建设项目消防验收管理办法精选(九篇)

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第1篇：建设项目消防验收管理办法范文

关键词：安全设施；验收；问题及对策

1引言

近些年，工程建设项目的依法合规越来越受到关注。随着法律、法规、标准及规范的逐渐完善，政府部门出台了《建设项目安全设施“三同时”监督管理办法》以及《危险化学品建设项目安全监督管理办法》等相应的管理办法，管理办法对工程建设项目安全预评价、安全设施设计审查、安全设施施工和竣工验收全流程提出了明确的要求。其中不涉及政府监管的建设项目需要试运行的，试运行时长应当不少于30日，最长不超过180日；需要取得政府安全行政许可审批的建设项目，试运行时应当不少于30日，最长不超过360日，安全设施验收超期未完成的“久试未验”项目政府将责令停止建设或者停产、停业整顿，限期改正。

2建设项目安全设施验收“久试未验”存在的常见问题

2.1参建单位主观责任意识不强，推诿现象严重

目前很多企业在制定规章制度时，往往缺乏全盘思考，也没有在细化责任分工、激励约束和流程设计上下工夫，而仅仅是在治标和应急上下功夫。有的制度针对性和可行性不强，要么制定的过于繁琐不利于执行导致运行时无法有效监管，要么制定过于简单无法对日常的工作起到帮助、指导作用。还有的制度制定部门为了减少自身的工作责任将制度写的模棱两可，本该自己主管的业务定成多方监管，最终造成谁也不管的局面。例如：XX工程项目管理制度中规定，项目中交后应积极继续完成后续的尾项整改工作，没有明确指出项目中交后谁来负责推进后续的尾项整改工作，导致项目部和基层单位互相推诿,项目部认为项目中交了并且随着基层单位在中交证书上签字，项目管理责任已经正式移交，反观项目基层单位则认为项目没有通过验收就不算正式移交，最后谁也不过问项目尾项整改。而为了推进安全设施验收工作的开展，安全管理部门只得先协调项目遗留的尾项整改事宜，使建设项目先达到具备安全验收的条件才能再组织开展安全验收工作。

2.2项目专业管理人员欠缺，培训不到位

安全设施专项验收管理需要和项目的设计单位、施工单位、监理单位、质量监督站等多家单位进行沟通和配合，必须具备一定的专业基础。同时要对工程建设单位安全管理、设计方案、施工、监理、项目试生产以及特种设备检测报验等七大类，安全、工艺、生产、设备、电仪五个专业共计70余项资料进行收集、整理，工作量巨大。公司部室层面设立了“三同时”专项验收岗位，但下属基层单位的项目管理人员多为兼职管理且各单位兼职的岗位不定，有的由技术科人员兼管还有的由HSE科人员兼管。另外一些基层单位人员变动较快，有的项目管理人员刚上手能熟练的掌握工作要点及相关的资料要求，不久就被调整到其他部门或岗位。最后还有一部分原因是项目专项验收不是主职工作，基层单位科室兼职人员在接到机关部室安排的资料清单后，没有进行分解和研究就直接转发至下级车间生产岗位。车间生产岗位人员在兼顾装置安全生产运行的间隙抽空按自己理解进行资料填报，待填报的资料层层反馈到公司部室后发现质量无法达到要求，只能再次要求基层单位对资料重新提报，无形中给基层生产岗位增加了工作负担同时也造成资料提报滞后。

2.3项目变更管理不规范，“搭车”现象严重

工程建设项目各阶段发生变更是较为常见的。如项目实施过程中，甲方可能会突然提出新的想法，需要进行变更。但项目经理为了让甲方满意没有根据实际情况考虑便欣然答应所有的提议，甚至变更需求可能没有搞清楚，也没有正式在变更系统里进行提报。接着项目经理为了追赶新提案的进度，没有全面分析变更对项目整体带来的影响，以至于到了项目建设后期问题逐渐突显，往往为了实施一个变更，后续需要连续做出一系列的变更匹配，拖延了工期同时也增加了很多工作量。随意的变更也为整个项目留下较多隐患造成项目风险不可控，安全专项验收时需要先逐项消除隐患，才能开展工作。

2.4项目超概无法进行项目整改

有的工程建设项目因为时间紧迫，初步设计深度远远没有达到设计要求，例如与其它依托的公用工程系统兼容问题、外线等附属工程在设计中没有进行充分考虑，造成概算漏项。或者由于概算人员专业知识欠缺也没有到现场进行勘察，对于施工现场实际情况和某些特殊的施工工艺以及新型的设备不了解，需要进行追加投资或进行项目变更，使整个工程项目早早面临超概的窘境。项目组为了避免超概过多对公司进行考核，对后续所有需要再发生费用的工作一概不予受理。导致项目安全验收评审时专家提出的现场整改问题迟迟无法落实整改，而工程建设项目未完成竣工验收也不能申请隐患治理项目对问题进行整改，最终导致安全验收长期无法完成闭环管理造成项目“久试未验”。

3避免建设项目安全设施验收“久试未验”对策

3.1完善管理制度加强监督与考核

2021年新修订的《安全生产法》将“三管三必须”正式写入了法律条文中，安全并不只是安全专业的事，管行业要管安全，管业务要管安全，管生产也要管安全。要提高企业执行力，仅仅依靠广大干部职工的自觉性是远远不够的，必须要一套完善、合理的制度作为保障。

3.2加强制度培训、宣贯培养专业项目管理人员

1）基层单位设立专门的项目管理岗位，制定岗位安全生产责任制配合公司部室完成专项验收工作。2）定期开展建设项目“三同时”制度的宣贯工作，明确工程建设项目消防、安全、职业卫生等行政许可及专项验收中各部门的职责，将需要提报的资料清单逐项制定模版样例，便于收集资料的统一性和准确性。3）加强对各参建单位资料管理人员培训，达到资料边建设边收集，既可以提高收集资料的效率还可以减少反复提报、修改资料的工作量和时间。

3.3加强项目变更管理源头上把控项目进度

1）正确认识变更是不可避免的，任何项目或多或少都会存在变更的情况。但所有的参建单位都应全面了解项目有关文件资料，充分了解项目所涉及的法律、法规标准及规范。同时加强各单位间的沟通与协调，重视加强施工图审查环节；进行图纸交底和图纸会审不能流于形式。从设计阶段充分考虑严格把控，努力减少后期变更的数量和频次，避免工程项目建设过程中超概问题的发生。2）实施变更控制是变更管理的关键工作，项目经理应谨慎审查变更申请，包括了解变更的范围是否已经超过合同约定的范围，变更方案是否合理可行，变更的原因是否清楚，变更的责任是否明确。在批准项目变更时，应慎重考虑是否已经超过自己的管理权限。原则上，项目经理只能审批自己权限范围内的变更，即不影响工期、成本造价不发生较大偏差的变更。所有影响到原有计价基准的变更应及时汇报项目的最高决策层进行批准。执行变更前应确保所有变更手续和流程都已经经过审批，包括变更采取的纠正措施和预防措施是否都得到落实，避免变更实施过程中出现次生问题或需要新增变更，拖延项目验收的整体进度。3）当项目进入正式的验收阶段，除影响项目正常安全平稳运行的其他变更都应加以控制，待本次项目安全验收完成后再进行立项实施。避免造成项目安全验收评价报告反复修改无法及时定稿审核造成项目超期验收。

3.4加强沟通协调推进项目专项验收

1）建立工程项目协调月度例会机制，各专业部门参加协调解决专项验收中遇到的问题，确定下一步工作目标。同时根据项目验收的紧急程度不定期召开各种专题协调会，会议地点宜选在项目现场并由领导现场协调解决专项验收中存在的重点、难点问题。2）采用书面通知书等沟通形式，明确任务到人以及整改完成的最终时间节点。书面沟通形式确保了沟通准确无误，责任落实情况清晰明了，能够最大程度保证各项工作的按时完成。

4结语

竣工验收中的专项验收工作虽然是竣工验收中的难点，但只要建设单位领导高度重视，做好安全“三同时”各项工作，专项验收就能够按时完成，从而消除工程建设项目安全验收“久试未验”问题的发生。

参考文献

[1]徐福海.建设项目环评竣工验收中存在的问题及对策[J].环境与发展,2018（7）.

[2]陈海燕.建设项目竣工验收的难点及对策[J].现代工业经济和信息化2015,（16）.

第2篇：建设项目消防验收管理办法范文

各位领导、各位同事：

大家好！

今天召开城市管理工作务虚会议，作为行政窗口的首席代表，我主要总结2019年工作情况和2020年下一步工作打算，在总结去年工作经验与不足之处的基础上，努力完善2020年工作方式和做好2020年各项工作，下面，我讲两个方面意见。

一、2019年工作回顾

2019年城管局行政审批窗口在局领导的带领下，在行政服务中心的支持下，以提高办事效率和便民服务为审批，坚持“以诚为本，服务为民”的理念，按照“简化流程、缩短时间、优质服务”的要求，优化审批服务工作，不断提高行政审批工作的效与质，使城管窗口成为联络群众和展示城管形象的前沿阵地。去年，具体工作总结有以下两点：

（一）提高窗口效率，认真做好各项审批服务工作。

窗口工作作风的好坏直接影响到我局的形象和群众的评价，我们始终以“全心全意为人民服务”的服务理念，以接好每一个电话，待好每一位申请人，理好第一件事项为目标，认真做好窗口审批工作。一是认真整理各类材料，规范窗口审批办事要求；二是增强主动

服务意识，落实首问负责制，由受理人员联系局各职能部门协调办件，主动为服务对象服务；三是转变服务方式，窗口先受理后审批及时补遗缺，把服务好办事群众放在首位，不让群众跑冤枉路；四是办件过程中落实责任，谁受理谁负责，一次性告知办事群众每一个审批环节、审批时限等；五是严格遵守行政服务中心各项规章制度和工作纪律。截止去年底，共办理行政审批事项180余件，其它办理事项500余件，无一起超期件，无一起群众投诉事项，各项工作也得到了行政服务中心的肯定和好评。

（二）统一审批流程，全面做好行政审批改革工作。

“放管服“改革是推动政府自身革命的“先手棋”和“当头炮”，全县推进服务窗口、政务平台、审批标准、网络数据和监管力量的“4+1”行政审批服务集成改革，是“放管服”改革的具体路径，我局窗口严格按照上级部门要求，认真做好“放管服”改革工作。一是精减审批事项和条件。全面梳理工程建设项目审批事项，取消不符合上位法、不合规以及不合理、不必要的审批事项。对保留审批事项的审批前置条件做到能减即减，取消没有法律法规依据和不必要的前置条件。推行“容缺受理”机制，针对基本材料具备、次要材料遗漏或暂时缺失的情况，进行当场受理，允许办事人在承诺期限内补齐；二是下放审批权限。按照方便企业和群众办事的原则，推进落实基层便民服务中心建设，推行就近受理、审批。除龙津镇外，对各乡镇相关部门有能力承接的审批事项，下放或委托乡镇相关部门承接审批，公布下放审批事项清单，制定配套措施，

完善监管制度，开展指导培训，提高审批效能。三是合并审批事项。由同一部门实施的管理内容相近或者属于同一办理阶段的多个审批事项，应整合为一个审批事项。按照文件要求，将“市政设施建设类审批”、“管道燃气经营者改动市政燃气设施审批”、“工程建设涉及城市绿地、树木审批”、“因工程建设确需改装、迁移或者拆除城市公共供水设施审批”合并为“市政设施建设类审批”。四是实行联合图审和联合审查。制定施工图设计文件联合审查和联合竣工验收管理办法。将消防、人防、技防等技术审查并入施工图设计文件审查，相关部门不再进行技术审查。实行建设、规划、园林、人防、消防等联合勘察和限时联合验收，统一竣工验收图纸和验收标准，统一出具验收意见。对于验收涉及的测绘工作，实行“一次委托、联合测绘、成果共享”。五是推行告知承诺制。对通过事中事后监管能够纠正不符合审批条件的行为且不会产生严重后果的审批事项，实行告知承诺制。公布实行告知承诺制的工程建设项目审批事项清单及具体要求，申请人按照要求作出书面承诺的，审批部门可以根据申请人信用等情况直接作出审批决定。对已经实施区域评估范围内的工程建设项目，相应的审批事项实行告知承诺制。

二、2020年工作打算

一是认真及时做好政务服务事项梳理及信息资源共享工作。

认真梳理在办事项，对网上审批事项逐项细化上报。将“互联网+

监管”理念贯穿于行政审批全过程，转变职能，提高效率，让群众百分百满意。

二是落实制度严格，制定规章全面。

认真学习和严格执行中心各项规章制度，注重落实监督检查机制，加强监督，对违反制度行为严肃处理、严格追究，确保各项制度严格落实到位。保障了服务工作制度化、规范化、标准化、正规化。

第3篇：建设项目消防验收管理办法范文

第一条为进一步规范公益性项目建设与管理，提高投资效益，根据《市政府投资项目管理暂行办法》（政〔〕120号）和《市市级公益性项目建设管理暂行办法》（政〔〕2号）规定，结我区实际，制定本办法。

第二条本办法所称公益性项目，是指使用区本级财政性资金（括预算内、非税收入）、中央和省补助资金（含国债资金）以及用财政性资金作为还款来源（还款担保）的借贷性资金投资建设的机关事业单位办公用房及区政府指定的其它公益性设施建设项目。

第三条公益性项目实行“代建制”，代建同由项目使用单位与代建单位签订。

区发展改革和统计局是区级公益性项目投资管理部门，具体负责政府投资项目年度计划的编制和实施协调。

市投资控股集团是区级公益性项目的代建单位。

项目使用单位主管部门是指项目使用单位的上一级行政主管部门。

第二章职责分工

第四条区发展改革和统计局在项目代建管理中的职责：

（一）项目实行“代建制”，应在项目立项批复中予以明确。因特殊原因不实行代建的，需报区政府批准。

（二）严格按国家相关规定审批项目初步设计和概算，确保经评审的项目设计内容和概算完整、理。

第五条项目使用单位的职责：

（一）委托有资质的工程咨询机构或设计单位编制项目建议书，经主管部门审核后，于每年12月底前报区发展改革和统计局。

（二）配代建单位通过招标确定有资质的工程咨询机构或设计单位编制项目可行性研究报告，并按程序报批。

（三）在立项批复确定的投资额内，对项目建设内容、具体功能、建设标准等提出意见。

（四）办理土地审批手续；协助代建单位办理环评、消防许可、规划许可、建设许可等开工前的法定建设手续。

（五）参与工程招标、设备（材料）采购招标，监督代建项目的工程质量和施工进度，参与工程竣工验收。

（六）落实拼盘项目中区级财政投资外的资金，保证工程建设进度。

（七）对项目建设内容和概算的调整方案进行初审、确认，监督代建单位对政府资金的使用。

第六条代建单位投资控股集团的职责是：

（一）按“交钥匙工程”的要求，负责项目前期工作和项目实施过程中的代建工作。

（二）会同项目使用单位招标选定建设方案；通过招标方式确定有资质的工程咨询机构或设计单位编制项目可行性研究报告；组织项目初步设计和概算编制，并按规定程序报批。

（三）办理项目开工前的法定建设手续。

（四）按照已批准的初步设计，会同项目使用单位组织设计施工图、编制预算。

（五）委托市招投标中心，通过公开招标方式选择勘察、设计、监理、施工单位，采购重要设备和材料，签订有关同，并报区政府采购中心备案。

（六）严格按照已批准的项目内容、项目功能、建设规模、建设标准和投资额组织实施项目建设，对工程参建单位进行监督，协调参建单位在项目建设中的相关问题。

（七）按工程建设进度编制用款计划，经批准后，办理资金支付。

（八）会同项目使用单位共同组织工程中间验收和竣工验收。

（九）收集、整理、保管从项目立项批复到工程竣工验收等各个环节的文件资料和技术图纸，并归档。

（十）办理项目竣工决算及资产移交。

第七条项目使用单位主管部门要充分发挥行业主管部门的监督管理作用，加强对项目建设全过程的监督和指导。

区住房和城乡建设局严格按照建设工程有关法律、法规，加强工程建设过程中质量、安全的监管。

区财政局对代建项目的财务活动实施管理和监督，负责安排年度项目财政支出预算，按进度拨付建设资金。

区审计局对代建项目实施全过程审计监督。

区监察局对代建项目实行专项监察。

规划分局依据区发展改革和统计局批准的立项文件，核定公益性项目的性质、规模、用途等，并配市规划局监督项目按规划建设。

第三章项目实施程序及管理

第八条公益性项目建设由项目使用单位编制项目建议书，经项目使用单位主管部门审核后，于每年12月底前报区发展改革和统计局。区发展改革和统计局会同区住房和城乡建设局、规划、国土、财政等部门对项目进行初审后，报区政府审定。

第九条对经批准的公益性项目，区发展改革和统计局在向项目使用单位下达立项批复时，应同时抄送代建单位。

第十条代建单位会同项目使用单位依法通过公开招标方式选择建设方案，并编制项目可行性研究报告，经项目使用单位主管部门审核后，报区发展改革和统计局按程序审批。

代建单位会同项目使用单位，依据经批准的项目可行性研究报告，组织项目初步设计、编制项目概算，经项目使用单位主管部门复核后，报区发展改革和统计局审批。

区发展改革和统计局委托有资质的咨询机构对初步设计和概算进行评审，评审通过后，及时批复初步设计和概算。

第十一条设计单位按照经批准的初步设计和概算，设计施工图。施工图设计应满足项目功能需要，达到招投标和施工要求。

第十二条拼盘项目开工前，财政投资外的资金原则上到位不少于三分之一，并保证工程建设进度需要。

第十三条公益性项目的勘察、设计、监理、施工招标，重要设备和材料的采购，应严格按照《市招标投标监督管理办法》（市政府令第126号）等有关规定执行。

第十四条代建单位通过严格、规范的工程质量保证体系、建设资金管理体系，以及专业化的管理手段，对项目建设进度、质量和资金使用情况进行重点监控与动态管理。

第十五条项目使用单位不得自行要求代建单位改变建设内容或提高建设标准。

第四章概算变更与审批

第十六条代建单位必须严格按照已批准的概算和设计实施项目建设，严禁擅自提高建设标准、扩大建设规模、改变建设用途。特殊情况确需变更设计且不增加政府投资的，应当由原设计单位编制变更设计说明，报区发展和改革统计局备案；凡超出概算预备费额度的变更，应会同项目使用单位向区发展和改革统计局提出申请，区发展改革和统计局会同区财政、审计等有关部门在三个工作日内提出意见，报区政府批准后，办理概算调整手续。

第十七条项目实施过程中，发生设计及概算难以预料的费用，且在经批复的概算预备费额度内，由代建单位研究决定并上报区发展改革和统计局备案。

第五章资金拨付及竣工验收管理

第十八条公益性项目建设资金由代建单位按照区审计局审核过的用款计划，向区财政局提出支付意见，区财政局审核后按计划及时足额拨付资金。

第十九条项目竣工后，由代建单位会同项目使用单位组织竣工验收。

第二十条项目竣工经验收格后，区投资控股集团应在3个月内编制完成项目竣工决算和财务决算，报经区审计局进行项目竣工决算审计和财务审计后，报区财政局审查批复并办理资产移交手续。

第二十一条代建项目管理费是投资控股集团全面履行代建同义务所应获取的报酬。投资概算低于500万元的代建项目，在投资概算中安排工程造价4%的代建项目管理费；投资算在500—1000万元之间的代建项目，在投资概算中安排工程造价3%的代建项目管理费；投资概算在1000—10000万元之间的代建项目，在投资概算中安排工程造价2%的代建项目管理费；投资概算高于10000万元的代建项目，在投资概算中安排工程造价1.5%的代建项目管理费。

代建项目管理费的拨付与建设资金同步拨付，原则上可预留20%的代建管理费，待项目竣工一年后再支付。

第二十二条项目竣工财务决算审核批准后，如决算资金（不括领导决策和项目使用单位要求增加的投资）没超出项目概算资金，且代建单位认真履行代建同义务，工程质量格，按工程造价的0.5%对代建单位进行奖励。

第六章罚则

第二十三条参与区级公益性项目建设的咨询、评审、设计、施工、监理等单位，不按国家有关规定履行职责，情节严重的，由有关行政管理部门按职责分工将其列入不良行为记录名单，并依法追究责任人的法律责任。

第二十四条代建单位应当严格依法进行勘察、设计、施工、监理和主要设备材料的招标工作，未经批准，擅自邀请招标或不招标的，由区有关行政监督部门依法进行处罚。

第4篇：建设项目消防验收管理办法范文

一、指导思想、工作目标

指导思想：在利用、整合和规范现有再生资源渠道的基础上统一规划、合理布局、规模建设，形成以社区标准化回收亭和规范的回收企业、站、点为基础、分拣中心为载体、综合利用为目标的“三位一体”的再生资源回收体系。

工作目标：通过构建再生资源回收体系，用2-3年的时间，建立起比较完善的覆盖全区、多品种回收的再生资源回收体系，将全区90％以上的再生资源进入设立的再生资源分拣中心，再生资源主要品种回收率达到80％以上，实现再生资源回收产业化发展。

二、建设标准化基础设施

（一）建设标准化回收亭

1.规模。根据市政府的要求，按照统一规划、合理布局、

交售方便、绿色环保的原则，按照每1500户投放一个的标准，由投资有限公司在我区具体承建、安装标准化回收亭140个（其中街道办事处60个、街道办事处24个、街道办事处18个、辛安街道办事处25个、街道办事处7个、街道办事处6个）。具体投放地点由投资有限公司提出初步意见，经各街道办事处、规划、土地、行政执法等部门同意后实施。回收亭经国家验收合格后，每个补贴5000元。根据我区情况，先行在街道办事处和街道办事处进行试点，根据试点效果逐步推进。标准化回收亭建好投入使用后，以文件的形式公布回收亭所处的位置及回收人员名单。回收亭所覆盖区域内取缔一切无照经营和走街串巷回收的经营行为。

完成时间：2012年10月

责任单位：各街道办事处、区规划分局、区国土分局、区市政公用局、供电部、投资有限公司

2.标准。回收亭按照七统一标准（统一规划、标识、着装、价格、计量、车辆、管理）配备相应的计量器具、回收车辆，固定回收电话等回收设备。

完成时间：2012年10月

责任单位：投资有限公司

3.从业人员。标准化回收亭从业人员应具备初中以上文化程度，无犯罪记录，年龄在45周岁以下，具有一定的语言能力，经培训合格后持证上岗。每一标准化回收亭应配备2-3人，从业人员选择上应在符合上述条件的前提下，优先考虑本次规范中未保留的有证照的回收站（点）人员和部分走街串乡的回收人员。投资有限公司将管理人员、从业人员名单报区发改、公安、行政执法和工商部门备案。

完成时间：2012年12月

责任单位：区发改局、区公安分局、区市政公用局、区工商分局、投资有限公司

4.运营。标准化回收亭设立原则上不得影响交通，考虑到回收物品日清的方便，有关部门应给运输车辆提供必要的方便。对正规回收人员、车辆进入小区回收不得收取费用。回收亭必须安装治安监控探头。

责任单位：各街道办事处、区公安分局、区市政公用局

5.后期规划。对以后的旧村改造小区和新建商品楼小区、经济适用房小区、公共租赁房小区等，应在规划时考虑到标准化回收亭的配套建设。

责任单位：区规划分局

6.宣传。采用张贴宣传资料和发给市民一封信等做法，加大对建设标准化回收亭的宣传力度，让广大市民了解建设标准化回收亭的意义和作用，以取得市民的支持。

责任单位：各街道办事处、区发改局、投资有限公司

（二）建设分拣中心

1.功能。分拣中心是对除危险废物、医疗废物和严控废物以外的再生资源进行集中分拣、简单加工、资源分流的固定场所。我区按照要求提供相应的土地（具体土地的选址，应充分考虑分拣中心所需的运输方便性、规划长远性和环保的有关要求），土地使用手续按照区土地和规划部门有关规定执行。

完成时间：2012年11月

责任单位：区国土分局、区规划分局、区环保分局、区发改局、区城建局、区公安分局、区市政公用局、供电部、投资有限公司

2.规模。分拣中心初期形成废金属年回收分拣能力10万吨以上，废纸年回收分拣能力8万吨以上，废塑料年回收分拣能力2万吨以上的规模，年销售收入5亿元以上。最终形成废金属年回收分拣能力25万吨以上，废纸年回收分拣能力18万吨以上，废塑料年回收分拣能力7万吨以上的规模，年销售收入15-20亿元。分拣中心逐步建立企业信息系统与拟建立的政府信息系统联网，积极推进“在线收废”联网建设。

完成时间：2013年12月

责任单位：区发改局、投资有限公司

3.用地要求。根据市政府的要求，考虑到我区的土地供应情况，投资有限公司在我区建立分拣中心规划用地为50亩左右的土地3块。由投资有限公司按照我区提供的土地建废钢和有色金属分拣中心一个，安排现有回收废钢和有色金属的企业、站、点30个左右进入经营；建废塑料、废纸和废旧容器分拣中心一个，安排现有回收废塑料、废纸和废旧容器的企业、站、点35个左右进入经营；建小型回收企业、站、点集中经营分拣中心一个（解决未进入前两个分拣中心的65个左右小型回收企业、站、点的经营问题）。分拣中心经国家验收合格后，补贴370万元。

完成时间：2012年12月

责任单位：区国土分局

4.进入标准。分拣中心由投资有限公司投资建设，由我区现有规模较大的企业进入进行自主经营或与投资有限公司以合作合资等方式经营。进入废钢和有色金属分拣中心以及废塑料、废纸和废旧容器分拣中心企业的标准为：废金属年回收分拣能力1000吨以上，废纸年回收分拣能力1200吨以上，废塑料年回收分拣能力1000吨以上。具体经营管理方面的事宜由投资有限公司和自愿入驻分拣中心的企业协商，区发改局协助投资有限公司做好企业的选择和相关政策的解答。完成时间与建立分拣中心的时间同步。

责任单位：区发改局、投资有限公司

5.建设和管理。根据市政府的要求，由投资有限公司按照我区所提供的土地，提出分拣中心设立的可行性报告，报区发改部门审批，按照相关规定程序建立分拣中心，并负责具体管理。分拣中心建设分为分拣、加工、管理培训、生活等四个区域，总投资约为2亿元。分拣中心建成后应符合工商、环保、治安、消防等方面的有关规定。

责任单位：区发改局、投资有限公司

三、加强行业监督管理

（一）对原有回收企业、站、点的整合

1.按照市和我区有关要求，对目前我区具有工商营业执照和废金属回收经营许可证的185个各类回收企业、站、点进行整合。整合过程中，将目前持有废金属回收经营许可证而没有进行工商注册的企业，有相关证照而没有实际经营场地，经营场地无土地使用手续、环境污染严重的企业、站、点，证照到期后予以注销。

完成时间：2012年10月

责任单位：区发改局、区工商分局

2.整合后保留的企业、站、点实行总量控制，由发改部门按照我区再生资源实际情况公布全区总量数额和各街道办事处的总量数额，超出总数的工商部门不再进行新的注册审批。

完成时间：2012年10月

责任单位：区发改局、区工商分局

3.整合后保留的再生资源回收企业、站、点，在分拣中心未建立前，其经营场地应符合城市环境、卫生的相关要求。回收废纸、废塑料的如有环保、消防等方面的规定，应符合其规定的要求。

完成时间：2012年10月

责任单位：区市政公用局、区环保分局、区公安分局

（二）对整合后回收企业、站、点的长效管理

1.为确保再生资源回收行业清理整顿后不出现新的非法收购站点的反弹，管委（区政府）将此项工作列入区综合治理体系，由区相关部门和各街道办事处签订责任状，各街道办事处与各村居两委签订责任状，将此项工作列入各单位的日常管理工作。

责任单位：区综合治理委员会各成员单位

2.区相关部门在清理整顿的同时，将违法占地上的违章建筑予以拆除。土地部门根据现行的法律法规，加强日常管理，解决农村延包地违法出租的问题。

责任单位：区国土分局、区市政公用局

3.贯彻《再生资源回收管理办法》，切实做好再生资源回收经营者备案以及回收站点、分拣中心的环保、消防审批工作，规范再生资源的回收种类和范围。规范生产性废旧金属回收行为，查处非法收购、倒卖电力、市政公用设施等行为。对废弃电器电子产品，要按照《废弃电器电子产品回收处理管理条例》的规定组织回收，交由具备相应资质的处理企业进行处理。对再生资源回收产生的危险废物应交由具备危险废物经营资质的单位进行处理。加强对回收企业管理人员和回收拆解工人的业务培训，提高再生资源回收行业的管理水平。

责任单位：区发改局、区工商分局、区环保分局、区公安分局、投资有限公司

四、落实有关政策措施

1.对回收经营企业，按国家、省、市财政、税务部门的有关规定，结合我区实际情况，制定我区财政、税收方面的优惠政策。

责任单位：区财政局、区国税局、区地税分局

2.再生资源回收体系建设单位招用就业困难人员的，按规定享受就业扶持政策。

责任单位：区劳动和社会保障局、区财政局、区国税局、区地税分局

3.再生资源回收体系建设项目用地纳入城市规划，并在用地上给予支持。

责任单位：区规划分局、区国土分局、区发改局

第5篇：建设项目消防验收管理办法范文

新版建设部商品房买卖合同范本

温馨提示：本合同示范文本只是提供给当事人在签订合同时的一种参考，当事人须根据具体实际情况正确选择适用的条款并作相应的调整，切勿套用，订立重大合同或者内容复杂的合同最好咨询相关的法律专业人士，感谢您的阅读下载！

(合同编号：

)

合同双方当事人：

出卖人：________________________________________________

注册地址：_____________________________________________

营业执照注册号：_______________________________________

企业资质证书号：________________________________________

法定代表人：____________联系电话：_____________________

邮政编码：______________________________________________

委托人：_____________地址：_________________________

邮政编码：_____________联系电话：_______________________

委托机构：__________________________________________

注册地址：______________________________________________

营业执照注册号：________________________________________

法定代表人：_________联系电话：________________________

邮政编码：______________________________________________

买受人：_______________________________________________

【本人】【法定代表人】姓名：_____________国籍______________

【身份证】【护照】【营业执照注册号】【

】_____________________

地址：__________________________________________________

邮政编码：______________联系电话：______________________

【委托人】【

】姓名：____________国籍：_____________

地址：__________________________________________________

邮政编码：_______________电话：________________________

[释义]本部分条文是确认买卖双方当事人的主体资格.

本条款提示点：

1、出卖人的主体资格

我国现行法律、法规将房地产开发企业分为专营开发企业和兼营开发企业，但无论是哪种类型，都需要具备房地产开发主管部门颁布的房地产开发企业资质.不具备开发资质或开发资质已被取缔的企业不能作为出卖人与相对的客户订立《商品房》，违者订立的合同无效.

2、买受人的主体资格

(1)凡具备民事权利能力的法人和自然人均可作为买受人，

(2)必须具备完全民事行为能力的自然人方可作为签约人订立合同，

a、未满18周岁的未成年人订立的合同须经其监护人追认方可生效(已满16周岁且以自己的劳动收入为主要生活的除外);

b、精神病人或间隙性精神病人在精神病发作期间订立的合同须经其监护人追认方可生效，

(3)未成年人、精神病人的购房行为应当由其监护人作为法定人代为签约，

(4)夫妻关系存续期间，除夫妻双方另有约定，无论以夫或妻的名义购买房屋，该房屋所有权一般均视为夫妻共同财产.

3、出卖人委托机构

近年来，开发商委托公司进行房屋销售的比例日益增加.在这种情形下，应当将机构的名称列入本合同，并如实填写.这样，既明确体现和保障了开发商、商之间的委托合同关系，也保障了购房人的签约知情权.

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：

第一条

项目建设依据.

出卖人以______方式取得位于_______、编号为___________的地块的土地使用权.【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为________________.

该地块土地面积为___________，规划用途为___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日.

出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】___________.建设工程规划许可证号为___________，施工许可证号为___________.

____________________________________________________________________.

[释义]本条是出卖人拥有项目的取得和开发建设等前期手续告知义务的内容，目的是为保障买受人知情权.

本条款的提示点：

1、开发商土地取得方式

一般情形下，开发商取得土地的方式为受让国家出让的土地(出让)或转让受得他人已缴纳土地出让金的土地(转让).特殊情形下方可获得国家得无偿划拨地(划拨)，如开发商开发建设规划范畴内得经济使用住房.

未变更土地性质得集体土地使用权不能用作房地产开发;非用于经济适用住房建设得划拨地不能用作房地产开发;工业用地出让地不能用作房地产开发.

2、土地使用年限

根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定：“土地使用出让最高年限按下列用途规定：(一)居住用地70年;(二)工业用地50

年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;(四)商业旅游、娱乐用地40年;(五)综合或者其他用地50年.”需要注意的是，该使用年限起始于国有土地使用权出让确定之日，而不是买受人订立购房合同之日;经济使用住房因其土地系划拨地，故不存在使用年限的问题.

3、商品房项目的名称无论是现定名还是暂定名，必须与商品发预售许可证或其他相关证件的描述一致.

4、开发商必须拥有《国有土地使用权证》方可申请商品房预售资格.因此，购房者在签订合同之前除了知悉本条所列的[土地使用权出让合同号]、[土地使用权划拨批准文件号]、[划拨土地使用权转让批准文件号]外,更有必要查阅开发商持有的《国有土地使用权证》.着重审查两点：一是看开发商是否已经足额支付土地出让金(未缴纳完毕土地出让金的开发商一般持有《临时国有土地使用证》而非《国有土地使用证》);二是看开发商是否已将土地办理抵押贷款(以土地作为抵押物办理贷款的，《国有土地使用证》上往往作备案登记).

第二条

商品房销售依据.

买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】.预售商品房批准机关为___________，商品房预售许可证号为___________.

____________________________________________________________________.

[释义]本条是对商品房销售的描述.

本条款提示点：

1、期房与现房的比较

期房即预售商品房，是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售的商品房为期房.现房指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，消费者在签约后立即可以办理入住并取得分户权证.

期房相对于现房，具有下列特点：

优势：(1)期房一般较现房便宜;

(2)期房的选择空间较现房大;

(3)随着房地产市场的发展，新楼盘品质较旧盘有明显提升.

劣势：具备延期交付、品质变差、权证不能按期交付等法律风险.

2、商品房预售许可证的法律效力

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效.”

3、商品房销售的其他依据

一般来说，开发商除获得《商品房预售许可证》外，还应具备下列证件：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》即俗称的“五证齐全，方可预售”.

房地产行政主管部门颁发的预售许可证有按栋编号发放、按批号编号发放等形式，购房人在购房时应“对号入座”，提高自身风险防范能力.

第三条

买受人所购商品房的基本情况.

买受人购买的商品房(以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的：

第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房.该商品房的用途为___________，属___________结构，层高为___________，建筑层数地上___________层，地下

___________层.

该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】.

该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________平方米，其中，套内建筑面积___________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积___________平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二).

____________________________________________________________________.

____________________________________________________________________.

[释义]本条是对合同标的物的详细描述

本条款提示点：

本条涉及到若干建筑专业术语及建筑规范，购房人在购房时应更加切实注意.

1、商品房的用途与房屋结构

这两项对于开发商而言，是其确定工程建设成本的关键点，专业办公用写字楼的工程建设成本一般比砖混结构建筑物建筑成本高出数倍.因此，购房人在选购房屋时应当加以落实.

商品房的用途主要有居住、办公、商品、商住、停车等种类，其用途一经确定，合同双方不履行法律手续不得擅自变更.房屋结构主要有砖混、框架、钢混等几种，不同结构的房屋其使用功能和耐用程度各异.

2、层高≠净高

层高指一层地面至上一层地面的距离，净高则是指地面至天花板的距离，净高=层高-楼板厚度.

购房人在选择预售商品房时应考虑上述两者之间的差异.

3、阳台

阳台的封闭与否对计算商品房的建筑面积至关重要，根据现行《建筑面积计算规划》的规定，封闭阳台按全面积计算使用面积，而敞开式阳台则按全面积的一半计算使用面积.

4、建筑面积、套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积及使用面积之间的联系.

该套商品房建筑面积=套内建筑面积+公共部位与公用房屋分摊建筑面积

套内建筑面积=套内使用面积+套内强体面积+阳台面积

第四条

计价方式与价款.

出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款：

1、按建筑面积计算，该商品房单价为(___________币)每平方米______元，总金额(___________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整.

2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为(___________币)每平方米__________元，总金额(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整.

3、按套(单元)计算，该商品房总价款为(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整.

4、__________________________________________________

.

[释义]本条是关于商品房计价方式与价款的约定.

本条款提示点：

1、计价方式的改革

多年来，我国一直采用按照建筑面积计价的方式销售商品房，但该种计价方式却存在着诸多弊病，集中体现在总的公用建筑面积难以确定，公用建筑面积计算分摊复杂，开发商非善意误算等.随着房地产经济的活跃与发展，我国北京等地区已经推行按套内建筑面积计价.相信不久的将来，按套内建筑面积计价将成为我国房地产市场的主要计价方式，使购房人真正能享受到“明明白白购房”的待遇.

2、购房人应注意商品房“价外价”问题

个别开发商除收取按面积记得的总价款外，还会向购房人提出收取配套费、教育实施费等其他收费项目，因此，购房人在支付房款时应当对这些收费项目加以关注，如开发商没有法定收费依据的，购房人可以拒付.

第五条

面积确认及面积差异处理.

根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理.

当事人选择按套计价的，不适用本条约定.

合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准.

商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第_____种方式进行处理：

1、双方自行约定：

(1)_________________________________________________;

(2)____________________________________________;

(3)_______________________________________________;

(4)_________________________________________________.

2、双方同意按以下原则处理：

(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;

(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房.

买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按__________利率付给利息.

买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人.产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人.

产权登记面积-合同约定面积

面积误差比=────────────────_100%

合同约定面积

因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议.

[释义]本条是对房屋面积确认依据及房屋面积差异处理方式的约定.

本条款的法律依据：建设部《商品房销售管理办法》第二十条规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式.合同未作约定的，接以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;(二)面积误差比绝对值超出3

%时，买受人有权退房.买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息.买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3

%以内(含3

%)部分的房价款由买受人补足;超出3

%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人.产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3

%以内

(含3

%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3

%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人.

产权登记面积-合同约定面积

面积误差比=------------------------------------_100%

合同约定面积

本条款提示点：

1、面积确认标准

本条规定以建筑面积或套内建筑面积为面积确认的依据标准，但购房人在签约时亦可主张上述两项面积同时作为依据标准.

2、产权登记面积与购房人实际所得面积不符时的处理

产权登记面积是指房地产行政主管部门确认登记的面积，一般情形下产权登记面积即等同于购房人实际所得到的面积，但如果产权登记测绘单位所作出的测量结果与购房人的实得面积不符，购房人依旧有权利聘请专业测量公司重新测量，并要求房地产行政主管部门对原产权登记面积作出修正处理.

3、自行约定的方式

基于设计原因，施工原因以及其他原因，开发商在预售商品房实往往不愿意接受按《商品房销售管理办法》的规定签订面积差异处理条款，而建议购房人选择自行约定的方式，常见的约定方式包括：

(1)买受人不要求退房，按照产权登记面积和原约定每平方米价格实施多退少补;(该条款的约定从法律上分析仍然存在问题，如某合同原定面积为80平方米，建成面积达__0平方米，即使开发商主张该特别约定，由于约定面积差异已经对原合同造成了实质性破坏，法院最终还是会按法定标准而不会按约定标准裁决)

(2)正负3%内实施多退少补，多于3%部分按原单价打折计算房价;少于3%部分按原单价上浮一定比例退还房款;

(3)将《办法》规定的临界点3%调整为临界点5%;(从开发商的利益分析，此条款最符合其利益)

(4)总价包死条款，即无论产权登记面积是否与约定面积发生差异，均按约定总价计算房款.(对于广泛采用通用文本约定的楼盘，购房人可选择性使用该条款.就笔者的个人阅历，很少有开发商在交房后因为测定面积比约定面积少而退款的，而建成后要求购房人补缴购房款的却是屡见不鲜.)

相比而言，上述约定方式均没有本条款第二种方式那样更能维护购房人的合法权益，因此建议购房人在签订合同时选择该种面积差异处理方式.

__市国土资源和房屋管理局拟定的“北京版式范文本”中采用的是建筑面积差异与处理条款，更重视了对购房人权益的保障.

第六条

付款方式及期限.

买受人按下列第__________种方式按期付款：

1、一次性付款______________________________________.

2、分期付款__________________________________________.

3、其他方式_________________________________________.

[释义]本条是对付款方式及付款时间的约定

本条款提示点：

1、一次性付款

(1)一次性付款的本意是指购房人在约定期限内向开发商支付完毕100%的购房款，但在实践当中，不少开发商同意选择一次性付款的客户在签约是只支付90%-95%的购房款，留存5%-10%的购房款至房屋交接或权证发放时再行给付.

(2)开发商为鼓励购房人选择一次性付款方式，往往会在商品房定价的基础上给予一次性付款购房人一定比例的折扣.购房人如选择此种付款方式，可以适时提出折扣请求.

2、按揭付款

(1)按揭付款不属于分期付款，现在开发商与银行已经在付款方式上取得可高度一致，就是银行为按揭客户向开发商提供一次性付款.对开发商而言，按揭购房人在完善其按揭贷款手续后就已经获得了银行支付的全额房款，购房人只是按与银行签订的《》逐月向银行还款而已.

(2)按揭付款方式所产生的法律关系：

a、主合同关系有两个：一是开发商与购房人之间的商品房买卖合同关系;二是购房人与银行之间的借款合同关系，

b、从合同关系有三个：一是购房人以所购物业作为抵押物与银行之间发生的抵押合同关系;二是开发商为购房人贷款而向银行提供的保证合同关系(有的银行还要求开发商提供一定数额的保证金担保);三是银行与开发商之间的回购法律关系，即当购房人逾期未还款构成违约，银行依法处分抵押房产，开发商向银行承诺无条件回购该房产，并将回购房款优先直接清偿银行贷款本息，对此购房人在按揭贷款合同中予以书面确认.

(3)按揭付款条款在签约时属于效力待定的条款，该条款生效的必备要件是银行同意向按揭购房人发放贷款，并与其签订《借款合同》，如属不可归责于当事人双方的事由银行拒绝为购房人提供按揭贷款的，则该条款对买卖双方不具备约束力，由此造成《商品房买卖合同》不能履行双方互不负违约责任，当事人双方可以请求解除《商品房买卖合同》，开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还购房人.但如是因为买、卖双方作为或者不作为的行为导致银行按揭不能，则需要由责任人承担其相应的违约责任，如购房人不提供或提供虚假的申贷资料，开发商拒不承担银行要求的保证担保责任等.

(4)按揭付款方式后续法律问题

a、因商品房买卖合同被确认为无效或者被撤销、解除，致使按揭贷款的目的无法实现，买卖双方及银行均有权解除按揭贷款合同，开发商应将所收款项分别退还给购房人和银行;

b、开发商作为担保人为购房人按揭贷款提供保证担保的方式有两种：一是阶段性保证担保，即开发商提供保证担保的保证期间为按揭贷款合同签订之日起至购房人获得分户产权证并将其房屋所有权办理他项权利登记之日止;二是全程保证担保，即开发商在购房人向银行偿还全部贷款本息之前均需承担保证担保责任.按最高院司法解释的规定，购房人未按照按揭贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与银行办理了商品房抵押登记手续，银行如起诉购房人要求偿还贷款本息或主张房屋优先受偿的，不应当追加开发商为共同被告，开发商提供全程担保的除外.如果银行起诉时买卖人与银行尚未完善抵押登记手续，则开发商无论是提供哪种方式的保证担保都会被列为共同被告.

开发商尽早为购房人办理分户权证的意义不仅是履行自身《商品房买卖合同》所约定的义务，还具备解除自身担保法律风险的功能和作用.从近年法院受理的案件类型分析，按揭购房人逾期付款违约纠纷已成为一类主要民事纠纷，即每个楼盘都存在着一定比例的按揭购房人逾期不归还银行贷款的风险隐患，开发商如不重视此类纠纷的预防和风险防范，将造成不必要的经济损失.

第七条

买受人逾期付款的违约责任.

买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第__________种方式处理：

1.按逾期时间，分别处理(不作累加)

(1)逾期在_____日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____的违约金，合同继续履行;

(2)逾期超过_____日后，出卖人有权解除合同.出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的_____%向出卖人支付违约金.买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____

(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金.

本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定.

2.

_________________________________________________.

[释义]本条是对购房人逾期违约金责任进行约定的条款

本条款提示点;

1、逾期付款违约责任分析

逾期付款是买卖合同中的一种典型违约行为，逾期付款未达一定期间，构成根本违约.构成一般违约的，守约方有权要求违约方履行合同并支付一定的违约金;构成根本违约的，守约方除有权单方面解除合同外，还有权要求违约方支付承担由于终止合同所造成的相应经济损失.

基于一般违约与根本违约的理论依据，示范文本建立了两种相辅相成的违约责任救济方式.

2、如何设定一般违约与根本违约的合理期间

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定;出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外.法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月.对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭.

从上述司法解释分析，基于商品房买卖合同所涉及的标的物是一项重大资产，司法解释的拟定者期望买、卖双方都给予违约方相对较长期限的包容和理解，不主张权利人过快的享有单方解约权.因此，我们建议：在设定本条所规定的开发商有单方解约权的期间条款时，一般应定为3个月为宜，至少不应少于2个月，如果购房人在签订之后由于偶然性原因造成流动资金周转困难而不能如期履约，购房人亦有合理期间进行调整.

3、逾期付款违约金标准的设定

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额.该《解释》第十七条又规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算发法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算.逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定.

结合上述两条司法解释，逾期付款违约金设定的标准一般应设在下列区间内：不低于同期银行活期存款利率标准，不高于同期银行逾期贷款利率的__0%.设定的标准如果低于或高于上述期间，都有可能导致约定的条款存在法律效力上的瑕疵.

个案分析：李小姐每月要还银行贷款5000元，按照银行对大多数客户执行的5年期以上商业房贷年利率5.508%来计算：

1.调整前：按利率万分之二点一来计算，即5000元_2.1/10000=1.05元(计算公式为：月还款额_万分之二点一).也就是说，李小姐每拖延一天，就要多交1.05元.2.调整后：银行新执行的日罚息利率为5.508%_(1+30%)/365至5.508%_(1+50%)/365，为

1.96元—2.26元.对于李小姐来说，她每拖延一日，最少需交纳0.98元，最多则为1.__元.

第八条

交付期限.

出卖人应当在_____年_____月_____日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第_____种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：

1.该商品房经验收合格.

2.该商品房经综合验收合格.

3.该商品房经分期综合验收合格.

4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件.

5.____________________________________________________.

但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：

1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起_____日内告知买受人的;

2、___________________________________________________

.

[释义]本条时对合同标的物交付时间的约定，同时约定了交付的房屋应具备的条件.

本条款提示点

1、如何理解四项条件

所谓工程验收是指对建筑工程本身的验收，包括对房屋基础、主体、水电、排风排气、内外装饰的验收，但不包括小区道路、绿化、停车场及其他配套设施的验收.组织工程验收的主体是开发商本身，由其组织勘察、设计、施工、监理单位并会同当地建设质监单位共同参加，竣工验收合格的，开发商应于15日内向建设主管部门备案.对购房人而言，如果选择的是该条件，开发商只需要获得建设主管部门发出的《竣工验收备案证》即满付条件.

该商品房经综合验收合格，是指对整个小区包括主体工程、基础设施、公共配套设施、绿化等进行的整体验收，分期综合验收是指对分期建设的小区按期进行综合验收.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，是指开发商在获得工程验收备案证、规划验收证明、消防验收证明、电梯安全证明、环保、供电、供水、燃气等配套验收证明的基础上向建设主管部门申请办理《新建住宅交付使用许可证》(全国各地对此法律文件的名称有所区别)，待建设主管部门颁发许可证书方才满付条件.

2、对于各条件的选择

站在开发商的角度，往往首选第一项标准，即工程验收合格即满付条件，这本身也是法定的最低条件，我国《建筑法》、《合同法》均强制性规定未经竣工验收的工程不得交付使用.

站在购房人的角度，应首选第四项条件，即取得商品住宅交付使用批准文件，它不仅满足工程验收的各项条件，还需要开发商建成的商品房具备规划验收、消防验收和其他配套设施的验收证明，能最大限度的保障购房人所购物业的质量和功能.

__市新版《__市商品房预售合同》示范文本对本条进行修改，具体如下：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项和第项所列条件;该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量》和《住宅使用》.

1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表;

2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书;

3、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明;

4、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件;

5、_________________;6__________________;7___________________.

__市于__年7月1日起已停办商品房综合验收业务，原因是：广州地区开发商与购房人有关“综合验收”的矛盾由来已久，一些购房人在收楼时严格按《__市商品住宅建设项目验收管理办法》规定，在收楼时要看到“综合验收”合格书才肯收楼，否则就认为自己的权益无法得到保证.但事实上，由于一些开发商的房地产项目是分期进行的，在完成全部开发前，根本不可能拿到“综合验收”通知书.因而，双方在收楼有关综合验收手续有没有的争执，也屡见不鲜.__市房管局人士对此表示，取消综合验收也不会对业主办理房产证有任何影响.因为发放房产证，是以楼盘是否通过专业验收为依据，而不是以综合验收为依据.

3、开发商据实延期条款

(1)不可抗力仅指不可预见，不可避免并不能客服的客观情况.造成不可抗力的原因主要有两种情形，一是自然灾害，如洪水、地震、台风、海啸等;二是政府行为，如发生战争、强制征收等.在发生不可抗力的事由后，开发商必须在合同约定的期限内将不可抗力的相关情况告知购房人，否则既使发生了不可抗力的事由开发商仍然需要承担延期交房责任.

不可抗力的条件是非常严格的，开发商不得滥用不可抗力条款，即使是在__年“非典”流行期间，非疫区、非因疫情直接导致施工停顿的工程都不能认定为“不可抗力”事由，那么“雨季停工”、“技术困难”等事由就更不能成为“不可抗力”的理由.

(2)其他免责事由

对于开发商而言，按约定期限向购房人交付房屋是其主要的合同义务，非特殊原因不得免责.中消协在评点房地产业“霸王条款”中对本条作了重点提示，如某房地产开发商向购房人提供的中提出一个条款：“非出卖人原因造成的延误因素包括但不限于：政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等.出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房.”

中消协对此的点评意见是：在上述原因中，有的确实可以作为免责事由，如不可抗力等，但也要甄别情况实行部分或全部免责.有些则纯属开发商自身或第三方原因造成，如承建商施工误期、因技术上需要更改图纸、因天气影响或其他异常困难及重大技术问题不能及时解决导致的延误等，这种情况下应由开发商向购房人承担违约责任.其实像高考期间停工、办证行为滞后等内容是开发商可以预料并提前做好准备的，不能作为免责事由.而像施工期间停水停电、第三人破坏等则是第三人原因造成的，开发商应向消费者承担违约责任，再依法律、依约定向第三人追偿.该格式条款私自扩大自己的免责范围，将第三方对开发商违约的风险转嫁到消费者头上，使开发商的逾期行为不必承担任何责任.

第九条

出卖人逾期交房的违约责任.

除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第______种方式处理：

1、按逾期时间，分别处理(不作累加)

(1)逾期不超过_____日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_____的违约金，合同继续履行;

(2)逾期超过_____日后，买受人有权解除合同.买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起____天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的_____%向买受人支付违约金.买受人要求继续履行合同的，

合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之______(该比率应不小于

第(1)项中的比率)的违约金.

2、____________________________________________________.

[释义]本条是对开发商逾期交房应承担的违约责任的约定.

本条款的提示点：

1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：如双方没有约定或者约定不明，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定.这个标准相对于购房人逾期付款责任，标准是不同的.司法解释显然更侧重保护购房人的权益，因为从实际意义上分析：同地段同类房屋租金标准往往比全部购房款的同期银行贷款利率还要高的多.笔者在__年曾经办理过一桩类似诉讼，按全部购房款的同期银行贷款利率标准和按__市价格认证中心出具的《估价报告》体现的同地段同类房屋租金标准比较，两者存在3倍的差别.

2、从约定的角度分析本条款，本条款的各项设置应与第七条的约定相对等.如开发商逾期交付房屋的违约金比例与购房人逾期支付购房款的违约金比例相同，构成根本违约期间相同等.

3、开发商逾期交房构成合同解除需要承担的责任：如果因开发商逾期交付房屋导致购房人解除《商品房买卖合同》的，开发商除了需要承担本条款约定的违约责任外，还需要承担购房人支付购房款后约定交房期间之前的利息损失，该损失可按照同期银行利息标准执行.

第十条

规划、设计变更的约定.

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，

书面通知买受人：

(1)该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向;

(2)__________________________________________________;

(3)__________________________________________________;

(4)__________________________________________________;

(5)__________________________________________________;

(6)__________________________________________________;

(7)__________________________________________________.

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复.买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更.出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房.

买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起_____天内将买受人已付款退还给买受人，并按

__________利率付给利息.买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议.

[释义]本条是对有关商品房规划、设计变更的程序、范围及法律后果的约定.

本条款的提示点：

1、本条款的法律依据为《商品房销售管理办法》第二十四条的规定，该条款为：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房.商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计.经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人.买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复.买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更.房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任.”

2、本条所谓的规划、设计变更包括法定变更和约定变更两种.法定变更是指商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化的变更;约定变更是指合同双方当事人在合同中明文约定的影响商品房质量或者使用功能的规划、设计变更.如开发商将原设计应用的现浇楼板改为预制楼板，将原设计使用的隔音材料改为非隔音材料等.但是有的规划、设计事项在原合同中没有约定，并且不影响商品房的质量和使用功能的，如开发商将原设计的普通电话线预埋变更为加装以太网预埋，电线杆位置变更等，开发商可以不通知购房人.