对房地产的建议和意见精选(九篇)
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第1篇：对房地产的建议和意见范文
关键词：土地市场；房地产市场；关系；分析
中图分类号： F293.2 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）35-82-2
0 引言
随着社会、经济的快速发展，人民的居住需求不断增长，促使房地产的快速、多元化发展。与此同时，房地产除了在满足人类居住需求外，与众多产业也是息息相关，比如消费、金融、就业、信贷等。近年来，国家对房地产业的重视度不断提高，并且制定了一系列的制度、政策，推动城镇住房的快速改革，引导其健康、平稳的发展。然而，由于房地产投资的过快增长，也日益暴露出了各种弊端，比如房地产市场供需结构的失衡、房价增长过快等。因此，对土地市场与房地产市场关系进行研究非常有必要。
1 地价与房地产价格的关系
研究表明，房地产价高的根源在于昂贵的地价。房地产价格与地价均授予产权价格的范畴，且决定于供求关系。其区别在于：在土地市场需求中，受到自然供给的影响，在价格方面的变动，也更倾向于需求。然而，与土地市场不同，房地产供给不包括生产费用。所以，作为一个生产的过程中，必须满足足够的经济回报，才能持续地发展下去。正因为如此，房地产价格既是购买方的价格，也是出售方的价格。除此之外，在不同城市中，地价的差异性，也引发了房地产价格的差异。经分析，可以得出下面的结论。第一，地价与房地产价格永远呈现正相关关系。当税费率、 容积率、建安成木不同时，也会影响到地价与房地产价格的关系。第二，上述条件中，保持其他条件恒定，当容积率的变化与房地产价格的变化呈负相关的关系。比如，当容积率增大时，房地产的价格就会降低。同样，保持其他条件不变，建安成本与房地产价格呈现出正相关的关系。举个例子，当建安成本升高后，就会导致房地产价格上升。再次，保持其他条件不变，税费率的变化与房地产的价格也呈正相关的关系。同时，与其他两个指标上臂，税费率的变化对房地产价格的影响最大。即当税费率下降后，房地产的价格就会下降。当税费率增加后，房地产的价格就会上升。可以看出，要想降低房地产价格，采取降低税费率的方式，是非常有效且比较直接的。
2 土地供应量与房地产数量的关系
房与地息息相关，不可分割。保证足够的土地供应量后，才能为房地产的数量提供条件。在分析二者之间的关系时，通常将容积率作为重要的参数。容积率指的是：在城市用地中，允许修建总建筑面积与地块面积的比值。下面的公式可以反映出二者的关系。如式（1）所示。
Q=F×QL（1）
在式（1）中，Q为房地产的数量，F表示容积率，QL表示土地供应量。保持容积率不变时，当土地供应量增加后，房地产的数量也增加。当土地供应量减少后，房地产的数量也减少。所以，二者之间是正相关的关系。直线穿过原点m后，显示了土地供应量与房地产数量的线性关系。即容积率下降时，m线斜率减少，并向下旋转，然后成为m1线。容积率上升时，则与上述的变化刚好相反，m线转换为m2线。一般而言，容积率的指标大于1，如图1所示。
3 土地市场与房地产市场互动机理
首先，从经济学的角度分析。如果房地产需求上升后，则会导致土地供应量、地价、房地产数量纷纷增加。所以，房地产价格上升后，也会使土地供应量上升。同时，土地供应量出现变化后，也是由房地产价格的变动引起的。其次，从土地价格弹性变化来分析。如果土地供给弹性充足，此时就可以满足房地产数量对土地的需求。所以，当土地供应量增加后，房地产价格不会受到影响。相反，当土地供给无任何弹性时，如果增加土地供给量，就会扩大房地产的需求，进而导致房地产价格增长。但是，从现实中来看，上述两种情况存在的非常少。最准确来说，二者之间的关系应该是介于两种情况之间。当城市处于发展的初期时，人口对于土地来说，也是相对宽松的。此时，土地供给弹性较大。如果土地供应量出现变动后，则会使房地产价格产生较大的变动。与此同时，随着城市的快速发展，人口数量就会大幅度增加。但是，受到城市规划的限制，城市土地越来越少，进而降低了土地的弹性供给。在这种情况下，如果土地供应量发生变动后，对房地产价格的影响也逐渐削弱。所以，当土地供给价格弹性条件不同时，也会导致土地市场与房地产市场呈现出不同的变化。该关系可以用曲线图来表示，如图2所示。
4 建议
根据上述理论，基于土地市场与房地产市场的关系，本文翻阅了大量的文献，并结合自身的工作经验，提出几点具体的建议和意见。首先，将用地制度中的“制取消”，并在政策上加大支持，比如，减免税收，提供无偿资助政策，有偿资助政策等。在“双轨制”的用地制度下，暴露的问题越来越多。因此，必须加大改革的力度。其次，土地储备中心在制定土地供应计划时，必须以市场需求标准。具体来讲，相关部门必须深入到土地市场环境当中，考虑到不同供给对象的不同需求，制定合理的供应计划，或者有偿出让用地计划。同时，在实施城市土地规划时，根据市场发展的成熟度，积极向有偿出让形式转变。再次，在出让土地时，采用拍卖的方式。长期以来，在出让土地时，主要采用协议的方式。但是，这种方式并不能真实地反映出市场的需求，本质上来讲就是行政划拨。鉴于此，采用拍卖的方式非常有必要。复次，采用税收的手段，促进城市土地内涵挖潜。研究表明，利益驱动是导致城市用地快速扩展的重要原因。因此，有必要建立城镇土地线，遏制土地被过度占用，以此来增加农业净收入。最后，对现行的城市总体规划制定方式进行改革。当前，在城市土地规划中，存在很多问题，影响到了人口预测的准确性，不利于土地资源的合理配置。因此，必须进行改革，以此来提高决策的科学性、合理性。
5 结束语
本文结合实际的工作经验，分析了土地市场与房地产市场的关系。然后，针对二者之间的关系，提出了改善的具体建议和意见。比如，将用地制度中的“制取消”，并在政策上加大支持；土地储备中心在制定土地供应计划时，必须以市场需求标准；在出让土地时，采用拍卖的方式等。希望可以作为参考。总而言之，只要掌握开发地产市场的发展规律，才能采取有效的办法和措施，促进其健康、稳定、快速地发展。
参 考 文 献
[1] 厉伟，孙文华.土地垄断供给、纵向市场关系与房地产价格――兼论基于价值链分析的房地产市场竞争促进政策[J].当代财经，2014，12（06）：5-9.
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[3] 刘博，周晨丹，刘晓欣，孔倩，董纪昌.土地市场波动与房地产价格的关系分析：基于VAR模型的实证研究[J].数学的实践与认识，2012，25（13）：47-54.
[4] 李佳.通货膨胀、货币供给与房地产市场关系的实证研究――基于后危机时代数据的考察[J].金融理论与实践，2012，14（08）：13-18.
第2篇：对房地产的建议和意见范文
【关键字】房地产开发；城市建设；利弊分析
1 前言
近年来，房地产行业快速的发展，已成为我国国民支柱的重要组成部分。房地产的快速发展对于我国的经济发展，拉动内需，提供大量的就业岗位方面都有着卓越的贡献。但是，同时，房地产的开发和建设也对于城市环境造成了污染，对于政府的宏观调控和社会的可持续发展也产生了负面的影响。这与我国提出的经济与环境的协调发展有着相悖的地方，所以，如何让房地产行业的快速稳定发展同环境经济的可持续发展紧密的联系起来成为了我们研究的重中之重。
2 主体部分
房地产开发犹如一把双刃剑，一方面，房地产的开发对于促进城市社会经济的快速发展、改善城市景观面貌、提高居住环境质量、推动城市化进程起了十分重要的作用。另一方面，在市场经济条件下，房地产的开发商有时追求一己之力，与城市规划部门的利益观不同，考虑的方向也不同，所以就导致了城市建设和房地产开发之间没有完成可持续的发展。所以产生了一系列的问题，诸如：过度开发导致了城市生态的恶化、城市的公共服务设施无人问津等问题。所以，如何让房地产含孤儿的快速发展同环境经济的可持续发展紧密的联系起来成为我们要亟待解决的问题。
房地产开发开始发展始于改革开放以后，有利的经济政策得到实施后，对房地产行业的发展起着重要的推动作用。随着经济的发展，住宅的建设也得到了逐步的发展，房地产公司大面积的建设新的小区，附属他们的学校、超市等等也得到了快速的发展。在促进经济的发展上，房地产行业处于功不可没的地位上。拉动了经济的增长，扩大了内需，为国家交付了丰厚的税收。此时，房地产行业没有产生太大的生态问题，基本上经济与环境可持续的发展着。
但是我国近十年来耕地面积大约以每年960万亩的速度减少，主要的原因是我国的城市规划主要是粗放式的经营方式，并且相应的管理制度也不够完善，所以造成房地产行业的开发无度，盲目的发展。主要的房地产商大面积的圈占土地，但是真正实现有效开发利用的面积少之又少，其他的都处于大面积的闲置状态。这样的情况下，闲置的土地无人管理，造成了植被的严重破坏，水土流失问题非常严重。
我国房地产行业的主要特点是开发企业规模大的比较少，都是零散的开发企业。这样很容易使那些小的地产商没有充足的资金与技术来建造在保护环境和节约资源方面有较高效率的建筑。所以会造成开发商肆意的毁坏草坪，减少绿化面积而追求更多的建造住宅区。开发商为了减低成本，会采用那些质量不太好，对于环境和人本身都有不好影响的材料，并且还偷工减料，所以许多开发区落成以后，随之而来得问题会很多，对于环境和人自身都有较大的伤害。
在人口急剧膨胀、科技的不断发展，经济的大踏步进步，生态环境对于我们现在是那样的弥足珍贵，但是现在我们身处的环境已经让房地产的开发破坏很大，对于我们的威胁也越来越大。如果房地产开发商在开发的过程中，充分尊重自然规律，合理的利用自然资源，采用高质高量的材料进行建筑，这样我们就能尽自身最大的限度去善待我们的生存环境。如果我们为了一己私利盲目的对大自然进行破坏，那样的话，大自然一定会严厉的惩罚我们的，给我们的后代带来得将是无穷的灾难。虽然对于生态环境的保护会在短期内触动房地产行业的利益，但是那我们也必须要以保护环境为前提，尽我们最大的努力去协调房地产开发与生态建设的问题。
针对这样的问题，我提出以下几点建议和措施：1.国家要加强宏观调控，合理的制定土地开发政策。要在保证城市绿化的基础上进行房地产开发。调整现有城市的利用格局，尽量使用太阳能资源，这样有利于减少污染情况。城市里有污染的工厂等不要转嫁到农村去，要保护现有的农田和自然风光，以达到城市和农村的协调发展。不能因为要利于城市建设就把农村的土地等牺牲，那样所达到的效果是相反的。对于房地产开发的速度较快，政府要做好宏观调控的工作，把现有的城市土地管理制度改革掉，严格界定行政划拨范围。对于不符合城市规划发展的项目一律不予审批，严格把好关，进一步完善土地管理制度。2.适度的拉开城市与郊区的距离。随着城市化进程的不断加快，可以把郊区划入到城市化的轨道中去。可以把离城市不太远的地区划分为若干个新居住的地区。使他们和城市有距离的分散开，这样地价就会比较低，人们居住的密度和容积率都会相应的降低。这样有利于保留蔬菜的种植范围和耕地面积会大面积的缩水，这样有利于逐步调节已建城区的生态环境，也有利于人类的居住。3.提高房屋的科技含量。我国有着960完平方公里广袤的土地，有山地，有平原，也有丘陵，各种地貌都应有尽有，各地的气候也有很大的差别。所以在房屋建设上也要因地制宜，不能一概而论。有的房地产开发商为了一己私利，会拿劣质的材料去建筑楼房，对于人们居住的环境和是否有害都不管不问。这样是良心的泯灭，是不齿的。所以这好久要求房地产开发商要坚持“以人为本”，在保证房屋质量的基础上要加大高科技的含量，促进新产品的应用与推广，大幅度的提高科技含量，使房地产行业也走上可持续发展的道路。4.注重保护生态环境。现在的房地产开放商都打着绿化的旗号去卖方，但是实际的情况却大相径庭，是在没办法的情况下，他们会去铺人工草坪，引进名贵的树种，只求视觉上的享受，不求生态环境的营造。这样的绿化方式不仅前期的投资高，而且后期的养护既浪费人力，又浪费物力。所以要摈弃这样的模式，在保持一定的原有的植被的基础上，合理搭配物种，形成合理的生态系统。这样人们在这里居住会有一种天人合一的舒适感和幸福感。
3 结语
随着我国经济的飞速发展，房地产行业的持续火热还会坚持一段时间。房地产行业对于我国经济发展的贡献是功不可没的，所以只要协调好房地产的开发和城市建设，生态环境，政府调控等方面，我们就会探索出房地产开发建设的持续发展同环境保护共同协调发展的一条新路子的。
参考文献
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[10]瑞生，赖慧芳．规划政策指引：规划控制和实施的一种工具――从英国制定“伦敦政策指引”中得到的启示[J]．国外城市规划，1 999(5)．
第3篇：对房地产的建议和意见范文
1、深入销售第一线，在销售现场了解客户的特点和需求，掌握客户的心理动态，找出客户最关心的问题。
**园**庭，**阁开盘期间的现场跟进。
**村2、6底层商铺销售期间的现场跟进。
***花园开盘的现场跟进。
2、收集其他楼盘的宣传资料和报纸广告，掌握竞争楼盘的动向，了解其他楼盘的促销手段和销售措施。
收集了七月份至今各楼盘的报纸广告并整理分类。
3、学习和观摩其他楼盘的促销活动，吸取别人成功的经验，以便为将来搞好公司的促销策划活动多做贡献。
参观了**广场，**花城，**新城的开盘促销以及房展会的各楼盘促销。
4、与策划公司对接，对其提交的策划方案根据实际情况提出修改意见供领导参考，同时把销售部的意见与策划公司沟通，力图将宣传推广工作做得更加切合公司的销售部署，更加实际，更加有效。
5、参加公司的各种促销活动，组织销售人员在促销现场开展宣传工作，协调和沟通销售部和策划公司的分工合作。
参加了九月份的“房展会”，“****看房专线车”，**节期间的“投资贸易洽谈会”的展览等促销活动。
6、根据实际情况，对重要问题多想办法，多出主意，尽最大能力提出相应的建议和方案给领导参考，做好营销人员的参谋策划工作。
7、参加每周销售部主管例会，将周销售情况整理好，发送给领导，让领导及时了解销售现场的动态。
从七月份进入公司开始，每周汇总各点周销售情况上报领导
8、指导各销售点做好每个月的互访报告和每季度的市场调查报告，让各点人员都熟悉公司其他各点的相关情况，了解市场上竞争对手的情况和动向。收集整理各点交来的互访报告和市调报告，以备领导查阅。
9、学习销售部综合点人员应该了解的基本的房地产销售知识和工作程序，工作方法。
协助其他同事接待办理产权证的客户等。
第4篇：对房地产的建议和意见范文
关键词 二手房 问题 对策 分析
中图分类号：F293.33 文献标识码：A
从发达国家市场的发展经历中可以看出，二手市场的交易量越大，则房地产市场越成熟。而当经济发展到一定的程度之后，人们不可能全由开盖的新房来改善住宅，毕竟在有限的土地资源的限制下，无限制的开发新楼盘是不可能，此时二手房就承担起相当重要的角色。同时我国的二手房市场起步晚，政策和观念上有很多制约二手房发展的因素，存在的一些问题亟待解决。
一、二手房存在的问题
当前我国房地产的二级市场还没有一个较为完善的二级市场体制，并对二手房的产权问题、质量问题及二手房交易过程中存在的信息不对称以及供给和需求的平衡问题，都缺乏一个较为完整的认识和规范机制。主要存在以下几个方面的问题：
（一）供给和需求的不平衡。
在一个较为成熟的房地产市场中，二手房的销售量与新房销的售量的比例应该是1：5或者1：7，而按我国目前的销售情况而言想要达到这个比例还有很大的距离。这说明我国目前的房地产市场不够成熟。而目前我国的房地产市场可以分为投资型市场和消费型市场两种。由于房地产市场的迅猛发展，使得投资型市场的房地产交易也迅猛提升。但与此同时，二级市场因为受到一级市场的直接导向，从而加大了消费型市场的房地产投资在整个房地产市场结构中的比例。由于二级市场在房地产市场中主要体现在投资型需求市场和居住与投资混合型需求两种市场上，最终导致二手房市场的蓬勃发展受到不合理的供给与需求的抑制。
（二）产权不规范。
我国特殊性的市场体制导致了二手房市场存在多种不同状态的产权，大体分为已购公房、自管公房、直管公房、使用权房、商品房、经济适用房等。由于产权的确立情况十分复杂，二手房交易完成之后，出现部分交易房地产的产权纠纷问题陈出不穷，导致二手房的交易信誉受到影响，市场发展受到冲击。
（三）交易过程的信息不对称。
当前我国主要是由二手房的卖方通过委托中介机构或者一些地方性的房地产网站、报纸、杂志等来提供二手房信息的。但往往卖方为提高自身利益，将不利于自己部分的二手房信息隐瞒起来，从而使得二手房的信息缺乏真实性、客观性和公平性。如果想更全面地了解所购二手房的产权、建筑面积、建筑年限以及物业管理、质量等问题，那么买方往往就只能通过二手房的卖方来了解。但由于利益冲突，获取全面、详实的房屋交易情况几乎是不可能的，使交易双方在交易的过程中由于信息不对称而出现许多问题，导致正常交易受到影响。
二、对二手房市场发展的建议
（一）对二手房市场的政策性建议。
二手房市场的发展虽然比较稳定，特别是今年施行的国五条以前的年初出现了二手房市场极度火爆的场面，但是问题也随之而来，这些问题让许多购房者对此产生担忧，甚至冲击着整个二手房市场。可以借鉴以下几点建议和意见：
1、国家政策上。
首先，完善二手房法规体系。从某种意义上讲市场经济就是法制经济，为了使二手房交易规范化，必须有健全的市场运行法规体系。
其次，健全房屋租赁管理机构。必须进一步加强二手房的交易管理机构，对管理机构人员的编制精简协调，明确分工，各负其责，用以适应实行全面合同备案制以后工作量的增大，投诉、纠纷可能增加的形势。同时，要尽可能简化手续，提高工作效率，这样才能加强二手房市场的管理。
最后，要使市场透明，必须建立二手房市场信息系统和信息体系。由政府牵头，从小到大，先简后繁，逐步实现全市联网，并制定严格的行业规定，共同遵守。
2、税收制度上。
税收制度对房地产有极大的影响，消费者进入市场的热情也必定受到税费的影响。当前税制中主要是营业税、个人所得税和土地增值税三个方面来影响房地产二级市场的交易。可以看出，虽然二手房市场交易征收的税收收入对于政府来说是很微薄的一部分，但税收制度十分明显的抑制了二手市场交易活动的逆向调节。因此应该对其作出适当的调整，从而达到减少对税收政策的制约，完善二手房市场交易活跃的目的。比如在税费方面，它的征收是双方的，一个是作为经营者的中介部门，需要根据实际的营业收入纳税，而房屋所有者需要缴纳一些相关的手续费在房屋进行交易的时候。
（二）对二手房市场的交易平台的建议。
1、在信贷方面。
鉴于目前个人住房贷款和二手房按揭及抵押贷款中存在的问题，建议商业银行采取以下措施来规避风险：
第一、针对中介信用风险。客户交易资金应由银行实行代收代付。并加强对代收代付资金的控制监管，防止客户贷款资金被中介扣划。对凡与银行有合作的中介机构应详细了解其经营的模式、资金的流向、资金的缺口、涉及的客户数量，然后进行全面评级，而与银行合作的房屋中介的准入可以由监管机构根据评级的结果做出相关规定，以达到金融风险的防范目的。
第二、加强措施来防范贷款主体及交易行为的真实性风险。为降低客户骗贷的风险应引入第三方专业征信机构在二手房贷款业务中对借款人的身份、收入、贷款事项以及抵押物的真实性进行实地核查。
第5篇：对房地产的建议和意见范文
关键词:城市房地产开发；测绘工作；问题；建议。
1．城市房地产测绘的内容
1．1规划设计阶段的测绘:房地产开发规划，必须建立在测绘部门测绘的地形图之上。房地产开发单位向城市规划部门提出选址申请时，必须提交有资质的测绘单位施测或修侧的现势地形图。地形图施测精度及其比例尺选择按规划阶段而定，在图中显示编制的详细规划和工程管线规划，一般要求测绘1:500比例尺地形图，个别地区的总图设计，则要求测绘1:200比例尺地形图。
1．2建设用地勘测定界:建设用地勘侧定界是指依据土地利用总体规划，经规划管理部门核定的建设用地范围、道路红线图以及其他有关文件资料和《地籍测绘规范》，查清并现场测定建设用地范围。建设用地范围内的地上地下附属物以及行政区域界线、基本农田保护界线、土地权属界线、八类土地利用现状界线的位置数量(面积)和质量(土地等级或用地类型)等所进行的测绘工作，它所形成的图、文、表成果是建设用地审批的重要且必备的基础资料。
建设用地勘测定界也包括农用地转用征用和国有地出让测绘。珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策，国家通过编制土地利用总体规划、规定土地用途(土地分为农用地、建设用地和未利用地)，严格限制农用地转为建设用地，保持耕地总量动态平衡。因此，农用地转用征用为建设用地时，必须测定转用征用土地的范围、土地利用现状及各土地权属者的位置、面积、质量，为编制农用地转用征地方案、补充耕地方案提供必需的基础资料。国有地出让测绘的内容包括土地的位置、权属、面积、地上地下现状和其他基础设施，是国家向土地使用者收取土地出让金的重要依据。
1．3施工阶段的测绘:规划选址意见书、建设用地规划和土地报批完成后，经过对详细规划勘察设计、建筑设计等成果的审批，房地产开发单位可向城市规划主管部门申请办理《建设工程规划(临时)许可证》，此时前期工作基本完成，工程进人施工阶段。施工阶段测绘的主要内容包括:场地平整测量、道路及管线定线、建筑物放样等。进行建筑物施工放样，必须在保证规划要求的前提下.进行细郁放样。当不能满足规划要求时，应及时报告规划管理部门，并通知设计单位进行图纸变更。
1．4建筑物面积界定:房地产开发公司在办理(商品房预售许可证》时、必须委托测绘部门进行商品房面积界定。面积界定应严格依据《房产测绘规范》、规划部门批准的施工图和放线图，精确计算房屋建筑面积、使用面积和分摊的公用面积，然后绘制房屋分层分户面图。
1．5竣工测绘和房产测绘:房地产开发的竣工测绘和房产测绘是依据建设规划管理部门审批的建设工程规划图、施工图、放线图和品房面积界定图以及其他有关文件资料和技术规范。通过先进的测绘技术手段.精确测定房地产开发区内所有地物包括地上、地下建构)筑物的位置，并提供相关的数据(面积)、用途等信息状况，为房地产开发建设工程的综合验收及更新城市基础地理数据库提供信息和资料。
房地产开发竣工测绘和房产测绘的任务是进一步查清房地产开发区内住宅用地面积、公共用地面积、交通用地面积。绿地面积是否符合规划要求，建设活动是否改变土地使用性质，建筑物是否有超高现象，各类管线埋设是否符合要求，房屋竣工面积和房屋预售界定面积之差是否在限差(3%)以内。竣工和房产测量应绘制竣工总图、房屋分层分间平面图和综合管线竣工图等，为规划管理部门进行规划验收和界定违法建设及房地产管理部门进行房屋产权登记提供必备图件。
1．6其他测绘:随着人们生活水平的逐年提高，人口、资源、环境和灾害四大问题已成为政府和人们关注的重点，人们对自己的生存空间越来越重视.像通风不好、底层房屋日照时间不够带来的纠纷会逐渐增多，需要测绘部门依据天文测量原理艰据建筑物朝向、遮档物位置、建筑间距，确定日照时间是否满足《居住区规划设计规范》的规定。重要建筑、危旧建筑的变形监测和界定违法建设需要进行的测绘等都属于其他测绘工作的范畴。
2．城市房地产测绘存在的问题
房地产开发各阶段的测绘工作涉及房产测绘、地箱测绘、建筑工程测量、电力工程测量、道路与管线测量以及其他市政工程测量等。这些测绘工作分别由隶属于土地部门、房产部门、规划部门、电力部门以及市政部门的测绘队伍承担，存在着各自为阵、各行其是的问题和现象。这些测绘单位测定的地理空间数据往往内容重复，数据分类、编码繁简程度差异很大，有的甚至自定坐标系统和高程基准，资料为部门所有，不能共享。这样的重复测绘造成国家财政的极大浪费，加重了房地产开发企业的负担，导致房屋成本的上升，严重影响测绘市场的健康有序发展。
3．改进城市房地产测绘未来发展的设想
造成城市房地产测绘混乱的原因是多方面的，有体制方面的，有测绘市场方面的，也有测绘技术方面的。
3．1加强城市测绘管理:一项房地产建设工程，由不同部门的测绘队伍进行重复测绘。归根结底是测绘管理体制方面的间题，这是1992年颁布施行的《测绘法》关于行业测绘管理、专业测绘管理和军事测绘管理的规定和分工造成的。建议在新的《测绘法》还没有修订完善以前，借机构改革的东风，组建有足够规格的测绘管理机构，其职责应当是:1.组织基础测绘的规划和实施工作。2.在技术方面做到五个统一，即坐标系统的统一、高程基准的统一、技术与质量标准的统一、多尺度地图分幅的统一、测绘资料或地理信息管理和分发的统一。3.履行各项测绘市场管理职能，包括测绘队伍的资质管理、测绘设计方案的审批、测绘任务的登记与备案、测绘成果的分发、测绘质量的监督检验和验收等。
3．2放开搞活城市房地产测绘市场:我国加人WTo后，专业测绘不可避免地要与国际市场接轨，放开搞活城市房地产测绘市场势在必行。房地产开发企业应当通过建设、规划、土地、房产测绘及其他建设主管部门。通过招投标的方式或协议方式委托一家或多家有资质的测绘单位。从办理规划“一书两证”直至取得上地证房产证实施全过程的测绘服务。生产出各行业管理部门所需的测绘产品，同时接受测绘管理部门的质量监督检验、汇交测绘成果，更新城市多尺度基础地理信息数据库。
第6篇：对房地产的建议和意见范文
关键词：会计准则；公允价值；估价技术；资产评估
作者简介：胡著伟(1968－)，男，河南南阳人，河南财经学院会计学院副教授，主要从事财务管理与会计学研究。
中图分类号：F231 文献标识码：A 文章编号：1006－1096(2010)02－0070－04 收稿日期：2010－01－10
20世纪90年代以来，金融衍生工具的大量产生以及随之而来的金融风险使得公允价值成为唯一能够被认可的计量属性(黄学敏，2004)。大量应用公允价值进行计量和报告，已成为20世纪末和21世纪初会计及其他经济学科领域发展的重要特征(谢诗芬，2003)。中国顺应潮流，在2006年2月15日了包括1项基本准则和38项具体准则在内的企业会计准则体系，其最大亮点就是公允价值的适度、谨慎运用，这一方面契合了中国经济改革的市场化进程及相关支撑环境的完善程度，另一方面实现了与国际财务报告准则的趋同(刘玉廷，2007)。会计准则运用结果直接关乎企业的财务状况和经营成果，进而影响各利益相关者，即准则的“经济后果”(Zeff，1978)决定了公允价值的运用绝非是简单地准则制定和实施，还需要相应配套环境的支撑。在全球金融危机引发公允价值计量存废之争的背景下，对其实际运用情况尤其是公允价值确定方法――这一难点进行分析，提出完善对策，具有重要意义。本文从公允价值在上市公司具体准则中的运用出发，以上市公司2007年、2008年年报中披露的公允价值确定方法为基础，分析并查找有关公允价值确定中存在的主要问题，并针对发现的问题提出改进建议。
一、公允价值计量在中国现行准则中的运用分析
计量是会计系统的核心职能(Yuri，1979)，进而成为现代会计的发展动力之一(葛家澍，2001)。会计计量在脱离原始计量时期进入货币计量时期以后，大致经历了三个阶段：以如实记录为基础的直观计量阶段、以历史成本为基础的计量方法逐步完善阶段、公允价值计量形成发展阶段，已出现以公允价值计量基础取代历史成本计量基础的总趋势，这是历史的进步(陈美华，2006)。
(一)公允价值在准则中的运用情况
财政部立足经济全球化，在充分考虑中国当前的社会、经济、法律等环境因素的基础上，在《企业会计准则》(2006)中尽可能适度地应用了公允价值。首先在基本准则上对公允价值定义及与其他计量属性的关系加以说明，然后结合具体会计准则规范对象运用，在38项具体会计准则中涉及计量的有30项，在这30项准则中又有21项不同程度地运用了公允价值计量(其中17项具体会计准则直接运用了公允价值)，具体情况见表1。
①～④在存货、固定资产、生物资产、无形资产四项具体准则中，均在计量或初始计量中做出了几乎一致的规定，即投资者投入相关资产的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定的价值不公允的除外。这意味着接受投资形成的相关资产，不允许直接以公允价值确定。另外准则均规定，非货币性资产交换、债务重组等所取得的相关资产的成本，应分别按照相应的准则确定，而非货币性资产交换、债务重组准则对符合条件的交易均引入公允价值计量。⑤公允价值只在非同一控制下的企业合并时使用。⑥承租人在确定融资租入资产价值时用到，融资租赁中出租人对未担保余值的后续计量。
(二)公允价值在准则中的运用特点
1.谨慎性
虽然在涉及计量的准则中有70％运用了公允价值计量，但是其运用是有约束条件的，表现在一方面历史成本基础地位没有动摇，基本准则第43条规定“企业在对会计要素进行计量时，一般应采用历史成本”。这强调历史成本计量属性的主导地位。另一方面公允价值运用中苛刻的限制条件，比如《企业会计准则第7号――非货币性资产交换》规定，非货币性资产交换中运用公允价值计量必须满足两个条件：一是交换具有商业实质，二是换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量，其中，商业实质是指换人资产的未来现金流量在风险、时间和金额方面与换出资产显著不同，或者换人资产与换出资产的预计未来现金流量现值不同，且其差额与换人资产和换出资产的公允价值相比是巨大的。这表明中国现行会计准则对公允价值的运用是全面而谨慎的。
2.针对性
现行准则体系采用“交易或事项”导向，即打破原来分行业的会计制度模式，针对“交易或事项”进行规范，这样容易实现不同行业的统一。这种导向延伸到公允价值的运用中。具体准则规范对象涉及资产、负债、收入、费用等会计要素，但就公允价值运用来看主要涉及资产或负债，尤其是资产的计量，所以本文主要关注资产的分类计量。从公允价值的，运用来看，计量对象分为金融工具和非金融工具两类，对金融工具一般采用直接法确定，比如交易价格；非金融工具一般采用间接法确定，比如评估法。另外，从交易过程来看，有的交易一次完成，比如非同一控制下的企业合并，初始计量采用公允价值，由于没有后续交易，所有就没有后续计量；而另一些交易是一个持续的过程，所以在后续计量中亦运用公允价值，主要是金融工具以及一些动态的事项(如或有负债等)。
3.层次性
具体准则公允价值的运用可分为三个层次：(1)要求主体对某些资产或负债项目进行公允价值计量并将计量结果在表内确认。这是运用的主体。从金融工具到非金融工具，基本都要求运用公允价值计量并在表内确认。(2)要求主体对某些资产或负债项目进行公允价值计量并将计量结果在表内确认，但规定了特定的应用条件，在该条件无法满足时主体就可以选择其他计量属性进行计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足两个条件：第一，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；第二，企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。从实施情况来看，2008年中国存在投资性房地产的上市公司达690家，采用成本计量模式的为670家(占97.1％)，采用公允价值计量模式的为20家(占2.89％)(财政部会计司，2009)。这一层次的运用具有过渡性，随着条件的成熟，范围会扩大。(3)只是为了相关会计处理的需要而要求对一些资产或负债项目进行公允价值计量，其计量结果不在表内确认。其运用具有间接性和隐蔽性。
二、上市公司公允价值确定方法分析
公允价值运用的最大难点是公允价值的确定。分析准则及相关应用指南可知《资产减值》和《金融工具确认和计
量》提供了比较详细的公允价值计量指南，以下结合中国上市公司2007年、2008年年报分析公允价值确定方法并分析存在的问题及原因。
(一)《资产减值》公允价值确定方法
该方法分为三个层次：(1)资产的公允价值减去处置费用后的净额，应当根据公平交易中销售协议价格减去可直接归属于该资产处置费用的金额来确定；(2)不存在销售协议但存在资产活跃市场的，应当按照该资产的市场价格减去处置费用后的金额来确定；资产的市场价格通常应当根据资产的买方出价确定；(3)在不存在销售协议和资产活跃市场的情况下，应当以可获取的最佳信息为基础，估计资产的公允价值减去处置费用后的净额，该净额可以参考同行业类似资产的最近交易价格或者结果进行估计。
2007年的1570家上市公司中，有692家上市公司对长期资产计提了减值准备，而2008年1624家上市公司中有1089家公司存在资产减值，资产减值损失为3963.48亿元，占利润总额的35.63％。其中，存货跌价损失、固定资产减值损失和贷款减值损失所占比重最大。多数上市公司根据准则规定分类确定长期资产减值测试中的公允价值。从分析来看，其难点在于现值技术运用中相关参数的确定。
(二)《金融工具确认和计量》公允价值确定方法
各家公司均力求遵循会计准则，根据不同情形分别采用同类资产活跃市场报价、类似资产活跃市场报价和估值技术等方法确定公允价值。但公允价值确定方法的披露内容过于原则和雷同，上市公司(非金融企业)均原则性地照搬准则规定，很少会结合企业具体情况确定，采用现金流量折现法时，如何估计现金流量、如何确定现金流量会计期间等；采用期权定价模型(例如Black-Seholes模型)时，如何选定相关假设、确定相关假设数值等，企业几乎未作披露，详细程度无法满足会计信息使用者决策有用性的需求。
(三)《企业合并》应用指南中公允价值确定方法
《企业合并》准则应用指南中，分报表项目规定取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值，除使用上述两个准则中规定的方法外，主要有以下几种方法：(1)账面余额，适用于货币资金；(2)应收、应付金额，适用于短期应收、应付款项；(3)现值，适用于长期应收、应付款项；(4)可变现净值，适用于产成品、商品及在产品；(5)重置成本，适用于原材料。
2007年和2008年分别有225家和296家上市公司发生非同一控制下的企业合并，全部采用了公允价值作为计量基础，大部分上市公司根据《企业合并》应用指南中规定的方法确定可辨认资产、负债公允价值。
(四)《投资性房地产》公允价值确定方法
对于投资性房地产准则并没有明确规定后续计量中公允价值的确定方法，结果是大部分拥有该类资产的上市公司选用成本模式进行后续计量，只有少数公司采用公允价值模式。具体情况是2007年持有投资性房地产的630家上市公司中，采用公允价值模式的有18家，其公允价值计量的方法主要有房地产评估价格(10家上市公司)、第三方调查报告(2家上市公司)、与拟购买方初步商定的谈判价下限(1家上市公司)及参考同类同条件房地产的市场价格(2家上市公司)等，而另外3家上市公司未披露投资性房地产公允价值的具体确定方法。2008年持有投资性房地产的690家上市公司中采用公允价值模式的有20家，其公允价值确定的方法主要有评估价格(14家公司)、第三方调查报告(1家公司)及参考同类同条件房地产的市场价格(5家公司)。
(五)其他准则公允价值的确定方法
《非货币性资产交换》、《债务重组》也重新引入公允价值计量，而确定方法援引上述准则及应用指南的规定，但是总体来看，这些规定具有模糊性，尤其是不具有活跃市场的长期资产，大都采用评估价格作为交换资产的公允价值。2007年1570家上市公司中，发生非货币性资产交换的有40家上市公司，有32家上市公司产生损益，形成利得的有21家上市公司，形成损失的有11家上市公司，未产生损益的有8家。2007年1570家上市公司中316家上市公司发生了债务重组，其中229家上市公司作为债务人获得了债务重组收益133.00亿元。2008年1597家非金融类上市公司中，完成债务重组的有296家，其中220家公司作为债务人获得了债务重组收益109.30亿元。从上市公司披露的债务重组过程中公允价值的确定方法来看，大多是双方协议，也有评估价，甚至还有法院或其他部门裁定，存在随意性和人为操纵之嫌。
由此可见，中国有关公允价值计量的指南已包含了与美国SFAS157公允价值计量类似的“公允价值级次”，但是具体内容差异很大：《资产减值》将销售协议价格作为公允价值计量的首选；而《金融工具确认和计量》将活跃市场报价作为首选。《企业合并》准则应用指南更是用尽各种计量属性确定公允价值。这表明公允价值确定方法不统一，在准则执行中，对于同一交易事项，有的按照活跃市场报价确定公允价值，有的按照交易双方协议价格确定公允价值，有的按照评估价格确定公允价值，这种准则或指南的不一致引发“规则性差异”。
三、完善公允价值确定方法的对策
(一)完善公允价值运用的市场条件：提供基础数据
公允价值是市场经济的产物，其确定高度依赖基础市场数据，得到广泛认可的公允价值计量“三级次”就是依据市场数据的可得性划分的，这表明，基础数据可靠程度越高，以此为基础确定的公允价值就越可靠。虽然中国市场化改革已取得重大进展，但是市场经济地位尚未得到广泛认可，主要原因在于各类市场尚不完善，有的市场还未建立，这是中国应用公允价值中的最大制约因素，因此要求完善市场条件。
1.积极培养各级市场，提供可观测交易。虽然公允价值并不等于市场价格，但是市场价格被公认为是最客观、最可靠、也是最简便的公允价值的来源。所以当前应该努力培育各级市场，特别是生产资料市场和二手交易市场，从而为确定公允价值提供客观、直接的基础数据。
2.加快金融市场化改革进程。在证券价格逐渐市场化的同时，国债发行中的投标、竞价方式，全国银行间同一拆借利率的出现和入网会员的逐渐增多以及公开市场业务操作的进行，均使我国的利率市场化改革获得很大进展。金融逐步市场化，为金融衍生品的公允价值确定的实施提供条件。
当前必须采取各种有效措施努力发展多层次资本市场体系，包括主板、创业板、中小板、店头交易(OTC)在内的股票交易市场和债券市场；加大金融工具和衍生金融工具创新力度，建设高度发达的商品交易市场体系及相关的信息系统；打破地域和条块分割，建立健全有关法律法规等等。
(二)制定公允价值准则及应用指南：统一确定规范
为了进一步提高公允价值确定的一致性、实务可操作性，应尽早制定更为完善的公允价值计量准则及应用指南。
在该项准则制定过程中，可以借鉴美国财务会计准则委员会(FASB)的SFAS157公允价值计量以及国际会计准则理事会(IASB)的公允价值计量征求意见稿，应着力解决以下三个问题。
1.公允价值定义
“公允价值”定义是公允价值计量准则制定的关键问题，它决定了公允价值计量的目标和方向(于永生，2008)。目前国际最新动态的公允价值定义将“脱手价”确定为公允价值计量目标，使公允价值内涵和外延明确化，有利于实务操作，而我国现行准则中公允价值定义目标具有模糊性。虽然，“在活跃市场上，企业已持有的金融资产或拟承担的金融负债的报价，应当是现行出价；企业拟购人的金融资产或已承担的金融负债的报价，应当是现行要价”的规定已隐含了公允价值计量目标是“脱手价”，但是其他准则没有一以贯之。
2.公允价值确定方法
计量是财务会计的核心，公允价值运用中争议最多的也是计量方法。在中国当前的经济环境下，适用公允价值计量的资产和负债，多数不存在活跃市场，存在活跃市场的只是少数，而不存在活跃市场时，公允价值的可靠确定很困难。我们应根据资产或负债特性及其基础数据的可靠程度，制定不同级次的计量方法，同时提供关于公允价值可靠计量的标准及应用指南。
3.细化公允价值的披露规范
从公允价值计量的复杂性来看，要使信息使用者完全理解公允价值信息，必须有相应的信息披露。对以非市场基础确定的公允价值，准则中应当强化披露要求，特别关注在这种情况下公允价值的确定方法、管理层的假设、是否引入了外部评估师的估价，如果某些重要变量发生与原来假设不同的变化可能会引起财务报表重要指标发生何种变化的敏感性分析等信息。
(三)打造复合型高端人才队伍：提高操作能力
中国现有会计人员队伍1200多万人，在经济建设过程中发挥了重要作用。但是受传统观念及教育体制所限，大多数会计人员知识结构难以适应动态经济环境引致的会计全球化。尤其是嵌入虚拟经济中的公允价值运用，是对会计人员全面素质的考验。无论是数据分析，还是近期对事务所的调研，笔者发现，企业在确定公允价值时问题较多，要么凭经验估计、要么完全依赖中介机构，难以真实反映企业状况。这表明，中国急需复合型的高端会计人才，要培养一大批德才兼备，既熟悉和掌握会计准则、内部控制和信息化，又具有现代金融知识、熟悉资本市场运作的复合型高端会计领军人才队伍。
第7篇：对房地产的建议和意见范文
最新销售人员试用期的工作总结
销售的工作，虽然有压力，但也是一种动力，促使着我不断前行，取得好的业绩，也是让自己能通过试用，得到认可能转正，我也是感到很高兴，但成为正式的员工，其实也是一种压力，一种责任，要做的更好才行，而之前的工作，其实自己也是发现有些方面还可以继续来进步的，在此也是整理下工作，来做好总结。
对于这份工作，之前不是很了解，能进来当然我也是知道，公司对于我们是抱有一个期望的，我也是不想辜负，无论是培训，和同事交流，我都是积极的来学，去提升，一些技巧也是在用的过程中更加的熟练，每次工作结束，都是会去反思，哪些做得还是不够到位，哪些还能改进，才能把销售做得更好，找到客户，如何的去转化为销售额，并不是那么的简单和容易，但我也是清楚，如果自己不断的去找到方法，能力提升，那么做好工作也是会变得轻松和简单一些了，而这个工作的压力也是促使着我去前行，不希望自己的努力白费，而且能得到肯定。销售是很磨砺人的，我也是在工作后感受到自己的成长，这些不但是对于工作有帮助，对于自己同样也是如此。
在和客户的交流里面，我也是用公司教我的技巧以及自己的一个方法去做好销售，开始的时候并不是那么容易成功，即使有客户，但最后能达成交易的量也是很少，这也是刺激到了我，为何别的同事可以做到，我却不行，我也是不想如此，不断的改进，去思考，然后一个个客户的去谈，慢慢的'从生涩到了能拿到业绩，我也是高兴，但知道留给我的时间不是很多，如果做不好，那么就会被辞退，我也是利用好时间，去多做，多找客户，尽力的完成销售的任务，试用的过程里头，我也是得到领导肯定，看到我完成任务，也是给予了我更多的要求，压力大了，但是我却没有去退缩，反而依旧认真的去做好自己该做的一些事情，达成交易，让自己的业绩不断去取得突破。
做好了业绩，但我也是知道我的效率并不是特别的高，别的同事相同的时间能做得更好一些，而我却是需要加班才能完成，我知道能力和经验还有欠缺，但也是找到了问题，要去改善，在今后能做得更好一些，让领导得到肯定，转正了，压力大了，但同时也是让我更加的意识到自己要不断的突破，把业绩做到更好。
最新销售人员试用期的工作总结
我于x年x月底进入公司，主要负责批发客户，三个月都完成了销售任务。在这三个月里感谢办事处领导和同事的帮助，能够让我顺利的熟悉工作岗位，圆满完成销售任务。
1、遵守岗位职责，认真履行本职工作。我主要的工作就是服务经销商和客户，起着沟通与协调的作用。月初我的首要工作就是安排经销商排货打款；然后是按路线拜访客户，运用分销政策和赠品加强分销；及时完成各项数据统计，做好月工作总结。
2、明确任务，主动积极，力求保质保量按时完成。每月做好销售和开拓计划，抓住工作重点有目的有步骤的实施。班前班后做好工作准备和回顾，多和同事沟通，遇到解决不了的问题向领导请教。
3、正确对待客户需求并妥善解决。了解客户的需求，主动提出在拜访发现隐藏的问题。关注产品的陈列位置和价位（同竞争对手做比较），有预见性地提出提高销量的建议。
4、工作总结认真学习拜访八步骤，灵活运用到工作中。客户就是市场，只要我们赢得客户就赢得市场。拜访八步骤就是百事公司的精髓。从工作准备到拜访结束都是最理想的，我在工作中感到拜访八步骤是一把金钥匙，可以打开每个客户的大门。学习了公司的拜访八步骤后我才发现到一个客户那要做的其实有很多，其中的道理也得在实际工作中来体会。
5、在今后的工作中我要作好以下两方面的内容：在拜访客户时不卑不亢，妥善处理客户提出的问题。对签有协议的客户严格按照条款执行，不足之处立即调整，杜绝其侥幸心理。培养自己的竞争意识。在拜访客户时关注产品的陈列包括冷冻数pop等（包括同类竞争品牌），要力争最好的位置。加强自己的语言表达能力。
在和客户沟通时准备好陈述的内容，力求条理清晰，言语简洁，通俗易懂。在以后的工作中希望继续得到大家的支持和帮助，做好个人热门思想汇报工作计划，为我们能把工作做的更好加油！
最新销售人员试用期的工作总结
作为一名销售新人，刚加入房产销售部的时候什么都不懂，现在想起来还有些好笑，通过这段时期的磨练，现在已经能够负责很多工作的实施。这些工作主要包括：
1、深入销售第一线，在销售现场了解客户的特点和需求，掌握客户的心理动态，找出客户最关心的问题。例如：xx园xx庭，xx阁开盘期间的现场跟进；xx村2、6底层商铺销售期间的现场跟进；xxx花园xxxx开盘的现场跟进。
2、收集其他楼盘的宣传资料和报纸广告，掌握竞争楼盘的动向，了解其他楼盘的促销手段和销售措施。收集了八月份至今各楼盘的报纸广告并整理分类。
3、学习和观摩其他楼盘的促销活动，吸取别人成功的经验，以便为将来搞好公司的促销策划活动多做贡献。参观了xx广场，xx花城，xx新城的开盘促销以及房展会的各楼盘促销。
4、与策划公司对接，对其提交的策划方案根据实际情况提出修改意见供领导参考，同时把销售部的意见与策划公司沟通，力图将宣传推广工作做得更加切合公司的销售部署，更加实际，更加有效。
5、参加公司的各种促销活动，组织销售人员在促销现场开展宣传工作，协调和沟通销售部和策划公司的分工合作。参加了九月份的“房展会”，“xx园国庆看房专线车”，xx节期间的“投资贸易洽谈会”的展览等促销活动。
6、根据实际情况，对重要问题多想办法，多出主意，尽能力提出相应的建议和方案给领导参考，做好营销人员的参谋策划工作。
7、参加每周销售部主管例会，将周销售工作总结整理好，发送给领导，让领导及时了解销售现场的动态。从八月份进入公司开始，每周汇总各点周销售情况上报领导。
8、指导各销售点做好每个月的互访报告和每季度的市场调查报告，让各点人员都熟悉公司其他各点的相关情况，了解市场上竞争对手的情况和动向。收集整理各点交来的互访报告和市调报告，以备领导查阅。
9、学习销售部综合点人员应该了解的基本的房地产销售知识和工作程序，工作方法。协助其他同事接待办理产权证的客户等。
第8篇：对房地产的建议和意见范文
关键词：老龄化；户外休闲空间；适应性
TU982
当人类社会伴随着时代飞速发展的步伐进入21世纪，人类面临着一个严峻的挑战——人口老龄化。据统计，我国60岁以上的老年人已达1．43亿人，占全国人口总数的10．97％以上，占全球老年人口总量1／5。自1999年进入老龄社会后，我国现已是世界上老年人最多的国家，且近20多年来，以每年302万人的速度增加，到21世纪中将达到4亿多人，即每10人中将有3位老人。老龄化带来了一系列的社会问题，老年人的居住、医疗、休闲生活等都是迫切需要解决的问题。为了满足社会需求，各地的养老机构、老年公寓等都在悄然兴起，老年人的居住问题得到了很大改善。但是对老年人来说，仅有住房是远远不够的，尤其是退休后有大量的自由时间可以安排，他们更需要有一个安全、舒适的户外空间来满足户外休闲活动的需要。
一、休闲空间概况
从房地产的发展来看，住宅小区的发展主要经历了三个阶段：第一阶段的住宅小区属于粗放型开发，设施简单，绿化单一，产品的同质化现象严重。第二阶段的小区建设风格代表了一种消费时尚，开始出现了会所设施，注重小区的外部环境，并且开始倡导“人车分流”等“以人为本”的设计理念。第三阶段则在第二阶段的基础上进行了强化，引进先进的网络技术和生态环境概念，关注人与自然的融合，并注重小区内的亲和力。与这三个阶段相适应的住区环境设计的演变也经历了绿化概念、环境规划、景观设计三个过程。总体来讲，八、九十年代建设的小区，环境设施相对落后，老年人普遍反映不能满足户外休闲活动的需求。调查反应虽然近几年建设的小区环境已有较大改善，但是也都不同程度的存在一些问题，很多老人抱怨绿化环境差、功能设施不理想、缺乏无障碍设计、空间缺乏人气氛同等等。由于目前居住区户外环境的服务对象大都是全民性的，与老年人日常生活密切相关的空间场所，缺少专门针对老年人的更为细致和完善的设计。
二、老年人对休闲空间的需求
不同性别老年人对休闲空间的要求通过实地调研和分析总结，归纳出影响老年人户外休闲空间的环境要素主要包括绿化状况、设施状况、平坦状况、环境氛围、噪音状况、空间层次这六个方面。女性老人的结果为：绿化状况>设施状况>噪音状况>环境氛围>平坦状况。
>空间层次；总体结果为：绿化环境>环境氛围>设施状况>噪音状况>平坦状况>空间层次。从性别来看，其中绿化状况的均值最小且标准差分别为1．200、1．349，二者相差极小，可见无论男性老人还是女性老人意见都比较统一，都更看重绿化环境。老年人意见比较统一的还有环境氛围。在其他几个要素上没有达成统一意见，性别影响不大，但是年龄上存在不同程度的影响，这与老年人不同阶段的身体状况、兴趣爱好等不无关系。
二、老年人居住区户外活动特征
（一） 时域性
时域性即指老年人的活动因时间的变化而呈现出“M”形分布，夏季活动时间较长，早上9：00和晚饭后的19：00左右是活动的高峰时段，冬季活动时间有所缩短，活动高峰集中在正午阳光较好的10：00～16：00间，其余时段外出活动老人较少。
（二）地域性
诺特阶曾经说：“所谓地域性概念涉及空间范围内的行为发生和能产生与特定地理学上的固定空间场所有关的防御性反应。”而这种地域性的特征在环境行为学上可以称为领域性。人的领域有四点作用，即安全、相互刺激、自我认同与有管辖范围。老年人的地域很大程度上是出于一种相互刺激和自我认同。他们经常习惯性的在某一时间不约而同的出现在某些地点，即使这些地点在某种程度上看来并不是合适的聚会、活动场所。由于这些地点反复的被老年人使用，使得该地点的地域性特权被人们所默认。这种地域性并不是一成不变的，而是随着时间、季节、活动方式以及城市地理区位的变化而变化。
三、住宅区发展与老年适应性休闲空间设计策略
根据调研结果，适宜于老年人的住区休闲空间设计应该认真做好以下几个方面的工作：一是加强绿化力度，提高环境质量；二是以住宅小区为单位，主要集中于小区内部；三是规模小型化、类型多样化、布局分散化。为避免给老年人的户外活动带来影响和干扰，小区的道路交通系统宜采取人车分流或部分分流的方式，并为老年人设计合理的步行路线便于老人出行和散步健身。同时合理划分集体活动区、小型交往区和私密性休憩区域。坐息区域的座椅宜设靠背，同时与桌子有较好的匹配，满足老龄人品茗等休闲的需求；每条座椅或每处小憩之地都应有各自相宜的具体环境，如凹处、转角处等以提供亲切、安全和良好的小环境。另外，老年人在一个不熟悉的环境里很难确认方位，通过休闲空间的层次和个性设计比如细部的材料、质感等变化增强其标识性可以为老年人的户外活动带来极大的便利。除此之外，形成具有特色的老年人户外休闲空间还应做好以下几方面：
(1)与气候、环境特征相适应气候属暖温带大陆性季风气候。四季分明，季风明显，夏季炎热多雨，冬季寒冷少雨，春秋干燥"。在绿化配植上，应多选用与气候及老年人健康相适应的绿化植物，合理搭配物种，使一年四季具有季相上的变化。由此形成的与地域气候特征及老年人喜闻乐见的习性相应的环境。树木平面配置在考虑构图形式美的同时。要考虑特定的气候因素。活动区域或休憩区北侧宜种植常绿树，以阻挡冬季北风和遮挡夏天日晒，还能有效地隔绝噪声、防风防沙；南侧主要选用针叶树或冬日落叶的阔叶树种，可以获得阳光充足、干燥暖和的坐息区。这样不仅能够创造舒适的小环境，还可以起到视线遮挡、分隔空间的作用。
(2)传承地域文化
在当下，中国传统文化的回归之势日趋显现之时，弘扬本土文化，塑造地域特色，不仅是时展的需要，更是展现城市文化底蕴、体现人本精神的必要。
(3)划分老年人专享和共享区域
老年人的各种兴趣团体，如京剧团，太极苑、交谊舞队等应为其提供舒适和相对私密的空间场所，为老年人设定专用的门球场，抖空竹场地、健身场所和休憩空间。老人经常聚集的或是专门服务于老年人的场所要保证环境氛围动静结合，使老人们既能被照顾到又不至于受到儿童和年轻人的影响。老年人不但表现出对同阶层老年人的偏好，乐意与“意趣相投”的老人交往，同时也喜欢与晚辈交往。
第9篇：对房地产的建议和意见范文
关键词：煤矿企业；财务风险；对策探讨
随着企业的飞速发展，煤矿企业的财务管理日渐被提上议事日程，有不少专家学者还专门出书对该论题进行著述，财务风险管理引起了企业的重视，将财务管理作为企业管理的核心部分并不为过。
一、煤矿企业有哪些财务管理风险
（一）投资的风险
投资风险是煤矿企业为了补偿投资产品过于单调而采取的多元化的策略，然而缺少跨行业的运营活动和对行业态势的了解，又在投入资金前未按照国家相关规定进行审察、风险估测、动态研究，导致风投遭遇挫折。根据国家有关财政政策规定，煤矿开采要在符合国家整体开采策略、下矿的环境必须安全、投入要有高回报等条件的前提下，才能对矿井进行开采，这样，企业投入的资金才可能有效回收。
（二）成本管控的风险
煤矿企业属于高风险企业，矿的开探环境纷繁芜杂，又因为煤矿多在地下几十米甚至几百米，地质结构非常复杂，而地下的安全措施不牢靠，极易造成人员伤亡，使得成本管控风险失去效力。
（三）资金管理的风险
资金管理风险的概念是由于金钱管理存在安全隐忧，现金流使用不到位给煤矿企业造成的亏损，从而影响企业的经济效益。当前大部分煤矿企业在商品的买卖上不会采用赊欠的方式销售，而是采用钱到发货的方式，实现了资金的及时回笼，然而商业单据与承兑汇票的采用，单据风险无法避免。近年来，煤矿行业行情持续走低，很大一部分企业赊销化采用承兑汇票的方式，给煤矿企业的资金运转带来压力，导致资金链的断裂。
（四）全方位预算风险
全方位预算风险的概念是煤矿企业对将来的运营活动与财务成果不能卓有成效地预估和整理，不能断定战略目标带来的风险。当下煤矿公司的全方位预算只是以管控支出为主要目的，而忽略煤矿公司的能源利用率和利润的获得。
（五）税务风险
企业经营过程的本身就有风险，由于煤矿企业每年缴纳的税款较多，进项税少，销项多，难免造成一些企业虚开增值税发票、偷税漏税现象严重。另外，因为国家税务部门与煤矿企业的发展以及兼并重组联系不紧密，在对讯息进行收集和整理的过程中没有全身心投入，对煤矿能源的整合状况——特别是对于与税收相关的股份购买、现金流的运用、公司倒闭等讯息了解滞后，使得破产后的企业的税款得不到有效回收，导致税务清偿不能实现，产生税务风险。
（六）商品滞销风险
由于煤矿企业商品在市场上的流通并不顺畅，煤矿企业的商品价格大幅下降，仓库里的存量越来越多，从而带来商品滞销的风险，完善商品的买卖体系能够极大地缓解这样的情况出现。由于近年来国家对房地产的宏观调控，钢铁材料、水泥价格下降，导致大量需要煤矿的企业减少了煤矿的采购，使得煤炭市场供大于求，成为滞销资源。
二、煤矿企业财务管理风险发生的原因
（一）煤矿企业在部门架构方面存在风险隐忧
当前中国煤矿企业在部门架构方面存在问题，突出表现为对会计预算与财会管理没有有效区分，财会预算与财务管理的人员身兼两职的情况屡见不鲜。这样会造成部门架构混乱。
（二）煤矿公司管理层的风险思想薄弱，无法有力管控财务风险。
在实际工作中，煤矿企业管理层的综合素质参差不齐，风险思想薄弱导致财务风险不可避免，小煤矿企业的培训力度不够，无法采用科学的办法对财务制度进行管理。
（三）财务决策不合理
当前大部分的煤矿企业没有科学合理的决策，凭经验进行决策是目前的错的决策方式，科研人员、投资审核人员对业务的不熟悉导致财务风险的产生。
（四）煤矿企业内在的策略与企业的团体目标不一致
企业分公司看重本身的利益，在公司的整体利益和小团体的利益之间选择了维护自己的利益，使其内在策略与企业的团体目标不一致，导致财务风险的产生。
三、建议和意见
（一）首要措施
煤矿公司要对调查和研究人员进行合理挑选，从而进行技能、市场、财会等方面的钻研和资金投入议案的审查和批复；财会管理层在可操作的资金投入的环境中，要进行追踪调查，以此来制定资金投入策略或决定是否退出该项资金投入计划；对于投资策略制定错误的责任人进行惩罚，加强平时的考核和评估，将资金投入项目和策略指定人的利益捆绑起来，并且在收回资金的阶段不能让其随意调换岗位。
（二）控制成本
严格控制成本的风险，例如原料损耗额度、零部件损耗额度、单位耗电量的额度的控制等等。依照各种额度，制定预算，构建起全面的预算体制，使预算额度的操控渗入到各个机构或部门或者运营过程，做到有目的、有计划地实行。另外，针对成本建立一个预先报警系统，避免财务风险的发生或增大。通过预先报警装置，对预算的实际情况进行掌握，对矿下作业进行实时监控，这样对风险的管控会起到好的效果。
（三）合理管理资金
煤矿企业在满足资金的收入和支出、物力的供给需求以及销售的完成为前提下，要保证优势项目资金的投入；在保障正常生产活动的基础上，挖掘企业的融资能力，保障资金的顺畅流通。
（四）筹备资金的措施
煤矿企业应该充分了解筹备资金的方法，在预防资金流通风险的过程中，严厉控制公司年末的负债总额同资产总额的比率。对一些资产无法抵消债务、占有大量资金流、企业无论怎么努力都无法再进行经营的亏本项目予以撤销；充分运用财务杠杆的效应，将筹备出来的资金运用到优势项目上；对归还本钱付给利息的风险要进行全方位监控，使权债资金的比例趋于合理化。
（五）全方位预防财务风险的方法
煤矿公司的生产经营、物力监管、人力投入、市场销售等部门的工作人员和管理层要对预算的制定引起高度的重视；要对相关预算的贯彻实施部门进行交流，对公共成本的投入加以控制。相关预算贯彻实施部门应该对底层单位成本和公共成本予以区分，严格控制公共成本。另外，煤矿公司应该完善对预算执行状况进行审查的机制或体系，不定时地对预算执行状况进行追踪调查，预防财会工作人员由于工作能力不强导致相互推卸责任，保障预算的制定没有外来因素的干扰。
结束语：
近两年国内、国际煤炭行情处在低迷状态，煤矿行业如处在寒冬，煤矿行业又面临太多风险，笔者希望通过上述的风险建议及应对措施，帮助企业减轻负担，渡过难关。
参考文献：
