房地产设计变更管理精选(九篇)

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第1篇：房地产设计变更管理范文

【关键词】房地产；开发；成本；管理

1 现代科学管理要求的必然趋势

现代科学化管理主要包含规范化、精细化和个性化三个主要层次，其中在精细化管理层次中最为重视对于细致化、具体化的明确与划分，因此其对于企业管理而言也是最具实用价值的。对于房地产开发企业而言，将自身成本管理作出精细化的分析，可以有效的实现对成本项目的全面控制，继而有效的降低资本浪费现象，提高企业的经济效益。

2 市场运作背景下的必然要求

房地产企业的竞争主要体现在土地资源、资金和管理上。国家对土地政策控制和管理越来越严格，房地产企业必须通过挂牌拍卖竞争才能拿到土地，土地成本增加导致开发成本增加，所以房地产企业必须增加自身管理来降低开发成本，以提高经济效益。另外房地产金融、土地供应的日益市场化，从“卖方市场”向“买方市场”的逐渐过渡，让房地产企业不得不同时面对拓宽融资渠道、降低成本、提高质量、开拓市场的多重压力。国家的宏观调控、金融政策的收紧让所有房地产企业倍感资金压力，土地政策的完善大大增加了房地产企业的拿地成本，一些缺乏资金实力、专业化运作不足的房地产企业将被洗牌出局。因此，精细化管理作为竞争的利器必将出现，管理水平将成为房地产企业持续发展的关键，这种随着宏观调控有增无减、不断升级的压力，促使房地产企业的成本精细化管理势在必行。

3 房地产企业实施项目成本精细化管理具体实施对策

3.1 项目决策阶段的成本控制。在做出决策之前，认真分析各种市场、技术及环境因素，制定详细的《可行性研究报告》。资料的准确性是决策者做出决策的主要条件。房地产企业真正体现水平的、真正具有挑战性的成本控制，是在一定的合理预算成本下，如何做出性能档次最好的产品，保证同一楼盘各部件的质量档次一致性。

3.2 规划设计阶段的成本控制。规划设计对工程造价的影响程度达75％以上，因此规划设计阶段工程造价的控制是关键。规划设计阶段的成本控制主要体现以下几个方面：1)、从政策上为企业争取利益，对国家规范以及当地政府政策的把控，从规划、配套、建筑设计、环境设计上为企业节省成本。如能否在规划上做适当调整，提高土地利用效益，从而达到降低成本的效果，在政府主管部门的支持下，尽可能提升地块的使用价值。2)、建筑设计有意识地增加不计容积率建筑面积，提升楼盘品质，从而间接降低地价。如低于2.2m以下的地下室、错层阳台、入户花园等。3)、与政府充分协商，减少那些可不做的配套，降低开发成本。4)、从技术层面控制成本，把好规划、设计关，降低项目实际支出成本。从技术层面来降低项目成本，这是一项十分精细化的成本管理，我们可以从以下几个方面来着手进行管理：

第一、在进行项目规划时，根据尽可能详尽的地质水文资料，优化规划，降低工程成本。比如：避免在地质条件差的地块盖房、土方尽量场地内平衡；合理布置市政道路、市政管网。

第二、建筑平面尽量考虑相关专业的适用性，控制建筑参数，降低其它专业的直接成本。比如：控制建筑物开窗率、外墙周长等，从而降低建筑安装成本；地下室尽量采用天然通风，降低设备成本。

第三、结构设计实行限额设计，降低工程材料成本。例如：对结构中钢筋在满足工程要求下限定含量，从而降低材料过度使用的成本。

第四、设备选用新技术，降低成本。比如：选用小机房电梯，提高建筑面积使用率，从而可能提高售价。

第五、对建筑结构进行合理布置，符合技术模数，避免有限面积的浪费，达到降低成本要求。如：在对地下室停车库柱网间距进行设计时，要尽量考虑停车位数据模数，达成充分使用建筑面积，降低建筑成本。

第六、强化施工合同和索赔的管理。一方面，必须做好日常例会及处理问题、进度问题及其他重大问题等会议记录，为避免索赔提供依据；另一方面，在处理索赔时应仔细研究合同中每一条款的内容，分清双方的风险和责任，谨慎处理索赔，凡不属于自己责任范围内的，则概不得批准对方的索赔要求。

第七、尽可能与承包方达成协议，由建设单位自行采取招标方式采购供应大宗材料和设备，也是降低成本的有效途径之一。

3.3 施工阶段的成本控制。有效地控制施工阶段的工程造价，主要应从以下几个方面着手：

3.3.1 严把工程施工招投标关，选择施工工艺先进、报价合理、社会信誉好、技术力量雄厚的施工企业，鼓励施工单位采用先进施工工艺，缩短工期。

3.3.2 加强现场签证的管理，避免现场管理人员违规签证、签证不及时及重复签证等现象。同时加强对签证的监督与审核。

第2篇：房地产设计变更管理范文

随着我国市场经济的建立和发展，以及房地产企业对开发项目成本管理的深入理解和认识，项目成本管理的观念和方法都在进行着深刻的变革，国内学者开始从系统的角度对项目成本管理进行分析和研究，结合国际建设项目造价管理的经验提出了“全过程、全方位、全要素、全周期”成本管理的概念，但在我国的中小型房地产企业项目成本管理中仍然存在着许多不足，主要原因是没能把事前预测、事中控制、事后分析总结的思想与方法纳入项目成本管理体系之内，工程成本管理缺乏系统管理模式，建设、设计、施工、监理等参与主体缺乏统一的成本目标及相互沟通，全过程成本管理存在阶段性脱节现象，由此导致在房地产项目各个阶段存在许多问题。1缺乏事前控制大部分中小型房地产企业对工程成本控制缺乏事前控制的观念和方法，普遍存在为迎合市场项目盲目上马启动、不重视前期方案优化比较和图纸会审等，将方案及图纸中存在问题没在施工前提出和解决，同时对工程项目开发过程中可能出现的各种问题不能事先作出判断和采用有效的措施进行应对，而是等到问题出现甚至造成严重后果以后才发现，到那时只能被动接受，必然会导致项目成本增加，无法达到对工程项目成本的有效控制。2管理缺乏动态性现阶段仍有大量的中小型房地产企业在确定施工单位时，双方直接进行议价，基本都是采取费率招标方式确定承包单位，即中标按图纸施工，工程完工后按照定额计价或者工程量清单定额计价后下浮一定比例后进行结算，这种方式完全是后算帐方式，缺乏动态控制性，没有及时将设计变更、物价涨跌等因素导致工程成本变化及时反映出来，不能为公司领导决策提供真实和准确的成本数据作支撑，事后算帐，可能会出现项目成本严重超标的情况。3成本管理薄弱我国中小型房地产企业用人标准不是按照专业能力和技术水平为用人标准，管理仍然是以家族式管理方式为主，如财务、采购、招标、成本等关键部门及岗位均使用家人或亲戚朋友担任，这些人往往没有经过系统有专业知识的学习，缺乏相应岗位应该具备各方面综合素质和专业知识，也不具有相应的执业资格。这样的企业在项目成本管理方面非常薄弱，只能采取简单的成本管理方法，不能通过一系列的管理手段采取科学有效的系统管控方法来控制成本，不能使项目成本管理科学合理，经常会出去管理失控、项目不能按期完工交付业主使用等情况，给房地产企业带来许多潜在的风险和经济损失。4评标方法不合理部分中小房地产企业招标时评标只关心价格，对投标单位的业绩、技术水平、信誉度、资金实力和守约能力等方面关注不够，评标基本上采取的是最低价中标原则，在建筑市场竞争越来越激烈的情况下，部分施工单位正是抓住房地产企业只关心价格的这种心里，往往导致投标单位恶性竞争，压低报价，中标后采取各种手段进行变更增项达到增加价款的目的。还有就是大量无承包资格的个人以挂靠单位来承接工程，这些承包人往往缺乏管理经验和抗风险的能力，投标报价时恶意竞争，采取低于成本的报价来中标或中标后由于经营管理不善导致亏损，在施工过程极有可能违约，或是以亏损为由采取停工等手段要求房地产企业增加费用，房地产企业为确保工程能顺利完工交付业主，在多数情况下只能被动接受施工单位要求增加价款，最后损失还是由房地产企业承担。5施工阶段的造价管理时隐时现目前中小型房地产企业项目施工阶段的成本管理现状:所谓理论上的全方位，也仅仅是对工程进度款审核、变更工程、结算审核时的分散管理。在项目实施过程中，部分房地产企业不重视控制设计变更，不办理设计变更的审批手续，没有正式的设计变更通知单，没有设计变更引起的工程量与投资增减的记录，设计变更事后不签证以及不及时审核经济性、项目技术经济资料与项目实际进度不能同步进行，常常出现事后补资料的情况。建设单位还常常提出超过设计标准的过高要求，造成过多的设计变更及洽商，也是结算超预算，造成突破原有合同价的原因。没有真正做到对目标、内容进行全方位的监控，还是采取那种合同开口、事后算帐、最后审价斩一刀的做法。6设计费收费方式不合理现行的设计收费无论是按投资规模还是按面积收费，都是一种“大锅饭”，没有任何经济责任，不管工程设计的质量好坏，不论投资是否超预算，甚至不管建设项目有没有实施，设计人员有没有到现场服务，只要画出图纸就得给设计费，这种取费办法助长了设计人员只重视规模，而忽视技术性、经济性、合理性的观念，实际工作中经常会碰到设计过于保守或设计功能没有达到最优或各专业图纸矛盾以及在施工过程中随意变更，致使工程成本居高不下和结算价大大超出原概算，这些都不利于设计阶段对成本的控制。由此可见，我国中小型房地产企业项目成本管理中存在的主要问题就在于没能对开发项目工程成本进行全过程的有效的管理和控制。现代管理理论的观点，即对一个大系统而言，管理的目的是要追求整个系统的最优化，而不是个别子系统的最优，应该采用科学的理论思维和方法来改变这种只注重施工阶段子系统而忽视整个项目大系统成本管理的状况，因此，加强房地产项目全面成本管理与控制对中小型房地产企业是极其重要的，可以说是企业的生命线，只有真正做好项目全过程成本管理和控制，中小型房地产企业才能在庞大而竞争趋于白热化的房地产市场中站稳脚跟，才能逐渐发展得更好、更大、更强。

2中小型房地产企业做好项目全过程成本管理的方法、途径和措施

1成本管理应做好的两个前提性工作1)加强成本管理，建立一套完整的成本管理体系和管理制度(包括奖罚机制)，建立和推行全员参与成本管理的责任意识和管理理念，要求全员参与成本管理，量化责任，落实到具体岗位人员，用好激励机制，充分发挥各岗位人员的主动性。2)中小型房地产企业应改变用人标准，相关岗位，尤其是财务、采购、招标、成本等关键岗位应该按照岗位要求，大胆选用具备专业能力和技术水平的人员，通过一系列的科学的管理手段，采取有效的系统管控方法来加强成本管理，以真正使项目成本管理科学合理。2项目各阶段的成本管理与控制1投资决策阶段的成本控制1)实事求是地进行市场分析，避免项目决策的盲目性，减少和降低投资风险，充分考虑建设项目在未来市场中的竞争力，使设计任务书更具科学性和可靠性。2)根据类似项目的技术、经济指标，测算项目各项费用，同时加强工程地质、水文地质以及征地、水源、供电、运输、环保等工程项目外部条件的工作深度，使投资估算有充分依据。同时应广泛调查研究，比较同类项目，认真进行功能分析、多方案比较和选择，经过充分的技术论证和经济评价后，最终确定技术先进、功能可靠、经济合理的项目建设方案，从而计算出较为准确、切合实际的投资估算额，使工程成本从一开始就定位在一个较为合理的水平上。2设计阶段的成本控制1)提高标准设计意识，推广标准设计:推广标准设计有利于较大幅度降低工程成本，节约设计费用，大大加快提供设计图纸的速度，缩短设计周期。构件预制厂生产的标准件能使工艺定型，容易提高工人技术，提高劳动生产率及统一配件、节约材料，有利于降低构配件成本。据统计，采用标准构件的工程项目可降低10%～25%的费用。标准设计有较强的通用性，可大量重复使用，较为经济，也符国家关于低碳、环保方面的要求。2)改革现行设计取费办法，建立激励机制，推行限额设计，严格控制设计变更:应对现行设计取费办法进行改革，建立激励机制，与设计费挂勾，加强技术与经济的对立统一，强化设计人员的工程成本意识，树立设计人员高度的责任感，实行在现有收费办法的基础上，推行限额设计，如每平方钢筋含量、混凝土含量、窗地比等技术指标进行限制设计，通过对设计方案、设备选型、参数匹配、效益分析等方面进行最优化的设计控制，设计单位各专业之间应加强沟通，认真做好图纸的审查工作，可以减少图纸中的错漏现象，使设计阶段的施工图预算更为准确。对因设计合理节约投资按节约部分予以提成，因设计变更增加投资按超出部分扣除一定比例设计费，实行优质优价收费办法，这样做有利于加强设计人员的经济意识，也有利于控制工程成本，真正使限额设计落到实处。3)优化设计方案:优化设计方案是设计阶段的重要步骤，是控制工程成本的有效方法。设计方案优选的方法和目的就是采用设计招标及设计方案竞选，运用价值工程优化设计方案和设计方案的技术经济评价分析。通过功能和价值分析将技术问题与经济问题紧密的结合起来，按照经济效果评价原则对设计方案的功能、造价、工期、设备、材料、人工消耗等方面进行定量与定性分析。从中选出技术上先进、经济上合理，既能满足功能和工艺要求，又能降低工程造价的技术方案。技术与经济相结合是控制建筑工程成本的最优化手段。工程设计是建设项目成本控制的源头，要有效控制工程成本，达到投资省、进度快、质量好的效果，就要把控制重点放在设计这个关键阶段。3实施阶段的成本控制1)招投标阶段:合理确定招标方式，应加强对招标文件的编制管理，尽可能细化与工程成本有关的条款，责任清晰，风险自担;加强标底(或控制价)的编制，确保标底(或控制价)的准确性，为评标确定中标单位起到支撑作用，同时又能有效地控制合理的中标价格;评标应综合考虑报价、业绩、信誉等各方面因素，综合评定得分最好的合理低价中标原则，应杜绝恶意竞争低于成本的报价;在签定的过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。同时，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程成本的控制效果。2)施工阶段:重视图纸会审及技术交底，把存在的问题在施工前提出和解决，减少和避免因设计变更造成的返工损失;如施工过程中必须进行设计变更时，应对设计变更进行成本测算，选择成本较低方案进行变更，不得随意变更;加强动态成本管理，及时将设计变更、经济签证、物价涨跌等因素导致工程成本变化及时反映出来，为公司领导决策提供真实和准确的成本数据作支撑;建立目标成本限额和预警机制，在工程实施过程中定期进行成本发生实际值与目标成本进行比较，找出偏差，分析产生偏差的原因，并采取有效措施加以控制，真正做到时时控制工程项目成本。加强合同管理，严格控制审核经济签证，减少工程索赔。4竣工验收结算阶段的成本控制工程竣工结算，各方都应严格执行合同条款约定进行办理。该阶段应作好工程竣工结算资料的审核，重点审核技术、经济资料的真实性、准确性和完整性，严格按照施工合同规定条款进行审核和办理工程竣工结算。工程竣工结算，一般都会涉及许多具体复杂的问题，各方应坚持实事求是，要针对具体情况具体分析，从实际出发，对于具体疑难问题的处理要慎重，要有针对性，做到既合法，又合理，既坚持原则，又灵活对待，不得以任何借口和强调特殊原因，高估冒算和增加费用，也不得无理压价，以致损害对方的合法利益。

3结束语

第3篇：房地产设计变更管理范文

【关键词】：企业管理成本构成成本监控及控制

中图分类号：C29文献标识码： A 文章编号：

引言

在激烈的市场竞争中，企业要想在激烈的市场竞争下立有一席之地，成本领先绝对可以使自己暂露头角。如果同类产品的性能、质量类似，那么价格将决定产品的市场竞争力，而对产品价格起决定因素的是工程成本。因此，在生产经营活动中，企业要把成本监控及控制细化到产品生产的各个环节，使产品在同等市场竞争条件下以成本领先的价格优势更具有市场吸引力，从而实现企业的良性发展，本文将主要探讨设计变更和工程签证对房地产企业成本控制的影响。

一、设计变更和工程签证对房地产企业成本控制的影响

1、设计变更对成本控制的影响

（1）设计变更的原因

当一份新的建设方针提出后，许多个部门要进行审查核对方可交工，有时一开始的施工方案会有变化，因为相关人员在交流经验的时候经常会对一开始的施工方案进行改动，经过每一个部门进行讨论，然后再一起决定施工图的新方案，这些都是影响设计图修改的原因，最后设计部门就会汇出新的设计图或设计图修改说明。当设计方案投入施工后也会遇到不同的突发状况，这些是原设计未预料到的意外问题，如：地质开挖时遇到困难，对原始施工方案需调整，这就造成了设计方案的变动。

（2）对成本控制的影响

房地产开发成本主要由土地成本、建造成本、财务及税费构成。土地成本及税费是不可控的，财务费用与开发周期相关，主要是与前期设计及施工阶段项目达到预售条件下的施工工期有关。而建造成本对整个项目成本来说是比较可控的分项，建造成本主要与项目的设计定位相，就其产生、决定的时间段来说，施工合同签订前项目建造成本相对可控、可调，且不会造成太多的无效成本，要减少设计变更对项目成本、工期的影响就是在保持项目统一定位设计标准的前提下尽量将设计前置，减少后期设计变更的产生，减少无效成本的产生。

2、工程签证对成本控制的影响

（1）工程签证的含义

施工过程中的工程签证，主要是指施工企业就施工图纸、设计变更所确定的工程内容以外，施工图预算或预算定额取费中未含有而施工中又实际发生费用的施工内容所办理的签证。

1）在技措技改工程中，常遇到在施工过程中由于工作面过于狭小、作业超过一定高度，造成需要使用大型机具方可保证工程的顺利进行，施工企业在发生时应及时将现场实际条件和施工方案通告建设单位，并在征得建设单位同意后实施，此时施工企业应办理工程签证。

2）对于大检修工程、零星维修项目大都没有正规的施工图纸，在检修前由施工企业提出一套检修方案，检修完毕后办理工程签证，然后依据工程签证办理工程结算。此时工程签证工作尤其重要，直接关系到检修结算工作的顺利进行。

（3）对成本控制的影响

使工程造价预算发生变化 原先的工程造价预算都是经过具体考察，并进行合理计算所得到的专业数据，用来保证工程整体花费的预计计算额。工程造价预算是在设计变更与现场签证未出现前就已经订立成文的，虽然有其合理性，但并没有涵盖一些实际施工中会产生的突发问题，只能作为实际施工的先决参考。因此，由于施工中突显的众多外在原因，工程进行了各类变更，造成工期的拖延，工作量的增加（也有减少的内容），使得之前设计完成的工程造价预算被打乱，无法适应实际施工的需要，不论是停止施工等待变更指令，还是继续施工，无疑都将增加损失。

二、企业管理对项目的成本监控及控制的有效措施

1、企业应该要做好工程成本的管理工作

应该来说，房地产企业的工程成本管理包含了项目前期阶段，房地产企业应该根据设计深度来做好成本监控及控制目标。一旦确定好成本监控及控制目标，成本管理部门就应该及时进行成本测算，并坚持“货比三家，最低价中标”的原则，加强对投标单位的议标制度，完善设计变更、现场签证的流程、制度，做出合理的市场评估。此外，房地产企业还应该做好营销成本管理，管理成本监控及控制，财务成本管理，科学合理配置项目部成员降低间接成本，加强项目竣工后的评估管理，抓好物业管理、提高物业管理水平。

2、减少施工过程中的设计变更

（1）要给予设计单位相对充足的时间，便于他们完成满足施工要求的图纸。图纸要达到规范规定的设计深度和施工要求；

（2）要仔细审图，一方面要提交给各图纸审查单位审图，满足相关部门的要求；另一方面，建设单位要认真审图，确保图纸准确地表达了建设单位的建造意图，尽量减少错漏的发生；

（3）在施工前要各专业的施工队审好图，把一些施工难点、相互冲突的地方在施工前就提出来，并拟定解决方案；

（4）在施工前做好各方面的交底工作，以避免或减少在施工过程中的错误；

（5）要少出设计变更。设计变更量是以几何级数的形式增长的，有一种恶性循环的累积效应。即使是出了设计变更，也尽量少出产生工程量增加的签证，只有这样才能控制设计变更的量。

3、加强设计变更及工程签证管理

对已开工项目，安排专人进行现场跟踪评审，及时了解工程的进展情况，对于隐蔽工程及时审验，并做好现场跟踪评审记录，要求有关人员在评审记录上签字确认，为竣工结算提供准确的依据。工程施工过程中出现的设计变更，安排专业人员进行现场勘查，查清变更的原因以及变更后对工程造价和后期运行的影响程度，对变更的可行性进行科学论证后及时提报工程变更的审核意见，有效地控制工程变更，减少不必要的变更而引起的投资增加，提高财政资金的使用效益。 4、建立合同交底制度

让每一个参与施工项目的人了解合同，并做好合同交底记录，必要时将合同复印件分发给有关人员，使大家对合同的内容做到全面了解、心中有数，划清甲乙双方的经济技术责任，便于实际工作中运用。

5、严格区分设计变更和工程签证

根据我国的现行规定，设计变更和工程签证费用都属于预备费的范畴，但是设计变更与工程签证是有严格的区别和划分的。属于设计变更范畴的就应该设计单位下发设计变更通知单，所发生的费用按设计变更处理。属于工程签证的由现场施工人员签发，所发生费用按发生原因处理。

6. 完善设计索赔和设计监理两种机制

设计索赔和设计监理是工程设计所必须的制度和约束，只有建立详尽的合理的管理机制，人们对设计的重视程度才会有整体性的提高，对工程设计的质量、经济等也将有更好的保障。设计索赔制度的贯彻和加大索赔力度是切实保障设计质量和经济的必要约束。目前我国推行的咨询工程师(投资、造价)在一定程度上为该问题的解决提供了具体思路。设计监理的出现更是完善设计制度、防止因设计变更出现的造价变动发生，有利于保障质量和投资效益之间的平衡关系。

结语

总之，设计变更是工程建设过程中经常发生的一种现象，加强设计变更不仅是建设单位控制造价的一项重要工作，也是现场施工人员管理水平的综合体现。为了控制工程造价，应严格控制设计变更的发生。一旦发生变更，如何有效地降低设计变更对工程造价的影响尤为关键，工程设计变更费用应严格控制在工程总造价的2%以内，由设计变更产生的新增投资额不得超过基本预备费的三分之一。

参考文献

[1]杨二平.房地产开发的项目管理和成本监控及控制[J].《中国科技博览》.2011，32

[2]王新芳.房地产开发成本监控及控制研究[D].西安科技大学.2008

第4篇：房地产设计变更管理范文

关键词：房地产开发;质量管理;项目管理

为了更好的满足市场需求,房地产开发企业的目标是实现开发项目经济利益最大化。这就要求开发企业向市场提供优质的房地产开发商品,而优质的房地产商品来自于开发企业对项目进行有效的质量管理。因此,可以将房地产开发项目的开发过程分为项目前期工作阶段、设计阶段、项目实施阶段和竣工结算四个阶段,如何在各个阶段管理好项目的质量是每个开发企业应重点研究的问题。

一、目前在房地产开发项目中所存在的问题

在房地产项目开发中我们普遍忽视开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理,而把主要精力放在施工阶段。作为建设方,以项目而成立的团队,这种思维就应该改变。当开发项目进行到施工阶段时,如果规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优,很难保证工程项目的整体投资效益。

二、房地产开发项目前期工作阶段

房地产开发项目前期工作主要是编制项目建议书、可行性研究报告及项目策划书等,是整个开发项目的基础,其质量高低对后阶段工作有着重大影响。

2.1制定开发项目的质量计划

充分了解和掌握项目的特点,明确咨询成果的质量目标和质量标准;熟悉质量管理体系文件,把质量目标进行层层分解,按质量计划和实施步骤层层落实。每一层次职责、权限、资源分配以及保证质量的措施都予以明确,质量管理计划要简明扼要,重点突出,具有可操作性。

2.2建立开发项目前期工作成果的质量评审制度

建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段,采用德尔非法进行评审,吸取更多专家的知识和智慧,可以及时发现问题,优化前期工作成果。项目咨询公司对咨询成果进行自我评审,然后再进行内部评审。内部评审完成后,建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善,并形成相应记录文件,以提高投资效益。

三、房地产开发项目设计阶段

项目设计阶段是开发项目进行质量管理,实现经济效益的最直接最重要的环节。一般来说,设计费约占项目总投资的1%,但设计工作对工程造价的影响程度可达75%以上。优秀的设计是开发项目盈利的基本保障。项目设计阶段分为初步设计和施工图设计两个阶段,它直接关系着项目的开发成本与质量。其目的是通过不同阶段的设计来控制和保证设计的质量。初步设计完成后,根据一些建设方案设计的经验教训,开发企业要认真审查对比,不能对设计单位过分依赖,应注意细化后的设计方案是否达到所要求的各项技术经济指标,整个设计思路是否经济合理。合理主要体现在：

（1）布局是否合理。户型设计是否超前,功能分区是否分明,是否合理安排居住、使用、卫生等功能空间,体现其最大的使用价值,是否严格控制每套住宅的价格与功能价格比,住宅结构和设备布置是否最大限度满足建筑功能及美观的要求；环境配套设施、建筑造型和风格艺术感怎样,是否体现了以人为本的设计理念,具有较高观瞻价值。这些都是购买者很注重的影响房屋销售的重要因素。

（2）经济性是否合理。设计应将使用功能分区相对集中,减少浪费。尽量避免不必要的装饰和过多的悬挑,建筑尺寸尽量采用经济尺寸。环境配套设施要做到经济适用、美观,新颖但不奢华。开发企业全面审查后,对设计方案提出合理化建议,以便设计单位进行修改。尽可能做到详尽周到,避免设计返工,修改后的设计方案应将新预算成本与目标成本对比,看是否超预算设计。

四、房地产开发项目实施阶段

在项目施工阶段,虽然影响项目投资可能性小,但是项目要投入建设资金,浪费投资可能性大,开发企业必须加强施工现场的动态管理。主要体现在：

⑴实行效益奖励制度,充分调动管理人员的积极性,管好施工现场。开发企业应牢固树立管理人员的经济观念,培养他们实事求是的办事作风,让他们认识到节约资金的重要性。当管理人员发现施工图设计错误或不合理时,在确认的情况下根据其节约效益给予适当奖励。严格督促施工方按图施工,如发现不按图纸施工,管理人员要及时纠正并令其返工。

⑵尽量减少设计图变更。工程设计图粗糙,市场供应的材料规格标准不符合设计要求等是引起设计变更的原因。一般情况下不允许设计变更,除非不变更会影响项目功能的正常发挥或使项目无法继续下去。严禁通过设计变更扩大建设规模,增加建设投资。认真处理必须发生的设计变更,涉及到费用增减的设计变更,必须由设计单位、开发企业和监理单位共同签字方为有效。

⑶严格现场签证管理。工程技术管理人员之间互相配合,现场签证随做随签,且应达到量化要求。签证单上的字迹清楚,签证内容要与实际相符,不能超过签证范围。

⑷控制进场材料的质量与成本。开发企业对工程所用的主要材料进行统一招标和购进,多方验收,减少材料在使用前的多余环节,做好材料抽检工作,将质量不合格的材料不采用原则落到实处,严格控制材料代用。

五、房地产开发项目竣工结算阶段

房地产开发企业要对工程竣工结算进行审查。最好采用三级审查方式审核结算书,即监理公司初审,项目部门复审,开发企业终审。对于房地产开发企业,这样做既能监督又能保证结算的准确性。在结算完成后,要做好项目的开发评价工作,主要是对项目各部分分项和整体进行质量分析。其目的一方面是总结开发项目的成败得失,吸取经验教训；另一方面可以取得一些经验数据和技术经济指标,为以后的开发项目提供质量管理方面的参考依据。

第5篇：房地产设计变更管理范文

1.1房地产开发成本构成所谓房地产开发成本是指房地产开发商在开发工程项目的过程中，从投资决策到销售，在这一过程中所花费的全部费用，主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用等。

1.2房地产开发成本影响因素分析

①项目决策。房地产项目的投资通常都是投资数额很大，房地产企业需要重点考虑项目的风险性预测，以及自身把握风险的能力。对于同一个工程项目，不同的房地产企业面临的风险同样存在一定的差异性，在这种情况下，房地产企业需要结合自身的资金实力、融资能力、经营管理水平等实际情况，进一步对项目的风险进行判断。

②土地成本。目前，由于用于商业开发的土地数量极为有效，在这种情况下进一步抬高了土地的拍卖价格。另外房企之间的竞争也在一定程度上抬高了地价的上涨，使得土地成本很难控制。同时由于土地价格占项目总成本的比重较大，约占项目总成本的30～35%左右，以相对合理的价格取得开发用地显得尤为重要。

③工程建设成本。工程建设成本受工程设计方案、工期、建筑产品的质量水平、生产要素价格市场波动等因素制约，而国家政策和各房地产企业自身的管理水平和项目运作自有资金等对房地产开发的相关税费、管理费用和筹资成本等也有不同程度的影响。

2房地产开发的成本控制措施

2.1开发项目前期成本控制

2.1.1规范前期的项目投资分析，有效控制投资风险。房地产投资决策过程的科学性，在一定程度上为决策成功奠定基础，而可行性研究为决策提供了参考依据。房地产开发项目的可行性研究，通常情况下，主要是从市场、技术、经济等方面对项目前景进行分析和预测，进而在一定程度上对项目进行整体评价，在技术上判断项目是否可行，以及经济方面是否合理，同时对多个方案进行优选。在项目投资决策之前，首先要对拟选择项目产品的市场定位，未来消费群体，预期的销售价格进行科学地预测；同时还要对项目所在地原材料价格，市政设施，地理和人文环境等等进行充分的调研。根据已经取得调研资料对项目的成本进行估算，评估项目的经济可行性。在确定项目可行的前提下，还要结合开发项目的实际情况，在满足使用功能的前提下，借助价值工程等相关理论，进行设计多方案比选，在满足技术先进条件下又兼具经济合理性。房地产属于资金密集型行业，市场的任何波动和国家的宏观政策等都会在不同程度上对项目的投资收益产生影响，甚至造成企业资金链的断裂，进而瘫痪整个项目。通过投资决策阶段对开发项目的综合评估，明确各因素对项目产生的影响，根据房地产项目风险的类型和特点，帮助投资者提出相应的风控实施方案，进而在一定程度上有效地防范和控制投资风险。

2.1.2土地竞拍价格的控制。房地产整个开发过程中，一旦获得土地，其开发成本就基本确定，在开发过程中，该成本一般不会太大的变化。因此，对土地成本进行控制的关键是准确分析拿地成本，在土地招投标过程中，制定相应的竞标策略，进而在一定程度上确保以最小的代价和风险获取最大的收益。

2.1.3设计阶段。对于工程项目来说，成本控制的关键主要集中在设计阶段。这一阶段对于工程造价、建设工期、工程质量等都有一定的决定性作用。①推行设计监理。优化设计方案、加强造价控制工作，仅仅依靠设计合同的制约是不行的，还要通过设计监理协助设计单位开拓设计思路，优化设计方案。②加强设计出图前的审核。设计变更、现场签证的产生主要是由于施工图质量偏低造成的。加强设计出图前的审核工作，能有效降低施工过程中的成本变动。同时加强审核工作也可以将设计方案的不足或缺陷及时改正。

2.2项目建设阶段

2.2.1完善招投标管理。为了确保招标文件规范、严谨，保证所有参加投标的承包商都在同一限制条件下公平竞争，以便开发商进行对比分析，做出公平合理的评价。可以从以下几点来考虑：①招标文件编制人员除了要有较强的预算知识外，还应当有一定的工程设计知识，施工经验，以及材筑材料与设备、建筑机械、施工技术等综合性建筑科学知识，这样才能对工程有一个全面了解，做到工程量计算不重不漏。②清单编制完成后要认真进行全面复核。最好是将编制好的清单与同类建筑工程，从工程造价、主要材料消耗量、主要工程量等方面进行比较分析，有助于检查遗漏的项目。同时还要仔细阅读建筑说明，结构说明及各节点详图，发现一些疏忽和遗漏的项目，要及时补足。

2.2.2设计变更和现场签证。为了减少设计变更的发生，就要认真做好开工建设前的图纸会审工作。在施工过程中确要设计变更的，应严格按照工作流程办事，必须经建设单位、设计单位、监理单位、施工单位协商确认后才能发生变更。同时在实际管理过程中还要防止设计变更降低原有项目的使用功能情况发生，以及将设计变更引起的工程造价增加的幅度控制在合理的范围之内。在工程建设过程中，设计图纸以外以及施工图预算中没有包含的而现场又实际发生的施工内容很多。如果不严格管理，势必会增加总投资。要严格审查各种签证的及时性、合理性和真实性，避免事后签证。要对增加的子项目认真核查，一方面要核查增加的子项目是否合同中有约定，另一方面要对增加费用的合理性进行核算。

2.2.3加强合同的执行力度，以合同管理为手段严格控制开发成本。在房地产开发过程涉及合同比较多，合同规定双方基本责任和义务，同企业经济利益息息相关，是任何企业都应该高度重视的工作。房地产企业应该争取建立明确的合同付款台账，使得有关合同执行过程中的各类付款和支出金额有依据，争取对合同款项支付进行全过程的管理，杜绝一些细节上的问题。

2.3严格审核工程竣工结算竣工结算是房地产开发项目成本控制的最后阶段，是核定建设工程造价的最终依据，工程实践表明，在一般情况下，经审查的工程结算较编制的工程结算价款相差10%左右，有的高达20%，对控制投资成本起着重要的作用。在审核项目竣工决算时，应该依据现行的建设工程项目管理的相关法规，严格按照承包合同中约定的条款，结合工程竣工图纸、设计变更和现场签证等资料认真审核。

①根据施工图、竣工图等资料审核是否按图纸施工，逐项核对合同条款，检查是否存在遗漏或者重复计算的项目；

②审查设计变更是否符合工程建设相关标准，手续是否齐全。审核施工现场的相关资料，确认工程是否按设计变更要求实施；

③对于工程量清单已有的项目，按照合同约定的价格执行。对于新增的项目并且合同没有约定的，可以参照类似项目或者双方协商确定。

第6篇：房地产设计变更管理范文

目前正值房地产的低迷期。在整体交易量萎缩的情势下,CPI指数居高不下,地价、劳动力价格、原材料价格等等这些硬性成本都在上升，房地产开发企业的利润空间不断缩减。在不久的将来,地产业将逐渐成暴利—微利—薄利行业转变，房地产企业要想在这种激烈的竞争环境中谋求生存和发展,就必须提高自己的核心竞争力,加强企业的成本管理。同时，在目前的房地产生存环境日益恶化的情况下，越来越多的企业开始关注和重视成本管理和控制这个和经济效益（利润）直接挂钩的重要环节。

2房地产开发成本管理的概念及组成

房地产开发成本管理就是指在房地产项目开发全过程中所发生的全部成本和费用支出总额。房地产成本不仅指耗费已发生的实际成本，还包括预计在经营活动中，可能发生的预计成本以及变动成本。“成本管理”的最终目标是将成本合理的揭示出来，并运用合理的控制方法与手段进行“成本优化”，以达到“效益（利润、品牌等）最大化”。成本控制是指企业生产经营过程中发生的成本、费用通过一系列方法进行预测、决策、计划、核算、控制、分析和考核等的科学控制工作。成本管理是贯穿房地产开发业务的一条极为重要的轴线，通过参与决策、拿地、定位、策划、营销、设计、招投标、施工、材料采购、竣工验收、后评估等各环节，分析对比，实现项目价值最大化,成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益-提升价值。房地产成本主要由土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用、贷款利息、税费、其他费用等组成。

3房地产开发成本管理的原则

（1）要有全员参与的成本意识，公司所有员工都必须有成本意识，并贯彻于日常工作中，所有部门在各自的职责范围内，共同进行成本控制。

（2）全过程的成本管理原则，项目从决策、设计、施工到竣工验收及项目的后评估，要有完整的概算、预算及结算，全过程要有主动及时的成本比较、方案选择、信息反馈与分析控制。

（3）合同化的管理原则，所有预结算成本范围内的成本，都需签定经济合同，细致、明确地规定乙方的工作范围、内容、质量标准及工程结算办法、违约责任等。

（4）目标利润制约下的目标成本管理原则，项目投资决策阶段确定的项目收益水平是项目最终收益的下限，与此对应的成本水平在售价不能提高的情况下，是不可突破的项目成本目标（上限）

（5）内部分级、分部门控制原则，任何部门、任何个人不能单独代表公司，独立完成设计公司利益流出的成本决策与业务操作。各部门对自己的成本发生额度负责，在部门限额不变的条件下可内部调整，但不可超出限额控制值。

（6）可复查原则。业务操作及概算、预算、结算全过程应有完整、详细的记录和档案管理，预、决算工作结果应具备100%的可复查性。

4房地产开发成本管理体系

目标成本指在不同阶段根据现有信息所制订的项目开发成本计划。由于房地产企业自身的特点，地产企业很难像工业企业那样把成本定额做得很细，但是房地产工程成本管理要实现主动控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要实现这个目标，我们就要对房地产工程成本目标进行测算。在实际操作中，目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中。由于市场是经常发生变化的，因此在制订目标成本时除了要参照历史数据外，还要随时了解市场。由于在规划设计阶段已经决定了绝大部分的项目成本，因此应把此阶段作为成本管理的重点。由于市场是千变万化的，而且开发过程中有很多不可预见的因素，因此，必须对整个成本进行过程上的动态管理。首先必须在各部门建立起动态成本台帐，确保各部门发生的成本能及时反映出来，这是动态成本管理的基础；其次要确保所有的变更能够得到及时的管理，包括设计变更、签证管理和顾客的变更，因此必须建立起完善的设计变更流程和签证管理流程；还必须在各阶段对动态成本进行分析和总结，必要时及时调整目标成本管理体系，真实反映成本控制现状。

5房地产开发成本管理的方法

(1)成本控制的各个阶段划分

根据房地产开发的特点，房地产的成本控制主要分为:立项及策划阶段成本控制；设计阶段的成本控制；招标阶段及施工阶段的成本控制；竣工结算及维护阶段的成本控制。

(2)开发各阶段成本控制的方法

(a)立项及策划阶段成本控制：全面深入了解地块和市场情况、当地的政府性收费标准；准确定位目标市场；充分做好市场调研及地块现状调研，在公司要求利润水平测算能承受最大地价；最大限度利用规划条件，以获得最大利润；能包干的费用决不分开交。

(b)各设计阶段的成本控制方案设计阶段通过限额设计使经济合理性最大并进行方案优化，结合建造标准来制定目标成本;扩初阶段控制选型及档次要合理，技术成熟且市场占有率较高;施工图设计阶段要保证图纸的质量和深度，能满足施工图预算的编制要求。重点控制主要及细部设计，确定主要用料标准。控制钢筋、砼、装修及管线用量指标。与责任成本值及目标成本值对比，判断是否超标要做到事前控制，需要在获得土地后进行项目指标测算；方案确定前进行各个方案的经济指标对比；做好设计方案的评审，加强设计方案优化，实行限额设计；加强设计质量监督，减少设计变更费用。应联合设计、工程、成本人员会同监理人员，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。配合采购部，确定图纸中甲方指定材料的材质、规格、标准。

(c)招标阶段及施工阶段的成本控制：根据工程计划制定招标计划，召开标前会议；明确范围与标准划分，详细评标，保证价格合理性；施工组织设计审查；图纸会审交底，做好事前、事中、事后控制工程进度和质量；造价高、影响报建、品质、工期的重大变更的控制；关键工期节点的付款；相关索赔及时通知。由于工程变更是施工环节管理的一个重点及难点，控制不好不但会影响项目工程进度与施工质量，更会增加不可控制的成本，因此必须对变更进行严格鉴定和确定，明晰责任关系。对工程变更，一定要先测算造价后在决定是否执行，避免先施工后算账的现象。提倡优化方案，降低造价的变更，尽量减少增加造价的变更。签证项目发生后，工程部一定要分清责任和范围。对合同内的项目一概不再签证。对合同外的项目，一定要分清责任方，也要合理的规避索赔风险。

（d）竣工结算阶段成本控制的方法确认验收文件中对时间、质量和数量的要求；收集工程和材料的数量和价格依据；关于工期和费用索赔，分析超付的可能性；一次性投资与使用成本的平衡，办理维修责任索赔。控制方法：加强结算资料的审核。对每一项变更、签证要理清其发生的必要性，分清责任。加强成本分析及成本考核。通过投资目标值与实际值的对比，总结经验教训，作为以后项目开发的参考。

6结束语

第7篇：房地产设计变更管理范文

关键词：房地产；项目；成本；管理

中图分类号：F293.33 文献标识码：A

前言

随着社会主义市场经济体制的逐步完善，建筑领域的竞争日渐激烈，企业竞争目标的实现不得不更加依靠房地产投资成本的管理和控制，也可以在获取利润最大化的同时占据市场竞争中的长期优势。其重点和核心是房地产投资成本管理。房地产投资项目成本是指在房地产投资项目上发生的全部费用的总和，包括直接成本和间接成本。而房地产投资成本管理的内容很广泛，贯穿于项目管理活动的全过程和每个方面，每个环节都离不开成本管理工作。以下就房地产投资成本管理问题展开探讨研究。

1.房地产项目经营管理概述

1. 1房地产项目属性

（1）建设投资大。房地产业属于资金密集性产业，开发一个项目往往需要投入大量资金，对开发商的资金实力有很高的要求。

（2）开发周期长。土地及建筑物作为项目开发的对象，其一般工程规模较大。本身需要一定的开发周期，同时，由于客观条件的不可预测性、以及应政府要求，经营房地产开发项目需要办理许多相关部门的繁杂手续。从项目获取施工许可证、预售许可证到竣工验收，所需要的时间都不太可控，都影响着项目开发周期。完成一个开发，甚至更长的时间。

（3）受国家法规政策严格约束和调控。房地产开发项目的过程中，涉及到社会生产生活多个方面。房地产行业己经成为中国经济支柱产业和重要的风向标之一。也同时成为社会广泛关注的焦点问题和中央十分关注的民生问题。其生产过程，必须通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导。从项目立项开始，房地产项目的各开发环节都有直接约束和控制。如项目开发必须严格遵守国家产业政策、法律法规，响应城市统一规划等。

1. 2房地产项目经营管理简述

1. 2. 1房地产开发项目成本管理

（1）成本管理意识匾乏。更多注意产品成本的事后核算，没有真正理解项目全过程、全成本的管理思想，对导致成本发生的作业一一“合约”缺少事前控制的意识。

（2）无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本。由于伴随项目的开发，时刻发生着成本，成本也在时刻的变化当中。最新动态成本，需要项目内外部多方面的配合才能核算出来，因此动态成本情祝经常滞后。

1. 2. 2房地产开发项目销售管理

（1）年度销售任务是公司根据对市场的预测及工程的进度预计估算的，销售计划很难做准。

（2）团队管理粗放，常常重结果而轻过程，缺乏精细化的销售管控。

（3）定价管理上，销售价格受诸多因素影响，销售率缺乏管控，外部应变能力差。

（4）费用管理上，营销投放缺乏规范和价值分析，而营销策划是一项创造性的工作，其效果无法完全预测。

2.房地产成本管理中存在的问题

2.1不重视决策阶段的成本控制

许多房地产商做前期策划仅仅是为了筹集资金的需要，只想到把策划包装好点，从而达到顺利筹集到资金的目的。这样导致了前期做的策划报告可操作性大大降低。很多策划报告显得虚无缥缈，远未达到“指导企业投资决策”的基本要求。在收集材料的代表性和广泛性，分析指标选择的合理性，逻辑推理的严谨性，计算过程的规范性，计算结果的可靠性等方面都有待根本性的提高。在这样消极的投资决策下，房地产开发企业的过失在有增无减地出现，大量的开发资金损失在有形和无形之中。

2.2不重视图纸设计阶段的成本控制，只重视实施阶段的成本控制

房地产开发商普遍对项目工程实施过程中的施工阶段成本控制非常重视。一般的房地产公司均设有土建安装工程部，同时聘请专业的工程监理公司对项目施工质量、进度等进行直接的监控。房地产开发企业普遍存在一个认知错觉：工程成本主要花在工程建设阶段的“一砖一瓦一水泥”中，加强过程监控就可节约大量的施工成本。为了切实落实到实际中，开发商经常费尽心血，采取多项控制措施。

2.3不重视控制计划，导致成本失控

长期以来房地产开发企业缺乏认识成本控制计划的重要作用。计划一般分为长期计划、年度计划和作业计划几种。很多房地产企业认为长期计划太遥远了，从而忽略了对长期发展计划的规划、制定和实施。这一错误认识的直接影响是企业生产经营发展前景，没有长远规划，走一步算一步。往往使企业投资经营失去连续性，甚至又“断层”现象的出现。企业的资源远没有得到合理规划和利用。我们在评估成本支出时，往往只看重一些表面的显性的支出，而实际上，由于企业资源得不到合理的利用而造成的隐性成本支出却往往更加令人触目惊心。

2.4工程招投标工作没有起到真正的成本控制作用

建设工程实行招投标，是我国建筑管理体制和经营方式的一项重大变革，有利于降低促进公平竞争，提高工程质量，降低工程造价，缩短工期，防止产生腐化现象。特别是在现阶段，不完全统计，目前房地产项目真正实施招投标的不足60%，招投标工作推进不理想的具体原因十分复杂。客观地讲，目前招投标工作实际存在一个困惑点就是施工单位投标的依据是各省市统一的《建筑安装工程预算定额》，而不是企业内部各自的“企业定额”。

3.房地产开发成本的控制

3.1实行设计招标或设计方案竞选

工程设计的优劣对工程项目建设的成败有着重要的影响，所以，在确定设计方案时，必须坚持设计方案的评价，择优确定设计单位和方案。 设计方案的评价包括民用建筑设计评价和居住小区设计评价。 民用建筑设计要坚持“适用、经济、美观”的原则，小区规划设计的核心问题是提高土地利用率。择优选取设计方案招标或设计方案竞选两种方式优选设计方案，达到拟建工程项目能够采用先进的技术和工艺、降低工程造价、缩短建设周期和提高投资效益的目的。

3.2做好施工过程中的成本控制

施工阶段是投资资金使用最为集中的阶段，基本上为总投资费用的 90%以上，因此，发挥技术优势，做好施工阶段的工程投资控制对于实现建设工程全过程成本控制有极其重要的作用。

（1）工程变更。由于工程建设的周期长、涉及的经济关系和法律关系复杂、受自然条件和客观因素的影响大，导致项目的实际情况与项目招投标时的情况相比会发生一些变化。 因此，出现工程变更成为不可回避的问题。 工程在施工中引起变更的原因很多，如工程设计粗糙，使工程实际与发包时提供的图纸不符；当前市场供应的材料规格标准不符合设计要求等。 所以在施工过程中，必须严把变更关，严禁通过设计变更扩大建设规模， 提高设计标准，增加建设内容等，实行“技术管理、分级控制、限额签证”的制度。 对必须发生的设计变更，尤其是涉及到费用增减的设计变更，应尽早尽快解决，减少损失，否则，势必造成重大变更损失。 工程变更分为设计变更和其他变更两大类。 为严格控制工程投资，无论是哪一种变更，必须严格按变更程序、限额审批实现变更，否则，很难实现投资的控制。

（2）施工组织及技术措施的控制。 施工技术措施对工程造价有很大的影响，因此，施工技术措施的审查，除监理单位和建设单位审查外，还可邀请设计人员参与审查，这样施工技术方法就和设计意图做到了有机的结合，从而使施工技术措施更有针对性和时效性。

（3）工程资金筹措支付及施工进度控制。大多数房地产开发企业都会面临资金筹措问题，资金筹措的方式多为银行贷款。 工程资金的筹措、支付情况对工程的开发成本将产生很大的影响。 资金充足、支付及时，就能保证承包单位的施工进度，进而保证整个工程的交、竣工时间和房屋的销售，使建设资金按计划回笼，减少建设资金的贷款利息。

4.结语

房地产投资项目开发主要是以经济效益为目的，衡量房地产开发投资效益的重要经济指标是开发成本。房屋开发成本是影响房产销售价格的重要因素，其开发成本的高低必然引起售房价格的波动。同时只有控制好了开发成本，房地产企业的投资效益才会得到保障。

参考文献：

[1] 吕萍.房地产开发与经营.北京：中国人民大学出版社，2002年

第8篇：房地产设计变更管理范文

关键词:房地产管理体制现状成本控制方法

一、房地产成本控制的意义以及我国现阶段房地产管理体制的现状分析

在地位上而言，房地产成本管理是决定房地产企业综合竞争力的重要指标。因为房地产企业成本管理水平的好坏直接关系到企业经济效益水平的高低，再者企业的核心竞争力与财务成本管理有着直接而至关重要的关系。通过房地产企业成本管理一方面可以帮助企业节约资源和成本，另一方面，在现今房地产市场竞争激烈的现状下，房地产成本控制意味着企业的综合实力在同一标准下是高于其他企业的，这样一来就大大增加了企业的市场竞争力。如果房地产企业在项目实施过程中不能很好的进行成本管理，那样就会很难在激烈的市场环境下获取成功。因此，各个房地产企业必须把成本管理放在工作重心的位置上。然而，从我国房地产行业的发展历程看，由于在我国，房地产基本上属于一个新兴产业，行业发展的时间还不够成熟，房地产企业在项目成本管理的过程中自然存在一些这样或那样的误区，所以在项目实施过程中也会相应地出现一定的问题。但是，随着社会经济的逐步发展，我国房地产行业管理和经营的各种制度逐渐得到完善，房地产行业之间的竞争体制也在制度规范化过程中不断升级规范。随着经济社会的发展，我国商品房交易市场不断改革和深化，房地产开发企业之间的竞争力逐渐增强。目前，我国房地产企业财务管理体系还存在着体制不健全、不完善的问题，这些也正是影响房地产财务成本管理的重要因素，很多房地产企业至今仍然没有建立与自身企业发展相适应的财务管理体系，财务成本管理与控制一直处于粗放状态，从根本上无法满足现代企业发展的需要。此外，很多房地产企业当前所采取的成本管理措施和管理方法相对落后。以往所实行的房地产企业传统财务成本的管理方法，主要是通过财务管理部门进行财务决算报告为依据，按照此方法对财务成本进行核算，这种成本控制方法是根据核算后的结构进行管理的，很显然是滞后的。因此，即使在财务核算过程中发现问题，但是由于项目也已经实施，根本无法进行相关的弥补工作。这种核算制的模式不能及时进行事前预测和事中控制，因此在项目完成阶段财务成本核算显得很被动。尤其是当财务账面上的成本面临失控状况，则无法挽回已经产生的损失。成本控制更是痴人说梦。虽然有些企业在发展过程中建立了一套相对完整的财务成本管理体系，但是在具体执行过程中这些体制根本就是形同虚设，没有发挥丝毫实质性的作用。如果房地产企业不能从根本上改变当前的粗放式的财务成本管理方式，就会降低影响广大员工的积极性和创造性，对提高企业竞争力、实现房地产企业的全面发展是完全不可能的。因此，只有从根本上在房地产成本管理的各个环节下严格控制成本分配现状，才有可能完成房地产企业的全面转轨，从而实现房地产企业的和谐健康发展，达到房地产企业在市场竞争中屹立不倒的伟大战略目标。

房地产企业财务成本管理是一项系统的工程。在房地产开发的整个过程中，房地产的成本管理应该是全过程的成本管理,并且这种管理不仅仅是简单的关注于短期的财务成本，而且要关注房子的长期质量，工期等隐性成本,另外，还要考虑消费者的消费成本。在对房地产企业成本管理的立项、规划设计、建设、结算、销售这每一个环节进行成本管理时，都要进行严格和科学的控制和管理,尤其是在企业的立项和规划设计阶段。其中，成本控制的主要活动包括计划、决策、预测、控制、核算、考核、分析等。财务成本管理可以划分为财务成本决策、财务成本预测、财务成本核算、财务成本控制、财务成本计划、财务成本考核、财务成本分析等。这几个方面的财务成本管理存在内在的联系性，几类成本管理之间相互作用，形成一个循环的整体。因此，在这个大链条里，任何一部分的不协调与失误都会造成整体质量的下降，所以，房地产企业财务成本管理需要事前预测、事中控制和核算、事后主要是进行考核和分析。只有从根本上对财务成本管理内容进行全面整体的分析，才能做到事前预测的合理性，为科学的计划和决策奠定重要的基础。

二、如何最大化提升房地产企业成本管理水平

如何最大化的利用现代化的信息手段、科学的管理方法来提升房地产企业成本管理的水平显然已成为房地产领域最为关注的话题了。下面，笔者将从房地产企业成本管理的各个步骤出发，逐一进行成本管理方法的总结与思考。

(一)立项环节的成本控制

在任何一个新项目立项时，首先必须提交详细的《可行性研究报告》。重点对企业投资及效益进行科学的测算，严格的进行资金计划管理。其中，有一点必须谨慎的是对投资风险进行风险评估以及对风险作相应的预防措施。最后，在项目立项中，总结出综合评价意见。

(二)规划设计环节的成本控制

首先，规划设计单位的选择应遵循以下原则：能由公司内部完成的规划设计工作，应由公司内部自行完成，以节省不必要的开支；需委托设计院进行的规划设计工作，应采取公开招标的方式，择优选取。应全面组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划，从而拟订标书，开展公平、公开招标活动，最大限度的降低规划设计环节的工程成本。总体规划设计方案必须包括整个工程企业的建造成本控制的总体目标，即目标成本。施工图设计合同应注明有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款。设计、工程、预算人员应会同监理人员、物业管理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性(包括建成后的物业管理成本，用户消费成本)等进行预知性会审,提出明确有效的书面意见，并督促设计单位进行可行性修正, 避免或减少设计不合理甚至失误所造成的工程投资的损失与浪费。结合工程项目的实际情况，对规范图集的做法进行适当调整，使之更加经济、合理，在设计规划阶段，使这种调整反映到图纸中去。

(三)施工过程的成本控制

工程施工是指将设计方案由图纸变为现实的实施过程，也是达到工程成本控制、科学地确定工程目标造价的过程。施工过程的成本控制主要从两个方面入手：一是建立工程现场签证管理制度，严格控制因设计变更而产生的工程成本，要明确工程项目部、造价管理等相关部门的工作人员的分工与职责，及时办理签证，对签证的内容制定要求客观、准确，其中对于隐蔽签证要根据工程的设计图纸出发，对重大的设计变更，应事先做出预算并进行经济技术分析比较后上报公司领导审批方可实施，从而保证工程现场签证的质量，杜绝产生不实及虚假签证。二是严格审查承包商在合同上的索赔要求，对施工单位在索赔项目上巧立名目、弄虚作假、以少多报、蒙哄欺骗等行为应于驳回，对遇到问题不及时办理签证赔负，结算时搞突击、因利益发生争吵的现象应于坚决制止。

(四)竣工结算的成本控制

竣工结算是反映工程项目实际造价的重要性文件，是工程竣工验收的重要组成部分。在办理竣工结算时，应坚持以现行的工程造价管理法规为依据，按照甲、乙双方在承包合同中约定条款，根据工程竣工图纸，结合设计变更、隐蔽记录、现场签证进行认真审核计算。主要包括以下内容：

(1)审查是否按图纸及合同约定的内容全部完成工作，防止存在丢、拉的项目。

(2)审查设计变更内容是否符合规定，变更资料是否齐全、内容表达是否清楚，设计变更是否提前做好预算通过审批。若出现不属于签证范畴的内容（比如因施工单位自身失误所造成的返工项目）应不予进行竣工结算。确保工程项目的竣工质量。

(五)其他环节的成本控制

在楼盘正式发售前，应组织销售、设计、工程这三个部门的相关工作人员和预算人员拟订详细的《销售承诺事项清单》，逐项测算其建设成本，并对照目标成本增加对预算进行逐项审核；销售过程中要考虑到为增加"卖点"需增加或调整的绿化、公建配套等项目成本，必须事先做好预算并得到公司批准后方可实施。应尽最大的可能缩短项目开发的经营周期，减少工程建设期间的不必要的费用。应保证向客户承诺的交工日期，以避免赶工成本和延期赔偿成本的增加；在市场和经营条件许可的情况下，应注意加快项目开发与销售的节奏，尽量减少现房的积压时间，减少利息费用等成本。

在愈演愈烈的房地产行业中，“省钱就是赚钱”，因此，要想在房地产竞争激烈的市场上独占鳌头，必须对房地产企业进行科学的成本控制与管理。

参考文献：

[1]魏世勇,张俊杰.房地产行业发展的几点思考.2005(04)

第9篇：房地产设计变更管理范文

关键词：工程造价控制管理

0引言

就房地产项目而言，其工程造价管理工作就是从项目前期工作抓起，在可行性研究、投资决策的基础上，对建设准备、勘察设计、施工、竣工验收、交付使用等全过程的一等系列过程进行规划、协调监督、控制和总体评价，以保证项目质量、进度、投资目标的顺利实现。

房地产项目工程造价控制与管理工作重点主要应放在如下三个阶段：

1决策设计阶段工程造价控制

1.1实行招投标，优选设计方案。引入竞争机制，通过公开招投标的形式确定优选的设计单位，不仅能保证工程设计的先进性、合理性和准确性，避免因设计质量问题出现工程洽商，同时通过招投标还可以选择到优秀的设计方案，避免因工程设计落后，影响房屋销售，造成投资损失。

1.2积极实行限额设计。限额设计是工程建设过程中行之有效的控制方法，也是控制投资规模的有效措施之一。限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，即按照批准的初步设计控制施工图设计，同时各相关部门要在确保功能满足的条件下，按照分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总的投资限额不被突破。投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。将上一阶段设计审定的投资额和工程量分解到各相关部门，再分解到各单位工程和分部工程，层层分解实现对投资限额的控制与管理，实现对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制。作为设计单位，要强化经济意识，凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算确定，要用数据说话，要充分考虑施工的可能性和经济性，确保工程的投资估算不被突破。

1.3运用价值工程原理优化设计方案。价值工程是用来分析产品功能和成本关系的，是力求以最低的成本投入实现产品必要功能的一种管理方法，其主要特点是以使用者的功能需求为出发点，对所研究的对象进行功能分析，使设计工作做到功能与造价的统一，在满足功能要求的前提下，降低成本。例如利用深基础增加地下室，地下储藏室可以停放车辆和储存杂物，小区可以不必建地上停车场，既节约了用地，也美化了环境。价值工程中的成本略有上升，却能带来功能大幅提高。

1.4加强图纸会审工作。图纸会审应对设计单位交来的设计图纸进行各专业细致的审查，发现明显错误和不合理因素，查漏补缺，使设计图纸最大限度地满足业主对该项目的要求，以定夺方案，确定工程量，为编制招标文件提供保证。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前，有利于控制工程造价。在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，并可取得最好效果。

2施工阶段工程造价控制

按照工程造价理论，该阶段是工程造价形成的主要阶段。它主要通过工程招投标及工程施工中的动态控制，确定工程项目的合同价及工程竣工时的结算价，是工程造价控制工作中一个极为重要的阶段。

2.1工程招投标阶段的工程造价控制

2.1.1把好投标人资格预审关。应从投标人技术能力、管理水平、资信等资质方面进行评估，目的是筛选出优秀的投标人，以降低工程承包风险。

2.1.2根据项目实际，确定合理的投标条件

根据房地产项目多为住宅工程的特点，其工期短，工程总投资相对规模不大，应采取工程量清单、固定合同价格的方式，以降低房地产企业因建筑、建材市场变化等因素带来的市场风险。

对设计中含有新材料、新工艺、新技术的设计项目，无定额项目及单价、信息价可参照的，应重点说明，让投标人明确在投标时以综合价报价，以避免结算纠纷。

确定合理、科学的评标原则：对有标低的，可在评标前确定合理的中标降低率，在综合考虑投标人响应质量、工期等投标条件并编制切实可行的施工组织方案的前提下，采取合理低价中标的原则，从中选择技术能力强、管理水平高、资信可靠且报价合理的承建单位。

2.1.3严格依照工程招投标有关文件签定工程承包合同，注意合同的结构及合同价，对工程造价、质量、工期、风险因素承担等重要条款，应以专用条款或补充合同的方式加以约束。

2.2加强工程施工事中控制

2.2.1严格控制施工中设计变更。经论证确需设计变更的，应力求减少变更费用，可制定设计变更的程序加以规范设计变更行为。

2.2.2加强现场鉴证工作。施工中往往有各种不可预见的现场因素，导致标外工程量项目增加现象，如基础土方量、井点降水等，现场工程师应在合理安排施工组织、加强技术措施的前提下，按实签证、审核，以真实反映实际工程造价。

2.2.3严格按照合同进行工程款支付。

2.2.4及时掌握国家工程造价调价动态。

2.2.5对可能存在的工程造价目标风险进行分析，并制定防范性对策。

3决算阶段对工程造价的控制

竣工决算是反映建设工程实际造价和投资效果的文件。及时、准确地对竣工决算审核，对于总结分析建设过程的经验教训，提高工程造价管理水平及积累技术经济资料都具有重要意义。

3.1在确定工程造价时，坚持以现行的计价规范为依据，按照施工合同和招标文件的规定，根据竣工图、结合现场签证和设计变更进行审核。工程审计人员不但要熟练掌握工程量的计算规则、定额子目的组成及包含的工作内容、工程造价计算程序、费用定额包含内容及记取方法，还要掌握它们的编制原理，内在联系，确保工程造价计算的准确性。