城市物业管理办法精选(九篇)
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第1篇：城市物业管理办法范文
第一条 为加强我省城市住宅区物业管理，明确业主（住户）、物业管理公司、开发建设单位及有关部门的权利和义务，保障住宅区物业功能的正常发挥，为业主（住户）创造一个安全、舒适、文明、和谐的生活环境。根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》及有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于在本省行政区域内从事城市新建住宅区的开发建设、物业管理和服务工作的单位和个人，以及住宅区的业主（住户）和使用单位。
第三条 本办法下列用语的含义是：
住宅区是指住宅小区、住宅组团及其他物业。
物业管理是指物业管理公司受物业业主（住户）的委托，对住宅区内各类房屋建筑及配套的公用设施、设备、绿化、环境卫生、治安秩序等进行管理、维护、修缮和整治的服务活动。
业主是指住宅区内住宅及其他物业的产权所有人。
住户是指住宅区内住宅及其他物业的业主、承租人和其他非业主使用人。
第四条 住宅区物业管理实行业主（住户）自治与物业管理公司专业服务相结合的管理模式。
第五条 省建设厅负责全省城市住宅区物业管理的归口管理工作；
州（地、市）县级人民政府房地产（建设）行政主管部门主管本行政区域内的城市住宅区物业管理工作。
第六条 各级人民政府市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供电、供气、供热等行政主管部门，按职责分工、负责住宅区管理中有关工作的监督、指导与协调。
第七条 业主（住户）有参加住宅区物业管理的权利，并有合理使用房屋和公用设施、维护住宅区公共秩序、遵守住宅区物业管理规定的义务。
第八条 城市住宅区应当依照本办法成立物业管理委员会（以下简称管委会）。管委会由业主（住户）大会选举产生，代表和维护住宅区全体业主和住户的合法权益，依照本办法、业主（住户）公约和管委会章程行使职权。
第九条 物业管理公司依据本办法和物业管理合同、管理办法对住宅区实施物业管理。
第二章 业主（住户）大会及管委会
第十条 住宅区已交付使用且入住率或房屋出售率达到百分之五十以上时，开发建设单位或已经实施管理的物业管理公司应当及时向县级以上人民政府房地产（建设）行政主管部门提出书面报告，由房地产（建设）行政主管部门组织开发建设单位或物业管理公司召集第一次业主（住户）大会，选举产生管委会。业主（住户）也可依照本办法自行召开业主（住户）大会，选举产生管委会。管委会成立后，业主（住户）大会由管委会负责召集。
第十一条 业主（住户）大会由本住宅区的业主（住户）组成。
业主（住户）大会必须过半数以上有投票权的业主（住户）出席才能举行。业主（住户）可以委托人出席业主（住户）大会，不满十八岁的业主（住户）由其法定人出席。
第十二条 业主（住户）大会至少每年召开一次，管委会应负责在会议召开七日前将业主（住户）大会召开日期和内容送达每名业主（住户）。
经20％以上持有投票权的业主（住户）提议，可以召开临时业主（住户）大会。管委会应当在接到提议后十五日内就提议的内容召开临时业主（住户）大会。
第十三条 业主（住户）大会的决定，必须由出席会议的业主（住户）所投票数的过半数通过才有效。
投票方式可采取：住宅房屋每户一票；非住宅房屋建筑面积100平方米以上的，每100平方米为一票；建筑面积100平方米以下的，按房屋产权证每证一票。
第十四条 业主（住户）大会是住宅区物业管理的最高决策机构，行使下列职权：
（一）选举、罢免管委会的组成人员；
（二）监督管委会的工作；
（三）听取和审查管委会的工作报告；
（四）决定住宅区内关于业主（住户）利益的重大事项；
（五）制定和修改业主（住户）公约；
（六）改变或撤消管委会不适当的决定；
（七）批准或修改管委会章程。
第十五条 管委会主任、副主任由管委会在其委员中选举产生。
管委会委员的数额可根据实际情况由业主（住户）大会确定，但最低不能少于五人。管委会委员应当由热心公益事业、责任心强、有一定组织能力和必要工作时间的人员担任。
管委会可根据工作需要，设置专职工作人员，负责处理日常事务。
第十六条 选举产生的管委会，应当经县级以上人民政府房地产（建设）行政主管部门登记确认，登记确认日期为管委会成立日期。
第十七条 管委会是业主（住户）大会的执行机构，负责向业主（住户）大会报告工作，每届任期两年，委员可以连选连任。
管委会会议由管委会主任根据工作需要召集，并可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员参加。
第十八条 管委会的权利：
（一）召集和主持业主（住户）大会；
（二）采取公开招标或其他方式，选聘物业管理公司对本住宅区进行物业管理，并与其签订物业管理合同；
（三）审议物业公司制定的本住宅区物业管理办法、住宅配套工程和重大的维修工程项目；
（四）检查、监督各项管理工作的实施及各项规章制度的执行；
（五）审议住宅区物业管理服务费的收费标准和使用情况。
第十九条 管委会的义务：
（一）根据业主（住户）的意见和要求，对物业管理公司的管理工作进行检查和监督；
（二）协调物业管理公司落实各项管理工作；
（三）接受业主（住户）的监督；
（四）接受房地产（建设）行政主管部门及各有关行政主管部门的监督指导。
第二十条 管委会讨论决定问题，应当采取少数服从多数的原则。
第三章 物业管理公司及其职责
第二十一条 物业管理公司是具有一定的专业管理能力，依法成立的具有独立法人资格的经济实体。
设立物业管理公司，首先须经工商行政管理部门核定企业名称，同级房地产（建设）行政主管部门签署初审意见，领取《法人营业执照》。在领取《法人营业执照》后30日内，按照规定的程序和需要提交的材料，到省建设厅进行资质审查备案，办理《物业管理资质证书》后，方可从事物业管理。
第二十二条 开发建设单位在管委会成立前自行选聘具备资质的物业管理公司，经管委会认可，可继续聘用，物业管理合同改由管委会与物业管理公司重新签订。对于不能履行原聘用合同的物业管理公司，管委会可以不予聘用，重新选聘物业管理公司。
开发建设单位在管委会成立前选聘物业管理公司，其管理费用由开发建设单位承担。
第二十三条 物业管理公司应依据物业管理合同和管理办法对住宅区实施物业管理。
物业管理合同应当包括以下内容：管理事项、管理服务标准、管理权限、管理费用、合同期限、权利义务、监督检查、违约责任及其他。物业管理合同应当采用由省建设厅、省工商行政管理局统一制定的示范文本。
第二十四条 从事住宅区物业管理的专职人员应当经过房地产（建设）行政主管部门的业务培训后，方可上岗。
第二十五条 物业管理公司所管理住宅区物业的范围：
（一）房屋的管理、维修、养护；
（二）消防、电梯、机电设备、路灯、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、道路、停车场等公用设施的使用维修、养护和管理；
（三）清洁卫生；
（四）车辆的行驶及存放；
（五）公共秩序及社会治安；
（六）房地产（建设）行政主管部门规定和物业管理合同规定的其他物业管理事项。
第二十六条 物业管理公司的权利：
（一）根据有关规定和物业管理合同，制定住宅区物业管理办法和制度；
（二）依据物业管理合同和省有关规定收取物业管理费用；
（三）有权制止违反本住宅区物业管理办法和制度的行为；
（四）有权选聘专营公司承担专项经营业务；
（五）有权要求管委会协助管理；
（六）可以实行多种经营，以其收益补充物业管理经费；
（七）可享受国家对第三产业的优惠政策。
第二十七条 物业管理公司的义务：
（一）依照房地产（建设）行政主管部门规定的标准和物业管理合同对住宅区实施物业管理；
（二）接受管委会、业主（住户）的监督；
（三）接受房地产（建设）行政主管部门、有关部门及住宅区所在地人民政府的监督和指导；
（四）依法从事经营活动，但不得妨碍住宅区正常的生活秩序，不得占用公共设施或公共场所。
第二十八条 对无故不缴各项应缴费用的业主和住户，物业管理公司可要求其限期缴交；逾期仍不缴交的，物业管理公司可按业主（住户）公约和国家有关规定催缴，并通报批评；或采用停止供电、供气等措施，但应当提前5日书面通知当事人。
第二十九条 物业管理公司对住宅区物业的管理，未能达到房地产（建设）行政主管部门和物业管理合同规定的标准，或者违反物业管理合同规定的，管委会可以终止合同。
因管理、维修、养护不善，造成业主（住户）损失的，物业管理公司应当赔偿。
第四章 住宅区的使用与维护
第三十条 开发建设单位将住宅区交付使用后至管委会成立前，应当聘用物业管理公司或自行实施物业管理。
第三十一条 管委会成立后，开发建设单位应当向管委会移交下列住宅区工程建设资料：
（一）住宅区规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
（三）地下管网竣工图；
（四）其他必要的资料。
管委会应当将上述资料委托物业管理公司保管，由物业管理公司使用。
第三十二条 开发建设单位应当在移交住宅区时，向管委会以成本价提供住宅区物业管理用房，其产权属业主（住户）共有，由管委会管理。
住宅区物业管理用房的面积按照总面积的千分之五计算，最高不超过200平方米，最低不少于20平方米。
第三十三条 业主（住户）使用房屋应遵守下列规定：
（一）未经有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；
（二）不得凿、拆房屋内外承重墙、梁、柱、楼板；
（三）不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；
（四）不得利用房屋从事危害社会公共利益的活动；
（五）不得侵害他人的正当权益。
第三十四条 房屋的维修责任，按下列规定划分：
（一）室内部分，由业主（住户）负责维修；
（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修。
第三十五条 住宅区的道路、路灯、沟、渠、池、井、园林绿地、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房（棚）、公厕、垃圾处理等住宅区公用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修。属于人为损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。
第三十六条 住宅区的供暖、供水、供电、供气及通信等管线的维修养护分别由有关供暖、供水、供电、供气、通信等单位负责维修，维修养护费由有关业务单位支付。
第三十七条 凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗邻房屋安全及公共安全，按规定应由业主（住户）修缮的，业主（住户）应及时进行修缮；经管委会劝告仍不进行修缮，由管委会委托物业管理公司修缮，其费用由业主（住户）承担。
第三十八条 住宅区内禁止下列行为：
（一）占有楼梯间、通道、屋面、平台、道路、绿地、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能；
（二）乱抛垃圾、杂物或影响观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；
（三）随意停放车辆、鸣喇叭或以其他方式发出超出规定标准的噪音；
（四）排放有毒、有害气体、液体；
（五）法律、法规、规章及业主（住户）公约禁止的其他行为。
第五章 住宅区物业管理经费来源及使用
第三十九条 开发建设单位应当在住宅区移交时，按住宅区建设总投资的百分之一点五的比例，一次性向管委会划拨住宅区公用设施专用维修基金，用于住宅区公用设施的重大维修项目。
公房出售后的住宅区公用设施专用维修基金，按省上的规定执行。
第四十条 公用设施专用维修基金由当地房地产（建设）行政主管部门设立专帐管理，管委会依照维修项目计划报批使用。房地产（建设）行政主管部门对管委会正常使用公用设施专用维修基金不得干涉。
第四十一条 住宅区物业管理服务费分为公共服务收费、公众代办收费和特约服务收费三种：
（一）公共服务是为业主（住户）提供公共卫生清洁、公共设施的维修保养和保安、绿化等统一管理服务。
（二）公众代办是为业主（住户）提供代收代缴水电费、煤气费、有线电视收视费、电话费等代办性的服务。
公共服务收费和公众代办服务收费的具体价格管理形式和利润率由省建设行政主管部门商省物价部门确定。
（三）特约服务是为业主（住户）提供的个别需求的服务，收费由物业管理公司与业主（住户）根据实际情况自行商定，并报当地物价部门和房地产（建设）行政主管部门备案。
第四十二条 住宅区公共服务收费的费用构成包括以下内容：
（一）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；
（二）公用设施、设备日常运行、维修及保养费；
（三）绿化管理费；
（四）清洁卫生费；
（五）保安费；
（六）办公费；
（七）物业管理公司固定资产折旧费；
（八）法定税费。
第四十三条 住宅维修基金和公用设备更新储备金属于住宅区全体业主（住户）共有，其收取和使用办法，由管委会和物业管理公司协商确定，并经业主（住户）大会批准。
第四十四条 住宅维修基金由管委会以房屋主体为单位设立专帐管理，用于房屋本体公用设施的维修养护，不得挪作它用。
第四十五条 公用设备更新储备金根据设备使用期限、价值，并考虑物价因素，由业主（住户）按照建筑面积分摊并分期缴纳，管委会应当设立专帐管理，用于公用设备的更换，不得挪作它用。
第四十六条 业主（住户）大会及管委会应当建立健全有关制度，加强住宅区物业管理的财务监督与管理，物业管理基金应当存入房地产（建设）行政主管部门指定的银行，按照物业名称设立专帐，实行专款专用。
第四十七条 物业管理收费实行明码标价，收费项目、标准及收费办法应当在经营场所或收费地点公布。
物业管理公司和管委会每6个月应当公布一次各项基金及各项收费的收支帐目，接受业主（住户）的监督。
第四十八条 物业管理公司已接受委托对住宅区实施物业管理并相应收取公共服务费的项目，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第六章 罚则
第四十九条 物业管理公司和管委会不按照规定向业主（住户）公布各项维修、养护、管理费用收支帐目的，房地产（建设）行政主管部门可以根据业主（住户）的投诉，对主要责任人给予警告，并责令限期改正。
第五十条 物业管理公司违反本办法有下列行为之一的，由房地产（建设）行政主管部门会同有关部门按照有关规定予以处罚：
（一）越权定价，擅自提高收费标准的；
（二）擅自设立收费项目，乱收费用的；
（三）提供服务质价不符，只收费不服务或多收费少服务的；
（四）其他违反本办法的行为。
第五十一条 业主（住户）违反本办法第三十三条、第三十八条的，物业管理公司有权制止，并要求限期改正；逾期不改正，可以进行强制恢复；造成损失的，有权要求其赔偿。
第七章 附则
第五十二条 自本办法下发之日起，新建住宅区必须依照本办法实施物业管理。已建成的住宅区（含公房出售后的住宅区），应在条件具备的情况下，由当地房地产（建设）行政主管部门会同住宅区管理单位召集业主（住户）大会，成立管委会，并依照本办法选聘物业管理公司，对住宅区实施物业管理。
第五十三条 各建制镇、独立工矿区的住宅区物业管理，参照本办法执行。
第2篇：城市物业管理办法范文
第一条 为规范城市住宅小区物业管理，创造和保持整洁、舒适、安全的居住环境，维护业主、使用人、物业管理企业的合法权益，根据《河北省城市住宅区物业管理暂行规定》及有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市市区（不含矿区）内的住宅小区的物业管理工作。
第三条 本办法所称住宅小区，是指在城市规划区域内经统一规划、综合开发、配套建设而形成的以住宅为为体，具有公用配套设施和非住宅房屋的居住区。物业，是指住宅小区内的各类房屋及其公用配套设施、设备和场地。业主，是指物业的产权人。物业管理，是指由住宅小区管理委员会（以下简称管委会）委托物业管理企业，按照物业管理服务合同对房屋及公用配套设施、设备和场地，实行统一的专业化管理和服务。
第四条 市房产管理部门是全市物业管理行政主管部门，负责本办法的实施。区城区建设市容管理部门依照本办法对辖区内住宅小区物业管理实施管理和监督。
建设、规划、物价、公安、工商等部门按照职责分工对住宅小区物业管理实施监督、检查。
市政公用、市容环卫、园林、供电、供气、电信等部门按照职责发工，对住宅小区其产权范围内的物业实施维修、管理。
第五条 新建的住宅小区必须实行物业管理，本办法实施前已交付使用的住宅小区必须实行物业管理，本办法实施前已交付使用的住宅小区和机关、全事业单位生活区，应按照统一部署逐步实行物业管理，具体范围和方案由市物业管理行政主管部门会同有关部门确定。
住宅小区物业管理实行业主、使用人自治管理，物业管理企业专化管理和行政主管部门监督、指导相结合的原则。
住宅小区物业管理应遵循科学管理、财务公开、民主监督的原则。
第六条 业主、使用人有合理使用房屋和公用配套设施，维护住宅小区公共秩序，遵守住宅小区物业管理规定的权利和义务。
第七条 物业管理行政主管部门应当建立投诉处理制度，接受管委会、物业管理企业、业主和使用人的投诉，并自受理投诉之日起三十日内书面答复投诉人。
第八条 投诉内容属于其他行政管理部门管辖的，物业管理行政主管部门应当自接到投诉之日起二日内，移送有关行政管理部门处理，并书面告知投诉人。
第二章 物业管理机构
第九条 辖区人民政府应自新建住宅小区入住率达到百分之三十之日起二个月内，组织街道办事处、居委会、开发建设单位和全体业主、使用人推选的代表，组成管委会。
具备条件的住宅小区，可组建业主委员会。
第十条 新建住宅小区管委会成立之前，开发建设单位应自行或委托物业管理企业对住宅小区进行 物业管理；
自管委会成立之日起一个月内，开发建设单位应向管委会移交物业管理工作以及住宅小区规划图，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，地下管网竣工图和其他必要的资料。
住宅小区内按照规划建设的公用配套设施和商业及管理用房，经市建设行政管理部门组织有关部门综合验收后，移交辖区人民政府代管。辖区人民政府应按照市人民政府有关规定移交管委会和有关部门管理、使用和维护。
开发建设单位应按照住宅小区建筑面积千分之一至一点五的比例配建物业管理用房。
第十一条 管委会由街道办事处、居委会干部和业主、使用人代表组成，主任由办事处一名领导兼任。管委会由五至十五名委员组成，组成人员为兼职。因犯罪被判处刑罚或者被剥夺政治权利执行期满未逾五年的人员不得担任管委会委员。
管委会根据工作需要可聘请专职工作人员（五至十万平方米的住宅小区为一至二名，十万平方米以上的住宅小区为二至三名）负责管委会日常工作。
第十二条 管委会应自组成之日起十日内，持下列文件向市物业管理行政主管部门办理登记手续：
（一）登记申请书；
（二）组成人员名单；
（三）章程。
市物业管理行政主管部门应在接到登记申请之日起十日内，对符合登记条件的，办结登记手续；对不符合登记条件的，应书面通知申请人，并提出改进意见，责令重新申请登记。
管委会自登记之日起成立。
本办法实施前已组成的管委会，应在本办法颁布实施后二个月内办理登记手续。
第十三条 管委会必须在物业管理行政主管部门指导下维护业主、使用人的合法权益，并履行下例职责：
（一）召集、主持业主、使用人会议，报告物为管理工作情况；
（二）制定管委会章程和业主公约；
（三）选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业签订物业管理服务合同；
（四）监督、检查物业管理企业执行经业主、合作使用人会议审议通过的物业管理年度计划和财务预决算的情况；
（五）听取业主、使用人的意见和建议，责成物业管理企业改进物业管理服务工作；
（六）监督、检查住宅小区内物业使用及物业管理服务费用收支情况；
（七）审议和决定物业管理的其他事项。
第十四条 管委会会议我由主任召集，每个季度不少于一次；会议必须有过半数委员参加，作出决定应当经全体委员过半数通过，管委会组成人员无正当理由连续三次不参加会议或玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，管委会应及时罢免其职务。管委会组成人员、工作人员不得在本住宅小区内从事与物业管理有关的经营活动。
第十五条 业主公约、管委会的决定，应当予以公布，其内容不得与法律、法规、规章和国家政策相抵触。业主公约、管委会的决定，对住宅小区内全体业主、使用人具有约束力。对违反者，由管委会或其授权的物业管理企业责令改正并依照业主公约的规定给予经济处罚。
第十六条 同一住宅小区应委托同一物业管理企业进行物业管理服务。有条件的，应通过招标方式选聘物业管理企业。物业管理企业必须经市物业管理行政主管部门资质审查合格，取得物业管理企业资质证收，并到工商行政管理部门办理注册登记手续后，方可从事物业管理服务业务。
第十七条 开发建设单位或管委会委托物业管理企业进行物业管理服务，应与之签订物业管理服务合同，载明下列主要内容：
（一）双方当事人的名称、住所；
（二）服务的范围、项目；
（三）服务的要求和标准；
（四）费用；
（五）期限；
（六）违约责任及纠纷处理方式；
（七）合同终止或者解除的约定；
（八）当事人的权利与义务以及其他事项。
物业管理企业应自物业管理服务合同签订之日起十日内，持物业管理企业资质评书、物业管理服务合同到市物业管理行政主管部门办理合同备案手续。
第十八条 物业管理服务合同终止或者解除十日内，物业管理企业应当向管委会移交下列财财物和资料：
（一）结余的物业管理收入；
（二）全部物业要案次料和有关的财务帐册；
（三）因物业管理需要占用的公用配套设施、房屋和其他财物。物业管理合同终止或解除前，管委会应委托审计机构对牧业管理企业管理期间的财务进行审计并书面报告市物业管理行政主管部门。
第十九条 物业管理企业对住宅小区进行物业管理服务时，行使下列职责：
（一）对受委托管理的物业进行维护和管理，承担住宅小区内的保洁、绿化、保安、车辆管理及便民服务工作；
（二）按照规定项目、标准向业主收取物业管理服务费用；
（三）劝阻和罅损害或妨碍物业正常使用、管理的行为，并按照业主公约的规定予以经济处罚；
（四）重大管理措施提交管委会审议决定，并按受管委会的业主、使用人的监督；
（五）接受物业管理行政主管部门及有关部门、街道办事处的指导和监督；
（六）纠正和罅违反法律、法规和规章的行为，并及时移交有关行政主管部门处理；
（七）配合街道办事处、管委会开展祖宗形象管理、服务的有关工作。
第三章 物业的使用
第二十条 业主、使用人应当按照有利于物业使用、安全以及公平、公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
第二十一条 业主、使用人对房屋自用部位及设备进行使用、装修时，不得改变房屋结构、外观、外貌和用途，不得损害房屋的内外墙、梁、柱等承重结构，不得独占、损坏、拆除房屋的共用部位、共用设备。
第二十二条 业主、使用人维护住宅小区环境卫生，保持住宅小区容貌整洁，爱护园林绿化设施。禁止下列行为：
（一）乱倒、乱堆垃圾、杂物；
（二）饲养家禽、家畜；
（三）在庭院、屋顶、道路及春他公共场地搭建建筑物、构筑物；
（四）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（五）乱设摊点；
（六）侵占绿地，毁坏绿化设施、花草树木；
（七）存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者发出超过规定标准的噪声。
对违反上述规定的，物业管理企业可按照业主公约的规定予以经济处罚。
第二十三条 管委会、物业管理企业不得改变住宅小区内按照规划配套建设的公用配套设施、设备和场地的使用性质或挪作他用。
第二十四条 有关单位或者个人需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与物业管理企业签订协议，并在约定的期限内恢复原状；损坏地上附着物、设备、绿化设施和花草树木的，应负责赔偿。
第二十五条 进入住宅小区的车辆应停放在设有停车标志的场所，载有易燃、易爆、剧毒、放射性物品的车辆不得擅自进入住宅小区。在住宅小区出入、行驶、停放的车辆，应当服从物业管理企业的管理。
第二十六条 业主转让步或者出租房屋，应遵守住宅小区的有关规定，并将业主公约作为房屋转让合同或者租赁合同的附件。房屋转让或出租后，应书面告知管委会和物业管理企业。
第二十七条 物业管理企业可以向业主、使用人及其他相关单位或个人提供方便物业维修、使用的专项、物约服务项目。
第四章 物业维修养护的责任
第二十八条 房屋自用部位、设备的维修、养护，由业主负责并承担相关费用，业主与使用人另有约定的除外。管委会可代表全体业主在物业管理服务合同中与物业管理企业统一约定房屋的自用部位、设备维修、养护责任及费用等事项。
第二十九条 房屋共同部位、设备由管委会委托物业管理企业统一维修、养护。
第三十条 住宅小区内由管委会负责管理的公用设施，由管委会委托物业管理企业统一维修，养护。
第三十一条 下列事项由物业管理企业负责组织实施：
（一）公共场所花草树木的修剪，补植，浇水，灭虫等绿化工作；
（二）道路，楼道，庭院，公厕等公共场所的卫生保洁及垃圾清掏，清运；
（三）车辆出入，存放及停车场（库）管理；
（四）保安工作。
第三十二条 物业管理企业应当按照市物业管理行政主管部门规定的标准实施物业管理，保持房屋和公用设施完好，环境整洁优美，公共秩序良好，保障物业使用方便，安全，并达到下列要求：
（一）按照规定的技术标准和规范以及物业管理服务年度计划实施管理服务；
（二）按照物业管理服务合同，将房屋共用部位、设备和公用设施使用，维护的方法，要求，注意事项局面告千业主，使用人；
（三）经常对住宅小区进行全面的巡视，检查，定期对房屋共用部位，设备和公用设施进行检查、养护；
（四）发现房屋共用部们、共用设备或者共用设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修；
（五）接到物业损坏报修时，即时进行维修和处理；
（六）做好物业维修，更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业管理档案资料和有关的财务帐册；
（七）每季度向管委会报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受审核；
（八）定期听取管委会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善物业管理服务工作；
（九）对违反本办法或业主公约的行为进行劝阻，制止，并向管委会和有关行政机关报告；
（十）按照物业管理服务合同的约定，做好管理委会、业主、使用人委托的其他管理服务事项。因管理、维修养护不善而造成业主、使用人损失的，物业管理企业必须予以赔偿。
第三十三条 住宅小区内的公用配套设施，按下列规定实施管理维护：
（一）供水设施，楼下地下水表井（含地下水表井）以外的部分由供水企业负责，以仙的部分由物业管理企业负责；
（二）供电设施，以资产、楼头配电箱或保险器为界，以外的部分由供电部门负责，以内的部分由物业管理企业负责；
（三）道路、路灯、排水设施，由物业管理企业负责；
（四）供气、供热、通信、有线电视设施，由有关专业管理单位负责；
（五）垃圾转运由环卫部门负责。
第三十四条 房屋共用部位、设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。
第三十五条 物业出现严重损坏、影响分阶段安全时，管委会应责令业主或物业管理企业限期维修。
第五章 物业管理服务费用
第三十六条 住宅小区物业管理服务费用的来源包括：
（一）公用设施专用基金；
（二）住宅维修费；
（三）物业管理服务费；
（四）住宅小区商业用户等服务设施经营收入；
（五）其他合法收入。
第三十七条 物业管理服务费用应主要用于下列支出：
（一）公用设施的管理、维修和养护费用（包括材料费、公用水电费、设备损耗费等）；
（二）共用设施、设备维修、养护费用；
（三）管委会专队人员的工资、津贴及办公费用等；
（四）物业管理企业的管理服务费用；
（五）法定税费；
（六）其它必要支出。
第3篇：城市物业管理办法范文
规范物业管理 促进城市发展
随着住房制度改革的不断深化和房地产管理体制改革的加 快，被誉为二十一世纪朝阳产业的物业管理在各地普遍开展起 来。他对于改善人民群众生活居住条件、工作环境多提高城市管 理水平，促进住宅建设，提高社会再就业工程起到积极而重要的 作用。我县的物业管理刚刚起步，由于观念、体制、配套政策飞 资金运作等方面的原因，健康有序的市场尚未形成，使物业管理 面对诸多棘手的难点问题。几家物业管理公司也不同程度存在着 一些问题，有的管理资质不健全，收费项目不明确，有的也没有签订服务合同，服务也不达标。要正面引导物业管理健康发展，必须要理顺物业公司与业主委员会、业主、主管部门、物业协会、 开发公司及相关部门的关系，以必要的配套办法和实施细则为依 据，以改变观念、理顺管理机制和监督约束机制为保障，强化物 业公司自身质量，提高服务质量，这样，才能按照市场经济运行 规律逐步完善发展。
一、**县物业管理的难点表现
(一)观念落后，意识淡薄，物业管理运作的大环境尚未形成
实行物业管理是住房制度改革和社会主义市场经济发展的 必然。任何新生事物起步都需要广泛宣传引导，人们正确地去认 识。目前，对物业管理宣传的力度不够，人们对物业管理的基本 概念、内涵、性质、原则、作用知之甚少，甚至产生种种误解和 错误认识。人们的观念还停留在计划经济条件下福利型的管理模 式，不能接受物业管理提供的有偿服务。
(二)各自为政，条块分割，健康有序的物业管理局面尚未 形成
目前我县物业管理的类型有三类：专门成立的物业公司(xx县物业中心)、开发企业派生的物业公司(如：兴隆物业公司、 常顺物业公司、昌盛物业公司、华瑞物业公司、华能物业公司龟 龙林物业公司等)、各单位自行管理的队伍(如县水利局、国税 局、发改委、兴隆山管理局家属楼的管理等)，显然，还没有形 成开放式的物业管理竞争机制，直接影响了物业管理的质量和健 康有序物业市场的发展。
(三)地方性政策不配套，使物业管理难以步入正轨 随着《物业管理条例》、 《**省物业管理条例》和《**市住宅小区物业管理办法》的出台，我县只制定了相关的实施意 见，从实际情况而言，政府、职能部门、物业公司、业主之间的 责、权、利不清，物业企业与业主之间常常出现矛盾和纠纷。同 时政府缺乏对物业管理发展的扶持政策，使我县物业管理一开始 就陷入困境，影响了物业管理的健康发展。
(四)建管分离,物业管理启动资金难以落实
由于建管脱节，给新建住宅小区开发物业管理埋下了许多隐 患。开发商只考虑建设，很少考虑日后的物业管理，物业管理启 动资金以及维护，管理资金无法落实。根据物业管理条例规定， 新开发小区应提留一定比例的资金作为小区物业管理的启动资金，但在我县缺乏相应配套政策和力度而无法落实。旧住宅小区 包括安居工程住宅小区，配套及设施不全，房屋设备超期服役，维修任务相当繁重，恰好这类住宅小区在计划经济时期建设单位 和开发单位无这项费用预留，在这种情况下开展物业管理更是难 上加难。按照《物业管理条例》规定，凡商品住房和公有住房出 售后都应当建立住户公用部位、公用设施、设备维修基金，其缴 纳比例为：住宅为售房款的3％，非住宅为售房款的6％，公有住房 出售后的维修基金按多层住宅不低于售房款的2 0％，高层住宅不低于售房款3 0％的比例提取。目前全县共有住宅楼面积约100万平方米，其中县物业中心托管面积约1 7万平方米，各开发公司下属物业公司托管面积约3 0万平方米，其余约5 0多万平方米的房产属于自管或没人管理状态，都没有按国家的政策、法律法规提取相应的维修基金，致使建成后十年以上的房屋屋面出现渗漏、下水管道阻塞、破裂等现象无资金维修，也没有物业公司接收托管。
(五)收费低，收费难使物业管理举步维艰
《**市住宅小区物业管理办法》规定批准的收费标准，仅 达到小区公共卫生、绿化，保安等项目基本管理服务所需的费用标准，维护维修资金无着落，作为企业化的物业企业要自负盈亏，势必影响其服务质量和水平，对业主提出的一些服务需求特别是诸如屋面修复、下水疏通、化粪池清理等问题想满足也力不从心，无非将增加两者之间的矛盾。受住户观念、经济发展特别是居民收入低下等因素的影响，收取物业管理费十分困难，成为困扰物业管理企业实现自我发展、自负盈亏的最大障碍。从我县实际情况来看，物业管理费的收缴率仅在6 o％左右。
二、要着重处理好几个关系
物业管理说起来很简单，就是“受委托、按合同、有偿服务’’。但这十个字，做起来就不那么简单。因为它涉及到许多复杂的社会关系。只有理顺这些关系，才能使物业管理有序推行。
(一)物业公司与业主委员 会的关系
物业公司与业主委员会都是物业管理关系中的主体，根据有关法律法规，业主委员会对小区物业有终身管理权，物业公司具有终身服务权，双方互为依存，缺一不可。在业主自治与专业化管理相结合的体制中，共同管理着同一物业，这就决定了他们之间是有一定的法律和经济关系。两者之间是平等的，其权利和义务由法律、合同约定。相互之间是一种提供服务与购买服务的关系，而且还是一种相互选择、自愿成交的关系。物业公司要履行业主委员会赋予的管理责任，提供统一专业化的周到服务；业主委员会要以主人翁的身份参与管理，监督管理，决策管理。把两 者结合起来，就是物业管理的新体制、新关系，这也是具有中国 特色的物业管理的一大特点。
在物业管理实际运作中，物业公司应当如何摆正自己的位 置，正确处理好服务与管理的关系?一是对业主的各类服务需 求，应当尽职尽责，热情周到地为业主排忧解难，真正树立起“业 主需要，我要做好”服务观念；二是对个别业主违规违章行为， 则应依据法规、合同、公约等的约定，大胆地认真地管理，以维 护全体业主的利益和公共设备设施的完好无损；使业主的物业得 到保值增值。
(二)业主与业主的关系
“远亲不如近邻”这一古训，突出了在邻里关系户中统一大于对立的一面，然而在现实生活中因毗连物业引发的邻里纠纷，又表现出矛盾大于统一的一面。
成百上千个家庭同住一个小区，共同使用许多公用设施设 备，如道路、外墙、屋顶、绿化、环境等，但相互间由于许多主 客观原因又疏于直接交往，这就需要物业公司去组织协调，要帮助所有业主形成一个共同遵守的业主公约，还要组织业主参加多种联谊活动，促进睦邻关系的形成，生活小事相互照应，管理大事共同决策。这样，“远亲不如近邻”的古训就会大放祥光，和睦融洽、相互关心、欢快舒畅的邻里关系就会形成。这种“详和”的邻里关系，必须由物业公司和业主委员会来为其创造。
(三)有关部门与物业公司的关系
按照国家有关政策规定，住宅小区是各相关部门综合服务的 对象，应各负其责，各尽其职。如房屋建筑质量方面的业务，应 由工程质量监督部门的管理职能；房屋产权方面的业务，属房地 产管理部门的管理职能；服务项目收费和收费标准方面的业务， 属物价部门的管理职能；社会治安综合治理的业务，属辖区派出 所的管理职能；水电暖方面的业务，属相关部门的管理职。这些 部门都是服务性的，都应为业主提供优质服务，按规定入户抄表， 计量收费，不应将滴、冒、跑、漏等的损耗，都分摊到业主的身 上，这种分摊是违背国家政策的，业主应该抵制，不应把怨言和 责任转嫁到物业公司，而应与物业公司配合起来，运用法律武器 来保护自己的权利，扼制垄断行业的违法行为。水电暖等相关部 门，如要让物业公司为其代收费用，须出具国家规定的委托书， 明确双方的责、权、利，否则物业公司无权为其服务。
(四)物业管理主管部门与物业公司的关系
随着政府管理职能的转变，物业管理主管部门不能既当运 动员又当裁判员。政府对物业管理的职能就是依法行政，就是立 法、监督、协调、检查、指导。物业管理主管部门只能做裁判员， 对小区的业主委员会和物业公司要按其双方签订的合同吹哨子， 谁犯规罚谁。这样物业公司的管理水平才可以提高，业主的观念 才可能转变，物业管理市场才可能形成，进而发展产业，增加效 益，政府和企业也都将同时受益。**县物业管理所作为房地 产管理的一个职能部门，应依据国家、省、市物业管理的政 策、法规制定全县物业管理办法，并组织实施，全面负责本县区域内各物业公司的审查、备案并依照有关政策、法规实施行业监督管理；依法归集并合理使用房屋维修基金；以为业主服务为宗旨，委托物业管理公司按照住宅主管部门的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理；依据委托管理合同和有关规定收取管理费用，负责业主对物业公司创造质量投诉的调解处理；政企分离，脱开与县物业中心上下级关系，对物业中心的体制进行改制，使其自主经营，自主发展。
三、**县物业管理健康有序发展的对策
鉴于我县物业管理的现状和诸多问题，如何规范物业管理市 场，目前已成为从政府到居民普遍关注的焦点问题。那么，究竟 如何引导物业管理工作朝着健康有序的方向发展?关键要从以 下几个方面入手：
(一)尽快完善配套办法和实施细则
社会主义市场经济是法制经济，要用法制规范人们的行为。 从深圳、上海、大连等城市的经验来看，自建设部《城市新建住 宅小区管理办法》出台后，这些城市结合实际先后出台物业管理 的一系列地方性配套法规，极大地推动了当地物业管理的发展。 **市在20xx年出台了《**市住宅小区物业管理办法》，但 作为县区地域，借鉴实施毕竟不太切合我县实际，因此，应在广 泛调查研究的前提下，根据《物业管理条例》、《**省物业管 理条例》、《**市住宅小区物业管理办法》尽快出台**县物 业管理配套办法和实施细则。同时，从体制上给予理顺，从政策 上给予支持，特别是对未提留维修基金和未纳入物业管理的已售 公有住房，政府应以宏观调控手段加以调控，对新建商品房维 修基金的归集，应在办理《规划许可证》时一次性按比例缴纳， 对不按规定缴纳者，建设行政主管部门应不予办理《规划许可证》 和《开工施工许可证》，使我县物业管理工作逐步纳入轨道。
(二)加大宣传力度，引导观念转变
物业管理在我县做为新兴行业，目前人们对其了解甚少，能 够正确地理解、认识和支持的更少。这同舆论宣传不到位有直接 的关系。人民群众对物业管理的接受和支持，是物业管理行业发 展的社会基础。应利用广播、电视、报纸等新闻媒体，向社会和 居民广泛地宣传物业管理，介绍国内外物业管理的先进经验，报 道物业管理的进展，使更多的人了解、支持、关心物业管理，参 与和推进物业管理。房管部门和物业公司要深入小区，面向住户， 利用挂横幅、发传单、树宣传牌、设立咨询点等方式，大张旗鼓 地做好宣传动员工作，使广大居民认识到物业管理是为广大居民 营造一个安全舒适的生活环境，使居住区的环境和各种配套设施 保持完好，使房屋保值、增值。引导住户转变计划经济条件下的 无偿服务的旧观念，树立起花钱买服务的新观念，养成自觉交费 的习惯，共建管理有序、和睦文明、环境幽雅的住宅小区。
(三)理顺管理机制和监督约束机制
政府应出台办法和措施，理顺小区物业管理企业与公安、交通、市政、环卫等职能部门和产权单位、居委会的关系，使物业管理真正实现对住宅小区的综合性、专业化统一管理，克服服务多头管理，互相扯皮的弊端，加快物业管理企业化、专业化、市场化、社会化的进程。完善物业管理监督约束机制。业主和物业企业应双向选择，平等协商，双方应根据服务内容和质量以签订合同的方式明确彼此的权利义务。这样，才能使物业管理企业的行为得到有效的监督，才能发挥业主委员会对小区住户的宣传、解释、协调作用，才能要求业主遵守规章，履行义务，才能切实提高物业管理水平，促进物业管理健康有序地发展。
(四)加强自身建设，提高服务质量 提高服务管理质量，既是党和政府一再强调和要求的，也是广大群众的实际需求。物业管理是一种社会化、专业化、企业化、经营型的管理，只有不断加强自身建设，才能使管理上档次、上水平。首先，物业管理人员要树立爱岗敬业，无私奉献的精神。物业工作事无巨细，服务时间不分昼夜，服务空间不受限制，物业员工要树立全心全意为住户服务的思想，恪守“住户至上，服务第一”的宗旨，以优良的服务，满足住户日益增长的物质文化和精神需求，让住户体会到花钱买服务所带来的方便和实惠。其次，健全小区的管理制度。包括报修制度、承诺服务制度、物业人员的考核奖罚制度、文明优质服务制度等，用制度规范物业人员的行为，用服务调查来监督物业人员的表现，用奖惩实施调动物业人员的积极性和创造性。再次，加强业务技能学习和培养。提高从业人员整体素质，建立良好的专业队伍，以此赢得住户和社会的认可。
(五)拓宽经费渠道，培育造血机能
第4篇：城市物业管理办法范文
[关键词] 物业管理；网络资料；物业服务
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2016. 21. 079
[中图分类号] F293.33 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2016）21- 0153- 02
1 加强政策和体制机制建设，健全网络政策资料
（1）依据国家、省物业管理政策，出台相应文件，形成完善配套的物业管理法律体系，做到物业管理服务有法可依、有章可循。
（2）完善物业管理政策法规。提高物业管理法规的层次和效力，通过人大立法，以地方性法规颁布《四平市物业管理实施细则》，以市政府令形式出台《四平市物业专项维修资金管理办法》、《物业招投标管理办法》。
（3）进一步修订完善《四平市物业服务收费管理实施办法》、《物业服务企业信用考核办法》等相关配套性文件。
2 建立物业企业信用档案资料制度，规范物业服务行业市场主体行为
（1）建立企业信用等级考评制度，加强物业企业的日常监管。严格按国家、省《物业服务企业资质管理办法》规定，对全市物业服务企业市场准入把好关。建立和完善物业服务企业信用等级考评材料，清理整体素质低下、注销严重违规的企业资质。设立物业服务企业信用度网络资料平台，记录企业的基本情况、经营状况、服务信用良好度，并向社会公示，规范物业市场管理秩序，全面实行物业服务企业信息资料面向社会公开制度。逐步推行并完善市场竞争和退出退出机制，取缔信誉极差的企业。
（2）加强业主大会、业主委员会建设和管理。完善业主委员会工作职责，健全各项制度，落实四级物业管理体系，建立市、区、街道、社区物管部门职责，街道社区做好指导和协助业主大会和业主委员会组建，完善业主大会制度和业主委员会委员日常活动进行指督导。加强监督管理，落实财务公开制度，不断提高业主委员会的自我管理和守法能力。
（3）规范签定前期服务合同行为。要求开发商售房时，在网络平台公示，合理选择物业服务标准和物业收费标准，不准做虚假的、不切实际的承诺，欺骗购房者，为物业管理增加负担；不准为迎合消费者，压低物业费，影响后期物业管理的正常进行。
（4）推行物业服务招投标制度，健全物业网络信息资料。按有关规定，新建住宅小区开发建设单位通过公开招投标方式选聘物业服务企业，运用市场机制实现优胜劣汰。通过招投标方式选聘物业服务企业。对未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，住建行政主管部门依法对建设单位进行处罚并将物业服务企业违规行为记入诚信档案。前期住宅区的物业服务合同到期时，由街道社区协助，鼓励业主大会、业主委员会通过招投标方式选聘物业服务企业。目前情况下，老旧小区和弃管小区可由物业行业主管部门配合街道、社区向业主推荐信誉良好的企业名单，由业主委员会协商、业主大会选聘物业服务企业。
（5）加强舆论宣传和引导。加强物业网站建设，及时物业管理法律法规以及物业服务企业信息资料。物业服务企业要充分利用小区宣传栏等设施广泛宣传物业管理信息资料，利用节假日开展各种形式的社区人文活动。
3 加强政府扶持和监管力度
（1）规范物业专项维修资金管理，建立物业专项维修资金网络查看平台。一是深入贯彻落实新修订的《吉林省物业专项维修资金管理办法》，建立健全物业专项维修资金应急机制，保证业主生产生活安全。二是进行物业维修资金整改，限定时限追缴被减免缓交的维修资金。三是开展业主大会自行管理维修资金、使用维修资金第三方审价、业主协议维修资金存储方式等试点工作。严格《物业维修资金使用管理规程》，进一步优化维修资金使用申请程序。四是完善《业主临时管理规约》，解决应急维修发生时业主的集体授权问题，增设应急维修的临时授权条款，引入侵权责任法的相关内容。
（2）建立质价相符的物业服务收费价格机制。前期物业服务收费在政府指导价范围内的，由建设单位按政府指导价范围，通过招投标方式在物业服务前期合同中约定。其它各类物业服务收费均实行市场调节价。实行市场调节价的，直接通过市场竞争合同约定。
（3）减轻企业负担。严格执行相关法规规章，依法查处和纠正物业管理活动中的产生各种违法违规行为。推进司法手段清缴拖欠物业费工作。按政策规定：物业管理区域内供水、电、气、暖、通讯等相关部门单位应当收费到户，依法承担业主专有部分以外相关管线和设施设备维修、养护、更新的责任和费用，承担经营服务过程中产生的损耗。对不能实现终端收费，确需物业服务企业代收的，实行有偿服务。禁止以停水、电、气、暖等各种形式强迫物业服务企业为其代收相关费用和承担损耗费用。违反规定的经营单位，属地政府要及时查促整改，给予解决落实处理，给业主、物业服务企业造成损失的，相关部门依法承担赔偿责任。积极推进落实现有政策，住宅小区的公共照明用电，物业管理用房所发生的水、电、热按照民用标准收取。环卫部门不能再向物业服务企业收取二次垃圾清运费。
主要参考文献
第5篇：城市物业管理办法范文
提高物业市场资源的配置效率，并做好相应文件的贯策和落实工作来发挥积极的作用。
一、进一步加大宣传力度，采取多种形式，注重实效，广泛宣传《中华人民共和国物业管理条例》，不断增强物业管理企业的法律意识和服务意识，培育成熟的市场主体；不断提高广大业主的有偿服务意识，培育成熟的市场消费主体。
二、进一步加强制度建设，加大政府监管力度。根据国务院《物业管理条例》，结合当地实际，出台操作性强的规范性文件，为物业管理的健康发展提供强有力的政策支持。
1、制定房屋接管验收规定，加强对住宅物业管理项目接管验收的监管；
2、制定物业管理企业服务项目退出管理规定，加强对物业管理企业退出项目的管理；
3、制定物业管理招投标管理办法，加强对物业管理招投标的过程监管；
4、制定前期物业服务合同备案管理办法，加强对前期物业管理的监管；
5、制定业主委员会管理办法，加强对业主委员会的成立、运行的监管；
6、制定物业企业资质年检办法，加强对物业管理企业日常的监管；
7、制定物业小区评定标准及项目经理责任制，全面加强企业自身建设，提高企业服务水平，提升行业诚心度。
三健全物业管理行政管理机构，理顺管理职能，为物业管理的健康发展提供组织保障。
四、进一步采取措施，培育成熟的物业市场主体。要严把企业入市关，积极培育、大力扶持、加强监管、注重培训，不断提高企业的竞争力和服务质量。创造条件，稳妥建立健全物业服务项目招投标机制，积极促进房地产开发企业和物业管理企业的分离，使物业企业真正成为承担民事责任的市场主体，建立现代企业制度，实现物业管理的良性发展。
五、组建专职的物业管理行业协会，促进物业管理经验的学习和交流，提高物业服务的效率和水平，研究探讨物业管理中出现的问题及解决办法，为政府部门出台有关政策当好参谋。
六、组建物业服务纠纷仲裁机构，进一步加大物业纠纷的解决和仲裁工作力度，降低物业诉讼成本，为业主和物业企业提供便捷周到的服务，及时化解矛盾，维护社会稳定
七、进一步创造条件，分批分次全面开展业主委员会成立工作。物业主管部门要指导和帮助业主委员会的建立和正常运作，引导业主委员会自主选择物业管理企业，通过合同约定物业服务内容、服务质量和服务费用等事项，明确双方权利、义务，维护双方的合法权益。
八、科学划分物业管理区域。一个物业管理区域由一个物业企业实施物业管理，一个物业管理区域成立一个业主大会。如何界定物业管理区域显得尤为重要，制定《物业管理区域划分办法》势在必行。物业管理区域划分应考虑，水、电、暖、气、通讯、消防、治安、小区规模、社区建设等因素，本着利于管理。方便生活的原则来进行，并建立详尽的物业管理区域档案。通过科学划分可将规模小且相邻的小区整合为一个小区，易于对不符合实施物业管理条件的老住宅区进行改造。同时还应充分发挥社区居委会、街道办事处的管理职能，实现物管部门与政府基层组织对物业小区的齐抓共管。
九、积极推进物业管理的早期介入。物业管理是房地产在消费领域的延续，它与房地产项目紧密相连，房地产项目的优劣影响到物业管理的难易，物业管理的好坏关系到房地产项目品牌的树立。因此，一个项目的开发在市场调研的前期策划就应涵盖物业管理内容。前期若缺乏对物业管理的策划，将会给项目今后的管理带来难以弥补的缺憾。物业服务的早期介入能积极促进建设项目的合理规划，优化设计，为后期的物业服务打下坚实的基础。
十、创行业品牌，夯实基础建设
针对当前物业管理水平整体落后的实际，应选择基础较好的物业企业重点扶持，培育成该区域内物业管理的“领军人物”，塑造物业服务品牌，带动行业整体水平的发展。从完善和发展先
进的、科学的管理体系入手，夯实企业管理基础，以制度立业，引进ISO9000国际管理和ISO1400环境质量管理双体系运行，塑造企业良好的品牌形象。
十一、多渠道、多形式培养人才，为物业管理的健康发展提供智力支撑。
树立精兵意识，加强人才挖掘和储备，培养一支知识面宽、专业素质过硬、实践能力强、有创新意识和爱岗敬业精神的专业化队伍，进一步加大培训力度，提高从业人员的专业素质，定期不定期举办专题培训，不断提高员工能力；抓好学历教育，从在职人员中选择有培养前途的员工，参加专业学历教育，为企业的发展培养人才；拓宽人才吸纳渠道，积极引进先进地区物业服务的优秀人才，优势互补，促进先进经验的本地化；建立物业管理人员专家库，为开展物业服务招投标工作储备人才资源。
十二、制定科学合理的物业产业政策，关心支持物业产业发展。
当前，物业企业的盈利空间很小，有的企业常年亏损，负担承重，发展很不平衡。各级政府要予以高度重视，深入调查研究，加快制定科学合理的产业政策，创造良好的外部环境，促进物业行业又好又快健康发展。
（一）制定 税收优惠政策
1、免征物业企业代收各类费用的营业税；
2、新办理的物业企业，免征1年企业所得税；
3、凡当年安置待业人员比例达50%或当年安置下岗失业人员达30%的，免征3年企业所得税
4、享受国家退伍、专业人员及再就业人员优惠政策。
（二）加大财政支持力度，对因历史等原因未交纳公共维修资金的老住宅区，在供热困难或锅炉管网等公共设施设备更换改造时，给予财政补贴；
（三）建设、房地产、工会、妇联、共青团等部门团体要大力开展青年文明号、优秀物业管理员的评选活动，对涌现出的先进企业、青年文明号的单位和个人，各级宣传部门和新闻媒体要大力宣传，通过宣传引导，让社会各界和人民群众理解、认同、支持物业管理的健康发展。
十三、全面建立健全住房公共维修资金制度，对还没有建立的房产项目，要按照国家有关规定予以补建，并按规定交建设房产管理部门按照规定专户储存，减少广大业主的后顾之忧。
十四、加快推进居民用水、用电一户一表改造步伐，按照《物业管理条例》的要求，用水、用电费应向最终分户使用人收取。对已建成的物业小区要分片划区逐步进行改造，资金来源可由政府、业主共同负担，同时要积极争取电网改造的优惠政策。对新开工的建设项目要强制实行一户一表，明确水、电应由供给单位依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责
第6篇：城市物业管理办法范文
1物业管理已成为城市管理的一项主要内容
我国物业管理起步于20世纪80年代，1981年，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司成立，这是我国内地物业管理的起步阶段。为促进和规范物业管理的发展，国家不断加大物业管理相关政策的配套力度。1994年，建设部颁发了《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：住宅小区应当推行社会化、专业化的管理模式。以法规形式正式确立了我国物业管理的新体制，为房屋管理体制的改革指明了方向。1996年，国家计委、建设部联合颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，为规范物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益提供了保证。1998年8月，建设部、国家工商行政管理总局制订了《物业管理委托合同文本》，建设部制订了《业主公约示范文本》，1999年10月制订了《前期物业管理服务协议》。这些示范文本成为规范物业管理行为、保护当事人的合法权益的规范性文件。1999年l0月，为提高物业管理水平，推动物业管理市场竞争，建设部制定了《物业管理企业资质管理试行办法》。这些规范性文件有效地推动了物业管理事业的发展。经过二十多年的发展，物业管理逐步从点走向面，从南走向北，覆盖范围不断扩大，已成为小区管理的重要方式和手段。晋中市，于1999年撤地设市，全市总面积1．64万km，辖一区、一市、九县及一个省级经济技术开发区，总人口310余万，城镇人口135万，城镇化率近43．4％。建市以来，随着住房制度改革的推进以及国家物业管理相关制度的颁布实施，物业管理也经历了起步、壮大到健康快速发展的历史阶段。2005年以来，晋中市针对房地产市场迅速发展的实际，加快物业管理规范化步伐。首先是明确管理机构，规范企业行为。晋中市建设局作为晋中市物业管理的行政主管部门，具体负责监督指导全市物业管理工作。其次是加强制度建设，奠定物业管理法制基础。2007年以后，该市相继出台了《物业服务收费管理规定实施细则》《住宅小区物业服务等级和收费标准》《住宅共用部位共用设施设备维修基金实施细则》《关于进一步加强物业管理工作的实施意见》(试行)，以上规范性文件的出台实施，为晋中市物业管理的健康发展奠定了法制基础。第三是开展物业管理从业人员岗位培训，加强物业管理经验总结交流。全市物业管理按照市场化、专业化、规范化要求，取得了长足的发展，为推进住宅与房地产业的快速健康发展，打造宜居和谐晋中做出了积极的贡献。
2当前物业管理发展中存在的问题
1)物业管理法律关系各主体间的权利义务关系不清。物业管理涉及到的市场主体诸多，他们之问既有民事法律关系，又有行政管理关系，由于物业管理立法滞后，各方市场主体之间的权利义务关系不清，导致产权关系不明确，法律责任不清楚。特别是开发商与物业管理的责任不明确，房地产开发建设中遗留的工程质量问题，很多都是在物业使用中暴露出来的，使得物业管理企业承担了本应由开发商承担的一部分责任，加剧了物业管理企业和业主的矛盾。
2)物业管理企业质量不高。建市10年，物业管理企业达到120家，发展速度相当快，但质量并未同时跟进，物业管理企业人员素质低，经营管理水平不高，从业人员良莠不齐。据统计，80％以上的物业管理人员来自城市企业、事业单位下岗分流人员、部队复员专业军人以及农村剩余劳动力，实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多，具备高级管理资格(如物业管理企业经理、部门经理、“三总师”等)的人员更是风毛麟角，非专业人员做物业管理，管理人员普遍素质低，使产权人、使用人的应有地位得不到尊重，利益得不到保障，群众对此意见很大。
3)物业管理收费难且不规范。物业管理直接涉及到业主、使用者和物业公司的切身利益。当前出现的问题主要有两个方面：a．收费难度大。b．收费行为不规范。在前期物业管理中，物业公司与房地产开发商责任不明确。当前，物业公司将发放房屋产权证、供电、供水等权力来强迫业主交费，激化了双方矛盾，由此造成了很多的纠纷。
4)物业管理相配套的法制建设缺失与理论研究滞后。随着我国住房制度的改革，从福利分房转向个人购房，随之而来产生居民小区的物业管理问题，但由于我国的相关法律体系还不健全，近年引发多起群体纠纷。每年，建设部门办理的件、12319热线投诉、行风评议等因物业管理的占到近30％。这充分说明现有管理模式存在着弊端。同时，我国的物业管理理论研究滞后，局限于参考国外的多，结合实际研究的理论不多。
3物业管理规范化科学化发展的对策
1)建立一个完整的、系统的物业管理法规体系。包括确立物业管理企业的法律地位、经营性质和实施物业管理服务的原则和标准、运作措施业务范围及应负有的法律责任；规定物业管理市场公平竞争的规则、违规的处罚和物业管理权力获得的形式及标准；确定政府主管部门、开发商、建筑商、物业管理企业、社会有关各方和业主管理委员会之间应遵守的规定、享有的权利以及履行的义务。
2)制定出台物业管理行业标准和规范。尽快建立和实施物业管理资质等级的评定，树立一些品牌公司，形成优质优价、优胜劣汰的市场竞争体制，以及制定设备操作与管理标准、劳动定员与定额等手段加强行业管理，完善物业管理企业的自身建设，提高物业管理服务水平。
3)建立物业管理资金的良性循环体系。尽快出台各地关于开发商和业主应交纳的物业管理维修基金的具体规定、使用管理办法和政府行业主管部门的监督办法。在政策上扶持和鼓励物业管理公司扩大经营服务范围，增加物业管理资金的来源，真正地做到“以业养业，一业为主，多种经营”。
4)加强物业管理知识的普及。目前造成物管纠纷的矛盾，其原因是多方面的和综合性的，决不是哪一个单方面的问题。一方面要加强物业管理知识的宣传，使之深人民心。每位消费者既能用法律来保护自己的权益，又能守法以利行业的发展和社会的进步。另一方面，作为物业管理企业，要更新服务观念，寓管理于服务之中，在管理中服务，在服务中管理，同时，要创新服务理念，优化服务质量，在加强硬件管理的同时，更要注重对顾客提供优质的服务，不断改革服务质量。
5)建立物业管理的相应机制。a．加速引进竞争机制，加快培育物业管理市场。物业管理必须推向市场，引入竞争机制。b．建立“质价相符”的服务收费机制。从满足不同类型的服务需求出发，进一步明确物业管理服务收费的定价原则、定价方式和价格构成；根据物业管理服务内容、服务质量，制定普通住宅的收费指导标准，方便消费者根据自己的消费水平选择相应的物业管理服务。C。出台有关管理规定，严格市场准人与清出制度，加强企业资质管理。建立物业管理企业信用档案，接受社会监督。
第7篇：城市物业管理办法范文
随着城市化高度发展，社区管理结构逐渐向小区为单位进行转型，小区规模日益壮大，安全管理需求和责任也由此发生迁移。而从当前小区管理模式来看，以业主委托物业进行管理的办法，较大程度上由物业负责业主的基本人身和财产安全，消防作为社区管理中重要工作，需要物业承担更多的责任。故此，本文就小区物业管理部门的消防职责进行研究，并由此提出相对适合当前小区结构的管理办法。
关键词:
小区;物业;消防
小区作为居民区，环境内人口数量较多，并且存在着文化素质的差异，难以采取有效的宣传教育而合理的遏制威胁消防安全的事件发生。同时，随着城市化的高度发展，小区数量不断增多，并且分布方式愈加复杂。限于消防部门的人力数量，其仅能够在消防安全层面予以监督，而无法做出实时监督管理，由此也导致小区消防问题的复杂性。不过，现代化物业管理体系的实现，以往仅作为服务机构的物理公司，逐步具有了监督管理责任，这也为消防管理带来契机。物业是与小区业主联系最为紧密的机构之一，其受到业主的共同委托而建立，履行社区服务管理和安全监督的基本责任。物业管理部门对于消防的管理工作，随着物业工作范围的增大，其正逐渐产生以业主需求为导向的服务体系。故此，本文结合当前契机，以及社会发展对于消防安全管理的客观诉求，而对小区物业管理部门的消防职责和工作模式进行研究。
1小区物业管理部门的消防职责
小区物业管理部门的消防职责主要体现在如下方面:第一，从服务功能方面对消防安全负责。物业管理部门自身属于服务机构，其不仅包括物业管理大厅和办公场所，小区的绿化地带、通道、停车场、楼宇楼道、走廊等，均属于小区物业的服务场所范畴，故此必须按照国家或地方消防安全管理办法而进行安全监督工作;第二，从安全防范方面负责。小区物业需要制定消防安全制度，落实消防安全责任，开展消防安全宣传教育;开展防火检查，消除火灾隐患;保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，保障共用消防设施、器材以及消防安全标志完好有效;组织本单位员工和居民每年至少开展一次消防演练。第三，物业的管理责任。物业服务企业对占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道的行为有管理责任。
2小区物业部门消防管理工作的重要性
随着我国城市化的发展，城市人口数量开始增多，以往社区管理模式，正在由小区物业管理模式替代。故此，物业管理部门在小区消防安全管理层面上，需要承担更大的责任。而从消防安全层面来看，小区物业部门工作的重要性，主要体现在:第一，完善城市消防安全管理体系。在以往较长时间内，城市中小区的消防安全管理责任没有明确。而随着小区物业部门专业化的提升，该问题开始得到逐步的解决，继而构成“以公安消防部门监督物业，以物业服务业主”的城市消防安全管理体系;第二，业主的生命财产安全需要得到保障。原因在于，一旦火灾发生，必然会导致财产出现不可弥补的损失，甚至会威胁到生命。所以，业主需要具有专业消防安全管理能力的物业服务，针对小区消防需求而进行有效的管理。
3小区物业消防安全管理存在的问题及原因
小区物业在消防管理层面上，却仍旧问题重重，难以高效率满足小区消防管理需求。以下具体来看:①小区消防安全管理制度不完善。在相关的法律法规中，虽然明确小区物业要制定消防安全制度，但现在大多数小区的消防安全管理制度，缺乏根据小区自身的特点制定，没有体现出物业部门消防安全管理方面的具体措施，工作监管机制。物业部门人员消防安全综合素质需要提升，有发现隐患、正确消除隐患的能力;②小区消防安全管理责任意识重视度不够。小区物业在日常管理过程中的忽视，是导致小区发生火灾的重要原因，具体表现在:第一，缺乏有效的宣传和监督。如未在应当防火的区域设置安全警示，并对重点安全防范区域缺乏监督;第二，管理意识存在不足。比如存在消防通道堆积垃圾、杂物、地下车库阻塞等严重的问题;第三，消防设施管理不足。缺乏对消防设施的维护保养，火灾初期扑救时紧急处置的方法。
4建立健全的小区消防安全管理模式的措施建议
4．1加强小区整体规划，细化各类措施
确保小区消防安全工作的实效，关键在于对区域合理的规划，并有效明确责任主体。由于小区属于生活区域，所以使用功能与其他场所有着显著差异。对此，根据小区的特性，做出适合、详细的管理规范。另一方面，就当前小区消防安全管理状况而言，大部分小区制定长期的消防安全维护规划，明确人员、资金、责任等方面，如维护保养消防设施、对小区内各类线路进行定期检查整改、发现初期隐患应对措施等。
4．2加大消防宣传和培训，提高居民消防安全意识
消防安全的实现，不能够仅依靠物业和消防部门，还需要业主的参与。小区物业应当加大对业主的消防安全培训，提升民众的消防安全意识以及消防技能，从而有效提高小区内防火成效。另外，还需要进行消防设备应用教育，从居民区火灾的发生情况来看，一些居民虽然可以及时制止火灾，但是却不会正确使用消防器材、设施。
4．3明确物业服务企业消防安全职责和标准
目前物业管理责任中所设置的消防安全管理部分，主要依托于地方法规实现。在相关法律中，仍旧未明确说明物业在小区消防管理中应履行的职责和义务。所以，应当加快相关领域的立法实现。同时，不仅要监督物业的消防管理，在物业费用的收取和使用上，也应当进行有效的管理，并明确要求其费用中应当包括防火设施的建设和维护，从而对社区安全作出最大化保障。
5结束语
消防管理成果直接关系到人民的生命和财产安全，任何一次火灾都会对社会和群众造成巨额的生命财产损失。故此，有效提升区域消防安全工作的成效势在必行。而本文提出以小区物业作为区域消防管理主体，能够实现更加细分区域消防监督工作，随着小区物业的消防管理意识提升，相信无疑能够更为有效的保障业主生命财产安全。
参考文献
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［3］李爱民．浅论业主委员会的民事责任承担［J］．经营管理者，2010(3)．
［4］王亮．我国的建筑物区分所有权及其成员管理［C］．当代法学论坛，2010(1)．
［5］社建轩，毛庆．南京市酝酿让业主电子投票管小区［N］．南京日报，2013－5－15(A02)．
第8篇：城市物业管理办法范文
关键词：中职；物业管理法规；教学
物业管理行业是关系到千家万户的新兴行业，对于社会的和谐发展具有十分重要的作用。现代专业化的物业管理是一种适应社会主义市场经济体制的房屋管理模式，对管理各方的权利义务要求十分严格，法律关系十分明确。随着社会的进步和房地产业的发展，业主和政府管理部门对物业的管理水平、物业管理企业和从业人员提出了更高的要求。物业管理从业人员不仅应具备物业管理的专业知识和专门技能，还必须掌握相应的法律知识，才能保证物业管理工作的规范进行，预防行业风险，减少行业纠纷，满足居民日益增长的需求。
目前，物业管理企业与业主之间的关系不顺等问题逐渐显现，物业管理民事纠纷日益增多，究其原因，一方面是物业管理法制建设相对滞后，另一方面是物业管理当事人法律意识淡薄，物业管理法律知识贫乏，有法不知、有法不依。面对物业管理行业的快速发展，提高物业管理从业人员的整体素质，提高广大业主和使用人对物业管理法律法规的掌握和应用能力，已经成为一项紧迫的任务。
《物业管理法规》这门课正是针对上述问题而对物业管理专业开设的一门主要课程，然而物业管理涉及的法律关系十分复杂，法律关系的主体非常广泛，不仅包括政府行政主管部门、房地产开发商、物业管理企业、业主、物业使用人，也包括电力、煤气、热力、公安、消防等相关部门。因此，《物业管理法规》课要求掌握的法律法规种类也非常多，不仅要掌握《物业管理条例》等专门针对物业管理的行政法规，也要掌握与物业管理相关的《合同法》、《城市房地产管理法》、《价格法》、《招标投标法》、《环境保护法》等适用于物业管理活动和纠纷处理的法律规范；不仅要掌握《城市私有房屋管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》等有关物业管理的行政法规，也要掌握《物业管理企业资质管理试行办法》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《建筑装饰装修管理规定》、《城市新建住宅小区管理办法》、《物业服务收费管理办法》、《前期物业管理招标投标暂行办法》等有关物业管理的行政规章及地方性法规、规程和技术标准等。因此，要在有限的课时内完成教学任务，使学生掌握大量的知识点并能在实际中灵活应用，必须结合中职学校学生的自身特点，采取恰当的教学方法。中职学校以职业技能教育为基本目的，对理论知识要求较少，而对应用技能的要求较高。同时，中职学校学生的文化基础知识相对欠缺，对系统理论知识的学习兴趣不高。鉴于这两方面原因，中职学校的课程教学应采用理论讲解通俗、突出实用、定位准确和可操作性强的教学方法。
笔者认为，中职学校的《物业管理法规》课程教学应把握以下几个方面：
讲授内容应是适用的最新知识近年来物业管理行业发展十分迅速，国家和地方在物业管理方面的立法步伐加快，陆续颁布了一些法律、行政法规、政府规章和技术规程等。同时也有一部分规章制度已经废止。作为《物业管理法规》学科的任课教师，必须时刻关注相关法律法规或政策的，关注正在讨论或起草的有关法规。在选用教材或教学参考资料时，应注意选用较新版本的教材或资料，并在教学中区分教材中哪些内容符合现在的规定，哪些内容已经过时。在教学过程中，辨别相关内容是否与新的法律法规一致，以保证学生学到最新的知识。
讲授过程应条理清晰、思路明确在整个课程的教学中应首先介绍物业管理的一般法律制度和法律文件，然后按照物业管理工作程序介绍各阶段、各类别的物业管理法律制度。在具体法律规范的讲授中应遵循以下教学过程：（1）根据法律规范的规定，物业管理法律关系的主体在物业管理中必须做什么、允许做什么、不允许做什么。（2）如果违反法律规范的规定会有什么样的法律后果。（3）通过案例分析使学生进一步掌握法律要点。（4）课后让学生完成与课堂内容紧密相关的思考题。这样将法律规定、违法责任与实际案例紧密联系在一起，把抽象的法律条文变成生动的、便于学生接受的知识，增强了课堂教学的趣味性，有利于学生对知识的掌握和运用。讲解的语言应深入浅出，通俗易懂针对中职学生基础知识欠缺的实际情况，教师在说明法律法规的前提下应尽可能采用通俗易懂的语言，避免大量的法律专业术语，并辅之以丰富的典型案例。例如，在教授业主与业主大会的相关知识时，教师可以通过“不是业主，而是业主的亲属能不能参加业主大会”的案例来说明“业主享有参加业主大会会议的权利、业主可以委托人参加业主大会会议”的规定；可以通过“没有参加业主大会，是否可以不接受业主大会通过的决议”的案例来说明“业主大会的决议对物业管理区域内的全体业主具有约束力”的规定等等。案例应少而精，紧密结合课堂教学内容，采用以学生分析为主、教师适当引导的方法，这样有利于学生理解并掌握专业的法律知识，并能够解决实践中的物业管理法律问题。
多媒体和传统教学方法相结合采用现代化的多媒体教学手段可以节省很多板书的时间，并且容易吸引学生的注意力，同时可以在有限的时间内传递更多的知识信息。教师在平时还可以从身边搜集或录制一些与教学内容相关的场景或案例，通过多媒体播放给学生，增强学生的学习兴趣和学习效果。但是也应适可而止，因为传统的“粉笔加黑板”式的教学方法也有自身的优势。比如，传统的教学方法需要教师有较多的肢体语言和学生进行即时的交流；教师还可以通过板书关键字、词强调有关内容，准确、工整的板书还可以引导学生规范地书写。另外，进行多媒体教学时，教师需要花费大量的时间进行电脑操作，使授课方式显得机械、呆板。因此，教师在教学中应注意综合运用不同的教学方法。
适当采用学生讨论或模拟法庭等灵活的形式利用课堂或课余时间给学生安排一些与所学知识紧密联系的典型案例，让学生分组讨论、分析案情，寻找处理矛盾纠纷的法律依据和具体的处理方法或者让学生进行模拟法庭辩论。在讨论或辩论时需要查找大量相关的资料，可促使学生加深对所学知识的正确理解和应用，增强学生的实际操作技能。
总之，中职《物业管理法规》课的教学应紧密联系中职教育的特点和学生的实际情况，做到简明扼要、突出重点、注重实用性，使学生熟练掌握课程内容并灵活运用所学知识分析问题、解决问题。
参考文献：
[1]汤腊梅.物业管理法规[M].北京：高等教育出版社，2003.
第9篇：城市物业管理办法范文
第一条为适应社会主义市场经济和住房制度改革的要求，建立业主自治与物业管理企业专业化管理相结合的社会化、专业化、市场化物业管理新体制，规范我市物业管理行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据《江苏省城市住宅区物业管理办法》、建设部《城市新建住宅小区管理办法》和建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》等有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条在本市行政区域内从事城市住宅区物业管理活动，应当遵守本办法。
第三条本办法所称物业，是指已建成投入使用的住宅区内各类房屋及共用设施、设备、附属场地等。本办法所称物业管理，是指物业管理企业按照委托合同的约定对物业所进行的养护、维修管理和为业主、房屋使用人提供的服务。本办法所称业主，是指住宅区内各类房屋的所有权人。
第四条城市新建住宅区和达到一定规模且共用设施、共用设备等配套比较齐全的城市原有住宅区，应当实行物业管理。配套设施不全的城市原有住宅区，由所在地人民政府组织该住宅区原开发建设等单位进行整治、创造条件，逐步实施物业管理。
第五条扬州市房产行政主管部门是全市行政区域内物业管理的主管部门，并负责扬州市城市规划区范围内的物业管理工作，其主要职责是：
（一）贯彻实施国家有关物业管理的法律、法规、规章和方针、政策，研究制定物业管理的有关措施；
（二）管理全市物业管理行业，逐步建立管理专业化、服务社会化、经营市场化的物业管理新机制；
（三）监督扬州市城市规划区范围内住宅共用部位、共用设施设备维修基金的归集、使用；
（四）依法查处物业管理中的违法行为；
（五）法律、法规、规章规定的其他职责。
第六条各县（市）房产行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，其具体职责由当地人民政府确定。
第七条物业管理行业按照国家和省有关规定属第三产业（居民服务业），享受国家有关优惠政策。
第八条规划、城管、市政、绿化、环卫、公安、邮电、供电、供水、物价、工商行政管理、街道办事处等部门和单位，应当按照各自的职责分工，协同房产行政主管部门做好有关管理工作。
第二章业主会议与业主委员会
第九条住宅区入住率或者房屋出售率达到60％以上时，所在地房产行政主管部门负责组织住宅区开发建设单位或者物业管理企业、业主和使用人代表召开首次业主会议，选举产生业主委员会。以后的业主会议由住宅区业主委员会负责召集。
第十条业主会议，可以由住宅区每幢房屋推举若干名业主和使用人代表组成。业主会议决定事项，以组成人员的过半数通过。
第十一条业主会议是住宅区物业管理的最高决策机构，行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；
（二）审议、修改、通过住宅区业主公约、业主委员会章程；
（三）听取和审查业主委员会的工作报告并监督业主委员会的工作；
（四）审定住宅区内有关业主和使用人权益的重要事项；
（五）改变或撤销业主委员会不适当的决定。
第十二条首次业主会议选举产生的业主委员会，应当经所在地房产行政主管部门登记确认。登记确认日期为业主委员会成立日期。
第十三条业主委员会由住宅区内的业主和使用人代表组成，组成人数为单数，可以依据住宅区规模，在9至15名的范围内确定。必要时，经业主会议决定可以适当增减，但最低不得少于5名。业主委员会可设主任、副主任、委员，一般为兼职。业主委员会主任、副主任、委员，应当由热心公益事业、责任心强、有一定组织能力和必要工作时间的人员担任。业主委员会开会时，可以邀请住宅区所在地的居委会、公安和工商行政管理等部门派员参加。
第十四条业主委员会是业主会议的执行机构，向业主会议负责并报告工作，每届任期三年，可以连选连任。
第十五条业主委员会应当按照批准的章程行使下列职权：
（一）召集和主持业主会议；
（二）按照规定选聘或者续聘物业管理企业，并签订本住宅区的物业管理委托合同；
（三）主持制定住宅区业主公约，并提交业主会议审议通过；
（四）审议物业管理企业年度管理计划及物业管理重大措施；
（五）监督物业管理企业的管理工作。
第十六条业主委员履行下列义务：
（一）根据住宅区业主、使用人的意见、要求，对物业管理企业的经营管理活动进行监督；
（二）接受住宅区内的全体业主和使用人、业主会议、房产行政主管部门的监督；
（三）督促业主和使用人遵守本住宅区业主公约和有关规定；
（四）协助物业管理企业落实各项管理服务措施；
（五）协助物业管理企业收取物业管理有关费用。
第十七条业主委员会会议，每年至少召开两次，决议事项以过组成人员的三分之二多数通过。
第十八条业主委员会可以采取公开招标或者其他方式，选聘物业管理企业在住宅区实施物业管理。
第三章物业管理企业
第十九条物业管理企业是依据《中华人民共和国公司法》设立，独立核算、自主经营、自负盈亏，并具有独立法人地位，以物业管理、为居民服务为主的经济实体。
第二十条物业管理企业应具备下列资质条件：
（一）有固定的经营场所；
（二）自管、托管房屋建筑面积在2万平方米以上；
（三）注册资本在30万元以上；
（四）具有一定数量的相关专业职称的管理人员。
第二十一条物业管理企业的权利：
（一）根据有关法律、法规和规章，并依据物业管理委托合同，结合住宅区实际，制定住宅区物业管理具体实施办法；
（二）依据物业管理委托合同和物业管理收费规定收取物业管理费用；
（三）制止违反住宅区物业管理规定的行为；
（四）选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务工作；
（五）按照企业经营范围开展多种经营；
（六）敦请业主委员会协助管理。
第二十二条物业管理企业的义务：
（一）履行物业管理委托合同，依法从事物业管理经营活动；
（二）接受业主委员会、住宅区内的全体业主和使用人及有关部门的监督；
（三）向业主委员会报告工作；
（四）积极开发多种形式、健康向上的社区文化活动，丰富住宅区居民的精神文化生活。
第四章物业管理委托
第二十三条开发建设单位销售房屋前必须选聘好物业管理企业，负责住宅区房屋建成后业主委员会成立之前的物业管理工作，业主委员会成立后应当及时续聘或重新委托物业管理企业。开发建设单位应当及时向业委员会移交物业管理所必需的工程建设技术资料。业主委员会应当将该资料资料复印件委托物业管理企业妥善保管，由物业管理企业使用。
第二十四条住宅区房屋销售时，开发建设单位应当与购房者在房屋销（预）售合同中订立有关售后物业管理条款，并向购房者提供入住管理公约和住户手册。经双方签字、盖章后的入住管理公约和住户手册，是房屋销（预）售合同的组成部分。
第二十五条同一住宅区只能由一家物业管理企业管理。
第二十六条接受委托的物业管理企业应当与开发建设单位或业主委员会签订物业管理委托合同。物业管理委托合同应当包括下列内容：
（一）双方当事人名称及地址；
（二）管理服务项目和内容；
（三）管理服务标准；
（四）管理服务权限；
（五）管理服务费用及其支付方法；
（六）合同期限；
（七）双方当事人认为需要约定的其它事项。物业管理企业应当在物业管理委托合同签订后15日内，将物业管理委托合同报住宅区所在地房产行政主管部门备案。
第二十七条物业管理委托合同期满，或者接受委托的物业管理企业未达到物业管理委托合同规定的管理服务标准或者有其他违约行为的，业主委员会可以决定终止委托合同，但应当提前1个月通知物业管理企业。
第二十八条物业管理委托合同终止时，原物业管理企业应当在接到终止通知之日起1个月内向业主委员会办理有关房屋、工程建设技术资料、帐册及其他物品的移交手续。
第五章房屋共用部位共用设施设备维修基金的筹集与使用
第二十九条本办法所称房屋共用部位，是指承重结构部位（包括楼板、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、户外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内共用存车库等。共用设施设备是指共用的上下水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、落水管、住宅区内的道路、绿地、沟渠、池、井、室外停车场、车库、游泳池、公厕、垃圾筒、垃圾箱等。
第三十条本办法所称房屋共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）是指按规定建立的专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新改造的资金。
第三十一条维修基金的筹集
（一）商品房（包括经济适用房）在销售时，购房者按房价基数2％的比例向售房单位缴纳维修基金。房价基数由物价、房产行政主管部门核定。维修基金作为商品房为成本，列入商品房价格。售房单位代为收取的维修基金属业主所有，不列入商品房销售收入。售房单位应将维修基金统一交房改部门列入维修基金专户。
（二）公有住房出售后，售房单位应按多层住宅售房款的10％、高层住宅售房款的20％提取维修基金。同房改部门统一收取后，列入维修基金专户。
（三）未参加房改的公房、私房及开发建设单位出租或自用的房屋维修基金，按物价、房产行政主管部门核定的标准向产权人收取后，列入维修基金专户。
由开发建设单位出租或自用的房屋，出售时应补足维修基金差额部分。
（四）1999年1月1日以后的拆迁安置房按本条第（一）项规定执行。1998年12月31日以前的拆迁安置房按本条第（三）项规定执行。
（五）已列入商品房价格成本的公建配套用房，其经营收入基本租金部分应列入物业管理维修基金专户。
（六）维修基金不敷使用时，由业主委员会研究决定，房产行政主管部门批准，按住宅建筑面积向业主续筹。
第三十二条维修基金的管理与使用：
（一）维修基金按照统一管理、权属不变、保值增值、包干统筹的原则，分区立帐、分幢核算、明细到户、专户存储、专款专用。
（二）业主委员会成立前维修基金的使用，由售房单位或物业管理企业提出使用报告及维修预算，报房产行政主管部门审核后在维修基金利息部分内划转使用。
业主委员会成立后维修基金的使用，由物业管理企业编制维修基金使用预算，报房产行政主管部门备案，经业主委员会审批后划转。当维修基金利息不足支付维修费用时，经业主大会批准可适当动用维修基金本金。
（三）业主委员会定期公布维修基金收支情况，接受房产、财政、审计等管理部门的监督。
（四）业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
（五）未按规定交纳维修基金或户下维修基金余额不足支付维修费用的，业主按实际发生的维修费用分摊交纳。
（六）维修基金自存入维修基金帐户后，按规定计息，维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用。房产行政主管部门在物业管理工作中发生的管理费用，经财政部门审核后，在维修基金的增益中支付。
（七）维修基金闲置时，除可用于购买国债或用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。
（八）因房屋拆迁或其他原因造成房屋灭失的，维修基金的帐面余额退还基金所有人。
（九）未足额缴纳维修基金的，房产行政管理部门不核发房屋权属证书，不予办理房屋交易签证、租赁登记备案等有关手续。
第三十三条非住宅商品房维修基金的筹集与管理参照本章有关规定执行。
第六章住宅区的使用与维护
第三十四条在规划设计住宅区时要充分考虑物业管理的需要。住宅区建成后，必须按照国家建设行政主管部门规定进行工程竣工验收和住宅区综合验收。住宅区所在地房地产行政主管部门应当参加竣工综合验收，并就住宅区物业管理相关内容签署验收意见。
第三十五条住宅区竣工综合验收后，开发建设单位应当在房产行政主管部门的监督下，向住宅区业主委员会或者物业管理企业移交下列工程建设技术资料：
（一）住宅区竣工总平面图；
（二）单体建筑、结构、设备安装竣工图；
（三）住宅区公建配套设施、地下管网工程竣工图；
（四）有关设施、设备安装、使用和维修技术资料；
（五）住宅区物业管理所必需的其他资料。
第三十六条业主和使用人在使用房屋和住宅区公建配套设施时禁止下列行为：
（一）擅自改变房屋结构、外貌（含院墙、护栏、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；
（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；
（三）占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、车库（棚）等公用设施及场地；
（四）损坏、拆除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施；
（五）随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；
（六）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等。
（七）践踏、占用绿化用地；损坏、涂划园林建筑小品；
（八）在公共场所、道路两侧乱设摊点；
（九）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌；
（十）随意停放车辆；
（十一）聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为；
（十二）违反规定饲养家禽、家畜及宠物；
（十三）法律、法规及规章禁止的其他行为。
第三十七条房屋及设施设备维修责任，按照下列规定划分：
（一）房屋室内自用部分，由业主和使用人自行维修；
（二）房屋共用部位、共用设施设备的维修，按本办法第二十九条的规定由住宅区受聘的物业管理企业组织定期养护、维修；
（三）属于人为损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。
第三十八条住宅区内受聘的物业管理企业可以接受有关专业部门委托，对住宅区的水、电、煤气、路灯等管线、设施进行维修养护。
第三十九条住宅区内的业主和使用人，应当增强自主意识，严格遵守住宅区业主公约和物业管理有关规定，积极参与住宅区的物业管理活动，延长住宅区的使用寿命，使住宅区成为文明的居所。
第七章物业管理收费与物业管理用房
第四十条物业管理服务收费应遵循科学合理、成本核算、质价相符，并与社会经济能力相适应的原则。物业管理收费，包括公共服务费、代收代办费和特约服务费。
对物业管理收费，应当区别服务性质，依法实行政府定价、政府指导价和市场调节价。物业管理公共服务费具体收费项目、标准、管理办法，由市物价、房产行政主管部门另行制定。
第四十一条物业管理公共服务费的主要用途：
（一）物业管理企业管理服务人员的工资，按照规定提取的福利费；
（二）绿化管理费；
（三）清洁卫生费；
（四）保安费；
（五）办公费；
（六）物业管理企业固定资产折旧费；
（七）法定税费。扬州市城市规划区内清洁卫生费收取，按政府有关规定执行。各县（市）的收取办法由当地人民政府制定。
第四十二条物业管理公共服务费，应当实行明码标价。收费项目、收费标准、收费办法、开支方向应当定期定点公布，接受业主和使用人的监督。业主和使用人应当按照规定按照期额缴纳物业管理公共服务费。
第四十三条物业管理企业可以接受委托，供水、供电、供气等有关专业部门收取水、电、气费，按照有关规定收取代收代办服务费。业主需求的特约服务费，由业主与物业管理企业协商确定，报物价行政主管部门备案。
第四十四条物业管理企业收费，使用物业管理专用发票。
物价、税务等部门依法对住宅区物业管理企业费用的收取、管理和使用情况进行监督。
第四十五条住宅区开发建设单位应当按照有关规定建设物业管理用房，在住宅区整体移交时，一并移交给住宅区业主委员会，物业管理用房的产权属住宅区全体业主共有，依法发给房屋共有权证，不得转让。
第四十六条原有住宅区开发建设单位未建物业管理用房和公建配套用房的，应按规划要求进行补建。由街道办、居委会或其他单位使用的公建配套用房产权属政府所有，交房产行政主管部门管理，由物业管理企业租赁使用，其经营收入部分用于弥补物业管理经费缺口。
第八章法律责任
第四十七条物业管理企业未按本办法规定到房产行政主管部门申领物业管理资质证书的，由市、县（市）房产行政主管部门责令限期补办资质审查手续。逾期不补办的，由市、（县）市房产行政主管部门给予警告，并处30000元以下的罚款。
第四十八条物业管理企业违反本办法，对住宅区房屋及共用设施设备管理、维修、养护不善或者不履行物业管理委托合同规定义务的，业主和使用人有权投诉，市、县（市）房产行政主管部门可以责令其赔偿损失，并视情节给予警告或者处5000元以下罚款。
第四十九条物业管理企业违反本办法，擅自设立收费项目、提高收费标准或者所提供服务质价不符的，由物价行政主管部门按照国家有关法律、法规规定给予处罚。
第五十条业主和使用人不遵守住宅区业主公约和国家有关物业管理法律、法规，违反本办法第三十六条规定的，物业管理企业有权制止，并要求限期改正；造成损失的，有权要求其赔偿；违反有关规定的，由有关部门依法查处；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十一条公有住房售房单位未按照本办法规定足额提取维修基金的，财政部门和房产行政主管部门应当责令限期补提维修基金本息；逾期仍不足额提取的，处以自应提取之日起未提取额每日万分之三的罚款。
第五十二条业主和使用人未按照规定或物业管理委托合同约定缴纳物业管理公共服务费的，物业管理企业可以按照约定加收滞纳金，逾期仍不缴纳的，物业管理企业可向人民法院。
第五十三条当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请复议或提起行政诉讼。业主或使用人不服物业管理企业作出的物业管理决定的，可依法向房产行政主管部门投诉或人民法院；不服房产行政主管部门作出裁决的，可向其上一级行政机关申请复议或向人民法院。
第五十四条住宅区开发建设单位违反本办法第四十五、第四十六条规定，不按照规定履行提供住宅区物业管理用房，由市、县（市）房产行政主管部门责令其限期履行。
