房地产的宏观调控精选(九篇)

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第1篇：房地产的宏观调控范文

[关键词] 房地产宏观调控 调控措施 四象限模型

2003年是我国房地产宏观调控初显之年，当年6月5日，中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称央行“121号文”）。自此，长达四年的房地产宏观调控拉开了序幕。

一、宏观调控的背景分析

1.各种因素导致地价和房价持续上涨，房地产泡沫显现。政策因素。纵观我国二十年来房地产的发展，不难发现我国房地产市场还是一个政策市场，政策取向决定供求结构，供求结构决定市场走势。1998年7月国务院《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》取消住房实物分配制度，1999年2月中国人民银行《关于开展个人消费信贷的指导意见》提出积极开展个人消费信贷。自此多年压制的房地产需求迅速释放，需求的增长自然会促进房地产的增长。

需求因素。人民生活的改善，人均住房（“十一五规划”达到25.2平方米）的提高;旧城改造，全国每年增量为1亿平方米的大规模旧城拆迁；每年1％的城市化进程；人口增长和家庭结构的变化等等，都会导致房地产需求的增长。

成本因素。商品房的开发成本，主要包括土地成本、建筑安装成本、管理费用、各类固定收费税金及其附加、开发利润。在上述成本因素中，土地成本上升幅度尤为突出，特别是在土地批租实行招拍挂以后。以浦东新区为例，在2003年6月到2004年12月的一年半中，地价指数上升了1.76倍～3.72倍。

市场预期。我国经济的持续增长，以及2008年北京奥运、2010年上海世博会和2010年广州亚运会，这些都会象强生剂一样促进房地产市场的持续繁荣。

货币发行量。我国M2（Broad Money，广义货币供给的一种形式）的发行量很大。03年增长19.6%,约3.7万亿；04年增长了大约22％，增长4万亿人民币；05年增长17.6%, 增长约4.5万亿;06年到目前为止同比增长18％左右，

利益集团左右。房地产开发商需要利润、银行需要利息收入、媒体需要广告收入、地方政府需要财政收入、已购房者需要差价收入等等；再加以市场信息目前对于普通公众而言仍然具有很大的不对称性，这些都对房价起着推波助澜的作用。

2.金融体制的脆弱、资本市场的低迷和人民币升值预期，导致房地产投机凸现。中国的金融体制的脆弱和因之而导致的房地产金融、信贷政策漏洞给房地产投机提供了契机。一方面国有商业银行在计划经济时代留下了大批呆坏账、不良资产等，另一方面历史和现实的数据都显示银行的房地产放贷属于银行优良资产，于是银行为了迅速降低自身不良资产率，快速扩大房地产放贷规模，整个银行业普遍存在着给房地产商、购房户提供贷款的强烈冲动。此外，还有低迷的资本市场和人民币升值预期等因素。

3.政策不健全和监管不力，导致整体市场发展混乱。土地交易市场混乱。我国经营性土地尽管都规定必须通过招拍挂进行土地批租，但由于其的垄断性，使其在市场机制表面下，普遍性地执行着行政性土地资源配置。

房地产市场秩序混乱。房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为，扰乱了市场秩序，严重损害了广大人民群众的合法权益。

4.相对于房地产商的高额利润，住房保障严重缺乏，导致社会矛盾加剧。房地产是否是高额利润行业，一直是众说纷纭，房地产开发商只承认15％左右的利润，但不可否认的是富布斯中国财富排行榜中50％都是房地产商。一边是房地产商的高额利润，一边是因为高房价而买不起房的普通民众。大规模的城市拆迁建设改造、因病残、智弱等原因形成的经济困难家庭、年轻创业者和来自农村的城市新移民等弱势群体，其的知情权、话语权等都得不到有效的保障，社会矛盾加剧。

二、宏观调控手段分析

自2003年开始长达四年的房地产宏观调控，房地产业界人士用“连续的组合拳”来描述其密集性。

1.行政手段。土地使用制度和政策：经营性用地和有竞争要求的工业用地一律实行招拍挂；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权；动工开发期满1年未动工开发的征收土地闲置费；中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％;禁止别墅用地批租；建立9个国家土地督察局派驻地方；新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高一倍；土地出让金总额的15%将用于农地复垦和土地整理开发，城镇土地使用税将提高两倍等。

房地产综合开发和综合经营政策：新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上；控制高档商品房建设规模；对中小套、中低价普通住房给予优惠政策支持等。

房地产交易政策：房地产交易实行网上备案制；一年内购房转让停办转按揭；上手抵押注销和房屋转移登记，下手设立抵押，不再并办；取得新建商品住宅预售许可证后10日内需销售商品房；未取得新建商品房预售许可证不得预售广告等。

房地产价格政策：对房价上涨过快，控制不力的城市实行问责制。

住房保障政策：加快城镇廉租住房制度建设；大力推行重大工程配套用房;申请动迁必须掌握70％的安置房源；中低收入家庭购房贷款贴息等。

涉外房地产政策：外商房地产企业投资总额超过1000万美元注册资本金不得低于投资总额的50％；外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》或开发项目资本金未达到项目投资总额35％的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。

2.经济手段。针对个人二手房买卖的有：开始征收营业税（购买不足五年住宅对外销售）；个人所得税征、土地增值税等。针对开发企业的有：销售非普通商品住房全额征收营业税和契税；清算土地增值税等。

3.货币手段。针对个人的有：上调房地产按揭贷款利率；对多套房屋购买限制贷款；提高个人住房贷款首付比例；个人按揭贷款总额不得超过总收入的50％等。针对房地产开发企业的有：项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款；发行房地产信托必须满足相关申请贷款条件；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物等。

三、房地产宏观调控的经济学分析

四象限模型可以比较恰当的分析宏观经济因素变化对房地产市场的影响（如下图所示）。

1.宏观调控对商品房的短期影响效果分析。

第一象限的需求曲线向下平移。社会保障政策的制定和推行，经济适用房和廉租房的大量建设和上市，使得一部分对商品房的租赁需求转换为购买经济适用房和承租廉租房，商品房租赁需求相对减少。第二象限的房地产资本化率上升ii绕原点顺时针转动。按揭贷款利率的提高和条件的限制，营业税、个人所得税、土地增值税等买卖环节税率的提升，都会使得在市场商品房租金不变的情况下价格下跌，或相同的房价下租金上升。第三象限的供给曲线cc向左上方平移。土地招拍挂成本的上升，开发贷款利率的上升，土地增征税的清算，房地产金融渠道的单一，法律的健全和管理的规范都会使得在房价不变的情况下开发量减少，或开发量不变的情况下价格上升。第四象限存量调整曲线逆时针旋转。虽然我国每年的城市改造相当可观，但由于我国经济的持续增长，在未来相当长一段时间内，开发量必然会大于拆迁量，造成存量增加。从四象限模型可以看出，在宏观调控的初期，租金下调，价格下调，开发成本增加，假设减少，但市场整体存量还是增加。应该说，国家宏观调控的措施和调控目的从经济学的角度讲应该是完全符合的。

2.宏观调控对商品房的长期影响效果分析。长期来看，宏观调控对房地产的影响会越来越小。随着我国经济的持续增长和通货膨胀，第一象限的租赁需求曲线必然向上平移；随着税法的健全和房地产的回归理性，租金和房价的比值会逐渐接近社会平均利润率，导致第二象限的房地产投资回报率上升；随着房地产市场的成熟，房地产开发量将会逐渐稳定，但其的开发量在相当长一段时间内还会大于城市拆迁量，导致房地产存量增加。

四、解译房地产宏观调控的几个误区

1.宏观调控的核心是稳定房价而非打压房价。2.宏观调控的目标是人人有房住而非人人有产权房3.宏观调控的原则是打击投机而非投资。4．宏观调控的目的是促进房地产市场规范有序发展而非劫富济贫。

参考文献:

[1]钱瑛瑛:房地产经济学.上海:同济大学出版社,2004年

第2篇：房地产的宏观调控范文

(一)完善房地产市场宏观调控是推动房价变得合理的现实需要。现在普通居民的实际购买能力仍然远远低于一线城市和一些二线城市的房价，房价偏高的现象没有根本解决，依然满足不了普通居民的合理住房需求。现实生活中，房价过高压得普通居民都喘不过气来，很多人都成为房奴，贷款买房，也破坏了中国经济的良好秩序。而有些人对房价一直处于观望态度，考虑未来房价的走势，如果房价一直平稳，消费者会在买房和租房中抉择，最后作决定;如果当时的房价持续上涨，消费者会盲目地认为房价会一直上涨，如果现在不买，未来房价会更高，这样他会不计较任何代价地买房。如果不采取手段控制，任由其迅速发展，势必会在未来的某一天把经济推向崩溃的边缘。所以我们要坚持房地产市场的宏观调控，保证房地产业能健康地发展下去。

(二)建设多种投资渠道的现实需要完善房地产市场宏观调控。现在中国的投资渠道还很少，资金投资房地产都是以保值、增值为目的。任由社会资金在房地产市场累积，阻碍了建设多元化社会投资渠道的产生和发展。

(三)完善房地产市场调控政策能使房地产业良性地发展下去。当前，房地产行业发展变化、经营管理和服务水平提升，在这个时候如果不控制房地产市场，房地产行业将无法健康发展。

(四)完善房地产市场宏观调控可以增加房地产业在社会经济中的竞争力。资金如果过度集中在房地产领域，使社会资源不能优化配置，不利于在经济中提升竞争力和经济结构调整。

(五)保护社会创业创新的条件是完善房地产市场的宏观调控。城市房价偏高，使城市的生活和工作消费过高，创业创新人员不敢来城市工作，不能有效构建国家竞争力。

二、改善房地产市场宏观调控的措施

(一)建立健全宏观调控体系，加大宏观调控力度。宏观调控不应该只针对一线城市，还应该调控二三线城市的房地产业的发展，加大宏观调控的执行力度。国家应该在二三线城市实行限购政策，打击垄断，促进房地产产业充分竞争，不仅比价格，还要比质量，更要比性价比和服务;严格控制房地产开发中的土地供应量，合理利用土地资源，避免浪费，规范土地供给市场。严格执行《城市房地产管理法》有关规定，即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严禁转让;在一定时间内不进行投资的，政府应无偿收回，从根本上抑制哄抬地价现象的产生。实现土地资源高效配置，就要对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置;要保护环境，维护生态平衡。房地产业要与环境一起协调发展，要想房地产业可持续发展，就要注重房地产的生态价值。因此，要在开发的过程中做好环境保护。

(二)实施差别化的税费和信贷政策。在有区别的住房信贷前提下给第一套自住的商品房实行住房贷款优惠政策，也就是说，对于无房者想购买房子的这一愿望，政府应该给予一定程度的支持，在税费和贷款方面给予一定优惠。实施限购措施，在购买第二套以上房子的时候，可适当提高税率，对于通过信贷方式买房用来投机的购房者，可以通过提高利率，减少还款年限和借款金额来增加其资金成本，抑制投机行为。提高第二套房子的首付金额，加大买房成本，抑制非正常的住房需求;对开发商和购房者的空置房进行征税，控制半年起征税;加强对房地产业购地、融资和买卖的管理。

(三)实行住房保障政策，确保保障房分配到低收入人群手中。通过建筑、购买、长期租赁等方式筹集保障房房源，保证房源的资金来源，增加经济适用房，政府可以拿出税收收入的一部分买入空置房，改成廉租房，加大廉租房的供应，同时减少空置房，逐步普及住房保障制度。引导房地产开发企业积极参与保障房建设，确保人人都有房子住。把经济适用房改为廉租房，防止有些不符合经济适用房购买条件的人低价买入高价卖出。调整住房供应关系，建立中低价位和中小户型的商品房。增加商品房供给，抑制房价上涨，改变人们的观点，促进潜在需求变为有效需求。优化房地产业结构，对新建住房提出具体要求。

(四)关注房地产市场产品的价格，让人们看见房地产建造的成本。政府把握住房地产产品的成本才能调控房价。各地物价局应该根据各地实际情况，认真核算房地产产品成本并公布给人们，防止开发商牟取暴利，使购房者作出合理选择。公开成本对于完善房地产市场调控问题具有很大的意义，购房者可以放心选房，改变了以往开发商自己决定房价的现象。

三、结语

第3篇：房地产的宏观调控范文

[关键词]房地产；国民经济；相互关系；宏观调控

[中图分类号]F293.30 [文献标识码]A [文章编号]1002-736X（2013）10-0018-04

一、中国房地产业与国民经济的相互关系

房地产业是从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的产业，是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立产业部门。它的主要经济活动贯穿房地产生产（主要为房地产投资开发）、流通（房地产市场交易）、消费（房地产使用过程中的物业服务）三大领域，与众多其他产业部门有着密切的相关关系。房地产业主要包括房地产开发业、中介服务业和物业服务业。它具有通过物资流通和劳动服务为人们的生产和生活提供服务，以改善和提高生产效率和人民生活水平的第三产业的产业特征。从房地产业与其他产业的关系看，它是一个具有高度综合性和关联性的产业。此外，房地产这一商品一旦被生产之后便不可移动，使得房地产业具有区域性特征。

一般地，社会发展阶段不同，房地产业在国民经济中的地位有较大差别。纵观古今中外的社会经济发展状况可知，社会发展阶段分为农业、工业和后工业阶段。当前，中国正处于社会经济发展的第二阶段，即随着工业化进程的不断加快，不断推动着城市化的发展，而在工业化、城市化的过程当中，中国房地产业在同民经济中处于基础性、先导性的地位。

在中同，房地产业是国民经济的重要组成部分，既受到整个国民经济发展水平的制约，又发挥着促进国民经济发展的作用。作为国民经济中一个独立的且非常重要的产业部门，房地产业有着自身的发展规律和基本特征。但是，房地产业与国民经济的相互关系，不仅是一个局部与整体的关系，而且存在着密切的内在联系和相关性。

（一）房地产业与国民经济间存在作用与反作用的关系

在经济学上，经济拉动因素主要归结为“三驾马车”：消费、投资和出口。从该角度看，中国国民经济主要衡量指标为国民收入、投资水平、信贷规模和利率、经济（GDP）增长率等。而房地产业主要衡量指标为房地产开发投资规模及其增长率水平、房地产业增加值及其增长率、房地产供求水平等。当国民经济繁荣（萧条）发展时，必呈现出消费、投资或出口等的快速（缓慢甚至负向）增长，而这其中某个或几个都将影响到房地产业的发展（停滞）。反过来，房地产业的迅速发展在创造经济财富的同时，还能带动相关产业的发展，共同推动着国民经济的发展；当房地产业萧条时，必将表现为房地产各项相关指标的回落，进而影响到宏观经济中消费、投资或出口等经济因素，因而制约着国民经济的发展。总的来说，在中国当前的经济、社会等国情条件下，房地产业与国民经济之间存在着比较明显的作用与反作用的相互关系，两者相互影响、相互制约。

（二）房地产业与国民经济之间存在着双向反馈的关系

20世纪90年代后期，有位美国经济学家经过长达3年的统计分析，发现宏观国民经济的发展和房地产业之间有着十分紧密的关系，房地产业的发展需要一个良好宏观经济环境作为坚实的基础。他认为，在成熟的房地产国家或地区两者的关系表现得更显著，具体关系为：（1）当一个国家或地区的宏观经济增长速度（即用GDP增长率表示）大于10%时，其房地产业处于高速发展阶段；（2）在8%～10%时，房地产业处于快速发展阶段；（3）在5%～7%时，房地产业处于缓慢发展阶段；（4）在4%～5%时，房地产业处于停滞阶段；（5）当小于4%时，房地产业处于倒退阶段。由此并结合中国历年统计年鉴数据得到表-1和图-1。

根据表-1和图-1可知，中国国民经济在21年问的GDP呈现较高的增长，大多数年份的GDP增长速度都超过10%，此期间房地产业处于高速发展阶段；而1998年、1999年的GDP增长速度在5%～7%之间，房地产业处于缓慢发展阶段；2002年、2009年的GDP增长速度在8%～10%之间，房地产业处于快速发展阶段。同样，以房地产开发投资增长率为例。利用该指标来反馈国民经济发展状况。1992-1993年在新住房制度环境下，中国开始迅速加大对房地产业的开发投入，使得房地产开发投资增长率呈现超过100%的增长，此时的国民经济水平也是高速的发展；1996年在中国房地产政策调控的影响下开始逐步放缓对房地产业的开发投入，房地产开发投资呈现较小的增长，一直持续到1998年，在此期间，中国国民经济的GDP增长速度也呈现如同房地产开发投资向下滑动的走势；1998年又开始逐渐加大房地产的开发投入，由于房地产开发周期较长，此时国民经济呈现缓慢发展态势，并没有呈现较明显的高速增长，而是存在一两年的缓冲期；2002年，随着对房地产开发投入的减少，国民经济从高速发展转为快速发展的态势；2008年，在美国金融危机的影响下，中国通过宏观调控降低对房地产业的开发投入，使得2009年中国国民经济发展水平转入快速发展的阶段等等。总而言之，中国房地产业与国民经济之间存在着能够相互反馈的关系。

（三）房地产业与国民经济并非纯属局部与整体的关系

众所周知，国民经济属于经济领域的范畴，反映的是经济属性和特征，最终作用于整个国家的经济发展水平及全国人民的经济能力。房地产业虽然是国民经济的重要组成部分，属于国民经济中兼有生产和服务这两种职能的独立产业部门，但房地产业具有较为明显的社会性和政治性，因此，并不能简单地说房地产业只是国民经济的一部分。房地产业与国民经济之间有着内在的、密切联系的相关性，是一个有机的整体。

二、中国房地产宏观调控的原则

（一）应将房地产宏观调控纳入国民经济的调控体系

房地产业对国民经济有促进或制约的影响作用的同时，国民经济也能从宏观层面影响整个房地产业的发展。因而，在对房地产业进行宏观调控的过程中，不应该将这一过程独立于国民经济的宏观调控体系之外，而是将其作为国民经济调控体系的一个重要组成部分。否则，容易出现过分强化房地产业的宏观调控，加速其发展速度，而超过当期国民经济发展状况所能承受的范围，或者为了追求国民经济增长，使得房地产业的发展赶不上国民经济的发展步伐，或者在国民经济发展缓慢的情况下期望房地产业的高速发展等问题。这些都会造成房地产业发展与国民经济发展的脱节、不协调等。

（二）应在一定阶段将房地产宏观调控作为国民经济的调控源

房地产业本身覆盖面较宽，包括房地产开发、中介服务和物业服务等各行各业，同时，还涉及许多相关的产业部门，如建筑业、建筑材料、家具业、装饰装修业、勘察设计、工程监理、质量安全检查等。此外，没有土地，没有建筑物或构筑物，没有一定的空间作为条件，农业生产无法实施，工业活动无法开展，第三产业以及科学、教育、文化、卫生、体育等活动也无法进行。而这些条件都需要以房地产为基础才能得到实现。房地产作为社会经济生活的基本要素贯穿于社会生产和再生产的各个环节，房地产业在国民经济中的基础性、先导性产业特性是客观存在的，且具有不以人的意志为转移的特性。房地产业的发展情况能反映国民经济的发展状况，同时，国民经济的发展状况也能反射出房地产业的发展状态。这一双向反馈的相互关系，要求在房地产业占据国民经济重要地位，即两者关联性程度较大时，对国民经济的宏观调控应该以房地产宏观调控为切入点和通途，以其为主要的调控源头，调节和调控房地产业的同时达到调控整个国家国民经济的效果，实现互利共赢。

（三）应以利于国民经济发展为宗旨，同时避免社会分配不公

众所周知，房地产既可以作为商品，而具有经济属性，也可以作为投资品，而具有投资属性。此外，房地产还可以作为一种权益的保障（比如居住权），从而具有社会属性。在中国当前政治体制之下，房地产业还存在着较鲜明的政治色彩。当下，房价在调控制度的作用下呈现不断上涨的态势，甚至涨幅比较高；保障性住房起步较晚，且保障对象的覆盖面不清晰也不广泛；土地或房屋征收补偿中补偿标准普遍偏低等，使得部分信息灵通或者资源丰富的人们得到了巨大的收益，而大多数人民却仍然无法实现居者有其屋。在通过房地产业的发展追求国民经济快速发展的同时没有意识到并重视房地产的社会和政治特性，使得房地产宏观调控效果未与预期目标保持一致。因而，在制定和实施房地产宏观调控的过程中，除了需要坚持朝着对国民经济有利的方向发展之外，还必须要避免社会分配的不公平与不协调。

三、对中国房地产宏观调控的评价

（一）房地产宏观调控与房地产业和国民经济之间的相互关系处理脱节

1 房地产宏观调控与产业调整脱节。从产业结构上看，中国经济发展的主要产业正在由第二产业向第三产业转变，即在“231至321”的转变发展过程中。而在中国房地产宏观调控政策的引导下，各地市为了追求地方经济的发展大量出让土地，其中，在市县郊区大力发展工业园区建设这一增加地方财政的方式表现极其突出，且工业园区的建设对地方收入的贡献巨大。据此可知，中国房地产宏观调控使得地方政府较为重视第二产业的发展和建设，而这恰恰与中国目前的产业结构调整战略相脱节。产业结构调整战略的施行受限将直接影响到预期产业经济目标的实现，继而使得房地产业与国民经济之间的相互关系无法得到体现，最终影响到同民经济的快速健康发展。

2 房地产宏观调控与城市经济及城市建设脱节。随着工业化的加速推进，城市化进程不断加快，人口不断集中，城市地域逐步扩大。加上中国土地的公有制，地方政府代表国家行使权力，土地招拍挂的出让方式为地方财政提供了主要的经济来源，对城市经济发展起到了至关重要的作用。此外，还推动了城市建设的步伐，比如旧城改造、新城建设、城市规划的实施、生活配套设施和城市基础设施等建设。但是，通常中国房地产宏观调控政策的针对性不强，均从较广泛的角度提出，这对于不同经济发展水平的城市或是不同发展规划的城市而言，宏观调控的适用程度可能相差较大。现实中也确实如此，中国宏观调控在制定和实施的过程中并没有很好地与城市经济和城市建设相结合。

3 房地产宏观调控中缺少房地产业退出机制。当前，房地产业正处于不断发展壮大之中，无论是房地产生产（主要为房地产投资开发）、流通（房地产市场交易）还是消费（房地产使用过程中的物业服务）企业，只要符合相应资质要求的便可以成立。但是，随着人们对房地产各方面要求的不断提高以及科学技术的进步，企业在内部管理和外在环境的双重作用下把握着良好的机遇，同时也面临着巨大的挑战，仅仅以自然的优胜劣汰的方式无法从根本上淘汰掉那些不适合时展的企业。也就是说，对于房地产业的发展，不仅要健全和完善市场准入制度，还应该构建一个较为完善且科学高效的市场退出机制，而当前房地产宏观调控当中并没有涉及此内容。

4 房地产宏观调控中缺乏房地产业发展规划。房地产宏观调控主要针对房地产业发展现状所浮现出的问题制定相应的调控政策，没有重视房地产业与国民经济之间相互关系的考虑，使得多数房地产宏观调控政策不具有科学性和长效性，呈现“治标不治本”的状态，并不能从根本上解决房地产中的实际问题，其中，最主要的是房价的调控以及住房保障问题。因而，对于房地产业而言，其宏观调控过程中应该有专门的发展规划，这样才能从源头上把握房地产业与周民经济之间的相互关系，从而促进房地产业的健康有序发展，实现国民经济发展进程的不断加速。

（二）房地产宏观调控相对关注了房地产业与国民经济的经济、社会性

1 经济性方面，提出抑制房价过快上涨政策。2005年3月底，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，提出抑制住房价格过快上涨的八项措施（“国八条”）；2006年5月，国务院常务会议通过有针对性的六项措施（“国六条”），以及随后出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（“九部委‘十五条’”）对“国六条”进一步细化，其中提到的“限套型”、“限房价”的“限价房”以期解决中等收入夹心层群体的住房问题；2007年，从土地管理、金融信贷和税收等方面，进一步深化以稳定房价为诉求的房地产调控；2009年提出的“国四条”；2010年4月27日，国务院了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“国十条”）——史上最严厉的调控政策；2011年的限购、限贷等一系列抑制房价过快上涨的宏观调控政策。这一系列政策虽然基本上都没有达到预期的调控目标，甚至出现了逆向的结果，但是至少可以看到中国房地产宏观调控政策确实在一定程度上关注到了房地产业与同民经济的经济性特征。

2 社会性方面，逐步重视住房的保障性特征。2003年8月出台的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文件）中确认，经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房；2006年5月，国务院常务会议通过有针对性的六项措施（“同六条”），加快城镇廉租住房、经济适用住房和“限价房”建设，其中，值得一提的是“7090”政策，加大了中小套型普通商品住房的供给以满足更多城镇居民的住房需求；2008年12月份出台的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，明确加快保障性住房建设，与此同时，中央还提出争取在三年内基本解决城市低收入住房困难家庭的住房问题及棚户区改造问题；2010年，中央又提出要力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题；2011年，又提出全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，未来五年将建成3600万套。可见，随着时间的推移，社会的进步和经济的发展，中国在房地产宏观调控上正逐渐加大保障性住房的建设，尽管现实中仍存在较多问题。

第4篇：房地产的宏观调控范文

关键词：房地产；市场经济；宏观调控

受到国际金融危机的影响，我国近些年以来的房地产市场经济出现了很大的问题，这就集中表现在房地产市场的市场价格逐渐出现了下降的趋势，一些房地产产品成交率也呈现出大幅下降的趋势。为此，政府要能够对房地产市场进行严格管制，也就是宏观调控。但是，关于一些政府要不要拯救房地产市场经济存在着诸多的歧义。一方面，人们认为当前的房地产市场对于平常人来说是比较高的，另外一方面认为我国需要紧急启动房地产市场，这是由于我国的房地产能够有效促进我国相关的产业发展，其中对房地产市场经济的回升也标志着经济的好转。

1 对我国房地产市场的经济形势分析

对于我国房地产市场的经济，特别是自从2008金融危机以来，我国政府逐步加强了对房地产市场的宏观调控，这不仅可以有效促进我国房地产业的健康、可持续发展。还可以带动其他产业的发展。而准确的市场形势分析是进行宏观调控的基础，在我国的学术界和经济专家看来，对我国当前的房地产市场经济形势存在着诸多的分歧，一般存在着各种说法；例如，“泡沫经济论”以及“基本健康论”和“无泡沫论”这几种不同的观点，为此，笔者要能够从以下几个方面进行逐一探讨，去理清当前我国的房地产市场的形势。

（一）从房地产市场的总供给和总的需求量来看。我国房地产市场经过十多年的发展和完善，我国商品房供需量上总体是处于平衡的状态。但是进入到新世纪以来，我国房地产市场出现了供应与需求、投资和消费共进的局面。但是我国房地产市场供应关系上还是存在着不少的问题。在对于商品房的供应关系上，目前，我国对房地产市场中商品房的投资需求主要体现在正常需求、被动需求以及投机需求和投资需求这四种。其中对于我国的房地产市场普遍都存在着需求上的泡沫，因此，我们很难从表面现象中看出其中的问题，也就是很难从供求是否平衡老判定房地产市场的真实需求情况，

（二）我国房地产市场上有些上升速度太快，涨幅速度超过市场上的预期，在对近三年以来，我国房地产市场的涨幅速度超过人们的想象预期，这些就成为了我国房地产市场中突出的问题。根据我国的相关数据，在2004年以来，我国兴建的商品房的销售价格上涨14%，到2005年以来，全国的房价逐渐上涨了15%以上，这些数据都充分表明，我国房地产市场价格的上涨速度已经超过人们的预期，这些都将加重购房者的负担，从而为以后的房价大起大落隐含了后患。

（三）从我国房地产市场中的供需结构上看，我国房地产市场中对于各类商品房的供求结构来看，目前我国各种房地产产品的供求不平衡，一些商品房与高档次的大户型的住房相比，商品房的比例还是处于较低的水平，一些中低档次的、中小型的房子所占的比例相对来说是比较小的，这些都与居民的收入结构和消费水平都存在一定的差异性，两者之间产生了严重的供求矛盾。住房供给结构的失调也是住房价格上急速上升的一个重要原因。

2 我国房地产市场宏观调控的分析

当前，我国房地产市场所存在的问题，已经引起了中央政府的高度重视，只有坚决抑制我国房地产市场的过热的现象，坚决抑制房价过快增长这已经成为当前宏观调控发展的重要内容，为此，我国相关的政府部门已经采取了相关的措施来加强对房地产市场的监管。针对我国一些地区存在的房地产投资过热的情况，我国政府必须要对此做出相关的指示。在我国房地产市场的宏观调控政策实践和理论还不是运用很熟练，仍然需要在不断的探索实践过程中加强宏观调控的研究。

（一）建立房地产市场的宏观调控体系

在对我国房地产市场的经济环境下，要能够以国民经济发展的实际情况进行仔细分析和研究，这样更好地为我国房地产市场宏观调控打下基础。国民经济的发展可以对房地产的发展起到很强的制约性，所以，要能够切实做好房地产市场的宏观调控，这就必须要对房地产市场进行严密地监控，并对市场预期做出科学和理性的分析，做好是对房地产市场制定近期、中期和远期的分析，这样对我国未来房地产市场的两年之内可以进行有效的监管，从而能够切实保证房地产市场的稳定运行，能够对房地产市场的宏观调控的及时性，对于制定房地产市场规范的五年，这就必须要能够组织相关的房地产市场专家和学者进行科学地分析和探讨来共同完成。通过对房地产市场的中长期经济形势做出有效判断，就可以对房地产市场经济的走向能够有所了解，从而能够对我国的房地产市场经济形势做到初步把握，使得宏观调控更加准确。

（二）准确把握房地产发展的阶段性和周期性

通过对房地产市场的发展的复苏、繁荣以及萧条时期的把握，可以对我国房地产市场的经济做出一个长期的、总体性的认识，能够有效避免对房地产市场形式做出准确、科学的认识，这是对我国房地产经济的宏观调控的关键性之一。这样可以在房市处于高峰时，可以将调控的重点放到促进合理需求上，通过抑制过度的消费需求，依法打击不合理的短期房价炒作和囤积居奇的行为上，从而有效减少对房地产市场的盲目性，当对我国房地产市场处于低谷时，这就需要能够采取相关的刺激消费来对房地产市场形成有效的提升作用，从而鼓励投资与开发的调控措施，这样可以有效促进房地产事业的健康发展。在实际监控工作中，要能够切实注重房地产市场的周期性，防止硬套房地产市场的周期性，切实做好房地产市场的调控力度，从而实现房地产市场的着陆，有效避免宏观调控的“急刹车”所造成房地产市场的大起大落。

（三）建立健全我国房地产市场的信息公开制度，

加强我国对房地产市场的舆论引导和市场监测，不断增强政策的透明度。积极运用信息管理系统，加强对我国房地产市场政策的研究力度，研究和完善我国房地产市场中的运行机制和市场信息标明制度，通过向社会市场运行信息，建立土地成交以及商品房价格标示制度，能够不断加强社会中各个有关部门的信息沟通与整理，从而能够形成一个透明、公正的房地产市场环境，能够积极引导房地产进行投资和消费。另外还要能够不断加强对市场透明度以及有效抑制人为炒房行为和抬高房价的行为。

（四）整顿和规范相关的房地产市场秩序，严厉打击违法犯罪行为

要能够严格控制房地产市场的开发企业和中介机构的市场进入，依据相关的法律，对一些违法违规的销售行为进行严管严追。对一些虚假合同和囤积房源的行为要对相关的人员进行查处，特别是要注意对一些不实的房价消息和销售行为进行依法取缔，并及时向社会各界进行公布。加强金融体系的监管力度，调整房地产市场的资金供应量，通过调整商业银行的存款以及利率等一系列的措施来减少房地产市场的货币供应量，从而可以有效降低房地产市场的大起大落。

3 结语

要建立健全房地产市场监管体系，不断加强我国对房地产市场的舆论引导和市场监测，增强政府部门决策的透明度。积极运用信息管理系统，加强对我国房地产市场政策的研究力度，研究和完善我国房地产市场中的运行机制和市场信息标明制度，只有这样，才能不断促进和强化我国房地产市场的健康稳定运行。

参考文献：

第5篇：房地产的宏观调控范文

关键词：房地产；宏观调控；经济政策；投资

Abstract: in this paper, the national macroeconomic regulation and control of the real estate market economic policy studies on the effect of based on the analysis of the significance of the macro control of the real estate market economic policy analyses the influence

Keywords: real estate; Macro-control; Economic policy; investment

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：

1 引言

房地产宏观调控是指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。

近年来，随着我国房地产经济对宏观经济的影响力进一步增大，国家对中国房地产宏观调控的地位和作用的认识水平在不断提高。国家宏观调控的历史经验表明，对房地产市场调控的地位和作用认识不足，会导致房地产调控的片面性，从而对宏观经济产生不利影响、对人们生活水平的提高和满足住房供应的需求产生不利影响。伴随着房地产市场调控实践，进一步研究和确立调控的地位和作用对于调控实践活动显得越来越重要。

2 当前国家宏观调控经济政策对房地产市场的影响分析的意义

通过对国家宏观调控经济政策的研究，一方面可以了解国家的相关法律法规及相关的宏观调控经济政策的相关内容及其功能，另一方面可以为有关的部门单位做出科学、合理的决策提供有效的依据。

1．通过经济政策对房地产市场影响的研究，为国家有关部门调控房地产市场提供依据

通过对当前国家有关部门采用宏观调控经济政策对房地产市场进行调控所产生的影响进行研究，可以使国家有关部门了解政策的作用和功效，为国家有关部门进行事前控制，提前预测经济政策的调控效果，对房地产市场及其他产品市场可能产生或引起的效应等进行提前掌控，并为有关部门根据房地产市场所出现的问题，具体问题具体分析，采用具体的宏观调控经济政策所产生的功效对房地产市场进行对症下药，避免政策适用不当造成的附加损失，及时缓和问题所带来的附加矛盾，促进房地产市场在国家有关部门的掌控之下和谐发展。

2．通过经济政策对房地产市场影响的研究，为房地产企业提供决策依据

通过对当前国家有关部门采用宏观调控经济政策对房地产市场调控过程中所产生的影响进行研究，有助于房地产企业了解国家采用宏观调控经济政策的最终目标，了解相关经济政策的调控力度，对何种情况产生影响，了解宏观调控经济政策可能导致本企业的损失有多少等等，为房地产企业采用科学、合理、合法的措施，防止和预防对企业造成损失，及时调整和转舵，对宏观调控经济政策调控后可能产生的威胁和机会进行掌控，并为企业制定相关的战略规划和战术计划提供了有效的依据。

3．通过经济政策对房地产市场影响的研究，有助于解决民生问题，缓解社会矛盾

通过对当前国家有关部门采用宏观调控经济政策对房地产市场进行调控过程中所产生的影响进行研究，有利于国家有关部门了解民生，了解人民的需要，及时有效的提供高效的公共产品和服务，帮助人民解决民生问题，缓解房地产市场的过度竞争而引起了社会矛盾和冲突，为国家的经济发展提供一个和谐的环境，促进国家经济稳步快速发展。

3 当前国家宏观调控经济政策对房地产市场的影响

随着经济的快速发展，人民生活水平逐渐提高，但是有利也有弊，在某种程度上导致了某些经济相关问题的出现，这就要求国家有关部门利用这只“看得见的手”，帮助那只“看不见的手”进行维护秩序，缓和矛盾，抑制相关负面问题的出现。而国家的宏观调控经济政策是指国家有关部门通过相关的手段，如变动税收和支出或变动货币供给量进而影响利率等，从而影响总需求进而影响就业和国民收入的政策。

一．加息

从短期来看，加息会从三个方面对房地产业造成影响，从而导致当前的高房价回归理性。

首先，加息表达了央行的一个宏观调控的信号，从而改变购房者对房价上涨的心理预期，很多人就会从楼市退出来；其次，加息会增加存款人的货币收入，增加贷款者的利息负担，这会抑制投资者、投机者的购房需求；第三，加息会增加投机者囤房、开发商囤地的机会成本，从而增加商品房的供给。加息主要是改变购房者和售房者的成本收益曲线，通过“看不见的手”引导双方自动调整自己的行为，使供需双方在动态中达到一种均衡。

二．房产税

房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。对房产征收的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。开征房产税有利于稳定房地产市场预期，有利于抑制房地产市场投资过热和投机行为，有利于改善人们购房的理念，有利于抑制虚高的房价，使得房价回归理性等。

(1)降调节房价增长率；

(2)低房屋土地空置率，调节供需平衡；

(3)增加地方政府收入来源，降低对土地出让金的过分依赖；

(4)优化社会资源配置，缩小贫富差距。

三．限购令

限购令有利于社会公平和资源节约，影响如下：

(1)限购令的执行，已经按下了高房价的疯狂的头颅，逼迫房价进入下降通道。过度的投资保值投机已严重扭曲了房地产的居住功能，一户一房的调控目标就是要还住房本来的居住本质，确保更多以居住为主的居民的利益；

(2)限购令固然是以行政强力遏制了购房需求，其短期或对调整房市有所影响，但正因为调控行为的非市场化，政策的连续性就让人存疑。而这种对政策不可持续的预期，则可能对市场调控效果及政策信心造成损伤；

(3)“限购令”的实际效果很有限，象征意义大于实际意义。首先，这是一项临时性措施，对房价而言只能发挥临时降温作用，并不能真正改变市场预期。只要炒房客预期房价继续上涨，炒房客就有可能千方百计绕开规定。其次“一户限购一套房”的规定有漏洞。炒房客既可以借用暂时不买房人的身份证来炒房，还可以通过假离婚等方式来炒房。再者，如何发现购房者提供虚假信息骗购也是个问题。

四．限制银行给房地产贷款

只要房地产开发商资金流动性充足无忧，房屋销售价格就没有降价压力，同时受城市房地产资源稀缺性等因素影响，房屋售价还可能持续上涨，这是导致政府宏观调控政策失效的主要原因之一，而房地产开发商资金来源直接间接占比40％以上来自银行贷款。

五．保障房

保障性住房政策的出台势必对房地产业的发展带来深远影响。

(1)有利于推进住房保障体系建设；

(2)有利于稳定房地产投资增长；

(3)保障性住房大量入市影响房地产供求关系。

4 结论

目前，我国政府宏观调控对房地产市场的发展起到了相当显著作用，在这一系列文件和政策出台中，政府运用了税收、信贷、行政多种手段，结合市场的起落，确保房产市场平稳的发展，同时又带动相关产业，促进就业和GDP的增长，另一方面，在不断加大保障性住房的建设，以保证民生，使得百姓能够安居乐业。

参考文献

[1]张勇，闫鹏，杜子平，我国房地产业发展与宏观经济关联性研究，建筑经济，2010年第01期

[2]王雪，银行利率上调对房地产市场的影响，金融分析，2010年1月

第6篇：房地产的宏观调控范文

一、支持房地产金融创新的因素

从长远来看，房地产市场的前景较好，存在着有利于房地产金融创新的因素。这首先是，城市化的推进，为房地产业的发展提供了最重要的市场空间；其次是，城镇居民在消费水平提高的过程中，用于住房、交通以及保险、教育等现代服务消费的比例将不断提高，2003年个人购买商品房的比例已经达到96．4％；再次是，进入全面建设小康社会的新阶段后，家庭积累将较快地增加，居民的投资意识、投资能力和投资要求相应地提高，房地产必然成为他们重要的投资方向。

二、房地产金融体系创新趋势

1、房地产金融机构创新

“房地产金融体系与国家金融体系的一体化”是国际住房金融体系发展的总趋势。我国房地产金融机构的创新，主要应当结合我国的国情，吸取国外经验，创建新的住房金融机构，与现有的住房金融机构共同构建完整的住房金融机构体系。

（1）加快组建政策性住房银行。政策性房地产金融机构应体现两大基本职能：一是投入资金扩大住房的供给量，在总量上满足住房的需求；二是注重住房的公平分配，对中低收入阶层进行重点支持。而在业务构成上，则围绕这两大职能来开展，主要体现在三个方面：其一是直接发放政府补贴的低息贷款，扩大住房建设资金的来源，增加住房总供给；而在消费层次上贷款重点向低收入阶层倾斜，为实现社会的公平和稳定发挥显著的作用。其二是可以直接投入资金进行普通住房的开发并销售，在扩大住房供给的同时，有效地平抑住房市场价格。其三是协调全国的住房金融业务，通过建立全国性的网络，调节各地的资金余缺。

（2）建设专业住房储蓄贷款机构。我国目前已经产生了一些专业性的房地产金融机构，如住房储蓄银行、房地产投资公司等。但是这些专业性的房地产金融机构有的尚未具备金融功能，有的则被限定在较小的业务范围之内，发展十分缓慢。随着我国住房市场逐步走向市场化，今后应把住房储蓄贷款机构发展为住房金融的专门机构，并逐渐地把它作为经营住房金融业的主力，具体应分两步走：第一步是要采取切实可行的政策推动现有机构的健康发展；第二步是在完善现有机构的基础上，鼓励和支持各类专业房地产金融机构的产生和发展。

（3）建立多种新形式房地产金融机构。①建立初级市场的政府担保机构。目前我国居民收入水平不高，中低收入阶层所占比重较大，而且居民收入较不稳定。因此，可以考虑由政府设立住房贷款担保机构，对中低收入家庭的住房贷款提供担保；②成立专门的房地产保险公司。房地产保险公司可以通过开展房屋保险、工程保险、房地产抵押贷款保险、房地产投资保险等，一方面使开发商、信贷机构将各种风险降低到最低的限度，同时又使自身获得稳定的资金来源；③设立房地产投资基金管理公司。房地产投资基金管理公司是通过发行抵押贷款凭证，组建投资基金，同时运用投资基金购买其他金融机构出售的抵押贷款等，为那些缺乏投资经验或无暇顾及抵押贷款事务性工作的大额投资者提供金融服务的机构；④建立房地产财务公司。房地产财务公司可以在房地产集团内部融通资金，并同银行及其他金融机构建立业务往来关系。它的资金来源于参加集团的各层次企事业单位的自有专项基金存款、银行借贷、拆借、入股资金、集团财务公司开展各项业务的盈利。资金主要为房地产集团企业服务，如提供技改性贷款、投资性贷款、流动性资金贷款以及各种专项贷款、设备的融资租赁、企业发行的债券的担保与转让、经营方面的咨询业务等。

2、房地产金融制度创新

（1）个人信用制度。首先，统一个人信用档案标准，建立个人基本账户制度。其次，建立个人信用调查和报告制度。再次，建立科学的个人信用评估体系。最后，建立个人信用制裁制度，加大对违约的惩罚和制裁。

（2）住房信贷保障体系。在我国现有住房信贷体系中，明显地缺乏在社会范围内有效分散风险的机制设计。建立和完善我国住房信贷保障制度，则是住房金融业健康发展的制度创新。住房信贷保障制度包括担保和保险两部分内容。建立这种制度实际上是在一个更大的范围内对金融机构的房地产抵押贷款风险进行转移和分散。此外，房地产信贷保障制度对于提高我国居民住房私有率和改善居民居住条件，以及推动抵押贷款标准化进而发展抵押贷款二级市场也有积极的意义。

3、房地产金融市场创新

（1）完善房地产金融市场的中介体系。房地产金融的市场化，离不开资信评估机构、按揭证券机构等中介组织。早在上世纪60年代之前，美国的住房抵押贷款市场上就活跃着一批“抵押贷款银行家”，它们本身并不直接从事抵押贷款投资，其资金也不主要来自居民户的储蓄存款。它们的职能主要是在住房抵押贷款的借贷双方中间充当“经纪人”。

（2）构建两级市场体系。一个发达的房地产金融市场必须由相互衔接的初级市场和二级市场组成，包括两级住房抵押市场，即住房资金初级交易市场和住房信用再交易、再流通的二级市场。①完善房地产金融一级市场的运行。住房金融一级市场是住房资金的初始交易市场，是房地产金融市场体系的基础部分。它包括金融机构对住房资金需求者的各种信贷业务、新发行的住房证券交易，也包括上述信贷和证券业务附属的金融业务，如政府机构、保险机构和信托机构对住房信贷和证券发行的保证、保险和信托等交易活动。具体而言，则包括住房信用借贷市场、 住房初级抵押市场、住房有价证券市场、住房保险市场、住房信托投资市场五大分支市场。②大力发展证券化的房地产金融二级市场。一级市场的风险程度较高，而且受经济周期的影响较大，因此可以考虑在市场层次上建立和完善房地产抵押贷款的二级市场，以纵向分散一级市场的风险，即住房信用的再交易、再流通市场，它的核心就是住房抵押贷款证券化。是指商业银行把自己所持有的流动性较差然而具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由证券化机构以现金的方式购入，经过担保或信用增级后以证券形式出售给投资者的融资过程。房地产金融二级市场的实施方式以中国建设银行的表内证券化和国家开发银行的表外证券化为代表。前者希望在不剥离住房信贷资产的基础上实现所谓表内信贷资产证券化，也就是在建设银行的资产负债表内，把住房信贷这块资产剥离出去，同时拿这一块资产业务做抵押，再打包出售给其他的公司。后者则希望通过向商业银行购买住房抵押贷款，然后由其发行住房信贷抵押债券，实现住房抵押贷款的证券化。以上这两种办法都是一种积极的探索。随着商业银行发起成立基金管理公司的呼声升高，我们认为，也许可以考虑另外一种思路：由商业银行发起设立货币市场和住房抵押贷款混合投资基金，向投资者募集资金，基金投资的范围为债券、货币市场工具和住房抵押贷款。这项基金为开放式，为充分保证基金的流动性，基金投资于债券、货币市场工具的比例应不低于70％―80％，投资于住房抵押贷款的比例应不高于20％―30％。发起设立基金的商业银行可作为基金管理人，并以基金的名义直接向债务人发放住房抵押贷款，基金拥有贷款的所有权和住房抵押权。基金托管人由有资格的金融机构担任。这样，住房抵押贷款从发放环节开始就通过基金单位的形式实现了证券化。

4、金融工具创新

我国住房金融还处在发展的初级阶段，住房金融市场上的金融工具品种构成过于单一。现阶段应借鉴国外经验，大力发展新的住房金融品种和信用工具。

（1）其他形式的住房抵押贷款工具。①桥梁贷款。桥梁贷款是指银行在有关机构的协助下为顾客提供的房屋卖旧买新贷款。在这一过程中，消费者需要银行提供部分垫款，比如先买下一套住房，搬入后再出卖原有住房，归还银行垫款，以后再按月偿还银行的消费信贷。②循环住房贷款。这种贷款是指对那些偿还能力强、信誉高的购房户，不限制他们的贷款额度，并允许他们在已取得的借款之外，按同一抵押贷款合同追加新的贷款，并顺延还款期，获取追加贷款的购房户须对追加部分承担较高的利率和费用。③增值分享抵押贷款。是指银行采用的增值分成抵押贷款方式，即将贷款利率降到市场平均利率水平以下，以换取参与房屋增值的分成。投资者以未来收益的一部分换取稍低利率的抵押贷款，从而减少了投资风险。

第7篇：房地产的宏观调控范文

【关键词】房地产；宏观调控；法律对策

房地产业的健康发展对推动一国经济社会发展有着深刻的影响。在当前国际经济环境不容乐观，适逢我国经济处于结构转型的背景下，房地产业的重要性越加突显。一方面，已经累积的房地产泡沫一旦破灭，其将会对中国经济产生巨大的影响；另一方面，若任由商品房价格节节攀升，对社会的稳定又将带来不小的隐患。在这样一个十字关口，政府提倡重视民生，提高人民生活水平，保障人民活得更有尊严。从2009年下半年开始，中央政府实行紧缩性的房地产政策，抑制一直狂飙的房价，实在用心良苦。纵览1997年至今的房地产业宏观调控措施，我们发现，政府在调整过程中的依法执政水平，严格依法办事能力还有待提高。笔者以房地产宏观调控出现的问题出发，从经济学视角分析平抑房价的供求结构，认为政府需抑制商品房投机性需求，增加商品房供给，健全社会中低收入者住房保障体系。从法律对策角度认为立法机关应规范宏观调控权以完善货币政策、财政政策从而减少投资热流；应适时在全国范围内征收房产税以抑制商品房投资性需求；应综合运用法制手段促进房地产业健康有序发展。

一、房地产宏观调控的界定

本文所讲的房地产宏观调控借鉴了经济学上的内涵，指对房地产市场和房地产业的宏观调控。房地产宏观调控目标主要有三：保持房价的持续稳定，保持房地产业的健康发展，促进房地产业对经济发展的贡献。笔者认为针对房地产市场中不同的需求应采取不同的引导方式，对于当前我国的房地产投资性需求应该准确引导，谋求新的经济增长点以分散投资流，促进经济结构转型，并在适当时机开征房产税，确保国有土地合理利用，防止投资者利用商品房谋取暴利。针对消费性住房需求，政府应雪中送炭，在制定房地产宏观调控目标时，以当地的最低生活保障线为参考依据，满足合理社会保障性住房需求，鼓励具备条件的居民购买商品房。总之，房地产宏观调控的终极目标是在充分利用土地资源的前提下，针对不同的住房需求形成不同的房地产市场，充分发挥市场经济的调节作用，实现房地产市场资源的合理配置。①

二、房地产宏观调控存在的问题

从实用主义的角度看，在近十五年的时间里，政府随着国际国内经济大形势调整房地产业，充分利用房地产业的协同效应，促进国民经济的健康有序发展无疑是明智之举。在复杂动荡的大经济环境下，仍然保持GDP以近10%的增长率持续数十年增长无疑说明这样的政府是强大的、负责任的。但作为理性的法律人，不仅要看其成就还应理智的分析其问题。基于此我们才有了客观评价的立场以及前进的方向。综合分析当前房地产业发展态势，国家宏观调控现状，总结出以下几个问题。

1.调控变“空调”

以2003年至2005年的调控情况为例，2003年政府严格实行紧缩性政策，逐步抑制房地产投机行为，对信贷等环节提高了门坎，到2005年出台“国八条”、“七部委”文件更是将房价的控制提到了政治的高度，建立政府负责制，一些地方政府也采取了相应的房价控制措施。但从效果来看，由于政策没有指标，无法量化，使得实际可执行力较低。GDP为导向的政绩考核体系更是减少了地方政府控制房地产价格、抑制房地产行业的偏好。②最后调控结果与调控目标背道而驰，不仅全国房价总体继续持续上涨，北京等地的房价在2006年一季度甚至大幅度飙升。对此，国务院各部委出台文件在信贷、土地、金融、限制外资流入方面做了更详细的规定，到2008年初房地产业终于出现了观望态势，房地产成交量开始收缩。到2008年下半年，为了国内整个经济大局，国务院将房地产再次被定为“国民经济的重要支柱产业”，从想方设法抑制价格狂飙、降温投资投机热度到运用信贷、税收政策千方百计地去刺激需求。③最终，从2003年到2007年从紧的调控政策效应又被清零了。在缺乏长期规划以及对外部经济的合理预见下，房地产宏观调控变成了“空调”。

2.房地产泡沫逐步累积

在经济学领域，学者们认为房地产泡沫本质上是一种价格运动现象，指由于房屋所依附的土地资源稀缺性、房地产产品特有属性等导致人们对其未来价格产生同构型预期进而产生投资行为，使得房地产价格相对于其基本价值的非平稳性偏离；主要表现为房地产商品价格脱离基础价值持续上涨，并同时伴随着产品依附土地的价格持续上涨、房地产投资持续高涨以及房屋空置率居高不下等现象。④学者们认为，房地产泡沫以人们的投机预期从无到有的增强。若以泡沫扩散由弱到强的趋向为依据，房地产领域的泡沫可分为五个阶段，房价波动、需求领域房价泡沫、房地产泡沫、泡沫房地产、泡沫的破灭。④就我国的房地产市场，可从以下几个维度测量其是否存在泡沫以及泡沫的深度。

第8篇：房地产的宏观调控范文

关键词：房地产企业；宏观调控；保障房

中图分类号：F120

文献标识码：A

文章编号：1009-2374（2012）20-00012-03

1　房地产政策对房地产行业发展的影响

随着“限购令”、“限贷令”等各项房地产宏观调控政策的出台和落实，红火异常的房地产市场迎来了发展路途中的寒冬。但是，是否房地产行业就此进入低位运行？是否中小房地产企业就无发展机遇呢？

1.1　房地产宏观调控的原因分析

最近10年，房地产市场的火爆程度众所周知。地王的不断推出、房企的火热投入，证明了地王没有最高，只有更高。地方政府在土地买卖中获利是不争的事实，这无形中助长了不断攀升的房价。大量房地产开发商都在高负债地运行着，老百姓也疯狂地从银行贷款，投资购房。看到如此高歌猛进的房地产市场，各路投资者也纷纷将大量的资金投向房地产市场，在房屋的买卖交易中获取大量的利润。于是全国上下，无人不为房子疯狂。

企业的高风险运行、老百姓的疯狂贷款、投资客的疯狂炒作无疑加重了银行风险，美国的次贷危机给了中国一个很好的教育，这时政府必须要采取措施，控制房地产迅猛发展中的风险，于是有了“限购令”、“限贷令”、“提高存款准备金率”等政策的出台。

1.2　保障房的效用分析

为了满足不同收入层次的需求，国家出台了“保障房”建设政策，个别地方政府还要求每年必须有10%的保障房建设开工面积。

保障房主要有三部分组成：一是廉租房，这类房屋只租不售，提供给那些进城务工的收入低端人群，给他们的居住提供稳定的基本保障。二是公租房，这类房屋在租住了一段时间后，可以卖给承租人，租金可抵扣房款，给那些努力工作、收入逐步有所增长的人群提供稳定的住房保障。三是经济适用房，这类房屋以较低的价格出售，给那些想买房，但买不起商品房的人群提供住房。

这样一来，整个房地产市场的格局就构建起来了：收入低的人群，可以选择廉租房；选择公租房的人，通过努力工作，有了一定能力，也可以购买住房；有一定经济能力，但无法购买商品房的人可以选择购买经济适用房；有条件的，根据自己的资金状况，选择不同档次的商品房。

这样便将很大一部分的刚性需求通过保障房的途径消化掉了，从而减少了商品房市场的刚性需求。由此引导商品房市场按照市场经济的运行规律运行，合理定价，满足不同层次消费者的需求。

1.3　未来房地产宏观调控方向分析

稳定房价，不让房价过快上涨，是国家宏观调控的主要目标。按照目前的情况来看，确实基本已经达到。但是为了巩固成果，将房地产行业过多的泡沫层分挤出去，还需要一段时间。因此，国家必然还会在接下来的一到两年时间内继续坚持这个目标。但是由于这样的强力调控，不但抑制了投资需求，同样也抑制了部分刚性需求。国家下调银行存款准备金率，或许就是出于这方面的考虑。但是，总体调控思想依然是控制高位运行的房价，减缓房价的上涨速度，支持保障房地产项目开发，满足广大中低购房需求者的购房要求。

2　房地产行业机会与威胁并存

房地产行业机遇与威胁并存：一方面，通过洗盘，大量不规范的企业将被淘汰出局。另一方面，优秀的房企将更能巩固和扩大市场占有份额，增加企业声誉。消费者将越来越偏向于购买有实力的品牌房企的产品。优秀房企将越做越高端，获取大量的品牌溢价，收益率逐步扩大。而实力小，且非品牌房企的生存空间会逐步被压缩，只能往低端市场发展，几乎没有品牌溢价，收益率降低。但低收益率的房地产项目并不意味着没有利润可图，只要量上去了，其收益依然可观。且目前这样的中低端房地产项目会得到地方政府的大力支持，会给予相应的政策扶持，这将成为中小房企的一条出路。

3　房地产企业的出路

房地产企业应该认清目前的市场现实，找准自己的企业定位，利用这样的机会，苦练内功，图谋发展。

3.1　正确定位，理性选择

正确定位企业发展目标，找准目标市场和发展方向。作为大多数房地产企业而言，准确定位自身，找准企业发展目标尤为重要。大多数房企资金、技术等实力不强，竞争力弱，品牌效益低。没有必要一味地往高端产品市场发展，而应在低成本开发的前提下，将品质做足，抢占中低端市场。当年李书福的奇瑞汽车就是以低端的产品冲击了整个汽车市场，并获得成功。目前国家的政策导向是保障房建设，在经济适用房建设项目上，或许可以成为一般房企发展的一个方向。

同时，在项目选择上，除了选择民用地产板块外，还可以将目光投向旅游地产、产业地产、综合体等项目上。在旅游地产板块上，重庆隆鑫集团在武隆仙女山上的花漾的山谷产品是值得学习和借鉴的。值得注意的是，旅游产品跟当地的人文景观环境息息相关，不能跳出当地人文环境孤立地打造旅游项目，而应结合当地的特色去开发和发展产品。旅游房地产项目是目前发展比较迅速的一个板块，越来越多的企业也开始关注。但是，在未清楚地认识和把握前就盲目地开发这个板块，风险也是非常大的。

因此，房地产企业要决定进入哪个板块、做哪个档次的项目，需要根据自己的情况，合理定位，理性选择，不能盲目跟风。要选择适合自身企业发展的，同时也是自己擅长的项目来做。

3.2　加强企业文化建设，将文化与房地产产品相融合

优秀的企业文化是企业发展的动力，是企业的核心竞争力。一个企业有没有文化、有什么样的文化，决定了这个企业能否壮大。以优秀的思想统一、凝聚员工，才能产生巨大的生产动力。目前的房地产已不再像过去那样仅仅起到保证居住的功能了，还承载着文化、社区交流等功能。因此，如何将文化与房地产产品相结合，也是当前房企走出困境需要思考的问题。目前，很多房地产企业推出的是欧式风格、地中海风格这样的海派文化产品。这样的产品如今比比皆是，已经没有了新意，落于俗套。也有部分企业开始思考将中式园林文化引入产品中，如金科东方王榭、金科中华坊、隆鑫72府等。这些项目在开盘的时候，确实吸引了不少人的目光，取得较好的业绩。值得注意的是，瑞安在选择文化的时候，将目光投向了本土文化。因此诞生了瑞安的天地系列产品，如上海天地、重庆天地等项目，将当地的文化与产品相融合，受到当地居民和外来投资客的广泛认可。

3.3　完善项目决策评价体系，重视前期营销策划工作

由于早期房地产市场是卖方市场，很多房地产企业基本上不重视项目决策评价，基本上不考虑拿哪块地？开发什么项目？收益情况如何？在卖方市场的时候，只要把房子建起来，就有人抢着买。而现在，市场环境发生了变化，成了竞争性的买方市场，因此，必须要重视项目事前评价，需要事先有一套完整的评价体系，在拿地初期就对项目的可行性进行认真而严格的测算和分析，将开发风险降到最低。这方面万科确实是值得所有企业学习的

标杆。

由于大部分的房地产企业发展较晚，很多都是借助于早年房地产红火发展的势头成长起来的。因此，很多企业忽视开发流程、销售策划环节、物业管理策划环节等前期营销策划工作，不重视项目策划调研，对销售环节也是拍脑袋做决策，这些无疑加重了市场风险。

第9篇：房地产的宏观调控范文

关键词：房地产；宏观调控；市场规模；实证分析

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1009 ― 2234（2017）04 ― 0077 ― 03

一、房地产市场规模的发展现状

房地产行业是我国的支柱型产业，具有很强的联动效应，房地产业的规模扩张，可以促进国民经济的增长。但当房地产业过度扩张致使市场过热时，可能会导致投资过度集中，房价迅速攀升。根据国家统计局公布数据，我国房地产开发投资额从2000年的4984.05亿元增长到2015年的95978.85亿元，15年间增长了近20倍，年均复合增长率为21.79%。从政府的角度来说，房地产业的发展需要建立在满足人民生活需求的基础上。当市场规模的过度发展导致房价过高时，政府需要采取措施加以限制，消解投资过热的现象，使房价水平回落到合理区间。本文从政策作用机制角度出发，分析我国政府对房地产市场规模的调控影响，根据实证检验结果进行评价，并提出相应的政策建议。

二、影响房地产市场规模因素的文献综述

目前对影响房地产市场规模因素的研究主要侧重房地产市场规模与地区人口发展的关系，房地产市场规模与城市化的关系，房地产市场规模与经济增长的关系等方面。

在房地产市场规模与地区人口发展因素方面，龙奋杰、吴公牛2003）利用我国31个大中城市2000年末的数据建立多元线性回归模型，证明直接影响房地产投资的人口因素中暂住人口对房地产投资的重要影响〔1〕。何薇、章恒全（2014）选取经济、社会、政策机制等三方面的驱动因素进行主成分回归分析，证实人口发展对房地产投资存在显著的驱动作用〔2〕。

在房地产市场规模与城市化因素方面，赵朋（2006）从理论上分析了房地产投资增长的两种效应对城市化水平影响，并通过一般均衡模型证实了房地产投资与城市化的正相关关系〔3〕。张立新、秦俊武等（2014）利用1998-2012年省际面板数据进行实证研究，结果表明：全国层面上，其他影响因素一定时，空间城市化和资本城市化对房地产开发投资的影响远大于人口城市化〔4〕。

在房地产市场规模与经济增长因素方面，黄忠华、吴次芳等（2008）采用1997-2006年我国31个省市的面板数据，证明全国及区域层面房地产投资能够引起经济增长，并且相互影响〔5〕。潘涛、李敏等（2015）利用2000-2011年全国31个省市财政支出、房地产投资和经济增长的有关数据进行实证，研究表明房地产投资对经济增长具有明显的促进作用〔6〕。

根据以上研究结果，房地产市场规模的发展受多重因素的影响。而从我国产业发展的环境来说，政府宏观调控不可忽视。要全面总结房地产市场规模的影响因素，则需要结合对政府宏观调控作用的分析。

三、房地产市场规模主要政策作用机制

政府应对房地产规模过度扩张时，主要运用金融政策、土地政策、税收政策等手段，调节相关的市场需求状况、土地获取渠道、资金融通渠道，将行业的投资发展速度维持在合理程度，保证房地产行业的产品及价格能够贴合民生需求。

在市场需求状况中，购房者的需求受信贷税率等政策调控的影响。政府可以通过金融政策对个人住房贷款的投放量和额度进行调节，调控房地产企业的回笼资金量，影响房地产企业的发展规模。在税收政策方面，政府通过实行差别化税率，放宽首套房征税额度，提高二套房等的征税额度，以此挤出投机性需求。购房者消费资金是房地产企业后续运转资金的重要来源，通过政策调节购房者需求，可以起到控制房地产企业开发投资规模的作用。

在土地获取渠道，一般有“招拍挂”的方式〔7〕。为防止大型房地产企业过度囤积土地，政府通过调控土地供应量、用地途径，抑制土地储备过热。另外，房地产开发企业还会通过兼并重组来扩充土地占有量，实现规模化扩张。针对这种情况，政府通过制定并购重组规范来调控房地产行业的并购行为，合理分配土地资源。

在资金融通渠道，房地产企业融资主要来自银行贷款。一方面，政府运用信贷政策调整银行贷款利率、额度，调节整体融资环境，使房地产行业的融资规模合理化，防止资本过于集聚在房地产行业；另一方面，加强对融资来源的监管，限制非法渠道的资金进入房地产业融资范围，保证调控政策的实施效果。

四、多重政策影响房地产业市场规模的实证分析

结合上文，我国政府为实现房地产行业健康发展、资源配置效率提高的宏观调控目标，运用了税收、土地、金融等主要政策对房地a业的投资规模和发展规划进行引导性调控，保证房地产业市场规模的合理发展。接下来对政策影响房地产业市场规模的效果进行实证分析。

（一）变量数据的选取及单位根检验

本文收集了2007年到2015年的全国性季度数据，原始数据均源自中国建设银行网站以及中经网统计数据库。本文采用Eviews 8.0来进行格兰杰因果检验〔8〕。

政策方面，房地产税收政策调整选取全国房产税收入（简称PTR）进行表示；土地政策选取房地产开发企业土地购置面积（简称LPQ）作为政策变量；金融政策选取1-5年中长期贷款利率（简称LIR）作为变量。本文选取房地产开发企业投资完成额（简称RI）代表房地产市场规模，进行分析。

为了消除变量数据的异方差性，变量中的比率指标均乘以100，再对所有变量取自然对数，增加数据的稳定性，接下来的模型论证均采用经对数处理后的数据。

采用ADF检验法对4个变量展开单位根检验，判断各时间序列数据的平稳性。检验得知，4个量均为一阶单整的数据，可以假设变量之间存在协整关系，接下来对这些变量展开协整性检验。

（二）协整性检验

本模型的构建涉及到4个变量，因此采用Johansen检验法进行协整检验，检验结果如表2。

根据表2内容所示，在5%的显著性水平下，LnRI、LnPTR、LnLPQ、LnLIR四个变量之间存在着2个协整关系，这说明了房产税收入、土地购置量、中长期贷款利率与房地产投资额之间存在着长期稳定的经济关系。

将变量在检验中的协整系数标准化，可以得到如下方程式：

方程式体现了变量间的长期均衡关系，即房产税收入和土地购置量对房地产投资额产生正效应，而中长期贷款利率则对房地产投资额起负效应。并且根据方程，房产税收入对房地产投资额的助推作用即影响系数最大，土地购置量次之，中长期贷款利率的影响作用最小。

（三）格兰杰因果检验

结合单位根检验和协整检验结果，4项变量指标均为一阶单整时间序列，并存在协整关系，因此进行格兰杰因果检验，显著性水平取10%，滞后期取1-4，检验结果如下文。

据检验结果的F统计量和P值，对于PTR，仅在滞后1期时，PTR是RI的格兰杰原因；对于LPQ，在滞后1-4期时，LPQ是RI的格兰杰原因；对于LIR，仅在滞后4期时，LIR是RI的格兰杰原因。

也就是说，在相对较短的时期里（滞后1季），上一季房产税收入与土地购置量是影响当季房地产投资发展的因素；在相对较长的时期内（滞后4季），房产税收入、土地购置量、中长期利率三者与房地产投资额之间存在着显著的影响。结合上文的协整方程式，从长期来看，税收、土地、金融等政策都影响着房地产开发投资规模，并且政府在信贷等金融方面的调控会抑制房地产规模发展，而短期来看，政府在税收、土地方面的调控对房地产规模发展的效用更为显著。

五、政策建议

实证表明，政府宏观调控能够对房地产市场规模起到相应的调节作用。其中，税收政策和土地政策能在短期内实现一定的调控效果，也存在着长期效应；而结合金融政策，可以长时间的维护政策目标，起到理想的政策效果。

由此，本文从税收政策、土地政策、金融政策等宏观调控方面出发，提出以下政策建议：

第一，完善税收政策，适当调整税收优惠政策。政府在弥补保有环节税负空缺时，应减轻流通环节征税额度，促进住房资源的合理流动，以保证房地产开发与存量周转相结合，使市场规模控制在合理的水平内。同时，在房地产业发展过程中，若出现投资过热现象，政府应适当取消土地增值税、个人所得税等优惠政策，减少投机行为产生的便利条件。

第二，合理规划土地供应，实现土地的有效供给。政府应加强土地供应规划，注意与城市规划结合。合理供应住房建设用地同时，根据住房市场的去库存分化现象，进行分类调控，结合现状提升一二线城市土地供应量，减少三四线城市土地供应量。并根据当地供需状况扩大相应住房建设用地供应计划，以最大限度的实现政策目标。

第三，灵活运用利率杠杆，加强监管房地产企业的资金周转。政府应加强银行融资监管力度，对开发商项目贷款按低中高档类型住房进行区分，对于中低档住房实行利率优惠政策，对高档住房提高利率，并按情况扩大差别力度。同时，结合房地产业的发展现状分类调控，采取诸如提高一线城市信贷首付，降低三四线城市的首付比例等措施，提高政策调节的针对性。

〔参 考 文 献〕

〔1〕龙奋杰，吴公.城市人口对房地产投资的影响研究〔J〕.土木工程学报，2003，（09）：65-70.

〔2〕何薇，章恒全.基于主成分分析的房地产投资驱动力研究〔J〕.武汉理工大学学报：信息与管理工程版，2014，（02）：274-278.

〔3〕赵朋.房地产投资波动与城市化关联性研究〔J〕.华东经济管理，2006，（10）：37-40.

〔4〕张立新，秦俊武.城市化与房地产开发投资区域差异―基于动态面板数据模型的实证〔J〕.当

代财经，2014，（11）：103-110.

〔5〕黄忠华，吴次芳，杜雪君.房地产投资与经济增长―全国及区域层面的面板数据分析〔J〕.财贸经济，2008，（08）：56-60，72.

〔6〕潘涛，李敏.政府支出、房地产投资与经济增长―基于省际面板数据的实证分析〔J〕.工业技术经济，2015，（03）：138-144.

〔7〕吴振华，蒋红.房地产市场主体行为对土地价格的影响实证研究〔J〕.价格月刊，2015，（11）：