房地产企业会计政策精选(九篇)
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第1篇：房地产企业会计政策范文
税收筹划是随着我国市场经济发展而出现的一种会计行为，相比国外企业税收筹划工作，我国具有起步较晚的特点，但是我国在经济的不断发展中，税收筹划也在与时俱进，不断的更新发展中，而且在各行各业中进行有效运用，为企业创造了一个有利条件。税务筹划又称纳税筹划，是企业日常生产与经营过程中不可或缺的重要组成部分，指的是企业纳税人在法律规定许可的范围内，利用各种合法以及非违法的方式，通过各种不同的形式与途径，包括投资、经营、筹资和理财等活动进行事先安排和筹划，对自身的纳税工作予以科学合理、有效的策划和财务安排的活动，尽可能减少不必要的纳税支出，实现利润最大化的目标，因此进行税务筹划是纳税人的必由之路。在新的市场经济大环境下，我国于2006年2月对新会计准则进行，从2007年1月1日正式实施开始，是为加强企业会计控制，避免会计舞弊现象的频繁发生而制定的会计准则。作为一个房地产企业而言，在这个执行了八年多的新会计准则下，税收筹划也受到了多方面的影响。
二、房地产企业在新会计准则下税收筹划所受影响
（一）新会计准则对房地产企业存货计价方法、投资性房地产、固定资产计量的影响。新会计准则在存货计价方法上开始转变，规定《企业会计准则第1号――存货》中取消了原有后进先出法，开始向加权平均法和先进先出法进行转变，此种计价方法的转变一定程度上会造成毛利的波动。该方法，尤其是在通货膨胀的市场背景下采取加权平均法和先进先出法会造成一定的税负增加。因为房地产企业自身具有建设的周期长，假设取消或限制存货后进先出的计价方法后就会直接影响着房地产企业的当期损益，对房地产企业税金和利润空间两方面造成影响。其次是投资性房地产方面的新规定，该规定指出为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。说明如果采用的计量方式为公允价值，摊销或计提折旧将无法再进行，企业税负将会有一定程度的增加。最后是新会计准则对固定资产计量的规定对房地产企业的涉税状况也是有影响的。该规定明确了固定资产的折旧方法、折旧年限，而在房地产企业中，主要是以固定资产的形式存在，而且成为企业资产方面的一个重要的组成部分，所以房产的结构与管理水平高低将会对房地产企业的竞争力有着巨大影响。
（二）新会计准则促进了房地产企业税收筹划空间的扩展。一是对公允价值加以利用进行税收筹划，在新会计准则中关于公允价值计量模式做了许多规定，从房地产企业负债与资产计量方面来分析，房地产企业的折旧、摊销和成本等损益的计算都会出现相应的变化，所以对于房地产企业而言，就需要利用公允价值进行合理有效的税收筹划。一方面要充分利用为房地产企业提供的专业会计政策。包括固定资产折旧方法、存货计价方法等多种会计政策，如果选择的会计政策不一样，就会造成所能取得的税收筹划效果不一样，使得面临的税负也差别很大。另一方面新业务的税收筹划。新的业务主要指企业年金和投资性房地产。在这些方便需要根据情况做好相应的税收筹划。二是新会计准则针对投资性房地产的会计处理相对旧会计准则限制的方面要多很多，这些限制，在很大的程度上将引起房地产企业的损益出现一些改变，这样房企税收筹划中就不得不让对当前的操作手段和方式做出相应的调整。
三、新会计准则下的房地产企业税收筹划对策
（一）加强关注税收政策，采取相应对策。在社会经济发展过程中，国家的税收政策都会做出相应的调整，相应地，房地产企在税收筹划方面，可以根据房地产企业特征构建相应的信息管理系统，利用有效方法掌握税收政策实际变动情况，这样才有利于房企有效、及时的制定问题解决对策。如《建造合同》准则是新会计准则的第15号准则，主要是对代建房的规范。税法对各种建房方式进行了界定，不同建房方式的税收待遇是存在差别的，而房地产企业存在自主开发、代建房和合作建房等多种多样开发。
第2篇：房地产企业会计政策范文
以中航地产为例，本文分析了中航地产在投资性房地产后续计量会计政策选择对其财务指标的影响及选择动因。根据对中航地产的分析，对企业选择会计政策提供借鉴意义。
【关键词】
投资性房地产；会计政策选择；盈余管理
从2007年《企业会计准则第3号—投资性房地产》执行，企业对投资性房地产后续计量有更多的选择权，同时也为企业利用会计政策选择进行盈余管理提供了机会。公允价值一般都用于计量金融资产项目，但是投资性房地产是唯一使用公允价值计量的非金融资产项目。
投资性房地产是指为了赚取租金或者用于资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。我国《企业会计准则第3号—投资性房地产》准则规定，企业应该在资产负债表日对投资性房地产采用成本模式或者公允价值模式计量。
如果采用成本模式计量，资产负债表日必须对投资性房地产计提折旧，如果发生了减值，需要计提减值准备。
如果采用公允价值计量模式，不需要对投资性房地产计提折旧，也不需要计提减值准备。房地产价格有变动时，公允价值与原来账面价值之间会有差额，差额计入当期损益，可以用来调节当年的利润。在2007—2009年间，我国投资性房地产上市公司绝大多数采用成本模式计量，采用公允价值模式计量的极少。采用公允价值计量的上市公司，三年分别为18家、20家和25家，仅占2.86%、2.9%、3.24%（刘玉廷、王鹏、薛杰，2010）。但是2009年中航地产改变了投资性房地产的计量模式，由成本模式转变为公允价值模式，这种会计政策的改变动机是值得研究的。
因此，本文以中航地产公司为例，分析其投资性房地产计量模式转变对盈余的影响，分析其转变计量模式的动因，为房地产企业选择会计政策提供借鉴，为加强监管，提高会计信息质量提供建议对策。
1 中航地产案例简介
深圳中航地产股份有限公司（简称中航地产，证券代码000043）成立于1985年，公司于199年改组为上市公司，简称 “中航地产”。公司发展二十多年，业务涉及地产开发、物业经营与管理、酒店经营与管理，连续多年进入深圳百强企业榜。
2009年1月1日中航地产对投资性房地产进行会计政策变更，由成本模式变为公允价值模式，转换日投资性房地产公允价值增加3.37亿元，当期采用公允价值进行后续计量的投资性房地产公允价值变动损益为3169.13万元，该公司当期净利润为6286.75万元，对当期利润影响为50.41%。
2 投资性房地产会计政策变更动因以及制约因素分析
2.1 变更动因分析
对于房地产企业来说，无论是市场环境还是国际通行做法，运用公允价值进行后续计量的时机已经成熟。2008年我国金融危机爆发，房价涨跌十分的不确定。董事长吴光权即将结束他在中航地产的任职。一系列原因促使了公司在2009年变更投资性房地产的计量方式。
2.1.1有利于优化财务指标，便于融资。
如果使用公允价值计量，资产的账面价值会增加，这样可以从报表层面优化财务指标，例如：降低资产负债率，可以使企业呈现出较低的财务风险。企业容易以较低的资本成本进行融资，有利于企业扩张和发展壮大。
国际上普遍采用公允价值模式计量，我们采用此种模式，可以更好的接轨国际准则，帮助投资者进行更好的决策，更好的对比国内外企业的价值，以便吸引更多的投资。
2.1.2盈余管理的驱使
2009年仇慎谦担任董事长，石正林担任总经理，有可能是因为报酬契约等原因导致当期调整利润。公允价值变动损益占非经常损益比重分别为-907.39%（2008年）、55.37%（2009年），同时占利润总额的比例分别为-85%（2008年）、21.30%（2009年），通过会计政策选择来提高经营业绩指标，从而可以反映企业管理层受托责任的履行状况。
2.2 制约因素分析
2.2.1 利润变化程度加剧
采用公允价值计量，会计利润会随着公允价值的波动而相应的变动。盈余大幅度波动绝对不是管理层所愿意看到的，管理层更愿意看到有一个持续平滑且可预期的盈余走势（王小力，2012）。我国房地产市场受国家的宏观调控影响很大，公允价值很容易受到影响。此外房地产市场变化、投资者心理也会影响公允价值波动。随着公允价值的变动，会计利润跟着发生变化，容易给投资者、债权人造成困扰，加大企业的风险。
2.2.2净利润与现金流的背离程度加剧
权责发生制模式下，净利润背后有可能就缺乏足够的现金流支撑，二者经常出现背离。而公允价值的引入，更加加剧了背离的程度，弱化了净利润和现金流之间的关系。
在资产负债表日，投资性房地产的公允价值变动计入利润，如果没有对房地产进行处置，则没有相应的现金流入。没有足够的现金作支撑，就会加大利润分配的难度。
3 结论及建议
2007年新会计准则引入公允价值计量投资性房地产对我国发展市场经济具有积极意。但是由于目前房地产市场不稳定，公允价值采用需要十分谨慎。对于如何选择投资性房地产的后续计量模式，需要针对本公司的实际情况来选择相应的会计政策。如果公司迫切需要提高业绩，可以选择变更公允价值计量模式；预期房地产价格会大涨的经济环境下，选择公允价值利大于弊；反之，则按成本模式计量更好。
公允价值是必然的趋势，同时是一把双刃剑，我们要充分发挥有利方面，同时规避其不利方面，让公允价值计量更好的为经济发展服务。
【参考文献】
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第3篇：房地产企业会计政策范文
关键词：新会计准则；投资性房地产；影响；公允价值
中图分类号：F230 文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）04-0053-03
一、简析投资性房地产的相关内容
笔者主要是从投资性房地产的概念，投资性房地产的会计核算、投资性房地产的计量模式等方面，简要分析投资性房地产的相关内容。
（一）投资性房地产的概念
通过查阅各种相关资料，我们可以看出，投资性房地产与普通房地产业的主要区别，从概念上来看，投资性房地产主要是地产商为了获取房屋租金或房屋固定资产的不断增值，或者是同时达到这两点目标而进行的一种投资获利性房地产。通过投资性房地产的概念和其运营的最终目的，我们知道，相对于普通的房地产而言，投资性房地产必须能够单独的计量和对外出售。对外出售主要包括可以出售已经对外出租的某块具体的土地使用权；或是房地产商已经持有并准备在房屋获得增值后，再予以对外转让的土地使用权，还包括房地产企业现阶段已经拥有并已对他人出租的各项建筑物。这较普通的房地产，投资性房地产对外出租的选择余地更大，赚取的盈利价值更多，可以实现出售、出租具体建筑物的目标，也可以实现出租或是转让已有或是已租给他人的某块土地的使用权，从而可以从中获取更多更大的经济利益。这其中不包括房地产商用以经营或是留作厂房的自用房屋。
（二）投资性房地产的会计核算
新会计准则明确规定，针对于投资性房地产的特有特点，对投资性房地产的会计核算也具有严格的规定，它需要明确的前提条件才能实现会计确认，这个前提条件主要是指要具备很可能流入该投资性房地产的相关的经济利益以及该房地产企业的资本成本能够很明确的核算和计量，只有同时满足这两个条件，才能对投资性房地产进行会计核算，这不仅有利于从总体上评估该投资性房地产的总体资金优势，也有利于保证与其交易的企业的相关利益，这有利于市场经济的稳步发展，也有利于推动投资性房地产业的不断良性的发展。
相关会计准则中对投资性房地产的最初计量也有明确的规定，它要求投资性房地产应该严格按照成本进行会计计量，投资性房地产的成本主要是包括购买房地产的成本款，在购买过程中所支出的各种消费税费，以及其余可以归该房地产支出的一些税费；还包括该投资性房地产在建造过程中所花费在建造该投资性房地产上的各种建筑费用以及为了能使该项资产投入使用所花费的各项费用。通过这两点规定，我们可以得出投资性房地产在进行会计核算和计量的要求和步骤，从而有利于保证其更好的进行核算。
（三）投资性房地产的计量模式
新会计准则对投资性房地产的计量模式提出了一套新的模式，那就是可以对投资性房地产采用公允价值模式进行计量，这种新的方式可以给投资性房地产带来会计计量模式上的创新，但也必须具备必要的条件，首先必须要保证该投资性房地产所在的区域内有活跃的充分的房地产交易市场，通过从这些活跃的地产交易市场上，该企业能够从中获取其他企业的房地产的价格或是相关的其他信息，从而可以为该企业的正常发展提供可靠的参考信息，利于该企业随时作出相应的调整，也可以对投资性房地产中的公允价值作出正确合理的评估。
通过上述对投资性房地产的相关内容的简述，我们对投资性房地产的相关知识都有所了解，通过对投资性房地产的概念及它的会计核算模式及计量模式进行分析，我们可以看出，投资性房地产的会计核算的特有规定，下文中，笔者主要是论述新会计准则对投资性房地产会计政策的影响。
二、初探新会计准则对投资性房地产会计政策的影响
新会计准则对投资性房地产的会计政策产生了很大的影响，随着房地产业的不断发展，特别是投资性房地产的迅速发展，一种新的公允价值模式便应运而生，但通过调查研究发现，大多数的投资性房地产所采取的会计核算模式仍然是传统的成本核算方式，而不采用公允价值模式进行核算，下述笔者主要是从以下几方面来探讨新会计准则对投资性房地产会计政策的影响：
（一）没有形成一套完善的评价公允价值的市场体系
新会计准则中对投资性房地产的会计核算作出了明确的规定，特别是对采用公允价值模式的计量的要求和前提条件更为严格。新会计准则中明确规定，只有有足够的证据证明投资性的房地产的公允价值能够持续可靠的获得，才可以让投资性房地产采用公允价值计量模式。公允价值的应用必须符合两大条件，一是该地产必须要具备活跃的房地产交易市场，并且还应能及时的从市场上获得相关的各种信息，以作出相应的调整。公允价值模式的最大优势在于，它能够较真实客观地反映出投资性房地产的所具备的实际资本能力、市场价值和所具备的盈利能力，这样可以有效的正确的反映出该房地产投资企业的各项综合能力，有利于该房地产对自身的发展适时的作出调整，可以推动投资性房地产业的不断健康稳定的发展；但这种公允价值计量模式也存在其自身的缺陷，主要是由于目前中国市场经济发展还不够成熟和完善，市场体系还不够健全，市场上很多同类市场的交易信息还不够充足，有些企业为了自身的利益不愿公开该企业的相关信息，从而导致市场上的各种交易信息缺乏公开性，不利于企业获得足够多的信息，这样就无法满足公允价值得以实现的前提条件。新会计准则中明确要求企业能够从活跃交易市场上相关企业的房地产市场价格信息，从而能够客观的对自身的资金及市场地位进行分析和定位，以便对投资性房地产的公允价值能做出明确而合理的评价和估算，综合各种原因，结合现阶段的市场经济条件发展的水平，以及综合分析现阶段的市场环境，新会计准则中规定的投资性房地产采取公允价值计量模式进行计量的要求，在现阶段现有的市场环境下是无法严格有效的实施的。我们必须去探讨一种新的更有利于更适合投资性房地产的会计核算模式，不断的健全市场机制，推动投资性房地产的发展。
（二）新会计准则改变了税收与对企业价值的关系
新会计准则的实施，带给投资性房地产最大的影响就是改变了在成本价值核算下的税收对企业价值的关系，这种改变表面上只是简单的调整了二者之间的相关联，实质上却从企业内部深层次的改变了企业的经济利益，改变了企业整个经济链。在原先的以成本核算的模式下，投资性房地产每期都要提取固定的资产折旧费或是摊销一些必要的资产损失费，从而使当期的账面资产利润减少，但是这种固定资产的折旧和摊销可以在企业本期交税之前就进行，因此可以提前从税收中支取，这样就可以实现抵消税收的目的，从而可以保证企业的经济利益的实现。新会计准则中的公允价值计量模式，则无法实现这一目的，公允价值模式需要企业能够持续而可靠的保证资金来源，这种模式不再对投资性房地产进行固定资产的折旧和提取相应的摊销，而应当以企业的实际支出计入企业的账面价值，这一做法虽然能够很客观的反应企业当期的收益和负债，但由于不能提取固定资产的折旧和摊销，企业便无法实现税收的抵消，这样就大幅度地增加了企业的税收压力，这样就会减少企业的价值，因此，虽然新会计准则明确规定投资性房地产应采用公允价值核算模式，但由于多数企业为了减少税收的压力，仍然采用传统的成本计量模式，为了能更好地推动新会计准则的实效，我们应不断的改革和更新投资型企业的经营思想，处理好税收与企业的关系，推进企业的不断发展与壮大。
（三）公允价值模式会影响企业的业绩
传统的成本核算模式，是一种以投资企业的成本为核算基础的一种计量模式，它无须考虑市场上房价的变动，不论房价上涨或是下跌，都不会太大程度的影响企业的实际成本，从而也不会大幅度地影响企业的业绩。新会计准则中规定的投资性房地产采用公允价值模式，这种计量模式的变化，可以使企业的报表更加科学合理，但并没有从内部上改变企业真实的内在价值。在房地产市场发展趋势较好，市场上房屋都在涨价的情况下，企业采用公允价值模式能够在一定程度上增加企业的资产和利润；但是，如果房价下跌，采用这种模式就会给公司带来严重的账面损失，这就使得企业的资金链时刻处于变动中，从而增加了企业的资本变动，影响了企业的业绩，导致企业在进行资产和利润管理上遇到很严峻的问题。特别对于投资性房地产这类投资性行业，更加剧了企业经济和利润的变化，严重影响了企业的业绩。为了能使投资性房地产稳定的发展，我们必须不断采取各种措施，减少公允价值在实施过程中的不利因素。
通过调查研究我们发现，房地产企业中采用公允价值能增加房地产企业会计信息的真实性，可以使房地产企业的账面价值更加客观可靠，可以让房地产商随时获得最可靠的资金信息。然而，由于上述所提出的这些问题的存在，投资性房地产中以公允价值计量的会计核算模式还有待研究，它不可能很快的被市场所接受并运用，它需要一个适应当前市场经济的过程。但随着市场经济的不断发展，市场体系的不断健全，公允价值模式将会最终取代传统的成本模式，并最终被企业所接受和加以应用。
三、简述新会计准则对投资性房地产业未来发展趋势的影响
通过上述论述，我们可以看出，投资性房地产业是有别于普通房地产业的一种企业，新会计准则的实施，对其产生了很大的影响，下面笔者简要论述新会计准则的实施，对投资性房地产业未来发展趋势所产生的影响：
（一）新会计准则的实施将会影响地产业的实际经济利益
投资性房地产的一个明显的特征就是它是通过出租已出售或出租的某块土地使用权，从中获取利益，但那些留作厂房或是用以经营的建筑物则不可以归于投资性房地产，因而也无法在市场上进行交易，获取利润。新会计准则的实施，提出了对投资性房地产进行公允价值模式的会计计量，这样就会加重企业的税收负担，从而会影响企业的实际利益，但如果市场经济能一直稳定持续的发展，房地产业能在市场上占据有利的竞争地位，能够拥有有利的价格优势，那么新会计准则的实施，将会不断推动投资性房地产的快速的发展。
（二）新会计准则的实施对投资性房地产未来的发展趋势影响深远
传统的会计准则中对投资性房地产的会计核算都是采用成本核算，这种模式有其一定的优点，但也具有缺陷。传统的成本模式主要考虑的是企业的资本，所需做的报表很多，这样不仅消耗时间，也影响了工作效益，但新会计准则中规定的公允价值模式，很大程度上改变了这种现象，公允价值模式下，是通过企业的账面价值，直接的反应企业的赢利或亏损情况，它可以将各种报表加以有序的整合，这样不仅节省人力物力，同时还可以有效的提高工作效益，能通过简易清晰的账面价值报表，反映出房地产业的发展情况，所以说，新的会计准则的实施将会很大程度上影响投资性房地产业的发展，对其长远的发展产生深远的影响。
综上所述，我们可以看到，新的会计准则对投资性房地产的会计核算产生了很大的影响，同时对投资性房地产的未来发展趋势也将会产生很深远的影响意义，为了能更好地运用新的会计准则，我们必须努力发展市场经济，不断完善市场经济体系。
参考文献：
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第4篇：房地产企业会计政策范文
关键词：盈余管理；房地产；会计核算
房地产行业是我国的支柱产业之一。尽管国家自2003年以来一直在宏观调控房地产行业，特别是在2010年，出台了“史上最严厉房产调控政策”，但房价一直在上涨。房地产公司在获得巨额的利润的同时也给社会带来了不稳定因素，威胁了宏观经济的健康运行。
1 房地产行业盈余管理研究的意义
房地产行业由于其会计核算特点而存在显著的盈余管理空间。房地产行业的盈余管理不仅误导投资者决策，也影响政府部门的宏观调控决策。过度的盈余管理造成房地产行业欣欣向荣的假象，且有利于房地产商抬高价格。而过高的房价不利于社会稳定。根据国外经典的研究成果，房地产泡沫一旦发生破灭，可能要持续三到五年的时间。
历次会计准则的出台都被认为是救火式出台，证券市场出了问题，会计准则就出来救火。1研究盈余管理，做好事前防范显得格外必要。
因此，研究并规范房地产行业的盈余管理行为是理论界、事务界和政府部门的重要课题。
2 房地产行业会计核算特点及其对应的盈余管理手段
2.1 无法统一界定销售收入的确认时间
房地产企业会计核算收入的关键是收入的确认和计量。根据《企业会计制度》，销售商品收入确认的四个条件为，企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。从上述规定可以看出，收入确认以风险和报酬的转移为标准。
房地产开发商品通常是采用预售方式和分期付款方式进行销售。采用预售形式时，大致需要经过以下环节：签订预售合同及收取部分预售房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收、收取剩余房款、办理产权过户等。由于对销售收入的确认——风险和报酬的转移——存在不同的理解，所以会计人员可根据公司需要自行选择环节作为收入确认的时间，由此进行盈余管理。
房地产开发企业一般采用预收款的方式收取售房款。相关准则规定，当房屋竣工验收并与房屋购买者办妥了相关的手续后，就应该将预收款项确认为销售收入。但是房地产开发企业通常会采取措施来拖延“预收账款”转为销售收入的时间，比如拖延所开发的房屋的竣工时间，或者拖延办理相关的手续，从而减少当期的销售收入，减少当期税款的缴纳。
2.2 销售收入的计量模式存在可选择性
2007年1月1日开始施行的新会计准则体系在坚持历史成本基础的前提下，引入了投资性房地产准则和公允价值计价模式。准则明确规定以成本模式作为投资性房地产后续计量的基准模式，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
当存在两种可供选择的计量模式时，公司会根据需要进行选择。有研究表明经营业绩不理想的上市公司，通过变更投资性房地产会计政策，增加公允价值变动收益、调节业绩、提高净利润，在扭亏、免于退市、摘牌时，公允价值是个救市良方。2
2.3 成本和收入难以配比
配比原则是指以实现的收入与所发生的费用的直接联系为基础，将所有与收入产生有关的成本在同一会计期间转为费用。
房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入需要数年时间，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理。在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。3
我国房地产开发企业一般都会同时开发多个楼盘，每个楼盘的开工时间不同，并且时间较长，这样就会有多期楼盘存在于一个会计期间情况的出现。当期完工结转的楼盘的成本，应该按照配比原则记入账面。但是房地产企业通常会根据自身的需要任意的分配当期完工楼盘应当承当的成本，以此来调节当期的利润。
3 如何规范房地产行业盈余管理
3.1 明确收入确认的环节
收入确认环节的不确定性为公司进行盈余管理带来了空间。各公司采取不同的收入确认标准不利于行业内各公司之间的对比。因此，《企业会计准则——收入》在建立了收入确认一般标准的基础上，还应当建立并推广针对特殊业务的会计准则指引，让所有房地产开发企业有统一标准的确认方法，从而使企业财务报告所提供的收入信息能反映企业的实际价值。
第5篇：房地产企业会计政策范文
关键词：投资性房地产；公允价值；影响
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）01-0-01
近年来，越来越多的企业把自有财产转换为以出租为目的的投资性房地产的现象已经屡见不鲜，而对于投资性房地产的计量模式则越来越多的引入公允价值计量模式。本文就投资性房地产采用公允价值计量模式对企业产生的影响进行简要分析。
一、公允价值计量对企业资产的影响
1.对资产结构的影响
对投资性房地产采用成本模式进行计量时，虽然企业的资产总量不会发生变化，但是会影响到企业资产结构情况。而采用公允价值计量模式对投资性房地产进行计量时，企业的总资产和资本结构都会发生一些变化。
新准则规定企业必须对投资性房地产进行独立核算。因此，企业首先应确认投资性房地产是否符合投资性房地产准则规定的采用公允价值模式计量的两个条件，即：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。(2)企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
在对投资性房地产进行核算时，那些原来计入存货、固定资产和无形资产中核算和列报的投资性房地产，都会统一放到“投资性房地产”这一会计科目中核算，并且会单独列报在资产负债表上，这样就会对企业的资产结构产生影响，对于那些拥有很多投资性房地产的企业，经过调整，该企业的固定资产和无形资产在总资产中的比重会下降，投资性房地产在总资产中的比重会增加，从而对企业的资产结构产生影响。
2.对资产账面价值的影响
新准则规定，“对于有确凿证据表明可以采用公允价值模式计量的投资性房地产，在首次执行日可以按照公允价值进行计量，并将账面价值与公允价值的差额调整留存收益”。投资性房地产用公允价值模式与成本模式计量的差别，不仅在于企业的资产结构会发生改变，而且公允价值上升也会使企业投资性房地产的账面价值得到提升，这会使那些拥有大量投资性房地产的公司净资产账面价值得到大幅提升，而资产账面价值的增加会相应的降低企业的资产负债率以及有形净值债务率，会使企业的财务风险降低。
二、公允价值计量对企业所有者权益的影响
房地产企业通常采用成本模式对投资性房地产进行计量，只有在有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值模式进行后续计量。同一企业不得同时采用两种计量模式对所有投资性房地产进行后续计量。新会计准则规定，企业的投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式时，视为会计政策的变更，应当根据《企业会计准则第28号――会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定进行处理。因此，在符合条件的情况下，企业在对投资性房地产的计量模式由成本模式转为公允价值模式的首年，各相关房地产企业应该采取追溯调整法，调整年初的所有者权益。另外，企业将自用房地产转换为投资性房地产时，若转换日的公允价值大于原来的账面价值，应该将其差额计入资本公积，企业的所有者权益也将会得到较大幅度的提升，更好地反映出投资性房地产的市场价值，为会计信息的使用者提供客观、真实的决策信息。
三、公允价值计量对企业税负的影响
2008年1月1日起施行的《中华人民共和国企业所得税法》中明确规定，在计算应纳税所得额时，企业按照税法规定计算的固定资产折旧、无形资产摊销费用，准予在税前扣除。税法允许投资性房地产的这部分折旧额在税前扣除，这样就减少了企业当期应交的所得税。在用成本模式计量时，新会计准则的规定和税法上的处理基本一致，若不一致，也只需调整其折旧或摊销额。
但是在公允价值计量模式下，按照税法规定计算的计税基础与采用公允价值模式计量的投资性房地产的账面价值二者之间存在差异。会计准则要求期末要按照投资性房地产的公允价值调整其账面价值，公允价值和账面价值的差额计入当期损益，不需要继续计提折旧；而在目前税法上，按照资产负债表债务法核算所得税时，投资性房地产的账面价值与计税基础不一致时会产生应纳税暂时性差异或者可抵扣暂时性差异，由此会相应的产生递延所得税负债或递延所得税资产，这部分资产或负债虽然不会影响当期的应交所得税，但是会影响到利润表中的所得税费用，进而会对净利润产生一定影响。
四、公允价值计量对企业利润的影响
投资性房地产采用成本模式计量时，需要对其按照固定资产或无形资产的有关规定，按期计提折旧或进行摊销，甚至可能还要计提投资性房地产减值准备，这样使得资产账面价值减少；同时由于对投资性房地产计提折旧或摊销以及计提资产减值准备以后，使得费用和损失增加，进而使当期利润减少。
相比较而言，投资性房地产采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，企业应在资产负债表日对投资性房地产进行后续计量，以评估的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，今后每年对投资性房地产的资产价值将得到重估，如果以后投资性房地产得到增值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，投资性房地产公允价值的变动会对当期的净利润产生正面影响。但是当投资性房地产价格出现贬值的情况时，很可能由于前期确认了大量的增值收益，而需要在后期确认更多的减值损失，从而使得企业在该年度因该项业务严重亏损，出现了先盈后亏的情况，加大了企业的经营风险和财务风险。
目前，我国房地产市场暂时处于一个下滑的阶段，其公允价值不断下降，虽然暂时不会低于其成本，但还是对公司的利润产生了一定的影响，企业应该谨慎选择投资性房地产的计量模式，全面衡量公允价值对企业的影响，以期投资性房地产行业继续健康向上发展。
参考文献：
[1]中国注册会计师协会.会计[M].北京:中国财政经济出版社,2011.
[2]王瑞,王丽文.公允价值模式对投资性房地产企业的影响[J].财会研究,2008.
第6篇：房地产企业会计政策范文
论文关键词：投资性房地产；公允价值；盈余管理；会计政策
随着我国市场经济的不断发展，越来越多的企业将房地产用于对外出租或持有并准备增值后转让。为了更好的规范这类业务的核算，财政部于2006年颁布的《企业会计准则》增加了投资性房地产准则，对投资性房地产的确认、计量和转换作出了全面的规定，并将公允价值引入到后续计量之中。公允价值有利于增强会计信息的相关性，有利于信息使用者进行决策。但由于我国资本市场尚不完善，许多商品难以获得公允的交易价格，并且公允价值的计量方法选择余地大，估值技术和估值模型仍有诸多欠缺，这为盈余管理提供了一定的空间。
1 投资性房地产盈余管理的空间分析
由于准则规定在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》的规定，对已出租的建筑物和土地使用权进行计量，计提折旧或摊销。因此，投资性房地产盈余管理的空间主要集中在公允价值后续计量模式中。
1.1 利用后续计量模式的可选择性进行盈余管理
准则规定企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。并且采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差计入当期损益。由于近年来房地产价格呈现总体上升的趋势，企业所持有的房地产账面价值往往低于市场价值。对于坐落于大中型城市中心城区的房地产，通常具有活跃的交易市场，因此，这些房地产满足使用公允价值模式进行后续计量的条件。虽然准则规定成本模式转换为公允价值模式应按会计政策变更处理，转换无法立即产生收益，但企业在以后各期却可能由于这种会计政策的选择获益。一方面转换可以增加投资性房地产的账面价值，同时增加企业的资产和所有者权益，降低了企业的资产负债率，降低了企业的财务风险，有利于企业进行融资，扩大生产经营规模，实施并购重组。转换相当于因为资产的重估增值而调整账面价值，而这在历史成本计量原则下一般是禁止的。另一方面转换后的投资性房地产不计提折旧，减少了企业每期的费用，同时在房地产价格上涨的条件下，投资性房地产公允价值的增加能在当期确认为收益，这都有利于增加企业的利润。并且，由于税法不将资产重估增值的收益计入应纳税所得额，对于作为投资性房地产核算的建筑物或土地使用权也一律需要计提折旧或摊销，因此，在目前的条件下投资性房地产的转换不会增加企业的税收负担，也不会使企业失去折旧的“税盾”作用。
1.2 利用资产类别的转换进行盈余管理
准则规定自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。企业可以与关联方签订租赁合同，将闲置的房地产从原先的固定资产转换为投资性房地产进行核算。同时，如果满足准则中的相关规定，便可以使用公允价值模式进行后续计量。同时，企业可以将原已计提的固定资产减值准备在转换时转回，从而规避了《企业会计准则第8号——资产减值损失》中资产减值损失一经确认，不得转回的规定。准则还规定，采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。企业可以在适当的时间解除与关联方签订的租赁合同，重新计提折旧，并将转换时产生的公允价值变动损益计入当期损益。这样通过两次转换，企业在转换期间内减少了固定资产的折旧费用，获得了公允价值变动带来的收益，同时增加了资产的账面价值，从而达到粉饰报表的目的。
1.3 利用公允价值计量方法的不同进行盈余管理
根据准则的规定，资产负债表日企业应该从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。这表明公允价值首先应该从公开市场报价中取得。当无法从公开市场上取得同类或类似房地产的市场价格时，可以使用估值技术取得公允价值。但由于我国市场经济起步较晚，市场机制尚不完善，房地产市场尚不成熟，公开报价不易获得，并且由于存在大量的投机行为，公开报价也未必是公允的价格。因此，上市公司目前更倾向于使用资产评估机构或房地产评估机构的评估价格作为公允价值，其次是通过参考同类或类似房地产的市场价格获取公允价值。现行准则中，没有对公允价值的计量方法作出明确适当的规定，企业可以根据自己的需要选择对经营业绩有利或能够达到特定目的的方法。估值模型本身具有复杂性和不确定性，容易受到主观判断的影响，但准则对于估值模型的选择和关键参数的设定缺乏必要指导和规定。企业还可能选择关联方资产评估机构进行房地产评估，出具对自身有利的资产评估报告。这都给企业进行盈余管理提供了操作空间，使企业可以通过操纵公允价值满足自身利益，降低会计信息的可靠性和可比性，损害其他利益相关者的利益。
2 投资性房地产盈余管理的实例解析
2.1 世茂股份的盈余管理
上海世茂股份有限公司是一家主营商业地产开发运营的上市公司。2009年6月30日，世茂股份临时股东大会通过投资性房地产的会计政策变更的决议，公司根据准则规定进行了追溯调整，导致增加2009年度利润总额408万元，其中因不计提折旧增加2009年度利润总额102万元，因公允价值变动增加利润总额306万元，增加投资性房地产1317万元，增加留存收益987万元。当年下半年，因采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产产生公允价值变动损益为1.61亿元，约占当年利润总额的54.51%。2010年，世茂股份因采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产产生的公允价值变动损益为4.26亿元，约占当年利润总额的31.14%。然而，该公司并未在财务报表附注中披露进行会计政策变更的原因。世茂股份租售并举的经营模式导致该企业拥有大量的投资性房地产，且其商业地产主要坐落于北京、上海等地区，市场交易活跃，这给使用公允价值模式提供了必要条件。2009年全国范围内房地产价格普遍高企，发达地区涨幅尤为明显。世茂股份在此时进行会计政策变更，公允价值的大幅变动直接导致了当年及此后一年的利润大幅增加，相对于其他采用成本模式的房地产企业而言，业绩更加“漂亮”。并且，由于投资性房地产公允价值变动带来的净利润暂不得用于利润分配，上市公司无需担心这部分并无实际现金流入的利润将增加企业利润分配的负担。这在一定程度上打消了企业使用公允价值模式的忧虑。
2.2 海南航空的盈余管理
海南航空股份有限公司是一家主营航空运输的上市公司。2009年12月14日，海南航空董事会通过投资性房地产的会计政策变更的决议，根据准则规定进行了追溯调整，导致2008年合并报表层面投资性房地产增加447万元，减少营业成本442万元，增加公允价值变动损益807万元，最终减少净亏损999万元。2009年合并报表层面投资性房地产增加投资性房地产6.8亿元，减少营业成本1902万元，增加公允价值变动损益5.9亿元。尤其值得注意的是，变更直接导致归属于母公司的净利润由-1.14亿元变为3.34亿元。通过会计政策的变更，海南航空的累计亏损减少了4.52亿元。2010年，该公司因采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产产生的公允价值变动损益为3.48亿元，约占当年利润总额的7.96%。2009年，海南的房地产价格涨幅明显。2009年12月31日，国务院文件，海南国际旅游岛正式获批，此举更是推动了房地产价格的又一轮上涨。海南航空的投资性房地产主要位于北京，三亚以及博鳌，受益于这轮涨价，其房地产的市场价值已经远远高出账面价值。海南航空此次的变更在当期就产生了巨大的效果，直接使公司扭亏为盈，并且在第二年给公司带来了近8%的利润总额，效果十分明显。
3 投资性房地产盈余管理的防范措施
3.1 重新规定后续计量模式的使用范围
现行准则以能否持续可靠取得公允价值为依据进行投资性房地产后续计量模式的选择，并且企业对所有投资性房地产只能采用同一种后续计量模式。对于用于出租的土地使用权或建筑物，企业获得的是租金收入，与该项资产的市场价值并无太大的联系。通常在合同签订时已载明租赁期间承租方支付的费用，且出租房并无租赁到期时将其转让的意图。因此，对于这类资产使用成本模式即可。并且公允价值模式下投资性房地产不计提折旧或摊销，企业只有营业收入，却没有营业成本，收入费用在逻辑上不配比，违背了基本的会计原则。而对于持有并准备增值后转让的士地使用权，由于企业持有的目的是待其增值后进行转让，需要及时了解资产的市场价值，掌握充分的信息，以选择合适的时机对外出售，使企业的利益最大化，因此有必要采用公允价值模式计量。准则可以规定企业应根据投资性房地产的业务类型选择后续计量模式，且企业可以区别不同的投资性房地产同时使用成本模式和公允价值模式。
3.2 增加不同类别资产二次转换的限制条件
为了防止企业利用持有至到期投资和可供出售金融资产的重分类操纵利润和资产的账面价值，进行盈余管理，《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》中对于持有至到期投资和可供出售金融资产的重分类作出了明确的规定。由于公允价值这一计量属性首先在金融工具领域得到广泛使用，其准则制定相对较为完善。因此，投资性房地产准则可以借鉴金融工具准则，规定企业将固定资产或无形资产转换为投资性房地产且以公允价值模式进行后续计量的，因持有目的改变，转换为固定资产或无形资产的，在本会计年度及以后两个完整的会计年度内不得再次转换为以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，同时对因不可抗力或其他特殊状况导致可以转换的例外条件作出规定。这样即截断了企业利用资产类别的转换进行盈余管理的道路，又可以保护企业必要而合法的利益。
3.3 加强投资性房地产的信息披露
第7篇：房地产企业会计政策范文
【关键词】投资性房地产；成本法；公允价值计量
一、投资性房地产计量理论分析
（一）我国房地产企业投资性房地产计量现状
1.房地产上市企业投资性房地产成本法计量现状
通过对房地产上市公司财务报表进行比较分析，对比采用成本模式计量的投资性房地产比照固定资产或无形资产进行核算和采用公允价值模式计量投资性房地产的方式。通过选取几家大型房地产上市企业，如万科、金地、碧桂园、中原地产，近年来采用投资性房地产成本法计量模式。万科和金地在全国各大城市均开发了类似楼盘，在财务状况及企业发展规划战略上具有一定的相似性，因此我们对其财务报表披露中的投资性房地产进行对比分析。
以万科公司为例，2011年资产负债表中年初投资性房地产为129，176，195.26，年末投资性房地产为1，126，105，451.00，从年初至年末呈10倍增长趋势。对比金地公司，其财务报表披露中，其投资性房地产由期初1，344，969，330.10变为期末1，283，150，487.11，有微幅下降。
在华远有限公司财务报表披露中，投资性房地产从年初至年末有微幅下降。根据披露的信息和数据，结合企业会计准则对投资性房地产计量的相关规定可以得知，当采用成本法进行计量时，变动会由增加房地产投资或折旧摊销变动等因素引起，其中的变动量存在抵消变动可能性，无法为投资者提供可靠有效的投资性房地产真实情况，但当采用公允价值进行计量核算时，我们可以通过评估市场公允价值以对现存投资性房地产价值进行可靠估计。
房地产上市公司期初投资性房地产规模相当，但是期初至期末却呈现不同的变化。两家公司对于投资性房地产均采用成本法核算，成本法即以购买时价格为核算基准，而房地产公司对于土地的购买多采用拍卖购买方式，同时近年来由于房地产市场调控严格，土地每年的价格受到多种因素影响，所以采用成本法不利于投资者对企业财务报表进行横向比较分析，成本法以历史成本为计量依据，不能真实有效的反映现实经济发展状况。
如果投资者对以上房地产企业进行投资分析时，当采用成本法计量时，由于影响增减变化存在多种可能，折旧等认为因素会对年末投资性房地产账面价值合计产生影响，因此仅仅依靠增减变化趋势不能有效说明企业的未来发展，如果企业使用公允价值进行核算时，通过分析比较土地公允价值的差异时，可以了解不同区域投资性房地产真实价值及企业未来开发能力，为财务报表使用者投资决策提供参考性意见。
因此在国际会计准则提倡公允价值计量的背景下，我们需要重新探究公允价值计量方式的必要性，对于公允价值存在的问题进行分析，趋利避害。
2.投资性房地产计量模式的选择
以北辰实业公司为例，在港交所进行上市，其在国内财务报表中投资性房地产采用成本法进行核算，在境外披露的财务报表中投资性房地产采用公允价值进行核算。
通过对投资性房地产、净利润、股东权益三类财务指标进行对比分析，采用公允价值法进行核算后三类指标均呈上涨趋势，则同样规模的企业，当采用公允价值核算后其净利润上涨，盈利能力更为客观，股东权益上升，投资者对企业的前景预估更为良好。公允价值核算标准自更新以来，通过查阅上市公司董事会会议及相关信息披露，发现他们对成本法向公允价值计量方法的转换持谨慎态度。
基于我国投资性房地产公允价值计量模式的应用现状，首先，这不利于投资者依靠会
计信息相关性进行决策。在公允价值计量模式下，以市场交易为基准，大部分物业会增值，在成本计量模式下，此类房地产数倍、数十倍的增值空间不但没有显现出来，其账面净值反而随折旧和摊销不断减少。也就是说，投资者拿到的财务报表不能反映企业资产的真实价值。其次，不利于满足国际投资者的需要。国外大多数企业对投资性房地产采用公允价值计量模式，当投资者对境外报表与境内报表进行比较分析时，两种计量模式不利于对不同企业进行对比分析，也不利于对统一企业的两类财务报表进行比较分析。
（二）我国房地产企业投资性房地产公允价值计量经济后果分析
1.税收影响
出于对税收成本的考虑。目前，我国国家财政部、税务总局明确规定在计税时，投资性房地产持有期间的“公允价值变动损益”不予以考虑，在实际处置或结算时，处置去的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。虽然无论企业采用何种模式后的纳税所得额一样，但是如果企业采用成本法进行核算，形成的期间费用和这就可以在当期得到抵扣，如果采用公允价值模式，考虑到会计和税法的处理差异，企业不能根据利润直接计算，而只能通过纳税调整计算应纳税所得额，势必将增加企业的核算成本。
所以，企业为利用折旧的“税盾效应”以达到避税目的，在很大程度上仍会采用成本模式。
2.企业发展的影响
采用成本法进行计量时，采用历史成本计价而不确认其市值变动损益，产生的期间费用等对上市公司而言具有抵税的作用，有利于企业的资本保全。新会计准则采用公允价值对投资性房地产进行后续计量，企业在资产负债表中按房地产的公允价值调整投资性房地产的账面价值，这样的调整虽然会增加利润，但是由公允价值而增加的利润部分并没有产生真实的现金流量，且我国资本市场发展尚不完善，近年来随着“国五条”、“国十条”的出台，各地政府对房地产的价格持谨慎态度，公允价值的计量随时面临风险和波动性。由于对净利润产生影响后，其间接影响每股收益和每股净值，推高了企业的股东权益。
如果管理者想要通过权责发生制来减少报告期收益的不确定性，则会倾向于选择成本模式计量投资性房地产，因为成本模式可以用于平滑收益和减少价格波动。对于我国来说，这种平滑利润的动机依然存在。
3.利润分配影响
利润分配政策通常会影响上市公司的股价，因此，依靠投资性房地产公允价值变动损益增加的利润是否可以参与分配，成为上市公司会计政策选择时所关注的问题。事实上，计入当期损益的公允价值变动，本质上属于未实现利得或损失，在资产或负债没有处置前，这部分收益只是在账面上确认，没有相对应的现金流量。因此，短期内实质上并未改善公司财务状况，即公司分配利润的能力实质上并未得到提高。但是，投资者根据利润表进行分析时，会得出企业盈利状况良好的结论，如果进行股利分配，则会影响企业的实际现金流和运营能力，如果不进行股利分配，则企业所有者和投资人会认为企业存在故意留存收益的动机，企业的形象会受到一定影响，投资者的投资积极性也会受挫。
4.企业运营影响
首先，如何对公允价值进行确认？新会计准则确定了公允价值的方法，列示了4种可供选择的方案，即活跃市场存在着相同或相近地理位置、不同地理位置或不活跃市场存在类似的其他房地产最新交易价格的，均可参照类似房地产的现行市场价格，亦可以采用估计未来现金流量的现值法进行确定。但是，大多数上市公司的楼盘分布各地各区，如何对其价值进行有效合理的评估，如何让投资者相信其价值评估的合理性都是现存的问题。
二、我国现阶段投资性房地产计量方式的展望与思考
公允价值计量虽然存在问题，但是在国际会计准则趋同的背景下和市场经济不断建立健全的背景下，对企业资产按照公平交易下的价格进行核算是必然趋势。它不仅能有效反应市场经济的运行，同时能为投资者提供更加符合实际的财务信息，也更加符合财务报告目标的相关性和有效性。鉴于公允价值计量的方式在我国仍处于初步发展阶段，我国投资性房地产的计量方式需要得到改进。
（一）提高准则的有效性和可操作性
目前会计准则中仅对公允价值的操作提供指导性框架和意见，并未对其操作进行具体明确。公允价值的计量本身就存在较大的浮动性和不确定性，因此有必要进行详细的规范，在操作指南或准则讲解中可以进一步明确：一是通过哪些途径取得投资性房地产的公
允价值。可以鼓励企业聘请专业的房地产评估机构确定，但对于有能力确定其公允价值的企业，也可允许这些企业自己确定，但必须设定相应的计量办法，并对外公布可比项目价值清单。二是对公允价值定义进行更具体的界定。可以在借鉴国际研究成果的同时结合我国实际情况，对投资性房地产的公允价值做更具体的说明。一方面可以使相关人员更加深入地理解这一重要概念；另一方面也可以通过这一重要概念，促使资产评估行业与会计行业进行更好的合作。三是可以效仿IAS40的做法，将公允资性房地产公允价值计量模式的应用困境与对策进行梳理。
（二）鼓励企业转换核算方式，给与一定的税收支持
目前大部分企业仍采用成本法核算的主要原因是税收因素和核算成本因素，公允价值的计量与市场经济的有效发展具有高度匹配性，因此，为了促进我国市场经济的发展，使市场经济的运作更加有效和完善，应针对成本法和公允价值核算法中税收的差异进行政策上的鼓励支持。例如，按照一定比率给予税收返还，对转换企业实行一定年限的税收减免政策等。程序方式的转换势必会带来经济成本，应对企业造成的经济成本给予一定弥补，出台统一的培训标准和转换标准，减轻在核算方式转换中的问题和不确定性。为企业的核算方式转换提供明确的指引方针。
（三）加快市场经济发展，完善市场环境
公允价值本质上是与公平交易相联系的，有公平交易才会有公允价值。所以，要想保证公允价值的有效实施，必须努力构建一个完整、统一、开放、充分竞争的市场，为公允价值的运用创造良好的大环境。我国应加快建立与市场经济发展程度相适应的全国市场价格信息数据网络，大力推进信息资源公开化，形成良好的市场价格信息体系。这样，将极大地方便企业财务人员及专业估价人员在资产定价时选取适当的参数数据。
（四）改进披露模式，增加披露的透明度
评估价格确定公允价值的上市公司应对外公布所采用的评估报告，而对于自行确定公允价值的上市公司则必须披露可比项目价值的具体情况。例如，不存在活跃市场、但类似可比资产存在活跃市场的投资性房地产，应当首先披露资产存续期间存在活跃交易的类似资产的交易价格，并披露将可比资产的交易价格调整为该资产公允价值的依据，让报表阅读者根据会计报表判断上市公司采用的计量方法是否合理。
参考文献：
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[6]陆建桥.关于会计计量的几个问题[J].会计研究，2005，（5）
第8篇：房地产企业会计政策范文
将其持有的应收账款出售给银行或其他机构，出售以后由银行等金融机构负责向企业的债务人收款，这类业务称为应收账款的保理业务。此类业务的会计处理，应当视其保理业务合同是否附追索权分别对待。
如果保理业务合同中约定，应收账款的出售不附有追索权，即在所售应收账款到期无法收回时，银行等金融机构不能够向出售应收账款的企业进行追偿，所售应收账款的风险完全由银行等金融机构承担。在这种情况下，应视为应收账款出让完成，作如下会计分录： 按实际收到的款项，借记“银行存款”科目，按所售应收账款已提的坏账准备金额，借记“坏账准备”科目，按所出售应收账款的账面余额，贷记“应收账款”，按其差额借记或贷记“财务费用”科目。
如果保理业务合同中约定，应收账款的出售附有追索权，即在所售应收账款到期无法收回时，银行等金融机构即将原受让的应收账款退回给企业。由此可见，企业所售应收账款的主要风险并没有转移给银行等金融机构，这种保理业务的实质就是以应收账款作为抵借之条件，向银行等金融机构获取的一笔银行贷款。在这种情况下，应作如下会计分录：借记“银行存款”科目，贷记“短期借款”科目。原记录的有关应收账款、坏账准备等科目在款项尚未收到时不做变动，以全面反映企业应收账款保理业务的真实情况。
二、未使用、不需用固定资产的折旧核算及其调整
2001年1月1日施行的《企业会计制度》规定，除了下列固定资产不计提折旧外，其他固定资产都应当计提折旧：（1）房屋、建筑物以外的未使用、不需用固定资产；（2）以经营租赁方式租入的固定资产；（3）已经提足折旧继续使用的固定资产； （4）按规定单独估价作为固定资产入账的土地。2002年1月1日施行的《企业会计准则—固定资产》对固定资产不计提折旧的范围缩小到两种情况：一是已提足折旧仍继续使用的固定资产；二是按规定单独估价作为固定资产入账的土地。很明显，《企业会计准则—固定资产》扩大了固定资产计提折旧的范围，将以前不计提折旧的“房屋 、建筑物以外的未使用、不需用固定资产”也纳入计提折旧的范围。《企业会计准则—固定资产》对《企业会计制度》规定的这一调整，有利于促使企业充分利用固定资产，减少和避免闲置的固定资产，夯实企业资产，提高经济效益。
需要注意的是，企业因执行《企业会计准则—固定资产》规定，而对房屋、建筑物以外的其他未使用、不需用固定资产由原来不计提折旧改为计提折旧，此项会计政策变更应当采用追溯调整法，调整期初留存收益和其他相关项目。如果此项会计政策变更的数较小，或者会计政策变更的影响数不能合理确定的，按照重要性原则和简化核算的要求，也可以采用未来适用法。由于《企业会计准则—固定资产》是从2002年1月1日起施行，因此，企业在编制2002年度会计报表时尤应注意此项规定的落实到位，并在会计报表附注会计政策和会计估计变更说明中予以如实披露。
三、集团内部转让股权投资形成投资损益的合并报表处理
集团内部所属控股子公司之间相互转让长期股权投资所产生的投资损益，在编制合并会计报表时，是否需要对此项投资损益进行抵消，现行《合并会计报表暂行规定》中并不明确。例如，某集团所属甲乙两家控股子公司，甲公司将其持有控股的子公司A公司（对集团而言是孙公司）转让给乙公司持有。原投资成本30万元，转让价为40万元，由此在甲公司中产生投资收益10万元，并在甲公司个别会计报表中反映投资收益10万元。集团在编制合并会计报表时，是否需要对这10万元投资收益进行抵消？我们认为，集团内部所属控股子公司之间相互转让长期股权投资，由此产生的投资损益，在编制合并会计报表时，应当予以抵消。因为这一交易事项，与集团内部之间转让存货、销售固定资产等交易所形成的损益，在性质上并无二致，就整个集团而言，这一交易事项也没有增加或减少整个集团的损益，所以在编制合并会计报表时对此需要抵消，以真实地反映集团整体的财务状况和经营成果。
在编制合并抵消会计分录时，如果是投资收益，其会计分录是：借记“投资收益”项目，贷记“合并价差（长期股权投资—股权投资差额）”或“长期股权投资—投资成本”项目。到底是贷记“合并价差（长期股权投资—股权投资差额）”还是贷记“长期股权投资—投资成本”项目，要看先期产生投资收益的具体原因而定。如果是投资损失，则编制相反的会计分录。
四、处置分公司、子公司基准日的确定
企业处置分公司、子公司如何选择确定基准日，会直接影响企业处置当期经营业绩的反映。因为根据现行会计制度和会计准则的规定精神，处置基准日前的分公司、子公司经营业绩要计入原处置的母（总）公司损益反映，处置基准日后分公司、子公司的经营业绩就不能并入原处置母（总）公司的损益，而是计入受让企业的经营业绩。处置基准日如果选择分公司、子公司处置协议签订日，因其主要风险和报酬并未实质转移，这有提前确认之嫌；如果选择分公司、子公司营业执照或税务登记变更日，这又显然滞后，因为在营业执照或税务登记变更日，子公司的主要风险和报酬早已经转移给对方了。
参照财政部有关股权购买日的确定标准，我们认为，企业处置分公司、子公司的基准日应当以被处置分公司、子公司对净资产和经营的控制权实际上转让给购买企业的日期为准。具体而言应当符合以下四项条件：（1）处置协议已经获得处置企业股东大会或股东会通过，并已获相关政府部门的批准；（2）处置双方已经办理必要的财产转移手续；（3）受让方已经支付购买款的大部分；（4）受让企业实际上已经控制被处置分公司、子公司的财务和经营政策，并从其活动中获得利益或承担风险。作这样的界定，便于会计实务的操作，也可以同股权购买日的标准相衔接，避免对处置分公司、子公司在处置前后某段时间经营业绩在集团公司报表中的重复反映或漏计。
五、职工住房补贴的会计处理
有关企业住房制度改革的财务会计问题，财政部曾经印发过三个文件予以规范，即财政部《关于企业住房制度改革中有关财务问题的通知》（财企［2000］295号）、《关于住房制度改革中有关财务处理问题的补充通知》（财企［2000］878号）、《企业住房制度改革中有关会计处理问题的规定》（财会［2001］5号）。这些文件规定，取消住房周转金管理制度后，企业现有住房周转金余额做调整期初未分配利润处理。由此造成期初未分配利润的负数，年终经过注册会计师和会计师事务所鉴证后，报经主管财政机关批准，依次以下述资金弥补：公益金、盈余公积金、资本公积金以及以后年度实现的净利润；由此造成期初未分配利润的正数，按正常的利润分配制度执行。
现在的问题是，有的企业（主要是经济效益较好的企业）近一两年来又参照了一些省市行政事业单位的做法，对职工发放住房补贴。住房补贴分为三种：一是住房公积金补贴，即对1999年1月1日及其以后参加工作的无房职工，由单位按月发放住房公积金补贴；二是一次性住房补贴，即对已享受实物分房面积低于规定标准的职工和1998年12月31日及其以前参加工作的无房职工，由单位发放一次性住房补贴；三是工龄住房补贴，即对1994年12月31日及其以前参加工作的无房和住房面积低于规定标准的职工由单位再给予一次性工龄住房补贴。对于住房公积金补贴和工龄住房补贴，一般按照职工工资的列支方法计入当期成本费用。对于一次性住房补贴，由于是一次性补发，而且金额较大，如何进行处理，现行企业财务会计规定也不明确。国家税务部门曾经就此问题的税前扣除事宜作过规定，即对住房公积金补贴和工龄补贴，可以在税前扣除；对于一次性住房补贴，经税务部门审核后可在不少于三年的期限内均匀扣除。我们认为，企业可以参照国家税务部门的规定，对一次性住房补贴一般可以分三年计入成本费用。如果企业对发放一次性住房补贴有一些限制性措施的，比如职工领了一次性住房补贴至少要在本企业继续工作多少年，否则按不足年限比例扣回一次性住房补贴的，也可以按照约定尚需供职年限分别转入相应年度的成本费用。
六、外商投资企业职工福利费的核算
根据财政部的有关文件规定，从2002年1月1日起，外商投资企业执行《企业会计制度》。《企业会计制度》并没有规定从税后利润中计提职工奖励及福利基金，但由于外商投资企业的有关规定，外商投资企业要从税后利润中计提一定比例的职工奖励及福利基金，这就造成了外商投资企业与一般的内资企业计提职工福利费的差异。为此，财政部财会［2001］62号文规定，在外商投资企业中，“应付福利费”科目除核算从“应付工资”科目转入的各项外，只核算外商投资企业按规定从税后利润中提取的职工奖励及福利基金及其使用。其余福利费应于发生的当期直接计入当期损益。财政部财会［2002］ 号文又规定，外商投资企业执行《企业会计制度》，也不再按职工工资总额的14%计提福利费，除医疗保险、住房公积金、退休保险基金等三项福利基金外，企业当期发生的其他福利费，先冲减“应付福利费”科目余额，“应付福利费”余额不足冲减的，直接计入当期管理费用。
需要注意的是，对这个的税务规范与规范尚有区别。国家税务总局国税函［1999］709号文规定，外商投资除为雇员提存医疗保险、住房公积金、退休保险基金等三项福利基金和按照现行财务会计制度规定计提职工经费和工会经费外，不得在税前预提其他职工福利类费用。这一精神与财政部的会计规范并无二致。但国家税务总局在此函中又指出，企业实际发生的不属于上述五项预提基金或经费（即医疗保险、住房公积金、退休保险基金、职工教育经费和工会经费）开支范围内的其他职工福利类支出，可按实际发生数在当年度税前扣除，但在当年度税前扣除的此类费用，不得超过企业全年职工税前列支工资总额的14%，其超过部分也不得在以后年度扣除。很明显，该等税务规范的要义是，对其他职工福利费，企业不得预提，据实列支，比例控制，超过14%部分要作纳税调整。而会计规范的要义是，对其他职工福利费，只能据实列支，并且“应付福利费”科目有余额的要先冲减。
七、房地产企业带装修商品房的销售收入实现标准
房地产开发企业自行开发商品房对外销售收入的确定，根据《企业会计制度》的规定，应当按照销售一般商品收入的原则执行，即符合以下四个条件时确认销售收入实现：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已出售的商品实施控制；（3）与交易相关的利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能够可靠地计量。这些都是原则性的规定，在会计实务工作中确认商品房销售收入实现的具体把握的条件还应包括商品房的验收、综合验收、开具发票、交付钥匙等。严格执行这些条件，对于防止企业提前或推迟商品房销售收入实现、防止随意调节经营业绩具有重要意义。一般商品房的销售按照上述规定的条件要求即可。
需要讨论的问题是，有的房地产企业在销售商品房时，为适应不同层次消费者和购买者的需求，对部分商品房采取带装修的销售方式进行销售，在这种情况下如何确认销售收入实现？对此，我们认为，带装修商品房销售的合同，如果只有一个，装修只是商品房销售的一部分，那么就应该待商品房装修竣工、验收合格、交付客户才能确认销售收入实现，销售收入包括商品房销售收入和装修销售收入；如果商品房销售合同与装修合同一分为二，各自独立，那么就应当将它们视作两笔交易，即商品房销售和装修业务，分别确认销售收入的实现。
八、房地产企业商品房售后租回的会计处理
前已述及，房地产开发企业自行开发商品房对外销售收入的确定，应当按照销售商品收入的确认原则执行。需要强调的是，对房地产开发企业自行开发商品房的销售，不可以采取完工百分比法确认收入。只有符合建造合同的条件，并且有不可撤销的建造合同的情况下，才可以按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入。这一点，财政部和证监会先后都有过明确的规定。
在房地产开发企业收入会计核算中，还有一个问题值得注意，即房地产售后租回交易的会计处理。房地产售后租回是一些房地产开发企业采取的促销手段之一。根据《企业会计准则—租赁》的有关规定，对售后租回交易，如果是属于融资租赁的，则卖主（即承租人）应将售价与资产账面价值的差额予以递延，并按该项租赁资产的折旧进度进行分摊，作为折旧费用的调整；如果是属于经营租赁的，则卖主（即承租人）应将售价与资产账面价值的差额予以递延，并在租赁期内按照租金支付比例进行分摊，作为租金费用的调整。也就是说，在售后租回交易的情况下，原出售房地产的售价与资产账面价值的差额，不能一次性确认为销售当期的收益，而应当在回租期内递延分期转销为折旧费用或租赁费用。
九、查补以前年度所得税的会计处理
企业接受财政、税务、审计等部门的检查，由此发生的查补以前年度企业所得税的，在实务工作中，有的记入查补当年的“所得税”科目，计入查补当期的费用，有的记入“以前年度损益调整”科目，调整会计报表“年初未分配利润”项目。这两种处理的结果是不同的，对企业查补当年的经营业绩的也是不同的，尤其是当补缴以前年度所得税的金额较大的时候。不过这两者的会计处理各有依据，前者依据的是国际会计准则，后者依据的是国家现行的会计准则和会计制度。《国际会计准则12号—所得税》规定，在本期确认的、对以前期间的当期所得税的调整，计入本期所得税费用。我国《企业会计制度》第138条和《企业会计准则—会计政策、会计估计变更和会计差错更正》指南中规定，调整以前年度所得税的，应调整“以前年度损益调整”科目和年初未分配利润项目。我们认为，注册会计师在年度审计时应结合实际情况、按照一贯性原则、考虑补交所得税金额的大小等，灵活掌握处理。如果企业补缴所得税金额较小时，计入当期“所得税”科目；如果补缴金额较大时计入“以前年度损益调整”科目，并提请企业在会计报表附注中予以披露，此外还要根据重要性原则考虑是否在审计报告中予以反映。当然，如果在财政、税务、审计部门的查处决定中明确了查补所得税会计处理的，则应从其处理。
十、外商投资股份有限公司利润分配中的特殊问题
第9篇：房地产企业会计政策范文
关键词：新会计准则；投资性房地产；公允价值
2006年2月15日，财政部颁布了新的《企业会计准则》，并已于2007年1月1日在上市企业率先执行。新准则基本实现了与国际会计准则的实质性趋同。其中，投资性房地产后续计量引入公允价值计量模式格外引人注目，它使会计信息能更准确地反映企业投资性房地产的真实价值。由于大部分地产企业在取得投资性房地产时成本都非常低，从而出现了不同程度的价值被低估现象。在目前房地产价值大幅度升值的背景下，一旦采用公允价值模式计量，可以给地产企业投资性房地产一个价值挖掘的机会，提高企业的价值。另外研究也表明中国证券市场上的投资者通常只关注企业净利润的变化情况，对企业现金流量的变化缺乏敏感性，因而利润最大化就成为评价企业价值的重要标准。当前房地产市场不断攀升，对投资性房地产采用公允价值计量，可以使地产企业的净利润得到大幅提高，为企业的再融资产生积极影响。因而此前普遍预计新准则实施后很多企业会倾向于采用公允价值模式后续计量投资性房地产。2006年以来地产股价格连续翻番，也与此预期有着密切的关系。然而新准则执行已半年有余，随着2007年中报的陆续公布，除绿景地产等个别地产企业外，绝大多数企业仍采用成本计量模式。到底是什么原因导致企业不愿意采用公允价值模式？笔者试图从六个方面对产生这一现象的原因进行分析。
1评价公允价值的市场体系尚未形成
根据新会计准则的相关规定，对投资性房地产采用公允价值模式计量的适用条件是非常严格的。《企业会计准则第3号——投资性房地产》明确规定：“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。”准则同时规定了采用公允价值模式计量必须同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。根据准则应用指南的规定，同类或类似的房地产，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物，以及同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。
公允价值模式虽能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力，但是由于相关市场体系还不健全，交易信息的公开程度还不够高，目前情况下还很难满足新准则所规定的两个条件。新准则要求企业从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计，也就是说不允许企业采用估值技术确定投资性房地产的公允价值。但是考虑到不同的房地产有着不同的地理位置、楼层和朝向，要对每一处房地产的公允价值进行合理的估计，其实并不容易。如何保证公允价值确认的方法是否恰当、所确认的公允价值是否合理，仍就是一个难点问题。在现阶段综合环境下，公允价值计量模式如果要严格执行起来还是相当困难的。
2税收成本的对企业价值的影响
在原来的成本模式下，投资性物业每期要提取折旧或摊销，使当期的账面利润减少，但是折旧或摊销可以在税前列支，因而起到了抵税的作用。如果采用公允价值模式计量，根据新准则的规定，便不再对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而应当以资产负债表示投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。不计提折旧或摊销固然可以减少企业当期费用，起到提高账面利润的效果，但是原来折旧或摊销的抵税效应的消失而引起的税负担的加重，也成了不少地产企业的一大顾虑。由DFC模型分析可以发现，若仅考虑折旧抵税效应的推迟，将使新建投资性物业的DCF估值降低至少8％，基于50％的负债率假设，股东权益将减少16％，这说明企业实际真实价值可能会受到损害。
另外，财政部和国家税务总局去年7月推出的《关于执行〈企业会计准则〉有关企业所得税政策问题的通知》规定：“企业以公允价值计量的投资性房地产，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。”这一政策虽然明确了投资性房产在持有期间公允价值变动不计税，但是从长期来看，仅仅是将这部分实际并没有现金流入支撑的账面收益应承担的税负滞后了，在处置期间仍旧会使企业的现金流支出增加，减少企业的价值。
3公允价值模式会影响净资产收益率等考评指标
近几年来，国家出台了上调放贷利率、“国六条”等一系列政策措施，对房地产市场进行了多次较大规模的宏观调控，使得不少地产企业的资金流普遍紧张，因此部分地产企业纷纷求助于通过资本市场定向增发新股筹集资金以满足其资金方面的需求。然而证监会在《关于上市企业增发新股有关条件的通知》中对上市企业增发新股条件作出了规定：即要求上市企业必须在最近的三个会计年度加权平均净资产收益率平均不低于10%，且最近一个会计年度加权平均净资产收益率不低于10%。采用公允价值计量投资性房地产,虽然能够享受房地产升值带来的收益,并在会计政策变更之时企业的净资产出现较大幅度增长，然而净资产增长的速度往往跟不上收益增加的速度，影响当期甚至后期净资产收益率的增长。所以大多数上市地产企业不得不在账面净资产的增加和净资产收益率下降两者之间进行权衡。特别对那些高负债、资金需求极其强烈的地产企业来说，这更是一个需要审慎考虑的问题。另外，净资产收益率往往也是衡量管理层业绩的一个重要指标，尤其是对那些实行股权激励计划的企业，净资产收益率的变化直接影响到经理人员的绩效考评，因而他们在是否采用公允价值模式计量这一问题上也会采取比较谨慎的态度。
4公允价值模式具有不可回转性
《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定：“企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更”；“已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式”。可见，企业一旦采取公允价值模式计量，就很难再调回到原来的成本模式。因为企业如果采用了公允价值模式，则说明该投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，同时也能从活跃的交易市场获取同类或类似房地产的价格信息，倘若此时再转回到原来的成本计量模式，显然不会比采用公允价值模式能更好地反映企业资产的真实价值。正是由于计量模式的不可回转性，使得大部分地产上市企业不敢轻易改变投资性房地产的后续计量模式，而仍处于观望态势。
5公允价值模式使企业业绩波动加大
投资性房地产计量模式的变化，可以使企业隐性价值显性化，使报表更为国际化、合理化，但并没有改变企业真实的内在价值。在目前房地产市场一片涨势情况下，采用公允价值模式的确能增加企业的资产和利润；但是，一旦房价下跌，无疑也会给公司带来巨大的账面损失，这就使企业的资产价值处于经常性大幅波动之中，增加了企业业绩和股价的不稳定性，给资产和利润管理带来诸多不便。特别是对于周期性行业，一旦采用公允价值计量模式，这种业绩的不确定性会尤为突出。
6投资性房地产在总资产中所占的比率不大
实际上，根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定，投资性房地产是仅指“为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”，包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，以及已出租的建筑物；而不包括为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。对于这部分企业来说，即使对投资性房地产实行公允价值模式计量，对业绩的影响也不会太大，但是却会给财务工作带来较大的影响，如增加财务人员的工作量，使企业花费在会计和审计上的成本提高。因此，只有拥有大量持有型物业的企业才可能会有比较大的动机或必要性去采取公允价值计量模式。
采用公允价值能增加房地产企业会计信息的真实性，引导市场给一些原来信息披露不够充分的企业创造一个价值挖掘的机会，使企业投资性房地产的账面价值更加真实地反映资产的市场价格。但是，由于上面这些问题的存在，公允价值的实施不可能一蹴而就，而是一个逐步被市场接受的过程。可以预计，随着市场体系的逐步完善以及地产企业投资性房地产的增多，特别是人民币升值和我国经济的持续稳定发展，市场会更多地关注各项投资性房地产的真实价值，公允价值必然会被越来越多的企业接受。
参考文献
［1］财政部.企业会计准则［M］.北京：经济科学出版社，2006.
