经济适用房产权管理精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的经济适用房产权管理主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：经济适用房产权管理范文

一、经济适用房定价存在的两个问题

1.做地成本与土地结算价格倒挂

随着征拆迁成本的大幅度上升，产生两难问题：一方面政府为考虑中低收入家庭的承受能力，强化经济适用房的保障功能，需要将土地价格控制在较低水平（1200元/平方米）；另一方面，土地成本高于结算价格，做地主体资金平衡困难。由于经济适用房销售价格控制在3000元/平方米，政府根据销售价格来控制土地结算价格，杭州市九堡、下沙、三墩北大型居住区的土地结算价格均为1200元/平方米（均摊到建筑面积，下同），丁桥、长睦居住区为980元/平方米。而根据项目单位的测算，实际做地成本已经在1700元/平方米以上，土地成本与土地结算价格之间出现严重的倒挂，经济适用房土地供应的难度增加。

2.项目成本与销售价格倒挂

随着人工费用、建材价格、建筑节能等各类成本大幅度上升，经济适用房销售价格长期低于建设成本，价格控制偏低导致建设标准偏低。从杭州市1999年到2011年经济适用房项目的销售均价来看，2007年以前经济适用房销售均价都在每平方米3000元以内。2007年以后销售价格有所上涨，每平方米价格仍控制在3200元以内，而经济适用房开发成本已大大超出3000元/平方米。建筑成本增加体现在四个方面。一是建筑材料、人工费价格上涨较快。依据2011年杭州市公布的工程造价信息来看，房地产项目开发造价比2010年增长9%，其中材料成本上升导致造价上浮约7%，人工成本上涨导致造价上涨2%。二是容积率大幅度提高，建安成本增加。随着经济适用房中高层项目的增加，地下设施、消防等成本增加较多。三是建筑节能要求提高。如外墙保温材料要求标准提高，每平方米成本增加100元。四是融资成本高，财务费用大幅度增加。依据杭州市物价局对2011年建设单位申报项目的成本核准，成本价格在4020～4400元/平方米之间，建设成本与销售价格之间倒挂现象严重。

二、共有产权模式下定价改革思路

借鉴美国、英国、新加坡和我国香港地区公共住房的定价原理，依据当前杭州经济适用房定价存在的问题，从经济适用房土地供应、开发建设、项目销售等流程设计三阶段定价方案，如图1所示。明确政府在经济适用房定价中的权利，强化经济适用房在解决城市中低收入家庭住房问题中的保障功能。

三阶段定价方法的基本思路为，第一阶段：由政府作为价格审核主体，在做地企业和经济适用房开发商之间依据成本定价法确定经济适用房的土地项目结算价格，如实反映土地成本。第二阶段：房地产企业作为开发建设主体，在政府和房地产开发商之间依据成本定价法确定经济适用房的项目结算价格，如实反映项目建设成本。第三阶段：由政府作为经济适用房产权共有人，在政府和保障对象之间确定经济适用房的项目销售价格，根据保障对象支付能力确定共有产权比例。

经济适用房三阶段定价法所要实现的三个目标：一是保障做地企业的资金平衡，消除土地结算价格和土地成本倒挂现象；二是保障房地产企业在经济适用房开发中存在合理的利润，激励其参与积极性，消除销售价格和项目结算价格倒挂现象；三是消除经济适用房定价空间不匹配的问题，实现经济适用房价格呈现合理的空间梯度分布，确定不同区位价值地块上的经济适用房具有相应的价格，实现经济适用房保障功能的公正性。

三、经济适用房的三阶段定价流程

1.第一阶段：土地结算价格

土地结算价格（P1）：依据征收土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费，拆迁中各类旧建筑物的回收残值应冲减成本后确定。在此阶段，政府作为价格审核主体，依据真实的做地成本，确定做地主体和建设单位之间的土地结算价格。目前，经济适用房土地大部分位于大型居住区内部，因此经济适用房做地成本主要通过成本均摊的方式确定。其通常做法是，将整个区域内土地开发总成本均摊到经营性用地面积上，再按经济适用房用地面积进行均摊，确定土地结算成本。

P1=（土地开发总成本/经营性用地面积）×经济适用房用地面积

需要注意的问题：一是区位选择问题，避免选择征地成本过高的区域，造成经济适用房土地成本大幅度上涨；二是考虑项目间的平衡，经济适用房用地成本不能差别过大，过大会造成后期销售成本差别大，影响保障对象的心理感受，造成社会舆论压力；三是要加强做地成本监督，加强激励，尽可能压缩成本。

2.第二阶段：项目结算价格

项目结算价格（P2）：由政府作为开发建设主体，依据项目建设成本和利润确定经济适用房的项目结算价格，保证开发商的适度利润，减少其市场风险。经济适用房定价的第一阶段是政府和开发商之间在项目开工前确定项目结算价格。项目结算价格仍然使用当前的成本定价方法，给予开发商合理的利润空间（3%）。在第二阶段可以从两个方面进一步控制经济适用房的开发成本，降低第二阶段的项目结算价格。首先，控制项目利润率。第一阶段定价的主体是政府和房地产开发企业，采用成本定价方法，给予企业合理的利润空间（3%），减少企业面临的市场风险，选择经济适用房建设的长期合作伙伴。其次，政府可以引入大型公共工程的建设管理模式，降低项目运行成本。

3.第三阶段：项目销售价格

由政府作为住房产权所有人，在项目结算价格P2的基础上，增加经济适用房建设中的减免费用、土地出让金和企业合理利润率，计算经济适用房项目销售价格，并依据经济适用房保障对象的可支付能力确定产权购买比例。第三阶段经济适用房的定价综合“可支付能力定价法”和“市场定价法”，来确定政府和消费者之间的项目销售价格。确定经济适用房项目合理的市场价格，可以采用成本导向型和市场导向型方法。如何确定经济适用房项目的销售价格是三阶段定价法的关键问题。P3是在项目结算价格（P2）的基础上进行核算，需要加上土地出让金和其他政策减免费用。由于经济适用房项目的定价需要每个项目逐一定价，在此仅给出定价的构成条款和方法。

P3=P2+土地出让金+政策减免部分

在项目结算价格的基础上加上土地出让金和政策减免部分，在此过程中，为了保障经济适用房项目销售价格，应当不增加土地出让中的政府溢价部分。这样不仅可以保证经济适用房的价格与限价房和商品房拉开差距，保证经济适用房价格低于商品房的价格，同时也体现了经济适用房的保障功能。此外，借鉴淮安、苏州、如皋等已经开始实行共有产权的城市，其项目的销售价格通常与同地段、同品质商品房的价格水平较为接近。因此，在确定具体经济适用房项目合理价格也可以参考周边商品房的价格水平，通常要低于周边商品房的价格（70%左右）。

通过三阶段定价方法可以强化政府在经济适用房定价中的主导地位，第一、二阶段定价法使得做地主体和房地产企业能够获得稳定的利润，激励其长期参与经济适用房的开发与建设；第三阶段定价法能够使得经济适用房定价更加反映区位价值，引导保障对象公正合理地选择居住地。好地段的经济适用房的价格应当和差地段的经济适用房价格有一定差距，实现政府在经济适用房定价中的统筹作用，引导中低收入家庭公平合理地选择居住区域。通过在第三阶段中引入共有产权销售模式，允许购买不同比例的经济适用房产权，可以保障居民具有一定的支付能力。

4.共有产权分割比例的确定

第2篇：经济适用房产权管理范文

【关键词】保障房；退出模式；多元化模式

【项目】天津市2012年度哲学社会科学规划课题“关于我市保障性住房后续管理问题研究”（项目编码：TJGL12-014）阶段性成果。

【中图分类号】F8 【文献标识码】A

【文章编号】1007-4309（2013）03-0121-3

保障性安居工程建设是“十二五”期间满足城乡居民基本住房需求，完善中国住房保障体系，实现“居者有其屋”目标的核心工作。现阶段，中国保障房建设的关注焦点主要集中在如何通过加大保障房的增量供给，满足保障房的现实需求。但相对而言，对于被保障人从保障房体系当中退出问题的关注程度还较低，相关政策也尚待完善。退出机制的运转不畅导致存量保障房良性周转效率低下，资源再配置体系失灵，间接加大了对于保障房增量供给的过度依赖和国家的财政负担。因此，完善中国保障房退出政策是缓解保障房供需矛盾，节约社会资源，提高资源利用效率的关键。

一、现有保障房退出模式

现阶段，中国保障房体系主要由经济适用房、廉租房和公共租赁住房三部分组成，相关的退出政策主要体现在2007年颁布实施的《经济适用房管理办法》、2004年颁布实施的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》和2012年颁布实施的《公共租赁住房管理办法》，以及相关地方性法规之中。

经济适用房的主要保障对象是家庭收入符合当地政府划定的低收入家庭收入标准，且无房或现住房面积低于当地政府规定住房困难标准的城镇居民。购买经济适用房之后，购房人将拥有经济适用房的有限产权。一般情况下，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。经济适用房的现行退出模式主要有两种：其一，政府回购，主要针对购买经济适用房之后又购买其他住房的购房人，以及购买经济适用住房满5年，并补齐届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的购房人；其二，购房人拥有完全产权，主要针对按照政府所确定标准向政府交纳土地收益等相关价款后的购房人。现行经济适用房退出路径如图1所示。

廉租房的主要保障对象是符合当地政府规定的住房困难的最低收入家庭，其保障方式以发放租赁住房补贴为主，实物配租、租金核减为辅。享受廉租房保障的承租人不拥有房屋的产权。《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》规定了六种住房保障机构收回廉租房的行为，可归纳为三种退出模式：其一，超出收入标准退出，即因家庭人均收入连续一年以上超出当地廉租住房政策确定的收入标准不再享受廉租房政策；其二，居住面积超出标准退出，即因家庭人数减少或住房面积增加导致的人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准不再享受廉租房政策；其三，违规退出，即因将承租的廉租住房转借、转租，擅自改变房屋用途，未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况不再享受廉租房政策。现行廉租房退出路径如图2所示。

公共租赁住房的保障对象是经济能力高于廉租房但低于经济适用房的家庭，以及在当地稳定就业并达到一定年限的外来务工人员。与廉租房相似，公共租赁住房的承租人也不拥有房屋的产权。公共租赁住房现有三种退出模式：其一，以其他形式获得住房退出，主要包括租赁期内承租或者承购其他保障性住房或者租赁期内通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房；其二，期满解约退出，即租期届满不在申请或者因收入水平增加不再符合续租条件的承租人；其三，违规退出，即因转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房，改变所承租公共租赁住房用途，破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，在公共租赁住房内从事违法活动及无正当理由连续6个月以上闲置而退出。现行公共租赁住房退出路径如图3所示。

二、保障房退出政策的现存问题

（一）“鼓励性”退出条款导致“奖懒罚勤”。保障性住房是主要针对生活困难的低收入群体的临时性住房保障措施，政策的根本还是应当鼓励被保障人通过自身努力提高收入退出保障房体系，实现保障房的存量循环。现行政策制定了相应的“鼓励性”退出条款，如《经济适用房管理办法》和《公共租赁住房管理办法》分别规定了被保障人购买其他住房之后，政府有权回购经济适用房，或要求承租人腾退公共租赁住房。《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》也对家庭收入超标家庭须退出廉租房保障做出了详尽规定。但是，现行“鼓励性”退出条款最终将导致被保障人行为上的“逆向选择”，客观上产生“奖懒罚勤”的作用。也就是说，被保障人努力程度越高，退出福利保障的可能性就越高，其努力程度与自身实际被保障程度成反比。现行政策可能导致两个结果：被保障人要么放弃努力使自己长期停留在保障房福利体系之内，要么隐瞒真实收入或其他房产，免于退出保障房福利体系。

（二）“惩罚性”退出条款未能规避“道德风险”。所谓“道德风险”是指在信息不对称条件下，契约的乙方（通常为人）利用其信息优势采取契约的甲方（通常为委托人）无法观测或监督的行动，导致甲方利益损失的现象。“道德风险”是行为人基于逐利动机最大限度增进自身效用而损害他人利益的行动。在存在“道德风险”时，即使均衡是存在的，行为结果对于社会也是无效率的。为了避免被保障人“道德风险”行为的发生，现行廉租房和公共租赁住房政策都明确规定了“惩罚性”退出条款，经济适用房政策也将违规出租等行为明确界定为违规。但关键问题是，即使被保障人的违规行为可被观测和监督，但如果其成本超出住房保障机构能够通过阻止被保障人违规行为所获得的收益，那么，政府也完全可能基于成本考虑放弃监督行为。例如，2011年中国之声相关报道显示，北京市部分小区有将近7成经济适用房被出租，租赁双方仅仅过签订租住双方协议便可完成经济适用房出租行为。由于根本无需北京市建委备案，政府相关部门也就无从监管，只能任由被保障人“道德风险”行为的发生，造成住房保障资源的极大浪费。即使一种较好的情况，住房保障机构能够通过监管发现被保障人的违规行为并迫使其退出保障体系，大量资源也会浪费在监管和后续诉讼过程中。因此，现行保障房所规定的违规退出模式在理论上是成立的，但在现实中是较难实现的。

（三）退出标准规定不明引致“租值耗散”。“租值耗散”是指本来具有价值的资源或财产，由于产权安排不明，导致其价值下降并引起社会福利损失的经济现象。从经济学角度分析，保障房制度的本质是对资产进行的价格管制。其中，经济适用房是对房屋售价的管制，廉租房和公共租赁住房是对房屋租金的管制。因此，经济适用房购置价格必然低于市场出清条件下的均衡价格，均衡价格与管制价格之差就形成了经济适用房的“非专有收入”。同理，廉租房或公共租赁住房的实付租金必然也低于市场出清条件下的均衡租金，二者之差就形成了廉租房或公共租赁住房的“非专有收入”。现行保障房退出政策试图对这部分“非专有收入”进行明晰界定，如《经济适用房管理办法》规定了对于购买期满5年的经济适用房，被保障人须按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后取得完全产权。但是，在实际操作层面，须补足的价差标准如何界定并未形成统一标准。北京市和天津市经济适用房管理办法的退出条款规定：“购买经济适用住房满5年的，出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款”；上海市的退出条款规定：“原住房保障机构可以行使回购权，回购价格按照相同地段、质量的普通商品住房市场价确定，原住房保障机构决定不予回购的，房地产权利人方可向他人转让”。关键问题是，房屋价格具有不可比较性，即使是相同地段的住房由于朝向、楼层等方面的差异也是“一房一价”。因此，保障房退出时间点上的“普通商品住房”参照标准如何选择，“一定比例”以多少为合适等关键问题都难以清晰划定。当事双方必然都想对这部分“非专有收入”进行争夺：被保障人必然采用寻租等行为期望尽可能低估参照标的价格以占有更多“非专有收入”；住房保障机构如果没有被寻租，也必然期望高估参照标的以保障自身权益。其结果将引致租值消散，进而产生福利损耗。

三、多元化退出模式的改革构想

保障房退出政策现存问题产生的根本原因在于其特殊的产权属性。制度经济学观点认为，即使在完全竞争市场条件下，也只有在对产权进行明确界定后，市场配置资源的效力才能有效发挥。一旦产权被置于公共领域（公共物品问题），或部分被其他产权主体所占有（外部性问题），资源的配置机制就会失灵。正如前文分析，被保障人对经济适用房仅拥有部分产权，剩余产权归属住房保障机构，且剩余产权的购买金额尚缺乏统一度量标准，从而为寻租行为的出现提供了空间。租赁廉租房和公共租赁住房的被保障人对承租住房无任何产权，基于逐利的行为动机自然倾向于对于承租住房的过度甚至损害性使用。并且，基于信息不对称和交易成本等考虑，住房保障机构也很难做到对被保障人行为的完全监管。因此，问题的解决可从产权视角着手，通过建立多元化的保障房退出模式实现保障房产权的合理让渡，最终实现住房保障机构与被保障人之间关系上的激励相容。

（一）经济适用房多元化退出模式的改革构想。经济适用房退出模式改革的基本构想是在将经济适用房产权进行等额划分基础上，以经济适用房建设开发成本为最低产权支付点，通过容许被保障人在特定时间范围内根据自身实际通过逐步购买房屋剩余产权形式，实现经济适用房产权由住房保障机构到被保障人的逐步让渡。被保障人拥有完全产权后，经济适用房性质自动转化为普通商品房，可自由上市流通。

例如，某套经济适用房的建设开发成本为T，开发当期同地段商品房的售价为S，必然存在S>T。以m（如1万元）作为产权分割基准，则该套经济适用房的产权被分割为■等份。被保障人至少需要支付该房屋的建设开发成本T，才能够获得房屋的居住权。当然，被保障人亦可支付一个大于的购买价格T′（T≤T′≤S），T′越大，被保障人拥有的产权份额就越高。对于一个首次支付购房款的经济适用房被保障人，剩余的■部分产权归属住房保障机构所有，此时的经济适用房不能流通。被保障人可以选择不同的分期付款方式在不同的时间期限内购买剩余产权，每年支付金额越高，获取完全产权的时间就越短。

如图4所示，线①表示被保障人初始支付了一个高于经济适用房建设开发成本的房款，并且之后每年支付一个较高的分期付款金额，可在较短时间内获得经济适用房的完全产权。线②意味着被保障人支付了一个与线①一样的初始房款，但之后每年支付一个较低的分期付款金额，将在稍长的时间内获得完全产权。线③意味着被保障人选择在支付初始房款之后延迟t年开始支付剩余房款，将在更长的时间内才能获得完全产权。线④意味着被保障人仅支付了最低的经济适用房建设开发成本，并延迟t年开始分期支付剩余房款购买剩余产权，将在相当长的时间内获得完全产权。线⑤意味着被保障人仅选择支付最低的建设开发成本T，并不再支付剩余房款，将不能获得经济适用房的完全产权，也就不能转化为商品住房进行流转。

被保障人可依据自身实际，自由选择经济适用房完全产权获取方式。同时，由于完全产权价值在购房之初已明确，且通过产权分割和被保障人自身选择将产权关系在被保障人和住房保障机构之间予以清晰界定，因退出标准规定不明导致的“租值消散”问题可有效解决。同时，住房保障机构获取的经济适用房产权让渡收益可作为新建保障房的资金来源，间接实现了存量资源的有效流转。

（二）廉租房和公共租赁住房多元化退出模式的改革构想。廉租房和公共租赁住房退出政策改革的基本构想是设计多元化租金支付模式，解决房屋供需双方由于激励不相容而产生的“奖懒罚勤”和“道德风险”问题。具体来讲，对于生活确实困难且未来亦无改善可能的被保障人，将继续维持原有廉租房政策。除特殊原因，其租赁的廉租房将不产生退出问题。对于具有一定现期或即期支付能力的廉租房和公共租赁住房被保障人，可借鉴融资租赁模式，设计多元化的租金支付标准和退出模式供被保障人选择。被保障人选择的支付租金越高，其获得租住住房完全产权的年限也就越短。

例如，保障机构以S的金额收购某套住房作为公共租赁住房的房源。对于生活确实困难的被保障人可选择支付最低租金H，H大致相当于当前廉租房或公共租赁住房的一般租金。此时，被保障人将不能获得承租住房的任何产权。对于具有一定支付能力的被保障人，亦可选择高于H的租金L，其可在第■年获得房屋的完全产权。该被保障人如果选择支付租金nH（n>1），则其可提前■年获得承租住房的完全产权。

多元化的租金支付模式使得被保障人自身利益与承租住房的使用行为紧密结合，即可缓解被保障人因产权不明导致的“道德风险”，也可减少现有退出政策所引致的“奖懒罚勤”现象。同时，由于多元化退出模式下住房保障机构收取的租金高于现行政策租金收益，也可在一定程度上缓解保障房建设资金不足问题。

本质上讲，多元化的廉租房和公共租赁住房租金支付和多元化的经济适用房购买模式都是以激励相容为目标，以明确房屋产权为手段的保障房退出模式的改革。在完善房屋的折旧、资金的时间成本、多元化退出模式之间的转换等细节工作的基础上，辅之以其他相关政策配合，可有效提高保障房退出效率，进一步实现存量资源的优化利用。

【参考文献】

[1]艾建国，陈泓冰，鲁璐.保障房退出机制研究[J].城市问题，2012（2）.

第3篇：经济适用房产权管理范文

关键词：小产权房；合法化；问题

小产权房是在农民集体所有土地上建设的，向本集体经济组织以外居民销售的住宅。小产权房出现缘由是《宪法》规定城市土地为国有、农村土地为集体所有，但《土地管理法》中规定土地的买卖需要经过政府，因此农民集体占有、使用及处分土地的权利十分有限，特别是不具备对农村集体土地使用权的最终处分权，造成农民集体所有土地不能直接进入土地流转市场。政府是土地一级市场垄断的供给者，在低价征收农村集体所有土地以后，以招拍挂等形式向房地产开发商转让，以此获得高额垄断利益，而农民不愿意地方政府垄断利益，因此出现了小产权房的问题。

一、我国小产权房合法化问题

（一）集体土地所有权缺失权利主体

为实现小产权房的自由买卖流转，要将全部产权赋予房屋权所有者，为确保产权的完整性，应将农村集体土地产权主体明确下来。在明确主体以后，才真正具备房屋产权，也能在法律层面上保护其财产权[1]。但现行集体土地所有权主体制度还不完善，导致出现主体缺位的问题，在集体所有制下的家庭承包经营，除了缺失集体所有产权以外，承包经营权益还不明确，土地承包经营权的物权属性、土地使用权流转合同的债权属性均为得到明确。

（二）集体土地所有权缺失权能

《宪法》第十条规定：“城市土地为国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定规定属于国家所有的以外，为集体所有；宅基地和自留地、自留山，也为集体所有。”由《宪法》精神可知，国家与农村集体作为土地的所有权主体，有着平等的地位，然而从现实情况来看，农村集体土地所有权却不如国家土地所有权，很多地方存在着名不符实的情况，如小产权房问题，所有权和处分权能的缺失是集体土地所有权主要问题。

所有权是一种基本物权类型，有着全面性特征，所有权的全面性也称之为完全性。所有人对于所有物，在法律限制的范围内，具备占用、使用及处分的权利。虽然农民集体是农村土地所有权的主体，不过在《土地管理法》、《民法通则》和《宪法》里面，对农村集体土地所有权作出了很多限制性规定，这样农民集体很难真正成为土地所有权的主体。土地所有权中重点内容是土地处分权，而用益物权是以所有权为基础建立的，不过没有所有权里面的处分权能。若是一个所有权缺乏处分权能，则显得不够完整，成为了一种用益物权。所以在现行的法律法规中，农村集体并非具备土地所有权，而是只有用益物权，并且这种土地用益权是以国有土地所有权为基础的，因此导致我国农村集体土地所有权如同虚设[2]。此外由于缺少了处分权能，因而农村集体虽然作为土地所有权主体，但是却不具备房地产开发的权利，从而导致小产权房无法获得合法的名分。

二、我国实现小产权房合法化的途径

（一）实现城乡房产权利一体化

同地不同权这一现象在我国比较普遍，也是独有的，主要由我国特殊历史及国情决定。国外土地所有权包括国有、私有这两种，但是我国土地很多特殊问题都是由集体土地所有制引起。自二十世纪出现城乡一体化思想以后，在改革开发不断深入过程中，因为历史原因而出现的城乡隔离发展，导致形成了很多社会矛盾，城乡一体化思想也受到更多人的重视。土地是解决三农问题的关键，土地是一种特殊的商品，需要在市场中通过调节机制的作用进行自主配置与调节。因此建议不断补充和完善相关立法，确保土地交易过程更加透明、公开，把我国宅基地等各种类型的集体建设用地放到有形市场中交易。只有不断完善立法，尽快将城乡统一的土地交易市场建立起来，让土地使用权的流转更加规范化和公开化。

（二）补交相关税款

通过补交相关税款，能够让小产权房转变为受限的经济适用房。只要小产权房不违背建设发展规划规定，将土地出让金征收标准统一明确下来，补收需要补收的部分，并根据标准缴纳需要缴纳的部分[3]。要对现行税收政策加以完善，具体规定如下：一是为确保国家利益不受到损失，可在小产权房交易过程中收取差价，以补交税费的方弥补国家利益的损失；二是在宅基地、农村集体建设用地上的房屋，不能采取强行征收、拆除等措施，这是与经济利益不符的，而是要为这些房屋补交差价或税费，然后给予正式的产权。

国内很多家庭由于收入不高，因而会选择购买小产权房解决住房问题，这部分人无法承担高额的房价，只能选择购买价格低廉但是无保障的小产权房，同时缺乏多套房产，因此将小产权房转换为经济适用房以后，这部分的利益不会受到损害。此外将小产权房的产权明确下来，并转变为经济适用房以后，这样能够根据经济适用房管理有关规定转让房产，但只能为具备购买经济适用房资格的人员转让。在相同的价格下，政府具备优先回购权，根据这一思路，将小产权房转变为经济适用房以后，能够区别对待不同的用户，对于当地无房的，可在合法补交税费后将该房转变为经济适用房，而对于当地有多房产的，那么根据规定不能将小产权房转变为经济适用房，同时国家可以强制回购，回购价格由购买成本、当地经济适用房价格等决定。针对小产权房开发商、当地村组织机构的违法所得，要通过补交罚款的方法加以处罚。通过这种转换方式，不仅考虑到了国家和小产权房开发商，同时也不会损坏大部分购房者的利益，可行性较高[4]。此外在将小产权房转换为经济适用房以后，能够提升城市经济适用房的供应量，解决现阶段经济适用房不足的现象。

（三）制定相适应的土地政策和制度

我国在制定法律制度和实施政策的过程中，公开透明性、恒定性以及普遍适用性是基本要求，除了可以公开公平实施于所有群体，同时还要具备一定的稳定性。小产权房的合法化问题，必须在法律层面上加以确认与实施。此外政府部门还要结合实际情况，尽快制定出合理的限制性条款，通过法律来规制小产权房，确保在小产权房合法化后不出现恶意发展的问题，如土地滥用、土地资源流失以及管理无序等现象，防止为社会带来负面影响。

三、结语

综上所述，针对小产权房合法化问题提出以下建议：一是需要严格限定小产权房购买者的身份资格，认真审批其申请资格及真实性，规定中低收入阶层为购买的主体，对此相关部门要切实履行职责，不断完善相关配套制度；二是结合社会保障需求，把小产权房定位为保障性住房，如经济适用房、两限房等；三是为解决小产权房合法化问题，政府要加强管理，科学合理作出规划，在城乡统筹范围内纳入农村居民居住地，以不影响耕地面积为前提，保证统筹规划的合理性。对于农村集体宅基地和农村集体所有房屋而言，要赋予完全的市场地位，允许自由有偿流转，以统筹城乡居住房屋规划为基础，将农村房产的属性明确下来，实现其商品化，并真正确保城乡的同地同权。（作者单位：天津市法院）

参考文献：

[1]王敏莉.小产权房合法化问题的物权法思考[J].经济研究导刊，2015（11）：299-301.

[2]石胜囡.小产权房合法化的困境探究[J].法制与经济，2015（10）：99-100.

第4篇：经济适用房产权管理范文

房屋拆迁是实现“全面达小康、建设新**”目标的重要环节，也是加快率先发展、科学发展、和谐发展的重要内容。为完善我市房屋拆迁工作机制，更好地维护被拆迁人的合法权益，强化拆迁保障，提高拆迁效率，有效控制拆迁成本，提出以下意见。

一、完善运作机制，强化属地责任

（一）实行房屋拆迁属地负责制。实行以块为主、属地负责的拆迁运作机制。凡政府投资的拆迁项目，由市政府相应主管部门下达给各区政府，纳入区年度工作目标。各区政府要切实履行依法拆迁、综合保障、综合执法、成本控制、确保稳定和保障被拆迁群众利益等责任，不断强化指挥协调，提高拆迁效率，真正形成拆迁工作整体合力。

（二）实行政府投资项目责任承包制。在拆迁实施前，拆迁人与相关区政府须签订项目责任承包协议，由区政府承担依法拆迁、补偿安置、成本控制、安置用房建设和拆迁稳定等相关责任，同时应明确由拆迁人按拆迁房屋建筑面积10元/平方米标准，向承包人支付项目协调管理工作经费。

（三）实行拆迁目标绩效考核制。各区政府的年度拆迁任务完成情况（包括依法拆迁、补偿安置、成本控制、安置用房建设、拆迁稳定等）将作为当年综合考核评比的重要参考依据，列入各区政府的被考核内容。对按时按质完成拆迁目标的，将按照拆迁房屋建筑面积2元/平方米标准予以奖励。

（四）完善拆迁工作联动机制。注重发挥有关部门的保障作用，不断增强拆迁综合保障能力。各行政执法部门要积极发挥职能作用，加大综合执法力度。监察机关要对各区和相关部门加强监督检查，对违法违纪问题开展责任追究。宣传部门要坚持正确的舆论导向，积极营造依法拆迁的良好氛围。公安、司法机关要严格执法，严厉打击拆迁中以暴力或恐吓手段敲诈勒索、寻衅滋事、阻挠依法拆迁的违法犯罪行为，切实保障依法拆迁的社会环境。努力通过各部门的共同努力，尽快建立并不断完善条块结合、上下联动、密切协同的拆迁工作联动机制。

二、完善配套政策，强化拆迁保障

（五）加大城市房屋拆迁产权调换房的建设筹集力度，拓宽产权调换房的来源渠道，提高产权调换房的提供比例。按照“分散建设为主、集中建设为辅”的原则，强化规划引导，在土地出让时，有计划、分步骤地统筹配建一定数量的产权调换房源。坚持以被拆迁群众的住房需求为导向，从经济适用房、中低价商品房和社会房源中，多渠道筹集90平方米以下、符合法定要求的中小户型房源。研究制定产权调换房建设筹集的操作办法。充分保障被拆迁群众的补偿安置权利，允许被拆迁人在货币补偿与实物安置两种方式中选择，但禁止同时享受两种拆迁补偿安置方式。

（六）强化经济适用房、中低价商品房和产权调换房的保障供应。市规划局和市国土资源局要切实保证经济适用房和中低价商品房的建设用地。经济适用房的建设任务，由市政府分别与各区签订协议，按年度工作目标的要求加以落实。完善经济适用房和中低价商品房供应拆迁的相关政策，有步骤地放宽供应条件，强化拆迁保障。严格经济适用房和中低价商品房的申购总量控制。推进信息共享，从源头上加强房源控制。市房产局要研究制定经济适用房上市的相关政策，加强上市管理。

三、严格项目控制，强化监督管理

（七）实行拆迁人控制成本的责任考核机制。政府投资项目的主管部门，在下达年度工作目标时，要将依法拆迁、综合保障、成本控制、确保稳定及拆迁有关问题处理等要求，作为对拆迁人的考核内容，落实并强化拆迁人控制拆迁成本的主体责任。政府投资项目的拆迁人，可设立相对集中的拆迁资金账户，用于项目的资金准备，强化集中管理，统筹安排调度，确保拆迁补偿资金及时足额到位。

（八）实行拆迁项目费用总额综合监管制度。市建委、国土资源局要对拆迁项目超前控制、严格把关，为合理确定承包协议提供依据。拆迁补偿资金必须进入拆迁人开设的账户，实行专款专用，并同时接受市拆迁管理部门、金融机构和拆迁人三方的共同监管。新晨

（九）完善拆迁公示制度。全面公开拆迁范围内所有拆迁住户的评估结果、补偿安置情况，通过全过程的公开，强化社会监督，防止暗箱操作。

（十）实行拆迁项目审计制度。凡政府投资项目，都要实行拆迁成本审计制度，切实监督拆迁行为，严格控制拆迁成本。

四、落实主体责任，规范拆迁行为

（十一）落实拆迁人项目控制的主体责任。政府投资项目的拆迁人，要成立专门机构，配备专门人员，做好前期调查和费用测算，形成全面真实的概算依据。同时，要积极筹措拆迁补偿资金，落实产权调换房源。

（十二）严格规范拆迁行为。拆迁人及其委托的拆迁实施单位要严格按照有关规定，依法组织拆迁。对拆迁过程中违反政策、违规操作的行为，市拆迁管理部门依法进行严肃惩处。

（十三）加强拆迁评估的监督管理。进一步加强评估机构管理，严格拆迁评估机构的准入，要筛选一批资质级别高、信誉度好、素质过硬的拆迁评估机构，从事拆迁评估。加强拆迁评估人员培训和评估技术交流，完善拆迁评估机构考核体系。对恶意串通、故意抬高或压低评估价格，造成拆迁当事人利益损失的评估机构，将依法追究其经济赔偿责任和法律责任，甚至吊销其相关资格。充分发挥拆迁评估专家委员会的技术优势，准确把握市场价格。对被拆迁房屋，将以扣除房屋装潢等相关费用后的房屋净价作为评估基准价进行评估。

（十四）加强住房保障队伍建设。落实经费来源渠道，各区房改办的人员经费，从区级财政中解决。

第5篇：经济适用房产权管理范文

对于经济适用房，政府通常以无偿划拨的方式将土地交给开发商，同时给予各种费用的优惠或减免，限制开发商的利润，并以较低的规定价格销售给特定的中低收入家庭。对此各地各政府部门十分关注这项工作，如杭州市由于党委政府的高度重视，经济适用房的政策出台比较早，实施比较到位，价格不因房地产市场价格的变化而变化，始终控制在3000元左右，从而深受中低收入群体的欢迎，不仅减轻了这一人群的经济负担，而且大大改善了这一群体的居住条件。

但是，近年来综观全国各地在这一领域的形势并不乐观，出现了一些不良现象和问题，经济适用房政策各地不尽相同，也受到了不少层面人士的批评和抱怨。分析主要原因：一是一些地方经济适用房越来越不够“经济”，面积越造越大，价格也是随着房地产市场价格变化而变化。二是所谓经济适用房在某些地方是乎有些变味，一些高收入家庭千方百计变通理由，通过相关门路购买到了经济适用房，结果形成许多经济适用房购买者并非属于中低收入阶层，而是高级经济收入阶层。三是一些开发商利用所获得的经济适用房建设土地钻国家和政策的空子，变相搞商品房开发以谋取高额利润，将其建成本无资格享受土地税收优惠政策的“豪宅”、“别墅”。

针对这些情况和问题的出现，政府相继出台了一系列政策和规定。其中包括禁止未满5年的经济适用房上市交易；满5年的也需要先缴齐土地出让补偿金等费用后，才可以按普通商品房进行出售。但是考虑到近年来住房价格与租金价格的不断上涨，以及“阴阳合同”等不规范行为的大量增加，这种政策对于打击经济适用房的投机行为所产生的实际效果并不明显。面临经济适用房存在的诸多问题，国务院下发了《关于解决城市低收入家庭住房难问题的若干意见》，其中明确提出了经济适用住房的政府回购问题。笔者认为经济适用房一些不合时宜的政策和规定亟待转轨和创新。转轨和创新的办法应该有很多，这里仅就政府回购经济适用住房的定价问题进行一些探析。

在谈政府回购定价前，自然会涉及到经济适用住房回购制度的立法意图和合法性问题。关于立法意图，笔者的理解是回购制度是让经济适用住房回归它的本意。经济适用房一直的定义是“商品房”类型中的一种，但即使下该定义，它也是一种特殊的“商品房”，与普通商品房的本质区别是，经济适用住房是具有政策保障性质的住房。关于这点，最核心地反映在它的价值构成上，普通商品房的价值都是由购房人支付的对价构成的（如消费者支付10000元/平方米购买相应价值的商品房），但经济适用住房不是，它的价值是由购房人支付的对价和政府的投入（包括减免）合并构成的（如某经济适用住房价值10000元/平方米，但购房人仅支付3300元/平方米，其余为政府投入，如土地无偿划拨、城市基础设施配套费用的减免等）。也正是从这个本质区别出发，政府才有权制定经济适用住房特殊的建设标准（限定面积）、准入政策（限定对象）、销售价格（限定价格），乃至必要时出台流转政策（回购制度）等。

回购制度的立法意图是显而易见的。一是可以抑制投机，使经济适用住房的保障功能“归位”；二是可以建立“体内循环”，节约政府成本，改变“出售一套、沉淀一套”的不良状况。

关于回购政策的合法性问题，其实只要掌握两个方面的原则，那么是可以保证的。首先，“法不溯及既往”原则，只有回购政策出台以后出售的经济适用房才适用该政策（“法不溯及既往”原则的最大作用是保护行政相对人合理合法的心理预期，即使当初政策有漏洞、不完善，其责任也不应该由老百姓来承担）；其次，“合同约定”原则，回购政策出台后执行的经济适用房销售，双方必需在合同中约定符合一定条件下的政府回购。

在对回购政策的立法意图和合法性问题进行探讨后，再来着重分析一下回购的定价问题就比较好办了。可以说，回购的定价是整个政策能否如愿实施的核心问题。虽然政策意图是好的，合法性也没有问题，但如果定价问题没有把握好，政策也可能只是一件摆设而已。《北京市经济适用住房管理办法》中第二十一条规定了政府回购制度（“经济适用住房只能自住，不得上市转让、出租或出借以及从事居住以外的任何活动，但可向申请人户口所在区（县）住房保障管理部门申请回购。”），政策一出台，就引起了各方关注，《中国经济周刊》以《北京经济适用房回购面临定价瓶颈》为题进行了专门分析。为什么回购经济适用房的定价问题这么至关重要？其实道理很简单，因为每个老百姓心里都有一本帐：如果回购价格定得低了，没有人愿意申请回购，仍然无法走出“销售一套、沉淀一套”的现状；回购价格定得高了，政府成本支出不说，抑制投机的目的还是无法实现。

那么，怎样的回购价格才是合适的呢？建设部政策研究中心副主任王珏林在评述北京市的回购政策时说“如何确定回购价格尤其需要仔细研究，即如何依据当时的购房价格、住房的折旧价格和现地段的经济适用房价格，核定出比较合理的价格。”国务院文件中也说到“由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购”。但话好说，事难做，如果要按照这个方法定价的话，恐怕只有一套一核价，才能达到“比较合理”了，但这样的话实际执行起来难度可想而知。

第6篇：经济适用房产权管理范文

什么是经济适用房经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。

北京经济适用房怎么购买根据北京市人民政府办公室厅京政办发〔1999〕4号文件，开发建设单位预售经济适用房应当到市国土资源和房屋管理局办理《北京市经济适用住房销售许可证》，开发商销售经济适用房，实行政府限价的政策，开发建设单位只可在最高限价以内调整不同楼层和 朝向房屋的价格。具体的程序是：

(1)居民购买经济适用住房，凭所在单位或有关部门出具的家庭年收入在6万元以下的证明文件、本市城镇居民常住户口卡、居民身份证，到开发建设单位办理购房手续。

(2)需要贷款的，由购买人凭登记后的经济适用住房预售(买卖)合同，到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理抵押登记手续，房屋土地管理部门应在登记后的15个工作日内办理完抵押登记手续。

(3)买卖双方在房屋交付使用后的30个工作日之内，到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理产权过户手续，办理房地权属证件。其中，购买本单位利用自用土地建设的经济适用住房，由该单位统一到房屋土地管理部门办理上述手续。

北京申请经济适用房需要什么条件(一) 申请资格的限制

1、申请人户籍限制：具有北京市城镇户口。申请人户籍登记在本区，取得本市户籍满5年。离异的申请人须取得本市城镇户籍时间满3年。

2、年龄限制：申请人需要年满18周岁。单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁。

(二)收入的限制

如果3人户家庭申请经济适用房，家庭年收入须不超45,300元，同时人均住房面积在10平方米以下、家庭总资产净值在36万元以下。人均住房使用面积须在10平方米及以下

1人户家庭年收入须在22700元及以下，家庭总资产净值须在24万元及以下

2人户家庭年收入须在36300元及以下，家庭总资产净值须在27万元及以下

3人户家庭年收入须在45300元及以下，家庭总资产净值须在36万元及以下

4人户家庭年收入须在52900元及以下，家庭总资产净值须在45万元及以下

5人户家庭年收入须在60000元及以下，家庭总资产净值须在48万元及以下

第7篇：经济适用房产权管理范文

关键词:共有产权;经济适用住房;收益分配

中图分类号:F293.3文献标志码:A文章编号:1673-291X(2009)23-0019-03

房地产产权是房地产的基础和灵魂,围绕房地产所产生的一切社会和经济活动,实际上是围绕产权的流转、更迭、处置而发生的。

2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号)指出,经济适用住房是具有社会保障性质的政策性商品住房,是我国住房供应体系的重要组成部分,也是实现住房保障的主要内容。经济适用住房对于缓解城市中低收入群体的住房压力以及构建和谐社会都起到了重要作用。经济适用住房上市转让时,按现行规定,政府要收回一定比例的土地价款,但收回多少、如何收回补贴收益,因缺乏房屋产权依据,难以操作。有的地方虽然规定了“按成交额的10%缴纳地价款”,但在实践中出现了成交额难以掌控,售房者隐瞒实际成交价获利导致政府收益不能保证的现象。此问题如果不能得到很好的解决,将会影响经济适用住房的建设和管理,甚至会影响到我国城市住房保障体系,而经济适用住房的产权是解决收益分配的基础。

1国外的共有产权制度

在英国的住房政策中,有一种共有产权的制度,该制度支持部分在市场上购房有困难的家庭,通过分步购买产权的方式,逐步拥有完全产权住房的一项政策。英国的“共有产权”住房,是政府对有一定购房支付能力,但又难以完全承担从市场途径购买住房的部分群体的一种资助。英国的共有产权,是指由“住房协会”与购房人共同拥有住房产权,购房人对“住房协会”持有的产权部分支付租金,在具备能力后,购房人可逐步购买“住房协会”持有的那部分产权。在其首期购买和逐步购买剩余部分产权的过程中,政府会给予一定的政策性优惠。这种共有产权住房针对不同的购房群体,有不同的政策设计。

美国通常把产权的拥有方式分成如下几类:完全产权(Sole Ownership)、联合产权(Joint Property)、共有产权(Common Property)和企业拥有产权(Enterprise Property)。共有产权指两人以上按份共同拥有一宗不可分割的房地产,产权人按份拥有房地产权益和承担责任。尽管共有产权人对房地产的份额在实物上不可分,但利益上是可以分开的,而且共有产权人有权处置自己份内的房地产权益,另外,各产权人取得产权的时间和份额可以是不同的。大多数情况下,两人以上共同拥有房地产的权利是共有产权。

2我国共有产权的设定

2.1共有产权含义和本质

鉴于国外共有产权的经验,我国共有产权住房在少数城市已进行试点,但目前还没有正式在全国普及实施,还处在讨论、调研、试行阶段。

我国共有产权制度的基本含义是,政府用于经济适用住房建设的财政性支出(主要是政府免收土地出让金、税费减半征收和土地划拨出让的优惠),转化为投资,政府按投资比例拥有房屋产权和相应权利。

对于用货币补贴方式扶持低收入家庭购买的住房,政府的补贴也应视为政府的投资,这类住房的产权也应是政府与受助购房人的共有产权。在实践中,政府拥有的这部分产权可以授权住房保障机构持有并行使相关权利,政府和受助者按规定共同申请领取《房屋共有权证》,同时,对产权共有人的权益进行界定。

共有产权制度的内在本质是,坚持经济适用住房的双重性质,实现保障性与商品性的有机统一。从这一意义说,共有产权制度在本质上是通过经济适用住房所有权权能的动态组合,成为经济适用住房作为“具有保障性质的政策性商品住房”的新的具体的实现形式。经济适用住房产权所有与所有房屋产权一样,具体在经济和法律关系上主要体现房屋所有人对房屋的占有、使用、收益和处分的权利。这些权利根据所有人的意志、目标和通过这些权利在不同条件下的不同组合形式,可以体现出经济适用住房保障性和商品性的统一。

2.2共有产权设定的法律基础

按照民法“一物一权”的原则,一处房产法律只承认一个所有权,但一个所有权可由一个民事主体所独有,也可以由两个或两个以上的民事主体所共有,这为共有产权制度奠定了法律基础。《中华人民共和国民法通则》第七十八条规定: “财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额,对共有财产分享权利,分担义务。共同共有人对共有财产享有权利,承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。”这条规定有四层含义,基本满足了共有产权制度的法律需求,一是政府作为法人可以成为经济适用住房的共有人;二是政府按投资额可以成为经济适用住房的按份共有人,并按自己的份额享有权利,分担义务;三是政府和受助购房人都可以根据具体情况对自己拥有的经济适用住房产权额作出处分;四是处分经济适用住房时,政府和受助购房人都具有优先购买权。

我国城市房屋权属登记制度也为共有产权制度奠定了法律基础。建设部《城市房屋权属登记管理办法》第三条规定:“房屋权利人(以下简称权利人)是依法享有房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人”。第十一条规定:“房屋权属登记由权利人(申请人)申请。共有的房屋,由共有人共同申请”。第三十二条规定:“共有的房屋,由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书。其余共有人各执房屋共有权证书一份,房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力”。这些规定表明,政府作为法人成为房屋权利人,按投资额成为经济适用住房的按份共有人之一,领取《房屋共有权证》是受法律保护的,操作上简便易行,没有任何障碍。

3经济适用住房收益分配分析

3.1“特殊产权”界定

政府用于经济适用住房假设的投资(主要表现为减免的土地出让收益和税费),主要是对需要帮助的群体发挥保障和扶持作用,而不是一般意义上的投资,所以政府拥有的这部分产权应是“特殊产权”。

根据新古典产权理论以及企业的不完全契约等理论,拥有很强专用性资产的产权应当获得剩余权利。由于专业性资产的权利对于收益的分配是事先无法界定的,我们可以采取用总收益减去其他产权固定收益的剩余收益来计算专业性资产的收益。

由于土地是不动产,所以具有很强的专用性。而房地产的价值又主要是由土地成本决定的,所以在经济适用住房到期可以上市时,拥有土地所有权的政府具有获得剩余收益的权利。

3.2经济适用住房收益分配假定条件

(1)经济适用住房产权为受助购房者和政府的共有产权;(2)经济适用住房上市交易,收益按同一区域内商品房的价格指数测算;(3)受助购房者退出有正面激励作用,有利于提高经济适用住房的利用效率;(4)经济适用住房退出时由政府回购;(5)对于用货币补贴的购房者,共有产权及其收益按出资比例设定。

3.3西安市经济适用住房上市交易实例分析

按照《西安市经济适用住房管理办法》的规定,购买经济适用住房满五年后可以以市场价上市出售。经济适用住房在出售时,购买人要按经济适用住房所在地标定地价的10%交纳土地出让金,没有标定地价的,土地出让金的价款暂按成交额的3%交纳。本例采用按成交额的3%缴纳土地出让金价款。

根据实际成交价格,2003年西安市城南区的经济适用住房售价为1 500元/平方米,2008年底该地区经济适用住房达到五年上市时限,二手房实际成交价为3 200元/平方米;2003―2008年该地区普通商品房价格平均上涨了80%。

A.不考虑资金时间成本,按一套面积为100平方米的经济适用住房进行粗略计算:

(1)按目前西安市的规定,该房应交政府的每平方的收益为:3200*3%=96元/平方米(如果出现价格瞒报,这一收益没有保证)。

原购房者每平方米收益为:3 200-1 500-96=1604元/平方米。

(2)按照本文共有产权制度设计,原购房者每平方米收益为:1 500*80%=1 200元/平方米。

政府每平方米的收益为:3 200-(1 500+1 200)=500元/平方米。

不考虑资金时间成本时,按照新的产权制度设计进行计算,政府每平方米收益比目前西安市规定的要多404元/平方米。

B.考虑资金时间成本,将各时点上的资金流折算到2008年,利率采用2004年中国人民银行存款利率0.72%,一套经济适用住房按面积100平方米的进行计算:

(1)按目前西安市的规定,该房应交政府的每平方的收益为:3 200*3%=96元/平方米(如果出现价格瞒报,这一收益没有保证)。

原购房者每平方米收益为:3 200-1 500*(1+0.72%)5-96=1 549.22元/平方米。

(2)按照本文共有产权制度设计,原购房者每平方米收益为:1 500*(1+0.72%)5*80%=1 243.83元/平方米。

政府每平方米的收益为:3 200-1 500*(1+0.72%)5-1 243.83=401.39元/平方米。

考虑资金时间成本时,按照新的产权制度设计进行计算,政府每平方米收益比目前西安市规定的要多305.39元/平方米。

4经济适用住房共有产权的优点分析

(1)政府通过“合股买房”拥有部分房产权,可以限制炒房等投机行为,有利于消除和打击现行经济适用房交易中的寻租现象,从源头上避免滋生腐败问题。即使暗箱操作骗购经济适用房,个人不拥有完全的房屋产权,社会住房保障资源也不致于完全流失。

(2)经济适用住房共有产权政策,有利于完善经济适用住房的退出机制,使经济适用住房做到循环使用,发挥住房保障资源的最大利用。当经济适用住房受助者脱离中低收入群体时,政府可以依靠手中的部分房屋产权和相关法规,将房屋另一半产权回购,用于安置其他更需住房的低收入家庭,不断循环使用。这样既体现了政府资助穷人的公正和公平,也使部分家庭从住房福利保障制度中及时退出成为可能,最终形成受助家庭走向富裕而退出住房保障的有效机制和经济适用住房循环利用的机制。

(3)经济适用住房共用房权政策,可以更好的实现住房保障资源累积和倍增,不仅使政府的投资转化为部分产权,使这部分资产保值,而且随着资产的循环使用,政府用于住房保障的财力累积倍增,能够有效地扩大住房保障覆盖面,尽快实现居者有房的梦想。

(4)经济适用住房共有产权,有利于规范和繁荣住房租赁市场,进一步促进人们住房消费观念的转变,增大经济适用房选择的空间余地,宜买则买、宜租则租、先租后买、租售并举、量力而行、合理消费,从而引导人们走出“重买轻租”的消费观念误区,形成正确的住房消费结构。

5结论

经济适用住房在我国还是一种新兴事物,对它的认识需要一个过程,当前,政府迫切需要重新审视经济适用住房的一些突出问题,尽快进行制度上的创新,以达到预期的政策设计和宏观调控目标。否则,如果继续沿用过去的做法和实现方式,虽然各地不断加大建设量,但其根本问题和矛盾还是无法得到彻底解决的。

本文的经济适用住房共有产权制度是经济适用住房改革过程中的重大创新,像任何新生事物一样,必然会遇到这样或者那样的问题,有时会伴随产生以前没有遇到的新的问题。我们对好制度进行评价的标准应该是是否极大解决原有弊端,同时带来较少的副作用。从这一方面来看,本文认为,共有产权制度是解决经济适用房现有困境的极佳选择。值得特别指出的是,住房问题是关系到国计民生的重大问题,不是仅靠某一两个学科的理论就可以很好解决的,需要建筑、经济、管理、法律等相关学科的共同完善,相信在各学科取长补短的过程中,共有产权制度的发展和成熟会有更大质的飞跃。

参考文献:

[1]文林峰,等.中国住房发展报告[M].北京:企业管理出版社,2007.

[2]刘维新,陆玉龙.共有产权:经济适用房制度创新研究[J].中国房地信息,2006,(8).

[3]贾广葆,马似鹏.共有产权:经济适用房的新模式[J].城市开发,2007,(3).

[4]赵立香.试论经济适用房共有产权制度的建立[J].企业科技与发展,2008,(12).

[5]秦虹.英国住房的共有产权制度[J].城乡建设,2007,(9).

[6]温泉.经济适用房共有产权制度研究[J].中国房地产金融,2007,(2).

第8篇：经济适用房产权管理范文

我国住房制度改革正在逐步深入，住房商品化、社会化、货币化效果刚刚显现。同时居民消费结构升级，工业化、城镇化使得住宅的消费需求十分旺盛，包括新增人口、新增家庭的需求、改善住房条件的需求、农村向城市转移人口增加的需求、城市建设发展和经济发展水平提高的需求等。1990年我国城镇化水平为26.4％，2004年已超过40％，城镇人口每年超过1000万人的增长，是支撑商品房销售量持续增长的重要动力。这部分需求是刚性的、真实的、客观的、合理的，由此带来的房价上涨有其合理的成分。

住房分配货币化水平与房价存在矛盾

随着经济快速发展，职工收。人提高，加之深化住房制度改革以来，住房分配货币化使得城镇居民住房消费能力有所提高。但从总体上看，受整个国民经济总体水平的限制，购房能力仍较弱。在目前房价居高不下的形势下，住房分配货币化的标准很准适应，房价收入比过高，职工购买商品房的承受能力；不足，从而影响住房分配货币化的推行。

以北京一位1999年以后参加工作的无房新职工为例，可以看出高房价与住房分配货币化之间的矛盾。北京2004年商品住宅平均售价为4747元／平方米，购买1套60平方米的标准住宅则需要284820元，该职工每月工资收入为2000元左右，其中国家住房按月补贴约400元(按其标准工资的66％计算)、单位为其缴存的住房公积金约200元，即其住房分配货币化的收人为600元，如其办理公积金贷款或政策性贴息贷款购房(按贷款80％、年利率4．41％计算)，贷款22万元、期限20年，则每月需还贷本息和约为1400元；加上装修、购买家具等支出，其住房分配货币化收入远远不能；承受高额的房价。

长期以来，住房作为一种社会福利无偿分配给职工。几十年形成的依赖思想、福利观念和住房消费观念在居民的头脑中根深蒂固，给住房消费商品化带来思想上的抵触情绪。同时，几千年来中华民族以节俭为美德，长期形成了量人为出的传统消费习惯。我国国民储蓄率之高居世界前列。居民成为银行的最大债权人，而对银行的债务几乎为零，居民没有借款消费的习惯，金融机构也没有健全的消费信贷体制。在消费信用极不发达的我国，大部分居民只会等到攒够了钱再消费，这种习惯住宅消费需求实现前的积蓄准备期过长，落后的消费习惯和认识已经成为深化住房制度改革急需突破的一个关键点。

住房制度改革政策创新

住房分配货币化向工资化转变

住房分配货币化有三种形式：住房公积金、住房补贴、住房消费工资化。而目前实行的住房公积金、住房补贴则是住房实物福利分配的货币转化形式，从长远看仅是深化住房制度改革中的一项过渡性措施，不宜作为一种长期的制度安排。住房公积金和住房补贴的存在有其一定的合理性和历史必然性，但从居民消费角度看，是一种扭曲(两者支取的前提是先消费后支取)；另一方面，由于政府和职工对住房公积金和补贴资金缺乏强有力的监督，极易滋生寻租腐败现象(权利机关可以通过补贴发放的标准、办法及实施设立新的寻租条件)。

国际经验表明，在成熟的市场经济条件下，作为独立的市场主体的现代企业，其经营目标和理性决策的结果是住房分配的货币工资化；企业选择支付工资是根据利润最大化原则所作的微观经济决策。住房分配制度改革的根本目标是行政力量退出分配领域，企业成为住房货币分配主体，政府直接干预住房分配的现象将逐步消失，取代以间接的政策性的住房保障体系。应该逐步建立企业工资性分配为主、住房公积金和住房补贴等保障性措施为辅、最终完善住房消费工资化的住房分配货币工资化体系。

改革现行经济适用房政策

深化住房制度改革的重要内容是建立和完善多层次的住房保障体系，切实建立对不同收入家庭实行不同层次住房供应体系。即最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收人家庭购买经济适用房，其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。廉租住房可以从腾退的旧公房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建；廉租住房的租金实行政府定价。

目前经济适用房开发建设存在着一些问题。经济适用房建设没有采取公开招标建设，而是采取由直接委托开发商建设、政府给予优惠、按限价销售的做法。一方面因不通过招标容易滋生腐败，另一方面因对房屋售价控制不严而使开发商取得不合理的利润。此外，对购房者资格条件的审核管理存在着漏洞。在社会诚信系统没有建立的条件下，购房者家庭年收人证明等要求的材料都可以通过多种造假途径获得，导致经济适用房大量流人了实际上并不缺房、着眼于升值的投资者手中，给国家造成了不必要的损失。其他还存在诸如户型偏大、统一定价等问题。按照规定，购买经济适用房的都是低收入者，从经济适用房的面积需求来看，80～100平方米的需求最为强烈，但很多经济适用房项目都建成了100平方米以上的大户型，甚至还有300平方米的跃层。虽然每建筑平方米的单价控制在政府规定的范围内，但总价却仍居高不下。

应当改革现行的经济适用房政策。首先可以通过各种途径将积压商品房转化为经济适用房。一般情况下，积压商品房具有经济适用房所不具备的区位优势，能增加经济适用房的吸引力。转化的具体做法为：允许手续齐全、产权明晰、符合有关规定的积压商品住宅，经政府房地产管理部门确认产权后，可以转化为经济适用房销售；销售对象为中低收人家庭和拆迁安置户；经批准将积压商品住宅转化为经济适用房销售的，销售价格不得超过政府规定的最高限价；制定税费减免政策，被确定为积压商品住宅转化为经济适用房销售的开发商可以享受与开发经济适用房同等的政策优惠，诸如享受一定数量的返还土地出让金、减免房地产交易手续费、产权转移登记费、契税等税费。

其次应严格实行购买经济适用房申请、审批制度，将经济适用住房列入社会保障体系，完善经济适用住房政策，规范经济适用住房管理。严禁经济适用房投机行为，对登记购买经济适用房、个人所得税超过一定数额的的居民，禁止其购买经济适用房，居住不到1年的经济适用房上市交易应补交全部土地出让金或地价款，同时征收交易税。

再次，应该按照市场方式确定经济适用房建设指标。经济适用房在本质上和商品房是一样的，应减少国家对经济适用房建设指标的硬性规定，在政府间接干预

下让供应者、消费者自主进行投资决策和消费决策。同时，改革经济适用房建设用地出让方式，停止划拨出让，以市场价格出让城市土地使用权(如土地年租制)以保证经济适用房产权的完整性，从根本上消除经济适用房上市交易障碍。国家通过在提高住房补贴或保证开发商适当利润水平前提下减免政府税费等手段降低房价，使居民实际购买力提高。

发展住宅市场

随着住宅商品化的不断发展，应建立以房地产开发经营企业为真正自负盈亏、自担风险的住宅供应主体的住宅供应体制，实现住宅建设社会化。政府主要承担经济适用房和廉租房的供应，企事业逐步退出住房供应体系。房地产开发企业在政府政策的引导和金融税收政策的支持下，依法筹集资金、投入商品房的生产和销售，自主经营、自负盈亏、自担风险、自求平衡、自我积累，逐步成为住宅供应主体。

建立以个人为真正住宅消费主体的住房消费体制。随着住房实物福利分配制度的取消，单位在住房消费体制中的地位日渐弱化，居民个人将成为住宅消费的主体。发展住宅市场，增加对住房建设的投入，应当满足居民个人对住房的有效需求，减少集团消费，住房建设应以市场需求为导向，随着人们收入的改善和需求的多样性进行不断调整、提高住宅的品质和质量。从而建立以有效需求为导向、有效供应为基础的住宅良性发展机制。

加快城镇土地使用制度改革，加强住宅产权产籍管理，建立以政府为主体的住房调控体制。通过政府的调控、管理、监督、审批等政策，采取增加住宅供给、拉动住宅需求、控制住宅价格等方式，引导各市场主体对住宅市场形成合理的预期，避免出现供给增量脱离市场需求而形成空置和浪费，以实现住宅市场资源的优化配置。

建立以中介服务为纽带的住房市场交易体制。应鼓励并完善房地产中介服务体系，发展房地产评估、法律、咨询、经纪等行业，建立健全房地产中介服务有关法律法规，规范管理中介从业人员，提高住宅市场运行效率，降低住宅交易成本和交易风险。

推进住房制度改革配套改革措施

要改革住宅金融体制，大力发展住宅金融，扩大住宅金融对住房制度改革的支持力度。应当拓宽住房建设资金和消费资金的来源，建立相应住房储蓄机构，引导住房资金的积累。住房储蓄机构作为专业住房金融机构，利用政府贴息，吸储个人自愿参与，互助互利，形成过渡时期支持经济适用房的开发建设和个人抵押住房贷款的资金来源。发展住房抵押贷款二：级市场，建立银行风险防范机制，适时开展房地产抵押贷款证券化，增强银行抵押贷款的变现能力、流动性。发展住宅金融业务的社会化和专门化，发展房地产交易、评估、保险、法律等专门机构，进行住宅金融产品创新。通过房地产开发信贷和消费信贷的规范和完善，促进房地产投资理性化，避免房地产无效供给，促进住宅消费，避免房地产投机行为。

完善住宅税收体制，推进住房制度改革。住房制度改革核心内容是住房分配货币化，将住房消费逐步纳入职工工资中。应进一步放宽住房消费货币化资金的税收政策，一方面对住房补贴(包括国家住房补贴和单位自筹的住房补贴)免征个人所得税，另一方面应提高个人所得税起征点，对以货币工资形式增加的住房消费部分采取特殊政策予以减免。如规定城镇居民在购买第一套商品房时可以抵扣个人所得税等等。

第9篇：经济适用房产权管理范文

无论在什么地方，房屋都应有其合法的拥有者——所有权人。由于历史和体制方面的原因，现在房地产市场中流通的房屋存在着产权房和使用权房之分。

产权房

所谓产权房，是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。使用，收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。

使用权房

使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房。该房屋的产权属于国家或集体，不过，这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权，目前已经允许使用权人（公房承租人）在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权，所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。

商品房

是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。

经济适用房

是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力：适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率如我国目前规定为3％，故又称为经济实用房。

集资房

是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。

集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。

安居房

指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的，销售价格低于成本。由政府补贴的非盈利性住房。

公房

又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。

房改房

是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。

房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。

成本价的产权属于完全产权，再上市交易时如果与单位没有特殊约定的，则不需经过原产权单位同意直接交易，但该产权的房屋不能办理赠与。具体的交易方式与经济适用住房再上市时相同。

标准价产权由于购买者只拥有房屋94％的产权，所以其在处置和收益上就会受到一定的限制。该房屋再上市交易时，由于原产权单位拥有优先购买权，所以需要征得原产权单位的同意，并且交易后，其收益需按照比例进行分成。不过，如果该产权人不想与单位进行收益分成，产权人也可以向原产权单位补齐标准价和成本价的差额，将标准价变成成本价，就可以拥有房屋全部产权，与成本价交易方式一样了。

标准价优惠是比标准价更优惠的一种方式，拥有这种产权的产权人只拥有房屋的部分产权，原产权单位拥有部分价值份额，产权人要想再上市交易时，与标准价产权再交易是一样的。