种模式：一是“卧城模式”，在周边地区建立居住型新城；二是“半独立卫星城阶段”，在原有基础上，添加丰富的基础设施和商业配套；三是新城建设由物质满足转向综合服务。典型代表是密尔顿·凯恩斯新城，其建设经验可以归结为城市建设与产业发展的双向发展、协调互动。法国拉德芳斯作为“巴黎的曼哈顿”，以产业集聚区为中心，形成以商务办公为主，居住、购物、旅游为辅的多功能新区。
2.3 国内实践
国内新城建设成就显著的是苏州工业园和滨海新区。苏州工业园的发展历程是以产业集聚为途径的产城融合过程，从1944年到2006年，经历了韩国三星、美国BD等首批企业的进驻、园区功能的复合化、服务业繁荣发展的建设之路。滨海新区城镇化发展主要依靠三个方面：一是借力天津海港和河港的双重功能；二是工业资源的大力开发；三是现代服务业的出现，形成以塘沽为中心的城市雏形。此外，郑东新区、成都天府新区、江苏昆山新区都成功实现了以产业集聚推进新区城镇建设和产业升级的融合发展。
2.4 经验总结
上述新城建设的成功实践表明，新区新型城镇化建设的共同规律和显著特征可以归纳如下：
2.4.1 新城多数是基于要素禀赋、区域背景科学选择对经济有带动和辐射作用的主导产业，并且通过集约高效的产业链，实现劳动力、资源、土地等生产要素的有机结合和有效分工，进一步打造高端产业价值链。
2.4.2 新城以产业集群为中心的外延式发展模式，具有对外部产业的接纳功能，有利于实现产业结构的“退二进三”，逐步打造高科技、高产出、高带动性、低能耗、低污染的战略性新兴产业体系。
2.4.3 产业竞争力的乘数效应会引导人口有序集中，通过产业配套和设施建设的完善，实现新区空间重组和功能布局，并以现代服务业的大发展大繁荣促进新城现代化水平的提升和产业的跨越式发展。
总之，以工业化为动力的城市新区新型城镇化建设的实质就是通过产业集聚，发挥强大的“磁场”效应，吸引生产要素，提振区域经济，催生现代服务业，为城镇建设提业支撑并聚焦人气，同时，城镇的深化发展又必然推动现有产业的繁荣和新兴产业的萌芽，也就是“产业集聚经济提升产业配套完善人口空间重组城镇化产业升级”的良性循环过程。
3 基于产业集聚的我国城市新区新型城镇化建设的实施路径
在当前我国城镇化滞后于工业化的大背景下，以产业集聚推进城市新区新型城镇化建设是迫切而高效的途径。为此，城市新区应以“规划先行、产业集聚、配套完善、功能重组、经济循环”为总体思路，因势利导地推进新区城镇化建设进程。
3.1 立足区域经济发展，科学制定产业发展与城镇建设的融合规划
我国绝大多数新区的发展定位都是以聚集先进生产要素、提升新区经济总量为目标的，这便导致园区建设只是单纯为经济崛起而服务，并非真正意义的城镇建设。为此，新时期的新区发展要坚持产业发展与城镇建设的协调互动。一方面，要立足于区域经济整体发展，加强城镇建设与区域经济发展、产业配套完善的结合。另一方面，要突出规划的前瞻性，从更大的时间跨度和空间氛围来研究新区的功能布局和产业规划。成都天府新区提出的“园区向城镇集中、企业向园区集中、人口向城镇集中”的“三集中”发展规划，就保障了新区发展与城镇规划、产业规划以及区域经济规划的有机融合。
3.2 因地制宜，以完备的现代化产业体系提升城镇经济实力
以产业为支撑的新区发展首先要通过打造科学的产业体系提振城镇经济总量。
3.2.1 应因地制宜，科学选择具有较强经济带动性的主导产业。如嘉定的汽车城、松江的出口加工区凭借上海制造中心、物流中心的经济地位，形成了以汽车零部件、电子通讯设备为主导的产业优势，为推进工业区的城镇建设打下了坚实的经济基础。
3.2.2 通过打造产业链，聚集资源要素，开发下游产品，并进行集群式的产业规模化扩张。如昆山开发区形成了电子信息、精细化工等产业集群，完成出口总额113.1亿美元。
3.2.3 应以战略性新兴产业推动新区的跨越式发展。如无锡新区以新能源、新材料、节能环保为产业重点，实施“530”计划，使无锡成为中国太阳能光伏产业基地。
3.3 完善产业配套建设，为产业持续强劲的发展提供有力保障
实践证明，产业集聚是推进城镇化的有效动力，而产业的规模化扩张需要有完备的产业配套为之服务。
3.3.1 新区应加大生产业的开发。所谓生产业就是包括物流保税、融资担保、商务中介等为生产者提供服务，介于第二、第三产业兼具服务职能和经营职能的新型产业。
3.3.2 要构筑产业创新体系。通过创业中心、孵化中心，强化产品与技术创新；发挥财税扶持政策，加大科技投入；创办产学研基地，引进重点企业和高层人才。中关村就是依托其科技资源优势、创新人才优势，提出“一区多园”和“两城两带”的规划思路，成为第一个“国家级”人才特区和我国体制机制创新的试验田，被誉为“中国的硅谷”。
3.4 加强产业集聚区设施投入，实现新区人口空间重构与功能整合
城市新区产业集聚的大量用工需求，其本身就是一个巨大的劳动力吸纳市场，通过劳动力转移实现了人口城镇化。这就要求新区要实现交通、管网、水电、通信等基础设施与产业发展的相互衔接，形成功能互补和资源共享的基础设施建设格局。另外，要合理规划职工公寓、食堂、医院、学校以及休闲娱乐等与产业规划相适应的公共服务项目，以“保姆式”服务保障企业心无旁骛地抓生产。江苏昆山开发区通过花园住宅、金融系统、海关商检、市政大厦等项目的落实，统筹了生产、生活功能，为产业发展和城镇布局打造了优质环境。
3.5 打造现代化服务业新格局，推进产业升级与城镇布局的融合互动
以现代服务业为主的第三产业凭借其资源密集型和技术密集型等特点，必将成为城镇化的主导力量。随着大量的餐饮、购物、金融、地产等新兴产业应运而生，城镇现代化水平大力提振，并形成强大的产业支撑，促使产业重点由传统的制造业逐步向集约化、高新化的现代服务业转型。滨海新区本着“主攻第二产业、大力发展第三产业、优化提高第一产业”的思路，不断优化三产结构。总之，打造新区现代服务业新格局，有利于城市设施、服务体系和城市功能得以完善，全面促进产业升级与城镇布局的融合互动。
4 以柳东新区为例，大力集聚产业，推进新型城镇化建设的策略
柳东新区位于广西柳州市区东北部，规划面积231.6平方公里，人口17万左右。柳东新区于2007年2月正式挂牌成立，托管鱼峰区雒容镇和柳北区洛埠镇，实行柳东新区、柳州国家高新区、广西柳州汽车城“三位一体”的运作
模式。
柳东新区总体发展战略是以汽车整车、零配件生产为主，带动汽车城快速发展；加快物流业、汽车旅游业、汽车产学研基地发展，拉长相关产业链；坚持发展新能源汽车，积极提高广西柳州汽车城的全球竞争力，将其建设成为国际化汽车城。
“十一五”期间，新区工业总产值从100亿元增长到933亿元，实现了跨越式增长。同时，上汽通用五菱宝骏基地、东风柳汽基地、玉才发动机、玲珑轮胎等一大批产业项目提速快上。柳东新区走出了一条在西部地区发挥自身优势、改造传统工业、发展高新技术产业、以产业集聚带动新型城镇化建设的成功路子。
在探索和开创新型城镇化的发展道路上，柳东新区以汽车龙头企业集聚、完善城市功能、打造宜业宜居中心圈层为新型城镇化的着力点；以发展汽车商贸、现代物流、农副产品批发、房地产开发等第三产业为手段，通过就业形式的改善形成城镇化次圈层；以现代农业、观光旅游、休闲度假发展为推动力，加大水利、道路、通讯、生态的建设，形成支撑城镇化的第三圈层。通过新区中心层圈、次层圈和第三圈层的梯度化、差异化建设发展，逐步实现和谐城镇化。
柳东新区以产业集聚推进新型城镇化建设的进程，可以概括为如下的总体思路和实施策略：
4.1 科学编制发展规划
柳东新区的城市规划，汽车城的产业规划聘请了代表国内国际先进水平的新加坡邦城规划顾问有限公司和中国汽车工业集团公司，规划着重考虑了城市新城和产业新城融合的问题，功能布局分为功能片区，包括完整的产业链，以此确立了以汽车产业集聚为主导的新城建设
路径。
4.2 全面打造现代产业体系
多年来，柳东新区围绕汽车城建设，大力培育发展电子信息、有色金属新材料、高端装备制造、新能源及环保四大新兴产业。新区现有企业3000多家，国家级高新技术企业122家。以汽车及汽车零部件为主导，以上汽通用五菱、东风柳汽为企业龙头的第一大产业，2011年实现总收入832.4亿元。第二大产业为高端装备制造业，龙头企业有柳工、欧维姆等。第三大产业为新材料产业，柳州高新区依托国家级的“新材料有色金属产业化示范产业基地”，瞄准高性能铟靶材、透明导电膜材，积极开发车用新材料。同时，新区培育了华锡、铟泰、腾龙、英格尔、欧维姆等一批具有较强竞争力的创业版上市准备企业。
4.3 合理完善产业配套
柳州汽车城建设不是规模化的扩能改造，而是注重产业配套布局，以创新驱动作为核心竞争力。一是通过打造国家级汽车研发基地、服务外包中心，推动科技成果应用与转移，培育自主创新能力；二是通过建立西南地区汽车贸易中心、汽车产业物流园、汽车电子信息中心、职业教育基地、会展中心、中介服务，完善汽车产业配套服务；三是以国家汽车及零部件出口基地建设为契机，大力发展现代汽车服务业，建成面向东盟市场的汽车及零部件出口基地。
4.4 加大设施投入
柳东新区作为一个新城，大规模的基础设施建设需要大量投入，从2009年开发至今，累计投入水电路基础设施、公共事业、公共建设等项目的总投资达到220亿。高强度的投入，使柳东新区建设迅速拉开了框架，中心圈层的基础设施日趋完善，对产业和人居的吸引力和吸纳力级数增长。
4.5 借机打造现代服务业建设新格局
柳东新区通过大力发展现代服务业，既有利于打造方便、完备的商业圈，也有利于培育新的经济增长点，实现新区由第二产业向第二、第三产业共同主导的产业结构转型。一方面，通过改造商贸流通、房地产、旅游休闲等消费业，培育消费热点，引导消费结构升级。如华侨城乐园的建设撬动了整个中央休闲版块，打造了新区娱乐与特色旅游。另一方面，充分发挥生产业对先进制造业、现代农业的支撑服务功能，重点发展现代物流、会展服务、金融服务。如以官塘码头为突破点，形成的物流基地就在提升城镇现代化水平的同时，促进产业升级。
综上所述，以产业集聚推进新型城镇化建设，是实现工业化和新型城镇化互动发展的重要引擎和重要战略。为此，我国城市新区应通过产业集聚和发展，实现各要素的空间集聚，在提升经济总量的同时，因势利导地吸引人口向产业集聚区转移，实现产业与人口的空间集聚效应，形成产业发展与城镇化协调发展的互动格局。
参考文献
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第9篇：房地产证券投资分析范文
金融是现代经济发展的核心之一，金融发展的关键在于人才，而金融人才的培养离不开时展的大背景。近年来，教育部启动并实施了卓越工程师教育培养计划，提出了“着力提高学生服务国家和人民的社会责任感、勇于探索的创新精神和善于解决问题的实践能力”以及“面向工业界、面向世界、面向未来，培养造就一大批创新能力强、适应经济社会发展需要的高质量各类型的工程技术人才”的目标。虽然该计划主要是面向工程技术类人才的培养，但是，该计划同时也指出“卓越计划对高等教育面向社会需求培养人才，调整人才培养结构，提高人才培养质量，推动教育教学改革，增强毕业生就业能力具有十分重要的示范和引导作用”。因此，卓越工程教育培养计划不仅推动了工程技术人才培养模式的改革，也必将会引导其他各类人才包括金融人才培养模式的转变。不仅如此，随着我国市场经济体制改革和对外开放的不断深入，我国的金融深化程度也在不断提高。正逐步形成多层次的金融市场，多样化、创新性的金融产品，多元的金融机构以及创新性的金融制度。而伴随着金融体制的不断开放，金融的国际化程度也在不断提高。由此可见，我们面临的是一个“大金融”时代，它对金融人才的需求必将发生深刻的变化;另外，上海已经明确提出“建设国际金融中心”的战略目标，对金融人才的培养提出了更高的要求，上海理工大学作为上海市属重点大学，必须要承担起为上海国际金融中心建设培养大量复合型、高素质金融人才的重任。在上述时代大背景下，金融学专业传统的教学及人才培养模式已很难适应新形势下金融人才的需求，对传统金融学专业教学改革已是大势所趋。
二、金融学专业教学改革的目标
进行金融学专业教学改革，首先要确定改革的目标。从卓越工程教育计划的目标和内容来看，其核心理念是以学生为本，促进学生的发展，提高其社会责任感、创新能力和实践能力，使其成为面向世界、面向未来、适应社会经济发展的高素质人才。根据这一理念，结合快速发展的金融深化和上海国际金融中心建设战略目标对金融人才的需求特征，确定金融学专业教学改革的目标是:以实验金融学教学体系为特色，培养出具有国际知识背景、适应国情需求的高素质、创新型和复合型的“卓越金融人才”。根据这一目标，金融学专业教学改革需把握三个关键点。(1)与社会经济发展的要求相适应。金融深化的发展和上海国际金融中心建设战略目标，要求我们必须面向“大金融”时代培养出具有良好综合素质和多种能力的通用型金融学人才。尤其是上海理工大学作为上海市属重点大学，金融人才的培养必须适应上海经济发展特别是上海国际金融中心建设对金融人才的需求。(2)理论与实践相结合。既要让学生掌握扎实的金融基础知识和理论，又要指导学生学习和了解最新的金融理论。更重要的是，培养和引导学生将金融理论和经济社会发展的实践结合起来，提高其实践能力，并在实践的过程中培养其分析问题、解决问题的能力，以及创新精神和创造能力。(3)国际化人才的培养。随着中国金融市场的不断开放(这是必然趋势)，金融资源的国际流动不断增强，中国社会发展所需要的金融人才一定是适应金融国际化的国际金融人才。因此，加大金融人才的国际化培养是十分重要的。
三、教学改革探索和实践
传统的金融学专业的教学主要以理论讲授为主，并由教师来主导与控制，学生是被动接受，其学习的积极性、主动性受到压制，不利于学生的实践能力、分析与解决问题的能力以及创新精神的培养。而且，传统的金融学专业培养的主要是面向国内市场需求的金融内需型人才，缺乏国际化。显然，这样的教学状况是难以满足新时期金融人才培养要求的，不符合卓越工程教育的理念。
(一)调整教学内容
1．体现学科交叉性随着金融理论的发展，金融学与数学、统计学、工程学、心理学、法学等相关学科的联系日益密切，金融学已成为一门交叉性学科。而“大金融”时代对复合型金融人才的需求，也需要我们能够将金融学和其他学科进行交叉融合，对教学内容进行调整。为此，上海理工大学在金融学专业的教学改革中充分考虑到了金融学科的交叉性特征，并据以调整教学内容。在课程设置上，将金融学课程与数学、法学、市场营销、计算机网络、会计学、外语等交叉融合，金融学专业分别开设了金融工程概论、金融计算与建模、博弈论、经济法、金融法、银行营销学、电子金融学、商业银行会计、财务报表分析及一些双语课程。这种交叉性的课程设置适应了“大金融”时代对复合型金融人才的需求。2．体现微观化趋势在“大金融”时代，多层次的金融市场、多样性的金融产品、多元化的金融机构和持续的金融创新需要大量处理微观金融问题的金融人才。在这种金融微观化趋势下，金融学专业的教学应转变过去以宏观金融为主、忽视微观金融的状况，重视和加大微观金融课程的教学。在对过去宏观金融课程进行适当调整的同时，增加了微观金融课程。在共24门金融学专业课程中，微观金融课程开设了14门，占比达到58%。3．课程内容调整与自编教材、参考书相结合过去，金融学专业使用的教材，存在着内容重复，部分内容陈旧过时的现象，降低了教学效率。为此，在组织教师对教学效果进行研讨的同时，对重复和过时的内容进行调整和改革，并根据卓越金融人才培养的目标和金融形势发展的要求，组织编写一系列金融学专业教材和参考书，包括1)高等院校金融专业教材:《外汇管理———理论与实务》、《金融工程》、《公司金融》、《证券投资分析:理论、方法和实验》、《房地产金融》和《中央银行学》等;2)高等院校精品课教材:《证券投资理论与实务》;3)教学参考书:《合理节税:如何进行个人所得税纳税筹划》、《商业银行中小企业贷款业务》、《汇市冲浪———如何进行外汇投资》和《沙里淘金———如何投资黄金》等。这些教材已经在多届学生中使用，效果良好，受到了学生的欢迎，提高了教学效率。
(二)改革教学方法
卓越工程教育要求以学生为中心，培养学生的自我学习能力，提高学生的分析问题、解决问题的能力和创新能力。因此，在教学方法上，改变了过去那种教师课上“满堂灌”和学生课下死记硬背的教学方式，真正实现教学方法的转变。1．“引导—激发”式理论教学方法在理论教学中，采取“引导—激发”式理论教学法，培养学生分析问题和解决复杂问题的能力。具体包括以下三种形式。(1)案例教学法。结合教学内容，精选国内外金融领域的经典案例和与现实生活联系密切的金融事件，组织学生运用所学的金融知识和理论，从多角度对案例进行分析和讨论。(2)主题辩论法。就一些重要的、热点的理论观点或论题组织学生进行讨论和辩论，激发学生的学习热情。(3)微型报告法。每章内容讲完之后，教师会提出一些问题让大家回去思考、研究，做成小论文或报告，下次上课时请一位同学做约10分钟的微型报告，之后对报告内容、PPT质量和报告方式进行简短讨论。以上三种方法都是通过在学生中间组织学习小组，引导组内和组间的学生分析、讨论和辩论，激发学生学习的积极性和主动性，培养学生的团队协作能力。引导—激发式教学方法不仅提高了学生自主学习能力、分析问题和解决问题的能力，也培养了学生的口头表达能力、研究和写作能力。而且，课堂上的讨论、辩论和报告以及团队之间的协作也有助于提高学生的沟通交际能力，养成良好的社交礼仪，从而进一步提高了学生的综合素质。2．建立教学网站在传统的金融学专业教学中，师生的互动交流主要是在课堂上，课下，老师和学生很少有机会互动交流，这不利于学生学习积极性的提高。为了在课堂之外加强师生之间的交流，进一步提高学生的自我学习能力，通过教学网站的建设(包括外网和内网建设)，将现代网络教学手段运用于一些传统金融学专业课程中，进一步拓展教学空间。目前，金融学专业的所有课程都已通过学校课程中心网，建立了自己的网站，学生可通过该网站获得PPT教案、教学大纲、习题及答案等相关教学信息，并可与教师在线交流，收到了良好的效果。3．创新考核方式和评价标准过去，学生的考核方式采用“一考定成败”的考试模式，不利于学生创新能力培养和综合素质的提高。现在的考核模式将教学过程考核与期末考试有机结合，不再主要以笔试的试卷成绩作为考核的唯一标准，而更加注重平时的综合表现和综合素质，学生平时分占总成绩之比甚至达到40%。而平时成绩主要是对各小组的工作进行综合评定，小组成员共享同等成绩。评分标准包括小组成员遵守课堂纪律情况、小组讨论情况、报告幻灯的质量、交流发言情况、团队协作能力等。总之，新的考核方式更注重对学生综合素质的考核。
(三)构建一体化实验金融学教学体系
卓越工程教育计划要求:要改变过去重理论轻实践的教学模式，重视和加强实践教学环节，着力提高学生的实践能力和创新能力。金融学是一门应用性很强的学科，需要学生具有较强的操作能力。而要达到这一目的，只有通过实践教学，才能有效培养学生的实践能力和创新能力。为此，金融学专业通过课堂教学的情景模拟、实验模拟、校外实践拓展和毕业实习环节的强化管理，建立了一套以实验金融学教学体系为特色的实践教学体系。1．开展情景模拟的课堂教学通过事先向学生提供一定的背景和分配角色，模拟时要求其以角色身份完成一定的活动或任务的情景模拟教学，提高学生一定的金融业务能力。如，在金融概论(A)课程中，结合金融市场相关内容，要求不同的小组分别扮演拥有项目的创业者、风险投资机构(VC)、私募股权投资机构(PE)以及投资银行等，就创业者如何吸引资金投资、VC和PE如何选择投资项目、投资银行如何辅导项目上市等情景开展模拟教学，受到学生欢迎。2．建立实验室的实验模拟(1)进行金融模拟实验教学及模拟方案设计是金融专业实践训练的基本环节。本专业依托国家级经济与管理教学示范中心，筹建了商业银行综合业务模拟实验室、金融衍生品业务模拟实验室、期货与证券模拟实验室，开设了商业银行综合业务、金融衍生品业务、保险业务、证券投资、金融理财模拟等实验课程，并要求学生能借助金融模拟软件，设计各种业务模拟方案，从而提高了学生在将来实际工作中应对实际问题的能力。(2)申请并获得上海市教委2011年度“上海理工大学金融学专业研究教学型实验室建设”项目。目前，该实验室正在建设中。本专业以两个金融实验基地为依托，把金融学专业的课堂教学与计算机互联网技术、数据库技术、先进的计算软件结合起来，促进了金融学专业教学模式的根本改变，进一步提升教学水平。3．拓展校外的实践通过校友网络，努力拓展校外实习、实践基地，通过校外实习、实践基地建设，为学生搭建实践、实习平台，为培养学生实践能力以及认识社会、适应社会能力提供了更加广阔的舞台。如，财政金融系通过组织“上海理工大学管理学院金融界校友沙龙”活动，积极拓展校外的实践基地。4．强化专业实习和毕业实习环节的管理专业实习是实践教学的重要环节。为提高学生校外实习效果，本专业对学生的专业实习进行认真的组织规划，毕业实习指导老师在学生实习过程中，通过电话与实习单位联系，以了解并监督学生的实习情况，实习结束后，必须交一份实习报告，指导老师根据实习报告的内容、格式及规范进行严格评阅、打分，最后综合评定毕业实习成绩。通过以上四个方面的建设，初步搭建了一体化的实验金融学教学体系。该实验教学体系调动了学生的学习兴趣和主动性，提高了他们对金融业务的感性认识和实际操作能力;进一步增强了学生认识社会、适应社会的能力。近年来，上海理工大学金融学专业的学生无论是在上海市大学生创新活动计划项目，还是在一些沙盘推演竞赛中都表现出较高的实践和创新能力。如由金融学专业学生组成的团队分别获得了2011年全国大学生管理决策模拟大赛半决赛一等奖、第三届全国高校“创意•创新•创业”电子商务挑战赛上海赛区决赛二等奖等，另外，他们还获得2011年上海市大学生创新活动计划项目———小额农贷营销风险管理演示系统。
(四)开办金融学第二专业
从响应学校的卓越工程教育计划、为社会培养复合型金融人才的角度出发，金融学专业开设了金融学第二专业学位教育，并根据非金融学专业学生特点制定单独的教学计划和课程体系，提高了非金融学专业学生综合素质。自2007年开办以来，本专业已经连续招收了四届学生，总人数达390人，他们分别来自全校各个专业。目前，已毕业115人，为社会培养了一批复合型人才，显示出上海理工大学卓越工程教育的成效。
(五)开设金融讲坛
为了拓展学生的视野，还尝试开设金融讲坛，实行定期讲座制度。要求财政金融系博士或副教授以上的教师每个学期必须为学生做一场学术报告，面向全校学生开放;同时，设法邀请校外的金融学专家和金融实业界人士到学校做报告。至今，相继举办了证券投资、国际金融、风险投资等多场报告。场场报告都是座无虚席。通过开设金融讲坛，组织校内外专家学者举办学术讲座，进一步开阔了学生的思路与视野。
(六)多方并举，推进国际化人才培养战略
为了培养具有国际化视野的金融人才，通过国际化课程体系、国际交流平台和国际化师资队伍的建设，推进三位一体的国际化人才培养战略。1．国际化课程体系在课程设置上，除了开设国际金融、外汇管理、国际投资、国际结算等介绍面向国际金融市场的理论和业务的课程外，还开设了金融外语、金融文献阅读、金融市场学、国际结算等双语课。2．建立国际交流平台在国际交流处的协助下，开展金融学专业学生的国际交流，促进国际化金融人才的培养。如财政金融系首次建立了与意大利摩德纳大学经济学院教师学生互换交流平台，并在2010年下半年，摩德纳大学派教师和学生来上海理工大学做访问学者和学习交流;2011年度，金融学专业派学生作为国际生赴摩德纳大学进行为期一年的学习。3．国际化师资队伍建设采取到国外进修、访学以及引进具有海外留学背景的高层次人才方式，加强国际化师资队伍建设。近年来，金融学专业派教师于2010—2011年到德国卡尔斯鲁厄理工学院(KarlsruherInstituteofTechnology，KIT)、意大利摩德纳大学、美国亚利桑那州立大学访学;还有的教师即将出国访学。同时也引进了具有海外留学背景的教师充实国际化师资队伍。
(七)加强师资队伍建设
