房地产开发企业会计准则精选(九篇)

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第1篇：房地产开发企业会计准则范文

关键词:房地产;会计信息质量;新企业会计准则

随着房价的飞涨,我国房地产行业的会计核算问题也逐渐进入人们的视线。根据房地产行业的经营特点,其会计核算程序和方法等,与其他行业相比都具有明显的差异性。虽然2007年1月1日,我国开始正式实施新企业会计准则,但是从我国的会计准则和国家统一的企业会计制度在房地产企业中的实施状况来看,都存在许多不完善之处。2009年,我国重点检查32家房地产企业的会计信息质量,把对房地产企业会计的关注推到一个新的。检查发现,会计信息失真非常严重,税款流失极其严重。在面对我国房地产企业会计信息严重失真和税收流失极其严重的事实。因此,本文试图在前人的基础上,进一步分析和探讨我国房地产企业会计核算中的会计信息质量问题。

一、当前房地产企业会计信息质量存在的问题

(一)销售收入确认的问题

当前由于房地产开发产品价值较高,往往采用预售和分期付款销售的办法,从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则――收入》以四个原则作为收入确认标准,而在会计实务中,不同房地产开发企业对收入实现的确认有以下方法:一是在签订预售合同后并收取预收房款确认收入;二是在签订预售合同后以合同金额确认收入;三是在房地产项目竣工验收后,发出了“入住通知书”并开具销售发票确认收入;四是在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入。上述收入确认情况在房地产上市企业年报披露中有不同的会计处理注明,以往年度,都有数家房地产开发业务上市企业年报因当年房地产销售收入确认原则的问题,被其注册会计师出具保留意见审计报告或非标准无保留意见审计报告。而企业与注册会计师分歧的焦点集中在商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移这一关键问题上,往往是企业判断的结果不能被注册会计师认同。其实,在确认销售收入实现时,不论是国际会计准则,还是美国公认会计原则都注重交易的实质,比如确认是否存在与销售产品所有权相关的风险和报酬在实质上已经转移,为实现销售收入所必备的工作是否已经完成,是否具有收取现金的权利等事实。这里“为实现销售收入所必备的工作是否已经完成”代表着供需双方对已销售的产品不存在重大异议,也不存在为完成该销售而必需的后续工作等。

(二)业绩信息的问题

房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年,长则三四年,在项目筹建期大量资金投入开发过程,大量管理费用计入当期损益;由于部分项目尚未完工,其预售款项也无法确认为收入,这样看来,会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确,每年的损益表因项目在不同状态下而使利润波动大,如果某房地产企业的大部份项目在建设期内,该年度的业绩只反映费用的投入,因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况,亦不能与其他同类企业比较,失去了可比性而项目竣工并出售后,大量预售款项确认为收入。该年度的收入实质是企业几年的经营成果。所以,用一般的企业业绩评价指标,如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况,并可能误导投资者。

(三)现金流量表的问题

根据新企业会计准则规定,企业现金流量表应以企业为编制主体。但是,房地产开发企业的现金流量与其他企业的现金流量具体明显的差异性。在现金流量方面,房地产开发企业的特殊性在于其筹资活动和投资活动产生的现金流量是以企业为基本单位的,但经营活动产生的现金流量则是以开发项目为基本单位的,即每一开发项目开发过程中产生的经营活动现金流出集中表现为购买工程用物资、支付的工资等所产生的现金流出,开发完成后产生的经营活动现金流入则集中表现为房地产开发产品等通过销售所产生的现金流入。由于开发期限较长,其经营活动产生的现金流入与流出相对于一般企业具有更大的异步性。

(四)风险信息披露问题

房地产开发企业在开发过程中面临多种风险,包括政策风险、项目开发风险、土地风险、工程质量风险等。这种企业高风险性状况,要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示有关风险事项。不过从目前我国的相关会计法规制度来看,关于房地产开发企业的风险信息披露问题可大体归纳为下列三点:一是证监会允许房地产开发企业提取质量保证金并要求披露其核算方法;二是证监会要求房地产开发企业在财务会计报告附注中披露的风险仅限于抵押贷款的担保风险;三是目前我国会计制度中并没有针对房地产开发企业质量保证金提取的相关规定。但是,从目前我国上市企业披露的实际情况看,对质量保证金信息基本上未加披露。

二、提高房地产会计信息质量的对策

通过上述分析,要加快会计规范国际化进程,提高房地产会计信息质量,就要按照国际会计规范的构成构建我国会计准则的结构框架。

(一)完善房地产企业的会计规范体系

近年来,随着我国开放改革的深入以及会计理论研究的深化,政府财政部门和会计学术界已开始考虑和探讨建立一些新的会计分支,如人力资源会计、质量成本会计、物价变动会计、金融工具会计等。但是,目前房地产会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范,使该企业的会计核算不规范和一致,极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。比如我们在建立了收入确认一般标准的基础上,应当建立并推广针对特殊业务的会计准则指引,让所有房地产开发企业有统一标准的确认方法。国际会计准则并没有对房地产开发企业收入确认有更深一步的指引,比如香港会计师公会在2005年1月亦推出会计准则指引第24号――房地产企业收入确认准则指引,目的在于统一房地产售楼收入的确认原则,在指引中指出完工百分比法并不适用于开发产品,因此在指引中规定房地产业的收入确认需按《企业会计准则――收入》四个原则外,项目主体完工,买方收到入伙纸后,房地产企业才可将预售款全部结转当年收入,该指引清楚指出了收入确认的基础,减少了企业间的不同理解。

(二)完善配套工程的会计核算准则指引

《房地产开发企业会计制度制度》曾对配套设施费用的预提及会计处理有比较明确的规定,但是现行国家统一的《企业会计准则》对配套设施成本核算的指引不足,不同房地产开发企业可能采取不同的成本核算手法,从而可能影响企业成本核算信息的质量及其可比性。以预提应由商品房等开发产品负担的不能有偿转让的公共配套设施费用为例,如果某企业按权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转商品房等开发产品销售成本时预提了1亿元的配套设施费用,不仅在当期利润表中增加了开发产品成本1亿元,而且在当期资产负债表中增加负债1亿元,因此必将对企业当期财务状况产生重大影响。但是,该1亿元的配套设施预提费用只是企业的一笔尚未支付的未来费用。国际会计准则在2009年对一些准则条例进行了一系列的改进,旨在提高财务会计报表的真实性及加强会计信息的透明度,其中亦十分强调资产负债表应该正确反映企业的实际已发生的成本和可以准确计量的负债。

(三)完善房地产开发企业内部会计核算

现时许多企业缺乏健全、完善的内部核算制度。完善的财务会计规范体系不仅包括国家统一的企业会计制度等,而且还包括企业根据其经营特点和管理要求制定的内部会计核算,包括会计核算的基础管理制度和办法、成本核算制度与办法、内部财务成本的分析考核制度及办法等。然而,目前许多企业只执行统一层次的财务会计规范,而无完善的内部会计核算,其财务会计制度缺乏必须的完整性和系统性。

(四)提高房地产开发企业信息披露中的信息含量

一是在现行会计制度规定的利润表格式的基础上,增加“预提的公共配套设施费用”项目。该项目反映企业按权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转商品房等开发产品销售成本时所预提的应由商品房等开发产品负担的配套设施费用。二是披露企业的预售政策及情况。由于在项目未竣工前,预售收入不能结转,但预售情况亦能反映企业的经营情况,现时因为各企业的预售政策不同,不同的预售政策对企业各期财务状况和经营成果的影响较大,如此投资者很难在财务报告中获得预售的会计信息。以上海为例,按目前上海有关预售政策规定的要求,商品房结构封顶或结构施工至2/3高,房地产开发企业方可申请预售许可证。而其他地方的有关规定往往与此不同。因此披露企业的预售政策及情况让投资者在财务报表信息不足的情况下,额外提供了具有可比性的资料。三是在财务报告附注中增加分项目的现金流量信息的披露。即以企业每一开发项目为基本单位,披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量,包括销售房地的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金。以此提高其现金流量信息的有用性,以弥补利润表信息的不足。

总之,目前房地产企业会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范,极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。因此我们应在现行的常规会计准则基础上,建立完善的房地产企业的会计规范体系,完善配套工程的会计核算准则指引,完善房地产开发企业内部会计核算,提高房地产开发企业信息披露中的信息含量。

参考文献:

1、崔学刚.上市企业财务信息披露:政府功能与角色定位[J].会计研究,2009(1).

2、樊晏平.北京房地产开发企业现状及发展前景[J].行业发展,2006(2).

3、冯西伏.浅议房地产开发企业会计核算中存在的问题及对策[J].经济管理,2005(5).

4、高波.房地产上市企业发展状况分析[J].市场分析,2006(12).

第2篇：房地产开发企业会计准则范文

关键词:房地产行业;会计信息质量;会计准则

随着我国国民经济的飞速发展,作为国民经济支柱产业的我国房地产业也得到了空前繁荣,对国民经济的贡献率不断增大。但是,由于种种原因,我国房地产开发企业普遍存在较为严重的会计信息失真现象,如部分企业隐瞒利润以偷漏营业税,虚构交易以骗取银行信用,曲解行业特殊性以掩盖核算随意性,不选用统一会计制度以使得会计信息缺乏可比性等诸多问题。由于国家对房地产业宏观调控政策的制定、房地产业税收的征缴和上市房地产公司利益相关者的投资决策离不开正确的会计信息,因而房地产会计信息的各种质量问题必然会对国家和个人的利益造成严重危害。有鉴于此,如何通过宏观决策和微观管理以规范和提高房地产开发企业会计信息质量,就成为我国理论界和实务界研究的热点。综上所述,本文将通过对房地产开发企业会计信息质量问题的成因以及危害的分析,探讨其完善和提高的对策。

一、房地产业会计信息质量问题的成因

房地产业会计信息质量低下问题的成因,既有企业内部利益的因素,也有外部制度、监管等方面的因素,具体而言包括以下几点:

(一)财务舞弊导致会计信息缺乏真实可靠性

房地产项目开发一般具有开发周期长、支出项目多、资金用量大、负债率高等特点,且由于工程结构的原因,在房地产项目开发过程中还存在大量的隐蔽工程,使得内部工艺和原材料往往难以清晰辨认,这些都为开发商运用混淆成本界限、虚列业务、虚增成本费用、隐匿收入、不正确披露或有负债等各种财务舞弊手段提供了广大空间,从而使得其达到通过提供存在各种质量问题的会计信息以谋求私利的目的。

(二)滥用会计准则导致会计信息质量不高

由于我国房地产行业的特殊性,使得我国企业会计准则允许房地产开发企业在编制财务报告时对某些会计事项自主选择处理方法,使得企业管理者可以根据个人判断和观点在会计准则允许的范围内自由调整账面盈余。例如,在配比原则方面,由于公共配套设施建设同土地开发同步往往不同步进行,导致企业预提的公共设施配套工程费用与实际发生数常常存在较大差异,使得企业财务报表不能及时反映企业当期的真实经营情况,从而为企业操控利润提供了巨大空间。

(三)随意确认会计事项导致会计信息失真

由于现行的《企业会计制度》缺乏对房地产等特殊行业会计实务的详细指引准则和制度,使得企业对会计项目的确认存在很大的随意性,例如:在收入确认方面,有的开发企业在商品房交付后予以确认,有的在收讫房屋销售款后确认,有的在办妥产权转移手续后予以确认,有的则视收益情况随意确认,不同的确认方法显然会对企业当期利润产生很大影响,从而导致企业会计信息严重失真。

(四)外部监管不到位导致会计信息质量缺乏公信力

由于房地开发一般需要经过土地、城建、工商、税务、房管等多个政府部门,使得各类开发信息过于分散难以得到共享,从而无法对开发商进行有效监管,促使其利用利用虚假会计信息牟取私利。此外,由于相关法律体系的不完善,使得同巨额利润相比,开发商虚假会计的违法成本相对较低,一般就是补足税款、缴纳少量的罚款和滞纳金,惩治力度的不足也从侧面助涨了其虚假会计信息的主动性。

二、会计信息质量低下对利益相关者的危害分析

通过以上分析可以看出,企业会计信息质量低下既有客观原因,也有主观因素,因而会对企业的利益相关者造成不同程度的影响,表现在:

(一)会计信息质量低下对债权人的危害

与企业股东不同,企业债权人并不参与分享企业高速成长而形成的高收益,其主要目的就是能够安全收回借出的本金并获得事先约定的利息。因而,作为我国房地产开发企业最大和最主要债权人的银行,其在进行信贷决策时,最关心的问题就是企业能否按期偿还贷款和本金。进而言之,房地产开发企业会计信息的是否符合稳健性原则和可比性原则,就成为保护债券人利益的关键,这意味着企业的净资产因尽可能统一会计准则,并扣除未来所面临的损失,而不包括未来可能的收益。显然,目前我国房地产开发企业随意确认会计事项、滥用会计准则等行为所导致的会计信息质量低下将给银行等债权人造成巨大的决策风险和信贷风险。

第3篇：房地产开发企业会计准则范文

［关键词］房地产开发企业;会计核算;问题;研究

［DOI］10.13939/ki.zgsc.2016.12.140

1房地产开发企业及会计核算的概述

1.1房地产开发企业的介绍

房地产是房产与地产的综合，自改革开放以来，房屋和建筑成为可供销售的商品，进而促成了房地产行业的诞生，成为了主要从事房地产的开发与经营的企业，既对房地产的产品进行开发，又对开发完成的商品进行经营销售，进而在这样的过程中取得盈利。房地产的主要经营活动有:城市公共基础设施的开发、工程建设的开发、土地的开发和房屋的经营。

1.2房地产开发企业会计核算

会计核算主要反映的就是企业资金的运动过程，房地产开发企业的会计核算也是如此，在对房地产相关信息进行监督管理的基础上进行的资金运动。由于房地产企业资金使用周期较长，所以在会计核算的过程中，应当注意会计核算的可持续性，以更好的检测资金的使用状况，保证房地产企业的有效发展和运行。

1.3房地产开发企业会计核算的必要性和重要性

会计核算反映的是企业的资金运动状况，进行完善有效的会计核算，能够使企业的经济活动更加具有保障性，使企业能够以更完美的姿态去应对市场竞争，反过来也能够加强会计核算的可操作性。就企业财务管理方向而言，会计核算是企业财务管理的基础，是展示企业管理能力的有力构成;就房地产企业而言，有效的会计核算能够降低房地产开发建设的投入成本，进而提高利润回报率，促进企业的长远发展。

2目前房地产开发企业会计核算的现状以及存在的问题研究

2.1房地产企业没有规范的、独立的会计准则

2007年开始实行的企业会计准则，并没有针对房地产行业的独立完备的会计准则，使得关于房地产的会计核算制度并没有完善和健全，缺乏系统的指导和统一，使得房地产企业的会计核算处于相对尴尬的境地，旧的制度有很多的不完善，可是如果不去遵循，就只能根据共同的企业准则去执行，忽略了行业的特殊性，对会计核算的进行产生更大的阻碍。

2.2房地产企业的会计科目混乱且缺少专用科目

在我国现行的《小企业会计制度》《企业会计制度》以及自2007年开始正式执行的新准则中，都没有具体针对房地产开发企业的会计科目及相关会计核算方法，这对房地产开发企业遵循相关规章制度和行为准则都是极为不利的，也使企业在遵守制度的同时给企业的会计核算带来难题，现行会计科目已经不能够满足房地产企业的开发，使得房地产信息的财务报表不能很好地为公众所理解，容易造成本不该出现的误解。新的会计准则中对“在建工程”科目进行了一些细化和扩充说明，但却因为相关明细科目过多并没有起到太大的作用，只能依旧沿用以前的会计科目，如“开发成本”“投资性房地产”“开发产品”等会计科目，而“投资性房地产”还要从“成本”和“公允价值变动”进行明细核算，而对处于新准则下的“在建工程”并没有很大的核算空间，这引起了会计工作者和理论研究者的重视。

2.3企业会计信息的风险未被完全披露，利润上升间空小

随着社会的不断发展，信息技术也在不断的进步和改进，这使得房地产开发企业在发展过程中遇到了项目开发上的风险、政策不完善造成的风险、土地风险以及工程质量建设风险等，因为生产开发的不确定性因素太多，使得行业风险比其他行业更为明显和突出，这需要企业在信息披露上进行全面性的改善，为利润的发展提供有效空间，而这些却没在相关的政策里面做出明确的规定和约束。

3强化房地产开发企业会计核算的有效措施

3.1建立规范化的适用于房地产开发企业体系

现行的会计制度和政策法规对于房地产的会计核算没有指向性的引导，更没有相关政策对房地产企业的会计核算有明确的规定和章程，使得房地产企业的会计核算没有可以依照和据以执行的可行规范，这不仅是对企业会计核算的影响，更对企业的规范化比较造成了不便。所以，应该在奉行权责发生制为会计核算的基础下，提升制度规范体系，加大对房地产开发企业的重视力度，建立规范化的适用于房地产开发企业的会计核算制度，尊重房地产开发企业的特殊性。

3.2明确会计核算相关在制度标准，优化设置房地产企业涉及会计科目

房地产企业中的会计科目的设置，应该符合开发企业进程中的实际状况进行确定，考虑到企业的经营规模和营业状况的复杂程度，以及会计核算的实际信息化水平。然后根据企业的实际情况，继而在会计科目符合实际需要的基础上进行相对全面和客观有效的设置。此外，在符合实际的前提下，国家政策也要予以支持，制定统一的房地产开发企业的会计核算准则，以及明确规定本行业的通用会计科目和具体的会计核算方法，以及参照基础，加强政府对房地产开发企业的有效监管和政策支持。

3.3完善收入确认的标准

收入的确认，需要会计人员的专业判断和职业经验，而正确的会计核算更是离不开相关的会计工作者。对于房地产开发企业的商品销售收入的确认，更应该有明确的标准要求，这些标准可以从法律和专业两个标准点出发，其中法律标准可以作为专业标准的基础，为收入的确认提供可靠的保证，使收入与支出能够更完备的进行计量和核算。

3.4提高房地产开发企业信息披露治理，并增加相关评价指标

对房地产开发企业而言，会计信息是投资者进行抉择的重要依据和条件，是对企业规模和能力的有效反映，更是企业经营业绩的直观证明，所以，房地产开发企业应该增加其他的相关评价指标，使得企业提供的信息能够更全面地反映企业的经营业绩和发展成绩。比如，房地产开发企业可以提供土地的储备粮和成本的主要构成信息，增加投资者的新人力度，加大开发集资能力，而完善信息披露质量，可使投资者在原有的基础上更好地理解企业的信息资料，弥补理解的不足。

4结论

房地产开发企业在经营运行过程中注重对会计核算的改善和信息披露的质量提升，对企业的有效经营和发展是有着极大作用。合理的会计核算融入房地产开发企业的特殊性，充分发挥会计核算的职能，保证房地产开发企业日常会计核算工作的正常有序运行。

参考文献:

［1］吴卓玉.房地产企业会计核算问题研究［J］．时代金融，2013(21):41－42.

第4篇：房地产开发企业会计准则范文

[关键词]信息失真 原因 措施

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）13-0098-01

0前言

最近几年，房地产行业经历了严峻的考验，并也逐步走向成熟，在我国经济建设中发挥着越来越多的作用。在目前我国的城市化建设中，对房地产企业提出了更高的要求。房地产企业只有加强内部管理，才能在激烈的行业竞争中占有一席之地。财务管理是房地产企业经营管理的重要组成部分，对企业经营与合理决策起着重要的作用。因此，房地产企业只有加强会计控制，避免会计信息失真现象发生而影响企业的发展。

1 房地产企业会计信息失真的原因

导致房地产企业会计信息失真的原因是来自多个方面的，既有企业内部利益的因素，也有外部制度、监管等方面的因素，具体包括以下几个方面。第一，财务舞弊造成会计信息缺乏真实性和可靠性。房地产项目开发一般具有开发周期长、支出项目多、资金用量大、负债率高等特点，且由于工程结构的原因，在房地产项目开发过程中还存在大量的隐蔽工程，使得内部工艺和原材料往往难以清晰辨认，这些都为开发商运用混淆成本界限、虚列业务、虚增成本费用、隐匿收入、不正确披露或有负债等各种财务舞弊手段提供了广泛的空间，从而使其达到通过提供存在各种质量问题的会计信息以谋求私利的目的。第二，滥用会计准则导致会计信息失真。由于我国房地产行业的特殊性，使得我国企业会计准则允许房地产开发企业在编制财务报告时对某些会计事项自主选择处理方法，使得企业管理者可以根据个人判断和观点在会计准则允许的范围内自由调整账面盈余。例如，在配比原则方面，由于公共配套设施建设同土地开发同步往往不同步进行，导致企业预提的公共设施配套工程费用与实际发生数常常存在较大差异，使得企业财务报表不能及时反映企业当期的真实经营情况，从而为企业操控利润提供了巨大空间。第三，随意确认会计事项导致会计信息失真。由于现行的《企业会计制度》缺乏对房地产等特殊行业会计实务的详细指引准则和制度，使得企业对会计项目的确认存在很大的随意性。例如：在收入确认方面，有的开发企业在商品房交付后予以确认，有的在收讫房屋销售款后确认，有的在办妥产权转移手续后予以确认，有的则视收益情况随意确认，不同的确认方法显然会对企业当期利润产生很大影响，从而导致企业会计信息严重失真。第四，外部监管不到位导致会计信息质量缺乏公信力。由于房地开发一般需要经过土地、城建、工商、税务、房管等多个政府部门，使得各类开发信息过于分散难以得到共享，从而无法对开发商进行有效监管，促使其利用虚假会计信息牟取私利。此外，由于相关法律体系的不完善，使得同巨额利润相比，开发商虚假会计的违法成本相对较低，一般就是补足税款、缴纳少量的罚款和滞纳金，惩治力度的不足也从侧面助涨了其虚假会计信息的主动性。

2 房地产企业会计信息失真的影响

导致房地产企业会计信息失真的原因既有客观因素，也有主观因素，因而会对企业的利益相关者造成不同程度的影响。会计信息失真对债权人的影响，与企业股东不同，企业债权人并不参与分享企业高速成长而形成的高收益，其主要目的就是能够安全收回借出的本金并获得事先约定的利息。因而，作为我国房地产开发企业最大和最主要债权人的银行，其在进行信贷决策时，最关心的问题就是企业能否按期偿还贷款和本金。进而言之，房地产开发企业会计信息的是否符合稳健性原则和可比性原则，就成为保护债券人利益的关键，这意味着企业的净资产因尽可能统一会计准则，并扣除未来所面临的损失，而不包括未来可能的收益。显然，目前我国房地产开发企业随意确认会计事项、滥用会计准则等行为所导致的会计信息质量低下将给银行等债权人造成巨大的决策风险和信贷风险。会计信息失真对政府政策调控的影响，会计信息是各种经济信息的基础，是政府部门制定各项经济政策的重要依据。由于会计信息占了社会经济信息总量的70%以上，因而房地产企业会计信息质量的高低直接决定了经济信息的总体质量，从而对政府宏观调控等经济决策的质量造成重要影响。但是，我国房地产开发企业会计信息失真是不争的事实，如隐匿企业收入、虚增企业成本等，直接影响了包括税收政策、货币政策在内的各项宏观调控政策，在一定程度上扰乱了整个经济工作的正常秩序，阻碍了我国现代化的进程。会计信息失真对投资者会产生误导，从客观上看，由于房地产行业投入产出具有较强的周期性，表现为不同的会计期间业绩往往波动较大，如项目建设期内往往业绩不佳，而竣工后则业绩突飞猛进，因而一般的公司业绩评价指标无法正确、客观、全面的放映企业正式经营情况，从而造成会计信息失真，对投资者造成误导；从主观上看，企业管理是为了企业利益，通过随意确认预提账款、任意摊销预提开发费用、虚列成本支出等方式控制会计信息披露造成企业会计信息严重违背客观性原则，欺骗了投资者等信息使用者。

3 避免房地产企业会计信息失真的措施

首先要建立和完善的房地产行业会计规范体系，根据房地产行业的特殊性，应在我国现行的《企业会计制度》中，针对房地产企业会计中一些特殊事项，规定具体的会计准则或会计制度，以规范和统一企业会计核算，从而增强房地产企业会计信息中企业财务信息和经营业绩信息的可比性和有用性。应补充和完善房地产行业会计业务的行为准则，避免房地产开发企业会计人员依据企业需要，做出不规范的会计处理。其次是改进与完善会计信息的披露制度，提高会计信息披露的真实性和可靠性，通过立法建立健全保证房地产开发企业会计信息真实可靠的法规法则，如要求增加会计信息披露的频率和范围，增加非财务信息的披露等，做到有法可依、执法必严；拓宽信息披露渠道；进一步完善房地产企业财务报表外审制度以及注册会计师管理制度，给会计信息的可靠性提供一个较好的经济和法律环境。再次政府要加强对房地产行业的监管和违规惩罚力度，在政府部门中建立健全房地产信息沟通制度，建立跨部门的房地产信息管理中心，定期召开联系会议交流房地产项目开发进展的相关信息，以实现对房地产开发项目的动态监管，杜绝会计信息造假价的空间；加大对开发商会计信息的审查范围和惩罚力度，提高其会计信息造假的违法成本。通过采取征收高额罚款、累进税率、社会公示等方式对歪曲会计信息的房地产开发企业直接给予经济处罚，多渠道督促开发商自觉守法；对所有房地产开发企业采取信用评级机制，以提示信息使用者，不再信任那些提供不实信息的企业。最后是积极培育第三方会计信息的专业用户，通过利用专业用户所具有的识别和分析能力，对房地产开发企业的会计信息质量进行分析和评价，有助于改善投资者被房地产开发企业会计信息误导的程度。

第5篇：房地产开发企业会计准则范文

随着我国入世以及市场经济不断发展，越来越多的内地房地产企业通过资本市场走向国际化。制定和实施符合国际标准的会计准则，提高会计信息质量是我国企业走向国际化的一个决定性因素。近年来，财政部和我国证监会为适应我国经济体制的改革，亦己推行了一系列的会计制度改革，企业提供的会计信息质量己经得到了极大的提高。与其它行业相比，房地产行业的资金运动、经营特点、会计核算程序和方法等，都具有明显的差异性。

由于房地产行业的特殊性，在执行会计准则的时候有伴随着行业的一些特殊情况，往往提供的会计信息未能很好的贯彻会计准则中的规定，造成了各种会计信息问题。

房地产企业收入确认，费用确认因收入四个原则关系，使各期损益浮动较大。项目建设期内的成本费用往往远大于当期确认的收入，开发项目峻工并售出后，大量预收款项或应收款项确认为收入。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则收入》以四个原则作为收入确认标准，而在会计实务中，不同房地产开发企业对收入实现的确认有以下方法：

1、在签订预售合同后并收取预收房款确认收入。

2、在签订预售合同后以合同金额确认收入。

3、在房地产项目竣工验收后，发出了入伙通知书并开具销售发票确认收入。

4、在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入。

上述收入确认情况在房地产上市公司年报披露中有不同的会计处理注明，以往年度，都有数家房地产开发业务上市公司年报因当年房地产销售收入确认原则的问题，被其注册会计师出具保留意见审计报告或非标准无保留意见审计报告。而公司与注册会计师分歧的焦点集中在商品房所有权上的重要风险和报酬是否己经转移这一关键问题上，往往是企业判断的结果不能被注册会计师认同。这亦是企业转换会计师的原因。

房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年，长则三至四年，在项目筹建期大量资金投入开发过程，大量管理费用计入当期损益;由于部分项目尚未完工，其预售款项也无法确认为收入，这样看来，会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确，每年的损益表因项目在不同状态下而使利润波动大，如果某房地产企业的大部分项目在建设期内，该年度的业绩只反映费用的投入，因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况，亦不能与其它同类企业比较，失去了可比性而项目竣工并出售后，大量预售款项确认为收入。该年度的收入实质是企业几年的经营成果。所以，用一般的公司业绩评价指标如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况，并可能误导投资者。为进一步完善房地产上市公司报表的可读性，可比性。在2001年中国证监会了《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》，其中要求发行人在预收账款项目注释中，除列示账龄余额外，对预收的房产款应分项目反映期初余额、期末余额、预计竣工时间和预售比例，目的即是保证房地产开发企业披露的信息中尽可能多地展示其行业特性。但以这两年的年报看来，执行情况并不太理想。不同的企业有不同的披露标准，会计核算的方法亦不一致。

根据《企业会计制度》及《企业会计准则现金流量表》的规定，现金流量表应以企业为编制主体。但是，房地产开发企业的现金流量与其它行业的现金流量有明显的差异性。在现金流量方面，房地产开发企业的的特殊性在于其筹资活动和投资活动产生的现金流量是以企业为基本单位的，但经营活动产生的现金流量则是以开发项目为基本单位的，即每一开发项目开发过程中产生的经营活动现金流出集中表现为购买工程用物资、支付的工资等所产生的现金流出，开发完成后产生的经营活动现金流入则集中表现为房地产开发产品等通过销售所产生的现金流入。由于开发期限较长，其经营活动产生的现金流入与流出相对于一般企业具有更大的异步性。

第6篇：房地产开发企业会计准则范文

房地产开发企业可以在会计核算中实施现金收付实现制。因为会计期间的存在,可能导致房地产企业经营业务的实现和货币资金实际支付及其变动发生的时间出现不一致的情况,所以会产生有权责发生制和现金收付实现制这两种方式。根据我国企业会计准则的规定,企业的会计核算应当以权责发生制为主体。但是,通过多年来的房地产企业会计工作实践,笔者认为,由于房地产企业经营业务的特殊特点,更加适合采取现金收付实现制。因为采取权责发生制核算房地产开发企业的经营业务收入,存在一定的缺陷和不足:一是容易出现人为调节利润的情况。权责发生制的实施,从客观上为房地产企业提供了用应收账款、待摊费用等会计账户进行处理的机会,简而言之,就是便于人为调节利润,导致会计信息的失真,进而导致国有资产的流失。二是权责发生制无法准确地反映出企业的实际收入情况,从而影响到企业的资金周转,导致企业签订的购销合同越多,其应收账款的余额也就越大,那么资金不足的问题也就更为明显,由此看来,一味采取权责发生制,并不符合我国的实际国情。另一方面,实施现金收付实现制可以大大降低上述危害,有利于会计核算工作的开展。它不仅符合会计准则中的谨慎性原则,还能够准确地反映房地产开发企业的资金情况,实现在以直接法编制现金流量表的过程中,不影响现金收入与费用以及营业外各项收支的调整,可见,现金收付实现制有利于现金流量表的编制。鉴于此,对于房地产公司而言,在经营业务及收入的会计核算中,应当允许权责发生制与收付实现制这两种方式并存,并根据国际通行的惯例,在分期销售的情况下采取收付实现制以确认收入情况,而对一般赊销收入和贷款利息收入等,采取权责发生制进行确认的,在特定条件下应采取兼容收付实现制的办法来具体实施。

2.合理设置会计科目

房地产企业应根据本公司开发项目的数量、规模和内部管理的要求来开展成本核算。例如:公司的下属单位如不进行独立核算,就可以不单独设立开发间接费用账,只需在成本项目栏目内增加管理费用及利息栏,由于管理费用、利息系间接费用的主体,为更加有利于开展核算,可适时取消开发成本一级账,把房屋开发、土地开发和代建工程开发等设为一级账,然后再设置明细项目。在实际操作中,企业完全可以设立开发成本明细台账,根据核算对象的不同情况设立不同的成本卡片,全面记录项目从立项起至验收结束的所有成本费用。到了年末,只需将本年度已竣工结转项目归档即可。成本卡片主要可分为两个部分,即抬头部分和账表部分。抬头主要是列举施工合同的主要内容,比如开工日期、竣工日期、施工单位、建筑面积和变更情况等。正文主要是多栏式明细账,全面记录成本开支情况。运用成本卡片开展成本核算的主要优势在于:成本卡片不仅能全面反映一个项目的整体面貌,以利于开展投资分析,而且将项目具体情况作为抬头,便于开展监督分析,同时又免除了结账和建账之苦。

3.扩大企业信息披露范围

改进房地产公司的会计核算工作,应扩大房地产企业的信息披露范围,主要应抓好以下三个方面:一是注重土地储备量及成本构成信息的披露。对于拥有大批量优质低价土地的房地产企业来说,土地成本较低就意味着巨大的利润。随着土地出让市场确定为招标拍卖形式,相对于其他同类企业来说具有更大的竞争优势,从而在今后几年内保持很好的发展势头,进而具有更好的投资价值。信息使用者仅仅通过房地产公司披露的土地使用权总额,根本无法掌握土地储备的相关信息。可见,在房地产公司的财务报告附注中,增加土地储备量和成本情况的内容,是很有必要的。二是注重分项目现金流量信息的披露。企业要在财务报告的附注中加入分项目的现金流量信息,也就是说,要以企业的具体项目为基本单位,披露本公司在开发过程中所产生的经营活动现金流量,主要包括销售房产所收到的现金、购买工程物资和支付工资等所支付的现金等,这样就能提高现金流量信息的有效性。三是注重质量保证金及风险信息的披露。高风险性是房地产业的突出特点,需要在会计信息披露中得到充分显示。为此,应建立起质量保证金制度,保障房地产商品质量,由于房地产商品还具有长期、高价值等特点,企业要按照所开发项目的具体情况来提取相应的质量保证金,以提升应付风险的能力。同时,要在企业的财务会计报告中充分阐述各种风险,也就是要在房地产企业的报表附注中增加风险披露的相关内容,对公司还在开发中的土地、项目等风险进行充分说明,以提高抗击风险的力度。

4.结语

在实施新会计准则之后,会计规范体系建设越来越趋于完善,全社会的法律意识也在逐步增强,有关监管部门的执法力度也在不断提高,这就对房地产企业会计核算的规范提出新的更高的要求。在这一新形势下,房地产企业要根据企业实际特点,进一步分析如何加强和改进本企业的会计核算工作,为企业带来更好的经济效益。

参考文献:

[1]郭公民,房地产开发企业会计核算的几个问题[J].浙江金融,2006(11).

[2]饶倩妮,房地产开发企业会计核算初探[J].决策与信息•财经观察,2007(1).

[3]郜月,新会计准则体系下投资性房地产开发企业会计概算[J].河南科技,2007(2).

第7篇：房地产开发企业会计准则范文

关键词：房地产开发企业 收入核算 成本核算

近些年来，随着我国房地产市场的火爆，房地产企业也成为研究关注的重点。房屋作为一种特殊的商品，具有价值大、开发周期长等特点，与传统的商品有巨大的差异，自然导致其核算也存在一定的特殊性。其中的房地产会计核算方面的问题也暴漏出来，一些收入、成本核算方面的问题也值得商榷。

一、房地产会计核算中存在的问题

（一）会计核算中收入存在的问题

企业会计准则与税收规定存在着不同。企业会计准则对于收入的确认有五项原则，由于企业获得预售许可证可进行房屋的出售，此时通常房屋还未建设，购房者购买的是期房，但是此时房地产企业已经收到购房者的款项，而商品所有权上的风险并未有效转移，不符合准则规定的收入确认的标准。只有等到所开发的房产竣工验收并移交给购房者之后才能确认收入。而税法上则规定预售所得款项需要计入预售收入并需要纳税。房地产企业对于相关附属设施比如地下室、停车位、阁楼的销售并没有进行收入的确认，这部分也属于房地产销售的范围，却并未纳入到收入中来。而且，在销售过程中包括的物业费、罚款、政府奖励、收取的客户违约金并未在收入中体现。

（二）会计核算中成本存在的问题

首先，目前的房地产成本核算并未对成本的计算与分配进行详细的规定。房地产开发企业成本核算的对象种类很多，主要包括多层建筑、高层建筑。一般来说，4-9层为多层建筑，10-11为小高层建筑，11层以上为高层建筑。由于最初房地产开发企业都是多层建筑，每层的建筑成本相差不大，所以其建筑成本核算都是采用平均成本。但是对于高层建筑来说，低楼层、裙楼以及高楼层的建筑成本并不一致，若还是用平均成本法来度量，必然导致会计计量的不准确。其次，房地产企业存在通过操纵成本来偷税漏税的行为，混淆成本核算对象，自用的是没有单独进行成本的核算，反而计入主营业务成本，减少了利润，降低了对于国家的对手贡献。有的房地产企业通过扩大期间费用的范围来增加成本，将购房者交纳的房款用作广告费、业务招待费等的支出，计入管理费用，无形之中增大了成本。或者将违规发票入账，通过修改、自行填列过期作废的发票，来增加营业成本，降低企业利润。

二、改善房地产会计核算相关问题的措施

（一）完善收入核算制度

一是要改善商品房、配套设施收入核算制度。相关部门可以尝试指定一套符合我国房地产开发企业预售收入的确认制度。同税收法规结合起来，把签订销售合同时收取预收款的时点作为销售收入确认的时点。这样就会避免因为无法确认收入而使得房地产开发企业在财务报表上出现大量的亏损，同时真正销售的时候又会产生巨量的收入，财务报表上显示有大量的利润，无法真实反映房地产开发企业的经营状况。二是要规定好房地产开发企业销售收入核算的范围，该核算的范围应该包括商品房以及配套的设施。三是加强对土地转让、房屋出租的收入以及其他收入的监管力度。这部分收入大约占整个房地产企业收入的15%。对于土地的转让收入，国家可以建立在不同地区的土地价格的数据库，并且规定最低的土地交易价格的标准，低于该标准就不给于过户，这样就可以减少土地交易中的黑幕操作。四是要加强辅助材料的管理。通过建立“销售备查簿”、“预售收入备查簿”、“协助办理房屋产权清册”等辅助材料，可以从侧面真实反映企业真实的应纳税所得额。这样就可以防止企业随意调整收入以及利润，使房地产企业达到纳税规范。

（二）对于高层建筑成本核算“因层而异”

通过层次分析法或者其他适合房地产开发企业确定权重的方法，对于每一层楼房确定一个用来计算成本的权重，通过总成本和可销售建筑面积计算平均成本，以每一层楼的权重乘以平均成本，算出销售成本，做到销售收入与成本的配比。举个例子，某房地产企业根据以往的经验以及科学的计算方法得出所建造30层楼房的平均成本为3000/m2，裙楼，5-10层，10-20层，20-30层权重依次为3、1、2、1.5。则该高层的销售成本依次为9000/m2， 3000/m2， 6000/m2， 4500/m2。这样就可以化解收入与成本不配比的问题。另外，需要准确归集和分配成本。对于复杂的工程，很难将成本费用归集到成本核算对象。这时就需要运用科学的方法进行成本费用的分配，严禁随意分配。基础设施费用可以采用因果关系法，按照历史发生的原因进行分摊。配套设备按照按照预算面积分摊，按建筑面积分配一些现场组织的管理费用。按照占地面积分配拆迁补偿费及土地征用费。

（三）加强审计的作用

通过房地产企业内部审计规范房地产企业的成本操纵行为，对经济活动的真实性进行独立的监督和评价，促进实现经济管理的有效性，加强房地产企业内部控制的建立。同时，也要结合外部审计的力量，对于企业违法违规的行为进行披露，以及修正企业不合规范的账务处理行为。内部审计与外部审计相互结合，各司其职，做到成本核算的正确性，防止房地产企业偷税漏税的行为的发生。

三、结束语

目前阶段，我国房地产市场方面依然不成熟，会计核算工作也面临巨大的需要改善的地方。我们应该结合市场发展规律，利用有效的管理制度，提高会计核算的准确性，完善房地产企业的会计核算系统。

参考文献：

第8篇：房地产开发企业会计准则范文

稽查问题一,房地产开发商减免业主的管理费,可否代业主缴交费用给物业管理公司后,在本公司“销售费用――销售佣金”列支代业主交纳的管理费。

解答:房地产开发商在购房活动中减免业主的管理费,应该等同于开发商给予业主购房行为的折扣或折让。对于折扣或折让能否税前减除按相关规定。对于开发商代业主向物业管理公司交纳的管理费不能税前扣除(对于房地产开发商委

托物业管理公司对待售商品房看管维护费,可以税前扣除),因开发商将物业出售给业主后,物业的所有权属于业主,物业管理费是针对拥有所有权的物业的业主产生的管理费用。所以开发商的物业未出售前产生的物业管理费可以列支,物业出售后又没有承租该物业,属于与生产经营无关的支出,因此不能再税前列支已出售的物业所产生的物业管理费。

稽查问题二,房地产开发商通过银行委托贷款的方式,将有关该公司的股东、家族成员、高层管理人员以及一些学校的资金贷给开发商。这种通过银行委托贷款方式借入的资金,能否视同从关联企业借入的资金,有关该公司的股东、家族成员、高层管理人员能否确定为关联方。

解答:首先要有证据表明是委托贷款,同时也有证据表明委托方为该公司的股东、家族成员、高层管理人员。因此从2008年1月1日起这种通过银行委托贷款的方式借入的资金,能视同从关联企业借入的资金,有关该公司的股东、家族成员、高层管理人员能确定为关联方。

中国银行规定“委托贷款”是由政府部门、企事业单位作为委托人(目前不接受个人委托)提供资金,由受托人(即中国银行)根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放并协助收回的贷款。

根据《企业所得税法实施条例》第一百一十九条:企业所得税法第四十六条所称债权性投资,是指企业直接或者间接从关联方获得的,需要偿还本金和支付利息或者需要以其他具有支付利息性质的方式予以补偿的融资。企业间接从关联方获得的债权性投资,包括:(一)关联方通过无关联第三方提供的债权性投资;(二)无关联第三方提供的、由关联方担保且负有连带责任的债权性投资;(三)其他间接从关联方获得的具有负债实质的债权性投资。 企业所得税法第四十六条所称权益性投资,是指企业接受的不需要偿还本金和支付利息,投资人对企业净资产拥有所有权的投资。 企业所得税法第四十六条所称标准,由国务院财政、税务主管部门另行规定。具体比例见《关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》(财税[2008]121号)。企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料,并证明相关交易活动符合独立交易原则的;其实际支付给境内关联方的利息支出,在计算应纳税所得额时准予扣除。《国家税务总局关于印发〈特别纳税调整实施办法(试行)〉的通知》(国税发〔2009〕2号)的相关规定。

《企业所得税法实施条例》第一百零九条:企业所得税法第四十一条所称关联方,是指与企业有下列关联关系之一的企业、其他组织或者个人:(一)在资金、经营、购销等方面存在直接或者间接的控制关系;(二)直接或者间接地同为第三者控制;(三)在利益上具有相关联的其他关系。

根据以上规定,公司的股东、家族成员、高层管理人员委托银行给本企业贷款的行为符合《企业所得税法实施条例》第一百一十九条相关条款的规定,同时委托方也符合《企业所得税法实施条例》第一百零九条有关关联方的规定。

企业关联方支出利息支出问题

对于财税[2008]121号文件的解释问题上,如果在规定的关联方债权性投资和权益性投资比例之内的以及超过比例的,但符合第二条规定,支付给关联方的利息支出都可以在税前扣除,但都必须按不超过金融企业同期同类贷款利率标准计算。关联方按国税发[2009]2号八十九条证明其交易活动符合独立交易原则,实际税负率=主表33/25(实际应纳所得税额/应纳所得税额)。

此外,关联债资比例问题,参照《特别纳税调整实施办法(试行)》(国税发[2009]2号)内容:关联债资比例=年度各月平均关联债权投资之和/年度各月平均权益投资之和;

其中:各月平均关联债权投资=(关联债权投资月初账面余额+月末账面余额)/2;各月平均权益投资=(权益投资月初账面余额+月末账面余额)/2

权益投资为企业资产负债表所列示的所有者权益金额。如果所有者权益小于实收资本(股本)与资本公积之和,则权益投资为实收资本(股本)与资本公积之和;如果实收资本(股本)与资本公积之和小于实收资本(股本)金额,则权益投资为实收(股本)金额资本。

而《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第二十一条第二项规定,“企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的,借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件,可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除”。此规定是从利息分摊的角度进行的。

如果该企业的委托贷款发生在2008年1月1日之前,根据《企业所得税税前扣除的办法》第三十六条“纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的,超过部分的利息支出,不得在税前扣除”。

《税收征管法实施细则》第五十一条 税收征管法第三十六条所称关联企业,是指有下列关系之一的公司、企业和其他经济组织:(一)在资金、经营、购销等方面,存在直接或者间接的拥有或者控制关系; (二)直接或者间接地同为第三者所拥有或者控制;(三)在利益上具有相关联的其他关系。

在2008年以前发生的类似业务,按照《国家税务总局关于修订的通知》(国税发[2004]143号)的规定认定关联关系。[注:该通知第(十一)规定:《规程》第五十条修改为:“在中华人民共和国境内,外商投资企业和外国企业以外的企业,比照本规程执行。”]

在实务操作中,各地税务机关对企业向个人借款的利息支出是否可在税前扣除有不同理解,一种观点认为只有企业向企业发生的借款利息,在未超过金融企业同期同类贷款利率的前提下,计算的利息支出可以在税前扣除,而对于企业向个人的借款利息支出则不能在税前扣除;而另一种观点认为,《企业所得税法》所规定的企业定义中包含“在中国境内设立的机构、场所以及外籍自然人”,同时规定外籍自然人来源于中国境内的借款利息在缴纳预提企业所得税后,其支付利息的企业可以在税前扣除,而企业向境内居民个人的借款,支付利息的企业代扣代缴个人所得税后则不能在税前扣除。

稽查问题三,按照房地产开发企业会计准则,银行利息应当作为期间费用在“财务费用”科目支出,而房地产商直接在“生产成本――房地产开发成本――开发间接费用――利息”科目列支,这样归集对当期利润是否有影响。(由于刚入场,企业有关成本核算方法等内控制度还没有提供)

解答:在所得税方面:第一阶段,2007年1月1日之前的利息支出,体现在企业会计制度(旧准则)与所得税暂行条例等规定(旧税法)的差异;第二阶段,2007年1月1日至2008年1月1日的利息支出,体现在企业会计准则(新准则)与所得税暂行条例等规定(旧税法)的差异;第三阶段,2008年1月1日起的利息支出,体现在企业会计准则(新准则)与企业所得税法等规定(新税法)的差异。2007年及以前发生的,应按照2000年的《税前扣除办法》规定,在开发完工前的利息支出在开发成本中扣除。

当然不执行企业会计准则(新准则)的,2008年1月1日之前的利息支出,体现在企业会计制度(旧准则)与所得税暂行条例等规定(旧税法)的差异;2008年1月1日之后的利息支出,体现在企业会计制度(旧准则)与企业所得税法等规定(新税法)的差异。

新旧会计准则关于“借款费用”的差异:

新准则与原准则相比,主要变化如下:(一)扩大了借款费用允许资本化的资产范围 。原准则(企业会计制度)规定,借款费用允许资本化的资产范围仅限于固定资产;新准则的规定扩大到符合资本化条件的资产,包括需要经过相当长时间的购建或者生产才能达到预定可使用或者可销售状态的存货、投资性房地产等除了固定资产之外的其他资产。即房地产开发企业开发的用于对外出售的房地产开发产品符合资本化条件的应对利息支出资本化。(二)扩大了借款费用允许资本化的借款范围。原准则只允许专门借款所发生的借款费用才可资本化,计入相关资产成本;新准则规定,除了专门借款的借款费用之外,为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款的借款费用也允许资本化,计入相关资产成本。(三)改变了借款利息资本化金额的计算方法。

新税法关于利息支出的规定:《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第二十一条,企业的利息支出按以下规定进行处理:(一)企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用,可按企业会计准则的规定进行归集和分配,其中属于财务费用性质的借款费用,可直接在税前扣除。(二)企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的,借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件,可以在使用借款的企业间合理地分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。

笔者个人认为“符合税收规定的借款费用”是指房地产开发企业发生的借款利息支出,应符合《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十八条和《财政部 国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》(财税[2008]121号)的有关规定。

新准则与新税法(房地产方面)的相同点:从2007年1月1日起上市公司开始实施新会计准则,即从2008年1月1日起,上市的房地产企业,对于达到预定可使用或者可销售状态的存货(商品房),所发生的借款费用应当资本化。借款费用允许资本化的借款范围包括:专门借款和一般借款。税法没有详细规定借款费用资本化金额的具体方法,在税法没有新的规定的前提下,遵从会计准则关于借款费用开始资本化的时点、暂停资本化的时间、停止资本化的时点、专门借款资本化金额的确定、一般借款资本化金额的确定、借款辅助费用及外币专门借款汇兑差额资本化的原则和方法来确定。

对于房地产开发企业存货利息支出资本化的有关规定,新准则与新税法的规定是一致的,值得注意的是:《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第三条“企业房地产开发经营业务包括土地的开发,建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外,其他开发产品符合下列条件之一的,应视为已经完工:(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(二)开发产品已开始投入使用。(三)开发产品已取得了初始产权证明。”该条款是企业确认计税成本,结转收入的依据,而非利息支出停止资本化的判断标准。

对于房地产开发企业将存货转为固定资产的利息支出资本化的有关规定,新准则与新税法的规定是一致的,对于房地产开发企业直接自行建造固定资产,对于利息支出资本化的有关规定,新准则与新税法的规定略有差异。

会计准则规定,自行建造固定资产的入账价值,由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成;《企业所得税法实施条例》第五十八条固定资产按照以下方法确定计税基础:(一)外购的固定资产,以购买价款和支付的相关税费为计税基础;(二)自行建造的固定资产,以竣工结算前发生的支出为计税基础……本条对预定可使用状态的把握以工程的竣工结算为标志。这一规定与会计准则是有差异的,因为会计准则并没有将预定可使用状态等同于工程的竣工结算,有可能存在已达到预定可使用状态但并未办理竣工结算的固定资产。对于在达到预定可使用状态后,竣工结算前支付的利息金额,准则不需要资本化了,而按税法的规定仍需要资本化,这是一般规定,应服从下面的专门规定。对此,会计准则的规定是,已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产,应当按照估计价值确定其成本,并计提折旧;待办理竣工决算后,再按实际成本调整原来的暂估价值,但不需要调整原已计提的折旧额。同时提请注意的是,税法的用词是“结算”,准则的用语是“决算”,两者是有明显差异的。税法强调了收付实现制。

新准则与新税法(房地产方面)的不同点:即不符合税收规定的借款费用,由于房地产企业对于资本化的利息支出是记入了存货成本或固定资产原值,导致资产的会计基础与计税基础不同,应调整折旧或计税成本。对于利息支出在财务费用中的差异直接调整应纳税所得额。

新旧税法关于房地产企业利息支出差异的规定:《企业所得税税前扣除办法》(国税发[2000]84号)第三十五条,从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用,在房地产完工之前发生的,应计入有关房地产的开发成本。《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]第031号)第11款:“利息按以下规定进行处理:(1)开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用,属于成本对象完工前发生的,应配比计入成本对象(这就是专门规定,不强调结算问题);属于成本对象完工后发生的,可作为财务费用直接扣除。 (2)开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的,借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件,其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。(3)开发企业将自有资金借给全资企业(包括分支机构)和其他关联企业的,关联方借入资金金额超过其注册资本50%的,超过部分的利息支出,不得在税前扣除;未超过部分的利息支出,准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]第031号)第二条第一款:(一)符合下列条件之一的,应视为开发产品已经完工:1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品(成本对象);2.已开始投入使用的开发产品(成本对象);3.已取得了初始产权证明的开发产品(成本对象)。

新旧税法都要求房地产企业对开发产品的利息支出进行资本化处理,旧税法停止资本化的时点以税法规定的完工条件为标准,新税法停止资本化的时点以新会计准则的规定为准。新旧税法强调了“为建造开发产品借入资金”可理解为专门借款的利息支出才需要资本化。旧税法关于利息支出资本化金额的计算方法是:“属于成本对象完工前发生的,应配比计入成本对象;属于成本对象完工后发生的,可作为财务费用直接扣除”。旧税法的配比原则是指《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]第031号)第八条第一款:“3.开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本,应按配比原则将其分配至各成本对象。其中,直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本,直接计入成本对象中;共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本,应按各个成本对象(项目)占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配”。新税法关于利息支出资本化时点及资本化金额的计算及利息支出的归集和分配以新企业会计准则的规定为准,其中属于财务费用性质的借款费用,可直接在税前扣除。新准则关于专门借款资本化金额的公式是:每一会计期间专门借款利息资本化金额 =专门借款当期实际发生的利息费用-尚未动用的借款资金的利息收入-尚未动用的借款资金暂时性投资收益。

利息支出资本化是暂时性差异。税收规定与准则规定对于税前扣除的不同形成的差异是永久性差异。

稽查问题四,房地产开发商通过银行委托贷款借入的资金是不是应在“长期借款”或“短期借款”反映,通过对每月委托贷款支出利息的倒算得出银行委托贷款借入的资金,远远超出“长期借款”或“短期借款”的金额。

解答:房地产开发商通过银行委托贷款借入的资金应在“长期借款”或“短期借款”反映。通过对每月委托贷款支出利息的倒算得出银行委托贷款借入的资金,远远超出“长期借款”或“短期借款”的金额。一种可能是利息支出存在不合理性,存在超标准的利息支出;另一种可能是企业将贷款转去关联公司使用,由本公司承担利息支出。

第9篇：房地产开发企业会计准则范文

【关键词】财务风险；房地产企业；会计核算策略

1 房地产企业会计核算存在的问题

1.1 会计科目设置缺乏科学性

会计科目的定义是指对经济活动或会计对象的具体内容，进行详细分类设计的会计项目。而设置会计科目是会计专业独有的方法，也是依据国家法规、会计学科的统一技术标准、行业规范，以及各个企业的组织形式实施分类管理的基础性工作，而且会计科目能对会计活动进行监督和控制。那么在房地产开发企业中关于会计科目的设置，也是根据会计记账办法规定，即所有账簿均应在年终结账，而且需要年前建新账。但这样的规定并不适合房地产企业会计核算，由于房地产开发企业建设周期长，在项目竣工验收前均为在建工程，时间上要跨几个会计年度，所以成本的结转期以开发项目的建设周期为准，而按通常会计记账方法往往是要求在年终结旧账建新账，这样就导致了一个开发项目就要分别记在几本账上，这样会计科目设置的弊端是不利于投资分析的，同时也增加了会计的工作量。

1.2 财务风险披露不够充分

新会计准则对财务风险的规定是指在企业的各项财务活动中，由于企业受到内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，具有不确定性，从而蒙受损失的可能性。对于房地产开发企业而言，财务风险是指房地产开发企业由于财务状况恶化，而致使企业的房地产投资以及其报酬无法全部收回的可能。房地产开发企业的财务风险主要来源有投资风险、筹资风险、现金流量风险、利率风险、汇率风险等等方面的风险。这种高风险性就要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示风险。目前我国会计制度中并没有针对房地产开发企业质量保证金提取的相关规定，虽然我国证监会允许房地产开发企业提取质量保证金，并要求披露其核算方法，其要求房地产开发企业在财务会计报告的附注中披露的风险仅限于抵押贷款的担保风险，但是从上市公司披露的实际情况来看，关于质量保证金问题基本未加披露。

1.3 房地产企业商品成本与售价不对应

房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成，到确认收入的时间跨度从1年到6年时间不等。根据《企业会计制度》第47条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本;企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。所以对于在项目建设期内，如果大量投入资金，并发生大量费用计入当期，而且由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，那么预售款项也无法确认为收入，结果是为配比原则的应用也造成了相当的困难。一是会出现多计开发成本。如某些不能有偿转让的公共配套设施，人为多予提计入成本，虚构欠付的工程款挂账进成本，拖延工程结算时间，推迟项目财务决算等等问题。二是滥挤乱摊成本，为了达到降低应纳税所得额，通过人为将应由未售商品房负担的成本挤入已售商品房承担，将非开发项目的借款利息、福利费、工资等计入该项目，从而虚减项目利润。又如房地产开发商品的成本载体计算是整个建设工程，当其在销售时则是按楼层或户型为单位，根据楼层的高低，户型的好坏，往往就会造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比的问题存在。

2 房地产企业会计核算策略

2.1 房地产会计科目设置应体现直观、明细等特征

在进行房地产会计科目设置时，房地产企业应根据自身企业开发项目的多少，公司的规模大小及内部管理需要来进行成本的核算。那么对房地产开发企业的会计科目设置时，应当设置成开发成本项目，房屋开发成本(土地、安装)。其中房地产开发包括土地开发和房屋开发两类，对于开发成本的二级科目设置为土地开发成本、房屋开发成本，土地开发成本又包括商品性土地开发成本，主要是作为土地一级开发。并且对于房屋开发又可以分为商品房、周转房、出租房、代建房等。开发成本以单项工程作为成本核算对象，并进行辅助核算，主要通过财务软件启用项目管理辅助核算模块来完成，另往来账科目，如应付账款也应启用项目管理辅助核算，因同一施工单位，有时会连续几个项目的施工，这样方便与施工单位核对账目，及时掌握付款情况。最后一级是开发成本的成本项目，即土地征用及拆迁费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、前期工程费、开发间接费等六个成本项目，在此六个成本项目下还可根据实际情况设置具体核算科目。在实务会计核算中，可以按核算对象设立成本卡片，并且可以连续记载项目从立项至验收的全部成本费用，作为开发成本明细台账，到年末的时候只需要把本年度已竣工结转项目建案归档。这样做的目的是能够反映一个项目的全部面貌，同时便于进行投资分析，并且把项目具体情况作为台头，做到可以随时监督，还省却了结账、建账的麻烦和痛苦。

2.2建立房地产财务风险管理体系

2.2.1 风险管理信息系统是管理信息系统中必不可少的系统，管理人员由此认识并处理现实的或者潜在的风险，从而可以抵御风险所产生的不利效应，以达到降低风险成本的作用，并且还能把握经济趋势、了解所处房地产景气循环周期及其阶段。所以对于房产企业来说，做到应广泛、持续不断地收集与本房地产企业相关的内外部初始信息，其中的信息包括历史数据和未来预测，并对收集的初始信息进行必要的筛选、提炼、对比、分类、组合，形成风险信息数据库，并且还需要结合具体投资性房地产项目情况信息，建立风险评估系统，利用成型的风险管理工具，定性和定量相结合，从而达到识别和度量投资性房地产财务风险，为风险决策和控制提供更加有利的条件。

2.2.2 房地产具有其特殊性，由于关于房地产商品的长期性、高价值性。所以对于房地产开发企业的保证金的数额更大、保证期限更长，国家应该为房地产企业建立质量保证金制度，达到为房地产商品的质量提供保证。并且据所开发项目的具体情况提取质量保证金，起到提高应付风险的作用，并且会计还需要做到对各种风险的相关披露。如尚在开发的土地、工程项目等面临开发风险、筹资风险、土地风险等。

2.2.3 销售收入与成本配比。这里需要对配比原则进行认识，是指在一定时期的收入与其相关的成本、费用应当相互配比。要求一个会计期间的各项收入与其相关联的成本、费用，做到在同一个会计期间内进行确认计量。企业在生产经营过程中，要取得一定的收入，必定要发生与之相关的成本或费用，所以企业实行配比原则有利于正确反映企业的财务成果，而且能够正确地计算出本期损益。

那么作为房地产这样一个特殊的行业，具有周期长，销售的不确定性，这里就需要做到销售收入与成本配比，这里可以做到两点，一是实际售价成本率，二是计划售价成本率。实际售价成本率是指在季度前两个月，按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成本的方法调整。

即进行分类明细账按开、竣工时间相同或相近一并办理决算的项目设置账户，在此分类明细账基础上，然后按计划价格相同的房屋分类设户、价格不同的分别设置。计划售价成本率是指始终按计划售价乘以计划销售成本率来进行结转。并且将要办理竣工决算手续的商品房成本按楼栋、楼层、单元给予确定，也将每米建筑面积成本相同的商品房归类计入同一账户，并且对销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转，达到得出销售成本的方法。从而达到使房地产企业合理地确认收入、费用及损益的目的。

3 结束语

总而言之，在国家政策的帮助下，即新会计准则实施后，以及全体房地产员工的共同努力，对于现在会计核算存在的不足和问题，都是暂时的，随着时间的推移，这些问题都是会得到解决的，房地产市场将会发展得更好。

参考文献