单位物业管理办法精选(九篇)

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第1篇：单位物业管理办法范文

关键词：事业单位 财务管理 问题 解决办法

事业单位是为社会提供公益及福利的机构，其主要的目的就是为了促进社会各项事业的和谐发展。当前，事业单位财务管理工作是其开展各项经济管理工作的主要内容，并且也是事业单位各方面任务能顺利完成的坚实保障。

一、事业单位财务管理的主要任务

事业单位作为国家一项重要的服务机构，其享受着国家拨付的资金费用，其应当依据法律法规的相关要求切实履行好单位的各项职能，严格依据规章制度办理各项事宜，并且要将满足社会利益作为本职工作的根本目标。在事业单位中，财务管理部门作为总揽经济特权的关键部门，其最主要的任务就是对单位财政预算进行科学的编制，将事业单位具体的财务收支情况全面反映出来，同时还应当随着事业单位的发展而不断提升财务管理水平，构建出科学而全面的财务制度，进一步提升国家拨付下的资金的使用效率，避免造成国有资产的严重流失现象。除此之外，事业单位财务管理部门还应当严格监督控制本单位的财务状况，更好地履行事业单位的各项责任。[1]在《事业单位财务规划》中，对我国事业单位财务管理及相关资金费用的科学使用提供基本的目标及原则，其对于事业单位工作行为规范有着约束作用，能促进事业单位更加有序、健康以及稳定地发展。更为重要的是，各个事业单位工作人员都应当严格遵循《事业单位财务规划》中的相关标准规范及要求，一旦发生违反的行为或现象，则必须采取相应的惩治措施。

二、当前事业单位财务管理面临的问题分析

（一）预算管理工作漏洞较大

事业单位得以正常运营及发展的重要保障就是预算管理，该项工作是对资金利用效率进行改善以及有效提升事业单位活力的关键因素。然而当前部分事业单位领导及相关财务工作人员，漠视预算管理且随意将开支扩大化，有的将财务开支的标准进一步提升，虚列支出资金额度并将资金转至私人账户之下。还有一些事业单位在开展预算工作时缺乏严谨的工作作风，造成预算编制与实际情况脱离，导致预算管理工作仅仅变为形式主义的东西。还有部分事业单位未能在预算管理工作中纳入预算之外的资金，加上预算执行过程中未能进行严格的审批，对资金的使用去向不闻不问，无法实现专款专用。除此之外，一些事业单位的年终决策和预算发生了严重的脱节现象，难以将预算的真实情况反映出来，更不能体现出事业单位预算管理监督与控制的价值。

（二）传统落后的财务管理理念依然存在

当前，我国事业单位财务管理中有部分工作人员难以科学的认识到财务管理职能及财务管理工作开展中存在的问题。[2]部分事业单位管理工作者由于对财务管理工作过于疏忽，造成事业单位难以充分发挥出应有的财务监督职能，甚至还出现了财务违规违纪等方面的问题。除此之外，一些事业单位财务管理工作在开展的过程中由于工作人员缺乏创新意识，加上业务能力偏低，造成事业单位财务管理工作的开展仅仅停留在表面。除此之外，部分工作人员对事业单位财务管理工作的本质并不了解，对事业单位财务管理工作没有形成高度的重视，从而造成财务管理和业务管理工作发生了较为严重的脱节现象。

（三）事业单位内部缺乏科学完善的财务制度

部分事业单位缺乏科学完善的内部监督及制约机制，没有对财务控制体系进行完善，同时也没有分离审计职务及财务职务，从而造成会计监督功能被弱化。当前，部分事业单位的财务管理水平的提升一定程度上受到内部控制制度的影响，一些事业单位财务管理毫无章法可循，或者虽然其构建出科学的财务管理内部控制制度，但没有形成合理稳定的运转体系。财务管理中的收支审批多由管理人执行，缺乏科学的内部牵制制度，因而也没有完全落实管理监督责任。此外，财务会计工作人员职责分工不明确，造成财务管理核算无法真正得到落实。

（四）固定资产管理体系不科学

一些事业单位缺乏科学健全的财产清查制度，甚至有很多年都没有对实际资产进行盘点，造成财务管理工作开展过程中存在的问题不能及时被发现，并且使得财产损坏及丢失的问题屡屡发生。同时，事业单位缺乏对资产管理的科学认识，多数单位都存在轻管理、重购置的现象，未能构建出科学的固定资产管理制度，造成固定资产管理混乱无序，并且财产的清查机制不够合理以及权责没有明确落实。一些事业单位相关部门在调用资产时未能及时给出相应的转移手续，并且固定资产在报废时也没有专业的核实流程及手续，时间一长必然就会出现账务方面的问题。[3]此外，事业单位在固定资产的调拨、购置及报废的过程中，未能依据规定的流程进行报批，一些事业单位在购置资产方面具有盲目性与随意性，甚至未经过科学严密的评估就对固定资产擅自进行处理，这些问题的存在都可能导致事业单位出现资产流失等严重问题。

三、事业单位财务管理问题的解决策略分析

（一）进一步强化预算编制管理力度

预算管理是事业单位对财政收支进行管理的一项重要手段，并且也是事业单位稳定、健康、长久发展的重要保障。依据《预算法》中的相关规定，我国事业单位及各级政府部门应当依据相关规定开展编制预算工作，并且在预算编制、执行及审批等流程都应当严格依据相关程序进行，同时要构建出科学的预算管理体制，将财政资金的效用最大化发挥出来。不仅如此，事业单位还应当全面强化财务监督力度。事业单位财务管理工作者应当严格贯彻落实《会计法》中规定的相关职责，监督会计部门加强基础管理及完善有关规章制度，进一步强化内部会计监督力度，使其能够成为事业单位进行自我约束的重要途径。财务会计机构应当依法行使职权，将会计核算工作认真落实下来。

（二）全面提升财务管理工作人员的综合素质

财务管理工作人员的素质会对事业单位的工作产生直接的影响。为此，事业单位财务人员需要不断丰富自身的知识结构，正确理解事业单位财务管理与整体工作之间的联系，在全面做好财务管理工作的同时，加强做好事业单位的管理工作。此外，事业单位应当将财务管理的重心逐步转移至事前的预测及评估之中，进一步强化事中的控制与监督，进而为事业单位的快速发展提供科学的决策依据。事业单位必须重视职业道德教育、思想政治教育及法制教育，全面强化财务人员的综合素质，为其实现全面的发展奠定坚实的人才保障。

（三）科学监控与规避财务管理风险

事业单位应当进一步加强对财务管理工作成果的考核，并且项目资金的利用及评估工作，财政部门与纪检部门之间应当联合起来，加强对一些重大项目的财务审计，并真正做到责任落实。[4]不仅如此，事业单位还应当将领导层人员的智慧充分发挥出来，但需要注意的是，要尽可能避免管理层决策失误的现象，否则将会对事业单位的发展产生更为严重的负面影响。

（四）加强事业单位内部资金的管控力度

事业单位应当加强专业预算支出的专项核算，进一步优化与改善专项资金的使用情况。由于国家财政机构拨付的专项资金占据事业单位资金结构的较大比重，同时其涉及到多个方面，所以各级事业单位需要对财政专项资金进行分类管理，做到专款专用，并且能进行统一决策。除此之外，事业单位财务管理人员需要强化预算外资金管控的力度。预算外资金管理不够合理的话，可能会对事业单位财政资金供给与需求的平衡度产生破坏，使得调控能力大大衰减，进一步加剧社会分配不公及分配主体多元化等问题。为此，事业单位需要依据政府在预算外资金提出的相关规定，科学认识到预算外资金并非事业单位可以自有支配的资金，从而将其纳入到财务管理内容中去，优化与完善资金的使用结构。

四、结束语

当前，事业单位由于受到多方面因素的影响，现阶段的财务管理工作显得较为薄弱，并且在财务管理的多个环节都存在问题，这些问题的存在不得不让事业单位财务管理工作人员深思。为此，事业单位应当从提升财务人员综合素质、强化资金管控、做好预算编制以及科学规避财务风险等方面采取措施，将财务管理问题的发生降到最小化，从而推动事业单位实现更好、更快的发展。

参考文献：

[1]韩拴英，穆艳芳.事业单位财务管理存在的问题及解决办法[J].财经界（学术版），2014，12：203

[2]刘文汇.事业单位财务管理存在的问题及解决办法[J].企业改革与管理，2014，20：191

第2篇：单位物业管理办法范文

    新京报 4月4日，北京市发改委和市国土房管局联合消息，《北京市物业服务收费管理办法（征求意见稿）》从4日起上网（bjpc.gov.cn）征集市民意见，截止时间为4月15日。这是本市首次将即将执行的价格政策向市民征集意见。与此同时，现行的物业收费体制的种种局限性也更为人们所关注。

    重复交费侵害业主利益

    北京市发改委收费处处长王岩接受本报记者采访时表示，按照建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定，购房者按购房款2%的比例向售房单位缴纳维修基金，用于房屋共用部位共用设施设备的大中修、更新改造。因此，小区大、中修费不应再纳入物业服务收费标准中。但1997年制定的《普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》中规定产权人交纳大、中修费，存在业主重复交费问题。

    手续费不应向业主收取

    国家规定涉及水、电、气、热等费用的收取应由各专业公司直接向最终用户收取，如委托物业管理企业收费，物业管理企业可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取。现行《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》中规定水、电、燃气等各类收费的代收服务费由业主交纳，与国家新的规定不符。

    普通住宅划分标准落后

    《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》中将普通住宅分为甲、乙、一般三个档次，档次的划分是依据1992年首规委颁布的“75-85期间住宅设计标准”。现在，首规委出台了“95期间住宅设计标准”，取消了甲、乙、一般标准的划分，造成普通住宅物业服务收费中档次的划分没有可适用的政策规定。

    而且现行的普通居住小区、高档住宅、经济适用房小区三个物业服务收费管理办法只涉及住宅的物业服务收费，却未能包括非住宅的服务收费标准。

    交费主体不清

    也有业内人士表示，现行收费问题还包括交费主体不清。老收费办法中既有产权人交费项目，又有使用人交费项目。在界定谁交纳产权人应承担的费用时，出现了较大偏差，对于商品房，毫无疑问，购房者就是产权人，应承担物业管理费；对于房改售房、按房改规定出售的拆迁房，老收费办法中规定产权人应交纳的物业管理费由原售房单位承担，对于安居房，物业管理费用由职工所在单位承担。这种规定存在诸多不合理之处，如房改售房这种情况，售房单位十分不理解卖完房后，还要承担所售房屋的物业管理费。

    公共和特约不分

    按照现在物业管理通行的做法，房屋室内自用部位、自用设施设备的维修属于特约，产权人可自愿委托物业管理企业进行修缮，费用双方协商议定，产权人也可不委托物业管理企业修缮。公共一般包括物业管理区域范围内公共地方的保洁、保安、绿化、共用部位、设施设备的日常维护和管理。北京市普通小区收费办法中将房屋自用部位与共用部位的维修费捆绑在一起，要求产权人必须同时交纳自用部位与共用部位的维修费，剥夺了产权人的自主选择权。

    强行“搭车”现象严重

    居住小区管理涉及的专业管理部门和垄断企业较多，如公安交通、园林、市政、消防等专业管理部门，自来水、煤气、供电等企业。他们对小区物业管理的支持程度，对小区物业管理的影响很大。目前，大部分专业管理部门对小区物业管理积极支持配合，但也有一些部门的行为不规范，制约了物业管理行业的发展。如自来水、供电局等部门不按照国家规定，实行抄表到户，只按总表收费，总表与住户分表之间的差额由物业管理企业负责分摊。差额是否应该分摊，分摊是否合理，成了当前物业管理中的焦点问题。另外，有些区县的自来水公司、供电局强行要求物业管理代收水电费，不仅不给物业管理企业代收报酬，而且不管物业管理企业的收缴率如何，强制要求物业管理企业垫付全额费用。个别区县的交通管理部门、安委会强制要求物业管理企业从收取的停车费中，上缴一部分费用，否则，就不给车主办理停车泊位证明手续。专题采写/本报记者 吴海花 实习记者 周晓东 摄

    ■ 业主意见

    房屋级别定性不清

    新的收费征求意见稿第七条规定下列物业服务收费实行市场调节价：1、经市政府有关部门批准建设的公寓、别墅等高档住宅区；2、办公、商用及物业管理区域内配套用房等非住宅区；3、按照《北京市物业管理招投标办法》选聘物业管理企业并确定物业服务收费标准的住宅区等。

    一些业主认为此举将人为打破现有房屋品质格局的分类，可能会带来今后市场格局的混乱，因为现在对于所谓公寓、甲乙丙级住宅的定义本身就不十分清楚，目前市场大量存在开发商和物业实属一家的局面，会不会为将来的房屋级别定性带来更多的问题。

    避免出现扯皮现象

    新的收费征求意见稿第十五条规定业主按房屋买卖合同约定的交付之日开始交纳物业服务费；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

    一些业主认为，第十五条的规定较为合理，但应进一步明确，在物业公司确认房屋在交付中因质量或其他问题影响按时交付给买受人的，应由物业公司向开发商追索服务业费用，以避免开发商和物业公司对买受人出现扯皮现象。

    而且，新的收费征求意见稿仍未明确业主与物业公司合同存续关系的期限。比如，交房时候通常和物业公司签署物管合同一年，但通常一年以后不再单独和业主继续签署合同，而此时业主委员会未建立，成为“权利真空”。

    也有的业主就“因为开发商原因或由开发商建设单位未按时交给物业买受人，物业费由于开发建设单位承担”提出疑问，如何去界定开发商的交房日期？有的开发商工地未完工，就提前给购房者发了交房通知，这么这算不算交房？

第3篇：单位物业管理办法范文

北京市物业服务收费管理办法完整版全文第一条 为规范本市物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业服务收费管理。

第三条 本办法所称物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争;促进物业服务收费通过市场竞争形成;禁止价格欺诈。

第五条 本市物业服务收费实行市场调节价和政府指导价。

实行市场调节价的物业服务收费，收费标准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

实行政府指导价的物业服务收费由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定基准价标准及浮动幅度，两年公布一次。

第六条 经济适用住房小区、危改回迁小区，在未成立业主大会前，物业服务收费实行政府指导价，执行经济适用住房小区物业服务收费政府指导价标准。

经济适用住房小区是指按照《北京市人民政府办公厅印发关于加快经济适用住房建设的若干规定(试行)的通知》(京政办发[1998]54号)文件的规定，由市发展改革、规划、建设部门批准建设的，按照政府指导价销售的经济适用住房小区。

危改回迁小区是指执行《北京市加快城市危旧房改造实施办法(试行)》(京政办发[20xx]19号)政策的危改回迁小区。

第七条 实行市场调节价的物业服务收费标准需要调整时，应由业主大会或共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主与物业管理企业协商确定。

第八条 物业服务费用由业主交纳。政府另有规定的除外。

第九条 实行市场调节价的物业服务收费，可以采取包干制或者酬金制方式，具体方式由业主大会与物业管理企业协商确定;业主大会成立前，由开发建设单位、物业管理企业与业主在房屋买卖合同或前期物业服务合同中约定。

第十条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

(三)物业管理区域清洁卫生费用;

(四)物业管理区域绿化养护费用;

(五)物业管理区域秩序维护费用;

(六)办公费用;

(七)物业管理企业固定资产折旧;

(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

(九)经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十一条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

第十二条 物业服务收费采取酬金制方式的，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第十三条 执行物业服务收费政府指导价的住宅区，电梯、水泵运行维护费可依据其实际支出，按建筑面积或户合理分摊，具体办法由业主与物业管理企业协商确定。协商达成一致之前，电梯、水泵运行维护费执行政府指导价。

第十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第十五条 业主按照房屋买卖合同约定的交付期开始交纳物业服务费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

第十六条 物业管理企业可按月、按季或按年度计收物业服务费用，但不得一次性预收一年以上(不含一年)的物业服务费用。

第十七条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

第十八条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

第十九条 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。

第二十条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第二十一条 物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准进行公示。

第二十二条 市、区县价格主管部门和房地产行政主管部门依法负责监督管理物业收费和物业服务行为。

第二十三条 本办法由市发展和改革委员会、市建设委员会按各自职责负责解释。

第二十四条 本办法自20xx年1月1日起执行。

物业管理服务收费物业管理服务收费是指物业管理单位在接受物业产权人、使用人委托，对其居住小区内的房屋建筑及其设备。

第4篇：单位物业管理办法范文

为切实加强社区物业管理工作，提高物业管理服务水平，增强社区物业管理责任，根据《市市区物业管理办法》和《区街道物业管理工作考核办法》等有关规定，结合街道物业管理工作实际，特制订本考核办法。

一、组织领导

考核工作由街道统一领导，街道物业管理工作办公室具体组织实施。

二、考核对象

项里社区、黄河社区、永阳社区、南关社区、关口社区、果园社区和红星社区的已建成小区。

三、考核依据

坚持实事求是,公开、公平、公正的原则；依据《市市区物业管理办法》和《项里街道物业管理考核细则》。

四、考核内容

包括组织机构建设、制度建设、管理工作、社会满意度四个方面，具体考核内容详见《项里街道物业管理考核细则》。

五、考核办法

（一）项里社区、黄河社区、永阳社区、南关社区、关口社区、果园社区和红星社区每年向街道办缴纳年度小区物业工作保证金1万元。保证金根据检查考核结果进行奖惩兑现，凡被扣除的保证金充入街道物业管理奖励基金。街道驻居干部负责所驻辖区小区物业管理督察督导工作，凡被上级有关部门通报批评的小区，将由街道纪工委以交办单形式交由驻居干部继续指导整改。

（二）考核满分为100分，得分90分以上的为优秀，得分90分以下70分以上的为合格，70分以下的为不合格。每月考核一次，每半年按得分取平均值，进行汇总和排名。评分办法为日常巡查占40%，集中检查占60%。

（三）辖区内小区在市、区和街道办分别组织的评比中，得红旗的，每次分别加10分、8分和5分，得黄旗的，每次分别扣10分、8分和5分，此项工作列入年度目标进行考核。对在物业管理工作中表现突出的单位和个人另行表彰和奖励。

第5篇：单位物业管理办法范文

一、物业管理公司财务管理的特点

1、物业公司的财务管理体现于综合性的管理

随着市场经济的不断发展,物业管理与一般的服务行业相比有其明显的个性,它提供的是全天候、不间断、多方位、多层次的过程产品。其突出的一点是生产与消费同时开始、同时结束。所以,物业管理不仅是劳动密集型的行业,而且也是管理密集型的行业。随着物业管理经营过程的社会化程度和现代化水平的不断提高,现代物业管理公司的财务管理,在管理上已经广泛实行财务预算、财务动态分析方法、加强预算控制、参与企业经营管理决策等;通过计算机的应用和分析,实行数字化管理,从而使财务管理的综合性大为加强,财务管理已经逐渐成为现代物业企业管理的关键组成部分。

2、物业公司的财务管理渗透到企业管理的方方面面

物业管理服务有别于社会公共服务和个体服务,是一种同时带有社区公共服务和个体服务特征的群体,企业从事生产经营活动,须拥有一定数量的资金,这是企业进行各种经营活动的基础。从提供服务、支付人员工资,到对房屋、公共设施设备维修保养、物料消耗、清洁保沽、环境维护、绿化养护等一系列的成本支出,以及按劳取酬收取的物业服务费,开展多种经营的现金流入等都与资金有关。各个部门都要使用资金,没有资金做基础,任何部门的活动都不能进行;每项业务的开展都直接或间接地影响到企业资金的流入流出,从而影响整个企业的经济效益。由此可见,物业公司财务管理涉及的面相当广泛,企业经营活动的各个方面基本上都有财务管理的存在。这就要求作为物业管理公司的财务管理工作,要兼顾到企业的各个部门、各个项目必须从总体上合理地分配和运用资金,使企业经营各环节占用的资金比例关系协调。

3、物业公司的财务管理的其他方面特点

(1)由于物业管理企业的经营过程既不涉及生产活动也与销售活动无关,大多数情况下仅涉及提供维修维护等管理服务,其资金运动过程及形式必然相对简单,从而决定了财务核算对象相对简单。(2)物业管理企业的各项收费的监督不仅来自企业自身,还来自政府有关部门以及物业的业主等,使其对资金运作过程的监督更为全面。(3)物业管理企业的最主要的财务信息使用者是业主和企业管理层。由于业主最关心的是物业管理收费的使用状况及其效益等信息,因此物业管理企业所提供的财务信息必须充分满足这一特殊的需求。

二、我国物业管理公司财务管理现状

1、管理者缺乏现财观念,不重视成本管理工作

传统意义上的物业管理走的是“谁开发,谁管理”的路子。随着物业管理需求的进一步扩大,物业管理开始走向市场化、专业化、规模化和智能化。但长期以来,受“物业管理工作就是简单的维修保养、清洁卫生以及环境绿化和保安”等观念的影响,致使一些物业公司尤其是一些中小型物业企业,缺乏现代管理理念和科学的市场定位,没有长远的经营谋略,形不成规模效益,再加上不重视财务管理工作,人、财、物、信息等资源未能优化配置,甚至存在严重浪费,致使企业经济效益低下。因此,物业企业经营者应树立现财观和成本核算观。

2、内部财务控制不规范

总体来说,我国物业管理公司内部财务控制不够规范,物业管理公司还没有完整的财务管理办法可供遵循,而且有的物业公司由于核算简单,并没有制定相应的内部财务制度,这对于物业公司来说都是不合理的。大部分企业需要设立账目,但会计基础管理薄弱、依法建账不到位,并没有按照会计科目的要求分门别类的设置明细的账目,这不仅不利于公司及时的向业主客户反映物业管理费的使用情况,而且会计信息也不能得到真实的反映。

3、资金管理的力度不够

资金不足和筹资能力差是当前物业企业管理中普遍存在的问题,物业管理资金的来源渠道和数量都非常有限。主要包括物业管理的启动资金,即资本金;物业维修资金;日常综合管理服务费及经营性收入。至于其他渠道,如银行借款资金,由于物业管理企业几乎都是中小企业,其注册资本较少,资本实力有限,土地、房屋等银行认可的不动产资产数量较少,缺乏信用保证,所以难以取得银行贷款。

4、财务报表过于笼统,无法满足各层次的管理需要

物业公司根据会计制度的要求,对外提供的报表,只有资产负债表、利润表、现金流量表,数据过于笼统和宏观,缺少管理需要的各种报表。如提供给业主的各房屋维修基金使用情况表、提供给业务部门的各小区各楼宇、各项目成本费用明细表和利润表、应收未收物业费明细表、提供给公司决策者使用的资金状况表、客户付款周期表和客户信用档案等各种财务信息,只能采取统计办法获取,耗时耗力,且容易出现差错,无法满足内部管理的需要。

三、完善物业管理公司财务管理的建议

1、强化成本观念,建立财务成本分析控制制度

物业管理作为服务性行业,财务管理的一个重要方面就是成本管理,因为其最重要的成本支出是人工成本和管理费用的支出,因此物业管理公司应该树立全员成本控制观念。物业管理企业一方面应确立科学的财务管理和成本控制目标,提高全员成本素质和意识,使所有单位和部门都重视成本。另一方面通过对人力资源的科学整合,激活人才潜力,减少冗员,降低人工成本。同时还要通过职业道德及服务技术培训,造就一批敬岗爱业、懂技术、会管理的高素质复合型人才队伍,来提高工作质量和效率。

2、要全面展开财务分析,保证资金合理运用

物业企业在开展经营的过程中,经济收益主要来自于两个方面,一个是为客户提供物业管理,收取管理费,另一个就是开展多种经营,多元化、分散化投资。如果企业想从中获取利润,使得企业发展壮大,就要对企业进行有效的财务分析,保持企业良性运行。物业管理的财务分析就是以物业企业的报表为依据展开分析,从而为客户及投资者提供有用信息。首先,财务管理部门要评价公司的财务状况,了解公司一定时期的资产、负债水平,从而判断企业的经营风险,保证资金合理运作。企业在发展壮大时需要投资筹资,企业通过财务分析可以及时了解企业资金的构成比例,充分利用闲置资金,合理安排长期借款或者是短期借款,有效控制资金成本。其次,财务分析要评价企业的管理效率,管理效率的高低是企业管理能力的集中反映。企业要分析自身的管理效率,及时了解企业的运作情况,要对企业的财务制度进行检查,以有效防范经营风险,健全财务控制,保证业务流程流畅运作。最后,企业的财务管理分为三个部分,投资、融资以及利润分配。企业要进行利益分配,就要对企业的获利能力进行评价,赢利多少不仅跟自身有关系,而且跟投资者、债权人都息息相关。因此,对企业赢利能力的评估是必须的,不仅可以满足投资者的需要,而且还可以根据自身的活力能力及时做出财务预测。企业在财务分析的过程中,要重视财务预测与计划,现今市场竞争尤为激烈,制定出行之有效的行动方针,有效的对资金进行预测、对成本进行预算,以及对利润进行预测,这对于物业管理企业来说都是必不可少的,这也为物业公司的经营者调整产业结构、进行科学的经营决策提供可靠依据。

3、加强物业管理资金的筹措及运作管理

物业管理资金的来源,除资本本金或者银行贷款外,其他物业管理收入都是向业主或使用人收取的管理费用,所以资金的筹措必须注重社会效益和经济效益的有机统一。同时,加强资金有计划及合理使用,把有限的资金用在必要的物业管理项目上,增加资金使用的透明度。另外,进行科学的投资决策,积极防范投资风险。物业管理企业多是中小企业,更应选择科学合理的投资模式,尽可能地采用中短期投资,扬长避短,在科学合理的投资模式下,加强投资项目的可行性研究和论证。同时,加强项目投资实施过程中的控制和管理,搞好监督工作。

4、建立和健全物业公司内部财务管理制度

物业管理企业应根据国家统一规定,结合本身的经营特点和内部管理要求,制定规范企业内部财务活动的《财务管理办法》。同时,还要不断细化完善这项制度,配以与财务管理有关的分支管理办法,如《收费员管理办法》,《预售电费系统工作规则》,《空置房、报停房管理办法》,《兼职收费员管理办法》,《物资采购管理办法》等等;制定小区管理者的考核指标和收费员考核指标;并对小区台账、上交的各种财务资料进行日常核对;对小区的收入进行定期、不定期的检查监督。因此,物业管理企业只有建立一套科学、完整、规范的内部财务管理制度,才能充分落实好理财自,形成一系列适应物业公司财务核算和财务管理要求的财务管理体系和自我约束机制,才能规范企业的财务行为,促进物业管理企业的健康有序发展。

第6篇：单位物业管理办法范文

（一）台湾地区物业管理的发展历程

20世纪60年代，台湾社会随着经济发展，人口从农村迁移到城市。城市建筑由早期的三合院演变到透天厝，之后形成公寓、社区。建筑物形态的改变提升了对物业管理的需求。台湾的物业管理发展主要经历了以下几个阶段。

1．酝酿期（20世纪60年代—80年代初），官方主导下的物业管理尝试由于住宅形式的发展，居民对居住安全和设施安全等需求增加。不少住户自行聘请“大楼管理员”，管理社区内的环境卫生、安全维护，并兼有代收信件等增值服务。这一阶段的物业管理仅限于“国民住宅”，是政府兴建的，低于市价销售的物业，其功能和流通类似于目前大陆市场上的经济适用房。

2．试行期（20世纪80年代—90年代初），物业管理的重点发生转移由“内政部警政署”实施了《公寓大厦及社区安全管理办法（已废止）》一改住户自行聘请物业管理人员的惯例，成立社区巡守队，由里长和“社区守望相助委员会”协助警务部门进行社会治安惯例。同时“保全业”的相关法规制定实施，保全业积极拓展市场，取代了部分楼宇的大楼管理员工作。由于保全业的兴起，系统化的安全防范、巡逻维保也被引入物业管理行业。此阶段的物业管理以社区治安维护为主，楼宇管理和环境卫生退居次要位置。

3．规范期（20世纪90年代中期—2003年），物业管理的内涵和范围得到前所未有的扩展1991—1995年多次的重大火灾事故，使住宅的安全管理从治安拓展到公共安全、消防安全上来。这一时期实施的《公寓大厦管理条例》加强了物业设备的使用管理和维护保养。《条例》指出物业管理是物权的延伸，住户是其主体被服务的对象。根据《条例》成立的管理委员会强化了民主精神和理性自律，物业管理的概念中首次添加了服务的内容。同时，这一阶段的物业管理范围也从“国民住宅”扩展到所有的公寓大厦。

4．推进期（2004年至今），物业管理产业多元发展“中华物业管理协会”2004年提出的《物业管理法（草案）》，整合相关法规，推动台湾物业管理产业发展。现阶段台北等大城市建筑趋于饱和，使用和管理是未来工作的重点。不少公司通过提升科技化水平，用设备和网络取代人员配置。同时，国际物业管理公司进入台湾市场，加剧了行业竞争。所以近年来台湾物业管理企业加强了与学界的联系，提升从业人员素质，强化了对物业管理师执照的要求，并逐步与国际物业管理协会的香港认证接轨[2]6。

（二）大陆物业管理的发展历程

大陆物业管理的发展经历了四个阶段：萌芽阶段—起步阶段—发展阶段—规范阶段。

1．萌芽阶段(建国后至1981年)

这一阶段，城市公有房屋基本上由政府出资建设，并以福利品的形式分配给职工。这些城市公有房屋产权归属政府，所以，房屋的生产经营和日常维修保养均由地方城市房管机构负责，不带商业色彩，实行的是行政性、福利型管理体制，物业管理的特点是内容单一。

2．起步阶段（1981—1993年）

1981年3月10日，深圳市物业管理公司成立，作为大陆第一家物业管理公司，以管理商品房为主，自主经营、自负盈亏，在物业管理理论和实践方面都做出了积极探索，被誉为“一座物业管理史上的里程碑”。此后，深圳、广州、沈阳、大连、上海、北京等城市先后出现了一批物业管理公司或机构。这些物业管理公司开始学习和借鉴国外和港澳地区物业管理的先进经验，并对住宅小区、商厦、写字楼、别墅等物业管理、物业经营、售后服务和租金等方面的管理进行了大胆的、有益的探索与实践，从实践中探索出一条经营型、综合性物业管理的新路子。

3．发展阶段（1993—2003年）

1993年6月28日，深圳市物业管理协会正式成立，它表明我国大陆物业管理进入了一个新的时期。1994年4月，原建设部颁布了我国大陆第一部系统规范物业管理体制的规范性文件《城市新建住宅小区管理办法》，该文件指出“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。”从而确立了城市新建住宅小区物业管理的新体制，指明了我国大陆房屋管理体制改革的前进方向。从此，上海、广州、深圳等物业管理市场初步形成。随着房地产业的迅速发展，带动了物业管理发展的新。香港房地产服务公司纷纷进军内地，内地涌现了大量的物业管理公司。国家和一些地方还相继出台了一些法规、制度和管理办法，以支持物业管理的发展。法规制度的颁布、实施，以及深圳、海南、上海、广州等城市物业管理协会的成立，标志着我国的物业管理体制已进人大发展阶段，物业管理日趋成熟。

4．规范阶段（2003年开始至今）

2003年6月8日，国务院《物业管理条例》，标志着我国大陆物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。条例第三条提出“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”，第四天提出“国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平”，《物业管理条例》的颁布实施是新时期物业管理行业的纲领性文件，使我国大陆物业管理的法制建设更加完善，行业发展方向更加明确。

二、物业管理行业规模比较

（一）台湾地区物业管理行业规模

根据周世璋、吴玫芳的整理，2007年台湾地区共有公寓大厦维护管理企业512家，从业人员24394人；保全业企业497家，从业人员35374人；清洁业7400家，从业人员约150000人。相关企业合计8409家，从业人员近21万人。此外在不动产经纪公司、室内装修、管理顾问咨询机构、旧城改造等公司的从业人员没有被一一统计。

（二）大陆物业管理行业规模

根据第二次全国经济普查主要数据公报显示，2008年末我国物业服务企业58406个，物业服务企业从业人员250.12万人。按照分析，加上安防、保洁等分包公司的人员，物业服务从业人员应该在500～600万，其中秩序维护员、清洁工、工程维修人员、车辆管理人员、绿化养护人员、其他勤杂工种等一线操作工人占80%以上。对比两岸物业管理行业规模（如表1所示），台湾地区的平均企业员工数是大陆的六成，规模偏小的情况下仍取得较好盈利，与技术化网络化水平较高有着密切关系。同时大陆的物业管理刚刚实现了一线二线城市的覆盖，对于东部的三线城市和中西部的广大地区仍有大量的市场空白，因此从业人口的百分比明显低于台湾地区。

三、物业管理经营形态比较

（一）台湾地区物业管理行业经营形态

目前台湾地区物业管理中的公寓大厦管理、保全业、环境保护、消防、装修管理、小区服务分别由台湾地区“内政部”的“营建署”、“警政署”、“消防署”，以及“经济部”、“金管会”、“环保署”进行管理。其中公寓大厦维护管理公司和保全公司取得特许时有资本额的限定。其中公寓大厦管理维护公司资本额在新台币1000万（合人民币208.22万）以上，在此基础上分为甲级、乙级、丙级物业管理公司，其注册资本额和管理面积都有所不同（详见表2）。而经营保全业的企业至少需要新台币4000万元（合人民币832.86万）的资本额，每增加一分公司须增加2000万元（合人民币416.43万）的资本额。在注册资本的要求上远高于大陆的物业服务企业。此外对于保全业企业还需在台湾地区“财政部”核准的保险公司投保责任保险1000万元（合人民币208.22万）以上。为了解决“特许”执照的限制，台湾地区的物业管理公司主要采取以下三种方式。（1）取得多张特许执照，设立多家公司。目前台湾较具规模的物业管理企业大多采取这个模式，但在取得资质的过程中费用较大，也客观上提高了行业门槛。（2）建立合作同盟关系，承揽服务业务。建立合作同盟关系是没有多张特许执照的公司稳定发展的重要出路。但业主需要与多家公司签订合同，法律关系不容易理顺。（3）分包物业管理业务，拓展管理范围。针对没有取得特许执照的物业服务项目，一些企业通过分包的方式将相关服务交由其他公司执行。

（二）大陆物业管理行业经营形态

不同于台湾地区对物业管理按照公寓大厦管理、保全业进行专业技术分类，又对物业管理进行分级管理的做法，大陆的物业管理一直定位在物业的综合性的管理。但是物业服务企业毕竟是一种以较少自有资产管理庞大业主资产的企业，因此，国务院授权国务院建设行政主管部门制定物业服务企业资质管理办法，对各级从事物业管理活动的企业的注册资本、员工职称人数、管理物业的类型和面积、经营管理业绩等进行了限定。表2对比了台湾地区和大陆在物业管理区域资质分级管理上的异同。可以看出，有别于台湾地区的集中管理，大陆的物业管理实行分级管理，且注册资本额度远低于台湾，行业门槛相对较低。大陆对物业服务企业小区安全管理的性质和工作内容是逐步明晰的过程。安全管理的从业人员长期被称为“保安”。但“保安”一词隐含着“保证安全”、“保护安全”的含义，是配有防卫器械和枪支从事武装守护、护卫服务的工作，这与物业服务企业维护公共秩序和协助安全防范的职责不相符。物业服务企业使用“保安员”称谓容易造成社会误解，引发不必要的纠纷和矛盾，给行业健康发展带来不利的影响。在中国物业管理协会{2008}1号文件中明确要求今后物业服务企业对从事物业管理区域内的秩序维护和协助开展安全防范的工作人员使用“秩序维护员”的称谓，不再使用“保安”的称谓。国家对物业服务企业从事安全管理、秩序维护没有资质的限定。

2010年施行的《公安机关实施保安服务管理条例办法》指出公安部负责全国保安服务活动的监督管理工作。地方各级公安机关应当按照属地管理、分级负责的原则，对保安服务活动依法进行监督管理。其中监督管理包括受理设立保安服务公司、保安培训单位的申请材料；接受保安服务公司设立分公司和跨省、自治区、直辖市开展保安服务活动，以及自行招用保安员单位的备案；组织开展保安员考试，核发、吊销保安员证等。此外《办法》规定，对自行招用保安员在物业管理区域内开展秩序维护等服务的物业服务企业只需要报送单位法人资格证明，法定代表人（主要负责人）、保安服务分管负责人和保安员的基本情况、保安服务区域的基本情况，建立保安服务管理制度、岗位责任制度、保安员管理制度的情况，保安员在岗培训法律、保安专业知识和技能的情况，并没有注册资本的要求。相比之下，台湾的物业管理中，大型企业取得多张特许，进行物业管理综合管理；小型企业通过分包把没有特许的部分交由其他相关企业完成。大陆物业管理企业也常常通过分包拓展物业管理业务，通常由大型企业将保洁、绿化等劳动密集型业务外包给专业公司，而保留技术密集型的核心业务；小型物业管理企业倾向于独立完成全部的物业管理工作。通过比较，可知大陆虽然物业管理起步较晚，多数地区物业管理都处于萌芽状态，但较之台湾地区已经在制度整合方面更进一步。

四、物业管理法律法规比较

（一）台湾地区物业管理法规发展过程

台湾地区物业管理法规的发展，与社会时事有密切关联。1974—1983年，住宅建筑面积高速增长，针对国宅维护管理，1985年实施“台湾省高楼及社区管理维护办法”（已废止）。1991年针对重大治安问题造成的社会不安，“警政署”制定“保全业法”，第二年颁布了“公寓大厦及社区安全管理办法”（已废止）。1995年针对之前的引发全台关注的火灾事故，实施了“公寓大厦管理条例”，对建筑物设备管理进行规范。

（二）大陆物业管理法规发展过程

在物业管理的收费和支出方面，1996年国家计委和建设部联合下发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，加强各级政府物价指导部门会同物业管理行政主管部门加强对服务收费的监督和指导。1998年颁布的《物业管理企业财务管理规定》，结合物业古来企业特点及其挂历要求，从代管基金、成本、费用、营业收入和利润等方面具体规定物业管理企业的财务管理行为。同年由建设部、财政部印发《住宅共享部位共享设备设施维修基金管理办法》，规定商品住房和公有住房售后都应建立共享部位共享设备设施维修基金，专项用于保修期后大修、更新和改造，维护产权人和使用人的共同利益。改革开放后，大陆的住宅小区建设在“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”方针指引下，得到飞速发展提升。为了提高城市物业管理整体水平，建设部在认真总结了一些地区物业管理基本方法和经验的基础上，以建设部为主的国家各部委于不同时期颁布了一系列物业管理法规政策。2003年国务院颁布《物业管理条例》，标志着我国物业管理介入法制化规范化发展的新时期。《条例》规范了物业管理活动，尊重维护业主的财产权利，建立了业主民主协商、自我管理、配合利益的机制，妥善处理政府和市场的关系。随后，物业管理的法制建设大步推进，建立了内容全面、结构合理、科学规范的法规体系。表四是有关物业管理的法律和自2003年《物业管理条例》颁布以来有关物业管理的主要法规政策。

（三）两岸物业管理法规比较

台湾物业管理发展较大陆早20年，但相关法规出现的时间十分接近。以下通过台湾地区2004年提出的《物业管理法（草案）》与大陆2003年颁布的《物业管理条例》的对比（如表5所示），可以发现两岸的物业管理都对业力、物业服务和前期物业管理进行了重点关注，但台湾地区的法规（草案）涵盖了更多的物业管理内容，如行业协会、都市更新、顾问咨询等。可见台湾地区在物业管理经营多样性上优于大陆，在行业的积累总结沉淀上优于大陆。

五、总结

第7篇：单位物业管理办法范文

乙方：（装修企业）

丙方：（装修人，即业主或物业使用人）

合法拥有______小区______幢______单元______室房屋的产权或使用权。

为了加强______住宅小区的物业管理，确保物业使用规范、安全、合理，房屋的外观和结构不受损坏，全面维护业主和物业使用人的合法权益，根据国家和杭州市有关规定，特签定本协议。甲乙丙三方在装修过程中严格遵守本协议规定。

一、装饰装修施工前应办理的手续：凡需进行装修的业主和物业使用人在装修前必须向物业管理单位提出申请，不涉及结构改动的住宅装修，到物业管理单位登记备案即可；涉及结构改动的住宅装修，应报当地房产管理部门审批，领取装修许可证后方可开工。

1、进入小区施工的企业必须持有杭州市房管局颁发的资质证书，从业人员应具有上岗证书或相关技术证书。

2、装修人和装修企业进场施工前需签订杭州市统一的装修合同，并到物管单位登记备案。

3、装修企业的施工人员出入小区应办理出入证。

4、施工人员留宿的，应经装修人同意，并到当地派出所办理暂住证，再到物管单位办理登记。

二、装饰装修施工的期限和时间：装修期限以装修人与装修企业签订的施工合同上所约定时间为准。因其它原因导致装修工程不能按时完工而延期的，装修人或装修企业应到物业管理单位登记，延长施工时间。

禁止夜间_____时至次日_____时进行产生环境噪声的住宅装修活动。

三、废弃物的清运与处置：装修垃圾不得在小区内随意堆放，装修企业应每日清理垃圾，袋装扎口后堆放于指定地点。装修人和装修企业必须维护园区内公共设施和场地的完好、整洁，不得向公共区域随意抛物，践踏绿地，严禁随地大小便。装修工程完毕后，装修施工单位应将施工现场清理干净，经装修人验收认可后，到物业管理单位办理离场手续。

四、住宅外立面设施及防盗窗的安装要求：住宅装修不得改变房屋外观形象（外门窗及玻璃、外墙材料、阳台等细部做法、空调室外机安装位置）；所有外立面上的墙体均不得擅自凿洞或拆除。为维护小区统一风格，不得有任何损坏房屋结构及设施设备的行为。业主安装空调室外机仅限于室外指定的位置，并须将冷凝水管接入各层对应的下水口。

住宅外立面设施及防盗窗的安装要求还需遵守《购房协议》和《小区业主公约》相关规定。

五、禁止行为和注意事项：除杭州市政府第 141 号令《杭州市城镇住宅装修管理办法》和国家建设部 110 号令《住宅室内装饰装修管理办法》中明令禁止的行为外，严禁封死地漏检查孔，严禁施工人员在园区内游荡、喧哗、酗酒、赌博，禁止擅自改变进户总线和公共管线走向。装修施工人员进出园区，必须佩带出入证，无证或衣衫不整的人员不得入内，施工过程中未经批准不得私自外接电源，施工过程中若需动用明火，须向物管单位提出用火申请，装修施工单位不得野蛮施工，严禁将泥浆、胶水等装修垃圾冲入下水管，不得在公共场所搅拌水泥。搬运材料过程中不得损坏楼道、墙面、地面或电梯设备等。

六、管理服务费用：住宅装饰装修管理服务费用已包含在物业管理费中，物业管理单位不再向装修人和装修企业收取费用，物业管理单位不得以任何名义收取装修押金和保证金，施工人员办理出入证每证工本费 元，物管单位不得向装修人和装修企业强行推销装饰材料和装饰施工企业。

七、违约责任：

1、由于装修施工原因造成公共部位或相邻业主财产损失的，由装修企业负责修复赔偿。

2、对于违反以上协议的行为，物业管理单位有权责令装修企业停工整顿，对于情节特别严重造成公共部位或公共设施损失的，物管单位可要求装饰公司赔偿损失。

3、对经劝告和教育拒不改正的装饰企业，物管单位应当及时报告当地房产管理部门依法处理。

八、纠纷的解决：

住宅室内装饰装修管理服务过程中发生纠纷的当事人，可以协商或者调解解决；也可按下列第 种方式处理：

1、提交杭州仲裁委员会仲裁；

2、依法向人民法院。

九、其他需要约定的事项：

1、

2、

3、

第8篇：单位物业管理办法范文

浙江省物业专项维修资金管理办法完整版第一章总则

第一条为加强物业专项维修资金的管理，保障物业共有部分、共有设施设备正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《浙江省物业管理条例》和国家有关法律、法规,结合本省实际，制订本办法。

第二条本办法适用于浙江省行政区域内的物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督。

本办法所称的物业专项维修资金(以下简称专项维修资金)，是指由业主交存的专项用于建筑物内共有部分(以下简称共有部分)、建筑区划内共有设施设备(以下简称共有设施设备)保修期满后的维修、更新和改造的资金。

第三条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本办法的规定交存专项维修资金。

第四条专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理的方式,鼓励业主通过民主、协商的原则，实行业主自主管理。物业主管部门应加强指导，督促业主成立业主大会，实行业主自主管理。

实行业主自主管理的，应召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。

未成立业主大会或业主大会决定委托政府代为管理以及业主大会未明确业主自主管理的,其专项维修资金由设区的市、县(市、区，下同)人民政府专项维修资金管理机构(以下简称维修资金管理机构)，代为统一管理。

第五条省建设行政主管部门会同省财政等部门负责本省专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督。

设区的市、县物业主管部门会同同级财政等部门负责本行政区域内专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督。

第二章专项维修资金的交存

第六条新建物业首期专项维修资金，由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。交存的标准为当地房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的5%至8%。具体比例由设区的市、县物业主管部门会同同级财政部门根据当地实际和房屋结构类型确定，报经设区的市、县人民政府批准后公布。

第七条出售公有住房，由业主和售房单位依据国家有关房改政策规定的比例交存专项维修资金，专户存储，专款专用。

第八条专项维修资金可以由业主自行交存、建设单位或者物业服务企业代收代交。

新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照物业总建筑面积和本办法第六条的规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。建设单位应当向购房人说明，并将该内容约定为购房合同条款。对房价中已包含专项维修资金的，建设单位不得再向购房人另行收取。未售出的物业专项维修资金由建设单位交存。

实行业主自主管理的，业主委员会应持业主大会决定及书面报告通知维修资金管理机构，并报所在地设区的市、县物业主管部门备案。维修资金管理机构应当在收到通知之日起30日内，将该物业小区物业专项维修资金本息连同有关账册一并移交业主委员会。

第九条专项维修资金应当按有关规定在商业银行开立专户，以物业区域为单位设账，按房号设分户账;未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房号设分户账。

第十条收取专项维修资金，应当使用浙江省财政厅统一监制的专用票据。

第十一条业主分户账内专项维修资金余额不足首期缴存额的30%时，应当续交专项维修资金。具体续交办法由设区的市、县人民政府制定。

第三章专项维修资金的使用

第十二条物业管理区域内共有部分、共有设施设备保修期限满后的维修、更新和改造费用，除国家有关规定和物业服务合同已明确在物业服务费中列支外，在专项维修资金中列支。

本办法所称的保修期限自物业交付之日起计算。

第十三条专项维修资金的支出由相关业主按照其物业建筑面积的比例分摊。

售后公有住房与商品房混合物业，其共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，在相应分户账专项维修资金中列支。

第十四条由维修资金管理机构负责专项维修资金管理的，物业服务企业应当根据物业使用状况，提出一定时期内共有部分、共有设施设备维修、更新和改造计划及专项维修资金使用方案，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后，由业主委员会组织实施，并报维修资金管理机构备案。

未实施物业管理的住宅小区，由所在社区居民委员会参照前款规定制定使用方案,并组织实施。

第十五条由维修资金管理机构负责专项维修资金管理的，其使用按照以下程序办理:

(一)物业服务企业根据专项维修资金使用方案，提出实施项目和资金使用预算;未实施物业管理的住宅小区，由相关业主根据专项维修资金使用方案提出实施项目使用预算;

(二)专项维修资金使用方案和使用预算，报业主委员会或者社区居民委员会审核。社区居民委员会审核时应当征求相关业主的意见;

(三)物业服务企业持经审核的资金使用方案和资金使用预算及其他规定材料，向维修资金管理机构申请划拨专项维修资金。未实施物业管理的住宅小区，由社区居民委员会持资金使用方案和使用预算，申请划拨专项维修资金;

(四)维修资金管理机构根据申请进行核准，并按照核准使用额度的70%划转至申请单位;

(五)工程竣工后,凭业主委员会或社区居民委员会，或者其委托专门机构审核的工程决算及工程质量验收合格证明，经维修资金管理机构核实后拨付应付费用的剩余款项。

第十六条实行业主自主管理的,其物业维修资金的使用方案和使用程序，由业主委员会参照本办法第十四条、第十五条规定提出,经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后，由业主委员会组织实施。

第十七条物业共有部分、共有设施设备维修、更新和改造费用按照下列规定列支：

(一)涉及整个物业区域的共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用，在该区域全体业主专项维修资金账户中列支;

(二)涉及单幢或部分物业共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用，在其相关业主的专项维修资金账户中列支;

专项维修资金不足支付维修费用的，不足部分按照物业建筑面积按比例由相关业主分摊。

第十八条应当按首期交存的专项维修资金总额的35%设立应急备用金，用于涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运等紧急情况下的维修和更新。

发生前款规定的紧急情况，需要立即对住房共有部分、共有设施设备进行维修和更新的，由物业服务企业或者相关业主提出建议，经业主委员会或者社区居民委员会证明核实，可直接拨付维修资金。物业服务企业或者相关业主未按规定及时实施维修和更新的，设区的市、县物业主管部门可以组织代修。

第十九条下列费用不得从专项维修资金中列支：

(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共有部分、共有设施设备维修、更新和改造费用;

(二)依法应当由相关专业单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

(三)因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用;

(四)根据物业服务合同应当由物业服务企业承担的维修养护费用;

(五)法律、法规、规章及国家和省有关规定中明确由有关单位和个人承担的费用。

第四章专项维修资金的监督管理

第二十条下列资金应当转入专项维修资金：

(一)专项维修资金规定的存储净利息;

(二)利用专项维修资金购买国债的增值净收益;

(三)物业共有部分、共有设施设备的经营所得，但业主大会另有决定的除外;

(四)共有设施设备报废后回收的残值;

(五)业主委员会或业主自愿筹集交存的款项;

(六)其他按规定转入的资金。

第二十一条专项维修资金中当年交存或使用的部分按同期银行活期存款利率计息;其余部分按不低于一年期同期银行定期存款利率计息。专项维修资金存款利息实行一年一结，定期计入业主分户账内。

第二十二条专项维修资金专户及存储情况,应当定期与银行核对，并定期在物业小区向业主公布下列情况，接受业主监督：

(一)专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;

(二)发生列支的项目、费用和分摊情况;

(三)其他有关专项维修资金使用和管理情况。

业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第二十三条专项维修资金应当建立查询制度，接受业主对其分户账中专项维修资金使用、增值收益和结存金额的查询。

第二十四条在保证专项维修资金安全和正常支付的前提下，可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买一级市场国债或者转定期存款，确保资金的保值增值。利用专项维修资金购买的国债应当持有到期。

除本办法规定的使用范围外,不得将专项维修资金出借,不得将专项维修资金用于投资房地产、股票、期货，或者从事其他经营性活动，不得用专项维修资金为单位和个人提供任何形式的担保。

第二十五条专项维修资金的管理费用,在专项维修资金的增值收益中列支，并与专项维修资金分账核算。

第二十六条专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行国家和省财政部门有关规定，并依法接受财政、审计部门监督。

第二十七条物业转让时，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业所有权同时转移。

第二十八条因拆迁、自然灾害或其他原因致使物业灭失的,业主可持相关凭证,申请退回本人名下专项维修资金结余金额。并按照以下规定返还：

(一)物业分户账中个人名下结余的专项维修资金返还业主;

(二)公有住房售房单位交存的专项维修资金结余金额返还售房单位;售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库，作为廉租住房补贴资金来源。

第二十九条违反本办法规定挪用专项维修资金的，由县级以上物业主管部门会同财政部门追回挪用的专项维修资金，并依照国务院《物业管理条例》第六十三条的规定，对相关单位和个人给予行政处罚。

第三十条财政部门、物业主管部门、维修资金管理机构及其工作人员有下列情形之一的，由相关行政机关按照管理权限对负有责任的主管人员和直接责任人员给予行政或者纪律处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

(一)未依照本办法规定及时核准、拨付专项维修资金，造成损害后果的;

(二)未按照本办法规定进行管理，造成专项维修资金流失的;

(三)截留、挪用、侵占专项维修资金的;

(四)有其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为的。

第五章附则

第三十一条用于销售的新建独立非住宅物业，参照本办法规定建立专项维修金制度。

第三十二条本办法自印发之日起施行。省财政厅、省物价局、省建设厅1999年12月27日印发的《浙江省住宅区物业维修专项资金管理暂行办法》同时废止。

物业专项维修资金政策说明 包含五大项一、加强维修资金行政监管，充分履行政府职责

维修资金是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。维修资金实行专户存储、专款专用，是业主所有、共同决策、政府监督的资金。我中心坚持执政为民的宗旨，认真履行职责，踏实办事，严格依照国务院《物业管理条例》、建设部和财政部《住宅专项维修资金管理办法》(下称165号令)和《广东省物业管理条例》的有关规定建立并执行维修资金管理工作。同时，为加强维修资金监管，结合我市实际，制定了《关于进一步规范我市首期物业专项维修资金管理工作的通知》等一批规范性文件，完善了维修资金监管、预交存和使用方面的制度;为提升管理效能，在20xx年开发了维修资金信息管理系统，并在20xx年和20xx年进行了升级，完善了维修资金归集、分户、办卡、使用登记及数据的统计、报送等功能，为维修资金提供了可靠、高效、便捷的信息化管理手段;20xx年5月，实行了专户管理制度，维修资金统一交存到专户管理银行。

截至今年10月底，维修资金归集总额81.26亿元，累计使用7997万元，共有2918个物业小区建立了维修资金，约143万户业主办理了维修资金卡。到目前为止，维修资金归集与使用都是规范、安全的。

二、推进维修资金增值保值，切实维护业主利益

(一)利用维修资金购买国债。根据165号令第二十六条规定：在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购级市场新发行的国债，并持有到期。目前我国发行的普通国债有三类：凭证式国债、储蓄国债(电子式)和记账式国债。根据《财政部中国人民银行关于印发〈储蓄国债(电子式)代销试点管理办法(试行)〉的通知》和《中国人民银行财政部关于20xx年凭证式国债改革工作的指导意见》的有关规定，凭证式国债和储蓄国债仅面向个人投资者发售。而根据165号令第十条规定，为确保维修资金安全，我市维修资金以管理部门的名义在专户管理银行开立专户。若利用维修资金购买国债，则属于机构投资者。因此，维修资金只能用于购买记账式国债。

据了解，国内仅有上海、深圳等少数几个城市利用维修资金购买了国债。如上海市仅在约20xx年前购买过国债;深圳市从20xx年开始购买国债，凭证式国债仅面向个人投资者发售的政策出台后，今年未再购买任何国债。根据20xx年以来财政部发行的记账式国债的各期限利率情况分析，不同年期的利率都有明显的浮动，数值变化较大。前三季度一年期国债的利率与目前银行三个月整存整取定期存款利率(年息2.85%)差不多持平，第四季度三个月国债的利率又有一定幅度的提升(如下图所示)。且利用维修资金购买国债应持有到期。为保障物业的共用部位、共用设施设备在维修资金购买国债期间的维修和正常使用，购买国债后，业主分户账面应确保维修资金余额不少于首期交存额的30%。余额不足时，业主应自行筹集资金解决维修问题。

三、完善维修资金使用程序，提升业务办理时效

目前，我市维修资金归集量大、使用少，但不等于维修资金在沉睡和使用难。维修资金是物业的养老金，只有在共用部位、共用设施设备保修期满后才能使用。我市目前大部分商品住宅尚未进入需要密集维修的阶段。随着近年交付使用的楼盘在未来陆续进入维修阶段，维修资金的使用率将会逐年提高。目前，维修资金使用量的分析也证明了这一点。如：20xx年维修资金的使用量仅有438万元，到20xx年已经增长到1727万元。在物业进入维修高峰期前，维修资金归集量和使用量比例相差较大属于正常现象，特别是今年以来加大了维修资金的归集力度，归集量大大提高，与使用量的比例相差更大。物业服务合同约定应由物业服务企业承担的维修和养护费用也不能从维修资金中列支，165号文已有明确的规定。

维修资金的使用，在申请资料齐全、符合使用规定的情况下，申请使用维修资金的审核时间一般需要10～15个工作日。具体办理流程是：业主委员会、物业服务企业或业主代表提出维修方案。维修方案经列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主签名同意，并经两次公示后，由物业服务企业或相关业主持有关材料向维修资金管理部门申请列支。管理部门履行监管责任，对申请材料进行审核，并需到现场查看。经管理部门审批同意，物业服务企业或相关业主即可在维修工程竣工验收后持相关资料办理维修资金划拨手续。目前，我中心正制定《广州市物业专项维修资金管理办法(暂定)》，设置紧急情况下使用维修资金的情形和规定，确保紧急情况下物业得到及时维修。

有业主反映维修资金使用难的问题，主要是指使用程序严格，业主签名需时长和难以达到双2/3的要求。根据165号令第二十二条规定，维修方案须经双2/3业主同意。为确保维修资金的使用安全，保障业主利益，双2/3业主签名、两次公示和现场查看等环节是必要的。目前，我市正在推进维修资金信息化管理平台建设。平台建成后，有望能通过网络签名、短信确认等方式，也可采取电话委托签名等简化业主签名的手续，解决双2/3业主签名难的问题。我中心也将在确保维修资金使用安全的前提下，尽可能简化办理程序，缩短审查时间，提高维修资金使用的办理时效。当然，需要提醒的是有不少物业服务企业有畏难情绪，客观上也是造成签名难的原因之一。如果取消双2/3的规定，需要国家有关部门做出政策上的改变。即使改变，对确保维修资金使用安全也未必是件好事。

四、规范专户管理银行准入，促进管理公开、透明

根据165号令第十条规定，维修资金实行专户存储，维修资金管理部门应委托所在地一家商业银行作为本行政区域内维修资金的专户管理银行。目前我市有中国农业银行、中国建设银行、广州银行和平安银行等四家维修资金专户管理银行。其中，中国建设银行负责办理从化市、增城市、花都区、番禺区等四个行政区域维修资金的存储和支付业务;中国农业银行、广州银行和平安银行负责办理其余八个行政区域维修资金的存储和支付业务。为确保专户管理银行选定工作的阳光透明和公平、公正、公开，在符合基本准入条件的情况下，我市近期拟采取公开招投标的形式选定专户管理银行。以后，业主便可以物业管理区域为单位，在所有专户管理银行中自由选择一家办理维修资金的存储和使用业务。

第9篇：单位物业管理办法范文

五大问题突出

物业管理迅速发展的同时，也暴露出不少问题。北京市建委主任隋振江在北京市物业管理工作会议上指出，问题主要表现在以下五个方面：

物业服务不规范，整体水平不高。部分物业管理企业还没有从根本上树立“为居民服务”、“为业主服务”的观念，基至颠倒了业主与物业公司的关系，“态度蛮横、行为粗劣”现象屡见不鲜，保安与业主发生冲突的事件时有发生；其次，物业服务不到位，出现紧急情况不能做到快速反应、及时处理，不能保证群众正常生活的需要；第三，物业服务收费标准和服务标准透明度不高，个别企业仍然存在多收费、乱收费的情况。

开发遗留问题引发矛盾突出。北京市政协曾对北京市物业管理进行了专题调研，调研报告指出：现有商品房小区发生的物业与业主的纠纷中，相当数量的矛盾起源于开发建设遗留问题。一是规划变更导致业主权益受损，也有开发建设单位不按规划设计要求建设配套设施。二是房屋及附属设备质量差，水电等配套项目得不到落实，缺项甩项多等。三是建筑权属不清。由于《物权法》尚未出台，居住小区物业管理区域内的建筑，如地下车库、物业管理用房的权属问题往往引起业主与开发商的争议。

业主大会成立缓慢。到目前，北京市按照《物业管理条例》的规定成立业主大会的只有511个，比例很低。业主大会不成立，物业市场就不完善，业主的权利很难得到集体支持，维修资金的使用等涉及业主共同权益的问题也无法得到根本解决。问题主要表现为：部分开发建设单位不积极、不配合、不支持，导致成立筹备组困难；二是在政策宣传、引导上力度不大，许多小区的业主在成立业主大会之初，不了解国家和本市的相关规定，往往是事倍功半；三是指导方式、方法和力度上还存在一定问题，与街道办事处、社区居委会的协同配合还不够，离开社区居委会的牵头组织、协调和制定相应的工作规则，组织工作容易陷入混乱、无序状态。四是按照法规规定，业主大会的成立需要达到一定的比例条件，一些小区业主参与意识不强，投票比例不高，导致业主大会议事规则、业主公约无法通过，业主大会难以成立。

业主自律机制不完善，对业主委员会缺乏有效的监督、管理。在实践中发现，一些业主大会成立后，作为执行机构的业主委员会有权无责，缺乏监督和约束；业主委员会往往超越职权开展活动，个别小区业主委员会成员滥用权利，以权谋私，损害多数业主利益，引起业主之间意见不一致，影响居民生活的安定。

老旧居住小区的长效管理机制没有建立。老旧小区由于建设年代久，配套设施严重不足，房屋及设施设备失修失养严重。由于居民认识不统一、交费状况不理想等因素，改造后的小区良好状况难以得到长期维持。

对症下药建和谐

之所以存在以上问题，有关业内人士指出原因有以下几点：

物业管理作为一个新兴行业，相关的法规体系、管理体制和工作机制尚不健全。

物业管理法律关系复杂，涉及开发建设单位、物业管理企业、业主个人、业主大会及业主委员会、社区居委会等多个法律主体。既有开发遗留问题、建管衔接等前期物业管理问题，又有共用部位及共用设施设备的权利权属、处分及收益，以及物业服务合同问题。

配套政策不完善。虽然《物业管理条例》已颁布实施，并出台了一些配套政策文件，但全面贯彻实施条例的物业管理办法还没有出台，对日新月异变化的市场缺少快速应对机制，对规定、办法的实施缺乏操作性研究。

对物业管理企业监督不力，主要表现为对物业管理企业违法行为的监督检查和处罚力度不够。客观上，存在各区县人员编制少、执法力量薄弱等因素，但主观上，受到“企业受处罚就会甩手不干”的影响，在处罚时畏手畏脚。关于物业管理与社区建设的结合的精神落实不到位，与街道、居委会的协调配合还不够，还不能及时、有效、完全地化解矛盾和纠纷。

隋振江指出，物业管理涉及面广，社会影响大。作为城市管理的一个组成部分，物业管理，尤其是居住区物业管理，与广大人民群众的切身利益息息相关，关系到人民群众合法权益的发展和保障。针对存在的问题，北京市将从以下个方面开展工作：

首先，完善业主自律机制，转变物业管理体制。物业管理如果不能与社区建设有机地结合起来，很容易造成管理体制上的不顺，矛盾解决渠道的不通畅，容易削弱政府部门的管理和监控力度，降低工作效率，并有可能引发社会不稳定因素。为此，北京市建委正在研究制定业主大会成立指导规则等政策文件，充分发挥街道、社区的作用，将业主组织有效纳入到社区民主自治的范畴，加强对成立业主大会的组织、指导，加强对业主委员会活动的指导、监督，确保物业管理与社区建设的有机结合。