公园运营管理方案精选(九篇)
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第1篇：公园运营管理方案范文
（运营管理部）
一、2020年工作情况
(一)停车场运营方面：
一是完成义安大道、和平停车场、投资大厦停车场3个停车场300多个停车位的建设与运营。
二是完成了淮河路停车楼、长江路停车楼、西湖湿地公园、北斗西路、天桥花园停车场825个车位的接管运营工作。
三是探索停车运营管理模式，提高车场管理水平，开发建设了邻嘉公司自己的车场管理平台—安心停车云，实现实时掌握各车场车辆及营收情况，并实现了远程监控、远程抬杆功能。
四是根据各停车场运营情况，利用节假日、开业大酬宾等为契机推广各车场优惠促销方案，并积极对接各车场周边单位办理团购包车业务，实现营业收入80万元（预计10-12月份营业收入20万元）。
五是根据全年工作计划，新增建设并投入使用义安大道充电站、北斗西路充电站等4座新能源汽车充电站，充电桩累计已达50台，实现充电桩充电收入19.5万元（预计10-12月份营业收入6万元）。
（二）资产运营方面：
一是实事求是开展资产出租工作，减少资产闲置，强化出租资产合同履约，利用护栏广告、邻嘉公司微信公众号加大资产推介力度，实现经营收入78.4万元（（预计10-12月份营业收入25万元）。
二是积极推进南邻里中心招商工作，运用灯箱广告、护栏广告、车场广告、招商热线、微信公众号等招商便捷服务平台，并设置了招商中心，持续将南邻里中心工程进度、招商动态第一时间告知各方客商，稳定投资预期。同时，同步设计印制了2000本招商手册，带着手册主动走出去，积极请进来，先后对接了上海四季教育、江苏九如城养老、南山养老、晖仁养老、苏果超市、江南大药房、中国银行、辛掌柜等近20家商户和项目。
（三）其他运营方面
一是利用北斗西路管理用房开设了邻嘉便利店，实现销售收入6.9万元（预计10-12月份销售收入1.5万元）
二是实现充电桩及道闸销售收入0万元
二、2021年工作安排
一是继续加大停车场、充电站精细化管理力度，进一步提高服务水平；充分利用信息化、网络化等方式，提高各停车场停车的包月收入.
二是继续加大南邻里中心招商推介工作，做好资产整体规划，确保资产不闲置。
第2篇：公园运营管理方案范文
[关键词]村镇公共设施；优化配置；运营管理；综述
[DOI]1013939/jcnkizgsc201630224
1村镇公共设施概念界定
公共设施又称为公共服务设施，其在《城市居住区规划设计规范》中有较为明确的定义，是为了满足不同阶层群众居民的基本生活需求而建设的居住区配套建筑设施并提供相应服务的总称[1]。我国的城镇化建设目前处于高速发展的阶段，提高村镇居民的生活满意度是实现村镇健康发展的要求，因而，公共设施的配置是完善居住性能的重要因素。
村镇内部情况不同，所需公共设施种类也有所不同，《镇规划标准》（GB50188―2007）中从公共设施所能提供服务种类的角度对公共设施进行了分类，包含行政管理、教育机构、文体科技、医疗保健、商业金融、集贸市场六类。简单来说，公共设施就是由中央及地方政府分配的供给村镇区域居民普遍意义上应配置的共同性设施，镇政府部门为了满足居民正常生产、生活而在其基本生活范围内直接或间接提供的服务设施，将公共设施分为基本和可选择两类，前者包括行政管理、教育、文体科技和医疗卫生，后者包括商业金融和农贸[2]；从更广义的角度，公共设施不仅是硬件上的建筑、设备，还包括围绕这些设施所提供的数据与技术服务。
不同学者对公共设施的划分标准有所不同，杨新海等（2013）将公共设施分为基本公共服务设施和非基本公共服务设施，每种设施又分为半径依赖型和镇域服务型，半径依赖型服务设施是指为满足居民日常生活所需的公共服务设施，镇域服务型设施的服务范围作用于整个镇域地区的居民生活需求[3]。结合政府部门有关文件及学者对公共设施的定义，主要的公共设施归纳在如下：①行政管理――人民政府、公安局、法庭、农林土地管理机构、税务局、交通监管站、居委会；②教育机构――专科院校、高中、初中、小学、幼儿园；③文体科技――体育场、公园、影院、图书馆、文化站、科技馆；④医疗保健――医院、防疫站、卫生室、计划生育指导站；⑤商业金融――百货店、超市、日用杂货店、药店、书店、银行、邮局、饭店、旅馆、理发、浴室；⑥集贸市场――粮油、土特产、蔬菜、副食品、畜禽、水产、肉类；⑦社区服务――敬老院、老年活动室。因村镇的等级（中心镇、一般镇、中心村、基层村）及具体实际情况的不同，所需的公共设施需要区分为必要、非必要和不需要，例如高级中学对于中心镇是必要的，一般镇是非必要的，中心村、基层村则不需要配置。
2村镇公共设施优化配置
西方学者对村镇公共设施的配置方法与理论有较早且深入的研究。埃比尼泽・霍华德（1898）提出的“田园城市”理论以应对英国城市因交通不顺畅、自然环境恶化及城市化迁徙严重的状况导致的不良社会环境问题，他对城市的布局结构提出独到的见解，认为空间的相互隔离控制或者内部设施功能的重组可以改善人类的居住环境，采用的主要手段是对居住区及其附属公共设施进行空间上的重新排位与疏导[4]。道格拉斯・戴蒙德在1912年率先提出“邻里单位”的概念，认为它是社会结构的可重复的组成单元，并认为社区公共设施的规划是其设计的关键要素[5]。1929 年美国建筑师科拉伦斯・佩里在戴蒙德的基础上提出“邻里单位”理念，“邻里单位”就像是一个个的细胞，内部拥有可以提供居住者必要生活需求的空间与配套设施，以空间划分，分为住宅、交通、商业、休闲娱乐等[6]。中心地理论是由德国城市地理学家沃尔特・克里斯泰勒于1933年首次提出的，中心地是指可以向周围居民提供各种货物以及服务的地方，并认为市场、交通和行政决定了中心地的形成与辐射范围[7]。费德分级构成理论是在“中心地理论”的基础上对居住区规划延伸，按照居民购物的特性来分级，如购物地点、频率、方式、内容、距离等，并据此原则设置相应的公共服务设施，其理论对公共设施配置建设具有重要的参考意义[8]。
村镇公共设施的优化配置主要包括设计公共服务设施的配置原理与标准、布局与选址以及城乡一体化背景下的规划等。优化配置的第一步是设计配置原理与标准，公共设施配置的基本原理是指在大量观察与实践的基础上总结归纳出的可以指导适合大多数村镇的一套配置规律，而标准则是在这套规律上进行更为明确的细分，比如大型中心村镇要有比小型村镇配置更多、更为先进的公共设施，且要对大型和小型的村镇规模与人口有较为准确的界定。公共设施的空间布局选址与规划也是优化配置中不可缺少的一个步骤，每种类型的公共设施有其本身可作用的半径范围，且由于相同半径范围内人口稀疏程度不同，公共设施的承载力也会对服务具有一定限制，如何有效地将有限的公共设施资源布局分配到各村镇的各区域，从而使得居民可以获得最大效益是意义重大的。
（1）村镇公共设施的配置原理与标准
村镇公共设施的优化配置首先需要建立一套配置的原理与标准，确定配置公共设施的基本共通点以及哪些因素会影响公共设施的配置。耿健等（2013）总结我国村镇公共设施配置的一般方法有以下几点：按使用功能、按村镇等级、按运营方式（公益性、经营性）、按“千人指标”，并认为所有村镇公共设施完全公平均等投入是理想状态，不切合实际，政府应当紧抓重要设施配置（尤其是医疗与教育），对于其他公共设施应在市场的自由运营机制下做好资源配置工作[9]。鉴于我国资源供给与村镇所需之间存在缺口，公共设施优化配置时首先需要实现最基本的均等公平，也就是说生活所需的服务设施如医疗、教育等是必须要加以优化改善的，其次再结合不同村镇经济、自然现状按标准、按等级进行分配。对于经济落后、资本难以流入、效益低下的村镇，应主要由政府部门从财政资金中拨款建设，考虑到社会主义市场经济体制下政府适当放权，在一定范围内通过市场这只无形的手作用于公共设施的建设，既有效降低运营成本，又可以适当激发村镇当地居民的参与意识。
下表为中国2010―2014年村镇每万人的卫生院数量、床位数、医护人员数。
多数村镇公共设施的简化配置标准首先应调查其村镇的规模与人口，其次是经济现状与区位条件。从这样的标准中可以看出，配置需要讲究人均可接受的公共服务相对公平与效率，其次在此基础上，分析不同村镇所具有的不用的政治、文化、自然条件氛围，补充其所需公共设施配置，使得公共设施能够发挥其最大的作用。
（2）村镇公共设施的布局选址
政府资源的有限性决定了村镇公共设施资源的有限性，因而，在我国村镇数量繁多的基本情况下，如何将有限的资本投入建设村镇公共设施成为一个值得思考的问题。1968年，麦克尔・忒兹考虑在效率与公平的前提下最优化布局村镇公共设施，提出运用公共设施区位分布平衡模型假设进行了数学推算，此后其他学者基于他的研究根据距离、影响、效益等空间因素使用数学假设与计量分析公共设施的布局问题。学者普遍比较认同的公共设施布局关键是公平化与效率化，以公平和效率的适宜性评价作为公共设施规划的引导原则，考虑人、地形、经济因素，按时间分为近期规划和远期规划，从近期来看应将重点放在自然与社会条件较为落后的地区，而从中远期来看则应为适宜性水平较高的地区优先提供更高层次的公共服务，并逐步建立一个覆盖整个镇（乡）居民的基础公共设施服务体系[10]。杨贵庆等（2011）发现东部和中部地区村镇居民对公共设施的要求与西部地区略有不同，前者希望公共设施的建设集中在活动与健身方面，西部地区除了对上述方面有要求外，还希望提高村镇医疗设施水平[11]。因此，布局规划不仅需要对村镇的外在条件进行分析，还要从村镇居民的需求出发，做到真正契合居民的所需所想。
村镇公共设施的布局受很多因素的影响，如村镇的地理位置、规模、人口、经济条件、自然条件、历史文化等，在配置时需要综合以上因素，因地制宜，满足居民基本生活服务需求的同时，致力于提升村镇整体经济与文化的协同发展，提高村镇的活力。
（3）城乡一体化下村镇公共设施的规划
长期的城乡二元体制使得城市与村镇在公共设施水平上存在较大的差距，因而，国家提出了城乡统筹战略，希望可以以城带乡，促进城乡公共服务水平均等公平化。在城乡一体化的背景下，坚持以城镇为核心，带动乡村公共服务的发展，需要构建多层次的公共服务体系，在考虑村镇人口与服务需求的基础上划分各层级公共设施。张京祥等（2012）提出村镇公共设施的配置应做到公平且基本的机会均等，即不因经济与自然条件等外在因素影响居民基本公共服务的基准水平，为了改善由于历史原因导致的低水平、均质化的城乡基本公共服务设施体系互相分析的现状，需要重点关注三个维度：行政体质层级维度、地域维度、动态发展时序维度[12]。高等级的村镇可以带动低等级村镇的发展，同样，高等级村镇的公共设施的配置与功能服务范围在一定程度上要优于低等级村镇，但是基准的公共设施服务水平的均等是必要的，这是基于大局平等原则下的内部差异化分配。
综上，村镇设施的优化配置的目标是改善居民生活水平，从公平和效率两方面提高居民的满意度，缩减贫富差距导致的基本公共服务设施普及的差异，更好地构建和谐城乡发展模式。实现村镇公共服务设施的合理优化配置，需要满足以下三点：第一，应尽可能地使现有公共服务设施的辐射范围及使用效率最高；第二，在村与村、镇与镇之间均衡分配公共设施资源，协同发展，在满足基本需求的前提下减少资源浪费；第三，现代化村镇的发展是动态的、持续进步的，公共设施的配置需要有长远发展的眼光，以优化配置带动村镇发展，而不是仅仅满足于符合居民的基础需求。
3村镇公共设施优化配置与运营管理关键技术发展过程
国家对村镇公共服务设施的基本配置方案已做出明确的要求，各省和直辖市基于国家的标准规范，结合本地区实际情况制定适用本地的公共服务设施配置准则。国务院第三次常务会议于1993年5月7日通过了《村庄和集镇规划建设管理条例》；国家其他标准规范有《村镇规划标准》（GB 50188―1993）、《镇规划标准》（GB 50188―2007）、《镇（乡）村文化中心建筑设计规范》（JGJ156―2008）、《城市居住区规划设计规范》（GB 50180―1993）等，众多省市也建立了自己的标准规范，如《重庆市村镇规划建设管理条例》（1998）、《江苏省村庄建设规划导则》（2004）等。这些规范中涉及的公共设施包括行政管理、教育机构、文体机构、医疗保健、商业金融、集贸设施、生产建筑、工业用地、仓储、公用工程、公共绿地、农林种植地、交通等方面，在公共设施的选择、配置与管理方面主要依据村镇的规模、人口、资源与环境、历史文化等情况。
西方学术界对村镇公共设施的优化配置与运营管理的研究较早，在借鉴西方已有成果的基础上，以及我国近些年城乡统筹建设下公共服务设施的实践发展，自1980年起，我国各界学者逐渐开始研究村镇公共服务设施优化配置与管理。较早的对公共设施的研究主要集中在城乡统筹建设发展与公共设施的布局规划领域，如叶舜赞（1980）研究辽宁中部地区小城镇地区范围，他结合经济与人口布局分析各项设施建设的总部署[13]；曹护九等（1987）通过研究黑龙江省村镇建设发展，发现基础设施的落后状态与村镇经济发展的现实需求不相适应，严重影响整个乡村的经济建设，并提出了村镇的迅猛发展带来的公共设施大量投资需要有效的管理机制，不可盲目建设[14]；李华树（1994）认为加强村镇规划建设需要充分发挥主管部门的积极性，要合理规划村镇住宅、企业、公共设施、公益项目等的用地布局，此外，有效利用自然环境条件，创造良好的生活环境和乡村景观是营造地方特色、吸引外部资本的一种有效方式[15]。
除以上研究内容，近年来多数学者对村镇公共设施优化配置与运营管理的研究还集中于公共设施配置影响因素、标准体系构建与运营管理模式领域，与此同时，“均等化”的理念受到学者们的推崇，但是对村镇公共设施“均等化”的具体定义上有所不同。胡畔等（2010）希望可以实现村镇基本公共设施均等化，他们引入空间分析方法来解决公共设施的配置问题，指出基本公共服务设施的空间布局与选址要遵循公平原则，在最后的调整阶段要以效率原则为主[16]。谢波等（2014）借鉴西方发达国家的实践经验，认为追求过度的基本公共设施“均等化”会导致政府运作体系过大，反而不利于村镇的统筹发展，结合我国城乡二元结构的现状，这一制约愈发突显，“均等化”的实现必须依托公共服务设施的资源配置、供给方式和管理运行的完善，且在公共设施种类、人均使用效率和各社会阶层群体利用机会实现均等[17]。
（3）村镇集贸市场
村镇农产品的物流集散依赖于村镇集贸市场，集贸市场不仅是村镇居民赖以生活的不可替代的平台，更是村镇与外界建立商贸往来的重要枢纽，对农产品价格形成和信息公开透明，具有不可替代的促进作用。集贸市场公共设施的优化与管理主要建立在村镇市场交易技术和村镇市场风险预警与控制技术。具体内涵为在分析村镇各类市场服务半径、功能承载力和市场分工的基础上，针对村镇集贸市场、批发市场、农村超市的功能搭配，开发村镇多级市场协调共生分布技术，为实现批发市场、集贸市场和超市功能对接，设计集贸市场和超市参与的村镇批发市场多功能对手交易设施配置方案，并通过对不同类型村镇市场交易模式进行研究，制定村镇市场电子交易、退货理赔等交易服务规程。建立村镇市场风险评价指标体系，提供村镇市场商品交易风险预警技术，是为村镇市场商品交易价格稳定、供求平衡提供支持。从适用性、经济性和便利性等角度，在运营管理过程中还需要做好村镇市场内部交易设施、仓储设施、交通设施、检测设施等主要设施的管理工作。
（4）应急公共设施
应急公共设施是村镇公共设施中保障居民在紧急情况下人身安全的有力保障，根据村镇突发事件的类型、发生频率和强度，配置典型村镇应急公共服务设施多视角导向标志，编制村镇应急公共服务设施的使用手册，为村镇居民提供应急引导服务。村镇应急服务设施的优化配置、运营和监管工作离不开系列技术与管理模式的实施，如应急公共服务设施优化布局技术和方法、应急公共服务设施规划情景模拟技术、村镇应急公共服务设施融投资、建设、使用、维护为一体的市场化运营管理模式及管理规范、村镇应急公共服务设施运营与维护动态监控体系等。
5总结
村镇公共设施的优化配置与运营管理不是简单的保管和操作公共设施，而是结合现代化的科技与思想使得公共设施从本身简单的功能转化成具有多功能效用的设施，其关键要素是管理方案的选择与相关技术的设计和支撑，良好的运作体系帮助村镇更快地走向现代化，使公共设施可以更高效地发挥其应有的作用。公共设施在优化配置及运营管理过程中需要与时俱进地应村镇居民所需更新设施及相关管理技术，不断地在实践中摸索，从而得到符合不同村镇本土发展的有特色的设施配置及管理运作模式。综观村镇公共设施优化配置与运营管理的发展历程，可以发现从以空间布局为主的配置理论到实证研究，再从实证研究中总结归纳出适用各地村镇的通用性的配置标准，逐步具体化优化配置的细节与管理的方式，不断融入现代化的观念与技术，最终呈现严谨的、有条理的、具有较高可行性的方案是符合我国国情的必由之路。
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第3篇：公园运营管理方案范文
低碳经济下绿色建筑与环境保护的研究策略
商务区规划用地面积约86.6km2，核心区的主体是现代商务功能，巨大的人流量和车流量使得其碳排放不容小觑。在高标准建筑的基础上，虹桥商务区的目标是实现核心区域全面低碳排放，局部区域或者建筑实现“零碳排放”。采用热、冷、电三联供，建成国内最大的区域集中功能系统；核心区域全部为国家标准一星级以上绿色建筑，其中二星级绿色建筑超过50%以上，江苏武进高新低碳示范区2010年6月，江苏省武进高新区（图略）被江苏省发改委批准为省首家低碳示范区，并被江苏省住建厅授予“建筑节能和绿色建筑示范区”。2011年又被国家住建部批准为“绿色建筑产业集聚示范区”。武进高新低碳示范区的规划面积为27.8km2，规划空间布局总体框架为“一心六轴四片”。“一心”即示范区的商务、办公、商业、金融中心；“六轴”即示范区主要的“三纵三横”交通轴线与空间发展轴线；“四片”即示范区的四大功能片，包括滨湖生态片、生活与服务片、东北部与东南部的制造产业片。按照建设节能体系规划，低碳示范区具体分为零碳区、微碳区和低碳区三个部分[8]。示范区的建设追求六个“零”，“零工地”、“零能耗”、“零排放”、“零污染”、“零距离”以及“零资源”。通过多种低能耗、低排放、低污染的关键技术集成应用，充分彰显了低碳环保的特色。
低碳示范区的绿色建筑与环境保护研究措施
低碳示范区的建设从绿色建筑层面出发，以完善区域建设为目标，探索建立一个低排放、低污染、低消耗、生态化的规划建设方案，从而达到符合低碳经济的、高水准的场地建设和建筑设计建造要求，实现一种循环、节约、可持续的低碳城市发展之路，塑造独具魅力、和谐社会生活的典范。示范区规划制定与土地开发利用研究对示范区的产业结构布局、交通规划、能源规划以及公园绿地的开发与建设进行规划与评估，并提出符合低碳经济模式的环境保护与规划策略，指导相关决策部门的管理与评价。示范区的建筑生态设计策略研究对示范区的工业和居住建筑、公共建筑、室内外工程的开发与建设进行规划与设计，分析地域建筑科学合理的生态观和设计观，提出符合可持续发展的地域建筑特色空间的设计策略。示范区的建筑生态建设与环境保护的评价分析研究对示范区的场地土壤、大气、噪声影响以及水污染和光污染等环境影响因子进行模拟和实证研究，开展相应的数值计算分析，提出场地建设阶段应采取的环境保护措施以及人员的安全与健康管理措施。同时提出建筑材料与资源的节约与再利用使用策略与评价管理要求。示范区的建筑生态建设与环境保护的监督管理研究对示范区的室内外环境进行分析，对原生环境的保护和改善以及对周边生态环境的影响，提出绿色管理与监督的具体实施方法，优化管理政策和条例。
结语
第4篇：公园运营管理方案范文
利用区位优势巧妙进行资源整合
何各庄村是朝阳区所属的15个行政乡之一――崔各庄乡的一个自然村。何各庄村是典型的城乡结合部村落。村民收入来源单一，传统方式是“瓦片经济”，靠出租房屋为收入来源。政府将该区域规划为绿地后，何各庄就面临着发展出路和收入来源拓展问题。何各庄现有的2700亩地上，村民房屋占地只有100多亩，如何在现有规划基础上，充分利用和整合现有和潜在资源，既保护环境又获得良好增值作为一个命题被提出来。
何各庄村现有300多套房子，1000多户人家，何各庄村的房屋结构、机理保存较好，属于较典型的老北京风格。房屋结构和传统居住方式使整个村子的建筑风格何各庄一号院古朴，安宁。这在城区近地显得很突出。而其周围更汇集着多种优质资源，尤其是具有良好的文化氛围。何各庄毗邻中央别墅区，处于798艺术家集聚区与中央别墅区的中间地带，是联接两个高端消费区域的必经之地和“价值洼地”。何各庄特殊的区位优势，从另外一个角度审视就成为它独特的资源禀赋，吸引与整合资源就成为市场自然选择的结果。
早在十多年前，就有人看好何各庄村这一“风水宝地”。何各庄村果园餐厅的老板吴运涛就是其中之一。吴运涛是典型的文化商人。十多年前，他从海外归来后，在何各庄村的土地上，专心经营果园餐厅，把果园餐厅经营得有声有色。果园餐厅整体占地40亩，餐厅面积占地只有其中一亩，其余种满果树。这家餐厅是北京市排名前十名以内的西餐厅，提供正宗法式西餐。西餐厅的西餐用料全部自园内新鲜采摘。餐厅设计极有特色，果树掩映中的西餐厅古朴雅致，主要服务于周边中央别墅区高端人群。
成功经营果园餐厅十多年后，吴运涛又在一街之隔的何各庄一号院，发现并发掘出商机，吴运涛是具有标志性意义的何各庄一号院的改造者和设计者。传统的正房，东西厢房的现有房屋结构下，在保留房屋原有结构的同时，他主导进行了细致的内部设计装修和合理的功能划分。现在的何各庄一号院已被改造成一家雅致的社区中心易・阴阳社区中心，社区中心设有中医按摩养生，图书馆，瑜伽，素描绘画，烹饪等服务项目，主要服务于周围别墅区的太太人群。整个一号院的风格古朴典雅，装饰用具都是精心选配，吸引周边人群参与。高端人群的存在决定着高端需求能找到市场。
除了吴运涛改造的一号院外，何各庄村现有的一号地艺术园区，也聚集了众多的艺术机构和艺术家。自发聚集形成而发展起来的一号地艺术园区绽放着文化产业的活力。而隋唐风格的紫云轩茶事，力图重现隋唐时期的建筑气象，让人切身感受盛唐建筑风格的同时，将茶艺、茶道等文化氛围弥散在周边园区。
何各庄一号院的改造成功，果园餐厅的成功运营，以及一号地艺术园区的集聚效应，使崔各庄乡政府从中看到了何各庄发展的未来和要走的路。高端资源的存在，已有的资源禀赋，使崔各庄乡政府决定了何各庄要走高端路线，致力于建立面向别墅区人群和文化商人的高端综合居住业态，这是它的客户基础和资源禀赋所决定的，而何各庄的成功则在于它巧妙整合了周围资源。
依托现有产业基础创新管理运营方式
何各庄号院的改造成功像一粒种子，给何各庄的发展拓展出未来。一号院运营后，收到良好的市场反馈和投资回报。于是，紧邻之，何各庄吸引来更多的社会投资人，“李唐千秋”是一家雅致的餐厅，是何各庄村改造的第二个院子，改造后也颇受高端客户欢迎。这几个院子的成功有共同之处，就是不约而同走了高端路线，针对高端人群，为他们量身打造生活解决方案，从而在实践中探索出何各庄新的发展模式。
何各庄已有的产业基础和成功的改造案例提供了生动范本，何各庄现有的300多套房子在改造后，将具有很大的升值空间。
在此背景下，在崔各庄乡政府的牵线搭桥和何各庄村委会的配合下，统合多种资源的实体公司应运而生。崔各庄乡政府乡长助理付琳说，这种组织化经营模式充分发挥出各方优势。这是“何各庄模式”成功的重要价值点之一。乡政府在其中起到重要的协调作用，在基础设施建设方面提供条件。而村委会将当地村民的房子集中起来运营管理，房屋经由实体公司统运营管理，既发挥资源优势，又促进产业发展，保护环境，同时，村民获得房屋增值收益，社会资本获得投资回报。
在运营公司统一规划下，何各庄村房屋集中后再改造，提升品质。而村民的房产经由实体公司运营后明显增值。在“瓦片经济”状态下，村民年收入只有1.5万元，现在提则高到每年收入6到8万元。而且，按照与村委会签订的委托合同，村民的房屋每三年递增10％收益。
通过这一组织运营模式，政府不仅有效解决了农民收入提高、环境保护和产业发展问题，还为当地税收带来稳定来源。社会资本则获得投资回报。付琳介绍说，在八股的社会资本中，就有高盛和鼎辉的投资者以个人名义入股，社会资本的踊跃进入恰是看到这里的商机。
政府总体规划主动引导发展方向
付琳介绍，未来运营公司将更多致力于对周边商业生态资源的整合与宜居生态的打造。在崔各庄乡的规划中，中央别墅区周围，毗邻着绿色休闲产业带，何各庄旁就是湿地公园。奥特莱斯shopmall、国际学校等高端生活配套设施也将慢慢进来。而何各庄周围以一号地艺术园区，紫云轩和果园餐厅等具有文化创意产业元素特征的兴盛业态已渐成产业链。“要让短期游客来后能住下来，我们既提供购物业态，也提供绿色休闲采摘以及高端的有老北京风格的何各庄居住业态，力图打造使游客在乡里实现吃、住、游、玩一体化的产业链。”付琳说。
与此同时，在乡一级产业链形成的同时，何各庄村也致力于营造出一个有文化气息的更细致的高端综合居住生态。原有房屋规划中所有房子都用来居住，但后来发现仅是居住，没有相应的生活配套，难言是真正的高端，必须要有餐厅、娱乐休闲等高端生活配套，建立起一个满足高端需求的产业链生态才能使何各庄真正的高端居住业态落地生根。
第5篇：公园运营管理方案范文
重点工作是：
一、全力推进景区的开发建设，并做好景区经营管理的起步工作。
（一）进一步加快景区设施配套的进度，为开发创设有利条件。继续施工2011年续建工程，包括南消防通道，南路绿化，外部热力管网，地质博物馆室内装修、室外环境配套、停车场等工程。2012年重点新建五项工程：一是连接路北段道路建设。全长3100米，宽14米，自陈家沟水库向北一直到牟黄路，为北全面开发创设条件；二是景区的环境绿化。按照今年委托国家林业局设计院规划设计的绿化美化方案，选取部分重要地段先行栽植绿化树木，从绿化方面逐步亮化整个景区；三是汪家沟水库下游环境的改造。按照总体规划，汪家沟水库下游为湿地公园，计划明年委托设计单位对该地段进行详细设计，并选取部分地段进行施工。四是协调热力公司加快的外部热力管网的施工。五是建设景区收费大门。并逐步完善景区的其他运营设施。
（二）加大力度推进景区的开发和建设，尤其是在建的旅游项目要尽快建成投用。加快推进现有项目建设进度，金河公司颐生敬老院12月份土建工程全部竣工，仙水生态区年内开工建设，观海商住区进行10套样板房建设，名胜风景区继续加大投资完善景区内容和设施；天马公司企业家俱乐部项目完成土地招拍挂工作，加快规划方案的设计和审批工作；江苏中南集团旅游房产项目完成规划方案审批，做好开工前的征地、土地平整等相关工作，争取年内开工建设。
（三）加大招商引资力度，进一步完善景区的功能，形成规模效应。力争江苏中南集团项目完成规划方案审批，年度前开工建设；年内引进1-2家国内知名公司参与住宅、游乐场、酒店等项目的开发建设。
二、加大海滨观光长廊的开发完善，进一步提升海滨公园的功能和品位。
（一）加快海滨防护林以及海滨路黄金河白银河段的改造，以此为契机，进一步丰富防护林及海滨路的审美和使用功能。基本思路是，要通过防护林和海滨路改造，使海滨景区的功能格局有进一步完善。防护林改造一是要兼顾乔灌木搭配、冷暖色调搭配、落叶与长青树种搭配，要形成防护林“错落有致、亲和宜人、三季有花、四季常青”的景观特色；二是要改善以往单一的防风固沙功能，瞄准国际先进水平，在防护林内高标准地设置各类观光通道、并按照灵巧雅致易于经营便于管理的原则，完善吃住行游购娱等各类休闲和服务设施包括休闲娱乐购物点和一些电瓶车；三是借鉴一些景区的做法，在海滨围定一些区域，在海滨路部分路段设置步行街。比如海滨浴场区域、天马栈桥区域、东方夏威夷区域等，开辟1-2个大型广场，拓展海滨景区的视野，做大海滨景区的气势，形成大型的人流聚散区，在一些区域探索商业化经营管理的模式，使海滨的旅游休闲功能和特色更加突出。
（二）加快旅游项目的招商和开发建设力度，使景区在短时间内形成规模优势。天马栈桥浪漫产业区人流聚集效应目前已经逐步显现，下一步一是要认真规划完善万国码头商业区的配套设施，进一步提升品质、进一步丰富内涵、进一步开拓思路、进一步扩大宣传，与其他浪漫区域捆绑经营，多点位做活浪漫产业；二是要加快东方夏威夷项目的的建成投用进度，把夏季海岸变成四季海岸。三是高标准开发好填海项目。要借鉴市区渔人码头的做法，并进一步提升和丰富色彩、块面的组团效果，丰富天际线的效果，高标准组团开发黄庄填海区域，使之成为海滨、整个市乃至省的新地标，四是加快菩提岛申报工作。要争取明年有突破性进展，以此带动海滨景区乃至整个城区的设施功能和开发品味的全面提升。届时，海滨景区连同鼎丰生态园、张裕卡斯特酒庄、景区的全面运营，将使全区旅游服务业发展真正有一个全面的改观，同时，全区的城市景观、城区功能、城建品味也将发生令人耳目一新的变化。
（三）高标准做好景区经营业户的管理工作。一是继续实行《景区经营业户百分制考核办法》，对经营者实行末尾淘汰制，杜绝影响范围广、性质恶劣的投诉事件发生。
二是高标准做好景区旅游旺季的环境秩序管理工作。要全面实行分片定岗、责任到人的办法，做到景区执勤无缝隙覆盖。三是做好服务业招商引资工作，重点放在引进大的经营公司和品牌，做活有关方面工作。四是做好景区文化建设。要进一步增强景区与社会的互动功能，全面提升景区管理服务中的社会责任意识。要与企业及社区联姻，多搞一些质量好、有影响力的大型体育文化及社会公益活动。要尽各种可能，把国内甚至国际知名的体育赛事或主题文化活动吸引到景区，逐步建立自己的文化活动品牌，同时，做好结合文章，做好景区的开发和运营工作。
三、进一步加强旅游行业管理，全面提升全区旅游企业和旅游行业的形象。
第一，要突出“三个建设”。要大力整合现有避暑度假旅游、生态旅游、乡村工业旅游资源，加快对牟国生态园、阳光山庄和鼎丰农业生态休闲度假等景区（点）的保护与开发建设力度。牟国生态园、阳光山庄要立足于加大投入，跳跃式开发，尽快形成自己的品牌和竞争优势：鼎丰农业生态园建设要尽快启动促销程序，快速成为全区生态旅游的示范和拳头。要发挥好张裕国际葡萄酒之窗的名片效应，做大做强“蛋糕”，全力提升品牌在旅游市场中的比重。
第二，要搞好“三个促销”。一是搞好节庆促销。借助在我市举办的国际美食节和4个小长假2个黄金周，立足办出新效果。二是强化媒体促销。重点参与好全市在中央电视台推出的城市推介节目和参与好全市网上“五彩”活动。三是开辟多样市场促销。随着景区开发建设效果的逐步显现，要进一步组织好对各类旅游宣传品、包括画册、指南、光盘的更新和制作。要在星级酒店房间摆放宣传品，增加电视VOP城市旅游形象推广等工作。
第6篇：公园运营管理方案范文
关键词：儿童；教育培训；健康成长
苏州市妇女儿童活动中心成立于1995年，隶属于苏州市妇女联合会，是列入"苏州市国民经济和社会发展十年规划" 及苏州市妇女儿童事业"十五"重点实施项目。作为在儿童教育界有着广泛的影响、荣誉和经验的市级公益性事业单位，妇女儿童活动中心是苏州市精神文明建设的基地和成果的展示窗口。原中心坐落在狮山桥边，随着中心规模的扩大和发展需要，新的场地势在必行。
在经历了多次的选址和策划以后，妇女儿童活动中心新址终于落定于苏州新区何山脚下。该新址西邻新区公园，南靠邓蔚路，北面为何山余脉，背山面水，风景秀丽，建筑面积约4.5万平米，居同类建筑全国三甲。
基地位于苏州高新区何山脚下，何山山脉景色如画，如何与山体保持协调是一个难题；另外作为儿童培训为主的活动中心，如何给孩子们提供现代化的场所，创作具有优良品质的空间是另一方面的挑战。经过了多方案比较，最终选定了我们的设计概念――生长的积木。
生长的积木（上左、上右）
积木作为大众化的玩具深受孩子们的喜爱，不仅仅在于它多变的形体和色彩，还有它的广泛的可塑性和启发性。通过不断的搭接，几种简单的形状可以组成各种富有含义的形体，小小的积木可以启发孩子们的想象力和创造力。在这个概念下我们开始用最简单的方盒子来累积建筑的体量，通过各种盒子的搭接和错动来适应功能和地形，渐渐的，很多体块顺着山势、轴线、形象等各种不复杂，不抽象的元素生长出来。这样一个积木建筑本身就非常适合孩子们的心理，是他们生活的一部分，可以给予他们一种对于建筑的全新的理解并启发他们的创造精神.
鸟瞰图（上左），总平面图（上右）沿街实景（下）
在“生长的积木”这个概念之下，我们从内外环境出发，从孩子的心理和需求出发，通过建筑的语言进行阐释，希望能打造少年儿童们的乐园，校园和家园。
乐园篇：整个建筑由于体块交错而富有动感，同时产生了很多有意思的地方，比如：层层叠叠的露台，有的可以看山，有的可以活动，有的可以借景......可以从这个平台走到那个平台，甚至可以从地面走到最高的屋顶，这些地方有各种各样的景观，这里就是孩子们的乐园，是他们自我发挥，自我塑造的场所。
又比如：在建筑和山脚之间是一个人造的“山坳”，这里比较安静且少干扰，家长可以放心的让孩子们在这里游戏，我们称之为“嬉戏的峡谷”。 峡谷中间有一块下沉广场，广场四周以绿化为主，朝南有“阳光草坡”，整个广场和建筑是”咬合”关系，几个柯布西埃式的楼梯将人们从上层引入广场，增加了这里的互动性。孩子们在这里可以尽情的奔跑，发挥他们热爱嬉戏的本性。
下沉广场鸟瞰图（上左）总平面图（上右）
校园篇：妇女儿童活动中心以妇女和儿童的培训、教育为主的，在儿童培训方面整个中心有非常丰富的经验，有舞蹈，亲子活动，绘画，科技......为满足这些活动的需要又避免互相干扰，对应的空间特地从下到上整层分区的，通过控制每个房间的面宽和进深保证良好的自然采光通风，多数教室外面就是空中花园，给孩子们一种在花园中学习的感觉。共享中庭从地下一层直通到顶层，采用了玻璃采光顶有利于自然采光和通风。在中庭处观望可以看见各处在进行中的活动，无疑这里是最吸引人的地方。这里是孩子们的校园。
平面图（上），剖面图（下）
家园篇：作为妇女儿童们的“家园”，整个活动中心项目是一个绿色三星建筑，同时满足设计和运营绿色三星的最高标准.本工程共有四十多项达到国家绿色建筑设计评价标准.本着因地制宜，美观实用和高效节能的绿色设计理念，从节能节地节水节材室内环境和运营管理几大方面对整个建筑进行了绿色设计，采用了太阳能光伏发电，雨水中水回收，可调节外遮阳，二氧化碳空气质量监控系统，屋顶绿化，光导管等新技术。在实际运营中，作为绿色三星建筑本身可以提供更好的室内外条件，同时绿色建筑这个概念本身对孩子们来说又是非常有教育意义的，通过切身感受绿色建筑的设计和运营，可从小培养孩子保护环境爱护环境的意识，具有环境保护的理念。
第7篇：公园运营管理方案范文
文/刘旦
【摘要】随着中国成为世界老年人口最多的国家，养老问题也成为近年来学术研究的热点，考虑到老年住宅产品市场需求巨大，养老地产成为当下中国众多企业实现战略转型的方向。本文在深入分析养老地产内涵基础上，剖析了我国当前养老社区开发现状。最后，在借鉴美国、日本养老社区开发经验基础上，从项目定位、项目选址、产品设计、价值链闭环等方面提出了中国养老社区开发和运营模式。
关键词 养老社区；国外经验；运营模式
【作者简介】刘旦，江西财经大学副教授，博士，研究方向：房地产经济。
在经济新常态以及住宅市场持续低迷背景下，养老地产成为众多地产企业实现业务转型的战略选择。不过，到目前为止，我国还没有形成可供全国化复制的成熟商业模式。养老社区是养老地产的特定形态与模式，也是养老地产市场的细分领域。受传统道德价值观和“大家族”观影响，我国老年人仍旧秉持在子辈和孙辈附近生活的“在家养老”观念，因此，从老年人的养老需求出发，集居住、养老、医疗、养生、娱乐功能于一体的养老社区将是我国老年人养老方式的首要选择。本文拟就养老社区开发和运营模式进行研究，以期抛砖引玉。
一、养老地产内涵
（一）养老地产概念
目前，对于养老地产内涵国内学术界还存在争议。本文认为，养老地产是地产和养老产业的复合，核心是服务，地产是嫁接服务的平台。养老地产具有四大属性，其中房地产属性是其根本属性，但与住宅地产不同，养老地产在物业形态上注重适老化改造；服务属性是核心属性，是养老地产的本质特征；养老地产还具有金融属性，本质上持有型地产最高级形态，是一种金融产品，只有金融这个点打通，持续运营才有可能；最后，由于养老地产客户是老年人，人文属性、人文关怀是乐享晚年的应有之义。从相关利益者角度分析，对企业来说，养老产业链包含众多相关产业，核心产业主要包括养老设施、老年护理和老年医疗，其中养老设施的开发和运营，准入门槛高，如果开发商能跨过门槛，建立行业壁垒，拓展空间极大。对政府来说，养老产业发展有利于解决民生（老龄化）问题，有利于带动周边产业发展，有利于拉动内需，进而形成新的经济增长点。对老年人来说，养老地产是提升晚年生活质量，实现乐享晚年生活目标的物质载体。
（二）养老地产内涵
1.与传统养老院相比规模更大，盈利模式更强调福利保障型和市场商品型相结合。养老地产可分为营利性和非营利性，后者主要由政府来承担，前者主要由社会资金来主导。在市场化养老模式下，开发商面对的是庞大的市场化的养老需求，其开发和运营综合了服务属性、商业属性和住宅属性等三重属性，其中服务属性表现在管理要求高，需要精心打造以服务为核心的专业管理团队，服务内容涵盖从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护。商业属性表现在前期投入大，要求长期持有运营，资金回收期较长。同时，商业属性还表现在运营难度大，租售方式将比普通商铺更为复杂。住宅属性表现在开发难度高，养老地产除了产品设计要考虑适老化，还需要配套大量的辅助设备。因此，相比传统养老院，养老地产在规模上更大，开发运营难度更高，开发商在市场化运作过程中应该考虑政府公共福利以及民生、就业、医疗、养老等问题，形成一个多赢局面。
2.与住宅地产相比产业链更长，管理模式更强调战略协作、强强联合。从价值链看，住宅地产是单一地产，核心利益主体主要是开发商和购房者，采取单一价值链运作模式。养老地产是复合地产，核心利益主体除了开发商，还包括政府、消费者、运营商、投资商等，利益协调难度更大。从产业链角度看，养老地产产业链更长，可以分为核心产业，如养老设施、老年护理、老年医疗；配套产业，如专业设备、老年食品、老年服饰、营养保健、老年娱乐、老年旅游、老年求知等；衍生产业，如老年理财、老年融资、老年保险、老年咨询等。从产业链条重要性看，房地产是基底，是养老地产市场化运营的平台；养老产品设计是核心，是整个养老地产项目驱动的引擎；优势资源是项目核心竞争力形成的关键，一个好的养老地产项目只有加入优势资源才能产生竞争力。因此，相对住宅地产开发，养老地产开发门槛更高，复合属性更强，需要开发商具备对于医疗、保健、餐饮等资源的整合能力、筹集长期投资资金的能力以及后期运营管理的能力等。开发商运用传统住宅地产开发全产业链运营模式比较困难，需要通过平台打造，分工合作，整合供求端多种资源，整合路径，更强调优势互补，合作开发。
3.与养生地产相比受众更窄，功能配置更强调养老配套服务。养生和养老本身有功能上的重叠，但养生概念受众群体除了老年人群外，其优美的环境也吸引了不少中年置业人群。作为养老地产，老人最需要的是养老配套服务，因此，养老地产开发商不仅是地产开发商，更是养老服务提供商。养老地产作为养老产业的整合平台，是各种养老保障服务的整合终端，养生地产对服务和运营机构依赖较弱，主要与健康产业中的健康管理服务产业结合紧密。在物业形态上，养老地产强调为老化、适老化配套设施，养生地产强调自然生态与人文资源固化为优美的园林设计与景观。从产业属性看，养老地产要平衡福利性、公益性、弱营利性三者关系，养生地产纯粹是市场化运营，追求高利润回报。从开发主体看，养老服务提供主体是民营非企业机构和民营养老服务公司，盈利来源主要是会员费和服务费。房地产开发主体一般是房地产开发公司或其他投资企业，盈利来源主要是产权销售和房屋出租。养生地产开发主体一般是资金实力雄厚、无短期回现目标、具备较强资金周转能力的发展商。
二、我国当前养老社区开发现状
在“银发经济”商机初露后，以大型地产开发商和保险公司为代表的投资主体纷纷将目光投向养老社区，具体而言根据其功能配置可以分为以下几类。
（一）独立护理型
独立护理型是指单独设立在城市中心较好位置的纯护理型社区，与周边社区无关联，对医疗护理要求高，客户价格敏感程度一般，但前期投入资金压力大、回笼慢，典型项目有恭和苑、星堡中环等。该模式成功要素有四个：一是选址方面，在城市内部，交通便利，周边医疗设施完备；二是配套方面，社区周边基础设施完备，社区配备基本医疗护理，周边区域承担高等级医疗需求；三是盈利模式为少量入门费+租金，运营主体自营，通常具有运营或医疗优势；四是目标客群定位为需要护理和特殊照顾人群，如老年痴呆症、临终关怀、术后护理等。
（二）综合开发型（混合型）
综合开发型是指在城市郊区成片开发，自主建设的养老社区，适应各年龄层群体，尤其考虑老年人和子女家庭的就近和混合居住，服务对象包含健康老人和非健康老人的综合社区，典型特征是租售平衡，选址要求高、产品力打造难，但资金压力相对较小，典型项目如亲和源、北京太阳城、天地健康城等。该模式成功要素有四个：一是选址方面，周边自然环境良好的郊区，离核心城市1~1.5小时车程，具有一定的景观自然环境基础；二是配套方面，社区自建完成商业、医疗甚至教育配套以弥补区域自有配套不足的问题；三是盈利模式方面，70%~80%销售，20%~30%自营，运营可自营或外包；四是目标客群定位为销售客户立足活跃老人为主，持有物业主要面向社区内部老人或未来外来老人。
（三）社区嵌入型
社区嵌入型模式就是在成熟社区中拿出几栋物业配建老年设施，产品形态可以是老年公寓、日间照料中心、老年活动中心等。该模式对于医疗护理要求较高，代表项目如保利和熹会、远洋椿萱茂、万科良渚等。该模式成功要素有四个：一是选址方面，在城区内部大型社区或周边生活环境优越的郊区，社区周边，对老人有吸引力；二是配套方面，社区承担商业等基本配套，基础医疗护理设施完备、高等级医疗需求有快速通道；三是盈利模式多元，包括“会员权+月费”、护理按照等级收费等，需要完备的运营能力；四是目标客群定位为半自理、具有一定护理需求的群体。社区嵌入型养老地产典型特征如表1所示。
三、国外老年社区开发模式
（一）美国持续照护退休社区（CCRC模式）
美国是世界较早进入老龄社会的西方发达国家，经过几十年发展，其CCRC模式已形成非常成熟的体系。概括起来，其发展特色有以下几点。
1.选址时注重生态环境，拥有完善的配套设施与功能区划分。CCRC通常选址在距市中心1个小时车程、交通便利的城市近郊，选址时注重生态环境营造，不仅建有大面积绿地、花园，普遍采用无障碍设计，还提供各种生活配套设施，满足入住者的一切生活需要。如美国太阳城养老社区是闻名世界的最为成熟的老年社区之一，选址于阳光明媚的凤凰城郊区，全年312天能够接受日照。太阳城北边的Pleasant湖是西南方最大的湖，面积已扩大到1万英亩。西边的WhiteTanks地区公园，面积已达2.6万英亩。同时，太阳城周边配套也非常完善，如1200亩的高尔夫球场，生活设施方面包括7个娱乐中心，2个图书馆，2个保龄球馆，8个高尔夫场，3个乡村俱乐部，一间美术馆和一个交响乐演奏厅。在建筑设计上，小区内除了实现无障碍设计外，最大的亮点就是功能区划分环环紧扣，互为助益，六大居住社区定位明确。同时，社区还配备了医院，为入住者提供预防、护理、康复等多种医疗服务。
2.项目规模普遍比较大，产品种类丰富。在美国，CCRC规模都比较大，如美国佛罗里达太阳城中心规模接近微型城市，社区太阳城中心共有1.05个住宅单元，目前有来自全美及世界各地的住户1.6万。在产品策略上，养老社区物业种类一般比较齐全，开发商一般根据老年人的退休或晚年生活的阶段性特征，设计与特定阶段相适应的住宅产品。如太阳城住宅类型就包括独栋住宅、双拼住宅、多层公寓、独立居住中心、生活救助中心、生活照料社区、复合公寓住宅等，能够满足不同老年人群的需求，其中社区住宅以低层建筑为主。
3.分工协作的运营管理模式。由于牵涉到不动产开发，养老社区的开发、运营与管理相较于居家养老和社区养老运营机构要复杂得多。美国CCRC项目开发主体基本都是私人投资并进行商业化运作，从投资运营主体来看，目前规模较大的养老住宅项目主要以地产开发商、保险公司和政府为主导，另有如私募基金、慈善基金、健康管理公司以及国外投资商等开始慢慢进入这个市场。其运营特色在于开发商、投资商与运营商的角色分离，各环节的专业分工实现了高效低风险运作（表2）。
（二）日本的两代居模式
作为亚洲国家，日本拥有最符合东方特色的居家养老服务以及长期护理服务体系，以“一碗汤的距离”为特色的“两代居”模式更是巧妙地融合了代际照顾和养老服务，使得老年人既不需要远离子女又能得到妥善的养老和医疗服务。
1.以两代居为主的发展模式。当今日本社会，集中养老、社会养老模式成为主流，原因除了居家养老模式不便受到社会服务外，年轻人与老年人的观念差异也是该模式日渐式微的主要原因。为了兼顾东方文化特点和适应“4-2-1”的家庭结构，日本养老地产采取了老少两代在生活上适度分离，又方便照顾的两代居模式。当前，两代居模式有了一些变化，一是规模更大，二是父母与子女住在相邻的区域内，距离以“一碗汤”为最好。例如，日本最近开发的大型养老社区开发理念都是能够让各种年龄层的人在一起居住，实现两代人之间的互相照料和扶持。
2.注重高科技在养老社区中的应用。在产品设计上，日本两代居模式除了遵循普遍的为老化、适老化原则外，注重高科技在养老产品中应用是其特色。以诚信香里为例，床边墙上有“失禁感应器”，床脚处安装“离床感应器”，能让工作人员在老人不慎从床上跌落时迅速察觉并及时赶来。洗手间里全部设施由电脑控制，设施配置非常人性化，例如马桶上方有呼叫用的绳圈，洗手间天花板上装有“动作探知感应设施”等。同时，浴室所有的墙壁还有专为坐轮椅的老人设计的电动入浴设施。此外，为了能给老人解闷，“香里园”还研发了能和老人双向交流的宠物机器人，可以向人打招呼、唱歌、朗诵汉诗等选项。同时，入住的老人每周都能接受“松下纪念医院”及“道仁医院”的远程医疗诊断，医生通过专门仪器就能够掌握老人各项生理健康数据，对症下药，给出建议。
3.注重发挥民间资本在养老项目开发中的作用。从开发模式看，日本养老社区一般采取多企业之间联合开发模式，不但降低了开发风险，还使得社区内每一个细节均能够表现出众。如日本高端养老运营管理机构代表SunCity株式会社成立于1980年，由100家日本企业共同出资，注册资金120亿日元，股东涉及行业包括银行、保险、证券、开发商、酒店、商业、实业公司等，大部分为日本业内顶级企业1。在运营上，基本采取出租模式，运营管理以民间管理公司为主，因为后者能更为专业的服务。在日本，养老社区基本都不是以出售产权为目的，该运营模式不仅需要开发商具有强大的资金实力，还要具备搭建完善的养老服务体系能力。在日本，由国家投资建设的养老地产所占比例较少，大部分养老机构都由民间投资开发，这得益于日本的介护保险制度和独特的住宅金融公库模式。同时，日本政府还通过财政补贴或低息贷款方式支持养老地产发展。
（三）借鉴意义
1.发展模式借鉴。在美国，CCRC基本采取“保险+地产+养老”产业融合的商业模式，“政府扶持+开发商盈利”的发展模式，投资回报丰厚。运营上采用倒按揭的运营模式，吸引以银行、保险资金为代表的长期资金参与，为可持续运营提供保障。养老社区规模普遍比较大，服务类型多样，配套完善，通过各年龄阶层混住，消除老年人群的孤独感，或者与周边知名大学合作，使其老有所为，老有所学。在日本，养老社区基本都不是以出售产权为目的经营模式，家庭或亲属护理是基础，公共福利服务和市场化服务是补充，突出自助自理。在建筑设计上，普遍重视规划设计的人性化。
2.运作模式借鉴。受亚当·斯密经济理论影响，美国强调政府不应过多干预市场，因此，其养老社区开发以民间资本为主导，是纯商业化的市场化的养老地产，政府通过养老扶持政策以及发达的金融市场支持养老事业发展。在美国，养老社区开发和运营是一个完整的金融生态系统，由开发商、运营商、房地产投资基金和私募基金共同构建，利益链条主体是REITs型投资商，通过REITs整合其他各大相关参与主体。美国前十大养老社区拥有者中，有五家REITs公司。与美国类似，日本受西方尤其是美国经济理论及模式影响，其养老模式也是以开发商为主导，政府辅助，同时更多注重家庭亲情，两代居盛行。
3.盈利模式借鉴。在国外，由于是商业化的养老地产，收费普遍比较昂贵。以美国CCRC模式为例，由于涵盖了自理生活、辅助生活以及专业护理等多个层次的服务，收费通常较为昂贵。美国CCRC采取会员制经营，入住老年人一般需首先缴纳一次性会费，经社区专门体检机构体检合格后方可以合同形式获得在指定社区的长期居住权。除入门会费外，老年人还需为餐饮和日常照护等服务支付额外服务费，额外费用的支付随会费缴纳额的上升而递减。同时，会员的入门费可在既定期限内退还老年人或不退还，通常入住时间越长，会费退还比例越低。在日本，以横滨太阳城为例，其营收模式包括一次性入住金和月金，其中，入住金根据房间大小，3000万~9800万日元不等，月金包括管理费和餐费。此外，收入来源还包括一些额外收费。
多渠道的收入来源保证了项目的持续运营。
4.发展阶段借鉴。在国外，养老地产都经历了从低级形态向高级形态的发展和转变，这一不断演进的过程与国家的宏观经济社会特征和人口老龄化特征相适应。目前，西方发达国家养老地产开发以老年社区为主，设计理念从最开始的偏重地产属性进入到注重金融属性和人文关怀阶段，普通化、人性化、社区化发展成为养老社区开发的特征（表3）。
四、养老社区开发建议
（一）围绕老年人群需求，构建科学的选址模型
作为主题地产，养老社区开发与城市规划密切相关，其定位必须基于城市发展视角，构建科学的选址模型。具体而言，一是在选址及用地上，考虑老年人喜静不喜闹的特点，同时老年人害怕孤独，希望子女上班上学后，仍有同龄同伴、共同话题、共同乐趣。因此，项目选址一是要考虑生态因素，要考虑当地是否拥有强势稀缺自然资源，要以良好的生态环境营造健康、生态的居住氛围。二是要考虑城市因素。环伺一线城市周边或地处城市郊区地带，满足相对低廉的开发成本优势，同时享受成熟的城市配套辐射。三是当地房地产发展阶段、供销比、人口导入水平、基础设施建设额、当地财政情况等，研究人口密度、人口导入情况，这直接影响养老市场的容量和发展潜力。四是当地政府的政策支持。
（二）以为老化、适老化为核心，提高产品竞争力
在产品策略方面，养老社区在设计产品和服务时应该对服务类型、产品形态、选址、定价和规模等多重参数进行综合抉择，通常包括以下三方面的关键要素：①居住条件，调查显示，大部分老年人，尤其是自理型老年人希望拥有家庭式的私密生活空间。②医疗和护理能力，便利可靠的医疗健康服务是消费者在选择养老产品时最为重视的内容。③其他增值服务和设施2。养老地产商应考虑到老年人的精神生活需求，为其提供有针对性的娱乐设备，并帮助组织社交活动等，以此丰富老年人的精神生活。在产品策略上，社区规模要大，要有医疗、娱乐、休闲相关的配套设施，细节处理重视无障碍设施打造。软件配备上提供日常生活照料服务及其他个性化服务，在确保社区安全性和私密性的同时，确保老年人在养老社区里感受到家庭的温暖。在产品诉求上，可以考虑以老年社区为功能核心，但以更广泛的生活方式为主题，实现人群复合化发展，避免排他性。
（三）构筑多点盈利的业务模式
养老地产不同于一般住宅地产，养老地产的核心在于服务，养老配套服务是影响老年人群购买养老地产的关键要素，也是开发商实现持续盈利，构建长短兼顾盈利模式的核心。但是，目前市场中的开发企业对养老地产缺乏系统化解决方案，还是以地产销售为主要收入来源。当前，养老地产通常借助政策支持，以较低价格拿地以实现土地的增值。在具体实践中，一种是以旅游用地、工业用地的方式拿地，如北京太阳城。另一种是和政府共同开发，如上海亲和源。房地产开发收入的收取有两种方案，一是直接出售养老住宅产权；二是通过入门费，依靠每年利息现金流的贴现而获取开发收入。未来，养老社区开发企业应着眼于提炼可持续、可复制的盈利模式，形成规模效应，通过设计短中长期的收入结构，实现项目的现金流及风险可控，保证项目价值最大化。
（四）通过平台方式形成养老产业链闭环
养老社区是一个涵盖医疗、护理、养生、娱乐、交通、住宅、休闲、运动、购物的产业链条，尤其是医疗护理行业，更是养老产业链条首当其冲的主角。然而，与美国不同，目前，中国养老地产开发商还是沿用传统住宅地产开发模式，全产业链运作模式居多。与住宅地产不同，养老地产是多个产业的复合，开发商要想在整条价值链上建立战略优势，是很难完成的任务。理论研究表明，只要在价值链或者产业链中的任何一个关键环节或者3～4个环节构建了竞争对手无法在短期内复制的竞争能力或优势，企业商业模式就有可能是成功的，如美国苹果公司。未来，企业应在对外部宏观环境进行细致扫描的基础上，结合自身资源与能力情况，各自选择自己的核心能力建设策略。具体而言，可考虑根据不同环节的增值情况采取相应的战略模式和行动计划，对价值链关键环节采取卡位战略，进行强化；对于价值链辅助环节，可以考虑通过战略联盟、合作开发，完善业务外包管理等形成产业链闭环。
总之，养老社区开发是片蓝海，企业需要寻找适合的商业模式介入。合理商业模式的构建不仅要适合外部宏观环境，也要匹配内部资源与能力。此外，融资模式、目标客户需求也是影响商业模式设计的重要因素，老年人群对养老社区消费与服务消费的偏好，将决定养老地产项目是适合长期运营还是以销售实现投资回报。开发商在市场化运作的过程中，不仅要立足于自身的历史发展，也应该考虑政府公共福利并解决民生、就业、医疗、养老行业问题，形成一个多赢的局面，只有如此，才有可能形成一个可持续的商业模式。
注释
1.万通地产养老地产创新研发课题小组：《养老地产日本案例考察总结报告》，2010年12月。
2.孙超、唐海燕：《养老服务产业的商业模式》，中国经营报，2014年1月23日。
参考文献
[1]姜睿,苏舟.中国养老养生地产:内涵、前景与开发策略[J].华东经济管理,2012,(12):44-48.
[2]武甲晓.美国养老地产开发经验启示[J].合作经济与科技,2012,(1):10-11.
[3]王林秀,朱超强.养老地产联盟运营模式研究[J].改革与战略,2012,(1):174-176.
[4]朱新泉,朱世家.我国养老地产发展模式的几点思考[J].中国外资,2011,(19):36-40.
[5]高晓路.城市居民对养老机构的偏好特征及社区差异[J].中国软科学,2013,(1):103-113.
第8篇：公园运营管理方案范文
关键词:上海世博会;世博村;项目管理
作者简介:封海洋(1973-),江苏淮安人,淮阴师范学院城市与环境学院房地产教研室主任,同济大学经济与管理学院硕士研究生,研究方向:房地产咨询及工程管理。
中图分类号:F281 文献标识码:A文章编号:1672-3309(2009)12-0033-03
一、世博村工程项目简介
世博村项目是上海2010年世博会的重要配套工程,其主要功能是在上海世博会期间为参展国工作人员和参展旅客提供住宿和其他生活娱乐配套服务。世博村主要分为生活区、服务区和后勤配套区,项目功能包括住宿、餐饮、购物、娱乐、商务、物流等,是上海2010年世博会成功举办的重要保障,是世博会基础设施工程中的“钻石级”项目。
本项目位于世博会场地浦东区G地块,基地范围东至浦东南路、世博村路,西至白莲泾,南至规划沂林路(不包括行政中心用地及规划保留用地),北至规划浦明路,整个规划用地面积约37.3万平方米。世博村生活区包括A、B、D、J 4个地块,项目总建筑面积约54.5万平方米,总投资约23.5亿元人民币。工程于2007年2月8日正式开工,计划在2009年12月底竣工验收。
二、项目管理重点及难点分析
(一)建设意义重大,社会关注度高,质量、进度和安全目标必须确保
世博村项目作为上海2010年世博会唯一建造的生活和配套工程,同时也是上海世博会场馆和设施建设的第一个项目,是上海世博会建设正式启动的标志。项目建设的每一个过程都将受到上至中央,下至人民群众的高度关注。如果项目不能按照计划建成,或者在项目建设过程中出现任何偏差,特别是质量问题和安全事故,都会在社会各界引起强烈反响和极坏的社会舆论。因此,项目管理单位必须充分理解世博村项目的重大意义,在项目目标控制上严格控制。
(二)建设规模大,单体多、参建单位多,组织协调工作量大
世博村位于世博会场地浦东区G地块,项目规划占地面积约37.3万平方米,总建筑面积约为54.5万平方米,其中地上约46.5万平方米,地下约8万平方米。整个项目规模巨大,包括数十个单体工程。项目的参建单位众多,勘察设计、招标发包、土建施工、专业分包、供货单位等,估计高峰期同时在场施工的单位将达到数十家,整个项目建设过程中涉及到的参建单位将达到百家以上。因此,作为业主方的组织协调工作量非常大,难度大。
在本项目技术协调、组织协调工作量大的前提下,业主需委派具有丰富大型群体工程和酒店工程项目管理经历的资深项目管理人领导项目管理团队,理顺本项目组织关系,为本项目顺利开展,各工种、各单位协调施工保驾护航。
(三)影响进度因素多,阶段性工期目标实现任务艰巨
世博村项目规模巨大,参建单位多,影响项目进度的因素很多。所处地块属于上海老工业区,土地拆迁工作任务繁重。土建安装阶段各标段,单体工程的施工协调、配和好坏对项目进度也有很大影响。项目属于酒店类型的群体项目,后期幕墙、精装修工期较长,而且该时期的设计变更较多,进度控制的风险较大。整个项目建设周期总工期较紧,项目建设各阶段环环相扣,这就要求项目管理单位对项目的总进度有深入的研究和理解。许多工作的安排必须具有前瞻性,而且必须综合考虑到各方面的风险,才有可能保证项目按期竣工。项目管理单位必须将进度控制工作作为项目管理工作的一条贯穿整个项目建设始终的主线,协助业主做好设计协调和出图工作,采取切实可行的措施控制施工进度,安排重要设备材料的采购计划,避免停工待图、停工待料的发生。
(四)业主以及专业化管理单位的决策、管理水平是项目成功的关键
由于本项目具有重要意义,项目规模巨大,建设单位的决策、管理压力很大,要求业主方具有很高的建设管理水平。除此之外,业主需要委托许多专业化的管理单位,如设计咨询、酒店管理咨询、项目管理、招投标、工程监理,造价审计单位等,以协助业主管好本项目。各种专业化管理单位按不同标段有可能出现不止一家的情况,业主需要理顺与这些咨询单位的关系,做好分工,使这个规模巨大的“智囊系统”能有序高效的运作,为业主出谋划策,减轻业主负担,保证项目目标顺利完成。
三、项目建设的指导原则
世博村属于世博会,世博村属于上海,世博村更属于中国和全世界。世博村是完善上海城市功能的重要组成部分,也是世博主题“城市,让生活更美好”的重要演绎载体和展示窗口,意义重大。本文认为在工程建设管理中应把握好4项原则:
(一)打造形象工程、精品工程、品牌工程
世博村是上海世博会工程建设的一部分,因此,世博村的建设管理也必须遵循和紧扣世博会建设的总体目标和要求,并力争有所创新。打造形象工程就是要注重建设过程的理念创新和以人为本,工程建成后要能够提升上海国际化大都市的认可度和知名度。
精品工程是世博村的总体目标,因此,世博村的建设管理必须具有精品意识、精品精神和精品行动,从更严、更优和更精的要求出发,建立从宏观规划到细节控制的精品工程建设体系。打造精品工程就是要建设一次成优、质量一流、安全可靠、舒适美观、经得起严格检查和时间考验的工程。
打造品牌工程就是要通过建立“流程化、制度化、标准化”的项目管理体系,打造正规化、科学管理的品牌,建设用户满意、能够提升企业自身品牌价值的优质工程。
(二)建设管理程序化、规范化、科学化
基本建设程序是我国多年来基本建设实践的总结,是客观规律的反映,是使基本建设顺利进行的重要保证。世博村项目建设必须严格执行基建程序。没有批准的施工许可证、规划许可证,不能进行施工,没有完整的施工图纸和文件,不能开始施工。建设管理规范化就是整个建设过程要按照国家规定的基本建设程序办事,要建立规范化的业务管理制度,做到有法可依、有据可查,建设管理规范化还要体现在制度执行过程中,做到有法必依、按章办事。
项目管理既是一种艺术,也是一套科学的方法体系。世博村要保证项目的顺利实施,必须制订统一的项目管理程序与制度,将项目管理的各项内容“流程化、制度化和标准化”,并使之成为相关部门必须执行的“法律”。
(三)保证“阳光工程”的廉政体系
“廉政办博”是世博会工程建设的重要要求,要贯彻到工程建设的全过程。对世博村的建设管理而言,必须将阳光工程具体化,从廉政建设的体制、机制与法制方面建立严密的、可操作的廉政体系,如对招投标、资质审查、现场管理、合同付款和竣工验收等进行“过程把关”,重点抓好如下工作:
一是确定总体方案,统一组织与协调,增加项目信息透明度;二是建立指导性、控制性和实施性的进度计划控制体系;三是建立全过程质量控制体系,增强对项目质量的监督性;四是按照“节俭办世博”的思想进行投资控制和成本管理;五是实现质量、工期、功能、成本、安全和环保“六统一”。
(四)专业、高效、权责分明的项目组织保证体系
项目组织是决定世博村工程建设成败的决定性因素。世博村工程建设管理必须依靠专业化、社会化的分工体系,搭建合理的项目实施组织结构,理顺组织关系,明确工作任务分工和管理职能分工。采取以我为主、咨询为辅的原则,科学合理利用社会化、专业化咨询机构,以有限的内部资源调配无限的外部资源。在建设过程中应统筹质量、进度和投资三者关系,尽可能好地实现三大目标。
世博村工程包括VIP区、一区、二区、三区和综合配套区等多个子项目,因此,世博村的建设管理必须统一组织、统一协调和统一管理。通过建立分层次、系统化的多目标控制体系来实现项目的总体目标,要保证工程三大目标顺利实现,特别要注重与政府部门、媒体和项目参建各方的沟通与协调。
四、项目实施的组织结构
项目的组织结构可分为3种基本模式,即职能型组织结构模式、线性组织结构模式和矩阵型组织结构模式,其中职能型是一种较为传统的组织结构模式,每一个部门可能有多个矛盾的指令源;线性组织结构模式来源于军队组织系统,每一个工作部门的指令源是唯一的,避免了由于矛盾的指令而影响组织系统的进行,但是线性组织系统的指令路径过长,会造成组织系统运行困难;矩阵型组织模式则是一种新型组织结构模式,比较适用于大的组织系统。
3种组织结构各有适用范围,采用何种模式,应根据项目的具体情况具体分析。上海世博土地控股有限公司(以下简称世博土控)在分析项目的特点、自身优势和采用创新工程管理模式的基础上,确定了以矩阵型组织结构为基础的项目实施组织结构体系。
(一)工程实施组织结构策划
世博村项目不同于其他大型项目的特点在于它是整个世博园区项目的一个子项目,因此,工程实施组织的策划必须顾全大局,从整个世博园区建设的宏观层次上考虑。既要保证世博村目标的实现,又要注重同其他项目之间的协调,以保证整个世博园区项目目标的实现。该项目工程实施组织的建立必须考虑以下因素:
一是以明确各部门任务分工和管理职能分工、优化工作流程和信息流程为组织结构设计的基本原则,尽可能减少管理层次和不同部门之间的界面交叉;
二是充分考虑现有业主方管理班子成员的专业背景、工作经验和企业员工职业化培养的要求,以及工程管理服务班子与业主方自身管理班子的有机结合;
三是充分考虑大型酒店群项目的特点、难点、其他大型建设项目业主方管理组织的经验和教训,以及将来设计管理、工程发包与设备材料采购、施工管理的有序性;
四是充分利用专家的知识使项目建设增值,在项目实施过程中,通过举行专家论证和咨询会议的方式,对重大关键问题提出解决方案或优化方案;
五是必须考虑我国建设法规的规定,包括项目管理、投资监理、招投标和建设监理等,处理好这些单位和业主方之间的关系。
最终用户导向是工程建设的一个重要指导思想,项目建设必须为今后的运营管理服务。应注重运营管理部门和酒店咨询单位同其他部门的沟通,以服务于世博会中和会后世博村的运营管理。
(二)工程实施组织结构
整个世博会园区建设大致可分为六大板块:世博村、样板组团和特钢厂、世博场馆、市政管线、世博轴和世博公园,世博土控在充分考虑以上因素的基础上,结合自身特点,进行系统的组织策划,并经过不断优化、调整,确立了工程实施的组织结构,即采用矩阵型组织结构模式,如图1所示。
组织结构是动态的,它必须随着项目进展的实际情况进行动态调整,以适应工程开展的实际需要。组织结构模式确定后还要进行任务分工、管理职能分工和工作流程设计。
参考文献:
[1] 上海世博土地控股有限公司场馆建设部.世博村项目建设大纲,2006,(10).
第9篇：公园运营管理方案范文
[关键词]绿色建筑；二星级；效益
中图分类号：TU2 文献标识号：A 文章编号：2306-1499（2014）08-0215-02
1.项目简介
中海油大厦位于北京市位于朝阳区太阳宫地区，北三环和京承高速路交汇处东北角，项目东至太阳宫新街、南至太阳宫南街、西至京承高速公路、北至太阳宫二街。
项目建设用地为综合商业用地，用地面积为27028.083m2，总建筑面积为158350m2，包括其中地上面积102483m2、地下面积56098m2。项目由三个单体建筑组成（均为综合办公楼），结构形式为钢筋混凝土框架核心筒结构。
项目以绿色建筑二星级为建设目标，项目从前期设计即关注绿色建筑技术的应用，项目的建设采取“因地制宜”、“就地取材”策略，对室内外的风、声、光环境进行分析和优化，设计及时采用运行系统节能技术，项目在节地、节能、节水、节材、室内环境质量及运营管理六个层面进行了系统的设计，重点使用了大量建筑被动式设计技术，建筑综合节能设计手段，以及室内综合环境的改善设计。
2.绿色建筑技术体系介绍
2.1节地与室外环境
项目位于北京市位于朝阳区太阳宫地区，北三环和京承高速路交汇处东北角，开发前为太阳宫村的平房和简易房。项目场地土壤氡检测结果为4660Bq/m3，选址无洪灾、泥石流及含氡土壤的威胁，安全范围内无电磁辐射危害及火、爆、有毒物质等危险源。
项目建筑周边交通便利，公共服务设施较齐全。距离主要出入口500m内公交车站点有3个、地铁站2个，同时规划有大型公交换乘车站。周边有太阳宫体育公园、太阳宫花园及人大附中朝阳学校。
项目周边无较大噪声源，建成前后噪声声级增加很小（噪声级增高量小于3dB），建成后场地内部人员主要活动区域的环境噪声良好，能够满足环境噪声标准要求。项目利用建筑布局创造空气的流通，增加自然通风系统的可能性，夏季利于自然通风，冬季利于日照并避开主导风向。项目未遮挡周边住宅建筑，不影响周围住宅建筑的日照，设计中注重幕墙玻璃和外饰面材料的反射率，符合《玻璃幕墙光学性能》GB/T18091要求。
2.2节能与能源利用
本项目围护结构严格按照北京市《公共建筑节能设计标准》DBJ01-621-2005的各项指标进行设计，各规定性指标均满足标准要求（不再进行权衡性计算），围护结构节能率超过50%。
空调冷源采用水冷离心式和螺杆式电制冷机组，热源为市政热力。大空间采用定风量全空气系统，办公层采用变风量全空气系统，内区采用单风道型变风量末端装置，外区采用带加热盘管的并联式风机动力型末端装置。在新风管上设置风量检测装置，可根据CO2浓度调节新风量，保证每层最小新风量；过渡季和冬季，可加大新风量运行。空调设备采用节能设备与系统，冷水机组的能效比和部分负荷性能系数、通风空调系统风机的单位风量耗功率以及冷热水系统的输送能效比符合节能设计标准的规定要求。空调系统机房设置机房群控系统，可根据总冷负荷的变化，实现冷水机组、水泵、冷却塔等设备的分台优化控制，使所有设备始终以最佳工况运行。空调热水系统采用变频调速泵，冷却塔采用变频风机，根据负荷变化情况调节转速，降低运行费用。
建筑设计充分利用地形特点，三栋塔楼错动跳跃布置，建筑幕墙气密性等级达到6级，可开启面积比为36%，有利于各建筑单体的通风和采光。
照明灯具均采用高效灯具，各房间或场所的照明功率密度值不高于现行国家标准《建筑照明设计标准》GB50034规定的目标值。各功能房间灯具采用开关就地控制；车库、大堂、电梯前室、走道等公共区域的照明采用集中控制。
项目设计能耗独立分项计量系统，以实现建筑能耗的分类计量及管理。空调系统在各楼冷、热水总管上设冷、热计量装置；用电在变配电室及强电井内安装计量用电度表，10kV高压侧计量表按供电局供电方案要求设置用电计量及峰谷表；380/220V低压侧在变配电室进线柜处设置低压总计量；空调、动力、热交换站、电梯、照明、厨房及餐厅等用电负荷均在变配电室低压出线回路设置电度、电能仪表，均具有标准通讯接口及分项能耗数据计量功能。
2.3节水与水资源利用
生活给水来自市政给水，从项目北侧和东侧两个不同方向引入，市政管网供水压力不低于0.20MPa。
项目设计有市政中水系统，市政中水在地下四层各自的中水加压泵站加压后供办公层冲厕、地下车库用水、道路浇洒及绿化用水，使得项目非传统水源利用率达到43.7%。同时市政中水系统充分考虑用水安全保障措施。
项目用水量严格按相关标准确定，生活给水最高日用水量为519.9m/d，中水最高日用水量为191.0m3/d。
屋面雨水采用外落式重力流排水系统，外排至室外散水和雨水沟；室外地面雨水一部分经土壤渗透净化后涵养地下水及室外草场和树木灌溉。绿化采用喷灌、微灌等节水器具。排水系统部分采用污、废水分流制，地下卫生间采用合流制。
项目卫生器具及配件符合《节水型生活用水器具》J164-2002标准要求，节水性能指标达到《用水器具节水技术条件》DB11/343-2006要求。特别是水嘴、便器系统、便器冲洗阀和淋浴器等四类用水器具符合该标准中强制性条文的规定。其中坐便器选用冲洗水量≤6L/次，公共卫生间的卫生洁具采用非接触型，蹲便器采用液压脚踏式冲洗阀，洗脸盆和小便器采用感应式冲洗阀。同时系统设计中从管材及接口选择、阀门及管件选择、减压措施（控制水压）等方面来防止漏损。
2.4节材与材料资源利用
该项目建筑造型简约，无大量装饰性构件，且女儿墙高度为0.85m，满足绿色建筑标准的要求；本项目施工过程中全部使用预拌混凝土，降低对环境的污染。
建筑结构材料合理采用高强度钢，主筋几乎全部使用HRB400级钢筋，其用量占主筋总用量的比例高于95%；同时建筑设计选材时考虑使用材料的可再循环使用性能，项目可再循环材料使用重量占所有建筑材料总重量的比例达到10.34%。项目设计工程就考虑建筑与装修一体化设计，装修专业提前进入配合，可在最大程度上降低重复装修对建材的使用。
2.5室内环境质量
本项目的噪声源主要是环境交通噪声与室内设备噪声，从主要建筑的平面布置、建筑构件隔声室内设备噪声的降噪等方面采取措施防止噪声，建筑室内背景噪声符合现行国家噪声标准要求。办公楼核心筒布置在建筑总部，电梯井紧邻卫生间、设备用房及走廊等非功能空间，冷水机组、水泵等设置于地下室内，建筑设计充分考虑噪声影响，平面设计合理紧凑。
空调设计的温度、湿度、风速及新风量等参数符合节能设计标准要求。项目冷桥均采用了保温隔热措施，防止建筑围护结构内部和表面出现结露、发霉现象。
图：热桥梁、地下室顶板等围护结构处的各层水蒸气分压计算结果
室内办公区采用变风量全空气系统，末端调节方便、可提高人员舒适性。同时在新风管上设置风量检测装置，回风总管上设置CO2传感器，保证健康舒适的室内环境。
图：地下室设置光导管区域的效果图
2.6运营管理
项目建筑智能化系统定位合理，信息网络系统功能完善。设计有火灾自动报警及消防联动系统、消防广播及消防对讲电话系统、火灾应急照明系统、防火剩余电流动作报警系统；综合布线系统；有线电视系统；保安监控系统；车库管理系统；移动信号覆盖系统；楼宇自动控制系统；智能照明集中控制系统；智能集成系统等。实现了“智能办公”为人服务和“以人为本”的理念。
项目设备、管道的设置便于维修、改造和更换。通风管井、给排水管等管井设在电梯井和卫生间附近等公共部位，水泵、制冷机组等具有公共使用功能设备设置在地下室。
3.效益分析
3.1经济效益
经预测估算，每年预计可节约用电157.6万kWh，节约用水5.1万t，全年减少运行费用约141.6万元。
节能：本项目通过综合利用高效空调设备，高性能隔热结构，低照明功率密度设计等措施，地下室自然采光，大大降低了运行能耗。通过分析本项目全年可节约电量约157.6万kWh，按北京市商业用电（平段）0.806元/kWh，全年的节电费约为127.0万元。
节水：本项目全部采用节水器具，按项目全年总用水量99382m3，考虑8%的节水率计算预计本项目每年节水量为7950.6t。按自来水费3.7元/吨计算，每年可节省水费约2.9万元。本项目利用市政中水作为场地绿化、道路浇洒，经估算全年中水利用规模为43446m3/a，与市政自来水供水相比（节约2.7元/t计算），年节约水费11.7万元。
3.2环境效益
全年节电量157.6万kWh，折算节约标煤567.4t，每年可减排CO21401.5t、SO211.3t、粉尘5.7t.此外，本项目充分利用了中水，减少每年污水排放量，减轻了市政水处理压力。
3.3社会效益
本项目除提高中海油自身的办公质量，项目经验成果的扩散，有利于宣传绿色建筑知识，并向社会公共真实展示中海油企业的绿色理念和成果，为大型央企在绿色、环保和节能方面提供表率作用，为中国大型企业的绿色发展提供了可借鉴的经验，具有显著的社会效益。
4.结论
本项目通过各专业全方位合作、系统整合各项技术，最终实现了《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2006规定的二星级技术要求。
参考文献
