房地产宏观调控的手段精选(九篇)

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第1篇：房地产宏观调控的手段范文

【关键词】政府调控；房地产市场；中央银行

文章编号:ISSN1006―656X(2013)06 -00045-01

21世纪开始之初，随着国家对房地产市场的开放和支持政策的实施，中国房地产市场迎来了发展，近十年间，国内各个城市的房价都在呈几何形式上涨，翻了一倍有一倍。但是由于房地产的畸形生长，导致了房地产的泡沫经济的出现，依长远来看，这样的发展不利于国家的整体发展。毕竟由于房价的持续上升，对买房的人们带来了很大的经济压力，使社会产生动荡，不利于国家的长治久安。而且现在的房地产市场的不法行为层出不穷，只是依靠市场经济手段来进行调控的话，无法有效的遏制房地产市场中的违法违规行为，这时候必须加强政府的宏观调控，只有发挥出政府的货币职能、监管职能等，才能够保证国内房地产的持续健康平稳地发展。

一、政府加强对房地产市场宏观调控的必要性

（一）这是由房地产市场在国家经济中的地位所决定的

通过近十年来的发展，房地产市场已经成为促进国民经济发展的主要力量之一，而且成为市场经济的重要组成部分。房地产市场的健康发展关系到人们收入能否增长和国家经济能否健康发展。而且与房地产产业相关的产业越来越多，已经成为了一个产业链，所以政府必须加强对房地产市场宏观调控。

（二）房地产市场发展不健康所带来的负面影响所决定的

房地产市场的畸形发展，导致房价的不断攀升，使国家大部分居民都没有足够的能力来购买房屋，导致社会的不稳定，更加剧了社会的两级分化，不利于社会的和谐发展。房地产的过快发展，使国家经济发展出现泡沫化，而且建造房屋需要很多的原料、能源，易对环境造成破坏和污染。越来越多的企业将注意力都投放在房地产市场中，导致其他产业的资金投入减少，阻碍了其他产业的发展，让国家经济得不到全面的发展【1】。

（三）由市场经济调控的缺陷所决定的

宏观调控的主要目标如下: 促进经济健康增长,增加就业,稳定物价,保持国际收支平衡。市场经济的调控手段不是万能的，它有着本身所固有的缺陷，市场具有自发性，即生产经营者是以追求利益为主和不正当的经济行为；盲目性，即生产经营者自身无法掌握所有的社会信息，也没有能力对经济变化趋势进行控制；滞后性。因此市场手段在对房地产市场进行调控的同时，需要加强。国家宏观调控

二、政府对房地产市场采取的宏观调控措施

（一）政府宏观调控的行政手段

（1）建立健全政府对房地产的宏观调控体系

房地产市场不单单只对国家土地产生影响，对房地产相关产业，如建筑在建造过程中所需要的水泥、钢筋等产业，装修时所需要的家电产业、家具产业等都会受到影响。所以政府在对房地产市场进行宏观调控时，要建立科学合理的调控体系，始终坚持以市场经济手段为主，国家宏观调控手段为辅来对整个房地产市场进行调控。这样可以减少因国家干预而对房地产市场产生冲击，是房地产市场的价值忽高忽低，避免中国经济出现泡沫经济或倒退发展。房地产市场对于传导国家政策起到中介作用，这就决定着国家必须加强对房地产市场的监控，可以设立一个完善的监控体系，根据房地产市场所反馈过来的信息来对政府出台的宏观调控进行调整，让政府能够更好地对房地产市场进行调控，让房地产市场更加持续健康平稳地发展。

（2）加强对房地产价格的控制，制定合理的购房政策

政府可以借鉴其他国家的成功模式来制定科学合理的购房政策。如将房地产开发商划入国家宏观调控的手段中去，让他们只负责为人们开发不同档次的住房，以满足不同收入人们的买房需求。对于经济收入并不充裕的家庭可以给予他们一些财政补贴，可以在一定程度上减轻他们的经济压力。但是对于新买的住房在5年内不允许进行买卖，这样可以减少房地产市场上的投机行为，使房价可以得到稳定【2】。

（二）国家的经济手段对房地产市场制定科学合理的税收调节制度

国家可以通过对不同档次的住房采取不同的税收政策，可以在一定程度上遏制房地产的畸形发展。如政府可以对开发商品适用房的开发商可以减免一些税收，而对于建造奢华高档的住房的开发商征收较高的税，国家可以应用这些所得税来支持其他有益于人们的住房建造项目。而且国家也可以先对发达城市进行房产税试点。这样就可以发挥市场经济对房地产市场的首要调节作用，减少房地产市场上的投机行为。国家也要加强对二手房交易的控制，可以对二手房征收房屋交易税，让房地产市场更加持续健康平稳地发展。

三、政府调控措施对房地产市场的影响

（一）可以有效的遏制房地产市场投资过快的势头，让投资金额有所回降。

（二）有利于对房地产企业结构进行优化，可以合理的进行土地开发，减少对土地资源的浪费。

（三）可以有效的缓解因房地产信贷和商品房价的快速增长给国家经济和人们生活所带来的危害。

四、结语

基于房地产市场在国民经济中的重要地位，房地产市场在近几年的过快发展所引发的房地产畸形成长给国家经济所带来的危害，还有市场调节功能本身所固有的缺陷，都要求国家加强对房地产市场的宏观调控，应用宏观调控中的行政手段和经济手段，遏制房地产市场投资势头过快的趋势；让房地产企业结构进行优化；有效的缓解因房地产信贷和商品房价的快速增长所带来的危害。让房地产市场更加持续健康平稳地发展。

参考文献：

[1] 盛新华. 对我国房地产市场宏观调控的思考[J]. 时代金融.2011.5

第2篇：房地产宏观调控的手段范文

“中国是个谜，但是它管用”

很多外国朋友都没有办法理解中国，感觉中国太复杂。对中国的宏观调控就是这样，许多外国朋友问过我，你们的物价很稳定，CPI（即消费者物价指数）不到3％，为什么要 “soft landing(软着陆)”。因为在外国经济学家的眼里，软着陆是因为通货膨胀，物价很高才需要做的事情。外国人看我们老讲宏观调控，可是并没有看到我们正经八百地采用多少经典的货币政策和财政政策，相反，我们采用了许多行政手段和产业政策，这怎么能算是宏观调控呢？

对于这些关心中国而又不太了解中国的朋友，我通常笑着告诉他们，中国人做事很灵活、务实，未必能按书本来套现的。重要的不在于我们说了什么，而在于我们做了什么；重要的不在于我们做的是否和教材一样，而在于我们做的是否够好。诺贝尔奖得主布坎南有一句话很精妙，“中国是个谜，但是它管用（China is a puzzle, but it work!）”。

谈到眼下这轮始于2003年的宏观调控，至今仍是众说纷纭，争论多多，尤其是认为宏观调控并没有把房价调下来，所以有很多的置疑。

其实问题并不如此简单。虽然宏观调控政策也许是有这样或那样的问题，效果也未必尽如人意，但也许是上帝眼下特别怜悯、祝福这个国家，崛起中的中国总是如此幸运，就连看上去未必那么规范、合乎经典的宏观调控，也产生出喜剧效果，将中国经济推向最好的增长局面。

本轮宏观调控的喜剧效果

本轮宏观调控最早是从2003年开始的。2002年，中国经济已经完全走出1998年亚洲金融危机以来的阴影，而确认这一点并对经济可能出现的新的过热趋势最为敏感的则是央行。因此，在2003年，央行扮演了宏观调控的“先知”角色，开始对经济发出紧缩的信号，出台了旨在控制房地产过热的121文件。

然而，由于SARS的光临，经济前景变得不确定，导致紧缩性的信号中断，从中央到地方政府不仅没有真正地去贯彻紧缩政策，反而出台了一系列刺激经济的政策。比如国务院出台了旨在强调房地产发展重要性的18号文，而地方政府甚至出台了更多的刺激经济的办法。

而事后我们清楚，SARS对中国经济的影响并不大，因此政府刺激经济的政策就好比是在夏天快要到来的时候送暖气一样，导致了本来就要走向过热的经济一下子真的过热了。到了2004年1―2月，固定资产投资达到了53％的增长速度。这时候，所有的人都确信经济已经过热了，必须进行调控。

怎么调控呢？中央政府在2004年4月采取了一个急刹车的办法，以整顿江苏“铁本”为开端，启动了行政性的调控和产业政策的调控，硬是用铁腕将投资速度像自由落体一样在几个月内迅速降下来。这一段的调控如果再进行下去，则有可能将中国经济带入硬着陆的危险。其结果，行政性的调控不到百日，即行停止，学界私下里称之为“百日调控”。

此后，宏观调控重新回到货币政策的调控。比如，CPI在2004年的7、8月份达到最高峰后，央行即上调了利率。随后物价不断回落，宏观调控便重新进入到比较温和并保持在温和增长的地步。

在货币政策之外，所谓的“地根调控”粉墨登台，主要目的是控制投资增长。特别是在2005年，政府认为，经济很大程度上是因为房地产这样的重点行业的需求与投资过热导致，因此要以房地产调控为重点来达到宏观调控的目标。其中的一个重点则是调控房价的过快增长，为此政府出台了许多旨在调控房价的措施，包括财税政策。

当然，期间政府还在汇率、利率、存款准备金手段上大做文章，吸取日本当年的教训，权衡之下采取了人民币加大浮动、渐进升值同时培育市场的战略，这一战略，现在看来相当成功，出口继续保持旺盛，经济继续保持增长，而市场正逐步建立起来，人民币有望逐步走向均衡汇率，一个大难题由此解决了一大半。

至于在利率等手段的操作上也相当高明。其目的很清楚，就是“没收流动性”，即将过剩的流动性控制住。目前，“流动性过剩”已成一个最为热门的话题，而政府在流动性猛增的情况下，居然能不急不忙地做到不让流动性导致奔腾式的通货膨胀，也没有在资产领域出现特别明显的泡沫，堪称高手。

总体上，回过头来看，宏观调控已取得喜剧性效果。虽然东一锒头西一棒子，但宏观调控的方向是对的，并且启动及时，是在治理泡沫危机最恰当时点进入。更加重要的是，效果也还不错。

房地产调控的戏剧性效果

这里重点说一说关于房地产调控的戏剧性效果。在进入到2006年后，政府意识到，房价调控其实仅仅是房地产诸多问题中的一部分，甚至可能不是最重要的部分，相比之下，房地产的公共制度，房地产的发展模式问题可能更需要去清理。于是2006年，中央政府出台了一系列历史性的新文件，力图扭转房地产的发展方向，使之从单纯的效率导向转为效率与公平兼顾，从单纯的增长导向转为发展与民生并重，从严重的收入分配不公平的模式转向共享收益的和谐地产，这样的做法本意是好的，也赢得了许多专家学者和民众的叫好。但是房地产调控依然是唯一充满争议的部分，这里面具体又可以细分为几个方面。

首先，是关于房地产调控的方向，有些人认为需要调控，有些人认为不需要。其实，在房地产调控的方向上应该不存在争议。也就是说，经济的确需要调控，房地产也确实需要调控，而把房地产作为调控重点也是正确的。

其次，是关于房地产调控手段的争议。最大的争议和批评是行政手段被认为用得过多，特别是到2006年，越来越从调控市场转向调控市长了，由此导致了地方政府官员的不满和力量的反弹，也导致了中央的宏观调控政策难以完全落实到位。关于这一点，批评者的批评应该说很有理由，但他们忘了一点就是，政策不是写文章，不可能完美。今天的弯拐得太急，是因为弯拐得太晚了。而中央政府与地方政府的矛盾在房地产调控中公开化和显明化，也并非全是坏事，因为中国财政联邦主义的增长模式已经走向困境，必须进行变革，而在长期性、规范性的变革实现之前，人治难于避免。

另一个争议，是政府较多地控制房地产需求，也就是“需求管理”占了上风，但“供给管理”缺乏甚至做反了，因为政府没有通过土地的供应进而通过房地产建设面积的增加来平抑市场，恰恰相反，政府出台了许多限制供应、减少供应的办法，这无异于给房地产市场火上浇油。这一批评我以为最为有道理，点中了要害。事实上，许多人通常将121号文与18号文对立起来看，但笔者却一向以为，这两个文件事实上可以相辅相承，即121号文强调的是需求管理，而18号文强调的是供应管理。按这两个文件的思路，中国房地产一方面紧缩需求，另一方面能够增加供应，就是最完善的思路了！政府担心耕地减少，死守耕地面积多少多少是不对的！理由很简单，政府最应该看重的是土地的使用效率是在不断提高还是降低，而不该过于关心土地是该用于农业还是用于工业或者房地产。

房价上涨并不是衡量宏观调控是否正确的标准

前述宏观调控效果是好的判断，可以从以下几个角度来看。首先，房价仍然在涨并不是衡量宏观调控是否正确的标准。许多人看到房价没有跌，甚至还在涨，因此批评宏观调控就是失败的。其实，问题应该这样来看，如果没有宏观调控，房价可能会涨多高，现在有了宏观调控，房价又涨了多高，这中间的差距便是宏观调控的效果，而不能仅仅因为房价还在涨就说宏观调控没有取得效果。

假设没有宏观调控，中国的房价究竟会涨多高？这一点，我们很难估算，但可以对比两个数据。一是上海房价在没有宏观调控前曾经飞涨，二是股票市场没有针对性的宏观调控，因此在2006年的飞涨。根据这两个对比数据，可以相信，如果没有宏观调控，全国的房价有很大的可能都会像暴涨时期的上海或者暴涨的股票那样猛涨，也就是说，会比现在涨得更厉害，更加让人不可接受。而现在，房价虽然还在涨，但价格的上涨已经受到抑制。这就是宏观调控的效果。

其次，因为房地产宏观调控对泡沫的关注，结果无意中导致房地产的游戏规则发生了变化，这将带来今后房地产发展的健康并增进整体经济的健康。这是一件喜事！

第三，市场比过去更理性了。比如，开发商过去只要能拿到地就能赚钱，其他一概可以不考虑。中介在上海房地产最热的时候，根本不问价格，只要能拿到房就行。现在情况显然已不是这样。开发商更加慎重、理性，笔者参加许多会，发现开发商们不仅关注起企业竞争力、融资这样的实务，甚至开始关注“责任地产”、“和谐地产”、“绿色地产”这样的关乎行业发展的深层问题来。房地产的中介，也比过去更讲求服务质量。就连购房者也变得更加理性。一些人开始认真考虑租房还是购房的问题，还有的人开始等候，看看“限价房”以及经济适用房、廉租房更多推出后市场会有什么表现。所有这些，反映出这个市场现在正朝向更理性、更健康的方向走，这些也是宏观调控的贡献。尤其是当我们将房地产市场与浮躁、投机气氛浓厚的中国股市对比，与近乎不顾一切的基金经理们对比，就更显出宏观调控后相对成熟与宁静房地产市场的可贵来。

第3篇：房地产宏观调控的手段范文

关键词：房地产经济；国家宏观调控；金融市场体系

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 （2014） 02-0000-01

所谓房地产经济，指的是国家通过经济控制、法律行政等多种形式，从宏观大局上对房地产市场进行有效指导、监督、调节和控制，促进房地产市场的供求及其结构平衡优化，实现房地产业与国民经济的平稳协调发展及共同促进。目前，房地产业堪称我国国民经济的支柱产业，但在其飞速发展的过程中，存在着不少问题，政府对房地产业的宏观调控措施层出不穷，自2010年宏观调控手段更是由“宽松”向“收紧”方向转变，其目的更多的是促进房地产业持续、健康、稳定发展，进一步构建社会主义和谐社会。

一、房地产市场的特性

房地产又称不动产，顾名思义，是一种不可移动的特殊商品，与其他类型商品形成了较大区别。房地产虽然具有不可移动性，但可以隶属于某人或某机构，因此，房地产交易应运而生。房地产市场就是指令土地和各种类型物业（ 如： 住宅、写字楼、商店和工业厂房等） 的买卖双方走到一起，并就某宗特定的房地产交易价格达成一致的任何安排。房地产开发则是动态过程，具有整体过程长、资金投入大的特征，房地产开发预算也存在很多随客观条件而变化可能。因此，房地产市场是房地产权益的交易市场，是地区性的市场，不同区域均有着不同市场条件、供求关系、价格档次不同的房地产市场。目前，房地产人群仍旧是我国房地产消费者队伍的支柱，多数人都是出于自住目的购房，只有很少一部分人希望通过房地产投机达到增加收入的目的。因此，对于多数房地产消费者来说，了解房地产最新价格及市场行情，根据自己购买房地产的位置及附属设施等情况明确价格因素，仍旧存在一定困难，具有一定的不透明性。

二、当前我国国家宏观调控政策不理想的原因

如前所述，随着我国房地产市场向“泡沫经济”转变，2010年，我国针对房地产市场的宏观调控政策开始由“宽松”走向“紧缩”阶段。首次“紧缩”宏观调控的“国十一条”一经出台，在2010年年初，我国房价出现了交易量下降、房价上升缓慢的现象。而之后的“国十条”及其实施细则，则出现了模棱两可等问题，对相应的重要概念没有明确做出界定，更多地将权限下放各城市自主打击房价过高现象，直接导致实施效果欠佳。同时，“国十条”中打击炒房最有效的措施“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”（即房地产特别税和收益税） ，直至今日仍旧无法完善开展。而“国十条”中制约开放商的手段――对土地增值税进行重点清算稽查，并未见到具体实施和具体部门负责。房价之所以居高不下，最根本的原因在于地方政府与房价的升降有着紧密的联系，我国实施的是国有土地“招拍挂”的出让方式，这种方式必然使掌握垄断性土地的政府成为了房地产市场的利益主体，政府通过国有土地使用权招标等形式，参与到房地产经济之中，将土地租赁价格不断提升，达到促进当地经济发展、减轻财政债务的目的，从而进一步促进了房价的连连攀升。因此，地方政府往往不愿意配合国家的宏观调控政策，使政策处于难以落实的尴尬局面。

三、加强我国房地产经济国家宏观调控的对策

（一）进一步完善我国房地产业的税制改革，制定修订各类房地产税法

要通过制度建设，使政府的各项房地产措施有法可依，进一步规范房地产评估机构，清理房地产业漫天要价的现象。要及时分析房地产收费项目，将隶属经营性的收费项目转入经营收入项目；将部分房地产收费改为税收项目；将必须保留的收费项目，如各类手续费、资源及补偿费等项目，列入规范收费序列。

（二）优化税收结构，加大房地产拥有环节的税收调控力度

不仅要不断完善房地产销售、二手房交易环节税收体系，还要加大对拥有房地产环节的征税力度，可按面积及拥有房地产套数情况，对房地产拥有环节征收物业管理税、土地价格税、农地收益税、空地税、高档消费税、定期土地增值税等各种名目的税种，让持有过多不动产的投机者无利可图，遏制炒房现象。

（三）实行差别税收制度，发挥房地产税的价格杠杆作用

目前我国已经开始实施差别税收制度，但力度仍需加大，主要是注重房地产的评估价值，并从税收征收上区别对待一套房、二套房及三套房，从而能够充分发挥房地产税的价格杠杆作用。

（四）在打击房地产投机行为的基础上，保证居民基本居住条件

积极推出保障房建设，改善城市中低收入人群的住房条件。同时，关注绝大多数人群，规范引导房地产市场向健康方向发展，打击房地产的投机炒作行为，促进多数居民通过房地产市场交易解决自身住房问题，让我国的房地产市场向居民消费为主导方向上走，提高广大人民群众的生活水平和生活质量。

四、结束语

总之，作为政府而言，必须把房地产宏观调控放在首位进行到底，关注中低收入人群及绝大多数人群的根本利益和刚性需求，坚决打击遏制炒房投机行为，通过税收等调控手段，使房地产市场向平稳健康方向发展，唯有此，才能真正赢得民心民意。

参考文献：

[1]钟大能.公平与效率：我国房地产税制的功能取向与税种设置改革研究[J].改革与战略，2008.

[2]余建源.中国房地产市场调控研究[D].上海社会科学院，2009.

[3]孙薇.我国房地产经济宏观调控下的变化[J].管理学家，2011（08）.

第4篇：房地产宏观调控的手段范文

[关键词] 当前宏观经济 经济周期 房地产

我国房地产从2000年前所未有的繁荣阶段,到2005年、2006年通过宏观调控抑制房地产的价格上涨过快,随后2007年价格再次较快上涨,再到由于金融危机的影响带来的2008年价格开始明显下降,都显示出房地产经济周期与宏观经济波动的关系日益紧密。

因此,进一步研究我国房地产经济周期波动主要由哪些因素影响,房地产价格波动对宏观经济中的社会总消费与总投资有什么影响,应如何进行宏观调控,具有一定的现实意义与理论价值。

一、20世纪90年代以来中国宏观经济调控的阶段分析

20世纪90年代以来,中国宏观经济出现了三次较大起伏,随之经历了三次时间集中、规模和力度较大的宏观调控,这三轮宏观调控都比较主动地采用了间接的经济手段。

1.1993年～1996年的紧缩性宏观调控

针对1992年的经济过热,从1993年起实施的紧缩性的宏观调控,在初期采取较多直接行政操作方式,以治理当时混乱的金融秩序。

2.1998年～2002年以扩大内需为主的扩张性宏观调控

针对1997年经济偏冷,从1998年开始实施扩张性的宏观调控,更多地采取扩张性的积极财政政策和稳健的货币政策,同时采取了必要的行政手段和组织措施,解决了扩大社会总需求的问题。

3.2003年以来的中性宏观调控

针对2003年经济运行中又出现的一些新的不稳定、不健康因素,从2004年开始实施的中性宏观调控,政府果断做出了加强和改善宏观调控的决策,在手段的运用上讲究综合性,动手早,见效快,未雨绸缪。

二、当前中国宏观经济形势分析

自2002年以来,中国一直处于经济周期的上升阶段,并且经历了持续六年的经济繁荣期。2002年至2007年,中国的GDP增长率分别为9.1%、10%、10.1%、10.4%、11.1%和11.4%,年度间的平均波幅很小。2007年,中国GDP达到24.66万亿元,比2002年增长65.5%,从世界第六位上升到第四位,但这种经济持续快速增长的背后也存在着一些隐忧。

1.物价总水平逐步摆脱了20世纪90年代末以来保持低速增长的趋势,出现了较大幅度的反弹和上升

2002年至2006年,居民消费物价指数(CPI)分别为-0.8%、1.2%、3.9%、1.8%、1.5%,而到2007年,CPI上升幅度达到4.8%。进入2008年,CPI进一步创新高,由农产品和食品引发的价格上涨,逐渐向其他商品和生产资料领域扩散,以致许多学者作出这样的判断:中国存在着由结构性价格上涨走向全面通货膨胀的巨大风险。

2.投资增长持续偏快,推动中国经济过热增长

2002年至2006年,全社会固定资产投资增长速度分别达到16.9%、27.7%、26.6%、23.9%、24.8%。对宏观经济而言,投资需求是一把“双刃剑”,一方面有助于拉动经济走出萧条实现持续增长;另一方面,过度的投资冲动也很容易推动经济走向过热。

3.信贷规模扩张,流动性过剩问题突出

与经济高速增长,与投资扩张相伴生的,则是不断扩张的信贷规模及日益突出的流动性过剩问题。从中国的信用扩张周期来看,2000年以后,银行信用系统逐步摆脱了1997年金融危机所造成的紧缩局面,而处于一个持续扩张的时期。2000年,代表社会信用总量的广义货币M2增长率为10%,此后M2的增速不断加快,到2005年上升至21.1%。尽管近年来,M2增速有所放缓,但仍处于高位运行状态。

4.房地产和资产价格上涨孕育了巨大的经济泡沫与经济风险

房地产与股票价格膨胀产生的偏离经济基本面的资产泡沫,导致居民存款从银行搬家,流入房市和股市,不仅增加了货币供应量,吹大了资产泡沫,加重了通货膨胀,而且孕育了资产泡沫崩溃后经济剧烈收缩重组的巨大风险。

5.来自国际收支双顺差的压力与困境

近年来,中国的国际收支顺差以每年约2000亿美元的速度增加,到2007年底,外汇储备已经超过1.5万亿美元。长期的国际收支双顺差对中国的宏观经济带来了一些不利影响,如中国日益成为贸易保护主义和反倾销实施的对象;人民币升值的压力不断增大;大量国际投机性资本流入中国的资本市场和房地产市场等。这些都对经济过热和结构失衡,起到推波助澜的作用。

6.国际经济风险对中国宏观经济运行的不利影响逐步显现

除了国际原油、农产品价格持续走高推动国内生产成本和物价上涨外,2007年3月美国发生的次贷危机逐步拉开了美国经济衰退的序幕。国际经济环境恶化不仅对中国未来的出口贸易产生不利影响,而且也在一定程度上削弱了中国宏观调控政策的独立性与有效性,特别是美国为刺激经济所采取的扩张性宏观经济政策,有可能部分抵消或削弱中国紧缩性宏观经济政策的逆周期调节效应。

三、我国房地产经济周期的波动和影响因素

事实证明,由于宏观经济发展波动性以及房地产业内在的多种经济因素的影响,房地产业的发展呈现出周期性的特征。从第一次经济危机开始,到第二次经济危机爆发之间,定义为一个经济周期。每个经济周期都会经历繁荣、衰退、萧条和复苏四个阶段。

1.我国房地产经济周期的波动

我国房地产业发展经历了一个从萌芽起步到不断发展壮大的过程,这个增长过程不是平稳的而是波动性的,发展至今,大致经历了四个周期:1981～1983年的第一轮周期;1984～1990年的第二轮周期;1991～1996年的第三轮周期;1997年开始至今的第四轮周期。

比较这四轮周期可以发现中国房地产周期的表现形式在发生着明显的变化:周期的长度在增加,波动幅度在减小,衰退与扩张的时间比在减少。可以判断,未来中国房地产周期除了延续这一趋势外,还将表现为周期每一阶段的变动将呈波浪式,且变化越来越无规律性。中国房地产业的发展是改革开放和市场经济发展的产物,尤其是住房制度体制改革推动的结果。

从20世纪80年代初开始,我国房地产业发展已经经历了三个周期,目前正处在第四个周期。房地产业的快速发展引发了不少经济和社会问题,出于对房地产发展过热的担心,国家为此出台了一系列宏观调控政策。房地产业发展中出现的过热现象,实际是其发展周期波动规律的表现。研究导致房地产周期波动的原因及政府应采取的宏观调控措施,对于房地产业可持续发展意义重大。

2.影响房地产周期波动的因素

分为内生因素和外生因素,内生因素在本质上决定着房地产周期波动的周期性和持续性,外生因素则是波动的初始原因或初始推动力。

(1)内生因素主要包括房地产供求和房地产投资。房地产需求与供给。价格、收入、政策以及预期的变动都会使房地产需求总量受到影响继而发生变化与此同时,房地产供给总量也会在技术、劳动、资金管理等条件变化的影响下不断发生扩张或收缩的变化。只有房地产供给和需求在总量和结构同时平衡的情况下,房地产经济才能持续快速发展;供求总量和结构任何一方面出现严重失衡,房地产经济就需要进行调整,继而引发房地产经济的波动。

房地产投资。进行房地产投资决策时,房地产投资利润率是需要被考虑的重要指标。利润率通过引导房地产的投资走向扩张或收缩,对房地产周期的波动产生重要影响。房地产投资波动常被看作是房地产周期的引擎。

(2)外生因素包括有直接影响的政策因素、有间接影响的社会经济与技术因素。有直接影响的政策因素。指与房地产业密切相关、敏感程度较大的财政政策、货币政策、投资政策、产业政策、经济体制改革政策等。这些具有明显周期性质的宏观政策因素,在短期内对房地产经济运行状况的影响是较为显著的。

有间接影响的社会经济与技术因素。房地产业发展水平与国民经济增长率高度正相关,宏观经济增长率越高,房地产业发展速度越快;在经济发展的不同阶段,房地产业的发展水平有所区别。此外,技术革命、产业结构变化、体制变迁等都会对房地产业的发展造成冲击,影响房地产周期波动。

(3)随机因素,指地震、洪水等自然灾害,战争、等社会突发因素,以及不可预测的因素如科学技术的根本变革等。这些因素对房地产波动有突然、直接、猛烈的影响,这些影响一般是短期的,但有时也会持续很长时间。

3.对我国房地产业宏观调控的建议

目前关于我国房地产业发展周期所处阶段的看法主要存在以下两种观点:未到波峰或者没有过热、已到波峰或者已经过热。笔者认为这两种观点都有失偏颇,房地产业发展长周期还包含一些短周期,我国的城市化进程还远远没有结束,房地产业在发展过程中周期性波动是很自然的经济现象,这些周期性波动都在可控的范围。政府可以采取措施对房地产业进行宏观调控,防止房地产业出现大幅度波动。

(1)在加强周期性规律研究的基础上,正确判断房地产业发展周期所处阶段。在现实经济生活中,一般可以通过房地产投资量的增减、产业增长率的高低、房价的涨跌和市场交易的旺盛等主要指标来分析和衡量房地产业的周期波动,评判房地产业发展周期所处阶段。为此,应加强房地产周期的研究,积累经验,建立房地产周期运行的监控指标体系,为正确评判房地产业发展周期所处阶段提供科学的依据。判断正确与否,是实施反周期策略的前提。

(2)采取反周期策略,预先采取措施,避免大起大落引起的强烈震荡。当前,房地产业在我国经济发展中的作用越来越大。未来几年,扩大内需仍是我国一项基本国策,如果没有房地产市场的活跃,扩大内需就会缺少活力,经济发展也将缺少动力。因此,宏观调控政策首先要立足于保持房地产业的健康发展。一方面,根据国民经济的发展状况,力求与之相适应,防止房地产业过热或过冷;另一方面,也要充分发挥房地产业的新经济增长点作用,积极促进国民经济的发展,延缓周期波动,缩小波幅,实现可持续发展。

(3)要处理好我国各地房地产业发展周期的差异性与宏观调控政策统一性的矛盾。我国各个地区经济发展的程度不一样,东、中、西部差距很大。因此各地房地产业发展程度不一,且房地产业具有明显的区域性特点,这就决定了房地产周期既有全国性的周期,也有各地的发展周期。因此,房地产宏观调控既要避免“一刀切”,又要保证地方政府有效执行。宏观调控政策更应是指导性政策,由各个地方结合本地实际情况参照实行,用科学的发展观去调控我国的房地产市场。

参考文献:

[1]牛凤瑞:中国宏观经济形势与房地产业的发展[J].经济纵横,2008(3)

[2]陈秀梅 韩和林 赵元兵:我国房地产价格波动对经济的影响分析―兼论我国房地产宏观调控[J].价格理论与实践,2009(1)

[3]田成诗. 我国房地产价格与宏观经济景气关系实证分析[J]. 价格理论与实践,2009(7)

第5篇：房地产宏观调控的手段范文

（一）房地产价格的法律性质定位

我国《价格法》对商品和服务价格的定价权有明确的分类和比较具体的规定：大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。在必要时可以实行政府指导价或者政府定价的商品和服务主要包括：与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格；资源稀缺的少数商品价格；自然垄断经营的商品价格；重要的公用事业价格；重要的公益价格（参见我国《价格法》第3条、第18条的规定）。从我国《价格法》的规定上来看，房地产应属于与人民生活关系重大的极少数商品，就此而言，政府应有权对房地产价格实行政府指导价格或者政府定价。但是，除依靠自己的能力不能满足基本的生活住房需求者外，政府没有必要以指导价格或者政府定价的方式调整房地产价格。生活在小城市还是大城市、生活在城市中心区还是周边地区是居民的自由选择，应该由居民自身根据其收入情况进行自主安排，政府不能代替居民个人选择其生活。并且，房地产价格也是调节城市规模的基本手段。否则，大城市的规模会无限扩张。

（二）房地产价格的调控目标定位

从世界各国的实践来看，房地产既是消费品也是投资品，这是一个无法改变的事实。在房地产价格呈上涨趋势时，必然有大量投资资金涌入房地产市场，从而进一步推高房地产价格，形成其价格的非理性上涨和房地产价格泡沫，直至这种趋势的结束，形成价格的大幅度波动。这不仅会严重影响居民的正常生活，也会对国民经济的正常运行造成极大的破坏。因此，国家必须对房地产价格进行必要的调节、控制，使房地产市场趋于理性。但是，在房地产价格调控过程中，有几个基本定位也必须明确。第一，我们调控的目标应是使房地产尽量成为消费品，但不可能使其绝对变成消费品。第二，房地产价格高于成本较多并不一定意味着就有价格泡沫，其中很大的成分是“级差地租”，不应将大城市、尤其是大城市中心区的房地产价格回归到供给价格作为调控目标。第三，房地产价格调控的目标不是改变其价格变动趋势，而是限制非消费需求、尽量降低其波动幅度。

二、房地产价格调控手段的评价

从世界各国爆发的房地产价格危机来看，政府采取必要的手段进行调节、控制是必要的。但是，政府的宏观经济调控权不是一种任意性权力，采取任何一项宏观调控措施都必须经过充分的论证，都必须严格限制在法律许可的范围之内。否则，就构成权力的滥用。

（一）调控手段的财政法评价

财政法是以“整体公平”为基本价值追求的财产法律体系，利用财政资金补贴本财政区域内的贫困居民，满足其基本的生活需要是财政的职责。但是，也必须明确财政资金是纳税人的收入，动用财政资金必须按照预算程序，经本级立法机关许可。本人认为，动用财政资金为某些特殊群体建设所有权归属于购买者的廉价住房，并且还规定各地必须建设的数量是对纳税人财产的不合理剥夺，纳税人不应有向低收入者提供廉价住房的义务。人们的收入水平是不断变化的，向目前的低收入者提供永久的财产不具有合理性。在我国目前的整体收入水平条件下，政府只能向低收入者提供公租房，以解决其基本生活问题。政府廉价住房市场的种种腐败问题，在很大程度上正是由其不合理的宏观调控措施导致的。

（二）调控手段的税法评价

税收是调整商品价格的重要手段，但是，也必须明确，税收是剥夺纳税人财产的手段，它不仅要求具征收的合理公共理由，必须有使用的合理公共用途，还必须有剥夺公民财产的立法程序，征税不是政府的行政权力，必须具有法律的授权。另外，税负是可以转嫁的，在需求弹性较小，供给弹性较大的情况下，纳税人完全有能力将税负转嫁给房地产的购买人。在此条件下，税收不仅不是抑制房地产价格的手段，反倒成了推高房地产价格的工具。就本人了解的情况，在我国目前的房地产市场上，实际的负税人都是房地产的购买人。虽然，从长远来看，征收房产税会有助于抑制房地产投资的规模，但它同时也必须付出相当高的征收成本，就我国目前情况来看还不具备将房产税真正变成财产税的条件。

（三）调控手段的金融法评价现实的房地产需求是以资金为前提的，调整房地产交易中的首付款比例、限制金融机构贷款比例

和贷款利率，确实能够起到降低房地产购买力的作用，实施差别化住房信贷政策对调节、控制房地产价格会产生明显的效果。但是，也必须考虑到它与我国整个金融市场化改变之间的关系，不仅简单地因为要调控房地产价格使整个金融市场化改革走回头路。另外，房地产投资与股权投资、债权投资和产业投资具有替代性，在限制房地产市场投资需求的同时，必须为近10万亿规模的民间资金找到一个合理的替代性投资品，应进一步开放股权投资市场、债权投资市场和产业投资市场，引导社会资金向合理的方向流动。否则，仅靠“堵”的手段是建立不起社会主义市场经济体系的，还必须注意资金流向的“疏”导。（四）调控手段的市场法评价从房地产市场自身来看，本次房地产调控的主要手段是增加房地产供给、控制居民个人的房地产需求，这些手段无疑会对抑制房地产价格起来一定作用。但是，也不能高估其作用的程度和由此而产生的负面影响。首先，增加房地产供给并不一定就能够抑制房地产价格，我们现在能够增加的仅是城市周边的房地产供给，不可能再增加城市中心区的供给。因此，增加供给对房地产价格的影响是有限的。第二，限制居民房地产的购买权，面临着这种限制的合法性问题，以及这种限制与我国户籍制度改革的矛盾，同居民改善住房条件、提高生活水平的矛盾问题，同我国市场经济改革总体目标的矛盾问题。

三、房地产价格调控的经济法学思考

我国经济体制改革的总体目标是建设社会主义市场经济体系，市场经济必须是法治经济，而不能是人治经济或政府治经济。就总体而言，房地产价格调控是符合建立法治经济的总体思路的，但在具体操作上离法治经济的要求还是有距离的。

（一）经济法的价值目标

法学是以价值追求为核心的，经济法的核心价值追求就是维护整体经济利益，具体来讲，就是要保持社会经济的高速、稳定、协调增长。因此，经济法并不排斥宏观经济调控。但是，宏观经济调控必须有利于经济的稳定增长，尽量减少经济波动所带来的损失，而不是加剧经济波动，影响居民安定的社会生活。从我国多次的房地产价格调控来讲，都事实上造成了许多居民生活和经济的较大波动，并不能全面满足经济法的价值追求。

（二）法律与政策的边界

政府宏观经济调控失当是由多方面原因造成的，但其核心问题是没有把握好法律与政策的界限。就房地产价格调控来讲，既然我们能够确定它是一个长期问题，许多手段就必须以法律的形式确定下来，制定明确的“政府住房补贴制度”、“房地产税收制度”、“房地产金融制度”、“房地产购置资格制度”等法律制度，使社会对房地产市场的变化有一个合理的预期，把社会各方面关系房地产的权利（力）义务（职责）关系确定下来，也使社会公众能够从长远出发来安排自己的生活。但是，我国房地产市场缺少法律制度的规范，主要依靠不断变化的行政政策进行调控，政府又不断在“强力刺激”和“严格控制”之间徘徊，从而导致房地产市场和价格的大幅度波动，这实质上是法律与政策的界限不清造成的。

（三）宏观调控权的性质

第6篇：房地产宏观调控的手段范文

一、2002年以来央行制定的房地产宏观调控措施

(一)2002年8月，建设部、国家计委、财政部、国土资源部，中国人民银行，国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见(建住房[20021217号)

因国家采取一系列鼓励住房消费政策，房地产投资持续保持较快的增长速度，居民住房消费得到有效启动房地产市场的活跃，对于改善居民居住条件、带动相关产业发展，拉动经济增长做出了重要贡献。但是，局部地区房地产投资增幅过大、土地供应过量、商品房结构不尽合理、价格增长过快。为了加强金融对房地产市场的宏观调控、防范房地产引发的金融风险，《若干意见》规定，对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证(开工报告)的项目，商业银行不得发放任何形式贷款。对个人贷款，央行要求要完善个人住房贷款管理办法，要健全个人住房贷款担保制度，以提高居民个人住房贷款的信用度，保障银行对个人住房贷款的回收。要求完善住房保险政策，合理确定保险费率，明确保险赔付责任，减轻借款人负担。要认真贯彻《住房公积金管理条例》(国务院令第350号)和《国务院关于进一步加强住房公积金管理的通知》(国发[2002)12号)，完善住房公积金管理体制和监督机制，充分发挥住房公积金支持个人购房的作用。

(二)中国人民银行关子进一步加强房地产信贷业务管理的通知(银发[2003]121号)

该《通知》从8个方面规定了央行房地产市场宏观调控的手段：(1)加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向；(2)严格控制土地储备贷款的发放；(3)规范建筑施工企业流动资金贷款用途；(4)加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要；(5)强化个人商业用房贷款管理；(6)充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用；(7)加强个人住房公积金委托贷款业务的管理：(8)切实加强房地产信贷业务的管理。中国人民银行对违法违规行为要责令商业银行限期改正，并依法给予行政处罚。

(三)2004年、2005年央行上调贷款利率

2004年央行上调贷款基准利律，结束了1996～2002年我国8次降息历程。此前8次降息，刺激了消费者的购房需求，拉动了国内经济增长。由于国内证券市场秩序混乱，上市圈钱现象严重，司法救济不力，中小投资者利益得不到有力保护，证券投资热情锐减；投资国债安全，但发行量有限，不能满足中小投资者的需求。于是，大量的“热钱”就投放到房地产市场，导致房地产市场存在一定的泡沫。为遏制越来越严重的房地产市场的投机行为，央行于2004年10月、2005年3月上调住房贷款利率。其中，2004年10月，自营性个人住房贷款5年(含)以下的由4．77％调整到4．95％；5年以上的由5．04％调整到5．31％。个人住房公积金贷款，5年(含)以下由3．6％上升到3．78％；5年以上的，由4．05％上升到4．23％。2005年3月的利率调整不同于2004年的调整：将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0．9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6．12％的0．9倍。同时，对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20％提高到30％；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定。

(四)2005年3月中旬，央行提高商业房贷逾期罚息利率

央行规定，将各商业银行执行的逾期还房贷的罚息水平定为“在借款合同标明的贷款利率水平上加收30％至50％”，同时给商业银行一定的自。此举无疑将提高少数恶意房贷欠款者所缴纳的罚息数额，在一定程度上抑制炒房者的欠款心理。

(五)2005年4月，央行与建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、税务总局、银监会联合下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》，其中规定央行要加大“窗口指导”力度，督促商业银行采取有效措施，加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，调整和改善房地产贷款结构。

二、央行房地产宏观调控措施存在的问题

央行主要通过利率上调、控制信贷发放、强化信贷资金管理等手段，加强对房地产市场的宏观调控，发挥了一定的调控作用。但上述措施大多以“若干意见”和“通知”的形式表现出来，效力层次较低；而且没有规定商业银行违背这些“若干意见”和“通知”时的具体法律责任，导致其权威性、严肃性和刚性不够。各商业银行，在自身利益的博弈下，在执行这些“若干意见”和“通知”时采取变通措施，导致央行宏观调控的预期效果大打折扣。

2005年3月央行将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其基准利率是6．12％，其利串下限为贷款基准利率的0．9倍，即5．51％。那么，在2005年3月17日之前签订的5年以上的贷款合同，是适用6．12％还是适用5．51％，央行没有做出明确规定。各商业银行具体做法不同，有的适用6．12％，有的根据贷款人的具体信用情况或购买的房地产项目确定。甚至在有些地方，商业银行之间达成协议，统一适用6．12％。这些做法有以下几点不妥：①取消住房贷款优惠利率，回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，这虽然在理论上有助于商业银行加强金融风险管理，逐步实现利率市场化，但增加了普通购房人的负担。②对利率上调之前签订的贷款合同，若适用基准利率，违背《合同法》关于格式合同的规定，除非双方意思表示一致。《合同法》第4l条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。各银行提供的贷款合同是格式合同，当事人对利率上调前的借款合同是否适用下限利率有不同解释时，应当作出有利于借款人的解释，即适用下限利率。③央行对商业银行之间的利率协议没有作出禁止规定，这不利于保护广大借款人的利益。

三、完善央行房地产宏观调控措施的法律对策

规范宏观调控的法律制度应遵循的重要原则之一是有限干预。即国家宏观调控应尊重市场规律，充分发挥市场配置资源的基础性作用。同志在《在党的十四届二中全会上的讲话》中指出：“国家有效的宏观调控，是建立和完善社会主义市场经济体制所必须的。要在充分发挥市场配置资源的基础性作用的同时，加强国家的宏观调控，使国民经济更好地健康发展。”

市场经济，在某种程度上，是投机经济，只要不过分脱离价值规律，无须一棍子打死市场经济中的投机行为。房地产作为市场经济中组成部分，应允许一定的投机行为存在，但应用系统化的制度调控该行为，将其负面影响控制在合理的范围内。为此，应从以下方面完善中央银行房地产宏观调控措施：

(一)央行在制定宏观调控措施时，应尊重市场规律，强化违反其规定的法律责任，包括民事责任、行政责任和刑事责任，追究违反规定的商业银行负责人和直接责任人的法律责任，包括限制其民事行为能力，这样可以增强中央银行宏观调控措施的刚性，更有效地发挥中央银行的宏观调控作用。2005年4月6日上海商业银行禁止转按揭，这背离了市场经济：规律，也违背了《合同法》第四条规定：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。商业银行禁止转按揭，限制了房地产的正常交易，央行对该行为应予以查处。银行之间签订利率协议，在日本很可能被认定为违反《禁止垄断法》，从而承担相应的法律责任。央行在制定宏观调控措施时，可以借鉴日本的规定。

第7篇：房地产宏观调控的手段范文

【关键词】房地产经纪 宏观调控 策略

一、房地产经济中货币政策问题与策略分析

（一）货币政策存在的问题

我国对房地产市场调控的主要手段之一是货币政策，房地产市场调控效果与货币实际负利率、宽松的信贷条件、货币的快速增长都存在较大联系。其中房地产投资与银行贷款的关系较为密切，所以房地产投资能够通过信贷政策获得调节。但是由于随着经济的增长信贷规模通常会超出既定目标，并且银行为了获取利益会坚持扩张房地产贷款这一业务，因此房地产经济在信贷政策的调控下不会发生明显效果。另外，房地产周期变动与利率变动关系密切。通过利率对住房贷款成本的提升作用，能够形成对房地产需求的抑制，需对房地产需求进行刺激时利用利率的相反作用即可。

（二）货币政策策略分析

政府相关部门应当结合当前房地产处于刚性需求状况，通过存款准备金率的提升来实现对房地产价格的有效控制，相对于减少房地产开发贷款这个方法效果更佳明显。房价上涨通过减少贷款只能获得短期抑制，长期减少贷款则会降低供给量，反而提升房地产价格，所以商业银行应根据央行的引导对信贷投向进行调整，通过紧缩流动性实现对投资性购房的抑制，并适当收缩房地产信贷，将提高存款准备金作为房价调控的主要货币政策工具。对利率政策进行使用时，应对投机性需求和消费需求进行区分，并采取对正常购房的低收入人群采取优惠的信贷政策与利率的灵活措施，同时为了对投机性需求的抑制应提高二套以上购买者按揭利率。

二、房地产经济中财政政策问题与策略分析

（一）财政政策存在问题

当前房地产市场中普遍存在着信息不对称和垄断现象，这使得严重的利益分配与博弈机制的扭曲长时间存在于金融部门、政府、开发商、消费者等主题之间。又因为当前各个地政府财政收入和支出之间缺口严重，地方政府的主要财政收入不得不依赖土地。地方政府利用房地产业发展获得的收入对地方债的过度屏障进行限制，土地价格随之不断走高，使得购房者成为政府这一行为的最终埋单者。而在2014年全国地方财政收入的五层以上来自于土地出让。在房地产业发展为地方财政主要来源地情况下，市场主体之间利益分配会因房地产的宏观调控而发生调整，因此不同主题对宏观调控怀有的态度和方式各异。特别是地方政府担心地方财政收入受到调控的影响，经常消极对待国家的宏观调控政策，使得宏观调控的作用很难有效发挥。

（二）财政政策策略

对于地方政府财政收入过度依赖土地财政的现状，各级政府应当对财政体制进行改革，通过对地方税制的完善以及地方财权的强化，实现对地方财政资金紧缺问题的根本解决。具体操作中可以利用多元化城市公共投资机制形成对政府谋求预算外收入动机抑制，并通过对地方政府的税源和税基的扩大为地方政府具有相对充裕的自由财力提供保障。同时应当对房产税、遗产税等税种进行征收，通过地方税体系的完善，推动地方政府财政向税收财政方向发展。同时还应当对科学的绩效评估体系进行建立，对以往GDP和财政收入为主的考核标准进行变革，在考核目标中纳入增加保障房建设、控制房价过快上涨，进而实现对地方政府过渡依赖土地财政行为的控制。

三、土地政策问题与策略分析

（一）土地政策存在的问题

我国从2005年开始通过土地政策开展对房地产市场的宏观调控，在房地产市场运行调节中相关土地政策发挥了积极作用，调控思路从最早强调土地供给变为当前土地供给优化，后期用地的管理和预算调控越来越受到重视，进而形成了对开发商行为的有效约束。通常来说应通过减少土地供给量抑制房地产市场的过热投资，通过扩大土地供给量满足房地产市场需求，但土地资源总量有限，所以只能在一定范围内范围内应用土地扩张政策。同时相对于货币政策，土地政策具有时滞性长的特点，使其短期内对房地产市场的影响效果得到限制。另外，由于当前土地政策细致化、差异性、弹性的缺乏，影响了不同结构、不同用途、不同城市规模、不同区域土地供应量配给的合理性。

（二）土地政策策略

房地产的价格很大程度上取决于土地供给，因此国民经济稳健发展的重要基础之一就是土地市场规范化，房地产经纪可持续发展也以此为前提。政府部门应当对市场化的土地供应制度进行建立健全，通过对土地审批和监督的强化，促进当前土地出让金收取、土地审批、土地规划等权利集中于政府的状态的改变。同时提升提地供给量时，应当保证保障房建设土地供应面积在所有土地童颖面积中的比重也获得相应的提升，此外还需对土地供给的速度进行有效控制，避免过度开发和透支的发生。地方政府部门对土地出让计划进行规划时，应当对房地产市场现状和土地市场供需水平进行全面考虑，进而对计划进行科学调整，为增加调配房地产用地供给量提供依据。地方政府对土地政策的内容进行制定时，应当制定差异化和具备一定弹性的政策以适应住房用途的不同、城市规模的不同、城区的不同。此外还应当严格查处未经批准擅自变更土地用途和保障房用地建设的行为，进而形成对房地产市场秩序的有效规范。

第8篇：房地产宏观调控的手段范文

【关键词】房地产经济 安全 政府控管

一、前言

中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场， 伴随着我国城镇化的快速发展，中国的房地产业也得到了快速发展，而房地产经济安全一直是困扰房地产业的重要问题。房地产经济安全受到各种外在和内在的因素影响，由于市场机制本身的局限性，单纯依靠市场的力量已经无法自觉自动实现房地产经济安全。因此，对房地产经济的调控与管理成为维护房地产经济安全的必然选择。

二、对房地产经济实行政府控管的必要性

（一）土地资源的有限性

众所周知，我国是一个资源大国，土地资源丰富，然而，我国又是世界上人口最多的国家，这一现状决定了我国的人均占有土地面积少之又少。加之自改革开放以来，我国的经济飞速发展，城市化发展迅速，对土地资源的需求量越来越大，而人口仍旧处于不断增长的态势。因此，人口的不断增加、城市的发展、经济增长造成对土地资源的需求日益增长。而土地资源的有限性这一现实决定了土地总处于稀缺状态，而且近年来，伴随着城市改造与经济建设的不断发展，对土地资源的浪费日益严重，土地将成为越来越宝贵的资源。又由于土地利用状态更改的困难性，一旦土地作用于某种用途，其利用形态就基本固定，很难更改。如果强行调整，其调整所花的费用相当惊人。因此一旦土地配置失误，对城市、社会和经济发展都将产生无可挽回的损失，为了合理、充分、有效利用土地资源，杜绝土地浪费，政府控管是必不可少的。

（二）房地产业是国民经济的先导性、支柱性和基础性产业

房地产作为一种特殊的商品，既是人们的生产资料，又是生活必需品。房地产是社会生产和生活的基本载体，是城市经济活动的重要物质要素。自改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，中国的房地产业得到了快速发展。我国房地产业的快速发展，对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件和城镇面貌、相关产业发展，促进社会经济发展，发挥了重要的作用。据统计，房地产业的快速发展能够有效构成一个良性循环的城市产业链，在房地产业开发、经济、消费过程中，涉及到建筑、建材、能源、交通、冶金、化工、电子、通讯、轻纺及家电等 50 多个国民经济的产业部门，它的发展能够带动一大批相关产业共同繁荣。同时，房地产业也是构成社会财富生产的重要部门，很多国家和地区的房地产业已成为国民经济的先导性、支柱性和基础性产业。房地产业产值 占G N P 的比重一般都在6%-12%左右。

（三）房地产业的自身特点

作为国民经济的支柱产业之一的房地产业，其能够有效带动国民经济的发展、提高人民的生活水平、带动相关产业的发展。然而，我们不可忽视的是，房地产作为一种特殊的产业，其自身拥有着不同于其他产业的特殊特点。房地产投资具有资金需要量大、开发经营周期长，变现性差、不可移动，寿命周期长、综合性强寄投资额大，政策影响性等特点，同时房地产投资又是高风险、高回报行业，房地产投资的这些特点都决定了房地产市场具有很强的投机性和风险性，这些都要求国家运用政府控管手段减轻房地产业的各种不稳定因素，保持房地产经济的平稳、持续快速发展，避免造成一些国家由于房地产业违背客观规律发展而出现泡沫经济。

三、加强房地产经济安全的政府管控的措施

目前，我国政府对于房地产经济安全的管控措施主要包括有：控制土地批量、税费、利率、贷款、保险、公积金管理及价格管理等措施。为保证我国房地产业的经济安全，政府对其进行科学合理的调节与控制十人重要，但基于我国目前政管控的现状，也应对相应的管控措施加以重视，以便更加利于对房地产经济安全的合理管控。

（一）宏观调控与微观调控的紧密配合

只有房地产的经济安全得到保证，才能够促进房地产业的健康发展，因此，采取有效手段对各种已知或未知影响因素进行预防，将显得十分有必要。在市经济下，房地产经济安全不久需要自我调节，而且还需要政府机构对其进行科学合理的管控。政府在对房地产经济安全进行管控时，不仅要充分考虑到宏观调控措施，对于微观调控措施也需提高重视度，使两者能够在紧密的配合之下，从而加强房地产经济的安全。

其中，政府的宏观调控主要是指其采取相应的法律、行政和经济手段来对房地产市场进行合理的干预，宏观调控措施主要是针对房地产业整体的调控，其能起到大的主导作用；而在宏观调控的基础上，政府也应该采取微观调控措施，对房地产市场的每一个交易环节进行有效的管控，并能过相应的规章制度，约束并导正房地产业的发展方向。通过政府将宏观调控与微观调控的有效结合，从而使政府对于房地产经济安全的管控能够发挥有效的作用。

（二）分析市场形势及时采取相应措施

在我国的房地产行业当中，由于各种因素的引导与作用，使得房地产经济具有巨大的波动性，因此，政府在进行控管时，应对当前的房地产形势进行合理的分析，并看清当下时段房地产经济的发展走向，再根据不同的经济波动原因采取相应的管控对策。

政府在对房地产经济安全进行控管时，也应对房地产经济与国民经济的发展进行详细分析，当国民经济与房地产经济发展不一致时，则需及时采取措施对其进行调控。如由供需关系所引起的房地产经济波动，并出现房地产经济超过国民经济的承载能力时，政府便需及时清理房地产经济中的泡沫，并根据实际情况，增加供给或是增加需求，从而尽量保证两者之间的平衡关系。

四、结束语

综上所述，我国的房地产业在我国的国民经济发展中占据重要地位，而单纯的经济手段并不能从根本上解决房地产业存在的问题，因此，由政府对我国的房地产业实行有效控管，才能保障我国房地产也的健康稳定发展。

参考文献

第9篇：房地产宏观调控的手段范文

关键词：土地政策；宏观调控；微观规制；房地产；差异

一、引言

市场经济条件下，政府对经济的干预主要是通过经济政策（Economic Policy）来进行的。经济政策是政府根据一定时期的国民经济运行情况，为解决经济运行中的问题和实现经济发展目标而制定的各种措施和规定。从其范围来看，可以分为宏观经济政策和微观经济政策，宏观调控政策主要有财政政策、货币政策、产业政策和国际经济政策；而土地政策是为达到特定的国民经济发展目标，政府部门制定和实施的与土地利用有关的政策措施和手段。

土地政策参与宏观调控作为中央加强和改善宏观调控的重大战略举措，于2003年首次提出，目前很多学者也认为土地是宏观调控的手段，国土资源部是宏观调控的重要部门，运用土地政策参与宏观调控，是我国特殊国情特殊发展阶段的正确选择。如卢为民（2008）在《土地政策与宏观调控》中从土地的生产要素理论、土地的资产理论、土地产权理论和特殊体制背景下的特殊选择等方面阐述了土地政策作为宏观调控手段的理论依据，并设计了提高我国土地调控有效性的路径[1]。尹锋（2007）在其论文《土地政策的宏观调控绩效研究》中提到，土地政策参与宏观调控的总体目标应该是：严格保护耕地，严格控制建设用地总量，实现人与自然的和谐相处和国民经济的可持续增长；在此前提下，根据国民经济冷热的具体情况，适当微调年度建设用地的供应量和企业取得土地的成本，以调控投资增长的规模，实现物价稳定和国民经济的稳定增长[2]。

但从另一个角度，土地作为一种基础而重要的生产要素，其供给量的有限决定了土地是稀缺资源。而稀缺资源的价值主要由需求决定，而土地的需求又是一种“引致需求”，宏观调控的目的在于通过调节宏观经济总量和产业结构来实现对微观主体决策的引导，进而影响到对土地要素的利用，所以宏观经济调控决定了市场对土地生产要素的需求，而我们不可能通过土地政策来调节宏观经济运行，毕竟宏观经济是一个庞大的系统，是众多要素利用的市场行为博弈的结果，土地要素的利用只是其中一个。这两者的差异可以从以下几个方面来分析。

二、宏观调控与土地政策的差异分析

1、内涵属性差异

宏观调控主要是针对宏观经济的调控，是政府运用宏观调控政策调节和控制宏观经济运行，提高资源配置效率、协调社会成员利益和增加社会福利、保持国民经济平稳发展。现代社会经济出现周期性波动是不可避免的，虽然理论上市场机制能够自动调节经济至均衡水平，但在经济达到均衡之前可能需要经历一个较长时期的经济萧条，意味着民众必须付出这段时期的总体社会福利下降的代价[3]。因此，政府在必要时可以运用一定的宏观经济政策（如财政政策、货币政策、产业政策、国际经济政策等）去调控经济总量及其运行，以减少依靠市场机制调节出现时滞而产生的高昂成本。因此宏观调控的内涵是调整宏观经济总量，但其作用的结果又必然会间接地影响到微观主体的行为。而正是这种直接对象与间接结果的传导才体现出宏观调控的有效性，这也是宏观调控必须有坚实微观政策规制的原因。

而土地作为一种基础生产要素，土地政策指为达到一定的目标，相关政府部门制定和实施的与土地利用有关的政策措施，如土地利用规划、土地利用计划和土地税收政策等。因此土地政策当属于微观市场的范畴，而对于微观市场进行调节或干预属于微观政府规制（Regulation）范畴。从规制的本意来看，是指政府或政府授权的职能部门以维护公众利益为目的而实施的矫正和改善“微观市场失灵”的活动，是政府对企业等微观经济主体的经济行为所进行的限制或制约。因此作为一种基本的微观制度安排，土地政策是对土地及其房地产业的结构及其社会经济影响的直接的政府规定。

2、政策目标差异

宏观调控的结果会影响到微观主体的行为决策和产业结构调整，但宏观调控的对象却并不直接针对具体的行业和部门，否则宏观调控就等同于微观规制。作为微观市场调节的土地政策的目标却是直接针对具体产业，如政府通过土地的收购、储备并有计划地投放市场，增强其对土地及房地产市场的调节；通过用地结构调整以抑制商品房价过快增长和控制相关产业用地需求。土地投资在固定资产投资中有着重要地位，也就是通常的“地根”，且在土地投资之后还会带来一系列的其他投资，如工业用地后的厂房、机器设备投资，商住用地后的房屋建设、设备购置等投资，还有高速公路、铁路、机场建设中的大量材料等。同时社会发展存在着许多不公平的因素，如地区发展差异、城乡收入水平差距、中低收入阶层住房困难、农民被征土地补偿等问题。国家通过土地政策维护公民权益，加大对廉租、公租房和经济适用房的土地供应量以保证低收入群体的基本居住，这些土地政策都可为社会公平与和谐发展起到促进作用。

另一方面，现代经济学也论及宏观调控的目标主要是经济持续增长、物价稳定、充分就业和国际收支平衡。而实施微观土地政策的目标是实现土地资源配置效率、保障居民居住条件的改善、促进经济增长和社会发展、推进社会公平稳定。因此两者的目标差异是显而易见的。

3、实施措施差异

政府实行宏观调控政策的前提条件是由于宏观经济不稳定性、公共物品供给的有效性不足、负的外部效应等所导致的市场宏观失灵。故而在通常的论述中，宏观经济调控的措施包括财政政策、货币政策、外贸政策、产业政策等，这些政策手段要相互配合、协调一致，并且必须把握好政策的时机和力度，这体现出宏观经济调控政策综合性和间接引导性的特点[4]。而实施微观土地政策的经济学依据是由于政府对一级土地市场的垄断、对稀缺土地资源的过分竞争（招、拍、挂形成“地王”频出）而导致的地价高涨、房地产市场信息不对称、开发商市场垄断、流动性充足而带来投资性需求剧增等原因所造成的市场微观失灵。故而微观土地政策主要有土地利用规划、用途管制、供地计划、房地产价格规制、房地产税收调整等，具有很强的针对性和直接强制性的特点。

三、宏观调控下土地政策的制定建议

透过以上分析，作为微观规制的土地政策只能作为调节微观市场的工具之一，不能参与代替宏观调控政策。其根本原因表现在：①特有的土地出让制度为地方政府青睐“土地财政”创造了条件，而这种对“土地财政”过渡依赖，导致地方政府不断突破每年的用地计划，使得中央政府的土地政策难以落实；②对高GDP增长率的盲目崇拜和对经济规律的认识不清，导致地方政府对经济增长率盲目崇拜，并采取简单有效的方法―鼓励投资，尤其是房地产投资来刺激短期经济增长，这样的过热投资定会引起国民经济的波动；③土地政策的制定依靠突击治理和整顿，缺乏长期性和持续性，其自由裁量权比较大，往往是某个部门就能随时出台，这样不利于市场主体形成稳定的预期，对宏观经济运行的基础环境有很大的影响。因此，若要土地政策切实产生作用，为宏观市场运行提供一个长期稳定的微观制度环境，可以从以下几个方面加以考虑：

1、明确土地政策目标定位

国家的宏观调控有其明确的目标，作为微观范畴的土地政策就是要协助实现宏观调控的目标而不是对冲或削弱宏观调控。在土地政策与宏观经济的关系中，后者对前者的影响是主导，而土地政策对宏观调控的作用机制只能是协助。比如早在2006年3月国务院发出的《关于加快推进产能过剩行业结构调整的通知》中就指出，“过度投资导致部分行业产能过剩的问题仍然没有得到根本解决。钢铁、电解铝、电石、铁合金、焦炭、汽车等行业产能已经出现明显过剩”。很明显，产业建设生产离不开土地，那么国家有调控政策，并且一些产业用地也已列入禁止供地目录，为什么这么多过剩行业仍能顺利建设投产？直到今年，国家还在调控钢铁、电解铝、焦炭等的产能。可以说明，这么多产能的扩张，土地是先行，而这个闸门如果地方政府能真正严格“把守”，这会对宏观调控是一个促进，反之会削弱宏观调控的效果。

2、把握好土地和房地产政策的力度

市场有其自身的运行规律，政府应尽量少用行政手段和短期强硬手段来压制市场。土地政策的制定和实施，对房地产市场进行合理的必要干预，可以实现宏观经济长期稳定发展的目标。同时要看到政策的长期效果，尽可能让房地产市场本身发挥调节作用。2006年-2010年的很多政策中均有关于增加居住用地有效供应、明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例、加快保障性安居工程建设、土地增值税的征收管理等的论述，而2011年1月国务院常务会议再次提出安居工程建设、住房用地供应、税收调整等措施，说明以前的政策并未真正落到实处。再如违法用地和囤积土地这两个长期存在的问题，虽然政府明白长期存在但却没能从根本上加以制止，国土资源部近期的严厉约谈才表明整改的力度，显得力度很大，而这却只会给市场造成利用行政力量强制打压的不利影响。这里的焦点就在于长期以来积累的问题想在某个时点通过政策来强制一次性扭转，必定会造成宏观市场的非正常波动。

参考文献

[1] 卢为民.土地政策与宏观调控[M].经济科学出版社，2008：26.

[2] 尹锋.土地政策的宏观调控绩效研究[D].复旦大学博士论文，2007.9：10.