房屋装修管理合同精选(九篇)

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第1篇：房屋装修管理合同范文

委托人：XXX 性别：男 出生于____年____月___日

现住址：XX市XXX区XXX路XXX弄XXX号XXX室

身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXX

受托人：XXX 性别：男 出生于____年___月____日

房龄:_____年;房间数量:_____;卫生间数量:_____;总建筑面积:_____平米;房屋朝向:_____;装修情况:_____;房屋用途:_____。

现住址：XX省XXX县XXX栋XXX单元XXX号

身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXX

本人XXXXX购买成都市华盛事业蜀都花园项目开发有限公司所售房屋XXXXX号房，因委托人在外地上班，无法亲自办理相关事宜，特委托王XXXXX为人，代为办理如下事宜：

一 办理该房屋的领取钥匙， 实测面积核算验收，办理产权事务(领取产权证)，房屋日常管理，房屋装修等事宜。

二 支付领取委托事项有关费用。

三 该房屋买卖一切事宜。

委托期限：XX年XX月XX日至XX年XX月XX日

受托人有转委托权。

受托人在权限内签署的一切文件我均予以承认。

委托人：_______

___年___月___日

一 办理该房屋的领取钥匙， 实测面积核算验收，办理产权事务(领取产权证)，房屋日常管理，房屋装修等事宜。

【房屋买卖授权委托书范本】

委托人： 性别： 出生年月：

证件号码： 住址：

委托人： 性别： 出生年月：

法院授权委托书怎么写?格式是怎么样的?下面是为大家收集的关于法院授权委托书格式范本，希望能够帮到大家!

证件号码： 住址：

本授权委托书自签发之日起生效，有效期至上述文件签署、手续办理完毕之日止，且本人得以随时撤销上述委托。

凡因乙方未履行本责任书规定的内容，乙方违反消防法规，给甲方造成损失的，由乙方负责经济赔偿，并承担相应的法律责任。

全权办理提前还清上述房产借贷手续，代办抵押登记注销手续、领取房地产证等产权证明，有权递件、取件，在有关文件上签字。

委托人因故不能亲自办理有关上海市欧阳路289弄26号 902 室的相关房地产手续事宜，特委托受托人XX为本人人，就上述房屋全权代表本人履行下列所列事项：

受托人： 性别： 出生年月：

证件号码：

住址：

一 办理该房屋的领取钥匙， 实测面积核算验收，办理产权事务(领取产权证)，房屋日常管理，房屋装修等事宜。

委托人因故不能亲自办理有关上海市欧阳路289弄26号 902 室的相关房地产手续事宜，特委托受托人XX为本人人，就上述房屋全权代表本人履行下列所列事项：

甲方于2013年11月1日将其房委托乙方进行出租及管理。为进一步明确对甲方所属产权房屋及相关设备的租赁范围和日常管理的内容，经甲乙双方友好协商，现明确甲方房屋租赁授权委托的具体事项如下：

壹、代为签订房屋买卖合同/代为签订定金协议;

贰、代为办理合同公证或见证、领取公证书;

叁、代为领取房地产权证;

肆、代为支付一切上述房屋应支付的费用;

伍、代为办理产权过户手续及交纳相关税费、交易手续费等;

陆、代为支付房价款;

柒、代为办理水、电、煤、电话更名手续;

捌、代为与物业管理处办理更名手续;

玖、代为签订房地产借款合同及抵押合同或办理转按揭相关手续(包括签署有关合同、文件并办理公证);

拾、代为办理房屋买卖其它事宜;

本授权为不可撤销授权，凡由受托人在上述委托权利内，委托人就上述房屋所实施的法律行为及所造成的法律结果，委托人均予以承认。

上述委托的期限自委托人签署授权委托书之日起至受托人完成委托事项之日止。

第2篇：房屋装修管理合同范文

    根据规定,以下几类房地产交易必须先公证:

    1、房产继承,应当办理“继承权公证书”。也就是说,对于子女或家属要办理继承房产的话,必须要有公证处办理的公证书;

    2、遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱,应当办理公证。处分房产的遗嘱未经公证,在遗嘱生效后其法定继承和遗嘱受益人可根据遗嘱内容协商签订遗产分 割协议,经公证证明后到房地产管理部门办理房产所有权的转移登记手续;经公证的遗嘱在遗嘱类别中具有最高的法律效力,易于遗嘱人去世后其子女凭此继承房产 和解决纠纷。

    3、赠与房产,应当办理赠与人的“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”,或双方共同办理“赠与合同公证书”;

    4、有关房产所有权转移的涉外和港澳台的法律事务,必须办理公证证明。

    在办理商品房买卖合同公证时,申请公证双方需要向公证机关提交相关的资料,出售方需要提供的材料:企业营业执照(居民身份证)、房屋所有权证或土地使用证、商品房销售许可证及买卖房屋合同文本。

    购买方需要提供的材料:居民身份证、户口簿或法人资格证书。

    此外,公证机关需要对所出售房屋的具体情况作详细了解。比如合同中买卖房屋的产权状况、坐落位置、数量、质量及附属设施情况和使用面积;房屋买 卖价款数额、付款日期、付款方式;被买卖房屋交付使用时间;办理房屋产权过户及有关手续的约定;双方违约责任;双方当事人认为应当约定的其他内容;合同双 方当事人签字、盖章及签约时间等,包括所要购买的房屋是否有银行抵押负担,都是公证机关审查的内容之一。

    另外在办理商品房买卖合同公证时,购房者应注意以下一些问题:首先,房屋买卖合同应经过房地产交易所核定;其次,商品房开发销售手续不健全的房 屋,一般不予公证;办理合同公证应尽量委托自己的律师代为办理,这样无论从专业的角度,还是从操作便利的角度看,对购房人都会更加有利。

    提醒:二手房购买与装修过程中也可办理公证在二手房购买与房屋装修的过程中,消费者为确保自己的权益,也可以针对某些环节到公证处办理公证。

    在二手房买卖的过程中,最为常见也最为有效的是提存公证。如果卖方要把原来的旧房子卖出去,可能会担心房产签了合同、过了户,购房者一方却不付钱;而买方也会有付出钱而拿不到房产证的担心。所以买卖双方也可以到公证处办理房款提存公证,待房产顺利实现过户之后再由公证处将钱交给卖方。这样公证处就在买卖双方达成了一座足可信任的交易平台,保障了各方当事人的合法权益。

    另外在二手房买卖的过程中,还可能会出现不是房主本人跟购房者直接进行交易的情况,这就需要房主到公证处办理委托书公证。装修也可提存公证在装修过程中,消费者也可以与装修公司一起到公证处办理装修款提存公证,双方根据不同的装修方式签订协议,不管是一次性付款还是按阶段付款,最好都先把装修款交到公证处。在消费者对装修质量满意之后,再由公证处将装修款交给装修公司。

    如果出现漏水等质量问题的,客户可以要求公证人员到现场即时拍摄,提取证据,留存公证处办理证据保全。

    Tips:房地产公证怎么办?

    一般办理房地产公证遵循以下程序进行:

    公证申请。当事人向有管辖权的公证处提供申请,填写申请表,并提交房屋买卖合同、个人身份证件、产权证明及其他相关材料。

    公证受理。公证处对当事人的公证申请,经审查符合公证条件的,予以受理。

第3篇：房屋装修管理合同范文

第一条  为给城市居民创造文明、整洁、安全、方便、优美的工作和生活环境，加强住宅小区物业管理，维护物业管理当事人的合法权益，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条  本市行政区域内住宅小区的物业管理适用本办法。

具有一定规模并属多个业主共有或共用的住宿、办公、商贸混合区的物业管理，可以参照本办法的规定执行。

第三条  本办法所称住宅小区，是指实行城市综合开发，基础设施配套比较齐全，具有一定规模的住宅区域或住宅组团。

本办法所称物业，是指用于居住、办公、商贸的各类建筑物及其配套的公用设施、公用设备、公用场地和必要的安全、卫生、绿化等环境。

本办法所称物业管理，是指业主自治组织及其委托的企业，对物业的正常使用、维护、修缮实施综合管理服务的活动。

本办法所称业主，是指物业的所有权人及合法使用人。

第四条  本市住宅小区的物业管理，实行业主自治管理与物业管理企业专业管理服务相结合、合同约定公共服务内容与特约服务相结合的原则，积极推行物业管理企业化、专业化、市场化、社会化。

第五条  本市及各县市房地产管理部门负责本行政区域内物业管理的指导、协调和监督，未设房产管理部门的县市由建设行政主管部门（以下统称物业行政主管部门）负责。

公安、规划、市政环卫、园林绿化、供水、供气、供电、通讯、广播电视等管理部门及其行政执法组织和居民自治组织，应当充分发挥物业管理企业的作用，合力推行物业管理工作。

第二章  业主委员会

第六条  住宅小区成立代表全体业主、对物业实施自治管理的业主委员会。

一个住宅小区成立一个业主委员会。

第七条  业主委员会由业主大会选举或推举产生的委员组成，可以选聘所在地居民委员会的人员参加。

业主委员会一般由7至11人组成，其中业主担任委员的比例应与其所代表的群体相适应，且总数不能少于全部委员总数的三分之二。

业主委员会委员每届任期2至3年，可以连选连任。

业主委员会设专职或兼职主任委员一名，由业主委员会委员选举或推举产生，负责召集、主持业主委员会会议及其授权范围的其他日常管理工作。

业主委员会组建的具体办法、程序和业主委员会章程示范文本，由本市物业行政主管部门制定。

第八条  业主委员会自成立之日起15日内，应当持下列文件到物业行政主管部门登记：

（一）业主委员会登记申请书；

（二）业主委员会委员名单；

（三）业主委员会章程。

第九条  业主委员会代表和维护业主的合法权益，履行下列职责：

（一）召集业主大会审定《物业管理公约》和业主委员会章程；

（二）选聘、续聘、解聘物业管理企业；

（三）审定物业管理企业拟订的物业管理计划、目标和大中修理、更新改造方案；

（四）根据价格管理部门核定的标准，确定本住宅小区物业管理服务的具体收费项目和标准；

（五）检查、监督、考核物业管理企业的工作，督促业主遵守《物业管理公约》，调解业主与物业管理企业之间的纠纷；

（六）监督物业管理企业合理使用物业维修金和物业管理用房、经营性用房；

（七）组织实施行政机关委托管理的事项；

（八）《业主委员会章程》规定的其他重要事项。

第十条  业主委员会自成立之日起3个月内，应当择优选聘有相应专业资质证书的物业管理企业。建筑面积超过3万平方米的住宅小区，应当通过招标方式选聘物业管理企业。

业主委员会只能选聘一个物业管理企业统一负责住宅小区的物业管理，住宅小区的业主不得自行委托物业管理企业。

第十一条  业主委员会选聘、续聘物业管理企业应当与其签订《物业管理合同》，明确物业管理的事项、标准、费用、期限、违约责任、争议处理及双方约定的其他事项。

《物业管理合同》示范文本由本市房产管理部门按有关规定统一印制。

第十二条  新建住宅小区在业主委员会成立并选聘物业管理企业以前，由住宅小区开发建设单位聘请物业管理企业负责过渡性物业管理。

过渡性物业管理期间，住宅小区开发建设单位应当与物业管理企业签订过渡性物业管理合同，物业管理服务费由开发建设单位和房屋买受人依照房屋买卖合同的约定承担。

过渡性物业管理期间不得使用物业维修金。

第三章  物业管理企业

第十三条  设立物业管理企业应当具备相应的专业资质，依法登记注册，取得法人资格。物业管理企业资质管理的具体办法由本市房产管理部门制定。

物业管理企业可以享受国家和省、市人民政府有关第三产业发展的优惠政策。

失业人员、企业下岗职工兴办或参加物业管理企业的，依照《宜昌市再就业工程实施办法》的规定给予特别扶持。

第十四条  物业管理企业享有下列权利：

（一）依照《物业管理合同》制定受托范围内的物业管理措施；

（二）依照《物业管理合同》、《物业管理公约》实施管理，制止管理范围内的违章行为；

（三）依照《物业管理合同》收取管理服务费用和根据有关专业管理部门的委托代收水、电、气等费用；

（四）选聘专业人员承担专项管理服务业务；

（五）请求业主委员会督促业主遵守物业管理规定；

（六）无偿使用物业管理用房，优先租用经营用房开展与物业管理服务有关的经营活动；

（七）在履行《物业管理合同》规定义务的前提下开展其他特约服务。

第十五条  物业管理企业应当履行下列义务：

（一）依法经营，全面履行《物业管理合同》；

（二）不间断地为业主提供服务；

（三）超出《物业管理合同》规定采取重要管理措施时征得业主委员会同意；

（四）自觉接受业主委员会和业主的监督；

（五）自觉接受物业行政主管部门依法实施的行政管理和监督。

第四章  物业管理活动

第十六条  物业管理企业根据《物业管理合同》和有关专业管理部门的委托，负责下列管理事项：

（一）房屋的使用管理及房屋公用部位的维修、养护；

（二）道路、路灯、停车场（库）、供水、供电、供气、排水、有线电视、消防、安全等公用设施、设备的管理和维护；

（三）小区容貌、绿化、环保、卫生的管理、维护；

（四）小区安全、治安、交通、邻里秩序的维护；

（五）代收代缴房租和水、电、气、通讯、有线电视等费用，代办房屋装修和水、电、气增容手续。

物业管理企业可以根据业主要求，有偿提供房屋修缮、保管、运输、购物、信息中介、接送子女、代购车船机票等特约服务。

第十七条  住宅房屋的维修，室内部分由业主承担费用；公用部位由物业管理企业根据业主委员会批准的维修计划维修，其费用从已收取的物业维修金中支付或由共用人分担，但属房屋保修期内的按规定由开发建设单位承担。

第十八条  住宅小区内市政、绿化、电力、通讯等公用设施、公用设备的维修，属有关专业管理部门投资的，由有关专业管理部门承担费用；属开发建设单位投资的，所需费用从物业维修金中支出。

第十九条  城市供水、供电、供气、通讯、广播电视等专业管理部门在小区内进行建设、检修活动的，应当事先通知物业管理企业配合，并遵守该区域物业管理的规定。因建设、检修活动损坏房屋、道路、场地、绿化及其他公用设施的，应当负责恢复原状或作价赔偿。

第二十条  业主装饰、维修房屋，有下列情形之一的，应当先经物业管理企业同意，并报规划、建设等有关行政主管部门批准：

（一）改变房屋结构的；

（二）改变房屋使用性质的；

（三）影响有关公用设施和消防安全的；

（四）影响相邻房屋使用的；

（五）影响景观容貌的。

业主装饰、维修房屋，必须及时清运废弃物。

第二十一条  业主转让、出租房屋时，应当办理或委托物业管理企业办理房屋交易手续，并将《物业管理公约》作为转让或者租赁合同的附件。

房屋转让或租赁合同签订之日起10日内，当事人应当将转让或租赁的有关情况书面告知业主委员会和物业管理企业。

第二十二条  业主应当遵守《物业管理公约》，自觉维护供水、排水、供气、供电、消防、通讯等公用设施的安全正常使用，正确处理相邻关系。

第二十三条  业主和进入住宅小区的人员不得实施下列行为：

（一）拒不缴纳或无故延期缴纳物业管理服务费用；

（二）擅自改变房屋的使用性质、结构和外貌；

（三）损坏或擅自占用、移装公用设施、公用设备；

（四）擅自在道路、空地、屋顶搭建建筑物、构筑物、广告牌和摆设经营服务摊点；

（五）占用房屋的公用部位堆放杂物或者存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品；

（六）排放有毒、有害物质或者超标排放噪声；

（七）践踏、占用绿地和损坏花木；

（八）乱倒垃圾、乱排污水、乱扔废弃物；

（九）在建筑物、构筑物和树木上张贴、涂写、刻画；

（十）违规行车、停车、呜喇叭；

（十一）国家法律、法规、规章和《物业管理公约》禁止的其他行为。

第二十四条  《物业管理合同》终止或解除后前15日内，物业管理企业应当向业主委员会办理下列事项并向物业行政主管部门备案：

（一）对预收的物业管理服务费据实结算；

（二）移交物业档案资料及有关财务帐册；

（三）移交物业管理用房、经营性用房、场地及其他财物。

第五章  物业管理保障

第二十五条  开发建设单位应当在业主委员会成立之日起一个月内，向其提供下列物业管理资料：

（一）住宅小区综合验收批准文件及有关资料；

（二）住宅小区规划图、竣工总平面图；

（三）单体建筑、结构、设备竣工图；

（四）地下管网竣工图；

（五）业主分布情况；

（六）其他有关物业管理的资料。

第二十六条  新建住宅小区，开发建设单位应当按建设工程总投资2％的比例，缴纳住宅小区物业维修金。物业维修金由物业行政主管部门在小区综合验收前代收，并在住宅小区业主委员会组建后三个月内交归其所有。

第二十七条  本办法施行前已交付使用而未积累物业维修金的住宅小区，由业主委员会依照价格管理部门核定的标准，按房屋建筑面积向房屋所有权人收取物业维修金。共有房屋由共有人按产权比例分担；因住房制度改革形成共有关系的，共有人中的原售房单位应缴纳的物业维修金，可以从售房款中列支。

第二十八条  物业维修金由业主委员会在当地物业行政主管部门指定的金融机构专户储存，专项用于房屋公用部位、公用设施、公用设备的维修及购置经营用房，不得挪作他用。

使用物业维修金必须由物业管理企业提出年度维修项目计划，经业主委员会讨论同意并报物业行政主管部门审查核准。

业主委员会应当定期公布物业维修金的使用情况，接受业主监督。

第二十九条  物业管理企业向业主收取公共性管理服务费，必须依照价格管理部门核定的标准和《物业管理合同》，并用于受托管理范围的公共服务项目支出。

物业管理企业为业主提供特约服务的费用，由双方商定和清结。

第三十条  新建住宅小区，开发建设单位在住宅小区综合验收时，应当向业主委员会无偿提供建设工程总面积3‰的物业管理用房，但最多不超过100平方米；以成本价提供建设工程总面积4‰的经营用房，但最多不超过200平方米。

物业管理用房、经营用房由物业管理行政主管部门代为接收，属业主委员会所有，但不得转让、抵押。

物业管理企业依照本办法的规定和《物业管理合同》的约定使用物业管理用房，并可优先租赁经营用房。

第六章  奖惩

第三十一条  对在物业管理中取得显著成绩的业主委员会、物业管理企业及其个人，由物业行政主管部门给予表彰并向社会公布。

第三十二条  物业管理企业有下列情形之一的，物业行政主管部门可予以警告、责令限期改正、降低资质等级直至吊销资质证书、提请工商行政管理部门注销其物业管理的经营项目；业主委员会可以据此解除与其签订的《物业管理合同》：

（一）不履行本办法第十五条、第十六条规定的物业管理义务之一的；

（二）擅自扩大收费范围、提高收费标准或者不按规定用途使用物业管理经费的。

第三十三条  业主和进入住宅小区的人员违反本办法第二十三条规定之一的，物业管理企业有权依照《物业管理公约》给予经济制裁，并提请有关行政管理部门依法给予行政处罚。

第三十四条  违反本办法第二十六条、第三十条第一款规定的，由物业行政主管部门责令限期履行；逾期不履行的，建设行政主管部门不予办理验收手续。

第三十五条  对不按规定交纳物业维修金、物业管理服务费的，业主委员会、物业管理企业可以按日加收应交纳费用3‰的滞纳金或按合同约定加收滞纳金。

第三十六条  业主、业主委员会、物业管理企业及其他有关当事人违反本办法规定和《物业管理公约》、《物业管理合同》，应承担民事责任的，受侵害的当事人可以向人民法院起诉。

第七章  附则

第三十七条  本办法有关专业用语的含义：

房屋公用部位，是指由全体业主共同使用的门厅、楼梯间、走廊通道、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、传达室、内天井、房屋承重结构、外墙面、屋面等部位。

公用设施，是指业主共同使用的道路、停车场所、化粪池、窨井、安全设施、环卫设施、照明路灯、绿地等设施。

公用设备，是指业主共同使用的给排水管道、水泵、水箱、落水管、垃圾道、电梯、避雷器及消防等设备。

第4篇：房屋装修管理合同范文

合同编号：________

发包人：________承包人：________

住所：________住所：________

委托人：________

营业执照号：________电话：________

委托人：________电话：________

依照《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，结合家庭居室装饰装修工程施工的特点，双方在协商一致的基础上，就发包人的家庭居室装修工程(以下简称工程)的有关事宜，达成如下协议：

第一条 工程概况

1.1工程地点：______________________________________。

1.2工程内容及做法(家庭居室装饰装修工程施工项目预算表)。

1.3工程承包方式：双方商定采取下列第______种承包方式。

(1)承包人包工、包料;

(2)承包人包工、部分包料(承包人提供装饰装修材料表)，发包人提供部分材料(发包人提供装饰装修材料表);

(3)承包人包工、发包人包料(发包人提供装饰装修材料明细表)。

1.4工程期限________天，开工日期________年____月____日，竣工日期______年____月____日。

1.5合同价款：本合同工程造价为(大写)：________________________元,小写:______________元(家庭居室装饰装修工程报价单)。

第二条 工程监理若本工程实行工程监理，发包人与监理公司另行签订《工程监理合同》，并将监理工程师的姓名、单位、联系方式及监理工程师的职责等通知承包人。

第三条 施工图纸双方商定施工图纸采取下列第______种方式提供：

(1)发包人自行设计并提供施工图纸，图纸一式二份，发包人、承包人各一份(详见家庭居室装饰装修工程设计图纸);

(2)发包人委托承包人设计施工图纸，图纸一式二份，发包人、承包人各一份(详见家庭居室装饰装修工程设计图纸)，设计费(大写)____________元，由发包人支付(此费用不在工程价款内)。

第四条 发包人义务

4.1开工前________天，为承包人入场施工创造条件。包括：搬清室内家具、陈设或将室内不易搬动的家具、陈设归堆、遮盖，以不影响施工为原则;

4.2提供施工期间的水源、电源;

4.3负责协调施工队与邻里之间的关系;

4.4不拆室内承重结构，如需拆改原建筑的非承重结构或设备管线，负责到有关部门办理相应的审批手续;

4.5施工期间发包人仍需部分使用该居室的，负责做好施工现场的保卫及消防等项工作;

4.6参与工程质量和施工进度的监督，负责材料进场、竣工验收。

第五条 承包人义务

5.1施工中严格执行安全施工操作规范、防火规定、施工规范及质量标准，按期保质完成工程;

5.2严格执行有关施工现场管理的规定，不得扰民及污染环境;

5.3保护好原居室室内的家具和陈设，保证居室内上、下水管道的畅通;

5.4保证施工现场的整洁，工程完工后负责清扫施工现场。

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委托方(甲方)：

被委托接方(乙方)：

工程项目：甲、乙双方经友好洽谈和协商，甲方决定委托乙方进行居室装潢。为保证工程顺利进行，根据国家有关法律规定，特签订本合同(包括本合同附件和所有补充合同)，以便共同遵守。

第一条：工程概况

1.工程地址：

总计：施工面积_________平方米;

2.施工内容：详见本合同附件(一)《装潢施工内容单》和施工图。

4.委托方式：

5.工程开工日期：_______年_______月________日

6.工程竣工日期：_______年_______月________日

工程总天数：________天

第二条：工程价款

工程价款:(金额大写)_______元，详见本合同附件(二)《装潢工程材料预算表》。

1、材料款__________________元2、人工费____________________元;

3、设计费__________________元4、施工清运费__________________元;

5、搬卸费__________________元6、管理费__________________元;

7、税金(5.72%)____________元8、其他费用(注明内容)_________元;

第三条：质量要求

1.工程使用主要材料的品种、规格、名称、经双方认可。详见本合同附件(三)《装潢工程材料决算清单》。

2.工程验收标准，双方同意参照市地方标准db31/t30-1999《住宅装饰装修验收标准》规定。

3.施工中，甲方如有特殊施工项目或特殊质量要求，双方应确认，增加的费用，应另签订补充合同。

4.质量检查监督部门：市室内装饰行业协会家庭装潢专业委员会。

5.凡由甲方自行采购的材料、设备，产品质量由甲方自负;施工质量由乙方负责。

6.甲方如自聘工程监理，须在工程开工前通知乙方，以便于工作衔接。

第四条：材料供应

1.乙方须严格按照国家有关价格条例规定，对本合同中所用材料一律实行明码标价。详见本合同附件(二)《装潢工程材料预算表》。甲方所提供的材料均应用于本合同规定的装潢工程，非经甲方同意，不得挪作他用。乙方如挪作他用，应按挪用材料的双倍价款补偿给甲方。

2.乙方提供的材料、设备如不符合质量要求，或规格有差异，应禁止使用。如已使用，对工程造成的损失均由乙方负责。

3.甲方负责采购供应的材料、设备，详见本合同附件(四)《甲方提供装潢材料清单》的内容，应该是符合设计要求的合格产品，并应按时供应到现场。如延期到达，施工期顺延，并按延误工期处罚。按甲方提供的材料合计金额的??%作为管理费支付给乙方。材料经乙方验收后，由乙方负责保管，由于保管不当而造成损失，由乙方负责赔偿。

第五条：付款方式

1.合同一经签订，甲方即应付??%工程材料款和施工工费的__%;当工期进度过半(__年__月__日)，甲方即第二次付施工工费的__%。剩余__%尾款待甲方对工程竣工验收后结算。(注：施工工费包括人工费)甲方付清工程价款，详见本合同附件(七)《家庭装潢工程结算表》，乙方开具统一发票，向甲方办理移交及发放装潢工程保修卡，详见本合同附件(八)《家庭装潢工程工程质量保修卡》。

甲方在应付款日期不付款是违约行为，乙方有权停止施工。验收合格未结清工程价款时，不得交付使用。

2.工程施工中如有项目增减或需要变动，详见本合同附件(五)《家庭装潢工程工程项目变更表》，双方应签订补充合同，并由乙方负责开具施工变更令，通知施工工地负责人。增减项目的价款，当场结清。

3.甲方未按合同规定期限预付工程价款的，每逾期一天按未付工程价款额的?%支付给乙方。

4.甲方在居室装潢中，如向银行按揭，须将按揭的凭证及相关文件(复印件)交给乙方。

第六条：工程工期

1.如果因乙方原因而延迟完工，每日按工费的__%作为违约金罚款支付给甲方，直至工费扣完为止。如果因甲方原因而延迟完工，每延迟一日，以装潢工程价款中人工费的___%作为误工费支付给乙方___元。

2.由甲方自行挑选的材料、设备，因质量不合格而影响工程质量和工期，其返工费由甲方承担，由于乙方施工原因造成质量事故，其返工费用由乙方承担，工期不变。

3.在施工中，因工程质量问题、双方意见不一而造成停工，均不按误工或延迟工期论处，双方应主动要求有关部门调解或仲裁部门协调、处理，尽快解决纠纷，以继续施工。

4.施工中如果因甲方原因要求重新返工的，或因甲方更改施工内容而延误工期的，均需签证，甲方须承担全部施工费用，如因乙方的原因造成返工，由乙方承担责任，工期不变。

5.施工中，甲方未经乙方同意，私自通知施工人员擅自更改施工内容所引起的质量问题和延误工期，甲方自负责任。

第七条：工程验收

1.工程质量验收，详见本合同附件(六)《家庭装潢工程质量验收表》，除隐蔽工程需分段验收外，待工程全部结束后，乙方组织甲方进行竣工验收。双方办理工程结算和移交手续。

2.乙方通知甲方进行工序验收及竣工验收后，甲方应在三天内前来验收，逾期视为甲方自动放弃权利并视为验收合格，如有问题，甲方自负责任。甲方自行搬进入住，视为验收合格。

3.甲方如不能在乙方指定时限内前来验收，应及时通知乙方，另定日期。但甲方应承认工序或工程的竣工日期，并承担乙方的看管费和相关费用。

第八条：其他事项

1.甲方

(1)、必须提供经物业管理部门认可的房屋平面图及水、电、气线路图，或由甲方提供房屋平面图及水、电、气线路图，并向乙方进行现场交底。

(2)、二次装饰工程，应全部腾空或部分腾空房屋，清除影响施工的障碍物。对只能部分腾空的房屋中所滞留的家具、陈设物等，须采取必要的保护措施，均需与乙方办理手续和承担费用。

(3)、如确实需要拆、改原建筑物结构或设备、管线，应向所在地房管部门办理手续，并承担有关费用。施工中如需临时使用公用部位，应向邻里打好招呼。

2.乙方

(1)、应主动出示企业营业执照、会员证书或施工资质;如是下属分支机构，也须有上级公司出具的证明;经办业务员必需有法人代表的委托证书。

(2)、指派(姓名)____________为乙方工地代表，负责合同履行，并按合同要求组织施工，保质保量地按期完成施工任务。

(3)、负责施工现场的安全，严防火灾、佩证上岗、文明施工，并防止施工造成的管道堵塞、渗漏水、停电、物品损坏等事故发生而影响他人。万一发生，必需尽快负责修复或赔偿。

(4)、严格履行合同，实行信誉工期，如果因延迟完工，如脱料、窝工或借故诱使甲方垫资，举查后均按违约处。

(5)、在装潢施工范围内承担保修责任，保修期自工程竣工甲方验收入合格之日算起，为12个月。

第九条：违约责任

合同生效后，在合同履行期间，擅自解除合同方，应按合同总金额____%作为违约金付给对方。因擅自解除合同，使对方造成的实际损失超过违约金的，应进行补偿。

第十条：争议解决

1、本合同履行期间，双方如发生争议，在不影响工程进度的前提下，双方应协商解决。或凭本合同和乙方开具的统一发票向市室内装饰行业协会家庭装潢专业委员会投诉，请求解决。

2、当事人不愿通过协商、调解解决，或协商、调解解决不成时，可以按照本合同约定向—仲裁委员会申请仲裁;--人民法院提起诉讼。

第十一条：合同的变更和终止

1.合同经双方签字生效后，双方必需严格遵守。任何一方需变更合同的内容，应经双方协商一致后重新签订补充协议。如需终止合同，提出终止合同的一方要以书面形式提出，应按合同总价款的___%交付违约金，并办理终止合同手续。

2.施工过程中任何一方提出终止合同，须向另一方以书面形式提出，经双方同意办理清算手续，订立终止合同协议后，可视为本合同解除。

第十二条：合同生效

1.本合同和合同附件向双方盖章，签字后生效。

2.补充合同与本合同具有同等的法律效力。

3.本合同(包括合同附件、补充合同)一式___份，甲乙双方及见证部门各执壹份。

甲方(业主)：_______________(签章)乙方：_____________(签章)

住所地址：_______________________企业地址：_______________________

第5篇：房屋装修管理合同范文

【关键词】 房地产企业 税务会计师 作用

1. 房地产企业税务环境

1.1涉税情况

房地产企业是指从事房地产开发和经营的经济组织，是伴随着我国土地使用改革、城乡住宅建设事业的发展以及城（镇）住宅商品化的推行而发展起来的一种新兴产业。现阶段我国房地产行业所涉及的税种包括营业税、企业所得税、个人所得税、土地使用税、城市建设维护税、教育费附加、耕地占用税、土地增值税、房产税、印花税和契税。

1.2企业概况

我所在的企业是张家口市桃源房地产开发有限公司，属中小型企业，主营房地产，注册资本壹仟万元人民币，主要从事房地产开发业务，开发资质等级为三级，信用等级为A级。另设建筑公司、商贸公司、物业公司。

1.3涉税环境

当前，我国房地产行业正面临着激烈复杂的市场竞争和严厉多变的国家调控环境。企业为了在市场的竞争中获胜，就会采取各种合法措施来实现企业利益最大化。合理的纳税筹划是实现企业利益最大化的有力措施之一。如何设计合理的纳税筹划方案以降低成本、增加利润、实现企业利益最大化，已成为房地产企业的迫切需要和认真解决的课题。企业建立税务会计师制度可以有效解决这一问题。

2. 建立税务会计师制度的作用

2.1税务会计师可以利用合法手段进行税收筹划

企业税务会计师可以依据税收的法律、法规和各项具体规定，结合企业生产经营的特点，筹划企业的营运方式和纳税活动，使企业既可以依法纳税，又可以在最大限度地享受到税收优惠政策，通过建立税务会计师管理制度维护企业合法权益。

2.1.1房地产企业在营业税中的筹划方法

（1）利用税收优惠政策法。对房地产开发企业接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按“服务业—业”征收营业税，其营业额为其向委托方收取的代建手续费。事先确定最终用户，同时符合下列四项条件时采用此方法。即符合：① 以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；②与委托方不发生土地使用权、产权的转移；③与委托方事前签订委托代建合同；④不以受托方的名义办理工程结算。

（2）收入分散法。收入分散法主要指在销售精装修房时经过合理筹划将销售合同在合理的范围内分解为房屋出售合同和装修合同。在实际操作中，委托某一装修公司来签订装修合同、承担装修任务、分担部分税金。如某套精装修的房产总售价为120万元，在签订合同时分别签订房屋出售合同100万元和房屋装修合同20万元。此时房地产企业可仅就100万元销售额缴纳5%营业税及计算土地增值税、企业所得税。装修公司只按20万元的装修费交纳3%营业税、企业所得税，而土地增值税不需交纳，两个公司合计税基一套房减少20万元，税率减少2%。

2.1.2房地产企业在土地增值税中的筹划方法

（1）选择定率交税法。2010年8月7日，河北省地方税务局《关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收率的公告》规定，从2010年10月1日起，房地产开发别墅项目土地增值税核定征收率由2.5%调整到5%。

2010年9月27日，我税务人员得到消息，对我公司的各个项目逐一进行纳税分析，经过反复计算比较，确定某别墅项目采用核定征收方式更合适。此项目若采取查账征收方式，应交土地增值税332.75万元，10月1日前采用定率征收方式，应交土地增值税187.5万元；若10月1日后采用定率征收方式，应交土地增值税374.99万元。我部当机立断，积极与地税局进行沟通，在9月30日把此项目的土地增值税核定申请征收批了下来。为公司节约税收成本187万，增加净利润187万。

（2）利用利息费用法。《土地增值税暂行条例实施细则》规定，房地产开发企业的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不能单独计算，而应并入房地产开发成本中一并计算扣除。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。

房地产企业据此有两种选择：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高。则可计算应分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除（我公司下花园阳光小区项目采用此法）；反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用（我铂金时代广场项目采用此法）。

2.1.3企业所得税的纳税筹划方法

（1）筹划推迟纳税。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间，缓解企业的资金压力，实现货币资金的时间价值，这是相对节税筹划法。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）的规定，未完工产品可按计税毛利率的方式来预缴企业所得税。由于该文规定的计税毛利率较低（我市为10%），扣除完营业税及附加和费用后基本没有所得可预缴所得税。为此，我税务部向公司领导提出推迟完工时间，公司领导同意推迟2年的完工时间，节约税金上百万，达到了合法合理延迟纳税的目的。

（2）积极申报小型微利企业。财政部、国家税务总局《关于小型微利企业所得税优惠政策的通知》（财税[2009]133号）规定，对年应纳税所得额低于3万元（含3万元）的小型微利企业，其所得按20%的税率缴纳企业所得税。我税务部根据公司利润及税收情况，积极将商贸公司和物业公司申报为小型微利企业，这样可使企业所得税税率从25%减少到20%，可为企业节约税金5%。

2.1.4个人所得税筹划方法

我公司工资发放实行每月发基础工资，年终发全年绩效工资。由于个人所得税为超额累进税率，年终一次性发放全年绩效工资缴税率较高，企业可以依据当月的经营业绩结合以往的经验，按月预提绩效工资计入应发工资中支付，年终发放时稍加调整即可。这样操作可降低税率，减少税负。

从以上案例可以看出，通过税务会计师进行税务筹划活动，在税法规定范围内，选择对企业有利的纳税主体、纳税时间、纳税方式等低税负的纳税方案，为企业合理地、最大限度地减轻税负成本。

2.2建立税务会计师制度可以很好地应对税务稽查

税务稽查是税务机关依法对纳税人、扣缴义务人和其他税务当事人履行纳税义务、扣缴义务及税法规定的其他义务等情况进行检查和处理工作的行政执法行为。在接受税务稽查时，首先，查验《税务稽查通知书》和执法人员的执法证件，确认执法人员身份和资格，听取此次检查所涉及内容的介绍，及时与企业负责人汇报；其次，要有平和的心态和温和的态度对待稽查人员，尽量简单精确概括地回答稽查人员所提出的问题，不能模棱两可，积极寻找政策依据，配合稽查人员做正面调查；再次，调查结束时积极与稽查人员进行沟通，尽量与之在解决问题上达成共识，如果达不成共识，做好听证准备工作，如需走听证程序，做好陈述申辩的准备，尽量提供相关政策文件、合同、业务处理等方面的资料。最后，当企业的合法利益受到不法侵害时，要做好行政诉讼的准备工作。

总之，企业建立税务会计制度是社会发展的必然趋势，是规范企业行为、促进企业增强法律意识、降低纳税风险、防止和减少税款流失、加强企业管理的客观要求，是强化征纳双方的管理意识和竞争意识的有效途径，是适应建立现代企业制度的现实性需要。

参考文献：

[1] 肖太寿.纳税筹划[M]，北京：经济科学出版社，2010年8月1日.

第6篇：房屋装修管理合同范文

[论文关键词]房地产企业税收筹划

[论文摘要]企业税收筹划是指纳税人根据税法中的相关规定对企业涉税事项进行的旨在减轻税负、有利于实现企业财务目标的对策与安排。因此，税收筹划不同于逃税、偷税，是企业的一项重要财务管理活动。本文根据房地产行业的特点，分别从房地产项目立项、建设和销售阶段提出所应考虑的税收筹划，具有很大的现实意义。

税收是企业在生产经营中无偿向政府支付的一种费用，具有强制性和无偿性，企业作为独立经营的主体，可以在合理合法的前提下，尽量减少纳税额，使税收负担率达到最低。税收筹划作为企业经营活动的一项重要活动，是在一定的客观条件下存在的，目前看来至少包括政府依法治税的水平和税法变动情况两类因素。

首先依法治税是进行税收筹划的前提，税收筹划是以现行税制为基础的，如果某一地区的实际税收经营不是以现行税法为依据，而是以其他类似收入指标的因素为依据，那么进行税收筹划也就失去了实际意义，这是企业进行税收筹划时应该注意的重要问题。其次，由于税法作为一种法律既有稳定性，也有一定的灵活性，所以进行税收筹划应该时刻关注税法的变化。在体制转轨尚未完成、税法调整较为频繁的阶段，这点尤其要重视，因为税法一旦调整，税收筹划的依据可能消失或改变，筹划的结果就完全可能与当初进行筹划的预期相反。所以，企业的决策者和财务人员应当重视税法的变化及调整，并据此相应调整税收筹划的策略和方案。任何一个税法的调整，其内容本身就是新的税收筹划的基础。

税收筹划由3个操作层次组成：①初级税收筹划：避免企业超额税负。②中级税收筹划：优化企业税务策略。③高级税收筹划：争取有利的税收政策。真正意义上的税收筹划是一个企业不断走向成熟和理性的标志，是一个企业纳税意识不断增强的表现。在税法规定的范围内，纳税人往往面临着税负不同的多种纳税方案的选择，纳税人可以避重就轻，选择低税负的纳税方案，企业税收筹划就是合理最大限度地在税法允许的范围内减轻企业的税收负担。

一、房地产企业项目立项应考虑的税收筹划

房地声企业的税收筹划是一个涉及全局的、统筹性的财务管理活动，因此在房地产项目立项阶段进行的税收筹划最为重要。

1选择合适的建房方式

大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，这种方式的筹划空间较小，若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。

(1)房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。

(2)合作建房方式。根据《营业税问题解答(一)的通知》的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。此外，以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的。参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让也不征收营业税。企业可充分利用这些优惠政策，实现共赢。

2开发多处房地产

房地产公司在同时开发多处房地产时，可分别核算，也可合并核算，两种方式所缴纳的税收不同，这为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。一般来讲，合并核算的税收利益大一些，但也存在分别核算更有利的情况，具体如何核算：需要企业根据具体情况予以分析比较。

例1长春某房地产公司同时开发两处位于城区的房地产，第一处房地产出售价格为1000万元，根据税法规定扣除的费用为400万元；第二处房地产出售价格为1500万元，根据税法规定扣除的费用为1000万元。如果企业选择分别核算，第一处房地产的增值率为600÷400=150％，应该缴纳土地增值税600x50％-400×15％=240(万元)，营业税及其附加1000×5.5％=55万元；第二处房地产增值率为500÷1000=50％，应缴纳土地增值税500x30％=150(万元)；营业税及其附加1500×5.5％=83.55(万元)。该房地产公司的利润为(不考虑其他税费)1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45万元。如若合并核算，两处房地产的出售价格为2500万元，根据税法规定可扣除费用为1400万元，增值额为1100万元，增值率为1100÷1400=78.5％。应该缴纳土地增值税1100×40％－1400×5％=370万元，营业税及其附加2500×5.5％=137.5万元。不考虑其他税费，该房地产公司的利润为2500－1100－370－137.5=892.5万元。该税收筹划减轻税收负担892.5－571.45=321.05万元。

二、房地产企业项目建设中应考虑的税收筹划

1通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划

土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20％的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20％，从而享受免税待遇。

例2长春某房地产公司开发一栋普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除费用为800万元，增值额为200万元，增值率为200÷800=25％。该房地产公司需要缴纳土地增值税200×30％=60(万元)，营业税1000×5％=50(万元)，城市维护建设税和教育费附加50×10％=5(万元)。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000－800-60-50-5=85(万元)。如果该房地产公司进行税收筹划，将该房屋进行简单装修，费用为200万元，房屋售价增加至1200万元。则按照税法规定可扣除项目增加为1000万元，增值额为200万元，增值率为200×1000=20％，不需要缴纳土地增值税。该地产公司需要缴纳营业税1200×5％=60万元；城市维护建设税和教育费附加60×10％=6(万元)。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1200－1000-60-6=134(万元)。该税收筹划降低企业税收负担134-85=49(万元)。

2相关借款利息的筹划实务

由于大部分房地产经营企业开发资金来自借贷，具有资金量大、借款期限长、利息费用多等特点，所以可利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。

(1)针对房地产开发完工之前的利息费用，可以将完工之前的借款利息计人开发成本，并可作为计算房地产开发费用(期间费用)的扣除基数。特别是从事房地产开发经营的企业，还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20％的扣除，这样可以大大增加扣除项目，降低增值额，从税基和税率两方面减轻税负。

(2)针对房地产开发完工之后的利息费用支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的：允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10％以内计算扣除。企业据此可以选择：如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。

3销售与装修分开，分散经营收入

随着装修费在房款中所占比重逐年递增，若房地产企业与购房者签订合同时稍加变通则可取得意想不到的效果。若房地产公司事先设立一家装修公司，同时与客户签订两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用缴纳土地增值税，税基和税率减少，从而减轻了税负。三、房地产企业销售时应考虑的税收筹划

房地产销售方式的选择也是进行税收筹划的一种好方式，通过改变销售模式的筹划不仅可以直接减少税负，而且可以间接地获得货币时间价值的好处。这主要涉及两个方面。

1针对纳税主体的新设分立

这也就是说，房地产经营企业可以通过设立独立销售公司负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的筹划空间很大。

例3长春某房地产公司销售的普通标准住宅，在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，可采用以下售价方式。①若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1167.5万元，增值率为28.48％，应纳99.75万元的土地增值税，净赚232.75万元。②以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为1166.96万元，增值率为19.97％，免征土地增值税，净赚233.04万元。③如果房地产公司设立独立房屋销售公司，那么房地产公司可以将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为19.97％<20％，免纳土地增值税。当销售公司以1500万元售出时，扣除营业税及附加合计：1500×5.5％=82.5(万元)，可扣除的项目金额为1167.5+82.5=1250(万元)，其增值率为16.67％<20％，免纳土地增值税。从全局来看，销售时只增加营业税等税金1400×5.5％=77(万元)，获利润1500－(1167.5+77)=255.5(万元)，比筹划前增加255.5－232.75=22.75(万元)。

2减少账面收入或递延纳税时间

(1)开发企业无偿或收取极少手续费委托销售公司销售房地产，并可协商开具销售清单，由于这种方式应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现，所以在确认纳税义务发生时间上可以尽量递延，同时这样可以避免销售公司缴纳营业税。

(2)将原来由开发企业承担的销售及管理费用转嫁到销售公司，使销售公司企业所得税减少甚至不交。当然，对于业务招待费和广告费等有费用扣除限额的扣除项目，应事先商议确定由开发企业承担，以避免上述费用因超标而调增应纳税所得额的情况。

(3)对于客户通过银行按揭方式购买开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。所以尽量与客户和银行协商，开立指定代收专户，将客户按揭还贷的部分定期先存入专户，然后分期办理转账时再确认收入并纳税。

参考文献

[1]盖地，企业税务筹划理论与实务[M]，大连：东北财经大学出版社，2005。

[2]苏强，房地产企业如何进行税收筹划[J]，市场论坛，2006(2)。

[3]国家税务总局房地产开发有关企业所得税问题的规定[s]，国税发[2003]83号，财会月刊，2003，(21)：61-62。

[4]王尤贵，李颖，房地产开发企业中主要税种的税收筹划[J]，开发与建设,2006(4)。

第7篇：房屋装修管理合同范文

    甲、乙是邻居。1995年甲、乙双方在某农贸市场各购买宅基地一块。1996年双方均办理了宅基地使用权证，宅基地使用权证上载明宅基地宽为4.5米。甲1996年建第一层楼房，1997年建第二层楼房。乙在甲建楼房不久亦开始建房。期间，双方没有发生任何异议。2002年乙建第三层楼房时，甲认为乙楼房南面向南凸过其屋顶，妨碍其楼房的加高，双方因此发生纠纷，甲诉至法院，请求判令乙拆除其楼房第三层凸过甲家部分墙体。案在一审诉讼期间，经一审法院委托有关建筑部门对双方争议之墙体进行检测，鉴定部门检测报告：甲的房屋宽度是4.525米，乙的房屋宽度是4.495米，乙房屋第三层与甲房屋接触面墙体平整度实测最大偏差为35mm，最小偏差是2mm.建筑规范允许砖砌体表面平整度偏差8mm.

    二、审判

    一审法院经公开审理认为，建筑允许偏差，不动产相邻各方，应当按照有利于生产，方便生活，团结互助，公平合理的精神，妥善处理相邻关系。甲合法取得该宅基地的使用权，其合法权益应受法律保护。乙第三层楼房南面墙体中间部分向南不规则凸出2—35mm不等，乙楼房南面墙凸出部分确实过多，甲诉请拆除理由正当。乙反诉要求甲赔偿停工的经济损失，因未能举证，不予支持。故判决：一、乙在本判决书生效之日起二十日内，将其第三层楼房南面墙外皮向南凸出部分墙体拆除10—30mm；二、驳回乙的反诉请求。

    宣判后，甲、乙双方均不服，均以一审法院依据判决的检测报告未经庭审质证，不能作为认定案件事实的依据为由，向二审法院提起上诉，甲请求判令乙所建楼房第三层墙体凸出部分全部拆除；乙请求驳回甲的诉讼请求并判令甲赔偿其因此停工的经济损失。

    二审法院经审理后认为，证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据。人民法院依照职权调查收集的证据应当在庭审时出示，听取当事人意见，并可就调查该证据的情况予以说明。原审法院委托有关建筑部门对双方争议的房屋进行检测，并依该检测报告进行判决，但该检测报告原审法院在一审开庭时未经庭审质证，违反最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《证据规定》），严重违反法定程序，裁定撤销原判，发回重审。

    三、评析

    本案二审法院虽因一审法院违反法定程序而发回重审，但就本案实体判决方面而言，本案集中反映了当前审理相邻关系纠纷案件中存在的几个难点问题。

    不动产相邻关系，是指两个或两个以上相邻的不动产所有人或使用人，在对各自所有的或使用的不动产行使所有权时，相互间应当给予便利或接受限制而发生的权利义务关系。不动产相邻关系的实质是相邻不动产所有人或使用人行使其权利的一种延伸或限制，从权利的角度讲，相邻关系又称相邻权。

    不动产相邻关系具有以下特征：（1）不动产相邻关系的主体是两个或两个以上的不动产所有人或使用人。（2）不动产相邻关系主体所有或使用的不动产是相互毗邻的。所谓相邻，是指地理位置的相邻，既包括相连接，也包括相邻近。（3）不动产相邻关系的内容因种类不同而不同，但基本上是相邻一方有权要求他方提供必要的便利，他方应给予必要的方便。所谓必要的方便，是指非从相邻方得到便利，就不能正常行使其所有权或使用权。例如，从邻地上通行，必须是在无其他道路可走的情况下，才能要求相邻方给予便利，但这种便利应以不损害相邻人的合法权益为限。相邻关系的客体并不是不动产本身，而是相邻不动产所有人或使用人行使其所有权或使用权时所体现的利益。相邻不动产各方在行使权利时，既要实现自己的合法利益，又要为邻人提供方便，尊重他人的合法权益。

    四、问题难点

    1、现行法律规范过于原则、滞后，与审判实践的操作、发展之间存在冲突。民法通则第八十三条只规定了处理不动产相邻关系的一般原则，即有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理。而审判实践中如何在当事人之间寻求平衡，如何把握不动产所有人或使用人行使所有权或使用权时应予“限制”和“扩张”的度，成为审理此类案件的一个难点。由于法官自由裁量时缺乏相应的参照标准，容易造成尺度不一，裁判结果难以使当事人心服口服。另外，当当事人以地役权、建筑物区分所有权或物业管理合同等基础法律关系提起相邻关系的诉讼时，是适用侵权、违约的法律规定，还是适用相邻关系的法律规定？特别是当某种行为构成侵权或违约，但属于相邻方“容忍义务”之范围时，应如何适用法律？上述甲、乙相邻关系纠纷案，二审中虽因一审违反法定程序而发回重审，但就该案实体判决方面，却集中反映了当前审理相邻关系案件中存在的几个难点问题。如上述甲、乙相邻关系纠纷案，乙所建房屋第三层超过甲房屋接触面墙体最大35mm，最小偏差2mm（建筑规范允许偏差8mm，实际侵权23mm不等），该行为是构成侵权，但是否属于相邻方“容忍义务”之范围﹖如属于相邻甲方“容忍义务”之范围时，应如何适用法律﹖如何把握不动产所有权人或使用权人行使所有权人或使用权时应予“限制”和“扩张”的度﹖由于法律规定过于原则、滞后，实践中难于统一把握。

    2、民事法律规范与行政法律规范之间的冲突。从行政法律规范关系角度讲，建设方进行施工经过行政主管机关的规划许可，其所实施的行为具备合法手续，属于依法成立的范畴；而从民事法律关系角度看，建设方的建设施工行为，确实在不同程度上给相邻方造成了采光妨碍、不可量物侵害、财产损害等，有的妨碍（采光妨碍）如果不对建筑物进行改造或拆除，就不会消除，相邻方要求停止侵害、排除妨碍，有其合理性和法律依据；但从社会价值和法律效果的角度看，停止施工，拆除建筑物所带来的后果不仅是巨大的经济代价和众多善意第三人利益的损失，而且与行政机关作出的行政审批行为相矛盾，导致行政法律行为与民事法律行为之间的冲突。在这种情况下，特别是在当事人未经行政诉讼而提起民事诉讼时，法官应如何适用法律？如上述甲、乙相邻关系纠纷案，乙所建房屋在其宅基地使用范围宽4.5米内，且其进行建设施工经过行政主管机关的规划许可，其所实施的行为具备合法手续，而甲、乙未经行政诉讼而提起民事诉讼时，应如何适用法律？

    3、诉讼程序要求与实体审理要求之间的冲突。如有些案件当事人争议标的只有数百元，而鉴定费用则需花费几千元，且有的鉴定结论只能证明损害原因，不能证明该原因与被告之间的因果关系，所作出的鉴定结论也没有多大意义，不仅延长了案件的审理周期，同时还增加了诉讼成本；有些鉴定还需要向委托机关提供相关的材料及进行现场勘察，一方当事人不予配合或予以拒绝，都会给法院顺利审结案件带来障碍。有些群体性相邻纠纷案件，为了缓解当事人的情绪，需做大量的疏导工作，案件不能得以及时审结。如上述甲、乙相邻关系纠纷案中，甲、乙双方争议的焦点是乙所建房屋第三层的偏差是否构成侵权和妨碍。经有关部门进行鉴定，该鉴定结果只证明甲、乙双方墙体实测最大偏差35mm，最小偏差2mm（建筑允许偏差8mm），却未证明该偏差是否属于必须拆除，是否属于允许扩张的“度”，是否不拆除将影响甲楼房今后的加高，该鉴定结论对该案的审结没有多大实际意义。不仅延长了案件的审理周期，增加了诉讼成本，而且诉讼中因双方矛盾激化，互相斗殴，一方被刑事拘留引发另一刑事案件，而该案最后还因该鉴定结论未经庭审质证，违反证据规则而被二审法院发回重审，案件不能得以及时审结。

    五、相关对策

    1、融情理于法律，寻求“衡平”支点。民法通则设立相邻关系制度的价值，在于保障国家、集体和个人准确地行使所有权或使用权，维护正常的社会秩序，促进精神文明建设和社会的安定团结。法官在处理相邻关系时，要根据这一法律的价值确定不动产所有人或使用人在行使所有权或使用权时应当把握的“度”，并使之符合人之常情和社会常理。只有这样，裁判结果才能得到社会的普遍认可。

    2、适用经验法则，正确认定案件事实。《证据规定》第九条规定，根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实，当事人无须举证证明。由此，我们可以认为，对一些因房屋装修或使用不当导致墙面渗水，当事人要求予以修复的相邻关系纠纷案件，只要有相邻方装修或使用不当的事实，且没有证据证明管道本身存在问题，可不必进行鉴定，直接推断相邻一方的损失与另一方行为之间的因果关系。为公平分配举证责任，《证据规定》第七十五条规定了对妨碍举证的推定条款。根据该条款的创制目的和价值，对那些需要鉴定而一方当事人不予配合、不提供有关材料、拒绝鉴定机构入室勘察的，只要没有证据证明是主张方的原因造成的，我们是否可以认定该方当事人属于持有证据无正当理由拒不提供，而推定另一方的主张成立，以维护正常的诉讼秩序，及时审结案件。

    3、加强调查研究，统一执法尺度。随着城市化及城市土地立体化利用进程的加速，不动产相邻关系制度将在社会生活中扮演越来越重要的角色。因此，加强对不动产相邻关系制度的调查研究，就成为当务之急。我们在处理相邻关系纠纷中，要根据法的价值和经验法则，对妨碍程度是否超过相邻方应当负有的“容忍义务”作出正确的判断，并以此作为行为人的行为是否构成违法，是否应承担民事责任的依据。至于补偿标准，建议有关方面作出相关的规定，便于执法的统一。

第8篇：房屋装修管理合同范文

一、上市公司主要财税问题列示

（一）虚开发票确认收入。

虚增收入采用两种形式：

1、在真实客户的基础上虚拟销售。上市公司与客户公司的确存在真实的购销往来。但是上市公司在真实购销业务的基础上人为扩大销售数量，虚构销售业务，造成公司在客户名义下确认的收入远高于实际销售收入。

2、通过法律上无关联关系而实际上控制的公司，进行交易加大收入。上市公司将分布在全国各地的销售点，改制为有限责任公司，这些有限责任公司实际上由上市公司所控制，平常作为一个销售点，通过从上市公司有限公司客户的环节，正常销售上市公司的产品，在利润不足时，将大量产品“销售”给这些有限责任公司，而实际上商品仍在公司，只由上市公司向有限责任公司开出发票和提货单，便完成了大额销售，虚增巨额利润。

（二）少计销售收入

承包收入、银行刷卡交易费用等不计收入，应补缴增值税、营业税、企业所得税及滞纳金。

（三）视同销售行为未有申报缴纳增值税

总分机构以调拨价移送货物，根据发出商品金额计算，期间从公司将货物移送到分公司、特卖、直营店用于销售，按照视同销售，应补缴流转环节的增值税及其附加。

（四）商场扣点未取得发票税前扣除

1、商场扣点金额直接抵扣，且对方未开发票。

2、无票金额税前无法扣除需多缴企业所得税。

（五）支付广告、宣传费用无发票

同某文化传播有限公司签定合同金额万元，无发票列入待摊费用。分别于当年3月、6月、9月摊入营业费用，应调增应纳税所得额，申报补缴企业所得税。

（六）销售折扣额未在同一张发票上分别注明

（七）增加注册资本未缴印花税

2010年5月，新增注册资本2，000万元，按万分之五计算，应缴印花税10，000元未有缴钠。

（八）装修费一次性计入当期增益

2010年营业网点装修费，已全部一次性税前扣除。其中：1、列支营业费用-装修费摊销，2、列支管理费用-装修费摊销。

（九）应收账款未经报批自行税前扣除

应收账款转作坏帐损失处理，记入管理费用——其他。而后又从管理费用——其他（坏账），转入管理费用-业务宣传费。即分配摊入管理费用，分配摊入管理费用-业务宣传费。

（十）不提资产减值准备，虚增当期利润

对应收账款不计提坏账准备，对存货可变现净值低于历史成本不计提存货跌价准备，对固定资产发生减值不计减值准备，仍以历史成本反映，这样一方面高估存货，另一方面因少计管理费用、营业外支出而达到实际虚增利润总额。

二、上市公司财税风险分析

（一）虚构收入的财税风险

虚构收入手法非常明显是违法的，但有些手法从形式上看是合法，但实质是非法的，这种情况非常普遍。从表面上看，大多数情况并没有违反有关会计制度与会计准则的规定，从本质上看则虚增了利润，这是上市公司比较常用且带有普遍性的手段。如上市公司利用子公司按市场价销售给第三方，确认该子公司销售收入，再由另一公司从第三方手中购回，这种做法避免了集团内部交易必须抵销的约束，确保了在合并报表中确认收入和利润，达到了操纵收入的目的。

（二）总分机构以调拨价移送货物未视同销售的财税风险

以调拨价于产品移送给各直销网点时作销售账务处理的问题，根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条第（三）项规定：“设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售的行为，是一种视同销售货物的行为。”

视同销售货物的行为应该怎样纳税？国税发[1998]137号《国家税务总局关于企业所属机构间移送货物征收增值税问题的通知》规定：《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条视同销售货物行为的第（三）项所称的用于销售，是指受货机构发生以下情形之一的经营行为：一、向购货方开具发票；二、向购货方收取货款。受货机构的货物移送行为有上述两项情形之一的，应当向所在地税务机关缴纳增值税；未发生上述两项情形的，则应由总机构统一缴纳增值税。

（三）税前扣除无合法凭据的财税风险

1、企业的税前扣除，一律要凭合法的票证凭据确认。凡不能提供合法凭证的，一律不得在税前进行扣除。《中华人民共和国发票管理办法》第二十一条不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。第二十四条任何单位和个人应当按照发票管理规定使用发票，不得有下列行为：（五）以其他凭证代替发票使用。国家税务总局下发的《关于加强企业所得税管理若干问题的意见》明确规定，企业超出税前扣除范围、超过税前扣除标准或者不能提供真实、合法、有效凭据的支出，一律不得税前扣除。

2、面临着补税的风险。由于白条列支的费用不得税前扣除，应调增应纳税所得额，并补缴企业所得税。

3、面临着税务行政处罚的风险。根据《发票管理办法》第三十六条的规定，对于未按照规定取得发票的行为，由税务机关责令限期改正，没收非法所得，可以并处万元以下的罚款。《中华人民共和国发票管理办法》第三十五条：违反本办法的规定，有下列情形之一的，由税务机关责令改正，可以处1万元以下的罚款；有违法所得的予以没收：（一）应当开具而未开具发票的；（六）以其他凭证代替发票使用的；

（四）销售折扣额未在同一张发票上分别注明的财税风险

由于折扣是在实现销售时同时发生的，因此，国税发［1993］154号文明确规定，纳税人采取折扣方式销售货物，如果销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的，可按折扣后的余额作为销售额计算征收增值税；如果将折扣额另开发票，不论其在财务上如何处理，均不得从销售额中减除折扣额。

（五）增加注册资本未缴印花税的财税风险

根据有关规定，记载资金的帐簿，按“实收资本”与“资本公积”合计总额0.5‰贴花，因此，企业应补纳（贴）印花税额。不按规定在其资金帐簿上补贴印花税，违反了印花税暂行条例，根据财政部、国家税务总局《关于印花税违章处罚问题的通知》，税务机关有权作出如下处理：（1）补缴印花税；（2）处以应补缴印花税款3倍的罚款。

（六）装修费一次性计入当期增益的财税风险

1、房屋装修费如何扣除

根据《企业所得税法》第十三条及其实施条例第六十八条规定，企业承租房屋发生的装修费属于租入固定资产的改建支出，应作为长期待摊费用，并按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。如果有确凿证据表明在剩余租赁期限届满之前需要重新装修的，可以在重新装修的当年，将尚未摊销的长期待摊费用一次性计入当期损益并税前扣除。

2、租用商场专柜装修费如何扣除

依据税法规定，贵公司租用商场专柜销售商品，发生的对专柜进行装饰装修的费用，应凭能够证明有关支出确属已实际发生的真实、合规凭据，在与商场签订的租赁合同规定的租赁期内分期平均摊销，税前允许扣除。

（七）应收账款未有报批自行税前扣除的财税风险

1.纳税人在申报坏账损失时，均应提供能够证明坏账损失确属已实际发生的合法证据，包括具有法律效力的外部证据、具有法定资质的中介机构的经济鉴证证明和特定事项的企业内部证据。

2.企业发生的坏账损失，只能在损失发生的当年申报扣除，不得提前或延后，并且必须在坏账损失年度终了后15日内向有关税务机关申报。非因计算错误或其他客观原因，企业未及时申报的坏账损失，逾期不得扣除。

5、关联企业之间的往来帐款不得确认为坏帐。但是，关联企业之间的应收帐款，经法院判决负债方破产，破产企业的财产不足以清偿的负债部分，经税务机关审核后，应允许债权方企业作为坏帐损失在税前扣除。

（八）不提资产减值准备虚增当期利润的财税风险

出于某种需要，“资产减值准备”也成为企业操纵利润的工具。一些企业主要在面临重亏和微利时，纷纷运用资产减值准备进行盈余操纵。

在重亏情况下，企业为避免连续几年亏损，往往在报告亏损年度将亏损做大，以便“轻装上阵”，计提资产减值准备无疑成为可行的操作方案。在重亏当年大量计提减值准备，加大当年度亏损额，为以后年度扭亏提前作好“埋伏”。

在微利情况下，实际亏损的企业为了逃避陷入困境，通过调节利润，使亏损变成微利。这类企业往往以出现正利润为盈余管理的目标，调整的对象是净利率的正负，而不是正净利率的高低。由于微利企业一般在亏损时的亏损额往往不是特别大，利用资产减值准备来调节利润的操作性就很强。企业在以前年度为了不出现亏损，没有计提或没有足够地计提减值准备。

三、上市公司财税风险化解方略

研究寻求财税风险化解策略：此上市公司涉税风险化解方案一共包括11个子方案的组合，如全部实施可为该上市公司履行纳税义务，规避涉税风险，合法节省税金，增加税后效益。基本思路是通过上下游企业，采用会计技术方法，运用转让定价手段，利用税差或税收优惠以达到节税目的。

（一）履行纳税义务

1、纳税人对自已总体税负要有清醒的认识。做好自查自纠，及时采取应对措施，化解先期税负风险。

2、确需缴纳的税金必须足额补缴。有效解决商业目的与税务目之间的分歧。不断提高纳税意识，守法经营，依法纳税，合理合法取得税后利润。

3、进行必要的帐务调整。纳税自查中查出的大量错漏税问题，多属因帐务处理错误而形成的。在查补纠正过程中必然涉及到收入、成本、费用、利润、税金的调整问题。如果只办理补退税手续，不将企业错误的帐务处理纠正调整过来，使错误延续下去，势必导致新的错误和错漏税，造成重复补退税问题，也使企业的会计核算不能真实反映企业的经营活动状况。因此，为了真实反映财务状况和经营成果，防止新的、重复的错误发生，必须做好补退税后的调整帐务工作，使错帐得以真正纠正。

（二）充分利用现行的财税优惠政策

1、西部大开发税收优惠政策西部大开发企业所得税优惠政策将继续执行。因此，为获得节税利益，企业可根据自身发展战略，考虑继续重庆等西部地区设店经营。

2、实施企业税收过渡优惠政策合理利用深圳过渡期优惠政策。新企业所得税法规定：原享受低税率优惠的企业，在新企业所得税法施行后5年内逐步过渡到新法规定的税率；原享受“两免三减半”、“五免五减半”等定期减免税优惠的企业，继续按原税收优惠政策的规定享受至期满为止，但因未获利而未享受税收优惠的，其优惠期限从2008年度起计算。

（三）寻求防范和降低财税风险的途径

经营要交税、交多少税、怎样交税、违反税法会产生怎样的后果，这就是说，税务风险经常存在于投资人对税务风险的了解、认识，反映到经营上，大家都形成了约定俗成的偷、逃、违、漏，因此税务风险在中国绝大多数企业中都有很强的生命力。如何才能降低企业的税务负担同时不引起税务风险，这就要求我们企业必须从现在起，加强税法的了解与学习，从涉税的经营、管理、决策的各个环节加强税务管理，从事后管理走向事先控制，在实际工作中要具体问题具体分析，谨慎操作，把具体业务做实、做细，将涉税风险化解到最低水平，认真、冷静、沉着、细心的应对企业税务问题，从而从根本上降低企业税务风险，促进企业稳定、健康、长远的发展。

（四）实施财税风险评估

企业应全面、系统、持续地收集内部和外部相关信息，结合实际情况，通过风险识别、风险分析、风险评价等步骤，查找企业经营活动及其业务流程中的税务风险，分析和描述风险发生的可能性和条件，评价风险对企业实现税务管理目标的影响程度，从而确定风险管理的优先顺序和策略。企业应结合自身税务风险管理机制和实际经营情况，重点识别下列税务风险因素：董事会、监事会等企业治理层以及管理层的税收遵从意识和对待税务风险的态度；涉税员工的职业操守和专业胜任能力；组织机构、经营方式和业务流程；技术投入和信息技术的运用；财务状况、经营成果及现金流情况；相关内部控制制度的设计和执行；经济形势、产业政策、市场竞争及行业惯例；法律法规和监管要求；其他有关风险因素。

（五）化解“联营扣点”开票的财税风险

开票：根据商场销售收入-联营扣点=差额收入一是在销货时与销售价款开在同一张发票，会计上直接按折让后金额入帐；二是在开具发票后发生的返还费用，或者需要在期后才能明确返利额，开具红字增值税专用发票。对支付与商品销售量、销售额无必然联系，且商场超市向供货方提供一定劳务取得的收入，根据商场超市开具的服务业发票，列入销售（营业）费用。

（六）申请安排预约定价

企业可以在关联交易发生之前，向税务机关提出申请，就企业与其关联方之间业务往来的定价原则、计算方法及其相关的税收问题进行协商，达成原则性协议，从而给企业和投资者一个确定性的预期。灵活运用这一规定，有利于企业就关联交易等降低涉税风险。

（七）改善同主管税务机关的联系与沟通

熟练掌握法律，促使税务机关合理、依法行政，保护企业税收权益。在税法允许的范围内，注意规避纳税风险，以免除不必要的税务处罚。在税收征纳过程中，公关与法治两条腿走路，与税务机关建立互信的公共关系，选择适当的方式解决税务争议，维护纳税人合法权利。

（八）开展税收筹划

在充分理解税收政策的同时，进行必要、合理的税收筹划，尽可能把政策对企业的不利影响降低到最低点。在专业人士的指导下，进行节税操作，用最小的代价获取最佳的、合理的筹划方案，并取得可观的经济效益。

（九）改变自产商品供货物流的流程

现在流程为：

甲地工厂——（通过）乙地总部——（转达）国内各专营、联营、代销机构

流程转变为：

1、甲地工厂——（通过）乙地总部——（转达）乙地境内各专营、联营、代销机构

2、甲地工厂——（通过乙地总部委托直达或直达）国内各专营、联营、代销机构

目的与效果：

1、形式上规避了乙地总部同国内各专营、联营、代销机构关联交易；

2、可降低整体经营费用和物流成本；

3、通过转让定价减少流转环节的税金支出（增值税及附加）

（十）优化二级经营主体资格及经营策略

在预测经济前景的基础上，确认二级经营主体的资格。若经济效益可观，通过设立控股子公司获利；若获利水平低，利用代销、商、批发等经销方式化解或降低市场经营风险。

点：向一线城市（北京、上海、广州、深圳）延伸

纵：向二线城市（省会）拓展

线：向沿海开放城市进军

片：向税收政策优惠地区倾斜重庆等西部地区