不动产基金投资精选(九篇)
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第1篇：不动产基金投资范文
(一)养老保险基金投资尤其是个人账户的基金可以为资本市场提供长期稳定的资金
养老保险计划的长期性决定了其持有的资产也可以是长期的，促进资本市场的稳定，这对于完善资本市场上的品种结构也具有重要的意义。
（二）养老保险基金进入资本市场，可以大量发展机构投资者，从而提高资本市场的运行效率
资本市场的效率是指资本市场上的金融资产的价格能够准确地反映有关的信息，使资金流向边际效益最高的企业，保证资源的有效配置。为此，一方面要保证信息的准确披露，另一方面要使各种金融资产的价格对相关信息做出正确的反应。这就要大力发展机构投资者，让机构投资者在资本市场上占据重要的地位。因为机构投资者比散户更容易得到信息，也更有能力为取得信息支付费用。
（三）养老保险基金进入资本市场，可以促进金融中介机构的发展
养老保险计划所积累的大量养老保险基金通过各种渠道进入人寿保险公司、共同基金、养老基金等金融中介机构，一方面为这些中介机构提供了大量的、可靠的、稳定的资金，为这些金融中介机构提供资金基础。另一方面，养老保险基金在安全的前提下实现保值增值的要求又决定了养老保险基金应该通过这些金融中介机构进入资本市场。
（四）养老保险基金进入资本市场，可以促进金融市场创新
为了保证养老保险金的及时足额给付，要求养老保险金在资本市场上的投资必然要以稳健为第一原则，这就是它对资本市场上的各种金融工具的风险分布以及回报收益产生了重新归整的内在要求，从而推动金融创新。另一方面，养老保险基金进入资本市场，本身也直接丰富了金融投资工具，为市场和广大投资者提供了新的金融品种。
二、养老保险基金的主要投资工具
（一）固定收益债券
包括政府债券和企业债券。而在一般情况下，债券的投资回报率要高于同等期限结构的银行存款利息率。而与企业债券相比较，政府债券的信誉更高，没有拖欠支付的风险。在我国目前的情况下，地方政府不能发债，只有中央政府可以发行政府债券，即国债。
（二）股票（优先股）
股票与债券不同，发行股票的企业的利润归股东所有，如果企业破产和亏损，由于股票的不还本的特点，股东也不会收回自己的投资。所以说，股票的风险要大于债券的风险。但另一方面，股票的收益率也不是事先固定死的，它是由发行股票的企业的经营业绩决定的。而一般情况下，股票的收益率要略高于债券的收益率。同时，在股票市场上要分散投资规避风险，在分散投资的情况下，只要股市的宏观情况是向上增长的，就可以通过股票投资获得收益。随着我国资本市场的发展，其他新的股票品种也会逐渐普遍，比如优先股、可转债等。
（三）基金产品
相对于债券和股票来讲，基金将会逐渐成为一种更为成熟的投资工具。它是由具有专业知识的投资人士组成基金公司，投资对象是各种股票、债券和其他金融产品。由于资金规模大，它可以有效地规避非系统风险。同时，专业人士的投资策略更趋于理性投资。最后，由于资金实力雄厚，可以有能力获得更多的信息，使投资更有效率。
（四）货币市场工具
包括银行存款单、商业票据、大额存款单等短期性的票据及现金。货币市场工具的特点是投资风险低，而且资产的流动性高。流动性高的特点适于满足养老基金现金支付的需求，但对于追求增值的养老保险基金吸引较小。
（五）不动产投资
不动产投资可以保值增值，尤其当一国出现通货膨胀时，将一部分资产用于购置不动产，可以保值增值。另外购置不动产还可以获得一定的租金收入。不动产的最大的问题就是流动性差，但结合到养老保险基金的期限较长的特点，只要保持部分应急资金，就可以满足需要。另外还要注意的是，不动产投资的交易成本较高，在买入和卖出的手续费用较其他投资工具高，不动产投资还要具有一定的资产评估经验。
三、养老保险基金的投资策略
（一）坚持安全性第一的原则，稳步推进投资的多元化
在养老保险基金的投资过程中，要区别对待社会统筹账户和个人积累账户。对社会统筹账户的资金投资要以安全性为第一标准，同时从未来的发展趋势来看，它的获利方式仍然是依靠国家的特殊垄断地位，例如特殊的垄断行业，从而使账户基金保持安全。而个人积累账户，当然也是坚持安全第一的原则，但长远来看，它的获利方式是通过市场获得的，这就要求个人账户投资过程中要依据投资学的原理，分散投资，避免风险。
（二）优先投资于电力、通讯、交通等垄断性部门
电力、通讯及交通等垄断事业的建设项目规模巨大、建设期长、投资回收期长，但投资收益具有稳定性，投资风险较低。这些特点正好比较适合于养老保险基金的特点及其投资要求。因为养老保险基金量大，参保人从开始交费到享受养老金的时间跨度长，投资的安全性要求高。在我国国民储蓄相对充裕的情况下，应优先使用国内资金，至少不应该对国内投资采取歧视的政策。同时，我国的证券市场的规范化是一个长期的过程，优先投资于垄断部门，可以减少不必要的风险。
（三）短期仍然以债券为主，渐进地加大股票的配置比例
鉴于我国目前的资本市场主要是股票市场的效率不高，市场还不完善，同时基金账户的持有人对风险的心理承受能力还较低，我国的养老保险基金投资的资产配置短期内仍然是以债券为主，同时在目前的基础上，渐进地加大股票的配置比例。同时随着资本市场的发展和完善以及人们对风险的认识程度的提高，逐渐达到合理的配置水平，实现基金的投资目标。
（四）注重价值投资，研究投资对象的长期发展潜力
养老保险基金不同于其他的投机性基金，一方面它要求很高的安全性，另一方面它的投资期限可以很长，因此养老保险投资应该坚持长线投资，注重价值投资。比如，在选择投资股票的时候，要注意公司所在行业的发展前景，公司的经营状态和公司的盈利能力等；在分析股票价格变动时，要考察基本经济面和股票价值因素对股票价格的影响。
（五）以竞争招标的方式选择养老基金的营运主体
为了提高养老保险基金多元化投资的效益，并有效防范风险，应通过招投标的方式交由社会保险基金管理公司和基金投资公司来以市场化的方式运作。同时对机构的资格和选择的投资工具做出原则性的规定，制定基本的制度框架和详细地实施细则。
四、养老保险基金投资监管
对养老基金投资组合的管理，不外乎有三种形式：一是直接投资型，即由受托人直接管理养老基金投资组合；二是部分委托型，即由受托人直接进行固定收益部分投资，风险收益部分委托专业投资管理人运作；三是全部委托型，即由受托人在监管机构已确认资格的范围内，通过招标方式选择投资管理人，投资管理人根据养老基金投资立法规定比例进行投资组合。
以上三种模式中，我们认为，中国现阶段应采用由受托人选择投资管理人的全部委托投资管理模式。因为任何一项投资活动都与风险相伴而行。即使是传统意义上的固定收益投资，如银行存款、购买国债等，也会因利率的市场化而存在风险。如果受托人并非专业投资机构，不具备一定的投资管理能力，则其投资效率和收益必然与养老基金投资运营的初衷相佐。世界各国养老基金管理的经验也证明了这点。受托人只需将基金资产全部委托给其选择的投资管理人，采用严格监管以及更换投资管理人的方式给予其经营压力，受益人便可通过投资管理人的竞争得到较高的回报和良好的服务。
这种模式最终能否使养老基金真正实现保值增值，关键还在于对受托人、投资管理人以及保管人做出合理定位。
（一）对基金投资公司引入竞争机制，防止出现垄断
实际上这就是一个如何对受托人定位的问题。目前国际上受托人一般有两种形式：一是单一受托人制。即全国养老基金全部集中到惟一受托人手中，投保人无选择受托人的权利，如新加坡；二是多个受托人制。即养老基金由若干受托人竞争管理，投保人有自主选择受托人的权利，如智利。
我国当前应当选择哪一种受托人制呢？
我们认为，我国当前应采用一种符合中国国情的“多个受托人制”，即名义上的多个受托人制，实质上的单一受托人制。理由是我国可在各省或大省区设置一个受托人，但由于投保人仍然无法自主选择受托人，无法行使一定程度的投资建议权，最终还是由省级受托人代本省投保人行使选择权。这种模式可以在一定程度上解决上述两种情况存在的矛盾，避免与现行体制冲突，但从长远看，仍然只能作为过渡性选择。发展趋势应当是按照市场选择原则，公平与效率原则，实行真正意义上的多个受托人制。
第2篇：不动产基金投资范文
一、拓宽社保基金投资领域的必要性
（一）社保基金存量有必要拓宽投资领域。根据2001年度嘉兴市本级社会保障基金决算反映，市本级五项社会保险基金年初余额为24428万元，年末余额为44912万元（其资金分布情况为：经办机构支出户银行存款13139万元，财政专户存款28405万元，暂付款563万元，债券投资3888万元）。从年度社会保险基金存款余额的变化情况看，市本级社会保险基金存款余额已经走出了前几年的下降趋势，并逐年在增加。
根据浙江省财政厅《2001年度养老、失业基金决算情况》通报反映，嘉兴市本级养老保险基金支撑能力为15．1个月，高于全省9．9个月和全市13．4个月的水平。从市本级2001年社会保障基金收支情况分析，在社会保险扩覆不开展的前提下，如果从2001年存量资金中留出15000万元作为2002年的收不抵支部分，留出投资国债和定期存款未到期部分10000万元，还有20000万元可以用于其他投资。
（二）社保基金增值有必要拓宽投资领域。根据2001年度嘉兴市本级社会保障基金决算反映，市本级五项社会保险基金年度利息收入774万元，年综合利率2．23％。从目前我国经济形势分析，在积极的财政政策完全淡出前，银行储蓄存款利率的走势预计在三、五年内仍将维持现有水平，目前存货款利率差在加大。
（三）政府资金经营需要拓宽投资领域。目前，政府一方面要通过建立投资性公司向商业银行贷款并以贷款利率支付利息，另一方面则将大量的社会保障基金存入银行，以银行存款利率得到利息。按照现行存贷款三年期年利率进行测算，存款利率3．24％、贷款利率5．76％、差额2．52％，如按5亿元社会保障基金存款进行测算，年基金少收入利息1250万元。
（四）依法参保意识的提高和行政推动力度的加大有必要拓宽投资领域。近年来，省市人大、政府加大了对社会保险工作的领导，地方政府、职能部门对社会保险工作的管理，用人单位参加社会保险的法制意识，劳动者的维权意识和社会的监督力度，参保单位、参保职工、缴费基数三个不到位的状况正在加强或改善。社会保险参保扩覆工作的开展，从根本上解决目前存在的参保企业不到位的状况，使当年社会保险基金达到收支平衡并有结余，使存量资金增加。这就有必要考虑社会保障的投资方向和较大限度增值的问题。
二、拓宽社保基金投资领域的模式选择
笔者认为：社会保障基金投资对中央政府而言，选择适宜的模式入市至关重要。从允许将社会保障基金投资于股市的国家看，社会保障基金入市的途径为社会保障基金——基金公司——证券市场，即将社会保障基金投资于基金公司，再通过基金公司投资于股市。而对地方政府而言，将社会保障基金拓宽投资领域，除按照规定安排好支出所需的资金和购买分配的国债以外，投资于地方政府承担最终兜底责任的社会公益事业发展项目和基础设施建设项目是切实可行的。一方面，可以增加社会保障基金的增值率；另一方面，可以加快地方社会事业的发展速度，减缓对银行贷款的依赖程度。投资方向可以确定为：市本级的高速公路、杭州湾跨海大桥的建设出资部分，高等教育、高中教育的基础性发展项目，以及城市基础设施的建设。社会保障基金投资模式，在现行政策制度不作调整的前提下，地方政府可以从以下三种形式中选择：
——委托贷款项目模式。根据商业银行当前的委托贷款制度规定，资金所有者将银行存款指定对象和项目，由商业银行根据规定手续与贷款方和委托方签订三方合同，并由商业银行办理贷款和结算手续，按规定收取手续费，但不承担委托贷款资金风险。这种模式的优点是从社保基盘管理本身来说，其资金反映在银行存款科目中，因而不违反国家现行对社保基金管理的制度，同时有利于基金的增值；缺点是银行不承担风险，同时要向银行支付手续费。
——直接投资项目模式。这种模式是指在众多社会公益事业和基础设施项目中。选出发展潜力较大且稳定的项目作为社会保险基金的投资对象，由政府组织对项目的政府责任的论证。对于必须由地方政府承担最后兜底责任的项目，可以确定为社保基金投资方向，由市财政（社保基金管理中心）办理基金投资手续。这种模式的优点是在基金增值的同时节约了手续费；缺点是超越了国家现行社保基金投资的范围。
——投资开放式基金模式。开放式基金是指基金规模不固定，基金单位可随时向投资者出售，也可按投资者要求买回的运作方式。这种模式的优点是投资收益高于国债和储蓄、低于股票；缺点是投资风险高于国债和储蓄，同时需支付手续费，而且国家至今末规定可以作为社会保障基金的投资范围。
笔者认为，上述三种模式比较，选择委托银行贷款模式较为合适。在确保社会保障基金安全的前提下增加了利息收入，同时又不违保障基金管理制度。
三、拓宽社保基金投资领域的可行性分析
选择委托银行贷款方式拓宽社会保障基金投资领域，笔者分析是可行的。
——从政策角度分析具有拓宽投资领域的可能。（1）综观世界各国社会保障基金管理政策，其基金结余的投资方式除储蓄和购买债券外，还有以下几种：一是投资于国家基础设施和基础产业。将社会保障基金投资于交通、电力、通讯等社会基础设施和基础产业，其回收期稍长但收益较稳定可靠，既有经济效益，又能兼顾社会效益。二是投资于股票市场。将社会保障基金投资于国内或国外股票，以获取股息收益或股票增值。三是投资于不动产及各类贷款，如抵押贷款、商业贷款、住房贷款、个人贷款等。（2）在我国，根据财政部、劳动和社会保障部《关于印发<社会保险基金财务制度>的通知》规定，“基金结余除根据财政和劳动保险部门商定的、最高不超过国家规定预留的支付费用外，全部用于购买国家发行的特种定向债券和其他种类的国家债券”。而在按照规定购买国家发行的特种定向债券和其他种类的国家债券后，剩余资金则存入银行。
综观上述社会保障基金的投资方式，按照风险和收益由小到大的顺序排列是储蓄、政府债券、基础设施、公司债券、股票和不动产。总的来看，各国对社会保障基余的投资营运都控制得非常严格。储蓄和购买政府债券是所有国家都认可的投资方式，而对基础设施、股票、不动产和贷款等风险大的项目，有的国家是严格禁止的。不过，从一些国家的统计分析来看，社会保障基金投资于股票市场的回报率在各项投资项目中是最高的，因此，不少国家对社会保障基金投资于股票市场解开禁令。
——从投资对象分析具有拓宽投资领域的空间。“九五”期间，政府对本级范围内通过向商业银行贷款形式，投入40多亿元兴建了大量的社会公益事业和城市、交通等基础设施项目。“十五”期间，还投入巨资兴建文化中心、体育中心、杭州湾跨海大桥等社会公益事业和城市、交通基础设施项目。这些项目的建设，均将逐步到达还贷期和贷款期，而已经建成项目目前尚未具备还贷能力，需由政府财政给予支撑，待建项目需要大量的资金投入才能启动，这些因素均给社会保障基金投资渠道的拓宽提供了方向。
——按投资项目分析具有较好的安全性和较高的投资收益。将社会保障基金投资于政府承担最后兜底职能的社会公益事业和城市基础设施、交通设施项目，可确保社会保障基金的安全性。同时，可以增加较多的利息收入，如按照三年期存货款年利率计算，社会保障基金年利率可在目前2．52％的基础上提高到5．58％．如按3亿元资金量进行测算，年度利息收入可从存款的756万元提高到委托贷款的1674万元。
四、拓宽社保基金投资领域的意见
（一）统一思想、确定投向。由市财政局按照嘉兴市国民经济和社会发展“十一五”规划，会同市发展计划委员会对文体、教育、交通、建设等部门纳入“十一五”规划的项目进行评估，选择提出社会公益事业和基础设施投资项目，提交市政府决策。
第3篇：不动产基金投资范文
养老保险基金投资监管的国际发展趋势
(一)由严格的数量限制监管逐渐向审慎人规则过渡，并有相互融合的趋势在数量限制监管模式下，监管当局只需要设定数量标准，并且在监督过程中只要核查相关投资主体是否符合此标准，监管过程和结果都易控制，监管成本也相对较低。因而，对于养老保险基金处于发展初期或者是金融市场不发达、监管条件不成熟的国家来说，数量限制监管是一个合乎实际的选择。该模式有利于控制基金投资风险，最大限度地保证养老保险基金投资的合规性和广大受益人的利益。但由于数量限制监管本身的缺陷(前面论述)，不仅会损害养老保险基金投资目的的实现，长期还会扭曲金融市场、损害整个金融市场的活力。这些负面作用使得一些严格数量限制监管的国家逐渐放松限制，逐渐部分或全部过渡到审慎人规则模式。如瑞士养老保险基金在投资股票、债券、抵押借款和不动产方面一开始有严格数量的限制，但自2000年以后，如果养老保险基金投资能证明符合《企业养老条例》和《幸存和伤残福利计划》中有关“审慎”投资政策，就可以超越数量的限制，到目前为止，瑞士约有80%以上养老保险基金适用审慎投资人规则。〔10〕还有一些国家则完全过渡到审慎人规则模式，如日本。但如果进一步研究世界各地养老保险基金投资监管具体实践，就会发现这两种监管模式通常是密不可分的或者说相伴而行，我们说的实施审慎规则监管的国家，通常是以审慎监管为主的国家。因为即使是在实施审慎人规则最典型的国家，如英国，他们在审慎人规则的基础上也融入了数量限制的因素:规定养老保险基金对单个共同基金投资比例不得高于10%，单个投资管理人投资基金比例应小于25%。〔11〕而实施数量限制监管的国家一般都对投资管理人都有“审慎”要求，并且他们对于规定范围和比例限额内的资产进行投资时通常也是基于“审慎人规则”进行专业评估，反复论证，谨慎决策。如丹麦、芬兰、德国等实施数量限制监管的国家，他们对投资于国外资产的实际比例与监管法规允许的投资上限比例之间有着较大的“弹性空间”(headroom)，平均为17．5%，而意大利养老保险基金国外投资的“弹性空间”则高达33%。〔12〕(二)在养老保险基金审慎人规则中引入风险性监管措施养老保险基金风险性监管的理念是移植于银行监管经验，最早追溯到银行预警系统的发展，1980年美国建立的“骆驼”评级系统是其早期代表。在上个世纪90年代，由于金融改革和养老保险基金市场的变化，两种监管模式都不同程度的出现了问题，即监管当局和相关指标市场敏感度低，往往对风险的识别不够及时，相应的监管措施滞后于市场发展。IOPS(InternationalOrganizationofPen-sionSupervisors)2005年颁布了《私人养老金监管十项原则》，其中第五项原则———风险导向，已经明确提出养老金监管应该力求将最可能的风险控制在最低水平，应以风险导向监管为目标，监管要有事先性，按照比例方法，及时发现、避免并干涉可能出现的严重问题，并使用可以最大化监管结果价值的工具。一些国家的监管当局相继摒弃不必要的高成本的监管法规和手段、提出一系列以风险性监管为基础的规则如资本充足率、信息披露等，并引入了灵活、适用的风险导向监管方法模型，这在澳大利亚、美国、丹麦、荷兰等国家取得了良好的效果。以澳大利亚为例，面对着人口老龄化的压力，澳大利亚对养老保险制度进行了改革，于上个世纪90年代初推行了强制雇主缴费养老保险，随后建立了对养老保险基金的投资运营审慎监管框架。随着金融监管模式的转变和监管机构的重组，养老金基金监管框架在过去的二十年内不断的修正。虽然一些“审慎人”的基本理念还得以保留，但在监管中更强调审慎微观和细节层面，如规定所有的受托人必须通过APRA(AustralianPrudentialRegulationAuthority)的许可，所有取得养老金基金受托人资格的必须事先登记，而在此之前只有那些管理公共基金的受托人才需要许可;同时规定最低资本制度。在监管过程中除了衡量传统的分散投资来识别风险外，还建立了PAIRS(theProbabilityandImpactRatingSystem)和SOARS(theSupervisoryOversightandResponseSystem)模型来完成对风险的识别、评估和控制。〔13〕(三)“审慎人”的标准不断提高现代意义上的信托制度源于英国的“尤斯”(USE)制度，目的是为了防止英国国王没收人们赠予给教会的遗产(主要是土地)，信托制度出现很长的一段时间内受托人的职责都是简单的持有财产、保护其不受侵害即可。随着信托管理财产的功能增强，审慎注意义务内容不断地发展，从限制信托财产的投资种类、投资数量和投资工具的“法定投资清单”发展到一个投资范围的弹性标准、允许受托人灵活的选择投资种类的“审慎人规则”，再到现代意义上的“审慎人规则”。如果将“审慎人”标准分为三个阶段，第一阶段要求“审慎人”符合大众标准的“普通人”即可，第二阶段需要的是专业人士和专业机构，第三阶段则需要具有“专家”般的个人能力水平。养老基金的“审慎人”标准同样也在不断的提高，美国1974年的《雇员退休利益保障法》(ERISA)具备“熟悉养老基金事务的谨慎之人……的技能”，因而受托人“不能仅仅像一个普通人管理自己事务那样管理退休基金，他必须像一个熟悉这种事务(fami1iarwithSuchmatters)的人那样行事。然而，一个普通的、小心的管理人可能并不具备必要的知识和技能，对养老基金和养老金计划的管理和投资事务并不‘熟悉’，从而不符合根据ERISA要求的专家的标准”。〔14〕英国《2004养老金法案》对受托人的能力水平提出了更为详细、明确的要求，如果是个人作为养老金计划受托人，该人必需精通信托事务、养老金计划规则、养老金计划的投资声明和积累原则，以及任何被受托人采纳的记录有关养老金计划管理的文件;同时，受托人还必须具有对养老金和信托法律以及养老金积累和投资原则的知识和理解。〔15〕纵观世界上其他实施“审慎人规则”的国家，其对“审慎人”的标准也是在不断的提高，这种现象不仅是法律文字的表述，更多的是环境需要。一方面养老基金的规模越来越大，给社会、经济带来的影响也越大;另一方面全球化下的市场特别是金融市场复杂性和风险性是前所未有的。受托人在享有自由裁量权的同时必须具有与之匹配的能力，法律对受托人的能力要求不断提高，需要与之相关的专业技能、知识、必要设备和信息渠道，人员构成等。
我国养老保险基金投资监管模式的选择
第4篇：不动产基金投资范文
不要把鸡蛋放在一个篮子里
早在1000多年以前，聪明的犹太人就已经在其法典《塔木德经》中阐述了资产配置的基本思想：每个人都应该把自己手里的钱分为3份，1／3用来买地(不动产)，1／3用来做买卖(实业投资)，剩下的1／3存起来(现金)。即使在今天看来，这样的安排依然闪耀着智慧的光芒。不动产具有较强的保值功能；实业投资尽管面临较大的不确定性和潜在风险，但是预期收益也较高。存起来的现金则充分兼顾了流动性的需要。3种投资方式具有不同的功能和收益模式，相关程度也较低，所占比重也较为均衡，能够实现分散风险的目标。
还记得在莎士比亚的名作《威尼斯商人》中，安东尼奥有过这样一段自白吗?“不，相信我。感谢我的命运，我的买卖的成败并不完全寄托在一艘船上，更不是倚赖着一处地方。我的全部财产，也不会因为这一年的盈亏而受到影响，所以我的货物并不能使我忧愁。”这其实也正是资产配置理论的一个绝佳演绎。
即使是股神，也无法保证每次都能在最佳时期买入最好的投资标的，投资理财的关键还在于资产配置。通过分散投资，将资金分布在不同的领域，让不同投资产品优势互补，降低整个组合的风险以获取更为安全的长期收益，这就是资产配置的意义。投资者都希望借助产品和理财工具，实现财富的保值和增值。但不可否认，单一的投资产品，都有着其不可避免的局限性。比如股票，高风险高收益，波动性大，很多人承受不了市场持续下跌的损失。债券产品虽然稳健，但收益率也往往有限，过度集中在这一产品上，会导致获利能力的削弱，造成无形中的资本浪费。对一个成熟的投资者而言，他的投资组合应当充分考虑到资产配置的需要，而不是将所有的鸡蛋统统放在一个篮子里。
寻求安全与收益之间的平衡点
第5篇：不动产基金投资范文
一、国外企业养老保险计划的举办万式
企业养老保险又称雇员养老金计划、是企业为本单位职工举办的一种福利项目。目前在西方国家，企业举办养老保险已十分普遍，举办的方式通常有以下三种：
1、“直接承付”，又称“自身保险”，即企业直接承担向本企业退休职工支付养老金的责任、“直接承付”法可以采取基金式和非基金式两种方式。基金式就是企业为今后向退休职工支付养老金而事先积累一笔基金。这种积累可以采取“内部积累法”，即把积累的养老基金留在企业的帐面上；也可以采取“外部积累法”，即企业把为职工积累的养老基金单独存放在企业以外的金融机构。为了防止企业在发生财务困难时挪用企业积留的养老基金，一些国家规定，直接承付养老计划不得采用“内部积累法”。例如日本，企业为职工积累的养老基金通常是放在信托银行，从而为信托银行开办养老金信托业务创造了条件；在德国，企业的养老储备基金主要存放在“特别保障基金”中，该基金具有投资公司的性质，可以使企业的一部分养老基金投资到资本市场。非基金式企业养老保险计划是指企业不事先积累基金，而当养老金支付责任发生时，企业从当期收入中直接支付。非基金式养老计划的最大问题是一旦举办企业破产，其职工应享受的养老金将面临风险。为了解决企业破产时养老金的支付问题，一些企业组建了互助协会或互助基金会，以互保的办法预防企业破产时养老金的支付风险。直接承付养老计划目前在欧洲一些国家比较流行。
2．对外投保。即企业代表职工与保险公司签订保险合同，企业职工的养老责任由保险公司承保。由于在这种方式下企业养老金的支付风险转移到了保险公司，因而它可以克服“直接承保”方式下没有第三方承担支付风险的缺点（但这时企业缴纳保险费所形成的保险基金也不能由企业直接使用）。在对外投保方式下，企业和职工向保险公司缴纳保费，保险公司可以采取“个人保单安排”和“团体养老金计划”向受保人提供保险。美国、英国。日本等国的企业多是采用对外投保方式实施企业养老计划。例如，1988年，美国人寿保险公司管理的养老基金资产已达6280亿美元，与独立的养老基金会拥有的资产之比为1：2．6；在英国，该比例为1：4.7，保险公司管理的养老基金资产为1000亿美元。
3．通过参加养老基金会向职工提供养老保险，即企业委托一个具有独立法人地位的信托基金来办理其养老金计划。养老基金会是一个独立的、非盈利性实体，它一般吸收同行业的企业加入。在许多国家，养老基金会的成员地位是强制的，即一个企业如果要通过养老基金会举办企业养老保险，则必须加入某个特定的养老基金会，企业没有选择的余地。但也有一些国家例外。如英国法律规定，强制一个企业成为某个养老基金会的成员是非法的。养老基金会的受托管理机构一般由成员企业的雇主或工会代表选举组成，其职责是雇用基金管理者以及雇用负责收取保费和支付养老金的私人管理公司，养老基金会本身并不直接提供以上服务。目前这种通过私人养老基金会的方式举办的企业补充养老保险在英、美等国比较普遍。
二、国外企业养老保险计划的缴费办法
与社会保险计划一样，国外企业养老保险计划需要的资金往往也靠雇主和雇员共同缴纳保费筹集（日本的企业养老保险完全由雇主缴费）。但与社会保险不同的是，企业养老保险雇主负担的费用比重一般远高于雇员，而不是雇主和雇员等比例负担。例如在德国，企业养老保险缴费雇主支付的部分平均占89％，美国这一比重为87％，英国、加拿大以及荷兰为70—75％，瑞士为58％。
企业养老保险的缴费率一般是由企业、养老基金会或保险公司确定，但由于企业保险计划的缴费往往可以享受税收优惠，为防止人们避税，有些国家时这种缴费率规定了上限，一般都限制在15％左右。例如英国规定企业养老保险雇主、雇员的总缴费率不能超过17．5％；瑞典规定的缴费率上限为13％。在那些养老社会保险支付水平较高的国家，企业养老保险被限定的最高缴费率一般较低，如德国为35％。也有一些国家不直接规定缴费率限额，但要求企业养老计划按政府规定的养老基金投资收益率或工资增长率计算缴费率。例如，荷兰规定养老基金的缴费率要按4％的收益率计算；日本规定缴费率应按5．5％的收益率确定。有的国家还通过对因缴费率过高而导致的超额积累部分征税来弥补高缴费率造成的税收损失。例如荷兰规定，如果企业养老基金积累的资产超过养老金支付责任的15％，则政府要对超过部分的资金积累征收40％的税收。
三、国外企业养老保险的筹资模式
企业养老保险除“直接承付”计划可实行现收现付筹资模式外，其它保险方式都需要建立一定的基金。企业的基金式养老保险又分为固定养老金计划和固定缴费计划。固定养老金计划承诺职工退休时按月向其提供一定的养老金，这种年金计划要求实行完全基金式，即按照保险统计原则积累起一笔基金，使保险计划的资产能够满足向当前全部被保险人支付养老金的责任。而固定缴费计划只要求雇主和雇员按期向保险计划缴纳一定的保险费，并不承担职工退休后向其定期支付一定标准养老金的义务，通常是职工退休时向其一次性发放养老金，因此这种计划并不要求实行完全基金式。目前，西方国家除了德国、法国等少数国家非基金式的“直接承付”计划比较普遍以外（德国60％的企业保险采用“直接承付”方式，其中，又以非基金式为主；在法国，大多数企业的养老保险实行现收现付的“直接承付”制），多数国家的企业普遍实行的是各种基金式养老保险计划。由于多数国家的企业普遍实行的是固定养老金计划，所以在基金式计划中完全基金式计划也比较普遍。例如在美国，企业基金式养老保险包括的职工已占私人企业职工总数的46％，其中固定养老金计划包括的职工占私人企业全部职工人数的30％以上，其拥有的资产占全部养老基金资产的2／3。1991年，美国私人养老计划中资产数额占应付养老金数额的比重不足100％的只有15％，而85％的养老保险计划资产——负债比率达到了100％以上，其中该比率超过150％的占全部计划数的38％，可见美国的企业养老保险大多数都是完全基金式计划。又比如，在荷兰，90％的企业养老保险计划是固定养老金计划，1990年，荷兰企业养老基金的资产平均已超过养老金支付责任的30％。在西方国家中，只有丹麦等少数国家企业普遍实行的是固定缴费计划，这些国家的企业养老保险计划主要是部分基金式计划。
四、国外企业养老保险的养老金支付
西方国家企业养老保险一般采用年金制（在日本有的计划采取养老金一次性支付），养老金按照工人退休前的最后工资（如美国、加拿大、英国、荷兰）或最好收入年份的工资水平（如瑞典）的一定比例向退休者按月支付。各国企业养老金的平均替代率不一，如英国为60%，荷兰为70％。至于养老金是否随通货膨胀率调整，各国的做法也不一致。德国和瑞典政府法律规定，企业养老金必须按物价指数进行调整，英国则规定企业养老金至少要与5％以下的通货膨胀率挂钩。但在大多数国家，企业养老金与通货膨胀率挂钩并不是强制的。尽管如此，企业养老金与物价指数挂钩的现象在瑞士、荷兰等国家仍很普遍。如在荷兰，90％的退休职工可享受随物价指数调整的企业养老计划。但也有一些国家，企业养老计划支付的养老金很少与物价指数挂钩。例如在加拿大，93％的企业养老保险计划没有通货膨胀保护的措施。美国的一些企业养老计划只提供部分挂钩的指数化。当然，在丹麦等国普遍实行的固定缴费计划并不存在上述指数化的问题。
五、国外私人养老保险基金的投资
企业举办养老保险计划往往要形成一笔由私人部门管理的养老保险基金。对于这笔基金的投资政府是否要加以限制，各国的做法不尽相同。例如，美国、英国、荷兰等国的政府只对私人养老基金的投资作原则上的规定，即要遵循“审慎管理原则”，并且自身投资不能超过一定比例（美国为10％，英国、荷兰为5％），但对养老基金具体的资产结构不作规定。而另有一些国家如日本、瑞士、瑞典、德国、丹麦等国政府对私人养老基金的投资有严格的限制。如日本规定，私人养老基金资产中股票或外国资产不能超过30％，对某一家公司的投资不能超过10％，债券投资至少为50％。瑞士对各种资产比例上限的规定是：国内股票30％，国内不动产50％，外国股票10％，外国货币资产20％。法国规定，私人养老基金至少要拥有34％的政府债券。加拿大则规定，对超过养老基金资产20％以上部分的外国资产每月课征1％的税收，另外，不动产投资的限额为7％。丹麦规定，养老基金资产的60％必须投资到国内发行的债券，不动产、投资信托、股票投资的比重不得超过40％。
从企业养老基金的资产结构来看，各国的情况不尽相同。日本、加拿大、丹麦等国的企业养老基金比较侧重债券投资，债券占资产的比重一般在50—70％，而英国、德国、荷兰等国企业养老基金资产中债券的比重一般在25％以下。在养老基金持有的债券中，政府债券占较大比重的国家包括荷兰、德国、英国和加拿大，目前该比重一般都达到了60—80％；但日本和丹麦企业养老基金的债券资产中政府债券占的比重不大，只有15％左右。在西方国家中，企业养老基金持有的股票比重占的较大的国家主要是英国和美国（两国均没有股票投资比重限制），1990年分别达到63％和46％，其他国家均不超过30％。养老基金资产结构中贷款所占比重较大的国家主要有荷兰和德国，1990年分别为39％和36％，其他国家贷款的比例一般不超过15％。在西方国家，企业养老基金的资产以存款和不动产形式存在的并不多见：1990年，除了英国和美国企业养老基金资产中存款比重各为6％之外，其他国家该比重都不超过3％；同年，企业养老基金持有的不动产占的比重较大的只有英国、荷兰和瑞士，而且最高比重为17％（瑞士），荷兰和英国分别只为11％和9％，其他国家不动产占的比重都很小，美国和丹麦的企业养老计划甚至没有不动产投资。另外，各国由保险公司管理的养老基金和由独立的养老基金会管理的养老基金其投资结构也不完全相同。例如，1989年，美国保险公司管理的养老基金资产中，公司债券占39.8％，政府债券占116％，公司股票占12.3％；而由养老基金会管理的养老基金资产中，公司债券占12.3%，政府债券占12.4%，公司股票占57.3%。
六、国外企业养老保险计划的税收待遇
企业养老保险的税收待遇可以从养老计划缴费和养老基金投资收益两方面的税收待遇来考察。从国外的情况来看，一些国家给予企业养老保险计划全面的税收优惠，这在客观上促进了本国企业为职工举办养老保险的积极性。例如，英国、荷兰、美国等国的私人养老基金之所以发展很快（这些国家企业养老保险包括的职工占企业职工总数的比例目前都在40％以上，其中荷兰高达83％），与这些国家对企业参加私人养老基金的税收优惠政策有很大关系。这些国家规定，企业向养老基金进行的缴款和养老基金的投资收益可以免缴公司所得税。据统计，美国每年为企业参加养老基金提供的税收优惠额高达500亿美元，英国每年的养老基金税收优惠额为150亿英镑。在税收优惠的刺激下，许多企业加入了养老基金会。1990年，美国、英国和荷兰的养老基金资产分别占gdp的35％、55％和77％。但也有的国家对企业养老保险计划只提供有限的税收优惠。例如在德国，企业向私人养老基金会或保险公司所作的缴款要按照雇员当期的工资收入对待，不能税前扣除，而且同样要向社会保险缴款，但企业举办“直接承付”计划向退休工人支付的养老金可以据实在所得税前扣除。在这种制度下，德国的企业往往选择“直接承付”方式，而不去加入私人养老基金会或向保险公司投保。又比如，在丹麦，政府规定养老基金投资收益不足3.5％的部分免所得税，但对养老基金收益率超过3.5％的收益部分要征收44％的高所得税，这一规定严重抑制了私人养老基金的发展。1990年，丹麦养老基金的资产占gdp比重只有15％，远低于美、英、荷三国的水平。
七、国外企业养老保险与社会养老保险发展的关系
从国外的情况看，企业养老保险一般是非强制的，企业可以根据自己的情况自愿为职工举办养老保险（但也有一些例外情况，比如在瑞士，企业养老保险就是强制的），这与政府通过立法强制举办的养老社会保险有明显的不同。既然各国政府一般并不强制企业雇主为职工举办养老保险，那么在实践中企业为什么要开办雇员养老保险计划呢？从西方国家的情况来看，企业是否为职工举办养老保险，除了受税收优惠的因素影响以外，主要是取决于本国养老社会保险的支付水平。
第6篇：不动产基金投资范文
关键词：社会养老保险；保险基金；隐形缩水；保值增值
基金项目：2013年度河北省人力资源和社会保障研究课题（课题编号：JRS-2013-2016）
中图分类号：F842 文献标识码：A
收录日期：2013年11月29日
一、河北省社会养老保险基金情况
社保基金是社会保险事业的物质基础，实现社保基金保值增值是建立覆盖城乡居民社会保障体系的一项带有根本意义的工作。2012年河北省企业基本养老保险基金收入639.3亿元，增长13.9%，其中征缴收入502.74亿元，各级财政补助112.89亿元，分别增长11.5%和18.6%；全年基金支出584.56亿元，增长30.5%；年末基金累计结存665.46亿元。2012年全省企业离退休人员月人均养老金为1，767元，其中退休人员1，739元。
2012年河北省新型农村社会养老保险和城镇居民社会养老保险制度合并实施，统称为城乡居民社会养老保险，并实现制度全覆盖，年末全省参加城乡居民社会养老保险人数为3，334.57万人，其中符合领取养老金条件60周岁以上居民为789.71万人。全年城乡居民社会养老保险基金收入91.94亿元，支出49.46亿元，年末累计结存93.92亿元。
二、社会养老保险基金“隐形缩水”问题及原因分析
（一）社会养老保险基金“隐形缩水”问题。近年来，养老基金规模越来越大，但由于缺乏投资运营渠道，绝大多数按规定存银行或买少量国债，在扣除通货膨胀后，基金实际贬值缩水。十几年来，基本养老保险金年均收益不到2%，低于CPI，缩水惊人。2011年，城镇职工基本养老保险基金结余中，活期存款占到31.37%，定期存款占到63.65%。全国新农保、城居保、城乡居保三项社会养老保险基金收入中，活期存款占到55.23%、定期存款占到42.00%。2001年至2011年全国CPI平均是2.47%，如果以全国社保基金理事会同期的平均收益率8.47%作为基准的话，1997年至2012年底，基本养老保险金缩水将超过7，000亿元，如果五险基金合计的话，缩水将超过万亿元。
（二）社会养老保险基金“隐形缩水”问题原因分析。目前，社保基金运营现状总的趋势是偏向保守，注重安全胜于收益。社会养老保险基金保值增值“隐形缩水”主要原因有：
1、基金管理体制存在缺陷。目前，我国社会保险基金管理过于分散，呈现出“条状分割、块状管理”的现状。一是社保基金由3个部门分别负责管理，形成了社保基金管理的“条状分割”；二是社保基金区域分级管理，由省、市、县7，000多个地方社保（农合）基金经办管理机构分别管理，每一个部门管理本级的社保基金，形成了基金的 “块状管理”。这种管理体制的分散化导致了管理主体的分散化，增加了基金管理难度。同时，由于基金平均规模小，各方责权利不清，缺乏有效的风险分担和制约机制，加大了投资风险成本；三是全国约一半省市实行税务征收、财政专户、社保发放的收支存管理体制，部门分割缺乏沟通，不能真正做到社会保险费应收尽收，造成基金隐形流失。
2、基金投资运营范围狭窄，收益率非常低。目前，我国社保基金的投资是在以牺牲市场效率为代价的安全性原则指导下进行的，投资运营范围相对狭小。这种投资运营体制虽然在保证基金的安全性、规避市场风险方面具有一定的现实意义，但忽略了经济回报，其负面影响不言而喻。社保基金投资工具和投资方向单一，投资收益率低，基金的保值增值难度大，特别是占主要比重的养老保险基金，规模大、周期长、增值要求高，它作为一项长期的货币收支计划，投资收益率只有超过通货膨胀率和工资增长率，才能实现真正意义上的增值，保证未来的支付能力。但目前的投资方式造成了投资效率低下，越来越不能适应社保基金保值增值的客观要求，在规避了投资市场风险的同时，也带来了未来的贬值风险和支付危机。
3、基金安全和投资运营缺少监管。目前，全国各地成立了由人社部门牵头，财政、审计、人民银行、地税、监察、纠风、卫生等部门参加的社会保险基金监督委员会，实施对各项社会保险基金的监管，但监督机制不健全，监管力度薄弱，作用发挥非常有限。在实际监管中，社保基金往往被视作一般性财政资金，监管职能由各部门分散承担，形成了监管的真空地带。这样就造成两种结果：一是不作为和不敢作为，由于职责不明确，一些部门无法真正行使监管权力；二是乱作为，由于缺乏外部约束，一些部门和个人滥用权力，腐败滋生。历年来不断出现涉及社保基金的大案要案，为我们敲响了警钟。
三、河北省社会养老保险基金保值增值政策建议
（一）树立较强的责任意识。各社会保险经办机构要树立较强的责任意识，主动与开户银行进行协商，要求其落实优惠利率政策，真正担负起社会保险基金保值、增值的责任。不仅要确保社会保险基金的安全和完整，而且要对社会保险基金进行科学的配置，做到收益最大化。
（二）尽快制定和下发保险基金周转金测算办法。科学合理地对保险基金周转金进行测算，可以使社会保险经办机构将更多的社保基金沉淀部分纳入增值计划。因而，社会保障、财政等主管部门应尽快制定和下发切合实际的、可操作性强的保险基金周转金测算办法，从而使各社会保险经办机构在保留两个月的支付费用时有章可循、有法可依。
（三）建立一套科学的保值、增值计划。具体来说，社会保险经办机构一是要与财政部门建立灵活、多样的信息交流机制，定期通报情况，及时、多批次地将专户存储的保险基金转存定期；二是对保险基金的增值进行科学的设计和安排，在目前购买国债难以实现的情况下，可将增值方式主要放在定期存款上。如对定期存款的档次进行长、短搭配，科学配置；对储存在财政专户的保险基金，在保留两个月周转金的前提下，凡超过200万元就转存一个定期，期限以1年期、2年期为首选，每年最少存一个3年期或5年期，每月最少转存一次。这样以此类推，一年下来，将形成一个周期，每个月都有新的定期存入，每个月又都有到期的存单，如此利滚利，将能实现保险基金增值的最大化。
（四）建立完善的检查监督机制。各级人力资源和社会保障部门及财政部门，要加强对社会保险基金的监督管理，审计部门要定期对社会保险经办机构的基金收支情况、会计核算和账务管理情况等进行审计。同时，应成立由人力资源和社会保障部牵头，财政、审计、人民银行、地税、监察、纠风、卫生等部门组成的社会保险基金监督组织，加强对社会保险基金的社会监督；要将监督的重点放在支付费用的测算及预留、基金管理机构与财政专户储存部门的配合、保值增值计划的制定及实施、银行优惠利率政策的落实、人员及业务费的开支、增值收益部分的核算等方面，对于转存不到位、优惠利率政策没有落实、少计利息等现象，要落实原因，追究有关人员责任。
（五）完善社会保险基金运营方式。相比成熟的市场经济国家，我国目前的社会保险基金管理运营还比较混乱，完善基金管理运营方式成为一项迫切任务。首先，要设立独立的社会保险基金营运机构。借鉴国外经验，经办机构具体负责基金的征缴、支付和日常财务管理，基金营运机构具体负责基金的投资营运和保值增值。其次，要丰富投资品种。在现有的投资品种之外，社保基金可以逐步探索投资抵押贷款、不动产、外国资产。投资渠道多样化不仅可以降低投资风险，增加基金的流动性，同时能够提高基金的中长期收益。在投资过程中，还应处理好投资组合中各资产的占有比例，做出量化规定，降低系统性风险。只有完善社会保险基金运营方式，确保基金投资取得预期收益，基金才能真正实现保值增值。养老金多元化的投资渠道，包括：国家发行高于银行存款利率的特定国债；国家在安排能源、交通等大型项目时优先安排一定的养老基金参与其中；继续坚持一定比例的养老保险基金存银行和买国债的基础上，允许其投资于有良好流动性的金融工具；在国有重点企业改制上市中，允许养老金以战略投资者身份参股。
（六）强化社会保险基金管理监测。在我国现有的社会保险基金投资范围和方式的前提下，各级社会保险基金管理部门要做到投资收益最大化，就要根据人口增长率、工资变化、物价变动、利息变动等因素开展社会保险精算，建立社会保险基金周转金管理办法。一是除留足发放资金外，使沉淀资金全部纳入增值计划和范围，保值增值的重点放在支付费用的测算及预留、基金管理机构与财政专户管理部门的配合、银行优惠利率政策的落实，对转存不到位、优惠利率不落实、少计利息等现象，要追究有关人员责任；二是对社保基金的增值进行科学设计和合理安排，在目前购买国债难以实现增值的情况下，可将增值方式主要放在定期存款上。如对定期存款的档次长短搭配、数额大小搭配，科学设置。这样形成一个良性循环，每月有新的定期存入，每月又有到期的存单，如此将能实现基金增值的最大化。
四、河北省社会养老保险基金保值增值路径选择
（一）社会养老保险基金的投资方向选择。养老保险基金的投资不仅要保证基金本身的保值和增值，而且要有利于经济的发展，所以投资方向的选择必不可少。世界各国养老保险基金通常投资于金融资产（股票债券）和实物资产 （不动产和实业），实现产业化经营。目前，在确保养老保险基金安全性与流动性的前提下，可以探索社会养老保险基金多元化投资渠道：一是发行高于银行存款利率的特定国债；二是在安排能源、交通等大型项目时优先安排一定的养老基金参与其中；三是继续坚持一定比例的养老保险基金存银行和买国债的基础上，允许其投资于有良好流动性的金融工具；四是在国有重点企业改制上市中，允许养老金以战略投资者身份参股。
（二）社会养老保险基金的投资组合选择。根据投资组合原则要求，我国养老保险基金的投资组合选择应该将一定数量的资金在不同的资产，如到期日、流动性、收益率和风险性不同的资产之间进行合理配置。由于养老保险基金在时间和数量上具有刚性，所以必须有一部分资产具有一定的流动性，以用于短、中期养老金的支付。但是，这部分资产的保值增值能力较差，防范通货膨胀风险的能力也较差。因此，又必须有另一部分资产进行收益性最大、风险性合理的储备性投资。这部分资产在养老保险基金中所占的比例最大，期限最长，收益率最高。为此，可考虑：一方面根据资金的可用程度和可用期限，合理安排养老保险基金投资的短期、中期和长期项目；另一方面进行组合投资，合理安排国债、贷款、现金、投资基金及不动产等项目的比例。因为各类投资项目的安全性、收益性、流动性各异，进行合理的投资组合有利于规避风险，提高投资收益。与此同时，可考虑通过直接或间接的渠道，将养老保险基金投资于证券市场，以期获得高收益，但必须在保证有充分支付能力的情况下方能进行。
主要参考文献：
[1]钱秋华.我国城镇职工基本养老保险基金运营中的问题与对策研究[D].河北大学，2012.
第7篇：不动产基金投资范文
争享投资盛宴
据《日本经济新闻》1月12日报道，海外资金对日本房地产的投资迅速扩大。2014年海外企业对日本房地产的购买额接近1万亿日元（约合人民币524.21亿元），增加至上一年的约3倍，创出了历史新高。在日元贬值等背景下，“买入日本资产”的趋势将延续，海外资金占到日本国内房地产交易的约20%。海外资金除了在东京中心买入之外，还扩大至地方。海外资金的流入不仅体现在访日外国人的消费上，同时在房地产市场也提高了存在感。
日本瑞穗信托银行旗下的城市未来综合研究所的统计显示，去年海外法人的日本房地产购买额达到9777亿日元。相比有可比数据以来的2005年以后创出最高点的2007年高出约80%。外国人访日旅游需求被认为达到约2万亿日元，这支撑了日本消费，同时在房地产市场，外国人的影响也变得不容忽视。
美国黑石集团去年耗资1900亿日元（约合16亿美元）在东京市区购买了5000多套住宅。美国、法国和德国的投资基金分别在东京品川、新宿和中野等地购买办公楼和其他综合性商业设施。
海外资金之所以流向房地产，是因为投资者认为由于日本企业业绩改善和东京奥运会的举办，地价和办公楼租金有望上升。他们认为日本大城市的房地产市场已经触底，具有相当的投资价值。
近年来，日本全国的平均地价下跌幅度大幅缩小，部分地区出现回升。去年。东京、名古屋和大阪三大都市圈的商业用地和住宅用地均开始回升，东京市区的办公楼空置率已经降到了5%，处于6年来的最低水平，住宅价格也开始反弹。但是，日本房地产的整体价格依然处于低位，具有较大升值空间。按照目前的汇率，东京的大部分普通住宅价格低于或等同于北京、上海的相应价格。
此外，日元贬值对于海外企业来说将带来减轻投资负担的益处。如果以日元计算日本的房地产价格和租金，与世界的大城市相比，价格严重偏低。据日本房地产研究所统计显示，从换算为日元的去年10月的办公室租金来看，如果以东京为100，那么香港为165.6，而伦敦为146.0。
城市未来综合研究所表示，“受主要国家的货币宽松推动，易于筹集资金”，这也是提高房地产投资吸引力的因素。
日本将于2020年举办东京奥运会。投资者普遍认为，在这之前东京的房地产升值概率较大。另外，日本房地产的租售比合理，用于出租的物业投资回报率基本上能够维持在6%到8%之间。这些因素都激发了海外投资者投资日本房地产的热情。
此前，日本来自海外的直接投资一直被认为较少。为了带动投资，日本国土交通省2014年8月开始采取行动，将日本房地产交易相关法律等翻译成英文并加以宣传。
亚洲买家成主力
《日本经济新闻》称，在多为投资公司和金融机构的日本房地产海外购买者中，尤为突出的是中国等亚洲买家。
2014年12月，中国投资公司复星集团和美资基金以近700亿日元分别购买了日本烟草产业（JT）旗下的综合设施“品川Seaside Forest”的办公楼计3栋。同年10月，新加坡政府投资公司以约1700亿日元收购了东京站前的“Pacific Century Place丸之内”办公区部分。
与此同时，越来越多的外国自然人也涉足日本房地产。在京都市，购买传统“京町家”当做别墅的外国富裕阶层日益增多。该市的不动产公司八清2013财年（截至2014年6月）共销售了14栋“京町家”。在作为滑雪圣地而闻名的北海道Niseko地区等，外国资本投入的开发也在增多，海外资金购买房地产的趋势还扩大到了地方。
在这一人群中，中国富裕阶层尤其引人注目。据日本不动产研究所预测，在过去一年中，至少有360亿日元（约合3亿美元）的中国私人资本进入日本房地产市场。日本不少房地产公司为此还增加了精通汉语的经纪人。据悉，住友不动产在东京晴海销售的高层住宅“DEUX TOURS CANAL&SPA”，中国人的购买比例十分明显。
亚洲富裕阶层在东京中心地段购买的住宅除了可以进行出租获得租金收入之外，还可在将来出售获利。正是看中了这些富裕人群的购买力，日本房地产企业也在“摩拳擦掌”。
据《日本经济新闻》报道，日本各房地产公司正在面向亚洲富裕阶层推销东京中心地段的高档住宅。各房地产公司正在亚洲各地举办洽谈会，或建立派驻人员事务所。在过去，也曾出现过海外基金投资日本楼盘的案例，但最近个人以投资为目的购买东京高档住宅的情况开始日益增多。
第8篇：不动产基金投资范文
广发基金22日公告，广发制造业精选股票型基金已于9月20日成立，首发募集资金7.96亿元，有效认购总户数为14373户。基金募集期间该公司基金从业人员认购20.06万元。据了解，广发制造业精选的基金经理为易阳方与李巍，其中易阳方为广发基金的副总经理。
华安基金20日公告称，华安国际配置将在今年11月2日第一个投资周期届满后，正式终止运作。华安基金将按照原始面值1美元/份，将基金净值返还给持有人。公告称，公司已与雷曼达成和解，雷曼欧洲向华安国际配置基金支付4488.99万美元的和解款项及相应利息。这部分“和解所得”计入基金净值后，华安国际配置基金的每份净值预计可达到0.97美元。这也意味着，在华安国际配置基金清盘后，华安基金还要对每份基金支出0.03美元给基金持有人。
大成中证内地消费主题指数基金将于10月10日至11月4日发行。该基金将采用完全复制标的指数的方法跟踪中证内地消费指数，力求获得标的指数所代表的平均收益率，以使投资者分享我国消费行业发展的中长期成长收益。
平安大华行业先锋股票型基金9月16日结束募集，9月21日正式公告成立，发行总份额为31.97亿份，有效募集户数52226户，成为今年下半年首募规模最大的股票型基金。在今年以来发行的80多只股票型基金中，该基金的首募规模排在前五位。
第9篇：不动产基金投资范文
[摘要]同为现代金融体系的重要组成部分，信托和保险存在着优势互补、互动发展的关系，在信托、保险快速发展的新形势下，一方面信托未作为保险投资渠道而得到重视和利用，另一方面保险业面临着拓宽资金运用渠道的当务之急。应将信托纳入保险资金运用渠道，促进保险资金运用多元化，加速保险公司投资业务的发展；根据保险资金的性质特点和运用原则，灵活设计信托产品，为信托赢得资金来源；根据信托业发展需要，开发新的保险产品，开辟新的保险市场，推动保险服务创新；加强信托、保险金融服务融合，实现优势互补、资源共享。
一、从信托业、保险业的职能看，信托业和保险业存在着优势互补、互动发展的关系
目前，在成熟的市场经济国家，随着市场经济的发展、契约关系成熟、商业信用乃至货币信用的发展，以及分工的日益精细繁复，信托得到了蓬勃发展。保险公司既是风险保障的提供者，又是金融资产的管理者。在创新和国际化的大环境中，各金融机构业务全能化、综合化，积极开发新产品，信托适应性强，灵活多样，富于弹性，保险公司管理着全球40％的投资资产，保险和信托存在着密切的互动关系。美国的信托业经历了起源于保险业，后逐步推广发展成为商业银行兼营信托业为主的信托模式的发展历程，目前金融信托业已成为金融业的一个重要组成部分。美国的信托机构可成为联邦储备委员会和联邦存款保险公司的成员。在美国，保险公司是资产证券化交易市场上的重要机构投资者，并通过本身的风险管理的专业能力，以抵押贷款信用保险为资产证券化增强信用。美国的保险公司通过创立或加入共同基金、不动产信托投资公司等多种信托方式拓展投资渠道，如投资不动产信托（REIT）不向美国联邦当局交纳所得税，同时必须将其收入的90％分配给股东，美国许多州也对REIT豁免交纳州所得税，REIT与债券、股票的相关性均很低，有利于降低整个投资组合的风险。日本1996年的金融改革取消了银行、证券、信托子公司的业务限制，允许信托银行发行金融债券，允许寿险、财产险以及保险业和其它金融业相互渗透，取消保险公司资产运用限制，放宽保险商品设计限制，废除养老金“532”资产运用限制，放宽证券投资信托资产运用限制，人寿保险公司可以作为形成财产基金信托的受托人，日本已经进入了“信托时代”，信托的金融功能和财务管理功能均得以充分发挥，信托业务蓬勃发展。英国的投资型保险是将终身险、养老险、定期险及年金金额与投资信托基金的市价连接起来，英国寿险公司通过与既有的投资信托公司合作、与既有的投资信托基金的管理公司合作，共同创设投资信托基金，自行创设投资信托公司自行管理等方式进入单位连接保险市场。由于英国是投资信托的发祥地，投资型保险顺利发展，投资型保险保费占总寿险保费比例达到50％。
三、加强信托保险的互动发展是中国信托业、保险业发展的现实需要
改革开放以来，我国保险业保持30％以上的增长速度，初步形成了国有、民营和外国资本共同参与的保险市场体系，保险业在国民经济中的地位不断提高，发挥的作用越来越大。随着保险业务的快速发展，可运用的资金不断增加。截止2003年底，我国保险资金运用余额已达8739亿元，预计到“十五”期末，保险资金运用余额将达到10000亿元。近年来，保险资金运用渠道逐步拓宽，如允许保险公司购买中央企业债券、参与同业拆借市场的回购、投资证券投资基金、办理大额协议存款等。根据保监会网站提供的统计数据，2003年我国保费收人为3880.4亿元，截止2003年6月底，银行存款为3576.3亿元，国债投资为1262.5亿元，证券投资基金投资为365.8亿元，资产总额达7782.6亿元。由于保险投资体制不完善，资金运用率普遍偏低。从现有的保险投资结构来看，目前保险资金仍以银行存款为主，占保险资金运用额的一半以上，其次是国债，其它为投资证券投资基金、金融债券、企业债券等。而银行存款中人民币大额协议存款占72.1％，由于协议存款的利率大幅度下调，使保险业的资金收益下降。由于受资本市场的影响，保险业2002年证券投资基金的收益率是负21.3％，从而使保险业的资金运用率由2001年的4.3％下降到2002年的3.14％。在保险业快速发展的新形势下，保费收入的快速增长与保险资金运用渠道狭窄之间的矛盾日益突出。保险业的发展面临着如何拓宽资金运用渠道，在保证资金安全性、流动性的前提下，提高资金盈利能力的问题。
与证券市场低迷形成对比的是，不断涌现的信托产品相继掀起了购买热潮。随着《信托法》、《信托投资公司管理办法》的实施，信托投资公司在中国金融体系中的功能和市场定位将逐渐廓清。信托投资公司将回归本业，作为经营信托业务的金融机构，专业化的、综合性的资产管理机构，适应社会对外部财产管理制度的强烈要求，基于委托人的信任广泛开展受托理财活动。信托投资公司可以受托经营资金信托业务，受托经营动产、不动产及其他财产的信托业务，受托经营国家有关法律允许从事的投资基金业务；作为投资基金或者基金管理公司发起人从事投资基金业务；经营企业资产的重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问等中介业务等。受托经营国务院有关部门批准的国债、政策性银行债券、企业债券的承销业务，可以接受为了公益目的而设立的公益信托等。在管理、运用信托财产时，可以依照信托文件的规定，采取出租、出售、贷款、投资、同业拆放等方式进行。信托公司受托理财的信托财产，除了现金、动产、不动产、股票、有价证券等有形资产，还包括物权、债权、专利权、著作权、商标权等无形资产。《信托法》、（管理办法）为信托业的重塑和市场化经营提供了很宽的业务边界和广阔的发展空间。信托投资公司在目前金融业分业经营的背景下，事实上成为国内唯一准许在金融市场和实业领域同时投资的金融机构，根据实业投资和金融投资之间的热点灵活改变投资方向，具有国内其它金融机构无法比拟的行业优势，从而拓宽投融资渠道，提高资源优化配置的效率。重新登记的信托投资公司凭借其专业优势推出各具特色的信托产品，集合社会资本，投资经济建设，开创了以信托计划为金融工具投资城市土地开发、基础设施、房地产建设的新通道，具有稳定的投资回报、良好的流通性、安全、稳健等特点，从而受到了广大投资者的追捧。
进入2003年，随着股市行情的变化，面向资本市场的股票、债券等信托计划纷纷面世。信托产品的设计反映出信托公司具有多元化的投资渠道，能够根据实业投资和证券投资之间的热点转化，灵活地改变投资方向的优势。根据北京国际信托投资有限公司研究发展部的追踪统计，自2002年7月18日至2004年1月末，已推出的集合信托产品达255个，总规模约为252.62亿元。广泛涉及城市土地开发、基础设施、房地产建设、管理层收购、证券投资、外汇、不良资产的处置、融资租赁、股权投资等，信托产品的开发日益市场化和多元化，信托创新成为中国金融市场的一个亮点。
由于信托公司在办理信托业务过程中，不得通过报刊、电视、广播和其它公共媒体进行营销宣传，接受委托人的资金信托合同不得超过200份，保险业聚集的可用于中长期投资的巨额保险基金成为信托公司营销的重点。然而，与银行、证券、保险并列成为现代金融体系四大支柱的信托业还远未作为保险的投资渠道加以重视和利用。金融业内部加强协调和沟通，实现金融资源的合理配置，是现代金融体系的基本要求。加强信托、保险的合作，在合作中优化资源配置，进行优势互补，是信托业和保险业发展的内在需求。四、加强信托、保险合作的思路
（一）将信托纳入保险资金运用渠道，促进保险资金运用多元化，加速保险公司投资业务的发展
投资管理已成为发达国家保险公司经营的重要环节，拓宽保险资金运用渠道，提高保险资金使用效率，已成为中国保险业发展的当务之急。新（保险法）对原有资金运用的禁止性规定作了适当修改，授权国务院在法律规定范围内对其它资金运用作出具体规定。应充分认识信托具有功能齐全、手段灵活、综合性强的特点，可以连接货币市场与资本市场、金融资本与产业资本，以出租、出售、贷款、投资、同业拆放、融资、租赁等多种方式为信托资产提供金融服务的作用，将信托纳入保险资金运用渠道，利用信托的桥梁和管道作用，利用信托的专业理财优势，投资国家重点工程和基础设施建设项目，从而打通保险资金运用于基础设施、市政建设等众多领域的通道。
（二）根据保险资金的性质、特点与运用原则，灵活设计信托产品，为信托赢得保险资金来源
保险公司的经济补偿职能、融通资金职能和利润最大化的追求使之必然要运用保险基金。保险基金是保险公司专门用来履行保险合同所规定的赔偿或给付义务的专项资金。由于保险资金的筹集和支付受保险契约的制约，所以保险基金在履行经济损失和给付义务方面就具有保证性、及时性和条件性的特点。保险资金不仅要保证其专用性，而且还必须具有随时处于备付状态的变现能力。保险基金的性质、特点与构成决定了保险基金的运用原则，保险基金的运用更注重安全性和流动性，以保证被保险人的合法权益。因此信托公司利用保险资金开发信托产品时，必须增强流动性、安全性的设计，利用银行、证券、网络等渠道提供交易、转让、质押贷款等流动性平台，在强调本金安全的基础上，最大限度地实现低风险下的较高回报，吸引大规模的保险资金为信托赢得长期稳定的资金来源。
（三）根据信托业发展需要，开发新的保险产品，开辟新的保险市场，推动保险服务创新
由于央行规定，信托投资公司从事信托业务过程中不得承诺信托资金不受损失，也不得承诺信托资金的最低收益。信托投资公司在推出信托产品时为了增强信托产品的吸引力和投资者的信心，在确保资金安全控制风险方面应采取多种保障措施，如利用良好的政府背景由地方财政予以支持，进行资产抵押和质押、股权回购、第三者担保、风险评估、利用银行信用增信等。可发挥保险的保障和经济补偿职能，开发增强信托产品安全性的保险产品，开拓新的保险业务领域，由信托公司和保险公司共同承担信托风险，为委托人提供保证本金安全和预计收益率的实现的保险保障，为信托产品增信。
