物业管理相关建议精选(九篇)

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第1篇：物业管理相关建议范文

【关键词】国际旅游岛；离岸金融业务；离岸金融模式

Abstract： In January 4， 2010， the State Council issued the “ Some certain opinions of the State Council on promoting the development of Hainan international tourism island “， explicitly referred to “ Hainan province can explore on developing offshore financial business “， then giving the upgrading of the industrial structure transformation and the new development road .This paper makes the analysis of Hainan province in the process of the external potential “Environment”， develop offshore financial business and adaptive plan for internal framework in the light of Hainan province offshore financial business. Beginning from the “ bud “ of the offshore financial business in Hainan province， we can strengthen economic of Hainan province， expand the economy influence of the region.

Key words： International tourism island； Offshore financial business； Offshore financial model

一、引言

离岸金融（Offshore Finance）是指设在某国境内但与该国金融制度无甚联系，且不受该国金融法规管制的金融机构所进行的资金融通活动。传统的离岸金融业务包括货币信贷、投资、结算、外汇买卖、黄金买卖、保险服务和证券交易等金融业务。伴随着新一轮全球性经济衰退，各国对游资监管力度加大，离岸金融业务的发展前景逐渐黯淡，离岸金融业务也积极寻求着转型发展之路，在此背景之下，海南省发展离岸金融业务的相关研究更显必要、紧迫。

二、海南省离岸金融业务发展的宏观环境

（一）天然优势的地理区位

海南省位于华南和西南陆地国土和海洋国土的结合部，内靠我国经济发达的珠江三角洲，外邻亚太经济圈中最活跃的东南亚。海南省独特的地理区位优势对海南省离岸金融业务的发展具有重要意义。首先，中国东盟自贸区的建立亟需大量的资金及金融服务的支持，海南省离岸金融业务能有效满足此类需求；其次，毗邻香港有利于海南省离岸金融业务的加快发展，海南省离岸金融业务的兴起能有效辅助、巩固香港确立全球离岸金融中心的地位；最后，海南省与祖国大陆间的天然屏障可以作为防范省内与大陆境内金融系统协同干扰的“防火墙”。

（二）增长迅速的国民经济

海南省2010年国民经济总值达2064.5亿元，同比增长24.8%，增速位居全国首位，同年地区产业产值均达到历年来的最高点，且第三产业增加值达953.67亿元，同比增长27.1%，较2009年同比增速5.27%①。

（三）发展迅猛的金融行业

银行业快速健康发展。2010年末，全省银行类机构本外币存款余额4217.30亿元，比上年末增长32.8%。金融机构效益显著提高，银行业金融机构资产总额5470.36亿元，比上年增长32.8%。证券业发展势头强劲，全年通过发行、配售股票共筹集资金122.14亿元，比上年增长8.16倍。保险业务规模迅速扩大，全年保险机构承保金额21727.19亿元，比上年增长23.9%。实现保费收入47.95亿元，增长45.0%。

（四）持续加快国际化进程

随着海南省国际旅游岛建设进程的不断深入，海南省抓住与国际市场、机构、法人等接触的契机，推动海南省产业升级转型。一方面，海南省不断强化自身在中国-东盟自贸区内的核心地位，加强与东盟国家在旅游、交通、商贸等方面的互惠合作，另一方面，海南省寻求与欧美等发达国家在旅游、金融、环保等领域的交流。

三、海南省离岸金融的模式选择

通过对现有国际离岸金融市场模式特征及要素需求的考量，不难发现海南省省域内要素不满足内外一体型关于区域建设环境的需求。而避税港型模式本身即为了让离岸公司机构规避母国关于税收等非运营支出而诞生的一种形式，且随着近年来全球性受游资冲击而导致的全球、区域性金融危机频发，黑市洗钱现象不绝，现阶段相关国际组织、合作国联盟加强对此类模式地区的监管，从而使得一些区域离岸市场“形同虚设”，不仅如此，海南省较其他避税港型地区并不具有明显横向竞争优势，因此本文认为海南省不适宜避税港型模式。

剔除了以上两模式后，本文侧重与海南省选择以内外分离型为基础的适用性模式。首先就内外分离型模式而言，海南省现阶段国际旅游岛建设亟需相应配套资金的支持，据中国发展改革委员会相关专家的测定，海南省国际旅游岛至少需要15万亿元资金的注入建设，而相对于海南省入不敷出的财政资金而言，数目之庞大犹若星河，因此本文认为海南省应采用单向渗透型的离岸金融市场模式（OUT IN），即允许离岸市场内资金有限渗透到在岸市场的模式。但受限于现阶段海南省金融软硬件实力，初期阶段仍以内外分离型模式，待业务发展到一定规模档次，再权衡利弊适当冲破“屏障”，施行有限渗透的策略。

四、海南省离岸金融市场发展目定位

（一）助力海南省经济增长产业升级为核心

必须遵循关于“十二五”时期的规划路线，从而进一步助推海南省经济增长、产业升级等改革目标的实现升华规划中关于相关产业发展的理念，拓展海南省经济、产业发展的可行域，创造海南省与国际优秀产业、高新技术接触的契机，争取将海南省提升为“离岸金融-旅游服务”复合型海岛特区。

（二）开展以境外人民币离岸业务为内容

人民币国际化是指人民币能够跨越国界，在境外流通，成为国际上普遍认可的计价、结算及储备货币的过程。尽管目前人民币境外的流通并不等于人民币已经国际化了，但人民币境外流通的扩大最终必然导致人民币的国际化，使其成为世界货币。

（三）形成“港琼”离岸金融犄角为目标

香港作为全球范围内重要的国际化金融中心，离岸金融业务规模大、服务水平高、市场监管有效性强。海南省离岸金融业务就其本身规划而言，具有浓烈的地域性特色，因此可以有效完善犄角内“业务池”构建，且海南省离岸金融的发展可以有效减缓香港受指向性游资的冲击，发挥犄角规模优势，有效规避相应风险。

五、海南省离岸金融业务的内容框架

（一）海南省离岸金融业务品种遴选

1.银行类离岸金融业务

一是离岸存款业务。可接受开立“非居民”的美元、港币等可自由兑换货币的存款账户，亦可接受开立人民币非自由兑换货币存款账户。

二是离岸结算业务。海南省可以依托离岸金融机构为平台，开展一系列如客户办理汇兑、接受和开立信用证、提供保函、光票托收、跟单托收等业务。

2.证券类离岸金融业务

海南省证券类离岸金融业务也应选取金融机构债券、利率掉期（SWAP）等为主的相对低风险性业务为主，从而做到降低风险，有限提升市场流动性。

3.保险类离岸金融业务

开展有利于海南省海洋产业发展的船舶险种，根据海南省特殊海洋、渔业状况，推陈出新具有离岸属性的创新型保险品种。

（二）海南省离岸金融业务监管体系

1.离岸金融机构准入及退出机制

海南省离岸金融机构的准入应遵循“机构规模优先、良性内控优先、业务面广优先、效率服务优先”等原则，准入机构在进驻省内以前应具备外汇汇兑、业务办理、业务结算等基础性资质，并在此基础上报备国务院、国家外汇管理局、海南省政府等相关机构审批、备案等基本程序。

2.离岸金融业务范围约束性

主要监管海南省离岸金融业务的五项原则主要：一是审慎性原则，以风险相对较易控制的业务为主；二是可操作性原则，即以简单可行出发，以传统业务为主；三是灵活性原则，在监管下适度放宽业务选择的区域；四是锁定交易性原则，通过账户的分设和严格管理，确保离岸业务的有效监控；五是差别监管原则，对外资银行及中资银行进行区别性管理。

（三）海南省离岸金融业务优惠政策

1.税收优惠政策

借鉴国内外离岸金融市场的税收优惠政策，结合海南省实际，对在离岸区内开展离岸服务外资金融机构，可考虑在2020年以前按10%税率减征所得税，免征印花税，对风险较大的离岸贷款实行专项贷款风险准备金，由金融机构申请，报外汇管理部门备案，同级主管国税机关审批后准予在所得税前扣除；对金融机构高管个人所得税按三免两减半征收。

2.费率优惠政策

对进驻海南省内的金融机构，给予分支机构登记、注册等注册服务类费用以一定额度折算收取，并比较横向区域离岸金融业务费率水平，从而促使域内具有比较竞争力。在机构运营过程中给予场地、办公硬软件等办公设备费用予以一定额度补贴或减免，规模以上机构享受政府后续保养维护等服务。

注释：

①数据来源与2011海南省统计年鉴

参考文献（Reference）：

[1]巴曙松.中国外汇市场运行研究[M].经济科学出版社，1999.

[2]华钧.在天津建立离岸金融中心初探[J].产权导刊，2006（10）.

[3]王宏伟.离岸金融与反洗钱法律问题研究[D].大连海事大学，2007.

[4]宋亮华.我国离岸金融发展和监管问题研究[J].国际金融研究，2005（12）.

[5]李振光.大力拓展深圳联金融市场，特区理论与实践[J].特区理论与实践，2001（06）.

[6]巴曙松.香港能成为人民币离岸金融中心吗？[J].经济月刊，2002（11）.

[7]宋斌.香港人民币离岸金融中心：一个可望而暂时不可即的设想[J].学术论坛，2004（04）.

第2篇：物业管理相关建议范文

关键词：会计信息化;财务管理;电子商务

全球经济和科技的发展对会计信息化有着推动作用，对传统的会计理论信息系统有着不小的冲击和挑战，企业该如何面临这种挑战，面对这种问题在财务管理方面又该有何种对策来适应新环境。

一、会计信息化对会计核算前提的影响

会计基本假设是企业会计确认，计量和报告的前提，随着经济的发展和科学技术的进步，会计信息系统进一步的完善，会计信息化对会计基本假设的影响也逐渐细分在各个方面。

1.对会计主体的影响。会计主体是指企业会计核算，计量和报告的空间范围，也只会计核算和监督的特定单位或组织。传统的会计主体假设是在会计实务中根据一个特定的主体划定各项交易或事项的范围，而在会计信息化的影响下，使得原有的主体外延，不单单是原先固定的那个主体，更延伸了一种“虚拟”的外环。它具有不稳定性增加了会计主体形式，让会计实务处理起来更高速，快捷，并没有否定原有的会计主体假设，因此我认为在会计信息化下的企业可以调整对会计主体假设的认识，使其更能面对当前信息环境的选择，但也不能脱离原始会计主体内涵。

2.对持续经营的影响。持续经营假设是指在可预见的未来，企业将会按当前的规模和状态继续经营下去，即界定会计核算的时间范围。会计信息化的影响使得企业虚拟目标的诞生，这种情况下发展是无法预见和判断的，但这并不影响持续经营假设的运作，在企业还在经营期时会因为这种不稳定性不断与外部合作以求从虚拟向实体转变。信息化所带来的变化能促进企业加快步伐，力求生存来保持企业持续、正常的经济活动。

3.对会计分期的影响。会计分期是指将一个企业持续经营的经济活动划分为一个个连续的、长短相同的期间，以便分期结算账目和编制财务会计报告。会计信息化环境下信息的加成和传送不再受过多的时间制约，这使得管理者所获得的信息更有时效性。会计分期本是持续经营的一个补充，能均匀分期获取企业财务状况和经营成果报告，信息时效性便能适当缩短使用者对报告需求的期限，更能确保当期会计信息准确性和及时性。不过最终报告的实质性内涵还是没有改变，提供给管理者的讯息仍是原本应提供的，只是缩短了时限，因此在信息化环境下原本的会计分期假设仍然实用。

4.对货币计量的影响。货币计量即会计主体在会计确认、计量和报告时以货币作为计量尺度，反映会计主体的经济活动。随着电子数据和电子商务的快速发展，人们越来追求附带财务信息的电子交易载体，企业各项经济业务于网上交易更为便捷，因此电子货币的出现会对实体货币有一定的冲击。

二、会计信息化对企业财务管理的影响

1.对传统会计功能的影响。传统的会计职能主要界定在会计核算和会计监督上，随着会计信息化进程的推进，会计功能不断进行着改善，使其不仅仅停留在传统核算型职能上，更向着新型管理型转变。信息化系统大大提高了做账的效率，使得会计核算的准确性能有所提高，对于复杂的会计核算能在短时间内按既定的程序计算出来，节省人力和时间。在会计信息化系统的不断发展中，企业的会计环境也不断变化，因此会计职能也应进行一定的转变，保证各功能之间相辅相成，辩证统一，为企业会计分析系统提供有力的保障。

2.对企业内部控制的影响。随着企业规模的不断扩大，生产经营的复杂程度越来越高，信息化影响程度的深入，企业的内部控制也得不断调整。其中会计控制无疑是内部控制的基础环节，信息化使得会计人员的的知识多面化，数据处理集中化、自动化，会计人员的职责也相应的加重。而信息处理集中化容易使得数据重叠，工作人员的偷懒舞弊，因此不能仅仅靠着少数管理人员的控制，应该在企业内部设立多个部门进行监督考察，明确各自目标，实现企业利益最大化。

3.对财务信息的影响。企业财务信息主要指财务报告提供的资料，包括对外提供的资产负债表、利润表、现金流量表和相关附表，报表附注、财务情况说明书等。信息集中化处理使得财务信息的获取更快捷方便，又财务信息是实施财务管理行为的主要依据。为了财务管理人员能掌握到企业的实际财务状况，实施有效的管理，财务信息的分析和呈现形式尤为重要。在会计信息环境下，会计人员只需录入原始数据，通过会计软件计算出相应的结果，因信息的共享性让各财务管理人员获取的财务信息时效性强。由于财务信息对技术的强烈依赖性，会计信息化更能推动财务运作过程，简化复杂的会计处理程序。同时由于数据是在电脑上操作，脱离了纸质的实体性，难免引起不法人员更改数据。信息化的影响是把双刃剑，只有在发展的同时不断调整和更新，才能充分把握信息化带来的好处。全球经济一体化以及电子商务浪潮的影响，财务会计管理制度必将与国际接轨，对传统企业的竞争能力提出了严峻的挑战。财务管理作为企业管理的核心，是企业实现电子商务的重要环节，企业对财务管理软件的功能和技术创新要求日益迫切，传统财务管理软件已无法适应企业管理的国际化和现代化要求，财务软件的国际化已经是势在必行的发展方向。

4.对财务国际化的影响。近些年我国会计制度进行了一系列的改革，为了满足会计开放需求，也是经济开放和财务国际化的需求。我国会计准则和国际会计准则一样强调实质重于形式的原则，因为国情的不同我国在实施会计制度时带有中国特色，但在处理相关事情要与国际接轨时，又要把财务信息如报表调整为国际形势。全球经济一体化以及电子商务浪潮的影响，会计信息化的推广使得国内信息必须及时对接上国际最新发展轨迹。财务管理作为企业管理的核心，是企业实现电子信息化的重要环节，科技发展日新月异，经济形势不断改变，各个企业对于信息化运用程度和技术创新的要求越来越高，传统的会计软件功能已不能及时满足企业最新形势需求，因此财务国际化对于会计信息化需求是日益迫切的。

三、会计信息化给企业带来的风险

会计信息化给企业财务管理带来了极大的便利，但近些年由于计算机安全所产生的经济损失也十分之大。（1）信息化使得财务分析具有时效性，但过度的追求快捷而忽略财务信息本质是有悖于实质重于形式原则的。（2）电子财务管理数据处理是集中化、自动化，因此，系统设计的不严密性可能导致连续性数据错误与重叠。（3）信息储备介质的不稳定性可能使得财务信息的丢失。在企业管理信息化条件下，企业的数据几乎都保存在计算机数据系统中，经营活动十分依赖计算机系统，一旦有缺失导致的结果可能无法预估。（4）计算机病毒带来的风险。每年因为电脑被入侵所造成的损失数目之大，企业财务管理核心一旦泄露，就有可能是企业失去竞争力，甚至是致命的打击。

四、企业面临会计信息化应采取的措施

会计信息化是会计发展的必然趋势，要能接轨最新经济发展。（1）必须建立更加严密的、系统的内部控制制度，更新财务管理理念，推进企业完善会计制度应对电子商务发展。（2）优化会计信息化软件。企业可在原有基础上进行体系结构和模块设计优化，对系统安全隐患进行排除，既能解决远程分享，又能确保系统安全。

五、结语

现代网络技术快速发展，使得部分企业在综合财务管理方面滞后，财务管理的信息化建设尤为重要。当今企业规模日益扩大，业务结构日趋复杂，会计信息化大大提高了工作效益，时间局限性变小，充分满足企业高效管理的需求，是现代企业发展趋势。总体大流的信息化建设，归根结底财务管理模式还是人工和机器的结合，在加强了信息系统的更新同时不能忽略会计人员专业素质的培养，加强会计职业道德教育，扎根于实质，充分发挥出会计信息化给财务管理带来的正面影响。

作者:张红豆 单位:湖南农业大学

参考文献：

第3篇：物业管理相关建议范文

关键词：内部控制风险 内部控制意义 分析评价

目前国内对物业管理企业内部控制的研究大多数比较单一的从财务角度出发，重点关注物业管理费收缴及资金收取的内部控制程序控制。这些观点从物业管理企业某项具体的操作出发提出了问题的解决办法，在实际经营过程中有一定的借鉴作用。但结合物业行业的特点，系统地将基于风险考虑下的以战略为导向的内部控制运用到物业企业经营中的，目前研究还并不深入。

实施企业既定的战略目标，实现企业价值的创造是任何企业发展的根本动力和最终追求。企业战略目标的实现是需要在管理层审慎确定的战略规划下以整体组织的战略实施为前提的。内部控制的根本目标就是通过策略规划和实施过程的控制，确保企业战略的实施从而保证企业战略目标实现的一种机制和手段。内部控制制度是通过一系列风险分析后设置合理的业务流程并且建立明晰的岗位职能，使企业能够在业务及管理的关键环节上实施有效的控制，从而尽可能的使企业避免风险，保障其按照既定的目标轨道快速运行，实现企业一系列可持续发展的战略目标。因此，内部控制的设计需要以公司战略为导向，覆盖公司所有业务事项，全面考虑企业内外环境及其存在风险的系统整合。在内部控制架构设计中，策略规划及实施战略是始终贯穿于企业整个经营活动过程的主线。要实现企业战略目标，首先需要在综合考虑内外风险因素的条件下制定实施策略，即进行策略规划，其次需要依据策略规划实施战略，实施的过程就是各种具体的业务事项的综合汇总。通常企业的内部控制存在三个层级：与战略和管理层相联系的策略控制，与执行层相联系的管理控制和与操作层相联系的作业控制。

针对物业行业的特点，建立以战略为导向的风险管理下的内部控制制度能最终解决物业公司的生存与可持续发展问题，通过建立并有效实施内部控制及风险管理机制使工作质量标准保持统一的水平并自驱性地对管理控制体系进行有效评价和持续改善，不但能满足物业管理公司不断改善其管理水平、增强企业经营业绩的需要，同时满足物业公司管辖下的所有物业资产委托人和物业使用人日益提高的服务期望的需求。在保障物业公司经营运作及经营战略目标实现，使物业公司本身直接受益的同时也使利益相关者业主、投资方、供应商和员工因此受益。

建立以战略为导向的内部控制的总体架构设计首先应以内部控制环境为起点，物业公司所面临的外部环境千变万化，内部的要求也千差万别，如果采用静态、封闭的管理模式是不能适应物业公司所面对的内在因素和外界环境变化的，物业公司应当建立起一个开放的自适应的内部控制系统，并与内外部环境变化相适应。其次，在进行内部控制的总体架构设计时还要考虑风险因素。企业战略与内部控制整合的基础是风险。

一、风险因素体现在内部控制体现

（一）内部环境

内部环境提供了风险管理的原则与企业的组织结构，决定了企业做事的规范与用人的标准。内部环境是其他所有风险管理要素的基础，是风险的源泉。

（二）风险控制

风险控制是管理者制定企业的战略目标，选择战略并确定其他与之相关的目标并在企业内层层分解和落实，是风险的甄别、度量和承受度的确定并确定应对风险的策略，即：规避风险、减少风险、共担风险和接受风险四类。

（三）控制活动

控制活动是帮助保证风险反应方案得到正确执行的相关政策和程序，是对风险的控制。

（四）信息和沟通及监控

信息和沟通是是风险控制的保障；监控是指评估风险管理要素的内容和运行以及一段时期执行质量的一个过程可以看出，风险管理活动贯穿于内部控制中，基于战略导向下的风险管理是内部控制的核心主线，内部控制就是控制风险，控制风险就是风险管理。

基于企业战略目标为导向，以物业行业特点和业务活动为中心，风险管理下的物业管理公司的内部控制总框架的设计体现为两个层面三个层级的设置和运用。两个层面是指公司层面和项目中心层面，三个层级是指战略实施中的控制层级，即战略控制、管理控制和作业控制。在设计中还要充分考虑到信息技术的运用，将其贯穿于内部控制实施的整个过程，降低内部控制成本，减少人为操纵因素，从而达到将内部控制的程序与措施固化于信息系统的效果。

这一内部控制模式，基本上实现了将内部控制制度建立为一个整合的系统体系。以战略目标为导向，在考虑内外部环境因素对物业公司带来的风险影响下，由公司制定出为达成战略目标的策略规划并将战略目标在物业公司中两个层面三个层级的各个部门间层层分解、控制直至组织的各个部门和各个业务流程中。这一内部控制模式，还将内部控制五大要素贯穿在各个层面的业务活动中。

下图描述了物业公司基于风险管理下的以战略为导向的内部控制整体框架：（如图）

二、研究以战略为核心风险管理导向下的内部控制制度的意义

（一）改善业务流程及制度

通过在物业公司实施有效的内部控制制度，可以在内部和外部因素变化的情况下不断的提升改善管理职责、工作流程、服务标准及管理运作程序，可以使公司中的每名员工都明确的知晓自己的工作范围是什么，工作标准是什么，如何达到公司要求的标准以及如何不断提升服务水平。有效的内部控制制度可以起到对可控风险的预先防范，并可以优化管理体系，使物业的接管、服务体系的设定、企业文化的建立等都不断改善，各类工作流程及程序方法也不断提升。

（二）促进持续改善，提供超期望的服务，全面满足客户需要

物业管理行业属于劳动密集型的服务业，物业管理企业的收入来源几乎为单一的物业管理费收入。物业管理费收取的完整率和及时率直接影响物业管理企业营运的现金流，所以，客户的满意度直接影响到一家物业企业的生存和发展。因此物业公司必须时刻关注客户的需求，不断开发新的服务项目，扩展服务领域，不仅要做好常规性的保洁、绿化、保安服务，日常的物业维护，还要拓展物业全方位管理服务、如委托服务、特约项目服务等设法满足以致超越客户期望的目标。

（三）明确内部控制是一种全员参与和全程控制的过程。

内部控制的制定和实施是一个全员参与、全过程控制的过程。控制活动穿行在企业经营的每一个业务活动中，伴随风险的防范涉及各部门的相关环节中。风险无处不在，物业管理服务涉及面广，服务对象层次差异性较大，内容琐碎，容易出现诸多预想不到的问题，因此内部控制要在每个方面和每个环节上有效的被贯彻实施，这必须靠全体员工的参与才能实现在全过程中进行控制。在运行中对于流程关键控制点的有效控制也需要群策群力的进行研究分析不断改善工作程序、流程使风险得到预先、及时地防范。

（四）建立以预防为主的过程控制模式

物业管理行业的经营活动涉及众多的资产所有者或物业使用者，从行业特征来看，物业管理服务内容涉及到广泛的空间和时间范围。这就决定了物业管理企业在日常经营管理中无时无处不处于风险当中。将各种风险按类型划分，分为可管理控制风险和不可管理控制风险。企业通过风险管理体系，对两种类型的风险进行防范和应对。可管理风险，企业可以通过在管理过程中开展有效的事前控制、事中控制与事后控制的内部控制制度，实施风险管理降低经营风险。对不可管理风险，物业企业应研究通过风险转移等管理方式进行风险规避的应对方法。

物业公司在建立和完善各项控制活动时，需要建立起控制活动分析评价制度，在日常经营活动中依照以下的要求建立并完善各项控制活动的分析评价：

（1）控制活动的标准和管理制度；

（2）控制目标及要求的标准；

（3）风险控制分析文档编制标准和模板；

（4）关键控制确认标准及审定程序。

控制活动不是一个个独立的管理制度或政策，而是一个相互关联、相互作用的完整体系。通过上述标准和制度，可以使各项内部控制活动能在考虑风险因素的条件下防止错误和误操作行为的发生，达到预先控制的效果。在建立内部控制制度时关键控制是最具影响力和控制力的一项或多项不可缺少的控制内容，必须将关键控制作为控制活动的重点，进行仔细分析、全面管理，以防范风险的发生。在确认关键控制的基础上，建立关键控制程序文件，持续跟进改善并将其作为公司定期内部测试基础性资料，以满足测试公司内部控制体系的完整性和有效性。

物业管理行业属于微利服务行业，这一行业特点使得物业企业对风险的自我承受力非常弱，任何风险的发生都很可能导致物业企业无法进行正常经营活动，面对经营管理中各种可能发生的风险行为，公司管理层必须通过全方位、全流程和全员实施内部控制来保证企业经营的有效运行。因此，建立基于风险管理下的以战略为导向的内部控制整体框架，设计构建物业公司从企业内部控制环境、组织架构到业务工作流程的内部控制制度，使内部控制从纠错防止舞弊的目标导向转为价值目标，即增强企业创造价值的能力。同时达到对企业资源的高效利用、保障财务信息和报告的真实、经营的合法合规，通过实施一系列控制措施，合理确保企业经营战略目标的实现。

参考文献：

[1]方红星.内部控制审计组织效率[J].会计研究. 2002

[2]程新生.公司治理、内部控制、组织结构互动关系研究[J].会计研究， 2004.4

[3]刘明辉.张宜霞：内部控制的经济学思考[J].会计研究.2002. 8

第4篇：物业管理相关建议范文

【关键词】利益相关群体 高尔夫 师资建设

【中图分类号】G849.3 【文献标识码】A 【文章编号】1674-4810（2013）04-0072-02

中国现代高尔夫产业的发展可以追溯到1984年广东中山温泉高尔夫球会的成立。迄今为止，经过近30年的发展，中国有球会近600家，从事高尔夫运动的本土人士有50万至100万。随着高尔夫运动的发展，高尔夫教育也开始在国内产生发展。1997年深圳大学高尔夫学院成立，开设高尔夫专业，成为中国第一所培养高尔夫专门人才的高等办学机构。目前国内以培养高尔夫人才为主的学校、培训机构已有数百家，已有近百所院校开办了高尔夫相关专业，其中既有公办院校也有民办院校，既有本科院校也有高职高专院校，还有中专层次。虽然高尔夫没有纳入《国家普通高等学校高职高专教育指导性目录》，但不少学校都将高尔夫作为现有专业中的一个发展方向。

高尔夫专业的发展，使师资队伍的建设提上了议事日程，本文拟在利益相关群体理论的基础上，对高尔夫专业师资队伍建设的相关利益群体，及相关利益群体与专业师资队伍建设的关系作了分析，并在此基础上为高尔夫专业的师资队伍建设和发展提出合理化建议。

一 利益相关群体理论

利益相关群体这一概念最早来源于管理学范畴，主要用来分析与客户利益相关的所有个人和组织，是指与客户有一定利益关系的个人或组织群体，是组织外部环境中受组织决策和行动影响的任何相关群体。利益相关群体可能是客户内部的，也可能是客户外部的。辨析这一概念主要是帮助客户在制定战略时分清重大利益相关群体对于战略的影响。学者弗里曼于1984年出版了《战略管理：利益相关者管理的分析方法》一书，在本书中明确提出了利益相关群体管理理论。

学者Mitchell于1997年提出，管理者所感知的利益相关群体的重要程度，取决于权力性、合法性、紧急性三个属性上的累积效应。通过感知到的重要程度对上述三个特性做出评分后，利益相关群体被细分为以下三类：确定型利益相关群体、预期型利益相关群体和潜在型利益相关群体。

二 高尔夫专业师资队伍建设的利益相关群体分类

通过分析，与高尔夫专业师资队伍建设相关的利益相关群体可分为：

1.确定型利益相关群体

确定型利益相关群体是指同时拥有合法性、权力性和紧迫性的利益相关群体，是高尔夫专业师资队伍建设首要关注和密切联系的对象，具体是学院（校）、教师和学生。

学院（校）的质量评定标准是多方面的，其中很重要的一方面就是各专业的发展。高水平、高素质的高尔夫专业师资队伍建设，能促进学院（校）的发展，有利于学院（校）的品牌建设和质量建设。清华大学第一任校长梅贻琦先生曾说：“大学之大，非大楼之大，乃大师之大。”专业的师资队伍是学校质量的最直接体现。同时，建设一支高素质的专业师资队伍，教师也会成为确定型利益相关群体。教师的素质增强，既有利于学校和专业的发展，对教师本人来说，能增强其成就感和社会认同感，这将极大地激发其工作潜能，更好地为专业发展做贡献。高尔夫专业的学生将是专业师资队伍建设最直接的确定型利益相关群体。学生对专业的认识程度和深度，特别是启蒙阶段，大部分来自专业教师，我国高尔夫专业教育发展历史短暂，人们的认知度不够，很多人对高尔夫的认识还只停留在贵族运动阶段，没有体会到高尔夫的文化和精神。有了高素质的师资队伍，才能更好地宣传贯彻高尔夫精神和文化，引导学生正确全方位认识高尔夫专业和产业。

2.预期型利益相关群体

预期型利益相关群体是指与高尔夫师资建设保持密切联系的相关群体，具体指高尔夫产业链涉及的群体，如高尔夫企业和相关协会等。高尔夫企业主要是指经营活动和高尔夫运动直接相关的相关企业，如高尔夫会所、高尔夫酒店、高尔夫练习场、高尔夫专卖店、高尔夫赛事组织和策划机构等。这些企业既是高尔夫专业实践教学的实施单位，也是高尔夫专业学生的主要就业渠道。他们需要高素质的人力资源，而高素质的人力资源的培养来源于高素质的师资队伍。目前和高尔夫运动相关的协会主要是指中国高尔夫球协会以及各地方高尔夫球协会，其职能主要是对各级赛事进行组织和管理，这些相关企业和协会是高尔夫专业师资队伍建设的预期型利益相关群体。

3.潜在型利益相关群体

这类型利益相关群体比较广泛，主要是从事高尔夫运动的人士，包括普通球手、职业运动员、高尔夫文化爱好者等一切从事高尔夫运动或爱好高尔夫的人员。

三 基于利益相关群体分析，对高尔夫专业师资队伍建设提出的建议

根据各利益相关群体的地位、作用和影响力，我们在进行高尔夫专业师资队伍建设时，应有的放矢，各利益相关群体也应认识到专业师资建设的重要性和紧迫性，共同促进高尔夫专业师资建设的发展，从长远看来，这也将从根本上促进利益相关群体的发展。

第一，学院（校）作为确定性利益相关群体，应对高尔夫专业师资建设给予充分支持，鼓励教师根据专业特点和专长，或进入行业积累行业经验，或进行相关科研和教学研究。由于高尔夫这一舶来专业的特殊性，建设一支高素质的专业师资队伍需要投入较大的资金，学院（校）需要有实际措施来加快师资队伍的建设和发展。

第二，作为确定性利益相关群体的教师在高尔夫专业师资建设中，既是建设的推进者，又是建设的获益者。我们需要建设一支高素质的、适应高职教育的以就业为导向、强化技能性和实践性教学要求的“双师结构”教师队伍，改变以前对每位教师都要求全面发展的思维。高尔夫专业的教师作为一个团队，每位教师要根据其不同的专业背景和特长，找准自己的方向，如来自运动专业的教师可以往球技方面发展，来自语言专业的教师往高尔夫文化、高尔夫专业英语方面发展，具有管理学背景的教师注重在客户关系和球会管理课程上的研究，具有农、林背景的教师在草坪学和球场管理上进行钻研等，通过各司其职、术业有专攻，改变以前对每位职业教师要求大而全，但很难精通的现实。同时，还可以采取聘请高尔夫行业管理人员为客座教授的方法，建设一支既懂行业、又懂理论，并能教学的、高素质的双师结构师资队伍。

第三，学生是专业存在的基础，也是最直接的利益相关者，高尔夫师资建设最根本的是为学生服务，所以在进行高尔夫专业师资建设时要以学生为出发点，高尔夫专业的学生也要充分认识到师资队伍的建设和发展不是一蹴而就的，在日常的教学和实践中，可以同专业教师“教学相长”，共同探索，改变传统的等待教师灌输的学习方式。

第四，高尔夫相关企业在招聘和培训的过程中，应该看到进行高尔夫专业师资队伍建设不是与己无关，而是休戚相关的。高尔夫从业人员与其他服务行业人员相比，专业性更强，更需要员工掌握一定的高尔夫文化、高尔夫礼仪和规则方面的相关知识，因此对从业人员的要求更高，培训期更长。高素质的人才培养仅靠企业自身是难以完成的，即使完成也需耗费大量时间和资金及人力，而通过打造一支高素质的双师结构教师队伍，就可以通过教师的“传道授业解惑”，在学生在校学习期间进行相关培训甚至是企业理念和企业精神的灌输，大大缩短了进入企业后的培训周期。现在很多企业由于短视或行业保密的原因，乐于接收学生的相关实习，而对职业院校专业教师渴求积累行业经验的需求明确拒绝，教师无从积累行业经验，其教出来的学生难免与行业脱节。所以高尔夫相关企业应认识到专业师资队伍建设从本质来说还是为了培养适应行业发展要求的应用型人才，应对专业师资队伍建设的发展提供相应支持。

第五，高尔夫相关行业协会要认识到高尔夫专业师资建设能促进专业发展，为高尔夫运动及文化的普及提供有力支持，要鼓励教师通过协会进行横向联系，在企业和院校之间牵线搭桥，共同促进师资队伍建设的发展。

高尔夫师资队伍的建设和发展之路任重道远，仅靠教师是难以做到的，需要上下合力，认识到其重要性和紧迫性，并提供必要的支持，同时社会和各利益相关群体要对高尔夫这一运动形成正确的认识，让其回归体育运动的本质，才能更好地促进师资队伍建设，从而促进专业建设，最终促进高尔夫这一产业的发展。

参考文献

[1]利益相关者理论[EB/OL].http：///view/

第5篇：物业管理相关建议范文

一、提升标准，强基固本，狠抓安全管理

安全生产是企业的“天字号工程”，是坚持以人为本理念的具体体现，是企业实现可持续发展的可靠保证。要实现这一目标，必须从加强现场管理入手，全面提升安全管理标准，大力夯实安全基础。因此，我们双河煤矿突出现场管理这个重点，制定了全矿《强基础、保安全、争上游工作方案》，从段队抓起，从班组做起，大上安全标准，强化“三个落实”，全力构建安全发展新矿区。

1.抓基础，强化制度落实。科学严密的管理制度是做好安全工作的坚实基础。因此，我们既抓制度完善，更抓制度落实，切实做到用制度约束人、用制度规范人、用制度调动全员抓安全的积极性。按照《方案》中对制度的设置，严格执行安全达标制度，由安全矿长挂帅，组织由安监、通风专业人员组成的检查组，深入段队、班组，深入到工作面、各个作业地点，对照标准，狠抓安全质量达标，对实现安全达标的段队、班组给予通报表扬，并直接与奖金挂钩，对没达标的在全矿进行通报，当场要求立即整改；严格执行专业推介会制度，每月开展一次全矿各专业推介会，由安全工作做得好的优秀段队现场介绍“保安全、争上游”工作经验，并给予3000-5000元奖励，奖金由最差单位或段队费用支付，当场交给优秀单位或段队，激励调动广大干部职工抓安全工作的积极性；严格执行定期考评和奖惩制度，按照奖惩并重、激励为主的原则，对安全质量达标单位或段队给予奖励，对安全质量验收低于90分的给予罚款，奖罚额度以段队活动费为基数，以此构建起全员抓质量、保安全的长效机制。

2.抓治理，强化措施落实。坚强有力的治理措施是做好安全工作的可靠保障。因此，我们充分发挥专职安监人员作用，狠抓瓦斯防治“十条禁令”、《强化瓦斯治理工作刚性规定》等各项治理措施的落实，大力开展以瓦斯、煤尘、水、火为重点的专项治理。完善通风系统，增加通风能力；严格执行“逢掘必探”措施，加大瓦斯抽放力度；开展煤层注水预抽工作，有效降低瓦斯含量；完善矿井消防尘系统，落实专人洗尘制度，改由各单位自己洗尘为通风专业统一洗尘，充分发挥出专业队伍作用；制定有针对性的防汛方案，加强防治水工作力度，构筑通风系统合理可靠、抽采系统完善健全、瓦斯治理工程到位、防尘防火系统齐全、监测系统健全灵敏、四项装备齐全可靠的安全体系。

3.抓达标，强化规划落实。统一合理的达标规划是做好安全工作的示范引领。因此，我矿制定了《强基础、保安全、争上游工作方案示范图册》，要求各专业、各单位要按照示范图册的设置，狠抓质量达标规划的落实和兑现，做到月份有计划，季度有成果。各专业施工要统一标准，统一规范。各专业部门要实时、适时进行抽查检查，狠抓生产源头达标、作业环节达标、系统整体达标；大力开展“上基础、达标准、保金牌”活动，对没有达到标准、不挂牌专业要实行现场处罚，以此确保工作达标准、上水平，推动质量标准化建设向高水平迈进。

二、科学计划，严格兑现，狠抓生产管理

科学计划是实现秩序生产的前提，是抓好生产管理的关键。因此，我们以保接续、保矿井形象、保总量、保工资为切入点，制定了全矿《工程形象指导大纲》，对全矿生产进行了科学计划和统筹布置，采取超常规、打紧逼的措施，步步抓推进，月月抓兑现，取得了良好效果。

1.强力推进秩序生产。按照《工程形象指导大纲》的安排，优化设计，跟踪指导，倒排工期，跟踪检查，严格考核，确保逐月任务高标准、高质量完成。组织安装队成立各工种齐全的检修班，超前做好设备检修维修，确保安装达标、生产达产。组织采掘段队全面推行程序化作业、正规循环作业，为稳产高产奠定坚实基础。

2.强力推进运转环境治理。以安全高效矿井建设为主线，科学做好设备选型，尽快淘汰高耗低效的落后设备，尽最大能力发挥机械化作用，向提高设备检修质量、降低事故率、提高开机率要产量，要效益；强化移动设备运转环境综合治理，提高检修技工的工资待遇，对检修班实行分段计资，由过去110%提升到150%或170%。严格开机时间考核，以机台为单位，月份对包机人进行量化考核，包机计划月份影响时间与实际影响时间相对比，以此作为包机人员月份工资的依据。采掘生产事故影响2小时的，由矿调度牵头，专业部门追查。影响4小时以上的，专业矿长牵头追查，对责任者在工资上给予说法，把“包机制”工作真正落到人头，切实提高设备的完好率和运转环境的可靠性。

3.强力推进目标兑现。各专业要按照《工程形象指导大纲》中的各阶段工期，严格兑现不同时期的工程目标。掘进专业要以新区3#层和新区6B层采面接续工程为重点，优化布局，科学设计，提高单进水平；采煤专业对不能按期兑现大纲任务目标的区（科）长给予黄牌警告，对完不成大纲目标的单位削减工资，降低倍数工资基数，切实形成一个狠抓目标兑现的工作局面。

三、深挖内潜，降成提效，狠抓经营管理

加强经营管理，加快实现经营粗放型管理向精细化管理转变，是企业降成提效的必由之路。因此，我们在深入调查研究的基础上，制定了全矿《经营运作指导大纲》，从上到下建立起以材料、电费、租金等为重点的经营核算体系，划小核算单位，经营指标直接与各级干部、每名员工工资挂钩；建立指标逐月明晰、严格兑现奖惩的考核机制，通过深入实施《经营运作指导大纲》，在全矿上下形成了投入讲产出、消耗讲定额、成本讲控制、产品讲质量、人人算细账，企业增效益的浓厚氛围。

1.严格月考核机制。按照《经营运作指导大纲》的要求，建立了月计划、月考核、奖罚分明的经营运行机制，由经管科牵头，每月依据《经营运作指导大纲》，对各单位产量、进尺、材料费、电费、租赁费、工时定额等方面进行全面考核，落实奖罚，鼓励先进,鞭策落后。采取“每月一分析，月末一核算”的推进方式，确保各项经营指标的完成。

2.实行分块段考核。对一些单位和岗位，实行减人不减工资的政策，解决人浮于事的问题。建立工资分配和工资增长重点向采掘一线、重点岗位和生产技术骨干倾斜的机制，让工资政策真正起到稳定队伍、鼓舞干劲、争上游、促发展的作用。

3.严格把握煤质关。“质量是企业永恒的生命线”，是企业经营管理的关键。因此，把煤质管理工作由宏观管理向工作面延伸，从采场源头抓好煤质；重点抓住采机割煤、连续化进仓两个环节，实行掘进连续化分仓装运、分时间段提运、分不同煤种入洗加工的“三分开”管理，从管理手段上提高煤质；按市场需求随机调整原煤生产，将1#层、6B、3#层、2#下四个煤层合理搭配开采，从产品结构上保证煤质提高，为增销提效提供保证。

第6篇：物业管理相关建议范文

【关键词】科研企业；科研项目；财务管理

2014年，国务院下发了《关于深化中央财政科技计划（专项、基金等）管理改革的方案》通知，对于承担政府类科研项目的企业资金管理提出了更高的要求。因此，为进一步提高科研企业对科研资金的科学化管理水平，提高科研资金的使用效率，使科研资金的使用更加明晰、规范、专业，科研企业应该认清自身存在的财务管理问题，完善企业财务管理制度，强化项目实施过程中的经费管理。本文从科研企业的概念、特征，政府类科研项目的概念，承担政府类科研项目企业在财务管理中存在的问题，以及对承担政府类科研项目企业的财务管理建议等方面进行分析。

一、科研企业概念以及政府类科研项目特点

科研企业即具有先进科研技术、能力，能对技术开发做专门研究的企业，它主要利用企业内部管理水平与先进技术两大优势，将科学技术的研究与企业的运营生产相结合，使研究成果转化为内在竞争力，以此提升企业的综合实力与经济效益。因此，从某种程度上来说，科研企业主要依靠将自身科研成果转变为内在竞争力的方式来创造利润，进而推动科学技术进步，并不断挖掘自身潜力。而具体到本文的研究重点――政府类科研项目，是指为了实现国家的科研项目战略，推动国家的科技发展，政府展开主持、规划、实施、监督等一体化管理的科研项目，它具有投入规模较大、花费时间较长、合作机构复杂以及技术要求高等特点。因此，要想做好政府类科研项目并非易事。近年来科研企业在承担政府类科研项目的过程中，暴露出的财务管理问题也层出不穷。

二、承担政府类科研项目企业在财务管理中存在的问题

1.思想上缺乏重视

在科研企业内部，大部分科研人员都具有很强的技术研究能力和技术创新能力，能使企业具备很强的创造力，但是多数科研人员在工作过程中片面重视技术领域的提高和创造发展，而对科研项目财务管理的相关要求和制度建设与执行等方面不重视，导致企业内部出现重技术、轻管理的错误思想。另外，企业领导和管理人员由于受到“重技术，轻管理”的传统观念的限制，在日常管理工作中过于注重对员工技术能力的要求，而忽略了财务管理对于企业科研具有的重要支撑作用，往往偏向于激励技术人员的研究开发能力，而对于其不遵守财务管理的行为却不加以重视和批评。

2.项目预算编制缺乏科学性

在科研项目申报阶段，科研企业需要上报相关项目预算材料，对项目投入所需资金等内容进行详细地阐述，但是在项目申报材料中普遍存在预算编制不科学、不合理，与实际费用之间存在着较大偏差的问题。很多科研人员和项目负责人对财务预算工作不够重视，在项目预算编制过程中不征求财务部门的意见，而是根据以往经验自行开展预算编制工作，使得所上报的经费预算并不符合企业的实际支出需求。此外，部分科研人员为防止在申报过程中被上级部门削减经费，在编制预算时故意增大经费金额，使得所编制的经费预算失去科学性，在项目实施过程中根本难以有效执行。

3.财务管理制度不严谨

政府类科研项目财务管理较为严格，国家对其做了详细规定，即做到专款专用、专户管理，设立与之对应的内控制度，并对各类费用的具体使用有着严格限定，如科研经费支出只能用于研发设备、材料的购买或者是研究所需费用开支等。然而科研企业的财务管理相对比较混乱：缺乏完善的财务管理内控制度，管理人员意识相对比较薄弱，项目人员滥用资金等。如在财务核算过程中，很多科研企业发生科研费用和企业管理费用混用现象，将与科研项目不相关的差旅费在科研项目经费中列支等等，与国家科研项目经费使用规定相差甚远。因此，科研企业要想承担好政府类科研项目，做好科研工作，必须严格贯彻执行国家有关科研项目财务管理的政策和规定。

4.项目经费监管力度不足

在科研企业承担政府类科研项目中还存在着经费监管制度不完善问题，这种情况将会导致项目具体实施中的实际经费用途和报告中批准的预算并不相符。如在项目验收的过程中，项目负责人为了保证结题验收报告的通过，其结题报告的实际填写情况往往与财务部分所列出的实际资金使用情况并不相符，在结题报告中出现将不符合预算支出的资金使用更改变为符合预算支出的调账情况。上述情况的出现，说明财务部门并没有严格审查结题验收报告中的经费支出和实际财务经费支出之间是否相符，缺少对于项目建设过程中全方位的资金监控管理以及对于项目结果进行严格的考核评价系统。在很多科研企业中，甚至还存在着财务部门对于已经结题的科研项目中所使用的经费情况不进行财务验收的情况。总的来说，诸如此类问题的出现，都是财务部门疏忽其监管功能和职责、对项目经费的监管力度不足造成的。

5.法律意识淡薄

科研企业承担政府类科研项目频频出现财务管理问题，还有一个重要原因即为对承担政府类科研项目的相关管理规范的法律认知不强，对涉及财务管理和开支项目的法律法规不熟悉，财务管理缺乏规范性和法律严谨性。

三、对承担政府类科研项目企业的财务管理建议

1.提高企业人员对财务管理的重视

要顺利推进科研项目，就要切实提高企业人员对财务管理的认识。可采取如下措施：一是制定科学的项目内控制度，对科研项目财务管理提出明确要求；二是项目负责人要通过各项形式的培训活动，提高企业人员的财务管理认识，从而真正重视项目财务管理工作；三是企业内部要制定相应的奖励制度，对于能够有效贯彻财务管理制度要求的项目人员，根据其在项目管理过程中的贡献予以一定的物质奖励，从而激发项目参与人员的积极性，在项目实施过程中能强化成本意识，节约意识，控制项目经费的支出。

2.加强预算编制的科学合理程度

在政府类科研项目预算编制时要以项目具体的研发任务以及目标为基础，严格按照相关政策要求进行编制，提高所编制预算的质量，确保与项目实施的实际相吻合，主要可以通过两个方面改善项目预算编制工作：首先，科学编制，统筹安排。在进行项目预算编制的过程中，需要以保证重点部分、统筹安排全局、量入为出为基本原则，对于项目中实施各环节的具体支出进行安排，务必做到科学合理。其次，科研人员与财务人员加强合作，科研人员虽然是项目实施的主体，但是其缺乏财务相关知识，而科研项目经费科目繁多，且有明确的规定，因此完全依靠科研人员很难编制科学合理的经费预算；财务人员虽然熟练掌握预算编制过程中的各项规定和编制方法，但是其缺乏科研知识，对于预算编制中所需要的专业数据难以掌控。在预算编制的过程中需要科研人员与财务人员加强合作，及时沟通，才能够保证预算编制的科学合理。

3.制定有效的财务核算制度

目前，科研企业财务管理方面存在的相关问题大多数是财务管理制度不明晰导致，这种不良情况影响了科研企业的财务管理工作的正常运行。科研企业要根据国家要求，结合自身实际，制订和完善财务管理制度，修整财务类信息系统，在实际运行中严格执行预算制度及相关规定，确保财务管理工作的正常、顺利运行。

4.加强经费支出的监管力度

首先，对于项目实施过程中的各类支出进行严格审核，如项目批复文件、项目任务书以及项目预算方案等等，确保会计工作能够配合项目的实施和验收，实行从项目下达之后直到验收完成全过程的会计责任制度。其次，在项目经费的审批过程中，对于项目需采购的科研仪器等内容进行严格的审核，包括审核项目批复书、购买合同等是否齐全，如果不符合规定则不予报销。再次，对于经费支出的内容进行审核，检查其是否符合科研项目经费支出的要求，要根据国家科研计划相关项目管理办法，对于不符合要求的支出，坚决不予报销。

5.加强法律意识培养

建议科研企业组织科技人员，尤其是负责项目申报和组织实施的项目负责人，以及财务管理人员认真学习国家科技项目的有关管理规定，提高他们对国家科研管理项目相关法律条文的认知，为申报、承担政府类科研项目奠定基础。

四、结语

近年来，国家陆续出台一系列办法，对科研企业正进行大力改革。科研企业也应牢牢抓住这一难得契机，提高思想认识，做好财务核算，加强预算编制的科学合理程度，制定有效的财务核算制度，培养遵法守纪意识，加强经费支出的监管力度，通过一系列措施改变科研企业财务管理上的现存问题，从而提高政府投入资金的效益与回报，充分发挥科研企业的作用。

参考文献：

[1]俞琳琳. 对科研企业承担政府类科研项目的财务管理相关问题的思考[J]. 财经界（学术版），2016，No.39905：175.

第7篇：物业管理相关建议范文

【关键词】物业管理;税收政策;营业税;对策

伴随着改革开放,我国物业管理行业走过了近三十年的发展之路。特别是2000年至2009年是中国物业管理行业快速发展的十年,据第二次全国经济普查数据显示,至2010年全国物业服务企业总数达到5.8万家,物业管理已成为现代城市管理和房地产经营管理重要组成部分,成为国民经济新的经济增长点,成为保民生、保稳定、促就业的重要力量。然而,由于物业管理行业入行门槛较低、专业管理人员匮乏、企业经营管理不善,以及税费负担较重,相关政策支持不足等等,物业服务行业整体经营效益不容乐观,我国物业管理行业面临较大的生存与发展问题。本文试就物业管理行业涉税问题进行分析,提出相应措施,以促进物业管理行业又好又快发展,以此进一步推动中国城市的文明化进程。

一、我国物业管理行业涉税现状及分析

我国现行税制中,物业管理服务业所要缴纳的各类税种一般包括:营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、车船使用税、印花税、个人所得税(代扣代缴)。多年来,国家税务总局一直没有明确地对物业管理行业在营业税税目中归类,行业内约定俗成地比照“服务业――其他服务业”缴纳流转税,按收取的全部物业服务费5%的比例计算缴纳营业税,把服务费结余,按调整后应税所得额的25%税率作为企业经营成果计算缴纳所得税。城建税和教育费附加按营业税的7%、3%分别缴纳,车船使用税则是以物业管理行业拥有的应税车船为征税对象实行定额征收。在实际工作中,物业管理公司依据所涉及的业务不同,还可能涉及增值税及其他子税目营业税问题。物业管理行业由于国家税收扶持政策的缺失和物业收费水平的停滞,在税收成本和人工成本的双重压力下,已经举步维艰,部分城市已经出现了物业管理行业萎缩的情况,留下了一系列的社会问题,对构建和谐社会造成一定的负面影响。

1、物业管理业归属“服务业”,适用5%的税率,相对于交通运输业、建筑业、邮电通信业、文化体育业等行业3%的税率明显偏高。据北京市政府2007年对本市行业平均利润率的调查显示,主要行业的平均利润率水平呈现明显的两极化特征,其中文化体育业的平均利润率达到了24.7%,邮电通信业的平均利润率更是高达33.6%。作为建筑业的后续产业,物业管理业利润率与建筑业不可比,而行业利润率最低的物业服务业,却承受着高于其他行业的营业税税率。此外,与物业管理业同税率的金融保险业,享受着国家营业税多项税收优惠政策,却没有一项优惠政策惠及物业管理行业,明显存在着行业高低收入的差别和减免优惠政策的不同。

2、物业管理业的营业税是以企业营业额为依据计算征收,企业负担沉重。在酬金制收费模式下,物业服务企业的营业额为向业主收取的物业服务资金,由物业服务支出和物业服务酬金两部分构成,物业服务收费标准是用“以支定收”的方式确定的,具有明显的业性质,其中物业服务支出属代业主收取并用于支付维持清洁、维护秩序、绿化养护、设备设施维修保养等物业服务日常开支,具有代收代付的性质,不应作为税基。

3、目前,物业管理行业在保洁、设备维修等专项服务外包存在重复征税的问题。随着社会专业化分工的日趋细化,物业服务企业大多存在不同程度的专业分包,相关工作必须由相应专业技术部门来完成,物业服务企业不可能拥有庞大的专业技术队伍。如属于国家法律法规规定的消防、电梯维护等必须委托具备相应资质的专业单位承担;专业外墙清洗、日常专业保洁、中央空调维保等专项服务,也应分包委托给其他专业公司完成。物业服务企业与专业分包公司之间存在收入共享问题,在申报本企业营业税时,应允许将外包服务的支出从物业服务资金收入中予以扣减,以余额作为计征营业税的依据。而目前税务机关对物业服务企业在计征营业税时,不允许将各分包专业公司的收入扣减,而是按照收入全额计征,明显存在重复征税的问题。

4、所得税方面,国家税务总局所发《企业所得税应税所得率核定表》中,将物业管理这一特殊业态笼统并入“服务业”中的“其它行业”,此举有失偏颇。其一,据中国物业管理协会2008年的《物业管理行业生存状况调查报告》显示,目前大多数物业服务企业的经营规模偏小,创富能力差,多数企业生存状况困难,缺乏可持续发展的经济基础,40%以上物业服务企业仍处于亏损状态,近20%的企业经营状况“持平”,物业服务行业的微利特征明显,而根据现行所得税关于小型微利企业的税收优惠政策的条件对比,物业管理业被排除在外。其二,物业管理业更不符合国家需重点扶持的高新技术企业,无法享受相应的优惠政策,物业管理业在夹缝中求生存。

二、完善物业管理行业税收政策的具体建议

近年来,国家推出了住宅产业化的一系列政策,促进了我国住宅产业从粗放型、数量型向集约型、质量型转变;同样,物业管理行业也亟待借鉴发达国家及地区的物管经验,探索符合国际惯例并适合中国国情的物管体系,建立社会化、专业化、企业化的物管新路,以求企业健康稳定发展。在相关政策支持上,税收政策的扶持应为最直接、最行之有效的办法。

1、独立税目、调整物业服务企业的营业税税率。随着社会的发展和进步及城市现代化程度的进一步提高,物业管理业将面对更加广阔领域和空间。随着各种现代管理措施、先进的服务理念及高科技的应用,物业管理服务将向高端化、技术化的方向发展,物业管理行业逐步成为一个集管理、经营、服务为一体的覆盖全社会的综合管理行业。鉴于此,建议在营业税税目中单独设立“物业管理业”子税目,比照邮电通信业、建筑业、交通运输业、文化体育业,将物业管理企业营业税由现行5%的税率调低为3%的税率。

2、调整营业税税基,对物业服务业实现差额征收。其一,对代管代付性质的资金,采取以扣减代管代付资金后差额作为计税依据。其二,结合目前物业管理行业在保洁、设备维修等专项服务外包存在重复征税的问题,建议比照旅游业、交通运输业的征税方式,合理扣减外包服务的支出,将剩余的服务费收入作为计征营业税的依据。如:比照旅游业将全部的旅游收入扣减替旅游者支付给其他单位的房费、餐费、交通费、门票或者支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业收入计征营业税;比照广告业以其全部收入减去支付给其他广告公司或广告者(包括媒体、载体)的广告费后的余额,为营业收入计征营业税,以体现合理税基,避免重复征税。

3、在所得税上,应尊重物业服务业利润率低的实事,实行适当的税收倾斜政策。因物业服务业既非小型微利企业,又非高新技术企业,在所得税上不能享受相关优惠政策。建议国家税务总局能够尽快出台相关政策,明确物业服务企业的各项不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的项目,作为应纳税所得额,计征企业所得税。对于物业管理企业自身而言,亦应加强管理人员素质,加强自身管理,进行相关税收政策筹划,如:在物业服务业有关所得税征收方式上,对于内部管理较为规范,具有一定规模和较强实力的企业,可申请实行查帐征收方式则较为有利;而对小规模且财务管理不健全的物业服务企业,建议采取向税务机关申请核定征收的办法更为有利。

参考文献

[1]中国物业管理协会秘书处.物业管理行业生存状况调查报告[J].中国地产,2008(8).

[2]董贤钧.物业管理新十年发展畅想[J].中国物业管理,2010(1).

[3]张亚佩.浅析我国物业管理行业的现状及对策[J].民营科技,2009(9).

[4]徐彦琴.浅谈我国物业管理的现状和发展[J].现代企业教育,2010(1).

[5]林常青.关于减轻物业管理行业税收负担的建议[J].中国物业管理,2008(2).

第8篇：物业管理相关建议范文

关键字： 管道矿区；物业管理；必要性；安全监督；建议

中图分类号：U492.6+4文献标识码： A 文章编号：

1. 进行管道矿区物业管理安全监督的必要性

安全管理是一个企业的生命线，也是社会上一切活动的保障和基础，在物业管理中，安全生产更加具有举足轻重的作用，它不仅关系是对业主和用户生命财产的保障，也是整个管道矿区物业正常运作的保障，目前，在我国复杂的社会环境以及治安状况复杂的大背景下，一旦管道矿区物业管理失职，会使企业造成重大损失和金钱赔偿，所以管道矿区物业管理安全监督显得更加重要，只有对在管道矿区物业辖区内做好防盗、防火、防破坏等安全措施，才能为业主和用户创造一片平和、安详的天地，同时对管道矿区物业管理进行安全监督，也是管道矿区实现健康安全环保管理规范化、系统化、科学化的有效途径，可以有效的提升管道矿区服务水平，为管道矿区树立一个良好的口碑和形象，综上所述，做好管道矿区物业管理的安全监督非常有必要。

2. 管道矿区物业管理安全监督的建议

目前，在我国复杂的社会环境以及治安状况复杂的大背景下，一旦管道矿区物业管理失职，会使企业造成重大损失和金钱赔偿，所以管道矿区物业管理安全监督显得更加重要，针对管道矿区物业管理安全监督存在的问题以及需要完善和重视的问题，对管道矿区物业管理安全监督提出如下几点建议。

2.1 加强监督宣传，明确责任

随着社会的不断发展，企业管理手段也变化多端，但是无论企业用哪种方式进行管理，其核心工作还是通过各种规范制度来对人进行制约，其目的还是使企业中的人能够在规范制度的制约下，自觉的遵守，强制的制度和人们自觉遵守两者有机的结合统一，只有这样才达到了管道矿区物业管理安全监督的效果，那么就需要加强监督宣传，使制度深入人心，并且明确责任，将物业管理安全监督的职责落实到每一个人的身上，这样才能使所有员工都有章可循，以身作则，按部就班地进行管道矿区物业管理的安全监督。

2.2加强对员工思想教育和安全管理技能的培养

因为安全人员质量的高低直接影响矿区物业管理和服务水平的好坏，虽然在对安全人员进行选拔时已经严格把关，但每个员工在思想教育和安全管理技能方面还是有差异，需要在工作的过程中，不断进行灌输和培养，提高员工的安全意识以及安全管理的技能，只有这样才能适应管道矿区物业安全管理的需要，因为员工只有对专业的物业管理知识和服务技巧熟练掌握，才能减少或避免工作中的失误，可以有效的维护好业主和公司的利益也能够保全自己，很大程度的提高工作效率。加强对员工思想教育和安全管理技能的培训可以使员工由原先的被动服务转化成一种本能的主动服务和优质服务，同时对员工进行思想教育和安全管理技能培训也提高了员工的安全意识，有利于创造一个良好的安全生产氛围，树立企业的安全文化。

2.3强化交通安全管理，确保交通安全

由于矿区物业停车场的管理不同于其他地方，矿区物业停车场的管理更有难度，经常发生在停车时撞车、碰车以及车辆被盗的现象，纠纷不断，而且车辆均价值昂贵，很难解决问题，成为一种安全隐患，为了消除这一现象，就需要建立一支高品质的安全管理队伍来强化管理交通安全，进而确保交通安全，具体的建议有如下三点：

增加交通警示牌并且使该警示牌更加明显，增设减速带来避免车辆相碰撞的现象，设立单行道来减少交通堵塞“进不来，出不去”的现象，充分利用管道矿区的空间，设置多个车辆停放点；

在管道矿区行使道路交通管理的职权，相关安全监督人员严格对车辆进行把关，定点检查超速现象、并且在车辆高峰期以及固定时间段由专人进行交通疏导，确保车辆顺利流通杜绝堵塞现象；

2.4 提高员工对突发事件的预防和处理能力

提高员工对突发事件的预防和处理能力可有有效的加强管道矿区物业管理的安全监督，应急突发事件主要可以分为三种类型：自然灾害、突发事件以及消防事故，对当地的情况进行勘察，并且对各种风险进行评估，并针对评估出的风险，做好预防工作，并对员工的应变能力进行培训、实践演练。

自然灾害：首先，相关的工作人员需要对管道矿区的自然环境、当地的气候以及地址状况进行勘测和研究，对矿区可能发生的自然灾害风险进行评估，并实现做好预防工作及应对措施；

突发事件：突发事件不可能实现完全预料到，但对于突发事件的处理，要本着“用户至上、大事化小、小事化了”的原则，在处理问题时，力求及时、高效；

消防事故：对管道矿区消防事故的管理，需要建立一支灵活、快速的消防队，定期对消防队开展消防培训知识和技巧并与实践演练相结合，通过这样的方式可以确保矿区内消防设备完好，也能够有效的提升消防员基本业务技能。

结语：目前随着社会的不断发展和需要，管道矿区物业管理也需要加强安全监督工作，从管理体制的角度上来说，管道矿区物业管理要与城市物业公司接轨，对员工进行制约和培训，使员工充分认识到基地安全能为自身及企业带来效益，并且以身作则重视基地安全；然后需要对管道矿区各方面可能的风险进行评估，并且有针对性的进行预防和采取措施；相信只要明确责任，政策到位，思想到位，技术到位，管道矿区物业管理的安全监督可以消除一切隐患，为人们营造一个安全、平和的环境。

参考文献：

第9篇：物业管理相关建议范文

关键词：物业管理模式；反思；再造

我国的物业管理的产生和发展，顺应了住房市场化的改革要求，填补了在单位制住房解体后住房管理的真空，逐渐形成了由企业主导的一体化物业管理模式，也培育了人们物业服务的消费意识。但我们也要看到，隐藏在其中的深层次问题。

1.关于我国物业管理模式的反思

1.1 物业管理主体严重错位。物业管理在本质上是业主们实行的一种共同管理，物业的所有权归业主所有。但在我国物业管理的发展过程中，业主的主体地位和权力长期被漠视，物业管理企业成为物业管理活动的实际主导者，《物业管理条例》更是直接确认了业主委托物业管理企业的单一物业管理方式。物业管理企业和业主在物业管理中主题角色的错位，客观上导致了社会上对物业管理的错误认识，限制了业主对物业管理方式行使自由决策权和选择权，也业主怠慢与行使共同管理物业的权力、不履行义务留下了制度上的缺口。

1.2 物业服务市场机制完全失灵。在物业管理市场上，卖方显然是物业服务公司。由于物业服务的提供带有集体性，所以其属于准公共物品的范畴，任何单一业主都不能决定其价格。换句话说，只有业主全体或代表业主全体的业主大会才是真正的买方。但在我国的物业管理市场上，作为真正买方的业主大会在大部分住宅区还没有成立，这就使得物业管理市场处于有卖无买，强卖强买的状态。在这种状态下，物业服务企业即使不提高自身服务水平，也能够生存和赚取暴利，导致我国物业管理行业整体上缺乏足够强大的市场竞争力和不断进步的动力，市场机制完全失灵，最终阻碍物业管理行业的健康发展。

1.3 物业服务和政府提供的相关公共服务界限不清。在现行的物业管理模式下，物业服务包含了大量的政府应提供的公共服务内容，使物业管理偏离了行业的核心价值。物业服务和政府提供的相关公共服务界限不清，一定程度上免除了政府应当承担的职责，掩盖了政府公共服务的缺失。由此导致了物业服务企业以管理者自居，忽略了保障住房使用安全、宜居和保值增值的物业管理核心价值。这不仅给政府的公信力和威信带来了负面影响，也阻碍了物业管理企业的健康发展。

1.4 现行物业管理制度基本失效。近年来，物业管理深层次矛盾逐渐显现，因物业管理引发的各种纠纷层出不穷，这些、暴力事件已经严重影响到住宅区的生活秩序和和谐社会的建设，而这些问题的产生根源就在于现行物业管理制度和模式的不适应。如若再不改革现行制度，再造物业管理模式，必将危及房屋的可持续管理。

2.我国物业管理模式的再造

我们认为，物业管理再造的中心在于发挥政府及其相关事业单位和业主大会的共同努力，对物业服务企业进行指导、监督和管理。

2.1 指导方面。在物业管理行业中，政府及其相关事业单位必须把握好指导职能。首先，政府应指定相应的行业规则以及物业服务企业的具体职能，指导其正确运营；其次，对于物业服务企业的不当之处甚至违规操作，政府及其相关部门应当及时指出，保障业利；最后，相关部门应定期组织工作人员和物业服务企业的相关管理者进行培训和学习，通过知识的丰富来提高员工的工作效率和知识理论储备，保障新的管理模式的实施。

2.2 监督方面。在新型物业管理模式的实施过程中，为避免出现过多问题，需要政府及其相关部门和业主大会的监督。主要可以从以下方面入手：第一，对物业管理主体的权利落实监督。由前文可知，物业管理行业存在严重的主体错位问题，业主应有的物业所有权被物业服务企业所代替。由此，监督方需要保障业益，使的物业服务企业角色回归，成为物业服务的提供者，提高物业管理效率；第二，对物业管理服务进行监督。由前文，物业管理行业存在物业服务和政府提供的相关公共服务的交叉部分，容易造成政府的缺位和物业服务企业的越位。所以对物业管理服务的监督是面向两方面的，由此，业主的监督就提到了更重要的地位。一方面，需要监督物业服务企业不会偏离原有服务宗旨，回归服务中心，保障服务于业主，另一方面，也需要监督政府履行自身承担的职责，共同创造良好的物业服务环境。第三，对物业服务企业日常工作的监督。任何行业在日常工作的过程中都会存在一定的失误和差错，所以，为了保障物业服务企业的日常工作职能可以有效发挥，监督方应该不定时的对物业服务企业进行工作程序上的监督，使得物业服务企业依法办事。

2.3 管理方面。在物业管理领域，政府及其相关部门要想保障物业管理模式的再造，就必须加强对物业服务企业的管理，无论是在日常的工作之中、具体的业务操作之上或是对应急事务的处理方式上，都要加强管理，保障物业管理依法实行，有规有矩。

结论

综上，我们对我国物业管理模式进行了反思，并从政府和业主角度出发提出了再造的建议，相信如果我们在平时的物业管理操作之中可以注意以上几点的话，我国的物业管理服务一定会上升到一个新的高度，同时我国居民的自主管理权力及其行使也会得到充分的落实。（作者单位：吉林建筑大学）

文章属于吉林建筑大学大学生创新创业训练计划项目结题论文。

参考文献：

[1] 张沈生，我国物业管理模式分析，[J]，沈阳建筑大学学报（社会科学版），2014