房地产企业会计准则精选(九篇)

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第1篇：房地产企业会计准则范文

我国新颁布的会计准则体系包括1个基本准则和38个具体准则，已于2007年1月1日首先在上市公司中推行，随后会逐步推广到所有国有大中型企业。

《投资性房地产会计准则》是本次企业会计准则体系中新增的一项重要内容。所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、长期持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。但不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。

一、有关概念

（一）“出租”指经营租赁，不包括融资租赁。

（二）持有并准备增值后转让的土地使用权不包括闲置土地。

（三）一项房地产，部分用于出租或增值，如果这部分能够单独计量和出售的，可确认为投资性房地产，否则不能确认为投资性房地产。

（四）向承租人提供保安和维修等服务的，所提供的服务在整个协议中不重大的，该建筑物作为投资性房地产；重大的，做为自用房地产。

（五）关联企业之间租赁房地产的，出租方将出租房产确认为投资性房地产，编制合并报表时，作为集团的自用房产。

二、确认与计量

投资性房地产有两种计量方式：成本模式和公允价值模式。

（一）成本模式。成本模式就是按实际成本计价，除满足公允价值计量条件且采用公允价值计量的，企业在资产负债表日应采用成本模式对投资性房地产进行计量。同时采用成本模式计量可计提折旧或摊销；存在减值迹象的，要相应的计提减值准备。

（二）公允价值模式。公允价值计量模式，是指以市场价值或未来现金流量的现值作为资产和负债的主要计量属性的会计模式，本准则主要要求的是市场价值模式。

采用公允模式计量，要满足以下条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是能够从房地产交易市场上取得同类或类似的房地产市场价格及其它相关信息，能对持有的投资性房地产的公允价值作出合理的估计。公允价值模式不能计提折旧或摊销。资产负债表日，以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

例如：2007年12月31日，H公司建成一幢写字楼用于出租，在建成本为700万元。2008年12月31日，该写字楼的公允价值为890万元。

会计分录如下：

2007年12 月31 日：

借：投资性房地产700万元

贷：在建工程700万元

2008年12月31日：

借：投资性房地产（公允价值变动）

190万元

贷： 公允价值变动损益

（公允价值变动） 190万元

计量模式一经确定，不得随意变更。在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。成本模式转变为公允价值模式的，做为会计政策变更处理。已采用公允价值模式的，不得从公允价值模式转变为成本模式。

三、转换

（一）有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当进行投资性房地产与其他资产之间的转换：1.投资性房地产开始自用；2.作为存货的房地产改为出租；3.自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；4.自用建筑物停止自用，改为出租。

（二）在成本模式下，转换前的账面价值作为转换后的入账价值，即成本――成本。

（三）公允模式下转换比较复杂

1.投资性房地产转换为自用

入账价值＝转换日公允价值

公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

例如，J公司有一厂房出租给L公司，2007年8月31日收回，改为自用，该公司采用公允模式计量。2007年8月1日该投资性房地产的成本明细科目为借方余额700万元，公允价值变动明细科目余额为借方100万元，公允价值900万元。

借：固定资产 900万元

贷：投资性房地产（成本）700万元

投资性房地产（公允价值变动）100万元

公允价值变动损益 100万元

2.自用房地产转换为投资性房地产

入账价值＝转换日公允价值

公允价值小于原账面价值的，差额计入当期损益；公允价值大于原账面价值的，差额计入所有者权益。

四、处置

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得未来经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。

企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益，将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本。

例如，开明公司对投资性房地产采用成本模式计量，于2008年8月31日将出租的厂房出售。该厂房的账面原值为1400万元，已提折旧900万元。出售收入1300万元收存银行，按5％交纳营业税，则出售时的账务处理是：

借：银行存款1300万元

贷：其他业务收入1300万元

借：其他业务支出 565万元

投资性房地产累计折旧 900万元

贷：投资性房地产1400万元

应交税费――应交营业税

（1300×5％） 65万元

其他需要说明的问题：

（一）投资性房地产不论是成本模式计量还是公允价值模式计量，取得的租金收入均通过其他业务收入科目核算。

（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产，在资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额处理：

借：投资性房地产――公允价值变动

贷：公允价值变动损益

（三）公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时,以转换日公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与账面价值的差额，计入当期损益，通过公允价值变动损益科目核算。

（四）企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。

（五）自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入其他业务收入科目核算。

第2篇：房地产企业会计准则范文

[关键词]会计准则 房地产企业 理财 影响

一、前言

以前,我国房地产业的暴利令人咋舌,房地产企业利用会计准则漏洞操纵利润的大有人在,这极大的扰乱了国家正常的市场经济秩序。2006年2月15日,财政部了39项企业会计准则,2007年1月1日,新会计准则在我国地产类上市公司实施,新的会计准则的实施对我国当今房地产企业的财务管理与经营发展战略带来了一定的影响。

本文将新旧会计准则进行对比,从涉及当今房地产企业的主要内容出发,重点探讨了新会计准则对我国当今房地产企业的影响,结合我国实际情况分析其应用的积极之处以及存在的问题,并对新会计准则进行了思考,提出了相关对策分析,以期为促进房地产企业的持续、稳定、健康发展提供借鉴与参考。

二、与房地产企业相关的会计处理上的主要变化

1、《投资性房地产》准则的引入

在旧的会计准则中,以投资为目的而拥有的土地使用权及房屋建筑物是作为固定资产或无形资产进行核算的,并且投资性房地产是与企业自用房地产一样纳入固定资产或无形资产进行核算。新准则体系增加了《投资性房地产》准则,对投资性房地产做出了明确定义:为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。

2、《收入》准则的变化

以前的《房地产开发企业会计制度》以结算账单提交买受人并得到认可作为房地产收入确认的依据,虽然比较简单而便于会计实务操作,但其未能反映销售的实质,且理论上缺乏合理性。新《收入》准则以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标志,虽然要求会计人员具有较高的职业判断能力,但理论上更具有合理性。

3、《资产减值》准则的变化及其意义

以前,上市公司“盈利上升,多计提跌价准备;盈利下滑,再将跌价准备冲回”,运用资产减值准备的计提和冲回来操纵企业利润,调节盈利。实施新会计准则后,上市公司不能冲回固定资产减值准备、无形资产减值准备和按成本计量的投资性房地产的减值准备,使得利润操纵的这一主要途径被封死。

4、《借款费用》的变化及其意义

借款费用准则的变化有以下几方面:扩大了借款费用资本化的资产范围;扩大了可以资本化的借款范围;借款费用扣除项目规定更加严谨科学。

首先,借款费用可资本化范围的扩大,将使生产周期长的房地产企业受益。但对借款费用中应予资本化的利息金额,扣除了尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂时性投资取得的投资收益。其次,新准则还要求披露资本化率和利息资本化金额,这也有助于投资者了解房地产企业的融资状况。

三、新会计准则对当今房地产企业理财的正面影响

1、增加房地产企业资产账面价值

企业从采用成本模式转换为公允价值模式,视为会计政策的变更,根据《企业会计准则第28号――会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定进行处理。因此,在采用新会计准则公允价值模式的首年,各相关上市公司将会采取追溯调整的方式,调整年初所有者权益。在目前房地产价格普遍高于其历史成本的情况下,将这部分房地产原来按成本计量转为投资性房地产按公允价值模式计量,其影响结果是,这些上市公司的上年度的资本公积 (其他资本公积)将会得到较大幅度的提升,所有者权益将大为增加。同时,企业将自用房地产转换为投资性房地产时,公允价值大于原账面价值的差额也将计入所有者权益。这都有利于提高这些房地产企业的规模,使原来隐形的资产得到了体现,达到更好地披露其真实价值的目的。

2、增强会计信息真实性和可靠性

新会计准则引入公允价值的后续计量模式,可以反映出房地产随时间变化的真实价值,提高了会计信息的真实性和可靠性。同时,新准则规定:投资性房地产从原来的固定资产中分离出来,需要单独披露其种类、金额和计量模式,还有两种计量模式下的详细信息。新准则下的财务报告相当于一份详细的调查报告,信息披露更加规范、详细,这大大增强了房地产企业会计信息的真实性和可靠性,从而使企业信息披露更加透明,利用资本市场融资更加便利。

四、新会计准则对当今房地产企业理财的负面影响

1、加大了会计核算的工作量

新的会计准则体系对不同类型的房地产进行了明细规定。对不同房地产类型的明细划分,要求企业的会计人员必须对不同类型的房地产进行分类确认,以便向财务会计报告使用者提供与企业财务状况、经营成果和现金流量等有关的会计信息,在某种程度上增加了企业会计核算的工作量。

2、容易造成房地产企业业绩波动

新准则规定:企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,但是有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量,不需要对投资性房地产计提折旧或进行摊销,仅需要以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值,并将公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。这势必会影响到房地产企业各个会计期间财务状况和经营成果的稳定性。

3、易引起房地产企业现金不足

房地产企业大多是以现金为主的,所以人们除了关注企业的盈利状况外,会更加关注企业良好的现金流状况。如果房地产企业以公允价值计量投资性房地产,使得被重估的投资性房地产更贴近市场价值,但没有形成实质性的现金流入。新会计准则并没有对其价值重估带来的当期损益税收安排做出明确解释,如果按照现行的评估增值会计处理方式,虽然净资产增加的一部分只是形成递延税款,不影响当期应计税款,但由于不再对投资性房地产计提折旧或进行摊销,使得企业利润提前实现,就要缴纳相应的所得税,反而导致房地产企业的现金流出。

五、应对新准则不利影响的措施

作为房地产企业而言,一方面要积极利用新会计准则的利好政策促进企业的发展;另一方面,房地产企业也要有针对性的采取措施,尽量避免其带来的不利影响。

1、调整资金来源结构

针对新会计准则的出台导致房地产企业现金不足的问题,房地产企业必须调整资金结构,扩大资金来源。对当今房地产企业来说,不能过分依赖银行贷款,而要重点注意实现资金的多元化来源渠道。

2、加强企业成本控制

新会计准则的出台,必然会增加房地产企业的费用支出,房地产企业要实现利润最大化,必须加强成本控制。包括明确成本控制工作流程、建立成本控制体系、建立完善的成本控制机构、贯彻成本控制思想等。

3、把握好将自用房地产资产或存货转为投资性房地产的时机

是否将自用房地产或存货转换为投资性房地产?这往往取决于企业持有的目的。如果说企业持有是为了近期转让,并且比较容易实现转让的情况下,好的选择是,继续作为自用房地产或存货;在不打算近期转让的情况下,公司才会选择将重估盈余巨大的自用房地产或存货转换为投资性房地产。

4、选择合理的投资性房地产后续计价模式

新会计准则虽然引入了公允价值计量模式,但对于这一模式的运用尚有一定的保留,因而采用公允价值模式对企业也存在着某些不利因素。因此,即使对那些拥有大量投资性房地产的公司来说,对投资性房地产的后续计量模式应该相机选择。

5、加强人员培训

新会计准则的实施,对房地产企业财务管理人员的职业判断和综合技术操作能力提出了更高要求,财务方面的改革将不断加重公司财务总监的工作量。这样对于房地产企业来说应特别注意管理人员是否对新会计准则的精神做了正确的传达,财务人员是否真正了解领会了新会计准则的精髓、要点和内容,以及是否能做好新旧会计准则的衔接工作。要想让财会人员尽快熟悉新制度的运作,就必须重视对财务人员的继续教育,这样不仅能使我们财务人员最快、最准确的学习和掌握不同时期的制度,也能大大减少企业成本,降低企业财务风险。

六、结语

综上所述,新会计准则虽然给房地产企业带来了一定的负面影响,但它更有助于促进当代中国企业的迅速发展,并实现中国上市公司在国际市场的可比性。因此,在当今市场竞争日趋激烈的环境下,我们房地产企业不但应该积极采取措施尽量避免新会计准则对企业造成的负面影响,还应该最大限度地利用新会计准则所带来的新机遇,来实现企业快速健康发展。

参考文献:

[1]朱一妮.新会计准则对房地产企业的影响[J].合作经济与科技,2008;7

第3篇：房地产企业会计准则范文

［关键词］ 房地产企业；会计信息；销售收入

［中图分类号］ F230 ［文献标识码］ B ［文章编号］ 1002-2880(2011)04-0152-02

目前，房地产会计的某些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范，使该行业的会计核算不规范和不一致，这极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。因此，应在现行的常规会计准则基础上，建立完善的房地产行业的会计规范体系，以补充和完善房地产行业会计业务的行为准则。

一方面，会计实务中销售收入的确认比较随意。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。在确认销售收入实现时，不论是国际会计准则，还是美国公认会计原则都注重交易的实质，如确认是否存在与销售产品所有权相关的风险和报酬在实质上已经转移，为实现销售收入所必备的工作是否已经完成，是否具有收取现金的权利等事实。其考虑重点仍然注重现金是否能回收，这也是我国会计实务与其它国家或地区会计实务在确认销售收入是否实现的出发点的区别。

另一方面，企业各期的经营成果可比性较差。房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年，长则三、四年，在项目筹建期大量资金投入开发过程中，大量管理费用计入当期损益；由于部份项目尚未完工，其预售款项也无法确认为收入。该年度的收入实质是企业几年的经营成果。所以，用一般的公司业绩评价指标如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况，并可能误导投资者。由于房地产企业所具有的特殊性，笔者认为在房地产会计核算方面有很大的改善空间。

一、建立完善的房地产行业的会计规范体系

房地产行业在费用核算，成本结算，收入确认等方面都具有其特殊性，然而，我国现行的《企业会计准则》基本上是围绕企业常规会计事项由国家统一制定，在构成上缺乏完整性和系统性。而一些会计分支尚未纳入会计规范体系。近年来，随着我国开放改革的深入以及会计理论研究的深化，政府财政部门和会计学术界已开始考虑和探讨建立一些新的会计分支，如人力资源会计、质量成本会计、物价变动会计、金融工具会计等。但是，由于房地产开发企业会计缺乏更详细的指引准则和制度，使企业会计人员往往力不从心，只能按各自的需要作出不规范的会计处理，导致企业成本不实、账目不清、数据不真等情况。因此，笔者认为，应在现行的常规会计准则基础上，补充和完善房地产行业会计业务的行为准则。

二、完善配套工程的会计核算准则

配套设施开发成本核算是房地产行业的一个会计核算特色。《房地产开发企业会计制度》曾对配套设施费用的预提及会计处理有比较明确的规定，但是现行国家统一的《企业会计准则》对配套设施成本核算的指导不全面、不规范和不统一，不同房地产开发企业可能采取不同的成本核算手法，从而可能影响企业成本核算信息的质量及其可比性。例如:在A公司的年报中披露的公共配套成本核算原则是实际成本计入开发成本，完工时，摊销转入住宅等可售物业的成本。B公司的披露中指出公共配套工程的核算原则是与主体工程不同步开发的配套设施工程可按预算成本预提在开发成本。A公司与B公司的核算原则完全不同，B公司仍按房地产企业开发制度的要求核算，没有考虑成本是否可靠地计量的问题。因此，笔者建议国家财政部及相关部门尽快制定有关房地产开发企业配套设施的会计准则或制度，统一其会计核算行为，为财务会计报告者提供对决策有用的会计信息。以预提应由商品房等开发产品负担的不能有偿转让的公共配套设施费用为例，如果某企业按权责发生制原则和收入费用配比原则，在结转商品房等开发产品销售成本时预提了1亿元的配套设施费用，不仅在当期利润表中增加了开发产品成本1亿元，而且在当期资产负债表中增加负债1亿元，因此必将对企业当期财务状况产生重大影响。但是，该1亿元的配套设施预提费用只是企业的一笔尚未支付的未来费用。国际会计准则在2003年对会计准则条例进行了一系列的改进，旨在提高财务会计报表的真实性及加强会计信息的透明度，其中亦十分强调资产负债表应该正确反映企业的实际已发生的成本和可以准确计量的负债。

目前完善的财务会计规范体系不仅包括国家统一的企业会计制度，还包括企业根据其经营特点和管理要求制定的内部会计核算，包括会计核算的基础管理制度和办法、成本核算制度与办法、内部财务成本的分析考核制度及办法等。然而，目前许多企业只执行统一层次的财务会计规范，而无完善的内部会计核算，其财务会计制度缺乏必须的完整性和系统性。

田 野：浅谈完善我国房地产企业会计信息体系三、丰富房地产开发企业会计信息披露内容

鉴于房地产开发行业会计核算的特殊性，企业对财务会计报表有较大的调整空间，因此应该进一步规范房地产开发企业必须额外披露的各类相关信息的内容和要求。房地产开发企业除了必须按现行有关规定披露信息外，还应该增加以下披露内容:

(一）增加“预提的公共配套设施费用”项目

该项目反映企业按权责发生制原则和收入费用配比原则，在结转商品房等开发产品销售成本时所预提的应由商品房等开发产品负担的配套设施费用。

(二）披露企业的预售政策及情况

因为在项目未峻工前，预售收入不能结转，但预售情况亦能反映企业的经营情况，现时因为各企业的预售政策不同，不同的预售政策对企业各期财务状况和经营成果的影响较大，如此投资者很难在财务报告中获得预售的会计信息。以上海为例，按目前上海有关预售政策规定的要求，商品房结构封顶(多层)或结构施工至2/3(高层)，房地产开发企业方可申请预售许可证。而其它地方的有关规定往往与此不同。因此，披露企业的预售政策及情况让投资者在财务报表信息不足的情况下，额外提供了具可比性的资料。

(三）增加土地储备量及成本构成等额外的信息

房地产企业的开发产品特殊性，即土地和建筑物构成了房地产的实物结构。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重。因此，能否拥有土地储备以及土地储备成本的状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展，对于拥有大量优质低价的土地储备的的企业来说，土地成本低本身隐含着巨额的利润，在土地出让市场向招标拍卖过渡以后，相对于其它公司具有先天的竞争优势，能在未来3-5年内保持良好的增长，从而具有一定的投资价值。而信息使用者通过企业披露的土地使用权总额无法判断其土地储备的信息。因此，在房地产开发企业的财务报告附注中增加披露土地储备量及其取得成本情况是必要的。同时，还应披露企业商品房等开发产品计划，帮助财务会计报告使用者更全面、准确地对企业的财务状况和经营业绩作出评价。

(四）在财务报告附注中增加分项目的现金流量信息的披露

即以企业每一开发项目为基本单位，披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量，包括销售房地的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金。以此提高其现金流量信息的有用性，以弥补利润表信息的不足。

(五）增加质量保证金及风险的披露

房地产开发企业的行业特性和具有高风险性的特性，应在会计信息披露环节得到充分的揭示。具体而言，一方面应建立质量保证金制度，为房地产商品的质量提供保证。鉴于房地产开发企业的质量保证金与一般工商企业产品质量保证不同，其特点在于其保证金的数额更大、保证期限更长。因此，应由企业根据所开发项目的具体情况提取质量保证金，计入工程成本，以提高应付风险的能力。另一方面，应在房地产开发企业报表附注中增加风险披露的内容，如尚在开发的土地、工程项目等面临的开发风险、筹资风险等，提高风险的透明度，而不应仅限于披露抵押风险。

四、逐步与国际会计准则趋同

目前，我国会计准则与国际会计准则之间，还有许多不协调、不一致的地方，有一些重要的国际会计准则在我国还没有制定。例如，国际会计准则中有两项对房地产企业来说比较重要的准则——递延税项准则和投资物业准则，我国企业会计准则中却还没有。由于会计规范的差异，一方面使我国涉外企业的会计工作量增大，会计信息成本上升，不利于这些企业的国际性竞争，另一方面亦有碍于我国市场经济的国际化发展和企业经营的国际化拓展。笔者认为，监管机构应考虑将递延税项准则加入现有的会计准则中，这项准则对房地产企业有很大的影响。递延税项准则亦可配合政府实施土地增值税的措施，土地增值税的清算是要在某一项目已被完全出售后才结算的，房地产企业如果想避过清缴土地增值税，可以预留一部分单位不出售，这样就能延迟土地增值税最后清缴的时间。递延税项准则的精神是要企业在报表中预提将来要交的所有税项。让财务报表反映合理、适当的负债。理论界及学术界部分学者亦持这种看法，认为我国会计全面国际化是必须的。

［参考文献］

第4篇：房地产企业会计准则范文

关键词：房地产企业；借款费用；盈余管理；净资产收益率

1引言

房地产是我国国民经济的支柱产业之一，一直都扮演着“稳增长”和“促发展”的动力角色，对社会经济发展起着不可替代的作用。但长期以来，由于受房地产行业特殊的销售制度和融资条件等因素的影响，房地产行业的实际盈利能力和其披露的会计信息普遍存在着较大差异。因此，随着房地产市场与资本市场对接的日益密切，房地产作为资金密集型行业，其盈余管理问题已经引起国家金融监管机构和一般社会投资民众的普遍关注。自我国新会计准则体系实施，尤其是《企业会计准则第17号—借款费用》实施以来，不仅对房地产企业资产成本以及财务报表编制相关业务规范造成巨大影响，同时也扩大了借款费用资本化的范围，即给开发周期较长、资金高度密集的房地产企业进行盈余管理提供了新的空间。本文选取典型房地产上市企业一定周期的财务及经营数据，深入研究新会计准则应用（新借款费用准则）对房地产上市企业盈余管理行为的内在影响，对房地产上市公司进一步规范信息披露管理和提升资本运作能力具有一定借鉴意义。

2借款费用准则的变化要点及其对房地产企业盈余管理的影响

众所周知，房地产开发外部资金高度依赖各种渠道的借款，即使资金雄厚的公司也需占用很多借款来维持和扩大经营规模，因此借款费用处理对企业损益影响非常大。在我国颁布的新会计准则体系中，《企业会计准则第17号——借款费用》内容最大的变化体现在资本化资产对象扩大和资本化借款种类增加两个方面。

2.1资本化的资产对象扩大及其对盈余管理的影响

新旧准则对比，不难发现，在旧会计准则中仅用于固定资产的借款费用可以资本化，主要包括企业自建或委托其他单位建造或购买的固定资产。然而，在新借款费用准则中，借款费用可以资本化的资产对象范围大大扩展，既包括固定资产，又包括需要相当时间才能达到可销售状态的存货以及投资性房地产。这就意味着房地产企业开发房地产项目而发生的借款利息可以不再计入当期损益，而是可以资本化后进入存货。鉴于房地产行业资金密集型特点，即普遍存有巨额借款费用，借款费用成为房地产企业成本的重要构成部分，计入存货中，不仅抬高存货账面价值，还将减少当期财务费用。因此，执行新17号会计准则的最直接影响是短期内一定程度影响房地产企业经营，主要体现在可以改善企业经营业绩，但从长期看，随着存货的销售，计入存货的借款费用对房地产企业的当期损益影响也会逐渐降低。

2.2资本化的借款种类增加及其对盈余管理的影响

新旧准则的第二大差异为：在原会计准则中，借款费用允许资本化的借款仅限于专门借款，即借款合同中需明确注明该借款用途。但新会计准则对借款费用资本化的借款种类进行了调整，增加了可资本化的借款种类，除原会计准则规定的专门借款外，为购建符合资本化条件的资产而借入的一般借款利息也可资本化，这则意味着不管是专门借款还是一般借款，只要符合新会计准则规定的允许资本化的条件均可以资本化。其给房地产企业的启示是：可以按所购建的符合新会计准则规定资本化条件的资产支出额比例，将使用的一般借款产生的借款利息，计入所购建的资产成本中，使得企业当期计入资产成本的借款费用增加，而计入当期财务费用的金额减少。最终致使借款费用资本化当期利润上升，并在企业资产投入使用后，通过资产折旧的不断计提而使得利润下降。

3案例解析

由于房地产行业开发周期长、利息费用高的行业特征，也为其利用借贷款项费用化或者资本化的会计选择方式进行盈余管理行为提供了较大的操作空间，进而对房地产企业自身的融资、投资以及战略发展情况产生较大影响。本节以上市房企A公司为例，结合新费用准则的变化要点内容，并通过深入的企业经营数据信息分析和推断，揭示上市房地产企业盈余管理的现状和趋势。

3.1上市房企A公司概况及其盈余管理动机

A公司是我国一家拥有一级资质的房地产开发企业，成立于1989年，1994年在深交所完成上市，经过近30年的高速发展，其已经形成了独特的战略体系和经营理念。A公司不仅在房地产开发上颇具影响力，近年逐渐向“地产+金融+战略投资”方向的综合业务转型，致力于成为保持房地产主业基础上的金融控股与战略投资的综合业务平台集团公司。纵观A公司发展历程和趋势，其盈余管理动机主要体现在以下两方面：一是战略转型动机，即由单纯房地产企业向“地产+金融+战略投资”综合投资控股集团转型，需要较好的业绩支撑；二是对接资本市场以及满足上市监管动机，企业对接资本市场，进行增发、配股以及发债等直接融资活动，也需要亮丽的业绩保障。

3.2A公司新借款费用准则下的主要盈余管理手段

由表1可知，企业会计准则第17号允许房地产开发企业将其开发的用于对外出售的房地产开发产品等存货发生的借款费用（包含专门借款和一般借款两部分）计入存货成本以来，A公司在2011年至2015年五年期间，一直将巨额借款费用予以资本化并计入存货成本，到2015年公司当期借款费用资本化金额高达8.44亿元，年末计入存货余额的借款费用资本化金额高达35.56亿元。鉴于A公司一直以来存在大量囤地迟迟未开工情形，如若其会计处理不能严格遵照借款费用资本化条件（即满足资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始等三个条件才可资本化），则A公司的借款费用资本化处理将为其提供最主要的盈余管理技术手段，进而形成对上市公司盈利能力指标等会计信息的人为操纵。

3.3A公司利用借款费用资本化手段进行盈余管理的影响

由表2可知，2011至2015年，A公司净资产收益率和资产负债率均呈直线上升趋势；而资本化率在2011至2013年三个连续年度呈大幅上升趋势（2013年），2014年至2015两个年度出现一定程度下浮。因此，推断A公司有利用借款费用资本化调节进行盈余管理行为。结合上述盈余管理动机和数据趋势分析，不难得出，A公司利用借款费用资本化手段进行盈余管理的影响主要有以下几方面：一是有利于一般银行贷款融资，银行在向企业贷款评审过程中，会重点关注净资产收益率指标，利用借款费用资本化操作提高净资产收益率，有利于提高银行授信额度和降低借贷资金成本；二是有利于对接资本市场，作为上市公司，在利用增发新股、配股和发行可转债券等手段进行直接融资过程中，必须遵照证监会对相关条件的硬性规定，比如增发新股要求近三年加权平均净资产收益率不低于10%和最近一年净资产收益率不低于10%，且据悉A公司在2015年度进行定向增发一次，这直接为A公司自2011年至2013年连续三年通过提高借款费用资本化率将净资产收益率提高到13.31%提供了盈余管理动机佐证；三是有利于推动公司实施战略转型，伴随着A公司连续5年对借款费用资本化率的调节，A公司通过不断加大债务杠杆，完成由单一地产业务向“地产+金融+战略投资”多元业务的战略转型，并使得企业净资产收益率从2011年3.25%提高至2015年的20.97%，可以说良性的盈余管理将会为企业战略转型提供时空条件。因此，不难得出，借款费用的会计处理可能会影响到企业净资产收益率的变动，进而影响到公司的业务调整、发展前景等问题。企业为解决增发股票、债券等融资问题，进行适当的盈余管理行为，可能会利用计入资产成本的资本化金额，减少企业该年度的财务费用来调节企业收益，以便于公司利用这些方式来进行资金融通的管理，从而取得上市之后对于股票或者债券方面的发行资格，进而实现企业持续健康发展的目标。

4促进房地产企业更好应用新准则进行盈余管理的建议

会计准则本身仅仅是会计信息的技术规范，无法从根本上消除企业的盈余管理，也无法鉴别盈余管理利弊和动机。随着我国资本市场的日臻完善，房地产上市公司盈余管理同企业会计准则之间的相互博弈会愈演愈烈，盈余管理的方式、内容以及呈现形式也越来越难隐蔽，然而并没有像西方国家针对会计标准改变方面的成熟应用环境和系统研究考量。

4.1强调社会责任意识，掌握盈余管理的“度”

适度的盈余管理是在法律和准则允许的范围内对企业盈余进行管理，以不影响会计信息的可靠性、实质重于形式及重要性等基本原则为基础。作为资本市场上“常客”的房地产企业，在会计准则规范内，进行适度的盈余管理，可以使企业提高资金使用效率，稳健管控经营风险，让投资者对企业有良好预期，提升企业在资本市场的形象和信誉。然而，多度的盈余管理则会使得会计信息失去真实性，不仅对企业形成不良影响，还会对相关者利益造成伤害，不利于企业的健康、持续发展。因此，房地产上市企业在应用新会计准则进行盈余管理时，要充分把握好尺度，时候牢记提升企业承担社会责任的意识。

4.2提高相关人员素质，加强企业内部控制

作为上市公司，房地产企业内部要建立健全股东大会、董事会、监事会和高级管理层之间的有效制衡机制，使利益相关者真正关注企业价值成长，将权力分散，使得各个权力机构之间既能各司其职，又可以相互牵制，并切实完善内部审计等企业内部监督机制，加强企业内部控制建设，避免为了少数人利益损害多数相关者利益的短期投机盈余管理行为。此外，不断增强对企业关键管理层和财务人员的职业道德教育，并全面提高其专业胜任能力，有助于提升房地产上市企业的整体盈余管理水平，防止过度盈余管理行为出现，维护资本市场的健康、有序发展。

参考文献

[1]陈婧雯.借款费用资本化存在问题及建议[J].财经界（学术版），2014（9）：137-138.

[2]吕晶.企业会计准则下借款费用会计处理方法对上市公司绩效的影响[J].债券专题研究，2015（3）：30-37.

[3]金洁鑫.新会计准则下的房地产企业盈余管理研究[D].桂林：广西师范大学，2013.

[4]李佳.新会计准则对公司盈余管理改善的研究——基于频数分布法的实证分析[J].财政监督，2015（29）：3-5.

第5篇：房地产企业会计准则范文

[关键词] 房地产开发企业 借款费用 资本化

我国目前会计准则对借款费用的定义是企业因借款而发生的利息，折价或溢价的摊销和辅助费用，以及因外而借款发生的汇兑金额。长期以来，我国对于借款费用可予资本化的借款范围有严格的规定，即仅限于专门借款，企业只有为购建固定资产而专门借入的款项，即专门借款所发生的借款费用才允许予以资本化，其他借款所发生的借款费用均不允许资本化，而应记入当期损益。我国现行会计准则对于房地产这一特殊行业借款费用的处理也参照其他行业企业的做法,作期间费用处理，而国际会计准则则采取了不同的处理原则：

一、我国目前对房地产开发借款费用处理的原则一记入财务费用

1.我国《房地产开发企业会计制度》规定，“企业长期负债的应计利息支出，生产期间的，记入财务费用”。

2.我国《企业会计制度》规定，“除为构建固定资产专门借款发生的费用外，其他借款费用均应于发生的当期确认为费用，直接记人当期财务费用”。由于对房地产公司而言，所开发的房地产不属于固定资产，而是存货，因此根据《企业会计制度》，相关的借款费用应采取记人财务费用的做法。

3.我国财政部2001年1月颁布了《企业会计准则一借款费用》，首次就借款费用的资本化条件、方法做出了明确规定，即“因借款费用而发生的利息、折价或溢价的摊销和汇兑差额，在符合本准则规定的资本化条件的情况下，应予以资本化”。但不知出于何种考虑，该准则并未将房地产商品开发过程中发生的借款费用列入准则的涉及范畴，即该准则的第二条称：“本准则不涉及房地产商品开发过程中发生的借款费用”。

综合以上规定和不同规范的适用范围，我国目前房地产开发中借款费用的处理原则是：房地产开发企业对借款利息采取费用化的处理办法。

二、国际会计准则关于房地产开发中费用的处理原则一予以资本化

国际会计准则第25号“借款费用的资本化”明确指出了房地产开发是符合借款费用资本化条件的。美国财务会计准则第34号“借款费用资本化”也明确地房地将产开发列入合格资产即适合利息资本化的资产范围。日本的会计准则规定，如果企业所借入的款项是专门为了用于房地产开发，则企业应将相应的的借款利息予以资本化，记入资产的成本。可见，国际会计准则，美国财务会计准则和日本的的会计准则都是将房地产开发的借款费用明确列入适合于资本化的范围的。

三、我国房地产开发项目费用处理的会计规定存在问题

1.《企业会计准则――借款费用》所规定的符合借款费用资本化化的对象仅限于“构建固定资产而专门借人的款项”。这一范围过于狭窄，将其非构建固定资产而形成的资本性资产，排除在外，如造船、房地产开发等等。笔者认为没有必要将房地产开发排除在该准则之外，因为房地产企业生产经营的对象――房地产虽然是商品，属于流动资产的范畴，但其借款比重大，时间长，利息负担重，事实上已经具有了资本性资产性质，符合借款费用资本化的条件。同时，房地产上市公司实际上一直采用借款费用资本化的处理办法。

2.目前的制度安排将导致上市的房地产公司和非上市的房地产公司在借款费用处理上的又一个“双轨制”。由于借款费用在房地产公司经营活动中的重要性和普遍性，不同的处理方法将导致企业经营业绩和财务状况的重大差异。

3.由于现行会计准则规定将房地产开发企业借款费用不予资本化而列入期间费用。其一，有悖于历史成本的原则和费用配比原则。这源于房地产借款费用是针对特定对象的，与项目成本之间存在直接联系。其二，它易导致房地产开发企业期间费用虚增，负担过大，不利于企业正确地评价其经营业绩和财务成果。同时也直接影响到国家税收征收和房地产市场的培育和成长。

四、笔者的几点思考和建议

1.针对房地产开发企业的行业特点，结合我国的实际情况，笔者建议将房地产商品列为资本性资产，并将房地产开发过程中的借款费用予以资本化。这是因为：房地产开发商品使用是针对特定对象的，与项目成本之间存在直接联系，根据历史成本原则和费用配比原则，它应划归开发间接费用的范畴，并将构成房地产项目成本的一部分。

2.将有特定用途的未开发土地的借款费用纳入资本化范围。笔者认为，对尚未开发的土地所发生的借款费用的处理应具体分析：如果该土地是用于特定房地产项目的土地，则为获得该土地所发生的借款费用应予以资本化。因为获得该土地是房地产项目开发活动的重要环节之一，购入土地和后续的建筑施工活动一样，也属于为资产达到预定可使用状态所必需的购建活动或准备活动。但如果土地的使用方向尚不明确，则暂时不宜将其纳入资本化范围。因为谈不上为实现资产的预定用途所必需的购建活动或准备活动正在进行，因此不符合资本化资产的条件，只能暂时作为费用处理，待土地使用方向明确后，再将其纳入资本化资产的范同。

3.房地产开发项目借款费用资本化停止时间，应以《企业会计准则一借款费用》规定以“达到预定可使用状态时为依据”。

综上所述，在借款费用资本化问题上，我国现行会计准则没有充分考虑到房地产行业的本身的生产经营特点，导致了房地产企业在实际会计操作过程中存在着经营业绩不真实，财务状况可比性差的缺陷，严重地影响房地产企业的会计核算。为此，笔者建议将房地产企业在开发过程中的借款费用也纳入予以资本化的范畴，按资本化处理。

参考文献：

第6篇：房地产企业会计准则范文

摘要：本文介绍了房地产开发企业会计核算的特点，通过将理论与实务分析相结合，分析新制度在房地产行业的应用状况及其不足之处。指出了目前房地产会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范，及缺乏更详细的指引准则，使该行业的会计核算不规范。提出了包括完善房地产会计核算、提高会计信息质量的对策。具体措施包括应在现行的常规会计准则基础上，补充和完善房地产行业会计业务的行为准则等。

关键词：房地产；会计信息质量；新会计准则

一、引言

房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中着举足轻重的地位。经过十几年的发展，我国房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变；销售方式也由过去单一的现销到现在多种多样的销售方式，例如：按揭、代销、预售等等；筹资方式也有向银行贷款到股权融资，以至于将来的债券和信托融资。这些变化正给现时的房地产企业的会计处理等问题带来新的挑战。

在面对我国房地产企业会计信息严重失真和税收流失极其严重的事实，我们不得不反思：我国的房地产企业会计有哪些问题？同时，随着我国入世以及市场经济不断发展，越来越多的内地房地产企业通过资本市场走向国际化。制定和实施符合国际标准的会计准则，提高会计信息质量是我国企业走向国际化的一个决定性因素。近年来，财政部和我国证监会为适应我国经济体制的改革，亦己推行了一系列的会计制度改革，企业提供的会计信息质量己经得到了极大的提高。与其它行业相比，房地产行业的资金运动、经营特点、会计核算程序和方法等，都具有明显的差异性。

二、房地产行业会计信息质量问题

由于房地产行业的特殊性，在执行会计准则的时候有伴随着行业的一些特殊情况，往往提供的会计信息未能很好的贯彻会计准则中的规定，造成了各种会计信息问题。

（一）会计实务中销售收入的确认随意性较大

房地产企业收入确认，费用确认因收入四个原则关系，使各期损益浮动较大。项目建设期内的成本费用往往远大于当期确认的收入，开发项目峻工并售出后，大量预收款项或应收款项确认为收入。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则——收入》以四个原则作为收入确认标准，而在会计实务中，不同房地产开发企业对收入实现的确认有以下方法：

1、在签订预售合同后并收取预收房款确认收入。

2、在签订预售合同后以合同金额确认收入。

3、在房地产项目竣工验收后，发出了“入伙通知书”并开具销售发票确认收入。

4、在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入。

上述收入确认情况在房地产上市公司年报披露中有不同的会计处理注明，以往年度，都有数家房地产开发业务上市公司年报因当年房地产销售收入确认原则的问题，被其注册会计师出具保留意见审计报告或非标准无保留意见审计报告。而公司与注册会计师分歧的焦点集中在商品房所有权上的重要风险和报酬是否己经转移这一关键问题上，往往是企业判断的结果不能被注册会计师认同。这亦是企业转换会计师的原因。

（二）企业各期的业绩信息可比性较差

房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年，长则三至四年，在项目筹建期大量资金投入开发过程，大量管理费用计入当期损益；由于部分项目尚未完工，其预售款项也无法确认为收入，这样看来，会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确，每年的损益表因项目在不同状态下而使利润波动大，如果某房地产企业的大部分项目在建设期内，该年度的业绩只反映费用的投入，因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况，亦不能与其它同类企业比较，失去了可比性而项目竣工并出售后，大量预售款项确认为收入。该年度的收入实质是企业几年的经营成果。所以，用一般的公司业绩评价指标如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况，并可能误导投资者。为进一步完善房地产上市公司报表的可读性，可比性。在2001年中国证监会了《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号——从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》，其中要求发行人在预收账款项目注释中，除列示账龄余额外，对预收的房产款应分项目反映期初余额、期末余额、预计竣工时间和预售比例，目的即是保证房地产开发企业披露的信息中尽可能多地展示其行业特性。但以这两年的年报看来，执行情况并不太理想。不同的企业有不同的披露标准，会计核算的方法亦不一致。

第7篇：房地产企业会计准则范文

关键词：新会计准则；房地产；税收筹划

一、新会计准则对税收筹划影响分析

新会计准则是我国财政部在人民大会堂同时的一项条例，在2007年1月1日起在上市公司执行，其他企业鼓励执行，但现在，我国房地产企业的税收筹划工作进行的过程中产生了很多影响。其中产生影响最深的是以下几个方面，依次为：第一，目前，我国房地产企业对存货计价方式做出了明确规定，《企业会计准则》中对存货发出计价方式祥先进先出或者是加权平均法的方向转变，这种形式下，企业毛利会产生变化。还有，通过膨胀的情况下，我国原有的计价方式不能进行对应的税收，可是，如果计价方式进行了改变，企业没有按照相关规定进行对策的开展，使提升了房地产企业的税负问题。房地产企业跟企业不同，房地产企业建筑时间长，如果直接或者是限定运用后将先进先出的计价方式取消，那么，房地产企业的当期损益和利润都会受到影响。第二，投资性房地产以及固定资产计量的规定。投资性房地产的计量方式在新会计准则中规定是这样的，倘若运用公允价值的计量方式，就不能对计提折旧和摊销策略进行完成，这种方式还会提升企业的税负。新会计准则在对计量固定资产中，的规定也会影响涉税情况。另外，新会计准则在公允价值的基础上，对计量模式做出了规定，使得房地产企业在进行公允价值进行税收筹划的时候需要对税收筹划的空间进行扩展，对房地产企业负债以及资产计量造成了影响。不仅如此，还会影响损益的计算。对投资性房地产进行会计处理的时候会受到新会计准则的影响和限制，最严重的会影响纳税额度的计算。

二、新会计准则下房地产企业开展税收筹划的建议

房地产企业的税收筹划工作会因为新会计准则的颁布与实施受到不同程度的影响。房地产企业也不能坐以待毙，应该提出相应的对策。房地产企业的运营环境不同，所以，不确定性因素也非常多，因此，在税收筹划的事后会产生很多问题，不能进行风险的规避。为此，本文对新会计准则下房地产企业进行税收筹划的建议进行论述。

(一)关注税收政策加强风险防范认知

房地产会计工作人员在进行税收筹划工作的过程中应该密切关注我国政策和税法的调整以及改变。房地产企业在税收筹划工作的时候，可以凭借企业的特征对信息管理系统进行创建，按照实际税收政策进行改变，使得企业可以轻松地应对会计准则规定的变动而制定解决措施，最大程度上缩小了政策变更对房地产企业的影响。不仅如此，在进行税收筹划工作的过程中应该将潜在风险进行考虑，并制定税收筹划工作方案，保证工作截然有序的进行。

(二)重视与税务机构部门沟通

纳税行为在新会计准则和税法中并没有明确的规定，因为房地产企业与其他企业不同，税法自身也比较有特点，所以，在一定的情况下对企业税收筹划工作增加了困难。针对这一情况，我们在进行税收筹划工作的时候，房地产企业应该跟税务机构部门进行实时沟通和交流，只有这样才能够对部分新兴业务的开展打下良好的基础，同时还可以在最短的时间内获得相关政策的支持，并获得良好的成果。不仅如此，对于税收政策信息的获取要及时，因为税收政策会降低政策变动产生的影响力。另外，房地产企业想要税收筹划工作顺利的进行，还应该对会计基础工作进行规范性的管理，同时，根据相关规定对账册和会计报表进行规范完整。

第8篇：房地产企业会计准则范文

关键词:房地产企业会计核算

进入新时期，伴随着现代经济的快速发展，国内房地产市场迎来了大发展时期，给房地产企业提供了巨大的商机。但是，与此同时，由于房地产企业的投资规模大、资金占有量大、资金使用周期长，使企业的会计核算面临比较大的问题。如果会计核算不到位，工作环节处理不恰当，不仅对房地产企业的投资 项目的资金使用造成影响，同时有可能影响到房地产企业的生存与发展。因此，加强对房地产企业会计核算问题的研究，积极探寻相应的解决对策，对规范房地产企业的资金管理、推动企业的持续发展等都起着至关重要的作用。

一、房地产企业会计核算存在的问题

现代企业的会计核算工作不仅包括传统的经济活动结束后的资金记账、结算、报账等过程，同时也新加入了会计核算之前和核算过程之中的经济内容。而从目前国内房地产企业的发展状况来看，房地产企业的会计核算工作的开展仍然存在诸多问题，主要表现在这几个方面：

(一)会计科目的设置不合理

房地产企业的会计核算存在的最突出的一个问题就是其会计科目的设置极不合理，且行业内的会计科目也比较桓銮。目前，我国的新会计准则对金融、石油、银行等各个行业都设置了专业的会计科目，但是却没有设置针对房地产企业的专属会计科目。各企业都是根据企业自身的发展状况来设置会计科目，没有一个统一的标准。房地产企业的会计成本费用项目包括土地征用及差钱补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等内容。工程的费用项目繁多且涉及的会计内容十分复杂。例如仅开发间接费用就包括工程管理费、资本化借款费用、营销设置建造费、物业管理完善费、行政管理费等内容。开发间接费用核算与工程项目的开发直接相关，但是它所包含的费用项目不能明确是属于哪一特定的开发环节的成本费用支出，在会计科目的设置上还不够完善，不能对各项费用的属性进行明确，有时造成在对开发间接费用成本进行核算时找不到项目费用的出处。会计科目的混乱给房地产企业后期的资金成本核算增加了一定的难度。此外， 由于一般的房地产项目的建设周期都比较长，项目建设要分成好几个阶段，项目要通过验收到竣工结算的时间跨度大，而各不同阶段的建设单位在会计科目的设置上不统一，无疑极大地增加了会计核算人员的工作量，使得工作人员进行梳理账目、核算等竣工结算的工作时间大大增加。

(二)缺乏真实、准确的会计信息披露

现代企业建立完善的信息披露制度是保证企业内部控制有效性的重要措施之一，尤其是要保证企业会计信息披露的准确、真实。房地产企业一般都是大投资、大规模的项目开发，企业需要承担更大的投资风险。不仅需要面对土地开发风险，同时还要应对市场和政策风险。在如此高风险下，要求房地产行业拥有更加充分的风险披露。但是，从目前我国的会计制度的发展状况来看，针对房地产行业的金融政策和会计体制还不是很完善，使得房地产企业的会计信息风险披露得不到强有力的制度保障，不能真实、准确地反映企业的财务状况。房地产企业会计信息披露的主要载体是企业的财务会计报表，主要包括了企业的利润表、资产负债情况表、现金流量表以及企业所有权的变动情况表等。从房地产企业的财务报表来看，目前，房地产企业财务报告中的信息披露存在比较严重的虚假信息情况。这主要是因为许多房地产企业出于为自身的利益以及其他目的的考虑，而在财务报告中对一些项目的会计信息进行蓄意的造假的行为，使得企业会计信息的披露失真。房地产企业会计信息披露的失真对房地产企业的内部控制有效性的发挥产生极大的负面影响，虚假的会计信息不能反映企业真实的资产和负债情况，使得房地产企业有可能因为突发的事故、金融风险等状况而陷入危机。

(三)房地产企业的收入确认核算复杂

目前，我国绝大多数房地产项目都是先有开发商自行开发出来，让后再向外售卖，加之不少购买者都是采用分期付款来购房。折旧使得房地产企业的项目收入变得比较复杂。目前，房地产企业的商品开发销售一般包括自行开发后进行销售以及房地产企业在开发之前先与客户签订销售合同，按照客户的要求来进行开发。这两种销售方式的收入确认不太一样。第一种销售收入的确认比较复杂，这主要是由于房地产开发的周期长、投资大，商品的价值大等特点，这使得其商品的销售收入一般通过预售以及分期付款等方式来进行确认，这种确认方式时间长、手续繁杂，存在一定的变数。而第二种商品销售方式的收入确认比较简单，一般就是按照建造合同的规定来进行收入的确认。房地产项目的效益回收时间长。此外，由于目前对房地产企业的收入的界定还比较模糊，并没有一个定性化的解释，这使得一些不良开发商采取投机取巧的方式来帮助房地产企业掩盖其存在的问题。例如通过财务会计报表作假等方式来误导使用者等。

二、改善房地产企业会计核算问题的对策

(一)设置科学、合理的跨级科目

改善房地产企业的会计核算问题，首先就要从设置科学、合理的会计科目来着手。房地产企业应该综合行业的整体发展情况以及企业自身的项目开发数量、规模等各方面的内容，设置能够满足项目开发的会计科目。如果企业的下属单位不需要采用独立核算，那项目建设就不需要再设立另外的间接费用的账目，只需要在总账目下分开子账目，这样能够简化会计核算的流程，节省会计人员的工作时间，提高会计核算的效率。而在项目建设过程中，企业应该根据具体的项目需要来建立必要的台账，主要包括销售台账、合同管理台账、物业管理台账、工程付款台账、所得税管理台账等，并且对不同的会计核算对象设置不同的账目卡片，将真个项目的成本费用记录清楚，保证竣工结算的真实、准确。

(二)完善房地产企业的会计信息披露

加强房地产企业的会计信息披露，企业应该在广泛搜集各种信息的基础上，对各类企业信息进行科学、合理的筛选、分析、核对及整合，尽可能地提高信息的有效性和有用性。主要从这几个方面来加强房地产企业的会计信息披露：一是加强对土地成本信息披露。土地成本是房地产企业项目开发成本中最重要的一部分，而土地资源的优劣也决定了房地产项目在日后的发展前景，因此，在房地产企业的财务报告中要对土地成本以及土地的储备量等信息进行专门的披露注释。二是项目全过程的资金信息披露。要对企业项目的各个分项目的现金流量的信息进行过披露，包括项目的设备资金成本、工程建设资金成本、工资成本等现金支付信息都要有所披露。三是项目的质量保证金信息披露。根据房地产项目建设的高风险性，对项目的质量保证金信息进行披露也是必要的，根据财务报告的信息披露，建立科学、合理的质量保证金制度，以此来帮助房地产企业有效地规避建设风险。四是建立完善的内部控制信息交流系统。加强房地产企业内部控制信息交流系统的建设，主要应该从这两方面的考虑，一是加强房地产企业内部信息的交流和共享，即实现企业内部各部门之间信息交流渠道的通畅。二是建立外部信息沟通系统，主要是指通过行业组织、业务合作企业、市场调查、市场反馈、媒体组织、国家监管部门等渠道来获取相关的信息。

(三)加强房地产企业收入核算的确认

对新会计准则进行深入了解的基础上，对房地产企业的项目销售的收入的范围进行确认是完善房地产企业收入核算的基础。房地产企业的收入核算需要从法律标准和财务标准两方面来予以明确。房地产企业的销售收入不仅仅是房屋出售所获得的收入，同时还包括转让土地所有权以及出售相关的配套设施所获得的收入等。至于其他不符合法律规定和财务标准的收入是坚决不应被允许的。房地产企业要把握好这个标准。此外，房地产企业的项目收入应该是在工程的竣工验收且完成房屋使用权的移交后，才能最后对销售收入进行确认。

三、结束语

综上所述，加强房地产企业的会计核算问题的研究已经成为我国房地产企业建设过程中一个非常重要的组成部分。而加强房地产企业在会计核算方面存在的问题的分析，探寻完善房地产企业会计核算的对策成为有效控制房地产企业经营风险的一个重要内容。只有真正解决好企业的会计核算问题，才能实现房地产企业的长效发展。

参考文献:

[1]魏艳.浅析房地产企业会计核算的问题及解决办法[J].全国商情(理论研究,2010(08)

[2]李晓凤.试论强化房地产企业会计核算的具体措施[J].企业导报,2012(01)

[3]林风华.房地产企业会计核算存在的问题及对策初探[J].中国商界(下半月),2010(12)

第9篇：房地产企业会计准则范文

【关键词】房地产企业会计核算；问题与对策

房地产开发企业具备投入资金数量较大、投资风险较高以及投资时间较长的特征。从经营生产角度来说，房地产开发企业的开发周期较长、风险较高、投入较大、环节多。其表现在会计核算中，成本结转期是以建设开发周期为准，那么就要求必须在会计核算工作中加强谋划，来配合工程的开发；而从产品的角度来说，房地产开发企业的产品有着高价值特点，销售常常采取预售以及分期付款销售方式，会计核算当中，收入确认和一般性生产企业比较有着一定特殊性。有关房地产企业的投入产出比例不够合理，且业绩波动非常大。当今适合房地产开发企业的会计标准为《房地产企业会计制度》《企业会计准则》，怎样在门类诸多的要求、准则以及制度之下，与企业自身的特点相结合，优化现有的会计核算措施，使得会计人员所提供的会计信息可靠真实，属于当今急需处理的重要问题。

1房地产开发企业中会计核算出现的问题

1.1房地产开发企业的收入确认较为复杂

房地产商品的销售常常采取预售以及分期收款销售之类的多种销售方法，会计实务当中房地产的收入确认与其余的生产收入比较有着一定的特殊性。有关房地产开发企业的会计制度与《企业会计准则收入》于商品房所有权的关键报酬与风险是否转移的问题上有着分歧存在。《房地产开发企业会计机制》中要求以结算账单提交至买方且获得认可来作为房地产开发企业的收入确认规范，《企业会计准则收入》当中要求以报酬以及风险实质性转移来作为收入确认规范。在会计实务当中怎样应用这一规范标准比较的混乱，其关键问题在应当在哪一阶段确认为收入。

1.2房地产开发企业的商品成本和售价不配比

房地产开发企业生产周期比较长，对其开发之时，因为工程还没有竣工或者即便产品开发已经完成预售，预售款项同样不能确认为收入，结果就是给应用配比原则造成了较大困难。通常商品售价一直都是围绕成本来上下波动的，但是产品开发的成本载体为建设工程的整体，销售就是依照户型与楼层为单位，如此便导致单个户型与楼层的售价和成本存在明显不配比。就如同一构造的房屋，其低层建筑的施工成本要比高层建筑的施工成本低，然而销售的时候，低层售价比高层的售价要高；又比如丁字形楼房尽管同楼层的成本相同，因为朝向的不同，售价的相差同样比较大。房地产开发商品成本的载体是建设工程整体，销售却是依照户型与楼层为单位，如此就导致单个户型与楼层的售价和成本明显不配比。一般房地产开发企业成本的结转方式为：依照当期完工之后的核算对象总成本来除以总的建筑开发面积，计算出每平米的建筑面积成本，之后再与销售面积相乘就得到本期的销售成本。如此均摊计算得到的结果没考虑道房屋朝向楼层的因素，所得到经营成果也不具备真实性。

1.3评价指标不可以将企业业绩真实反映出来

房地产企业的投入产出周期有着很强的特殊性，其表现在会计年报当中常常是业绩的波动很大，对于一般公司业绩的评价指标是不适用的。所以，评估房地产开发企业业绩，也不可以单单用指标来论好坏，需要透过指标来观察实际，了解其信誉资质、资产质量、现金流量与实力，以及更关键的表外风险。

2房地产开发公司会计核算工作的完善对策

2.1收入确认规范标准的确定以及应用

销售房地产商品收入确认需要满足两个标准：法律标准与专业标准。有关法律标准指的是我国法规当中要求房地产的销售一定要满足的标准或条件：比如针对出让方式得到土地使用权，没有依据出让合同要求支付所有的土地使用权的出让金，没有得到土地使用权相关证书，以及没有依据出让合同要求来进行开发投资的，还有权属存在争议的，没有依法登记来取得权属证书的一系列房地产不能进行买卖。与法律标准不符的，就算房地产商品早已开发完成，还可能取得了报酬，且转移风险，这样也不可以作为收入进行确认，相关的法律标准属于专业标准的基础条件。而专业标准指的是会计准则以及会计机制中要求的商品销售收人的确认规范。专业标准收入确认通常是以报酬与风险的实质转移作标准，在理论上较为合理，然而因为房地产业销售方法的复杂性以及多样性，实际操作过程中存在很大困难。销售合同属于在房屋没有建成完工之前的预销售，企业无论有没有收取款项，都不属于现实的销售业务。预售合同签订且对预收货款进行收取与收入确认条件不符，不可以作为实现销售的依据，针对正式房屋销售合同的签订，因为商品所有权主要报酬以及风险还没有转移到买方，与《企业会计准则收人》中的有关要求不符，也不可以确认为收入，买方在获取商品房产权证的时候确认收入，就会造成收入的滞后，与收入确认原则不符。所以，虽然房屋产权证书属于房屋所有权标志，然而并不是确认收入的唯一必要性条件。

2.2计划销售价格理念的引入，使得销售收入和成本相配比

计划销售价格概念引入，处理和销售收入不相配比的状况。即开发房屋满足可销售状态的时候，企业依照朝向、楼层、地段、市场、成本等因素来制定计划销售价格，将其作为成本分配的标准，用实际的开发成本来除以计划的销售总额计算出计划销售成本率对商品房成本进行结转。实际工作过程中，因为开发规模的大小不同，还能够分成实际售价成本率的结转法以及计划售价成本率的结转法。有关实际售价成本率法，就是在季度的前两个月依照实际售价乘计划销售成本得到季末的销售成本的方法进行调整。此种方式对于开发规模比较大的房地产企业较为实用，其优点为能够使工作量减少，不足是季度的前两个月受到房价的影响会存在一定的误差，而且不可以准确及时地提供具体的成本资料。而计划售价成本率法，是一直依照计划售价乘计划销售成本率的方法进行结转。此种方法不足为结转的工作量很大，然而遵循着一贯性的原则，所提供的信息及时可靠，而且可以把结转成本的工作量逐一分散到日常工作当中，在一般的房地产开发企业中都能适用。

2.3增加信息的披露内容，增加房地产开发企业中披露信息含量

（1）需要增加土地储备量与成本组成的信息。因为房地产开发成本当中的土地成本比例通常占比重较大。所以，能否掌握土地储备与土地储备成本情况，一定程度上对于开发企业以后的发展有决定作用，信息使用人依靠企业所披露土地使用权的总额不能对土地储备信息进行判断。所以，房地产开发企业财务报告的附注当中披露土地的储备量与取得成本状况是很有必要的。（2）应当增加披露分项现金流量的信息。以公司中每一个开发项目作为基本单位，对经营开发过程当中所形成的现金流量进行披露，包含房地产销售得到的现金、采购工程物资与工资支付需要的现金，借此提升现金流量信息的关键性。

3结束语

目前，我国房地产开发企业与房地产开发市场还没有完全发展成熟，现行机制对有的业务会计处理没有明确要求或者要求不够严密，导致房地产开发企业会计核算和实际状况存在很大出入，有关企业会计核算中有很多问题。但是，伴随市场经济不断发展，由于市场经济在我国逐渐健全，伴随新会计机制以及会计准则地，会计核算工作一定会不断的完善规范起来。

参考文献

[1]姚原.简析房地产成本核算的新模式发展方向[J].现代商业，2014（14）：160~161.

[2]于郭虹.房地产成本核算当中需要注意的问题[J].中国高教论丛，2014（1）：118~120.