商业运营的重要性精选(九篇)

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第1篇：商业运营的重要性范文

【关键词】运营能力 客户体验 流程再造

运营能力也就是运营管理能力，是商业银行核心竞争力的重要组成部分和重要检验标准，是商业银行价值链中不可或缺的重要环节。随着市场经济的不断发展，商业银行之间的竞争加剧，银行竞争同质化日趋严重，集中体现在产品的同质化与服务的同质化，影响到银行核心竞争力的提升与业务的发展，而高效的运营能力是一家银行提供优质产品和服务的重要保证，具有难以被竞争对手模仿和复制的特点。

一、运营能力重要性体现

运营能力作为商业银行重要的核心技能之一，涉及诸多产品和内部资源的综合运用，是一项庞大的系统工程，非一日之功可成。运营能力的高低主要体现在通过标准化流程向客户提供低成本高质量的产品和服务，直接决定产品和服务的质量、效率、成本。目前世界上先进银行大都走运营工厂化模式，通过后台集中操作模式、实行前后台分离，建立技术先进、内控严密、运作高效、响应及时的运营管理体系。

（一）外部客户的体验度

“以客户为中心”的理念逐渐为国内银行所接受。如何在同质化严重的银行业竞争中提供差异化的客户体验？这是很多国内银行开始思考的问题。要实现差异化的客户体验，银行就必须改革落后的运营模式，分离前后台业务，集中后台操作，实现标准化和自动化，最大化地提升服务速度和质量，提升运营能力，使客户体验最简单快捷的前台服务，达到“以客户为中心”的愿景。

（二）业务流程的科学性

商业银行竞争的表象是产品和服务的竞争，而实质是产品开发流程和客户服务流程的竞争。实现前后台业务分离，优化系统资源配置，实施集约化运营，使前台业务处理环节得以统一和有效精简，可以充分发挥前台产品营销和客户服务功能，拓宽网点服务范围，减轻网点前台柜员操作压力与工作负荷，促进网点向服务营销型转变。

（三）服务效率的高效性

通过实施节约化运营，充分发挥后台规模化处理优势，工厂化、标准化、专业化流水作业实现了业务处理的及时高效，为前台提供高效的支持服务，同时前台业务集中后台处理，简化了前台操作环节，使前台柜员专心做好客户的销售与服务，提高服务质量。

（四）风险控制的有效性

通过分离前后台，统一业务流程，集中操作风险，可以更独立化地监控前台业务风险，更标准化地进行内控评估和一体化的监管，更集中化地管理原本分散的运营风险，进而实现银行更卓越的运营风险管理能力。

二、运营能力的评价

银行运营能力高低评价，除体现在操作流程标准化与风险控制集中化外，最主要评价标准是前台柜员与外部客户满意度的高低。

（一）内部客户的评价

产品业务流程的落脚点是前台，前台操作人员对业务流程的设计最具评议权，只有通过前台的检验，才能知道流程的合理性与科学性，只有操作简便、快捷的业务流程才是最有效的。

（二）外部客户的评价

目前，客户需求已不再单单是追求流动性、安全性，而是追求信息化、便利化、时效性和高效性等全方位的客户体验。如客户在接收某项服务时感到环节多、手续复杂、等候时间长，则客户的体验度就下降，说明业务流程的设计存在问题。银行产品的服务对象是客户，只有客户的认可，才能说明产品设计的科学性，才能体现服务的价值，才能赢得客户的信任与青睐，赢得市场。

（三）流程合理性验证

任何一项产品创新及新产品的推出，除需经过严格的内部审批流程外，在产品推入市场后一定期间内，还应接收内外部客户的验证，验证业务流程合理性途径可以通过：1）外部客户调研访谈，有针对选择在不同银行办理业务的客户，就接收不同银行同一业务服务的感受进行座谈；2）问卷调查，科学地设计调查问卷，通过发放问卷的形式，了解客户对业务流程、销售服务、系统功能等的满意度及优化建议；3）员工亲身感受，到同业体验同质服务，从服务时间、资料提供、流转环节等方面去对比。通过验证找出问题和差距，及时进行改进。

三、运营能力的提升

借助强有力的IT技术支持，加强运营管理体系建设，对现有业务流程、作业模式和相关业务处理系统进行全面整合与再造，实现全行运营流程的集中化、标准化和自动化。同时建立切实可行的内控和评价体系，最大限度地降低成本、提升效率、控制风险，达到提高运营管理能力的目标。目前总行领导高度重视运营能力对提升核心竞争力的重要性，并已提出“加快流程再造、改进运营管理、努力提高运营效率”要求，积极实施业务流程再造与业务集中运营。

（一）推进业务流程再造

目前商业银行还处于“部门银行”阶段，由于条块分割，部门之间，部门与支行/网点之间资源与信息难以共享，业务流程与作业标准在各分支行之间存在差异，导致服务质量与客户体验不一致，网点投入人力资源多，成本高，而且由于监管标准不统一，无法做到全面、适时、有效的防范风险。

这就要从根本上解决“部门银行”问题，将新产品设计、开发统一纳入同一部门，从源头上解决系统与系统之间的不互通，操作环节重复等问题。蓝图投产后，核心系统功能强大，采取参数化管理模式，理论上能实现标准化操作，新增产品只是参数的增加，菜单的选择，不会增加前台操作量与难度，但商业银行往往是新增一个产品，就增加一套复杂的业务流程与风险控制环节，使得前台不易接收消化，需要一个重新熟悉的过程，效能低、客户体验度差。

加快对现有业务流程的改造，对发现的问题、影响运营能力、进而影响商业银行核心竞争力的因素都应充分重视逐一解决。流程再造是一个系统工程，小到一个操作环节，一个细微的改变，俗话说：“细节决定成败”，业务流程设置的目标应简便、高效，不能造成“柜员苦干，客户苦等”现象。目前商业银行的部分业务流程设计不尽合理，总省行已高度关注，流程再造工作正有序推进，部分项目已完成并落地，提高了管理质效与前台效能，但还不够，还只是按业务条线再进行流程的梳理与再造，未能站在全行高度，统筹考虑，运营的范围还停留在“部门银行”阶段，“大运营”概念还未完全形成，需要对现有的模式进行变革，对部门管理边界重新界定。

（二）充分集中前台业务

对当前业务处理流程进行梳理和分析，将前台非现金非实时业务集中后台处理，实施工厂化、集约化运营，建立高效统一的业务集中处理模式，改变以网点为主的分散运营布局，充分发挥规模效益，提高运营效能。在实施过程中，可以先易后难、分步骤集中分散在各分支行的流程，并进行标准化、自动化改造。业务集中运营，一方面减负前台效果明显，可有效缓解长期以来前台人员紧张的状况，减轻一线工作压力，释放人力资源，有利于前台业务人员腾出更多时间营销和服务客户，使前台真正成为业务营销与客户服务平台；一方面后台通过“运营工厂化”的流水作业模式，将业务处理流程分拆为同质模块，进行专业化、标准化操作，由不同人员对单一环节进行了标准化操作，提高处理效率和操作熟练度。

（三）加快业务平台建设

商业银行IT蓝图上线后，数据大集中，核心系统功能强大，但数据利用率还不高，没有充分挖掘系统功能，系统的优越性未完全发挥出来，大量数据采集与分析、报表报送仍需手工编制一层一层上报。一方面增加下级机构与前台的工作量，增加人力资源投入与运营成本；另一方面不能保证数据的科学性，且效率低。建立相关的数据采集、分析模型，风险预警模型，可以提高数据的利用度、释放人力资源。

运营能力提升，流程再造、业务集中都离不开IT平台的支持，借助IT技术着力打造要素分离、岗位制衡、支持并行处理的全新业务平台，该平台应具备凭证图像采集、中心集约生产、多岗位流程协作制约等功能，将业务流程在时间和空间上进行分离、重组，建立“资源共享中心”的集约化经营运作模式，使这一平台具备高水平的操作风险集中控制能力、快速的处理效率等特征。

（四）改造业务应用系统

系统不互通，产品操作相对独立，导致环节重复，客户填写单据多，等候时间长，授权节点多，客户体验度差，缺乏竞争力。如银行卡系统与核心系统不能直通处理，需通过临时账户过渡，客户信用卡还款或消费时系统不能适时更新余额；再如对公开户，操作比较复杂，各相关系统未能进行整合，对公开户业务流程除需在核心系统操作外，还需涉及总行的账户复审核系统、个人身份证识别与资料管理系统、网银系统，以及银企对账系统、电子验印系统、电子回单箱系统、人行账户管理系统、征信系统、支付密码系统、国内结算产品管理系统等众多应用系统；对私综合开户系统虽进行了优化，但还未做到跨系统之间的整合，对私综合开户如需开通理财业务时还需操作理财系统，客户填写单据多、输入密码次数多等问题。业务操作的繁杂会导致客户满意度下降，影响到中行形象和客户的选择。因此利用IT技术，改造业务应用系统，实现各系统间及功能模块间直通式处理，简化业务环节，对提高内外部客户满意度与忠诚度非常重要。

（五）建立科学管控机制

业务流程建立应从风险控制点、业务操作环节、内外部客户体验去考虑，不能因为管理需要或风险控制需要而无限制增加操作环节，降低可操作性，增加运营成本。风险控制应建立在科学的基础上，把握风险控制关键点，减少人工控制点，通过机控来替代人控。建立定期的风险评估机制，根据日常监控、检查、反馈的信息，对现有业务流程进行评估，根据投入与产出相匹配的原则及剩余风险接收程度，对不合适的环节进行修改或消除。

第2篇：商业运营的重要性范文

关键词：新财务制度；农村商业银行；财务管理；对策

新财务制度在深化农村商业银行体制改革方面发挥着重要作用，完善了旧制度在财务管理方面的不足，使现行的机制更具有规范力和约束力，更有利于农村商业银行的长远发展。新财务制度与旧的财务制度相比，在理论与实务上都具有较大的突破，而且，在报表体现形式上也发生了根本性变化。因此，在农村商业银行的发展过程中，更好地贯彻新财务制度，完善农商银行的财务管理系统具有十分重要的作用。

一、新财务会计制度的主要内容

新财务制度与传统财务制度相比，在会计制度规定、财务核算以及财务会计报表填制等方面都进行了改革与完善，在理论与实务方面也进行了变革，这大大提升了新财务制度的实施效能。

1.从财务制度规定方面来看，新的财务会计制度对经营性营业收入采用权责发生制原则，不论利息实现与否，都将其列入总额。但是，这种核算方法，使农村商业银行在无法回收利息的情况下，不得不以运营利润垫付利息与税金，增加了商业银行的资金运营负担。

2.从财务核算与管理方面来看，新财务会计制度将利润留成的开支与奖金计入成本开支，扩大了成本核算范围。准备金制度得到进一步完善，不过这在一定程度上增加了农村商业银行的成本。此外，折旧水平进一步提高，新的固定资产核算缩短了固定资产使用年限，无形中也增加了银行的成本核算。

3.从财务会计报表来看，新财务会计制度下企业报表更加完整，能够真实、客观的展示农村商业银行的财务信息。会计报表包括了资产负债表、收入费用表以及现金流量表等，内容更加全面。新财务制度保证了会计信息的可靠性与真实性，杜绝了会计信息失真情况出现。

二、农村商业银行财务管理中存在的主要问题

在农村商业银行的财务管理中存在着众多问题，这些问题影响了农村商业银行财务水平的提升，使其运营受到较大影响，下面结合农村商业银行在财务管理中普遍存在的问题进行分析。

1.农村商业银行财务管理水平低下的问题普遍存在。伴随社会经济的不断变化，金融行业出现了迅猛发展，对于农村商业银行来说，也面临前所未有的发展契机。但是，国家出台解禁政策之后，大量外来银行的涌入给国内农村商业银行带来重大挑战。与国外银行相比，我国农村商业发展银行存在的弊端开始显现，在资金的管理与运营模式方面都存在明显不足，这严重制约了农村商业银行的发展水平。

2.农村商业银行缺少有效成本核算经营理念。我国农村商业银行缺少成本核算理念，资金盈利水平偏低。不少金融组织存在不惜血本吸纳存款的旧习惯，这种不计算成本的运营方式不利于金融机构的良性运营。政府对农村商业银行的干扰在很大程度上也加大了银行的运营成本，存贷利率差偏小也不利于农村商业银行自主经营、自负盈亏的实现。只有遵循市场机制才能实现在复杂多变的经济活动中按贷款的流动性、安全性、盈利性原则找到资金投放点，从而提高农村商业银行的经济利益。

3.缺少风险防控意识制约了农村商业银行财务管理工作的有效进行。农村商业银行在经营过程中面临众多风险，自从实施经济体制改革，农村商业银行成为自主经营、自负盈亏的经营体后，风险意识则显得尤为重要。农村商业银行应该认真分析面临的不同市场运营风险，强化风险防范意识，根据潜在的市场风险进行经营决策，从而不断提升农村商业银行的决策水平。面临经济体制改革，农村商业银行要做好角色转变，成为有能力自主经营、自负盈亏的市场竞争者，更好地迎接挑战。

三、在农村商业银行实施新财务制度的必要性与重要性

新财务制度在农村商业银行具有实施的必要性与可能性，对维护金融行业的改革与发展具有战略性意义。

1.新财务制度使农村商业银行更加适合社会市场经济的发展。一般来说，与旧财务制度相比，在农村商业银行中实施新财务制度更能满足市场经济的发展要求，这是毋庸置疑的。众所周知，金融行业的发展与市场经济密不可分，新的财务制度在管理制度、内容核算等方面都做了新的发展规定，这有利于约束与规范金融机构的内部行为，从而提高农村商业银行的财务管理质量与管理水平，实现农村商业银行的经济效益与社会效益。

2.新财务制度强化了成本管理，使农村商业银行的成本核算更加科学。新财务制度在农村商业银行中得到推广与应用，加强了在成本管理与核算方面的内容。在农村商业银行的成本管理中，成本管理目标、核算对象、成本分摊等方面做了详细规定，而且按照用途重新定义收支内容，这些都规范了农村商业银行的成本运营，提高了农村商业银行成本管理的科学性，也使农村商业银行成本核算更加科学，有效地推进了其经济业务的良性循环与发展。

3.新财务制度与农村商业银行的实际更贴近，实用性与应用性更强。新财务制度结合农村商业银行的发展现状，对其资金利用效益低下、管理不到位等情况进行了明确规定，因此，在制度方面对农村商业银行的财务管理与资金使用提供了保证。新财务制度比旧的制度更加符合农村商业银行的发展情况。

4.新财务制度对农村商业银行的财务管理提出了更高要求。新财务制度在政府管控、资金收支比例、存贷利率差等方面都提出了具体要求，这些内容使农村商业银行的财务管理更加完善、健全。同时，新财务制度也对农村商业银行财务管理提出了更高的要求，要使新财务制度更好的得以贯彻与落实，农村商业银行就必须进行财务管理整顿，不断提升银行机构的财务管理水平。

四、新财务制度下提升农村商业银行财务管理水平的具体对策

1.树立风险意识，提升农村商业银行财务管理水平。风险意识是现代企业不可或缺的管理理念，只有不断增强风险意识，才能使企业更好地应对变化莫测的市场竞争。新财务制度的出现，为农村商业银行强化风险意识提供了机会。在农村商业银行的财务管理中要做好以下几方面，才能提升银行的经济效益与社会效益。首先，充分利用各种渠道进行财务信息收集与整理，对银行的季度、年度的财务状况进行预测，构建财务预算制度。科学合理的财务预算能为银行的管理人员提供决策依据，从而做出正确的决策；其次，提高农村商业银行的存贷利率差额。实施金融机构体制改革以来，农村商业银行成为自主经营、自负盈亏的企业法人，只有加大存贷利率差，才能增加农村商业银行的利润，加强资金的有效管理才能降低经营风险；再次，要提升农村商业的风险意识，则要进行成本核算的强化管理。农村商业银行属于金融机构，只有加强成本核算控制才能够实现资金的高效利用，采用明晰的成本核算方式才能不断提升农村商业银行的资金管理水平。

2.加强农村商业银行的财务管理水平，则要强化对资产负债信息的管理。新财务制度要求农村商业银行的会计信息能够真实准确的反映资金的运营情况，从而为投资决策者提供科学参考依据。在新财务制度中明确规定，农村商业银行要实施完整的财务核算信息，要全面披露农村商业银行的资产运营信息，客观对资金的使用情况进行反映。同时，要强化管控手段，严格限制农村商业银行采用非法手段进行资金的吸纳与违规放贷等。此外，信息建设也是农村商业银行财务管理中不容忽视的内容，提升财务管理水平就要加强信息建设，为农村商业银行的财务管理提供保证与支撑，提升其财务管理的网络信息化水平，提高农村商业银行的工作效率。

3.新财务制度强化农村商业银行的预算管理，对其经营行为进行规范。农村商业银行的收支应纳入预算管理中，维护农村商业银行财务预算管理的完整性与严肃性，对随意调整收支的违规行为进行惩处，规范银行的运营秩序。新财务制度中规定，要结合金融机构自身的发展特点，采用有针对性的资金管理办法，在明确银行预算管理办法的基础上，充分结合财政预算管理体制，在预算的执行、编制以及决算环节中，采取新制度的规定，明确银行管理部门的具体职责。

4.新财务制度增加了监督力度与执法力度。新财务制度要求银行机构构建有效的内部审计监督制度。这首先在一定程度上保证了会计资料的真实性与准确性，保护了资产的完整安全；其次，通过对农村商业银行经济活动的全面、及时的监督管理，使银行内部控制制度也更加完善；再次，新会计制度强调加大工商、税务、财政、审计等政府职能部门的监检力度，对违反新财务制度而出现的会计信息失真等情况进行严惩，从而规范银行的财务会计行为。

五、结语

新财务会计制度自实施以来就受到广泛关注，具有现实意义与社会意义，在配合金融机构改革方面发挥了重要作用，给农村商业银行的运营与管理提供了契机。农村商业银行要提升财务管理水平，加大对新财务制度的重视力度，转变管理观念，不断赢得发展先机。新财务制度的实施，使农村商业银行的财务管理更加健全，财务管理水平也会实现跨越式增长。

参考文献：

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[5]吴敏，张强.中国系统重要性银行评估研究——来自2006-2010年中国上市银行的证据[C].第六届（2011）中国管理学年会——金融分会场论文集，2011 .

[6]黄德春，林丽，刘炳胜.中国商业银行全要素生产率变化趋势及动因分析[C].第六届（2011）中国管理学年会——金融分会场论文集，2011.

第3篇：商业运营的重要性范文

关键词：BIM；商业地产；运营管理

BIM又称建筑信息模型，作为工程建造方面的专有技术，其从三维角度建立模型、信息数据等，为现代商业地产运营管理做出贡献，但其价值并未被完全发掘。设计、建造、运营管理等团队对BIM技术的合理运用，可为商业地产增加更多收益，达到商业目的。

1传统运营管理的弊端

传统商业地产运营方式对于现今快速发展的商业经济社会来说相对滞后。传统商业运营管理仅实施人工管理，始终不能细化到每一项角落，这往往被管理者忽视，成为问题隐患，对业主及管理者均造成巨大威胁。建筑在进行土建、安装、水暖等全方位设计时，会将大量不同专业的图纸进行综合计算。此过程多为传统平面图纸的结合，无法迅速计算出各类图纸结合后的设计缺陷，如管线碰撞冲突；且设计复杂的建筑物构想无法在平面图纸中表现出来，制约设计师的创造思维，如复杂空间的定位与优化调整。而是这些细节的疏忽，导致在建设过程中发生特殊建筑造型无法精准计算、工期无法控制、成本无法控制、设计缺陷无法避免等各类经济、资源、安全等损失，有些损失甚至无法挽回。传统的商业地产运营管理模式存在一定缺陷。一般商业地产管理是开发商、持有资产方或聘请的专业商业运营管理公司对商业项目进行的全面且有效的经营管理，其主要组成部分包括商业地产的招商、推广、调整租户及业态、物业管理等，通过良好资产管理运营，为资产持有方带来租金收入及资产溢价。但在传统非BIM开发模式里，设计及建设方无法为后期运营方的管理软件提供BIM原始数据，有可能在设施设备管理、设计划分不同区域业态及面积、改造及弥补设计缺陷、应对突发事件与安全问题等方面带来诸多不便，出现若干不确定风险，无法顺利实现资产保值增值。若开发商后期不持有该资产，无法享有资产增值带来的利益，前期开发时则失去运用BIM的动力。所以传统的商业地产急切地需有现代建筑开发技术来引导，并对商业地产进行有效的监管与运营。

2基于BIM的商业地产运营管理应用

2.1案例应用

上海中心大厦的顶部，如图1所示，它位于上海市浦东新区陆家嘴金融中心，紧邻知名的环球金融中心和金茂大厦。作为上海市中心最高、最具有代表性的经LEED绿色建筑体系认证的超高层项目，上海中心大厦体现了BIM模型技术的核心应用理念及成果。其有别于传统建筑的特点、难点在于众多建筑材料及设施设备的建设使用，众多因素复杂地互相联系在一起。作为一个全球瞩目的建筑，通过人力想象、大脑运作，显然费时费力，因此该项目运用了应用了特有的BIM模型技术，将所有物理专业、资源分配、设备管理、成本计划等事项均转化成直观、可操作的直观数据，可避免重复工作、提高工程质量、降低工程成本、减少资源浪费。在该项目全生命周期里，BIM在不同阶段解决了不同的需求，不同阶段的BIM软件的信息衔接也尤为关键。20327块玻璃幕墙没有一块是相同的，设计阶段可通过BIM计算出其不同尺寸；用三维模型方式呈现出立体模型，给设计建造留有优化、创新的余地。此外，BIM技术作为后期运营管理阶段的辅助工具，可按照空间、环境等计算数据来协助分类每层建筑的局域划分，便于运营管理；在照明、消防、设施设备管理、应急管理、安全管理等方面，有效辅助了招商、运营、租赁、物业管理等各工作环节，避免了信息移交的遗漏，减少了资源、人力、经济的浪费，有效实现运营期的高效管理。该项目从项目规划设计到其进入运营管理，期间都充分运用了BIM技术，充分体现了BIM技术对现代商业地产运营的必要性与重要性。

2.2BIM价值体现与效果

BIM技术对于现代商业地产运营管理有着重要的价值体现。商业地产的建设和商业运营管理都至关重要。BIM技术将庞大体系简化成立体的三维模型，通过计算得出直观化的数据结论呈献给管理者，让管理者切实有效地管理操作，实现了商业地产的有效透视。BIM模型技术将商业地产从开发到运营这一全生命周期过程中的所有事项计算出合理的应对方案提供给管理者作为依据，这有助于协调管理者在管理运营商业地产时解决困难，但实施还是要靠管理者的进一步分析与思考。BIM可根据商业资产持有者或管理者的要求，模拟多种适应商业地产发展的实施，帮助其选择最优经营管理方式，尽可能延长建筑物的使用年限，确保建筑物的保值增值，为资产持有者带来更多收益，促进商业地产管理的可持续健康发展。

2.3未来展望

在现代科技飞速发展的经济社会中，BIM作为一种建设辅助技术，在行业中越来越广泛的被使用。它改变了行业工作方式，细化和优化了建筑全生命周期各阶段的每一个细节，避免了工作缺陷与差错，降低了不必要的项目成本，能够协调和分享信息给更多的项目相关者。在将来，BIM技术会得到更大的改革创新与发展，或甚至可能被其他更有效的模型技术所取代。当前的BIM技术主要还是以3D技术作为支撑，构建立体模型，计算建筑数据，从而对项目进行引导。将来的BIM模型技术会广泛地使用4D、5D或nD的构建技术，其演变模型也将更为真实化，精确化。结合现代化科技的发展，BIM技术将会走入寻常人家，走入不同领域，以建筑的构建模型，运用到教育、企业管理、文化等领域，推动社会发展。

3结束语

BIM技术能给商业地产管理者提供直观的立体数据，起到一定的作用。商业地产的运营管理者不能完全依赖BIM技术来提高商业地产管理水平，主导者还是开发者、运营者、管理者。BIM作为一种辅助工具，为建筑行业带来了较多益处，因此运用与推广BIM技术，将为商业地产运营管理带来更大发展机遇。

参考文献：

[1]王延红.建筑施工管理中BIM技术的应用[J].工程技术研究,2017,(2):66-67.

[2]徐迅,李万乐,骆汉宾,等.建筑企业BIM私有云平台中心建设与实施[J].土木工程与管理学报,2014,(2).

第4篇：商业运营的重要性范文

一向在业内以住宅品质精良，“别墅专家”等美誉著称的龙湖地产，也凭借天街系版图的扩大成为国内商业地产的潜在龙头之一。而房地产行业内外，也越来越多的人开始追问，是什么让天街成为龙湖的新武器？

天街崛起

龙湖天街声名鹊起可以追溯到2003年。彼时，龙湖将重庆城北一块转手20余次无人开发的客车修理厂地块，改造成为了中国西部首条“国家4A级旅游景区”现代商业步行街，重庆北城天街也因此成为了国内迄今唯一一个以商业地产项目命名的国家行政地名。

辉煌在此后延续。至今，龙湖天街系列已走进了14座城市，打造出19个产品，并在2012年奉献出10个月130亿的销售额。

支撑天街辉煌销售额的背后，是龙湖在商业运营方面的成功。

根据2012年龙湖地产半年业绩会上的数据，截至2012年上半年，龙湖已开业的商场整体招租率达98.6%，租金同比增长35%，而龙湖所运营的商场其毛利率达到81%，龙湖因此被诸多商业品牌誉为“国内最赚钱的商业地产公司”。至今为止，龙湖天街的战略合作伙伴已达750余家，一些品牌跟随天街将门店开到了全国，实现了数倍的营业额增长。

不仅如此，天街系物业中有相当比重由龙湖自持。而在未来，可观的租金增长将使其在未来成为龙湖的利润制造机。龙湖集团CEO邵明晓在2012年中期香港业绩会上表示，将用15年的时间使租金收入的利润占比从目前的不到5%提高到30%左右。

未来3年，龙湖每年都将有至少1个区域型购物中心开业，重庆时代天街、成都北城天街，以及北京长楹天街和时代天街这些曾经旺销的综合体都将相继进入运营阶段，稳定的租金收益将逐步丰富龙湖的营收结构。

天街——龙湖的新武器正展露锋芒。

龙湖的秘密武器

如何评价天街对于龙湖的重要性都不为过。

正经历转型的中国楼市或许将改变房地产行业的游戏规则。在过去十余年的黄金时代里，住宅产业成为房企利润的主要来源。龙湖同样曾是住宅行业火爆的受益者。上市之前的2008年，龙湖地产的销售总额仅为115亿元，然而仅过四年之后，龙湖便在2011年取得了382.7亿的销售总额，翻了两番有余。

但随着2010年楼市调控的深入，以纯住宅开发为主的开发商都出现了业绩增长放缓，甚至下滑的迹象。与此同时，商业地产被诸多开发商看好成为取代住宅而成为企业业绩增长的核心贡献源。

但转型谈何容易。并非每个开发商都能找到商业地产的密码，闹市之中，半死不活的商业项目依旧比比皆是。商业，并不因人潮聚集而自动扎根存活。

大势之下，龙湖的数据怎么看都像是异数。2011年起，天街系列商业体成为龙湖销售业绩的核心贡献者之一，且增幅势头不减。而商业运营方面，超高的出租率及租金收入迅猛增长的势头也不见减缓。

第5篇：商业运营的重要性范文

应对这一问题的途径之一，即是全球系统重要性金融机构治理模式的推出。2011年11月，“20国集团”首脑峰会正式公布了金融稳定委员会（FSB）制定的《处理系统重要性金融机构的政策方法》，同时，巴塞尔委员会（BCBS）了《全球系统重要性银行：评估方法及附加资本要求》，并公布了首批29家全球系统重要性银行名单。这一旨在加强对全球系统重要性金融机构监管，降低金融危机风险的国际金融治理措施将在随后的八年内逐步走向全面实施，将对国际金融市场和银行业发展带来重大影响，其确立过程中所折射出的方法和思想也将对商业银行监管和运营产生深远影响。

什么是系统重要性金融机构

首先需要理解什么是“系统重要性”，系统重要性不一定是在特定体系中占有重要地位，而是更强调能够导致系统风险。从雷曼公司倒闭的影响来看，系统重要性金融机构不一定是在金融体系中居于绝对重要地位，而是该类机构在特定的支付清算网络中处于核心和节点位置，它的缺失直接导致金融基础设施出现问题，进而整个体系中的个体联络出现问题，金融体系无法正常运转。

“系统重要性金融机构”针对不同细分市场，有行业和区域概念。如在行业上可以区分为系统重要性银行、系统重要性保险公司等，它们在各自行业的业务网络中处于节点位置。从区域看，由于监管的性质和机构的跨境分布，形成全球系统重要性和区域系统重要性。在完全开放市场，区域和全球概念差别不大，只是监管职能的执行方不同；在分割市场中，区域概念的重要性增加，如中国国内的系统重要性自成体系，与全球的连接并不是十分密切。

2009年4月，在金融危机最为深入发展的时候，主要国家央行和金融监管部门在国际清算银行成立了金融稳定委员会，旨在对具有系统重要性的金融机构、金融工具和金融市场加强监管，并在随后的两年多时间内，以“巴塞尔协议Ⅲ”为基础，了《评估金融机构、市场和工具系统性重要的指导原则》、《强化系统性重要机构监管的有效性》和《降低系统重要性金融机构的道德风险》等报告，提出了判别系统重要性金融机构的方法论。如何处置出现问题的系统重要性金融机构，以减少其道德风险等内容，推动主要国家强化金融监管，为全球系统重要性金融机构的监管奠定了基础。

与此同时，欧美分别出台措施，配合系统重要性金融机构的监管实施。2009年5月，欧盟出台《泛欧金融监管改革方案》，成立欧洲系统性风险管理委员会，对整个欧洲金融市场上可能出现的系统性风险实施统一监管和监管协调。2010年6月，美国出台《多德—弗兰克法案》，创立金融服务监督委员会（FSOC），作为跨部门的系统性风险监管者，强化对金融机构和市场的监管。

经过各方协调，2011年11月，金融稳定委员会正式公布了《处理系统重要性金融机构的政策方法》，同时，先从银行业入手，了首批29家全球系统重要性银行名单，明确了具体的监管要求，如附加资本金、信息披露等方面的具体内容和时间表，后危机时代的系统重要性监管正式提上日程。

全球系统重要性银行的选择方法

全球系统重要性银行的选择采用了指标分级评估法，折射了竞争力评估的思想，是一个双向选择过程。先用要素搭建结构框架，寻找适当的描述指标，对系统重要性这一核心问题进行分级拆分和具体化；进而选择简洁直观的方法进行量化汇总，逆向汇总指标和要素，得到可以量化展示的评估结果，从中选取具体的银行进入监管名单。

结构搭建过程采取了对称性设计（表1）。先从5个方面阐释全球系统重要性的内涵，即这些银行应当是在全球范围内具有较大规模、跨境活动活跃、与其他金融机构关联程度高、结构和业务较为复杂，以及难以替代的金融机构，为此，确立了跨境活动、规模、关联性、可替代性和复杂性5个要素。进而在各个要素下分别选择有代表性的指标，将要素内涵具体化，同时注意要素间指标个数的平衡，避免单一指标影响过大。

量化汇总过程采用了分级等权汇总的方法，选取17个国家的73家银行参与评估，将各个指标进行标准化处理后分两级进行等权汇总。先在同一要素内将标准化指标进行等权汇总，得到要素得分；而后将要素得分进行等权汇总，得到系统重要性银行的综合评估结果，从中分级选取系统重要性银行名单。该方法在同一层级内对评估内容采用等权处理（同一要素内指标权重相同，汇总后的要素间权重相同），尊重了评估结构的重要性，而不是表面所见的指标权重差异。

从结果来看（图1），柱形图的高低代表了各银行在系统重要性评估中综合得分的多少，从中选取了得分最高的前27家银行（图1为使各银行柱形图的顶端处于同一斜线上，将柱体进行了横向平移，其间隔展示了银行间得分的差异；入围银行仅显示22个柱体，表明部分银行得分相同）入围全球系统重要性银行（G-SIBs），另根据本国监管机构要求，在前27位之外，增加了包括中国银行在内的两家机构，使总数达到29家，分布在全球12个国家（表2）。从规模来看，参与评估的73家银行占全球银行资产的65%，入选银行（不含法国人民银行）在2011年全球1000家大银行中，一级资本占比38.2%，总资产占比43.9%。入选银行按得分又分为4组，将分别被要求最低提高1%至2.5%的附加资本，本国监管机构还可以在这一基础上增加附加资本要求。这一名单每3年更新一次，2014年将确定需要满足资本要求的正式名单，该名单内银行需在2019年前达到各项监管要求。

这一评估方法将在2012年内延伸到全球系统重要性保险公司的选择上，并逐步扩大到所有系统重要性金融机构的甄别中。

全球系统重要性银行面临的挑战

系统重要性银行面临的核心挑战是政府干预与市场选择的双重压力。监管要求的实施提高了政府对系统重要性银行的干预能力，商业银行经营将更多面临来自监管部门的外部压力和影响，西方主要国家的自由市场经济面临挑战。如何平衡监管和自主经营将逐渐成为这些大银行必须面临和解决的问题。在市场选择方面，大银行金融交易频频出现差错，衍生神话破灭。其复杂的结构和广泛分布的分支更容易受到全球金融危机的拖累，市场估值已经开始受到影响，如摩根大通股票价格仅是其账面价值的90%。相对而言，小银行业务种类和经营范围有限，往往专注于特定市场，业务复杂性小，投资者能够更容易展开分析和估价，其估值水平已显著超越大型银行。未来，客户和投资者的选择或将发生转向，市场选择将激励金融机构缩小规模、简化业务、降低复杂性和波动性。

具体监管要求所带来的挑战则主要体现在附加资本要求、信息披露和恢复处置计划三个方面。

一是资本金要求提高，并要求以普通股形式增资。资本充足率是控制商业银行杠杆率的核心指标，不仅可以约束商业银行的过度市场参与，而且可以在出现问题时增强对潜在损失的吸收能力，进而避免引起系统性问题，这体现了“巴塞尔协议Ⅲ”的第一支柱精神。下一轮评估（2014年）中被认定为全球系统重要性银行的机构，将被要求在2016年之后的3年内，在“巴塞尔协议Ⅲ”的最低资本要求基础上提高1%至2.5%的附加资本要求，而这一要求将以成本最高的普通股形式填充。全球系统重要性银行在逐级满足各项监管的资本要求和附加后，最低资本充足率将提高到11.5%至13%（如表3），如果再考虑逆周期缓冲或本国监管机构的额外附加要求，这一最低比率将会更高，无疑给这些银行戴上了“紧箍咒”。

二是信息披露要求提高，信息披露的难度和成本均有增加，公平竞争面临挑战。入选系统重要性的银行，首先将被要求提供表1评估体系中的各项指标信息，并按照年度进行更新；其次还要根据“通用数据模板”提供四方面信息，即机构和机构依存关系、机构和总体金融体系依存关系、结构性和系统重要性数据，以及临时特定数据要求。这一数据范围几乎涵盖了商业银行经营的方方面面，包括可量化和不可量化的内容，整理数据的难度和整理数据所需投入的资金和人力将是一项新的成本。此外，作为恢复与处置计划的一部分，入选银行还要准备在短时间内（如24小时）提供一些基本信息，而这些基本信息涵盖了集团内部关联信息、支付清算和核心管理系统的相关信息、内部运营数据、危机管理的角色和职位，以及机构运营的监管和法律框架等。为此，需要建立高管层、财务、业务、交易、风险管理和外部审计等多维度数据的整合系统，以满足监管要求。入选银行将在保持正常经营过程中，建立符合要求的数据采集系统，按照监管要求不定期呈报，并不断维护和更新数据信息，部分数据可能涉及商业经营的核心竞争力和核心机密，其披露或呈报必将影响到入选银行的市场竞争。

三是需要制订恢复与处置计划，即“大而不倒”金融机构如何“避免倒”，或完成“如何倒”的设计。入选银行必须制订这一仅具指导作用的计划，却很可能永远也用不到。这一要求被视为“巴塞尔协议Ⅲ”第二支柱下，对资本管理和压力测试要求的延伸，即以资本和流动性指标为基础，确定银行在正常经营、压力情形、恢复区域和处置区域等递进的不同危机阶段，如何降低风险暴露、留存资本、分离业务条线、进行债务重组，或如何进行有序处置，以保证极端压力情形下银行能够持续运行，或无法持续经营下如何处置以减少对金融系统的冲击和纳税人的损失。由于这一计划针对金融系统和外部利益方，因此首先被多国监管机构予以具体化，欧盟、英国、美国和中国的监管部门已出台详细指引，日本、加拿大和瑞士也已提出具体要求。恢复与处置计划几乎涉及到银行运行内部的所有环节，以及外部所有相关利益方，是一项巨大的系统工程，完成这一计划不亚于重建一家大型机构。

对中国银行业的启示

中国银行业正处于转轨和发展期，在金融危机中既面临机遇，又充满挑战。机遇在于发达国家金融系统为应付危机出现业务收缩，让出部分发展空间；挑战则要求还未成熟的中国银行业直面与发达国家金融机构同样的竞争和监管环境。中国的监管机构已着手根据巴塞尔委员会的原则和方法，选择和制订国内的系统重要性银行名单和监管措施，从当前披露的信息来看，选择方法是一致的，监管要求是从严的，但以下问题值得我们思考。

首先，要在从严监管与适度监管中寻求平衡，在平衡过程中要抓住核心问题，不应过多干涉银行的日常经营。我国银行业还处于走向市场的发展过程中，需要给予一定的自由度让其在市场大潮中“摸爬滚打”，并给予其经营的较高独立性，不应束缚太紧。对商业银行的考核应当着眼长远，不应因短期市场变动带来的或有压力而要求其频繁改变经营战略；对商业银行的监管也需要抓住核心指标，如资本充足率，而对于具体的经营模式、业务方向，以及内部组织结构等具体化的问题应当全权交由银行处理。

其次，可以允许适度运用杠杆，但要重视对风险传导机制的研究。由于发展阶段不同，我国商业银行的资本充足率普遍不高，大规模的频繁再融资也面临一定的困难，而在存贷比等方面又有全球最为严格的限制，因此，不宜在资本充足率上附加过高要求，可以允许银行在非衍生业务上保留或适当延伸杠杆，以增加银行经营的灵活度。与此同时，重视对风险传导机制的研究，特别是在新兴市场中风险的传导机制，从监管角度把握好对 关键风险点的监控，避免出现系统性问题。

再次，重视非系统重要性机构的风险。我国金融体系既有已有基础的留存，又有不断改革的创新，但仍非完全进入市场决定的企业化经营状态，有融资和信贷功能的机构在特定范围内对政府、企业和居民有重要影响力。系统重要性银行具有不可替代性，“大而不倒”，非系统重要性金融机构则具有区域和特定影响力，也不是“小而能倒”。

最后，从方法论角度看，全球系统重要性银行的评估简单直观、易操作，并没有复杂模型的推导和运用。对于一些核心问题的评估往往直观易行且更具有效性，关键不是方法上的“游戏”，而是对评估内容的全面了解，以及在此基础上设计的较为完善的评估体系，既能涵盖所有重要方面，又不厚此薄彼，保持系统的均衡性。

第6篇：商业运营的重要性范文

移动电子商务是我国重要的新型产业发展内容，它为社会经济带来了更多的发展机遇。作为电子商务的重要一部分，移动电子商务的开发和发展，不仅丰富了电子商务的应用，对我国人民的日常生活水平带来了巨大的改变。与电子商务相关的产业，基于移动电子商务商业模式的构建和创新，带动相关产业进行转型升级发展。

一、移动电子商务商业模式的内涵简析

（1）什么是移动电子商务

移动电子商务的开发和应用基于人们经济科技的进步和电子商务应用的普及和壮大的背景下，移动电子商务的出现满足了社会人民对便利性生活的追求。移动电子商务主要是指通过手机、平板电脑以及个人数字助理等移动通信设备与互联网结合进行的各种电子商业活动，如信息查询，商务交易，商务服务以及商品的价值交换等，移动电子商务具有极大的便利性特点，是当今社会重点发展的产业。

（2）移动电子商务商业模式概念

移动电子商务商业模式指的是在移动技术的条件之下，相关经济实体通过商务互动的开展实现价值的创造与实现，最终获取利润①。在移动电子商务商业的价值链中对价值的传递和转移进行分析，从中找出可最大创造价值的利益环节。其商业构思主要有两个特征，一是能够产生收入和利润的商业机制，二是企业运营业务、创造利润模式。

二、研究移动电子商务商业模式的重要性

良好的电子商务商业模式是企业在整个电子商务行业中站稳发展脚跟的重要内容。研究电子商务商业模式对企业发展具有重要意义，一是能够在竞争激烈的行业中谋求生存发展的机会，二是促进移动电子商务行业竞争格局的创新改革，加快移动电子商务行业的相关产业的转型升级。移动电子商务商业模式与传统的电子商务商业模式相比，前者的发展之路更为广阔，研究移动电子商务商业模式有利于丰富其商业模式，实现不同电子商务商业模式之间和融合与创新，开拓更宽广的发展道路。

三、基于价值链的移动电子商务商业模式

移动电子商务的产业价值链参与主体是一个很庞大的团体，主要参与主体有：1.包括产品供应商，包括实物类、服务类、虚拟产品类、内容类等；2.硬件供应商，指的是终端设备与基础设备；3.软件供应商，例如商务软件、终端操作系统、应用程序等；4移动数据服务商，指的是中国三大移动网络，中国联通、中国移动、中国电信，第三方企业以及个人三个方面；5.金融服务供应商，指的是银行与券商、第三方支付（支付宝、微信支付等）、中国银联提供的结算服务等；6.消费者；7.平台供应商，如阿里巴巴、慧聪、TOM等。移动电子商务价值链的模型如图1所示。

四、不同主体主导下的移动电子商务商业模式

（1）以运营商为主导的商业模式

以运营商为主导的商业模式主要是指移动通信运营商与商业客户或用户建立直接的练习，利用用户的SIM卡对用户的身份进行识别，参与用户的商业交易环节。其商业模式的优势包括以下几个方面：1.以用户绑定的SIM卡为基础，有相对成熟且明显的发展渠道；2.经过长时间的运行发展，拥有庞大的固定用户规模，用户信任度高；3.对用户的消费数据有一定的了解掌握，可以进行有针对性的产品推广。劣势方面有：1.运营商之间长期处于竞争多与沟通合作的发展状态；2.主要针对用户的移动通讯进行发展，发展范围狭隘；3.运营商的金额范围受到移动设备易丢失的特性以及月消费额度的限定的影响，集中在小额微的支付额度。

（2）以金融机构为主导的商业模式

以金融机构为主导的电子商务商业模式主要是以银行作为代表，在移动电子商务商业模式中，银行对商家的审核比较严格，很大程度上保证了产品的品质和质量。银行为信用卡商城的用户在电子商务中资金较大的交易中提供了免息分期还款等服务，增加了资金较大的商品交易量。

（3）以设备制造商为主导的商业模式

在以设备制造商为主导的商业模式中，其发展取得最大成功的代表是美国苹果公司的苹果商店（App Store），苹果商店提供了一个虚拟商品交易的平台，此交易平台更加方便客户进行软件下载，促进终端软件开发行业创新发展，为满足用户的软件需求加大创新力度进行软件开发。

（4）以新兴商务平台为主导的商业模式

新型商务平台主要有B2B、O2O等，新兴商务平台是基于传统的电子商务发展而来的，其发展的重点在于创新，主要的发展之路是移动电子商务，其主要特点是为用户提供更多有移动特色的服务和产品。当今，深圳谷登科技公司，将农产品的批发交易已经发展成O2O的交易模式，开发“农商友”、“农速通”APP，创新了农产品传统的电子商务销售模式。

第7篇：商业运营的重要性范文

关键词：商业地产；财务管理；成本管理；管理措施

商业地产的整体发展前景较为可观，以深圳为例，自本世纪初深圳有了第一家购物中心以来，历经短短十余年时间，预计到2015年年末，全市商业中心可达70余个，商业地产总体面积可达500万，且目前仍有在建购物中心工程。但因政府长期以来都以住宅地产作为开发重点，加上商业地产在我国的历史尚短，社会各界对于这一行业的认识程度依然较为薄弱，导致我国商业地产的财务成本管理尚未形成一套有效的管理理论支撑。且一些商业地产开发商也没有明确此种新兴房地产行业和传统住宅地产的差异，导致很多商业地产开发商直接将住宅地产的财务管理思路套用在商业地产财管工作上。商业地产与住宅地产的差异性就决定了此种生搬硬套的财管模式必然存在很大的局限性。

一、商业地产成本管理的特殊性

根据用途进行划分，可将房地产分成商业地产与住宅地产，其中商业地产的开发产品，主要是用于商业用途，如购物中心、休闲娱乐性消费场所等。而住宅地产的开发产品则主要是用于居住。虽然商业地产与住宅地产同属房地产行业，但商业地产存在以下几点特殊性，这些特殊性都也会对商业地产成本管理造成一定影响。

（一）选址和设计方面的重要性

商业地产与住宅地产最主要的差异是商业地产的商业性，因此两者在开发成本方面存在很大差异。通常住宅地产只要设施齐全、环境好，再配合优质的物业服务，即便是建设在城郊也会具有良好的市场。然而基于商业地产的特殊性，要想取得商业收益，实现高效的商业经营，选址就成为了决定性的因素。对于商为地产来说，地段、地段、还是地段。目前中国大多商业地产运营企业，选址通知有两类，一类如恒隆，选址必在城市中心；一类如万达，选址通常建设在新城区，政府也愿意在新城区或卫星城引入城市综合体。两种选址最关键的因素是商业体的定位和成本，第一类在城市中心地段选址，地价贵成本高，但后期的运营风险相对较低；第二类选址在新兴城区，地价便宜后期运营风险较大。但对企业来说，由于综合体中出售住宅、商铺的收益基本可覆盖购物中心投资成本，因此后期的运营压力大降。选址同时还要结合城市的经济、交通、政治、文化等多方面因素，科学合理的选址无疑是利于商业地产财务收益及成本回收的有效途径。因此应当将选址归为商业地产成本管理的一项重点工作内容。设计也是一个非常重要的环节，优秀的、符合业态要求设计，将大大减少后期的运营成本，如节能环保的通风设计能减少后期空调能耗支出，不同的人流动线设计引吸人流减少后期招商成本，适当的电梯数量和分布能减少运营能耗并能增加人流走动从而增加销售等等。

（二）运营方式的特殊性

住宅地产的客户群体主要是购房者，住宅地产通过满足购房者的居住要求获取利益，实现成本回收，但作为商业和地产有机结合的商业地产行业面对的客户人群及利益相关体就相对复杂的多。项目投资者、商铺经营者、商业运营方及终端消费者都是商业地产的重要客户人群。住宅企业的成本回收途径主要是卖房，然而商业地产要想获得高的成本回报，不仅要卖，还需要经营，并且着重在经营。消费者购买商品，购物中心商铺的经营者得到来自消费者的经济收益，实现经济收益后才能向投资者上缴租金。由此可见商业地产的成本回收不但要考虑选址、商铺租赁，还要考虑到消费者的购物需求、消费特点及生活方式等因素。综上所述，因住宅地产与商业地产的运营差异性所致，住宅地产的成本回收模式比较单一，而商业地产的成本回收过程则相对复杂，且需要考虑的因素也更多。

（四）融资的特殊性

商业地产可看作是一种以实现商业价值为目标的金融产品，因此大型商业项目为了构建商业氛围，往往是一次性投资构建。而住宅项目开发可采取分期建设的模式，缓解成本投入的压力，在通过分期销售实现资金回笼与累积，之后再进行下一期建设。相比之下商业地产的融资任务则更为严峻，且为了吸引具有竞争优势的主力店入驻，还不得不采取前几年的租金优惠的形式甚至暂时免租，这都为商业地产带来了严峻的资金挑战，使得商业地产业就必须采取如合作开发、债权、预租、信托、资产证券化、房地产投资基金等多种融资模式来应对庞大的资金需求，多样化的融资方式及融资总量，也就使得商业地产面临着更大的融资风险。但同时也催生了比住宅地产更多样化的融资结构和资产运营方式。

（五）成本收益与财务风险的特殊性

住宅地产的成本收益主要是通过产品销售，即卖房来实现的，可在短期内回收成本。然而通过前文的经营模式分析也可看出，商业地产的成本回收周期长，最快也要几年时间，但成功的经营可为商业地产企业带来高额收益，静态成本回报可达50%以上，大型地产企业可达80%甚至更高，远超住宅地产。然而风险和收益是成正比的，收益越大，背后的风险也越大。住宅地产成本回收快，而商业地产回收慢，周期长，市场变化不定，后期的招商与经营都可能受到影响，从而增加财务风险。

二、完善商业地产成本管理的措施

（一）重视前期的市场调查及项目的选址及招商工作

商业地产的项目选址对项目的成本投资效率有着决定性影响，选址上的优势，会对投入使用后的招商、经营带来积极影响，提高成本投资效率。而选址及定位方面的失误将会严重影响投入使用后的各项工作，影响成本投资效率，甚至出现血本无归等严重情况。因此商业地产的成本管理工作，必须以科学的选址与定位作为前提。开发前期阶段需进行完善的市场前期调查，商业地产开发商需先后深入研究当地的商业规划布局，并结合城市的发展规划，分析具有发展潜力的商业地段。同时对周边客户群体、交通、收入水平、人口、消费习惯等方面进行充分考虑。在招商方面，住宅地产的开发思路往往是先建房后招商，然而此种模式并不能适应商业地产的实际情况。商业地产的建设价值与成本回收主要依靠后期的商业经营，因此必须对招商工作加以重视。为确保投入使用后经营工作的顺利开展，避免商铺空置，影响经营效益，应当在施工之前也做好招商工作，根据客户的事先达成的协议，进行商铺规划与设计，如果投入使用后再招商，很容易出现商户不满意设计规划，而不和开发商合作的情况。

（二）优化运营方式

虽然商业地产的运营模式与成本回收方式都和住宅地产存在较大差异，但无论是售后租赁还是产权商铺，其实质都与住宅地产相同，都是在建成后通过意图快速收回成本。但此种模式显然忽略了商业地产的商业性，没有认识到商业地产应由的价值，忽略了商业经营的作用。此外，一些商业地产开发商为了快速收回成本，采取分散产权的销售模式，而此种模式很容易因追求各自的利益，造成各自为政的情况，失去了商业的统一性。因为购物中心往往存在成百上千的店铺，而进行产权分割后，开发商将无法实现统一管理，出现基于各自利益博弈的经营混乱，严重危害成本管理效率。因此类问题影响后期经营的情况在国内屡见不鲜，因此企业必须转变住宅地产的运营思想，采取只租不售的形式，虽然短期来看，成本回收速度可能会相对较慢，但从长期发展角度来看，对于统一招商以及统一的财务成本管理有着积极的促进作用。还可增加经营的灵活性，随着市场变化，企业可及时调整经营方案策略。例如国内很多开发商已经开始意识到这一问题，做出如回购产权等措施。目前很多高端商业地产项目也均明确提出不会考虑产权出售。

（三）拓宽融资渠道

商业地产的成本资金投入大，资金占用时间也相对较长，因此单一的融资渠道显然无法满足实际需要。基于投资大、成本回收周期长等特点，开发商往往会多采用如贷款、债券融资等财务杠杆融资手段提升资金总量，但此种模式会大大增加财务风险，影响成本。这就需要商业地产开发商积极拓宽融资渠道，以应对融资风险。目前国际上很多商业地产开发商都通过信托投资资金模式（REITs）取得资金支持。此种融资模式具有如下几点优势：1.首先可拓宽商业地产的融资渠道，缓解开发商的成本压力；2.除提高资金储备意外，此种融资模式还可确保产权不会出现转移、分割等不利于后期管理的情况，方便后期投入阶段的统一管理。通过优势分析可以看出，此种融资模式十分商业地产的实际情况，我国商业地产商业可借鉴此种模式。现阶段已经陆续引进了房地产REITs模式，随着相关流程的规范与法律制度的全面建立，相信此种融资模式必然会为商业地产商带来更多的经济实惠。

（四）实施专业化的经营成本管理

商业地产项目的投入使用并不意味着成本回收工作的完结，相反却只是开始。商业地产的自身特性决定着后期商业经营的成本管理才是重中之重。只有在经营中的高效成本管理才会促进商业价值以及投资成本回收效益的提升。为提升经营阶段的成本管理效率。地产开发商应当先组建一支具备专业的运营管理团队，团队中的管理人员必须具备专业的成本管理相关知识与经验，同时他还要明确商业地产的运作模式与特殊性，并具备商业灵敏度。通过高素质的管理人才开展专业化的成本管理。在成本管理实际操作中，一定不能直接照搬住宅地产的投资模式，重视经营过程中的财务资金管理，实现商业地产管理的专业性与针对性。

三、结束语

综上所述，商业地产和住宅地产在运营模式、成本回收、财务风险等多个方面均存在差异，因此商业地产在成本管理过程中绝不能沿用住宅地产的模式与理念。针对商业地产的特殊性，本文从优化选址、更新运营模式、融资方式创新以及强化经营过程中的专业性管理等几个角度探讨了商业地产的成本管理措施，希望能为相关人士提供些许参考。

参考文献：

[1]胡挺，吴慧强，袁毓敏.房企跨界经营动因、产业选择与经济后果——以恒大地产为例[J].中国房地产，2014（22）.

[2]许叶红.从财务核算视角看商业地产服务行业管理会计体系建设[J].中国总会计师，2015（05）.

第8篇：商业运营的重要性范文

高级副总裁、知识产权运营中心总经理

为使专利运营更专业和专注，朗科知识产权运营中心在钟敬恒的带领下正式成立，并以此平台直接进行知识产权的运营及各项相关业务。在过去几年，朗科一直努力整合市场及知识产权情报、有效管理现有知识产权、跟踪和指导技术创新；积极进行多层次、多方位、多地域、多行业的专利运营，加强和深入开展现有的运营模式，并积极在司法救济及行政救济方面进行多种有益的运营尝试，为企业创造持续的知识产权运营的盈利来源。

China IP：请您介绍一下朗科知识产权部门的结构及分工，以及企业的知识产权主要工作及成果？

钟敬恒：朗科知识产权运营中心由一群高素质、朝气蓬勃、精干、实干的专业人员组成。该中心成员硕士以上学历人员超过50%，同时具备律师从业资格与专利人资格的人员占40%。在业务上，更强调知识产权与法律的充分结合。而我们的工作也得到了各方的肯定，企业被评为第一批“国家级知识产权示范企业”，公司核心专利也于本年获得第十五届中国专利金奖。

China IP：您认为优秀的企业知识产权经理人需要具备哪些特质？

钟敬恒：对知识产权在作为企业的资产、法律保护及基本流程上都有一定的知识基础，同时能够以开放的心态进行多种知识产权商业化的努力，以专业的知识面对各种法律的挑战，也善用申请及维护的流程保护企业的知识产权，还有就是持续学习，善于交流。

China IP：经验积累、交流培训、优厚薪酬、企业平台您更看重哪个？

钟敬恒：我更看重交流培训。因为这是一个发展很快的时代，知识产权是一个非常复合的知识领域，交流与互相学习能够让知识产权经理人这个团体更加专业，也更容易赢得企业及社会的认可与尊重。

China IP：在企业开展知识产权工作时，知识产权经理人通常会遇到哪些困难？您是如何应对的？

钟敬恒：最大的困难是在企业中，不少企业员工认为知识产权是个非常独立，与自身工作无关的事务；企业核心管理层也认为知识产权只是一个成本中心。面对这种挑战主要应该多沟通，多以一些成功的知识产权商业化案例让管理者和员工看到知识产权的价值，并产生信心及兴趣。

China IP：在您个人和团队2013年的工作中，哪些事情给您留下了深刻印象？

钟敬恒：通过团队齐心协力及深度介入，进一步对知识产权的维权工作提供技术及业务支撑；同时，也开展了知识产权行政保护措施，并取得了一定的成绩。这都为未来的知识运营打下了非常坚实的基础。

China IP：对于企业知识产权工作的未来规划有哪些？

钟敬恒：进一步拓展及培养团队，与国内外的各种知识产权及服务资源进行更广泛的交流，为知识产权运营打造更广阔的舞台。

China IP：对于企业知识产权经理人未来的发展，您怎么看？

钟敬恒：知识产权作为企业无形资产最核心的部分，其在中国企业的重要性必然随着无形资产在企业中的重要性提高而明显提升，这也意味着对企业知识产权经理人的要求也会越来越高，越来越重视。估计很快有更多的企业知识产权经理人也将进入企业的核心管理层，并参与企业重大决策。

China IP：请分享一下您从事企业知识产权工作以来的经验及感悟。

钟敬恒：牢记知识产权是企业的核心资产，以类似企业最重要的实体产品线的方式及紧迫感，思考知识产权如何运用、如何产出、如何保护，同时保持对知识产权未来的渴望，在工作中，视同行、对手为学习对象及伙伴，以开放的心态面对这个行业的挑战。

第9篇：商业运营的重要性范文

24公里——对生活在北京市区的人来说，从八宝山乘地铁到四惠大概就这么远。而从昌平区南环路到北5环，几乎是同样的距离。昌平区位于北京正北偏西，在老北京眼中，正是“上风上水”的理想居所。万科（000002. SZ）在北京的第一个商业综合体便坐落在此。

自2010年于北京、上海、深圳的分公司开始进行商业地产小规模探索，到2011年建立深圳万科商业管理公司，再到今年初在北京成立商用地产管理部，万科的商业地产正在有条不紊地向前走。

若干年前，万科高层对于是否涉足商业地产颇有争议。在媒体报道中，董事局主席王石往往以反对万科做商业地产的形象出现，不可否认，从“百亿万科”到“千亿万科”，正是对住宅领域的专注，才让这家公司从众多竞争对手中脱颖而出。

若干年后，总裁郁亮将万科带到了“1400亿”的新高度，同时也完成了登顶珠峰这样“不可能的任务”。此时，发展商业地产再次被提上了日程。

3年可以完成从登山“菜鸟”到“达人”的转变；同样3年，万科的商业地产项目从提出到操作，完成了纸面到实体的突破。对此，郁亮谨言：“商业这件事我是非常慎重的。虽然我现在并没有看到很好的商业运营模式，可对于万科来说，我们真的不得不去做商业。”

曾踟蹰在商业地产边缘的万科，为自己准备了什么？

危机感

房地产行业老大都做不了自己的主？

一位商业地产专家向《英才》记者分析，万科“不得不做”背后的原因可能有两个，一是针对住宅的房地产调控政策存在不断加码的可能性，这让住宅开发商的经营前景不明朗；而住宅开发和商业地产开发的不同点在于，前者更倾向于获取利润，而后者则能够提供稳定的现金流，对于大企业和上市公司来说，稳定的现金流无疑十分重要。

二是由于万科项目的自身特点，其在一、二线城市的住宅楼盘往往处于远离市中心的位置，周边商业配套设施往往不够成熟，倘若这种情况得不到改善，一方面增加了销售的难度，另一方面也降低了客户的满意度。

郁亮想的比这更远，他提醒《英才》记者，“我们把思路打开一点不是很有意思么？”刚不久的“财富500强”中，鲜有房地产开发商。伴随着城市的发展，郁亮意识到，单纯靠盖房子，很可能在10年之后就会触及行业天花板。

他给《英才》记者算了一笔账：眼下中国每年能建1000万套住宅，而美国的数字仅仅为40万套。从深圳的情况来看，住宅需求已经开始萎缩，如此之高的盖楼速度并不能持续。

因而郁亮把万科的未来定位于“城市配套服务商”，无论是住宅还是购物中心、写字楼、养老社区，甚至是垃圾场，只要是跟城市发展相关的东西，郁亮都愿意涉足，“万科的目标是能够与城市同步发展。”

世道

今年上半年，万科销售金额达837亿元，领先于排名第二的绿地集团近200亿元。有专家推算，按照这样的速度，万科今年的销售额可能突破1700亿元，离2000亿大关又近了一步。

事实上，销售排名前10位的房地产公司，几乎都不同程度地将商业地产作为自己发展的方向。自2010年“限购令”出台以来，房地产开发商们开始把“转型做商业”看作一根救命稻草。而2012年“城镇化”概念的提出，仿佛开启了商业地产的“上山下乡”运动，越来越多的企业由于无法应对一线城市土地市场上的激烈竞争，转而退至中小城市。

高纬环球中国区研究部于今年7月提供的一份报告指出，城镇化进程中，在住宅市场的调控重压之下，很多房地产企业开始转向商业地产，导致部分二、三线城市的房地产市场出现过度投资。

“零售地产的泡沫我们可能更需要关注，这是全国性的普遍现象。”高纬环球中国区董事总经理张良军称，在他看来，购物中心的数量并不是主要的问题，关键在于这些购物中心的定位太过雷同，同质化严重。最终不得不靠减免租金和装修补贴等办法来吸引租户。

万科此前为自己的商业地产确定了三大品牌：万科广场、万科大厦和万科红，分别代表商业地产领域的购物中心、写字楼和社区配套商业。从万科广场在全国的布局来看，基本以一、二线城市为主，而万科住宅开发进入的城市有62个。

谨慎并不是坏事儿，毕竟万科在商业地产运营领域的经验并不丰富。

“如果想要做好购物中心，招商能力、运营管理经验的重要性要远远高于开发经验。”高纬环球中国区研究部董事张平告诉《英才》记者，“能把楼盖起来和能招到商不是一回事儿，招商是最难的。而招商的前提是你得定位精准。”

筹码

万科最近在上海和广州分别拿下了两块土地，成交价分别为48.7亿元和6.03亿元。上海地块为万科和上海张江集团联手取得，刷新了此前上海土地成交总价的纪录。

华远地产董事长任志强在微博上发问：谁说万科不地王？——万科不拿“地王”的策略来自2008年的惨痛教训，受国际金融危机影响，那一年拿下三块“地王”的万科停止了增长。在此次拿下这两块土地之后，业界纷纷质疑，不拿“地王”的万科一去不复返了。

郁亮对于“地王”有着自己的理解。他认为，只有“面粉贵过面包”才是真正的地王，而不是总价高就叫地王。

抛开价格因素不谈，万科新拍得的两处土地有着共同的特征——广州荔湾区的是一块商业金融用地，而位于上海松江区的地块中也包含了商业用地。而这也被认作万科接下来能够持续经营商业地产的信号。

能够在合适的时机获得合适的地块，万科良好的资金状况为此提供了保障。截至今年第一季度末，万科净负债率仅为29.6%，而银行账户上躺着的522.6亿元现金为随时拿地提供了保障。