商业运营管理方案精选(九篇)
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第1篇：商业运营管理方案范文
导致商业地产项目失败的原因非常多。一般来说，外部因素大多是“绝症”，如果盘活的话，需要付出较大的成本；内部因素则更多地体现为项目的“休克”，相对的盘活成本较低。
一、项目定位错误。包括项目市场定位错误以及项目商业业态与项目整体定位不匹配。
企业盘活因项目定位错误而导致失败的商业地产项目时，首先应当结合项目所在地的实际情况，具体包括人口规模、收入水平、消费习惯、地域文化、商业竞争状况、商圈成熟度、客户资源、地块特点、城市规划等，进行市场调研之后，结合包括资金实力、开发理念、专业人员素质、商业资源等情况在内的企业自身状况，以市场要求为导向，制定有针对性的项目定位方案。
二、商业地产项目的运营管理架构、组合形式或管理方组建模式会影响项目的运营管理。
拿美罗城来说，主要资产为美罗城购物中心的华茂置业，是由中国工艺美术(集团)公司与新加坡美罗城北京公司分别控股50％的合作企业，双方出资相同，决策权相同，但企业各自利益、经营理念不同，很难达成统一意见。
盘活此类项目时，由于运营管理涉及的管理架构及组建管理方的模式比较复杂。对于经验较为丰富的成熟开发商，此类项目的盘活成本较低；对于经验不足的开发商而言，最好利用相关的专业经营团体机构，自己尽量不要介入商业运营管理。
三、商业地产项目营利模式失当，项目销售较为成功，但后期经营困难。
在目前的商业地产项目中，开发商为了尽快回笼资金、减少资金压力，非常重视销售，因此常用的方式便是通过快速销售来实现短期的销售现金流，完全没有考虑到后期的项目运作，给整个项目的持续经营带来很大的风险。
商业地产项目的难点不在于前期的开发，而在于后期持续的运营管理。盘活由于经营模式不当而导致失败的商业地产项目，需要重新界定项目的营利模式，必须要考虑适合持续经营，不要因为小利而影响项目整体，避免销售成功但经营失败的结果。
四、项目应根据商业地产项目定位进行业态规划与建筑结构设计。
商业地产项目的开发是一个城市商业服务与空间调整的重要手段，目前许多商业地产项目在开发过程中往往忽略了项目与城市功能之间的关系。商业规划是城市规划的一个重要因素，但是商业规划只有适应城市规划才能获得持续发展。在商业地产项目失败的案例中，有许多对城市整体规划的认知和理解不够准确而造成项目失败的案例。
除此之外，不同的商业地产项目对建筑结构有不同的要求，硬件状况的优劣是商业项目能否成功的重要基础条件之一。商业地产项目对规划有其特殊的要求，不同业态类别的租户对商铺的层高、荷载、进深等指标都可能有不同的需求，项目的结构、人流动线、物流动线、视线、立面等每个细节都会对客户的感受造成影响，进而影响项目未来经营的活力。
第2篇：商业运营管理方案范文
一、大数据时代的挑战
进入21世纪，中国银行业对信息化建设投入了前所未有的力量，众多商业银行都建立起了自己的数据平台，形成了金融机构网络和垂直业务体系，实现了金融数据大集中。这些数据呈现出“数量大、类型多且价值密度低”的特点，因而，长久以来，大数据的存储和管理成为一个重大难题，且难以发挥其商业价值。在国家大力推进金融改革，促进产业结构转型升级和利率市场化的大背景下，商业银行必然对追求资产高效率的集约化管理目标提出更高的要求。如何对每天产生的大量数据进行科学的分析处理，挖掘隐藏在数据内部的各种价值，并及时提供决策支持，以优化资源配置和提高盈利能力，成为摆在银行业面前的新课题。
二、紫金数据挖掘方案
紫金作为国内领先的银行自助渠道运营管理解决方案提供商，凭借多年的技术积累和在位优势，以银行自助渠道资产价值最大化为目标，围绕自助渠道布局优化、选址和加钞规划三个方面，提出了相应的数据挖掘解决方案，以帮助银行更好地发挥大数据资产效益，提高自助渠道运营的精细化管理水平。
1.自助渠道布局优化自助渠道设备数量庞大、种类繁多，除了传统的ATM、CRS，还有BSM、VTM、发卡机、排队机等，广泛分布于银行各级网点（包括离行式自助银行、银亭、单体式自助设备等）。这些分散的自助渠道在日常运营过程中，积累了大量的业务数据，可以加以分析和挖掘，指导自助渠道的布局优化，以发挥更大的效益。（1）网点效益评估要想对自助渠道的布局配置进行优化，前提是能够准确地评估各网点的实际运营效益。系统首先从吸储能力、中间业务发展能力、柜面和自助渠道交易类型、交易量、交易额、日均客户流量等方面，综合评判不同类型网点的效益指标。然后，通过网点成本分析，将人员成本、场地租金、水电费用、通讯费用、管理费用、设备维护费用等成本要素折算为可量化的效益指标。最后，根据这些指标计算出各网点的运营盈亏平衡点、盈利能力以及综合排名，为后续的自助渠道布局优化提供参考标准。（2）自助渠道布局配置优化自助渠道的布局配置取决于对所在网点区位的业务需求预期。系统基于网点效益评估和业务需求预测模型决定自助渠道布局配置的优化策略，包括哪些网点需要升级、降级、增撤柜台或低柜、增撤自助设备及增撤何种类型自助设备等，并预测相应的优化效果。
2.自助渠道选址自助渠道在城市中的布设受区域人口、地理地形、成本因素、同业竞争等多种社会因素的影响，难以定量分析，是一个复杂的优化问题。首先，系统基于GIS将数据可视化，以人机交互的方式辅助用户选取候选网点。然后，系统提供候选网点的标准化调研表单，供实地勘测人员采集关于地理地形、人群特征、消费类型、同业竞争等影响网点运营效益的信息，并同步录入数据仓库。最后，系统基于已训练完成的数据挖掘模型分类候选网点，预测布设后的可能效果，并根据评测结果对每个候选网点是否需要派人复查给出决策支持。
3.加钞规划在自助渠道的运营管理中，自助设备的加钞运营是一个重要方面，而制定科学合理的加钞规划又是保障加钞运营效率的关键所在。加钞规划包括筛选设备、预测金额、分组网点和规划路径四个核心问题，紫金围绕这四个核心问题提出并实现了一套基于机器学习的ATM加钞规划解决方案，帮助商业银行提高加钞运营效率和自助服务质量，实现智慧加钞。（1）加钞设备筛选筛选加钞设备是加钞规划管理中遇到的首要问题，传统的方法主要有两种：一是按周期顺排，比较省事，但缺点是粗放，无论需要不需要，只要周期到了，一并加钞。二是人工通过交易监控系统发现需要加钞的设备，加钞范围较为精确，但所需人为干预度较高。系统考虑设备缺钞、满钞、清机周期等因素，量化为可配置的参数权重，计算设备的加钞优先度分值并排序，在车辆、人员等约束条件下，筛选出加钞设备列表，从而为管理员筛选加钞设备提供科学指导。（2）加钞金额预测目前ATM的加钞金额往往需要依靠管理员的个人经验来决定，具有较高的主观性，如果不合理，便有可能导致白白占用大量备付金或者由于缺钞、满钞降低银行自助设备服务质量。随着近年来ATM数量的迅速扩容，单纯依靠人工方式已越来越显得力不从心，急需一种有效的数据挖掘算法来实现加钞金额的预测。由于ATM现金需求量本身的不确定性，又受到各种复杂因素的影响，因此，我们在系统建模中通过时间序列变量的自身历史观测值来反映有关因素对预测目标的影响和作用，不受模型变量相互独立的假设条件约束，将一般回归测试方法中由于自变量选择、多重共线性等造成的困难转化为“黑盒”加以消除。模型在样本拟合度和残差自相关验证分析中表现出良好的预测效果。（3）加钞网点分组和路径规划为了能够在约束时间内利用有限的押运车资源尽快完成加钞任务，我们需要对加钞网点进行科学合理地分组和路径规划。系统将加钞路径优化问题抽象为TSP问题，运用相关聚类算法实现在车辆和任务时间约束下的网点自动分组，并基于GIS地图和机器学习技术规划得出每个分组内的行车路线建议，从而提高加钞管理水平，节约运营成本。
三、紫金数据挖掘方案的特色
1.友好的交互体验引入GIS强大的空间分析能力，实现自助渠道运营数据的可视化，直观地揭示各类统计数据与地理信息之间的内在联系，提升客户在数据分析过程中的交互体验。
2.科学的决策参考基于海量历史数据构建的数据挖掘和机器学习模型，为破解自助渠道布局优化、选址以及加钞规划等银行运营管理难题提供了科学的辅助决策工具，有效地提高了管理效率。
3.高效的数据治理分散的海量历史数据，冗余度高、价值密度低。我们在系统架构方面通过ETL集成分散、异构的业务数据源，构建面向主题的数据仓库作为数据挖掘的基础设施，帮助客户提高数据治理能力，发挥大数据资产的战略性价值。
第3篇：商业运营管理方案范文
Abstract： Based on the accelerated process of marketization， the commercial banks of China begin to transform operation modes and management concepts to take more shares in the market. This paper takes the actual operation situation of commercial banks as the object to find the problems and solve the problems， discuss the measures of the capital operation management of commercial banks in the new era to improve the service efficiency of funds and promote the progress of commercial banks.
关键词： 商业银行；资金；运营管理；讨论
Key words： commercial bank；fund；operation management；discussion
中图分类号：F832.2 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2015）30-0030-04
0 引言
伴随市场经济体制的形成与发展，商业银行逐渐成为金融市场的运营主体之一。商业银行是经济发展到一定阶段的产物。在市场经济中，企业追寻的是利益最大化，商业银行也是基于这一目标来开展经营活动。从央行取缔商业银行贷款限额后，商业银行为了维持正常的经营秩序，纷纷建立了负债比例管理和风险管理体系。然而在金融领域拥有自由经营权的商业银行，在其发展过程中也相继出现了一些问题。譬如资金配置层次低、配置方式落后、理财业务中“飞单”现象等等，这都在一定程度上限制了银行客户群体的拓展，最终会影响经营效益。
本文将精细化管理理念引入商业银行资金运营管理中，首先介绍商业银行资金精细化管理的现实意义、内涵，然后结合支行资金运营管理现状，探讨提升资金运营管理效率的有效策略，旨在合理解决商业银行资金管理上长期存在的“资金配置层次低、配置方式落后、理财业务中的“飞单”等问题，确保资金补给充足，避免发生资金运营危机。
1 商业银行资金运营精细化管理模式及其重要意义
1.1 商业银行资金运营精细化管理模式概述
1.1.1 精细化管理内涵
精细化管理是一类观念、一类文化，它源自于发达国家（日本，1950年左右）的一类企业管理观念，是社会分工的精细化和服务质量的精细化对当代管理的强烈需求；是以日常管理为前提，并将日常管理引向深入的基本理念以及管理形式，它能够尽可能地减少管理所消耗的资源，并减少运营成本。
当代管理理念认为：科学化管理有三大层次：即规范化管理、精细化管理、个性化管理。精细化管理是贯彻管理职责，并将管理职责具象化、明朗化，它需要每一位管理人都做好管理的本分工作，尽到自身的一份职责。一次性地将工作做好，工作应日清日结，并对每一天的工作状况实施检测，要发现问题并第一时间改正、处理等。
1.1.2 商业银行资金运营精细化管理模式探析
商行的资金管理工作是指为保证商业银行的稳定运转或使利润最大化而对商行的资金源头、调配、利用所实施的计划或实践等工作。在内容上，其以头寸管理为核心，覆盖资金源头以及利用两个版块，对商行的资金运营全过程进行监督。
当前商行运用的资金管理方法为资产负债比例管理方法，它的基本理念是：资产和负债在总量以及构造上是有内部联系的，这类联系会通过一定的比例关系呈现出来。所以，在工作实践中，预先设定一定的资产负债比例控制指标，当由于变动负债或它类原由而必须调整资产时，调整限额应谨慎管控在根据各项比例指标换算出的限额内；各限额根据它的利率，从高到低依顺序满足。
伴随银行领域的残酷竞争，精细化发展模式有助于提升银行的核心竞争力，并且将成为银行生存和发展的主要路径。银行持续发展、规模扩充，也是银行领域发展到一定阶段的必然现象。尽管左右银行盈利的元素甚多，然而内部管理依然是所有元素中对银行盈利影响最深的。银行唯有走精细化管理之路，将每一厘、每一分钱用在“刀刃上”，赚取自己应该拥有的钱财，才能提升自身的市场适应能力，才可能在竞争渐趋白热化的市场竞争中占有一席之地。图1即为商业银行当前资金运营精细化管理模式主体架构。
1.2 资金运用精细化管理的重要意义
从2007年伊始，伴随美国金融市场次贷危机的产生并愈演愈烈，美国最大的储蓄以及贷款银行――华盛顿互惠银行倒闭，金融风险开始在美国肆虐，并引起了金融界的高度重视。
伴随中国商行的信贷责任制的强化、审批和贷款分离以及乱拆借的禁止，银行的资金管理更为合理。中国的商行从总行到各省分行、市行以及郊县支行等等对资金的运营都开始全方位地审视，对资金的运营都采用了精细化管理模式，资金运营精细化管理的原因（意义）是：
1.2.1 对系统内借款方案与实际使用计划的资金收缴占用费
费率标准是0.12%，就是说一年期之上的借款利率3.24%/360在人民银行的准备金0.99%/360，旬借款计划偏差率计算公式：O旬借款计划偏差率-（实际净借款金额-旬借款计划）÷旬借款计划O×100%。如果设置旬借款计划是P、实际借款计划是Q、费率是β=0.12%。
资金占用费的核算需要根据每旬核算，核算算式详见表1。
1.2.2 资金的运营状况对年底利润会造成极大影响
因为2007年践行扣减年底考核利润的方案，所以对支行的利润影响很大。比如：假如一个支行年终因为资金运营让扣减的考核利润达到100000元，该金额就相当于支行下放了一笔550万元，贷款时限是9个月的贷款。
2 支行实际状况及其原由
某支行一月的借款计划和实际借款实施扣减后，其已扣减金额为1.026万元。主要是因为：
2.1 实际借款款项内有利用系统内借款
该支行1月上旬借款计划是300万元，大部分是借款所需资金；该支行1月上旬实际借款款项是100万元，利用公司在该支行的储蓄，没有向总行借款，让1月上旬扣款0.324万元。
2.2 公司资金大部分回笼以及集资款项的影响
该支行上报1月中旬借款计划为0万元，大部分是借款所需资金以及到期借款回笼的轧差。1月中旬该支行发放借款金额是1948万元，利用的是电子汇款形式以及公司储蓄；然而1月中旬该支行的集团用户大批集资款的收缴，让1月中旬支行向总行还贷金额达到600万元，让该支行1月中旬扣款0.648万元；1月下旬该支行上报并还款50万元，实际还款100万元，扣款0.054万元。
3 提升资金运营管理效率的对应举措
从上面的数据不难发现，借款计划的预估和实际情况有一些偏差。因为1月并非偿还借款款项以及使用资金的最高峰，所以，扣减的利润偏少，通常在回收或回笼的高峰期，例如4到7月、10到12月，借款计划的预估与实际情况的差别就开始显现，扣减利润就会变得更多。为了让借款计划与实际情况间的偏差看起来不那么刺眼，笔者认为可以采取以下措施来实现：
3.1 加强对头寸的管控
因为头寸置于同业款项的情况居多，是一类闲散资金，对资金的应用来说是不利的；所以，必须进行小额勤调以及勤还的模式，让资金无法被闲置。
3.2 提升预估的精准性
对资金计划机构来讲，预估的精准性是其工作诉求，目前资金的预估可以对商业银行利润的获得产生极大的影响。对于怎样提升精准度，笔者认为有以下内容：
①主动向公司宣讲，并强化交流力度，获得公司的认可和支持。基层行系统内借款与还贷中，粮食购销公司的储存、支取资金对银行的预测来说很重要。所以，向购销公司进行宣讲和交流在所难免。让公司资金的运用和还款呈现出合理性以及计划性，应提早向基层行汇报资金的利用以及归还等情况。
②内部的协调。要主动地向全部信贷员宣讲，让其领会资金运营相关文件和要旨，协调好内部人员间的关系，让预测更为科学和合理。
③掌握上级颁布的策略。对新业务的借款款项的投放，资金计划中的新策略，要做到烂熟于胸；让资金计划人员全面理解金融行业走势和上级的策略，让预测更为科学。
④全方位的培训。对区县支行来讲，有较多的资金计划人员并非金融专业毕业，对资金计划的控制相对来说不够严密；所以，必须定期邀请金融方面的专家对这部分人员进行培训，让其把握市场脉搏、钻透市场规律，让预测更为精准。
⑤大额资金的汇入应不影响资金占用费。因为大额资金的汇入与汇出是通过基层行在人行账号上实施清算，说穿了就是归还基层行在人行的所借款项，就是说半年期的3.15%以及一年期的3.24%。而资金占用费的生成是因为基层行向农发总行上报旬借款计划，农发总行根据基层行按每旬发行债券筹借资金的数目而生成占用费。所以，平日对汇款层面还不用权衡；然而对应的，商行在人行支付界面上所生成的利益却要精准核算。
3.3 核算资金占用费和系统内借款利息的金额
资金占用费计算是：每旬末资金轧差绝对额*0.12‰*10，系统内借款利息核算为：每日系统内借款*0.0875‰。在这样的前提下，有以下方案可供选择（暂时不权衡存放同业的利息收入状况的前提下）：
①在不超过头寸限额的状况下，如果本期已达到借款计划的10%浮动内，没有必要上划资金：比如支行头寸限额为500万元，本旬末头寸是450万元，本期借款计划是500万元，实际借款为550万元抑或450万元，这时系统内借款剩余款项为4.5万；那么，就不上划450万元，维持系统内借款金额4.5万元。
如此，让资金占用费是0，系统内借款利息支出是393750万元。两类支出金额总计为393750万元；但是此种模式会让资金的运用率降低。
②在不超越寸头限额的前提下，假如本期已达到借款计划的10%浮动内，上划资金状况是：如果某支行头寸限额是500万元，本旬末头寸是450万元，本期借款计划是500万元；实际借款金额是450万元；系统内借款剩余金额是4.5万元；假如上划300万元，实际借款轧差就是150万元，而系统内借款剩余金额是44700万元。
如此，让资金占用费是0.36万元，系统内借款支出是391125万元，两类支出总计394725万元，此类状况资金运用效率较高。
4 案例分析：拜特科技与银行合作资金管理解决方案
4.1 方案
第4篇：商业运营管理方案范文
摘要：随着我国市场经济的持续性健康发展，企业要在市场经济大潮中逐渐崛起，一是要凭借企业本身的良好经营和管理，二是注重于强化企业的资本运营，这两者的重要性都是不言而喻的。从整体角度来看我国企业的资本运营起始点较晚且模式比较滞后，管理层面上也有较大的漏洞和亟待解决的难题，由此使得我国企业在资本运营管理方面上经常出现制约和很多的阻碍。本文就企业资本运营管理中所存在的一些风险做出详实的分析与归纳，同时给出与之相关的一系列解决方法与对策。
关键词：企业；资本运营管理；风险；对策
一、引言
随着我国市场经济的发展，加之市场全球化的不断深入，企业对于资本运营管理也越来越重视，然而由于资本运营管理是一门新兴的管理科学，对于企业而言，如何进行资本运营的管理考验着每一个企业，很多企业在资本运营管理当中，没有对资本运营管理中的风险进行有效的管理，甚至管理的效率十分低下，这不仅给企业增加了极大的风险，而且也不利于企业的长远发展。因此，必须加强对企业资本运营管理中风险的防范，建立风险管控机制，从而有效的避免或减轻资本运营管理中的风险给企业带来的损失。
二、企业资本运营管理中的风险分析
（一）来自市场的风险
企业的资本运营从本质上来说即为一种市场经济较为流行和广泛存在的行为，处于市场浪潮之中，大量的不稳定因素均能在一定程度上为企业制造各种可大可小的风险情景，进一步阻碍企业的长远健康的壮大路程。市场风险大致体现于以下几个方面：首先，因为企业对于市场动态信息的了解不及时，还有其中大量信息的复杂性和多变性，使得企业资本运营管理极易受到外界的市场各种条件制约；另外，企业在进行资本运营管理过程中，市场行情一直处于不稳定的变化状态，也在一定程度上使得企业的某些项目上的成本有所上涨。最后，企业若是未提前准备好行之有效的计划与方案，也极易遭到敌对公司的反策略影响，最终给自身带来极大的隐患。比如说，2013年微软公司用约合50亿美元的价格收购诺基亚旗下的大部分手机业务，依据当时的估值，这个价格很显然偏高，另外收购以后，微软也未针对诺基亚的手机业务存在的问题做出全新有用的革新，致使诺基亚手机业务长期以来一直没得到好的改善。
（二）来自经营的风险
不少企业利用收购企业的资本运营管理重组,但又因两家企业的相关文化以及管理制度之间存在大量的差异,使得被收购企业和母公司之间的管理与财务不能良好的协进,内部资源得不到良性的统筹,严重阻碍母公司的资金运转。最熟知的便是联想从谷歌手中收购了摩托罗拉手机品牌，因为较长时间内没有进行快速有效的协同整合，联想迟迟未出彩的手机产品。以至于到目前为止，摩托罗拉的产品仍相对较少。
（三）企业盲目的进行多元化的发展
多元化是企业发展的一个重要课题与目标。眼下我国大量的企业在多元化层面上在不停的做出改进，尤其是有些体型较大的企业结束了原始资本的积累，在自身行业的市场占有率名列前茅，所以，企业持续的向多元化的目标前进，且于另外一些行业做出资本运营活动，扩大投资和经营的范围，这种追求多元化的战略，从最外层的角度看能够极大的释放企业所要应对的风险和隐患，但本质上却是会加大企业的资本运营管理风险，严重的话也会致使主业遭到不同程度的影响，同时副业亦是很难有出彩的机会。腾讯公司是以即时通信软件发展起来的，在前几年腾讯公司也进行了多元化的开拓，比如做电子商务收购了拍拍网，做搜索、做微博，但是因为擅长的领域差异性太大，使得上述各项业务并未收获什么利润。
三、完善企业资本运营管理的对策
（一）建立市场预警管理机制
企业想要对市场做出良好的经营与妥善的管理，其资本运营管理就一定要掌握市场会带来的各项风险和隐患因素，所以企业一定要建立健全相应的市场预警机制，方可缓解和分散企业要规避的不同种类的风险。另外一方面，市场预警管理机制的健全同样需要每一位员工的参与，同时认真采纳员工对于风险的各种良好见解以及意见。
（二）以经营稳健促进风险防控
企业在进行收购活动的过程中以及整合阶段的磨合方面，一方面要稳定住母公司的经营管理，有效增强盈利水平和能力，同时强化被收购公司的整体统筹，必须第一时间了解被收购企业的财务现状，并依据此进行岗位配置和资源有效利用，有效缓解母公司所面临的各项压力；另一方面，企业要重视被收购方的企业文化的发展与实施，特别对于外资企业来说，要取得员工的赞同，进一步缓解之后铺展业务所带来的各种阻力因素。
（三）立足本业，开拓创新
不少企业在完成本行业的市场开拓以后，持续性的进行多元化策略的实施，在此之时，必须要注意的是必然需建立一套行之有效的经营管控制度，在夯实自身领域的优势同时，进一步有条不紊的实施新业务的拓展，继而强化企业的市场竞争力，为企业带来丰厚的利润。
四、结语
在市场经济的不断健康发展的今天，资本运营普遍且广泛的受到了大多数企业的欢迎,资本运营首先能够为企业创造更加良好的前进机遇，另外也使得企业面临了更多不同程度的风险，因此这既是机遇也是挑战，怎样良好的对资本运营做出管理渐渐演变成眼下我国企业所共同要面临的一项问题，通过本文上述对于企业资本运营管理的风险分析，能够清楚的了解到眼下我国企业在资本的运营管理过程当中面临的风险还是相当多的，因此企业需切实地关注在资本运营管理中所潜藏的各种各样的风险与挑战，并作出相应的优化对策和措施，方可有效及时地减轻企业资本运营的当中要面对的风险，继而强化企业的市场竞争力和整体行业实力。
参考文献:
[1]张伟立.论企业资本运营风险及应对策略[J].中外企业家，2014（22）.
第5篇：商业运营管理方案范文
[关键词]公共自行车；建设运营模式；系统方案
中图分类号：U484 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）42-0162-01
1.公共自行车的地位和作用
自行车适合短距离出行，出行范围一般为 6km 以内，即 30min 以内的出行时间，它可作为短途出行和公共交通接驳的辅工具。自行车是传统的私人交通工具，自20世纪60年代开始，私人交通工具有向公共化发展的趋势，产生了具有现代意义的公共自行车。
1.1 国外公共自行车发展现状
“公共自行车”的概念最早起源于欧洲。1965年第一代公共自行车系统在阿姆斯特丹开始运营，目前，世界有超过600个城市有公共自行车系统。其中，法国巴黎公共自行车具有代表性，2007年7月15日，法国德高集团在巴黎率先推进了‘单车自由骑’自行车租赁服务，倡导环保出行。目前，法国巴黎每年使用公共自行车总次数达1.3亿次。
1.2 国内公共自行车发展现状
国内公共自行车最早出现于2005年的北京，当时只是一些个体经营的自行车出租服务。2008年5月1日，杭州公共自行车系统开始运营，成为我国首个将公共自行车纳入城市公共交通的城市。随后，武汉、株洲、广州等城市公共自行车系统相继启用，并取得了一定的成功。其中，杭州被英国广播公司（BBC）旅游频道评选为全球8个提供最棒公共自行车服务的城市之一，株洲成为全世界公共自行车使用周转率最高的城市。
2.生态城发展现状及出行分析
2.1 发展现状
目前，中新天津生态城已基本完成起步区近8平方公里的开发建设，相关城市慢性道路系统已完成建设。根据最新公布数据，截至2015年4月，生态城累计上市商品住宅24053套，已售17471套，已经交付入住22个项目，累计入住6717户，入驻人口约2万人。截至2014年3月，已经有1441家企业在生态城注册，办公人员超过2000人。生态城内旅游景点主要为方特欢乐世界、国家动漫园等旅游景点。另外，生态城内部分在建项目，将于近期陆续投入使用。
2.2 居民出行定性分析
结合生态城开发现状，未来3-5年内居住人口增加将主要集中在起步区内。目前，生态城区内交通以免费公交为主，私家车为辅，私人自行车为补充；出区交通以私家车为主，公交为辅。生态城内出行主要以通勤、办公、购物、锻炼身体为主，节假日突发游客集中在动漫园、方特等旅游景点。
3.天津生态城公共自行车建议建设方案
目前，国内城市主要采用自助公共自行车租赁系统（第三代公共自行车系统），该系统主要由锁止器设备、站点控制设备、外挂POS机设备、后备电源、亭棚、自行车等部件和传输系统、支付系统和后台控制系统等组成，系统较为复杂；根据国内其它城市建设及运营经验，自助公共自行车租赁系统综合单价在7000-15000元/辆，系统90%以上投资为锁止器设备、亭棚及相关软件系统，公共自行车本身投资仅占10%左右；公共自行车系统单位年运营成本在1500-2500元/辆。
4.1建设内容
4.1.1系统建设规模
结合天津生态城综合交通规划及国内城市建设公共自行车的经验，公共自行车租赁点覆盖半径在150-200米左右。按照常规设置原则考虑，生态城起步区需设置公共自行车租赁/停放点30个，初期配备公共自行车660辆左右。
为充分利用建设投资，降低后期运营维护成本，初期拟设置5个简易自行车租赁管理点，地点选择在商业街、社区中心等客流密集区，后期随着使用需求，再陆续增加公共自行车租赁管理点；设置25处公私共用自行车停放点，建设专用自行车停放设施，共可停放约2500辆自行车。
4.1.2专用自行车补贴方案
为鼓励居民绿色出行，促进和倡导全民绿色出行，对入驻生态城企业和居民，可采用自行车采购补贴、骑行奖励等激励措施，鼓励市民采购生态城专用自行车，尽快形成生态城内部绿色出行风尚和习惯。
对财政补贴的专用自行车，建议结合互联网+概念，选择智能自行车，实现数据统计、路线分享、地图导航、来电提醒、移动社交等功能。
补贴标准建议：结合自行车市场情况，专用自行车暂按1000元/辆标准预算，对入驻生态城居民或企业，可按每辆400元（具体补贴金额由政府确定）进行专用自行车采购补贴，初步补贴指标限额2000辆，车辆维护保养由采购人自行负责，修理可到维修点支付成本费进行维修，车辆使用年限暂定5年。
4.2 营管理方案
结合国内成功运营管理经验，天津生态城公共自行车系统运营管理应采用“政府所有企业运营”模式，由财政投资采购公共自行车，指定专业公司（如交通公司等）运营管理。
对生态城入驻居民：可采用诚信积分、免费租用模式，各租赁管理点通借通还，租用时需提供一卡通及能源卡等登记使用，还车时出示能源卡确认，鼓励即用即还，提高周转利用率。超时扣诚信积分，年度诚信积分扣完后，将不能再租借。
对财政补贴采购的自行车，由采购车辆个人进行日常运营、维护管理，采购人员有义务配合专业公司对自行车车辆的数据收集、定期车辆抽查、骑行评比等管理工作。
4.3 项目建设运营投资
4.3.1建设投资估算
经测算，建议建设方案投资估算为351万元，共采购2660辆自行车，综合单价为1319元/辆。
4.3.2运营成本估算
拟配备2名维修人员和10名租赁管理人员（每个站点2人）对系统进行日常运营管理，对公共自行车项目进行管理，年预算人工成本72万元（人工成本暂按6万元/人），自行车调度、维修点及维修材料费等按每年10万元，年使用奖励1万元，年运营预算83万元，车辆单位运营成本约312元/辆。
5.结语
经过研究分析，中新天津生态城公共自行车建议建设方案主要有如下特点：
（1）可调动居民参与自行车出行，为居民和外来游客等提供点到点的公共自行车租赁服务。
（2）建设及运营模式结合了常规公共自行车与私人自行车的优点，可迅速提高绿色出行比例。
（3）该建议方案建设和运营成本与自助公共自行车系统相比，均有较大程度的降低。
（4）该建议方案是基于类似天津生态城建成规模的中小城镇提出的，可为类似规模城镇建设公共自行车系统提供参考，对大中型城市，需要结合各自城市实际情况，研究适合的建设管理方案。
参考文献
[1] 张润鹏、周春山、明立波.《紧凑城市与绿色交通体系构建》，规划师论坛，2010（9）
[2] 何博 《城市公共自行车系统的应用研究》，西南交通大学研究生学位论文，国内图书分类号U491.2，2012
[3]耿雪、田凯、张宇、黎晴.《巴黎公共自行车租赁点规划设计》.城市交通，2009，7（4）
第6篇：商业运营管理方案范文
酝酿4年之久的阶梯电价，将于7月1日起试行。政府终于迈开从“能源高消费”向“依据市场进行资源性产品价格改革”的步伐。
其实节能政策不仅倾向于电价的管制。近期住建部还颁布了一个数据，截至2011年底，我国城镇节能建筑仅占既有建筑总面积的23%。“十二五”期间，将继续降低新建建筑能耗，并对全国4.5亿平方米既有建筑实施节能改造。
建筑节能市场夏至已至。
借此东风，北京恒业世纪科技股份有限公司董事长刘燕生带领恒业世纪联合中国合同能源管理网，以及智能建筑行业内的企业、高等院校、科研机构等共同发起建立“建筑能效运营管理技术创新战略联盟”，向智能建筑能效运营管理与服务模式创新进发。
逆境
建筑节能往往是从楼宇自动化控制系统开始的。
在上世纪80年代，楼宇自控技术引入中国。面对中国这片广阔的商业蓝海，西门子、霍尼韦尔、Johnson Controls、Dalta等世界知名企业抱团涌入中国市场。它们一方面给中国带来了世界前端的智能化技术，一方面也牵动了中国楼宇自控技术的动脉，打开了中国楼宇自控市场的大门。
机遇就这样来了。刘燕生经过一段时间的技术攻关后，毅然决定进入楼宇自控市场。他并没有抱试试看的态度，而是拿出了相当一部分家当，“豁出去了”！
但是，幸福并没有来得那么快。
中国的楼宇自控市场发展远不如想象中的乐观，尽管我们的建筑投资和数量有着惊人的增长，但是建筑本身的实际内容存在着诸多问题。
就在刘燕生要全身心投入楼宇自控市场之时，建设部的一项调查显示：在1999年-2001年间，以深圳为例，每年房地产开发面积在600-700平方米，其中楼盘具备智能化的就占96%，而这些早期的社区住宅楼宇自控系统，为了达到卖点的效应，信息化系统配套设施并不齐全。在建成后，难以启用。有的地方，楼宇自控系统运行正常，但能够起到正常作用的只占20%，尚可使用的系统占45%，有35%的系统不能使用，或运行一段时间后出现故障，最终因无人修复而废弃。
导致这一系列情况的原因在于当时的工程建设水平不高，工厂质量不能令人满意，楼宇自控系统不能正常工作。
不仅如此，在准确把握智能化楼宇的设计定位、高质量的工程实施与系统有效运行管理方面，中国与国外发达国家相比也存在一定的差距。由于缺少相应的规范，楼宇智能化设计方面也存在缺乏全面性和长远性的情况，施工质量难以保证，造成一些应用楼宇智能化系统的建筑缺少各系统整体运作，结果事倍功半，造成投资的浪费。
即便在今天，我国十个楼宇建筑中仍然有八至九个楼宇耗能高于发达国家。这还不是问题的关键，关键在于我们的专家、教授积累了大量统计数据，更有诸多论文、书籍详细介绍了建筑物的耗能状况，并推出了许多切实可行的设备改造方案，但我们的建筑仍在耗能。特别是我国已经推出了合同能源管理这个发达国家已经验证过的成熟商务方案，并得到相关政策的倾力支持，但节能不节效制约了很多节能改造方案的实行，因为缺乏经济发展的动力，光靠政策挤奶终究不能可持续发展。此外，建筑节能市场也未能走出困境，技改项目的多样性及零散性，使得节能与收益之差并不明显，加之即有的管理体制的制约，建筑节能行业举步维艰。
在这样的十年里，刘燕生并没有在楼宇自控市场上得到太大的收益，但他坚持一条道走到黑，终于等来了这阵东风。
初见曙光
曙光终究是要来的。
最近几年，尤其是进入“十二五”以来，随着世界性的节能、低碳的大潮流大趋势的发展，中国建筑节能事业发展逐渐成为重点和热点。在未来建筑产业的发展中，应用信息化技术开展建筑节能是其发展的主攻方向。
刘燕生说，经过多年的一线经验总结，许多业内人士已经意识到，通过对机电设备的科学管理运营也能达到节能的目的。这为建筑节能市场增加了可运作的活力，设备改造加上运营，其节能效益将明显高于投资。这将是中国建筑节能落地最好的契机。
在2012年5月23日举办的中关村创新论坛上，刘燕生与大家分享了这一最新研究成果——建筑能效运营管理体系（BEEM）。在此之前，我国大部分工程部都在围绕运维而工作，实际工作中更多的应该是维护大于运营。而建筑能效运营管理体系的出现打破了传统工程部的运维模式，使新的机电设备的运维模式向节能运营发展。节能运营包含着多项技术管理属性，很多节能策案都是根据负荷变化、气候变化、本地季节工况来调整运营的，这是一种创新的动态的运营。法国专家提出的“会呼吸的房子”就是动态运行建筑的很好实例。
但是，当前中国现有体制已经远远不能适应建筑能效运营的要求。困难与阻力有时也许是件好事，刘燕生在困境中突然萌发出了成立创新联盟的意念。联盟将绕建筑行业重大节能需求和突出问题，集合各方优势，协同攻关，通过技术创新、管理创新以及营销模式创新这三个方面共同推动建筑节能方案落地。
第7篇：商业运营管理方案范文
委托运营管理合同范文1 委托人：(甲方)
受托人：（以下简称乙方）
依照《中华人民共和国合同法》、国家环保部有关环保设施运营管理的规定及其他有关法律法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，委托人接管人就本委托运营项目有关事项达成一致意见，订立本合同。
一、项目概况
项目名称： 煤业污水处理运营管理 项目地点：
项目内容： 煤业矿井废水及生活污水处理站委托运营管理(详见附件1)
二、项目承包范围及方式
委托范围: 委托运营方案内包含的全部内容 。
委托方式：甲方将污水处理站的日常运行管理全权委托给乙方。乙方负责：管理污水处理站日常工作，配置合格的运营人员，提供设备维修和设备保养，提供污水处理站所需药剂。
三、委托运营期限
委托运营合同期限：5年。
从 年 月 日至 年 月 日。
四、合同价款及付款方式
1、合同总价：(人民币) (￥ 元);
本合同总价为第一年价款，之后每年根据物价和其他因素双方重新洽谈合同价款。
本合同价款包括委托范围之内的费用，价款根据水量调整，如因甲方原因超出费用由甲方承担，超出部分的界定及计算方式依照《附件1》和《附件2》执行。
2、合同价款的支付方式及调整
2.1支付方式：合同生效起5日内支付第一个月的月运营费用，之后每月支付一次月运营费用。
2.2合同价款调整：由物价上升引起的合同价款调整按照《合同通用条款11条》执行;由其他原因造成的合同价款调整由甲乙双方协商解决。
五、组成合同的文件
组成本合同的文件及优先解释顺序与本合同第二部分《通用条款》第二款赋予的规定一致。
六、词语含义
本协议书中有关词语含义与本合同第二部分《通用条款》中赋予它们的定义相同。
七、乙方承诺
承诺负责污水处理站的正常运行和达到污水排放标准;保证持有《环境保护设施运营资质证书》，并经年检合格。签署本合同时，向甲方提供运营证书的复印件。履行本合同所约定的全部义务。
八、甲方承诺
按本合同约定的期限和方式向乙方支付运营费用及其他应当支付的款项，在矿井水出水站和生活污水处理站出水口安装流量在线监测设备用于计算水量，履行本合同所约定的全部义务。
九、合同生效
本合同订立时间： 年 月 日
本合同订立地点：山西省孝义市
本合同经双方法定代表人或其委托人签字盖章后生效。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托运营管理合同范文2 甲方：_________
法定住址：_________
法定代表人：_________
职务：_________
委托人：_________
身份证号码：_________
通讯地址：_________
邮政编码：_________
联系人：_________
电话：_________
传真：_________
帐号：_________
电子信箱：_________
乙方：_________
法定住址：_________
法定代表人：_________
职务：_________
委托人：_________
身份证号码：_________
通讯地址：_________
邮政编码：_________
联系人：_________
电话：_________
传真：_________
帐号：_________
电子信箱：_________
根据《中华人民共和国合同法》、《民法通则》等相关法规的规定，甲乙双方本着自愿、平等、协商的原则，就商业用房委托投资经营合同达成以下条款：
第一条 定义
商业用房：指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。(注：根据委托经营的具体情况写)
第二条 委托标的
1.标的物：位于_________的_________广场(以下简称_________广场)内，所购置的房屋为_________层_________号，建筑面积_________。
2.标的用途 _________广场为商业用房，经营范围以_________广场有限公司营业执照规定之项目为准。
第三条 委托权限
1.甲方就其拥有的_________广场的全部投资经营管理权委托给乙方，由乙方在法律规定的范围。
2.内进行合法经营，乙方在保证甲方_________广场委托前的市场价值的基础上，全面展开专业。
3.有效的经营，提升被委托项目的行业地位，品牌地位及市场价值。
第四条 委托事项
甲方授权乙方下述商业经营事宜：
(1)全面制定经营方案，引进先进的市场理念、模式、方法;
(2)负责甲方的品牌经营，在委托经营期内建立起著名品牌形象;
(3)制定统一经营的标准并严格执行;
(4)全面招商，引进实力雄厚、经营能力强、市场信誉好的国内外品牌厂商，并以_________广场的名义与最终租户订立租赁合同;
(5)制定经营收入标准，收取经营收入，依法向拖欠租金和费用的租户进行追缴;
(6)承担经营中的全部成本，并制定有效控制成本的方法和标准;
(7)组织所有厂商对_________广场进行系统的营销策划，展开积极有效的市场推广活动;
(8)根据具体情况市场变化，对经营方案进行调整和整改;
(9)其他与经营相关事宜。
第五条 委托期限
1.委托期限为_________年，即_________年_________月_________日起，止于_________年_________日。
2.甲乙双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。
第六条 合同的存续
在本合同有效期内，为维护_________广场整体经营形象，实现统一管理，甲方对所拥有的商用房屋进行产权转让时，本合同规定的全部权利义务，随之转移给房屋产权的受让方。受让方必须遵守《商业用房委托投资经营合同》之规定。
第七条 经营收入的支付
1.租金标准：在本合同有效期内，乙方保证按每日每平方米税前_________人民币为标准向甲方支付租金，全年按365天计算。
2.支付日期：乙方按照季度向甲方支付租金收入，每季度第一个月之_________日至_________日，乙方应当将当季租金向甲乙双方共同认定的_________银行以划拨方式一次性付清，租金自《商业用房转让合同》规定的全款付清之日起开始计算。
第八条 经营收入的处置
乙方在保证甲方本合同第七条相关条款内容的前提下，将经营总收入扣除租金、物业管理费、物业管理佣金、投资经营管理成本及投资经营管理酬金开支的剩余部分全部上缴给_________广场有限公司作为储备金。
第九条 甲方的权利义务
1.委托期内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取租金;
2.甲方对乙方具体的经营活动进行监督，保证乙方合法经营;
3.甲方可以自由转让其拥有的商业用房，同时事先通知乙方，并保证房屋转让后受让人继续签署履行本合同;
4.甲方不得单方面解除合同;
5.甲方对商业用房设定抵押担保时，须事先书面通知乙方，并保证不影响乙方正常经营管理;
6.甲方在委托乙方经营管理过程中不承担该商业用房的公共维修基金，物业管理以及经营管理费用。
第十条 乙方的权利义务
1.全面制定经营方案，引进先进的市场理念、模式、方法;
2.全面负责甲方的品牌经营，在委托经营期内建立起著名品牌形象;
3.制定统一的经营的标准并严格执行;
4.全面招商，引进实力雄厚、(转载自查字典diyifanwen.com，请保留此标记。)经营能力强、市场信誉好的国内外品牌厂商，并以_________广场的名义与最终的租户订立租赁合同;
5.制定租金收入或其他经营收入标准，收取各项收入，依法向拖欠租金和费用的租户进行追缴;
6.承担经营中的全部成本，并制定有效控制成本的方法和标准;
7.组织所有厂商对_________广场进行系统营销策划，展开积极有效的市场推广活动;
8.根据具体情况、市场变化，对经营方案进行调整和整改;
9.乙方必须按期足额向甲方交纳租金;
10.乙方自接受甲方委托经营期间，承担该商业用房的公共维修基金、物业管理及经营管理费用;
11.其他与经营相关的事宜。
第十一条 保密责任
协议双方对本协议履行过程中所接触或获知的对方的任何商业信息均有保密义务，除非有明显的证据证明该等信息属于公知信息或者事先得到对方的书面授权。该等保密义务在本协议终止后仍然继续有效。任一方因违反该等义务而给对方造成损失的，均应当赔偿对方的相应损失。
第十二条 争议的解决
1.本合同受_________国法律管辖并按其进行解释。
本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：
(1)提交_________仲裁委员会并按照该会届时有效的仲裁规则进行仲裁仲裁;
(2)依法向_________人民法院起诉。
第十三条 合同的变更
1.本合同在执行期中，如有一方需要变更合同条款，必须在_________(时间)前提出书面意见，经双方同意后执行，不经双方同意，均不得单方违约。否则，由违约一方承担责任，
2.凡对本合同进行修改、补充或变更，须以书面形式经双方法定代表人或授权的委托人签字后生效，并作为本合同的组成部分，同原合同具有同等效力。
第十四条 合同的解除
存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任：
(1)因不可抗力导致本合同无法执行时;
(2)本合同有效期届满;
(3)经双方同意的其它情况。
第十五条 不可抗力
1.本合同所称不可抗力是指不能预见、不能克服、不能避免并对一方当事人造成重大影响的客观事件，包括但不限于自然灾害如洪水、地震、火灾和风暴等以及社会事件如战争、动乱、政府行为等。
2.因不可抗力或者其他意外事件，使得本合同的履行不可能、不必要或者无意义的，任一方均可以解除本合同。遭受不可抗力、意外事件的一方通过书面的形式通知对方。 第十六条 违约责任
1.甲方未书面通知乙方，将产权转让、出租或设立抵押、担保、造成乙方无法正常行使经营管理权时，甲方向乙方支付委托投资经营建筑面积房价款的_________%作为违约金。
2.甲方违反本合同约定，即在乙方正常支付约定租金的前提下，干涉乙方行使经营管理权，乙方有权扣除本年度租金的_________%作为违约金。
3.乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按逾期每日依本年度约定租金的_________向甲方支付违约金，同时，甲方有权依《担保合同》规定，从_________广场有限公司的经营收入和储备金获得保证。
4.甲乙双方必须遵守《_________广场物业管理公约》，任何乙方违反合同约定按该公约承担责任。
第十七条 通知
1.根据本合同需要发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________(书信、传真、电报、当面送交等方式)传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。
2.各方通讯地址如下：_________。
3.一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方;否则，由未通知方承担由此而引起的相应责任。
4.本合同任何一方发生分立、解散、破产等事项的应书面通知对方，并告知对方本合同的权利义务继承人。如对方不同意，则_________方_________(是/否)有权解除合同，_________(是/否)有权要求对方赔偿损失。
第十八条 争议解决
双方就本协议的履行有争议时，应通过友好协商解决。协商不成，任何一方均可向_________法院提起诉讼。
第十九条 本合同附件_________，名称_________。
第二十条 未尽事宜，可另签补充协议，补充协议具有同等法律效力。
第二十一条 文本
1.甲乙双方对本合同条款内容的理解不存在异议。
2.本协议一式_________份，协议双方各持_________份，具有同等法律效力。本协议自甲、乙双方授权代表签字之日起生效。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托运营管理合同范文3 合同双方当事人：
业主方(以下简称甲方)：
法定代表人/委托人：
法定地址：
联系地址：
联系电话：
传真号码：
邮政编码：
管理方(以下简称乙方)：
法定代表人/委托人：
法定地址：
联系地址：
联系电话：
传真号码：
邮政编码：
为加强****大市场(以下简称：市场)的统一管理，促进市场的长期发展与繁荣之需要，甲乙双方本着平等、自愿、诚实守信、互惠互利的原则，现就甲方将市场内的自有产权商铺委托乙方经营管理，即由乙方对该商铺进行统一的规划、招商、租赁、推广和经营管理等相关事宜经协商一致，订立本合同。甲乙双方承诺拥有订立本合同的合法主体资格，订立本合同即构成对甲乙双方合法有效的权利与义务。
第一条 标的物及用途
1、本合同标的物为甲方所购买的位于****大市场 区 号楼 号的商铺，《商品房预售合同》中约定的建筑面积为 平方米。
2、该标的物用途为甲方委托租赁经营的商业用房，经营业态以乙方为促进市场繁荣、提升物业价值为目的所统一设定的业态为准。
第二条 委托方式
1、乙方全权负责该商铺所在市场的整体运营和管理，由乙方自主制定市场经营方案和管理标准，引进先进的市场经营理念、管理模式与管理方法，并在法律规定的范围内进行统一规划、统一招商和统一物业管理等，从而提升被委托的商业项目的整体品牌形象、行业地位和物业价值，促进市场的长期稳定发展和繁荣。
2、甲方授权乙方代表甲方签署商铺租赁合同并代为收取租金。在本合同期限内，除双方另行书面约定外，甲方遵循并配合乙方关于委托标的物的统一经营与管理。
第三条 委托期限及房屋交付
1、甲乙双方约定，本合同的委托期限自该商铺《商品房预售合同》中约定的房屋交付之日起 年内，即从 年 月 日起，至 年月 日止。
2、本合同生效后，甲方向乙方交付房屋的日期为该项目开发商实际将房屋交付甲方之日，为促进市场的培育、发展和满足承租人的经营需要，经该项目开发商和甲乙双方协商一致，甲方也可以向乙方提前交付该商铺。提前交付该商铺的，不影响上述委托期限的有关约定。
3、甲乙双方应在交接当日签署交接文件，确认甲方交付的房屋符合所有的建筑和配套要求，甲方同时应移交委托经营管理所需的文件和其它资料。
第四条 租金支付
乙方遵循市场长期稳定繁荣发展和甲方租金收益合理化的两项基本原则，完全自主安排受托商铺的经营与管理。
1、自 年 月 日起至 年 月 日止的三年内，甲方商铺在上述三年的租金收益为其总房款的 %，该租金收益已在甲方签定《商品房预售合同》时从该商铺的总房款中一次性冲抵，乙方不再另行支付。
2、自 年 月 日起至 年 月 日止的 年内，甲方所享有的租金收益为乙方实际出租期间的全部租金收入,并由乙方在收到承租人所支付的租金后按以下第 方式支付给甲方：
(1)现金。
(2)银行转账。开户银行: 。
银行帐号： 。
(3)其他方式： 。
3、乙方向甲方支付租金的结算期为每个季度末的 个工作日内，届时乙方将承租人实际所支付的租金按照本合同约定方式及时、足额支付给甲方。
4、对于以银行转账方式支付的，如甲方所提供的信息发生变更，应提前 个日历日书面通知乙方;对于以现金方式支付的，甲方应按时在约定的租金结算期内前来领取。未按上述约定履行租金结算手续并导致不可预测性后果的，相关责任由甲方自行承担。
第五条 甲方的权利和义务
1、拥有自有产权商铺的租金收益的权利和依法纳税的义务。
2、保证该商铺及其附属设施在合同期内处于正常可使用和安全状态。乙方和承租人在商铺委托管理或租赁经营过程中确需乙方协助配合的，乙方应予以积极协助和配合。
3、除非因为可归责于乙方的原因，甲方将协调开发单位负责租赁房屋及其附属设施的修缮。乙方向甲方提出维修通知后，甲方应及时提供维修服务。在甲方对租赁房屋进行维修的过程中，乙方有义务协调承租人予以积极协助和配合。
4、未经政府相关部门审批和乙方的书面许可，甲方不得且应制止他人对该商铺进行改动，该改动包括但不限于增加或减少房屋的附着物、附属物，改变功能和设备性能，新增建筑，对房屋建筑加高、增层或改变房屋的内部结构等，否则，由此导致的一切责任均由责任方承担。
5、甲方因商铺本身的需要，在征得乙方的书面许可后，可以对该商铺的配套设施、设备进行必要的调整，也可以对上述设施和设备进行增量和扩容，所需费用由甲方自行承担。其调整方案必须符合政府的有关规定，有关报批手续均由甲方自行办理，乙方应提供必要的协助与配合。
6、因归咎于甲方其他与甲方有关人员的责任，造成该商铺或市场内其它公共设备、设施损坏，或造成市场内的工作人员、顾客等的合法权益受到侵害时，甲方应负责处理并承担由此造成的一切责任后果。
7、甲方应对该商铺及附属设备设施、甲方新增设备设施进行投保并承担保险费用，并将上述保险单及付费凭证的复印件提交乙方备案。保险事故发生后，由甲方自行处理保险理陪事宜，乙方提供积极、必要的协助。如未投保给乙方造成损失的，由甲方负责赔偿。
8、甲方可就该商铺向第三方出卖，或提供信用担保、抵押担保、对外投资，但应提前 个工作日书面通知乙方，并保证不影响乙方在本合同期内的正常经营管理权益。对于甲方出卖该商铺的，同等条件下乙方拥有优先购买权。因第三方或因其他不可预测因素导致该商铺的所有权发生变更的，甲方承诺确保变更后的所有权人继续履行本合同约定的甲方的所有权利和义务，或由乙方按同等条件与变更后的所有权人重新订立有关合同。
9、甲方保证该商铺不存在任何权属纠纷，且不因该商铺的产权共有、设置抵押和担保等而影响乙方关于市场的整体经营与管理，任何其它第三方无权对乙方按照本合同的约定提出权利主张。
10、在本合同履行期间，已出租商铺的物业管理费、分摊公用设施水电费及其它市场经营管理费用均由承租人承担。如甲方委托的商铺未出租或部分出租，未出租商铺的相关费用由甲方承担。其中，物业管理费的收费标准，依据物价部门核定的标准执行。对于甲方延期缴纳相关费用的，甲方应承担每延期一日按应缴纳费用百分之 核计的滞纳金。
11、在本合同期限内，除双方另行书面约定外，甲方遵循并配合乙方关于市场的统一经营管理。甲方不得以除本合同约定之外的其它任何理由，干预、妨碍乙方关于市场的统一经营管理和承租人的合法经营行为，不得实施其它乙方认为有损市场经营安全和运营秩序的行为。
第六条 乙方的权利和义务
1、负责市场整体的运营管理，制定科学的市场经营方案和管理标准，引进先进的市场经营理念、管理模式与管理方法。运用合法的整合运营手段，塑造市场形象和提升市场知名度，促进市场的长期稳定发展和繁荣。
2、在本合同期内，乙方拥有该商铺的完全使用权和经营管理权益，并对承租人依法按章进行管理和督导。
3、享有对该商铺租赁价格标准的完全自主定价权，并有权根据市场行情与实际需求，对商铺的租赁价格进行自主和必要、合理的调整。乙方认为必要时，可根据市场变化，对市场的经营方案和业态规划进行调整。
4、乙方有义务为市场提供良好的经营环境和经营秩序，提供良好的市场服务和公共宣传推广。
5、乙方有义务协调市场整体经营管理活动中出现的地方性事务，以及当地交通、环保、治安、城管、卫生、消防、税务、工商等其它事务。
6、未经政府相关部门审批和甲方的书面许可，乙方不得且应制止他人对该商铺进行改动，该改动包括但不限于增加或减少房屋的附着物、附属物，改变功能和设备性能，新增建筑，对房屋建筑加高、增层或改变房屋的内部结构等，否则，由此导致的一切责任均由责任方承担。
7、在本合同期内，乙方或承租人有权根据经营需要，在不影响该商铺结构安全的情况下对该商铺进行装修，甲方不予干涉。合同期满时，乙方按届时的现状装修状态将商铺及附属设施返还甲方，并保证其处于正常使用后的状态。
8、乙方应协同承租人负责该商铺及其附属设施其正常使用过程中的维修、养护和管理，合理使用并爱护该商铺及其附属设施，因其使用不当而导致该商铺及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应协同承租人负责修复。
9、乙方负责市场公共设备设施的正常损耗、故障的维修、养护和管理。乙方或第三人如需更新、改造市场内的公共设备设施时，甲方应予以积极协助与配合。
10、乙方有义务代为收取租金，按时足额向甲方支付委托期内已出租商铺的已收取的承租人的租金。乙方同时应依法向拖欠租金和相关市场管理费用的租户进行追缴，保障甲方的合法权益。对于乙方延期支付相关租金的，乙方应承担每延期一日按应付租金百分之 核计的滞纳金。
11、甲、乙双方均负有不向第三人泄露本合同内容及对方商业秘密的义务。
第七条 合同期满
1、合同期届满后，甲、乙双方应履行完毕相关结算、交接手续。在符合乙方关于市场整体业态规划和功能定位的前提之下，甲方拥有自主经营的权利，也可以选择将该商铺进行自主租赁或继续委托乙方经营管理。
2、合同期届满后，对于甲方自主经营的，甲方应于本合同期满 个月前向乙方书面申请订立市场经营管理合同。
3、合同期届满后，对于甲方自主对外租赁的，甲方不得以转让费及其它类似名义收取相关费用，且在合同期届满时租金价格的基础上环比增长不超过百分之 的前提下，原承租人享有优先承租权。如甲方依照相关规定独立与
第三方签订房屋租赁合同的，需征得乙方的书面许可并在乙方市场管理部门进行备案，甲方同时应履行告知第三方与乙方签订市场经营管理合同的义务。
4、合同期届满后，对于甲方继续委托乙方经营管理的，甲方应于本合同期满 个月前向乙方书面申请签订委托经营管理合同，相关权利义务以甲乙双方另行协商并订立的合同为准。
5、合同期届满时，如原承租人的租赁合同同时到期，乙方应在合同期届满后 个工作日内将商铺返还甲方;如原承租人的租赁合同尚未到期，乙方应确保原承租人合法的合同权益和正常经营，届时乙方可自由选择按以下方式之一办理：
(1)甲方向乙方书面申请续签委托经营管理合同，经甲乙双方协商一致并重新签订委托经营管理合同后，原承租人的房屋租赁合同继续履行。
(2)甲方按同等条件就合同未届满部分的承租期，直接与原承租人重新签订房屋租赁合同。如经甲方和原承租人协商一致，可不受原合同条款限制而重新签订房屋租赁合同。
第八条 违约责任
1、在本合同履行期间，除甲、乙双方另有约定外，任意一方均不得擅自解除本合同。擅自解除本合同、未履行或部分履行本合同、有阻碍本合同继续履行行为的，均视为违约。
2、对于甲方违约的，甲方除应全额返还乙方该商铺总房款 %的租金冲抵收益外，还应向乙方支付自违约行为发生之日起至合同到期日期间的每套商铺每月 万元人民币的违约金，并承担可能由此而导致的原承租人房屋租赁合同中约定的原承租人的直接和间接经济损失。
3、对于乙方违约的，乙方除不再拥有向甲方索还该商铺总房款 %的租金冲抵收益外，还应向甲方支付自违约行为发生之日起至合同到期日期间的每套商铺每月 万元人民币的违约金，并承担可能由此而导致的原承租人房屋租赁合同中约定的原承租人的直接和间接经济损失。
4、本合同履行期间，对于甲方延期办理房屋交接手续的，甲方应向乙方支付延期交付期间的每套商铺每月 万元人民币的违约金，不足壹个月的按壹个月计算;对于未经乙方书面许可，甲方擅自将该商铺对外租赁的，甲方应向乙方支付该租赁合同期内的每套商铺每月 万元人民币的违约金。
第九条 送达约定
1、本合同约定的送达方式为邮寄送达或当面送达，甲、乙双方可根据届时的实际情形选择其中任意一种。
2、采取邮寄送达的，甲、乙任意一方应将所送达的文书通过邮局并用挂号信寄给相对一方。邮寄送达应附送达回证，挂号信回执上注明的收件日期与送达回证上注明的收件日期不一致的，或者送达回证没有寄回的，以挂号信回执上注明的收件日期为送达日期。
3、采取当面送达的，甲、乙任意一方应将所送达的文书直接交由相对一方，由相对一方或由经相对一方授权许可的人、工作人员等当面签收。
第十条 免责条件
因不可抗力原因导致本合同不能继续履行的，甲、乙双方根据实际情况可以协商变更或解除本合同。由此造成损失的，甲、乙双方互不承担责任。不可抗力系指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
第十一条 其他约定
1、本合同在有效期内，有关该商铺日常经营的税、费由承租人按政府的有关规定缴纳。有关该商铺房产租赁的税、费由甲方按政府的有关规定缴纳。
2、合同任何一方要求变更本合同的，必须提前个月书面通知对方，经双方协调一致后订立书面协议。
3、双方提供给对方的法律事务文书，应符合真实性和合法性。
4、本合同未能规定的情形，若过错方给守约方造成损失的，应当承担赔偿责任。
5、其它：
第十二条 附则
1、本合同未尽事项，由双方另行协商签订补充协议。合同附件、补充协议均为本合同不可分割的一部分。本合同在履行过程中如发生争议，由双方友好协商解决，协商不成时，任意一方均可依法向有管辖权的人民法院起诉。
2、本合同签订地点为 ，签订日期为 年 月 日。
3、本合同正式文本壹式 份，备案 份、甲方执 份、乙方执 份，每份均具有同等的法律效力。本合同经双方法定代表人或委托人签字、单位盖章之日起成立。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
第8篇：商业运营管理方案范文
关键词电网企业；运营管理；手工沙盘
沙盘模拟又叫沙盘推演，它与传统的灌输式和讨论式等管理培训方式不同，它因其新型的管理培训模式和理念受到很多企业的关注。最早起源于哈佛大学，通过接受培训的人真正置身于企业的日常经营和管理过程中，以企业经营管理者的角色对企业进行日常的财务、营销、物流和生产等综合管理。并在管理过程中认识到企业经营和竞争的重要性，以提升他们的实践能力和日常经营管理能力。
1电网企业沙盘设计现状
目前，沙盘模拟已经被应用于很多领域，但是电力企业因其自身的特殊性和复杂性，在沙盘的模拟和设计过程中仍然存在着各种各样的问题。沙盘模拟课程主要是以企业的生产和经营状况为基础，对企业的生产和经营环节以及企业日常管理过程中涉及到的各个板块进行模拟。一般包括企业的生产管理、销售管理、库存管理、成本管理、财务管理、物资采购管理和人力资源管理等。
2电网企业全面运营管理模拟沙盘概述
2.1电网公司组织机构
电网公司由人力资源部、市场营销部、生产运营部和财务部四个关键部门组成。电网公司的首席执行官负责公司的重要决策；财务总监主要负责公司财务部门的各项事务，包括资金的筹集、管理、财务报表的制作和资金预算等；人力资源总监负责公司内部的人力资源管理，包括人员招聘、培训和薪酬管理等；市场营销总监负责市场的管理和运营工作，并制定相应的销售计划，对日常销售工作进行管理。生产运营部则负责电网建设过程中各项设施的维护和安全调度及电网运行过程中的监管等[2]。电网公司都有其专用的输配变电设备，进行日常电力系统的运行，并拥有相应的资产额和供电市场等。并且电力供应市场和供应效益都相对比较稳定。
2.2电网公司生产运营规则
沙盘模拟应该建立在一个运营状况良好的公司基础上，不仅要了解公司运营的基本状况和信息，而且要把这些枯燥的数字再现到沙盘盘面上，为公司的运营奠定良好的基础。电网公司的生产运营规则主要包括公司的基础设施建设和电力生产调度规则。财务规则是公司运营和发展的根本，公司可以通过相关途径解决运营过程中的资金问题，然后根据市场营销的相关理论制定相应的规则，经过一定的市场开拓实现区外市场的销售。同时，也要重视营销人员的作用，加大营销人员投入。营销人员的投入与售电量是成正比的，做好电网公司日常的工业用电、商业用电和居民用电营销，为电网企业提供一个良性的运营环境。在模拟实验的进行过程中，每个模拟公司要保证相同的固定资产，然后进行模拟实践。在沙盘模拟过程中，各个公司要从市场上赢得订单，并签订供电合同，以保证电网公司的收入。同时，也要重视公司的日常购电环节，与发电企业建立良性的合作关系，以确保依据合同完成相应的供电。并通过参与投资、建设和经营相关的跨区域输变电和联网工程等，保证电网公司的日常运营及经济效益、社会效益等。沙盘模拟实验背景下的电力公司竞争环境是公平的。通过订单的接收情况和紧急事故的处理能力以及订单的完成情况和最终的盈利结果进行优胜公司的评选。
2.3电网公司的全面运营管理
相关人员在电网公司运营管理过程中，要熟悉电力公司的运营规则及公司运营过程中经常出现的问题。并根据公司内部的组织机构及人员情况进行相应的规划和管理。同时，根据相关工作人员的能力，结合部门的相关职能，对其进行职业定位，确保日常运营管理过程中人员配置的合理性。然后进行相关的模拟和运营。公司要结合实际情况，制定出相应的电量预测和用电负荷，进行电力生产和调度，并进行投资和营销决策等，确保电网公司的正常运行[3]。
3结语
电网企业全面运营管理手工沙盘设计，根据人们日常生活中的用电需求，结合电网运行的实际情况进行沙盘模拟实验。它不仅能够让相关工作人员对电网公司的日常运营流程有相应的了解，而且能够使他们熟悉电网公司内部管理机制，以实验的形式将自己所学的知识和技能运用到电网公司运营过程中，让他们充分认识到企业运行过程中经常出现的问题，并进行相应的分析和解决，以提高他们的管理能力和组织能力，促进我国电力企业管理水平的提高。
参考文献：
[1]韩佳.浅谈电网企业全面运营管理手工沙盘设计[J].科学与财富，2013（07）：143.
[2]黄德红.基于手工沙盘的企业财务管理课程体验式教学方案设计[J].中国校外教育，2012（05）：115-116.
第9篇：商业运营管理方案范文
关键词：物流园区；运营管理
中图分类号：F127 文献标识码：A
收录日期：2013年3月12日
物流园区是为了实现物流设施集约化和物流运作共同化，或者出于城市物流设施空间布局合理化的目的而在城市周边等各区域，集中建设的物流设施群与众多物流业者在地域上的物理集结地。物流园区的运营管理模式是指对物流园区开发、建设及运营过程进行管理的方式和方法，为达到物流园区开发建设的预期目标而采取的组织、管理、决策形式。由于物流园区的开发建设中涉及物流园区的开发主体、运营管理方（一般为开发主体或其聘用的第三方）、入驻企业、园区外的物流服务需求者以及政府等多方的利益，因此物流园区运营管理的本质就是协调物流园区各主体之间的利益关系，实现各方的利益诉求。
一、国外物流园区运营管理的实践
由于发达国家的物流园区建设起步较早，经过多年的探索，已经形成了稳定有效的运营管理模式。目前，政府和地方企业共同参与运营的方式在国外比较常见，政府负责物流园区项目的规划协调、政策支持等，企业则负责物流园区的经营。这其中，以日本和德国的物流园区运营管理活动最为典型。
1、日本物流园区运营管理实践。在日本，物流园区被称作物流团地，于上世纪六十年代开始发展起来。由于日本国土面积有限，人口密集，为了缓解土地资源匮乏、交通拥堵、缓解污染等状况，也为了减少物流成本，日本政府便开始规划建设物流园区。目前，日本在全国范围内已建设了20多个大型物流园区，将物流企业的各项功能有机地结合起来，大大提高了物流设施设备的利用率，保证了物流运作的低成本、高效率，改善了交通状况，优化了城市布局，取得了良好的经济和社会效益。
日本的物流园区是建立在政府对物流体制规划布局的基础上的。政府对于物流园区的规划有着清晰的定位，根据人口、经济总量、运输总量、区域交通条件确定物流园区的位置、数量和规模，以避免盲目建设；同时，政府充分发挥宏观调控的作用，在土地政策、融资政策、税收政策和配套基础设施建设等方面对物流园区的发展予以足够的政策保障支持。物流园区的土地由国家以较低的价格直接出售或出租给团体和私营企业，如物流行业协会，然后由协会以股份制的形式向其会员企业融资，用来购买土地和兴建物流设施，不足的部分由政府提供低息贷款，通过这种方式将企业、协会和政府结成利益共同体。政府同时为大部分基础设施建设（如周边交通设施的修建等）提供资金。
在物流园区的运营管理方面，主要采用“官民协力”的方式，包括协同组合方式、半官半民方式、共同出资方式、个别方式等。政府并不干预物流园区具体的经营管理，物流园区一般都是由私人集团和株式会社经营，如东京的4家物流园区的经营管理主体是东京团地仓库株式会社，该公司成立于1966年，主要从事土地的购置和租赁、仓储业、装卸业务、设施设备的租赁以及相关附属业务。但是，对于涉及国民生活的物流园区，政府会委派专人或地方政府长官担任管理人员，如东京都的筑地物流配送中心由政府委派官员担任市场董事长，指导、监督经营。
经过多年的发展，日本已经建成了覆盖全国的发达的交通网络和信息网络，形成了以各城市的物流团地为核心，以各种配送中心、物流中心为节点，循环配送线路所组成的物流体系。
2、德国物流园区运营管理实践。德国是世界上较早建设物流园区的国家之一，其物流园区的收效最为显著，自成体系的物流园区运营管理模式，是近年来很多国家比较推崇的物流园区的发展模式，为全世界物流园区的建设提供了宝贵的经验。德国政府在20世纪八十年代开始在全国规划了40个物流园区，目前已有30多个物流园区建成并投入运营。物流园区是德国大力倡导、扶持发展的集约化运输组织的基本依托。它背靠经济区域，以可供选择的多种运输方式、快捷的运输网络、周到的运输服务，把传统上多为分散的运输企业及运输服务企业吸引到一起，达到集约化的运输目的。
在德国，物流园区初期的土地购买是通过政府来完成的，其他的基础设施投资与收益及其日后的运营收入都是由企业来执行。在规划物流园区时，德国一般采取联邦政府统筹规划，州政府、市政府扶持建设，公司化经营管理，入驻企业自主经营的发展模式。联邦政府在统筹考虑交通干线、运输枢纽规划的基础上，在全国范围内对物流园区的布局、用地规模与未来发展进行合理科学的规划，对符合规划的物流基地给予资助或提供贷款担保。各州、市政府按照统一规划扶持建设物流园区，并承担主要的投资项目。政府作为投资人，委托负责管理物流园区的企业开展土地购买、基础设施及配套设施建设以及建成后的地产出售、租赁、物业管理和信息服务等活动。政府虽然采取注入资金等直接投资方式，但并不介入干预物流园区的经营，而是成立公益管理公司，进行特许经营，负责物流园区的建设、经营、组织管理以及其他基础设施的开发与维护，进行市场化运作。物流园区的运营管理方不以盈利为主要目标，而主要侧重于平衡资金，实现管理和服务职能。
二、国外物流园区运营管理经验
1、物流园区规划建设需要政府的支持和引导。在日本和德国的物流园区规划建设中，都有政府的积极参与和规划引导。一方面政府对物流园区的布局有着整体的规划和设计，根据地区特点、交通状况和经济发展的需求开展物流园区选址，从而避免盲目建设、重复建设的情况；另一方面政府对于物流园区建设给予政策、资金、土地、税收、金融等多方面的支持，通过出台优惠政策，完善相关的法律法规，来保持物流园区的市场化运作和公平竞争。此外，政府承担主要的基础性、公益性的物流设施建设，以帮助物流园区获得良好的外部资源支持。
2、物流园区实施市场化运营管理。物流园区的核心功能在于物流业务的整合发展，因此，物流园区作为市场化运作的产业形式，其核心竞争力在于吸引和集聚各种物流资源，将其进行整合配置，在市场作用的调节下，提供高水平的物流服务。同时，物流园区产业链的各个组成要素，包括物流园区开发企业、运营管理方、入驻企业、物流客户等，都有相应的利益要求，所追求的都是经济利益的最大化，而政府在追求物流园区的社会效益的同时，也要考虑物流园区所能带来的税收及土地增值等方面的经济效益。这不仅是物流园区公益性的要求，也是市场化的要求。这就要求在物流园区的运营管理中引入市场化机制，采取市场化的经营方式和企业管理制度，保障物流园区产业链各参与方经济利益的实现，增强其对物流园区价值创造活动的认可和依赖，进而更有意愿在物流园区进行投资、开展业务，使物流园区步入良性发展的市场化轨道。
3、物流园区的盈利模式应当向着提供增值服务方向发展。仓储和运输服务是大部分物流园区传统的服务项目，但是在提高物流园区的吸引力和服务水平方面，仅局限于传统服务显然无法满足物流客户对于物流运作一体化的要求。因此，近年来，开发整合各类物流增值服务成为国外物流园区业务发展的一个重要方向。德国的物流园区内除了有现代化的高架仓库、数字化管理的专业化仓库、可以进行加工包装的仓库外，还有冷藏集装箱堆场、危险品箱堆场、特种箱堆场以及修箱等物流设施和大型的货运、联运公司、计算机应用系统开发公司，甚至海关、金融、保险等部门机构的工作点，能够为客户提供包括加工、交易、转运、海关报关以及金融物流、代采代售、信息等全方位的物流增值，其功能更加专业化、多样化，不仅扩展了物流园区的服务对象，提高了服务水平，更加强了物流园区的辐射力和竞争力，保证了物流园区的经济效益和社会效益的实现，从而推动物流园区的长期稳定经营。
三、我国物流园区运营管理中的问题
相比国外物流园区的发展状况，我国的物流园区的运营管理一直存在着管理机制不明晰、政策支持不到位、服务领域有限等问题。
1、物流园区管理运营缺乏明确的市场化机制。在我国，目前很多物流园区是政府主导进行开发建设的。由于政府在物流园区开发中发挥了主导作用，为其制定了物流园区的发展规划，审批物流园区的开发项目，并提供土地资源，因此政府往往选择有政府背景的企业作为开发主体。在运营管理中，政府型的管理模式或公益事业型的管理体制极为常见，企业化、市场化的运营机制难以落到实处，导致组织机构设置上的混乱，管理效率低下。
2、物流园区建设政策支持不统一。在各地区物流园区的建设过程中，当地政府都会为其提供各类优惠政策。但是，由于国家没有出台全国性的物流园区发展政策，因此不同地区的政府在土地、融资、税费优惠等方面的政策不统一，造成了物流园区之间以及物流园区与其他企业之间的公平竞争难以实现，影响了物流园区的长期稳定发展。同时，物流园区周边的基础设施，包括道路交通、水电、生活服务等需要政府预先为其提供，但是往往难以落实，这不仅加大了物流园区运营管理的难度，对未来物流园区土地增值也产生了负面影响。
3、物流园区服务缺乏创新。目前，我国的物流园区的盈利方式主要集中在设施、设备的租用和仓储、运输等物流基本功能的服务方面，劳动密集型特征显著，价格竞争激烈。而具有较高盈利能力的增值服务项目，如物流策划、组织及深入到企业生产领域进行供应链全程的物流服务等则较少涉及，这不仅影响了物流园区服务的专业化、纵深化和一体化发展，而且限制了物流园区的利润空间。同时，物流园区内的企业在缺乏统一信息平台的支持下，资源共享程度低，整合能力有限，无法实现物流的协同运作，这也极大地限制了物流园区整体功能的发挥，使物流园区价值链的整合优势停留在规划中，无法真正落到实处。
四、我国物流园区运营管理的对策
1、政府要在物流园区开发和运营管理中发挥应有的作用。在开发物流园区之前，政府应当在对地区经济发展进行整体把握的基础上进行规划，充分考量本地区建设物流园区的必要性和可行性，评估物流园区建设所应具备的基本条件是否成熟，如是否具备较发达的外向型区域经济，是否具有相应规模的物流需求，是否具有较强大的物流载体和信息载体，区域内外的交通条件是否能够支持物流园区的长期发展等，因地制宜地规划开发物流园区。在物流园区选址开发过程中，政府应当积极为物流园区的开发企业创造必要的初期基础条件，如周边的交通设施建设、环保等，同时要出台必要的政策，如土地、税收、融资、招商等，对物流园区的建设给予足够的支持。在物流园区的运营过程中，政府应当帮助园区维护良好的市场运作机制，如协助成立行业协会、制定行业管理准则，使物流园区内的企业能够在公平有序的环境下开展业务，维护物流园区的运营环境。
2、在物流园区运营管理中引入市场化机制。无论物流园区采取何种开发模式，是政府主导还是企业自发建设或是政企联合，在物流园区运营过程中，都应当采取市场化运作机制。物流园区的运营管理方拥有自主决策权，根据市场需求状况制定相应的发展规划，负责物流园区的日常经营管理的各项工作，并为物流园区内的企业提供服务，通过提供物流设施租赁、配套的物流服务以及商业地产开发来实现盈利；物流园区内的入驻企业根据物流需求信息来获得客户，借助物流园区提供的设施服务客户、获得收益。通过这种市场化的运营管理机制，物流企业、物流园区和政府之间的利益关系能够按照市场化运作的规则得到有效的协调、管理，从而保证物流园区的长期稳定运营。
3、基于物流园区价值链拓展服务领域。物流园区对物流企业的吸引力，不仅体现在地理位置上，更应当体现在资源整合上。通过整合信息资源，能够为物流企业提供信息、物流交易、物流载配、物流跟踪、远程车辆监控等服务；通过整合基础设施资源，能够形成更大的运输配置、仓库管理、流通加工、包装储运等一体化物流网络服务体系；通过整合供应链，能够形成一个综合的生产、物流、销售的供应链解决方案。因此，其资源整合的功能越强，吸引企业集聚的效应就越大，带动的物流需求也就越大，经济效益就会越显著。对于物流园区的开发企业和运营管理企业来说，必须将物流增值服务的开发能力放在首位，通过发展新兴业态带动物流园区功能升级和服务提升，为物流园区的各利益相关者带来更大的价值和回报。
主要参考文献：
[1]张道臣.物流园区运营模式研究[D].北京交通大学硕士论文，2009.
