房地产工程竣工验收流程精选(九篇)

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第1篇：房地产工程竣工验收流程范文

材料手续先弄清

一般来说，现场收房时开发商要出具“三大证明”的原件（而非复印件），由此来让购房者判断其项目是否符合交付条件。

一是《建筑工程竣工备案表》。为规范工程竣工验收备案管理工作，建设部制定了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，它通常包括：工程的基本情况；勘察、设计、施工、监理单位意见；工程竣工验收报告等文件在内的竣工验收备案文件清单等。《竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。

二是通常说的“两书”，即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

三是开发商要向业主出示已取得国家认可的专业测绘单位对住房面积的实测数据和公摊面积报告，以及预售合同约定的其他交付条件。购房者应注意比对其各项数据是否与购房合同中的约定有出入。

而在流程方面，购房者则一定要坚持先验房，后办理入住手续。如验房时发现问题，要书面呈送给开发商并让其签收，以免留下后患。同时，在购房者已经支付了全部房款的前提下，开发商应无条件交付符合合同约定的房屋，发现有质量问题的，开发商应限期维修。

巧借天气查“顽疾”

那么既然是在夏季收房，购房者在验收房屋的具体过程中，就可以先巧妙利用天气的特点来进行几大重要问题的排查。

比如最常见的渗水问题，平常情况下需要非常仔细地查看才能发现，但在经常下暴雨的夏天，购房者则很容易就能找到问题所在。因此，在大雨持续一段时间之后去验房就可以有效地排查出各处墙面、屋顶、阳台门窗等位置的渗水、漏水问题，毛坯房多注意看墙壁和门窗，精装房则还要关心地板和橱柜。同时，风向风力也是购房者需要额外考虑的一个问题，这对房屋不同朝向的防水问题也有相应的影响，可细心进行比对。

进一步的，购房者在大风大雨的天气还可以清楚地考察整个小区的情况，包括室外排水是否通畅、地下车库是否会漏雨甚至积水等等。另外，还可以及时发现底层的返水及返潮现象。门、窗密闭情况也要仔细检查。否则会影响冬天的保暖效果。

再有，夏季气温升高，墙壁的裂缝空鼓等质量问题也会无处藏身。根据热胀冷缩的原理，由于温度所引起的裂缝问题会比平时要明显得多，购房者往往一眼就能看出来。这些问题都应及时向开发商反映并解决，避免日后的麻烦。

各项内容详核对

继而，购房者就可以对自己的房屋进行更为详细的综合验收。除了上述的几项重点问题之外，通常还可以有分为“看外部”、“查内部”、“测相邻”三大步骤：先观察外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道；再检查门窗墙面、地面、墙面、防水存水、强弱电、排烟、排气；最后进行闭存水试验、水表空转、楼上楼下的防水等问题的查验。归结来看，这一过程要做的就是查看交房标准，然后根据交房标准对每项内容进行核对：

1.房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。

2.买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。

3.水电煤供应情况和能否正常使用，如水龙头的水压、排水速度。

4.借助万用表测量各处电路好坏，可关闭分闸以检查各个分闸是否完全控制各分支线路。而卫生间或厨房的电路连接错误较易出现，切勿留下隐患。

5.墙体是否平滑笔直、地面是否水平。可利用直角尺或三角尺进行检测。

另外，对于层高、通风管道、插座开关、防盗门窗等细节也都可以一一关注。而值得注意的是，收房前购房者还要看看开发商在宣传资料上的承诺有没有兑现，包括绿化、停车位等一系列问题，减少日后出现纠纷的可能性。

税费收取问明白

最后，对于验房收房环节可能需要支付的各类税费，购房者也要做到心中有数。对于不太了解的收费项目要问明白，避免交了冤枉钱。

契税是业主取得产权证时向国家交的税，只能在过户时交纳，除税务机关外任何单位无权代收。而业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。另外，业主也完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取产权代办费。

公共维修基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。税率相当于房屋成交价的2%。任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金，该基金应该交给小区办。

第2篇：房地产工程竣工验收流程范文

关键词：房地产；工程管理；工程项目策划

中图分类号：F293.33 文献标识码：A

国内经济的飞速发展以及城镇化进程加速了房地产的井喷式的发展，房地产毫无疑问已成为国内的主要产业之一。高速的发展也带来了一系列的问题，而这些问题都可以归结为企业管理不到位所致，而工程管理在房地产开发过程中起着举足轻重的作用，因此，做好房地产工程管理对地产开发企业来说具有十分重要的意义。

一、房地产工程管理的主要内容

开发商进行房地产投资的终极目标是为了卖给业主从而获得盈利。所以要牢牢把握野猪的心思,激发他们的购买欲望,是开发商的首要任务。要做到这一点,我们必须开始从以下房地产项目管理的主要内容入手。

1、规划管理：俗话说“磨刀不误砍柴工”，在项目开工前,进行总体规划管理是关键的一步。在这个阶段,必须仔细谨慎,能够制定具体的项目实施计划。在这个阶段,最忌讳的是尽快开始和缩短时间的早期阶段的规划,导致后期正常工作,浪费时间和金钱。这将直接导致建筑物的综合成本增加,业主将缺乏更多的购买意愿。

2、设计管理：房地产项目在开始正式的施工之前需要做好前期设计的准备工作。因此,房地产项目的设计具有很重要的地位,好的设计也将吸引更多的业主买房。设计方案的好坏,直接反映出实施项目管理的质量。好的设计,不仅可以扩大知名度的设计师,也将促进所有人的购买欲望,更在社会产生良好的社会效益和经济效益,可以说是一应俱全。

3、开发管理：开发管理阶段是房地产工程管理最关键的一环。在这个阶段,开发人员需要对现场条件进行调查和验证，之后还要制定一个严格的开发计划,保证项目顺利进行。在这个阶段,业主最关心的房价将很快确定下来,只要在以后的施工阶段没有太多的事故发生,价格不会有太大波动。因此,这一阶段也是所有业主的最关注的阶段。

4、施工管理：房地产项目,由于建设时间长,范围广泛,所以在实际的施工过程有一定的困难。在施工管理阶段,一定要秉持公开的原则,严格遵守国家有关法律、法规,保证建设的高质量。只有这样,房地产开发项目才能获得支持,企业将在激烈的竞争中取胜,获得更大的经济效益。

二、房地产开发项目工程管理策划分析

1、确定组织架构

项目组织结构是指各种元素以及它们之间的关系,主要包括项目单位构成,功能设置和权力和责任之间的关系,等等,所以组织结构是整个项目实施的灵魂。组织结构可以使用组织结构图表来描述,通常线性组织结构是一种常用的建设项目管理模式,这种模式以避免影响项目的矛盾进行操作指令。根据项目的建设过程中,在项目的实施计划和项目决策阶段、项目早期阶段(主要是申请建设和审批工作)、项目设计阶段、项目招投标阶段、项目施工阶段、工程竣工验收和总结评价阶段。根据工作的阶段,应该设立特别管理部门监督和控制相关的单位。

2、项目管理工作内容分解

(1)前期及报建(批)管理。主要管理工作内容为：环境调查、分析项目的详细计划,编写可行性研究报告,可行性研究分析和规划；准备项目报告建立整体概念,明确的法律问题和确定工作计划,批准指定的法律事务的人员分工。

(2)设计管理。主要管理工作内容为：确定整个项目的建筑风格与规划、优化设计选择方案；调查和设计进度控制计划,明确设计责任；跟踪、检查建立设计进展；参与分析和评价建筑使用功能、面积分布、建筑设计标准,审查设计阶段的设计文件；控制设计变更,检查设计变更的合理性和经济性。

(3)招标(采购)管理。主要管理工作内容为：初步确定整个项目合同结构、规划项目发包方式,根据确定的合同结构和合同项目招标(采购)进度计划,明确各方责任,草案主要材料,所提供的设备清单；委托不同专业工程招标文件、招标单位招标过程中审计风险管理策略；最高价格审计预算,合同谈判,签署合同。

(4)施工管理。主要管理工作内容为：准备项目施工进度计划,确定施工进度总体目标,明确各方的责任；准备技术交底,检查施工组织设计执行情况；审查施工组织设计、人员、设备和材料,处理事情开始所需的政府批准,评审和测试质量的材料和成品,半成品和设备；审计监督组织,监督规划；施工阶段准备年度,季度,月度资金使用计划和控制实施；检查施工单位安全文明生产措施符合国家和地方的要求。

(5)竣工验收和结算管理。主要管理工作内容为：准备工程竣工验收和结算计划,确保每个单位工程验收、转移和结算总目标,明确各方责任,总结合同实现,完成数据编译；需要组织制定设施和设备清单及使用维护手册使用部门,组织项目操作和维护人员的培训。

(6)全过程投资控制管理。主要管理工作内容为：首先进行分解,分析总投资目标的项目总投资风险,投资风险管理解决方案,准备各种各样的投资控制报表,明确各方职责范围,编制设计任务书的相关内容和准备投资控制基金使用计划和控制实施；根据计划的投资控制指数对限额设计管理；审查项目初步设计概算和施工图预算,采用价值工程的方法,矿业投资节约潜力；投资计划值和实际值的动态跟踪。

3、总控计划的编制

在国内大中型建设项目中,进步成为了主要矛盾。为了解决这个矛盾,一般控制主要从进度进行控制。项目总进度控制计划是项目进度的总体规划,是确保项目总体规划的纲领性文件。编制总体控制计划时建议使用网络计划技术准备,这样我们就可以掌握和控制项目进度的关键电路,关键工作,及时发现偏差,采取措施改进,实施整改。总精度控制时标网络计划在项目的早期阶段和应用工作建设(集团)工程结算完成后,和所有的工作之间的逻辑关系建设的过程中,涉及工程建设的整个过程,以实现计划的完全控制。

三、项目实施过程中的管理具体措施

1、充分重视做好施工准备工作

项目招标,施工单位应该着手准备详细的施工组织设计,并改善之前的投标施工组织设计,从生产、技术和关键部件的需求和建设,以安全与质量保证措施为主线,制定科学合理的具体实施细则,完成了施工组织设计。

2、精干施工管理人员，组织专业队伍合理施工

施工现场管理组织和操作团队要少而精,需要广大工程技术管理人员提高认识,转变观念,努力提高他们的技术业务素质,掌握许多技能而专攻干部和工人,减少外佣工的计划,减少外部雇佣劳动力支出,不仅可以增加职工收入,还可以调动员工的积极性和创造性,提高员工的工作效率。

3、合理选用施工技术，采取强有力的赶工措施。

在满足工程合同、设计图纸的质量要求的前提下,采用新材料、新工艺、新方案,减少浪费主要材料损失,消除返工、修理、合理缩短工期,降低工程成本。

结语：

房地产开发项目管理主要是开发项目的范围、质量、成本、进度四个基本要素的管理。项目实施过程中项目的质量,进度,成本控制,项目管理规划的控制是基于研究的基础之上,为了实现知识管理和控制，执行能力显得非常重要,团队建设和沟通管理在一定程度上决定了项目管理团队充分发挥执行,项目的建设高效的管理团队在项目管理中是一个重要的问题。这些因素在房地产开发项目管理工作,影响着一个全面的项目管理水平。

参考文献：

[1]．谭慧贤.某房地产企业工程管理流程的改进探索.[D].华南理工大学.2012

第3篇：房地产工程竣工验收流程范文

【关键词】房地产； 工程建筑； 质量管理

我国的房地产事业快速发展，对于推动经济发展具有积极的意义，房地产的质量是当前人们关注的主要问题，但是在房地产工程项目的质量管理中还存在着不少问题，影响着工程质量，所以我们要积极采取措施，努力提高房地产工程项目的质量。

一、建筑质量管理的现状

从整体上来说，我国的房地产工程质量管理不容乐观。虽然，我国的一些房地产企业意识到房地产工程管理质量管理的重要性，但是，所采取的方法有欠妥当。同时，这也只是一部分的企业意识到这个问题，大多数的房地产企业都没有将房地产工程质量管理重视起来，因此，我国经常会出现房屋倒塌、桥梁塌方的现象，这也是我国相关企业不重视房地产工程管理质量管理的一个表现。我国的房地产工程管理质量管理存在着极大的问题，这需要我们进一步解决。

二、 建筑质量管理的必要性

1、 良好的房地产工程管理质量管理控制有利于我国建筑业的健康发展

随着我国经济的飞速发展，我国的建筑业在不断的发展的同时，竞争也越来越激烈。因此，如果一个房地产企业想要健康快速的发展，那么一定要进行严格的自身管理，尤其是房地产工程管理质量管理。如果房地产企业能够在所承包的工程中对工程的质量进行严格的管理，确保了工程的质量，那么就能树立一个良好的企业形象，从而不断地增强自身的竞争力。如果建筑行业中其他的企业能够积极严格的进行工程管理，那么我国的建筑行业就可以建立起较为规范化、制度化的管理方式，也在一定程度上能够不断的推进我国建筑业的发展。

2、 良好的房地产工程管理质量管理控制有利于房屋的使用安全

之所以说房地产工程管理的质量管理控制十分重要，最主要的原因是他与广大群众的生活与生命安全息息相关的。良好的房地产工程管理质量管理控制有利于房屋的使用安全，也有利于我国和谐社会的构建。房地产工程本身就是一个具有公共利益的项目，相关的施工单位一定要对广大公众负起责任。

三、建筑质量管理的具体措施

1、要提高工程前期的规划管理力度

在我国的房地产工程项目管理工作中，对工程前期都缺乏管理，使得整个工程的质量以及安全受到了很大的影响，所以为了提高对工程项目的质量管理，房地产公司在工程开工前，就要进行有效的准备和管理，保证整个工程的顺利开展。在工程开工前，要对整个工程进行合理的规划，严格勘察地形，做好市场的调查工作，预测工程的风险，然后根据考察的实际情况，进行相应的图纸设计，综合考虑所有的自然、人为因素，做好计算和测量，保证设计图纸能够真实的反映工程的实际情况，为接下来的施工打下良好的基础。

2、对建筑工程使用的材料与工程质量控制进行严格的管理

建筑材料的好坏直接决定着建筑工程质量的好坏。因此，我们要加强对建筑工程材料应用进行严格的管理。首先，我们要对建筑材料的来源进行严格的把关，要有准确的采购信息； 其次，我们要对建筑材料的质量进行检测与分析，找到适合本工程的建筑材料； 最后，要对建筑材料的使用进行严格的把关，避免不恰当的使用。同时，我们要也对工程的质量控制进行管理，尽量的完善建筑企业与施工队的质量控制，从而确保房屋建筑工程的质量。

3、施工过程中加强对整个工程项目进行质量管理

工程的整个建设过程中，施工阶段是最为重要的，对工程的质量影响也最大，所以我们要对工程的施工阶段做好质量管理工作，确保工程质量的实现。房地产工程相对来讲要比价复杂， 施工的环节要多，所以我们要对工程的每一个环节都做好质量管理工作，切实加强工程质量。在对施工环节进行质量管理时，要确保每一个环节、步骤都满足质量要求，只有前一道工序合格，才能进行接下来的施工，如果质量不合格，就要重新改进，否则严禁进入到下一环节，从根本上保障工程的质量。同时要对施工技术、使用材料、设备的质量加强管理，确保质量合格，一旦发现了不合格的材料、设备，就要立即停工，对材料、设备进行质量检验，合格后方可继续施工。建立完善的监督管理部门，对施工现场进行全天候的监管，及时发现存在的问题，并积极解决。

4、加强施工项目安全控制与进度

施工项目的进度控制方法有协调、控制和规划，协调和施工的进度有关， 包括工作队组、部门和单位之间的关系。控制与施工项目的实施过程有关，比较施工计划进度与施工实际进度。以便出现偏差时， 能够采取相应的措施进行调整。规划主要是确定施工项目的分进度目标和总进度目标， 并编制合理的进度计划。控制施工项目的进度可以采取合同措施、技术措施、组织措施、信息管理措施和经济措施等， 并编制施工的总进度计划， 让施工人员控制和执行， 以便按期完成施工项目的任务。安全管理是为了落实安全责任， 管理施工生产质量、成本、进度等目标责任。通过建立与完善施工项目， 有领导、有组织的开展各项安全管理活动。也可以建立安全生产责任制度， 以明确工作人员的安全责任， 使工作人员积极检查和落实安全责任的情况。施工项目通过审查监察部门的生产资质， 让操作人员和管理人员签订安全协议， 详细、认真的记录安全生产责任的情况， 作为补偿、分配的原始资料。

5、建立完善流畅的管理制度

在建筑工程施工过程中，必须有一个规范的、合理的管理制度来监控工程施工的整个流程，保证施工现场的管理科学化、规划化和系统化。在工程施工开始之前，就应该制定完善的施工质量管理制度，例如施工现场考勤制度、施工仓库的管理制度、安全生产管理制度、保卫管理制度、消防管理制度、工艺流程使用制度。利用制度来规范施工过程中药面对的一系列问题。严谨规范的管理制度，可以监督整个施工流程的进行，确保工程施工中没有差错，一步一步提升建筑工程的质量和管理效率。

6、工程项目竣工后要加强质量管理

工程的竣工后的质量检查，是检验工程质量问题的最后一关，做好质量管理工程，及时发现问题，防止工程投入使用后出现质量问题。工程竣工后，要根据国家的质量检验标准对工程项目进行质量的验收和认定，如果发现问题，要及时改正，保证整个工程项目的质量合格。然后形成完善质量评估报告，对整个工程的质量信息进行有效整合，以便指导今后的工程建设。

7、提高工作人员的质量意识，加强管理

加强对房地产工程项目进行质量管理，还要努力提高施工人员的素质，使他们树立质量、安全意识，具备高度的责任感，能够认真工作，保证工程质量，对于工程中出现的问题能够及时反映，及时解决，有效的保证工程质量。还要提高他们的专业技术和能力，在施工时能够较好的利用各种新技术、新设备，把提高工程项目的质量问题落到实处。

总之，质量是建筑企业的生存根本，是建筑企业的效益源泉，是建筑企业的竞争力保障。只有通过制度化的严格管理，管好建筑企业的人和物，因地制宜地改进建筑设计、施工、验收方案，做好相关部门的协调工作才能真正做好建筑企业的质量管理，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

参考文献：

[1] 郭鸿飞，李凡. 房地产项目质量管理体系思考[J]. 合作经济与科技. 2011（05）

第4篇：房地产工程竣工验收流程范文

【关键词】工程造价；房地产开发；项目管理；成本控制

近几年来在全国范围内掀起的商品房购买热潮推动了房地产项目的开发, 房地产开发商面对无限商机, 对比房屋销售价格相对的不可操控, 为争取合理的最大额度的经营利润, 势必在主观上可操控的工程成本控制上下功夫。因此如何有效地控制工程造价, 提高企业在市场上的竞争力,增强企业的经营创利能力是摆在每一个房地产开发商面临的重要课题。目前房地产开发商已不单纯依靠自身的工程技术力量, 而是更多地委托工程建设项目管理顾问公司、监理公司或工程造价咨询公司等中介公司进行工程项目管理, 始终坚持科学发展观统领全局, 紧紧围绕“成本控制”这一重点任务, 努力做到建设产品性价比最优和开发项目经济效益的最大化。

1 工程前期的成本控制

1.1 营运方案的编制、决策和执行

房地产开发商应对整个项目的开发做好定位、营运方案, 并向各有关职能部门及所委托的工程管理公司就营运方案进行技术交底, 给出明确的各项成本控制指标, 对成本控制、开发意图有一个统一的意识。工程管理公司再将各项控制指标细分到工程管理的各专业、各环节, 以指导下一步的设计、工程招标发包、现场管理等各项工作。

1.2 做好规划设计阶段的成本控制

设计是工程项目付诸实施的龙头, 是工程建设的灵魂,是控制投资规模、提高经济效益的决定性环节。规划设计的考虑, 要围绕商品住宅销售的市场和利润的大小来研究, 如高层、多层的搭配比例要合理, 容积率指数, 设计平面组合适应市场的同步需要, 将会有利于产品销售, 同时也会提高房地产开发商的经济效益。

1.2.1 加强设计阶段的经济论证, 实行限额设计

设计阶段是工程建设的关键环节, 它决定整个工程项目的规模、建筑方案、结构方案。设计方案优化与否, 直接影响着工程总造价, 影响着工程建设的综合效益。统计资料显示, 在设计阶段, 设计费只相当于工程全部费用的1% 左右, 但对建设项目投资的影响程度达70% 以上。控制工程造价的关键是项目实施之前的项目决策和设计阶段, 要想使工程成本控制在预期的目标之内, 最常用的方法就是限额设计。这里所说的限额设计并不是一味考虑节约投资, 而是在保证使用功能和预期外观效果等前提下尽量节约成本, 它包含了尊重科学、尊重事实、保证设计预期效果的实际内容。

实行限额设计的房地产开发商方面的具体监控方法: 1) 房地产开发商制定营运方案, 确定造价限额指标,与设计单位签订设计合同, 明确设计奖罚办法; 2) 委托中介工程管理公司, 利用累积的各项工程造价数据, 配合房地产开发商进行设计方案评审、成本分析对比, 从而达到预期的造价控制指标。

1.2.2 要加强设计出图前的审核工作, 提高图纸设计质量, 尽量减少设计变更

加强出图前的审核工作进行事前控制, 将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在保证预期的设计成果的前提下, 克服设计方案的不足或缺陷, 力求所花费的代价最小。在设计出图前加强对设计图纸依据文件、标准等的审核管理工作, 力求提高设计质量, 避免过分设计、超过设计, 以减少不必要的工程投入。

1.2.3 细化及明确设计范围, 安排好各专业设计图纸及必要时的设计变更的提供时间在与设计单位签订设计合同时, 应明确具体设计范围, 特别是各种钢结构、幕墙等小配件的设计均应包括在总体设计合同内, 避免再由别的专业公司另行设计,造成设计费用增加, 及各工程配合不当引起的预埋件后埋、装饰图纸立面设计与土建图纸结构设计不吻合而造成施工打凿等的浪费现象。另外, 水电图纸不能及时提供, 特别是供配电图纸往往在工程竣工验收前二、三个月才提供, 会造成电梯调试、验收要另外拉接临时电缆,从而增加工程成本。上述现象在许多楼盘开发中都时有发生, 应力求避免。

2 工程施工准备阶段、施工阶段的成本控制

2.1 做好工程预算工作, 进行动态成本控制

作为房地产开发商所委托的工程中介管理公司, 对成本控制应实行动态管理, 及时了解、掌握工程成本的变化, 为工程招投标、签定工程合同及拨付工程进度款提供依据, 为工程总造价的控制提供保障。但目前还存在工程开工前一些出图不及时、装修标准不确定、修改变动大的现象, 这不利于成本控制, 也容易出现索赔、扯皮现象, 容易让施工单位钻空子, 影响工程进度。另外, 对于预算超出相应概算的施工图设计部分, 中介管理公司要加以详细分析, 找出原因, 并及时知会房地产开发商, 以调整或修正控制目标, 对工程造价实施动态控制。

2.2 以合同管理为手段, 加强成本控制

房地产开发过程中的投资支出存在于开发过程中的各个环节, 大部分都是以各种各样的合同、协议为依据支付的。让这些费用支出得到有效控制的一个重要途径就是合同管理。

2.2.1 合同条款的洽商拟定

工程施工范本要严格按照各省建设厅的最新合同范本; 而专项工程施工合同也应通过多年经验的积累整理, 寻求一套各房地产开发商最适合自身情况的自有的标准格式, 但仍要针对具体的工程作出具体可行的约定, 并应根据工程开发经验得失作出不断的修订。同时根据施工管理过程中不断出现的新情况、新问题, 不断在合同条款中补充施工管理中遇到的管理依据空白, 使合同切实起到现场施工管理依据的作用。

2.2.2 关于合同签定手续及合同资料的管理

开发企业的各个部门按职责都有签订合同或协议的权利, 如拆迁安置的合同由拆迁部门办理, 工程施工阶段的合同、协议由工程管理公司协助开发商办理签订等等,这都必须按照严格规范的合同签定流程, 不得越轨操作。因此, 作为投资企业要制定必要的合同审查、会签批准制度, 把所有经济行为纳入合同管理, 保证合同或协议签订的质量, 维护企业的利益。另外, 所有的合同协议要按内容统一编号, 分类归档, 便于管理和查阅, 在拨款时按照合同内容进行支付。

2.3 利用技术措施, 严格控制建安成本

在目前的施工过程中, 质量监督、进度控制机制已经比较完善, 但成本控制工作恰恰是施工管理中的薄弱环节。由于成本控制管理工作做得不够到位, 意识不强, 工程虽能按期保质完成, 但一算账就可能不盈利或盈利较低, 未能达到预期的收益。因此可以利用以下技术措施,使建安成本控制在预期目标范围内。

2.3.1 继续贯彻工程招投标制度, 控制新开工工程的造价

通过招投标选择信誉高、工期短、技术力量强、施工质量好、造价适中的施工队伍。招标部门发出的招标文件是个关键, 合同中的关键条款要予以明确, 即根据建筑市场行情、建筑业的一般惯例和有关规范, 就施工中可能产生职责不清、互相扯皮、影响造价、延误工期的因素进行明确, 并明确罚款机制、付款条件等先决条件, 避免合同签订阶段的扯皮, 加快合同签订的进程。这样可避免事先已选定队伍, 预算审价时高抬报价进而延误工期、增加建设成本的现象, 并且为房地产开发商选择长期合作伙伴作出有益的探索。

2.3.2 严格审核施工方案, 合理安排施工顺序, 减少临时费用

在组织工程施工、安排开工计划时, 要考虑到附属配套及大、小市政工程能否与主工程同步进行, 尽量不发生临时供水、供电的费用, 并减少二次施工造成的人力、物力、财力的浪费。如在建设小区道路前, 即可进行各类管道的铺设, 减少二次开挖, 避免施工企业因现场施工的原因向开发商索赔, 从而降低成本。并且对于开发商指定的专业分包队伍要及时安排其进场, 配合管道预埋, 减少总包单位的索赔及额外增加打凿费用等等。对基坑支护方案的技术可行性及造价经济方面应作认真的评审, 特别要把工期缩短的经济效益与工程支出成本综合考虑。

2.3.3 建立合理的工程签证制度

工程签证是编制预结算的依据之一, 是施工企业在中标后提高造价、增加收入的主要手段。加强工程签证的管理属事中控制手段, 对于防止不正当的索赔, 建立规范的签证制度是非常必要的。签证管理制度的内容要确定工程、监理、预算合同等有关部门在签办工程签证时的责任, 分工必须明确, 权力不宜过分集中。

2.3.4 合理控制材料、设备价格

对于材料、设备, 应作好市场调查工作, 掌握价格的变动趋势, 特别是大宗材料设备订货, 应货比三家, 在满足施工的前提下, 把握好订货的时机。同样的材料设备, 由于产地、档次不同, 价格相差很远, 就是同样品牌的设备由于销售级别不同, 价格也有差别。要树立成本意识, 形成控制成本机制。材料设备费在工程的建安造价中约占70% , 有的工程还会更高, 因此材料设备费应是建安成本控制的重点。凡施工企业自行采购的材料, 重点是对指导价的材料控制, 可以采取限价的手段进行控制。材料限价的原则, 一是明确加工订货的责任者是施工单位, 开发商与中介管理公司代表或监理工程师适当参与, 参与的目的是控制材料的采购价格, 但不能包办代替; 二是可以指定材料的档次水平但不指定厂家; 三是监督材料的质量; 四是在保证质量的前提下合理限价。这种材料限价的做法, 体现了风险共担的原则, 适应当今建材市场的状况。开发商应有意识地选择信誉高、产品质量好、单价低的公司作为合作伙伴, 大宗材料统一采购。

2.4 加强竣工结算的审核, 努力降低工程成本

首先, 对于结算具体审核人员, 应注意凡结算工程必须按设计图纸及合同规定进行计算, 如有未完成的项目应在验收单中注明, 结算时予以扣除。同时, 应做好工程签证及预算增减工程量的清理, 重点做好材料价差及竣工工程结算项目的审定工作, 审核时应与原合同文件对照, 固定总价合同工程预算( 标底) 内已含项目不能重复出现。要严格按合同及有关协议的规定, 合理确定技术措施费、提前工期奖、优质奖等相关费用。其次, 认真实行结算复审会签制度, 确保结算质量。建议造价咨询中介公司内部实行编制者、业务组长、主管技术经理三级会签审核, 开发商及开发商委托的工程管理公司再进行三级审核制度, 对相关结算之间进行综合统筹横向联系审核, 避免同一内容在不同合同工程中的重复结算, 或在甲结算中已增加、但未在乙结算中相应扣除的漏扣没有闭口现象。

3 工程竣工后的成本分析

在项目实施中, 要及时对控制成本所采取的措施、效果及其动态的变化进行认真的比较分析。在分析时, 可将实际数据和相关资料与计划进行对比, 以确定项目总成本是节约还是超支。在工程竣工后, 应组织对整个项目的开发成本进行一次后评审, 总结经验教训。在对比分析的基础上, 找出工程结算价款超估算的原因, 探索减少投入、节约资金的途径, 梳理提炼好的做法, 为新开发建设项目的成本测算及可行性研究提供参考数据, 也为后继的工程项目管理做好成本控制的备忘、指引。

4 组织措施

组织措施是工程成本控制的另一关键环节; 自身培养或委托一支德才兼备的工程项目管理中介队伍, 是做好工程项目管理、控制好工程成本的重要保证。房地产建设市场已日趋成熟, 开发商越来越多地把工程项目管理委托给工程管理中介公司, 凭借其专业知识积累、专业技术人才集中、工程管理经验丰富的优势,可以给开发商提供高效中肯的专业意见及建议, 使开发商能把更多的精力放在市场经营销售上去, 以达到建设产品性价比的最优状态。当然在不断提高人员管理技术水平的同时, 也应注意提高人员的道德素质修养, 以保证其有本事、有耐心、更要细心公正地把工程管理工作或服务做好。

参考文献

[1]李建荣.论房地产开发企业成本控制与投资决策[J].改革与战略，2003（07）

[2]马德纯，林德添.浅析房地产开发企业的成本控制[J].城市开发，2003（03）

[3]黄少颖. 房地产企业成本管理竞争战略研究[D].重庆大学，2005

第5篇：房地产工程竣工验收流程范文

关键词：建筑物 竣工测量 质量控制 外业施测

中图分类号：TU198 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2014）08（a）-0133-02

1 建筑物竣工测量流程研究

1.1 竣工测量作业流程

《成都市工程测量技术规程》规定，建设工程规划监督测量应依据建设用地规划许可证和建设工程规划许可证作业。建设工程规划监督测量包括验线测量和竣工测量两个阶段，验线测量又包括灰线验线和±0验线测量两个阶段，每个阶段的项目完成后，需要提交的基本资料一般包括：外业测算手簿（导线及极坐标手簿），外业草图（平面及立面图），测量成果表，双极点的坐标平均值表格以及为了满足信息化管理需要的其他信息数据。

规划监督测量工作包括的验线测量是建筑物基础工程测量阶段，分别在建筑物钉桩后和室外地坪成形阶段进行的测量工作，而竣工测量是在建筑物竣工后所进行的一项城市规划实施管理阶段的测量工作，竣工测量成果是城市规划行政主管部门进行建筑规划竣工验收的主要依据，具有权威性和法律意义。建筑工程规划竣工测量必须由城市规划行政主管部门授权，具有相应测量资质测绘单位负责具体实施。由于竣工测量成果具有一定法律意义，因此，要求竣工测量成果的错误率为零，外业数据采集、内业数据处理以及质量检查都必须严密、准确、细致，以便更好的完成规划监督测量任务。

竣工测量是城市工程建设中不可缺少的重要环节，它不仅为工程的交工验收及将来进行的维修、改建、扩建提供依据，同时为城市的规划和城市管理提供完整、准确的基础资料，为数字城市的建设提供必备的数据。为了满足规划验收的要求，竣工测量有着特殊的严格要求，除满足地形图测量的一般条件外，还要符合城市规划主管部门颁布的竣工测量技术规定。这也为利用竣工测量更新基础地理信息数据库中的矢量地形图提供了有利的保障。竣工测量可分为建筑物竣工测量和管线竣工测量两大类，施测流程如图2所示。

1.2 竣工测量数据处理一体化系统的研究与应用

长期以来，测量工作的勘测数据采集多采用常规的光学经纬仪、水准仪、电磁波测距仪、电子经纬仪、电子全站仪和电子水准仪，现在GPS接收机也己普遍使用。但是测量的模式仍然很落后，测量作业的内外业一体化、自动化程度不高，测量人员的内外业工作强度很大。随着数字地球的发展，铁路、公路等线路的三维图形显示、纵横断面设计、坡度设计、填挖土方量计算等都基本采用相应的GIS系统来管理实现，GIS系统空间信息的获取和更新及工程勘测和施工放样迫切需要实现测量作业的一体化，即外业的数据采集与内业的数据和图形处理等工作在外业工作时一起完成，部分内业工作虽然不能在外业期间同时完成，但能形成电子数据的自动化数据流输入而不需人工干预和处理。

国内各测绘生产及科研单位和高等学校在测量工程的内外业一体化和自动化方面做了大量的研究工作，并取得了一些很好的成果。如由山东正元、武汉瑞得、成都清华山维及威远图、上海天测、广州南方及开思等公司研究和开发的大比例尺数字测图系统，武汉大学测绘学院研制的地面控制与施工测量工程一体化自动化系统（简称“科傻”COSH系统），武汉大学测绘学院与铁道部第二工程局（中铁二局）联合研制的铁路工程施工测量自动化处理系统，武汉大学测绘学院完成的国家测绘局重点教学改革项目成果“地面测量工程计算机辅助教学实习改造”等，为我国的地面测量工程自动化和内外业一体化起到了很好的推动和促进作用。

2 质量控制措施研究

由于竣工测量产品在生产过程中某些关键因素的存在，实时地、全面地、准确地控制其生产过程，监督、规范在生产过程中执行国家标准、行业规范以及其他相关技术要求，为保证竣工测量质量，采取一些控制措施是必要的。

2.1 实行竣工测量的准入机制

竣工测量涉及基础测绘和规划测绘信息采集两个方面，为了便于规划管理用图，图面信息表达方式也必须遵循一定的规则，这就要求测量人员不但要具备基础测绘知识，而且应充分了解规划管理意图；另外，近年来上海市城市建设快速发展，现代化步伐加快，城市建筑各具风格，城市美化了，但给竣工测量工作带来了困难。考虑到竣工测量工作本身的特点，必须是工作责任心强，技术水平较高，经过竣工测量技术培训，有测绘从业资格的人员才允许进行竣工测量。并且尽量固定一支熟悉竣工测量工作的队伍，减少出错几率。

2.2 把好控制测量质量关

在控制测量工作中，有以下几个方面值得注意。

（1）城市建成区一般沿城市主、次干道及街巷布设一、二级导线，并联测四等水准，由于道路的改扩建，沿路布设的一、二级导线点常常被破坏，在导线点被破坏的区域进行竣工测量，作业人员只能利用较远的起算点布设导线，造成导线过长，降低了控制精度，这种情况下必须注意及时补布一、二级导线点。（2）城市建成区建筑密集，布设导线往往形状不好，导线中常有短边，定向容易产生方位误差，影响导线精度。对有短边的情况在测角时应使用小的目标物作为定向标志。（3）用全站仪的坐标放样功能布设复测支导线，是作业人员所乐于采用的方式，采用这种方式布设支导线，须注意检定仪器，注意参数是否设置正确，施测时注意定向边应长于放样边，当定向边短于放样边的1/2时，应作测角检查，测角检查值与坐标反算值之差不能大于30 s，并且还须注意控制总长和边数，保证最弱点位精度。（4）使用GPS RTK是单点定位，控制点间须进行距离和高程检查，以确定所测控制点的精度情况及断定坐标是否正确。

2.3 采取措施提高地物数据采集精度

建筑物的拐角通常为直角，且有阳角、阴角之分。当测量阳角角顶位置时，可用全站仪采用角度偏心观测；测量阴角顶点位置时，可用全站仪采用距离偏心观测。通过这一措施保证竣工建筑细部点的测量精度。建筑竣工测量时，有些地点测量人员不能到位，用棱镜采集不到数据，这种情况下用无棱镜全站仪可解决问题。房顶标高、房檐标高、高压线的标高和走向用无棱镜全站仪测量不但准确，而且快速、安全。

2.4 实行有效的质量管理措施

竣工测量图是规划实施监督管理的依据，具有一定的法律意义。因此，要求竣工测量成果的错误率为零，外业数据采集、内业数据处理以及质量检查都必须细致、准确。在质量检查方面，竣工测量产品要经过作业组、作业队和总工办三级100%的质量检查，并且总工办根据竣工工程的复杂情况组织人员进行单项工程外业100%的抽查。在质量管理措施方面，作业队和总工办根据制定的质量等级标准对竣工测量成果进行质量评定和监督，采用缺陷扣分法进行优、良、合格和不合格分等级的质量评定，对产品中有共性的缺陷加以分析，找出原因，找到对策，并按产品质量情况实行奖惩，形成激励机制。

3 外业施测要点研究

（1）规划竣工验收地形图测量除了按数字地形图测量有关规范实施外，还要对所验收的建筑物进行比较细致的测量，特别是对转角比较多、形状不规范的建筑物，需要将主要特征点尽量采集。对于有裙楼和塔楼，并且塔楼较复杂的建筑物，需要把测站设置在裙楼上，采集塔楼的主要特征点，并且对验收的建筑物四周的高程变化点高程必须采集。测量方法：布设控制点可根据测区附近已有高级控制点情况结合巡视结果确定控制方案，或采用GPS RTK技术布设控制点，RTK单点定位，控制点间须进行距离和高程检查，以确定所测控制点的精度情况及断定坐标是否正确；碎部测量可采用极坐标法、前方交会法、钢尺量距几何法等；高程测量可采用水准测量法或全站仪三角高程，使用目前较为先进的无棱镜全站仪更为便捷。（2）竣工测量涉及基础测绘和规划测绘信息采集两个方面，为了便于规划管理用图，图面信息表达方式也必须遵循一定的规则，这就对测量专业人员提出了比较高的要求。测量人员不但要具备基础测绘知识，而且应充分了解规划管理意图，还要对建筑设计有一定的了解。由于外业工作条件的限制，因此，要有重点地核对竣工图，对最有可能竣工图与现场不一致的地方要重点核对，具体应注意：①规划报建图是规划行政主管部门对建设单位所报建的建筑物的审批图纸，具有法律效应，首先应核对竣工图与规划报建图不一致的地方；②要核对建筑物的架空部分，因为架空部分面积不计入建筑物的容积率，许多建筑单位在报建时报建图有架空层，但竣工验收时就封闭或缩小架空层；③公共建设配套项目是规划行政主管部门要求建筑单位为本住宅楼或住宅小区必须配备的公共服务设施，如学校、居委会、卫生站、公厕、汽车库、自行车库等等，并不属于赢利项目，因此许多房地产开发商会在竣工图上表示有足够数量的公建配套项目而实际缩小或不建设；④有复式层住宅楼对复式层要认真核对，因为复式层的建设涉及电梯的建筑设计规范和住宅楼户数的变化，规划行政主管部门一般不容许房地产开发商随意把复式改为标准层。（3）在注意完成了以上几方面工作之后，再检查标准层，检查工作应做到全面、细致、不留死角。那么对竣工图的核查就基本完成，对建筑物的结构和与规划要求的符合性也有了总体的认识和了解。

4 结语

城市建筑竣工测量是一项具有法律意义的测绘活动，目前《城市测量规范》就满足城市规划实施管理阶段的建筑竣工测量的精度和内容都没有明确的规定。因此，讨论城市建筑竣工测量的质量控制，对开展竣工测量工作具有一的参考价值。

参考文献

第6篇：房地产工程竣工验收流程范文

关键词：房地产、工程质量、质量管理、工程管理

1 设计阶段质量管理

1.1方案设计阶段的质量管理

1、设计方案的合理性和先进性是设计质量的基础。为此一个工程项目的工程质量管理，首先要从方案设计开始控制，方案设计的先天不足，必将给后续的设计与施工带来无穷的后患。与此同时，方案设计阶段的投入的成本最少，而所取的效果却是最好，所以必须择优选取设计方案。对于住宅的户型、结构体系、内部功能、空间利用、节能节地、各项指标、总平布置、坐标高程等方面更加要进行仔细而合理的安排、优化，并能做到创新设计。

2、方案对一个项目具有领衔作用，一个成功的设计方案是一个成功的工程项目的开始。只有方案设计的方向选好了，那么项目的实施也就不会偏离方向，为此，对于方案设计我们必须仔细优化，精益求精。

3、做好总平面布置是方案设计的核心内容，是重点，也是难点。因为一个项目的总平面布置中所涉及的内容与范围非常广泛，对于设计人员的专业知识与设计要求相当的综合与全面，其中的规划、消防、人防、配电、配套工程等在此基本明确且原则上已不能再做更改。

1.2施工图设计阶段的质量管理

1、工程项目的质量目标和质量水平，都需要通过施工图设计加以延续、加以深化。一个工程项目的设计在技术上是否可行，工艺上是否先进、结构上是否安全、可靠等都将决定工程实体的质量。因此，搞好工程项目的施工图设计对于控制工程项目的产品质量意义重大。

2、精心设计是一个项目工程设计是否科学合理的保证。对于总平面图各项指标、空间各部位的布置等必须仔细的逐一核对；对于平面图、立面图、剖面图、结点图做好自身的设计核对与统一；对于建筑、结构、水电、专业设计也必须做好相互的衔接，避免“错、漏、碰、缺”。

3、设计会签是设计单位内部检查、审核一个项目工程设计成果的最重要、最有效的手段。决不能将设计会签当成只是任务签字，不管是各专业设计师的横向会签，还是上下级的纵向会签都应该是带有责任心的签字。

4、国家现行的规范、地方法规及各项行业标准是设计的最低准绳。无论何种结构体系，也不管是多层，还是高层都必须按相关设计要求进行设计，否则将产生严重的质量后果。

5、杜绝设计单位麻木的“少动脑筋，多放钢筋”的保守设计。工程设计的目的本身就在于经济合理，如果只是加大保守系数而不能发挥设计的真正作用，那必然给开发商带来一定的经济损失。

6、对容易产生后疑症的工程质量通病设计应重点明确其做法，同时可适当提高设计要求。因为在工程设计中事先考虑到工程以往施工过程中的质量通病而进行有针对性的预防所花的成本相对不高，而所能取的成果也必然较好。

7、切实做到建筑工程总说明相关文字说明和具体做法清楚、先进、实用。建筑工程总说明可真谓是“一字千金”，建设方和监理方应及早进入到工程设计图纸及总说明的审核过程中，同时相应的做法也尽量的符合当地当时的实际施工艺（设计要求的新工艺除外）。以免施工中不必要的施工联系单的变更，同时也给结算过程带来不必要的麻烦。

2 建设阶段质量管理

2.1招投标阶段的质量管理

1、注重建筑施工企业的实际成绩。招投标相当于一个工程项目施工的开始，选择一个有实际业绩、重合同、讲信用的施工企业很重要，切不可谈“情”而择之，否则在工程的施工管理过程中将很难进展。

2、建立并积累相关施工企业的数据管理库。在项目开发过程中对所接触的施工企业各方面进行考核、对比并建立相应的数据管理库，为今后的开发建设做好施工企业的单位储备。

3、工程施工合同中明确本工程项目的管理条例。对于每一个工程项目实际情况都有所不同，最好能在招投标过程中、施工合同订立过程中就清清楚楚的明确相关的项目工程管理规定，这也就要在工程开发过程中对所存在的问题进行反思，从而做到有效事前控制，以便在工程施工时可以按相关要求进行执行。

2.2施工阶段的质量管理

1、认真做好工程前阶段的工程管理。开始决定一切！一个好的开始只要坚持，那么就会有一个好的结果。

2、提高管理者、作业者的质量意识。因为只有人的主观思想上重视了工程质量，才能真正意义上管理好一个工程项目，才会按相关工程要求进行施工，进行检查，进行验收。

3、严格控制好建筑原材料、构配件的工程质量。对工程主要用材在合同中指定品牌或是在工程联系单进行确认，同时房产方进行不定期的抽查，把好进场关，如果发现质量情况，必须严格的按照工程项目管理规定执行。

4、重视结构工程、建筑外门窗、栏杆等不可替换的选材。对于一些工程建设中不可替换性的分部应当做到舍得的态度，宁可多花钱，也必须保证、甚至提高该分部的工程质量水平，从而做到实用、安全、牢固。

5、着重控制观感质量和做好细部处理。工程观感质量与细部处理是工程最后的一道衣服，将直接展示在客户的眼前，因此更加要将工程观感和细部做到精益求精。同时做好该部分工程的样板先行制度，并同严格按已经确认的工程样板进行施工、进行管理、进行验收。

6、严把工程验收关。验收是工程项目的一道关口，因此必须让验收充分发挥其关卡的做用，切不可走马观花，不视工程实际质量水平。同时将竣工验收作为最后一道防线，在工程完工之前，做到对每一个非隐蔽分部工程进行100%检查，质量缺陷100%封闭，做好100%验收记录， 通过100%修补，最后100%复验。

2.3结算阶段的质量管理

1、建立房地产企业内部的结算流程并严格执行。施工方必须先移交，后结算，同时必须按业主方要求提供完整的结算资料，再由监理方和业主方现场代表对其进行各自审核之后提出各自结算审核报告，最后由业主方将结算资料和各自结算审核报告一起移交于审计单位进行竣工结算。这样的结算流程无疑付于业主的现场管理人员和监理单位在施工过程中相当的权力。

2、核对工程施工图纸、联系单变更的完成情况。工程联系单作为结算工程资料的重要修改与补充，为此在结算移交与结算过程中都要认真对待。同时施工实际情况在工程结算时与施工图纸、联系单局部仍不能完全对应，这就要求将未完成、未施工、未变更事项在结算报告中进行相应调整。

3、总结工程合同、各项规范、标准的执行情况。对施工过程中施工单位是否严格按照各项规范、标准进行施工，是否符合施工合同和施工现场管理条例进行分析、进行评比，从而对其违规情况按有关规定进行罚款，切不可视原合同、原管理条例而不顾。

2.4工程建设的监理管理

1、选择具有高素质、稳定、有良好信誉的职业监理公司。国内目前的监理市场还不是很完善，寻找一支具有实际成果、能够长期合作的监理队伍是解决监理问题最有效的办法之一，同时要求房地产开企业做好监理单位和监理人员（尤其是总监理工程师）的合作储备。

2、业主代表切实做好工程管理的带头做用。业主代表切不可只动口不动手，不管大事、小事不分情况总是指令监理人员去现场检查、处理，而自己整天在办公室内无所事事。而作为工程项目的业主代表也要切实深入到工程现场中，做好工程管理的带头与模范做用，但与此同时也要避免所有事情不分实际情况自己去解决，从而有可能替代监理工作使监理位置架空而无法开展工作。

3、充分信任、调动监理的积级性、明确职责。在项目管理过程中，重点突出总监理工程师的地位与作用，充分信任并支持监理的工作，进而有效的调动监理工作积级性。

4、加强监理公司在工程管理中的权利。及早让监理公司进入项目工程管理对于监理单位关于工程项目的管理非常有利，同时在工程进度款审核、联系单签证等方面，既付予适当的权利，也给予相应的责任。在项目管理过程中，将监理单位的位置放正，充分发挥其监督与管理的作用。

5、在合同履行过程中重视监理的意见，支持监理的管理。当在合同的履行过程中出现不可避免的争议与矛盾时，房地产开发企业切不可忽视监理的意见，同时避免业主方自己强权执行，避免与施工方关系过密，否则，在工程建设过程中监理的工作与管理也很难开展。

2.5建设质量的综合管理

1、提高工程项目各参与者的质量意识。一个项目的工程质量在于管理者的管理，也在于操作者的操作，这个管理与操作最重要的就是参与方的责任心与质量意识。在工程项目的管理各个阶段，首先就要提高参与者的质量意识，才能有效的保证工程的质量水平。做为业主方，更加要以客户为中心，以公司的品质建设为出发点，将所建工程做精、做细、做到位。

2、加强工程项目各参与方的协调与沟通。工程项目的协调与沟通首先需要这个项目各参与各方共同遵守本项目管理制度，同时也需要各参与方之间的相互合作、相互信任。从而使项目施工与验收自觉有序的按相关要求与规定实施。

3、发挥房产方业主代表手中的财权。要知道每一个施工单位踊跃的参加投标来获取工程项目建设，其最大目的就是通过工程建设为自身企业获取经营利润。

4、认真研究新工艺、新材料的应用对工程质量的影响。现代工程建设中都大力支持和提倡新工艺、新材料在工程建设中的应用，但同时由于新工艺、新材料技术上的不稳定性和不成熟性，隐形中将给工程质量带来挑战。

5、重视利用项目建设中最基本、最原始的资料和方式。其实管理好一个工程项目并非难事，但也不是谁都能够管理的好一个工程项目，在工程的建设过程中很多人会忽视了最基本的东西而麻木的进行自我意识管理，甚至对这些最基本的东西感觉烦琐而无味。其实，这正好相反，这些最普通的设计图纸、各类工程规范、图集正是最好的现场施工依据；而施工单位的施工组织设计、专项施工方案正是最好的实际操作依据；工程建设合同、补充协议书正是最好的协调管理依据；工程会议、工程联系单正是最好的沟通处理依据。

3 工程项目质量协调管理

3.1设计与建设阶段的协调

1、切实做好设计交底与图纸会审。经过设计交底使施工方和监理方能够正确贯彻设计意图，使其加深对设计图纸的理解，掌握关键工程部位的质量要求，确保建设工程质量；经过设计图纸会审可以由设计单位为参建单位解决技术难点并制定相应技术方案，同时也解决设计图纸中所存在的问题，减少图纸中的差错，将图纸中的质量隐患消灭在萌芽之中。

2、有效控制工程项目的变更设计。不管是设计变更、施工变更，还是建设方的工程变更，不论是谁提出变更都必须取得设计单位和建设单位的各自确认意见，凡涉及施工图审查内容的变更，正常必须报请原审查机构审查后再批准实施。

3、严把工程竣工验收“设计关”。对于建设项目的基础验收、中间验收、竣工验收必须邀请设计单位参加进行共同验收，设计单位也应当派遣相关设计人员到位进行技术验收并提出设计方验收意见或验收报告。此时设计单位应站在技术设计、工程规范的位置对所设计工程的验收负责。

4、发挥设计代表的桥梁纽带作用。一个大型的工程项目都应配有设计现场代表，在基础施工阶段对现场的地基与基础进行实地确认；主体施工阶段与工程进度同时跟进；装饰施工阶段共同参与选材定样；在工程后期参加结构的变形、沉降、裂缝原因分析与处理等技术服务。

3.2设计与物业阶段的协调

1、物业单位及早参与工程项目设计。房地产开发商最好有稳定而规范的物业合作单位，让其物业单位及早参与工程项目的前期设计中，以其物业自身管理质量的需要对工程设计进行事前控制与相关调整，同时也了解设计意图，从而减少物业管理阶段的维护成本，提高物业的服务质量。

2、进行优化设计确保物业管理质量。在工程设计的同时，房地产开发商与设计单位就综合考虑项目的产品定位、建筑结构、建筑节能、景观设计、智能化设计、配套设施等对物业管理的影响，切实做到物业管理与服务的可行与方便。

3.3建设与物业阶段的协调

1、消灭建设过程中的工程后遗症。这就要求在工程建设过程中做好工程实体质量来保证日后的物业管理工作，尽量做到不留工程问题，将可控问题消灭在工程建设过程之中，在工程建设时就为物业管理构筑良好的设施基础。

2、杜绝违规或不实际的客户承诺。在工程的建设过程中往往会由于房地产开发企业工作人员或项目建设人员一个无心的承诺，而在实际建设中难免会出现一些意想不到的矛盾与问题导致当初的承诺无法兑现。

3、完备工程实体和档案资料移交。建设工程的竣工也就将其所完项目移交于物业单位进行了管理，在工程移交过程中，应当做到先进行工程清单的清点，确认齐全无误后再进行工程资料和工程实体的移交与交接。而此时的工程资料必须做到完整、清楚，工程实体必须符合验收交接条件方可进行。

4、参与工程保修期内的维修协调。在工程保修期内，物业管理单位和建设单位共同协调和督促施工建设单位按其保修合同有关规定和要求进行保修，同时物业管理单位负责客户的问题受理与工程修补的落实。因此，物业管理单位应当认真熟悉各施工建设方的保修合同而进行及时有效的协调。

第7篇：房地产工程竣工验收流程范文

2015年，我局在区委区政府的正确领导下，以“上水平”为总体要求，精心组织重点项目和城镇基础配套设施建设，着力抓好保障性安居工程工作，强化城乡一体化发展，全面推进住建事业发展上水平。

1、以项目建设为重点，加快城市发展。一是重点项目按时序推进。今年由我局承担的市政项目共22项，全年计划总投资93550万元。__路__桥、__路北延、__路改造提升、__区东城污水处理厂等6个项目正在施工；__路北路北延（过铁路）施工图已经铁路部门审查，即将签署代建协议；预计到2015年年底完成小营广场改造、后街背巷整治、幸福路、区域供水工程、__滨河路等11个项目施工；其余项目均达序时进度。2015年我区城市化率目标为49.5%，争取50%，目前我区上报城市化率为51%。二是园林绿化进展顺利。全年计划实施项目7个，正在实施25万平方米的__风光带南北两岸（__路--__路）绿化建设以及70万平方米的自行车文化运动公园建设，完成__路小游园、__路、__路行道树栽植、火车站广场绿化等建设，完成额外交办__门前公共绿化、__路__桥桥北等绿化。截止目前，已新增绿化面积18.7万平方米，提升改造绿化面积1.15万平方米，绿化覆盖率已达40.33%,预计到2015年年底绿化覆盖率可达40.35%。三是小城镇建设步伐不断加快。为落实目标任务，通过省验收，我局定期组织项目观摩，全面推进小城镇及重点中心镇建设。__镇12个项目，计划投资3.36亿元，完成投资1.4亿元。__镇39个项目，计划投资1.98亿元，完成投资0.82亿元。四是村庄环境全域整治全面完成。至2015年3月底，全区21个乡镇及高新区相继通过市级验收，实现全区村庄环境全域整治，4月起进入常态化长效管护，目前，正全面准备省级验收工作。五是房屋征收项目扫尾稳步推进。11个项目63户扫尾，北京西路延伸、市一院宿舍、府升二期、城中花园东等6个项目42户已全面完成；__路北延1户以及区政府西1户已作出征收补偿决定；__花园西5户签约1户，余4户；府升小区北余7户；荷花公园北7户签约5户，余2户。新实施项目5个，分别为__卫校东，__医院东、幸福路、老汽车北站、计生委及周边。目前，__医院东地块250户已签约36户；幸福路地块开始入户商谈；__卫校东项目正在进行分户评估；老汽车北站、计生委及周边项目项目土地和规划审批手续已办理。另外，因蓝天学府建设需要，对二附小东13户实施征收，现已签约8户。

2、以产业发展为核心，提高项目指标。一是建筑业发展势头良好。今年全区建筑业目标考核任务为235亿元。截止目前全区实现建筑业总产值183.83亿元,完成目标数的78.24%;外埠市场产值111.55亿元，完成目标任务79.68％。预计到2015年年底完成建筑业总产值246亿元，完成目标数的104.68%；外埠市场产值147亿元，完成目标数的105%。出国出境2021人，完成目标任务101.05％；组建规模市场6个，完成目标任务的100％。二是房地产开发稳中有进。2015年房地产项目计划投资33.8亿元。全区实际完成房地产开发投资34.5亿元，完成目标的102.07%。商品房施工面积为285.97万平方米（含去年结转的232.53万平方米），商品房新开工面积为48万平方米，完成目标的106.7%；商品房竣工面积为43万平方米，完成目标的107.5%。预计到2015年年底，全区销售商品房6550套，销售面积62.48万平方米。三是招商引资成效显著。今年1-10月份共引进亿元项目3个，新开工亿元项目3个，竣工亿元项目1个，纳入2015年市重点项目2个，置换项目1个。分别是新引进投资2亿元的江苏德瑞加数控机床项目，投资1.5亿元江苏金金照明项目，投资2.5亿元的自行车运动馆项目（一期），3个项目已开工建设，投资1亿元江苏纽泰格汽配项目9月份已竣工投产，投资2.5亿元的自行车运动馆项目（一期）年竣工运营。同时，纽泰格汽配项目，自行车运动馆项目被纳入市重点项目，年底验收。四是质量安全整改到位。扎实开展建筑工地环境整治和建筑扬尘集中整治工作，根据区五城同创办公室要求，我局对部分建筑工地围挡破损的进行了更换，对金鼎国际、瑞安花园、北京如意等工地围挡公益广告进行提升改造；对__、幸福城等工地的围挡进行了整改提升，累计下发整改通知完成及上级交办单338份，新增、修补围挡约12627多米；覆盖土地约2.2万平方，新建或修复施工现场道路约1451米，规范或更换冲洗设备31个，清运建筑、生活垃圾近80万吨。

3、以民生保障为前提，改善人居环境。一是住房保障体系不断完善。进一步明确各类制度的保障对象和标准，着力提升公共租赁住房、廉租房对特定对象的供应比重，我区出台了公租房、廉租房并轨运行实施细则、共有产权实施方案、棚户区改造办法等政策措施；结合我区上年城镇人均可支配收入，出台了2015年__区城镇居民中低收入线和低收入线标准。二是安置房建设加速推进。大力实施__小区、__北苑、__花

园、自行车城民生工程建设。截至目前，__小区已全部交付使用；__北苑小区8、9、10三个月同步进行水、电、气综合管网铺设、小区道路、绿化等室外配套工程施工，10月底完成楼房单体验收，力争12月份交房；__花园目前已完成所有工程桩、围护桩施工，开始进入土方开挖的准备施工阶段；自行车城项目目前主体工程已验收结束，正在进行外配套、幕墙工程施工，室内装饰装修深化设计、施工图设计、工程量清单同步进行。三是老旧小区整治效果显著。根据全年整治任务，结合我区老旧小区实际情况，认真筛选整治小区，制订实施方案。确定小营1-7号楼、__花园6地块、__小区、__小区等十个小区作为老旧小区整治对象。目前，已投入1100余万元，开工面积超过40万平方米，十个小区改造基本完工。道路硬化4000余平方米，新增停车位6000余平方米。疏通管道近万米，新砌、修缮井200余座。为确保城建工作顺利实施，我局以全力推进民生工程建设为重点，在细化责任分工、明确目标任务的基础上，严格执行干部一线做法，抢抓施工进度，明确责任落实。

1、超前谋划抓进度。为确保各项工程早启动、早竣工，我局从机关科室、其他单位抽调多名专业技术人员，提前介入工程项目，主动与设计单位沟通对接，做好工程现场踏勘、项目招标等工作，全力推进工程进度。对已开工项目，做到管理科学规范、流程公开透明、服务快捷高效、保障到位有力，推动已开工项目速建设、快见效。对尚未开工项目做好规范招投标活动，加紧推进项目立项、施工图设计等项目建设前期工作，确保工程按时开工、提前开工。

2、明确责任抓落实。为确保各项重点工程尽早出形象、见成效，我局成立了由主要负责人任指挥、相关分管负责人任副指挥的包含城市道路、环境整治、保障住房等重点工程的建设指挥部，严格执行“五个一”（一项重点工程、一名分管领导、一套工作班子、一个实施方案、一支好的施工队伍）的推进机制，明确总体进度、质量标准、工作要求、推进措施。各工程项目部坚持每周一次例会、每半月一次推进会，每一阶段结束进行总结，认真分析存在问题，及时进行协调处理，保障各项工程顺利开展。

3、强化队伍抓管理。为加强队伍建设，改进工作作风，我局开展“三实三严”专题教育活动，针对城建队伍中存在的“不严不实”的问题，制定立得住、打得通、管得好的制度，推行“三严三实”常态化、长效化。严格落实党风廉政建设责任清单，执行五项重点权力规定，加大问责力度，坚持有错必究、有问必责，确保城建队伍建设制度化、规范化。

回顾全年的城建工作，各方面都取得了较好的成绩，但也存在不少问题，主要表现为：

1、征地拆迁约束着项目进度。市政工程建设、园林绿化涉及征地、拆迁、杆线迁移等难度较大，矛盾较多，单单依靠住建部门推进难度较大，如北京西路延伸因拆迁问题一直未完成，无法进行下一步工作；瑞林路已完成施工招标，因征地工作未完成无法施工；东城污水处理厂、__河水厂二期工程等项目因拆迁征地还未启动；__风光带因征地拆迁问题，暂时无法实施绿化工程。

2、资金缺乏制约着项目进度。区域供水、污水处理设施建设、道路桥梁建设等都需要大量建设资金，尤其是区域供水工程、污水处理项目均是民生项目，也是省市目标责任状要求必须实施的项目，投入大、回收期长。__国际自行车城按合同约定，土建施工单位付款节点为工程竣工验收合格备案之日起，一个月内付至合同价的40%（无息），目前尚未达到付款节点。为加快工程进度，超前投入大量资金，截止目前，施工单位资金压力较大。

3、市场不确定因素影响着项目进度。由于国家对房地产宏观调控力度的加大，房地产市场的不确定因素增强，建筑业受到直接影响；外埠市场对企业资质和资金要求高，开拓难度加大。部分项目存在延期交房、销售不好等问题导致资金压力周转困难。近期我区商品住房囤积较多，供大于求，持续发展下去势必造成恶性循环，从而影响稳定，给城市发展带来负面效应。

2015年全年计划实施项目144个（含市、区重点项目65个），当年计划投资127亿元。其中政府投资项目44个（市政项目22个，园林绿化项目5个，安置房项目2个，老旧小区改造项目10个，房屋征收项目5个），当年计划投资27.5亿元。2016年，我局将紧扣工作总目标，进一步坚定信心、突出重点、统筹推进，确保全年各项任务目标圆满完成，促使城建工作再上新台阶。

1、大力推进城市建设。坚持以重点项目为抓手，加强基础设施建设，进一步提升城市整体形象。2016年加快推进__路__桥、古淮河康马路大桥在建项目进度，重点抓好__区__北路延伸（过铁路）、北京路道口平改立工程、__东路平改立工程、香港路道口平改立工程、双和村道口平改立工程5个过铁路项目改造工程；新建王营镇增压泵站，扩建__河自来水厂；同时做好区域供水管道巡查工作，确保广大农村地区饮用水安全。2016年计划新建污水管道6公里，继续完善城市污水管网及截污管网，加快老城区雨污分流管网改造步伐，保障城市污水收集率。加快推动__区东城污水处理厂新建工作，确保污水处理厂建设工作顺利推进。同时，加强__区污水处理厂运行管理，确保城市污水处理率。

2、提档升级园林绿化。一是同辖区多部门健立联动机制，明确划分界限范围，确保城区绿化项目“活有所养、损有所偿、死有所换。二是加快实施面积约280万平方米的__风光带提升改造（涟水界-__路）工程，占地面积约20万平方米的__风光带六期（__路-合肥路）以及占地面积约1.6万平方米的__路北延（长江西路-淮河路）绿化工程。上述项目的实施为提升我区整体绿化水平，满足城区生态景观需求助添了活力。

3、提升村庄整治水平。我局将抓好村庄环境整治常态长效管理监督工作，参加区政府督查室牵头的村庄环境长效管护每月督查考核工作；结合全区村庄环境整治工作和各乡镇实施情况提出相关工作建议；着力提升全区村庄环境整治工作水平。2015年是全区村庄环境全域整治通过省级验收的第一年，2016年各乡镇将自行施压，继续以提升整治水平为工作重点和着力点，实现长效管理规范化、制度化。

4、着力推进旧城改造。严格按照法定程序依法规范启动实施老汽车北站、计生委周边等项目房屋征收工作。在项目实施过程中,继续发扬“白+黑、5+2”的精神，明确目标、分工包干、先易后难、千方百计提高

工作效率,快速推进项目进程。同时，对老弱病残等特殊群体，想方设法做好现房协调工作，积极主动与住房保障科室对接协商，将主城区范围内适中空置的保障性现房，以较低的价格对外租赁给外出租房困难户，确保他们拆有所居。5、开拓巩固建筑市场。一是大力培育建筑骨干企业。做好员，技术工人的培养，加强与人社局协作，对照“新资质标准要求”，组织人员参加各类资格考试；积极引导南国、苏淮等重点骨干企业走勘察、设计、施工一体化的路子，延伸产业链，提高规模经营效益。二是积极抢占新兴市场。积极筹备外埠市场推介会，鼓励企业走出去，建立基地。对外出施工企业，要主动服务，靠前服务。加大新疆、河南、内蒙等市场的开发力度，在主攻重点市场、品牌市场、规模市场的同时，进一步加大人才引进、技术革新、品牌创建力度，努力把目前的一般市场培育成未来的新兴市场。

6、跟踪督促房地产业。咬紧目标不动摇，2016年计划完成房地产开发续建项目35个，新建项目9个，计划总投资60亿元，施工总面积230万平方米的目标任务，其中新开工面积60万平方米，竣工面积50万平方米。2016年房地产开发计划新建上海国际花园、城中花园东地块、融侨城、新晨佳苑等9个5000万元以上的项目。同时紧紧围绕全年城建重点项目房地产开发建设目标，督促跟踪9个新建项目，确保项目按序时进度完成，带动其余在建项目，加快进度，抢抓工期，确保项目有序推进。通过在区电视台开设房产专栏，适时举办房展会等多种形式活动，为企业搭建平台，不断激活房地产市场，为企业发展保驾护航。

第8篇：房地产工程竣工验收流程范文

一、充分认识节能减排工作的重要性和紧迫性

节约资源，保护环境是我国的基本国策。做好节能减排工作，是贯彻落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的重大措施，是建设资源节约型、环境友好型社会的必然选择，是推进经济结构调整、经济增长方式转变的必由之路，是提高人民群众生活质量、实现经济社会又好又快发展的必然要求。我局各股室认真学习了文件，充分认识到做好减排工作的重要性和紧迫性，切实增强责任感和使命感，把节能减排工作作为重要工作任务来抓。

二、切实抓好节能减排各项措施

(一)加强领导，强化监督。

在学习文件精神后，*区建设局成立了节能减排工作领导小组，由山群副局长任组长，局办公室、局各股室主要负责同志任领导小组成员。负责做好本单位资源节约各项工作的指导、协调、督查和考核。

(二)找准问题，明确任务。

结合单位实际，按照“严、细、实”的管理作风，集中时间、集中人员，开展调查研究和排查，找准存在的问题和原因，规划节能目标，实现节能改造，力争使单位的节能管理、节能设备和技术上一个新台阶。一是强化新建建筑执行节能强制性标准的监督管理，把好施工图审查、施工许可、工程质量监管及竣工验收等环节标准执行关，对达不到标准的建筑，不予办理开工和竣工验收备案手续，不得销售使用，建立行政审批责任制和问责制，按照“谁审批、谁监督、谁负责”的原则，对不按规定办理开工和竣工验收备案手续的，依法追究有关人员责任。二是贯彻落实《建筑节能工程施工质量验收规范》，着力抓好新建建筑施工阶段执行标准的监管力度。三是在《城市房地产开发经营管理条例》中规定新建商品房销售时在买卖合同、质量保证书、使用说明书等文件中载明耗能量、节)措施等信息。大型公共建筑建成后，必须进行建筑效能专项测评，达不到节能标准的不予组织竣工验收备案。

(三)认真作好宣传，建设审批关严把“四节”

认真做好建筑“四节”，即“节地、节能、节水、节材”。首先加强城乡规划的引导和调控，严格执行并完善标准规范，加快科技创新，抓好新材料、新工艺和新体系的试点示范。建立健全法规制度，加强制定相应的政策和措施，并加强监督检查。做好宣传培训工作，提高全社会对节能省地住宅和公共建筑重要性的认识，提高管理人员和专业技术人员的发展节能型科技水平和能力，树立良好的节约能源的正确消费观。

(四)加强对全区工程建筑节能的质量监督管理

于20*年10月1日起实施的《建筑节能工程施工质量验收规范》又是一有力举措。质监站根据上级文件精神，着手在工程监督注册、质量监督、验收备案等环节加强对全区工程建筑节能的质量监督管理。

在建筑工程办理监督注册手续时，区质监站将严格检查施工图审查机构出具的节能审查意见，凡节能审查不达标的工程，不予办理工程质量监督注册手续。进入施工现场的墙体材料、保温材料、粘结材料、门窗等节能材料的复验应全部进行见证取样送检，不合格的材料不得使用于工程中。施工单位在申报工程主体结构核查前，应提供建筑节能的施工方案，采用的主要材料、半成品和成品合格证书、复试报告等有关资料。并作如下要求：

1、建筑部位和节能设计做法必须与审批合格的设计图纸相一致。

2、建设、施工和监理单位应当按照建筑节能强制性标准和通过审查合格的建筑节能设计文件进行施工，任何单位和个人不得擅自变更。若确需变更，建设单位应委托原设计单位出具设计变更文书，并应报原施工图审查机构审查批准合格后，方可实施。

3、重点加强对建筑工程的围护结构、门窗、屋面等重要节能部位工程质量的监督力度，建筑节能工程正式施工前，施工单位应做样板墙、样板房，且应通知责任监监理进行监督检查，确认符合要求后方可全面组织施工。

在工程竣工核验时，施工单位应提供以下有关资料：

1、建筑节能热性能现场检测报告。

2、监理单位出具的有明确建筑节能标准的实施情况《工程质量评估报告》。

3、其他相关规定和规范要求提供的资料。

在工程竣工验收备案阶段，对未按照墙改和建筑节能规定进行竣工验收的建设单位，责令改正并重新组织验收，未达到墙改与建筑节能强制性标准和规定要求的工程项目，不予办理工程项目竣工验收备案手续;节能竣工资料核查不符合要求的工程不得进行竣工验收和竣工备案。

在工程建设各环节中，对违反墙改与建筑节能要求的责任主体，进行不良行为记录，对情节严重的，将报请建设行政主管部门进行处罚，对建筑节能不达标的工程，不予进行优质结构工程及优良工程评选等。

(五)建立长效机制，营造节约氛围。

制定更加细化的节能、节材、节水标准和制度，加强日常动态监督检查工作，实行节能降耗信息统计公示制度，形成长效管理机制。采取多种形式，广泛深入地的宣传节能减排和合理控制空调温度的科学道理，引导行业职工正确认识国情，把思想和行动统一到中央节能减排的部署上来。

三、加强本单位节能减排工作

(一)推行电子政务，降低行政成本。

进一步完善办公网络建设，大力推行政务信息化。充分使用网络办文办会，减少公文数量，压缩会议数量和规模，注重会议实效;对工作流程进行再造整合，提高行政效能;切实加强对水电、办公、会议、车辆等经费的管理，有效控制经费支出，降低运行成本。

(二)开展节能改造，降低水电消耗

抓好建筑物采暖、照明系统节能改造，使用节能装置

或设备。积极推广高效节电型灯具，防止“长明灯”现象;尽量减少计算机等办公设备的待机电耗;推广使用节水型产品，降低水资源消耗。

(三)加强公车管理，降低车辆耗费。

我局及时报废淘汰环保不达标油耗高的车辆;加强公务用车管理，严格燃油定额管理，严禁公车私用，私车公支;严格执行公务用车配备标准，从严控制购置大排量公务车。

(四)减少公务费用开支，注重新建项目节能

第9篇：房地产工程竣工验收流程范文

【关键词】住宅；质量缺陷；维修资金；质量保险；强制

引言

住宅是数量最多、覆盖面最广的建筑产品，住宅的质量与居民利益密切相关。虽然国家颁发了《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《安全管理条例》、《工程建设标准强制性条文》等法律法规和技术标准，以及相应的质量安全管理体系用于保证建筑工程质量安全，但是商品住宅质量缺陷仍普遍存在，而且由质量缺陷引发的商品房投诉等一系列问题仍未得到妥善解决，并呈逐年上升趋势。根据中国消费者协会统计数字，仅2011年上半年，全国房屋及装修建材类消费者投诉就达到13,862件，占到所有投诉总数的4.5%，而其中有关质量的投诉占到一半以上。投诉重点主要集中在屋面、外墙、浴厕间漏水，现浇板、外墙、内墙裂缝，顶棚脱落、下水管道堵塞、层高不足或在建工程质量等。

1 商品住宅质量缺陷的主要原因

1.1 房地产开发商的原因

第一，商品住宅的开发建设单位（开发商）和最终的使用者（消费者、业主）是不同的主体，因此，房地产开发商在追求利润最大化的过程中，对于消费者看不见的内在工程质量如防水、主体结构、隐蔽管道线路等方面使用的建筑材料，往往倾向于控制成本支出，导致一些伪劣建材在住宅工程上使用；

第二，开发商为规避风险，采取针对单个项目专门成立项目公司的开发模式，往往在项目完成以后，项目公司随之撤销，长期性的责任约束力不强，存在开发商以牺牲住宅工程质量为代价来获取更大利润的现象；

第三，开发商为控制成本，倾向于最低价中标的施工企业，低价中标也意味着设备、人员、材料等各方面要素的水平下降，造成商品住宅质量水平降低；

第四，开发商为减轻还贷压力，压缩合理工期的做法也是导致建筑工程质量缺陷增加的一个原因。

1.2 施工单位的原因

第一，施工单位为取得建设项目，低价投标，获得项目后为转嫁风险违法转包，或将项目分包给不具备相应资质的企业施工，造成工程质量低下；

第二，施工单位为降低企业成本，采用落后、淘汰的工艺、设备、材料用于项目施工，或者偷工减料，以次充好影响工程质量；

第三，施工企业采取资质挂靠的方式越级获得工程项目后，限于人员、设备、管理等各方面因素，达不到应有的质量水平。

1.3 监理单位的原因

一些监理单位制度执行不严，履约能力较低，监理收费压价竞争的现象影响了监理效能的发挥，也造成了监理人员素质偏低，监理不到位，行为不规范。同时，监理单位从开发商直接取费的机制，使监理单位和人员听命于开发商的要求，独立“第三方”工程质量监督检出地位得不到有效保障。监理单位与施工单位之间的公共关系网络也是影响监理单位行使独立监督职能的制约因素之一。

1.4 设计单位的原因

一些设计单位为了赶进度，放松对设计质量的要求，一些设计人员纸上谈兵，没有结合现场实际，施工图设计深度、精度还达不到施工要求，少数设计人员设计粗糙、漏项、错项较多；同时，项目设计分包、挂靠等现象也常有发生。

2 目前对商品住宅质量控制的主要做法及不足

2.1 法律法规的强制性要求

《建设工程质量管理条例》对建设工程的质量保修有明确规定：“建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书，质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。

在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

2.1.1 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

2.1.2 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

2.1.3 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

2.1.4 电气管线，给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”

同时亦明确规定：“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”

但是，由于质量保修基本上是确立房地产开发商与施工单位之间的保修责任，而商品住宅的消费者是多个独立的小业主。由于不对称信息的存在，小业主寻求自身权利被保障的成本很高，当这个成本高于他遇到的工程质量缺陷被修复和补偿的成本时，小业主会选择放弃主张权利，承受利益损失，尤其是当开发商或者施工单位推诿质量责任的时候，小业主只能通过到政府部门上访、投诉来请求自身权利被保护，这不仅仅给小业主在经济、时间、精神上带来极大损害，也给政府部门的工作带来很大负担，间接地，工程质量责任主体以损失工程质量为代价来追求自身利益行为的后果就转嫁到了政府、社会和个人。

2.2 住宅专项维修资金制度

为保障商品住宅售后的维护、维修，让商品住宅“老有所养”，建设部、财政部于2007年10月联合颁布实施了《住宅专项维修资金管理办法》，针对住宅共用部位、共用设施设备由多个相关业主共同使用或所有，在发生维修或更新改造事项时，容易出现资金归集上的困难，从而影响房屋的维修和更新改造的问题，确定了为保障商品住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用的专项维修资金的归集及使用办法。它对保障住宅的安全使用，维护共用设施设备的完好性能，确保物业的保值、增值起着极其重要的作用。住宅专项维修资金对商品住宅的质量保修起到了一定作用，当商品住宅共用部位、共用设施设备需要进行维护维修时，相关业主可以申请使用专项维修资金进行维修，可较快解决房屋出现的质量问题。

由于专项维修资金的归集、管理、使用需要经过业主委员会或者业主大会的授权或管理，程序较为繁杂，流程耗时耗力，使用效率不高。同时，由于专项维修资金是由业主缴交的，如果房屋维护维修的原因是由施工过程中的质量隐患造成的，即意味着业主(消费者)要为房地产开发商或施工单位(生产者)生产的不合格或者瑕疵产品的质量问题买单，这是不尽合理的。同时，住宅专项维修资金主要针对的是共有部位及共用设施的维护、维修，对私有部分的质量缺陷并没有补偿机制。

3 开展商品住宅质量责任保险的意义

3.1 什么是住宅质量责任保险

住宅质量保证保险是指由建设单位委托保险公司来对因自己开发的住宅工程在完工后一定年限内暴露出来的质量问题导致的赔偿责任进行保险的一项制度。它将本应由各参建方在房屋使用期间承担的可能质量缺陷引起的经济责任转移给保险公司，开发商就可以不再为质量问题投入人力、物力和精力。

3.2 国外关于住宅质量责任保险的主要做法

住宅保证保险在国际上已经是一种成熟的制度，法国是最早开展这项保险的国家之一，当时法国人把这种保险叫做“潜在缺陷保险(Inherent Defects Insurance,简称IDI)”，又称“建筑物十年期责任保险(Liability For Ten years)”，主要承保竣工验收之日起十年之内，住宅因主体结构存在缺陷发生工程质量事故而给消费者造成的损失。之后，该保险运作机制逐步被英国、日本、新加坡等许多国家引入，部分国家和地区甚至实行强制保险，如意大利、芬兰、印度尼西亚、西班牙、瑞典、突尼斯及加拿大的部分省。日本从1982年开始建立住宅性能保证制度，目前该制度和住宅性能表示制度(我国叫做住宅性能认定制度)，均由1999年参议院和众议院一致表决通过的《住宅品质确保促进法》予以规定，从法律上规定了住宅的开发商必须对住宅的质量提供十年长期保证，当住宅出现了保证书中列明的质量问题时，通过保险机制保证消费者的权益。以日本为例，住宅质量保险主要承保法定强制保修责任外的八年保修期，即如法律规定住宅供水管道强制保修期为两年，则从保证期的第三年开始到第十年的8年时间的保证责任，以保险来担保。因此，在这8年中出现缺陷，登记企业(即开发建设单位)可以拿到修补费用一定比率的保险金。如在这期间登记企业倒闭，则由住宅保证机构(即保险公司)办理索取保险金的手续并交给登记住宅的拥有人(业主)。

在借鉴国外先进经验的基础上，结合我国的发展状况，2002年起我国在一些地区开始住宅质量保险的试点工作。但主要试点于建设部评定为A类的住宅小区，限制较多，推广范围不大。

3.3 开展住宅质量责任保险的意义

3.3.1 对建设单位质量行为进行有效监督

建设单位作为投保人、保险公司作为承保人和被保险人有利益合同关系，保险公司从保障自身利益出发，聘请专业的质量检查机构，代表保险公司对工程建设的全过程进行质量监督管理，监督过程从初步设计开始，包括设计方案的审查、施工单位基本资格审查、施工过程主要节点的监督等等。以加强对建设单位不规范行为的有效监督，发挥其工程质量监督管理的作用。

3.3.2 对施工单位质量行为进行有效监督

由于保险公司要为潜在的工程质量进行赔付，为提高收益，降低理赔几率，保险公司必然会加强对施工单位的监督检查，对包括施工工序、施工材料、操作人员等等各方面进行把关，从而对施工单位质量行为进行有效监督。

3.3.3 降低个人业主追究质量责任的成本

购买工程质量保险之后，商品住宅购买者由于住宅质量缺陷而产生损失的风险就转移给了保险公司，保险公司成为小业主利益的人和代言人，并享有代位求偿权。出险理赔后，保险公司将代替小业主向各建设主体追究其质量责任，相对小业主，保险公司代位求偿过程中有交易成本低，效率高的特点。

4 住宅质量保险制度难以推广的原因

4.1 开发商投保热情不高

由于我国的房地产业一直处于高涨阶段，开发商根本不担心其所建住宅卖不出去，住宅是否投保并不影响其住宅销售，故开发商对此并不重视。而高额保费带来的项目投资增加，势必要求开发商提高房屋价格，则可能加大房屋销售的难度，导致房屋的销售量下降，影响销售利润，所以开发商更愿意在广告宣传方面投入以促进房屋销售获利，而不愿意购买住宅质量保险来提高信誉。同时，投保必然带来更多的约束，也是开发商选择回避住宅质量保险的原因。

4.2 保险公司对投保持谨慎态度

住宅产品具有复杂性和特殊性。住房质量问题的产生有诸多可控或不可控的因素，可能来自设计责任、材料质量、施工过程等很多方面，保险公司有可能因缺乏专业的监管、鉴定能力，有争议的责任认定，不可预知的风险而采取谨慎的介入态度，从而影响到住宅质量保险业务的全面开展。

4.3 消费者保险意识不强

目前的商品消费市场，仍属于较为明显的卖方市场，消费者在购买房屋时更多关心的是房屋价格、住宅面积、房屋朝向、小区环境、物业管理等内容，对于开发商是否购买了住宅质量保险只能被动接受，并不能强制要求开发商进行投保。而且由于保险理赔过程手续繁琐，责任认定艰难，保险合同中有许多免责条款，故消费者对所购房屋是否投保并不关心，这在一定程度上影响了住宅质量保险的发展。

5 发展我国住宅质量保险的建议

5.1 推行强制住宅质量保险

通过法律规定强制开展质量保险。由房地产开发商单独或者协同各参建单位根据相应责任，针对由于设计错误、施工工艺或建筑材料引起的缺陷和竣工验收时未发现的缺陷而可能导致的建筑物的牢固、安全(包括消防安全)和不满足隔声、保温以及屋面、外墙防水和渗漏等住宅质量责任向保险公司投保，由保险公司委托独立的质量检查机构(实际操作上也可采取其他委托方式)对工程质量进行检查并由此确定住宅质量保险合同。保险合同的受益人为住宅业主，当发生住宅质量问题时，住宅业主可直接向保险公司提出理赔，经保险公司检查确认后直接赔付住宅业主。

由于建筑物十年期责任保险具有很多优势，而且与我国目前运行机制较为接近，相对易于建立，应重点推广应用。并可考虑将住宅质量保险作为工程施工许可的先决条件。

5.2 成立专业权威的质量检查机构

可考虑对施工图审查机构和工程质量监督机构进行整合，建立具有多重职能的质量检查机构。该机构既可以做政府委托的工程质量监督工作，又能够承担工程质量保证保险合约规定的工程质量检查工作。

5.3 加大宣传力度，提高公众对住宅质量保险的认识

根据有关资料，在一些住宅质量保险推行较好的国家，消费者通常拒绝购买未投保住宅质量保险的房屋。我国应加大对住宅质量保险的宣传力度，让消费者认识到住宅质量保险的意义，以及该保险能给消费者带来哪些利益，消费者保险意识的提高，对住宅质量保险的认可，并且拒绝购买不投保的房屋，将推动住宅质量保险的全面施行，并在施行过程中不断补充完善，从而推动住宅质量保险的健康发展。

5.4 住宅质量保险的实施框架构想

5.4.1 土地挂牌出让阶段，根据强制质量保险原则，将开发商或住宅开发建设相关责任主体是否投保住宅质量保险作为土地挂牌出让的条件之一，从源头上把握住宅质量保险的履行。建议推行建筑物十年期责任保险。

5.4.2 在工程建设前期阶段，根据强制质量保险原则，开发商向保险公司投保，与保险公司签订住宅质量保险意向书，并预先交纳部分保费。开发商可根据需要要求施工单位、监理单位及设计单位共同投保，并可作为开发项目投标的约束条件。施工单位在法定保修期到期后收回工程质量维修保证金，由保险公司对此后合同约定期限内的住宅质量缺陷保险。

5.4.3 在施工阶段，由保险公司委托质量检查机构定期对工程质量进行检查，并出具质量检查报告。开发商及施工单位根据质量检查报告对工程施工加强监督和改进，开发商及施工单位对质量检查报告及意见的执行情况直接影响竣工后质量性能等级的认定，进而影响保险费率。

5.4.4 在竣工验收阶段，根据施工过程执行情况及相关记录资料，以及由公认的质量检查中介机构对工程质量检查结果进行质量等级认定，保险公司根据认定结果与开发商协商确定执行相应的保险方案及费率。保险合同于竣工验收之日起正式生效，保费由开发商全额支付，保险受益人为消费者(即购买者)。法定保修期内出现住宅质量问题由原施工单位按照法律法规要求负责维修，若施工单位参与投保的，由保险公司一并予以理赔；超出法定保修期的，由保险公司负责理赔。保险合同正式签订后，交房期间开发商将保单随从住宅使用说明书及质量保证书一同交予消费者。

5.4.5 在使用阶段，若出现住宅质量问题，消费者凭保单直接向保险公司进行索赔，保险公司则委托公认的质量检查中介机构进行住宅质量责任的鉴定，若在索赔范围之内，则根据保险合同的规定，保险公司对住宅进行维修或以金钱方式作为索赔。若消费者不同意鉴定结果或索赔金额，则可采取诉讼方式或申请仲裁最终确定。

从长远来看，建立住宅质量保险制度，有利于约束房地产开发的健康发展，有利于扭转房地产行业长期卖方市场的局面，有利于有效控制住宅建设质量，有利于保障消费者的合法权益。住宅质量保险制度与住宅专项维修资金等制度的结合使用，将为住宅这一时间跨度大、投资额高、关系老百姓切身利益的消费品的安全使用提供有力保障，相信这项制度将在我国未来的住宅工程建设中发挥越来越重要的作用，并逐步应用到其他工程建设项目中去。

参考文献

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