建筑工程竣工验收的条件精选(九篇)

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第1篇：建筑工程竣工验收的条件范文

关键词:竣工验收  程序  备案

        根据建设部的［2000］142号文《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》(以下简称《暂行规定》)及建设部令第78号《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》)已颁布执行一年了，建设工程竣工验收由核验制改革为备案制，沿用多年的由建设工程质量监督机构对竣工验收的工程进行质量等级核定改为由建设单位组织参建单位和有关专家组成验收组对竣工工程进行检查验收，通过办理备案手续得到确认。但在实际竣工验收过程中，有些现场工程师还不了解竣工验收的程序和内容，不熟悉《暂行规定》及《暂行办法》，不清楚施工单位要做的工作以及要求施工单位提供的质量评估报告的内容。

        1、竣工验收阶段施工单位的本职工作

        1.1组织和整理工程技术资料，并对工程质量进行竣工预验收。

        1.2要求监理对工程质量进行评估，并且要求监理提出工程质量评估报告。并在提交的工程竣工报告及工程竣工报验单上签署意见。

        1.3参加由建设单位组织的竣工验收。

        1.4在竣工验收会议上，汇报合同履约情况及工程质量情况。

        1.5接受有关方面对现场所有资料的审查。

        1.6在验收各方人员共同签署的竣工验收报告及竣工验收备案表上签字。

        2、竣工验收阶段协助建设单位的工作

        2.1就竣工验收的程序和内容向建设单位提出建议及咨询，协助建设单位制订竣工验收方案、确定验收组成员名单及竣工验收程序。

        2.2协助取得城乡规划、公安消防、环保等部门的认可文件或准用文件。

        2.3协助通知当地建设工程质量监督机构。

        2.4协助组织竣工验收。

        2.5记录、归纳建设、勘察、设计、施工、监理等参与各方的工程合同履约情况和执行法律、法规和标准等情况的汇总材料。

        2.6协助审阅上述各参与方的工程档案资料。

        2.7协助组织实地工程质量查验。

        2.8协助建设单位对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和管理环节等方面作出全面评价，协调各方意见，起草竣工验收意见。

        2.9协助建设单位向当地建设行政主管部门报送竣工验收备案文件。

        3、竣工验收程序

        3.1竣工预验收：（1）当单位工程达到竣工验收条件时，承包单位应在自审、自查、自评工作完成后，填写工程竣工报验单，并将全部竣工验收资料(质量保证资料、评定资料、施工技术资料、施工管理资料、竣工图)报送项目监理部，申请竣工验收；（2）总现场工程师组织各专业现场工程师对竣工资料及各专业工程的质量情况进行全面检查，对检查出来的问题，应督促及时整改；（3）验收合格后，由总现场工程师签署工程竣工报验单，并要求监理单位向建设单位提出质量评估报告。

   3.2竣工验收

        我们施工单位参加，由建设单位组织的竣工验收。（1）建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、施工单位分别书面汇报工程建设项目质量状况、工程合同履约情况以及执行国家法律、法规和工程建设强制性标准情况。（2）检查工程建设参与各方提供的竣工资料。（3）检查工程实体质量。根据工程具体情况，对建筑工程的使用功能进行抽查检验。（4）对竣工验收情况进行汇总讨论，形成竣工验收意见，填写《建设工程竣工验收备案表》、《建设工程竣工验收报告》。

        3.3竣工验收备案

        建设工程竣工验收完毕以后，由建设单位负责，在15天范围内向备案部门办理竣工验收备案。

        4、质量评估报告的主要内容

        工程质量评估报告的主要内容有：

        4.1工程概况：（1）建设地点。（2）建筑面积。（3）层数。（4）建筑使用功能。（5）结构形式(地基处理方案，基础及主体结构形式)，抗震设防烈度，结构抗震等级。（6）建筑装饰特色。（7）水、暖、电、通风、空调等设备安装工程的特点。（8）建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位和施工单位名称。

第2篇：建筑工程竣工验收的条件范文

关键词：档案管理 竣工备案 分级管理

一、博乐市建设项目工程竣工验收备案以及备案档案管理现状

博乐市从2001年对建设项目竣工工程进行竣工验收备案以来，已经有近千项工程在博乐市城建档案馆备案，其备案档案由博乐市城建档案馆备案室进行管理。大部分档案资料可以做到资料齐全入档但是还有很多备案文件材料不全，主要是分散在建设单位、施工单位、监理单位、设计单位和勘察等单位资料员手中；或因记录不详以及无记录，使得备案资料达不到规定要求。对于这些问题如果不给以足够的重视与管理，将会严重影响建筑工程竣工验收备案档案的完整性，我们应当对这些问题给予探讨和解决。

二、建设项目工程竣工验收备案档案实行分级管理的原则

建设项目工程竣工验收备案档案是国家城市建设档案工作的一个组成部分，应当认真贯彻这一基本原则。依据国家有关规定结合博乐市城市建设项目竣工工程备案工作的实际，博乐市城建档案馆对于建设项目竣工备案档案的管理原则可作以下表述：分级管理工程竣工备案档案，维护工程竣工备案档案的完整、准确、系统、安全，实现工程竣工备案档案的有效利用。

三、建设项目工程竣工验收备案档案实行分级管理的必要性和重要性

目前，博乐市在建工程量呈直线上升趋势，每年工程竣工数量剧增，在量多、面广、工程遍及博乐市全方位的情况下，加强质量监督档案室和建设开发单位档案室的管理十分重要。

一是要建设项目竣工工程档案能够按时完整移交档案馆必须得到质量监督部门的全力配合协助，特别是质检档案室的配合；二是建设（开发）单位在从事工程建设活动中，开工前要依法领取建筑工程施工许可证，这是政府对工程项目开工条件是否符合《建筑法》规定的审查认可，竣工后要依法领取使用许可证，这是政府对竣工工程质量的审查认可，其表现形式为工程竣工验收备案制度。那些未经备案的工程或不合格不能备案的工程，都不得投入使用。政府对建筑工程使用许可的审查，并通过下达质量整改书、质量遗留问题处理意见等方法整改质量隐患，杜绝不合格工程流向社会，确保工程质量安全。三是质量监督部门和建设单位在工程建设中的原始文件材料，都是建设项目工程竣工备案的依据，所以加强这两个级别档案室的档案管理，对在建工程和质监管理过程中形成的文件材料进行收集，形成完整、准确的建设项目工程竣工验收备案文件材料，为将来工程质量问题及维修做好充足的准备。

四、建设项目工程竣工验收备案档案实行分级管理的内容和形式

（一）备案文件材料收集和内容要求。主要是由建设单位将在建设施工活动中和依法接受工程质量监督管理中形成的博乐市建筑工程质量监督登记表、工程质量监督报告、建设业主提交的工程竣工验收报告、工程施工许可证、施工图设计审查批准书、监理单位工程质量报告、规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件、施工单位签署的工程保修书、商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅质量说明书》、人防竣工验收质量评定表、建设工程档案验收意见书或工程档案验收意见反馈表、单位工程竣工验收单（综合管理方面）、电梯安装工程监督报告、室内环境质量检测反馈通知单、水电通风空调分部工程质量检测反馈通知单、需要装饰、甩项验收的审批手续、节能以及工程竣工验收备案表等19个方面文件材料必须收集齐全方能进行备案。

（二）备案文件材料的审查和接收。按照建设项目工程竣工验收备案程序要求，建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内，市直建设单位到博乐市城建档案馆备案室办理备案手续，州直建设单位持博乐市城建档案馆核发的档案认可证到博州建设局办理备案手续。备案部门收到建设单位提交的工程竣工验收备案文件后，审查备案文件的真实性。凡备案文件材料齐全，符合备案条件的工程，备案部门在竣工验收备案表上签署同意备案，并接收备案文件材料，建设部门同时向质检部门报送一份备案文件材料。

（三）质监机构档案室的备案档案管理。对建设单位移交的备案档案，由州、市质监站档案室负责接收，与该工程项目监督文件材料一起整理、立卷、编号和归档，并统一保管和提供利用，当州、市质监站档案室档案存到五年时，向博乐市城建档案馆移交，档案馆接收后归入城市建设管理类上架，州、市质监站档案室负责留存档案目录，便于查找和利用。

（四）城市建设档案馆的备案档案管理。博乐市城建档案馆是城建专业档案馆，馆藏着全市城市建设工程档案。建设项目工程竣工备案档案是建设工程档案中的一个组成部分，当这部分备案档案移交到专业档案馆后，专业档案馆还要进行目录编制，与建设工程开工前、施工过程中、竣工验收等阶段形成的档案融合一体，形成一个完整的建设工程项目档案，并归入民用建筑、工业建筑等类上架，以便向社会提供档案内容最全、查找利用最为方方便的服务。

五、建设项目工程竣工验收备档案实施分级管理的方法

1.建立城市建设工程竣工档案工作平台

建设项目工程竣工验收备案实施分级管理是通过档案工作网络层层的管理而实现。因此，建立健全城市建设工程竣工档案工作网络平台 ，是建设项目工程竣工验收备案档案实施分级管理的组织保障。

2.建立建设项目工程竣工验收备案档案管理制度

工程竣工备案档案，要实行科学规范的管理，就必须建立切合实际的备案档案管理制度。一是制定备案档案归档范围和归档制度；二是对档案室提出立卷要求，以确保备案档案立卷的规范；三是制定科学的编号制度；四是，严格备案档案的保管及利用制度，任何个人不得将备案档案据为己有。

3.建立建设单位档案资料员的培训和指导制度

（1）博乐市城建档案馆可定期举办档案资料员业务培训班，并将档案业务学习列入档案资料员继续教育的学习内容，进行学分评定，以提高他们学习备案档案业务知识的积极性，这对提高建设单位档案资料员素质具有重要指导作用。

第3篇：建筑工程竣工验收的条件范文

依据上述法律、法规可以明确，工程阶段验收和竣工验收工作，应由建设单位组织实施，并由质量监督机构负责对其全过程进行监督。

自20__年1月30日“条例”颁布实施至今，已有7年了，在阶段验收和竣工验收方面无论是监督机构还是参建各责任主体，在思想意识和实际工作中都能较好地贯彻执行“条例”及相关政策法规。但在实际工作中的确存在不规范的情况，主要表现在：

1、由于建设单位对法规不了解的原因，在工程验收的组织方面，角色没有转变过来，过份依赖监督机构。如只有验收组成员组成，无验收方案等。

2、参与验收的单位和人员形组成不符合有关规定，如分包单位不到位,设计单位项目负责人不到位,监理单位总监不到位等。

3、验收单位和人员形成的验收意见不规范，对政策、标准尺度的把握上不太准确，如设计单位的检查报告过于简单，监理单位的评估报告与事实有差距，验收意见为“把____问题处理完后，同意验收……”比较含糊等等。

4、监督机构方面也存在一些不规范的情况，主要表现为①未认真查阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程技术资料；②验收过程中也存在一个“角色”转换问题，过多、过细的介入到应该由验收组成员进行的工作；③特别是在“监督意见”的形成和表述上更是“五花八门”不尽规范；④在是否具备验收条件尺度的把握上，不够严谨、准确，存在“因人而异”、“因楼而异”的现象等等。

鉴于以上情况，作为监督验收的监督人员，应强化对法律、法规及验收标准的学习，不断提高政策水平和业务素质，除了不断规范参建责任主体的质量行为外，同时应使自身的监督行为及工程验收监督工作更加严谨、科学、规范。

下面主要谈四个方面的问题：

一、基本程序

（一）建设单位介绍参加验收的单位、验收组组成人员和验收方案；

（二）建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同、设计文件完成情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况；

（三）查阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的有关质量控制资料；

（四）查验工程实体质量；

（五）参与工程建设的各方（验收组成员）对工程质量做出全面评价，提出验收意见，并履行签字手续；

（六）监督组依据有关法律、法规和强制性标准难验收全过程做出客观、公正的评价，明确监督意见。

二、验收监督内容

（一）地基与基础、主体结构分部工程验收

1、地基处理、基础的施工质量及验槽记录、地基承载力检验报告、桩基检测报告；

2、混凝土强度统计评定报告、砂浆强度统计评定报告；

3、涉及结构安全和使用功能的主要材料的出厂合格证、进场试验报告、见证取样送检资料及结构实体检测报告；

4、重要部位及有特殊要求部位的施工质量及隐蔽验收记录；

5、施工图审查中涉及地基与基础、主体结构的整改意见的落实情况；

6、验收的组织形式、验收程序、执行验收标准、验收组成员组成、人员到位及验收方案的实施等情况；

7、监督组现场填写《主体结构、地基与基础分部（子分部）工程质量验收监督记录表》

（二）工程竣工验收

1、查验竣工验收应具备的条件；

2、单位工程质量控制资料、安全和功能检验资料及主要功能抽查记录的核查（以给排水、采暖、电气为主）；

3、工程实体外观质量；

4、有关安全、功能和环境的检测报告：结构检测报告、外窗“三性”检测报告、室内环境质量检测报告等；

5、验收的组织形式、验收程序、执行验收标准、验收组成员组成、人员到位及验收方案实施等情况；

6、工程竣工验收合格后，建设单位应及时提出工程竣工验收报告；（内容主要包括：工程概况，建设单位执行基本建设程序情况，对工程勘察、设计、施工、监督等方面的评价，工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式，工程竣工验收 意见等，并附需整改问题的结果）；

7、发现有违返建设工程质量行为的，监督组长应报告监督科长同意后，当场发出《建设工程不具备竣工验收条件通知书》，责令改正；

8、监督组现场填写《单位（子单位）工程竣工验收监督记录表》和《竣工工程质量控制资料监督抽查记录》。

三、竣工验收监督综合意见（阶段验收可参照）

×××工程，建设单位为：×××，勘察单位为：×××，设计单位为：×××，施工单位为：×××，监理单位为：×××，于×年×月×日，在建设单位×××组织下，由参建各方组成的验收组进行了竣工验收，验收组验收意见为工程质量合格。经我站现场监督，其验收组织形式、验收程序，验收组人员组成、到位及执行验收标准等情况，未发现有违反建设工程质量管理规定的行为。

根据《建设工程质量管理条例》及有关规定，本次验收合法、有效。并请建设单位于十五日内到备案机关办理备案。

阶段验收和竣工验收意见应客观、公正、明确，用语中避免模棱两可或含糊不清。如“__*问题处理以后通过”，“__*问题处理以后复查”等等。

四、竣工验收条件的核查

为了切实落实国家和地方 有关监督验收的政策和要求，提高工程竣工验收的工作质量和效率，确保工程竣工时的质量符合有关法律、法规及标准规范的要求，在监督验收前核查竣工验收条件工作显得非常重要，应在工程验收前对建设单位提交的验收资料和工程实体质量进行审查和查验。对具备验收条件的工程应及时进行监督验收，对于不具备验收条件的工程，提出整改意见，完善后进行监督验收。

竣工验收应具备的条件：

1、完成建设工程设计和合同约定的各项内容；

2、有完整的技术档案和施工管理资料；

3、有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备进场试验报告；

4、有勘察、设计、施工、监理单位分别出具的“工程质量检查报告”、“工程竣工报告”、“工程质量评估报告”；

5、有施工单位签署的工程保修书；

6、监督机构责令整改的问题全部整改完毕；

第4篇：建筑工程竣工验收的条件范文

关键词：建筑工程；质量验收；程序；组织

中图分类号：TU198文献标识码： A 文章编号：

1、一般由验收小组组长主持验收。

2、建设、施工、监理、设计、勘察单位分别书面汇报工程项目建设质量状况、合同履约及执行国家法律、法规和工程建设强制性标准情况。

3、验收组分为三部分分别进行检查验收。

(1)检查工程实体质量。

(2)检查工程建设参与各方提供的竣工资料。

(3)对建筑工程的使用功能进行抽查、试验。例如厕所、阳台泼水试验，浴缸、水盘、水池盛水试验，通水、通电试验，排污主管通球试验及绝缘电阻、接地电阻、漏电跳闸测试等。

(4)对竣工验收情况进行汇总讨论，并听取质量监督机构对该工程质量监督情况。

(5)形成竣工验收意见，填写《建设工程竣工验收备案表》和《建设工程竣工验收报告》，验收小组人员分别签字、建设单位盖章。

(6)当在验收过程中发现严重问题，达不到竣工验收标准时，验收小组应责成责任单位立即整改，并宣布本次验收无效，重新确定时间组织竣工验收。

(7)当在竣工验收过程中发现一般需整改质量问题，验收小组可形成初步验收意见，填写有关表格，有关人员签字，但建设单位不加盖公章。验收小组责成有关责任单位整改，可委托建设单位项目负责人组织复查，整改完毕符合要求后，加盖建设单位公章。

(8)当竣工验收小组各方不能形成一致竣工验收意见时，应当协商提出解决办法，待意见一致后，重新组织工程竣工验收。当协商不成时，应报建设行政主管部门或质量监督机构进行协调裁决。

4、建筑工程质量验收程序和组织

(1)检验批及分项工程应由监理工程师(建设单位项目技术责人)组织施工单位项目专业质量(技术)负责人等进行验收。

检验批和分项工程是建筑工程质量的基础，因此，所有检验批和分项工程均应由监理工程师或建设单位项目技术负责人组织验收。验收前，施工单位先填好检验批和分项工程的质量验收记录(有关监理记录和结论不填，见表l一3、表1一4)，并由项目专业质量检验员和项目专业技术负责人分别在检验批和分项工程质量检验记录中相关栏目签字。然后由监理工程师组织，严格按规定程序进行验收。

(2)分部工程应由总监理工程师(建设单位项目负责人)组织施工单位项目负责人和技术质量负责人等进行验收；地基与基础、主体结构分部工程的勘察、设计单位工程项目负责和施工单位技术、质量部门负责人也应参加相关分部工程验收。

工程监理实行总监理工程师负责制，因此分部工程应由总监理工程师(建设单位项目负责人)组织施工单位的项目负责人和项目技术、质量负责人及有关人员进行验收。因为地基基础、主体结构的主要技术资料和质量问题是归技术部门和质量部门掌握．所以规定施工单位的技术、质量部门负责人参加验收是符合实际的。

由于地基基础、主体结构技术性能要求严格，技术性强，关系到整个工程的安全，因此规定这些分部工程的勘察、设计单位工程项目负责人也应参加相关分部的工程质量验收。

(3)单位工程完工后，施工单位应自行组织有关人员进行检查评定，并向建设单位提交工程验收报告。

施工单位首先要依据质量标准、设计图纸等组织有关人员进行自检．并对检查结果进行评定，符合要求后向建设单位提交工程验收报告和完整的质量资料，请建设单位组织验收。

(4)建设单位收到工程验收报告后，应由建设单位(项目)负责人组织施工(含分包单位)、设计、监理等单位(项目)负责人进行单位(子单位)工程验收。

单位工程质量验收应由建设单位负责人或项目负责人组织，由于设计、施工、监理单位都是责任主体，因此设计、施工单位负责人或项目负责人及施工单位的技术、质量负责人和监理单位的总监理工程师均应参加验收(勘察单位虽然亦是责任主体，但已经参加了地基验收，故单位工程验收时，可以不参加)。

在一个单位工程中，对满足生产要求或具备使用条件，施工单位已预验，监理工程师已初验通过的子单位工程，建设单位可组织进行验收。由几个施工单位负责施工的单位工程，当其中的施工单位所负责的子单位工程已按设计完成，并经自行检验。也可按规定的程序组织正式验收，办理交工手续。在整个单位工程进行全部验收时，已验收的子单位工程验收资料应作为单位工程验收的附件。

(5)单位工程有分包单位施工时，分包单位对所承包的工程项目应按规定的程序检查评定，总包单位应派人参加。分包工程完成后，应将工程有关资料交总包单位。

由于《建设工程承包合同》的双方主体是建设单位和总承包单位，总承包单位应按照承包合同的权利、义务对建设单位负责。分包单位对总承包单位负责，亦应对建设单位负责。因此，分包单位对承建的项目进行检验时，总包单位应参加，检验合格后，分包单位应将工程的有关资料移交总包单位，待建设单位组织单位工程质量验收时，分包单位负责人应参加验收。

(6)当参加验收各方对工程质量验收意见不一致时，可请当地建设行政主管部门或工程质量监督机构协调处理。

协调部门可以是当地建设行政主管部门，或其委托的部门(单位)，也可是各方认可的咨询单位。

(7)单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。

建设工程竣工验收备案制度是加强政府监督管理，防止不合格工程流向社会的一个重要手段。建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案。否则，不允许投入使用。

参考文献：

第5篇：建筑工程竣工验收的条件范文

根据我国住宅工程建设阶段的划分，可将其分为前期策划、建设、使用和拆除四个阶段。同时，根据我国相关法律条文规定，工程竣工验收后将进入缺陷责任期和质量保修期，在竣工验收交付后，即使用阶段质量责任的阶段划分如图1所示。

1.缺陷责任期

实际完工后的一段时间里，由承包方对列入“实际完工证书”上的缺陷进行修复，并对在此期间显现出的任何缺陷进行免费维修，这一期间在国外称为“缺陷责任期”。我国法律文件中并未明确给出“缺陷责任期”的定义，只是规定了缺陷责任期的时间及起算时点。《建设工程质量保证金管理暂行办法》中规定，缺陷责任期从工程通过竣（交）工验收之日起计算；缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件以及承包合同的约定；缺陷责任期一般为6个月、12个月或24个月，具体可由发包方和承包方在合同中约定。

2.质量保修期

《建筑法》第62条规定，我国建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目。房屋建筑工程质量保修是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期内出现的质量缺陷予以修复。《建设工程质量管理条例》第40条规定，建设工程的保修期自竣工验收合格之日起计算；同时也规定了在正常使用条件下建设工程的最低保修期限。

3.损害赔偿责任期

在保修期届满后，住宅工程即进入损害赔偿责任期。与保修期内的责任形式不同，保修期内只要发现质量瑕疵，不管是否造成损害，承包商均有义务修复，不修复将承担一定的后果；但在保修期后的损害赔偿责任期内，出现的质量问题要有损害才能向责任方主张赔偿。《建筑法》第80条规定：“在建筑物的合理使用寿命期内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿。”即在住宅的保修期届满后，只要因质量不合格造成损害的，均可要求责任者承担赔偿责任。

二、住宅工程各相关方合同关系及住宅质量问题的特殊性

房地产开发企业作为住宅工程的投资者，从住宅工程的构思开始到住宅销售，在整个工程建设过程中居于主导地位。房地产开发企业有权选择住宅工程的勘察设计单位、承包单位，通过与勘察设计单位签订勘察设计合同，由勘察设计单位对住宅工程建设所需的勘察成果、设计文件负责；开发企业通过与承包单位签订工程承包合同，由承包单位负责住宅工程的具体建设，并对永久性工程承担全部责任，承包商在完成工程的保修责任后，其合同责任才全部结束；通过与咨询单位签订工程咨询合同，由咨询单位负责工程项目的项目管理工作；对于部分甲供材，开发企业还会与材料供应商签订材料采购合同，材料供应商应当对其所提供的材料质量负责。

此外，房地产开发企业通过与购房者签订购买合同，将房屋所有权转移给购房者，相比其他建设工程，住宅工程所有者的特殊性也在于此，即住宅工程的最终所有者并不是房地产开发企业，而是住宅的购买者（小业主）。小业主在取得房屋所有权之后，通过与装饰装修单位签订装修合同，由装修单位负责住宅的装修工作，并对装修质量负责。住宅工程各相关方的合同关系如图2所示。

住宅工程建设是一个系统工程，从勘察设计到竣工验收，各个环节都可能存在质量隐患，很多质量问题也只有通过长期使用才能逐渐被发现，而小业主作为住宅的最终所有权人，一般只在验房时才第一次接触到所购住宅，对住宅质量不可能有很清楚的认识。

我国法律文件规定保修期除地基基础与主体结构外，一般为1～5年，相比住宅50年的设计寿命或更长的使用期来说，显得太短。住宅质量问题一般是在使用过程中逐渐显现出来的，等到质量问题出现时，经常发生住宅保修期已过的情况。即使在保修期内，也可能存在因设计缺陷、施工阶段存在的质量隐患、装修单位野蛮装修、小业主使用不当等，造成责任主体不明确、责任方相互推诿，导致缺陷修复一拖再拖、得不到及时解决。这些质量问题的出现以及由此带来的纠纷都将对小业主的居住、生活等产生重要影响，应由谁来承担责任是业主最为关心的问题。

三、住宅交付后各相关方质量责任义务分析

1.房地产开发企业的质量责任义务

房地产开发企业是住宅工程质量的第一责任主体。《商品房销售管理办法》第33条规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。当房屋出现质量问题时，如果房地产开发企业、施工单位、设计单位、监理单位互相推卸责任，购房者的权益就会受到损害，此时，与购房者具有直接合同关系的开发企业应当首先承担保修责任。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第5条规定，建设单位在办理住宅工程竣工验收备案手续时，应当提交住宅质量保证书和住宅使用说明书。同时，建设单位在与小业主签订买卖合同时，应向小业主提供住宅质量保证书。根据合同法相关规定，其作为合同当事人，应当对所出售的住宅质量负责，若房屋质量不符合约定的，应当按约定承担相应的违约责任。

2.施工单位的质量责任义务

施工单位作为住宅工程的直接建造者，对公程的质量负责是毋庸置疑的，几乎所有法律法规在规定工程质量责任时，均对施工单位的责任进行了规定。《建设工程质量管理条例》第41条规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。《房屋建筑工程质量保修办法》第9条规定，房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知，施工单位在接到保修通知书后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。该条规定在一定程度上突破了合同的相对性，虽然小业主与施工单位之间并不存在合同关系，但是只要质量缺陷是在保修期限内出现的，小业主就可以以“房屋建筑所有人”的身份向施工单位发出保修通知，要求施工单位承担保修责任。

3.装饰装修企业的质量责任义务

《住宅室内装饰装修管理办法》第30条规定，住宅工程装饰装修竣工后，装修人应按照工程设计合同约定和相应的质量标准进行验收，验收合格后，装饰装修企业应当出具室内装饰装修质量保修书；第32条规定了住宅室内装饰装修工程的最低保修期，保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。即住宅装修出现问题时，小业主可通过主张保修责任，要求装修单位对住宅进行相应的维修，但该质量问题却很容易引发责任纠纷，一般人很难判断某一质量问题的产生到底是因施工单位的偷工减料，还是因装修单位的野蛮施工而造成的。一旦产生这样的纠纷，责任主体是谁、到底应由谁来负责等问题将耗费业主相当长的时间，有可能导致质量问题不能得到及时解决。

4.工程质量监督机构的质量责任义务

我国工程竣工验收实行备案制，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》中规定，工程竣工验收工作，由建设单位负责组织实施，县级以上地方人民政府建设行政主管部门委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。工程质量监督机构只对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收的标准等情况进行现场监督，并不对工程的实体质量承担责任。因此，在住宅工程交付后出现的质量问题，工程质量监督机构不可能成为责任主体。

四、目前我国住宅工程保修制度存在的问题

尽管我国《建筑法》、《建设工程质量管理条例》等法律法规都规定了工程保修制度，对包括勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位等在内的工程建设参与各方的责任作了严格规定，但我国勘察设计、监理单位长期以来实行的是低价格、低利润政策，行业自身累积严重不足，很多因勘察设计或监理单位的原因而导致的工程质量损害，其赔偿金额可能远远高于勘察设计费和监理酬金，大部分勘察设计、监理单位都不具备经济赔偿能力，导致其赔付不能，因此实质上难以将法律法规所规定的赔偿责任落实。加上小业主与这些单位之间也没有直接的合同关系，不可能直接向其要求索赔。

除此之外，小业主向相关方主张质量责任时，还存在以下问题：其一，当房屋出现质量问题时，小业主只能主张保修责任，而不能主张由质量瑕疵损失而导致的其他赔偿责任；其二，工程保修期短，若业主发现房屋质量问题时已经过了住宅质量保修期的，施工单位可以以此为由拒绝承担保修责任；其三，对于房地产开发企业，特别是项目公司的注销管理存在明显的漏洞，项目开发完成后，项目公司即注销，出现质量问题时，找不到责任人，也无从追究保修责任；其四，因引起质量问题的原因难以分辨，设计单位、施工单位和装修单位存在质量责任交叉，责任主体难以确定，很容易出现相互推诿责任的情况；其五，一旦出现纠纷，小业主作为弱势群体，很难与庞大的建设单位抗衡，真正维护自己的权益。

通过分析不难发现，虽然我国现行住宅工程保修制度在一定程度上偏向保护小业主的权益，如住宅工程在保修期内出现质量缺陷时，小业主可以房屋所有人的身份直接向与之没有合同关系的施工单位发出保修通知，但这些仍不足以从根本上保护小业主的利益。

五、住宅质量保证保险制度下各相关方质量责任义务的变化

国外对于住宅工程交付后的质量问题主要是通过住宅质量保证保险制度来保障的。住宅质量保证保险源于法国，名为“潜在缺陷保险”（Inherent　Defects　Insurance，简称IDI）。该项制度在设立之初是为了保障小业主和其他人的合法权益，提高工程质量，而后逐渐发展为工程建设各参与方依照法律或者合同约定，对因工程质量问题给业主或第三方造成损害而应承担的赔偿责任为保险标的的一种财产保险制度。住宅质量保证保险制度的推行，不仅起到了分散住宅工程建设潜在风险，保护小业主的合法权益及社会公共利益的作用，同时通过法律手段，还起到了促使参建方重视工程质量，提高进入建筑市场的门槛，规范市场运作的作用。

借鉴国外发达国家的经验，在我国推行住宅质量保证保险制度应当能在一定程度上缓解住宅交付后质量责任不清、解决不彻底等问题，使购房者的权益得到最大限度的保护。那么，在住宅质量保证保险制度下，住宅工程交付后各相关方质量责任义务又该如何划分呢？

推行住宅质量保证保险制度后，房地产开发企业作为住宅工程的直接责任人，由其对待建住宅进行投保，在项目前期即与保险公司签订投保意向书，并交纳一定的保费。在投保意向书中应约定当住宅质量等级达到要求，双方则签订正式保险合同；保单最终由住宅购买者持有，当出现质量问题时，购房者可凭保单直接向保险公司索赔。保险公司可以聘请专门的质量检查机构对住宅质量进行监督检查，并参与竣工验收。

保险公司作为承保人，有权跟踪住宅工程建设的全过程，并聘请相应的质量检查机构对住宅工程及竣工验收后的住宅质量进行检测。对符合质量等级要求的住宅承保后，当出现质量问题时，购房者直接向保险公司进行索赔。经过质量检查机构检测认可后，保险公司履行理赔责任，若发现质量问题产生的原因由第三方造成，则由保险公司向质量问题责任方追究责任。

质量检查机构独立于房地产开发企业、设计单位和施工单位，作为工程建设中真正的第三方，应由国家成立专门的组织、机构来认定和监督。质量检查机构受聘于保险公司，但需各参与主体共同认可。其依照与保险公司的合同约定代表保险公司实施质量检查，并参与住宅工程的竣工验收，根据《住宅性能评定技术标准》等对住宅进行评级，在竣工交付后，对出现的住宅工程质量问题作出鉴定，并将鉴定报告如实交给保险公司、业主及相关方，该鉴定报告将作为保险公司处理理赔的依据。

小业主作为保单的被保险人，是该保单的受益人，在购房的同时获得保单。住宅出现质量问题时，小业主可持保单直接通知保险公司进行维修，经过质量检查机构检测认可后，由保险公司负责对该质量缺陷进行维修，因维修所产生的专家鉴定费、人工材料费等均可直接从保费中支付。

住宅质量保证保险制度通过明确保险公司为住宅质量缺陷的唯一责任人，使得责任人单一、法律关系简单，大大降低了产生责任纠纷的可能性。住宅交付后，一旦出现质量问题，小业主即可凭保单向保险公司理赔，保险公司根据质量检查机构对质量问题的检测结果来判定是否符合保险合同约定的情况，若符合约定，则由保险公司负责对质量问题进行维修和赔偿，保险公司在赔偿之后可根据造成该质量问题的原因向相关责任人追偿。该制度的实施与推广将在一定程度上解决住宅交付后，因工程质量缺陷而产生的责任人消失、责任主体不明、责任人无力赔偿等问题，切实保护小业主的合法权益。

参考文献：

1.张仕廉　马亭　王锋.构建我国住宅质量保证保险体系.土木工程学报.2007.40

2.郭振华　郑迎飞　庄贺铭　吴志方.我国实施强制工程质量保险制度的法与经济分析.建筑经济.2007.2

3.韩同银　王淑雨.完善我国工程质量保修制度的思考.建筑经济.2004.9

4.秦士先　许祥云.住宅质量保证保险存在的问题及其对策.开发与建设.2005.9

5.吴正红　张帛宁.国外住宅质量保证保险制度及其对我国房地产业发展的借鉴.中国房地产.2009.11

第6篇：建筑工程竣工验收的条件范文

一、新建商品住宅交付过程存在的问题

（一）工程竣工验收备案表是否作为新建商品住宅交付的必要条件存在争议

首先，法律、行政法规对新建商品住宅交付有强制性规定。《城市房地产管理法》第27条第2款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》第17条第1款规定　“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。从上述条文可看出，房地产开发企业向购房者交付的商品住宅必须是“经验收合格”的。

那么组织验收的单位是谁呢？《城市房地产开发经营管理条例》第17条第2款规定“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。从2000年起我国改革了竣工验收制度，根据建设部[2000]142号《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第4条“工程竣工验收工作，由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当负责本行政区域内工程竣工验收的监督管理工作”。由此可见，组织验收的单位由原来的房地产开发主管部门变更为建设单位，房地产开发主管部门转换为监督主体。

在多数情况下，购房者在收房时，会要求开发商提供“三书一证一表”，“三书”是指住宅质量保证书、住宅使用说明书、建筑工程质量认定书，一证”是指房地产开发建设项目竣工综合验收合格证，一表是指“工程竣工验收备案表。然而，目前开发商与购房者在“商品住宅经验收合格”这一交付条件下是否提供“工程竣工验收备案表”，“工程竣工验收备案表”是否是交房的必须要件，存在较大争议。

根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第4条规定“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案”。第5条规定，建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交住宅质量保证书和住宅使用说明书。

从程序来看，工程竣工验收合格的时间应当是建设单位提出工程竣工验收报告之日，但实践中绝大多数购房者认为应以工程竣工验收备案表的取得作为竣工验收合格的标志，主要是由于政府建设部门出具的工程竣工验收备案表公信力强，具有更广泛的接受度。但房地产开发企业大部分认为此条件作为交付条件过于苛刻，若在取得工程竣工验收备案表后再交房会使开发周期普遍延长，对于开发建设规模较大的住宅项目而言，从技术层面上更加难以实现。

（二）交房流程不规范的问题

根据商品房买卖合同示范文本对新建商品住宅办理交接手续的明确规定，一般先验房后交费、签文件的收房程序是正常程序，当业主对验房的结果满意之后，就可以签字收房了，但是实际交房过程与规定存在一定差异。在实际交房过程中，多数房地产开发企业发出交房通知书就要求购房人收房。在交房现场开发企业要求业主先缴纳相关的税费及维修基金、物业管理费等相关费用并签署收房单后，才能拿钥匙验房。只要业主签了字收了房，一旦发生问题，对于房地产开发企业而言至少可以不承担违约责任，因此常常出现对于工程质量问题也不及时认真整改的现象，甚者把所有工程质量问题归为保修问题，推延维修时间。

在交房时是否应该缴纳相关的税费及维修基金，存在一定争议。新建商品住宅的产权证一般是交付后半年至一年内办理完成，交纳相关的税费及维修基金都是在办理房屋产权证环节才会发生，提前缴纳的资金可能被开发商挪作他用，资金的安全性无法得到有效保障。

（三）住宅质量等相关问题

《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第4条规定“住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任，不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用”。在新建商品房交付过程中并不是说购房者签收房子拿了钥匙，就等同于认可了房屋的质量状况。如果拿到钥匙后发现房子有质量问题，购房者有保护自己利益的手段，可以要求房地产开发企业继续承担维修责任，并且在约定期限内必须要无偿进行维修，或者赔偿相关费用。

一般质量问题包括裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等。因质量不符合合同约定或房屋通常品质，买受人可以拒绝接受，由出卖人承担修理、更换、重做与赔偿损失责任，逾期交付的，应当支付延期履行违约金。交付后质量问题产生或隐蔽瑕疵暴露的，出卖人应当承担保修责任，拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条，买受人可以自行修复或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

在交房时，还有一些方面常引起纠纷：面积问题，商品住宅实测面积与合同面积不符，补缴或退还购房款的纠纷；迟延交付房屋，开发商以不可抗力、政府行为、社会事件、恶劣天气、技术难题等为由，推迟交房，购房者要求赔偿的纠纷；

配套设施迟延或者交付不能，配套基础设施包括水、电、气、暖、通讯、有线、宽带等；配套公共设施包括停车场、运动场、游泳池、道路、花园、绿化、医院、学校、超市、会所等。交房时，基础设施不完备，与合同以及宣传的广告不符，购房者拒绝收房的纠纷；装饰和设备不合约定，交付的商品住宅是精装房的，有的精装房的装饰材料与工艺标准同合同附件和补充协议中约定不符，品牌不符、材料低档、做工粗糙、房间有害物质（如氨气、甲醛、氡气等）造成空气污染等引起的纠纷。

二、新建商品住宅交付的管理方式借鉴

针对新建商品住宅交房标准不统一、交房流程不规范、房屋质量不合格等问题，国内如上海、天津、北京、哈尔滨等一些城市对新建商品住宅交付使用管理做出了大胆的探索和尝试，采用许可制、准许使用管理、公众监督管理等方式，具有较好的借鉴意义。

（一）上海的新建商品住宅交付使用许可管理

在新建商品住宅交付使用管理中，上海采取新建商品住宅交付使用许可制度。《上海市新建住宅交付使用许可规定》第4条规定“新建住宅建设工程竣工并经有关部门验收合格后，住宅建设单位应当向市房地资源局或者区、县房地产行政管理部门申请新建住宅交付使用许可。申请人申请许可时，应当提供新建住宅建设工程竣工验收备案证书，并提供配套设施符合交付使用条件的相关文件、资料”。其实施细则中第2条规定“本市国有土地上开发建设的新建住宅应当与规划要求配建的教育、医疗、邮政、菜场、社区服务、公交终点站等公共服务设施和市政公用基础设施同步交付使用”。新建商品住宅的配套公共设施应当达到规定的建设要求是这项许可制度的重要内容，也是这项许可制度的亮点，其目的在于保障新建住宅具备满足居民基本生活条件的使用功能。“上海模式”实行行政许可制度，具有较强的行政约束力，监管力度强，实施效果较好，对于规范房地产市场行为具有积极作用。

（二）天津的新建商品住宅准许使用管理

天津市对商品住宅商品房实行准许使用制度，并通过地方法规进行推行，具有较强的约束性。2010年出台的《天津市新建住宅商品房准许使用管理办法》规定，天津市房地产开发企业开发建设的住宅商品房，必须在领取天津市新建住宅商品房准许交付使用证后，方可交付使用。房地产开发企业应当在住宅商品房具备交付使用条件之日的15日前，向建设行政主管部门申请办理准许使用证，并提交工程竣工验收合格证明文件以及建设工程规划验收合格证等。同时，还要求在有关部门制定的商品房销售合同示范文本中，载明住宅商品房的交付标准是取得准许使用证。对于没有取得准许使用证的住宅商品房项目，房地产开发企业不得要求物业服务企业为购房业主办理入住手续，如违规办理入住给购房人造成损失的，购房人可依法向开发企业要求赔偿。

天津的准许使用管理方式，将准许使用证作为新建商品住宅交付使用的一个重要要件，并要求写入商品房销售合同示范文本中，在没有准许使用证的情况下可以拒绝收房。这样，多途径保障业主的权利，在纠纷发生时，有利于业主通过法律途径进行有效维权。

（三）北京的住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理

北京在2007年出台了《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》（下称《暂行办法》）和《关于规范预售商品住宅交接前房屋查验的通知》（下称《通知》），对新建商品住宅交付管理提出了相对细化、具体的要求，重在规范交房程序、完善住宅配套、减少交房纠纷。

《暂行办法》要求房地产开发企业应当按照规划意见书的要求安排住宅小区市政公用基础设施和公共服务设施，并与住宅同步建设、同步交付使用。市政公用基础设施、公共服务设施同步交用的具体内容，要写入商品房预（销）售合同。同时，规定了交房时市政公用基础设施和公共服务设施建设完成的具体时间，“教育、医疗卫生、社区管理服务等公共服务设施，应当在住宅总规模完成50％之前同步建设、同步交付使用；其他公共服务设施应当在住宅总规模完成80％之前同步建设、同步交付使用”。

《通知》要求开发商不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件等作为预购人查验预售商品住宅的前提条件。购房者可先验房再交物业费、公共维修基金、契税等费用。房屋发现问题要按合同约定及时处理。违规企业将记入行业信用信息系统，限制该企业相关项目的网上签约。

（四）哈尔滨公众监督管理

《哈尔滨市新建住宅交付使用管理试行办法》主要引入了公众参与共同监督的管理办法。新建住宅交付使用前，应当对新建住宅是否达到交付使用条件进行社会评审。未经社会评审或者社会评审不合格的，不得交付使用。社会评审工作，由业主代表、相关专家、物业管理企业代表、区人民政府及社区代表组成的新建住宅交付使用评审委员会（以下简称评审委员会）进行。评审委员会总人数为9人，其中业主代表和相关专家各3人，物业管理企业、区人民政府及社区代表各1人。同时从相关专家中推选主任委员1人，从业主代表中推选副主任委员1人。评审委员会每个成员拥有一个投票权。业主代表和相关专家的产生，由社会评审组织单位从新建住宅的已购房人和市房产行政主管部门建立的专家库中随机抽取。抽签过程及结果应当公开，并由公证机构现场进行公证。从评委会的产生及工作程序看评审工作公正、公开、合理，引入社会多方力量参与到此项工作之中，让社会公众关注此类涉及民生的事情，能够更好维护购房者的切身利益。

评审委员会应当将评审意见书报市房产行政主管部门备案。市房产行政主管部门收到备案文件后，应当将评审意见书在新建住宅项目所在地公示3日。

三、对新建商品住宅交付使用管理的对策建议

（一）明确商品住房交付使用条件

建议依据法律法规及有关建设标准，各地方制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住宅交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料。加强商品住房竣工验收管理，积极推行商品住房工程质量分户验收制度。

建议在地方法规中，明确将取得工程竣工验收备案表作为开发商交付商品住宅的必备条件，并将此要求写入商品房买卖合同示范文本。一些城市已经有类似的做法，例如《北京市城市房地产转让管理办法》第50条明确规定“房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：（一）取得建筑工程竣工验收备案表；（二）取得商品房面积实测技术报告书；（三）预售合同约定的其他交付条件”。由此可见，以取得工程竣工验收备案表作为交付房屋的条件之一是广大业主的要求，接受度大，公信力强，也是趋势所在。

（二）规范新建商品住宅交付程序

建议在新建商品住宅交付过程中，地方应重视交付程序的管理，通过具体的办法规范交付程序，避免相应的交付纠纷。交付程序包括从通知业主交房到办理入住手续、缴纳代收税费以及办理产权证等整个过程。首先，房地产开发企业应按照合同约定的通知时间通过媒体通告、函告、电话等方式通知业主交房，然后是项目现场业主身份确认，开发企业专人陪同业主查验房屋，记录整改要求，进行房屋整改。在无异议的情况下办理签收手续、移交房屋钥匙，再次是办理物业管理手续、缴纳代收税费，最后是办理产权证。开发企业不得以缴纳相关税费和物业管理费用等作为查验商品住宅的前提条件，对违规的企业采取一定的惩罚措施。

（三）落实新建商品住房质量责任

房地产开发企业应当对其开发建设的商品住房质量承担首要责任，勘察、设计、施工、监理等单位应当依据有关法律、法规的规定或者合同的约定承担相应责任。房地产开发企业、勘察、设计、施工、监理等单位的法定代表人、工程项目负责人、工程技术负责人、注册执业人员按各自职责承担相应责任。预售商品住房存在质量问题的，购房人有权依照法律、法规及合同约定要求房地产开发企业承担责任并赔偿相应损失。房地产开发企业承担责任后，有权向造成质量问题的相关单位和个人追责。

（四）完善商品房买卖合同示范文本

商品房买卖合同是新建商品住宅交付责任得以履行的基础，因此只有较为完备的商品房买卖合同示范文本才能正确指导商品房交房过程，避免一些交房风险。首先，要细化新建商品住宅交付条件和标准，交付条件包括住宅质量保证书、住宅使用说明书、建筑工程质量认定书、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证、工程竣工验收备案表、商品房面积实测技术报告书等。交付标准包括商品住宅的装饰、装修、设备标准；上下水、电、燃气、暖气等；道路、绿化、停车场、学校、幼儿园、会所等配套设施。其次，将开发企业不得将买受人交纳税费作为交房的条件写入合同文本中。再次，要明确商品房实测面积与预测面积不符时的处理办法。最后，应考虑商品房室内空气质量安全性的问题。

参考文献：

1.方蕾　姚卫萱.新建住宅交付使用及质量管理.上海经济年鉴.2010

2.李僖讴.住宅交付使用管理.哈尔滨年鉴.2007

第7篇：建筑工程竣工验收的条件范文

关键词：建筑工程；质量安全；监督管理

中图分类号：F253.3 文献标识码：A 文章编号：

一、引言

建筑业是关系国计民生的支柱性基础产业，目前建筑业正处速发展阶段，新材料、新技术不断应用于工程中，建设规模不断扩大，建筑理念和建筑内涵不断丰富，但与此同时，建筑业内固有的和不断衍生的问题束缚着本行业的健康发展，其矛盾日益显现。如何有效地代表政府对建筑业的工程质量安全实施监督管理一直是质量监督站的研究课题。文章结合作者多年的实践经验，就加强建筑工程质量安全监督管理的环节与途径进行了论述，以供同仁参考。

二、加强建筑工程质量安全监督管理的环节

（1）建立科学的质监站内部质量管理体系

站长与各质监室负责人、质监室负责人与质监员签订责任状，层层抓落实。同时抓好质监员的职业道德教育和业务知识学习，促进质监人员自身思想政治水平和业务水平、业务技能的提高。责任质监员对所监督的工程按照监督计划书和质监站的有关规定，认真实施监督工作，加强对建设、施工、监理单位质保体系和质量行为的监督检查，确保监督工作到位率100%。责任质监员对所监督的工程负全面的质量监督责任，特别是对抽检点的质量、对核查的工程技术资料质量、对基础分部和主体分部质量安全负全面监督责任。

（2）加强对工程建设各方主体的监管力度

1）规范各责任主体质量行为，确保工程整体质量。建设工程质量是工程建设各方共同活动的结果，建设单位、设计单位、施工单位、监理单位及有关机构的质量行为直接影响工程质量，必须严格规范各责任主体的质量行为。①对建设单位将建设工程违法肢解分包、对承包单位的建设活动进行不合理干预；使用于未经审批的施工图纸设计文件的行为严格监督，严肃查处；②对建设单位违反其质量责任和义务以及违反强制性标准的行为，记入不良记录，视情节轻重给予处罚；③施工单位和监理单位要人员到位且严格执行强制性标准，严格按图纸和相关规范规程施工，按规定进行检查评定和验收，确保工程质量。对其选用不符合要求的材料、设备以及质量不合格的要责令整改，必要时要进行处罚。

2）严格监督施工图审查，确保设计质量及节能要求。《建设工程质量管理条例》明确规定，施工图未经审查批准的或审查不合格的，不得用于施工。在工程质量监督工作中，应严格执行施工图设计审查制度。①建设单位办理监督手续时，无施工图设计审查批准书不予办理；②在施工过程中，涉及结构安全和使用功能的重大设计修改变更和技术处理方案，必须重新报审。在图纸会审或技术交底的时候对重大危险源的控制必须有专家论证报告，电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目未经审查和审查不合格的，不得施工。通过严格执行施工图审查制度，可使勘察、设计质量有保证，确保结构安全和重要使用功能，从源头上有效地控制工程质量。

3）规范见证取样检测，确保材料质量。在建设工程质量监督工作中应严格检查见证取样检测有关资料。①明确进行见证取样检测的范围：凡涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，取样数量不少于规定检测数量的30%；②确保见证取样检测的程序：工程施工前，建设单位应将“见证取样检测备案书”报工程质量监督机构备案；工程施工中，见证人员对试样的采样、留置以及送检要全程见证，并如实填写见证记录；③不定期抽查见证取样检测的执行情况，核查见证记录是否及时、真实、准确，对违反见证取样检测有关规定的要下发问题处理通知书并督促整改。

4）加强施工过程监督检测，确保工程实体质量。监督检查中要根据结构部位的重要程度及施工现场质量情况对工程结构实体质量进行随机抽样，科学定量分析其内在质量，及时发现和消除质量隐患，确保工程结构安全。①配置钢筋扫描仪，数字显示式回弹仪、混凝土快速测定仪、激光测距仪等结构质量检测设备。特点是快速、准确、智能、便携，非常适合建设工程质量监督工作；②确定工程监督检测范围、监督检测程序，监督检测内容，监督检测抽样方法及数量、监督检测记录及报告形式、不合格检测结果的处理方案等；③用科学数据对结构实体质量进行判定，实现由人工定性判断向仪器定量检测的转化，维护监督工作的科学性、公正性和权威性。通过加强监督检测，强化了工程质量监督的过程控制。

5）严把建筑施工过程中的“样板引路”制度管理。“样板引路”制度要求建筑工程及市政基础设施前做出“样板间”和“试验段”，在施工过程中“用典型引路”，在检查验收时“让样板说话”。要求做出样板的项目包括：墙体施工前要做出样板间；外装饰工程要做出样板墙；设备安装工程要在标准间做出样板间或样板系统；门、窗工程在施工前应做出样板件；市政基础设施工程中道路工程的土层、基层、面层应分别做出工程试验段；大型建筑群体、住宅小区应在施工现场建立样板示范间。并要求所有 “样板间” 必须做出节能降耗样板。作为质量监督管理部门对未进行“样板间”和“试验段”施工管理的工程项目，将责令整改，对整改不到位的责任单位进行不良行为记录等处罚，并作为重点监管对象。

6）严格把好分户验收关。2009年12月，广东省住房和城乡建设部印发了《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》（建质〔2009〕291号），对开展住宅工程质量分户验收工作提出了明确的要求，为全面推行住宅工程质量分户验收工作提供了有力的政策依据；2011年起，在全省范围内全面实施住宅工程质量分户验收制度，将分户验收作为住宅工程竣工验收必备条件，凡未实行分户验收或分户验收不合格的，不得进行住宅工程整体竣工验收，不予办理工程竣工验收备案，不予参评工程质量奖项；对未严格实行分户验收、在分户验收中弄虚作假的，责令限期改正，依法进行严肃处理。

7）严格竣工验收监督，把好备案和交付使用关。①严格审查竣工验收条件：审阅设计文件，设计变更和施工合同，掌握工程是否完成设计文件和合同约定的各项内容；审查施工单位的工程竣工报告，勘察设计单位的工程质量检查报告、监理单位的工程质量评估报告、审查质量控制资料、建设单位制定的工程验收方案。审查日常监督抽样中所发现质量问题的处理整改报告；②严格对建设单位组织的竣工验收进行监督，重点监督：是否按所提交的工程验收方案进行验收，验收参加人员是否到位，审查工程质量，查验的工程部位要有代表性和一定的数量。通过严格竣工验收监督，可确保工程质量；③工程竣工验收合格后，监督检查建设单位的工程竣工验收报告，出具工程质量监督报告，报告中要明确同意进行竣工验收备案，建设单位按规定到有关部门进行竣工验收备案后方可交付使用。

三、加强建筑工程质量安全监督管理的途径

（1）提升建筑企业质量安全监督管理意识。不断深入质量安全教育，对企业主要负责人灌输安全生产的理念和重要性，并结合真实案例，警示负责人应落实质量安全监督管理。

（2）明确质量安全监督管理的责任。首先，应对建筑工程质量安全生产进行监督，同时对建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、检测单位等各方责任主体的质量安全行为进行检查；及时对质量安全监督管理的检查情况报告给相关部门，以便采取有效措施，排除安全隐患，并对已经存在严重质量安全隐患的工程要求停止施工，进行整改。

（3）提升员工的综合素质。质量安全监督工作是每一个现场施工人员的工作重点之一，而员工的综合素质是决定现场质量安全监督效果的关键。因此，建立和健全施工人员的各项技能培训，并积极带领人员参与技术探讨、交流等活动，完善施工人员的质量安全监督意识，提高他们分析问题和解决问题的能力，保证施工人员具有过硬的技术和全面的监督意识。

（4）强化对安全监督管理工作的考核。考核的目的是为了认可有能力的员工，鼓励更多的员工积极努力工作，预防事故的发生，同时，这也是一种约束手段。很多单位采取事先考核，例如缴纳保证金等，其目的也是为了增强员工的质量安全意识。

（5）建立和完善建设工程质量责任主体和有关机构不良记录管理制度。建设部《建筑市场诚信行为为信息管理办法》和《建筑市场各方主体不良行为记录认定标准》的分布实施，是利用信息技术和按照市场规律，使工程建设中涉及的责任主体及中介机构的失信行为受到法律和、市场的惩罚。我们将做好以上两个文件的宣传贯彻工作，以施行统一的诚信标准为契机，以建立诚信信息平台为手段，以完善信用将惩机制杠杆，加快推进建筑市场秩序日趋规范。

（6）探索快捷、公正的解决用户投诉新途径。建设工程的复杂性和特殊性，使得有些质量投诉单靠质量监督人员现场观察、询问，很难找出质量问题产生的真正原因，或找出原因不准确、不全面，给质量问题性质的判断和责任的界定带来困难。同时，引入诚信建设机制，将那些违法违规、不履行保修职责、推诿扯皮，给用户带来严重损失的企业予以曝光，并把其不良行为记录在案。以此引导企业顺应市场经济潮流，增强信用意识，做好售后服务和质量保修工作。

四、结束语

总之，建筑工程质量安全涉及方方面面，要把工程质量安全管好，必须有一个健全、有效的质量控制管理体制。建设部颁布实施的《建筑工程施工质量评价标准》为企业的创优提供了一个具有统一基本评价指标和评价方法的标准，以增加建设单位与施工单位的协调性，增强施工单位之间的可比性。因此，监督管理部门要积极引导企业结合本单位情况和自身特点，在提高工程质量意识、管理水平、队伍素质、创新能力，打造建设工程质量品牌上同执利导。选择有代表性的工程实施创优良工程活动，树典型、促全局，推动建设工程质量的整体提高。

参考文献

[1]《建设工程安全生产管理条例》

第8篇：建筑工程竣工验收的条件范文

关键词:建筑工程;管理;质量控制

近年来，随着我国建筑业的高速发展，建筑工程的质量越来越受到人们的重视。建筑施工质量管理重点应从控制项目施工准备阶段、施工阶段和竣工阶段这三个环节的质量管理入手,全面策划,动态管理,精心组织施工,协调处理好与各专业施工单位之间的关系,重点控制过程质量,保证整个工程的施工质量达到预期的质量目标。本文就如何加强做好施工质量的控制,提出一些具体的管理措施和创新意见。

1施工前质量管理

1.1做好“施工方案或施工组织设计”

施工组织设计是指导工程施工的纲领性文件,即指导拟建工程从施工准备到竣工完成的组织、技术、经济的综合性文件,是现场施工活动实行科学施工管理的一个法规。

因此,施工组织设计必须按施工现场情况,工程特点,施工条件和施工要求进行研究。对人员、资金、材料、机械设备和施工方法进行科学地、合理地规划安排,编制切实可行的“施工组织设计”,以便更好地做好工程的施工工作。

2.2实施质量责任制

为实现工程质量目标,成立了由项目总经理统一领导部署的项目经理部,由总工程师协调工程施工质量工作,下设技术部和质检部,具体负责施工全过程的质量管理工作编制了《质量计划》、《质量质量保证措施及实施细则》和《质量管理制度》,将质量责任层层落实,以质量管理制度规范质量管理、规范人的行为,使施工质量管理措施有计划、有序和规范化地实施。

3.3严格进行图纸会审

图纸会审目的在于发现,更正图纸中的差错,对不明确的设计意图进行补充,对不便于施工的设计内容协商更正。会审的要点在于:设计是否符合施工技术装备条件,如需要采取特殊措施时,技术上有无困难,能否保证安全施工;设计计算的管线品种、规格是否符合实际情况;建筑、结构和设备安装各专业有无重大矛盾。审查出来的问题经建设(监理)、施工、设计三方洽商,由设计单位修改,建设(监理)单位向施工单位签发联系单才有效。

3.4材料采购环节的控制

国家《建筑法》明确指出:“用于建筑工程的材料、构配件、设备……,必须符合设计要求和产品质量标准”。因此,要把住“四关”,即采购关、检测关、运输保险关和使用关。建筑工程项目质量高低,很大程度上取决于原材料质量的优劣。假冒伪劣建材对工程质量可直接造成严重伤害。为此,应严格检查施工单位进场的材料、构配件及、设备的出厂证明、技术合格证及质量保证书及技术鉴定文件等,必要时还需要进行抽检或试验。钢筋、混凝土构件要送实验室进行检验;对砂石的料径、含水量、混凝土的配合比、坍落度都要严格把关。只有这样,才能保证钢筋混凝土的设计强度,从而保证建筑结构整体的安全性。

2施工中质量管理

施工中的质量管理涉及很多方面,本文重点探讨的是对工程有重大影响因素的隐蔽工程的管理和钢筋混凝土的管理,以及施工中的监督和检查管理。

2.1加强隐蔽工程的管理

隐蔽工程多为结构工程。隐蔽工程验收关系重大,如有差错将直接影响建筑物安全性。隐蔽工程验收记录同时又是工程竣工结算的重要依据,因此,它还关系到工程造价的准确性。相对建筑工程来说,在基础工程验槽时,先检验基槽土质、基槽深度、宽度,使之符合设计图纸和规范要求,经监理及有关人员签证认后才进行下一道工序施工;对工程钢筋隐蔽前验收,对照设计图纸详细检查,对钢筋作了抽样强度试验,不符合强度要求的不准使用;同时,核对了钢筋的品种、数量、规格、间距、下料长度及钢筋安放位置,使之符合设计图纸的规范和要求;浇捣混凝土前,对已布设好的钢筋是否走位进行检查,有变位及时进行了校正等。

2.2加强钢筋混凝土的施工管理

对钢筋混凝土结构的施工,尤其要把好几个要害环节的关。一是把好模板安装关。模板的安装应能保证各部位工程结构和构件的形状、尺寸及相互位置的准确,应具有足够的承载能力、刚度和稳定性,能可靠的承受新浇混凝土的自重和侧压力以及在施工过程中产生的荷载。

对此,我们组织专门人员逐层复查轴线位置、标高、梁、板、柱断面尺寸是否与设计相符,模板的拼制缝隙是否严密,封堵措施是否得当,支顶措施是否牢靠。在浇注混凝土时先将模板内侧冲水清洗,清除模内垃圾,严格规定了拆模时间。二是把好钢筋的下料长度,特别是锚固长度;箍筋要检查其末端弯钩后直段部分长度。三是把好混凝土浇捣时施工操作关。这个阶段必须检查监督的是:混凝土配合比要符合设计强度要求,搅拌时间根据混凝土坍落度、搅拌类型及出料量来决定,最短不少于60S。四是把好混凝土浇捣后的养护关。混凝土浇捣后要严格控制拆模时间;混凝土前三天的养护对其强度影响最大,一定要保持足够的湿润状态,总的养护时间应根据气温的高低决定,但不能小于7昼夜。

2.3对工程实施样板管理

必须抓好以下五项工作: (1)体现设计意图。满足设计要求是做好样板的前提。(2)选择合适的技术工人施工,这是样板成败的关键。在一般情况下选用技术水平中上的技术工人操作,这样容易把样板做好,推广时也容易做到。若用一般技术工人操作,做出的“样板”水平低,无推广价值;但是用技术水平上等的技术工人,虽能做出高水平的样板,但推广困难,无现实意义(3)在施工前向操作者进行技术、质量交底。样板施工前向操作者进行详细的技术、质量交底,是做好样板的重要环节,其内容包括样板的名称、部位、使用的材料、技术、质量标准、操作要领等,务必使操作者做到情况明,要求清。(4)组织质量专检人员评定质量等级。有些外饰面、油漆装饰工程或由设计方或甲方指定的项目应请设计方及甲方参加鉴定,特殊项目,还要聘请有关专业人员参加,样板一经鉴定通过,就应指导面上施工。

2.4加强资料管理

对质量管理资料,必须要按照施工进度进行收集整理。每完成一分项工程,就要做好工程检验批质量验收记录和该分项工程质量验收记录;每完成一分部工程,就要做好分部工程质量控制资料核查记录、分部工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查记录。只要能够按照工程的施工进度对工程质量管理资料进行收集,该工程的资料就能完善而不遗漏。

2.5加强施工过程中的技术创新

技术创新的实质是企业应用创新的知识和新技术、新工艺、新装备,采用新的生产方式和经营管理模式,提高产品的技术含量、附加值和市场竞争力,占据市场并最终实现市场价值。同时技术创新还为企业体制创新提供了支持和保障,是项目施工管理创新的根本基础。

2.6建立项目的质量管理体系

企业质量体系的建立和和体系文件的编制,这是GB/19001-2000标准的要求,也就是常说的企业贯标工作,它的作用是应该肯定的。但由于国外建筑企业范围有所不同,不同的企业应针对自己的特点,选择不同的体系要素。在此基础上,科研、设计、房地产开发、集团公司,可选择ISO9001,施工企业选择ISO9002,试验室、监理公司等单位可选择ISO9003,以不同的模式实施对外保证。项目经理要严格按照质量手册和程序文件要求,做好质量控制,并建立《质量奖惩条例》《质量分析制度》《质量检查制度》《用户回访制度》 《全面实行优质优价和分项工程质量控制》《消灭质量通病措施》等质量管理规章制度。

3施工后质量管理

按规定的质量评定标准和办法,对完成的分项、分部工程、单位工程进行检查验收。

确保工程竣工验收程序的合理性,单位工程竣工验收应按有关规定的程序及合同规定会同所有相关单位及部门进行。首先,单位工程竣工验收前,应提前进行单项验收,如规划验收,消防验收等;其次,一旦工程在自检合格的基础上,应由监理单位按工程竣工验收有关规定的程序组织工程预验收,并对存在的工程质量漏洞、质量缺陷等不足之处,填入《工程竣工预验收存在问题及整改意见记录表》中,并明确整改期限和复检时间,直至满足竣工验收条件;最后,在工程预验收合格的基础上,将《工程质量验收申请表》报呈监理单位申请工程竣工验收,再由各方组成的验收小组对工程实物质量、工程资料进行检查验收和确认。

工程竣工验收一般分为两步,第一步是初步验收,第二步是正式验收。初步验收一般安排在正式验收之前一星期左右,由建设单位和施工单位双方对整个工程逐项进行仔细检查,按照图纸和建设工程承包合同的要求,将遗留工程及其工程质量以及不符合规范要求的需返工处理部分,全部做好记录,列入收尾工程计划,责成施工单位在规定时间内完成。正式验收,有建设单位领导主持,施工单位负责人、施工管理人员、设计单位、质检单位等相关部门人员参加,对施工单位的情况进行全面的评定,并召开竣工验收总结会。对需要返工或继续完善的,限期由施工单位组织力量完成,以便尽快将建筑物移交给建设单位投入使用。

4建立科学的管理和监督机制

建立科学的管理和监督机制也是提高建筑工程管理及施工质量控制的有效策略。施工单位一方面要建立和完善工程质量领导责任制，要按照“谁主管，谁负责的”原则层层落实工程质量责任；一方面还要强化工程质量的监理工作，对施工的各个环节按照有关法律法规、技术规范及合同规定的要求进行全过程的监督与验收。将整个建筑工程的管理及施工质量控制组织成一个互相协调、互相促进的有机整体，推动其规范化、科学化的发展。

5结语

综上所述,事前介入、事中检查、事后验收这三个阶段对工程质量控制应该贯穿于整个工程施工的全过程。在工程实施过程中,监理还应该认真总结建设单位、设计单位以及施工单位等各参建方的质量管理经验,探讨更加科学有效的措施和创新方法,确保工程质量。实施项目工程施工质量监控应强化过程监理,抓住关键,依靠完善质保体系、质检制度和监理工作体系,实现创建优质工程项目的最终目标。

参考文献:

[1]石光明.建筑工程施工质量控制与验收[M].北京:中国环境科学出版社,2006.

第9篇：建筑工程竣工验收的条件范文

为加强和完善建设工程档案收集管理，切实解决档案流失问题，根据《关于进一步加强建设工程档案收集管理的通知》、《关于做好农村危房建设与房屋改造项目工程档案收集工程的通知》、《关于做好建筑节能工程档案收集整理的通知》、《关于调整申请房屋所有权初始登记应提交材料的通知》文件要求，现将建设工程档案收集管理工作有关事项通知如下：

一、充分认识加强建设工程档案收集管理的重要性

建设工程档案是城乡可持续发展的宝贵资源，是社会管理和公共服务的重要信息，是住房工作和城乡规划建设管理的重要基础资料，是建设系统各级主管部门依法履行职责、制定执行政策、实施行政管理、进行市场调控和行业管理的重要依据，也是工程建设运营养护、维修改建等工作的重要依据。做好住房和城乡建设档案工作，能够有效保证工程质量，保障城市秩序、维护公共安全、应对突出事件，对于实现建设事业又好又快发展，加快新型城镇化建设进程具有十分重要意义。

二、档案收集的范围及内容

工建、民用建筑工程；市政基础设施工程；城市地下管线工程；公用基础设施工程；住宅小区公用设施建设工程；园林绿化工程；风景名胜建设工程；房屋、产权登记；农村住房建设与危房改造项目工程；各类建筑节能工程；机关文书、城市防洪、抗震、人防工程等，在建设过程中具有归档保存价值的文字、图表、电子、声像，包括建设项目从提出立项、规划、征地、勘察、设计、招投标、施工、监理到竣工验收备案等工程建设全过程形成的各种文件和资料。

三、档案收集的步骤要求

从年1月1日起，全省统一使用省住房城乡建设厅印制的《省建设工程档案移交合同书》、《省建设工程档案预验收意见书》、《省建设工程档案合格证》。为更好落实“两书一证”制度，凡在城市规划区内所有新建、改建、扩建的房屋建筑和市政工程项目、村镇规划区内执行工程建设程序的建设项目，其工程档案收集按以下步骤要求办理。

（一）建管部门在核发建设工程施工许可证前，须有建设单位与档案管理部门签订的《省建设建设档案移交合同书》，未签订合同书的，不予办理施工许可手续。

（二）城建部门在核发城市道路工程及地下管线工程施工许可证前，除要求建设单位提供《省建设工程档案移交合同书》外，还应要求建设单位报送管线现状资料和电子文件，并提供城建档案管理机构出具的管线查询证明，同时还需要建设单位提交既有地下管线的安全监护方案。

在地下管线工程竣工验收前，城建部门还应责成建设单位委托具有相应资质的工程测量单位，按照《城市地下管线探测技术报告》进行竣工测量，管线测量成果作为工程档案预验收的必查资料，建设工程档案验收合格后，方可办理竣工验收备案等手续。

（三）质监、开发办、村镇处在办理建筑工程竣工验收备案手续时，必须把《省建设工程档案预验收意见书》作为必要条件，未出具预验收意见书的不预进行竣工验收，不予办理竣工验收备案手续。

（四）城建档案管理部门要配合质监部门在建设单位组织工程竣工验收前，对建设单位工程档案进行预验收。在接到建设单位申请档案预验收5个工作日内完成预验收，预验收合格的出具《省建设工程档案预验收意见书》，验收不合格的，必须将整改意见一次性明确告知建设单位，限期补充完善资料。督促建设单位在工程竣工后三个月内向城建档案管理部门移交一套完整的电子档案和纸质档案，并发放《省建设工程档案合格证》。

（五）园林、市政环卫、人防、供热、风景名胜局等部门，在各自承担建设工程竣工验收后三个月内向城建档案管理部门移交一套完整档案资料。

（六）房管部门在办理产权登记证时，必须把《省建设工程档案合格证》作为必要条件，建设单位未出具《省建设工程档案合格证》的，不予办理产权登记。