房地产企业会计核算细则精选(九篇)

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第1篇：房地产企业会计核算细则范文

一、开办费的定义与开支范围

(一)开办费的定义

开办费是指企业在筹建期间实际发生的费用,包括筹办人员的职工薪酬、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产价值的借款费用等。

至于什么是筹建期间,有以下两种不同的观点具有一定的代表性。

其一,筹建期间是指从企业被批准筹建之日起至开始生产、经营(包括试生产、试营业之日)的期间。依据是:《外商投资企业外国企业所得税法实施细则》第四十九条。

其二,筹建期间是指从企业被批准筹建之日起至开业之日,即企业取得营业执照上标明的设立日期。依据是:2003年11月18日国家税务总局《关于新办企业所得税优惠执行口径的批复》(“国税函[2003]1239号”)的相关规定。

笔者更加赞同关于“筹建期间”的第二种观点。这是由于:

(1)第一种观点,对于不同的行业、不同的企业均有不同的解释,很难有一个统一的标准,无法准确界定筹建期间,为正确进行财税处理设置了障碍。

(2)第二种观点,很清晰地界定了筹建期间,即从企业被批准筹建之日起至取得营业执照上标明的设立日期为止。适用于各类企业,同时也没有任何歧义。

(二)开办费的开支范围

根据相关规定,笔者将开办费的开支范围进行了归纳,一般说来分为允许计入开办费的支出和不能计入开办费的支出。

一)允许计入开办费的支出

1、筹建人员开支的费用

(1)筹建人员的职工薪酬:具体包括筹办人员的工资薪金、福利费、以及应交纳的各种社会保险、住房公积金等。

(2)差旅费:包括市内交通费和外埠差旅费。

(3)董事会费和联合委员会费。

2、企业登记、公证的费用:主要包括企业的工商登记费、验资费、评估费、税务登记费、公证费等。

3、筹措资本的费用:主要是指筹资支付的手续费以及不计入固定资产和无形资产的汇兑损益和利息等。

4、人员培训费:主要有以下二种情况

(1)引进设备和技术需要消化吸收,选派一些职工在筹建期间外出进修学习的费用。

(2)聘请专家进行技术指导和培训的劳务费及相关费用。

5、企业资产的摊销、报废和毁损。

6、其他费用

(1)筹建期间发生的办公费、广告费、业务招待费等。

(2)印花税、车船税等。

(3)经投资人确认由企业负担的进行可行性研究所发生的费用。

(4)其他与筹建有关的费用,例如资讯调查费、诉讼费、文件印刷费、通讯费以及庆典礼品费等支出。

二)不能计入开办费的支出

1、取得各项资产所发生的费用。包括购建固定资产和无形资产所支付的运输费、安装费、保险费和购建时发生的职工薪酬。

2、规定应由投资各方负担的费用。如投资各方为筹建企业进行了调查、洽谈发生的差旅费、咨询费、招待费等支出。

3、为培训职工而购建的固定资产、无形资产等支出。

4、投资方因投入资本自行筹措款项所支付的利息,不计入开办费,应由出资方自行负担。

5、以外币现金存入银行而支付的手续费,该费用应由投资者负担。

二、房地产开发企业开办费的财税处理现状

筹建房地产开发企业期间所发生的各项费用应该是开办费。如何界定房地产企业的筹建期间,正确核算其开办费,对于房地产开发企业开办费的税务处理显得至关重要。

在实际工作中,对新设立房地产开发企业开办费的会计与税务处理的目前存在两种不同的处理方式:

1、将房地产开发企业在筹建过程中(筹建期间指批准筹建之日起至企业取得营业执照上标明的设立日期为止)所发生的费用,一方面按照《企业会计制度》规定计入“长期待摊费用――开办费”核算,并在公司筹建期结束后将筹建期间的开办费全额直接转入当前损益。另一方面根据《企业所得税暂行条例实施细则》规定,开办费不得直接在税前扣除,而是在不少于5年的期限内摊销。

2、将房地产开发企业从筹建开始至取得第一笔商品房销售收入为止的相关费用(含管理费用、财务费用、销售费用),在会计核算上全部计入“长期待摊费用――开办费”科目核算,而税务处理则是从取得商品房销售收入后在不少于5年的期限内摊销其开办

费。 笔者认为,第一种处理方式不仅符合《企业会计制度》规定,而且与当时税收规定(《企业所得税暂行条例实施细则》)一致。而第二种处理方式则存在以下弊端:

(1)对开办费的会计处理既不符合行业会计制度的规定,也与《企业会计制度》相悖。把开办费与期间费用的会计处理混为一谈,影响了会计信息披露的准确性。

(2)对开办费的税务处理与《企业所得税暂行条例实施细则》的规定并不一致,扩大了开办费的摊销额。

(3)影响了房地产开发企业的税收利益。在开发过程中未取得商品房销售收入以前,把本应该计入当期损益的期间费用计入了“长期待摊费用”,减少了企业的亏损金额,进而形成房地产企业预先多交了部分企业所得税,加剧了房地产企业的资金紧张,增加了利息负担,严重影响了房地产开发企业的税收利益。

三、新准则下开办费的会计处理

从2007年1月1日开始,新会计准则体系(以下简称新准则)在我国的上市公司执行,许多企业(证券公司、保险公司、中央国营企业、深圳市的企业等)也执行了新准则。新准则对开办费的会计处理相对于行业会计制度、企业会计制度而言,发生了一定的变化。

从《企业会计准则――应用指南》附录――“会计科目与主要帐务处理”(“财会[2006]18号”)中关于“管理费用”会计科目的核算内容与主要帐务处理可以看出,开办费的会计处理有以下特点:

1、改变了过去将开办费作为资产处理的作法。开办费不再是“长期待摊费用”或“递延资产”,而是直接将费用化。

2、新的资产负债表没有反映“开办费”的项目,也就是说不再披露开办费信息。

  3、明确规定,开办费在“管理费用”会计科目核算。

4、统一了开办费的核算范围,即开办费包括筹办人员职工薪酬、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等。

5、规范了开办费的帐务处理程序,即开办费首先在“管理费用”科目核算,然后计入当期损益,不再按照摊销处理。

实施新准则后,新设立的房地产开发企业应该严格按照新准则的规定进行开办费的帐务处理。这样不仅简化了会计核算,更准确反映了会计信息。对筹建期间的界定,房地产企业应该以从被批准筹建之日起至取得营业执照上标明的设立日期为止较为妥当。

四、新税法下开办费的税务处理

《中华人民共和国企业所得税法》及其《实施条例》(以下简称新税法)从2008年1月1日开始在我国实施。新税法不仅统一了内外资均适用的所得税法、降低了所得税税率,而且在资产处理、税前扣除等与会计核算密切相关的诸多方面有了重大变化与突破。

原《企业所得税暂行条例实施细则》第三十四条规定,企业在筹建期发生的开办费,应当从开始生产、经营月份的次月起,在不短于5年的期限内分期扣除。

而新税法完全没有关于开办费税前扣除的表述,是否表明对开办费没有税前扣除限制?

《企业所得税法》第十三条规定:在计算应纳税所得额时,企业发生的下列支出作为长期待摊费用,按照规定摊销的(《企业所得税法实施条例》第七十条明确规定,摊销期限不少于三年),准予扣除:

(一)已足额提取折旧的固定资产的改建支出;

(二)租入固定资产的改建支出;

(三)固定资产的大修理支出;

(四)其他应当作为长期待摊费用的支出。

从上述可以看出,在“长期待摊费用”中并没有包括开办费。

而《企业所得税法实施条例》第六十八条是对《企业所得税法》第十三条的解释与说明的,从中也没有看出关于开办费税前扣除的任何表述。由此可见,新税法对开办费的税前扣除没有限制了。

2008年4月25日国家税务总局在其网站上,权威解答了网友提出的新所得税法实施过程中的相关问题。所得税司副司长缪慧频在回答网友关于“开办费税前扣除”问题时,这样答复:“新税法不再将开办费列举为长期摊费用,与会计准则及会计制度的处理一致,即企业可以从生产经营当期一次性扣除。”

第2篇：房地产企业会计核算细则范文

一、筹办期企业现金流量表的编制问题

筹办期是公司开展经营活动的准备阶段，在这个阶段，公司的生产经营活动没有正常开展，主要进行投资活动和筹资活动。处于正常生产经营期的公司，按照现行会计制度的规定，必须编制资产负债表、利润表及利润分配表和现金流量表。由于复式记账和经济活动的内在联系，资产负债表、利润表和现金流量表之间存在固有的勾稽关系。处于筹办期的企业由于没有开展正常的生产经营活动，无须编制利润表，但为了反映筹办期间公司的财务状况和现金流量，企业需编制资产负债表和现金流量表。由于筹办期企业现金流量的特殊性以及间接法编制经营活动现金流量缺乏净利润基础，使得编制现金流量表具有其特殊性。

首先，我们分析现金流量表主表部分的编制。在编制现金流量表主表时，如何划分筹办期发生的费用所引起的现金流量是编制筹办期现金流量表的特殊之处。按照现金流量表准则，投资活动是指企业长期资产的购建和不包括在现金等价物范围内的投资及其处置活动。筹资活动是指导致企业资本及债务规模和构成发生变化的活动。经营活动是企业投资活动和筹资活动以外的所有交易和事项。企业筹办期发生的开办费，主要包括登记注册费、估验资费等，这些费用的发生同公司的设立行为相关，而与企业经营收入不存在直接的联系。《企业会计制度》规定，企业在筹建期内发生的费用，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产价值的借款费用，应在“长期待摊费用”中归集，并在开始生产经营的当月起一次计入当月的损益。可见开办费从实质上讲是应会计权责发生制要求而设置的费用性质的资产，是企业进行经营活动的必要准备，是设立企业的必要投入。从性质上看，将开办费引起的现金流出作为投资活动现金流出是恰当的，由于这种现金流出不形成真正意义上的资产，所以在现金流量表上不应列示在“构建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金”、“权益性投资所支付的现金”、“债权性投资所支付的现金”等栏目，而应在“支付的其他与投资活动有关的现金”栏列示。由于规模不同，不同企业的开办期长短不一，短则几个月，长则几年。实务中有人主张将在一年内发生并转销的开办费在经营活动现金流量中列示，而将跨年度的开办费在投资活动现金流量中列示，这种做法没有考虑开办费的性质，同时也导致会计报表的可比性降低，影响会计信息的质量。

其次，根据《企业会计准则——现金流量表》的要求，企业除应采用直接法编制经营活动现金流量外，还应在补充资料中以间接法编制经营活动现金流量，即将净利润调节为经营活动的现金流量，由于筹办期企业没有编制利润表，没有间接法编制经营活动现金流量的净利润基础，所以筹办期企业无须也不可能以间接法编制经营活动现金流量，即无须编制将净利润调节为经营活动的现金流量的补充资料。

二、收购或出售子公司的现金流量表的编制问题

财政部在《关于执行〈企业会计制度〉和相关会计准则有关问题解答（二）》（以下简称“解答”）中，对企业在报告期内出售、购买子公司，期末如何编制合并现金流量表做出了规定，该解答规定母公司报告期内因出售、购买子公司而产生的现金流量作为投资活动的现金流量予以反映，即要求企业在报告期内出售、购买子公司，期末在编制合并现金流量表时，应将被出售的子公司自报告期期初至出售日止的现金流量的信息纳入合并现金流量表，并将出售子公司所收到的现金，在有关投资活动类的“收回投资所收到的现金”项目下单列“出售子公司所收到的现金”项目反映；将被购买的子公司自购买日起至报告期末止的现金流量的信息纳入合并现金流量表，并将购买子公司所支付的现金，在有关投资活动类的“投资所支付的现金”项目下单列“购买子公司所支付的现金”项目反映。但上述规定并没有说明企业在出售、购买子公司时子公司在出售、购买日的资产负债表上的现金及现金等价物如何在合并现金流量表上列示以及如何保证直接法编制的合并现金流量表的“现金及现金等价物净增加额”与补充资料中依据现金及现金等价物期末、期初的差计算的“现金及现金等价物净增加额”的平衡。

笔者认为，既然报告期内出售、购买子公司引致的现金流量归类为投资活动的现金流量，则应该将企业在出售、购买子公司日子公司的资产负债表上的现金及现金等价物在合并现金流量表上也应该作为投资活动的现金流量列示。企业报告期内出售子公司将导致期末合并范围的减小，被出售的子公司期末将不再包括在合并会计范围内。子公司期末的现金及现金等价物不再包括在期末的合并资产负债表中，故子公司在出售日的现金及现金等价物应作为投资活动的现金流出在“支付的与其他与投资活动有关的现金”中反映；购买子公司时，合并资产负债表期初数中不包括所购买子公司期初的现金及现金等价物，而所购买子公司期末的现金及现金等价物则包括在合并资产负债表中。在购买日被购买子公司的现金及现金等价物应作为投资活动的现金流入在“收到的其他与投资活动有关的现金”中反映。这样处理后不仅能够保证直接法下编制的合并现金流量表的“现金及现金等价物净增加额”与补充资料中依据现金及现金等价物期末、期初的差计算的“现金及现金等价物净增加额”的平衡，而且使得企业在报告期内出售、购买子公司现金流量的分类在逻辑上具有一致性。实务中有一种观点认为，在处理企业出售、购买子公司时子公司在出售、购买日的资产负债表上的现金及现金等价物时应采用追塑调整期初数的办法，以便能够实现直接法下编制的合并金流量表的“现金及现金等价物净增加额”与补充资料中依据现金及现金等价物期末、期初的差计算的“现金及现金等价物净增加额”的平衡。由于调整期初数与企业的实际情况不符，实质上是一种为了保证会计平衡而做出的一种模拟，不符合会计信息客观性的要求。

三、房地产企业成本核算问题

正确确定房地产企业的成本核算对象是房地产企业经营成果公允表述的基础。一般来说，房地产企业的成本核算对象应结合项目的开发地点、规模、周期、功能设计、结构类型、装修档次、层高等因素确定，而且一个成本核算对象只能计算出一个单位成本，并据以结转销售成本。

对单体开发项目来说，一般以独立编制概算或施工图预算的单项开发项目为成本核算对象。但对开发规模较大，工期较长的项目，尤其是同一项目有不同的功能区，成本核算对象如何确定？实务中存在以项目整体作为成本核算对象，待项目建成后再按一定的标准在各功能区分配的做法。比如，同一项目既有写字楼、又有公寓、裙楼等功能。不同的功能导致其设计不同从而建筑成本相差很大，这种情况下，如果不单独核算各功能区的成本而将项目整体作为成本核算对象，会导致成本在各功能区上的平均化，但各功能区销售价格和租金价格却相差很大，这样便导致成本和收入的不配比，不符合会计上的配比原则。实务中还有一种做法是先将整个项目作为成本核算对象归集各功能区成本，然后根据各功能区的情况估计一个比例来分割不同功能区的成本，即从一个成本核算对象计算出两个或多个单位成本，这种做法一方面会导致会计核算工作量的加大，另一方面，由于分割比例是事后确定的，容易导致企业对各功能区单位成本的人为的调节，不利于保证会计信息的可靠性。较合理的做法是按不同的功能区确定成本核算对象，从一个成本核算对象计算出一个单位成本。这样既能满足会计信息的可靠性要求，又能保证成本和收入的配比。

四、房地产企业土地增值税的会计核算问题

第3篇：房地产企业会计核算细则范文

【关键词】公允价值；投资性房地产；会计准则

我国在2006年新增了投资性房地产准则，并在2007年1月1日开始实施。《企业会计准则第3号―投资性房地产》明确规定了投资性房地产的定义、初始后续计量模式的选择、处置以及披露的要求。它对公正客观表现房地产的价值，提高会计信息质量，与国际会计接轨有着重要的意义。

1 投资性房地产的概述

1.1 投资性房地产的定义

投资性房地产是指赚取租金或资本增值，或两者兼而有之的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。新准则规定的的投资性房地产范围是：

（1）已出租的土地使用权，是指企业通过转让方式取得并以经营租赁方式租出的土地使用权。（2）持有并准备增值之后转让的土地使用权，是指企业取得的，准备增值后转让的土地使用权（3）已出租的建筑物。指企业拥有的，以经营租赁方式租出的建筑物。

不属于投资性房地产的有：（1）自用房地产。指的是企业经营管理，生产商品和提供劳务等而持有的房地产，比如企业的办公大楼和厂房（2）作为存货的房地产。指的是房地产企业用于销售目的而开发的商品房，这类房地产属于开发商的存货。

1.2 投资性房地产的会计核算模式

初始计量：投资性房地产应当按照成本模式进行初始计量。

后续计量：现有的投资性房地产后续核算模式有公允价值计量模式和成本模式。在成本模式下，投资性房地产要按照固定资产有关规定，计提折旧或摊销，还要按照资产减值的有关规定进行处理。采用公允价值进行后续计量的投资性房地产不要需要计提折旧或者摊销，应当在资产负债表日把账面价值调整到公允价值。差额计入公允价值变动损益。企业既可以采用成本模式进行后续计量，也可以采用公允价值进行后续计量。但是企业不得同时采两种计量模式，并且一经采用不得随意变更。

2 公允价值的概述

公允价值是指在计量日发生的有序交易中，市场参与者出售一项资产能收到或者转移一项负债所需支付的价格。在内容上公允价值可以理解为“脱手价”，但是这个金额的取得却有着很多假定和限制条件：

（1）有序交易，自愿平等。交易双方处于完全公平的市场竞争环境，交易过程不存在关联方关系。

（2）持续经营。交易双方从自身商业利益出发，在正常运营，而非清算、非强制情况下发生的交易。

（3）活跃的市场。当活跃的市场存在时，公开报价才能被市场参与者获得并验证。

（4）价值的估计。公允价值的估计依赖活跃的市场，即假设资产或负债的交易发生在最活跃或最大交易量的市觥5辈淮嬖诨钤臼谐∈痹蛐璨捎眉壑灯拦滥P屠慈范ü允价值。

3 公允价值计量模式的应用现状

会计准则规定：投资性房地产的后续计量要根据企业实际情况选择，但是企业不得同时采两种计量模式并且一经采用不得随意变更。

表1反映了2012-2014年我国上市公司投资性房地产采用公允价值计量模式情况

如表1所示，2012-2014年我国的上市公司数量逐年递增，其中有房地产业务的上市公司数量也在不断增长，但是采用公允价值计量模式的上市公司只有43家、43家和48家，每年所占比例仅为4.44%、4.13%和4.18%。可以分析出，上市公司中投资性房地产后续计量采用公允价值模式的数量保持稳定，但是公允价值计量模式并没有被广泛运用。

4 公允价值计量模式应用现状分析

4.1 公允价值导致利润波动，不确定性大

企业的经营风险就会加大，如果企业采用公允价值模式计量的话。因为公允价值受到了市场环境的影响。近几年我国房地产市场走势不明确，国家出台了严厉的调控政策，特别是限购来遏制房价上涨。如果房价出现转折点，公允价值下降而导致的变动损益将影响本年利润，从而导致利润的波动，势必影响投资者信心。

4.2 公允价值导致企业税负的增加

会计准则规定采用成本法计量的投资性房地产可以计提折旧或者摊销，计提的折旧或摊销计入当期成本或期间费用，从而减少应纳税所得额，起到了抵税的作用。但采用公允价值计量的房地产则不允许计提折旧和摊销，就导致企业丧失了“税盾”，加重了税负。

4.3 估值技术不完善，监管机制不健全

采用公允价值核算的投资性房地产首要的问题是确定其公允价值。然而我国投资性房地产起步晚，市场不成熟，很多企业都没有形成完整的信息收集体系。如何从市场收集并甄别报价信息，寻找活跃市场，如果不存在活跃市场还需要采用复杂的估值技术来确定公允价值，这些都会增加企业估值成本。其次不完善的监管机制会给企业提供调节利润的机会，导致会计信息不真实。比如当企业出现亏损时，企业可能通过把计量模式从成本模式变更为公允价值计量模式来人为调节利润。

4.4 投资性房地产市场不成熟

相比与欧美发达国家，我国的房地产市场起步晚，制度不完善，并不具备全面实施公允价值计量模式的条件。在我国东部沿海经济发达地区，房地产市场活跃，满足了公允价值可以可靠取得的假设和前提。欠发达的中西部地区缺乏活跃的市场，因此难以取得可靠的市场报价。同时估值技术不成熟，相对独立的第三方评估机构没有规范的行业标准和操作规范，导致评估出来的公允价值可靠度不高。

5 改善公允价值计量模式应用现状的对策

5.1 建立健全的投资性房地产评估体系

投资性房地产客观合理的估价取决于健全的评估体系。完善投资性房地产评估体系、加强对企业或第三方评估行为的监督、提升估值技术对提高会计信息的真实可靠性有着至关重要的作用。此外，可以加强对第三方评估机构的管理。规范第三方评估机构的评估行为需要建立统一评估标准，制定统一的评估细则，确保评估人员的独立性。评估人员不仅需要提高专业技能，善于归纳实务经验，还要提升职业素质和普及法律法规，从而提高评估准确性并减少信息失真的可能性。另外还需要监管部门对企业相关财务信息进行监管核查，保证其客观性和可比性，企业对取得的公允价值进行更多的披露，比如披露评估方法、评估假设以及评估信息来源。

5.2 完善房地产市场

只有在活跃的，成熟的市场环境下，公开报价才能被市场参与者获得并验证，公允价值才能可靠获得。因此加快各级房地产市场发展，建立公开公正的市场机制，完善相关数据信息库对形成统一开放的房地产市场、方便企业取得房地产市场价格以及降低获取信息成本很有必要。我国政府相关部门可以利用互联网技术，联合公证、税收、财政部门以及房地产中介，建立一个完整的房地产交易网络系统以便收集交易信息、手续办理、管理服务和监管监督。

5.3 地区差异化管理

我国地区经济发展不均衡，东西部发展程度差别很大，所以差异化管理更满足我国房地产发展的现状。在东部沿海经济发达地区，房地产市场活跃，满足了公允价值可以可靠获得的假设和前提。以这些发达地区作为试点，要求这些地区的房地产企业必须采用公允价值计量模式。这样既可以借助试点实施经验完善会计准则，又可以推动房地产市场体系的健全发展。非点地区的企业仍可以选择适合自身实际情况的计量模式。

5.4 规范的信息披露

会计信息的透明化、规范化能够有效遏制企业人为故意操纵利润。为了保证会计信息的客观性和可比性，这需要相关部门对企业加强监管，规范财务报表中公允价值的披露。要求企业披露评估方法、评估机构以及评估信息来源等，以确保投资者了解房地产的类型，公允价值变动情况以及变动对利润的影响。

5.5 税收优惠政策，完善会计准则

采用公允价值计量的企业不得对房地产计提折旧或摊销，这使得企业丧失了税盾。同时，投资性房地产在会计上的账面价值和税法上的计税基础的不同而增加的递延所得税负债加重了税负。政府部门应该完善实务中的应用、完善会计准以及则颁布税收优惠政策，从源头减轻企业税收负担。这不仅需要借鉴国际会计准则，同时还要符合我国国情，不能盲目改革。

【参考文献】

[1]刘旭.投资性房地产企业会计核算存在的问题与对策[J].商业经济，2015（12）：141-142.

[2]李颖秋.投资性房地产核算中公允价值模式探讨[J].河北企业.2016（9）：63-64.

第4篇：房地产企业会计核算细则范文

关键词：资金 企业 借款费用 资本化

借款费用一般指企业因借入资金所付出的代价。包括利息费用和因外币借款所发生的汇兑差额等。借款费用的处理分为费用化和资本化。

一、借款费用的会计处理

1、借款费用的确认原则

借款费用确定的基本原则是：企业发生的借款费用可直接归属于符合资本化条件的资产构建或者生产的，应予以资本化，计入相关资产成本，其他借款费用应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

符合资本化条件的存货通常需经过相当长时间的建造或生产过程，才可达到预定可销售状态。其中的“相当长时间”应指为资产构建或者生产所必须的时间，通常为一年及以上。

2、借款费用资本化期间的确定

借款费用的资本化期间是指从借款费用开始资本化的时点到停止资本化时点的期间（暂停资本化时间除外）。

（1）借款费用开始资本化的时点

借款费用允许开始资本化必须同时满足三个条件：资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用（或销售）状态所必要的构建或者生产活动已经开始。这三个条件是相辅相成的，必须同时共同满足，才可以将借款费用资本化。举例来说，企业赊购一批办公用品已投入日常使用，向银行借款用以支付，在支付以前，这笔借款无法资本化，因为资产的支出没有发生。

（2）借款费用暂停资本化的时间

准则规定，符合资本化条件的资产在构建或者生产过程中发生非正常中断且中断时间连续超过3个月的，应当暂停借款费用的资本化。

关于这点规定，笔者认为还存在一些争议性问题。准则上规定的非正常中断时间连续超过3个月应当暂停借款费用资本化。但是在实际中，有时无法预测非常中断期是否会超过3个月，那么前两个月中的借款费用到底是资本化还是费用化，准则中却没有更明确的规定。

（3）借款费用停止资本化的时点

构建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用应当停止资本化。如果所构建资产是分部分完成的，那么则要区分两种情况：第一种是所构建符合资本化资产的各部分分别完工，可以独立的使用或对外销售，那么应该停止对该部分的资本化。第二种是构建资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工才能使用或销售，借款费用方可停止资本化。

3、借款费用资本化金额的确定

一般借款利息费用资本化金额= 一般借款累计支出加权平均数×一般借款加权平均利率

一般借款累计支出加权平均数=Σ每笔资产支出金额×每笔资产支出占用的天数/会计期间天数

二、借款费用资本化当前存在的问题

1、专门借款及一般借款的局限性

根据公式规定，一般借款资本化的利息由资产支出和资本化率两个变量决定，“占用的一般借款”利率和本金加权平均数又会影响资本化率的大小，所以如果企业将符合资本化条件的一般借款替换成另一笔借入的利率较高的借款，则会人为调高资本化的借款费用，降低应计入财务费用的借款金额，导致利润虚高，实现利润操纵。

2、借款费用资本化时间规定的局限性

符合借款费用资本化条件的资产，主要包括房地产开发企业用于对外出售的房地产开发产品、企业制造的对外出售的大型机器设备等超过一年以上建设期的资产。这些资产在构建或者生产过程中发生非正常中断且中断时间连续超过3个月的，应当暂停借款费用的资本化。在实际中，如果企业为构建固定资产而借入10个月的借款，未达到一年，只能计财务费用，显然不符合实质重于形式的原则。

3、费用资本化开始时点的不明确性

借款费用同时满足：资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用（或销售）状态所必要的构建或者生产活动已经开始时允许资本化。但是对于房地产企业来说，购买土地的价款一般占到房地产开发成本的30%到50%的高比率，很多房地产企业在购入土地后延期一年后才开始建造活动，而且将开发房地产产品而购置的土地作为房屋开发成本中的土地成本，将土地款中的借款费用资本化。而实际上及时购置了土地，在未发生房屋建造活动尚未开始，不符合借款费用资本化的第三个条件，土地购置的借款费用是不能资本化的。而由于准则定义的高度概括性和人为的故意疏漏，会导致资本化开始时点的提前。

三、关于借款费用资本化的建议

1、完善借款费用资本化金额计算

为了防止企业利用不同借款的利率差，人为调节平均利率，操纵利润，该给对占用的一般资金的资本化利息费用按月计算，如果时间跨度比较大，那么利率的变动可能性也增加，这就增加了操控利润的空间。按月进行的核算，不仅能防止利率差过大的发生，也保重了会计核算的及时性和准确性。那么某月一般借款利息费用资本化金额由某月累计资产支出超过专门借款那部分资产支出的加权平均数乘以该月所占一般借款的资本化率确定。

2、完善借款费用资本化金额计算

10个月的借款费用无法资本化，如果企业人为延长建设期，停产两个月，使建设期达到一年，那么这笔费用可以达到资本化的目的。准则应当颁布细则，明确期限接近一年的借款费用处理问题。举例来说，可以采用类似方法：8个月及以下期限的借款费用可以费用化，9-11个月的借款费用可以采用比率法计算，进行一定比率的资本化。比率大小可以采用借款期限占全年的比率，如10个月的借款费用资本化，10/12=5/6 那么这笔借款费用的5/6进行资本化，剩下的1/6进行费用化处理。

3、借款费用资本化开始时点

借款费用同时满足：资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用（或销售）状态所必要的构建或者生产活动已经开始时允许资本化。房地产开发企业购入土地的目的是进行房地产开发，所以其构建和生产活动的核心是“房屋”而非“土地”。准则应颁布细则，明确强调出房地产企业只有在房屋建造活动开始时才是土地款发生的借款费用资本化的开始时点。

现行准则较好地适应了实务需要，使我国准则向国际惯例接轨。但是实际操作中的情况是复杂多变的，高度概括的准则无法适用于所有情况，所以无论是在实际操作中还是在准则细则的制定上，都应遵循实质重于形式的原则，尽可能提高会计数据的准确性。

参考文献

[1]财政部会计司编写组.企业会计准则讲解. 人民出版社.2010（12）

[2]肖艳.浅谈新准则下借款费用的资本化.财会研究.2008（33）

[3]刘永祥.会计学.清华大学出版社.2009（06）

[4]邱庆荣，吴大青.关于借款费用资本化的探讨.商场现代化.2007（29）

第5篇：房地产企业会计核算细则范文

关键词：回迁房；会计处理；税务处理

中图分类号：F23

文献标识码：A

doi：10.19311/ki.16723198.2017.10.055

随着国家城镇化建设的推进，越来越多的房地产开发企业参与城市更新改造项目，拆迁补偿、回迁房安置是令开发商头痛的问题，而对回迁房补偿的财税处理更是财务人员的棘手问题。关于回迁房补偿的会计和税务处理，现行会计准则和税法并没有明确的规定，这也使得财务人员在处理这类业务时无所适从。本文梳理了回迁房补偿存在的难点，并对其进行分析，希望对面临类似业务的财务人员有所帮助。

1“回迁房”补偿会计处理的难点分析

回迁房补偿是指房地产企业对被拆迁户采用实物补偿的方式。会计处理上存在的难点主要是回迁房是否要确认收入？如果确认收入，是在什么时点、按照什么价格标准确认？目前较普遍地存在以下不同观点，这也说明了回迁房补偿处理的复杂性。

1.1不同观点评析

观点一：不确认收入。

该观点认为房地产开发企业配建回迁房的目的不是为了销售回迁房，回迁房的销售对象、补偿面积、交付时间等相关信息在签订拆迁补偿协议时就已被约定，企业参与回迁房建设的目的是为了取得项目的开发权，是为了取得容积率增加部分的收益而承担的义务，是项目开发的必要成本。因此企业配建回迁房的成本扣除收到的补价，应该计入土地成本，在项目对外可售面积中分摊，而不应该确认销售收入。

但是这一观点最大的问题是：房地产开发企业从与被拆迁户签订拆迁协议、收取旧房、到拆除旧房、再到建造完工后移交新房，整个过程在财务上均没有得到反映。

观点二：根据建造合同确认建造收入。

该观点认为实质是被拆迁户委托房地产开发公司将旧房拆除，重新规划，重新建设而成的新房屋，是固定资产的翻建，被拆迁户的所有权的收益和风险并未转移。而房地产开发企业对于回迁房和商品房，企业实际提供的是不同商品和服务。对于回迁房所对应的土地使用权，企业从未享有其风险和报酬，在回迁房的安排中，企业仅仅是提供了建造相关的服务，应该确认相关的建造收入。而对于商品房，企业才是真正进行的商品房销售活动。

如果回迁房建设是由政府委托房地产开发企业实施，房地产企业对被拆迁户的补偿标准、回迁房的建造标准等没有自，在此情况下可以按建造合同确认收入。但是本文讨论的是房地产企业自主开发、自主与被拆迁户协商补偿标准和建造标准，在此情况下就不能确认建造收入。

观点三：按照拆迁补偿协议约定的价格确认收入。

该观点认为拆迁补偿协议是双方通过谈判达成的，协议中对回迁房价格的约定体现了公平交易原则，因此应该按协议执行。

根据《企业会计准则第14号-收入》第五条：企业应当按照从购货方已收或应收的合同或协议价款确定销售商品收入金额，但已收或应收的合同或协议价款不公允的除外。也就是说企业应按公允的交易价格确定收入金额。尽管拆迁补偿协议约定了价格，但并不代表是公允的交易价格。现实中为了达到某种目的签订虚假合同的情况常有发生。

观点四：按照回w房移交时的公允价值确认收入。

该观点认为会计处理与税法处理应该一致。企业所得税和土地增值税相关规定均明确是按回迁房移交时的公允价值确认视同销售收入。

但是这也与观点一存在相同的缺点，即财务报表没有真实反映拆除旧房及新房的建造过程。

观点五：按照取得土地使用权时该房屋的公允价值确认收入。

该观点认为实质是被拆迁人用原有的房产换取开发商的房产，适用《企业会计准则第7号-非货币性资产交换》，并且具有商业实质。由于换出资产（未来应交付的回迁房）的公允价值不能可靠确定，但换入资产的公允价值可以（通过评估等手段），因此应该以取得土地使用权时该房屋的公允价值为依据，待回迁房交付时确认收入。并且开发商收取旧房也可看作是执行预付款合同，即认为被拆迁方是以旧房的约定价格为对价，预付购买开发商新开发的特定面积的房产。因此在新房交付时应以此预付合同的价格确认收入。

此观点虽然在拆除旧房时就在财务报表上得到了反映，但是作为非货币易最重要的对价――回迁房并未建成，说明该交易并未完成，以此时点的旧房评估价格作为最终确认收入依据值得商榷。另外虽然《企业会计准则第14号-收入》认为企业应按从购货方已收或应收的合同确定销售商品收入金额，但也指出价格不公允的除外。开发商在与被拆迁户谈判时，一般会对旧房进行评估，确定货币补偿标准和实物补偿标准，但实际绝大部分被拆迁户会选择实物补偿，这也反证了货币补偿标准并非公允价值，也就不符合收入确认标准了。

1.2本文对回迁房补偿会计处理的思考

分析回迁房是否确认收入，应该从交易实质进行判断。回迁房补偿实质上是一项非货币换，经历了两个环节，即房地产企业“购买”被拆迁户的旧房和向被拆迁户“销售”新房，可以适用《企业会计准则-非货币性资产交换》。本文认为应该综合观点四和观点五，即按照取得土地使用权时该房屋的公允价值暂估资产和负债，并且每一年度随着公允价值的变化进行动态调整，以回迁房交付时点的公允价值确认收入。这样处理使回迁房补偿在财务上能更真实地得到反映。本文采用案例的方式对这种会计处理加以进一步说明。

1.3案例分析

深圳某房地产企业开发一个城市更新项目，占地面积20，000平方米，计容建筑面积100，000平方米，旧房拆除面积30，000平方米，回迁面积30，000平方米，对外销售面积70，000平方米。2014年旧房拆除时的市场评估价20，000元/平方米，2015年评估价30，000元/平方米，2016年回迁房入市的价格为50，000元/平方米。假设该项目适用“营改增”老项目政策，价格为不含税。补交地价20，000万元、建安成本85，000万元，其中资本化利息12，000万元。会计处理未考虑增值税、城建税和教育附加费。

1.3.12014年开发商收取旧房

借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费60，000万元

贷：预收账款60，000万元

（30，000平方米×20，000元/平方米）

1.3.22015年年末，对开发项目周边房产评估后调整账面价值

借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费30，000万元

贷：预收账款30，000万元

（30，000平方米×30，000元/平方米-60，000万元）

1.3.32016年开发项目完工，回迁房移交

借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费60，000万元

贷：预收账款60，000万元

借：预收账款150，000万元

贷：主营业务收入150，000万元

（30，000平方米×50，000元/平方米-60，000万元-30，000万元）

1.3.42014年至2016年补地价及支付工程款

借：开发成本-地价征用及拆迁补偿费20，000万元

借：开发成本-建安成本85，000万元

贷：银行存款105，000万元

1.3.5结转产品完工成本

借：开发成品255，000万元

贷：开发成本-土地征用及拆迁补偿费170，000万元

贷：开发成本-建安成本85，000万元

1.3.6计算完工产品单位成本

挝怀杀=（170，000+85，000）/100，000=25，500元/平方米

单位成本（只含建安成本）=85，000/100，000=8，500元/平方米

1.3.7结转回迁房销售成本

借：主营业务成本76，500万元

贷：开发成品76，500万元

（25，500元/平方米×30，000平方米）

1.3.8按清算口径计提土地增值税

借：主营业务税金及附加17，313万元

贷：其他应付款17，313万元

说明：计提土地增值税不能计入“应交税费”科目，因为在土地增值税实际清算前，基于会计准则有关要求按照清算口径计提的土地增值税准备金尚不构成对税务征收机关的一项现实负债。

2“回迁房”补偿税务处理的难点分析

2.1增值税

关于增值税的涉税难点主要在于是否应该对于回迁房征收增值税和计税依据。

（1）营业税政策下，国税函[2007]768号《关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》、国税公告[2014]2号《关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》已明确回迁房应按视同销售不动产征收营业税，计税公式：

营业额=营业成本或者工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）

并且营业成本不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。

（2）营改增后，增值税条例只规定了回迁房行为应按视同销售处理，但没有对计税依据出台相应地细则，这正是财务人员感到困惑的地方。

如上例，如果按回迁房移交时的市场价处理，2016年回迁房应交增值税：

30，000平方米×50，000万元/平方米×5%=7，500万元

如果沿用营业税的优惠政策，假设成本利润率为15%：

30，000平方米×8，500元/平方米×（1+15%）×5%=1，466万元

二者差异6，034万元。

2.2企业所得税

关于企业所得税的涉税难点主要在于回迁房视同销售的收入确认标准以及成本列支标准。

国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第七条规定企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：首先按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；其次由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；第三是按开发产品的成本利润率确定。

深地税办发[2012]37号《城市更新税收政策指引》第三部分第（二）条第3款规定：“项目开发主体以开发产品作为拆迁补偿，应视同销售计入企业所得税应税收入，视同销售金额应作为土地征用及拆迁补偿费，同时计入企业所得税应计开发成本。”

根据上述规定，应按回迁房移交时的市场价确认视同销售收入，同时计入“开发成本-土地征用及拆迁补偿费”。

如上例，2016年房地产企业移交回迁房，开具增值税发票，确认应税所得。

应纳税所得额=150，000万元-76，500万元=73，500万元

应交企业所得税=73，500×25%=18，375万元

需要说明的是，本测算只是为了说明回迁房的税费计算过程，未考虑可以扣减应纳税所得额的期间费用、投资损失、营业外支出等；也未考虑城建税等税费支出。另外，对企业来说，回迁房视同销售并未导致企业多缴税，这部分所得税只是时间性差异。因为回迁房视同销售的收入和成本是相等的，实际对外销售的面积也分摊了这部分回迁房成本，因而加大了企业所得税扣除数，使企业未来可以少缴税。

2.3土地增值税

关于土地增值税的涉税难点主要在于回迁房视同销售的收入确认标准、成本列支标准，以及是否允许成本加计扣除。

国税函[2010]220号《关于土地增值税清算有关问题的通知》规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

国税发[2006]187号《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第三条第（一）款规定如下：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

根据上述规定，应按回迁房移交时的市场价确认视同销售收入，同时计入“开发成本-土地征用及拆迁补偿费”。同时，税法既然规定按回迁房视同销售金额确认土地成本中的拆迁补偿费，那么当然属于成本加计扣除范围。

如上例，2016年企业移交回迁房时，应预交土地增值税。预交比例各地方标准可能不统一，假设按收入的2%预交。2016年预交金额：150，000万元×2%=3，000万元

需要说明的是，虽然2016年度企业的该项目尚未达到土地增值税清算条件，但财务处理上仍然应该按清算口径预计土地增值税。因此企业必须在此时对土地增值税进行测算，并每年度进行动态调整。测算过程如表1。

3建议

3.1国家财政部门应尽快出台此类回迁房补偿会计处理的指导意见

从上文分析可以看出，针对这类业务的处理观点不一，甚至是会计师事务所之间也没有统一的标准，令财务人员无所适从。不同企业的会计处理口径可能不一致，从而产生不同的财务结果，而对这结果的准确性却没有统一的判断标准。

3.2国家税务部门应尽快出台回迁房税收政策的实施细则，特别是征对回迁房增值税的计税依据

国家出台“营改增”政策的出发点是降低企业税负，如果回迁房按市场价格缴纳增值税，将会大大增加房地产企业的税负，税务部门应该参照原营业税优惠政策及时出台相应的增值税税收政策。

参考文献

第6篇：房地产企业会计核算细则范文

述职报告对自身所负责组织或者部门在某一阶段工作进行全面回顾，按照法规在一定时间(立法会议或者上级开会期间和工作任期之后)进行，应从工作实践中去总结成绩和经验，找出不足与教训，从而对过去工作做出正确结论。下面就让小编带你去看看会计专业个人年度述职报告范文5篇，希望能帮助到大家!

会计个人述职报告1各位领导、同仁：

20____年已经过去，回顾近一年来的工作，感触良多，收获不小。近一年来，在财务部和公司的正确领导下，各部门的全力支持下，财务全体成员的鼎力相助下，严格自律，规范管理，踏实工作，热情服务，履职尽责，任劳任怨，较为圆满完成各项任务，实现了既定目标，达到了预期效果，锻炼了自己，提高了财务管理水平。当然，在取得一定成绩的同时也存在些许不足，在此，对大家给予我的关爱和帮助表示衷心的感谢!下面就我近一年的工作情况向各位领导和同仁作简要汇报：

一、主要工作

由于工作需要，我于20____年4月份被财务部委派到公司，在此期间，本人将工作重点放在财务服务、规范上，我感到只有搞好服务才能做好工作，只有坚持规范才能减少风险与差错。此后，以优质服务为先导，以规范制度为理念，立足做好常规工作，着眼推进重点工作。取得了一定进展，收到了一定成效，做了大量事务性的工作。

工作方面：踏实工作，履行职责，认真执行《会计法》，规范记账凭证的编制，严格对原始凭证的合理性进行审核，强化会计档案的管理等。按规定时间编制公司需要的各种类型的财务报表，及时申报各项税金。在各类年中审计、年终预审及财政税务检查中，积极配合相关人员工作。按公司要求对公司收入、成本进行监督、审核，提出相应的对策等。

学习方面：虚心请教，不断提高，完善各项财务基础制度，加强业务学习，提高业务水平，提升思想境界，剖析自我，查找不足，摆正自身位置，寻求良好的工作方式，提高工作效率，探寻人性化管理，振作精神，严格要求，胜任本职工作。在工作中学习，在总结中提高，在培养全面素质上下功夫，注重细节，养成良好习惯，做好工作。

思想方面：积极上进，团结协作，充分发挥主观能动性和工作积极性，不断提高团队整体素质，营造和谐氛围，树立开拓创新、务实高效的形象。不断加强财务人员之间的相互学习、相互交流、互帮互助、互相补台，打造和谐高效工作团队，达到在工作中相互认同、相互理解、相互支持、共同提高。

二、存在不足

1、自身学习抓的不紧，组织理论学习不经常，学得不深不透，忙于事务，创新不足;

2、疲于应付日常事务，前瞻性、系统性研究较为欠缺;

3、财务分析、预测水平有待提高，财务信息的决策能力有待增强;

4、工作中有时缺乏耐心有点急躁的现象，以后有待加以克服。

三、下步工作思路

20____年我国的社会经济形势将发生更加深刻的变化，将蕴藏着巨大的机遇，也包含着严峻的挑战。新年意味着新起点、新气象，随之要有新的精神面貌和新的干劲，我决心再接再励，与时俱进，继续搞好优质服务，努力坚持规范，着力推进创新，积极探索解决新形势下财务工作面临的新情况新问题，理好财、服好务、办好事。积极主动出谋划策，精打细算，确保营运资金流转顺畅、确保投资效益、确保财务优化管理。把公司财务做精做细，搞好成本归集。拓展财务管理与服务职能，实现财务管理“零”死角，挖掘财务活动的潜在价值，充分发挥支撑服务职能，合理有效配置有限资源，切实防范财务风险，最大限度降低成本，促进公司全面健康发展。在提高企业竞争力方面尽更大的义务与责任，不断鞭策自己，加强学习，以适应时代与企业的发展，和大家共同进步，与公司共同成长。

此致

敬礼!

述职人：______

20____年__月__日

会计个人述职报告2各位领导、同仁：

感谢领导为我提供这次提高素质、锻炼自我的机会，同时，也要感谢这一年来在工作上关心、支持和帮助过我的各位领导、同事们。回顾过去的一年，我在领导的正确指导和同事们通力合作及大力支持下，我圆满完成了自己的本职工作，履行了财务的工作职责，配合了局里的中心工作，做好了资金的调度，保证了工程款的核算和支付，及时准确地做好工程支出及结余的相关报表，并依法向有关部门进行每月每年的纳税申报工作。当然，在取得成绩的同时也还存在一些不足，现就我一年多来履行工作职责的情况作如下述职，请大家予以评议：

回顾一年多来这紧张却又充实的日子，感觉到这是我在个人工作、学习和生活上收获较大的时期。财务工作是一项专业性较强的工作，作为财务人员，则必须掌握一定的专业知识，借助先进的信息处理技术，才能搞好财务核算工作。同时，这也是一名财务人员必须具备的基本素质和基础能力。所以，在思想上，我严格要求自己，坚决地遵守和执行局里的规章制度;任劳任怨，尽心尽力尽意地做好领导和同事分配的工作;忠于职守，尽职尽责，爱岗敬业，始终保持着谦虚谨慎的学习态度;在学习上，我遵照《会计法》、《企业会计制度》加强了自身的会计实务能力、经济法财务知识和相关管理制度，业余时间还参加了财务培训，提高了自身素质，为使工作的顺利开展奠定了基础。

在工程核算、车间的报销支出和工程财务分析方面，努力做到细致准确，有条不紊，保证了财务工作的顺利进行。月度年度的纳税申报工作都做到及时按时申报，确保局里的依法纳税工作的正常开展。当工作中遇到困难时，我能虚心地向领导和身边的同事请教，取别人的长处、弥补自己的短处。我也深刻地认识到财务工作的重要性，从工程的预算到工程的支出及结余情况，及车间的报销到月度年度的税务申报工作，为使局里的相关领导部门了解局里的财务状况和资金流向，并以此做出经济决策，进行宏观的规划和指导。因此我坚持实事求是的工作原则，每个月都及时统计核算收取各项目部工程报表，做好财务档案资料的管理工作，尽职尽责，认真完成自己份内的事情，此外还协助领导和同事，尽我所能去做工作，不仅锻炼了我的责任心，也锻炼了我的耐性，使我更好地实践，以发挥自己的价值。

在近一年多来的工作中，我检查了自身存在的问题和不足。我认为在工作中我出现过疏忽的毛病，我决心在今后的工作中彻底改掉这个毛病，并在工作中不断努力学习，提高素质、提高工作能力，加强工作作风的严谨度，努力做好本职工作和领导安排的其他工作，同时积极配合好其他同事的工作。对于即将进入的____部门，作为一名新近的管理人员，我不断地告诫自己，要向在这个工作岗位上的领导和同事们学习。希望领导和同事多多提点和帮助，指出我工作中不足的地方，我会虚心接受，及时改正，以较大的努力配合领导和同事的工作。

此致

敬礼!

述职人：______

20____年__月__日

会计个人述职报告3进入公司财务部，迄今为止任职一年时间，主要负责出纳工作。现就任职以来的具体情况述职如下：

在公司各级领导和同事的正确带领下，本人深入到出纳工作的重要性。

一、必须具有高度的责任心。出纳工作繁杂、琐碎，整天与数字打交道，容不得半点马虎，细心是最基本的要求，高度的责任感和事业心，一丝不苟的作风是做好这项工作的前提。只有认真履行职责，才能在工作中发现问题。

二、出纳工作职责是负责现金收付、银行结算、货币资金的核算和现金及各种有价证券的保管等重要任务。出纳工作责任重大，而且有不少学问和政策技术问题，需要好好学习才能掌握。因此，工作的效率很一般，对工作形成了难度，如何办理货币资金和各种票据的收入，保证自己经手的货币资金和票据的安全与完整，如何填制和审核许多原始凭证，以及如何进行帐务处理等问题，通过实践，业务技能得到了很快的提升和锻炼，工作水平得以迅速的提高。

经过这几个月紧张的工作实践和总结，出纳工作是会计工作不可缺少的一个部分，它是经济工作的第一线，因此，它要求出纳员要有全面精通的政策水平，熟练高超的业务技能，严谨细致的工作作风，作为一个合格的出纳，必须具备以下的基本要求：

1、学习、了解和掌握政策法规和公司制度，不断提高自己的政策水平。

2、出纳工作需要很强的操作技巧。

打算盘、用电脑、填支票、点钞票等都需要深厚的基本功。作为专职的出纳员，不但要具备处理一般会计事物的财务会计专业基本知识，还要具备较高的处理出纳事务的出纳专业知识水平和较强的数字运算能力。

3、做好出纳工作首先要热爱出纳工作，要有严谨细致的工作作风和职业道德。

4、出纳人员要有较强的安全意识，现金、有价证券、票据、各种印鉴，既要有内部的保管分工，各负其责，并相互牵制;

也要有对外的保安措施，维护个人安全和公司的利益不受到损失。

5、出纳人员必须具备良好的职业道德修养，要热爱本职工作，精业、敬业，要竭力为本单位中心工作，为单位的总体利益、为全体职工服务，牢固的树立为人民服务的思想。

以上是我7个月工作以来的一些体会和认识，也是我不断在工作中将理论转化为实践的一个过程。在工作中学习和努力提高业务技能，使自身的工作能力和工作效率得到了迅速提高，在以后的工作和学习中我还将不懈的努力和拼搏，做好自己的本职工作。

我任职一年来的述职报告，不妥之处，敬请领导和同志们批评指正。

述职人：______

20____年____月____日

会计个人述职报告4本人______，男，生于19____年__月，大学文化，现任____________有限公司财务经理。20____年11月通过全国经济专业工商管理子专业中级资格证书考试，获得经济师(工商管理)资格。20____年5月通过全国会计专业技术资格中级资格证书考试，获得会计师资格。20____年9月通过注册会计师全国统一考试的全部科目，20____年加入中国注册会计师协会，为非执业会员。20____年3月加入中国会计学会。20____年9月参加全国高级会计师资格考试成绩达到______合格标准。现根据人事部、财政部“国人厅发[2004]14号”文件和《____省高级会计师资格评价试行办法》的精神，申报评审高级会计师。

一、本人概况

19____年9月毕业于________学院会计系________专业，学制__年，并于同年____月参加工作。20____年1月开始参加全国高等教育自学考试会计专业本科段考试，于20____年12月取得由____省高等教育自学考试委员会和________学院联合颁发的自学考试会计专业本科毕业证书。20____年4月考入________大学MPAcc(会计硕士)专业进行在职硕士学位学习。

19____年12月至19____年9月，在____________公司负责会计核算、报表编制等财务会计工作。19____年9月至20____年2月，分别在________有限公司(____合资企业)、______________(中方投资者)、____________有限公司(由__________重组更名)先后担任主管会计、主任、财务副经理等职位，开始主要负责账务处理、报表编制、报表分析、税务核算等工作，担任财务副经理后主要负责预算管理、财务分析、融资管理、内部审计、会计稽核等财务管理工作，协助部门经理对公司财务工作的管理。

20____年3月至20____年9月，在________________有限公司担任财务负责人，负责公司内部财务管理方面工作，协调外部与税务、银行、外汇等相关管理部门的各类事项，规避公司潜在的风险，为公司健康快速地发展提供有力保障。20____年10月至今，在____________有限公司担任财务经理，全面负责公司财务管理工作。

从事财务、会计工作以来，始终坚持党的四项基本原则，遵守《中华人民共和国宪法》和各项法律，认真执行《中华人民共和国会计法》和国家统一的会计制度、准则，以及有关财经法律、法规、规章制度，无违反财经纪律的行为，具有良好的职业道德和敬业精神。

二、学识水平

1、学习情况

财务工作需要边工作边学习，我一直也是这样做的。19____年9月至19____年9月，在____________学院会计系________专业学习年，系统学习了会计、财务管理等基础理论知识，为毕业参加工作奠定了坚实的基础。20____年参加并通过了全国经济专业工商管理中级资格证书考试，取得经济师资格。20____至20____年参加了全国会计专业技术资格中级资格证书考试，并以《经济法》81分、《财务管理》78分、《中级会计实务一》80分和《中级会计实务二》88分，平均成绩81.75分的高分通过考试取得会计师资格。

20____年9月通过注册会计师全国统一考试的全部5门科目，获得全科合格证书。从20____年1月至20____年10月，利用业余时间参加全国高等教育自学考试会计专业本科段考试，以全部专业课一次性通过、平均72分、论文优秀的成绩在20____年12月获得本科毕业证书。20____年10月参加在职硕士学位全国统一联考，被________大学录取为MPAcc(会计硕士)，经过系统的理论学习后，目前正在撰写毕业论文。20____年9月参加全国高级会计师资格考试成绩达到______合格标准。

在工作过程中，我不断进行具有针对性的学习并参加各类资格考试，学习与工作的相互促进，使我不断提升自己的专业能力。总之，从学习情况看，已经较系统地掌握了财务、会计专业知识和理论，具备了应有的职业判断能力，具有了履行高级会计师职务的学识水平。

2、对会计理论、专业知识的运用情况

担任会计师以来，结合工作实际撰写了理论文章6篇、重要调查报告3篇、业务工作总结8篇，规章制度和办法等若干。以理论文章为例，20____年在____________有限公司工作期间，与______、______二人就高科技企业的组织结构、风险等级、产品特点等使其内部控制区别于传统产业，探讨高科技企业内部控制模式对完善其管理的重要意义，撰写的文章《__________________》发表在《__________》20____年____期。20____年在____________有限公司工作期间，通过案例进行具体分析，对房地产企业涉及的税收问题进行分析探讨，提出完善我国房地产税制的建议，撰写了《____________》、《__________________》两篇文章，分别刊载于《________》20____年____期和____期上。

20____年新的营业税暂行条例及其实施细则颁发后，针对营业税新老办法在政策衔接上存在的一些问题，撰写了《______________________》，文章发表在《________》20____年____期上。此外，还有《________________________》、《______________________》两篇文章分别对新会计准则实施后对土地使用权的核算及税务影响，购进走私进口货物涉及的税务问题进行探讨，文章成稿投出尚未发表。从上不难看出本人了解国内外财务、会计方面的发展趋势;了解宏观经济政策，能够熟练掌握并运用会计准则、财务通则以及与财务、会计工作相关的法律、法规、制度，具备了运用会计理论和专业知识解决实际工作中的问题，并将之总结形成文章的能力。

三、工作能力和工作成就

工作____年多来，从事过会计核算、财务分析、内部审计、预算管理、资产管理等工作，工作岗位也从开始的一般财务人员逐渐提升到现在的财务经理，供职的单位主要是外商合资、独资大中型企业。具有了较丰富的工作经验，包括____年以上的企业中层领导经历。具备较为全面综合的企业管理经验，尤其在财务会计方面专业能力突出。本人具有较高的政策水平和丰富的财务会计工作经验，能担负起一个地区，一个部门或一个系统的财务会计管理工作，能够草拟和解释一个地区、一个部门、一个系统或在全国施行的财务会计法规、制度、办法，组织和指导一个地区或一个部门、一个系统的经济核算和财务会计工作，培养中级以上人才，具有全面履行高级会计师岗位职责的能力和水平。

为人诚恳、谦虚、勤奋，性格开朗，富有责任感和事业心，勇于面对困难和压力，擅于创造性地解决问题，有艰苦创业、开拓进取和团队合作精神。熟悉企业的财务工作流程，能够胜任企业的各项财务管理和会计工作，有较为丰富的团队领导和管理经验，有较强的组织协调和社会活动能力。下面就本人符合高级会计师职称条件的能力和工作成就作一介绍。

20____年，在省内上市公司________介入__________________有限公司公司的收购重组运作中做了大量实际的工作，提出了多项决策性建议。随后在20____年再次全程参与了深市上市公司____________受让________，并部分收购________投资者股权后，对______________有限公司的股权重组工作，克服困难解决了上市公司收购外商投资企业的法律法规尚不健全，同时限制繁多的各类问题，平衡各方利益最终达成收购，使____________在专用车领域扩张的目的得以顺利实现，而且为__________有限公司(收购后更名为“______________有限公司”)进一步的发展减轻了包袱、扩大了融资渠道，取得双赢效果。

20____年，为了____________有限公司加快发展，抓住国内道路运输车辆需求快速增长的有利时机，参与起草了________________建设项目的可行性研究报告，利用所掌握的财务管理等专业知识，论证了投资可行性，推进了____________在________________开发区基地的建设投产。

20____年，担任________________有限公司财务负责人期间，结合公司实际经营需要，组织制定了《财务管理制度》、《会计核算制度》及《日常费用管理办法》等财务会计制度，完善了财务制度建设，强化了内部控制，对规范、保障公司经营活动的合规性起到重要作用。

20____年进入现在的________公司后，参与到投资总额________美元、自有资金________美元的____________建设，全面负责公司的财务管理，这对从原来熟悉制造业财务的我而言也是一种挑战。进入公司____年来，我带领部门财务人员先后完成了建设项目可行性研究报告编制，以及在国家发改委的立项批复;两次增加投资在商务部门的层层审核，最终由商务部批复;克服国家对房地产项目的外汇政策变化，解决项目的境内融资;及时跟进税务政策的完善，协调解决境外设计单位作为非居民企业在境内的营业税、所得税完税等问题，确保项目发展建设和公司财务管理工作顺利进行。

综上所述，本人掌握了系统的财务、会计理论和专业知识;能够将自己的财务、会计理论知识进行运用，熟练草拟有关文件、规章制度和财务会计分析报告;组织和指导部门的经济核算和财务会计工作;主持开展科学研究，培训中级会计人才。总之，具有了全面履行高级会计师岗位职责的能力和水平。

述职人：______

20____年____月____日

会计个人述职报告5本人自参加工作以来，在上级领导和同事的关心支持下，能够自觉遵守国家的各项金融政策法规，严格执行上级下达的各项任务，认真履行岗位职责，努力完成本职工作，信用社会计个人述职报告。现将一年来的工作情况汇报如下。

一、加强理论学习，提高自身综合素质。

一年来，本人加强自身的思想道德建设，提高职业修养，树立正确的人生观和价值观;二是加强爱岗敬业意识的培养，进一步增强工作的责任心、事业心，以主人翁的精神热爱本职工作，做到“干一行、爱一行、专一行”，牢固树立“社兴我兴、社衰我衰”的工作意识，全身心地投入工作;三是牢固树立“客户至上”的服务理念，时刻把文明优质服务作为衡量各项工作的标准来严格要求自己，自觉接受广大客户监督，定期开展批评与自我批评，力求做一名合格的信合人。

二、恪守规章制度，履行岗位职责。

一年来，本人能够严格恪守各项金融政策法规，认真履行岗位职责。担任石砻分社记帐员期间，能够坚持“双人临柜、钱帐分管、印证分管、证押分管”的会计出纳制度。办理会计事务能够严格按资金性质、业务特点、经营管理和核算要求准确地使用会计凭证、科目和帐户;坚持当时记帐、当日核对，做到要素齐全、内容真实完整、数字字迹清楚，确保帐务处理“五无”、帐户核算“六相符”等;办理储蓄业务时能够认真落实“实名制”规定，登记好相关证件手续等等。每日营业终了，逐笔勾对电脑打印流水帐和现金收付登记簿，坚持碰库制度。填送会计报表时做到内容清楚、数字真实、计算准确、字迹清晰、签章齐全、按时报送，各种报表、各项目之间相关数字衔接一致。

三、增强防范意识，落实“三防一保”。