社区商业规划方案精选(九篇)

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第1篇：社区商业规划方案范文

[关键词] 地理信息系统 商业网点规划 空间分析模型

随着我国经济的快速发展和商业领域面向外资的全面开放，城市商业网点规划工作越来越引起各级政府和学术界的重视。日益复杂的竞争环境对城市商业规划提出了更高的要求，国内商业网点规划研究虽然在商业功能、布局、规模、组织方式等方面，都积累了较为丰富的经验，但是还是普遍存在缺乏定量分析、技术手段相对滞后等问题。

地理信息系统（简称GIS）是20世纪60年代随计算机技术的发展而产生的一门研究空间信息的全新技术。它能把各种商业网点信息同地理位置及有关的视图结合起来，利用计算机图形与数据库技术来采集、存储、编辑、显示、转换、查询和输出地理图形及其属性数据。同时，它具有很强的区域综合能力和动态预测功能，可以通过模型集成分析，提高商业分析和方案评价的水平和效率。

本文在全面分析我国城市商业网点规划要求的基础上，将先进的地理信息系统技术引入商业网点规划中，设计出一套基于GIS技术、面向城市商业管理者、适合我国国情的商业网点规划信息系统, 为城市商业网点规划管理提供了实用和有效的信息化工具。

一、城市商业网点规划需要解决的问题

商务部为了完善城市整体的商业结构，提高商业网点的经营水平，促进整个商贸流通领域的健康发展，提出制定商业网点规划的要求。商业网点规划所考虑的主要是城市流通领域各要素的布局和安排，具有一定的特殊性。

1.城市商业网点规划要指明城市商业网点发展的总体目标和具体目标。其中总体目标包括城市商业网点的总规模、城市商业对当地经济的贡献指标、城市社会消费品零售总额、人均营业面积等综合性指标。具体目标包括城市商业中心、区域商业中心、社区商业的总规模；商业街结构与布局方面的目标；各类市场的总规模、结构与布局方面的目标；物流基地布局、特色与产业服务功能的目标；城郊商业发展的目标等。

2.城市商业网点规划应确定各级商业中心、商业街、农副产品市场、工业消费品市场、物流基地的规划布局，进一步指出其区位、规模、发展重点等。

3.城市商业网点规划应指明社区商业的规划布局，确定其优先发展的零售与生活服务网点的业态、类型、组织形式、千人拥有的零售与生活服务网点面积，主要零售与生活服务业网点的商圈半径。

4.城市商业网点规划应指明大型商业网点的适宜布局区域，确定其数量、种类、布局原则和设置导向。

二、我国城市商业网点规划对信息系统的要求

根据我国商业网点规划的要求，城市商业网点规划GIS管理信息系统应具备以下功能：

1.能够方便地实现商业网点数据的采集和编辑

作为一个GIS的应用系统，在建立时通常已有数据库和图形的支撑，这是信息系统建立的基础。但是，规划系统的用户可能会面临对规划底图的修改、新网点的添加、属性数据的修改等问题，所以作为一个完善的用户系统应包括实现这些功能的模块。

2.能够轻松实现现状网点的查询和统计分析

对现状商业网点的总量、业态、业种、营业面积的查询和统计分析，是商业网点规划的基础，也是进一步制定一系列规划目标的具体数据支撑，方便的分区域统计功能可以轻松地了解各个目标区域的网点竞争情况、业态分布状况等。

3.能够对区域网点布局规划影响因素进行直观的统计分析

每个区域的人口、交通、土地价值等因素都会影响到商业网点的布局，方便的分区域影响因素分析可以有助于决策者考量区域的商业总量是否合适、能否支撑大型业态的存在、是否改建或新建商业中心等。

4.能够根据已知条件进行网点布局空间分析

空间分析一直是地理信息系统有力而独特的工具，通过空间分析模型的建立，可以判断大型业态的选址是否合适、能否建立新的商业中心、商圈的范围等。

5.能够根据已知要素对规划方案进行比较和评价

该功能实际上是地理信息系统辅助决策功能的体现，据信息科学专家分析，用于政府机关进行宏观分析决策的信息85%以上与空间(地理)定位信息有关。由于决策的实施带来经济实体与地理环境的改变，政府的每一项具体政策都要落实到区域单元上，并对政策实施实体及周围生态环境产生影响。不考虑空间因素对统计决策者进行辅助决策来说显然是不完整的，因此网点规划信息系统应具有一定的评价分析功能，从而为管理者提供决策的辅助信息。

6.能够方便地进行规划结果的显示和输出

商业网点规划系统应能够以人机交互方式来选择显示的对象与形式，这种交互表现在：可以设置显示环境、定义制图环境、显示地图要素、定义字形符号、设置字符大小和颜色、标注图名和图例、绘图文件编辑等方面。GIS不仅可以输出全要素地图，还可以根据用户需要，分层输出各种专题图、各类统计图、图表及数据等。

三、基于我国商业网点规划要求的GIS管理信息系统的设计

城市商业网点规划信息系统是在建立城市商业基础数据库的基础上，利用地理信息系统(GIS)技术，紧密结合城市商业网点布局特点，运用城市商业布局基本理论和方法，开发对商业网点进行计算机管理和辅助决策的软件系统。

根据系统总体目标及设计原则，结合地理信息系统开发平台的特点，把系统分成5个功能子系统，它分别是采集编辑子系统、数据查询子系统、空间分析子系统、方案评价子系统、成果输出子系统，见图所示。

图城市商业网点规划GIS系统功能设计

采集编辑子系统主要包括：地图的输入、属性数据的修改与添加、图层管理。其中，地图的输入主要是指提供以Shapefile格式的点、线、面形式的图层输入，提供其他地图数据格式如AutoCAD格式的导入；属性数据的修改与添加，主要是指提供对选定网点、道路等实体空间数据和属性数据的修改和添加，提供外部数据库的导入和系统数据库的导出。图层管理主要指提供现有图层的开启和关闭、添加新图层、修改图层属性、放大缩小平移图层等基本图层管理功能。

2.数据查询子系统

数据查询子系统主要包括：基础数据的查询、网点统计数据查询、区域商业指标查询。

基础数据的查询，主要提供对某一网点属性信息查询的功能，具体包括精确查询、模糊查询两种形式；网点统计数据查询，主要提供各种统计数据的查询。具体包括：按道路的精确查询和模糊查询，即可以查询某一道路上的不同面积、不同业态、不同业种、不同销售额网点的情况；按区域的精确查询和模糊查询，即可以查询某一区域内不同面积、不同业态、不同业种、不同销售额网点的情况；自定义查询，即构造复杂的查询条件以满足用户较高级的查询分析需要等；区域商业指标查询，主要提供一定区域内商业数据的查询，为管理者了解该区域商业发展水平提供了便捷的方法。系统根据商业网点规划的要求，为用户提供分区域查询人均商业网点总营业面积和建筑面积、人均零售业销售额、地均零售业销售额、购买力指标、连锁经营比重、市场饱和度、服务覆盖率和服务重叠率等。

3.空间分析子系统

空间分析子系统是商业网点规划信息系统进行空间分析的核心模块，主要包括商圈分析、吸引力分析两个模块。

商圈分析主要是根据商圈内的客户空间分布数据，了解商圈内消费者的年龄构成、消费水平、教育文化水平、消费倾向等，对管理者选择购物中心位置、确定适当的商品组合、估计销售量以及规划销售活动都至关重要。GIS提供集成从简单到复杂的商圈分析模型的平台。对于基于经验法则确定的商圈，只需要应用简单的缓冲区分析技术或地址编码技术就可以完成商圈的划分；对于基于雷利法则、赫夫法则确定的商圈，则需要通过二次开发的方法将模型嵌入GIS平台，从而获得更合理的商圈。

吸引力分析将提供某商业集聚区所能吸引的各社区及全市消费者估算值，以便管理者确定商业集聚区的等级。通常是根据哈夫模型计算某社区消费者选择商业集聚的概率，有了该社区消费者选择商业集聚的概率后再乘上该社区的消费者数便可得出某社区消费者选择某商业集聚地的消费者数。再把各社区的选择者数累计，便可得到某商业集聚区所吸引的消费者数。

4.方案评价子系统

方案评价子系统主要是对规划师提出的商业中心布局方案进行辅助评价决策，从而提高方案的科学性。主要包括重心重合度评价和规划影响因素评分两个模块。

重心重合度评价是根据重心模型分别判断人口与商业网点的重心点分布情况，通过对中心点位置的定性比较，分析目前商业布局的合理性。

规划影响因素评分是通过将评价区域划分成纵横间距相等的方格网，以坐标网格为评价单元，以网格中点为一个坐标点，计算各网格中心点上规划影响因素的综合分值，根据分值确定商业中心级别数和级别分界值。

5.成果输出子系统

成果输出子系统主要是输出各类成果图。主要包括：分类统计图输出、专题图输出、规划成果图输出。

四、结语

本文在研究我国城市商业网点规划要求的基础上，利用先进的GIS空间分析技术，设计出适合我国国情、面向城市商业管理者的商业网点规划信息系统框架结构，该系统包括采集编辑、数据查询、空间分析、方案评价、成果输出五大功能子系统，为城市商业网点规划管理提供了实用和有效的信息化工具。

参考文献:

[1]耿宜顺:基于GIS的城市规划空间分析[J].规划师，2000，16(6):41～43

[2]王远飞吴建国:GIS在商业网点规划与管理中的应用[J].华东经济管理,2006,111(3):1112114

[3]商务部:城市商业网点规划编制规范，商建发[2004]180号

[4]丁鹏飞:GIS商业网点分析与规划研究[D].华东师范大学地理系，2006，5

第2篇：社区商业规划方案范文

万江街道龙湾滨江片区 本次项目改造范围位于万江街道坝新路，位于四环路以东、五环路以西、港口大道以北，面积合计约 21.17 公顷，约317.58亩（其中官桥滘、胜利和坝头集体土地的占地面积分别为 84755.42 ㎡、48003.68 ㎡和 57343.23 ㎡，其他为国有土地及民房）。

塘厦镇田心社区 塘厦镇田心社区综合类更新单元位于东莞市塘厦镇田心社区东至：田心路、南至：燕沙路、西至：鹿苑路、北至：塘龙西路，总占地面积约为54.85公顷（820亩），拆迁范围面积为：49公顷，其中住宅425栋，厂房40栋，幼儿园1栋，商业楼1栋，社区警务室1栋，涉及权利人约800户。

横沥镇横沥村中山西路旧围片区 横沥镇横沥村中山西路旧围片区城市更新项目，位于东莞市横沥镇横沥村，改造范围内以旧村为主，拟更新单元范围约24.7公顷（约370亩），其中拆除范围约22.7公顷（约340亩），涉及横沥村大村、横沥上村、横沥下村、横沥菉葭洲村四个自然村。

东坑镇新门楼旧村 东坑镇新门楼旧村改造项目位于东莞市东坑镇东兴中路与文阁路交汇处，东至沿河西路，南至草塘路，西至文阁路，北至东兴中路，拟更新单元范围约173331㎡（约260亩）。 前期服务工作内容包括编报更新单元划定方案、不动产权益核查和确认、不动产权益人意愿征询、拟定拆迁补偿方案、确定政府（集体）综合收益、挂牌招商方案编报等。

东坑镇黄麻岭旧村 东坑镇黄麻岭旧村更新单元项目位于东坑镇黄麻岭村，东至正崴一路、南至正崴五路、西至沿河东路、北至科技路，总用地面积约为194624平方米（约292亩），其中拆除范围约132368平方米（约198亩）。

茶山镇上元村 茶山镇上元村商住类更新单元位于东莞市茶山镇茶山南路以北、东园街以南及秋源路两侧（如下图所示），总用地面积约20.78公顷（312亩），拟更新单元范围主要为旧村庄与小部分旧厂房。

中堂镇蕉利片区(450亩) 中堂镇蕉利片区改造项目位于环城北路以北、蕉利滨河一路以南、蕉利河涌以东和107国道以西，拟更新单元范围约30公顷。前期服务工作内容包括更新单元划定方案编制、不动产权益核查和确认、不动产权益人意愿征询、拆迁补偿方案拟定、政府（集体）综合收益确定、挂牌招商方案编报等。

中堂镇蕉利片区(320亩) 中堂镇蕉利片区改造项目位于蕉利滨河一路以北、蕉利河涌以东、107国道以西和中堂水道以南，拟更新单元范围约21.3公顷。前期服务工作内容包括更新单元划定方案编制、不动产权益核查和确认、不动产权益人意愿征询、拆迁补偿方案拟定、政府（集体）综合收益确定、挂牌招商方案编报等。

厚街镇赤岭中豪广场片区 厚街镇赤岭中豪广场片区城市更新项目位于东莞市莞太路厚街赤岭路段与南城石鼓、蛤地相连，地理位置优越广深高速、东莞大道、港口大道横贯本社区，拟更新单元范围约12.9公顷（约193亩）。主要为旧厂房、旧商业。前期服务工作内容包括但不限于划定更新单元、核查和确认不动产权益、征询不动产权益人意愿、协商拆迁补偿方案、确定综合收益、编报挂牌招商方案、土壤调查等相关事宜。

厚街镇陈屋社区 厚街镇陈屋城市更新项目位于东莞市256省道与陈屋大道路交界处，东至256省道，南至陈屋大道，西至太平西路，北至赤岭大道拟更新单元范围约20公顷（约300亩）。

中堂镇下芦村鸿业纸厂 中堂镇下芦村鸿业纸厂改造项目位于东莞市中堂镇下芦村，拟更新单元范围约17.2公顷。东面隔河是东向村，西面是马沥村，南面隔河是望牛墩镇官桥涌村，北面与东莞糖厂和槎滘隔河相望，下马四公路贯通全村。全村总面积1.2平方千米。前期服务工作内容包括更新单元划定方案编制、不动产权益核查和确认、不动产权益人意愿征询、拆迁补偿方案拟定、政府（集体）综合收益确定、挂牌招商方案编报等。

中堂镇江南纸厂 中堂镇江南社区江南纸厂改造项目位于东莞市江南社区莞穗路以西，工业西区十环路以南，拟更新单元范围约22.3公顷。

横沥镇隔坑村 横沥镇隔坑村西环路片区城市更新项目位于东莞市横沥镇隔坑村，东至半仙山第三工业区，南至寒溪河，西至石涌上围，北至隔坑旧村。拟更新单元范围约44.35公顷（约665亩），其中拆除范围约32.04公顷（约480亩）。

塘厦镇四村社区 塘厦镇四村社区新城市中心更新项目属于“综合类”城市更新项目，拟更新用途为综合商业、居住、文化和教育设施等。本项目位于东莞市塘厦镇四村社区，四至范围为：东至环市西路，南至塘龙中路，西至塘安路，北至润塘西街。规划范围面积约76.1公顷（约1143亩）。

第3篇：社区商业规划方案范文

关键词：都市社区；景观；华侨园；人性化；民俗

城市化的脚步加快，如今的景观的范围很广泛，既涉及到环境，又涉及到建筑的空间感受以及该区域所体现的文化气息。它所体现的不仅仅是一种实物，更是一种想象和精神内涵的提升。结合“龙岩印象”―福建龙岩市华侨园规划设计的理念和细节从以下几个方面对都市社区景观设计要素和原则进行概述。

1 绿化

绿化是环境景观的基本要素。人们在使用的社区花园仅仅是满足了低水平的绿化设计，只是绿色的树和草地等等。而现代居住环境的绿化则显示为下面几个发展方向：空间层次丰富的植物搭配，平面颜色变化的花卉组合，标志性植物的种植以及参与性与教育性并行的植物开发等。与此同时，更加注重适地适树，将具有区域特点的植物种类作为绿化基础。在“龙岩印象”的设计中，经过充分的调研，了解到当地院落附近具有明显福建代表的果树，例如枇杷树、香蕉树、木瓜树等。还有茂密的榕树和杜鹃花等。这些标志性植物种类即是体现了龙岩的植物风貌。也是方案设计中的植物重点。

2 水

充分利用水的特点，例如水的流动性，改变性、穿透性和易蒸发性。在相对完美功能的一个大的社区，绿色设计加入水的设计至关重要，动静互补，其匹配元素也是层次丰富，如水、老树、亭子、岩石充分体现艺术的魅力。在设计中，我们也会设计其他元素：比如路堤的设计，水池底部的设计，桥的设计也必须考虑。与此同时通过水的宽或窄，还有形态的改变以及现代自动化技术测量去控制水流的速度。快速、慢速、流体、静水，形成静态和动态的结合，很好地平衡自然和人造的水景。通过灯光、基座、栏杆和其它装饰物的补充，营造舒适的环境。

3 建筑

不同风格的建筑设计同样也是景观设计的重点。建筑的独特性在于它们之间或围合或开放所营造出的空间感受。这样的景观建筑对浏览者来说也是一种重要的观赏体验。

在了解了一些景观设计的主要要素之后，结合“龙岩印象”方案中的设计理念阐述都市社区的景观设计原则。

4 空间概念

不同的都市社区设计风格产生不同的景观构造。比如，适合于现代社区景观园艺的现代风格，本地风格的社区更适用于本地的特色和历史语言。在“龙岩印象”的设计调研初期，了解到当地最具有特色的也是居民最希望的空间形式就是旧时的中山街。繁华的景象、异国风情的骑楼。前店后院就是人们生活最主要的空间形式。

区域中心的街道式空间序列，展现中山街风情。两侧是以围合和半围合院落组成的乡土建筑的空间序列，展现当地的乡土和华侨民居风格。加以鼓楼广场的连接和贯穿，形成地域风格浓厚的商业文化区。同时，景观的设计需要根据不同开放程度进行空间的组织。在整体方案中，既有中部的开放空间又有以院落为代表的私密性空间，彼此贯通并有所分离。

5 建立以人为本的思想

这是对于环境设计概念的一个重要转变。大多数人类居住环境，无论年代、尺寸、文化背景和地理位置的不同，绿色空间的存在也许是与居住环境一样久。以人为本的精神有丰富的内涵，它强调绿色景观设计和环境功能是要改进生活环境，以至于达到最好的生态，社会和经济效益。人的功能使用意愿和活动交流空间形式是该方案设计的重点。

第4篇：社区商业规划方案范文

关键字：规划设计；单体设计

Abstract: The study attempts to Leiyang city of Hunan province water pick example planning road construction project, the problems of the modern planning and design of residential areas, the aim to improve the residents of the material culture level through the planning and design of the rich humanism spirit in residential areas, improve the quality of life of residents, so that people everywhere enjoy the humanistic care.

Key words: planning and design; monomer design

中图分类号：F110文献标识码：A文章编码：

一、项目概况

本项目规划地块位于湖南省耒阳市老城区北部——耒阳市经济技术开发区内,距离市中心仅5公里，其中首宗地西临水拾路，北临新城二路，南靠新城一路，西距群英北路不足200米，宗地面积约178亩，；第二宗地为L型街角地，南临新城二路，东临群英路，宗地面积约90亩；第三宗地为7字型街角地，东临水拾路，北为新城二路街角，宗地面积约20亩.根据本区控规，首宗及第二宗地为商住项目用地，其中首宗地最南端为规划宾馆用地，第三宗地为农村拆迁安置用地。

二、规划设计理念

“以人为本”是社区开发的招牌式口号，但关键是如何把对人的考虑和关怀转化为具体的规划与建筑设计方案。这就需要关注生活的需求和细节，从使用（功能配置）与空间（视觉感受和体验）两个层面提升社区的整体品质。

“环境”是影响一个社区品质的决定性因素，同时也是一个楼盘开发成功与否的关键所在。因此，在开发与设计之初，就建立“环境”先行的观念是达到开发、销售与居住三赢的关键。

对于一个楼盘而言，整体而大气的形象至关重要，它关乎一个品牌形象的建立；而从销售与居住的角度而言，则需要房型的多样化与丰富细腻的建筑与环境细节，从而提高居住的适应性、舒适性，满足个性化的需求。

通过规划设计，尽可能使社区的每一个住户都能拥有良好的景观，都能较为便利地享受社区的公共设施，从而消除房产开发中的死角，提高社区的整体品质。

三、规划设计方案要点

1.规划结构

规划保留和改造现状山丘，营造社区的中心公园，形成大尺度的社区核心公共空间，社区的会所、幼儿园等公共设施也在此空间中布置，而住宅则围绕其两侧布局，由此形成特色鲜明的社区公共空间结构和疏密有致的整体空间布局形态。

住宅布局

规划以社区车行道路和公共绿化空间划分形成数个住宅开发单元，以多层次、半开放式的围合空间为基本的组织原则，通过建筑和环境的错落布置，营造出既彼此独立又相互联系，统一而又富有变化的整体。各片区基本形成中心和组团两级空间结构，并形成围而不合、形态各异的空间格局，营造灵活有序的空间形态和层层递进、庭院深深的意境。

公共设施

社区公共设施主要包括商业服务设施、社区主会所、泛会所、幼儿园、宾馆等，为社区居民提供一系列生活服务设施和公共交往活动场所，有利于营造浓郁温馨、富有亲和力和归属感的社区氛围，同时也充分为城市所共享，满足了周边地块相应的设施和资源需求，促进社区与城市的交流和互动。

商业服务设施

商业服务设施以沿街商业为主，满足居民经商投资的需求。考虑到当地的消费习惯和消费特色，大部分为小进深、小面宽的底总价店面。

社区会所

社区主会所位于首宗地入口对景处，其中设置各类社区活动用房、健身中心、休闲餐饮、游泳池等，并在室外设置一个景观无边游泳池，这些设施均内外兼顾，可为社区和城市所共享。

泛会所

在多层住宅片区和高层住宅片区中局部结合住宅底层各设置了若干处泛会所，布置小型茶座、健身房、阅览室等，为居民日常休闲、健身、餐饮、会友提供方便。

教育设施

根据整个社区的人口规模和周边教育设施的分布情况，本区只需布置一处六班幼儿园。幼儿园位于基地中心位置，与住宅之间均联系便捷，安全便利，景观优美。

宾馆和酒店式公寓

在社区的西南角，设置一座高档宾馆，成为社区南侧面向城市的标志性建筑；西北角设置酒店式公寓，满足特定人群的消费诉求。

景观环境营造

在整体的景观环境营造上，从以林荫景观大道和中心会所组成的社区入口公共景观——中心公园——绿化水景步行走廊——各街坊院落环境，形成层层递进的景观层次，着力表现由公共尺度的景观环境、步移景迁的绿化步道到院落庭园所形成的空间序列感和意境。同时强化在整体连续的景观体系中的一些重要的节点，使其具有丰富的多样性，并适应日常休闲活动的各种需求。

建筑作为环境景观的界面注重其与景观的联系和对话，其本身也作为重要的景观要素而得以强化，中心会所、宾馆等重要的公共建筑需通过重点设计强化其景观性，而建筑整体轮廓线也力求形成高低错落，主从有序的形态，对处于重要空间视线焦点的建筑通过其出众的体量、高度和造型强化其标志性。

建筑高度和形态

住宅建筑以多层和高层相结合，点式和板式住宅相组合，力求形成高低起伏、错落有致的整体天际轮廓线，形成优美、大气、与自然共生的社区整体形象。

2.道路交通系统

（1）基本模式和原则

规划的道路交通组织以街坊式的人车分流为基本模式，力求在创造与城市紧密融合的开放式社区的同时，营造出良好的道路、街道景观和安全、宁静的社区氛围。

设计原则

统一： 将组织交通，合理分区，创造景观三者统一起来进行路网规划。

合理： 道路走向力求顺应地形、地势，线型通达、流畅，并适度曲折，在减速限速的同时形成丰富的道路观景视角。

景观： 道路结构与景观结构相结合，创造开合有致、步移景异的道路景观。

（2）出入口

社区首宗地面向西侧的水拾路和北侧的新城二路设置主入口，并通过入口广场、社区中心和绿化景观大道，形成醒目的社区入口面貌，结合商业、广场、水景、林荫道等形成一条展示社区形象的景观走廊。使之成为回家的第一道风景线。同时，在其他方向上设置次入口，由此使社区具有良好的开放性，方便居民出入。

第5篇：社区商业规划方案范文

关键词：建筑设计；景观设计；总体布局

一、项目概况

项目地块位于杭州市江干区京杭大运河三堡船闸段西侧，临近京杭大运河。东至运河西路，南至规划景芳路延伸段（与景芳单元FG02-R22-05地块30班小学（规划）隔路相望），西至规划水湘路，北至规划昙花庵路。

本案总用地面积51945平方米，规划控制容积率为2.6，建筑密度≤28%，绿地率≥30%，建筑限高80m。规划拟建地上总建筑面积约为13.5万平方米，地下建筑面积约4.65万平方米。

二、总体布局与空间处理

规划布局采用了围合式的布局形式，强调中轴对称，讲究围和、尺度，营造出半私密半公共的中心花园空间。项目通过设计围合成南北两相互串联又独立的个主中心花园空间，传达的大气、稳重、气派之势自然超越其它楼盘。

从周边环境以及当地人的居住习惯为出发点，建筑朝向均为南向和南偏东30度内，阳光充裕，建筑布局充分利用小区内部中心花园景观。沿运河西路点板结合布局，充分利用东侧运河的景观资源。北侧建筑尽可能的南移，降低北侧引桥对地块内部的影响。

结合地块城市周边配套资源，充分利用商业人流的不同特点及业态个性设计，沿街商业用房主要设置在西侧水湘路及南侧景芳路，在东南侧布置物业用房、社区用房等配套用房。以宜人的尺度，浓郁的商业气氛为特点，合理地布置沿街商业用房，使商业价值最大化，同时也为小区提供一个崭新概念的消费场地。

三、功能分布

在充分考虑周边原有住宅日照影响前提下，以住宅设计为核心来规划设计建筑群体的组合空间。小区布置有10栋26层高层住宅，沿西侧水湘路及南侧景芳路布置沿街配套商业网点，在景芳路和运河西路交叉口1#楼一、二层设置社区用房、公厕、物业经营用房等配套建筑，3#楼一层设物业管理用房，开闭所、垃圾直运间等附属配套设置在地块最北侧。地下设计一层地下室，以满足机动车和非机动停车及设备用房需求。

四、通组织设计

1）交通系统设计体现“便捷性”，并做到区域内人车分流，动静分离。在水湘路及景芳路分别设计主次出入口，平时机动车从园区出入口进入后由1#、4#、10#楼北侧地库出入口进入地下停车库。

2）园区内交通组织主要沿昙花庵路和运河西路地块布置7m机动车道，同时沿西侧商业内侧设置5m机动车道，共同组成连接小区主次出入口的消防环道，同时满足消防通道及登高场地的布置要求。在方便生活、交通、小区物管和社区管理、保障安全的同时，尽可能降低道路占地率。

3）小区机动车配置率满足《杭州市城市建筑工程机动车停车位配建标准实施细则（试行），2009年06月版》，非机动车的配置率满足

五、景观环境设计

着力解决建筑、环境、生活的关系，整合建筑、规划和交通环境等方面优势。主题鲜明，风格显著，富有文化内涵。真正体现“崇尚自然，关爱生活，以人为本”的人居环境设计理念。

小区总体布局围合成南北两个大气、现代和个性化的中心花园空间，设计拟在南、北区中心布置足够大的小区集中草地，便于开展业主社区的聚会和各种游戏活动，对以后物业的开展工作营造温馨的氛围很有帮助，也将是宣传营销的一个卖点。设计也将处理好建筑外部景观与室内景观之间渗透和交融关系，突出高品质中心区域，提升整体物业的档次和价值。

小区主入口景观空间是小区最重要的节点景观，中央庭院结合入口广场布置景观，并依托主轴线环状设计绿化带，串连各个绿化小组团使得园区内开放空间、半开放空间、私密空间的领域感、尺度感和观赏性均得到满足，创造自然、舒适、亲近、宜人的景观空间。

六、建筑设计——现代典雅

本案设计中试图运用简单的、纯建筑的元素表达建筑内涵，人性化、舒适感、尊贵度是追求的三大设计宗旨。

a.社区商业、服务中心及其它配套建筑

商铺设置时以一层社区商业为主，商业面积宜小不宜大，层高4.950m，尽最大可能满足商业消费的舒适性。并依足杭州市有关规定指标，布设物业管理用房、经营用房和社区管理用房等。

建筑户型设计以高附加值高性价比为核心的创新型产品，充分考虑以改善型为主的中产富裕阶层的目标客户的消费需求。

90方以下户型设计区别于周边项目，提高了居住舒适度；130-140方主要面向住房改善型客户，强调功能性及高附加价值；户型设计都考虑了空间舒适性，在户型的功能空间布置上均有较大的提升，强调居住舒适性，提升市场竞争性。

住宅平面、室内空间布置均充分考虑了家具、设备、管线、管井的合理性。首层除部分楼设置商业配套用房外，均布置架空层绿化及住宅入户大堂，层高不低于4.2m。

b.小区智能化

小区实行安防、物管智能化管理，连通杭州数码港。

小区车位数滿足《杭州市城市建筑工程机动车停车位配建标准实施细则（试行），2009年06月版》的要求。地下设计一层地下室，以满足机动车和非机动停车及设备用房需求。

在建筑造型上，从整体环境出发，追求回归自然，保护生态理念，建筑外形采取现代典雅式设计，与项目充满生命力的大环境设计有机的结合，亦能在周边环境中异军突起。精致的建筑细部，素雅的建筑色彩营造亲切、温馨而又赏心悦目的宜人风格，创造出一种深层次的可持续发展的居住社区新形象。

住宅建筑外立面选料亦要求朴实，线条简明但着重细致工序收口及施工质量。设计原则为不要求挥霍性的夸张突出，而着重以经济手法，从线条、质感、光暗、建筑主题去令使用者对项目产生一种不知不觉的认同感及舒适感。

第6篇：社区商业规划方案范文

(征求意见稿)

 

一、编制依据

  依据《中华人民共和国土地管理法》、《自然资源部关于印发〈土地征收成片开发标准(试行)〉的通知》(自然资规〔2020〕5号)、《江西省人民政府办公厅关于执行土地征收成片开发标准(试行)的指导意见》(赣府厅发〔2021〕2号)、《樟树市土地利用总体规划（2006-2020年）》、《樟树市城市总体规划(2008-2030)》等文件的相关规定编制《樟树市土地征收成片开发方案（2021-2022年）》。

二、基本情况

成片开发方案内建设项目用途为工业用地、仓储用地、公共管理与公共服务用地、公用设施用地、交通运输用地、居住用地、绿地与开敞空间用地、商业服务业用地、特殊用地。

本方案共涉及9个片区，其中城区涉及5个片区，乡镇涉及4个片区。城区片区分别为滨江新区片区、电子信息产业园片区、张家山片区、老城片区、盐化工基地片区，成片开发范围总面积836.91公顷，含部分已建成地块，拟征收面积477.22公顷；乡镇片区分别为阁山镇片区、永泰镇片区、观上镇片区、洲上乡片区，拟征收面积19.61公顷(成片开发范围以最终批复为准)。

城区片区一位于樟树市滨江新区，东临葛玄路、西北侧为滨江大道、南临盐城南大道。该片区涉及福城街道办事处龙溪村、吴家巷村和洋湖乡敖洲村、武林村、晏梁村，共2个乡镇5个行政村。成片开发范围面积233.71公顷，拟征收面积145.12公顷。

城区片区二位于樟树市经楼镇电子信息产业园，北靠樟树汽车站、西临樟树互通线、东面为经楼镇政府。该片区涉及经楼镇经楼村、老店村、两江村，共1个镇3个行政村。成片开发范围面积24.06公顷，拟征收土地面积13.58公顷。

城区片区三位于张家山街道办的药都产业园和港城开发片区，北临村庄，南面为赣江。该片区涉及张家山街道办事处金岸村、薛溪村、贮木场，槎市村、枨湖村、处马村、桑林村共1个街道7个行政村。成片开发范围面积258.31 公顷，拟征收土地面积146.55公顷。

城区片区四位于樟树市老城区，本片区通过盐城大道、四特大道、药都北大道等主干路连接各个拟建项目地块。该片区涉及大桥街道办事处东村社区、枧头村、南上社区、湾里村，福城街道办事处吴家巷村，淦阳街道办事处郭里村、曲水村和洋湖乡晏梁村，共4个乡镇8 个行政村。成片开发范围面积86.26 公顷，拟征收土地面积18.40公顷。

城区片区五位于樟树盐化工基地范围内，盐化大道两侧。该片区涉及大桥街道办事处彭泽村、土塘村，阁山镇关坊村、上阳村和观上镇横里村，共3个乡镇5个行政村。成片开发范围面积234.57公顷，拟征收土地面积153.57公顷。

乡镇片区六位于阁山镇片区，该片区涉及店下镇枫林村、淦上村和阁山镇东站社区、孙家村，共2个乡镇4个行政村，拟征收面积5.15公顷。

乡镇片区七位于永泰镇片区，该片区涉及永泰镇大观村、洋塘村，共1个乡镇2个行政村，拟征收面积1.39公顷。

乡镇片区八位于观上镇片区，该片区涉及观上镇观上社区、下聂村，共1个乡镇2个行政村，拟征收面积8.12公顷。

乡镇片区九位于洲上乡片区，该片区涉及洲上乡大洲社区、双塘村，共1个乡镇2个行政村，拟征收面积4.95公顷。

三、项目位置

项目涉及到敖洲村、槎市村店下组、槎市村墙房组、槎市村铁门口组、槎市村西房组、槎市村熊家组、槎市村杨家组、槎市村中山组、枨湖村陈家组、大观村第2组、大观村第3组、第4组、大洲村大基山组、大洲村古株树组、东村社区下房组、东站社区罗家组、东站社区洗沙埠组、枫林村高兴组、淦上村岭西组、淦上组、城上组、阁山镇、关坊村梅湖组、观上社区观上组、观上社区刘家组、观上社区上胡组、观上社区袁家组、郭里村聂家组、横里村龚家组、横里村罗家组、横里村徐家组、枧头村黄家脑组、金岸村观下组、金岸村金岸组、金岸村金洲组、金岸村老岸组、经楼村方家组、经楼村郭村组、经楼村黄村组、经楼村老严组、经楼村危村组、经楼村危村组、黄村组、经楼村新严组、老店村店东店西组、两江村小南组、龙溪村、马棱村湖尾组、马棱村马棱组、马棱村西棱组、南上社区王家边组、南上社区下水田组、彭泽村、彭泽村洪光塘组、曲水村丁家园组、上阳村刘家组、双林村卢家组、双林村罗家组、双林村庙下组、双林村闵家组、双林村杨家组、双林村周家组、土塘村、土塘村叶家组、湾里村谢家组、吴家巷村古圳组、武林村、下聂村中彭组、薛溪村薛溪组、晏梁村、杨林村杨园组、洋塘村第4组、第5组、第14组、张家山街道办事处、洲上村黄家组、洲上村饶家组、洲上乡。

四、成片开发的必要性

方案注重节约集约用地，注重保护耕地，注重维护农民合法权益，着重体现规划引领城市集中连片发展、公益性设施优先、生态优先的理念，符合樟树“十四五”发展的实际需求，为樟树市十四五规划发展提供了土地要素保障，为樟树市实现高质量发展提供了支撑。

方案的实施有利于产业发展和资源配置进行合理的规划和布局，便于开展大规模土地基础设施建设，形成功能齐全的土地区块，从而可促进樟树市经济社会的高质量发展。

五、公益性用地情况

根据《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》，公共管理与公共服务设施用地、交通运输用地、公用设施用地、绿地与开敞空间用地，特殊用地以及城镇社区服务设施用地、公用设施营业网点用地、储备库用地等其他公益性用地属于公益性用地。城区片区一公益性用地比例为58.39 %;片区二公益性用地比例46.86 %;片区三公益性用地比例53.14 %;片区四公益性用地比例79.51 %；片区五公益性用地比例40.81 %。均符合《江西省人民政府办公厅关于执行土地征收成片开发标准(试行)的指导意见》(赣府厅发〔2021〕2号)文内公益性用地占比一般不低于40%的规定。

六、规划符合情况

本方案符合国民经济和社会发展规划的发展定位、要求，有利于完成规划目标、任务，已纳入国民经济和社会发展年度计划。成片开发范围布局在城镇开发边界的集中建设区，符合报批的城镇开发边界。成片开发区域范围不涉及永久基本农田、生态保护红线、各类保护区，符合成片开发项目送审报批的要求。

七、实施计划

综合考虑当地社会经济发展状况、市场需求情况、资金筹措等因素，本方案实施周期为两年：2021年—2022年。

八、征地补偿标准

征地补偿标准按《江西省人民政府关于公布全省征地区片综合地价的通知》（赣府字〔2020〕9号）文和《樟树市人民政府关于调整征地补偿的通知》（樟府字〔2020〕17号）文件规定的标准执行。

第7篇：社区商业规划方案范文

【关键词】新城市主义；小城镇规划；方案

1.引言

建国以来，我国社会经济的飞速发展使人民生活水平日益提高，城市化水平不断提高，城市化进程也在日益加快。城市发展水平的不断提高，使得广大农村人口急于摆脱农村的穷苦生活，渴望进城过上现代化的生活。于是出现大量农村人口涌入城市工作学习。这些人口进城给城市带来大量劳动力的同时，也因为人口过量使得大部分的城市都存在承载力不足、社会治安差、交通拥堵等问题。随着城乡差距的不断加大，涌入城市的人口越来越多，使得这一问题不断加剧，如何彻底解决它成为各城市刻不容缓的问题。于是，我国各大中型城市开始积极进行新的城市建设规划，大力发展周边小城镇，以期可以拓展空间，从而达到疏散人口，缓解城市压力的目的。在积极探索解决方案的过程中，新城市主义理念开始进入人们的视野，这一理念倡导的内容对解决我国城市存在的问题大有裨益。本文通过对新城市主义的相关内容和国外的案例进行研究分析，以期为我国使用新城市主义理念进行周边小城镇的规划提供好的方案，有效缓解我国大中型城市的压力。

2.新城市主义理念内容与案例分析小城镇的规划设计

2.1新城市主义理念概述。新城市主义理念并非是我国提出来的，它最早出现在美国，且在美国取得了较好的发展。在美国，新城市主义理念做的最为成功和被大量推广的是两个模式。一个是传统邻里区开发（简称TND），另一个是着重提倡使用公交的邻里区开发（简称TOD）。宏观来看，二者的出发点是相同的，都是期望建设一个中心，然后建成以步行距离为衡量标准的居住区。它的特点都是小范围、大密度。新城市主义理念下的小城镇建设核心是以区域通站点为中心，以适宜的步行距离为半径，设计从城镇中心到城镇边缘仅四分之一英里或步行五分钟的距离，在这个半径范围内建设中高密度住宅，提高社区居住密度，混合住宅配套公共用地、就业、商业和服务等多种功能设施。下面来具体介绍两种模式：（1）TOD模式这种模式的核心是注重土地多用途使用，且大力提倡公共交通在城市交通中占主导地位。它的主要内容是交通站点要和主要商圈整合起来，且城镇的核心商圈到城镇的边缘步行距离小于等于600米。在这样一个小范围里，将商业、居住、生活、工作有效整合进来，并配以四通八达的公共交通将多个这样的小城镇整合成一个大城市。这种模式可以有效缓解日益增多的私家车带给城市交通的压力，减轻环境污染和资源浪费问题，缓解城市人口过大压力。（2）TND模式这种模式的设计重点在城镇设计这一块。它将城镇内的社区规模缩小化，每个社区的规模只有几分钟的步行时间就可以到，街道的距离不超过100米，且每个社区内有不同层次类型的住宅，满足各种人的多元需求。2.2新城市主义理念小小城镇规划设计的成功案例。新城市主义的理念不断发展推广，吸引很多给予解决城市压力问题的城市使用，其中做的较为成功且知名的就是日本东京的多摩新镇。它采用的就是TOD模式，下面具体分析它的城镇规划。（1）城镇建设背景众所周知，东京是日本的经济、政治、文化和科技中心，其发展速度一直势如破竹，因此其城市化水平不断提高的同时，大量人口涌到东京，城市压力不断增大。多摩新镇的建设目的就是缓解东京的人口压力，在逐步发展的过程中又加入对能源的节省和对环境的保护。现在它的发展理念主要是建设多功能整合型的城镇。（2）规划布局与特点在新城市主义规划理念的指导下，首先，多摩新镇以居住功能为主，同时兼顾商业和文化功能，目的在于将东京的单一集中型结构改为多中心结构，把多摩新镇建设为次核心。其次，多摩新镇以铁路和公路的联合运输方式来共同承担通勤量。再者，多摩新镇位于丘陵地带，可以充分利用地形设置公用设施，并积极保存现有绿地系统，使之与娱乐设施有机结合，采取高低错落、疏密有致的不同建筑密度区，创造丰富的空间景观。

3.案例借鉴经验

东京通过新镇开发来分散中心区的拥挤，TOD模式的轨道交通在新镇发展规划中发挥了主导作用，所以，其成功因素绝大部分与东京都政府在城市捷运系统和城市规划方面的政策有关。土地利用政策整体限制城市中心的发展，同时促进站点周边高密度、高强度发展;通过限制私家车发展和鼓励铁路捷运系统的使用实现交通需求的有效管制，增强社会对于公共捷运特别是快速铁路的依赖性。

4.总结

综上所述可知，随着城乡差距的不断加大，涌入城市的人口越来越多，使得城市压力不断加剧，如何彻底解决它成为各城市刻不容缓的问题。于是，我国各大中型城市开始积极进行新的城市建设规划，大力发展周边小城镇，以期可以拓展空间，从而达到疏散人口，缓解城市压力的目的。新城市主义理念倡导的内容对解决我国城市存在的问题大有裨益。本文通过对新城市主义的相关内容和国外的案例进行研究分析，以期为我国使用新城市主义理念进行周边小城镇的规划提供好的方案，有效缓解我国大中型城市的压力。经过分析可以看出，TOD模式和TND模式各有千秋，他们的优点决定了它们适合应用在不同类型的城镇规划中，在进行城镇规划的过程中，不能生搬硬套，要具体问题具体分析，结合实际的情况下适度借鉴，以为我国小城镇采用最合适最正确的规划方案，从而有效缓解城市压力。

作者:翁丽红 单位:湖南城市学院规划建筑设计院福州分院

参考文献

第8篇：社区商业规划方案范文

为进一步促进我县房地产业持续稳定健康发展，提升城市品位，建设宜居湘阴，根据国家有关法律法规规定及《市人民政府关于促进房地产业提质升级的意见》（岳政发〔2010〕15号）文件精神，结合县情实际，现就促进我县房地产业提质升级提出以下实施意见：

一、加强房地产市场宏观调控

（一）科学制定房地产用地供应计划。县国土部门要在《湘阴县城市总体规划》和《湘阴县土地利用总体规划》确定的县城建设用地规模内，科学编制我县房地产开发建设用地五年计划和中长期计划，优先保证中低价位、中小型普通商品住房和廉租住房等保障性住房的土地供应。对房地产用地批而不建、批后缓建、闲置土地等行为和不按土地出让合同要求进行开发建设的行为进行严肃查处，严格按标准征收土地闲置费；情节严重的，坚决依法收回土地使用权。

（二）科学编制房地产业发展规划。由县房产部门牵头，发改、国土、规划等相关职能部门参与，根据《湘阴县城市总体规划》和《湘阴县土地利用总体规划》，科学编制我县房地产业年度发展计划、五年发展规划及中长期规划，并将其纳入我县国民经济和社会发展规划。

（三）建立和完善住房供应及保障体系。积极发展普通商品住房，适度建设高档商品住房，加快建设廉租住房，严格规范经济适用住房，合理建设安置性住房和公共租赁房，形成住房梯次供用，不断满足人民群众住房需求，促进县域经济社会又好又快发展。

二、规范房地产开发建设行为

（四）严禁行政企事业单位集资或变相集资建房和居民擅自新建住房。全面禁止全县所有行政企事业单位集资建房或利用房地产开发资质变相集资建房。县城中心城区内，县国土部门严禁向个人建房或个人合伙建房供地，杜绝自建行为。已出让给单位、个人建房或个人合伙建房的土地，由国土部门采取回购、收储、整合等办法收回，拿出具体方案报县人民政府批准。县城规划区内农村村民建房，实行统一规划、合理布局，统一在居民点建设。县城中心城区内经鉴定确系危及人身安全的危旧房屋，不得批准自拆自建，统一纳入县城提质改造和土地储备计划，由县人民政府收购后拆除。因建设需要征收集体土地上的房屋，按照《湘阴县人民政府办公室关于印发湘阴县城区集体土地上房屋拆迁安置暂行办法的通知》规定，实行集中统一安置。

（五）严格房地产开发资质管理。县房产部门要加强房地产开发企业资质管理，严厉打击挂靠、变相挂靠等违规房地产开发行为。凡不具备房地产开发企业资质的，国土、规划等部门不得为其办理任何审批手续。严禁任何单位和个人在集体土地上从事或变相从事房地产开发经营活动，一经发现，坚决予以打击。

（六）强化房地产项目规模管理。坚决杜绝零星房地产开发,单个房地产开发项目低于3万平方米或用地面积小于3000平方米的，相关职能部门不得供地、立项、报建，应纳入成片统一开发范围。确无法调整合并的，其土地用于城市绿化或其它公益事业建设。其中，用地面积大于3000平方米，而建筑面积达不到3万平方米的特殊项目，该地块只能按城市规划要求，批准建设高层建筑，严禁个人合伙联建。违规合伙联建的，由县房产部门牵头，监察、国土、建设、规划等职能部门参与，依法予以处罚；涉及国家公职人员参与的，依法从严处理。

（七）规范房地产项目设计。新开工的房地产小区，要实行功能单一化设计，从严控制上居下店式的商品房开发项目。原则上住宅小区临街不得配建商业门面，居住区与商业区要独立分开，营造宜居环境。临街建筑和标志性建筑应根据项目位置，结合城市风貌规划进行形象设计；县城主干道临街面不得设置开放式阳台，不得管网、空调等设备。新建商品住房必须设计空调位，空调机必须安装在空调位内。住宅小区的建筑设计应包含燃气、给排水等管线和排油烟的专用管道设计。新建项目严格实行雨水、污水分流，污水排放必须接入县城排污管网。临湖、临河开发项目要做到不推山、不填水，切实保护生态环境。

（八）规范项目设计方案评审。所有新开工房地产项目和行政企事业单位办公用房必须有两个以上设计单位拿出3个以上设计方案，由政府主管副县长组织建设、房产、规划、环保、人防、气象、消防、交警等相关职能部门和有关业内人士对方案进行联合初步评审。设计方案由小区规划设计方案、前期物业管理方案、建筑美化亮化方案、安防监控方案、绿化方案和停车场位设计方案等组成。小区规划设计方案应包含建筑设计风格、消防设施、平面布局、立面效果、建筑容积率、建筑密度、绿化率、空调位布局、防盗窗（网）风格、穿墙洞孔位置、公共配套设施和项目整体方案符合房地产市场需求状况的情况说明，其中消防设施应包含室外消防栓、消防水池等方面的布局和设计，公共配套设施方面包含垃圾收集设施、二次供水及加压设备、风雨活动室、信报箱等内容，垃圾收集设施应明确垃圾收集点、收集站布局，风雨活动室要设计备有健身运动器材，小区门卫处要设计信报箱。前期物业管理方案应包含物业管理用房的合理配置情况、前期物业服务企业的选聘情况和物业管理的档次及水平等内容。其中物业管理用房配置标准为：3—5万平方米的小区应达到小区总建筑面积的5‰，5—10万平方米的应达到4‰，10万平方米以上的应达到3‰，超过10万平方米的住宅开发项目应当同时明确社区工作用房，所有物业管理用房和社区工作用房必须配置合理、适用。建筑美化亮化方案应包含小区内所有建筑的美化亮化灯饰、造型灯饰及临街建筑的特殊美化亮化灯饰等内容，并按照简洁、宁静、美观、和谐的要求，采用三维动画方式进行设计，并提供动画效果图。安防监控方案应包含小区安防监控设施的整体布局、摄像头数量和位置、监控机房设置、门卫岗亭配备和楼宇智能化设计等内容。绿化方案应包含绿化面积、绿地布局、花卉苗木和种类、规格等内容。停车场位方案要在小区人防工程或地下停车场设计的基础上严格根据小区住户数按不低于1：1的标准配套到位，有商业铺面的小区还要考虑社会车辆停车需要。项目经初步评审后，拿出两个规划设计方案提交县长办公会议确定，形成最终设计方案。方案一经确定，不得擅自修改。房地产企业须以最终审定的规划设计方案报建，并向社会公示，严禁出现审定后方案与报建方案脱钩的现象。规划设计方案经评审通过后，开发建设单位1年未动工建设的，原方案须进行再次评审；2年未动工建设的，坚决依法收回土地使用权。

（九）加强住宅开发项目配套建设的监管。凡新建、改建、扩建的住宅小区，除应当按经批准的控制性详规和其它相关规定配套建设物业、社区办公用房和教育、文化、体育、环卫、消防、电信、美化亮化、安防监控、绿化、停车位、停车场等设施外，还应根据居住区规划和居住区人口规模，按照国家有关规定配套建设幼儿园，所有配套用房、配套设施及幼儿园等必须与主体工程同步设计、同步建设、同期交付使用。否则，规划部门不得办理规划手续，建设部门不得办理施工许可和进行质量验收，房产部门不得办理房屋权属初始登记。

（十）严格实施商品房分户验收及房地产项目综合验收。商品住宅工程在综合验收前，建设单位应组织施工和监理单位进行分户验收，已选定物业公司的，物业公司应参与分户验收。分户验收合格的，出具由建设、施工、监理单位负责人签字确认的《住宅工程质量分户验收表》；分户验收不合格的，建设单位不得申请工程综合竣工验收。房地产项目竣工后，由房产部门组织建设、消防、交警、人防、地税、气象、质监、政务中心、规划、公用事业等部门，对照报建所提交的规划设计方案逐一进行集中现场验收并签署意见。凡夜间亮化、安防监控、垃圾收集、绿地率等设施、设备指标没有按设计方案配置到位的房地产项目，各相关职能部门不得签署合格意见，不能通过综合竣工验收。所有部门签署合格意见后方可认定为综合验收合格。商品住宅在交房时，开发企业必须向购房人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《住宅工程质量分户验收表》。

（十一）推广精装房。引导和鼓励房地产开发企业采取住宅一次装修到位或菜单式装修模式新建商品房。

三、优化房地产投资环境

（十二）强化房地产项目报建管理。房地产项目申请报建时，必须将所有报建规费一次性缴纳到位，单个项目建筑面积在5万平方米以上才能申请分期报建。报建规费的标准严格按政府有关文件执行，不得擅自降低或提高。特殊情况确需减免部分报建规费的，须经县长办公会议议决。

（十三）完善城市基础设施配套。县文星镇、建设、城建投、电力、商务、交通、公用事业、自来水公司等部门要加大基础设施建设力度，对已竣工投入使用及新开发建设的房地产项目在城市次干道、供水、供电、商业网点、公交车停靠站点、就近入学等方面进行完善，确保住宅小区与城市中心无缝对接。

（十四）强化金融机构对房地产业的支持。县财办、人民银行要牵头组织县内各金融机构拿出具体措施，增加房地产业贷款。同时要加强对房地产金融市场的监控，防范和化解房地产金融风险。

四、加强房地产企业及从业队伍的管理和培育

（十五）严格房地产市场准入制度。从事房地产经营活动必须取得相应的企业资质，并备案登记。从事房地产营销、策划、中介、工程建设和服务的从业人员必须持有相应资格证书。

（十六）加强房地产企业动态管理。完善房地产企业信用档案，实时记录和公示企业信誉情况，并将其作为资质定级、晋级、年检的重要依据。县房产部门应及时督促房地产企业整改不良行为，整改不到位的，给予降级或注销其资质。

（十七）培育房地产企业品牌。通过体制、机制和管理创新，培育和壮大房地产企业。鼓励房地产企业通过整合、兼并、入股等形式进行联合重组，逐步淘汰竞争力不强、规模效益低下的房地产企业，促进房地产企业提质升级。

（十八）提升从业人员素质。县房产部门应会同劳动和社会保障部门制订房地产行业从业人员和进城务工人员培训计划，明确年度培训任务，加大培训力度，确保培训质量；严格实行房地产从业人员持证上岗制度，建立健全房地产企业从业人员信用档案，不断提高房地产从业人员的整体素质。

（十九）切实维护企业合法权益。依法支持房地产企业正常经营活动，及时依法处理群众投诉，严禁任何单位和个人向房地产企业强行摊派和“索、拿、卡、要”，一经发现，依法从严处理。

五、提高物业管理水平

（二十）全面推行专业化物业服务。逐步推行房地产开发与物业管理相分离制度。住宅小区、党政机关及企事业单位房产应逐步推行专业化物业管理，扩大专业化物业管理覆盖面，任何单位不得聘用无从业资格证书人员从事物业管理服务。房地产小区选聘前期物业服务企业时，应严格依法采取公开招标或协议招标的方式进行。新建小区没有实行前期物业管理的，工程不得验收。开发企业在向业主交房时，前期物业服务企业应与业主签订前期物业服务合同和业主临时规约。

（二十一）充分发挥社区在物业管理中的监督、指导作用。物业管理纳入社区工作范畴，文星镇各社区应加强对辖区内住宅小区业主委员会和物业服务企业的监督、检查，指导其搞好住宅小区的精神文明建设、计划生育、社会治安综合治理、公共安全等方面的工作。县房产部门在指导成立业主委员会和办理物业服务企业资质定级、晋级、变更手续及日常考核时，应当听取社区居委会意见；要加强与社区居委会的协作，积极协助调处物业管理服务纠纷，共同做好物业管理工作，为居民创造安全、舒适的居住环境。

（二十二）严格实行物业管理配套设施保证金制度和物业管理开办费制度。县房产部门要分小区落实并监管物业管理配套设施保证金和开发建设单位支付给物业服务企业的开办经费。其中，配套设施保证金按建筑面积5元/平方米缴纳且全部用于配套设施建设，物业管理用房的建设投入不得在配套设施保证金中列支。

（二十三）严格执行有偿物业服务制度。物业服务企业要对服务小区实行全方位、全天候管理服务，服务费用应严格按照约定的收费标准收取，确需调整标准的，应按法定程序进行。业主委员会应当督促业主履行缴费义务。

（二十四）严格装饰装修管理。业主装修房屋，其装修方案必须先经房地产装饰装修管理机构批准。严禁不按装修方案施工或破坏房屋结构行为，确保房屋使用安全。原则上住宅小区建筑不准安装防盗窗（网）。确须安装的，经房地产装饰装修管理机构批准后，安装的防盗窗（网）必须内嵌，严禁出现防盗窗（网）凸出墙面及改变或破坏外墙立面形象的装修行为。县房产部门要全面加强装饰装修市场管理，严格装饰装修施工证的发放，逐步建立健全装饰装修原材料市场准入制度，严防有害劣质装饰装修材料流入市场；加强装饰装修质量、环保监测等服务，培育壮大装饰装修企业，查处违法违规装修行为，营造良好的装饰装修市场环境。

六、优化市场服务监管体系

（二十五）严格执行房地产项目建设公示制和服务责任制。房地产开发企业应当按要求制作房地产开发项目公示牌，并在项目建设现场公示。房地产开发项目立项后，相关部门应对项目规划设计、建设、销售、竣工验收、交付使用等进行全方位监管和服务。

（二十六）建立行政执法联合查处机制。房地产开发企业单一违法行为，由相关职能部门查处；涉及多个部门的，由县政府分管副县长组织规划、建设、国土、房产、环保、消防、质监、国税、地税、交警、文星镇等部门单位联合查处，形成打击合力，坚决遏制房地产违法违规行为。

（二十七）加强商品房销售和价格管理。县房产部门要建立健全新建商品房交易合同网上备案制度和预售款监管制度，防范房地产企业抽逃资金风险，维护消费者合法权益。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得预售，也不得以认购（包括认订、登记、选号等）、收取预定款性质的费用等形式变相预售商品房。一经发现，依法从严查处。办理预售许可证时，要如实申报销售价格。已取得预售许可的，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。县房产部门要加强房地产市场交易指导价的编制工作，杜绝房地产转让、抵押等价格不实现象，规范房地产市场交易秩序。同时，逐步推行二手房交易网上备案和二手房交易资金监管制度。

（二十八）规范房地产开发项目资本金、预售款和维修资金管理。项目资本金、预售款和维修资金必须严格按规定标准缴存，任何单位和个人不得侵占和挪用。

第9篇：社区商业规划方案范文

[关键词] 体验营销 房地产

美国未来学家阿尔文・托夫勒预言服务经济的下一步是走向体验经济，人们会创造越来越多的跟体验有关的经济活动。目前，房地产市场逐步进入成熟时期，房地产产品的同质性日益严重，市场竞争加剧，在这种情况下，“体验营销”这一方式受到房地产业广泛的关注。

体验营销就是从消费者的感官、情感、思考、行动、关联五个方面来重新定义、设计营销理念。在体验营销时代，营销的重点是，发现产品从设计到投入使用与消费者接触的所有点，研究这些点，通过对它们的体验建立起品牌在消费者心中的深刻印象。

房地产项目开发的全过程，体验应贯穿始终。从开始的规划设计到客户入住后的长期物业服务。每一个环节，开发商都必须从消费者的角度来构思，不能像过去一样仅仅满足于怎样把它做好，而是要考虑消费者看到它、使用它时，会产生什么样的感受。

本文以厦门某房地产商，在洛阳新城区首次投资的成功案例为例，浅谈“体验营销”在房地产业中的运用。

一、项目基本情况

1.项目位置：洛阳古城路、王城大道与民苑二路形成的围合区域内，临隋唐城遗址。

2.项目占地:690573

3.SWOT分析。(1)优势S。地段优势明显，处洛阳新城区，是住宅集中区，地段好；交通条件较好，王城大道与古城大道均为城市干道，且周边有多条公交线路；临路状况较好，有利于沿街店面设置，商业价值形成;临隋唐城遗址，为项目未来业主带来良好的视野及景观。(2)劣势W。地块不规则形,且呈条形，在项目规划上存在较大难度；周边配套薄弱,目前周边配套少，生活不便利；周边人流较少，人气较弱，商业氛围相对较难形成;道路交通污染，临城市干道，存在一定交通污染。(3)机会O。洛阳房地产市场正处在发展阶段，市场走势基本稳定；洛阳经济发展，城市化进程推动；南方开发商介入洛阳市场，在政府及消费者层面都能带来一定的优势。(4)隐忧T本案体量较大，消化周期较长，未来项目销售存在不确定性压力；随着竞争加剧，产品品质提升，这在一定程度上将影响本案项目竞争力的形成；宏观经济及政策的不确定，是本案未来开发的潜在性风险。

二、项目之体验营销

1.目标客户群分析。根据区域市场及消费者需求的了解，结合本案的区位特征，将本案客户群定位为――洛阳地区中高端的购房需求消费群体――其具备以下特征未来客户群:来源地――洛阳市区及城郊居民为主，部分周边县市居民；置业类型――以自住型消费为主，老城区二次以上置业者占多数，进城置业者比例突出；职业类型――私营业主、农村高收入者等为主要客户群；消费特征――对新城的区位认同度高，对项目总价值要求较高，户型、园林及配套均有相对突出的要求，并看好区域及社区发展前景。

根据马斯洛的需求层次理论，越往高处的人，心理需求越明显，情感需求越强烈。当物质生活水准达到一定程度以后，人们购买住宅的目的不再是出于满足简单居住的要求，而是出于满足一种心理和情感上的渴求，或者是追求某种特殊房地产产品与自我定位的吻合。人们在购房时除了价格等因素之外，更偏好那些能与自我心理需求引起共鸣的产品。因此，产品定位应该紧紧围绕客户需求展开。

2.产品定位及创新。根据对目标客户群的心理分析，本案从以下几方面对产品进行定位：(1)公园地产概念，倡导生态、人文的地产开发理念；(2)软性配套，体现在项目配套及各项服务的突出优势，与区域市场形成差异化竞争优势；(3)以综合性社区的姿态入市，体现规模优势，有利于项目形象的树立。综上，将本案定位为洛阳新城区中高档的、公园主题的、集居住、购物、商务等功能于一体，具有突出软性配套特色的复合大盘，并附以下产品特色，以满足客户需求，实现项目差异化。①生态车库――创新“会呼吸的地下车库”，增强产品附加值;②空中别墅庭院――带大庭院的高层户型规划，增强观景效果及品质;③组合结构户型――创新2+1，3+1的户型结构，灵动变通，实现户型多样化;④社区配套方面：生态社区――通过建材选择、人车分流、垃圾处理、直饮水系统、中水处理等系统等与社区园林综合实现；智能社区――智能化社区安防系统、家居智能系统；数字社区――社区网络一体化，物业管理网络化；音乐社区――社区背景音乐系统，家居背景音乐系统；文化社区――通过社区会所文化性设施及社区商业配套等实现；名流社区――休闲及运动双会所规划；

3.体验式活动。购房即便对于中高端阶层也不可能是瞬间决定的事情，次次体验给客户新的感受。耐心陪伴着顾客，从初步体验到认可产品品质。(1)文化性会所先行建设，通过会员活动，让客户了解本案的开发及服务理念；(2)参观前期完成的园林景观样板区（结合举办书画展），让客户真实地感受规划方案中的园林风格社区主题。(3)专业人士解说规划设计方案――产品不仅需要有好的功能和质量，还要有能满足使用者视觉，触觉，审美等方面的感官质量。密切联系消费者和使用者，在专业人士的解说过程中，通过客户的意见了解到产品的不足之处。(4)主题样板房试住――借品牌凝聚体验，表面上，品牌是广告或服务的标志；深层次上，品牌则是对人们心理和精神上的表达。在体验营销者看来，品牌就是“消费者对一种产品或服务的总体体验”。(5)垃圾处理、直饮水、中水处理系统、生态车库等产品特色演示、介绍(6)户型选择、居家风水常识小讲座；――通过额外的服务细节，给消费者带来美好而难忘的体验。(7)组织客户户外游，增进准客户的“邻里”关系。本案目前已开发完成，取得了良好的销售业绩，并获得客户好评。

体验营销这种基于为消费者提供服务，最终与消费者实现共同体验的商业模式下的行销方式，成为地产商、地产项目树立市场形象，吸引市场关注的一剂强心针。 因此注重挖掘客户的潜在需求和预期欲望，并将其对项目的良好体验，愉悦的感情升华为客户的忠诚，这是房地产项目营销成败的关键。

参考文献：