测绘成果检查报告精选(九篇)

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第1篇：测绘成果检查报告范文

关健词：房产测绘；测量步骤；房屋实测面积；预售面积；原因；措施

Abstract: This paper analyzes the current situation that domestic real estate, housing construction area of mapping is the entire real estate surveying and mapping is a very important part, it is concerned with the problems of people's livelihood. Overview of the housing construction area of mapping a few measure, the causes of errors are analyzed, based on the error analysis, put forward the construction of area measurement and calculation of dual control scheme for pre-sale, the error is reduced to the minimum.

Key words: real estate surveying and mapping; measurement procedures; housing area; pre-sale area; reasons; measures

中国分类号:TU198文献标识码：A 文章编号：2095-2104(2012)03-0001-02

近年来房产价格不断上涨，市民在购房时，房屋面积如何测算等房产问题成为社会大众普遍关注的焦点，不少争议也是由房产面积而引发的。因此，规范房产测绘市场，加强管理，杜绝房产销售中房屋建筑面积的弄虚作假，确保房屋销售中建筑面积的准确性，南宁市住房保障和房产管理局联合广西地理信息测绘局在全市范围内开展对房产测绘单位的资格审批和管理工作。

1、房产测绘的目的和内容

房产测绘是运用测绘技术和手段，采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料。一般来说，房产测绘涵盖的基本内容有房产平面控制测量，房产调查，房产要素测量，房产图绘制，房产面积测算，变更测量，成果资料的验收检查等。

房屋建筑面积测绘工作程序及测量步骤

2.1测绘资料委托及测绘相关收件

房产开发商通过招投标的方式委托符合房管部门规定资质的测绘单位承担房产测绘任务。并根据不同的测绘任务提交相应的资料。如土地证、规划许可证、总平图、施工红线图、方案文本、审查报告书、人防示意图或异地建设批准书、建施图、备案证明、门牌证明等。2.2测绘资料接收与工作安排

测绘单位接受委托，并收集相关图纸及必收件等资料后，组织议会分析资料，拟定相应的技术方案和测绘工作安排，商同委托方后才实施工作内容。

2.3房屋建筑面积测绘工作步骤

施工图面积测算与预售测绘均是按建筑施工图上的尺寸，依据《房产测量规范》，参考开发商提供的公用面积使用说明，对尚未竣工的房屋预先计算的面积。

房屋面积实测是对房屋进行实地勘测，结合房屋竣工图纸、变更图纸、预算数据等计算而得出的面积。此面积是购房者办理房屋所有权证、他项权证、房款结算、物业费结算等的依据。实测工作步骤实施如下：

外业实地测量；测绘人员依据项目总平图和房屋竣工图，对房屋及其附属设施进行实地测量，分幢逐户丈量记录，调查房屋权界、共有部分，采集房屋内、外部各类边长数据。

内业绘图、面积计算及分摊；内业绘图前，首先应对测量的房屋边长数据进行平差处理，发现问题应及时处理，必要时需到野外进行重测。处理好尺寸数据，绘图完成后，才可按要计算房屋建筑面积，进行分摊，求出房产分户套内面积和共有分摊面积。

出具测绘成果报告书；依据房产测绘软件计算的结果，如套内面积、公用面积、分摊方法及结果表等编制房产测绘成果报告。

成果报告终审备案；测绘成果报告经公司内部校对审核后，移交开发公司验收，最后上交房管质检部门审核测绘成果，完成测绘备案工作。

绘制房屋分层分户平面图；测绘成果经房管质检部门审核通过后，依据结果表编制房产分户平面图，连同成果报告移交房管产权登记部门用于房屋产权登记，测绘成果移送开发公司。

3、房屋实测面积与预售面积差异的原因及几点措施

3.1产生误差的原因

理论上，房屋如果按图施工，面积一般不会有多大偏差，但由于施工过程图纸往往会修改，加上施工误差，还有实测数据采集有偏差等问题从而导致了预售与实测面积的不同。具体归纳如下：

（1）数据采集和图纸变更。房屋预售测绘主要是依据设计施工图纸进行，尺寸采集均源自图纸，属理论值，而后期的实测中所有数据采集实地勘测得来，相对而言采集的数据更准确。另外，由于多种原因，开发商在建筑施工过程中，可能会对建筑设计进行变更，这也是造成预测面积和实测面积差异的主要原因。

（2）技术性原因。由于不少房产测绘单位管理水平和相关技术人员水平有限，从业人员专业能力不高，对规范等理解不同等问题，以及在具体工作中，由于工作程序不完善，质量意识淡薄，观测记录数据失误，计算过程出错、分摊不合理等原因都会使面积产生差异。加上预售和实测往往是由两家不同的测绘机构来完成的，这就更会因为技术原因导致测绘结果面积不一不致。

3.2减小房产测绘面积误差的几点措施

3.2.1加强施工图测算及预售面积的准确性。

我市针对商品房预测面积和实测面积存在误差的问题，特别在房产测绘的工序上增加一项施工图面积测算，与预测面积测绘双重把关，尽量将面积误差减到最小。施工图测算与预售测绘工作内容基本一致，唯一区别就是预售的图纸已经过规划审批，而施工图测算的图纸只通过审图公司的审核。两项面积测算工作都应重点把握以下几点：

⑴、图纸及相关资料的完整与准确性。设计图纸是建筑面积测算必须的首要资料，其准确与否直接影响到建筑面积测算的准确性，应该检查全套施工图上是否加盖审图章或规划章。建施图主要检查建筑平面图上套型、尺寸标注是否清楚，以及设计单位提供的对图纸上公用配套设施部位，如消防水池、发电机房等使用说明是否清楚，才能准确进行计算和分摊。

（2）尺寸数据的采集。建筑施工图上，标注的尺寸与我们要计算套内面积的墙体中线尺寸存在一定差异，在作业时，要经过换算才能使绘图准确，计算出正确的面积。其次，有关楼梯、阳台、飘窗等尺寸，则以其相应的大样图为准。另外，通过查阅开发商提供的建筑设计光盘，量取尺寸数据也是一个简捷的办法；再次，要注意上下层之间的结构关系，确认特殊部位如车道、阳台等是否具有上盖，能否计算面积，才能计算出准确的测算面积。

（3）成果资料的检查与分摊认定。检查内容包括：各套间的分户界线，共有部位范围、房屋边长数据的取值以及面积计算是否正确，共有部位的分摊是否符合规范规定；委托人名称、房屋坐落、层数、房号、结构等房产要素注记有无遗漏差错等。此外，还应在报告中说明，“本测算结果仅为办理《建筑工程规划许可证》提供参考。”

3.2.2加强实测面积的准确性

（1）房屋调查内容的准确性房屋调查内容包括房屋坐落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建筑年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况，以及绘制房屋权界线示意图。

（2）外业实测的准确性实测时，建筑物及内部分隔尺寸应测量完整，标注清楚。设计相同的楼层可抽查测量单层房屋边长的方法进行测量，完整记录相关外业数据。

（3）拍摄建筑物实测外业照片

测绘完毕，拍摄建筑物各立面照片，有利于内业校对使用，有助于提高实测质量。

为了减少因预售面积和实测面积的不同引起的争议，提高大众对开发商、测绘单位、房产主管部门的信任度，在建筑施工过程中，开发商对因设计变更导致面积差异时，应及时告知购房者；其次，要不断提高房地产测绘机构的专业技术水平，提高房地产测绘的质量，维护国家和广大购房者的合法利益。

4、结语

房屋建筑面积测绘是房产测绘工作的主要内容之一，其测绘成果是产权管理、规划管理、地政管理的主要技术依据之一。因此其成果质量的好坏影响越来越大，严格控制房产测绘成果质量是各房产测绘单位及管理部门永恒的主题。

参考文献：

[1]GB／T17986.1—2000，房产测量规范[S]. 北京：中国标准出版社，2000

第2篇：测绘成果检查报告范文

[关键词]加密断面法 1：1000 地形图

中图分类号：TG335 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2014）35-0311-01

1 概况

按照黄河水利委员会《关于黄河小北干流、三门峡库区1：1万地形图测绘项目工作大纲的批复》要求，受黄河水文勘察测绘局委托，黄委会三门峡库区测绘水文水资源局于2011年承担三门峡库区1：10000地形图测绘工作。测图范围：测区位于黄河三门峡库区，西起潼关铁桥，东至三门峡大坝，总体呈带状分布，地形条件较复杂，地势高低起伏，沟壑纵横交叉，测量难度较大。

1.1 工作内容

利用C级GPS控制网平面及高程成果在测区内采用GPS RTK和测深器具进行断面地形测绘。完成黄河干流西起潼关铁桥，东至三门峡大坝所有设计断面的测量工作。共计施测断面数277个。

1.2 作业依据和可利用资料

作业依据：（1）SL 197-97《水利水电工程测量规范》（规划设计阶段）；（2）GB/T 18314-2009《全球定位系统（GPS）测量规范》；（3） GB/T12898-2009《国家三、四等水准测量规范》；（4） CH/T 2009-2010《全球定位系统实时动态测量（RTK）技术规范》；（5） GB/T 20257.2-2006《国家基本比例尺地图图式 第2部分：1：5000 1：10000地形图图式》；（6）GB/T 13989-92《国家基本比例尺地形图分幅和编号》；（7）GB/T 24356-2009《测绘成果质量检查与验收》；（8）CH 1016-2008《测绘作业人员安全规范》；（9）本技术设计书。

可利用已有资料：（1） 测区1：50000地形图供作业计划之用；（2） 2011年完成的C级GPS控制网平面成果；（3） 2011年完成的四等水准成果；（4）黄河三门峡库区1：1万地形图测绘技术设计书。

1.3 平面和高程系统

平面坐标系统采用1980年西安坐标系，高斯―克吕格投影。1：1万地形图按3度分带，中央子午线为111度。高程系统采用1985国家高程基准。

1.4 等高距、地形图规格和成图精度

1：1万水下地形图基本等高距为0.5m。地形图分幅与编号按GB/T13989-92《国家基本比例尺地形图分幅和编号》执行。1：1万地形图空间单元按经差3′45″、纬差 2′30″划分。

2 地形图测绘方法

2.1 断面岸上测量

断面岸上测量依据2011年黄河三门峡库区1：1万地形图测绘技术设计书外业测量有关规定及要求，我们采用GPS.RTK法为主、全站仪配合进行断面岸上测量。外业采集数据记录在手薄上，通过U盘传输到计算机上，进行数据再处理。实测中实时Kinematic（RTK）定位水平精度为10mm+1 ppm RMS、垂直数度为20mm+1 ppm RMS，满足本测区特点及测验精度要求。

断面测量采用GPS RTK测量方式，测量时采用5个以上的平面高程控制点进行坐标转换，坐标转换平面残差最大值不超过0.5m，高程残差最大值不超过0.05m。每次设置基站后，移动站均选择一个已知点进行校测，校测平面差值小于0.5m，高程差值小于0.05m，符合要求。GPS RTK测量中，手簿中“地形点”测量残差设定为：水平残差不超过0.1米，高程残差不超过0.05米；“控制点”测量残差设定为：水平残差不超过0.05米，高程残差不超过0.03米，流动站距离基站距离一般都小于5km，施测地形点时，选择“地形点”的模式进行测量。当外业人员无法攀爬的陡岸及断面线上因地物遮挡（大片茂密树林较多）不能用RTK施测时，采用RTK引测平面、高程控制点，然后辅以全站仪施测的方法进行。地形点的密度以能显示出地形特征为原则，实际作业中每隔50―100m施测一点。

2.2 断面水下测量

1、水下测点的布置：严格按照《水库水文泥沙观测试行办法》及《任务书》要求，作业中每个测验人员都精细操作，合理定位，保证测深测距同步进行。河道较窄时，水下部分水深点不少于3个点。

2、测深点的定位方法：（1）GPS・RTK定位法：把设计断面左端点定为零点，以左端点的坐标（X，Y）和测点的坐标算出左端点至测点的距离即为该测点的起点距。（2）测距仪测距：在岸上（左、右岸都可）选定视距站（测出视距站的起点距）向左或向右测出测点到视距站的距离， 然后计算出测深点的起点距。

3、水深测量：（1）水深小于5m时，用经过检校的测深杆测深。（2）水深大于5m时，用回声测深仪测深或用测深锤测深。本次测量三门峡库区处于汛期低水位，水深较浅，只用到测深杆测深锤。（3）测量水下断面时水位的测量。

为保证测量成果精度，需要特别注意：（1）GPS.RTK施测水位时，应经过四等高程的已知点比测后进行施测；（2）测水下断面时，水位涨落变化超过0.1m时，施测开始和终了两次水位，取平均值作为计算水位；（3）左、右岸水位差大于等于0.2m时，水深点加横比降改正；（4）分流串沟施测各股水位。

2.3 断面资料整理

内业计算处理主要以内业组为主、外业组为辅来完成，内业主要工作包括：外业数据传输、水下测量数据录入、原始资料整理、合理性分析、数字地形图成图等。各项成果表采用Microsoft公司的Office 2003软件进行编制，数字地形图采用南方测绘公司的CASS 7.0软件成图。内业计算处理的初步成果包括：DWG格式数字化地形图、XLS格式各断面原始数据、XLS格式各项成果表等。

（1）成果表整理。测绘完成后的断面地形点，按要求用Excel 2003软件编制 成“三门峡库区横断面测绘断面坐标成果表”，成果表内容包括：点号、坐标、高程、属性（滩地、水位、水下）。断面基点采用GPS RTK测绘，用Excel编制整理“×××断面基点成果表”，成果表内容包括：基点名称、坐标、高程。（2）横断面图。实测断面成果按一定比例采用南方测绘公司的CASS 7.0软件绘图，主要为今后作合理性检查和定性分析使用。（3） 1：1万水下地形图编辑。采用南方CASS7.0版本，依据《国家基本比例尺地图图式 第2部分：1：5000、1：10000地形图图式》和SZHH04-2003《数字地图图式》（数字黄河工程标准）等有关技术标准，将外业采集的水下地形测绘数据经整理展绘在CAD中。按0.5m等高距的要求绘制等深线，高程注记点和等深线均赋属性。

3质量管理

测量成果实行二级检查，一级验收。一级检查：即为过程质量检查，外业人员要对原始记录、计算结果及采用的数据进行100%的检查，对检查出的问题进行实时处理，不留质量隐患。按照要求对成果资料进行整理和清查，保证资料的正确性和完整性；二级检查：组织内业人员对项目进行二级检查（内部验收），进行产品质量等级评定，编写检查报告。每天测完断面都要进行各项限差的检查及横断面图的套绘，经检查合格后，技术负责人进行验收，方可往下进行断面测量作业。

4 提交资料

严格按照《2011年黄河三门峡库区1：1万地形图测绘技术设计书》要求，提交所有资料成果。提交成果如下：（1）各种外业记录手簿1份；（2）三门峡库区水下地形测绘GPS RTK测量校标成果表1份；（3）三门峡库区水下地形测绘断面基点成果表1份；（4）三门峡库区水下地形测绘断面坐标成果表1份；（5）三门峡库区1：1万水下地形图1份；（6）2011年黄河三门峡库区1：1万地形图测绘报告1份；（7）仪器鉴定资料复印件1份；（8）水文站、水位站位置坐标成果；工程位置及名称、坝垛编号成果表1份。

参考文献

[1]魏二虎、黄劲松，GPS测量操作与数据处理，武汉大学出版社，2004年6月；

[2]杨晓明、沙从术、郑崇启、董斌，数字测图，测绘出版社，2009年2月；

第3篇：测绘成果检查报告范文

【关键词】监理；使用权；确权登记

0 概述

工程建设监理是改革开放新时代赋予测绘科技工作者的一项崭新的工作领域，它必须具备扎实的测绘工程理论知识和较强的解决实际问题的能力，还需要具备一定的管理学、经济学和法学等学科方面的知识。监理工作在工程建设领域已经得到广泛的应用，但在测绘和国土调查项目中还没有得到广泛的应用，全国测绘行业和国土调查行业大多根据各地市的经济情况来决定是否实施监理机制。

山西省国土资源厅分别在太原市尖草坪区、大同市广灵县和晋城市阳城县进行山西省集体建设用地和宅基地使用权确权登记发证试点工作，获得了丰富的工作经验，其中太原市国土资源局组建的太原市农村集体土地确权登记发证监理部对试点过程中的权属调查、地籍测绘、数据库建设、登记发证等工序进行全过程监理监督检查，收到了良好的效果。

1 确权登记发证工作监理的核心

根据工程项目监理的基本任务和国际监理惯例，工程项目监理的核心内容是：三项目标控制、两项管理和一项协调。其中三项目标控制为投资控制、进度控制、质量控制；两项管理为合同管理和信息管理；一项协调为组织协调。有效的执行监理的核心内容以保证建设项目的圆满完成，作为农村集体土地使用权确权登记发证工作同样也适用于工程项目监理的核心内容。

2 监理机制在确权登记发证目标控制方面的实施研究

2.1 监理在投资控制方面的工作实施

山西省国土资源厅已经对全省的集体建设用地和宅基地使用权确权登记发证工作经费的情况按照山西省基本情况进行了统一的部署，并提出了经费来源的组成和预算工作，监理在投资控制方面主要工作在施工阶段，核实已经完成的工作量，进行工程进度款的签证和控制索赔，以及竣工阶段的审核工程结算等工作。因此监理工程师要对各个测量单位在各个时间节点完成的工作进行核实，并对完成的工作质量做出评价，并在工程进度款拨付申请单上签署意见，为业主单位做好工程款拨付的核查工作。

2.2 监理在工期（进度）控制方面的工作实施

在确权工作前期，业主单位、监理部要根据山西省国土资源厅的统一工期要求并通过周密的分析，综合当地的实际情况，研究确定合理的工期目标，并在施工前将工期要求纳入承包合同，要求各测量单位根据工期目标合理调整人员、设备、机具等的投入情况。

图1 2013年太原市农村集体土地使用权整体进度示意图（2013.11.18）

表1 各县市区使用权本年进度表及本周增长率（2013.11.18）

表2 各标段使用权进度周报表（2013.11.18）

在确权工作实施过程中，监理部要通过对测量单位技术实力、人力资源投入情况、当地土地权利人的整体配合情况进行认真仔细的分析和研究，通过运筹学、网络计划技术等科学手段，审查、修改施工组织设计和进度计划。在实施过程中，通过跟踪检查、发现实际进度偏离计划进度，应及时要求作业单位及时采取措施，采取计划进度目标的实现。并根据需要召开进度协调会，分析研究影响进度的各种因素，研究需要采取的处理措施。在太原市集体土地使用权确权监理过程中主要产生并统计三个进度的统计表格：××市农村集体土地使用权整体进度示意图、各县市区使用权本年度进度表及本周增长率、各标段使用权进度周报表，主要统计表格样式见上表（图）。

通过这三个表的统计核查比较，能有效的掌握市级、县级以及各标段作业队伍的详细进度情况，通过整体的把握能有的放矢的对整个确权项目进行有效的掌控，并及时调整偏离值，采取有效的措施，全面保证各县区的工作得到按时完成。

2.3 监理在质量控制方面的工作实施

质量控制要贯穿于整个确权登记发证工作的始终，主要包括组织设计方案评比，通过审查测量单位资质、技术人员资质、测量设备检定证书等前期的资格审查的质量控制程序；在施工过程中通过重要技术复核，工序操作检查，工序成果检查，监督标准、规范的贯彻状况；通过阶段验收和竣工验收把好质量关。对于太原市的监理工作监理部对内业进行全面检查，并对外业工作进行不少6%的随机抽查，对重点质量点部位进行重点核实、检查和检测，并做好检查记录。现场需要填写并计算各项中误差主要检查表格为：控制点精度检查记录表（外业检查）、解析界址点点位精度检查记录表（外业检查）、宗地草图精度界址点间距检查记录表（室外检查）、界址点与邻近地物点关系距离检查记录表（外业检查）、地籍图界之间间距误差检查记录表（室内/外检查）、图上地物点电位精度检查记录表（室内/外检查）等等。通过以上各项精度统计，来对测量成果进行分析比较，并编写监理检查报告，对质量检查中存在的问题，以及问题存在的原因进行有效的分析，并提出整改和提高的意见。

表3

3 监理机制在确权登记发证合同和信息管理中的应用

3.1 合同管理

合同是参与建设的各方在平等地位的条件下签订的法规性文件，各方必须严格遵照执行，因此，合同是监理单位站在公正立场上采取各种控制、协调与监督措施、履行纠纷调解职责的依据。合同管理是进行投资控制、工期控制和质量控制的重要手段，监理工程师要对合同的签订与履行，合同的变更、解除和终止，合同的纠纷的解决，以及工程项目合同的索赔等进行全面的合同管理。

3.2 信息管理

对工程项目实施全面规划和动态控制，需要处理大量的信息，处理时要求时间短、速度快、准确，这样才能及时提供相关的项目决策信息。监理部要及时的处理来自业主、各施工单位、土地权利人、政府等发面的信息，对各方的信息进行分析综合，始终以进度控制目标和质量控制目标为基础，实时有效的调整来自各方的问题信息，使各方信息都成为解决实际工作问题、推动工作开展、提高工程质量的推动力量，是各方的利益得到有效的统一和满足。

因此监理部在信息管理方面工作如何的开展和处理显得尤为重要，做得好能使确权工作得到又快又好的推进，否则，将适得其反。

4 工程项目监理的组织协调

协调是管理的重要职能，其目的就是通过协商和沟通，取得一致，齐心协力，保证项目目标的实现。工程组织协调内容有人际关系的协调、组织关系的协调、公共关系的协调、配合关系的协调、运输关系的协调等。工程项目的协调的主要方式包括激励、交际、批评、会议与会谈、报表计划与技术报告等。

在太原市确权监理过程中，主要通过监理工作日志、定期监理工作会议、过程监理检查报告制度、监理工作报告制度等各项措施有效进行了组织协调，还制定了《监理通报》（周报）定期通报监理工作情况，市、县的整体工作进展情况，以及各标段的工作情况，并且还对各标段施工单位的先进的工作经验及时的在《监理通报》进行推广学习，使10个县区的各个作业单位得到整体的提高，同时太原市确权办的各级领导也能及时的了解工作进展情况和作业单位的实际情况，使业主、土地权利人、作业单位、监理单位四方的关系更加的融洽、和谐。组织协调关系见下图：

图2

5 总结

在集体建设用地和宅基地使用权确权登记发证工作中引入监理机制，通过“三项目标控制、两项管理和一项协调”的系统规范的实施，能够有效的控制进度目标和质量目标，为广大土地权利人汇交一份高质量、高标准的确权登记成果资料，广大土地权利人的切身利益也能得到有效的保障。同时在土地确权中广泛的引入监理机制，对提高权属调查和地籍测绘成果质量能起到很大的推动和促进作用。

【参考文献】

[1]孔祥元.测绘工程监理学[M].武汉大学出版社，2005.

[2]山西省农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室.农村集体土地确权登记发证工作资料汇编[M].山西：2012.

第4篇：测绘成果检查报告范文

关键词：建设项目管理；总设计师；总组织；总指挥；

中图分类号：S611 文献标识码：A 文章编号：

1 业主方是建设项目管理的总设计师

1.1 项目管理模式和合同模式的设计师

业主方是建设工程项目实施过程的总集成——人力资源、物资资源和知识的集成，因为设计、监理、施工单位都是建设项目的干系人，项目管理模式采用是EPC还是DBB或其他模式，决定了合同模式。所以要求充当总设计师角色的业主从设计、监理、施工总体考虑，统一安排，设计出项目管理模式，充分考虑各方的合同关系，围绕着项目投资成本控制、质量控制、进度控制，提高项目抗风险能力，实现项目的总体营收目标。

1.2项目合法化设计师

业主是项目前期的总负责人，一个项目的筹建阶段，在没有监理、施工单位人员的前提下，需充分利用设计，首先进行项目的可行性论证和报批，才基本可以确定土地的购买，以及项目总图各规划指标的落实，完成规划总图的审核，办理红线定点、建设用地规划许可证、图纸审查、建设工程规划许可证、施工许可证等项目合法化程序及证件。一般来说建设工程规划许可证办理完成之后，可以着手进行工程项目的招投标，在保证项目招投标程序的规范性，符合《招投标法》及地方法律法规的要求，签订了工程监理合同和施工合同。在办理规划许可证或者施工许可证过程中，可以同时进行消防设计审核及白蚁、除四害、人防扥相关合同签订、手续办理及费用缴纳。以上诸多的工作都应该由业主完成，是本项目是否合法的关键性的手续，也是工程实施阶段政府主管部门及监督人员检查的重要文件，同时也是工程竣工后办理消防验收、规划验收以及工程竣工资料归档的重要文件，是工程竣工备案和办理产权权属证明的主要资料，缺一不可。项目合法化手续办理进度快慢，对项目总体进度影响举足轻重，且对后期手续办理的所以说业主是项目前期的总负责人，也是项目前期的总实施人。

2 业主方是建设项目的总组织者

2.1 项目开工前组织者

在施工单位进场施工之前，业主是项目的总牵头人，需要完成三件重要事情：第一、组织设计交底和图纸会审并形成相关纪要，该纪要是工程设计图纸的补充，也是后期工程竣工资料归档的重要文件。设计交底意义重大，是一座桥梁,搭系着设计与施工两大要点,其本身质量的高低直接影响着这两大要点的实施。设计交底必须完成设计要点的阐述，以便于后期施工的关键质量控制点的设置，同时图纸会审解决了设计图纸中的相关不足，是对原设计的补充；第二、以书面的形式告知施工单位本项目业主方项目管理机构和监理组织结构及人员；第三、召开第一次监理例会，确定定期召开监理例会和明确项目实施阶段相关流程，包括设计变更、施工变更、施工联系单等上报流程，以及隐蔽工程验收、进场材料报审等相关工序的报送等；以上三件事情明确了各项目参与方的责权利，保证了项目实施阶段的有序进行。

2.2 中间验收的组织和竣工验收的组织者

在工程中间主体分部达到验收条件，一般来说由总监理工程是组织验收，但是作为总牵头人的业主，需要通知设计单位、地勘单位甚至政府主管部门如质监站等，监理仅确定验收会议时间及会议议程，所以所谓的中间主体分部实际上是业主在组织。另外竣工验收在完成了验收准备、竣工预验收之后，在业主收到工程竣工验收报告后，组织施工、设计、勘察、监理等单位项目负责人及其他方面的专家组成竣工验收小组，负责检查验收的具体工作，并制定验收方案，进行单位工程验收。而且相关法律法规有明确规定业主在组织竣工验收前7个工作日将验收时间、地点、验收组名单书面通知工程质量监督机构，所以业主是竣工验收的组织者。

2.3 消防验收、规划验收和环保验收的组织者

根据《建设工程质量管理条例》规定，建设单位（业主）应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具认可文件或准许施工文件，报建设行政主管部门或其他相关部门备案。因为消防设计审核一般都是由业主（建设单位）在领取规划许可证准备相关资料，如消防设计审核申请书、红线图、规划许可证、图纸审查报告、消防设计专篇及业主单位的营业执照、法人代表资料等，并报送地方消防大队或支队，所以建设工程竣工验收后都主要是由业主进行办理消防验收备案，并取得消防验收意见书，该意见书将是办理规划验收的不可或缺的文件。规划验收也是在在建设工程验收合格之后，由业主根据建设主管部门的规定，提交更新测绘成果和其他相关资料，如规划验收申请书、规划许可证、红线图、更新测绘成果、建筑图、设计变更通知单等资料，申请规划验收，并取得规划许可证正本或者是规划面积确认书。环保验收基本是在项目试运行或者是投产之后，由业主根据当地环保部门要求，提交相关资料如环保验收申请书、环评报告等资料，验收合格之后取得排污许可证。

2.4 竣工资料归档的总组织者

业主是竣工资料归档的总负责人，在建设工程验收合格之后，取得消防验收合格意见书、规划许可证正本（规划面积确认书）以及白蚁竣工证明书之后，由业主组织各参建单位整理竣工资料，施工单位准备施工资料，监理单位准备监理资料，业主主要准备施工准备阶段的资料，正如前文所述包括建设用地审批文件、红线图、用地规划许可证、建设规划许可证及施工许可证等等，业主将各单位整理的资料汇总并根据城建档案馆要求填写资料移交清单。有些地方对于移交的工程资料有一定的要求，比如装订线必须有2cm、原件、以及工程名称必须与规划许可证一字不差等等，这就要求业主在项目管理过程中，需要总体意识，与政府部门经常沟通，避免后期资料归档反反复复整改，在最短时间内取得城建档案认可意见书。

3 业主方是建设项目的总指挥人

3.1 确定施工总工期，指挥项目施工进度，

业主根据项目总体投产目标，确定项目的总体施工进度，所以业主方的管理主要在于施工进度，另外我国的建设法规相当多，明确了各参建单位的质量责任。因此业主在项目管理过程中需要充当者总指挥的职责，在工程开工前组织设计、监理、施工等单位项目负责人对总进度计划进行可行性论证，明确影响整个工程项目进度目标实现的主要因素以及保证施工进度主要措施和手段，并最终形成总进度计划，在施工过程中要求施工单位按照进度计划进行推进，要求监理按照进度计划进行督促施工。定期组织召开监理例会，分析进度偏差，采取措施抢回延误的工期，保证项目按既定工期完工。

3.2 项目总协调，指挥各参建单位有序工作

在建设工程项目管理过程中，业主的工作在前期和后期工作量巨大，在项目实施阶段，协调的工作也是非常大的，各参建单位包括设计单位、监理单位、施工单位以及材料供货单位，需要协调的事情太多。施工中难免出现设计变更，设计变更就牵涉到费用问题，而费用问题最难处理的是合同中没有参照的单价，而监理往往只对工程量进行复核，对费用签证意见基本为甲方双方协商解决。所以要求业主方配备工程造价人员，那么现场管理将会是更加顺畅。

综上所述，业主在建设项目管理过程中，扮演的角色是总设计师、总组织者、总指挥人这三种角色，所以要求业主的项目管理人员必须拥有足够的项目管理经验、掌握建设法律法规以及相关设计和验收规范、熟悉建设工程前期及后期的相关手续办理，才能将建设项目设计好、组织好、指挥好。

参考文献：

[1] 建设工程项目管理规范 GB/T50326-2006[S]

[2] 建筑工程资料管理规程 JGJ/T185-2009 [S]