房地产市场宏观调控精选(九篇)

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第1篇：房地产市场宏观调控范文

[关键词]中国；房地产市场；宏观调控；研究 文章编号：2095―4085（2017）04―0064―02

80年代初期，我国房地产在价格双轨制的模式下进行了住房制度的改革。住房制度改革的实施，使得我国房地产市场化程度得以提高，房地产行业的发展也实现了飞跃，同时也成为了我国国民经济的支柱型产业。据统计，截至到2012年为止，中国年房地产开发投资额增长了约20倍，其对中国GDP的贡献率约为10%。2008年金融危机后，国家采取了宽松的宏观经济政策，2007年至2013年间的住宅开发投资增速与GDP增速的相关性远高于1998年至2013年。基于此，房地产市场快速扩张，使得房地产市场与中国经济周期变动之间的关系越来越紧密，已经无可避免的成为影响中国经济的一大重要因素。

1以政府为主导的房地产调控

基于中国国情，政府在房地产的行进和发展中起到了主导作用，其发展路径呈现出渐进式趋势，政府不仅可以通过住房改革及相关制度实时进行市场主体的培育，还能够直接对房地产市场的变化和运作情况形成影响和调节作用。经过近二十年的改革和发展，我国房地产业无论是在市场主体、供求关系和价格形成机制方面，都取得了重大突破，进入市场化轨道。但目前房地产市场面临的房价居高不下，出现个人住房需求得不到满足、大量住房积压并存的矛盾局面。这种局面是房地产市场运作中非完全市场化特征。

2房地产市场波动对社会造成影响

多年来，中国房地产市场出现了不正常波动。其具体表现则是房价的变化。面对严峻的经济危机和房地产市场的疲软现象，政府发挥了及其重要的作用，在对房地产市场进行研究后实施了一系列关于房地产发展的，促进市场回暖的政策，因此，也导致了房价上涨过快的现象。中国房地产价格连年高涨，已经大大超出了广大普通民众的心理预期和实际承受能力，进而也引发了诸多反常的社会问题。一直以来，房地产市场变化莫测，其价格的起伏也相当大，在房地产行业中逐渐形成了一些矛盾和问题，而且越积越深，对此，房地产的宏观调控呈现出其必要性和紧迫性。

3对房地产市场进行科学调控

房地产市场在中国各项事业的发展中作用巨大，因此，需要深入分析房地产市场调控效果及其产生的深层次原因，同时也需要对房地产市场的调控进行理论研究和实际的科学应用。在房地产市场中，对调控政策进行有效的建立和完善并且细化，是理论上必须解决的问题，对政策的针对性和有效性进行提高，才能够切实有效的对房地产市场进行科学调控。为解决这一问题，国务院办公厅曾发文，要求对房地产市场的监督和管理进行必要的强化，加大力度对房价的过快和不合理上涨进行有效遏制，其内容包括：在商品房结构方面进行优化，对低价房和中小户型普通商品房的供应持续加强，优化供需结构；提高土地的开发利用率，对于财政、税收等继续实施差异化对策，对于房地产金融信贷风险的防范和管理要进一步加强，保护消M者权益；积极推进保障性住房的建设；进一步落实地方政府对强化当地房地产市场的健康有序发展、解决低收入者住房问题的责任制。

房地产市场要实现长期稳定发展，就必须对各方利益进行平衡和制度的建立。各方利益的平衡需要公开、公平、公正的原则为基础，对于市场机制的负面影响要努力和有效予以降低，市场环境的公开透明会使得利益各方各行其是，对自我行为进行约束。

4税收等政策对房地产市场的影响

我国房地产市场中的调控因素有多种，其中税收政策是一项重要手段，房地产价格在分税制改革后，出现了与地方公共支出、房地产税等的紧密结合。相关数据表明，地方公共服务资本化与房地产价值成正相关，而与房地产税收资本化负相关。

在中国房地产业快速发展的这些年中，出台政策不少，但成效堪忧，这一点足以说明相关调控政策对于房地产市场缺乏相对系统的研究，尚未形成合理的市场调控度。论起主要原因，包括以下几点：一是地方政府追求收入，期望在房价和地价不降低的情况下实现相应的调控，调控力度不足；对经济适用房的建设积极性不高等。这样就加剧了房地产市场结构的扭曲和供需的矛盾，导致房价上涨；二是我国目前房地产结构不符合国情，导致市场失衡，拉动房价不断上扬；三是部门不协调，管理不到位，这也是宏观调控失效的重要原因。

依据国家的经济形势，房地产市场的发展需要，制定的“紧缩财政信贷”与“宽松财政信贷政策”十分必要。要推动房地产的发展，需要利用波动的信贷基准利率、房地产贷款利率和公积金贷款利率等方式进行宏观调节。房地产发展的总量受利率高低的直接影响，因此，完善金融信贷体系是重要的调控手段。

从我国近十年来的房地产市场发展来看，所出现的问题大多都是依据政策指令来完成且实施管理，在当时临时情况下颁布的政策经过时间的考证，在现在看来是缺乏长远眼光的，令执行者无所适从。因此，要想实现房地产业的宏观调控，建立和完善相关制度，依靠法律法规的建设，配合行政法规，并且利用金融信贷制度等是保障调节有效的根本所在。

5供需结构调整的制度化

要确保房地产市场的有序健康发展，最大程度对房地产经济周期波动的负面影响进行降低，需要在一定目标下实现房地产市场的供需平衡。根据相关数据分析，我国的房地产发展已经进入了新的景气周期，其中最直观分表现就是：积极的产业政策进行引导；国民经济水平及消费热点与房地产市场的匹配度高；个人消费住宅成为主力；市场主体理性程度有所提升等。另外，房地产业是一项综合性和系统性工程，政府根据国家土地、金融等方面的实际情况进行了相关政策的制定，使其成为宏观调控的杠杆。同时，对不同城市存在的差异进行区别对待，有针对性的队员各自情况进行研究，地方政府明确自身情况，针对区域目标制定调控政策。可信性的制定相关对策，适当增加房地产金融品牌，扩大利率的浮动范围，促进房地产证券化，建立适应国情、有政府参与的住房抵押贷款证券化制度。

6结语

综上所述，房地产市场发展到当今局面，是众多制度缺失的结果，要想从根本上解决这一局面，就必须从制度上进行根本性改革。总之没有长效的宏观调控制度的建立与完善，就没有稳定的房地产市场的发展。

第2篇：房地产市场宏观调控范文

关键词：金融危机 房地产业 宏观调控

国际金融危机对世界各国实体经济造成强烈冲击，并且不可避免的波及到了中国，我国房地产行业也在金融危机的影响下也遭受到了打击。但我国的4万亿刺激计划，又从另一个方面助长了房地产的泡沫化，在房价飞涨的情况下，中国基于我国在当前形势的特殊情况对房地产市场进行了宏观调控。目的在于使房地产业发展回归到民生本位，保证人民群众的基本利益。因此，分析金融危机下房地产市场的宏观调控效果引导房地产市场回归理性，具有十分重要的意义。

一、我国房地产宏观调控手段及其作用

房地产行业相对于其他产业来说，既是国民经济中基本的生产和生活资料，同时又是一种投资产品，房地产行业的这种属性，决定了房地产行业的发展与宏观经济的发展息息相关。一方面，宏观经济周期性波动对房地产市场的供给以及需要产生决定性影响，从而影响房地产价格走势。另一个方面，房地产业的发展与其他诸多部门的发展都有着密不可分的联系，房地产价格对于宏观经济中的消费及投资都有深刻影响，因此对于整个宏观经济的发展也有着深远的影响。在房地产行业资产在宏观经济中比例适宜时，则房地产行业的发展能带动众多相关产业的发展，进而促进宏观经济发展。因此，能够保证房地产行业的发展与宏观经济的发展相适应，是保证国家社会经济发展稳定协调的关键。

我国的房地产起步比较晚，因此整个房地产行业和市场还远没有达到成熟的程度。2005年开始重点控制房价上涨，国家为此出台了一系列包括国八条在内的宏观调控政策来打击供给和消费中的炒作行为。但04年和05年这两年的宏观调控政策并没有达到稳定房价的目标，因此，国家从2006年开始从金融、财政和住房保障等各个方面对房地产进行全面调控。2007年全年，国务院先后颁发了《关于取消部分地方税行政审批项目的通知》、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》等政策，同时金融机构连续六次加息，并且十次上调法定存款准备金。初步实现了房地产宏观调控的目标，但随着2008年金融危机的到来，中央放松了宏观调控的力度，并推出了4万亿投资的刺激方案，造成了房价新一轮的大规模上涨，从2010年开始，中国实行了包括限购在内的新一轮的房地产宏观调控。尽管我国出台了一系列措施，但是并没有明显的效果。

二、房地产宏观调控效果评价

中国在过去的这些年里，经济发展主要靠投资、出口为主来拉动。在基础设施建设还不完善的情况下，这种依靠投资来带动发展的道路是中国发展经济的必由之路。但是随着我国多年来基础设施建设的不断完善，许多行业已经面临生产过剩的局面。国家出台适度宽松的货币政策和积极的财政政策，想利用投资来拉动经济增长的同时，不仅加剧投资消费结构的失衡，而且使部分行业产能过剩更加突出，结构调整难度加大。由此可见，在金融危机的背景下，我国出台振兴宏观经济发展的政策仍然存在许多问题。这也是房地产市场起伏过大的主要原因，而我们对于房地产市场以限购为主要特征的调控，效果一直不明显，主要原因在于。

1.我国宏观调控政策出台不合时宜

2008年，在世界金融危机的背景下，外资正在迫切寻找新的利润市场。我国房地产市场在经过房价持续上升的繁荣期之后，已开始出现价格回落及成交量萎缩的局面，正处于理性回归的发展方向。这个时候政府出台刺激政策，使之前的宏观调控基本前功尽弃。在全世界经济不振的情况下，中国房地产行业提前回暖，为外国资金提供了最佳选择。中国的非理性需要增加和投机需求也刺激了房地产泡沫进一步膨胀。造成了两年后严厉的楼市调控政策的出台。但也未能从根本上遏制房地产泡沫化的倾向。

2.我国宏观调控政策方向存在误区

在金融危机的背景下，我国的出口环境恶化，投资环境不良，这样的情况下，应对金融危机最有效的方式应该是推动消费来扩大内需。其中最根本的是增加居民收入，提高居民消费能力。国家出台的适度宽松的货币政策和投资四万亿元的举措，将大部分资金引向房地产行业，并且导致通货膨胀。我国在当前的经济形势下，将房地产也当作为国家支柱性产业是一个错误定位。

3.调控与当前的制度存在矛盾

自从我国改革开放以来，中央与地方政府之间一直处在一个不断分权的关系过程中。但地方政府作为中央的下级机构，必须接受中央政府的考核机制。所以，使得中央政府和地方政府之间形成了一种长期博弈的关系。

我国中央政府都以GDP的增长作为考核地方政府业绩的主要指标，因此，地方政府把拉动GDP作为首要任务。对于这一点，房地产业有着其他行业无法比拟的优势。中央政府对地方政府的考核体质和权力共同促使地方政府发展房地差经济，进而推高房价。

4.调控的手段不适合

房地产市场调控的目的是使房地产市场正常发展，避免过度投机造成泡沫而损坏整个经济，但现在的限购政策却是以损害市场交易为手段的方法，其根本不能避免房地产泡沫化的原因，反而会造成未来房地产反弹的诱因。

第3篇：房地产市场宏观调控范文

关键词：房地产市场 宏观调控 协调性

自2003年以来，在房地产业发展取得显著成就的同时，市场中也出现了不少的问题。针对市场中存在的各种问题，房地产宏观调控措施不断出台。本文结合房地产市场发展实际对宏观调控进行系统的回顾总结，分析调控目标与实施效果之间存在差距的根本原因，挖掘市场正常发展的动力，以期为今后调控措施的制定提供借鉴。

我国房地产市场发展取得的成就是有目共睹的。自1998年以来，随着城镇住房制度改革深入推进，住房商品化的新体制基本确立，以土地出让、土地开发、房地产投资、房地产建设、房地产销售与管理、二手房转让等为链条的房地产市场体系逐步完善，房地产投资持续快速增长，以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的支柱产业。

我国房地产市场发展中的问题

（一）房地产市场显著的区域性差异

我国幅员辽阔，地区经济发展不平衡由来已久，这主要是由于历史、自然、区位、制度等方面的原因造成的。到目前为止依然存在的经济发展的不平衡直接影响着我国房地产市场的发展。房地产市场是依托于国民经济、区域经济而存在和发展的，东西南北之间、大中小城市之间的经济差异决定了房地产市场显著的区域性差异。

随着我国区域经济发展以及新农村建设政策的出台，各区域之间发展上的不平衡会有所缓和。我国也正在积极采取财税、金融、产业、教育等多方面政策措施推动欠发达地区发展，在减少贫困和解决区域发展不平衡等方面取得了一定的成绩。房地产市场的显著区域差异也会逐渐由原来的垂直型梯级差异为主演变为横向型特性差异为主。

（二）房地产供需矛盾较大

目前，我国正处于城市化快速发展期，从城市化水平指标看，近十年来增长迅速。1996年全国城市化水平为28.7%，2006年增长为43.9%。快速城市化为城市输送来大量的新增人口，城区面积迅速扩大。这个阶段还伴随着以城市旧区改造和基础设施重建为主要形式的城市更新过程，因而，在城市化的量和质的指标方面都有了巨大的提升，而这种复合型的提升所释放出的对于城市发展用地和房地产的巨大需求远远超出了人们的预测。

面对如此庞大的社会需求，用地和房地产的供给层面的调整却是比较谨慎而滞后的，一方面是由于房地产供给自身弹性较小和存在滞后的特点所决定的，另一方面也是由于长期以来实行的严格的土地管理政策和稳健乃至从紧的金融政策所导致的。供给和需求的关系分析是解释市场现象最有力的证据。在2003至2007年间，全国商品房平均销售价格持续上涨，价格上涨的原因如果排除了非市场因素如房屋质量提高、成本增加、周围设施环境改善等因素外，最主要的原因就是有限供给和庞大需求之间的矛盾所致。

（三）房地产投资热情与住房保障品性质的冲突

改革开放以来，我国居民收入快速增加。2007年城镇居民人均可支配收入达13786元，较2006年增长了约13%，超过了2007年GDP增长的速度。快速增长的居民收入和我国长久以来居民高储蓄率的影响，使得我国居民手中有了相当数量的闲散资金。而国家宏观经济的稳定、快速发展给了民众进行投资的足够信心。随着投资项目的多元化，越来越多的人开始更为注重投资收益的稳定性，而房地产正是以其独有的收益稳定、增值等特点吸引着越来越多的投资者。在我国快速发展的房地产市场中，投资市场和消费市场正同时经历着不断膨胀的过程。在这个过程中，房价的高涨遭遇到我国中低收入阶层住房保障不足的瓶颈，进而引发了对于房地产投资行为的金融、税收等调控限制手段。

宏观调控政策与市场发展间的矛盾分析

（一）控制房地产投资规模与稳定房价的矛盾

一直以来，宏观调控部门主要关注的是投资增长速度指标，对房地产行业的调控也主要关注该行业对固定资产投资的影响。几年间的调控手段一直强调控制“两个闸门”，即希望通过控制信贷和土地来控制投资的增长速度。这种做法在计划经济时代是可行的，但是在社会主义市场经济体制下的房地产市场中，则无法直接改变个人的投资行为。因此，市场调控必须以房价为中心。当我们控制两个“闸门”时，市场会预期供给减少，于是房价上涨，而房价上涨又会刺激地产类公司的利润的大幅度增加。在利润的驱动下，地产公司冲破重重阻力，扩大房地产建设规模。结果是房地产投资增长速度无法得到遏制，2007年房地产开发投资增速在连续两年低于固定资产投资增速后强进反弹，高达30.2%，而2008年的前两个月全国大中城市房屋销售价格同比上涨幅度均超过10%，依然属于快速增长，这个过程也正是市场力量战胜了行政力量的反映。

（二）严格控制土地供应与房价上涨的矛盾

为了宏观调控的需要和国家长远发展的需要，国土资源部实行最严格的土地管理制度，2006年全国批准新增建设用地40．43万公顷， 2007年，全国批准新增建设用地39.50万公顷。这些土地紧缩政策给市场带来的预期是，未来农用地转为房地产开发用地的空间已经非常有限，土地市场的供求关系将日趋紧张，土地市场的竞争将进入白热化状态，价格将不断攀升。严控土地供应虽为了可持续发展，但土地供应紧张，加剧了供需的矛盾，从而刺激了房价上涨。

房地产市场发展与调控的协调性策略

正确认识政府宏观调控在市场经济中所能起到的作用，要充分发挥房地产市场自身调节的功能。市场失灵的存在，是政府干预经济活动的理由，但是政府干预应该适度，即政府在资源配置过程中不要包揽一切，不要去做本来应当由市场去做并且实践已经证明市场能够做好的事情。公共选择理论认为，政府活动的结果未必能校正市场失灵，政府活动本身也许就有问题，甚至造成更大的资源浪费。主要原因包括政府决策的无效率、政府机构运转的无效率和政府干预的无效率。因为市场经济从根本上来说是靠信息来调节的，而政府始终与市场隔了一层，对市场的感受只有企业、商人最敏感，他们有权根据市场的变化做出及时的反应，政府不适合进行过多的干预。

加强经济手段和法律手段的的运用。首先充分合理运用税收手段进行调控。目前我国与房地产直接相关的税种多达14 种， 其中实际征收的有12种， 占我国实际征收税种数量的一半。但总体来看， 我国房地产税收结构不合理， 重流转、轻保有。而且，已存在的税种也有许多不合理之处。因此， 政府可以通过制定更为科学的税收制度和优惠措施来调节房地产的供需结构。其次从金融手段着手。国外的发展经验表明， 金融业的参与对促进房地产业的健康发展起着重要作用。因此， 我国政府在房地产调控中应该充分发挥金融杠杆的作用， 提高调控的有效性。 法律是很多发达国家进行房地产调控的主要手段。法律手段具有严肃性、普遍适用性和稳定性的特点。而我国目前的房地产宏观调控缺乏一套完善的法律制度作为保障，通常使用行政权威而不是法律制度来调控房地产市场。因此，加强房地产业的法制建设，对于维护良好的市场秩序，发挥市场的资源配置作用极为必要。

参考文献：

1.梁云芳，高铁梅.中国房地产价格波动区域差异的实证分析.经济研究，2007（8）

第4篇：房地产市场宏观调控范文

关键词：房地产市场；宏观调控；制度建设

1 我国房地产市场的发展现状

1.1 房地产市场过热

据相关统计数据显示，2006-2009年我国房地产开发投资分别为19382、25280、30580、36232亿元，比上年同比增长分别为21.8％、30.2％、20.9％、16.1％。虽然增长幅度相对有所下降，但以2009年为例，我国房地产开发投资占当年GDP的10.8％，仍远高于国际公认5％合理水平。在我国GDP增速保持在7％-10％水平的经济高速增长大背景环境下。加上流动性过剩的影响和房地产市场暴利吸引，我国房地产市场投资热度持续上升，房价持续大幅上涨，超出了多数人的经济承受能力。房地产商品已经失去其最初满足居住需求的目标，日益成为投机的手段以获得炒房利润和规避通胀。

1.2 房地产市场规范性有待加强

当前，我国房地产业发展正处在由房地产开发为主的阶段向房地产投资为主的阶段的过渡阶段，不规范性主要体现在房地产开发、交易、中介等各环节。一是开发肓目，无序发展，导致土地资源和国有资产的流失严重。二是作为市场主体的房地产企业生产经营活动缺乏经验，企业在设计、行销、管理、品牌等方面的核心竞争力严重不足。市场运作层次低，操作规范性欠缺。三是房地产交易市场虚假信息、广告泛滥，诈骗案件频发。房地产行销活动不规范，捂盘惜售、囤积房源等手段，抬高房价，违规收取费用。

1.3 房价过高，群众压力大

房地产市场的相关问题关注度如此之高，一个重要原因在于我国房价高居不下。我国房价过高已经催生出如蜗居、蚁族等新鲜词汇。2009年，甚至出现部分城市、地区房价暴涨的局面，迭创新高的房价让住房问题更加凸显。作为生活必需品，实现居者有其屋的理想局面还需加大力气。总的说来，房地产价格体系尚未理顺，价格秩序混乱，房价偏高。房价过高，限制了购房者在其他生活和发展方面的支出，成为扩大内需方针政策和转变经济增长方式的绊脚石。再者，当前，我国基尼系数已超国际警戒线，房价过高造成中低收入者买房难上加难，住房需求难以得到满足，另一方面，部分富人通过房地产投资行为增加其资产，社会贫富差距进一步提高，加剧市场的动荡和社会的不稳定因素。

2 我国房地产市场宏观调控应加强制度建立

2.1 法规手段 ①土地使用体系，是房地产运作的基础，土地的使用方式直接影响地价与房价。一是土地使用权退出市场，以年地租的形式出现，土地使用权不进行出让，委托物业公司向业主收取地租。这种方式，实行土地所有权与房屋所有权分离，便于开征物业税，因为物业税是一种财产税，土地所有权是国家的，购买的商品房只是70年的土地使用权。商品是一种买卖，“一种物品连同物品所有权发生让渡，则是买卖；物品不随所有权让渡，则为租赁”。二是改革现行分税制，增加地方税种，加大中央财政的转移支付。因为地方要发展，必须解决地方财政来源，地方才能实现土地“政府利益退出”。②税收杠杆体系。税收是宏观调控的重要手段，但我国没有充分利用。税收调控包括营业税、所得税、土地增值税、交易税等。我国在抑制投机方面，税收杠杆缺位，加之保有环节税收偏低，使得投机性资本不断流入住房市场，炒房成了获利手段。

在这方面，外国的经验值得借鉴。韩国对出售第二套房产的卖主征收50％的转让税，对于拥有第三套住房的卖主征收60％的转让所得税，这就抑制房地产的投机。而我国对单纯炒地皮者的获利基本上没有开征累进的增值税。投机转让的税负也很低，甚至黑市交易。③住房社会保障及行政管理法规体系。《住房法》应是住房建设和交易的基本法规，《住房法》应包括住房社会保障的法律规范，但至今我国的住房法尚未出台，不能不说是个遗憾，应加快制定。行政管理法规体系包括依照我国房地产发展相关的法律，进行行政执法管理。如依据土地管理法、对违规用地的管理、超期未用的土地的收回管理；依据城市房地产法对房地产市场的管理及城市规划法和城市项目审批开发的管理等都属于城市法规管理。就目前讲，我国的诸项管理都不到位。这与社会风气不正，寻租、****严重有关。必须增强执法观念，对有法不依，执法不严要进行追究，并形成制度。 转贴于

2.2 经济手段 在市场经济条件下，房地产市场的宏观调控，主要依靠法规和经济手段，而行政管理只是辅助手段。经济手段主要体现在两个方面。一是利用信贷利率杠杆；二是利用税收杠杆进行调控。应该说，这两个方面我国都已启动，但还没有形成制度，也很不完善。有的税种尚未开发，即便有的，执行力度也不够，所以效果不明显。分析其原因，除了在房地产领域“官商”勾结外，我国还没有执法的追究制度，对于有法不依和执法不严的应给与追究，并给与严厉制裁，才能取得效果。

2.3 行政手段 我国的市场经济是由计划经济过渡而来的，领导习惯于行政命令高于一切。同时，由于对市场经济本质及它的“逐利性”认识不足，对问题缺乏防备措施。所以，近十年的房地产市场的快速发展，出现的问题多数靠行政指令去管理，临时颁布一些政策，而有些政策既缺乏慎重研究，也缺乏长远眼光，给人一种朝令夕改的感觉，使执行者无所事从。政策模糊和政策执行错位是常见的。如90/70政策中的套内面积，还是建设面积之争，营业税的金额减免还是差额之议等等，都说明了这个问题。

3 结束语

综上所述，房地产市场宏观调控制度的建立与完善，主要应依靠法律，依法行政。并利用金融信贷制度和税收杠杆进行调节，并形成制度。改革开放以来，我国颁布了数百部法规，但真正认真执行得不多，在一些地方以行政指令代替法律的事件屡见不鲜，上有政策，下有对策的事也常见。所以，改变传统的计划经济管理观念是建立宏观调控制度的前提。

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第5篇：房地产市场宏观调控范文

关键词：房地产宏观政策 综合评价 房地产市场发展 评价

模型

1 综述

要想评价房地产宏观调控政策的效果，就需要对房价和房地产市场的走势进行判断，这样我们就需要借助一些房地产指标对房地产市场价格的波动情况进行分析比较，通过建立科学的评价指标体系，做出科学的决策。

由于房地产指标众多，需要对各指标进行标准化处理，采取统一的量纲，然后才能进行定量计算，本文选用Z-Score法。在房地产市场发展评价指标体系中，房地产开发投资增长率/GDP增长率这个指标需要运用线性内插和外推的方法进行调整。

2 房地产宏观调控政策效果评价的实证分析

2.1 房地产指标的标准化及调整

文章收集了大连市2001-2011年房地产市场的数据（详见表1、表2[1]）进行综合评价。另外，根据房地产开发投资增长率/GDP增长率指标的性质，首先运用线性内插外推方法对其进行调整；同时，该指标当期数值会对未来

期数值造成影响，还需要进行巨警调整，调整后数值见表3。

然后对各年份其他房地产指标的数据进行标准化处理。处理后的数值详见表4、表5。

2.2 确定房地产指标权重值

借鉴文献[2][2]用层次分析法得出的主观权重值。用变异系数法计算出客观权重值，然后运用组合赋权公式计算出组合权重值。各房地产指标权重值见表6。

2.3 计算房地产市场发展状况综合评价值

将各年份的房地产指标与对应的组合权重值相乘以后求和，就得到该年份房地产市场发展状况综合评价值。2001-2011年份综合评价值见表7。

2.4 评价结果分析

根据先前表7的数据，就可以得到房地产市场发展状况走势图，详见图1。

将房价和房地产市场发展状况综合评价值结合起来，建立房价――房地产市场评价模型，更有利于研究房地产宏观调控政策的效果。

从图1可以看出，大连市2001-2011年房地产市场发展状况波动较大，在2010年达到最大，2002、2008和2011年出现回落。这是因为2002年我国大力整顿房地产市场秩序，出台的规范性政策抑制了房地产市场的发展；2008年国务院重拳打击屯地，造成了2008年大连市房地产市场的回落；2010年国家出台“新国八条”，对北京上海深圳等一线城市产生了重大影响，各大房地产企业把目光转向了大连等二线城市，再加上边远地区执行政策的滞后性，导致2010年大连市房地产市场的迅猛发展；2011年，号称“史上最严”政策出台，同时大连市在其辖区内实行住房限购政策、征收房产税政策，有效地抑制了房地产市场的发展。

3 房地产宏观调控政策效果评价分析

基于大连市2001-2011年房价和房地产市场发展状况模型分析的结果，再结合2001-2011年我国实施的房地产宏观调控政策，可以看出，我国在2001-2011年间出台了众多房地产宏观调控政策，房地产市场的发展走势也随之上下波动，但是房价却一直降不下来。我们可以这样认为，房价的高低是对我国房地产宏观调控政策效果的最直观的评价，房价居高不下，说明我国的房地产宏观调控政策没有达到预期效果，这是因为我国房地产调控政策频繁，缺乏一致性造成的。另外，我国对房地产市场的调控行政干预较为严重，类似限购、限贷、限价，这些在短期内调整还是有效的，但终将退出市场，缺乏长期性，所以对房地产市场的调控应以经济手段为主，同时还要重点实施好土地政策，掌握好土地的有效供给，使其和货币政策、财政政策实现有效结合，保障房地产市场的持续健康发展，促使房价回归合理。

参考文献：

[1]2001-2011大连市统计公报，http：///.

第6篇：房地产市场宏观调控范文

关键词：国家宏观调控；房产营销；瓶颈

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

一、国家宏观调控政策影响下房地产营销所面临的问题分析

自08年全球范围内的金融危机以来，我国为了实现经济的增长，出台了一系列的刺激经济发展的政策，导致我国房地产市场快速升温，主要表现为房价的高速度增长，大大超出了我国国民的购买力，产生了许多的社会问题，越来越多的人买不起房子，蜗居现象严重，房地产泡沫增加，银行贷款额增大，严重制约了我国经济的健康发展。我国政府为了保证我国经济健康、快速、稳定持续的发展。自我国房地产市场出现问题后，国家开始对房地产市场进行宏观调控，在土地的使用问题、银行的信贷问题和炒房问题上开始卓有成效的调控，从中央到地方的各级政府，对房地产市场连打几套“组合拳”，宏观调控时间之长，力度之大，政策之广得到了社会的广泛认可，在一定程度上改变了房价逐年攀升的问题，但是也给房地产的发展环境带来了严峻的挑战，同时，国家宏观政策给房地产的营销推广带来了巨大的销售压力。在国家宏观政策的影响下，我国大中城市的房价上涨受到有效的遏制，也出现了一定的回落。主要体现在投资者在房地产行业的投资增速放缓，投资力度减小，购房消费者在银行的贷款下降，购房消费者大多对购房持观望态度，希望房价进一步下降，在房地产市场上，资金的投资和组合结构得到调整和优化，但是对于我国的房地产行业发展来说，国家宏观政策的有力出台，严重影响了房地产企业的经济利润的获取。

过高的房价本来就增加了房地产营销的困难，加上国家宏观调控政策的出台，房地产企业利润大幅下降，消费者对房地产投资力度减小和投资速度放缓，导致房地产企业的融资渠道无法拓宽，资本的运行能力也相应减弱，房地产企业面临着巨大的资金运作困难，导致在政策出台之前捂盘的房地产开发商巨大的经济损失，而且一定程度上会影响到房地产行业内部的资金链的运作。而房产的营销推广上，只有较大的降低房产价格，加大房产促销的力度，才能迅速的回笼资金，减轻房地产行业所面临的资金和发展压力。从某种程度上来说，是以牺牲我国房地产行业的利益从而带动我国整个房地产行业的房价回落。消费者作为市场的主动力，消费者的消费观念也随着国家宏观调控政策的出台、房地产行业的竞争规范化逐渐成熟和理性。调查研究表明，在当前房地产市场发展的大的环境下，房地产的价格高低是影响购房消费者的首要因素，其次才会考虑房产所处的位置、环境和交通等影响因素。而且我国房地产行业的发展，没有打出自己的品牌，从而占有市场。随着消费者购买房产的逐渐理性化，房产的质量和品牌也是影响购房消费者的一大因素，一个品牌的影响力可以提高产品的价值，也能够吸引更多的消费者。我国房地产行业在品牌领域的建设重视不够，在完成一系列的房产项目之后，没有及时对房产品牌进行连锁的打造和完善，导致在房产企业低端领域进行竞争，没有找到新的房产营销突破口，房产最终会影响房产企业和整个房地产行业的稳定发展。

二、当前国家宏观调控下的房产营销推广如何突破瓶颈

（一）转变在房地产市场的营销推广的传统模式

随着社会经济的不断发展，我国社会主义市场经济的初步建立，房地产市场日益变化，尤其是在金融风暴和国家各种政策的影响下，我国的房地产企业受到了新的挑战。房地产的营销推广只有顺应潮流、积极的面对挑战并学习和吸收现代的营销观念，创新营销推广模式，从而在竞争激烈和恶劣的外部竞争环境下生存和发展，首先需要转变传统的营销推广观念，在现代经济社会中，市场营销观念最重要的就是如何处理好企业和顾客及社会的效益，在房产营销推广中，要结合市场营销学的基本理论知识和技巧方法，根据房地产市场营销推广的特点，着重对房地产的品牌和物业管理的建设。

（二）国家宏观调控下的房产营销突破瓶颈的方法

在房地产市场上的品牌打造，一定要以质量为保证，注意在房地产项目开发和建设上的企业文化宣传和推广介绍，这是房地产营销推广中往往被忽略的部分，而在房地产项目开发建设的后期和营销阶段，要对客户提供优质的服务，让客户满意。现实中的许多房地产企业大多的只重视合同前期貌似“一锤子买卖”的工作，这对于我国房地产企业的发展极为不利，只有正确的把握了消费者的消费心理，才能让顾客满意，在取得社会效益的同时实现房地产行业自身的发展。需要强调的是，在房地产行业的发展必须要重视品牌的建设。在社会经济的不断发展的同时，我国国民的文化素养不断提高，随着老百姓对住宅条件改善的需求，对房产的功能性和需求也越来越多，越来越关注房产的文化价值，开始追求高品位。房产企业只有打造出优质的品牌，才能够满足人们日益增长的文化需要，需要杜绝“一锤子买卖”的营销作风。在物业管理的建设上，一定要向购房消费者提供优秀的服务和公共设施，现如今，服务业的比重在整个国家经济中的分量不断增加，优质的物业管理服务能够对房地产的营销推广起到极大的促进作用。

三、国家宏观调控下的房产营销推广瓶颈的总结

现代经济社会中，影响经济的不稳定因素诸多种种，近年来受到金融危机的影响，我国的房地产行业也受到了极大的冲击，各种违背经济运行规律的情况时有发生。国家对房地产行业进行宏观调控，对我国的房地产行业的健康发展起到了一定的作用。然而，对于房产企业的营销推广却提出了新的要求，随着人们的经济和文化素养的不断提高、房地产市场的不断的变化等等，向房产企业的营销推广提出了新的挑战。

参考文献：

[1]焦光旭 《当前环境下的房地产营销策略建议》[J] 魅力中国，2009(21)

第7篇：房地产市场宏观调控范文

一、我国房地产业发展与常态化宏观调控历程分析

建国后，我国房地产开发模式是计划经济体制下的统一建设，开发主体全是政府投资的企业。1984年国家计委和城建部颁布《城市建设综合开发公司暂行办法》，明确规定城市建设综合开发公司是具有独立法人资格的企业单位，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，促使许多带有政府职能的开发公司向企业转变，同时也出现了许多独立组建的房地产开发公司。自此，拉开了房地产开发市场化的序幕。1990年，国务院颁布《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》，掀起了房地产开发热潮，但很快首次房地产泡沫在深圳、海南、北海等地出现。1993年，中央政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量“烂尾楼”和银行呆坏账。1993―1997年紧缩性的调控政策落实，使经济过热势头放缓。

1998年国务院颁发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，取消实物福利分房，逐步实行住房分配货币化。此后，城镇住房运行机制发生了深刻变化，市场机制在房地产市场中的作用越来越突出，房地产业规模不断扩大，一批房地产企业在快速成长。2005年全国有7家房地产企业主营业务收入超过50亿元；2006年8家企业主营业务超过100亿元；到2010年有6家房地产企业主营业务超过500亿元，其中一直稳坐“老大交椅”的万科集团主营业务突破1000亿元，该企业近5年来年增长率高于30％。自1998年开始，我国商品房销售面积和销售额平均每年增长高于20％，整个产业在快速增长的过程中发生着剧烈的变革，各种宏观调控政策不断出台，根据宏观调控政策的目的和程度可以归纳为以下四个阶段。

1.快速发展与规范土地调控期(1999―2003年)

1999―2000年房地产零售时代来临，房贷成银行热门生意，个人购房比例持续上升。2001年“申奥”成功和“入世”两大诱因，刺激房价涨幅迅速，炒房之风渐起。2002年7月1日，国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》开始施行。2003年6月5日，央行颁布震动行业的121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，规定开发企业申请银行贷款其自有资金应不低于开发项目总投资的30％，商业银行只能对购买主体结构已经封顶住房的个人发放个人住房贷款。随后，8月12日，建设部公布了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，在要求“加强房地产贷款监管”的同时，“对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度”，与121号文件形成鲜明反差。这表明虽然政府加紧对房地产进行调控，但是部门问的观点并不完全一致。此时期国家宏观调控力度不大，主要从规范土地方面着手，可称之为规范土地调控期。

2.高速发展与收缩性调控期(2004―2007年)

经历“SARS”后的2004年，土地拍卖和加息两种调控工具的使用却伴随着新一轮房价的大涨。房地产开发热潮从北京、上海等一线城市转向内陆城市，房地产企业的全国化扩张发展迅猛，外资和上市开始成为开发商重要的融资通道。

2005年3月，面对不断上涨的房价，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》(“国八条”)，传达了对房价上涨过快的忧虑。同年4月，国务院常务会议提出八项措施引导和调控房地产市场(“新国八条”)。

2006年5月，中央政府出台了“国六条”，揭开了新一轮房地产调控的序幕。随后，《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》、《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》等文件相继出台。

2007年不但延续了前几年的政策取向，而且在力度上明显加大。在资金方面，一年内6次上调银行基准利率、10次上调存款准备金率、提高第二套房的首付和利率；在土地方面，强调节约集约用地、控制大套型商品房、“招拍挂”出让土地的方式作了重要修改、开展以查处“以租代征”为重点的土地执法百日行动。然而，最大的特点是住宅市场由“重建设”转为“重保障”，标志着本轮调控思路的根本性转变。8月13日，国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，旨在建立和完善住房保障体系。

这一时期国家宏观调控密度加大，调控目的意在收缩房地产过度发展势头，但收效甚微，房价一路攀高。

3.“先抑后扬”调控期(2008―2009年)

2008年1月到8月，国家继续从地根和银根(共5次上调准备金率，从年初的14.5％上调至17.5％)两方面严控房地产市场。2008年9月，受全球金融风暴影响，房地产市场出现低迷，并对经济增长产生了一定影响。因此，各级地方政府陆续推出了包括减免税收、购房补贴等多条“救市”措施。特别是11月9日中央政府明确宣布对宏观经济政策进行重大调整，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，更加明确了房地产市场扩张型宏观调控的政策方向。2008年12月17日国务院办公厅下发《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，进一步全面促进房地产市场健康发展。2009年1月，四大国有银行宣布2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。同年5月，国务院的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20％，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30％。这是自2004年以来执行35％自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。本轮调控从“严控”到“救市”思路的根本转变，有效刺激了房地产市场的复苏，可称之为“先抑后扬’调控期。

4.“史上最严厉”调控期(2010年至今)

在鼓励住房消费及宽松货币的“救市”政策刺激下，2009年房价飞速上涨，沉寂了1年多的土地市场再度火爆，开发商疯狂拿地，各地“地王”频现。2009年底、2010年初国家果断出台调控措施，如“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”等，限制投资、投机购房需求，支持自住需求，调控住房的消费结构，加大住房保障力度。2010年，一轮又一轮调控政策出台之后，抑制了部分需求，大多数城市成交面积同比下降明显，但部分一、二线城市20％～47％的房价年度涨幅，依然无法达到“遏制部分城市房价过快上涨”的调控要求。在此背景下，2011年初有史以来最严厉“国八条”政策出台。“国八条”在深化“促供应、

抑需求、调结构、重监管”这一纵向基本调控思路的同时，又在横向调控思路上明确了调控政策落实结果的“问责制”。但时至今日，个别城市房价仍不降反升，从全国范围来看宏观调控政策尚未达到预期目的。可以预见的是，未来一段时期各种调控政策还将陆续出台，房地产业的宏观调控将常态化。

二、房地产业宏观调控常态化思考

1.宏观调控常态化是房地产市场失灵的保障

房地产“市场失灵”是一个全球性的难题，不少发达国家在经济发展过程中也经历过使用各种宏观调控工具来规范房地产业的发展，如利用利率杠杆抑制房价、加大税收力度抑制投机、直接采用行政和法律手段查处违法乱纪行为、坚持增加“小户型低价房”供应、建造“廉租房”和提供补贴为中低收入者提供住房保障等。我国房地产业发展时间较短、发展速度较快，出现各种问题在所难免。各级政府、房地产开发企业、投资者和购房者必须认识到国家对房地产业的宏观调控是社会经济和房地产业健康发展的需要，调控形式将趋常态化。调控不仅仅注重荡平短期“房价上涨”问题，更要力争避免房价的大起大落，保持房地产市场的稳定持续发展。

2.宏观调控常态化下地方政府角色转换

中央出台各类房地产宏观调控政策，地方政府负责实施。我国现行税制和政绩考核决定了地方政府热衷于以地生财，通过招拍挂不断推高地价，从而获取更多的经济政绩和财政收入。在国家房地产宏观调控直接影响地方财政收入的情况下，地方政府对中央调控政策的积极性和执行力度对调控效果产生很大影响。不难解释，2008年底中央宏观调控刺激房地产市场立竿见影，房地产市场迅速繁荣，而2010年宏观调控欲抑制房价上涨，却收效甚微。因而，如何使地方政府与中央宏观调控目标一致，有必要从土地拍卖收入、税收、地方政府政绩考核等方面做出角色转换。

3.建立客观的住房信息系统和科学的房地产市场预警、预报体系

第8篇：房地产市场宏观调控范文

关键词:房地产市场；政府；宏观调控

0引言

从20世纪90年代开始，我国的房地产市场开始迅猛发展，推动了国家GDP的增长，增加了政府的税收，同时也极大的提高了人们的生活质量。但是在房地产业发展的过程中，也出现了许多的问题，比如开发商恶意炒房抬高房价，增加了人们的生活成本。为了让我国的房地产市场健康、持续的发展，国家开始对房地产市场进行宏观调控。但是由于多方因素的影响，政府的宏观调控政策并没有达到预期的效果。分析其原因，主要是因为政府在进行宏观调控的时候，大部分是使用经济学思想来进行宏观调控的，对国家法律法规调整的重视程度不够。国家的宏观调控一定会引起房价的波动，而房价的波动又会极大的影响市场的稳定，激化顾客和地产商之间的利益冲突，很容易产生法律纠纷。近年来频繁的商品房交易纠纷正是反映了这一问题。

1我国房地产市场宏观调控政策分析

我国进行房地产市场调控的根本目的是为了实现房地产市场的持续发展，宏观调控政策也经历了从强制性干预的直接调控到发挥市场作用的间接调控的过程。在2005年—2014年之间，我国政府相继颁布了金融贷款政策、土地政策、税收政策、保障房政策等一系列的政策，对房地产市场的行为进行一定程度的规范。总体上来看，这几年间国家的宏观政策调控可以分为抑制鼓励抑制三个阶段。在2005年—2008年间，我国的房价不断上升，人们的生活成本大幅度的增加，怨声载道，大量的资本流入到了地产商的口袋之中。政府为了抑制房价的上涨，颁布了一系列的政策。

1．1金融贷款政策

国家规定，从2005年3月17日起正式取消住房贷款的优惠利率。个别区域的首付金额从总额的20%提高到30%。同时，在利用房贷购买住房之后，如果还要购买第二套，首付占比应该高于40%，贷款利率至少要为标准利率的1．1倍。如果房屋面积大于90m2，那么要缴纳30%的首付款。如果房屋面积小于90m2，那么要缴纳20%的首付款。

1．2税收政策

2006年5月，国家规定，如果个人将购买时间小于5年的房子向外出售，就需要缴纳全额营业税。如果企业出资为个人购买房屋，则需要缴纳个人所得税。在2008年—2009年间，美国的次贷危机严重影响了我国的房地产市场，为了扩大内需，政府开始颁布一系列的措施来扶持房地产市场的发展。中国人民银行将个人住房公积金的贷款利率和一年期贷款基准理论全面下调。同时将个人房贷的首付比例固定为20%，贷款利率的最低限额调整为基准利率的0．7倍。国家宣布，从2008年11月起免征土地增值税，个人销售住房或者购买住房不再需要缴纳印花税。首次购买90m2以下的住房时，契税税率调整为1%。在2009年—2015年间，我国的房地产市场再次爆炸。房价飞速上涨，造成了大量的房地产泡沫，政府为了抑制我国的地产泡沫，又颁布了一系列的政策来抑制房地产市场的发展。调控政策繁多而且力度也越来越大，同时对房地产市场的监管力度也在不断加强。从整体上来看，虽然我国的房地产市场调控非常频繁，但是房价并没有出现下降。在政策抑制时期，我国的房价也并没有出现长期下跌的趋势，只是放缓了增长速度。一段时间以后，房价又会开始上涨。宏观调控效果并不好。

2宏观调控政策存在的问题及社会影响

我国政府在进行宏观调控的时候，更多的是从经济学的角度来进行思考，而忽略了对法律法规的调控。所以，在进行宏观调控的同时，法律问题频发。我国的法律体系包括宪法、法律、行政法规、部门规章、地方性法规、自治条例等等，种类繁多。但是政府的宏调调控政策并不隶属于任何法律制度之内，而是政府对市场的管理行为，是一种政府行政行为。但是，即使是政府的行政行为，也要具有相应的法律基础。以“限购令”为例，我国的法律体系中并没有可以支持“限购令”的法律规章，而且“限购令”本身也与我国的宪法内容出现了冲突。我国宪法规定，每个公民都享有平等权，而限购令对不同户籍的公民进行区别对待，限制了公民平等购房的权利。除了法律问题之外，宏观调控政策本身的合理性也存在一定的问题。虽然宏观调控政策是政府处于某种目的而颁布的，但是在政策落实的时候存在很多不规范不合理的地方。比如，和法律法规相比，国家宏观调控政策变动过快，非常的不稳定。在房价上涨时进行抑制，在扩大内需时又进行鼓励，这种剧烈的变动加剧了房地产市场的不稳定，侵害了大量公民的利益。而且，我国的房地产调控政策的生效时间短，在颁布之后就立即进行施行。而房产交易本身就是一件漫长的过程，宏观调控对正处于交易期之内的房产交易造成了巨大的影响，导致大量的违约现象发生。

国家的宏观调控政策也对社会造成了巨大的影响。比如“退房潮”和“假离婚”问题。在2010年，国家对房地产的抑制力度不断加大，许多城市的房价出现拐点，房价的降低引发了许多业主的不满，在全国很多城市都爆发了业主与地产商冲突的事件，甚至有很多业主采用暴力维权的方式要求地产商支付自己的损失，很多的业主纷纷要求退房，引发大范围的“退房潮”。发生这种事件的主要原因就是房价的大幅度下跌导致很多业主的资产大幅度的缩水，很多的业主一夜之间损失几十万甚至近百万。“退房潮”加剧了业主和地产商之间的矛盾，也加剧了人们对政府的不满情绪，严重影响了社会的和谐与稳定。“假离婚”也是政府在进行宏观调控过程中爆发的一个大规模。我国在颁布限房令、限贷令的时候，大多以家庭为单位，很多的人为了能够获得更多的贷款资格和购房资格，便以假离婚的方式来脱离政府的管控，导致离婚潮的发生。在假离婚之后，很多的家庭假戏真做，导致家庭关系的破裂，影响了社会的和谐稳定。假离婚行为严重影响了国家政策的落实，侵害了弱势一方的利益，是一种侵害国家利益增加自己利益的行为。而且离婚也会激化夫妻双方之间的矛盾，对家庭环境的和谐程度造成了巨大的影响，对夫妻的子女及父母造成巨大的影响。

3对完善我国宏观调控政策的建议

我国宏观调控政策的主要问题就是对法律法规的调控力度不足，所以国家在进行宏观调控的时候，也要密切的注意到这点。

3．1加大对法律法规的调控

宏观调控政策与我国现有的法律体系产生了巨大的冲突，严重影响了政策的合法性以及公信力。想要缓解这种状况，国家立法部门应该加强对现有法律体系的调整，减少宏观调控政策与法律体系的冲突，给国家的宏观调控建立法律基础。

3．2加大执法力度

法律能否发挥其自身的作用最主要的就是执法力度的强弱。当前我国的宏观调控政策不能发挥作用很大一部分原因就是执法力度不够所引起的。房地产管理部门应该及时的修改商品房买卖合同以使其与国家政策相匹配，尽可能的减少买卖纠纷的发生。

3．3完善司法体系

政府的宏观调控政策是基于我国社会主义发展状况而做出的，对我国的健康发展具有非常重要的意义，司法部门在进行司法审判工作的时候，必须要站在社会总体发展的角度上，与国家的宏观调控政策保持一致，推动社会的健康发展。

参考文献:

［1］刘寅，朱庄瑞．新常态下我国房地产市场变化分析与调整思路［J］．现代管理科学，2016(7):73-75．

第9篇：房地产市场宏观调控范文

拐点来之不易，但来的时机似乎并不太好。面对国内外错综复杂的经济形势，在稳增长成为2012年宏观调控突出任务的情况下，不少人担心2012年中国经济增长出现硬着陆，更担心房地产市场拐点会成为经济硬着陆的导火线。因此担心房地产市场调控政策难以持续，少数地方政府甚至变相试水中央房地产调控态度。对此，中央在2012年经济工作会议上明确表态，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。对少数地方政府变相松动房地产市场宏观调控政策的做法给予了坚决制止。可以说，2012年坚持房地产市场宏观调控基本政策不动摇已成为不争的事实。当务之急应当是在坚持既有宏观调控基本政策基础上，用深化改革来巩固来之不易的房地产市场调控成果，从而建立中国房地产市场持续稳定健康发展的长效机制。

首先应当肯定的是，中国城镇住宅制度由当初国家统建统分的计划经济模式经过近20年的改革，到1998年全面实行住房分配货币化，房地产市场从无到有发展到今天，成绩是主要的。但在培育房地产市场的过程中，在一定程度上过于强调了房地产的市场属性，忽视了住宅作为生活必需品的社会属性，以至于偏离了当初设定的住房制度。众所周知，早在1994年国务院下发的《关于深化城镇住房制度改革的决定》就明确提出：“建立双轨制的住房供应体系。即以中低收入家庭为对象的、具有社会保障性质的经济适用住房及廉租住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。”然而，在实际执行过程中，具有社会保障性质的经济适用住房和廉租住房建设流于形式，商品房市场在多种因素作用下畸形发展，价格飞涨，终至成为今天的社会问题。

建立持续稳定健康的房地产市场，是一个系统工程，要深化改革，不断探索创新。

首先，必须再次明确，住房首先是生活必需品，其次才是商品。作为生活必需品具有社会保障性质，政府有义务保证供给。特别是中低收入家庭必须按1994年的决定建立具有社会保障性质的住房供应体系。

其次，要探索保障性住房建设的长效机制。去年以来，在中央三令五申和房地产调控行政问责机制的作用下，保障性住房建设取得了长足发展，但保障性住房建设的良性循环机制并未建立，各地普遍反映保障性住房收入难以支撑保障性住房建设资金需求。这一问题不解决，保障性住房供应体系就难以持续稳定健康发展。

第三，必须把抑制商品房过度投机当作房地产市场规制的长期任务常抓不懈。保障房供应体系和商品房供应体系虽属两个不同性质的体系，具有不同的运行规律，但两者具有相互替代的属性，较低的商品房价格将吸引部分中低收入居民转向商品房市场，减轻保障房建设压力；反之，高企的商品房价格将迫使部分中高收入居民选择保障房市场，加重保障房供应压力。因此，抑制商品房市场过度投机也是确保保障房供应的需要。

第四，提高第二套以上住房持有成本。当前住房持有几乎没有成本，不少人购买住房后不住不租不售，待价而沽，这在一定程度上助长了房地产市场投机需求。

第五，理顺中央与地方财政关系，减轻地方政府对土地财政的过度依赖。地方政府热衷于商品房开发，地方财政与土地开发存在直接利益关系是根本原因，必须在制度上隔断地方财政与土地收益的关系，否则，保障性住房供应体系建设将步履维艰。