简述房地产投资的特点精选(九篇)

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第1篇：简述房地产投资的特点范文

关键词：房地产经济 政策 问题 走势分析

1.我国房地产经济现状

2008年至2010年我国的房地产建设快速发展，我国房地产现阶段已经达到了比较大的规模，其影响因素是多方面的。2008年的经济危机阻碍了我国经济的发展，为了稳定经济，政府投资4万亿以扩大内需和刺激经济市场发展。而这些资金中有相当大一部分通过银行贷款给大型国有企业进行房地产投资建设。虽然房地产业可以带动多个产业的发展，但之前很长一段时间住房价格一直偏高，同时投资规模过大，成本无法快速收回，阻碍了房地产业的进一步发展，很多房地产业发生投资亏空，成为政府的负担。

2.房地产业的调控政策简述

2010年4月，国务院了旨在抑制房价过快上涨的“新国十条”，新国十条要求有关部门稳定房价，保障住房，建立问责机制，抑制住房的不合理需求，住房信贷采用差别化政策，限制投机行为，利用税收杠杆的作用调节住房消费，调整住房供应，增加有效供给，加快棚户区改造和建设保障性住房，加强房地产业融资监管，完善信息披露制度。

为了加强商品房限制，政府先后出台了货币从紧政策，限贷、限购、限价、限售、限利的“五限”政策等，但这些政策都并没有完全达到预期的效果，房地产业仍然是调控GDP走势的杠杆。今年我国依旧不断调整房地产政策。

我国目前对房地产的政策依然是完善、调整、继续整顿，不断改正政策，促进房地产经济健康发展。坚持房地产调控，继续贯彻限购政策，促进房价合理回归，同时调控政策要做到保压结合，抑制投资性需求，保障自住需求，推行差别化信贷来支持首套房的贷款。各部门不断完善保障住房建设使用政策和土地供应政策，完善保障性住房的有关制度，加大资金支持力度，目标更加务实。

3.我国房地产业存在的问题和高房价的危害

3.1我国房地产业存在的问题

尽管政府在不断进行宏观政策调控，我国房地产业依然存在着诸多问题，例如：①融资渠道单一。我国房地产业的金融市场还很不完善，目前房地产开发上的资金融通主要方式为银行贷款，利用贷款资金发展地产进而带动水泥、运输、家具等诸多产业的发展，但如果资金不能及时回收的话则可能会导致资金链断裂，甚至导致企业破产，资金融通困难是房地产企业面临的一个重要问题。

②不合理的招商模式。很多房地产企业都急于招商，产权式商铺零售是商业地产项目经常采用的一种招商模式，这种模式下经营权、产权和管理权分离，有可能导致各业主忽视公共空间维护，这些都对以后的经营管理留下了隐患。

③忽视营销方案设计。合理的营销决策对后期的销售有着很大的推动作用，如果缺乏合理的营销政策可能会造成项目亏损。

3.2高房价的危害

可以说在持续的价格上涨后，房屋的价格已经超过了价值，这会导致很多真正需要住房的人买不起房，抑制住房的真正需求。房地产的大量贷款也会增加银行业的风险，还会进一步拉大贫富差距，严重影响社会的稳定性。同时对土地使用权的争夺也容易造成腐败现象，使各种社会资源形成价格泡沫。

4.解决措施探讨

我国目前的住房供求结构还不够合理，房屋价格偏高。要改善这种状况就要大力发展经济适用房和廉租房，加强普通商品住房建设，制定住房建设计划，规范住房结构，努力平衡市场供求。还可以充分利用税收的杠杆作用，如根据人均住房面积征税或提高高档住房价格实现贫富之间的转移支付，缓解住房结构矛盾。

随着我国经济的不断发展和城市化进程的加快，房地产市场经济也在快速发展。居民对住房的需求是刚性的，因此房价在很长的一段时间内都处于上涨之中，房地产市场存在着很大的潜在价值和盈利性。政府已经开始逐渐认识到与土地征用、市场管理等有关的政策的价值，房地产市场也不可避免的会存在着不公平竞争的现象。各地政府都出台了与房地产有关的政策，但带有行政强制的政策可能会导致市场扭曲。政府的政策应该旨在化解结构性矛盾，消除不公平竞争。用同样的市场规则规范各类开发商，依靠市场这只看不见得手来实现资源的有效配置，缓解结构性矛盾。

同时还要推行多元化融资，构建资本循环系统。企业应该从单一的银行贷款逐渐向股权、债券、信托基金等多元化融资方式发展，鼓励金融产品创新，构建资本融通渠道和循环系统。

5.房地产经济政策取向和未来走势分析

从新国十条颁布至今，这一轮的调控已经进行了接近三年，目前我国的房价开始趋于平稳，少数城市略有下降。而在限购政策出台后，投资性住房需求也开始减少，保障性住房投资增加，调控已经初见成效。尽管如此，房价只是不再暴涨，人们期待的下降并没有出现。而对于限购限贷政策人们也是褒贬不一，房地产业健全的行业机制还没有完全建立。

5.1房地产政策取向——市场供求变化

①需求方面。房地产调控政策以限购限贷政策为核心，从2011和2012年的数据来看，今年房地产成交量基本是负增长，但市场正在逐步回升，同时价格也在趋于稳定。同时今年房地产市场金九银十的特点表现的并不明显，消费者开始趋于理性。

②供给方面。房地产的供给要考虑到资金和土地资源两方面的因素。为了稳定增长，我国在采取略有宽松的货币政策，这至少在宏观层面不会在资金上对房地产业造成阻碍。而今年房地产企业的销售回款一般都状况良好，有利于企业再投资的进行。而大的房地产企业融资是比较宽松的，这些都在资金层面有利于房地产开发。从土地的角度来看，由于上半年土地出让量下降，在财政压力下政府会增加土地供给。而企业融资改善后也要购地保持后续发展，今年下半年土地市场也活跃起来，所以供给方面在逐渐好转。

5.2未来走势分析

第2篇：简述房地产投资的特点范文

【关键词】房地产；开发项目；工程管理；难点

中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：

前言

文章简述了房地产开发项目管理的作用和意义 ，并对管理过程中存在的难点问题进行了介绍分析，通过分析，结合自身的实践经验和相关知识，对房地产开发工程项目管理难点的解决措施进行了探讨。

二、房地产开发项目管理的作用和意义

1.房地产开发项目管理能减小项目风险

房地产的项目方案开发阶段对项目风险能产生相应的影响。房地产的开发项目阶段开发过程中由于设计公司的选择存在着一定的风险，选择适当或是严格考核相应的设计公司则能充分保证房地产项目的设计和实施的质量，保证建筑工程的使用寿命和使用的安全性，从而更深层次地保障居住者的安全。在设计开发房地产项目之时加强对开发项目的管理，则能加强相应的风险意识，减小房地产项目的风险实际上对工程项目的实施和管理都打下了良好的基础。

2.房地产开发项目管理能促进建筑项目的质量管理

房地产开发项目的管理能对建筑项目的质量产生深刻的影响，在房地产项目开发阶段，公司将投入较大的人力物力和资金，为保证各项资源的合理配置实现资源的最优化利用，提供资源的能动性控制，最终加强对项目的管理，从而保障项目工程的质量。通过对房地产开发项目的管理和促进实现最优的设计和管理模式，充分实现项目管理设计对整个建筑工程的管理和规划的整体掌控和全面管理，实现房地产开发项目对后续工作的促进和基础性作用。

3.房地产开发项目管理能优化建筑项目的成本管理

房地产的开发项目管理能实现产品设计研发的整体控制和管理，实际上为房地产项目的管理建立了一个基础的管理平台。项目的开发设计不同，项目工程的成本付出和相应的收入也将有所不同。要在有限的资源利用范围和最合适成本预算以及最大限度的利润获取之间寻求基本的平衡点，从而要在有限的资源和资金范围内建立高质量高品质的工程项目都必须依靠工程项目的设计。项目的设计与项目的成本是紧密联系的，良好的项目管理能以最少的资源消耗建设最佳的建筑工程项目。

三、房地产工程管理原则分析

1.科学合理原则。应当根据项目任务和具体施工环境，采用合理的操作方法和作业流程，科学合理地进行施工现场的各项工作，对施工现场的各项资源做到合理有效的利用，充分发挥施工人员和管理人员的工作能力，实现科学化现场管理。

2.经济效益原则。房地产现场管理工作中，不可以只重视施工进度和项目质量而忽视项目成本和市场，要克服这种单纯的生产观以及进度观。需要努力打造精品工程，在保证质量的同时努力降低成本，并要积极拓展市场，对于生产经营的各种要素，应当精打细算，努力做到以最少的投入获取最多的产出，尽力避免不必要的浪费以及任何不合理的开支。

3.标准化规范化原则。标准化管理和规范化管理，能大大减低房地产现场管理难度，施工现场的诸要素管理都应当做到有章可循、分工明确，克服主观随意性，才能有效协调地进行施工生产活动，从根本上提高施工现场的工作效率，实现良好的管理效益，建立科学规范的现场作业秩序。

四、房地产开发工程项目管理现状

1.项目风险管理薄弱

房地产开发项目的风险，一般来讲无外乎七种：首先是政治风险，即当政治环境变化后，影响相关投资走向，所产生的房地产投资风险。接着是环保风险，即在房地产施工中，涉及到的噪音污染、废水排除等相关环境影响所面临的风险。金融风险是房地产项目开发中必须注意的风险，一般是跨国或者金融风暴，以及国家货币政策所带来的投资以及经营风险。而市场风险则是随着建筑市场的供求关系以及设备相关资源的短缺，加上企业的购买能力进行对比，所带来的风险。任何房地产开发企业必须坚持信誉第一，所以信用风险是最为关注的风险，它涉及到开发商和承包商，更涉及到房地产企业的营销。财务风险是企业经营必须规避的，如果企业面临严重的财务风险，其必然会造成资金周转不灵，导致企业破产。

2.项目成本管理问题

无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成本，影响房地产投资效益。

3、物业和售后服务不到位，矛盾冲突隐患较为严重房地产是投资较大的产业，因此居民在购买时往往非常注重后期的维修和配套设施的齐备， 但我国许多房地产项目在开发过程中，品牌和售后服务意识较差，对于已经交房的商品房屋而言，如出现质量等其他问题，存在售后维修不及时，此外，对于一些事前承诺的基础设施和配套措施，也存在着偷工减料，甚至直接没有，这就容易造成买卖双方之间的冲突和矛盾，对后期的商品房屋销售也有负面影响，这种忽略事后管理和控制的做法不利于项目管理整体效益的发挥和积聚。

4.房地产项目开发前期调研不足，缺乏可行性研究

当前，我国房地产项目普遍存在着盲目决策开发的问题，在一个项目开始之前，往往缺乏前期调研论证，缺乏可行性研究分析。一般是一拿到地就开始盖楼，而不能对其进行技术、经济方面的考量和论证，这就造成了项目管理在前期无法进行预测和控制，致使后期出现了一系列问题，影响着土地和资本的流通和优化配置。

5.管理体制不健全，致使进度和成本偏离预期目标

我国房地产项目在进行开发时，对项目管理的理解不够深入，从而在运用过程中虽然照搬项目管理的模式，但是对项目管理的具体细节研究不够深入，尤其是项目管理的体制普通存在着不够完善的问题，这就在事前管理与事中管理出现了脱节，自然在进度和成本方面也就容易失控，与预期目标出现了很大的偏离。

6.物业和售后服务不到位，矛盾冲突隐患较为严重

房地产是投资较大的产业，因此居民在购买时往往非常注重后期的维修和配套设施的齐备，但我国许多房地产项目在开发过程中，品牌和售后服务意识较差，对于已经交房的商品房屋而言，如出现质量等其他问题，存在售后维修不及时，此外，对于一些事前承诺的基础设施和配套措施，也存在着偷工减料，甚至直接没有，这就容易造成买卖双方之间的冲突和矛盾，对后期的商品房屋销售也有负面影响，这种忽略事后管理和控制的做法不利于项目管理整体效益的发挥和积聚。

7.设计监理制度不够规范，制约着行业规范化运行当前，设计单位和监理单位存在配合不紧密甚至脱节的问题，使得大量设计问题在施工中频繁出现，许多施工单位变更图纸比原设计图纸还多，这既造成了成本上的浪费，也造成了管理上的混乱，加之工程设计的建立制度本来不够完善，许多施工单位就忽视设计对项目投资控制的重要性，这种监理上的缺失，使得施工单位缺乏有效的制度保证和规范运行。

8.开发商质量意识不强

开发商总体质量意识不强房地产开发普遍存在偏重施工质量监督，忽视策划和设计阶段质量监督；偏重土建质量，忽视功能和配套设施及设备的质量；偏重表面质量，忽视隐蔽质量；偏重施工阶段的现场质量管理，忽视工序进行前准备工作管理；偏重个体计划质量及施工进度，忽视整体效率。作为民用建筑建设主体，开发商的行为在相当程度上影响房屋质量。开发商常常受经济利益驱动，一味压低造价，导致施工方出于成本的考虑，采用不合标准的材料；或为保证上市时间压缩建设周期导致合理工期无法保证；或者前期资金不到位导致工期拖延，后期抢工导致建筑质量差；或将住宅质量视为由施工单位负责，将质量监管的任务完全交由建设主管部门。如此种种做法对住宅产品的质量产生了相当不利的影响。

五、房地产开发工程项目管理难点的解决措施

1.重视、加强项目前期投资决策阶段的市场详细可行性研究工作。前期的项目可行性研究是项目的灵魂，而据此进行的工程项目设计是工程建设的龙头，只有龙头中有“魂”，才能使工程项目设计、建设和项目过程管理有章可循。龙头抬不起来，“龙身”无法行动。没有图纸，无法建设;有图常变，目标落空。要重视项目的前期可研工作，就要加强前期可研的人力、物力、财力和时间的科学投入;要建立、完善决策支持机构，收集、整合决策支持性资源，必要时要“借脑”;完善决策程序，提高决策水平和效率，使得项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。

2.要重视、加强项目决策实施阶段的项目各阶段设计和前期工程项目管理计划工作。整合、招标或委托有资质、有类似业绩、与项目匹配的专业设计资源，要求设计单位按照已批准的项目可研报告进行方案、初步设计、施工图设计，并以可研报告的预设要求评价、审核各阶段设计文件;此阶段尚要依据项目可研和设计文件编制详细的项目管理计划和完善、周密的、包含接口条件在内的项目各工程内容招标文件。要严格控制工程变更，凡涉及建筑功能性等的原则性工程变更，一定要慎重并经过必要的决策程序才能进行。

3.要从开发商整体运作上真正重视项目收尾阶段的项目管理工作。在项目收尾阶段可建立一个由开发商主管工程领导牵头、整合工程管理、销售、技术、开发、材供、物业管理等内部人员组成的工程项目收尾临时机构，与工程项目管理现场人员分工协作，共同完成工程收尾阶段的项目管理及项目交付、移交工作。

4.加强房地产开发工程项目中成本的控制政府规费、监理费用、设计费用、小区建设费用、建安造价等构成了一个房产开发工程的成本。其中建安造价占到总成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：第一，引入竞争机制，做到招标的公正、公平、公开，选择质量保证高、信誉好、价格合理的施工单位承担工程施工任务。第二，施工前做好工程预算，在工程施工中控制工程款项。第三，严格执行三级签证的制度，就是只有在经过三级负责人的审核通过后，现场代表方才能鉴证给施工单位。做到层层审核，进行合理鉴证。

5.工期的控制工期的控制在房地产开发项目中也是非常重要的工作。因为其不仅有关施工企业和开发商的利益，还关系到房产消费者的利益，是一个利益的连环。所以要根据工程实际情况监督施工单位，制订切实可行的进度计划和组织设计。

6.加强房地产开发工程项目中安全的控制房地产开发商和施工单位应该对地产开发的永久性和施工安全结构足够重视，必须根据国家相关安全规定进行严格控制，保证工程的安全性。

7、房地产施工质量管理

首先，积极使用先进的工艺技术，科学合理安排施工进度，科学调配劳动力，对总体计划进行周全、翔实的安排，特别是对施工容易发生的技术问题要制定详细的应急措施。同时，专门成立测量小组，认真细致做好测量放样的工作，工程平面的点、线，都是通过坐标点和该点的高度来确定形成，因此，要重视放样，数据要经有关人员复核后才能进行下道工序的施工。

而且，建立高效灵敏的质量信息反馈系统。设置专门机构作为信息中心，负责搜集、整理和传递质量动态信息给项目领导小组，便于领导小组对异常情况的数据信息迅速做出反应，把指令信息传递给执行工程部，及时调整施工安排，纠正偏差，进而形成一个对数据迅速反应、保证项目质量的信息网络。现场质检工作员要按时搜集班组相关质量信息，并且进行随机抽样，提取相关的质量数据，为决策提供可靠依据。

最后对材料进场严格执行检验制度。根据材料计划检查材料的规格、名称、型号、数量，检验是否具有合格证、材料检测报告，严把质量关，只有材料全部符合条件之后才能通过，并做好进货验证记录。试验员还要对使用中的材料进行抽查，做好材料二次检验工作。

8、对房地产施工进度管理

项目经理部要加强自身的学习，很好地掌握设计文件和业主的意图，并通过

自审、会审，对设计的交流，主动进行事前控制，把可能产生的影响尽量降到最低。同时，可以实行计算机管理方式，要保证房地产项目工程在规定的工期内顺利完工，就要对施工进度计划重点把握关键工序和关键线路，它是工期进度的关键。可以通过对房地产工程进行网络管理进行控制，只要关键工序出现工期的拖延，就可以在网络进度的计划中进行调整优化和压缩，制定有效的现场措施，保证工程的按期完成。而且，为了确保房地产工程按期完工，要根据工程的需要配备足够的大、中、小型施工机械，在保证正常施工使用的同时，还要采取有效技术措施保证紧急时候的备用。

9、房地产施工安全管理

启动装置、离合器、保险链、防护罩等防护设施要齐全完整。进行设备维修、保养、清理的时候必须首先切断电源，并在专人监护下进行。圆锯的锯盘和传动部位要安装防护罩，并设置保险档和分料器；长度小于500mm，厚度大于锯盘半径的木料，不能使用圆锯。砂轮机要用单向开关控制。垂直运输设备需有防冲顶限位装置，垂直运输设备需附着在主体结构上，并做好接地系统。

从事高空作业的人员要事先体检，严禁不适合高空作业的人员从事高空作业。进行两米以上的高空作业的时候，操作人员佩戴的安全带（或安全帽）的尾绳长度不要超过2m。高处作业用使用的梯子要保证牢固完整。台阶的间距要在30cm左右，作业人员上下通行的时候一定要通过楼梯上下，不能用起重机器进行上下。高处作业人员必须穿平底鞋，不能穿硬底、带钉和易滑的鞋进行作业。高空的上下交叉作业时，必须要在上下两层作业间设置密铺板进行隔离。作业过程中搭设的云梯、工作台、脚手架、护身栏、安全网等，一定要保证坚固可靠，并在经过安检不嫩检验合格之后才能够进行使用。高空作业和地面的联络、指挥，要有规定的方式和人员，不能多人指挥或越权指挥。

10、充分发挥监理部门的作用

在施工过程中，监理单位必须本着公正客观的原则，对施工流程中的各个工序进行严格实时监控，对施工单位施工标准作出监督考察，对不合理施工，违章施工作出及时有效的处理，保证整个工程施工的规范化。加强对原材料质量的监理。加强原材料的质量控制监理是房地产工程监理中相当关键的一个环节。监理单位必须全程参与到材料的采购，运输，入库，保管，领用等各个环节，确保原材料质量可以达到国家标准，确保原材的选用符合工程的特点。比如在外墙渗漏施工中，现有的房地产材料多以混凝土为主，选用这种材料，质量难以保证，使用时间较长就会发生变形，导致了房地产物之间接触不牢，从而发生外渗现象。

六、结束语

房地产开发项目工程管理中的难点是制约房地产发展的主要因素，随着房地产行业的不断发展，涌现出的相关问题也越来越多，需要认真对待，及时解决，才能促进房地产行业正常有序的发展。

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[5]熊 李敏 浅谈房地产施工阶段土建工程质量问题的量化管理 [期刊论文] 《中华民居》 -2011年6期