商业地产招商方案精选(九篇)
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第1篇：商业地产招商方案范文
可能是源自出身的基因，远洋地产一直对商业地产慎之又慎。
远洋地产开发的第一个项目是位于北京长安街的甲级写字楼远洋大厦。经历过远洋大厦的开发和运营，远洋地产深知商业地产开发和运营风险。在过去的数十年间，即便是全行业数次掀起综合体开发热浪，远洋地产并不为之所动。远洋地产更是数次通过年报向投资者喊话，强调商业地产的操作风险：“应当用更加谨慎的态度对待商业地产。要做好商业地产，从投融资、取地、定位到规划设计、招商、建设、运营等各个环节，都要做好功课，环环相扣，用‘一着不慎满盘皆输’来形容并不为过”。
商业地产是重资产商业模式。一个现实的情况是，国内的融资渠道以间接融资为主，一段时间内不动产证券化无法实施。
远洋商业地产又有哪些破解之道？
早在9年前，远洋地产就在年报中表示，要“保持来自物业开发和来自投资物业租赁之间营业额的平衡”。2007年，远洋地产出售凯晨世贸中心。多年来，这宗交易一直被业界视为一起非常成功的案例。该宗大额交易案例的亮点不仅仅是交易的价格、时机，基于内部现金流平衡的战略眼光，还在于远洋地产通过有选择性销售走上轻资产之路。
此外，着眼于现金流平衡和优质物业持有，远洋地产尊重商业的现实环境，保证货如轮转，又兼顾潜在的资产升值收益和风险分散，在进取和保守之间，划出一条优美的微笑曲线。
除了有选择性销售，在轻资产模式上，远洋商业地产选择与巨人同行。这样做的好处显而易见，一是降低资金成本，二是优势互补，降低风险。在业内看来，太古地产有资金实力和商业地产管理经验，远洋地产熟悉国内市场，在土地获取、市场定位、设计实施、工程营造等大型综合体整体开发获取上有丰富经验。这是资本和资源的最佳组合，也是地方政府最为看重的拿地筹码。事遂人愿，2010年3月8日，远洋地产与太古地产正式达成“战略合作框架协议”。
双方的联姻效果很快面临市场检验。9个月后，太古地产和远洋地产联手拿下成都市核心区大慈寺片区100余亩土地。在成都市锦江区政府眼里，大慈寺片区的定位不仅仅是历名文化传承和城市名片，而且将担任起城市产业升级引擎的功能，非远洋地产和太古地产莫属。
这是一次美妙的“艳遇”。缘分来自太古地产、远洋地产和成都市锦江区政府的实力和战略眼光。在成都远洋太古里开业新闻会上，远洋地产总裁李明动情地说，“锦江区政府是我遇到的最好的区级政府之一”。
在“艳遇”和缘分背后，则是远洋地产对商业地产的独到理解：对综合体拿地的要求是“一线城市及发达二三线城市中核心、地段优越的商业地产”。这也是远洋商业地产做综合体的天条。“随着城际交通的发展，每座城市绝不会都变成独立的商业中心，相反，城市之间更强调功能配合，越是核心的城市越真正具有商业价值”。
具体来说，四川地形呈盆地状，像一个聚宝盆，成都地处聚宝盆中心，成都远洋太古里则处于聚宝盆中心的中心。甚至可以说，成都是大西南诸城市的聚宝盆中心，成都远洋太古里的先天条件得天独厚。
远洋地产和太古地产结伴而行，斩获颇丰。但具体到远洋商业地产的商业模式，远洋地产并不认同快速复制综合体批发式的商业模式。他们认为，比拼耐力，打造拥有长久价值的项目，走弯道超车模式更适合远洋商业地产。
接下来的问题是，远洋地产如何实现弯道超车。而在轻资产这条路上，除了销售、合作开发，远洋地产还要解决哪些问题？首个大型高端商业综合体成都远洋太古里又将如何才能成为远洋商业地产弯道超车的抓手？
二、打造“豁然开朗”的“人体大动脉”
综合体是个瓷器活，需要金刚钻，特别需要产品设计、招商和运营上的专业能力。因此，远洋商业地产轻资产之路的核心就是匠心之旅，通过专业化降低风险。其中，综合体的选址、定位、规划非常重要。在商业地产圈，有一个名词叫“地铁上盖物业”，意思就是强调，选址一定要在主要交通运输交汇点上，项目交通便捷，可达性强。
成都远洋太古里先天性位置优越，周边有4个公交站台，19条公交路线，4条地铁站环绕，其中2、3号线出入口春熙路站的出入口与项目无缝连接。此外，成都远洋太古里地处春熙路商圈，该商圈是成都最为成熟、辐射大西南地区的商圈。而且，该项目环绕千年古刹大慈寺，大慈寺是成都乃至中国久负盛名的佛教重地。
除了外部交通便捷有要求，综合体内部的交通同样重要。比如，综合体中的购物中心要给顾客“豁然开朗”般“到达”的感觉。“豁然开朗”背后是通过购物中心内外交通，将不同的商家串连，每一条街道都是“商家私家路”，人流、商家流、钱流汇集且互通共享（下文皆以成都远洋太古里购物中心为例）。购物中心交通动线好比人体大动脉，担负起输送客流和钱流的使命。购物中心有一句名言，回头客，请走回头路。这句话的意思是，购物中心经营成功，回头客消费至关重要，而逛街舒服则是吸引回头客的重要原因。
三、懂市场、懂商家是关键
矛盾处处时时存在。正如一个硬币总有两面，扎堆生意好做，但同质化将会丧失商业个性，甚至会削弱购物中心的聚集效应。
所以，购物中心的业主方一定要零售，懂市场，知道商家怎么赚钱。比如说，懂市场，业主方就可以知道具体某个品类的市场容量，不会盲目引进同一品类的商家；懂商家，就会考虑商家的利润，制定合理租金，谈判时主动，甚至主动帮助商家根据市场变化调整品类结构。
与租户沟通是件细致且需耐心的事情，要让商家了解成都远洋太古里的整个商业规划和方案，请商家提出建议和方案，同时又要了解商家诉求。成都远洋太古里甚至和商家一起探讨装修方案和橱窗的具体摆放位置。沟通的核心问题依然是租金。但是，不同于行业的常规做法，成都远洋太古里的租金并不完全从商铺的面积和位置考虑，而是更多参考商家的成本和利润率。以餐饮业为例，日本餐成本最高，次之是中餐，再其次是西餐。只有深入了解餐饮业的盈利模式，业主方才能设计出更合理的租金。
川菜是中国的菜系之一，成都远洋太古里开业期间居然没有引进川菜商家，这让远到而来的顾客非常遗憾。成都远洋太古里不可能没有川菜馆，只是更慎重。要将成都远洋太古里最好的位置留给两家非常有特色的川菜商家，以匹配成都远洋太古里的高端定位。
从慎重引进川菜商家可以发现，成都远洋太古里招商非常慎重。恰恰是因为慎重，成都远洋太古里的招商非常成功。懂商家的背后是信任。做购物中心就是做商家的买卖。商家信息非常重要，他们更了解市场的流行趋势，商业竞争中的对手优劣，谁更想进驻成都远洋太古里，谁又可能会离开成都远洋太古里，以及商家最佳同业组合及比例。
第2篇：商业地产招商方案范文
关键词：商业地产；投资风险；经营模式；合作共赢
中图分类号：F293文献标识码：A 文章编号：
商业地产通常解释为大型购物中心，商场、商铺、商业步行街，商业地产的形式多种多样，规模有大有小。大的商业地产项目，规模可达几十万平方米，规模小的仅几百平方米，甚至更小。就其经营形式而言，规模大的多采用整体开发、统一招商、统一经营、统一管理；规模小的大多采用在统一经营管理模式下，回收租金的模式；但更多更小规模的商业地产项目中如：住宅、公寓、写字楼的底商，这些小的商业地产项目和各类商业街则多采用商铺出售、零散经营的模式。
商业地产不同于住宅地产，住宅地产的用途相对简单，主要的功能仅仅是为了满足不同层次消费者的居住需求，面对的客户群相对比较单一，而商业地产的市场定位、目标客户群的选择、开发的策略、运作的模式、管理的理念等都十分关键，只有有了准确的市场定位、细致的宣传策划、有序的招商运作、完善的经营管理、良好的外部环境、优质的物管服务，才能保证其地段价值不断提升，商业物业不断升值，商业业态的可持续发展。现代商业地产更加强调和注重的是商业的市场定位、市场的前景和商业业态组合，它是为了满足商业用途而进行的有计划、有组织地进行开发和经营的产品。追求的是开发商、投资商与经营者三者之间的合作共赢。
1 地产投资风险分析
1.1行业本身存在的风险
从商业地产行业本身来看，一是商业地产发展前期是先天不足，后期商业地产开发无序发展；二是商业地产在开发中存在过分炒作行为；三是商业地产要价过高；四是商业产权过于多样化；五是经营定位和区域特征不相符；六是竞争加剧。在目前我国商业地产发展中，还存在一系列的认识误区和偏差。主要有三大误区：一是投资商业地产必赚钱；二是投资商业地产可长期赚钱；三是认为返租是一剂灵丹妙药。商业地产发展中的一系列偏差和误区。一是完全套用住宅地产的开发模式是商业地产公司经常犯的错误。二是经营者在经营思路上存在偏差。三是商业地产开发资金过分依赖银行贷款。四是商业地产开发中还存在着“首长工程、形象工程”的倾向。以上问题如不能很好得到正视及解决，投资商也必将付出沉重的代价。由此可见，商业地产项目较其他地产项目风险更大，因而必须对商业地产项目在投资决策过程中的风险加以分析、研究，并采取有效措施，合理地予以防范和规避。
1.2政策法规风险
一个商业地产项目要取得成功，必须具备四个关键性的因素，即：土地、资金、人才和政策。这四个方面如果哪一方面存在短板现象，这样的项目开发都很难取得成功。一个项目分析的再好，回报率再高但是如不符合政策法规要求的话，永远等于零，所以政策法规风险永远是第一的。政策法规风险就是指商业地产项目在投资决策开发之前要对在城市规划、商业网点规划、交通、环境、建筑指标、其他地方性的法规等各个方面是否存在风险进行综合分析研究。
城市总体规划决定了城市未来的发展方向以及区域经济发展的潜力，符合城市总体规划是对商业地产项目最基本的要求；同样一个商业地产项目也要符合商业网点规划的要求，政府为配合商业网点规划必然要将市政建设向这一区位倾斜，人口规划、基础设施建设、交通可达性等都将向这一区位靠拢，一个商业地产项目只有符合商业网点规划要求才能事半功倍，获得成功。
商业地产项目地方性政策法规的风险评估就是指对地方政府是否为该商业地产项目的建设、招商和后期的运营制定了严格的限制条款等进行分析和评估，提前趋利避害，以减小其对商业地产项目的影响。
1.3 选址风险
一个商业地产项目能否取得成功，除了规划、运营、招商等组合因素之外，很大程度上取决于选址的正确与否，单是选址这一项工作除了应考虑客流规律、交通状况、商业环境、地形特点、符合城市规划要求外，还应着重研究选址地块的商圈饱和度指数、选址地块的周边人口密度、选址地块的客流情况、选址地块的竞争对手情况、选址地块的交通道路情况、选址地块的公交设施情况、选址地块的地块平整情况、选址地块的地块拆迁情况、选址地块的经济技术指标等一系列内容，他们的每一个方面都对商业地产项目的运营成败产生影响。
一个商业地产项目经营的成败在很大程度上取决于地址的选择正确与否，从某种程度上讲，一个商业地产项目开发的成功与否，其实在项目选址阶段就埋下了伏笔，地址选择的好，该项目就成功了一大半，反之，就可能失败。
1.4 规划设计风险
商业地产项目的成功与否，方向是关键。商业地产项目如果要想取得成功，必须要有良好的规划设计。但是在现阶段，我国的商业建筑设计却普遍存在追求外在的形式美，忽视经营实际需要的现象，这种设计方案就犯了方向上的错误，将商业地产项目引上了一条高风险之路。因为规划设计的不合理就会直接引起以后的招商问题和后续的经营问题。由于规划设计的不合理，将会直接导致后期的主力店招商不成功、一般店经营不理想、经营管理难度增加、租金收益较低、管理成本加大等现象，后续的经营管理会出现无数多的问题。甚至一些项目为了节省规划设计费用，却导致了建筑设计不理想、人员（顾客）流动线不清、功能布局混乱、建设无用工程等等，这些都是商业地产项目在开发决策过程中规划设计风险。
1.5 销售风险
商业地产项目由于是一个投资周期长、投资量大的高风险行业，若物业销售不力，就会导致资金回收慢、资金成本高、投资风险加大等一系列连锁反应。若完全只采用出售的形式虽然能很快回笼资金，但对以后的长期发展和市场的形成与繁荣又非常不利，没有高质量忠实永续的客户，真正面临竞争时很容易被淘汰，最终损害整个商业项目的品质和经营者的利益，因而商业地产的销售风险也必将是商业地产项目中应着重加以防范的一个重要环节。商业地产的销售不同于一般住宅的销售，它必须要实现开发商、投资商和经营者（商户）三者之间的一体化合作关系，开发商通过项目运作赚取开发投资利润，所有者通过出租商铺赚取租赁利润，经营者赚取经营利润，物业管理者通过后期的物业管理赚取管理利润。这三者之间是一个有机的整体，每一个环节都要做到细致周密，才能保证整个链条的完整、有序，才能保证三者之间的共赢。
1.6 招商风险
商业业态如何划分、如何组合，租金如何构成、租金水平多高、租金水平如何递增、租赁期限的长短都是商业地产项目投资决策中的招商风险。每一个具体的商业地产项目都应在规划设计的前期就要考虑引进什么样的经营业态，据此对该项目做一个基本的市场定位，并仔细研究每一种业态的基本特征，只有掌握和了解了这些基本特征之后，才能有的放矢地进行寻找目标客户，挖掘潜在的客户，进行招商。并根据地块条件、招商条件系统地对招商工作进行设计，这样才能为后续的招商工作确定方向，避免招商工作成为商业地产项目操作中的“短板“。
1.7 经营风险
商业地产项目在开发过程中要解决资金回笼及对项目后续经营管理的控制是一对矛盾，因而要想资金回笼快，最好的解决办法就是销售，但销售以后对店铺的经营控制力就弱了，反之只有采用租赁，但是这两者之间如何求得一个平衡，如何解决好租与售的比例是一个难题，因而也就给后期的经营带来了难度，加剧了风险。目前商业地产项目投资开发盈利模式主要有以下四种：一是只售不租。通过出售产权，很快收回投资。二是只租不售。产权掌握在开发商手中，可以抵押再贷款，而且也可以等增值后出售，甚至可以将自己的商业物业进行资本运作。三是既租又售。部分租、部分售或以租代售、有租又售。四是不租不售。自己做商业经营，既赚取投资开发利润又赚取商业经营利润。不同的经营模式各有各的利弊，各有各的风险，各个不同的商业地产项目要根据各自不同的情况采用不同的经营模式，合理选择经营模式并加以防范。
1.8 资金风险
第3篇：商业地产招商方案范文
商业房地产投资风险控制的措施：
1．防范开发商的经营风险，加强商业房地产的管理运营。首先，开发商必须建立商业管理运营的观念，增加人才储备。商业房地产的管理运营涉及房地产开发和商业运营两个领域，商业地产的地产属性包含建筑形态、功能空间、环境配套、技术要求等专业内容，而其商业属性涉及相关产业经济、人口数量、消费水平、市场容量、业态选择、商品定位、商业运营等综合因素。由于商业地产的双重特性，需要跨行业资源的整合力度和复合型专业人才团队，进行项目的合理商业规划和招商活动。其次，统一运营管理使项目具有商业核心竞争力。统一运营包含：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管；其中统一招商管理是基础。最后，制定适宜的运营战略规划，选择项目适合的运管理模式，包括租赁模式﹑销售模式和租售相结合的组合模式等。
2．按照国家政策及城市总体规划，规避政治风险。开发商应关注宏观政策（产业、土地及税收等）的变化，依此选择合理的经营及区位。城市规划风险对商业地产项目影响巨大，对选址、定位、规模、档次等内容做充分的市场调查，对项目所处地域的人流、竞争状况、周边商业环境、交通状况等进行综合的调查研究，以规避城市规划与项目不符，造成的项目利益损失的风险。
第4篇：商业地产招商方案范文
关键词：商业地产；开发；招商；经营管理
1商业地产概念介绍
商业地产包括商业和地产两个概念。商业，是一种有组织的提供顾客所需的商品和服务行为；地产，是指在一定的土地所有制关系下从事的土地开发和地上物建设行为。从经营模式、功能和用途上讲，商业地产通常指以提供各种办公、贸易、商业、餐饮、酒店、娱乐、健身、休闲为目的而从事房地产商业业态或商业综合体的投资开发建设行为。商业地产的投资比例和规模体现了一个城市或地区经济发展水平和繁荣程度，是拉动城市或区域经济繁荣的主要驱动力和核心产业。由于国内商业地产起步较晚，商业地产的投资机构、开发商大部分从住宅开发领域转型而来，尤其是成功型、业界知名度高的住宅，其必然带着“成功”的背景、经验及住宅开发的惯性思维，沿袭“拿地—规划—设计—建设—销售”住宅开发模式，以销售为最终目的，规划上只考虑能建什么样的商业业态，没有考虑区域商业的客观需求；产品功能上只是停留在住宅开发所能满足的基本功能，而忽视了商业地产所特有的招商运营需求；即使注重了商业业态，也是采用“先开发、再招商、后运营”的开发思路，各环节没有系统规划和整体考虑，各自为战，环环脱节。由于住宅开发商对商业规律认识不够，对商业特性的把握存在偏差，并受制于自身惯性思维的影响，必然造成商业地产开发与招商、后期运营管理及发展不相适应，以至于招商受阻、经营冷淡，严重影响了商业地产的持续、健康、繁荣发展，与最初预测的示范经济效应相差较远。
2商业地产存在的主要问题
按照房地产市场行业权益划分，商业地产有四个基本权益——即开发的权益、所有的权益、经营的权益、管理的权益。商业地产这四个权益在不同阶段代表着不同权益主体的利益诉求，特别是开发阶段、招商阶段和后期经营阶段的利益诉求各不相同，如果处理不好之间的逻辑关系，就特别容易产生开发、招商及经营之间脱节或不匹配现象。总结商业地产的开发、招商及经营不匹配的各种案例和现象，主要表现在以下几个方面：
2.1规划设计和市场定位不匹配
商业地产项目涉及的是地产开发与商业经营两个专业领域，需要进行科学、系统的规划设计与市场定位。但多数开发商在商业项目规划设计和建设中，仅仅将自己定位在商业地产项目的开发和建设上，没有为未来的招商与运营进行认真充分的市场调查、科学合理的市场定位。在规划设计时，通常只追求经济利益最大化，为了好卖、好租、使用面积最大化或建设成本最低而规划设计，从而给后期经营管理带来很大的局限性。具体表现为：①市场定位不合理，商业功能规划时贪大求全，脱离当地消费水平；②功能设计没有结合当地人文风貌，只追求空间使用效率，给项目后期运营管理带来诸多问题；③项目建成后，商户为满足个性化或特殊需要，大幅度改造物业形态，造成了不必要的严重浪费。
2.2开发建设和招商经营脱节
目前，国外商业地产受土地所有制性质的影响，经营模式通常以只租不售型居多，比较注重长期持有带来的经济效益。而国内商业地产受资金、利润及经营思路的影响，通常讲究开发节奏“短、平、快”，循环周期越短越好，过度追求“开发、出售、再开发”，加快资金流转以赚取更多的利润，只关注开发、建设和出售，不关注后期的招商和经营。项目售出后很多开发商不愿意承担更多的招商和经营责任，也很少去思考创造良好的商业整体经营环境和氛围。即便加以考虑，由于项目所有权与经营权分散归属，开发商管理干涉比较困难，从而造成开发与经营的严重脱节或不匹配。
2.3商业规模与经济发展水平不适应
自2010年以来，我国商业地产的投资规模增长迅速。虽然受电子商务及网络购物的影响冲击而有所回落，但商业持有量及待开发商业地块仍然占据比例较大。2016年1月12日，仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示：“纵观2015年广州甲级办公楼市场，无论在需求和租金方面均较2014年有明显上升。据仲量联行统计，2015年约7成的租赁成交来自内资企业，并且整体需求往珠江新城迁移的趋势明显，受此带动，2016年租金升幅达到自2011年以来的最高位，同比增长4%”。对于优质零售物业市场，2015年是调整年，电商重塑消费者购物习惯，对实体零售经营表现持续施压；但同时国外中高端品牌积极扩张进驻国内市场，尤其是国际中高端时尚开店步伐加快。由于各路资金看好商业地产的发展，对商业地产领域必然展开大规模的追逐投资。但是，如果不科学预测经济发展水平和商业需求，带来的结果必然是投资过剩及浪费。例如2009—2014年期间，很多大、中型城市均存在商业地产项目增长速度已远远大于经济发展速度的现象。近两年，恰逢国内电商业务蓬勃发展，这些城市的商业地产项目均存在着空置率不同程度的持续攀升，造成了社会资源的巨大浪费。
3原因分析
近几年，国内连续出现商业地产项目破产、并购及股权转让、收购事件，都是因为商业地产前期开发、招商与后期经营不善导致严重后果造成的。例如曾以92.2亿高价成就的上海地王外滩8-1商业地块被潘石屹SOHO中国收购，重庆渝中区核心位置的朝天门地块被新加坡凯德置地收购，北京西三环原“金隅大厦”被光耀地产收购开发成“光耀东方中心”。仔细分析这些商业地产项目破产、并购及股权转让的原因，大致可以总结归纳为以下几种类型。
3.1商业经营的长期效益是主要原因
目前，在房地产市场，通常是住宅项目搭配商业配套一起开发。且在当前国内土地市场出让体制下，开发商主要通过一级市场公开招拍挂竞价获得土地，房地产项目周期通常是二至三年。由于房地产的主要“原料”土地获取的非连续性，且竞价对资金实力要求越来越高，因此土地获取越来越困难，一家房地产公司在一个项目开发结束，很可能由于没有新项目接继、没有土地供应而被迫停止开发，甚至面临公司解散的危机。而商业地产项目要求长期持续经营才可能获取丰厚利润。因此，许多房地产公司为在土地出让一级市场靠资金实力获取土地资源，不得不要求在手项目快速回笼资金，在处理商业配套时通常采用以出售为目的商业开发，而开发商固有的短效行为与商业开发的长期效益形成了这一行业的主要矛盾，也是一个先天性体制问题。
3.2缺少商业地产各项技术人才
商业地产是一项涉及面很广的系统工程，市场化趋向程度较高。相比于住宅开发，在建筑外观、机电安装、配套设施、物业管理及通风朝向等方面有更多、更高的专业技术要求。且住宅与商业地产的物用价值取向是不同的，住宅重在居家的环境和生活的舒适、品质，产品的性质应属于直接用于生活消费的终端商品；而商业地产则侧重经营的增值和投资的潜力，产品的性质应归类为间接用于商业经营的投资汇报。商业地产作为整个商业经济产业链条中一个基础性的硬件产业，它的开发任务包含建筑外观、功能空间、配套机电、环境设施、服务技术要求等专业内容，而其商业属性更是涉及到区域经济、人口数量、消费水平、业态选择、市场定位、商业运营等综合因素。由于商业地产跨行业的多重属性，因此在商业地产开发中，无论在项目规划、设计、选址、立项等方面，还是在建设、招商、运营、管理等环节，都需要有效整合地产和商业两大领域内的人才、资金、技术、管理等优质资源，这是满足商业地产开发的必要条件。然而，很多房地产公司恰恰缺少跨行业资源的整合管理经验和复合型专业人才团队，这是导致当前商业经营和地产开发存在问题的一个现实原因。
3.3缺乏完善的商业网点规划
2012年9月12日，国务院颁布《国内贸易发展“十二五”规划》通知，要求地方政府应完善商业网点规划和土地政策，强调各大、中、小型城市(含直辖市、省会及计划单列城市)要科学抓好商业网点规划的报批和实行。然而，在许多城市，商业地产开发仍然处于一种无序状态，政府招商无限放宽条件，开发商追求利润不顾及社会责任，擅自更改规划事件屡见不鲜。某些开发商拿到土地开发权，只关注住宅出售能获取多少利润，不考虑配套商业的经营发展，不做市场调研，留出些低层（首层）商铺就是所谓的商业地产。这种开发思路导致了商业网点布局严重失衡，商业功能设置不合理。另外，业态趋同严重，购物和餐饮类型居多，缺少休闲、娱乐、健身以及综合消费的商业设施。布局失衡、业态趋同不仅无法满足多样性的消费需求，也面临着经营艰难的窘境，许多已经建成及即将建成的商业设施无法出租而闲置，造成了社会资源的浪费。
3.4商业地产容易导致经营资金断裂
商业地产特别是大型商业综合体在市场上建立品牌、口碑及达到成型和成熟通常需要一个较长时间的市场培育（约1-3年时间），即使开发商引进了一些具有较高的经营水平、品牌效应、强大“领头羊”效应的主力店客户，此孕育和成长过程依然无法逾越。商业地产项目的投资往往较大（少则几千万元，多则几个亿甚至几十亿元），而开发商往往仅能投入20％-30％的自有资金，其它资金主要来自银行贷款、商铺预售或税费贴补返还等。在目前国内银行信贷金融政策下，向银行贷款的难度越来越大，社会融资渠道又很狭窄。因此，商业地产开发面临的资金压力一般远高于住宅开发，资金链就是开发商的生命线，迫于资金压力，开发商往往只有提前预售或出售商铺而快速回笼资金，而一旦将商铺出售了，就会形成开发、招商和运营环环脱节问题的自然发生。
4影响后果
商业地产开发是房地产开发行业难度和复杂程度最高的一个综合性工程，如果处理不好开发、招商与运营的相互关系，所带来的各种问题和社会影响也是最严重的。
4.1降低了管理控制能力
国际大型商业地产经营模式一般是只租不售，确保良好的整体管理和营销宣传推广体系。但我国很多商业地产项目通常按照房地产开发理念来操作，采用分割出售，这些店铺出售后，产权属于不同的人，很难统一各出售商铺所有者的意愿，导致开发人员对出售后商业项目的整体控制能力是非常有限的。在正常情况下，商业项目经营管理有一个2-3年的严峻考验期，必然会遇到各类各样的问题，如果开发企业的后续管理缺乏整体控制能力，纯靠分散业主自己管理调整，结果很容易出现房地产热销售后，开发商赚钱退场，而商业经营业务则开始呈现消退冷落局面。
4.2减少了规模效益
近年来，许多商业房地产开发规模面积很大，但往往得到的规模经济效益不很明显，这主要表现在：①由于分割出售，出售商店所有者零散不统一，而租赁业主更多的从自身利益出发，只考虑租金高低，不顾及商铺租出后所经营项目和产品档次，形成项目交叉重复，杂乱无章，业态、店铺、经营产品简单随意地拼凑，势必造成商业经营布局无序、无特色，服务功能残缺，严重影响企业的品牌形象、市场声誉和规模经济效益；②小商铺基于生存竞争压力考虑，可能会出现虚假宣传，或销售假冒伪劣产品，这种行为对小商铺本身可能没有太大影响，出问题后改头换貌或再换一个地方重新经营，但可能严重影响整个商业项目的形象和声誉，而这种商户的识别和处理又比较麻烦，开发商缺乏有效的控制和惩罚能力。因此，规模面积越大，管理控制越难，也抑制了商业地产的规模效益。
4.3限制了业务宣传推广
宣传推广是商业地产业务经营成功的重要手段，特别是早期的销售推广、广告宣传，经营预期和承诺对吸引投资者起着重要的作用。在正常情况下，项目开业前的早期推广费用由开发商支付通过管理公司，开发商也会把这个费用包含在项目开发成本；然而，在正式开业后，后期的商业推广费用往往成为各商家店铺争执扯皮的焦点问题。另外，物业陈旧后的整体翻新改造也是一个突出的问题。一个商业体运营一段时间后，为吸引更多顾客光顾，需要整体改造或改头换貌，改造成本分摊因为各家商铺营业利润高低不一，很难做到均衡统一，往往因为修改费用的收取困难而不得不放弃整体维修和改造，进而制约了整个商业业务的可持续经营和发展。
4.4阻碍了资源合理配置
前几年，国内商业地产快速发展，尤其是大型商业设施建设，几乎都集中在北京、上海、重庆、长沙、广州等中心城市和经济发达的沿海城市，存在严重的结构性失衡和区域布局不合理，特别是在重庆、长沙、广州等城市，商业地产开发呈现一定程度的饱和现象。在一些大型城市商业地产开发比大小、拼奢华的同时，广大欠发达城市和农村仍然缺乏最基本的商业设施。同时，甚至在商业地产比较发达的一线城市，仍然还存在中心城区、老城区商业设施过于密集，而远郊区尤其是新建社区商业设施缺乏的的强烈对比。例如，北京的远郊县区许多小型社区由于缺乏大型购物中心，购物消费只能开车进入市区；上海是中国商业贸易最发达的一线城市，尽管它的远郊区社会消费品零售总额超过中心城市总量50%，但远郊区的许多新兴社区商业设施仍旧明显不足，缺乏大型综合商业体。上述问题凸显了商业资源配置的结构性矛盾和我国商业地产发展面临的不合理布局问题。
5建议和对策
商业地产价值是实现运营价值为目标的投资形式，反映的是房地产开发和商业经营集成向金融价值投资的最大化实现。商业地产的价值最大化不是指开盘销售价格和利润的最大化，而应是从商业经营的角度，经过长期、持续的经营、发展和培育达到物业升值，真正实现房地产未来增值空间的价值最大化。因此，开发商要实现从地产开发到商业经营者角色的转变，改变过去只重视开发和销售而轻视项目后期的实践管理和品牌服务的错误思路，建立商业地产开发、运营并重的经营格局。
5.1搞好商业地产前期市场定位
（1）做好商业地产项目前期市场定位。因为商业地产与市场需求密切相关，商业地产的规划设计，市场定位是关键，同质性管理只会导致社会资源和企业资源的巨大浪费。只有精确定位，科学管理，才能在激烈的市场竞争中生存和持续发展。为了实现精确定位，一方面必须适应市场需求；另一方面也要结合企业自身的具体情况，走适合自己的路线。市场细分是商业地产市场定位的前提，尤其是对商业集中地区，要成功获取利润，必须把市场细分到极致，小型商业通过定位，避免与大型商场冲突，切忌盲目比“大”、比“全”，而要做“专”、做“精”，通过自身的特色和亮点来吸引消费者。（2）加强商业网点的规划和布局管理。加强商业网点的规划布局论证，提高商业网点规划的科学性和可操作性。规划布局应注意以下几点：①商业网点规划布局应与城市规划相结合。应与城市整体发展、人口分布、消费需求、交通系统、环境保护相结合，通过相关产业配合，发挥有效、合理的资源配置，促进城市功能的不断完善和升级；②规划和调控必须结合市场资源配置的基础调控作用，避免盲目开发、重复建设和无序竞争。规划必须尊重市场规律，在市场规律基础做出规划，并给市场留下足够空间；③以规划引导市场，让市场竞争来实现资源的优化分配，不能让规划来代替市场的调配作用。（3）遵循商业规则选择合适的商业业态。商业地产项目选择什么样的商业业态或以什么样的业态为主，必须遵循商业规则，并结合区域经济发展水平和人们的生活消费水平综合评估考虑。根据国际上发达国家和地区的商业开发经验，在商业业态与经济发展水平之间存在着如下几点规律：①当人均国内生产总值(GDP)为1000美元，主导业态为百货商店；②人均GDP在2000-5000美元，主导业态为大型综合超市；③人均GDP达到12000美元之后，领先商业业态演变为大型购物中心或购物广场（SHOPPINGMALL）。如果是社区底商，只适合配置消费频繁、小额、近距离的小型购物超市、便利店和特色餐饮设施等。
5.2实行“订单合作”经营模式
近年来，国内许多实力强大的开发企业常常寻求与国际知名品牌商业巨头强强联合，建立战略联盟，分别借助对方的行业优势和专业力量进行市场规模扩张。这种合作模式主要有三种：①购买关系，指的是知名品牌商向商业地产开发商提前下订单购买商铺，并能满足“量身定制”；②租赁关系，是指知名品牌商向商业地产开发商以相对固定和低廉的租金形式提前预定租赁商铺物业，保证了商业租赁的稳定性；③合作关系，免费提供商铺物业吸引知名品牌商提前入驻起到“领头羊”效应，但开发商要从品牌商的销售营业额中提取一定比例的经营担保金和利润分享。市场上习惯把上述商业模式称之为“订单合作”商业。与先建设、再招商、后运营管理的传统商业模式项目，这种模式更能适应市场环境的变化，具有多种优点。（1）通过和大型知名品牌商建立战略联盟，并让其提前参与商业地产的前期策划、市场定位和规划设计，有助于弥补开发商在商业地产运作中人才紧缺、经验不足的弱点，并帮助开发商精准、客观地进行商圈分析、市场定位和业态组合，力求达到资源效用最大化。（2）稳定的租金收入保证了商业地产项目的固定投资回报，可以借助商业品牌和“领头羊”效应，改善和提升商家的投资青睐和购物潮流。知名品牌商业提供租金虽然可能很低，但是因为可以吸引大量的顾客，吸引其他商家跟风入驻，进而影响商品的购买价格或商铺的租赁价格水平。（3）由于不同的商业业态有不同的空间、功能和配套设施要求，如大型超市需要提供冷冻、新鲜设施设备和足够多的停车位；餐饮行业需要排水、排油烟和燃气供应系统；娱乐业需要严格的消防系统、疏散通道和逃生出口。所以，采用“订单合作”商业地产模式，开发商可以提前按需设计，以减少入驻后为满足功能需求而不得不进行的拆改、改造，降低浪费最小化。
5.3实行“售后回租”经营模式
售后回租是一种新型的商业模式，开发商和商铺所有者签订合作协议约定，授权开发商或专业商业机构统一管理商铺，开发商或专业商业机构承诺给商铺所有者一定年限内的固定回报。售后回租本质上也可以理解成固定回报换取特许经营权。在当前我国金融体系环境中，长期持有型的开发商较少，为确保商业管理的整体性和系统性，建议开发商对售出的商铺实行售后回租，让众多商铺在统一管理中形成合力，最大可能发挥规模经济效益。售后回租应做到三个基本统一：（1）统一招商管理。这有助于促进商业品牌审核和规范，建立完善的租赁管理制度。入驻商户在业务类别、商品层次、业态位置必须选择根据整个市场统一规划布置；在选择商户时，不仅关注租金高低，更应该关注商户的业务、资格、背景和信誉度等全方位考虑，特别是由商户的业务与物业类型、设计是否冲突，行业之间有无竞争，与其他商户经营的商品是否互补。（2）统一的营销管理。这有助于维护和提高商户和开发商的共同利益，有计划的做好整体营销方案和促销活动；同时，统一管理商业品牌广告和商户的促销活动，统一广告尺寸、位置和空间布置，以保持维护和提升商业项目的整体形象。（3）统一的服务和监督管理。统一指导、协调、监督和服务入住商户，以确保高效的商业开展和物流保障。一方面，为商户提供必要的指导和服务，如统一服装、和营销说辞，基本礼仪统一培训，物流运输统一保障等；另一方面，对商户进行统一公平、公正、公开的监督管理，违反市场规则和法规，损坏商场形象、品牌的商户应严肃处理，情节严重应坚决清理退出。
5.4拓展商业地产投融资渠道
灵活、机动、有效的投融资渠道是商业地产开发面临的最关键问题，也是解决目前国内商业地产开发、招商、经营管理各环节容易脱节的核心问题。因此，建立商业地产市场健康、完善的投融资机制，鼓励和扶持社会资金进入公共配套商业领域，加大民间借贷金融政策的支持力度，保证商业地产项目开发所需资金多渠道、多方位来源，避免传统单一的国有银行信贷风险。借鉴国外，大多数商业地产项目都是由专门的基金组织筹集社会资金来支持运作的。例如，在美国将近200家私募基金和约170公开上市基金中，拥有超过一半投资了全国各地的购物中心；在日本、欧洲和东南亚，大型购物中心也是大部分由专业基金机构通过社会募集资金来投资建设的。然而，目前我国商业地产的开发资金来源主要来自于银行贷款，据初步统计，我国商业地产银行信贷的依赖水平普遍达到60％以上，有一些大型商业地产项目甚至超过80％。近年来，国家在商业房地产市场不断创新投融资机制，积极开放和引进国、内外风险投资和专项投资基金进入商业地产；借鉴一些发达国家(或地区)商业房地产开发投融资的成功经验，引入房地产投资信托(REIT)和保险基金进入房地产投资领域；正在尝试将社保基金引入到大型商业和基础设施建设投资方向。上述投融资机制的不断完善将对促进中国商业地产拓展融资渠道发挥积极的推动作用，应大力鼓励和支持。
作者:曲松 单位:五矿地产天津公司工程管理部
参考文献：
[1]王珍莲.新时期我国商业地产开发模式走向研究[J].建筑经济,2007,(7):38-41.
[2]赵章对.完善商业地产开发与运营模式探析[J].现代经济信息,2013,(2):200+221.
第5篇：商业地产招商方案范文
关键词：住宅底商；综合体商业；专业市场；投资回报率
近年来随着长沙城市的扩张及地产格局的调整，商业地产市场逐步焕发出活力，进入了黄金发展时期，尤其是受轨道交通的影响，大量的商业地产面世，形成了供需两旺的局面。但快速发展背后供应量过大、商业品质有待提升等问题也渐渐暴露出来。从消费者角度分析长沙商业地产投资回报，有利于掌握商业地产的实际运营情况，对促进长沙商业地产与经济匹配发展、适当掌控商业地产发展风险、促进房地产业健康发展有着重要的现实意义。
一、长沙商业地产发展现状
1.商业地产发展速度较快
相对于国内一线城市的商业发展来说，长沙商业地产发展起步较晚，发展速度很快。1995年-2000年，长沙市区人口还不到200万，商业地产主要围绕于传统的五一、东塘商圈，业态主要是以零售业、各百货大楼为主；2001年-2009年，在众多城市商业地产快速发展起来时，长沙商业地产的发展速度却并不明显，新崛起了红星、高桥等商圈；2010年以后，长沙商业地产发展迅猛起来，尤其是高品质的城市综合体的破土而出，为长沙商业地产带来了新的血液，促进了商业格局的再次锐变。
2.商业地产市场运行基本稳定
近三年来长沙商业地产的供应呈现短期内供应量显著增加，部分区域需求成交略显疲软，供销比存在缺口，价格总体稳定等特点。在供需结构上，商业地产的供应有井喷现象，2012年供应量最大，网签成交面积在量上有所滞后于供应， 2011年-2013年供销比分别为：1.20：1、2.17：1、1.22：1。在成交价格上，2012年内六区新建商业网签均价同比增幅为3.39%，2013年同比则下降7.36%，价格浮动在10%以内，但各区域商业网签均价波动大。
表 2011年-2013年长沙市内六区新建商业市场运行情况
（单位：万，元/）
注：数据来源于长沙市房地产市场预警预报动态监测系统
3.新开发区域商业地产待售量大
近三年来长沙市内六区新建商业待售面积248.17万，占内六区新建商品房待售面积的15.46%。其中待售量最大的是岳麓区86.79万，其次依次为雨花区（57.84万）、天心区（34.36万）、开福区（30.74万）、望城区（25.53万）、芙蓉区（12.91万）。不难看出，商业供应量大的区域、新兴发展的区域，商业的待售量相对较高。
二、商业地产投资回报分析
1.调查基本情况
本研究中商业地产是指商业用途的房地产，主要包括百货、批发、餐饮、娱乐、休闲等商业业态形式，分为住宅底商、城市综合体商业、专业市场三类。调查采取典型抽样调查的方法进行，调研样本为长沙市内五区商业发展较为成熟或是区域影响力较大的样本，调研共发放问卷58份，对近16个样本进行了实地调研，调研回收有效样本共52个。在调查分析中，商业地产投资回报的分析是基于商铺购买者的角度考虑投资价值，在分析中假设投资者长期持有商铺，研究中不考虑资金的时间价值、按揭贷款、装修成本情况。投资回报率是指静态租赁年投资回报率，是当年租金与商业总售价的比值。其中，商业总售价计算以评估的当前商业基准价格为准。
2.分类别投资回报率分析
注：图中定期存款指整存整取
图1 长沙商业地产投资回报率与存贷款基准利率的比较
2014年长沙商业地产总体投资回报率为5.12%，在全国房地产商铺投资回报率中属于中等偏上水平，约高于全国平均水平0.72个百分点（2013年下半年我国房地产投资回报率研究中商铺静态投资回报率为4.4%），高于五年期定期存款利率，低于6个月至一年期贷款利率。其中综合体商业投资回报率以5.40%居于最高，专业市场投资回报率以5.28%居于第二位，住宅底商投资回报率最低，为4.12%。总体上看，近年来长沙商业发展欣欣向荣，商业地产能获得较好的投资回报率，当前长沙仍处于经济快速发展和城市建设提质的关键时期，城市辐射能力有望进一步加强，长期来看，商业租金上涨是大势所趋。其中城市综合体由于良好的运营能力和相当优越的地理优势，投资回报率最高，专业市场由于发展已经趋于成熟，投资回报率也较为可观，住宅底商投资回报率相对较低。
3.分区域投资回报率分析
图2 各区域商业地产投资回报率的比较
从各区域商业地产投资回报率来看，开福区以6.29%的投资回报率居于首位，其次依次为岳麓区（6.26%）、芙蓉区（4.94%）、天心区（4.62%）、雨花区（4.44%）。开福区是长沙商业发展较为成熟的区域，金融产业集群优势突出，定位于“中部华尔街”，在近年来商业成交均价上居于首位的。岳麓区商业发展后起优势十分明显，城市综合体以及专业市场的发展，改善了岳麓区商业分散、档次偏低的现状。中心城区芙蓉区由于开发接近饱和，可供商业开发的土地较少，缺少大型的城市综合体项目，投资回报率相对较小。天心区、雨花区的投资回报率均在总平均投资回报率之下。
4.分地段投资回报率分析
图3 商业地产投资回报率分片区的比较
从各地段商业地产投资回报率来看，一环以内商业地产投资回报率为9.41%，一环以外二环以内投资回报率为4.74%，二环以外三环以内投资回报率为4.95%，三环以外投资回报率为4.81%。一环以内商业地产投资回报优势十分突出，比一环外其他地段的高出约4.5个百分点。其他地段的投资回报率相差不大。
从各片区商业地产投资回报率来看，投资回报率从高到低依次为五一、滨江、武广、汽车西站、火车站、四方坪、新开铺、大托、伍家岭、汽车东站、麓谷、广电、红星、捞霞、井湾子、高桥、马王堆、桐梓坡、省府。五一、红星、火车站、伍家岭等传统商圈仍居于前列，而武广、滨江等新兴片区也在前列，由于样本分布因素的影响，高桥、桐梓坡等的排位受到了影响。
三、主要结论
长沙商业地产项目投资回报率属于中等偏上水平，运行状况较健康，总体投资回报率为5.12%，其中综合体商业5.40%，专业市场5.28%，住宅底商4.12%。当前长沙商业地产开发量过剩、商业地产运营难度增大现状已经逐步凸现，商业地产发展中仍存在定位不准、传统市场发展略趋乏力、新兴商业招商困难等问题。
四、对长沙商业地产发展的建议
1.科学规划商业地产的布局及方向
一方面做好商业地产发展的区域层级规划。对于住宅底商商业配套比要进行适当的控制，以提升小区品质。在一个半径5-10公里的范围之内，统筹考虑辐射范围较大的区域性商业中心；另一方面做好商业业态分类规划，住宅底商宜发展社区商业，综合体商业业态则呈现多元发展，强调体验式消费理念，能实现购物、休闲、娱乐、餐饮的一站式服务；专业市场立足专业业态，做大做强。
2.加强商业地产开发和营销的市场监管
提高商业地产准入门槛，对大型综合体开发保持谨慎，严格按照房地产开发资金监管标准对商业地产资金进行监管；严格规范商业地产的“返租”宣传，及时查处不具有房地产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的项目，为商业地产发展创造良好环境。
3.加强商业地产后期运营的政策支持
在商业地产项目审批时需要对运营大体方案进行审核，对不符合规划、同质化较高的商业地产项目进行调整引导；加大对大型商业地产项目的招商支持，强化长沙城市形象的宣传，将重大的商业项目作为市级重点项目来抓，积极搭建商业招商平台，完善各类招商投资优惠政策，增强项目招商的吸引力与竞争力；对于重大的商业地产项目在运营中应开辟政府扶持的绿色通道。
4.推进商业地产的转型升级
鼓励商业地产多元化发展，支持大型城市综合体发展一站式消费、体验式消费，积极探索线上线下结合消费模式，尤其是针对当前休闲娱乐作为购物消费的重要支撑形式，根据商业辐射范围，商业基本定位，适当提高休闲娱乐在业态中的占比。积极引导部分专业市场的外迁，为专业市场创造一个更合适的发展区域。
参考文献：
[1]辛飞.长沙城市轨道交通对商业空间结构的影响研究[D].湖南大学，2012.
[2]叶强，鲍家声.论城市空间结构及形态的发展模式优化―长沙城市空间演变剖析[J].经济地理，2004（4）.
[3]陈淦璋，胡信松.长沙城市综合体进入“战国时代”[N].湖南日报，2012-08-07.
[4]陈言.商业地产发展因素分析与政策调控研究[D].华南理工大学，2013.
第6篇：商业地产招商方案范文
工业地产VS商业地产
所谓工业地产，是从土地用途出发来定义的地产开发模式，相比商业地产和住宅地产，工业地产主要适用于工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，是有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在中国，工业房地产土地的批租年限为50 年。
工业地产与商业地产和住宅地产比较起来，主要在于工业地产与产业经济密切关联，受区域产业化程度和政府产业政策影响很大。工业地产和商业地产均不受国家房地产调控政策影响，因此，要求开发商有很强的行业专业性以及招商引资能力。同时，工业地产与商业地产均受地方区域经济规划和城市建设规划的限制。
华夏幸福“模式”
华夏幸福的产业新城开发模式，是从工业地产起步，又在此基础上将工业地产、住宅地产和商业地产相互融合的一种综合的新型地产模式。华夏幸福开发模式的发展过程经历了三个阶段。
第一阶段是发展工业园区模式。2002年，以主导开发河北固安工业园区为起点，华夏地产正式进入了工业地产开发商行列。此后，又相继开发了河北大厂潮白河工业区、河北怀来生态园区。目前，已经签约并正待开发的还有河北秦皇岛昌黎工业园区、河北承德滦平金山岭园区、辽宁沈北蒲河智慧产业园区、辽宁沈阳于洪园区等共10个园区。
以最早的河北固安工业园区为突破口，华夏地产逐步形成了工业园区模式。工业园区开发模式不仅能够促进当地政府与企业之间的合作，同时能够充分依托首都的产业辐射优势，主攻重点产业，以龙头项目带动上下游配套。此外，工业园区模式将高起点国际化园区规划与产业规划融合在一起，促使产业集聚到产业化和城市化方向。
目前，河北固安工业园区已经成为北方电子信息产业和汽车零配件产业的重要基地，是河北省发展最快的县域工业园区，在今年更是被业界评为中国最具投资价值“十大环保园区”和环渤海地区典型的产业新城。
作为市场化的园区运作模式，华夏幸福不仅可以整合一流的产业专家，同时，能够针对各区域的特点，紧贴政策导向，为区域量身定制个性化建设方案。华夏幸福运用产业价值链分析、资源匹配性分析、产业集群分析、产业类型综合评估等研究方法，结合工业园区开发建设实践，制定出精准的产业发展策略，并依托强大的招商引资和产业培育能力来推动落实。
第二阶段是发展连锁小镇模式。从2006年起，华夏幸福以“孔雀城”为品牌，进行环北京地区的生态小镇的连锁式开发，目前已建成“永定河孔雀城”、“大运河孔雀城”、“潮白河孔雀城”、“八达岭孔雀城”四个项目。孔雀城各项目在环北京郊区呈包围式环状分布，形成“一个北京城，四个孔雀城”的开局。同时，孔雀城率先引入酒店、家居、餐饮等行业中成熟的“连锁”理念，在选址、服务、规划、设计及配套等方面，实现了统一标准，成就了“京郊生态小镇连锁品牌”。
孔雀城的理念是为“市内有公寓，希望通过郊区小镇获得田园亲情度假生活”的都市精英家庭提供解决方案。孔雀城用先进的开发模式，离尘不离城的选址理念，高品质的住宅小镇以及开创式的“生活方式”服务体系，为客户搭建一个实现“7+3”亲情生活模式的平台。孔雀城所定义的“7+3”生活方式，是“老人每周7天住在孔雀城，年轻夫妇带着孩子从周五晚上开始，周末3天来孔雀城度假”。继“京郊生态小镇连锁品牌”孔雀城之后，华夏幸福又开发了面向北京的“轻轨新城连锁品牌”――大卫城和“人文新镇连锁品牌”――兰亭新镇。
第7篇：商业地产招商方案范文
卖不是，包也不是
“我个人认为，中国的商业地产刚刚起步”。11月19日，顺驰中国新上任的总裁张伟在天津总部的办公室里向记者表示，“顺驰的商业地产经营得不错，我们很少经营，都卖掉了”。
事实上，顺驰“只售不租”的经营观代表着中国大多数房地产开发商当前对于商业地产的态度。而这正是房地产开发商所面临的普遍误区：“目前最大的问题就是把商业地产当作纯粹开发。实际上，后期管理才是商业项目的生命线”。
国外成熟的商业地产开发都是以租为主，但其背后是遵循房地产信托基金模式，通过基金融资，开发商本身对商业地产持有产权。国外地产开发商聘请专业管理公司介入经营，更看重商业地产相对住宅地产的较大升值空间，通过收取租金而获利。而国内大多数房地产开发商对商业地产仍按“分割出售、售后包租”模式开发，盖完就将分割后的铺面产权全部出售或部分出售，这一模式潜伏的问题正日益显现。
“分割出售、售后包租”的模式已经在北京巨库等项目上印证了失败。前不久，巨库的开发商，首创资产管理公司总经理杨晓斌首次承认：“巨库对于我来讲是一个失败，而且称得上是非常大的失败”。售后包租使得首创被迫承受巨库选址不当、对租户缺乏选择等不利因素所带来的巨大风险，而这正是该模式的最大隐患。
杨晓斌在承认巨库项目开发失败的同时总结了五条经验。第一，只做不需要培育市场的成熟项目；第二，不再包租包管理。第三，要用专业的商业管理团队；第四，售卖价格不能让投资者产生过高的回报预期。第五，只能找有足够能力承受市场培育过程的投资者。
这五条经验显然也适用于其它开发商。正是因为中国房地产开发商此前没有完全意识到自己不可能拥有商业地产开发与运营的全部知识，这才没在经营和管理上下足功夫。这才导致其最终未能真正结合商业和地产，对商业地产进行有效的运营。
运营公司抱怨声声
实际上，许多时候开发商仅仅是为了给开发的住宅作配套，才不得已进行商业地产开发。
国内2001年对房地产企业上市解禁后，第一家挂牌上市的房地产开发商天鸿宝业(600376)也是如此。“我们常常是‘不得不’开发商业地产”，总经理助理郑颖有些无奈。“每开发200万平方米的住宅，就要配套开发10万至20万的商业地产，完全是被逼的”，顺驰中国的总裁张伟坦承：“顺驰的资金成本问题，决定我们不能在商业地产项目上积压太多资金。我们希望开发更多的能够卖掉的项目”。
“开发商打算卖完就走人，而商业地产建成只是一个开始”，从事商业地产开发咨询的庄雅典吃够了国内开发商的苦头。这位美国的注册建筑师尽管已经从台湾来到北京几年，设计过很多项目，却没有一个方案最终能和开发商达成一致，“最大的难处在于改变不了开发商的观念”。
信托基金何时到位
一年前，美国商业地产巨头KIMCO公司总裁Milton Cooper来中国考察商业地产机会时，也曾为中国商业地产和国际上的差距感到头疼。尽管他觉得这里充满机会，但他在中国找不到他所习惯的融资渠道――房地产信托基金。
按照国际定义，房地产投资信托基金有三个分类。一是股本房地产投资信托基金。该基金投资于房地产，收入来自于租金和房产销售利润；二是抵押借贷房地产投资信托基金。该基金是向房地产主贷款，收入来自于抵押借贷的利息；三是混合型房地产投资信托基金。该基金既投资于房地产，也向房地产商贷款。
对此，国泰君安房地产分析师张宇指出，商业地产的价值在国内被低估，问题的关键在于国内的房地产信托基金尚未建立，市场尚未同国际接轨走上证券化道路。考虑到商业地产的巨大升值潜力，国外的开发商极少通过出售商业地产获得资金，而是通过房产信托基金融资。国外的投资商、经营商、开发商已经是一个完整流程。每个商业地产在开发前已经通过专业的规划和定位，对租金和收益有所预期，从而保证投资人的利益。同时，必须招商达到50%以上才会进行开发。
第8篇：商业地产招商方案范文
大概在三年前，有人问过张家鹏，问他怎么看待“下一个泡沫将是商业地产”这个观点。张反问，如果说下一个泡沫是商业地产，那么上一个泡沫是什么？
他当时想表达的看法是，国内的商业地产在一段时间内即便有一些问题，也只是局部的，可能就是“成长中的烦恼或发育过程中的问题”。张家鹏是RET睿意德创始人，创办睿意德之前，他曾是戴德梁行中国区董事，之后凭借细分深耕睿意德迅速成为行业龙头。
相较于问题，张家鹏当时更多看到的是机会。包括随着中国经济的发展，人们收入水平的提高，一定会释放出更多的消费机会，会再拉动品牌开店，再促动商业地产的发展。当时他的判断是，这将会留给专业的商业地产服务商更大的舞台，比如如何在合理的位置，营造契合的场景，匹配合适的品牌进驻等等。
现在回头再看，也许当年的张家鹏和睿意德就已经种下了内部孵化“小喇叭”的想法。
原来的商业地产咨询与招商服务，都是case by case，有没有一种可能，通过互联网的技术和手段，把其中人的经验通过技术去沉淀，用人去训导算法？
这不能不说是一个大胆的想法。这种尝试首先要解决的难题是，商业地产的服务哪些能力是可以标准化、产品化、互联网化的，客户对于这种新的服务方式能接受吗，会不会是一厢情愿的热情呢？
把“医生的临床经验”算法化
据小喇叭项目的发起人，也是睿意德创始人张家鹏看来，国内的商业地产服务的发展大致是三个阶段：之前的经验决策，现在的数据决策，以及还没有开始、尚在萌动中的算法决策。
“现在我们谈数据就像当年人谈纳米一样，数据要生产成为产品才可行。”张家鹏说。小喇叭主要解决三个问题：如何突破商业中心和品牌匹配之间的信息不对称，如何实现精准决策，以及如何突围经纪人的“个人经验局限”困境。
商业地产是内容决定价值的行业，一个商业中心的价值是由品牌租客共同撑起的。张家鹏考虑的是，这种物理空间的硬件与内容承载的软体之间的匹配，能不能从过去的拍脑袋、拼资源，到更精准地用数据来说话、用数据来决策？小喇叭通过挖掘商场和品牌的数据，再标签化、结构化运算来实现之间的智能匹配，以精准撮合来产生价值。张家鹏给了小喇叭一个形象的比喻，就像把医生的临床经验，通过互联网技术固化下来、通过算法的调优无限精进的系统。
尤其是当消费升级的当下，品牌更迭的速度越来越快，很多新品牌迅速诞生蹿红，商场调整品牌运营策略也越来越频繁时，像小喇叭这样的数据决策工具，是否会对商业决策产生新的价值呢？
张家鹏介绍，还未正式上线的toB的互联网产品“小喇叭”已经结构化了45万个品牌的相关数据指标，目标是结构化1800万个品牌，基本上能覆盖现有商业中心所包含和可能包含的品牌。“比如在中国，哪些商场跟这些品牌在一起，它们存留的时间很长，然后我再拿商场的标签去匹配它的选址特质，从模拟到数据，都可以全量算出来。”张家鹏解释道，“只要足够多标签，然后把标签归类，就能得出最合适的选择。”
就像是“世界本没有路，走的人多了就有了路”一样，通过大数据能实现同场品牌、邻居品牌的识别筛选，并找出存留时间最长的品牌。至于这背后的原因，张家鹏认为并不重要，重要的是大数据能够帮助做决策，而且是“重决策”，这也是大数据不同于个人小样本决策的地方。由于人的善变和多样性，决策咨询也会越来越频繁，只有“重决策”才能实现商业付费。
对于商业地产行业传统的经纪人来说，他们主要工作是选品牌做匹配，他们熟悉两端资源，了解双方的需求条件，但依赖人脑只能匹配小样本，当选品牌的数据量需求增大时，比如品牌和商铺供需两端达到数万的量级，人就跟本没办法应付了，而小喇叭运用大数据运算做决策的功能性，恰好能解决经纪人们这样的痛点。
通过把数据“跑”起来，小喇叭在智能匹配上已有八成的准确度，再加上人工干预，能到达九成左右。张家鹏透露，到六月底，就能完成中国大部分商场购物中心加百货数据的结构化。现在已经在成都和沈阳签约一百家商场，预计明年能进入大概二十个城市。
相比同样拥有商场大数据和互联网基因的公司，比如地产大头万达连接商铺的外卖平台等，都有资源和实力做这样的事情，但是张家鹏认为：“商业逻辑是可以共享的，但是每个人去训导机器形成算法和以最短的路径去实现这个算法的路径是不一样的。人的基因是有差别的，组织实际上是决定了这个事的基因。”
“小喇叭作为一个底层的工具，我希望开放给行业。”张家鹏认为“现在横向跟人有关的标签和纵向跟时间有关的标签都还很薄。场外数据和关联店铺数据的无穷无尽的算法和关系，成为了小喇叭的壁垒，而有了算法，完全可以定制商场。”
商业地产服务的交易闭环
小喇叭帮助品牌和商铺之间的数据化智能匹配，也是睿意德旗下的一个孵化项目，为睿意德“商业地产全渠道服务商”的角色定位增加了一块新拼图。睿意德2012年才起步，已经发展成为中国最具规模的商业地产服务商，小喇叭在睿意德整体的产品布局里属于交易端产品之一。
睿意德的交易闭环由数据为基础，以咨询为入口，以交易为核心组成。在2015年就提出了“数据化咨询，在线交易，平台生意”的大方向。在商户的两个场景――街铺和购物中心――分别孵化了乐铺和小喇叭来提供服务。在交易端，以小喇叭和即将准备上线的云猫为代表。小喇叭是针对商业中心的商铺和品牌的匹配平台，影响的是商场的品牌价值，而云猫是运营的招采平台，负责帮助商业中心一揽子解决对于智能化、数字化等深度运营升级需求。
“我们希望睿意德未来会是全渠道的给商业地产做服务的一个基础服务商，就像一个基础设施一样，能够提供及时的和可控的供应商资源，甚至未来会建立成标准。把原来不可控、模糊的变得清晰化，让运营更简单。”张家鹏表示， “云猫和小喇叭不能光靠信息赚钱，一定要建立标准系统，保低价、保安全、保准确。”
虽然在数据体量上还是有限，但是张家鹏对团队产品化的能力很有信心，毕竟睿意德拥有的渠道连接了中国80%的地产百强和购物中心，有天然的渠道优势。
他还透露，继小喇叭之后，云猫也将在十个城市测试上线，首批精选了两千多个供应商，属于前沿IP类、信息化、智能化、PR、设计等，之后会做一些运营，并计划与小喇叭同期对外公开亮相。未来，睿意德会通过算法把商场服务做到信息化、量化、标准化，有点像商业中心的智能匹配方案系统的运算大脑，为商场的招商和整个运营提出建议。
第9篇：商业地产招商方案范文
1商业地产定位流程
通常来说，商业地产定位的步骤包括:项目背景分析、宏观经济分析、竞争因素分析、市场机会判断、消费者市场分析、项目类型及业态细分、经济测算等过程。总结出商业地产的项目定位内涵及流程(如表1所示)。
2商业地产定位决策指标体系
商业地产项目涉及要素繁多，在实践中，对其定位往往是一个较为庞大的体系，体系内容通常涵括战略定位、市场定位、业态定位、客户定位、规模定位等诸多内容。通过对文献的总结，得出商业地产项目定位评价指标体系(如表2所示)。
基于序关系的商业地产定位决策方法
商业地产定位决策目前使用较多的是层次分析法。层次分析法无法真实地、唯一地体现出评价指标之间的(按照某种原则排定的)序关系。文章将采用基于序关系的评价方法对其进行改进，从群定性排序，再对相邻指标判断重要性比值，进而进行定量运算。其主要步骤有:
1确定唯一序关系
定义1:若评价指标xi相对于评价准则的重要性程度大于(或不小于)xj时，则记为xixj。定义2:若评价指标x1，x2，…，xm相对于评价准则具有关系式x*1x*2…x*m则称评价指标x1，x2，…，xm之间按“”关系确定了序关系。其中x*i，表示{xi}按照序关系“”排定顺序后的第i个评价指标(i=1，2，…，m)。在专家决策系统中，序关系确定的操作步骤一般为:(1)专家在指标集{x1，x2，…，xm}中，选出认为是最重要的一个指标，记为x*1;(2)专家在余下的m－1个指标中，选出认为的最重要的一个指标，记为x*2;(3)继续挑选，直到经过m－1次挑选剩下的评价指标记为x*m。2．2给出xk－1与xk间相对重要程度的比较判断设专家关于评价指标xk－1与xk的重要程度之比wk－1/wk的理性判断分别为2案例分析研究2010年，招商局启动“再造新蛇口”工程，海上世界商业地产项目是其核心项目。限于篇幅，不再对项目背景、项目定位做一般性介绍，仅对项目定位决策体系、方法、过程进行介绍。2．1决策体系说明海上世界项目定位决策采取了专家打分法这一方法，利用专家系统的知识和经验，对项目定位做准确判断。对于决策主体、决策问题等说明如下:决策主体:项目组、专家;专家构成:建筑、规划、经济等领域专家3位;决策时间点:项目方案设计完成后，项目深化设计之前;决策依据:定位初步报告、定位深化报告、消费者调研报告;决策问题:本项目定位是否准确;决策方式:专家打分法;评分依据:依据项目资料及专家的经验。项目决策要点说明，如表4所示。
2决策步骤
(1)建立评价指标集根据表2构建的商业地产项目定位评价指标体系，建立评价指标集。(2)对评价指标权重进行判断在确定商业地产项目定位决策的评价指标的权重时，请专家按照评价方法的要求，给出评价指标的权重判断。
3位专家判断的序关系为:A2A3A1A4，即A*1A*2A*3A*4，各位专家对于准则层的权重判断见表5，准则层权重计算结果见表6。具体计算过程略。同样，对各个指标层指标的权重系数进行计算，得出各个指标的权重。(3)决策打分对于各个指标层的等级分为优秀、良好、平均、较差四个等级，分别赋予分值100、80、60、40分。在判断各个评价指标权重后，根据打分标准，专家需要对项目各个指标层给出具体的分数。限于篇幅，略去每位专家的打分，项目评价得分如表7所示。(4)结果分析从评价结果来看，3位专家综合打分在75分左右，介于“平均”和“良好”水平之间。从准则层权重来看，战略定位、商业定位的权重较大，需要项目组在项目运作中对项目战略定位和商业定位做进一步研究。从指标层各权重来看，发展策略、商业功能定位、消费、需求定位的权重较大，需要项目组人员在商业地产项目开发过程中对这三个因素给予更多的关注。
从专家打分结果来看，商圈定位、消费群体定位、商业体量定位等项的得分较低，这就需要在后期设计时，对商圈定位、消费群体定位和商业体量定位进行进一步的研究和优化。综合专家给出的建议是:项目对于商圈的定位过于乐观，不甚准确;建议进一步提升经营档次，才能更多吸引中高端消费群体;建议减少项目体量，现有计算方法对于体量的估计较为乐观。由上述可见:相较于传统的层次分析法，基于序关系的决策方法确保其序关系的唯一性，说明基于序关系的商业地产定位群决策模型能够较好地服务于项目实践。
结语
