物业经营报告精选(九篇)

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第1篇：物业经营报告范文

你们好！

我是来自xx保险的代表，今天我演讲的题目是《××××》，我在这里要讲述的是公司一位普普通通的业务员的故事。他就是业务员工xx。

2002年11月份，也就是xx保险在××成立的第一年，xx加入到××中心支公司宜兴营销服务部，开始了他人生中又一崭新的历程，经历了一年多的风风雨雨，当时和他一起进公司的营销伙伴们已所剩无几，而他，这个出生在80年代的小伙子，却始终凭借自己的顽强意志，一直坚持到现在，并成为宜兴营销队伍中的顶尖人物。

xx进公司前，家中所有的亲戚朋友都强烈反对，并不时泼他冷水，大家都说做业务员没什么前途，何况xx又是一个正当年华的男人，凭他的家庭条件，更应该干一番大事业。然而这一切话语，不但没有打消他做保险的念头，反而更加激起他那颗澎湃的年少的炽热之心，从进入公司的那一刻起，他就立志要成为一名出色的保险经纪人。

为开展好业务，赢得更多的客户，他合理安排时间，特地以工作日志的形式为自己制订了相关的工作计划，以纵横交叉的方式开展业务。纵向方式以直接拜访客户为主，一个乡一个镇地联系、拜访。2003年六月的一天，他在见一位客户陈先生时，陈先生一开始以为是人民保险的，态度相当不错，等知道是xx保险时，觉得新建的公司规模小名气也不大，于是扭头就想走，嘴里还说“是什么小公司，没听说过”，死活也不肯投保。后来，经过xx多次登门拜访，通过宣传资料反复向客户解释xx公司的条款和优惠政策，终于感动了客户，赢得了客户的信任，成功签下了保单。而他在平常的拜访客户中，就算没有单子可做，他也认真地了解客户的需求，向客户宣传公司的各种车险政策，日积月累下来，他也成功地拥有了一大批朋友一般的客户；而横向方式就是通过朋友和比较固定的客户的帮忙，向其他需要投保的客户介绍xx保险的优惠政策，了解客户的背景和情况，做出适合客户的建议书。这样一来，既缩短查找客户资料的时间，又在第一时间掌握了客户的相关信息，为进一步展业打下了良好基础。通过一年多时间的努力，他一直就做散单业务，到目前为止一共完成了保费30余万元。对有些人来说，30万元业务只是一个很小的数目，然而在宜兴这样一个经济发展相对缓慢的县级小城来说，要做这30万元保费谈何容易。为了做这30万元保费，xx这一路走来，流过多少汗水，付出了多少代价，相信也只有他自己才知道。

认真是xx工作的特点。一年多的营销生涯不断地磨练着这颗年轻的心，使得xx深深地体会到，做保险首先是一件认真的事。要把客户的事当作自己的事，认真的来做，才能赢得客户的安心和放心。因此，在工作中他始终将客户利益放在第一位，亲自上门收取单证，送赔款。去年9月中旬，他在送一笔赔款到客户家中时，整整坐了两个多小时的公交车，到客户家中时已华灯初上，客户在感激之余，一定要留xx吃晚饭，而xx委婉拒绝了。待他回到家中时已经是晚上9点多钟。在xx的心目中客户不仅仅只是客户，更是自己的亲友。用他自己的话来概括就是“一纵一横展业务，真心真情留客户”，透过这简简洁洁的十四个字，我们可以看到xx踏踏实实、认真工作的态度，还可以看到融注着他展业路途中的智慧和汗水。

真诚是xx最大的优点。正如他自己所说的，“真心真意留客户”，重在一个字——“真”。他在展业过程中曾经碰到一位车主，他针对车主的情况，先做了一份建议书，和车主电话联系解释了相应的保障情况和应缴的保费。经车主同意后，他把保单送给车主并收取了保费。到第二天，车主发现保单上写着的保费金额和原先电话联系时所说的金额相差100元左右，立即打电话询问xx，并说出了自己的疑问，当时xx耐心地向车主解释了原因，说是因为增加了某些保障，所以保费比原先预计的多出了100元。车主听清楚他的解释之后，就消除了误解，满意地挂上了电话。但是当晚xx回家后想起这件事，觉得自己这样做还不够耐心细致。第二天他又专程带上水果登门拜访了这位车主，向车主道歉，表示自己还不够细心，使得保费和原先说好的有差异却没有事先和车主说明，让客户自己发现来询问才知道这个情况。xx登门拜访的一番道歉，让车主感到有些不好意思，马上说没关系，说昨天自己只是有些疑惑想问清楚，没想到xx会这么认真。xx听了之后，说“做人要有诚信，我作为xx保险公司的员工，就要对我们的客户负责。”车主听后表示非常满意，并当即将另外一辆别克轿车也投保到了xx。

在这里，我还有一个从xx的同事口中听来的故事。2004年6月份，宜兴一位业务员接到环卫所打来的电话，说他们有两辆环卫车的保险到期了，让她赶快过去办理一下。可当时这位业务员正在交警支队里帮一位客户办理摩托车保险，无法分身，于是就打电话给xx，请他帮忙去一下，xx没有多说一句话，很爽快地答应了。但事情并没有这样简单结束，由于那两辆环卫车都是单位用车，并没有做牌照，只有单位的自编号，而且他原先保在中保，可能操作不同，所以老保单上并没有发动机和车架号。但是依照我司的操作程序，两者必须都有，缺一不可。可是加上环卫车的特殊性，环卫所的师傅们都不愿意去拓这个发动机号和车架号，这个苦差事只好落在xx身上，xx也没有任何犹豫，忍受着阵阵恶臭，钻到粪车和垃圾车里下拓号。那真不是一般人所能忍受的罪，但是由于带的纸太厚，第一次拓印没有成功，他只好又钻了一趟，所幸皇天不负有心人，这次拓印很清晰。待他从环卫车里钻出来之后，环卫所的师傅们都被感动了，“就连我们这些天天和垃圾粪车打交道的人都无法忍受车里的恶臭，小伙子，你能坚持下来，真了不起！”

第2篇：物业经营报告范文

【关键词】服务外包人才；职业英语

一、研究背景

传统的大学公共英语教学和IT英语教学，教学内容部分重叠，教学目标界定模糊而缺乏连续性和科学性，单调枯燥的传统课堂教学模式无法成功地为服务外包产业输送大批量的英语语言技能过硬，而且专业知识过硬的软件服务外包人才。

目前大学英语教学中比较偏重语言基础知识的和基本技能的训练，而计算机专业英语教学又过分的注重专业知识的语言讲解，大学英语教学内容与企业需求严重脱节，现有的IT职业英语课程和大学公共英语课程设置无法适应服务外包市场对软件技术人才的语言技能及工作能力需求。

未来十年将是我国服务外包发展的黄金时期，但服务外包人才短缺成为制约中国服务外包业强劲发展的瓶颈，既懂软件技术又具备高水平英语综合运用能力的复合型服务外包人才培养艰难。学生在学习发包国语言、文化与技术之间存在矛盾。语言学得好，技术相对弱；而技术学得好，语言相对弱，深化软件技术大学英语和 IT职业英语教学改革，探索并建立与我国服务外包产业发展相适应的软件技术人才外语能力培养方案已经非常迫切。

另一方面，目前软件技术类服务外包专业师资在数量、质量上都存在较大差距。院校和培训机构多数教师仅能够完成课堂和课本教学，缺乏对软件技术服务外包前沿技术、规范的了解和实战经验，学校面临师资缺乏问题很突出，尤其是既懂理论又有大型服务外包企业丰富实践经验的专家、高级教师引进十分困难。

二、国内外研究现状和发展趋势

目前，围绕高等教育英语教学的改革理论和改革实践非常多，但都局限在公共英语教学和专业英语教学两个方面，而且，围绕这两个领域进行的教学改革都是相互孤立的。

公共英语教学改革侧学生纯英语听、说、读、写、译基本语言技能的锻炼和提高，主要是以通过四、六级英语考试为主要衡量指标，教学模式、教学方法以及考核模式等明显与企业行业的真正要求相差太远。学生即使通过了四、六级，甚至考的分数比较高，但进入企业后，进入英语语言技能的实践领域后，则出现了哑巴英语的局面。

普通计算机类专业的学生在高等教育阶段所经历的计算机英语教育主要是以扩展专业阅读和提升词汇量为收效的计算机专业英语课程。经过研究发现，市场上目前关于此类的教材都比较陈旧，老套，专业性太强，计算机专业英语的课堂显得比较枯燥无聊，老师大部分课堂教学都花在专业术语的英文单词释义方面，学生连最基本的阅读全篇文章的能力可能都得不到系统训练，更不说专业英语的综合听说运用能力的锻炼和提升。

服务外包是一个新兴的行业，也是一个快速发展的国际化行业。服务外包行业需要的人才不仅仅要具备过硬的IT外包专业知识，而且，服务外包业项目的引进和顺利进行，还要求从事服务外包的人才具备过硬的英语语言综合能力。服务服务外包所需英语技能不是普通外语语言技能，是专业语言技能，IT职业英语的属性更接近技术规范的英语。

我们所看到的大学毕业生只经历了公共英语教学和计算机专业英语两个阶段的英语学习。没有任何机会接触到有关服务外包项目中所需英语技能。从其教学目标和内容上可以清晰的看出，其和服务外包产业需要无直接联系。

我国作为一个非英语国家，不可能采用印度的高中以上均使用英语教材的模式，如何摸索一条适合我国国情的途径，切实解决困扰我国服务外包产业主要问题---从业人员英语技能，成为我们刻不容缓的问题。同时，我们也应看到即便是以英语为官方语言的印度，也要对从事服务外包从业人员进行专业英语培训，这从另一个角度佐证了针对服务外包的IT职业英语教学改革也应该在中国大力实行，不能因为任务艰巨而放弃努力。

三、校企互动共同合作，解决高职高专软件技术服务外包人才职业英语技能瓶颈问题具体措施

1.加强学校和校外服务外包实训企业合作，充分发挥学校和服务外包企业优势，探索学校和企业共同承担服务外包人才英语水平提高的双赢模式。

2.根据软件服务外包人才培养的特点，通过校企合作办学，采取“请进来”和“走出去”的师资队伍建设模式，整合校企多方教育资源，构建灵活的“双师”队伍考核制度，形成长效激励机制，建立了一支稳定的、分工层次化、专兼结合的、实践型为主的IT职业英语师资队伍。

3.以校企联合培养为主线，紧密跟踪软件服务外包业发展最新动态，重新界定软件服务外包学院英语教学的培养目标，深化大学公共英语和IT职业英语课程体系整合，构建了真正满足软件服务外包企业人才培养需求的软件技术服务外包职业英语课程体系。

4.改革传统大学英语和计算机英语教学内容和教学模式，加强服务外包职业英语和软件技术双语类课程资源共享，联合建设，重视软件服务外包基础英语课程，加强主干职业英语课程，校企联合建设服务外包的软件专业英语实践课程。

5.加强国内外服务外包人才英语优秀培训教材的引进和使用，大力提升双语教学的覆盖面和教学质量。

6.借鉴国内服务外包培训机构在服务外包人才职业英语水平评价考核机制，探索并形成了一套适用企业行业人才能力需求的、学校和服务外包企业共同参与的学生职业英语素质和技能考核评价机制。

四、结束语

综上所述，我们适应目前中国软件服务外包产业发展形势的需要，在校企紧密合作的基础上，系统化地推进传统高职高专大学公共英语和计算机（IT）英语教学改革，建立了一套符合服务外包业市场发展需求的软件技术人才IT职业英语系统化教学体系，总结出了解决目前软件服务外包人才英语技能瓶颈的初步方案，本研究成果，无论是对提高我院软件技术人才培养外语水平和职业素质还是对国内兄弟院校软件服务外包人才培养方面都具有一定的借鉴和推广价值。

参考文献

[1]胡小玲.国际服务外包业发展与从业人员外语素质研究-以山东省为例.齐鲁师范学院学报，2012年6月，第27卷，第3期

[2]教育部，商务部.教育部、商务部关于加强服务外包人才培养促进高校毕业生就业工作的若干意见[Z].2009-03-18

第3篇：物业经营报告范文

[关键词]酒店投资；房地产投资基金；可行性分析

[中图分类号]F830 [文献标识码]A [文章编号]1671-8372（2013）03-0065-05

一、我国酒店业投资存在的突出问题

2012年我国入境旅游人数1.32亿人次，其中过夜旅游人数5772万人次，国内旅游人数29.573亿人次[1]，我国目前已成为世界第三大旅游目的地国家。旅游业的快速发展对资本的吸引力增强，大量国有资本、民间资本和机构投资者进入，Wang & Xu（2011）的研究表明，2001—2005年我国5866家非旅游类上市公司中，有567家经营范畴已多元化至旅游产业[2]，约占上市公司总数的10%。2010—2012年，我国五星级酒店数量年均增长率为15%[1]。然而在酒店业迅速扩张的过程中，也存在如下不可忽视的结构性问题：

（一）融资渠道单一，以银行借贷为主

根据梅耶（Myers， 1984）提出的融资啄食顺序理论（Pecking Order Theory），企业成长过程中，先考虑内源融资，再考虑外源融资，外源融资中债权融资优先于股权融资[3]。作为资金密集型行业，目前我国酒店企业主要通过权益抵押和抵押贷款方式获得信贷支持，2010年我国五星级酒店资产负债率达65.84%[1]。然而，在酒店业的高速扩张过程中，过度依赖于银行借贷，高度资产负债水平严重限制了经营现金流和投资机会，特别是随着银行借贷业务紧缩，酒店业的融资压力日益增大，急需拓展新的融资渠道。

（二）投资结构失调，管理费用外溢

2010年我国酒店业固定资产存量达到4546亿元，其中四星和五星级酒店合计3038亿元，占全部酒店资产存量的67%[1]，投资结构失调，固定资产投资额过多流向高端饭店，存在盲目“追星”现象。2012年我国654家五星级酒店中1/4为外资酒店（含港澳台），外资酒店品牌并不直接投资酒店物业，而是以管理合同、特许经营和带资管理等品牌输出的形式管理高星级酒店，将物业投资风险转嫁给国内资本。

（三）地产资本的涌入缺乏合理引导

从2003年起，国家通过实施多项货币政策和财政政策规制房地产投资过热行为，特别是2010年4月针对住宅市场的“国十条”，间接促进了商业地产的繁荣，我国商业营业用房投资额从2006年的2353.9亿元倍增至2011年的7370.2亿元（见图1）。商业经营性房地产物业主要包括商业购物中心、酒店和出租类公寓、办公楼物业等，地产开发商出于避税和土地升值的考虑，大量开发商业地产。以酒店地产为例，目前我国大型房地产企业皆有高端酒店投资项目，并全部聘用国外酒店管理公司进行管理（见表1）。例如，万达集团于2007年成立万达酒店建设有限公司，专门负责高端酒店业务的开发建设，目前已成为中国五星级酒店投资规模最大的企业，预计到2015年开业70家五星级酒店，成为全球最大的五星级酒店业主。

诸多地产资本涌入酒店业，在获得具有升值潜力地块的同时，可以通过酒店租赁收益获得长期稳定的现金流，并在很大程度上扩充星级酒店的规模和等级。但是，偏重于高星级酒店的投资导向增加了投资盲目性，也造成部分地区高星级酒店产能过剩、出租率下降。

企业多元化的最初动力源自对剩余资源的利用，如何运用专业化的营运方式将房地产资本剩余进行投资转化，以及酒店业如何获取更多外部融资用于经营绩效提升，是我国酒店业、房地产业面临的重要发展问题，建立或引入酒店类房地产投资基金有利于解决目前酒店地产投资结构不合理、发展资金匮乏等关键问题。

二、房地产投资基金的性质与制度安排

房地产投资基金（Real Estate Investment Trusts，以下简称REITs）产生于20世纪60年代的美国，依据1960年《国内税收法典》（Internal Revenue Code）建立，在英国、澳大利亚等国发展迅速。欧美国家金融市场的成熟和法律法规的完善保障了REITs的健康发展，根据美国房地产信托基金协会（National Association of Real Estate Investment Trusts， NAREIT）统计，截至2012年4月，在美国纽约证券交易所上市的REITs共有146个，资本总量5150亿美元[4]。

REITs是一种以发行受益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门的投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金[5]。作为一种集合投资制度，运用委托-制度协调委托人、受托人和受益人之间的利益关系。其制度独特性和严密性主要表现为以下几个方面：

第一，在组织制度方面，REITs是专业化的信托投资组织，由一人或多人受托进行地产投资和管理，按国内公司法人征税且不能由任何金融机构或保险公司设立；第二，在股权结构制度方面，投资者数量必须100人以上，让大众投资者能够分享到地产市场的收益；第三，在资产结构方面，专业投资于地产领域，75%以上的收入来源于地产和与地产抵押相关的业务所得才能申请REITs资格；第四，在收益分配制度方面，90%应税收入的利润分配给股东；第五，税收制度方面，国家免征公司所得税[6]。

作为公众投资工具，REITs依靠专业化的投资管理实现地产投资收益和增值潜能，相比于其他金融工具更具投资吸引力：一是以地产实物为投资对象，其他证券类型投资于企业经营前景；二是强制分红制度且分红比例高，而普通股份有限公司利润分配比例由董事会决定[7]；三是流动性高，作为受益凭证，可以通过上市交易变现，而传统的以所有权为目的的地产投资不具备此优势。

我国REITs尚处于起步阶段，伴随商业地产的繁荣和酒店地产投资热潮，我国需要专业化的酒店REITs用于酒店地产投资管理。应充分考虑其作为金融产品收益与风险并存的特征，在借鉴别国发展经验的基础上，通过政策引导稳健发展本国REITs，吸引国外REITs投资于我国酒店业。

三、美国酒店类REITs①的发展经验

（一）理论研究

目前国内对REITs的研究主要集中于理论介绍以及房地产行业的应用探讨，没有专门针对酒店类REITs发展的研究。美国对REITs的研究更为细化，对酒店类REITs的研究从关注其投资回报、资产流动性、REITs在资产多元组合中的角色转变为关注酒店类REITs的理性、健康发展，这些研究对我国酒店类REITs发展具有理论和实践借鉴意义。Kim， Mattila & Gu（2002）运用詹森指数（Jensen Index）这一基金业绩评价方法对1993—1999年酒店类REITs和其他类型REITs的经营业绩进行对比，认为酒店类REITs兼有最高的预定收入回报和最高的市场风险，但在资产组合能力和单支REITs股市表现方面低于办公楼类、工业厂房类、住宅类和其他多元化的REITs，与健康医疗、零售类REITs表现接近，认为酒店类REITs应采取保守增长策略，通过内部金融政策调整提升业绩[8]；关于REITs酒店地产经营业绩是否优于非REITs类酒店地产的检验，Brady & Conlin（2004）通过对1991—1998年美国德克萨斯州的22519个REITs酒店观测样本的经营数据分析后得出结论，REITs拥有的中高端酒店项目的经营业绩整体优于非REITs酒店类型，但优势不够突出（见表2）[9]；Jackson（2007）通过对1993—2005年酒店类REITs的月度股票回报进行分析，得出酒店类REITs的业绩在1993—1999年和2000—2005年两个区间内存在不一致性的结论，认为经济形势变动影响酒店类REITs短期绩效，投资者在投资选择决策方面应该更多关注酒店类REITs的资产管理能力，而非仅仅依赖过去的业绩表现[10]；Kim & Jang（2012）认为由于REITs的强制股利分配政策，REITs类酒店在投资现金流敏感度和投资机会敏感度高于传统类型酒店（Hotel C-corporations）的情况下，面临更多的投资约束，酒店应在全面考虑预期收益和长期投资影响的基础上决定是否成为REITs[11]。

（二）美国酒店类REITs发展现状

美国REITs投资范围涉及工业及办公楼宇、商业零售、住宅、健康医疗、酒店、仓储、木材等九大类别（见图2），其中零售等商业地产所占比例较大，其他类型所占比例分散。美国酒店类REITs成立时间较晚，1993年首次公开交易时数量有2只、资本总量1亿美元，截至2011年底，美国在纽约证券交易所上市酒店类REITs共有16只、资本总量274.8亿美元[4]，发展迅速，其中排名前五的酒店类REITs经营概况如表3所示。REITs进入酒店业不仅增加了该行业的资金流入，而且极大程度改变了酒店地产的所有权结构和资产流动性。

以目前美国最大的酒店类REITs，标准普尔500家（S&P 500）和财富500强（Fortune 500）之一的Host Hotels & Resorts为例对酒店类REITs经营状况进行介绍。知名酒店企业马里奥特集团（Marriot Corporation）于1993年拆分为两大业务板块，马里奥特国际（Marriot International）和豪斯马里奥特（Host Marriot），前者主要从事酒店经营业务，后者经合并调整后于2005年改名为 Host Hotels & Resorts，主要从事酒店地产营运。截至2012年6月，Host Hotels & Resorts共拥有全球17个知名酒店品牌的133家酒店物业，其中美国本土104家，其他国家和地区29家。根据其2012年第一季度经营报表（见表4），营业总收入、客房租金收入和营运现金流较同期皆有较大幅度增长，预计2012年底，公司净收入将达到1.08亿美元至1.54亿美元之间。

（三）美国酒店类REITs的运营模式

酒店类REITs拥有的酒店地产主要为中高端酒店项目，与酒店运营商以契约方式明确分工，利润共享。第一，所有权与经营权分离。酒店物业所有权归REITs，经营权交由各大酒店品牌运营商。REITs具有资本优势，通过在全球范围内收购、投资优良酒店资产提高企业市值；酒店管理公司具有品牌优势和管理优势，通过提高酒店房租、入住率和其他非房费收入提高营业收入和市场竞争力。第二，合作分成。分成包括固定和浮动两方面，固定分成按房间数收取固定费用，浮动分成是按照每个房间收入或其他经营指标的比例提取。这种合作方式使得REITs收入弹性大、资产管理权限高，能够根据酒店实际经营情况和市场情况调整物业组合，改变酒店定位、改造翻新酒店以及将经营效果不佳的酒店资产及时变现；酒店管理公司由于资产压力大幅减轻，能够通过专注于经营管理，获取长期的稳定收入。例如，Host Hotels & Resorts由于与Marriot International 的密切关系，前者共拥有后者管理的68家酒店。

四、REITs应用于中国酒店市场的可行性分析

（一）酒店投资需求与融资需求并存

我国金融市场、资本市场的不发达使得投资者可选择的酒店地产投资类型少，例如，曾在我国发展红火的分时度假酒店业务，因投资于酒店业务的未来成长性以及我国信用制度的缺失和法律规范的空白，使得该业务在国内引发投资者、开发商、分时度假公司之间的诸多法律、税务纠纷，发展陷入困局；对于酒店企业而言，股权融资门槛高、条件严格，上市困难，企业的融资需求与有限的融资渠道不对称。REITs作为一种标准化、可流通的金融商品和公众投资工具，能够拓宽酒店企业融资渠道，并且完善酒店投资产品结构，满足中小投资者及机构投资者多样化的投资需求。

（二）政策环境日益完善

2005年12月，越秀房地产投资信托基金在香港联交所挂牌交易，成为内地首只REITs。截至2012年6月，在香港上市的REITs共有9家①，其中富豪为唯一一家酒店类REITs。2008年12月，国务院公布“金融30条”，尝试在北京、上海、天津三市开展REITs业务试点，拓宽房地产企业融资渠道。在此政策的引导下，内地和海外房地产企业为加速资金流转，可通过REITs形式上市取得流动资金，进而转投于内地高增长市场的酒店、写字楼、商场等高回报项目获取新的投资收益，分散投资风险。

目前我国涉及信托基金管理的法律法规主要有《公司法》、《证券法》和《信托法》等，通过法令修改的方式逐步解除对REITs的设立限制，法律支持基础基本具备，但专门化的《产业投资基金管理办法》尚未正式出台，如能通过法律层面解决税制和监管问题，将为REITs的建立和发展提供制度保障。

（三）国内信托公司的发展

2010年底我国共有信托公司63家，管理信托资产总额3.04万亿元[12]。根据普益财富2012年6月信托市场月度报告，5月份共有49家信托公司推出270款信托产品，其中投资于房地产领域的产品有51款，工商企业领域的为90款[13]。房地产信托产品虽然在性质、融资方式等方面与REITs相比存在较大差别，但是具备国内REITs发起人的基础条件和竞争优势[14]。

目前国内信托公司涉及酒店业务的有外贸信托、中信信托、中铁信托、上海信托等多家，主要通过发行酒店项目集合基金信托计划形式进行，属于过桥性质的短期投资产品，没有针对酒店地产投资的专项封闭或开放式基金项目。以发售酒店信托产品最多的中铁信托为例，截至2012年6月共发售12只酒店信托产品，仅占其发行的800余个信托产品的1.5%①，主要以贷款形式扶持酒店工程建设与改造装修，在发行品种和参与投资形式方面尚有较大发展潜能。

（四）我国酒店业的巨大成长空间

1.大量旅游住宿设施资产待盘活

目前我国旅游类上市企业主要分为餐饮业、旅馆业和旅游业三类，其中旅馆业板块为12家，数量较少。上市酒店企业规模大、管理规范，而其余大量的中低星级酒店、社会旅馆等住宿设施规模小、品牌效应不明显，急需资本注入。

2.我国多业主旅游住宿设施的发展

Warnken&Guilding（2009）根据对住宿设施拥有程度的不同提出“多业主旅游住宿设施”（multi-owned tourism accommodation）[15]的概念，该概念涵盖了在我国出现的分时度假酒店、产权酒店、度假地第二居所、酒店公寓、常住酒店等多种类型，这些类型以房地产资本投资为主导，结合了酒店式物业服务与管理优势，是我国酒店地产发展的崭新模式，在规范的市场条件下发展潜力巨大。该类型发展模式源自国外，具有较好的海外熟知度，可以通过吸引海外REITs或由国内投资公司成立专项基金以私募形式吸引大众投资者，缓解我国多业主旅游住宿业务的发展困局。

3.经济型酒店的良好成长性

我国经济型酒店发展迅速且成长性好，以经济型酒店品牌如家为例，根据其年报信息，2009—2011年净收入分别比同期增长39%，22%和25%，高于同期我国星级酒店平均16%的收入增长率。经济型酒店市场因定位准确、高成长、高回报等特征，吸引了海纳亚洲、IDG资本、华平、英联等多家风险资本注入，在所有酒店业态中资本运营程度最高，具备吸引海外酒店REITs投资潜力。

五、结语

REITs的本质特色在于专业化的投资管理职能。国外酒店类REITs的发展经验证明，REITs能有效根据市场需求调整酒店定位，改造更新，实现酒店地产与写字楼、酒店式公寓等房地产项目的对接和转化，有利于住宿设施资产盘活。

酒店业在旅游产业发展过程中居于主导地位，通过在酒店业引入REITs有利于解决我国当前酒店业投资和发展过程中存在的诸多问题。由于我国的REITs发展处于起步阶段，国内法律、政策条件的不完善使得国外REITs进入中国市场存在较大风险，对投资对象要求严苛，引入海外酒店类REITs尚需时间。因此，短期内在现有金融政策的引导下，由政府主导，通过以契约方式集合资金组建REITs或将REITs作为现有信托公司的核心业务之一用于酒店地产投资，以及以试点形式组建中外合资的REITs，非常具有可行性。

[参考文献]

[1]中华人民共和国国家旅游局.2010-2012年中国旅游统计公报[EB/OL].[2013-07-02].http：///.

[2]Wang & Xu. Government intervention in investment by Chinese listed companies that have diversified into tourism[J]. Tourism Management ， 2011（32）：1371-1380.

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[4]NAREIT.REITWatch—A monthly Statistical Report on the Real Estate Report Investment Trust Industry[R].2012.

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