小区物业管理办法精选(九篇)

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第1篇：小区物业管理办法范文

第一条  为保障住宅小区房屋及其设备和公用设施的正常使用，为房屋产权人和使用人创造整洁、文明、安全的生活环境，加强住宅小区的物业管理，规范物业管理活动，根据国家有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条  凡本市市区内的新建住宅小区，必须根据本办法实行物业管理。本办法实施前已经验收交付使用的住宅小区，应当积极创造条件，逐步实行物业管理。

第三条  本办法所称住宅小区是指以住宅为主，经统一规划、综合开发、配套建设以及机关、企业事业单位等自建的建筑面积在3万平方米以上的居民居住区。

本办法所称物业是指住宅小区内的各类房屋、公用配套设施及住宅小区使用范围内的公共场地。

第四条  长春市房地产管理局是本市物业管理的行政主管部门，其主要职责是：

（一）宣传贯彻国家、省、市有关物业管理法律、法规、规章；

（二）负责住宅小区物业管理委员会组建的指导工作；

（三）会同有关部门制定住宅小区物业管理专用资金的收取办法、标准及管理规定；

（四）制定物业管理有关合同，公约等示范文本；

（五）负责物业管理企业的资质审查；

（六）参与新建住宅小区开发建设方案的论证和竣工验收；

（七）监督、检查、指导物业管理活动。

建委、计委、规划、城建、公用、民政、卫生、环保、公安、财政、物价、广播电视、电业、电信等部门（以下简称有关部门）及住宅小区所在地人民政府按照各自职责，负责住宅小区物业管理有关工作的监督、指导。

第五条  物业管理企业应当逐步推行社会化、专业化的管理模式；遵循经营自主、有偿服务、自负盈亏、微利经营的原则。

第二章  住宅小区物业管理委员会

第六条  住宅小区应当成立住宅小区物业管理委员会（以下简称管委会）。

管委会由住宅小区内房屋产权人、使用人在物业管理行政主管部门的指导下，选举代表组成，委员总数为单数。管委会选举办法由市人民政府另行规定。

管委会主任、副主任由管委会在其委员中选举产生。

本办法实施前成立的住宅小区管理委员会应当在物业管理行政主管部门批准的期限内，直接改组为住宅小区物业管理委员会；改组确有困难的，经物业管理行政主管部门批准，可以重新选举管委会。

第七条  管委会决定问题，采取少数服从多数的原则。

第八条  管委会的权利：

（一）制定管委会章程，维护房屋产权人、使用人的合法权利；

（二）决定选聘或者续聘物业管理企业，代表房屋产权人、使用人签订住宅小区委托管理合同；

（三）审议物业管理专用资金和住宅维修储备金的使用计划；

（四）审议物业管理企业制订的年度管理计划，决定住宅小区维修和管理服务的重大事项；

（五）检查、监督物业管理企业对住宅小区物业管理工作。

第九条  管委会义务：

（一）维护房屋产权人、使用人的合法权益，并接受其监督；

（二）不得选聘不具备物业管理资质的企业管理住宅小区；

（三）保护和改善住宅小区环境质量；

（四）接受物业管理行政主管部门、各有关部门以及住宅小区所在地人民政府的监督指导；

（五）协助物业管理企业落实有关管理工作。

第十条  管委会应当通过住宅小区房屋产权人、使用人大会制定住宅小区公约。

住宅小区公约对全体房屋产权人、使用人具有约束力，由管委会和物业管理企业共同监督执行。

第三章  物业管理企业

第十一条  物业管理企业根据本办法和住宅小区委托管理合同对住宅小区实施物业管理。

委托管理合同应当包括管理项目、管理标准、管理费用、双方权利和义务、合同期限用违约责任等条款。委托管理合同期限一般不得超过三年。合同期满后，经管委会续聘的，应当重新签订委托管理合同。

委托管理合同由物业管理行政主管部门制定示范文本。

第十二条  物业管理企业应当具备下列条件：

（一）有固定的办公、经营场所；

（二）具有30万元以上的贷币注册资金；

（三）有合法的管理章程；

（四）具有进行物业管理所需相应数量的有关专业技术人员；

（五）物业管理行政主管部门规定的其他条件。

第十三条  成立物业管理企业必须持申请书及有关资料到物业管理行政主管部门办理资质审查手续，经审查合格、领取《物业管理资证书》后，方可接受委托从事住宅小区物业管理业务。

本办法前成立的物业管理企业，应当自本办法之日起九十日内到物业管理行政主管部门申请资质审查，领取《物业管理资质证书》。

《物业管理资质证书》实行年审制度。

第十四条  新建住宅小区在工程开工前，由物业管理行政主管部门、各有关部门、住宅小区所在地街道办事处组成物业管理监督；机构对住宅小区的物业进行前期管理。

第十五条  物业管理监督机构在住宅小区工程建设中，应当配合有关部门对住宅小区的工程质量、配套设施建设及环境保护情况进行监督；开发建设单位应当严格按照批准的规划和设计方案进行建设。

第十六条  住宅小区竣工时，物业管理监督机构应当参与住宅小区工程建设综合验收。

物业管理监督机构应当向验收主管部门提交住宅小区工程建设情况书面意见。

第十七条  住宅小区选举产生管委会后，物业管理监督机构应当将小区移交给管委会，由管委会选聘物业管理企业对住宅小区进行物业管理。

第十八条  开发建设单位和房屋产权人出售房屋或者出租房屋时，在合同中应当具有产权人或者使用人承诺遵守该住宅小区管理规定的条款。

第十九条  物业管理企业的权利：

（一）根据有关法规、规章制定住宅小区物业管理的具体规定；

（二）依照委托管理合同和管理规定对住宅小区实施管理；

（三）依照委托管理合同和有关规定收取相关费用；

（四）制止违反住宅小区管理规定的行为；

（五）选聘清洁、保安等专业承担专项管理业务；

（六）在住宅小区内依法开展为房屋产权人、使用人服务的多种经营项目，以其收益补充小区管理费用。

第二十条  物业管理企业的义务：

（一）履行住宅小区委托管理合同，依法经营；

（二）接受管委会和房屋产权人、使用人的监督；

（三）物业管理企业年度管理计划、住宅维修储备金使用计划和住宅小区维修管理服务的重大事项，应当提交管委会审议批准；

（四）接受物业管理行政主管部门、有关部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导；

（五）为住宅小区内的房屋产权人、使用人提供各项优质服务。

第二十一条  住宅小区委托管理合同和住宅小区物业管理规定应当报物业管理行政主管部门备案。

第二十二条  物业管理企业可以享受国家对第三产业的优惠政策。

第四章  住宅小区房屋、设施的管理和维护

第二十三条  新建住宅小区竣工后，开发建设单位应当通过物业管理行政主管部门，向小区管委会移交下列资料：

（一）住宅小区规划图，竣工总平面图；

（二）单位建筑、结构、设备竣工图；

（三）地下管网竣工图；

（四）《城市规划验收合格通知书》和《  工程质量检查合格证》；

（五）住宅小区房屋产权明细表；

（六）其他必要的资料。

第二十四条  住宅小区内的房屋产权人和使用人应当遵守下列规定：

（一）不得擅自改变房屋的用途和承重结构；

（二）不得私自增添、拆除、改装房屋设备及附属设施；

（三）不得挖掘、连接、压埋、迁移城市煤气、供电、供热、供水、电信、有线电视等管网设施；

（四）不得私搭乱建和随意占用房屋共用部位，不得破坏绿化、污染环境、噪声扰民；

（五）不得占用、挖掘绿地和道路；

（六）按照规定及时交纳各项费用；

（七）法律、法规禁止的其他行为。

第二十五条  住宅小区内异产毗连房屋的共用部位、共用设施由物业管理企业统一管理和维护。

第二十六条  住宅小区的供气、电信、有线电视，有关管理单位应当加强专项管理，根据实际需要可以委托物业管理企业管理；住宅小区的供水、排水、供电、供热，原管理单位应当按其管理范围加强专项管理，根据实际需要也可以委托物业管理企业管理。委托管理的，应当在住宅小区委托管理合同期限内签订专项委托合同，并承担相应费用。

有关单位应当与物业管理企业密切配合，作好相应的维修、养护工作。

第二十七条  住宅小区保安服务的具体内容由管委会与物业管理企业在住宅小区委托管理合同中约定。物业管理企业的保安人员应当在派出所的指导下加强小区值勤巡逻，积极配合派出所做好小区内治安工作。

第二十八条  住宅小区内的绿地，游园，楼道卫生，环境卫生，道路维护、保洁以及垃圾收集、运输，由物业管理企业统一管理和维护，根据实际需要，垃圾收集、运输也可以委托专业单位管理和维护，有关管理部门有权监督检查。

第二十九条  住宅小区内禁止下列行为：

（一）乱抛垃圾、杂物；

（二）随地吐痰、乱丢烟头、纸屑和瓜果皮核；

（三）饲养家禽、家畜；

（四）随意停放车辆、鸣喇叭和乱设摊点；

（五）排放有毒、有害物，发出超过规定标准的噪音、振动；

（六）损毁、涂刻园林艺术雕塑；

（七）攀折树木、采摘花果、践踏草坪；

（八）住宅小区物业管理规定禁止的其他行为。

第五章  住宅小区专用资金和相关费用

第三十条  新建住宅小区、单体商品楼房的开发建设单位，应当按照多层建筑安费2％、高层建筑建安费4％的比例，向物业管理行政主管部门划拨住宅小区物业管理专用资金。专用资金由物业管理行政主管部门代储，并实行专户管理，专项用于该小区在实施物业管理后购买管理、服务用房和住宅小区公用设施更新、大型设施的增改以及环境保护工程建设。

开发建设单位缴纳专用资金，应当在拆迁前与物业管理行政主管部门签订缴纳合同，并按照合同规定缴纳专用资金。

本办法前已建成的住宅小区，其物业管理专用资金在公有住宅售房款中按一定比例划拨解决；缺少公用配套设施的，凡是未按照规划、设计配套的，由原开发单位按照物业管理行政主管部门规定的时间一次性补交所需资金；原规划、设计中未包括，但又属于必须增设的公用配套设施，补建资金由政府在城市建设维护费、教育专项资金和小区网点费同中调剂解决。

第三十一条  开发建设单位在移交住宅小区时，应当按住宅小区总建筑面积0.5％的比例，以成本价格为小区提供管理用房和服务用房。该管理用房和服务用房为国有直管房产，按民宅租金标准出租给物业管理企业使用和经营，严禁改变其用途。

第三十二条  住宅小区应当按照市人民政府的有关规定设立异产毗连住宅维修储备金，住宅维修储备金由房屋产权人按规定分摊、分期缴纳，由物业管理企业统一收取，用于房屋本体共用部位、共用设施的维修养护。

第三十三条  物业管理企业可以按照规定向住宅小区的房屋产权人和使用人收取绿化费、清洁卫生费、保安费等公共服务费，用于小区内的公共服务项目支出。

公共服务费收费标准和办法由物价管理部门会同物业管理行政主管部门制定。

第三十四条  物业管理企业在住宅小区内为房屋产权人、使用人开展的特约服务，可以收取特约服务费用。

第六章  法律责任

第三十五条  因故意或者过失造成住宅小区公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。

第三十六条  物业管理企业违反本办法第十三条第一、二款规定，未取得《物业管理资质证书》从事在住宅小区物业管理的，由物业管理行政主管部门给予警告，责令限期改正，并处以经营收入一至三倍的罚款。

第三十七条  物业管理企业违反本办法第十三条第三款规定拒不办理年审的，由物业管理行政主管部门吊销其《物业管理资质证书》。

第三十八条  开发建设单位违反本办法第十五条、第三十条、第三十一条规定的，物业管理行政主管部门可以责令其限期改正，在规定期限内仍不履行的，有关部门不予办理建设工程开工、房屋拆迁、房屋产权登记及房地产交易手续。对违反本办法第三十条规定的，物业管理行政主管部门还可以向开发建设单位按日加收应缴资金总额3％的滞纳金。

第三十九条  住宅小区房屋产权人和使用人违反本办法第二十四条第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）项规定的，由物业管理企业予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失。

第四十条  住宅小区房屋产权人、使用人违反本办法第二十四条第（六）项规定的，物业管理企业可以要求其限期交纳并按照规定收取滞纳金。逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院提起诉讼。

第四十一条  房屋产权人和使用人违反本办法第二十九条规定的，物业管理企业除有权制止、批评教育外，还可以提请相应行政管理部门依法予以处罚。

第四十二条  当事人对物业管理行政主管部门和有关行政管理部门的行政处罚不服的，可以依照《行政复议条例》及《中华人民共和国行政诉讼法》的规定申请复议和提起诉讼。

第四十三条  管委会与物业管理企业因委托管理合同发生纠纷，物业管理企业在物业管理活动中与房屋产权人、使用人发生纠纷，可以向仲裁机构申请仲裁，也可以向人民法院起诉。

第四十四条  对于干扰、阻碍物业管理行政主管部门、管委会和物业管理企业的工作人员执行公务的，由公安机关依照治安管理处罚条例的有关规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十五条  管委会和物业管理企业工作人员应当秉公办事、不徇私情、忠于职守、尽职尽责，做好住宅小区物业管理工作。

第七章  附则

第四十六条  各县（市）住宅小区和本市市区的单体住宅楼宇、商厦、写字楼可以参照本办法规定实行物业管理。

第四十七条  本办法由市人民政府法制局负责解释。

第2篇：小区物业管理办法范文

    第一条  为规范城市住宅小区物业管理，创造和保持整洁、舒适、安全的居住环境，维护业主、使用人、物业管理企业的合法权益，根据《河北省城市住宅区物业管理暂行规定》及有关规定，结合本市实际，制定本办法。

    第二条  本办法适用于本市市区（不含矿区）内的住宅小区的物业管理工作。

    第三条  本办法所称住宅小区，是指在城市规划区域内经统一规划、综合开发、配套建设而形成的以住宅为为体，具有公用配套设施和非住宅房屋的居住区。物业，是指住宅小区内的各类房屋及其公用配套设施、设备和场地。业主，是指物业的产权人。物业管理，是指由住宅小区管理委员会（以下简称管委会）委托物业管理企业，按照物业管理服务合同对房屋及公用配套设施、设备和场地，实行统一的专业化管理和服务。

    第四条  市房产管理部门是全市物业管理行政主管部门，负责本办法的实施。区城区建设市容管理部门依照本办法对辖区内住宅小区物业管理实施管理和监督。

    建设、规划、物价、公安、工商等部门按照职责分工对住宅小区物业管理实施监督、检查。

    市政公用、市容环卫、园林、供电、供气、电信等部门按照职责发工，对住宅小区其产权范围内的物业实施维修、管理。

    第五条  新建的住宅小区必须实行物业管理，本办法实施前已交付使用的住宅小区必须实行物业管理，本办法实施前已交付使用的住宅小区和机关、全事业单位生活区，应按照统一部署逐步实行物业管理，具体范围和方案由市物业管理行政主管部门会同有关部门确定。

    住宅小区物业管理实行业主、使用人自治管理，物业管理企业专化管理和行政主管部门监督、指导相结合的原则。

    住宅小区物业管理应遵循科学管理、财务公开、民主监督的原则。

    第六条  业主、使用人有合理使用房屋和公用配套设施，维护住宅小区公共秩序，遵守住宅小区物业管理规定的权利和义务。

    第七条  物业管理行政主管部门应当建立投诉处理制度，接受管委会、物业管理企业、业主和使用人的投诉，并自受理投诉之日起三十日内书面答复投诉人。

    第八条  投诉内容属于其他行政管理部门管辖的，物业管理行政主管部门应当自接到投诉之日起二日内，移送有关行政管理部门处理，并书面告知投诉人。

    第二章  物业管理机构

    第九条  辖区人民政府应自新建住宅小区入住率达到百分之三十之日起二个月内，组织街道办事处、居委会、开发建设单位和全体业主、使用人推选的代表，组成管委会。

    具备条件的住宅小区，可组建业主委员会。

    第十条  新建住宅小区管委会成立之前，开发建设单位应自行或委托物业管理企业对住宅小区进行 物业管理；

    自管委会成立之日起一个月内，开发建设单位应向管委会移交物业管理工作以及住宅小区规划图，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，地下管网竣工图和其他必要的资料。

    住宅小区内按照规划建设的公用配套设施和商业及管理用房，经市建设行政管理部门组织有关部门综合验收后，移交辖区人民政府代管。辖区人民政府应按照市人民政府有关规定移交管委会和有关部门管理、使用和维护。

    开发建设单位应按照住宅小区建筑面积千分之一至一点五的比例配建物业管理用房。

    第十一条  管委会由街道办事处、居委会干部和业主、使用人代表组成，主任由办事处一名领导兼任。管委会由五至十五名委员组成，组成人员为兼职。因犯罪被判处刑罚或者被剥夺政治权利执行期满未逾五年的人员不得担任管委会委员。

    管委会根据工作需要可聘请专职工作人员（五至十万平方米的住宅小区为一至二名，十万平方米以上的住宅小区为二至三名）负责管委会日常工作。

    第十二条  管委会应自组成之日起十日内，持下列文件向市物业管理行政主管部门办理登记手续：

    （一）登记申请书；

    （二）组成人员名单；

    （三）章程。

    市物业管理行政主管部门应在接到登记申请之日起十日内，对符合登记条件的，办结登记手续；对不符合登记条件的，应书面通知申请人，并提出改进意见，责令重新申请登记。

    管委会自登记之日起成立。

    本办法实施前已组成的管委会，应在本办法颁布实施后二个月内办理登记手续。

    第十三条  管委会必须在物业管理行政主管部门指导下维护业主、使用人的合法权益，并履行下例职责：

    （一）召集、主持业主、使用人会议，报告物为管理工作情况；

    （二）制定管委会章程和业主公约；

    （三）选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业签订物业管理服务合同；

    （四）监督、检查物业管理企业执行经业主、合作使用人会议审议通过的物业管理年度计划和财务预决算的情况；

    （五）听取业主、使用人的意见和建议，责成物业管理企业改进物业管理服务工作；

    （六）监督、检查住宅小区内物业使用及物业管理服务费用收支情况；

    （七）审议和决定物业管理的其他事项。

    第十四条  管委会会议我由主任召集，每个季度不少于一次；会议必须有过半数委员参加，作出决定应当经全体委员过半数通过，管委会组成人员无正当理由连续三次不参加会议或玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，管委会应及时罢免其职务。管委会组成人员、工作人员不得在本住宅小区内从事与物业管理有关的经营活动。

    第十五条  业主公约、管委会的决定，应当予以公布，其内容不得与法律、法规、规章和国家政策相抵触。业主公约、管委会的决定，对住宅小区内全体业主、使用人具有约束力。对违反者，由管委会或其授权的物业管理企业责令改正并依照业主公约的规定给予经济处罚。

    第十六条  同一住宅小区应委托同一物业管理企业进行物业管理服务。有条件的，应通过招标方式选聘物业管理企业。物业管理企业必须经市物业管理行政主管部门资质审查合格，取得物业管理企业资质证收，并到工商行政管理部门办理注册登记手续后，方可从事物业管理服务业务。

    第十七条  开发建设单位或管委会委托物业管理企业进行物业管理服务，应与之签订物业管理服务合同，载明下列主要内容：

    （一）双方当事人的名称、住所；

    （二）服务的范围、项目；

    （三）服务的要求和标准；

    （四）费用；

    （五）期限；

    （六）违约责任及纠纷处理方式；

    （七）合同终止或者解除的约定；

    （八）当事人的权利与义务以及其他事项。

    物业管理企业应自物业管理服务合同签订之日起十日内，持物业管理企业资质评书、物业管理服务合同到市物业管理行政主管部门办理合同备案手续。

    第十八条  物业管理服务合同终止或者解除十日内，物业管理企业应当向管委会移交下列财财物和资料：

    （一）结余的物业管理收入；

    （二）全部物业要案次料和有关的财务帐册；

    （三）因物业管理需要占用的公用配套设施、房屋和其他财物。物业管理合同终止或解除前，管委会应委托审计机构对牧业管理企业管理期间的财务进行审计并书面报告市物业管理行政主管部门。

    第十九条  物业管理企业对住宅小区进行物业管理服务时，行使下列职责：

    （一）对受委托管理的物业进行维护和管理，承担住宅小区内的保洁、绿化、保安、车辆管理及便民服务工作；

    （二）按照规定项目、标准向业主收取物业管理服务费用；

    （三）劝阻和罅损害或妨碍物业正常使用、管理的行为，并按照业主公约的规定予以经济处罚；

    （四）重大管理措施提交管委会审议决定，并按受管委会的业主、使用人的监督；

    （五）接受物业管理行政主管部门及有关部门、街道办事处的指导和监督；

    （六）纠正和罅违反法律、法规和规章的行为，并及时移交有关行政主管部门处理；

    （七）配合街道办事处、管委会开展祖宗形象管理、服务的有关工作。

    第三章  物业的使用

    第二十条  业主、使用人应当按照有利于物业使用、安全以及公平、公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

    第二十一条  业主、使用人对房屋自用部位及设备进行使用、装修时，不得改变房屋结构、外观、外貌和用途，不得损害房屋的内外墙、梁、柱等承重结构，不得独占、损坏、拆除房屋的共用部位、共用设备。

    第二十二条  业主、使用人维护住宅小区环境卫生，保持住宅小区容貌整洁，爱护园林绿化设施。禁止下列行为：

    （一）乱倒、乱堆垃圾、杂物；

    （二）饲养家禽、家畜；

    （三）在庭院、屋顶、道路及春他公共场地搭建建筑物、构筑物；

    （四）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；

    （五）乱设摊点；

    （六）侵占绿地，毁坏绿化设施、花草树木；

    （七）存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者发出超过规定标准的噪声。

    对违反上述规定的，物业管理企业可按照业主公约的规定予以经济处罚。

    第二十三条  管委会、物业管理企业不得改变住宅小区内按照规划配套建设的公用配套设施、设备和场地的使用性质或挪作他用。

    第二十四条  有关单位或者个人需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与物业管理企业签订协议，并在约定的期限内恢复原状；损坏地上附着物、设备、绿化设施和花草树木的，应负责赔偿。

    第二十五条  进入住宅小区的车辆应停放在设有停车标志的场所，载有易燃、易爆、剧毒、放射性物品的车辆不得擅自进入住宅小区。在住宅小区出入、行驶、停放的车辆，应当服从物业管理企业的管理。

    第二十六条  业主转让步或者出租房屋，应遵守住宅小区的有关规定，并将业主公约作为房屋转让合同或者租赁合同的附件。房屋转让或出租后，应书面告知管委会和物业管理企业。

    第二十七条  物业管理企业可以向业主、使用人及其他相关单位或个人提供方便物业维修、使用的专项、物约服务项目。

    第四章  物业维修养护的责任

    第二十八条  房屋自用部位、设备的维修、养护，由业主负责并承担相关费用，业主与使用人另有约定的除外。管委会可代表全体业主在物业管理服务合同中与物业管理企业统一约定房屋的自用部位、设备维修、养护责任及费用等事项。

    第二十九条  房屋共同部位、设备由管委会委托物业管理企业统一维修、养护。

    第三十条  住宅小区内由管委会负责管理的公用设施，由管委会委托物业管理企业统一维修，养护。

    第三十一条  下列事项由物业管理企业负责组织实施：

    （一）公共场所花草树木的修剪，补植，浇水，灭虫等绿化工作；

    （二）道路，楼道，庭院，公厕等公共场所的卫生保洁及垃圾清掏，清运；

    （三）车辆出入，存放及停车场（库）管理；

    （四）保安工作。

    第三十二条  物业管理企业应当按照市物业管理行政主管部门规定的标准实施物业管理，保持房屋和公用设施完好，环境整洁优美，公共秩序良好，保障物业使用方便，安全，并达到下列要求：

    （一）按照规定的技术标准和规范以及物业管理服务年度计划实施管理服务；

    （二）按照物业管理服务合同，将房屋共用部位、设备和公用设施使用，维护的方法，要求，注意事项局面告千业主，使用人；

    （三）经常对住宅小区进行全面的巡视，检查，定期对房屋共用部位，设备和公用设施进行检查、养护；

    （四）发现房屋共用部们、共用设备或者共用设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修；

    （五）接到物业损坏报修时，即时进行维修和处理；

    （六）做好物业维修，更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业管理档案资料和有关的财务帐册；

    （七）每季度向管委会报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受审核；

    （八）定期听取管委会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善物业管理服务工作；

    （九）对违反本办法或业主公约的行为进行劝阻，制止，并向管委会和有关行政机关报告；

    （十）按照物业管理服务合同的约定，做好管理委会、业主、使用人委托的其他管理服务事项。因管理、维修养护不善而造成业主、使用人损失的，物业管理企业必须予以赔偿。

    第三十三条  住宅小区内的公用配套设施，按下列规定实施管理维护：

    （一）供水设施，楼下地下水表井（含地下水表井）以外的部分由供水企业负责，以仙的部分由物业管理企业负责；

    （二）供电设施，以资产、楼头配电箱或保险器为界，以外的部分由供电部门负责，以内的部分由物业管理企业负责；

    （三）道路、路灯、排水设施，由物业管理企业负责；

    （四）供气、供热、通信、有线电视设施，由有关专业管理单位负责；

    （五）垃圾转运由环卫部门负责。

    第三十四条  房屋共用部位、设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。

    第三十五条  物业出现严重损坏、影响分阶段安全时，管委会应责令业主或物业管理企业限期维修。

    第五章  物业管理服务费用

    第三十六条  住宅小区物业管理服务费用的来源包括：

    （一）公用设施专用基金；

    （二）住宅维修费；

    （三）物业管理服务费；

    （四）住宅小区商业用户等服务设施经营收入；

    （五）其他合法收入。

    第三十七条  物业管理服务费用应主要用于下列支出：

    （一）公用设施的管理、维修和养护费用（包括材料费、公用水电费、设备损耗费等）；

    （二）共用设施、设备维修、养护费用；

    （三）管委会专队人员的工资、津贴及办公费用等；

    （四）物业管理企业的管理服务费用；

    （五）法定税费；

    （六）其它必要支出。

第3篇：小区物业管理办法范文

规范物业管理 促进城市发展

随着住房制度改革的不断深化和房地产管理体制改革的加 快，被誉为二十一世纪朝阳产业的物业管理在各地普遍开展起 来。他对于改善人民群众生活居住条件、工作环境多提高城市管 理水平，促进住宅建设，提高社会再就业工程起到积极而重要的 作用。我县的物业管理刚刚起步，由于观念、体制、配套政策飞 资金运作等方面的原因，健康有序的市场尚未形成，使物业管理 面对诸多棘手的难点问题。几家物业管理公司也不同程度存在着 一些问题，有的管理资质不健全，收费项目不明确，有的也没有签订服务合同，服务也不达标。要正面引导物业管理健康发展，必须要理顺物业公司与业主委员会、业主、主管部门、物业协会、 开发公司及相关部门的关系，以必要的配套办法和实施细则为依 据，以改变观念、理顺管理机制和监督约束机制为保障，强化物 业公司自身质量，提高服务质量，这样，才能按照市场经济运行 规律逐步完善发展。

一、**县物业管理的难点表现

(一)观念落后，意识淡薄，物业管理运作的大环境尚未形成

实行物业管理是住房制度改革和社会主义市场经济发展的 必然。任何新生事物起步都需要广泛宣传引导，人们正确地去认 识。目前，对物业管理宣传的力度不够，人们对物业管理的基本 概念、内涵、性质、原则、作用知之甚少，甚至产生种种误解和 错误认识。人们的观念还停留在计划经济条件下福利型的管理模 式，不能接受物业管理提供的有偿服务。

(二)各自为政，条块分割，健康有序的物业管理局面尚未 形成

目前我县物业管理的类型有三类：专门成立的物业公司(xx县物业中心)、开发企业派生的物业公司(如：兴隆物业公司、 常顺物业公司、昌盛物业公司、华瑞物业公司、华能物业公司龟 龙林物业公司等)、各单位自行管理的队伍(如县水利局、国税 局、发改委、兴隆山管理局家属楼的管理等)，显然，还没有形 成开放式的物业管理竞争机制，直接影响了物业管理的质量和健 康有序物业市场的发展。

(三)地方性政策不配套，使物业管理难以步入正轨 随着《物业管理条例》、 《**省物业管理条例》和《**市住宅小区物业管理办法》的出台，我县只制定了相关的实施意 见，从实际情况而言，政府、职能部门、物业公司、业主之间的 责、权、利不清，物业企业与业主之间常常出现矛盾和纠纷。同 时政府缺乏对物业管理发展的扶持政策，使我县物业管理一开始 就陷入困境，影响了物业管理的健康发展。

(四)建管分离,物业管理启动资金难以落实

由于建管脱节，给新建住宅小区开发物业管理埋下了许多隐 患。开发商只考虑建设，很少考虑日后的物业管理，物业管理启 动资金以及维护，管理资金无法落实。根据物业管理条例规定， 新开发小区应提留一定比例的资金作为小区物业管理的启动资金，但在我县缺乏相应配套政策和力度而无法落实。旧住宅小区 包括安居工程住宅小区，配套及设施不全，房屋设备超期服役，维修任务相当繁重，恰好这类住宅小区在计划经济时期建设单位 和开发单位无这项费用预留，在这种情况下开展物业管理更是难 上加难。按照《物业管理条例》规定，凡商品住房和公有住房出 售后都应当建立住户公用部位、公用设施、设备维修基金，其缴 纳比例为：住宅为售房款的3％，非住宅为售房款的6％，公有住房 出售后的维修基金按多层住宅不低于售房款的2 0％，高层住宅不低于售房款3 0％的比例提取。目前全县共有住宅楼面积约100万平方米，其中县物业中心托管面积约1 7万平方米，各开发公司下属物业公司托管面积约3 0万平方米，其余约5 0多万平方米的房产属于自管或没人管理状态，都没有按国家的政策、法律法规提取相应的维修基金，致使建成后十年以上的房屋屋面出现渗漏、下水管道阻塞、破裂等现象无资金维修，也没有物业公司接收托管。

(五)收费低，收费难使物业管理举步维艰

《**市住宅小区物业管理办法》规定批准的收费标准，仅 达到小区公共卫生、绿化，保安等项目基本管理服务所需的费用标准，维护维修资金无着落，作为企业化的物业企业要自负盈亏，势必影响其服务质量和水平，对业主提出的一些服务需求特别是诸如屋面修复、下水疏通、化粪池清理等问题想满足也力不从心，无非将增加两者之间的矛盾。受住户观念、经济发展特别是居民收入低下等因素的影响，收取物业管理费十分困难，成为困扰物业管理企业实现自我发展、自负盈亏的最大障碍。从我县实际情况来看，物业管理费的收缴率仅在6 o％左右。

二、要着重处理好几个关系

物业管理说起来很简单，就是“受委托、按合同、有偿服务’’。但这十个字，做起来就不那么简单。因为它涉及到许多复杂的社会关系。只有理顺这些关系，才能使物业管理有序推行。

(一)物业公司与业主委员 会的关系

物业公司与业主委员会都是物业管理关系中的主体，根据有关法律法规，业主委员会对小区物业有终身管理权，物业公司具有终身服务权，双方互为依存，缺一不可。在业主自治与专业化管理相结合的体制中，共同管理着同一物业，这就决定了他们之间是有一定的法律和经济关系。两者之间是平等的，其权利和义务由法律、合同约定。相互之间是一种提供服务与购买服务的关系，而且还是一种相互选择、自愿成交的关系。物业公司要履行业主委员会赋予的管理责任，提供统一专业化的周到服务；业主委员会要以主人翁的身份参与管理，监督管理，决策管理。把两 者结合起来，就是物业管理的新体制、新关系，这也是具有中国 特色的物业管理的一大特点。

在物业管理实际运作中，物业公司应当如何摆正自己的位 置，正确处理好服务与管理的关系?一是对业主的各类服务需 求，应当尽职尽责，热情周到地为业主排忧解难，真正树立起“业 主需要，我要做好”服务观念；二是对个别业主违规违章行为， 则应依据法规、合同、公约等的约定，大胆地认真地管理，以维 护全体业主的利益和公共设备设施的完好无损；使业主的物业得 到保值增值。

(二)业主与业主的关系

“远亲不如近邻”这一古训，突出了在邻里关系户中统一大于对立的一面，然而在现实生活中因毗连物业引发的邻里纠纷，又表现出矛盾大于统一的一面。

成百上千个家庭同住一个小区，共同使用许多公用设施设 备，如道路、外墙、屋顶、绿化、环境等，但相互间由于许多主 客观原因又疏于直接交往，这就需要物业公司去组织协调，要帮助所有业主形成一个共同遵守的业主公约，还要组织业主参加多种联谊活动，促进睦邻关系的形成，生活小事相互照应，管理大事共同决策。这样，“远亲不如近邻”的古训就会大放祥光，和睦融洽、相互关心、欢快舒畅的邻里关系就会形成。这种“详和”的邻里关系，必须由物业公司和业主委员会来为其创造。

(三)有关部门与物业公司的关系

按照国家有关政策规定，住宅小区是各相关部门综合服务的 对象，应各负其责，各尽其职。如房屋建筑质量方面的业务，应 由工程质量监督部门的管理职能；房屋产权方面的业务，属房地 产管理部门的管理职能；服务项目收费和收费标准方面的业务， 属物价部门的管理职能；社会治安综合治理的业务，属辖区派出 所的管理职能；水电暖方面的业务，属相关部门的管理职。这些 部门都是服务性的，都应为业主提供优质服务，按规定入户抄表， 计量收费，不应将滴、冒、跑、漏等的损耗，都分摊到业主的身 上，这种分摊是违背国家政策的，业主应该抵制，不应把怨言和 责任转嫁到物业公司，而应与物业公司配合起来，运用法律武器 来保护自己的权利，扼制垄断行业的违法行为。水电暖等相关部 门，如要让物业公司为其代收费用，须出具国家规定的委托书， 明确双方的责、权、利，否则物业公司无权为其服务。

(四)物业管理主管部门与物业公司的关系

随着政府管理职能的转变，物业管理主管部门不能既当运 动员又当裁判员。政府对物业管理的职能就是依法行政，就是立 法、监督、协调、检查、指导。物业管理主管部门只能做裁判员， 对小区的业主委员会和物业公司要按其双方签订的合同吹哨子， 谁犯规罚谁。这样物业公司的管理水平才可以提高，业主的观念 才可能转变，物业管理市场才可能形成，进而发展产业，增加效 益，政府和企业也都将同时受益。**县物业管理所作为房地 产管理的一个职能部门，应依据国家、省、市物业管理的政 策、法规制定全县物业管理办法，并组织实施，全面负责本县区域内各物业公司的审查、备案并依照有关政策、法规实施行业监督管理；依法归集并合理使用房屋维修基金；以为业主服务为宗旨，委托物业管理公司按照住宅主管部门的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理；依据委托管理合同和有关规定收取管理费用，负责业主对物业公司创造质量投诉的调解处理；政企分离，脱开与县物业中心上下级关系，对物业中心的体制进行改制，使其自主经营，自主发展。

三、**县物业管理健康有序发展的对策

鉴于我县物业管理的现状和诸多问题，如何规范物业管理市 场，目前已成为从政府到居民普遍关注的焦点问题。那么，究竟 如何引导物业管理工作朝着健康有序的方向发展?关键要从以 下几个方面入手：

(一)尽快完善配套办法和实施细则

社会主义市场经济是法制经济，要用法制规范人们的行为。 从深圳、上海、大连等城市的经验来看，自建设部《城市新建住 宅小区管理办法》出台后，这些城市结合实际先后出台物业管理 的一系列地方性配套法规，极大地推动了当地物业管理的发展。 **市在20xx年出台了《**市住宅小区物业管理办法》，但 作为县区地域，借鉴实施毕竟不太切合我县实际，因此，应在广 泛调查研究的前提下，根据《物业管理条例》、《**省物业管 理条例》、《**市住宅小区物业管理办法》尽快出台**县物 业管理配套办法和实施细则。同时，从体制上给予理顺，从政策 上给予支持，特别是对未提留维修基金和未纳入物业管理的已售 公有住房，政府应以宏观调控手段加以调控，对新建商品房维 修基金的归集，应在办理《规划许可证》时一次性按比例缴纳， 对不按规定缴纳者，建设行政主管部门应不予办理《规划许可证》 和《开工施工许可证》，使我县物业管理工作逐步纳入轨道。

(二)加大宣传力度，引导观念转变

物业管理在我县做为新兴行业，目前人们对其了解甚少，能 够正确地理解、认识和支持的更少。这同舆论宣传不到位有直接 的关系。人民群众对物业管理的接受和支持，是物业管理行业发 展的社会基础。应利用广播、电视、报纸等新闻媒体，向社会和 居民广泛地宣传物业管理，介绍国内外物业管理的先进经验，报 道物业管理的进展，使更多的人了解、支持、关心物业管理，参 与和推进物业管理。房管部门和物业公司要深入小区，面向住户， 利用挂横幅、发传单、树宣传牌、设立咨询点等方式，大张旗鼓 地做好宣传动员工作，使广大居民认识到物业管理是为广大居民 营造一个安全舒适的生活环境，使居住区的环境和各种配套设施 保持完好，使房屋保值、增值。引导住户转变计划经济条件下的 无偿服务的旧观念，树立起花钱买服务的新观念，养成自觉交费 的习惯，共建管理有序、和睦文明、环境幽雅的住宅小区。

(三)理顺管理机制和监督约束机制

政府应出台办法和措施，理顺小区物业管理企业与公安、交通、市政、环卫等职能部门和产权单位、居委会的关系，使物业管理真正实现对住宅小区的综合性、专业化统一管理，克服服务多头管理，互相扯皮的弊端，加快物业管理企业化、专业化、市场化、社会化的进程。完善物业管理监督约束机制。业主和物业企业应双向选择，平等协商，双方应根据服务内容和质量以签订合同的方式明确彼此的权利义务。这样，才能使物业管理企业的行为得到有效的监督，才能发挥业主委员会对小区住户的宣传、解释、协调作用，才能要求业主遵守规章，履行义务，才能切实提高物业管理水平，促进物业管理健康有序地发展。

(四)加强自身建设，提高服务质量 提高服务管理质量，既是党和政府一再强调和要求的，也是广大群众的实际需求。物业管理是一种社会化、专业化、企业化、经营型的管理，只有不断加强自身建设，才能使管理上档次、上水平。首先，物业管理人员要树立爱岗敬业，无私奉献的精神。物业工作事无巨细，服务时间不分昼夜，服务空间不受限制，物业员工要树立全心全意为住户服务的思想，恪守“住户至上，服务第一”的宗旨，以优良的服务，满足住户日益增长的物质文化和精神需求，让住户体会到花钱买服务所带来的方便和实惠。其次，健全小区的管理制度。包括报修制度、承诺服务制度、物业人员的考核奖罚制度、文明优质服务制度等，用制度规范物业人员的行为，用服务调查来监督物业人员的表现，用奖惩实施调动物业人员的积极性和创造性。再次，加强业务技能学习和培养。提高从业人员整体素质，建立良好的专业队伍，以此赢得住户和社会的认可。

(五)拓宽经费渠道，培育造血机能

第4篇：小区物业管理办法范文

第二条  凡本市市区新建住宅小区的物业管理移交均适用本办法。

第三条  物业管理移交在所在区区房地产管理部门主持下，由开发建设单位向业主委员会移交。

第四条  物业管理移交内容：

1.建筑物（构筑物）及有关设备（设施）；

2.规定的物业管理用房及用于物业管理的设备（设施）；

3.物业管理基本金；

4.总体工程配套设施，包括：市政设施、园林绿化、环卫设施、安全防范设施、各类管线、其它相关的配套设施；

5.技术资料，包括：总平面图，地下管网，单体建筑、结构，水、电、采暖、通风、消防系统、弱电系统等竣工图，及其它有关工程建设资料；

6.业主（住户）基本情况；

7.规定应移交的其它项目。

第五条  物业管理移交应具备的条件：

1.建设工程全部施工完毕，各单项工程质量业经竣工验收合格；符合福州市城市住宅小区竣工综合验收条件的，业经竣工综合验收合格；

2.物业管理基本金已按规定缴交；

3.按规定留有物业管理用房；

4.设备已正常运行（如电梯、发电机、水泵等），特殊设备（如电梯等）还应持有由有关部门核发的运行证；

5.分期建设的，移交区与在建区应有围墙分隔，并做好安全防护措施；

6.物业管理方案已经批准；

7.业主委员会已经成立；

8.物业管理单位已经确定。

第六条  物业管理移交程序：

1.开发建设单位书面向物业所在地区房地产管理部门提出申请，并填写物业管理移交申报表；

2.对于具备条件的，由区房地产管理部门组织开发建设单位、业主委员会、物业管理公司、物业所在街道、居委会及其有关部门对物业进行清点、核查、接收；

3.开发建设单位和业主委员会在接收书及接收清单上签字盖章，并由参加移交人员代表其单位或部门在移交书上签名见证。

第七条  自移交之日起，开发建设单位不再承担物业管理责任。但保修期内以及其它应当由开发建设单位承担的建筑质量责任，由开发建设单位承担。

第八条  1997年1月1日《福州市城市住宅小区物业管理办法》施行前投入使用的住宅小区，其物业管理需要移交并且需要维修、补建市政公用配套设施的，按原批准的规划要求进行维修补建。维修、补建的费用按下列规定解决：

1.1985年12月31日前投入使用的住宅小区，由原开发建设单位、市政公用专业单位和市、区财政一次性拨款筹资；

2.1986年1月1日至1992年12月31日投入使用的住宅小区，由原开发单位、市政公用专业单位筹资；

3.1993年1月1日至1996年12月31日投入使用的住宅小区，由原开发建设单位筹资。

第九条  综合商住楼、高级公寓、别墅区等的物业管理移交按照本办法执行。

市辖县（市）物业管理移交办法参照本办法执行。

第5篇：小区物业管理办法范文

    从今天起到本月15日，酝酿四年之久的《北京市物业服务收费管理办法（征求意见稿）》和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》，将向广大市民征求修改意见。

    昨天下午，市发改委和市国土房管局的相关负责人详细解读了内容中的新变化。市发改委收费管理处处长王岩介绍，总的来看，征求意见稿的收费标准与现行标准相比，普通住宅物业服务收费标准略有下降，经济适用房物业服务收费标准未变，但如果增加了智能化系统服务，则相应增加智能化服务的收费。

    市国土房管局居住小区管理办公室副主任邹劲松介绍，该办法征求意见稿进行了长达四年的酝酿。经过结构性的调整，业主总体负担将略有下降。新办法将打破“大锅饭”，同时建立起一种业主大会和物业管理企业共同协商的体制。

    ■主管部门详解“办法”新内容

    普通住宅物业费将下降

    王岩介绍，新办法中主要增加了十项内容。首先，今后的物业收费中将取消共用部位、共用设施设备（电梯、水泵、房屋等）的大修、中修和更新改造费用。按照建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，规定购房者按购房款2％的比例向售房单位缴纳维修基金，用于房屋共用部位共用设施设备的大中修、更新改造。1997年制定的《普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》中规定产权人缴纳大、中修费。第二，电梯、水泵运行维护费用中也包括大中修费和折旧费，存在重复缴费问题；在物业服务收费的“政府指导价收费标准”中，增加了无人值守的电梯运行维护费用标准，在一定程度上减轻了业主负担。

    “统收服务费”不用业主掏

    第三，取消物业管理企业向业主收取的水电煤气等各项费用的“统收服务费”。此前，一些物业公司在代收这类费用时，要向业主收取每月1元钱的服务费。国家相关规定是涉及水、电、气、热等费用的收取应由各专业公司直接向最终用户收取，如委托物业管理企业收费，物业管理企业可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取。

    收多少钱要和业主商量

    第四，新办法还有一个显著的变化，就是增加了市场竞争、合同约定、业主自治形成物业服务收费标准的内容。这将促进物业服务收费通过市场竞争形成。新办法规定，以下小区的物业服务收费实行市场调节价，它们包括：公寓、别墅等高档住宅，通过招投标选聘物业管理企业并确定物业服务收费标准的住宅，成立业主大会并与物业管理企业签订物业服务合同的住宅，在房屋买卖合同和物业服务合同中已明确约定了物业服务收费标准的住宅，办公、商用及物业管理区域内配套用房等非住宅的物业服务收费。不符合上述规定的住宅以及经济适用住房、房改和安居住宅的物业服务收费将实行政府指导价。

    第五，实行市场调节价的物业服务收费，主要通过市场竞争以及在房屋买卖合同和物业服务合同中事先约定的方式形成。收费标准需要调整时，应由物业管理企业与业主大会协商确定。

    第六，实行政府指导价的物业服务收费，由政府价格主管部门会同国土房地产管理部门制定基准价格并定期公布，其收费标准可在基准价的基础上上浮20％，下浮不限。收费标准向上浮动时，必须经过业主大会与物业管理企业协商确定。实行政府指导价管理的物业服务收费，电梯、水泵的运行维护费用不实行浮动。

    物业收费要明码标价

    第七，新办法还规定，电梯、水泵运行维护费用分摊办法按照事先约定或业主自治原则协商确定。没有约定且暂时无法实行业主自治的，按房屋建筑面积分摊。

    第八，房改和安居住宅物业服务收费办法仍按现行规定执行，即售房单位负担综合管理费，共用部位、共用设施设备的运行维护费，绿化费，电梯、水泵运行维护费。清洁卫生费和秩序维护费由使用人负担。

    第九，新办法明确了物业管理企业受业主委托提供合同以外的服务，收费标准除政府部门有统一规定外，由双方约定。物业管理企业对收费要明码标价。

    交房时就开始缴物业费

    第十，对于很多人都特别关注的缴费日期，办法明确规定，物业服务费由业主自房屋买卖合同约定的交付之日起缴纳。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位缴纳。

    ■修改原因

    旧办法存在五大问题

    据介绍，我市现行的物业服务收费政策主要是针对居住小区而定。为区别物业的不同性质，分别于1997年制定了普通居住小区、1998年制定了高档住宅、2000年制定了经济适用房小区的三个物业服务收费管理办法。但随着国务院《物业管理条例》、国家两部委《物业服务收费管理办法》的出台，以及北京市物业服务市场的迅速发展，致使现行物业服务收费管理办法存在局限性。

    王岩分析，除重复收费、代收服务费的缴费对象有问题之外，现行办法还存在着三个问题。普通住宅档次的划分已没有适用的政策规定；现行物业服务收费管理办法只涉及住宅的物业服务收费，新办法还考虑到了非住宅的物业服务；许多商品住宅和经济适用住房小区已经建有防火、防盗等智能化系统，但现行的经济适用住房物业服务收费办法中没有体现这部分支出，费用完全由物业负担，不符合“谁使用、谁付费”的原则。

    基于以上主要原因，有必要重新修订我市的物业服务收费管理办法。

    ■请您监督

    针对收费标准将举行听证会

第6篇：小区物业管理办法范文

关键词：物业企业；服务收费；欠费催讨；法律渠道

当前，业主拖欠物业费问题引起的纠纷时常出现在新闻媒体，业主欠费问题引发的冲突，已引起社会的关注热点。业主拖欠物业费问题困扰着物业企业，有效地追回业主欠费，考验着物业管理企业。从财务的角度来讲，业主欠费涉及到物业费、公摊水电费以及其他相关的服务费用，欠费会造成企业的营运困难。从小区管理的角度来讲，业主欠费涉及到对全体业主的损害。物业服务费作为物业开支的主要来源，收缴率高低直接关系到物业小区的正常运转。

物业管理服务收费工作既是物业服务工作发端，也是物业服务最终归宿。按时足额地收回物业管理服务费用，才能保障小区物业服务的良性循环。但目前的情况物业小区物业服务费的收缴情况却让人寒心，住宅小区物业服务费收缴率较低，部分业主欠交、拒交服务费在整个物业管理行业已成为一种司空见惯的现象，致使物业管理服务质量受到影响，小区物业服务不能实现良性循环，也在一定程度上给物业管理行业的健康发展造成缁绊。笔者几年来通过运用有效地方式方法，对欠费业主进行追缴，取得了比较好的效果，为所在企业追回了大量的业主欠费。现与同行进行探讨。

一、先礼后兵，及时下发欠费催讨单，善意提醒业主前来交费

在落实欠费追缴的过程中，关键要留足催讨欠费的证据。催讨单作为向业主追讨欠费的凭证，写好催讨函起到举足轻重的作用。在信函催讨的内容里，为体现物业管理单位的诚意，强调了物业管理单位的有效作为，感谢业主们的理解与配合，并给予业主一定的祝福，给业主留下足够的面子！而后再阐述物业管理单位在物业小区里的有效作为，以及为小区物业的保值与增值所作的努力。再告知业主还欠着物业管理单位的服务费，并客气地提醒业主可能因工作、事业太忙而忘记前来交费。提出业主们的理解与支持是物业管理单位搞好小区最大的鞭策与动力，业主与物业管理单位应一起携手把小区的明天建设得更美好。相信有一部分的业主会被物业管理单位的真诚打动。

在首次比较客气的欠费信函没有取得效果的情况下，再次发函给欠费业主，但必须加重欠费追缴的力度与语气，晓之以理，指出业主拖欠物业管理费的行为已伤害了其他业主的利益，触犯了《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》、《福建省物业服务收费管理办法》等法规，违反了与企业签定的《前期物业服务合同》相关约定，也违背了诚实、守信的社会宗旨。并郑重告知业主，请其在信函到达的15日内，到小区服务管理中心结清拖欠的物业服务相关费用。否则物业管理单位将启动法律程序，通过法律渠道向业主进行欠费追索。要求业主自觉履行业主义务，以避免诚信不良记录的产生。

二、提供多渠道的缴费方式，应对业主的无理推托

物业服务工作要有效运行，小区的日常工作有效落实需要一定的费用来支撑，物业服务要实现较好的良性循环，必须以良好、到位的资金作为保障，小区业主准时交纳物业服务费用，物业管理单位才能有一定的资金保障，小区物业管理的日常开支才能正常进行。做好小区物业服务工作，提供良好的物业服务，足额收回物业服务规费，是物业企业经营的一项重要工作。而要及时的催讨物业管理规费，首先要建立有效地物业费催收程序，落实执行机制。在日常的小区工作中，楼管员根据各自负责区域将业主所欠的物业管理规费进行统计、分类，填制催费通知单，逐户进行分发，同时采用短信的方式，将业主拖欠的物业服务规费以短信的形式群发，或通过电话催收催讨缴服务费，首次电话催缴结束后进行分类，对业主实际情况进行分类，根据欠费类别有针对性采取二次电话催缴。为错开与业主的上班时间冲突，经理及管理员利用晚上时间上门与业主沟通、回访。客观的事实显现，物业小区内存在着极个别的物业服务“钉子户”，对小区的物业服务工作横挑鼻子竖挑眼，总是对小区的服务吹毛求疵，横加干涉，对于此类的“钉子户”，除了要主动上门催费，耐心做好解释工作外，同时也要在物业服务人员的自身工作中找差距，认真听取业主的建设性意见和建议，努力做到想业主之所想，提高服务水平，通过小区的优质物业服务让业主感觉到缴交了这些物业管理费物有所值。探求业主为何不交物业费的原因，征询业主们的意见，听取业主们的建议，属于物业管理的服务问题，要尽快落实处理，若是开发商的房屋质量问题就要找开发商，但物业管理单位可以协调处理。对于通过沟通仍无法取得结果的，业主仍未能在原承诺的时间内如期交纳相应的物业费，则先采取发放挂号邮件形式进行催缴。为落实公司欠费追缴任务，公司要求所在物业小区加强服务费的催收力度，通过对该小区欠费业主的几次走访，与业主进行交流与沟通，倾听业主的反映，得到了业主的相关信息，采取了有效地应对措施，在欠费业主催收的各个阶段落实了工作，取得了良好的效果。

优秀物业服务的最好体现，就是业主按时交付物业费，物业服务企业及时、足额地收回物业服务规费。物业管理小区物业服务收费率的高低是衡量物业管理水平的重要指标。另外物业管理事务的运行，物业小区的日常工作也需要一定的费用支撑，因此，物业小区要实现正常运转，必须有资金作为保证，才能有效地保障小区服务支出。因此，重视财务工作，准时收取物业费，历来是物业企业重要的工作。物业管理服务收费工作既是物业服务工作发端，也是物业服务最终归宿。按时足额地收回物业管理服务费用，是衡量优秀物业管理单位的指标之一，也是衡量物业管理收费人员是否称职的指标之一。

三、对恶意欠费业主，通过发送律师函对业主欠费进行催讨

严肃的催讨信函发出后，一般情况下会有一部分收到该信函的业主会前来缴清欠费，但仍会有一部分顽固的业主仍然会抱着无所谓的心理来应对，为进一步落实欠费追缴，就应深入进行涉及法律追缴的阶段。此时，物业管理单位不能有丝毫的松懈，必须拿出连续作战的工作作风，一鼓作气，紧追不舍。此时，物业管理单位就要联系好相应的法律事务单位，谈妥相应的律师事务工作的费用，签订签发律师函的费用，通过发送律师函的方式，向业主发起欠费的催讨。这也是小区欠费催讨的关键时期，作为略懂法律的业主，在接到律师函后，都会有所触动，会前来协商、或了解情况，此时，物业管理单位就要作好相应的应对工作，设定可以接受的底线，留给业主一定下台的台阶，注意与业主的沟通，阐明物业服务收取的合理性与合法性。特别强调物业管理单位是立足于与小区业主委员会签订的《物业服务合同》所规定的服务内容与标准，通过物业员工的服务，创造良好的小区环境，为小区业主提供温馨、舒适的生活与工作条件，通过劳动创造服务价值，转化为服务费用的收取，通过小区物业服务收费人员有效地催收，才能得以实现物业管理企业的良性循环。坚守物业管理的阵地，不向恶意欠费的业主妥协。

四、对恶意欠费业主进行诉讼追缴

减少物业事务矛盾与纠纷而引发的诉讼案件，因案件程序复杂，案件诉讼时间长，物业管理企业大都因经不起时间、精力的消耗，而放弃对欠费业主的。但也造成了小区物业管理服务的恶性循环，使物业管理企业陷入收费率降低、服务质量下降的漩涡。

欠费业主是物业管理单位不得已而为之的工作。对于恶意欠费的业主，物业管理单位只有拿起法律的武器，为了小区业主的共同利益，捍卫自己的经营权益，通过法律途径，追回欠费。物业从业者应知法、懂法、用法。物业人员应熟练掌握相关物业管理的法律法规，熟知《物权法》，及时与业主进行反馈交流。物业企业与业主之间是一种契约关系，通过物业协议，构成合同关系，业主与物业企业的利益是一致的，就是搞好小区建设，不存在利益冲突，产生了误会、纠纷总会有解决办法。

物业企业应保持危机意识，注意风险规避，保护企业利益。物业企业应服务到位、严格管理，合理规避管理风险。在该业主时，不留下物业企业不作为的证据，而造成合同违约。业主要注意吸收经验，物业管理单位应注意服务合同签订时有关服务内容条文的细化，分清权利、义务，避免留下管理失误的证据。为欠费业主成功建立良好的基础。

通过法律途径追回业主欠费是一种手段。为了小区持续稳定发展，物业企业应搞好与业主的关系，化解物业企业与业主之间的矛盾，认真做好物业服务工作，规避法律责任，降低风险，避免损失，以应对物业服务环境发生变化所带来的困难与挑战。通过对业主欠费的法律诉讼，及时追回业主欠费，物业企业运转才能正常进行，对于风险承受能力不高的物业企业将起到促进作用。

五、结论

第7篇：小区物业管理办法范文

第一种模式属单纯行政型管理模式，其优点在于实施管理时具有权威性和较强的约束力，政府基层组织的稳定性也有利于住宅小区管理的长期性和稳定性。但其缺陷是容易形成管委会大包大揽，忽视专业管理部门作用，形成政府干企业的事，政企不分，置政府政权组织于大量琐碎的事务中，加重行政负担和经济负担;服务功能甚差，缺乏经济活力，不能适应市场经济要求。

第二种模式虽然发挥了房地产管理部门管房之所长，但局限性较大。这种模式常因缺乏总体协调而使小区总体管理上各专业部门各自为政，不易形成合力，出现房屋管理好而环境管理差、互相扯皮的现象。

第三种模式遵循产权与管理经营权相分离的原则，建立政企分开的管理机构，发挥房地产开发企业的经营所长，将管理与经营活动结合起来，实行有偿服务，集小区内各项管理于一体，强化服务功能，经济上具有活力，可以通过一些服务项目和小区基础设施取得收入以弥补管理经费不足，使小区能够形成自我完善、自我发展的良性循环，从根本上改变小区一年新、二年旧、三年乱的状况。在经济发展较快的地区，规划、建设较好，住户经济能力较强的小区中尤应推广这种模式。成都市棕北物业管理公司在对成都市棕北住宅小区一年多来的物业管理实践，初步证明了内地住宅小区实行这种管理模式的可行性。

但是，无论那一种管理模式都离不开当地政府的支持与合作。小区在政府管辖范围内，离开当地政府是不行的。实行第三种管理模式的小区巫应做好专业管理与属地管理之结合(即物业管理与行政管理)，在这个前提下，充分发挥专业部门的作用，做到“条块结合、以块为主，统一管理、各负其责”。行政管理是物业管理的后盾，物业管理是行政管理的有力助手和小区建设、管理、发展的经济基础。二者犹如运载小区管理向前推进之两轮，不可偏废.政府及所属各部门具有相关的行政职能和执法权，具有权威性和号召力，对保证贯彻执行各级、各项小区有关管理规定、规章制度具有不可替代的作用;而物业管理因其承担了小区日常大量的策琐的管理、服务工作，如环境卫生、园林绿化、治安保卫、公共设施管理等，可以帮助政府从事务和经济负担中解脱出来，集中精力做好应做的工作。特别是那些政府基层组织尚未建立或完善的新建小区，由于开发企业新建的物业管理单位先行介人了物业管理，可以为小区未来的各项管理、服务莫定基础，防止小区初期管理出现“真空”。这些工作包括对小区房屋质量的监督，小区设施的进一步完善，环境的保护，在住户入住之前和入住之初制定小区管理办法，设计住户居住契约，协助完成小区内水、电、气的开通，维持小区各项秩序等.

在界定行政管理和物业管理职责上，笔者认为，行政管理主要应着力于小区政权建设和精神文明建设，以及上级政府布置的各项阶段性任务和中心任务，如户籍普理.、小区治安管理、思想教育、计划生育、征兵、民政等;从宏观上指导、监督小区物业管理工作，协调小区内各产权单位关系，一般不具体介入小区物业管理事务，否则将可能步入单纯行政管理的旧辙;在物业管理单位依法进行管理受阻时给予支持、帮助。由于打破了旧的管理格局，势必造成贵、权、利的重新组合，两者之间应给予更多的理解、体谅，必要时有关部门亦可适度放权于物业管理单位以利于工作的开展。物业管理是小区管理的重要内容，事实上，小区物业管理工作做好了也是对政府和各有关部门工作的支持，进而对提高整个城市管理水平起到推进作用。物业管理单位作为行政辖区内的一员，理应接受地方政府的行政领导，履行自身应尽的职责和义务，接受地方政府的指导、监督、质询，遵章守纪、依法实施管理，在力所能及的情况下从多方面为小区建设作出贡献。物业管理单位应着力于专业管理工作，把重点放在提高管理、服务质量上，不断开辟渠道，寓管理于服务，兼顾社会效益和经济效益，本着取之于小区用之于小区的原则，为小区管理实现良性循环做好工作。沿海地区小区管理实践证明，凡是两者关系处理较好，互相配合、互相支持的小区，物业管理和行政管理相得益彰，小区管理整体水平大大提高，为创造文明、舒适、整洁的居住环境提供了体制上的保证。

第8篇：小区物业管理办法范文

[关键词]物业管理 物业收费 收费制度 公共服务

一、我国物业管理中出现的疏漏和不足

物业管理是随着我国经济建设的步伐一起发展壮大的。在我国以经济建设为中心的指导思想下,许多行业呈现出欣欣向荣的局面,但是不得不承认,相关的法律法规和制度规范并没有及时的出台,有些出台了也没有得到良好的执行,使得很多法规并没有被完全贯彻落实。对于物业管理方面,我国早在1996年就出台了相关规章制度,但许多物业管理企业并没有依照执行,结果就出现了不按收费标准收费、巧立名目擅自收费、多收费少服务、只收费不服务等现象,物业管理有名无实,不仅不为业主提供服务,反而是业主的负担。政府对于物业管理的力度不够、物业管理的相关制度还不够完善,这些都是我国目前物业管理方面出现的亟待解决的问题。

二、完善小区住宅物业管理收费制度的必要性

在我国,物业管理按受众群体划分为:1.公共。2.代办,指物业为部分在某些方面具有相同需求的业主所提供的服务。3.特约,其受众群体通常只是一户或几户业主。本文中所强调主要是指公共的物业服务收费,因为公共收费较容易形成体系而后两者已具备了私人之间的契约特征,因此需要以制度的约束。

1.完善小区住宅物业管理收费是维护业益的需要

管理收费制度既对物业提供的服务质量进行监管,又是对业主的权利进行确认。将二者融合,完善收费制度,会使业主明晰自己缴费去向和缴费后所享受的权利。

2.完善小区物业管理收费是社会主义法制建设的要求

目前对普通住宅的物业管理公共收费实行政府指导价管理,因此物业就呈现出了与政府相似的公共。据《政府价格决策听证暂行办法》的规定,在制定公共收费标准时应当依法举行价格听证会。可见,完善物业收费制度对于实现政府行政决策的制度化和政府定价的规范化,进一步推进社会主义民主法制建设都具有重要意义。

三、完善物业管理收费制度需要注意的几个方面

1.有法可依,有法必依

1996年3月,国家计委和建设部联合公布《普通住宅小区物业管理收费暂行办法》(以下简称《办法》),该《办法》要求:物业管理企业在收费过程中,要从实际出发,因地制宜,因房制宜,本着与物业管理水平相适应的原则,明码标价,接受物价、财政、税务、审计部门的监督。政府主管部门对物业管理收费要加大执法力度,一经发现乱收费、多收费就要从严查处。它的出台,使物业收费管理有法可依。同时也一定程度的制约了物业企业的不合法行为。

2.政府定价,物业在一定幅度内自我调控

物业管理和收费定价依靠政府引导的制度目前已初具规模。首先,政府定价使物业的相关工作更可信、合理;其次,这也有利于政府对此行业的监管。但政府对收费不能进行绝对控制,因为不同的小区有不同的情况,不同的楼盘、地段和住房类型也要区别对待。所以政府制定政策时要考虑居民承受能力,区别对待。同时政府也要给予物业一定的调整区间,使得其对收费情况进行适当调整。

3.物业企业要坚持公平、公开、公正性

物业费用标准预算方案的制定和公布要在公平、公开、公正的前提下执行。企业应定时对费用的收支情况做出预算,使业主可以宏观把握。同时,物业管理企业要定期公布管理费的收支情况,接受业主的监督。物业管理企业的收支明细并不是一般企业的“商业机密”,需要公布出来接受全业主的共同审议。

4.物业管理采用的酬金制和包干制两种收费制度的利弊

发展改革委、建设部近日下发的《物业服务收费管理办法》提出,业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。《办法》提出,包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

四、两种收费方式的比较分析

两种收费方式各有利弊

可以看出,包干制简便易行,对业主的要求不高,节省了业主的管理成本,但是会存在更多的非市场行为,不利于业主和企业之间的沟通和谅解。对物业管理企业提高技能和专业化发展有一定的阻碍,一定程度上制约着物业管理行业的发展。

酬金制更体现了市场经济的要求,更透明化,有助于企业自我管理,有利于物业管理企业专业化水平的提高,但是酬金制对业主的要求较高。从目前我国物业管理发展的阶段来看,两种收费方式都有其存在理由和必要性。所以两种收费方式各有利弊,而我认为酬金制更适合物业收费的发展方向。

参考文献:

[1] 吴增庆.论物业管理的经济特性[J].武汉冶金管理干部学院学报,2007(3)

[2] 林国强.试论物业管理中的综合服务[J].中国房地产,1995(9)

[3] 宋晓惠,刘韵凤,张景成.目前我国物业管理服务中存在的主要问题及对策[J],长春师范学院学报,2004 (2)

[4] 刘思平,王青兰.亲情化物业管理模式研究[J].中国住宅设施,2004(3)

第9篇：小区物业管理办法范文

近几年来，随着经济体制改革的不断深入，我市住宅小区管理工作出现了不少新情况、新问题。为适应社会主义市场经济和城市管理的发展要求，加快住宅小区管理体制的改革，切实把住宅小区管理好、维护好，为居民创造整洁、文明、安全、方便的居住环境，根据建设部制订的《城市新建住宅小区管理办法》，结合我市实际情况，现就加强杭州市住宅小区管理工作通知如下：

一、加强组织领导，明确职责分工

住宅小区管理实行“条块结合，以块为主”的原则。市房地产管理局负责全市住宅小区的行业管理；各区政府负责住宅小区的行政管理工作；各区房地产管理部门负责辖区内住宅小区的业务管理工作；各街道办事处和各区房地产管理部门受市房地产管理局和区政府的委托，分别对现有住宅小区和新建住宅小区实施管理工作。

各级规划、市政、绿化、市容环卫、公用事业、城建、公安、供水、供气、电力等管理部门按各自职责分工，积极协助做好住宅小区管理工作。

市房地产管理局主要职责：

1.统一制订或起草全市住宅小区管理的有关政策法规；

2.负责对全市住宅小区管理工作的协调、指导、监督；

3.负责物业管理公司的资质审批和物业管理人员的培训、考核、持证上岗工作；

4.负责对住宅小区物业管理经费的使用管理和公建配套用房的监督、管理；

5.组织指导全市住宅小区管理的达标升级工作。

各区政府的主要职责：

1.负责对辖区内住宅小区的行政管理工作；

2.负责对住宅小区管理委员会（以下简称小区管委会）的审批工作；

3.负责对区级管理优秀住宅小区的审批工作；

4.对违章违规行为进行处罚。

各区房地产管理部门职责：

1.贯彻实施住宅小区管理的有关政策法规；

2.负责对辖区内住宅小区管理工作的协调、指导、监督；

3.参与辖区内住宅小区物业管理经费的使用管理和公建配套用房的监督、管理；

4.负责区级管理优秀住宅小区的评比和日常考核工作；

5.负责对辖区内新建住宅小区和物业管理经营办公用房接管和验收。

各街道办事处主要职责：

1.负责辖区内住宅小区的综合治理和小区管理的组织实施；

2.负责对辖区内住宅小区管理工作的具体组织、协调、检查；

3.负责组建小区管委会，并派员主持工作，做好住宅小区的日常管理工作。

二、改革小区管理方式，建立和健全住宅小区管理体制

住宅小区应按照本通知要求成立小区管委会或业主管委会，并选聘物业管理公司实行物业管理。

现有住宅小区管委会由街道办事处负责组建。小区管委会委员人数应根据住宅小区的规模而定，一般为5？15人，委员由街道办事处、房管部门、派出所、市容环卫、市政等单位派人和房屋的产权人、使用人共同组成。小区管委会主任由街道办事处派员担任。

小区管委会在小区业主委员会未建立以前，负责选聘或续聘物业管理公司，审定物业管理公司制订的年度物业管理计划和住宅小区管理服务的重大措施。

高层住宅楼以及现有住宅小区中条件成熟的都应建立住宅小区业主委员会。

新建住宅小区均应建立住宅小区业主委员会。业主委员会由各区房地产管理部门负责组建，委员和主任委员由房屋产权人和使用人的代表选举产生，有关部门派员参加。业主委员会建立后直接决定选聘或续聘物业管理公司，审定物业管理公司制订的年度物业管理计划和住宅小区管理服务的重大措施。

住宅小区业主委员会选举产生方法，由市房地产管理局另行制定。

三、住宅小区应推行社会化、专业化、经营型的物业管理

物业管理是指物业管理公司对住宅小区的各类房屋、配套公用设施、设备和居住环境进行维修、管理和服务的活动。

物业管理公司是受聘方，是按合同和契约为住户提供全方位、多层次有偿服务的企业性经济实体。

物业管理公司须经市房地产管理局资质审批，向工商行政部门办理注册登记后，方可从事住宅小区物业管理业务。

物业管理公司应履行下列权利与义务：

1.接受小区管委会（或业主委员会）和市政、市容环卫、绿化等专业管理部门的委托，依据物业管理合同，对住宅小区实施下列管理服务事项：

（1）房屋共用部位的维修与养护，房屋的公用设施、设备的维修、养护与更新；

（2）房屋公用部位、道路、绿地等公共场所的环境卫生的维护和管理；

（3）绿地、花草树木的养护与绿化设施的维修和管理；

（4）保安及公共秩序的维护；

（5）小区公用设施的维修与养护（自来水、电力、通信、有线电视和管道煤气除外）；

（6）车辆进出及停泊的管理。

2.接受管委会、业主委员会和产权人及使用人的监督，接受市房地产管理局、住宅小区所在地人民政府及其他有关部门的监督、指导；

3.年度管理计划和重大的管理、维修、服务措施应提交管委会或业主委员会审议，经认可后实施；

4.有权制止违反规章制度的行为；

5.可以委托专营公司承担专项管理业务；

6.可开展多种经营，以其收益补充住宅小区管理经费。

四、新建住宅小区的验收和接管

住宅小区竣工后，应由建设行政主管部门会同有关部门组织竣工验收。验收合格后，小区开发建设单位应向各专业部门移交工程建设资料，同时还应向房地产管理部门移交完整的工程建设资料一套。

住宅小区的房屋及公用配套设施应统一规划，同步建设。建成后，除按规定向市贸易办移套商业用房外，其余由房地产管理部门统一复验接管，凡未完成公用配套设施的不予接管。

五、住宅小区物业管理经费来源和使用管理

住宅小区物业管理经费主要来源：一是建立住宅小区房屋维修专项基金，由开发建设单位在新建房屋交付使用前按房屋建筑安装工程总造价的2％的比例缴纳。二是开发建设单位在住宅小区交付前，按单位建筑安装工程造价有偿提供小区房屋总建筑面积4‰的物业管理经营用房，无偿提供1‰的物业管理办公用房。三是物业管理公司按照有偿服务的项目向住户收取的物业服务费。

住宅小区物业管理经费的使用管理：房屋维修专项基金应专户存储，专项使用，由业主委员会按年提出使用计划，经区房地产管理部门审核，报市房地产管理局审批。市财政局负责对房屋维修专项基金使用情况进行监督。

小区物业管理经营用房所获利润，必须用于弥补物业管理维护经费不足。

小区物业管理公司为产权人和使用人提供的专项服务和特约服务以及公共收费标准由市房地产管理局会同市物价局制定。服务费的收支项目情况，每半年公布一次，接受住户监督。

市政、市容环卫、绿化等专业管理部门委托物业管理公司管理的项目，其管理维护费用由专业管理部门按规定支付。

六、住宅小区的考评

全市住宅小区的考评工作由市房地产管理局统一组织实施。