房屋销售制度精选(九篇)
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第1篇：房屋销售制度范文
房屋销售价格涨幅增加
今年以来，国民经济稳步增长，城镇居民收入大幅增加，消费者的投资和收入预期较好。随着住房制度改革继续深化，房地产二级市场加速开放，房地产开发销售商把房屋的建筑质量、高科技含量和高档次社区建设同步抓，并开展了积极的促销活动，房屋销售势头良好，房地产市场稳步升温，价格继续上涨。3季度与去年同季相比，全国房屋销售价格上涨4.0％，涨幅比2季度扩大了1.2个百分点。其中，东部地区的宁波、南昌、青岛、杭州、上海等地，房屋销售价格继续保持大幅增长，涨幅分别达到19.2％、9.5％、8.7％、8.4％和7.9％。西部地区的兰州、银川、西宁等城市受西部地区开发建设快速发展的带动，房屋销售价格也分别上涨4.6％、4.8％和3.2％。
商品房销售价格比去年同季上涨3.5％。商品房销售价格的上涨，除了需求增加的因素外，房屋质量、物业管理水平、居住环境等的逐步完善抬高了其销售价格，部分地区供需矛盾的加剧、卖方市场的出现，也在一定程度上拉动了销售价格上涨。在商品房销售中，住宅价格上涨3.7％。其中，经济适用房和普通住宅销售价格分别上涨1.5％和4.2％；豪华住宅价格上涨2.7％。非住宅用房销售价格上涨2.5％，其中，商业用房和写字楼销售价格分别上涨2.8％和1.9％。
私有住房销售和公房交易价格分别上涨8.2％和3.3％。受需求增加，特别是二级市场逐步开放的影响，私有住房中住宅的销售价格上涨幅度较高，达到12.9％。
土地交易价格继续保持较高涨幅
3季度，土地交易价格继续保持大幅上涨，与去年同季相比上涨了6.3％。其原因，一是部分地区实施了新的土地基准地价；二是一些地区在土地交易中实行了拍卖和竞标等交易方式；三是部分地区的土地供应量不足。与去年同季相比，3季度居民住宅用地交易价格上涨6.7％，商业旅游娱乐用地交易价格上涨2.0％，工业用地交易价格上涨仅0.3％，其他用地价格则上涨了9.2％。35个大中城市中，土地交易价格涨幅较高的城市依次是南昌、杭州、上海和南宁，分别达到45.3％、16.9％、10.0％和8.2％。
房屋租赁价格继续上涨
第2篇：房屋销售制度范文
[关键词] 房屋销售价格指数 CPI 消费
2007年，CPI同比涨幅维持在较高位运行，其上涨基本形成了一种趋势。从表面上看，导致CPI上涨的核心是食品，但实际问题并不止于此。从居民的消费产品、结构及观念来看，居民最大的消费是居住类消费。在我国房地产市场发展的十年中，房价倾斜式上涨，居民购房出现了爆发性增长，这导致了居住类消费在整个消费中的比重提高。然而，由于CPI统计的权数及分类问题的存在，我国居住类消费在CPI中所占的比重仅为13%，这与我国居民实际消费支出严重不符，无法真正反映居民消费的压力变化。
我们收集了2006年1月～2007年12月的CPI及房屋销售价格指数的同比月度数据（数据来源于中华人民共和国统计局网站），建立CPI与房屋销售价格指数的一元线性回归模型：
yt=b0+b1χt+μt，t=1,2,…,24
其中，yt表示CPI，χt表示房屋销售价格指数,μt为随机误差项。由于2007年7、8月的房价上涨过快，我们用Eviews3.1对剩下的22个数据进行处理，得:
=17.52758+0.803536χt
s=(24.74471) (0.227604)
t=(0.708336) (3.530406)
R2=0.948037 DW=1.887260 F=164.2013
我们发现，回归参数b1在显著性水平5%的水平上是显著的，模型拟合程度好，不存在异方差性和自相关性。由此可见，房屋销售价格对CPI的影响是直接的，房价上涨过快，导致CPI 在很大程度上高位运行，这加剧了我国通货膨胀的压力，对居民生活水平的提高也提出了严峻考验。
近几年，房价一直是国家宏观调控的重点。在中国市场经济下，房屋商品化应遵循价值规律，但由于土地资源有限、需求膨胀、物价上涨等因素的影响，各地市房价剑拔弩张，房屋销售价格严重偏离其真实价值，使得房价的泡沫越吹越大。可见，在房改这几年中，房价高涨，拉升了居民的生活成本，提高了居民对购房的预期，而房地产投资规模过大，商品房结构不合理，房屋质量不过关等，引发了公众不满，影响了和谐社会的发展。对今后房地产市场的发展，我们提几条建议如下：
1.房地产市场应可持续发展。合理利用土地资源，不随意开发、乱盖，满足当代人及其子孙的住房需求，保持房地产与国民经济其他行业的协调发展，维持良好的生态环境。
2.加强房地产市场的价格管理，对其实行物价监督，使房价理性回归，禁止炒房行为，增强政策透明度。
3.合理改善住房结构，保证住房质量。在政府的宏观调控下，保证普通商品房中低价位、中小户型住房的有效供应，逐渐开发经济使用房，增加房屋的流动性，协调居民对住房的供需关系。
4.加强二手房市场的管理，建立规范的合同交易体制和税收制度,分清责权利关系，切实保障居民购房的基本权益。
5.对房价过高的城市实行适当的廉租房政策，建立健全的居民住房保障体系。
另外,要检讨我国CPI体系，创立真正反正居民消费价格变化的CPI,使其真实反映居民的购买力及消费状况。
房地产市场的健康发展，对经济和社会的发展作用不断增大，虽然房价变化是市场优化资源配置的基本形式，是调整住房供求关系的有效杠杆，但加强房地产市场管理，体现住房机制以人为本,有利于促进经济市场整体运行的和谐发展，有利于促进CPI的平稳运行，减缓通货膨胀的压力，切实保障居民的合法住房权益，使居民在现有收入的基础上有家可居、安居乐业，对于巩固和发展宏观调控成果，保持国民经济的平稳较快地发展，都具有重要意义。
参考文献:
[1]曲世军 张友祥:我国房价上涨的原因及对策分析．经济纵横,2007,09:33～35
[2]钟 晨:对当前我国CPI持续上涨的成因探讨与政策建议．农村经济,2007,10:61～66
第3篇：房屋销售制度范文
【关键词】房产管理；房屋测量；作用；应用；注意问题
当前房产权属管理的作用越来越显得重要，而房屋测量作为权属管理的基础，是房产管理中不可缺少的一个环节，它关系到国家房产权属单位、开发商和房屋当事人的切身利益。以下就房屋测量在房产管理中的作用进行分析。
一、房屋测量的概述
房屋测量是指运用测绘仪器、测绘技术和测绘手段，来测定房地产的位置、界址、占地范和面积数量等。由此而引起的产权纠纷也日益增多，要很好地解决这个问题，相关部门就必须对房屋测量工作进行改良，处理纠纷的依据是测定和调查其用地的位置与权属，质量与数量及其利用情况以及测绘的结果。作为测量工作一个分支的房屋测量工作，与工程测量和普通房屋测量在作业方法和工作程序上有很大区别，但也有许多共同之处。房屋测量要按照国家相关部门制定的有关房屋及其用地的有关信息和资料和房屋测量技术标准，采用测绘的专业技术方法和手段，为国民经济建设、城镇规划、国防建设、城镇建设房地产开发、城镇公交事业、房地产交易、房屋拆迁、住房制度改革、征收税费、等提供精确可靠的资料与数据。房屋测量包括房地产调查、房地产平面控制测量、房地产图绘制、房产要素测量、房地产变更测量、房屋测量成果资料、房地产面积测算的检查与验收。
二、房屋测量在房产管理中的重要性
房地产管理的核心内容之一是进行房屋所有权的管理，因此要实现房地产管理的法律化、制度化和程序化，就必须充分依靠房屋测量，通过房屋测量才能进行有效的房屋基本情况的审计和评估，房屋测量的质量和结果直接影响到房屋所有权的登记，因此房屋测量部门要科学决策，严格执行国家的各项技术标准和规范，这样才能为房产管理提供参考资料，减轻房产管理的工作量。房屋测量还对房地产管理中的市场管理意义重大，随着我国住房制度改革不断深化，新建住房的利用率不断提高，安居房和房地产开放市场力度也不断加大，随着大量的房屋进入市场，房屋的买卖和交易行为也越来越频繁，作为房屋管理部门在进行管理时需要提供一定的法律依据，而房屋测量则客观上提供了这一需要，在商品房建筑面积确定和房产注册、登记等方面，通过房屋测量部门鉴定的房屋可以规范的进入市场，这也有利于保证消费者的合法权益，促进房地产销售和房屋消费市场的活跃，使房屋消费者放心，使房产管理进入一个良性的科学的运作轨道。
三、房屋测量在房产管理中的作用
房屋测量是房产管理业务与常规的测量技术相互结合的专业测量。而房屋测量所获得与永久性标志相互联系的房屋面积、房屋产权属界址、房屋产别等等都具有法律效力，从而载入房屋权属证书，所以房产测量所得到的基础图是发放财政税收与房屋权属证书的重要依据，它的主要作用可以归纳为如下几个方面：
1、法律方面的作用。房产图所表示的每一户所具有的房屋的权属范围，是经过各户申请登记，并且经过逐幢房屋清理产权，经主管部门逐户进行审核确认的。房产图作为核发房屋所有权证书的附图，是具有法律效力的图纸。它是加强核定产权、房产管理、保障房屋所有者的合法权益与颁发权属证书的有利条件，也是加强社会主义法律管理的重要依据。
2、经济管理的作用。房屋测量提供了大量的准确的图纸资料，为正确掌握土地与城镇房屋的利用现状和变化、清理公私各占有的房产面积与数量，建立产业管理与产权产籍的图形档案，统计各类房屋的比重与数量等提供了相关比较可靠的数据，也为开展房产经济理论的研究提供了重要的数据。房屋测量还为城镇税收与财政等部门研究确定土地分类的等级、制定税费的标准提供了基础的依据，确保了各项税费的及时征收。
3、管理方面的作用。为了使城市的房产管理和住宅建设都能稳步的纳入社会主义现代化建设的轨道，规划建设部门与城镇房产管理部门都需要全面掌握与了解房产的位置、权属、现状与数量等基本的情况。只有这样，才能够进行合理的规划建设与妥善的管理，更好的调配使用土地与房屋，有计划的安排旧城区住宅的修建与改造，以及新发展区的规划与建设。另外，房产测量的成果，也是开展城镇房地产管理理论研究的重要基础资料。
四、房屋测量在房产管理中的应用及需注意的问题
1、房屋销售面积的测量。关于房屋销售面积的测量往往要求精确性强，数据复杂，因为房屋销售面积和市场定价有很大的关系，因此在测量时精确度的把握是重点。房屋销售面积的测量比较复杂，一般来说可分为房屋总面积测量和房屋总利用面积的测量。这二个参数是衡量房屋面积大小，进行房产测量的基本方法之一，房产测量技术经过多年的发展，目前常见的测量技术主要有：运用实地量距法进行面积测算；运用坐标解析法进行房产测量的计算；利用GPS技术进行房屋测量。房屋销售面积的测量是房屋测量中的重要内容，科学的房屋销售面积测量往往能为房产管理者提供管理的相关凭证，也是妥善处理城镇房屋产权纠纷和房屋面积补偿等问题的重要保证，因此房屋测量人员要根据实际情况运用科学、专业技术方法做好房屋销售面积的测量工作，为房产管理保驾护航。
2、房屋测量的相关要求和规定。房屋测量工作作为一项长期性、专业性和政策性较强的工作，必须有一定的技术要求和规范来进行合理的限定，这些规定和要求对于规范房屋测量人员的工作提出了较高的要求，能否充分发挥房屋测量在房产管理中的作用，房屋测量的行业规范的提出是十分必要的，目前，在房屋测量中，要遵循和执行统一的房屋测量规范，同时，房屋应具备上盖和防护物，要保证房屋的结构牢固，属于永久性建筑物，且属于生活或生产性场所等条件，这些普遍性的条件给予了房屋测量者许多有效的指导，有利于科学、合理的房屋测量和评估体系的形成，避免出现由于房屋测量偏差所导致的房产纠纷。
结束语
在房产管理中，房屋测量的地位是非同寻常的，也是十分重要的。因为房屋登记具有时间比较短，任务也比较重等特点，在房产管理中的大多数历史遗留问题，比如房屋面积评估和测定。房屋类别的确定等都是需要借助于房屋测量来进行开展的，与此同时，随着我国国内房地产市场的迅速发展，房屋测量的作用也越来越越不容忽视。它在房屋管理方案设计与城建征地规划中都有着十分重要的地位。同时因为房产管理涉及到房屋的方面比较多，所以房屋测量的要求也具有多样性。
参考文献
[1]吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术[M].北京：北京中国标准出版社，2011（09）.
[2]乔作信.关于房地产测量工作的几点体会[J].中国科技信息.2013（03）.
第4篇：房屋销售制度范文
1.房地产开发贷款上涨趋势明显。近年来，随着海东地区信用环境好转，各金融机构放贷信心逐步恢复，加之房地产业不断发展，政府鼓励保障性住房的开发建设，使得房地产开发贷款在持续下降多年后，从2009年起增长迅速，截至2011年末，海东地区房地产开发贷款余额5661万元，较上年同期增长137%，其中经济适用房开发贷款余额1200万元（见图4）。2.个人住房贷款成为个人消费贷款的主要构成。随着房价的不断上涨，居民贷款消费意识不断增强，虽然近几年贷款利率不断上升，但是个人住房贷款仍呈高速增长态势，比重超过80%，成为个人消费贷款增长的主要力量。2009年至2011年，个人购房贷款余额以年均86%的速度高速增长，带动个人消费贷款急剧上涨。截至2011年末，个人购房贷款余额35491万元，占个人消费贷款总额的88.08%（见图5、6）。3.住房公积金贷款成为买房资金的重要组成。海东地区企事业单位自1997年底开始交纳公积金，1998年开始发放住房公积金贷款。随着海东地区房产开发企业与银行之间形成按揭协议以来，海东地区住房公积金在居民购房、置业等方面发挥的作用越来越重要。截至2012年5月末，海东地区公积金存款总额16.25亿元，其中委托银行专户的存款余额4.34亿元，住房公积金贷款余额11.93亿元，其中5年以下（含）贷款余额4.77亿元，5年以上贷款余额7.16亿元（见图7）。
二、房地产市场合理性分析及评价
海东地区房价上涨是否过快，价格是否虚高和合理，海东地区居民收入现状能否接受和支撑日益上涨的房价，下面以几个国际通用的指标来衡量海东地区房价。
（一）价格指标
1.房价收入比。房价收入比是住房总价与居民家庭年收入的比值，用于判断居民住房消费需求的可持续性，能较准确地判断某地区居民的购房能力。通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民住房房价的多年考察，世界银行和联合国人居中心分别得出“合理的住房价格”的房价收入比应该为3-6。当一个地方房价收入比超过5的时候，国际惯例认为该城市房屋购买力“极低”；当一个地方房价收入比超过6时，国际公认该地区属于房地产泡沫区；当一个地方房价收入比超过7以后，就会被国际上公认为“房价最难承受地区”。从海东地区近几年的房价收入比来看，虽然房价收入比持续增高，但仍在3-6这个国际公认的“合理住房价格”区间内（见表2）。单从数值看，海东地区当前的房价适应当地居民的购买能力，但从海东地区实际情况来看，海东地区属于青海省农业区，城镇居民仅占全部人口的24.95%，随着海东地区城镇化建设的不断深入，越来越多的农村人口将移居县城，必将导致实际的房价收入比高于表中所列数值。同时从表2可以看出，近几年，海东地区城镇居民可支配收入的增长速度除2007年外，均低于商品房平均售价的增长速度，当房价增速持续高于居民收入增速，将严重透支居民的消费能力，降低有效需求（见图8）。2.房地产投资增长率/GDP增长率。GDP的增长，带动土地、资本和劳动力等所有生产要素的分配。如果GDP增长速度很快，那么劳动工资要增长，资本的回报率也提高，土地的价格也会提高。如果土地、劳动力和资本的供应都很充足，那么这三者增长率应与GDP的增长同步。而当前我国城市劳动力和资本供应都比较充足，而土地供给相对不足，因此，房价增长有相当一部分原因是因为土地回报较高造成的。这个指标值在1以内属于合理范围，即房价增长率与GDP增长同步；指标值在1-2属于泡沫预警带；指标值在2以上，说明房价虚长泡沫显著（见表3）。
（二）需求指标
房屋销售额增长率/消费品零售额增长率。房屋销售额是反映年度房屋需求总量的重要指标，在我国工业化进程迅速推进的过程中，房屋销售额增长率高于消费品零售额增长率是正常的。但如果前者长期明显快于后者的增长，则说明房屋销售增长脱离了经济增长与居民消费增长的实际，可能产生房价泡沫。从2006年以来海东地区房屋销售额增长率和消费品零售额增长率对比情况可以看出，海东地区房屋销售额增长率长期高于当地消费品零售额的增长率，说明房屋的销售增长率长期高于居民消费实际，不可忽视房价泡沫的可能（见表4）。
（三）供给指标
房地产投资增长率/GDP增长率。房地产投资增长率/GDP增长率指标反映宏观经济的承受能力和房屋的潜在购买力。在一定的经济总量的前提下，宏观经济对房地产投资的承受力和公众的购买潜力是有限的。房地产投资增长长期快于GDP增长，就会出现潜在需求无法拖动供给的局面，必然导致房价泡沫。根据国际经验，该指标在2-3之间将产生轻微泡沫，超过3就存在严重的房价泡沫（见表5）。
（四）未来因素：城市化发展要求与房产价格合理性
联合国人口基金会在2007年6月的《世界人口状况报告》中指出，中国每年大约有1800万名来自农村地区的人口进入城市，城市人口有望在10年内超过农村人口，届时将有8.7亿中国人口生活在城市中，从而基本实现城市化。2010年省人代会提出全省的城镇化率今后每年要提高2个百分点的总体目标。与此同时，根据省委提出的“推进以西宁为中心的城市群建设”发展规划，2020年海东地区城市（县城）建成区面积达到76平方公里，城镇人口达77.29万人，城镇化水平达44.9％左右。将有超过36万人从农村转向城镇。届时海东地区城镇人口将比目前翻一番。这部分新增城镇人口的住房需求，将成为未来房地产业发展的重要因素，给海东地区住房市场带来广阔的发展空间。但目前海东地区的商品房价已超出大多数人的实际购买能力。这将阻碍城镇化的发展，同时制约房地产业的进一步发展。从上述比较可以得出结论：海东地区房价总体偏高，上涨速度偏快，超出了普通居民的承受能力。长期来看，房价持续上涨，房地产业的高额利润吸引许多企业和资金进入房地产行业逐利，对其他行业产生了一定的挤出效应，不利于实体经济的发展壮大。同时在城镇化进程中，现在的房产价格会使新增城镇人口中低收入者买不起房子，加重居民的生活负担，贫富差距愈加扩大，成为构建和谐社会的不利因素，阻碍城镇化建设的进展。
三、政策建议
（一）实行土地使用权出让金分期收取制度
长期以来，我国实行土地使用权出让金一次交纳的制度，即土地批租，让开发商或购房者一次性为住房缴纳70年的地租。这种批租制实际上就是把土地所有权和经营权变相私有化。一次纳高额土地使用权出让金增加了其开发时的压力和成本，最终通过提高房价将这些成本转嫁到购房者身上。实行土地出让金分期收取制度可以有效化解这部分成本增加的问题。土地出让金要按国家政策和标准严格收取，增强土地市场的透明度和公平性，公开土地出让的真实情况，建立科学的地价评估制度，提高评估从业人员的素质，打破土地部门的垄断。
（二）健全住房保障体系，引导建立合理的住房消费模式
海东地区贫困压力大，城镇中的低收入家庭、城镇化进程中的新增流动人口、新农村建设中的农业人口及农村中的贫困家庭等低收入群体的住房问题不可能完全依靠市场化途径加以解决，为这个群体建立健全保障性的社会福利住房制度，是当前各级政府的重要职责之一。应进一步加强对经济适用房的规划、土地供应和建设及销售环节的规范管理。经济适用房的建设要严格落实规划设计条件、住房销售价等有关规定，通过落实土地、税收及各种优惠政策措施，切实降低经济适用房建设成本。合理确定经济适用房供应对象的具体收入标准和范围，建立健全申请、审核和公示制度，并严格执行。进一步完善中等偏下收入家庭购买经济适用房的措施，把经济适用房供给真正需要的人群。
（三）实行租售并举，全面落实公租房制度
国际上，欧洲等发达国家大约50％的居民通过租赁解决居住问题，美国的住房自有率不到70％，加拿大也仅为60％，这说明租赁市场既是对交易市场的补充，又能在很大程度上缓解购房压力。廉租房作为我国住房供应体系的组成部分，但开发商因廉租房无利可图不感兴趣，需要地方政府在今后的住房保障工作中全面落实公租房制度，大力发展公共租赁住房，搭建解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。
（四）完善房地产金融体制，防范信贷风险
积极引导金融机构加大对中低档商品房和经济适用房的信贷支持力度。商业银行严格按照国家的宏观调控政策和自身能力的要求发放贷款，合理调整资金投向。积极拓宽企业融资渠道，规范个人住房贷款审查程序和标准，健全贷款担保制度，防止“假个贷”现象发生。在新增房地产贷款的投向上，主要用于需求性大的房产开发，大力支持经济适用房项目。同时加大对开发商资质、信用等级、自有资金比例等条件的审查，严格控制不合理房地产贷款，防范房地产信贷风险。
（五）采取区别对待的宏观调控政策，灵活调控房地产市场
遵循市场调节是市场经济的基本特征，政府宏观调控又是弥补市场失灵、保证市场经济健康发展的重要手段。但无视区域的差异实施同一政策，就可能给市场错误的信号。对于不同的房地产热，政府的调控方式也应该有所不同。就海东地区而言，房地产业并非过热行业，市场饱和也主要是因为面向高收入人群，适合低收入人群的经济适用型用房少，无法满足进城农民等城镇新增人员的住房需求，建议低息政策更好地向中低收入者倾斜，进一步调动居民购房消费的积极性，满足不同支付能力居民的住房需求。
（六）引导、培育房地产企业做大做强，促进房地产市场持续健康发展
第5篇：房屋销售制度范文
【关键词】济南市 房地产市场 蛛网模型 泡沫 测度
一、房地产泡沫的定义
房地产泡沫是指由房地产投机、垄断、信息不对称、外部效应等因素所引起的房地产价格脱离市场基础持续上涨的现象。
二、济南市房地产市场泡沫的探析
1.济南房地产市场价格分析
从1998年国内开始实行住房制度改革开始,我国房地产市场经历了2004年以来的快速增长,2008年下半年以后的低迷,直到2009年在国家大力刺激下的复苏,再到如今的国内一、二线城市房价的居高不下,而济南的房地产市场的状况如何,笔者对此进行了具体分析。
选用当年济南市房屋销售面积作为当年房地产市场需求量,以当年房屋销售价格作为本期价格;采用当年竣工房屋面积作为当年房地产市场供给量,以上一年房屋销售价格作为本期价格,建立蛛网模型。运用Stata10.0普通最小二乘法对济南市1998年～2009年的统计数据进行了线性回归。得到回归方程如下:
Q = -56.0272 + 0.1018 PtR2=0.9331
Q = 94.0453 +0.0612 Pt-1 R2=0.4955
假设存在均衡价格,求得Pe=3660.29。根据回归模型,需求曲线与供给曲线均为正斜率,又因为在2006年以后房屋销售价格高于均衡价格Pe,所以随着房价的逐年增长,商品房的供给量越来越大地小于住宅需求,供不应求的市场矛盾更加严重。这会使得房地产开发商的寡头垄断格局得到加强。如果任其这种市场失灵的状态发展下去,房地产市场将逐渐成为以房产投机主导的资产市场,甚至会产生泡沫。
2.济南市场的泡沫与非泡沫――以投机理论模型为基础的实证分析
本文借鉴Levin and Wright(1997),采用如下的模型:
pt=α0+α1 yt+α2 it +α3[gt /(1+ it)]+ut
pt代表房地产价格,yt代表居民可支配收入,it代表贷款利率,gt /(1+ it)代表房地产价格实际增长率,ut为随机误差项。
根据周京奎、曹振良(2004)的研究,令θ= -α3/α2,则θ可以用来表示房地产业投机度,如果θ值过高,房地产市场很可能存在泡沫。根据国际经验,认为θ>40%时,认定该市场投机行为显著,投机泡沫产生。
参数的检验和结论:根据济南统计信息网2009年济南市国民经济和社会发展统计公报及2009年统计年鉴,本文选取了1998~2009年房屋销售价格,城镇居民人均可支配收入,中国人民银行网站历年抵押贷款利率数据,运用Stata10.0估计方程,结果如下:
pt=313.5509+0.1997yt -4070.094it +1506.663[gt /(1+ it)]+et
R2=0.9805 DW=1.677
其中,α2= -4070.094α3=1506.663因此根据公式计算出:
θ=-α3/α2=0.3702
以上分析表明,济南市的房地产投机度已经接近40%的警戒水平,说明2009年房地产市场的持续升温已经引发了进一步的投机需求,尽管投机性的需求可以在一定程度上扩大内需、活跃市场,但是过度投机则会产生房地产市场泡沫。
3. 济南市房地产市场泡沫的指标分析
为了进一步检验济南市房地产市场是否存在泡沫,笔者选取了国际上比较公认的2个测量指标:房价收入比、房地产开发投资占总投资比例做进一步的测度分析。
(1)房价收入比
房价收入比是指一套居民住房的平均价格与家庭平均年收入的比值,该比值越高产生泡沫的可能性越大,国际上通常认为房价收入比在3~6的范围内比较合理。
济南市近几年的房价收入比已经临近产生泡沫的警戒水平,说明济南市房地产市场有发生泡沫的风险。
(2)房地产开发投资占总投资比例
房地产投资应当在一定范围之内,否则就会引发泡沫。笔者对济南市1995年到2009年房地产开发投资在总投资中所占比例做了测算,从中可以看到,这个指标有逐年攀升的趋势,尤其是2009年已经达到20.09%,超过了20%的泡沫警戒点,而且从06年开始,房地产投资增长速度都远远超过了同期全社会固定资产增长速度,可以判定,济南市房地产市场已经出现了过热倾向。
三、综合评价及政策建议
通过以上价格分析、模型分析与指标分析可以得出结论,当房地产市场供求矛盾随着房价的上涨不断加剧时,开发商的垄断地位就得到加强;与此同时,房价的预期看涨导致房地产市场的投机现象进一步加剧,基于投机理论的模型验证了济南市的房价持续上涨的原因还与投机因素有关,在进一步的分析中发现:在2005年到2009 年,大部分特征指标没有显示房地产价格脱离市场价格的基础持续飞涨,可以说总体上并没有出现房地产泡沫,但局部年份已经显示了房地产泡沫才具有的特征,可以认为是房地产过热现象。但是伴随着全国房地产市场的持续过热,依靠市场自身的力量调节不可能使房价回归理性,必须借助政府的力量、拿出切实可行的政策方案才能改变目前这种市场失灵的状态。笔者认为调控房地产市场主要应做好以下几个方面:
1.进一步加强经济适用房和廉租房的建设,将出让土地收入主要用于改善民生的经济适用房与廉租房及其配套设施的建设中。同时严惩开发商无正当理由闲置土地、囤房的行为。
2.积极引导居民的消费观念。改变消费者“居者有其屋”的观念,鼓励低收入者租房代替买房;在新增商品房,存量商品房之间做合理选择,提倡从小户型逐渐扩大住房面积。
3.紧缩央行对房地产行业的信贷支持,尤其要注意风险偏好型、信誉不佳的房地产商和投资者为获得了较多的银行贷款而导致逆向选择的问题。对资金进入房地产市场进行严格审查,通过累进交易税制继续加大对房地产市场投机者的打击力度等。使济南市房地产业避免泡沫化而稳定、健康发展。
参考文献
[1] 张红. 房地产经济学[M] 北京:清华大学出版社,2005.
[2] 周京奎,曹振良. 中国房地产泡沫与非泡沫――以投机理论为基础的实证分析[J] 山西财经大学学报,2006(5)
[3] 何赛姣. 我国房地产市场泡沫分析与测度[D] 浙江工商大学硕士学位论文,2008.
[4] 何雄. 房地产泡沫理论的实证分析――以郑州市为例[J] 建设科技,2009
第6篇：房屋销售制度范文
一、房地产会计实务中对收入确认时限的常见看法
在实务中各房地产开发企业对收入实现有不同的确认方法，主要有：
（1）以签订预售合同并收取预收房款作为收入确认的依据；
（2）以签订正式房屋销售合同作为收入实现；
（3）以开发的房地产业经竣工验收，开出“入住通知书”并开具销售发票作为销售实现；
（4）以收讫房款并办妥产权过户手续作为收入的确认。
值得一提的是，上述标准也会因人而异，不同的职业判断导致不同的结果。例如在上市公司年报中，有几家从事房地产开发业务的上市公司年报因当年房地产销售收入确认的问题，被注册会计师出具了保留意见或解释性说明段。而公司与注册会计师的分歧的焦点集中在：商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。
商品房销售包括商品房现售和商品房预售。开发商销售收入的确认是按照《企业会计准则―收入》的收入口径来确认的，即：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠计量。这样房地产开发企业通常认为符合同时满足这四个条件可以确认为收入的时点，一般是在为客户办理房产证时，即在产权变更时确认收入。
比如目前，大约80%客户采用银行按揭方式购房，银行通常在客户首付款后的一个月左右将余款拨付给开发商。银行要与购房者签订一个“个人购房（抵押）借款合同”，在这个合同中，开发商需要作为保证人的身份出现，加盖公章。合同中开发商需要提供的保证是“自本合同签订之日起至借款人（购房者）之房地产办妥正式抵押登记，并取得房地产权证或房地产他项权证交由贷款人保管之日止”。因此开发商在没有将房屋从法律意义上完全交付给购买者之前，必须承担这样的连带责任。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十六条：买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。第二十七条：买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。开发商因为存在承担这种连带责任的可能性，已收取的购房款还存在一定风险和不确定性，所以通常不在办理产权证之前确认收入。
《商品房销售管理办法》第三十四条：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。因此，房地产开发企业在相关手续的办理上仅仅是协助义务，是否办理还是由购买者来做决定。有些购买者迟迟不办理权属登记手续，主要是从两点考虑：（1）所购房屋准备增值后卖出，卖出时在开发商那里办理更名手续，这样自己无须交纳办证时的契税、住房维修基金等手续费。（2）开发商在此期间承担担保的连带责任。
二、本文对房地产收入时限的理解
下面，将上述确认收入的时限做逐一剖析：
（1）签订预售合同收取预收货款其性质是预收货款，因为房地产预售合同是在房屋尚未建成竣工前预先销售的行为，只属于合同要约的一部分，能否真正的实现销售应根据工程的进展情况及买主的最后意向来决定；且预售合同不同建造合同，建造合同是指为建造一项资产而订立的合同，而房地产预售合同是商品购销双方的意向。因此根据《企业会计准则―收入》的规定商品所有权上的主要风险和报酬是否已转移给买方判定，签订预售合同并收取预收货款由于该开发产品尚未竣工验收，不符合收入确认条件，不能作为销售实现的依据。只有等到开发产品竣工验收并办理移交手续后，方可确认房地产销售收入的实现。
（2）签订正式销售合同是否可以作为销售实现，本文认为签订正式房屋销售合同仍只具有预售性质，如同一般工业产品销售合同，从法律意义上讲也只是一种要约，极有可能发生变更，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符合《企业会计准则―收入》的有关规定，故也不能确认收入。只有符合建造合同的条件，并且有不可撤销的建造合同的情况下，方可按照建造合同收入确认的原则，按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入。
（3）以房款已收讫、产权过户确认收入，会出现收入滞后现象，同样不符合收入确认原则。我国的房地产开发市场经过十几年的发展，有关的管理制度已较健全，在房屋开发前根据规定要缴清土地出让金，取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收及房管部门对建筑实测后方可领取销售许可证、签订正式房屋销售合同。因此在工程已竣工并经有关部门验收合格，房屋已经买主验收、面积和房屋价款等无异议，并交付买主办理入住手续的情况下，根据收入准则―商品所有权上的主要风险和报酬已转移给买方，产权是否过户并非确认收入的必要条件。因为我们知道办理产权过户手续涉及到房地产管理、土地管理及税务等政府有关部门，办妥产权证书时间并非开发商或买主所能控制。
《房地产开发企业会计制度》以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准。该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；而《企业会计准则―收入》准则等则以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中，房地产开发企业究竟应在哪一环节确认收入？本文认为，房地产商品销售收入的确认应符合两个层次的标准，即法律标准和专业标准。
1、法律标准 。
房地产是不动产，因此，房地产买卖在很大程度上依赖法律的制约和保护。法律标准是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件和标准：如房地产的产权归属应当清楚，并有合法的产权证件；经过改、扩建的房屋，产权所有者应在房地产行政管理部门办妥变更登记手续后，方能进行交易等；对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发（即属于房屋建设工程的，未完成开发投资总额的25％以上）的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。
2、专业标准 。
专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标准，如《企业会计准则―收入》准则及《企业会计制度》的相关规定等。1999年1月1日暂在上市公司实施的《企业会计准则―收入》第5条规定了销售商品的收入确认的四个条件，即企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。2001年1月1日暂在上市公司实施的《企业会计制度》第85条对销售商品的收入确认作出了与《企业会计准则―收入》类似的规定。从上述规定可以看出，收入确认以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，为实际工作中收入的确认带来了困难。其焦点在于如何根据房地产开发企业销售的特点把握报酬和风险的转移。
综上所述，本文认为，房地产收入的确认应同时具备以下条件：
1、房地产商品已竣工并经有关部门验收合格；
2、房地产开发企业已与客户签订了正式的商品房销售合同；
3、房地产商品已经过客户验收并与客户办妥了交付入住手续；
第7篇：房屋销售制度范文
一、进一步理解和把握**城区房地产一体化管理的概念及范围
房地产包括土地使用权取得、房地产开发、交易和保有等环节提供的建筑安装、销售不动产等业务。建筑安装包括：建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业。销售不动产包括：新建房屋销售、二手房交易。房地产税收一体化管理，是以土地使用权取得和房地产开发、交易、保有等环节税种日常管理为基础，通过各部门间涉税信息的传递与共享，开展信息比对，加强行业管理，实现房地产税收科学化、精细化、规范化的一种管理手段。
**城区系指**市中心城区建成区范围，包括东宝区、掇刀区和**经济开发区相关区域。
任何单位或个人在**城区开展房地产经营活动，应持用地许可证、权属转让合同、不动产销售合同、建筑工程合同及施工许可证等有关资料向税务、土地、房管、建委、规划管理部门申请办理各项业务。
二、建立**城区房地产税收一体化管理信息建设系统平台
以现有的房地产信息建设系统平台为基础，依托现行的房地产管理条件，整合国土、房产、建设、规划、税务等部门基础信息与管理流程，改造升级形成新的软件控管平台。各部门以软件控管平台为把手，始终坚持“先税后证”、“以票控税”的工作原则，严格履行各岗位工作职责，增强信息采集和反馈工作深度，做好软件各节点终端环节的应用管理工作，实现软件操作环环相扣、实际管理步步相连。
国土、房产、规划等权属许可证照管理部门负责提供建设系统的各自开放接口和控制模块所需的读取写入权限，并按平台内容需求及时录入相关涉税信息。
房产部门负责提供房地产信息建设系统数据写入接口和建设平台所需数据的明细列表，并按平台内容需求及时补充相应信息。同时，负责制定信息平台管理制度，做好软件的养护、管理工作，及时联系解决平台运行中遇到的各类技术问题。
税务部门负责提供核心征管软件数据导入与读取接口和信息需求明细列表，并将相应税款征收数据反馈至信息平台。地税、国税部分共享信息平台，国税部门为终端用户。
房地产税收一体化管理各部门要明确信息交换、协调配合专人，以及相关人员工作职责，建立信息共享机制，定期召开协调会，研究解决存在的问题和不足，建立完备的共享数据库信息平台，完善房地产税收及“一体化”管理机制。
三、加强领导，明确责任，确保**城区房地产税收一体化管理工作落到实处
为加强**城区房地产税收一体化管理，市政府成立由常务副市长任组长，市地税局、国税局、发改委、财政局、建委、国土局、房管局、规划局及东宝区、掇刀区政府分管负责人为成员的城区房地产税收一体化管理领导小组。领导小组具体负责**城区房地产业税收一体化管理工作的组织协调。领导小组办公室设在市地税局，具体负责土地使用权取得、房地产开发、交易和保有诸环节税收管理。领导小组各成员单位应加强协调配合，建立综合信息传递机制，共同抓好房地产业各环节税收控管。
国土部门应加强土地登记管理，及时向税务部门提供现有的地籍资料和相关的地价资料。包括权利人名称、土地权属状况、价格、等级、用途、面积等。对于通过征用或者出让、转让方式取得的土地，以及出租土地或变更土地登记的，在办理用地手续后，应及时将有关信息传递给税务部门。
房管部门应加强房屋权属登记管理，做好市场平均交易价格公布工作，及时向税务部门传递房屋转移登记、商品房屋预售、商品房屋销售许可证信息。包括房屋权属双方的名称、房屋位置、价格用途、面积等。
发展改革委应作好房地产项目立项审批工作，并及时将立项信息传递给税务部门。
规划部门应及时将规划许可证、容积率等规划信息传递给税务部门。
建设部门应做好建筑施工许可审批工作，及时将建筑工程项目审批和施工许可备案信息传递给税务部门。
第8篇：房屋销售制度范文
[关键词] 房地产 资金链 宏观调控
近几年来，我国一些地区商品房销售价格迅猛上涨，尽管商品房的开发与销售仍呈供需两旺的局面，但房地产泡沫已成为摆在学术界、政府部门、房地产从业人士面前的一个难题。政府近几年来通过金融、税务、法律等宏观调控措施和加大经济适用房建设等手段稳定房价、以促进房地产业健康发展。这些措施虽起到了一定的积极作用，但虚高的房价并没有真正降低，房地产泡沫依然存在。与此同时，政策和经济环境的变化使部分房地产开发企业出现了资金紧张的局面，甚至出现资金链断裂的现象，这一现象的出现对房地产业的宏观调控提出了新的要求。为避免房地产业的大起大落，应充分关注我国房地产业的资金链情况，注重资金来源的合理性、资金循环的稳定性，促进房地产业的健康发展。
一、我国房地产行业的参与主体及资金链情况
我国房地产行业的资金链是以房地产开发企业为核心，由若干与房地产开发企业存在着资金流动关系的主体之间所构成的网状结构。我国房地产资金链的参与主体包括房地产开发企业、国土资源管理部门、与房地产开发企业存在业务关系的行为主体、权益资本提供者、债务资本提供者、投机性购房者、居住性购房者、租房人等与商品房开发和销售有直接资金关系的各类主体。上述各主体在房地产资金循环过程中的关系如图1所示。
图1 房地产开发资金链构成示意图
从图1可以看出，房地产开发企业是资金链的核心，银行是影响商品房开发和销售、承担较大风险的资金提供者，国土资源管理部门对房地产开发规模和成本有重要影响，权益资金提供者和除银行外其他债务资金提供者的数量和资金提供方式对房地产业的发展有重要影响，居住性购房人的数量和收入水平是决定需求的根本因素，而投机性购房人的数量和投机热情直接关系到房地产泡沫的产生和发展。
二、我国房地产资金链中出现的问题
我国部分房地产企业资金链趋紧局面的产生既与国家宏观调控政策有关，也与我国房地产开发企业资金链的不完善有关。国家对房地产行业的宏观调控应以保持房地产行业的持续、健康发展为主，因此有必要关注我国房地产开发企业的资金链问题，并提出针对性的调控措施或解决措施。目前我国房地产开发企业的资金链主要体现以下一些问题：
1.房地产开发企业鱼龙混杂，部分企业资金链管理能力和抗风险能力不强。房地产行业的“暴利”现象吸引了实力和背景各不相同的投资者纷纷进入，由于融资能力和开发能力的不足，违规筹资时有发生，融资成本和风险迅速升高；部分企业开发的商品房质量难以保证、资金回收困难，从而给银行及其他资金提供主体带来资金回收风险，进而影响到房地产行业的整体资金供应形势和对房地产开发贷款的风险水平的评估结果。
2.房地产开发资金筹集方式不规范，缺乏风险控制机制。近年来我国在房地产开发筹资方面一直表现出银行贷款所占比重较大、资金来源复杂的特点。表1中列出了2006年全国房地产开发企业资金来源及其比例，从中不难看出其他资金来源所占比重最大，其他资金的提供者相对风险分析与管理能力较弱，一旦房地产行业发展出现一定的波动，这些资金提供者将受到很大的影响。
表12006年我国房地产开发企业资金来源
资料来源：中国统计年鉴，2007
3.房地产开发企业债务负担过重，极易受到系统风险的影响。从1997年到2006年，我国房地产开发企业的资产负债率一直在72.7%％～76.2%之间。一旦由于经济波动或其他原因导致所开发房屋销售不理想，将直接导致大量房地产开发企业破产或接近破产边缘。
4.银行在房地产资金链中承担风险过大。银行不仅是房地产开发的重要资金提供者，同时通过按揭贷款、住房抵押贷款等形式成为房屋销售环节的重要资金来源；加之实际贷款过程中出现的审查执行不严、假按揭、转按揭、加按揭等不正常现象，使银行成为了直接承担房地产业系统风险的最大潜在受害者。
5.没有建立完善的信用评价制度，信贷风险难以得到控制。信用评级制度的缺失和审核不严等直接导致金融领域不良贷款比例较高，2007年第四季度，我国商业银行不良贷款占全部贷款的比例为6.17%，如果考虑到房地产行业的特殊情况及系统风险发生的可能，当宏观形势或行业发展出现波动的情况下，房地产行业不良贷款的比例有可能迅速上升。
6.房地产行业预警系统仍没有起到行业发展的警示和指导作用，房地产行业供需失衡所带来的市场风险不能得到及时抑制。虽然早在2003年原建设部就提出建立房地产行业预警系统，并已经在部分城市进行了试点。但目前为止，房地产的开发建设速度和商品房的销售火爆局面并未受到影响。2006年，我国城镇居民人均住宅建筑面积已达26.1平方米，考虑到我国近几年商品房开发的数量，预计到2008年底，我国城镇人均住宅建筑面积将达到30平方米。根据对不同收入国家居住水平的分析，中高收入水平国家平均居住面积29.3平方米，高收入国家则为46.6平方米。世界各国的经验还表明，在人均住房面积达到30~35平方米之前，会保持比较旺盛的住房需求。从我国的经济发展水平上看，我国将很快进入房地产销售趋淡的时代，如果不在房地产开发建设速度上加以适当控制，势必造成供过于求的局面，从而导致行业效益下滑，甚至部分企业由于房屋难以销售，进而走向破产。同时，这种风险也势必传递给银行和其他资金提供者。
7.与发达国家建立在完善的资本市场条件下的资产证券化等融资模式不同的是，我国金融机构的资金来源比较单一，导致了风险过度集中于金融机构。同时，由于房地产企业上市比例较少，普通投资者难以通过购买股票或各种有资产抵押的证券实现对房地产行业的投资，分享房地产业高速发展的利益。
8.“炒房”行为使房地产领域的风险出现了向部分市场参与者集聚的现象，为房地产行业系统风险的发生埋下了祸端。如果房地产市场出现转折，投机性“炒房者”将最先成为风险的承担者和传递者。虽然我国近年已出台了对“第二套住房”贷款的限制和对房屋转让加以年限和税收的控制等措施，然而在房价上涨较快的情况下，“炒房”行为并没有得到真正的限制。
9.为应对资金紧张局面，一些企业采取了应对性融资措施，如发行企业债券、民间筹借等方式，由于融资行为不够规范，往往造成债务负担加重，还贷风险进一步加大。
10.部分房地产业的宏观调控政策对于平抑房价、解决居民住房需求这一调控目标的作用有待推敲和证实。例如“招拍挂”制度带来的土地获得成本上升问题；对部分二手房转让征收营业税的制度造成的“炒房人”囤积住房，使房屋供需关系改变问题；对新建楼盘户型结构的限制既无理论和实际依据，也难以实现调控目标问题等。
11.由于二手房交易在程序、贷款方面存在一定的操作上的问题，从而改变了新建住房市场和二手房市场的供需关系，造成了不同收入阶层利益分配的错位和中低收入阶层债务负担的加重。
三、基于我国房地产行业资金链的宏观调控政策研究
为避免由于政策和经营环境变化造成房地产企业资金链紧张，进而导致行业的“大起大落”，在未来的宏观调控中应采取如下措施：
1.在城市居民人均住房面积逐步提高、住房潜在需求逐渐得到满足的情况下，应进一步提高房地产行业的准入门槛，以解决房地产开发中的盲目投资问题，提高房地产开发企业的持续发展能力，降低房屋购买者的风险。
2.尽快建立房地产预警系统并及时向社会公开各类信息，以控制房屋的建设规模，缓解房屋“非理性”购买造成的需求被提前和放大现象对供需关系的影响，促使房地产供需回归理性。
3.建立房地产企业信用评级制度，使企业信用成为决定融资水平和成本的重要因素；在建立房地产企业信用评级制度基础上，创造条件使信用较好的企业可以通过发生企业债券、上市发行股票等方式筹集资金，保证资金供应的稳定性。
4.将房地产开发申请与房地产开发企业的资信状况、已开发房屋销售情况结合起来，避免房地产开发企业采取负债经营方式盲目建设，造成资产负债比率过高，企业经营风险加大的现象。
5.在规范和打击目前所存在的民间集资中的违法、违规行为的同时，努力为资信水平较高的企业建立完善的直接融资和间接融资渠道，在确保企业资金供应的同时，使普通投资者能分离房地产业健康发展的回报。
6.通过提高囤积住房的留置成本、调整住房交易相关税率等方式使囤积的存量住房逐步转化为住房有效供给，促使房地产领域真实供需平衡的实现；通过简化二手房交易手续、减少二手房交易中的障碍因素、为符合条件的二手房购买者提供简捷、利率较低的贷款。
7.通过土地供给政策抑制房地产行业的盲目投资和盲目开发，从总体上避免商品房保有量超过居民实际购买力的现象，避免房地产行业系统风险的发生。
8.调整政府与土地使用权转让和房地产开发有关的利益机制，避免政府追求高地价、高房价所带来的“益处”；调整在土地“招拍挂”中将土地出让价格作为决定因素的做法，将土地利用系数、土地升值系数、开发商资信状况等作为决定土地使用权的因素加以考虑。
除此之外，政府宏观调控部门还应该改变对房地产开发商新开发房屋户型结构的限制政策，转而通过对现有住房结构数据的统计、对房屋需求结构的预测等方法来引导商品房开发的规模和结构；加强对与房地产相关的贷款人的整体风险情况和还债能力的考察，避免还贷风险向少数群体的累积。
总之，为保证房地产行业的稳健发展，避免因为风险的累积和资金链的断裂造成行业动荡，国家应在规范竞争秩序、进行供给调控、完善筹资渠道、盘活二手房市场、建立行业预警系统等方式来调整房地产行业的供需结构，达到行业的均衡、稳定发展。
参考文献：
[1]丁悦等:均衡理论下房地产市场宏观调控政策分析.统计与决策，2008.8
第9篇：房屋销售制度范文
一、房地产企业的税收核算问题
（一）收入会计核算在税收上的问题：1、会计准则和税法在确认收入时有一定的差异，主要差异体现在：第一，房屋的预售销售模式下，房地产企业获得预售许可证之后，就可以对房屋进行预售，收到的款项作为暂收、预收款的性质，不能作为收入进行确认。等到工程竣工并验收之后，同时办好相关移交手续过后，方可作为收入进行确认，此时预收账款就变成了主营业务的收入。而税法规定预收款作为预售收入，按照规定的预计毛利率预先上缴所得税。第二，房屋的按揭销售，房屋的按揭款通过银行转入开发商的账户之后，会计才能进行收入的确认。而税法上要求首付款项实际到账之日才能进行收入的确认，剩余的款项在办好银行按揭贷款并于转账当天进行收入的确认。2、房屋附属设施的会计核算方式。出售车位、阁楼、储藏室等房屋附属设施并未算收入；获取的顾客放弃的定金、没收的违反合约的保证金、施工单位延后工期的处罚金额、政府部门的奖励以及先租再售的租金等并未入账；此外，采光费用、宣传费用、上房费用等等并未算收入。3、房地产开发的商品收入的会计核算。将开发商品用作为自用、捐献、公益、广告宣传、销售样品、员工的福利，投资及分给投资者或者分给企业的股东等等，并未进行纳税；老城改造后用以补偿给搬迁户主的新房，对于偿还的面积和拆迁的面积相同的部分、面积超过的部分及价格差额收入并未合并收入或者产品竣工之后，预售的款项并未及时进行结转收入。
（二）成本费用的会计核算方式：1、未按照工程结算单据列入成本费用，而是按照合同、预计金额列入，或者以白条入账。2、成本的核算对象容易混淆，超前列支成本支出。比如将下一期的成本进行超前列支；有价转让或者企业自用的附属设施没有对成本单独进行核算，列入主营业务成本。3、成本分类不明确，结转成本的配比不正确。并未按照要求核算期间费用以及产品的开发成本；将没有完工的产品成本列入经营成本；由各期分别承担的土地成本（包括土地的附加成本）超前进行一次性列支；公共配套设施的独立核算，并未对建筑安装直接与间接费、土地取得与开发的成本、基础设施建设费用、前期投入的工程费用、贷款利息等相关费用进行分摊。4、增加期间费用的列支范围以及相应的标准，减少应纳税的计税所得数额。开发产品的预售收入当作广告宣传费用、相关招待费用的计算基数，列入管理费；开发产品竣工验收之前的贷款利息，作为当期损益一次性列入。5、并未按照开发的产品对象进行各种会计核算明细科目进行设置。
二、改进房地产开发企业的会计核算所采取的措施
(一)严格实行预收款项的预缴制度，确保税款能够按时缴纳。要严格按照国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税的通知（国税发［2006］31号）的要求，对当期获取的产品预售收入，先按照预计计税的毛利率按照季度(或者月度)计算当期的毛利数额，扣除相应的期间费用、营业税金及其附加费用之后再列入当期应该纳税所得数额，待开发产品的结算计税成本之后再进行调整。以保证税款能够按时全额入库。
(二)改进房地产开发企业的收入核算方式：1、确定房地产开发企业核算销售收入的范围。房地产开发企业的销售收入指的是其自行开发的产品通过公开销售取得的收入，主要有土地转让收入、房屋销售收入以及销售相关配套设施所收入等。其自行开发的产品，包含预先与客户签订售房合同并且根据合同规定开发的产品，还包含在出售以前没有与客户签订售房合同的开发产品。房地产开发企业销售周转房时，老城改造过程中回迁的安置住户所交的拆迁面积以内获得安置房的产权款项以及超过拆迁面积的房产款项，也应该列入销售收入，但是销售自用的房产当作固定资产进行核算的不应该列入销售收入。2、明确规定并合理应用收入确认的相关标准。房地产开发产品在完工、办好相关手续并移交以前，收取的预售的房地产款项，只当作暂收款以及预收款进行处理，不应该作为收入确认。只有在房地产开发企业和购买方正式签订了售房合同，并且履行了有关的法律手续；房屋已经竣工并且经过相关部门进行验收，房屋经过验收合格之后，用户在对所购买房屋的结构、面积大小、付款形式都已经确认，并且办好了房屋的相关手续并已移交；取得的金额可以计量时，才可以作为销售收入进行确认，也计算只有待房屋全面完工并交至客户之后，然后由预收账款转变为该企业的主营业务收入。此外，房地产开发企业通过有些促销活动实现的交易，务必对该交易的实质进行判断，比如销售之后的回租、销售之后的回购模式的房屋销售行为。
