不动产档案管理办法精选(九篇)
前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的不动产档案管理办法主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。
第1篇：不动产档案管理办法范文
1做好查封土地登记工作的意义
（1）通过不动产登记部门对查封土地进行登记，有利于人民法院执行工作的顺利进行：一方面有助于执行部门及时保全债权人利益，另一方面有助于不同的执行部门对宗地查封情况进行查询，根据查询结果，决定对同一宗地是否轮候查封。
（2）根据《物权法》，不动产物权的变动必须以登记为必要条件。人民法院查封的不动产，只有在不动产登记主管部门登记后才能对抗第三人，也就是查封情况一旦登记，宗地登记档案就在一定期限内不准改变，土地权利人任何恶意转让、抵押等行为的都是违法的，土地登记部门都不予办理变更登记（包括转让登记和抵押登记）。
（3）按照法释［2004］15号第26条“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”，《物权法》不动产物权登记发生物权的变动应该公示的规定，建立查封登记信息共享，将查封登记结果公示，避免被执行人的恶意行为而产生权属纠纷或行政登记失误，防止不明情况的第三人善意购买和借贷。
（4）根据《担保法》第37条、《城市房地产抵押管理办法》第8条的规定，被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产不得设定抵押。查封登记结果公示可以为金融部门核定借款人信誉度、决定是否放贷提供依据。
2土地查封登记的法律依据
对不断增多的涉案不动产资产的保全、变现和转移问题，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号），具体规定了房地产的预查封登记、查封登记和轮候查封登记。《国物权法》规定，不动产物权的变动必须以登记为必要条件，人民法院查封的不动产，只有在不动产登记主管部门登记后才能对抗第三人。国土资源部2007年40号令《土地登记办法》也明确地将土地查封登记纳入“其他土地登记”的范畴，将查封登记明文规定为一种登记类别，并具体到九项条款就土地查封登记做出明确规定。查封登记，是不动产登记机构协助人民法院动用国家强制力维护社会公平正义重要的法律举措。
3做好土地查封登记工作的建议
3.1建立严格的土地查封登记制度
（1）应当根据《物权法》、《土地登记办法》、法发[2004]5号、法释[2004]15号，国土资源管理部门与人民法院根据当地实际制定切实可行的工作办法和程序，便于执行和操作。
（2）由于一宗地可能涉及不同地区或不同级别的人民法院执行部门，鉴于土地的属地管理，关于土地查封的情况最终汇集在当地国土资源管理一个部门，国土部门要对各种查封包括预查封、轮候查封以及不同执行单位的查封进行详细的登记，便于查询。
（3）法院执行部门应严格规范执法程序，与国土部门认真厘清土地归属，相互结合做好查封土地登记工作。在查封期限到期后，未执行完的案件要及时续期，在案件执行完毕后，对未处理的土地使用权解除查封的，应当及时做出解除查封裁定，并将裁定书和协助执行通知书送达国土资源管理部门。
3.2厘清土地权属正确查封每一宗土地
根据法发[2004]5号第五项“人民法院查封时，土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。权属证明与权属登记不一致的，以权属登记为准。”
（1）土地登记资料是确定查封土地权属的首要依据。收到法院的协助执行通知书时，国土部门应查阅权属登记档案，核实被查封的土地是否进行过权属登记，如已进行登记的，其土地使用权人、坐落等是否相符，是否还有其他共有使用权人。
（2）国土部门出具的权属证明也是确定查封土地权属的重要依据。没有进行登记的土地，国土资源管理部门应依据第二次土地调查（城镇地籍调查、农村土地变更调查）资料，查清权属状况，并出具权属证明。
（3）对未登记在被执行人名下的土地权属（包括登记在其他使用者名下或者有明确使用权人尚未进行登记的），按照法院发出的预查封通知书办理预查封登记。
（4）国土部门发现协助执行通知书记载的土地状况与权属登记不一致，或与国土部门确定的土地权属状况不一致，无法查封的，应及时书面告知法院，由其核实后重新补发协助执行通知书进行查封。
（5）对有其他法院查封在先的，应及时书面告知法院，由其确定是否轮候查封。
3.3严格规范土地查封登记工作程序
工作中主要做好一查、二封、三登记、四公示4个步骤：
首先协助法院对土地权属状况进行查对和核准；其次经过核对权属可以协助执行的，受理协助通知；第三，在相关档案管理资料中进行记载；最后建立查封土地台帐，将查封情况公示。
（1）查封登记工作中最重要的是档案管理。一是对于已登记的土地，要将查封情况在土地登记簿上进行详细记载；二是对于未进行登记的土地，应该建立查封土地管理台帐，利用地籍信息管理信息系统，在属性管理层中进行备案管理；三是无论登记还是未登记，都应该建立统一的管理台帐，方便结果查询；四是对协助执行通知书进行专门的入档管理，便于查阅和使用；五是按照属地管理方式，由上一级主管部门受理协助的下一级辖区范围内宗地的查封，要将查封件及时转交办理。
第2篇：不动产档案管理办法范文
关键词：林权类；不动产登记；林改问题；对策
中图分类号 F326.2 文献标识码 A 文章编号 1007-7731（2016）22-0087-03
Abstract：With the gradual implementation of real estate registration of the forest right，to ensure the smooth progress of the deep reform of collective forest right system and promote the coordinated development of real estate registration and deep forest reform，problems and countermeasures of real estate registration and deep forest reform were studied by current status of forest property registration in Fujian Province，the specific data in Taining County and the urgent needs of many farmers and forest enterprises，providing theoretical reference for the smooth reform and innovation.
Key words：The forest right；Real estate registration；Forest reform；problems；Countermeasures
福建省在深化林改方面一直走在全国的前列，为全国全面推进深化林改摸索总结经验，积极探索林地家庭承包经营的有效实现形式，最大限度地增强林业发展的活力和动力，为增加农民收入、推进生态文明建设做出贡献。不动产登记职能整合、制度改革已进入了攻坚阶段。福建省从2016年4月1日起林权登记发证进入了改革过渡期，采用“旧证新章”模式，由林业与国土部门共同承担着林权各项任务，林权类不动产登记与原林权登记、与深化林改之间存在着许多亟需解决的问题。林权登记发证是深化林改的基础工作，本文以泰宁县为例，阐述了林权类不动登记与深化林改之间的问题，并探讨解决问题的对策，为顺利推进不动产登记改革与深化林改的协调发展提供理论参考。
1 泰宁县深化林改的现状
1.1 林权登记发证现状 泰宁县位于福建省西北部，是南方重点林区县之一，全县国土总面积15.28万hm2，林业用地面积12.36万hm2，有林地面积11.33万hm2。2003年林改发证以来，泰宁县已发证面积12.08万hm2，林权发证率为98.42%；集体林地确权面积为11.40万hm2，其中确权到户面积5.02万hm2、集体统一经营面积4.93万hm2、其他经营面积1.39万hm2。自2016年4月1日至10月底过渡期内各类林权登记发证210宗地0.17万hm2。
1.2 林权流转现状 泰宁县林权流转交易活跃，2014年林木所有权转让115起，面积0.09万hm2，金额1 643.96万元；2015年林木所有权转让95起，面积0.10万hm2，金额
1 780.85万元；2016年1月1日至10月底，林木所有权转让68起，面积1.39万hm2，金额1 073.21万元。
1.3 林权抵押现状 为了解决好森林资源培育周期长、经营获利兑现慢、农村融资难的问题，让广大林企林农真正享受到林改的成果，泰宁县从2003年起就开始探索用林权证直接抵押贷款工作，2005年林权证抵押贷款业务在全县推开，截至目前已办理了抵押面积累积6.26万hm2、贷款金额累积11.44亿元；目前仍在押面积1.77万hm2、金额3.58亿元；其中2016年4月1日至10月底办理林权抵押登记4笔、面积0.12万hm2、金额2 646万元。
1.4 林权纠纷现状 林改后，林权纠纷呈上升趋势，经林业部门及相关部门大力调解调处后，泰宁县现存各类涉林争议的案件36宗，面积377hm2，其中山林权属争议案件20宗，面积242.73hm2；经营权纠纷争议案件16宗，面积143.27hm2。
1.5 林I经营体系现状 大力发展家庭林场和林业专业合作社等经营组织，积极构建新型林业经营体系，截至2016年10月底，全县有各类新型林业经营组织81家，经营面积共4.32万hm2。积极落实商品林保险，近几年全县商品林保险面积每年完成7.67万hm2以上，超过上级下达的7.4万hm2指标。大力发展林下经济，为林农增收创收，近几年林下经济产值每年都在12亿元以上，超过上级下达的11亿元任务。
2 问题分析
2.1 林权类不动产登记类型不足 目前暂时以物权法为依据规定了土地承包经营权，待改革探索成熟，相关法律修改后，权利类型和名称可以再作相应修改。《不动产登记暂行条例》中林权是土地所有权、土地承包经营权、森林林木所有权，林地所有权与土地所有权是一致的。从登记类型上看，少了原来的森林或林木使用权，土地承包经营权与原来的林地使用权是否一致有待探讨。随着要不断深化农村土地制度改革，实行所有权、承包权、经营权“三权分置”，不动产登记制度是改革的产物，林权类不动产登记类型的增加也有待商榷。
2.2 林权流转与抵押不易 自林权登记发证进入过渡期，因过渡期短、责任分工无法落实等原因，原由林业站完成的林权外业勘验及申请表制作等业务，已无人愿做。特别是林权流转业务严重受阻，林业服务中心没有受理林权流转的业务员，没有合理的办事制度，没有为林权流转搭建互动平台。办理林权流转变更业务的相关人员，必须向不动产登记中心询问有关事项，增加了登记中心人员的工作量。此外，泰宁县林权类不动产登记人员仅有2人，需要办理所有的林权相关业务，工作量大，认真审核流转材料的时间不够充分，造成林权流转材料积压，林权类不动登记的过渡期间办理林权流转业务艰难。
由于林权抵押出险的情况越来越多，多家银行不愿办理林权抵押贷款业务，而林农林企对资金的需求有增无减，这就要求有一个专门的机构做中介。林权业务由国土部门办理，林业部门则需要扶持服务林农林企，国土部门、 林业部门与银行协调沟通的方式有待确定。
2.3 林权纠纷相互推诿 多地虽有林权纠纷处理的机构，但无相应机构编制。人员由林权办兼职，林权办既发林权证又处理林权纠纷。过渡期内，林业部门、国土部门均涉及林权问题，但无明确林权纠纷的具体处理部门。
2.4 信息无法共享，操作系统较为复杂 林权信息是深化林改的基础资料，是林政、资源、规划等部门的必要资料，过渡期后，应明确林权发证的相关资料档案管理部门，确保林业部门通过合理方式可共享林权发证的登记薄信息，同时保证信息的安全。《福建省林权管理业务应用系统》为第二套林权系统，与《福建省不动产信息登记系统》还不能完整对接，仍存在一些问题。
2.5 深化林改的多种新型林业经营模式受影响 目前全省正积极推进深化林改，家庭林场、股份林场、公司+基地+农户、林业专业合作社等新型林业经营组织应运而生，而扩大规模、办理林权变更或转移、办理林权抵押贷款等业务显得异常艰难。
3 对策建议
3.1 增加林权类不动产登记类型 在坚持家庭承包经营长期不变的基础上，开展集体林地所有权、承包权、经营权“三权分离”试点，在不改变林地所有权性质的前提下，坚持稳定家庭承包制度，制定林地经营权流转登记管理办法，探索家庭经营、股份合作经营、委托经营、企业经营等多种流转方式。同时，开展林地经营权流转登记，赋予林地实际经营人在权属证明、林权抵押、采伐审批等法律方面权益，切实维护林地流转各方当事人的合法权益，促进林业规模化、集约化、专业化经营，推进森林资源资本化运作。此外，不动产登记部门应积极搞好顶层设计，建立不动产统一登记制度。森林、林木使用权是一种物权，且政策应该有稳定性和连续性，林权类不动产登记应该与原林权登记无缝衔接，应恢复森林、林木使用权的登记类型。不动产统一登记始终贯彻便民利民的要求，不应把林地经营权及森林、林木使用权推给林业部门登记发证，如果由两个部门各自发证，违背了不动产统一登记的初衷，浪费了社会公共资源和大量的人力物力。
3.2 成立林权流转服务机构 成立县级林权管理服务中心，加强管理体系建设，发挥其在深化集体林权制度改革中的作用，更好地服务林业改革发展。林业与国土部门应积极鼓励、引导林权流转当事人通过林权管理服务机构等公开平台进行流转交易，提交经林权管理服务机构鉴证、备案的合同及确认证明办理林权类不动产登记。不动产登记机构和林权管理服务机构要及时将登记办理信息和流转交易信息告知对方，共同有效防范一林多卖、已抵押林地林木违规流转交易等行为的发生，确保流转交易安全。
3.3 明确林权纠纷处理办法 妥善、有效地排查化解涉林纠纷，维护林区社会安定的稳定大局，是直接关系着深化林改能否成功的关键。目前对于如何处理林权纠纷，还未明确，应及早确定如何处理，以免相互推诿。
3.4 实现信息共享，加强部门之间协作 不动产登记机构需要建立快速、便捷的林权类不动产登记档案查询通道，并尽快实现数字化、信息化，提供更优质、高效的林权类不动产登记信息服务；同时林业部门也必须提供即时的林权流转交易信息，建立双方档案查询互用制度，建立双方联系机制，畅通信息渠道，加强协作，保证林权类不动产登记和林权流转管理的正常进行，确保相关业务办理的连续、安全、便捷。
3.5 完善机构建设 切实加强不动产登记机构建设，确保原来从事林权登记的业务骨干划转到位、落实到岗。不动产登记的申请、受理、审核、登簿、发证等是不动产登记机构的法定职责，要确保不动产登记机构登记职责的完整性。加强I务人员学习培训，通过专题学习、辅导培训、专家解读、业务研讨等方式，确保学习培训的时间有保障、人员全覆盖、效果最大化，以达到不动产登记业务规范化、标准化，有利于便民利民优质服务，有利于登记工作人员熟练掌握业务，减少林权类不动产登记审核、发证等过程的错误。不同地区对于林权登记改革存在的问题不尽相同，应根据实际情况制定合理的改革方案，采取科学有效的方法解决[1]，针对问题，科学施策。在今后的机制创新中，要融入碳汇交易系统，充分发挥森林生态效益，同时加强政府引导、政策推动，鼓励企业投资森林资源开发[2]，促进森林资源整合，集约化开展森林经营，提高林业经济效益。
参考文献
[1]顾海霞.集体林权制度改革存在的问题及对策探微[J].中国林业产业，2016（8）：115.
第3篇：不动产档案管理办法范文
2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）对经济适用房的供应对象和标准进行了严格限定；2008年民政部等11部委出台《城市低收入家庭认定办法》（民发〔2008〕156号），对保障房申请审核的信用档案管理作了进一步的表述；近几年，国家加快发展公共租赁房的步伐，《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）、《公共租赁住房管理办法》（住房和城乡建设部第11号令）等文件，对建立完善公共租赁住房管理档案提出了更高的要求；2012年出台的《住房保障档案管理办法》（建保〔2012〕158号），明确要求住房保障对象按照“一户一档”、住房保障房源按照“一套一档”的原则建档，并对归档范围、归档管理、信息利用、监督管理等作了明确要求。可见，住房保障档案管理是个人信用体系建设的重要内容。
一、未健全个人信用体系的住房保障风险
虽然住房保障内部关于申请、审核、分配、管理等工作档案不断得到完善，但在现有条件下以部门为主的档案信息建设，距离完全的信用体系建设仍有较大差距，并可能对住房保障工作的提升带来影响和风险。
一是准入风险。建立在个人诚信申报和人工要件审核基础上的申请方式，耗费申请人和审核人员的大量时间。为准备申请材料并现场提交，申请人需要从工作单位、户籍地、居住地等不同渠道搜集住房、收入等证明，而审核人员不得不花大量时间审核要件的形式、数量。由于材料不齐备或形式不正确，往往造成审核人员的大量解释和申请人的多次往返。若申请人有伪造相关证明的，通过人工审核受理材料，还不能完全发现。另外，有些行为习惯，如在家养鸽子，可能在入住保障房后继续产生不良影响，由于目前未有效纳入信用管理，无法在准入时就采取预防措施。
二是分配风险。由于没有健全的个人信用体系，申请家庭通过审核后，住房保障部门只能根据家庭结构、收入、住房及是否是老弱病残特困对象等有限的几项要素进行分类，无暇从家庭信用等级、家庭需求强烈程度进行更细化的分类。在分配方式上，除去优先特殊困难家庭，其他符合条件家庭的住房需求被视作均等对待，从而一般采用摇号制为基础的随机分配方式，缺乏精细管理。
三是超标风险。申请家庭在轮候或选房入住后，住房、收入等保障资格发生变化，特别是超出保障标准后，家庭往往没有动力主动向住房保障部门申报变化情况，而申请家庭的住房、存款、纳税、消费、就业等信息分散在社会的很多领域，涉及多个部门，住房保障部门往往不能及时发现变动情况。如果按照申请程序，定期开展复核工作，不仅存在类似准入的风险，家庭配合度不高，而且随着申请量的积累，审核人员工作量将越来越大，管理机构和人员配备也将难以为继。因此，现实中靠人工核实的方法无法及时发现超标风险。
四是监管风险。保障房入住后的不良信用行为，包括拖欠公共租赁房租金、不交水电气暖及物业费、改变房屋结构或用途、违规出租等，涉及发现、调查、取证、查处及向司法机关移送等环节，房屋使用监管存在点多面宽、环节长的特点，管理单位和部门不仅涉及一线的日常管理单位和产权单位，也包括住房保障、房屋管理、城市管理、工商等部门及法院等司法机构，没有统一的信用管理平台和处理流程，监管过程中的失信行为如破墙开店等，不能得到有效制止和处理，极易造成管理被动，提高处理成本。
五是退出风险。目前政策文件对于骗租骗购、违规出租保障房等严重失信行为已经有了明确的处理意见，主要包括取消保障资格、罚款、要求退出保障房或补交租金、5年内不得再次申请保障房等，但在实际操作中，由于保障家庭仅有这一套住房，强制执行退出面临很多困难，而其他措施违规成本较低，不能起到应有的惩处作用。如果仅仅从保障房入手，可采取的措施不多且效果有限，如果不能有效制止或处理违规现象，容易引起“破窗效应”，使其他家庭效仿。而且，违规家庭占用有限的保障资源，对于社会公众特别是其他轮候家庭极为不公。
二、建立住房保障个人信用体系的意义和愿景
一是进一步健全公开透明的住房保障管理体系。应建立全生命周期的管理体系，其准入、分配、管理、退出等规则和管理信息全程公开。对于个人信用信息有异议的，可以申诉并要求及时给予核查、答复。个人信用评价记录作为家庭分配保障房的优先因素之一，在房源供应类型、轮候时间、租金补贴等方面予以统筹考虑。
二是进一步健全多部门联网的社会管理体系。2013年3月起实施的《征信业管理条例》是目前征信领域层级较高、较为全面的信用管理法规，在此基础上，中国人民银行组织商业银行建立了全国统一的信用信息基础数据库，应用于个人信贷等金融领域。2013年7月最高人民法院《关于失信被执行人名单信息的若干规定》，通过“中国执行信息公开网”建立全国失信被执行人名单。随着《不动产登记暂行条例》的和国家不动产登记局的成立，对于全国不动产的统一登记也提上了议事日程。因此，全国对于房产、金融、法院执行等信用信息正不断趋向完善和统一，公安、工商、税务等部门也都有自己的信息数据库，当务之急是在目前的部门信息数据库基础上，打破地域、行业、领域限制，建立共享互动、动态监管、实时更新的统一信用信息管理平台。这样不仅能把住保障房的“入口关”，更能及时预警保障家庭的人口、再购房、大额消费等变化情况，对于拒不配合查处、退出的违规家庭，形成一处违规、处处受限的局面，加强监管力度。
三是进一步健全社会综合信用体系。完整的信用体系由信用制度、信用机构、信用产品、信用标准、信用平台等组成，从信用管理流程上包括信用信息的采集、评价、运用等环节。如美国商业信用评价报告由企业性质的征信机构提供，征信机构通过收集个人分散的信用信息，按信用评价模型整理加工后，出售给银行等信用使用机构，后者将之作为是否向个人发放贷款的依据，从而建立了市场化的信用管理体系。借鉴此思路，住房保障部门可以购买第三方机构提供的信用产品，加强准入审核，同时也可以将保障房的信用信息作为社会信用体系的一部分，按规定向有关单位提供。
三、发展住房保障个人信用体系的具体措施和建议
一是个人信用体系制度建设。个人信用制度应是包括法律法规到一般政策性文件的系列制度，包括个人信用信息的采集、评价、运用等，应明确信用来源如何采集、如何采用第三方信用产品、如何确定信用指标和评价标准、家庭如何参与信息采集和申诉等系列问题。在信用信息采集方面，应建立信用信息溯源和责任追究机制，确保信息源的真实性、完整性和及时性；在信用信息评价方面，应建立信用指标分档评价标准，通过公开公平程序，科学合理遴选评价指标和确定信用评价模型，充分保障家庭的隐私权、申诉权和参与权；在信用信息运用方面，应建立工作机构和人员权限制约和廉政风险防范机制，防止信息的泄露、滥用和工作人员失职、违规。由于住房保障信用管理相对还是一个新生事物，应加强与已有法律法规的衔接，提升立法层级，对于严重失信行为，从法律层级进行严处。
二是个人信用信息平台建设。整合现有的部门信息数据库，建立跨行业、跨地区、跨领域的综合信息平台，相关信用信息实现联网运行，各部门实时共享。统一信用信息产品标准，规范信息源的交互和使用，各部门根据实际需求，提出相应的信用指标遴选体系及信用评价模型，做到记录、采集、评价与运用工作相对独立，确保信用信息的针对性和操作性。信息建设部门加强信息数据的兼容和维护，同步开发信用信息运营监管系统，建立信息使用追踪记录，确保信息安全和使用规范。
三是信用信息管理流程。主要在于四个阶段：
第一，准入阶段。家庭只需通过身份认证信息即可提出住房保障申请，住房保障部门通过统一的信用信息平台，查询家庭住房、收入、户籍等基本情况和信用记录，包括是否有以往使用房屋的违规信息、欠交费用信息、未处理罚单、犯罪记录等，以此评价家庭的申请资格及轮候序列。住房保障部门可以把工作重点放在申请信息的疑点排除上，减轻申请人的举证负担。对于有骗取低保、社保及骗租骗购保障房等严重失信行为的，住房保障部门可以依据规定拒绝受理申请。
第二，分配阶段。住房保障部门通过公开征求意见，建立保障房分配先后次序的具体操作办法，在对特困家庭优先、无房家庭和低收入家庭加快分配速度的基础上，根据家庭结构、年龄及信用评价等级等因素，优化分配措施。在准入、分配的轮候时期，家庭相关信息发生变化或有异议的，通过信用信息平台申报，经后台审核比对后，按程度予以调整，并及时反馈到分配过程。
第三，管理阶段。住房保障部门通过信用信息平台，接收保障房日常管理机构及其他部门的信用信息数据，及时监测家庭住房、收入、信用等变动情况。对于入住保障房后又购买其他住房，或者购买豪车等大额消费，以及违规使用保障房等行为的，启动调查处理程序，可以暂停家庭的公共租赁房租金补贴、房屋交易过户等手续，并要求保障对象在向住房保障部门说明、澄清原因前，相关部门暂缓或限制办理与其保障条件不符的行为。
第4篇：不动产档案管理办法范文
关键词：房屋权属；登记管理；问题
中图分类号： TU113.5+41 文献标识码： A
1、我国房地产权属登记制度的功能
1.1、公示功能
房地产权属登记是公示的手段，是把房地产权利的事实向公众公开以标明房地产流转的情况，其主要的“功能在于保护动态的交易安全，使连续发生的交易不因权利人主张权利而受到破坏”。
1.2、公信功能
“公信是把登记记载的权利人在法律上推定其为真正权利人，如果以后事实证明登记的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。”
1.3、管理功能
房地产权属的登记管理功能，是指房地产登记具有国家管理意图的功能。一是对房地产市场进行监督管理的功能，通过建立产籍资料，实现国家对房地产的宏观调控职能；二是审查监督功能，通过对房地权属登记的审查程序，实现国家对税收的监管。同时，在房地产登记过程中，通过登记的合法性审查，可以及时发现和纠正不法行为。
1.4、警示功能
房地产权属登记的警示功能，是指对各种记载房地产权利的变动均纳入登记，将各种房地产物权的排他性效力通过房地产登记薄的记载予以明确宣示，以达到告诫相对于存在房地产交易风险的作用。
1.5、效率功能
交易的便捷和安全是市场经济的重要特征。经过登记的房地产权利受法律确认，有国家强制力予以保护，当事人可以充分信赖登记的内容，在交易之前不必要投入更多的精力和费用去调查、了解对方当事人是否对转让的房地产享有权利或存在权利的负担。可以节省交易费用，并能快捷的完成交易，符合市场经济的特征。
2、房屋权属登记管理程序
房地产的等级类别较多，登记的程序和所需文件也有所不同，但基本的程序主要有：申请、受理、审核、记载于登记簿、发证。
2.1、申请
申请是房屋登记申请人向房屋所在地的登记机构提出登记申请，并提交相关相关证明材料的行为。《权属登记管理办法》第十一条规定，房屋权属登记由权利人（申请人）申请。只有经过依法登记的房屋，才发生物权的效力。申请将引起登记机构受理、审查、决定等行为。除法律、法规和本办法另有规定外，登记依申请进行，不申请不能启动登记程序。
2.2受理
受理是登记机构对符合条件的登记申请予以接受的行为。受理的过程实际上是一个初步审查的过程。受理时要看申请人提供的登记材料是否齐全，权属来源是否清楚。权利人在申请登记时，登记机构工作人员应当根据法律、法规以及有关政策规定，查阅申请人提交的证明文件，以及各证明文件之间的逻辑是否一致，并就与登记有关的事项询问申请人，对询问结果应进行纪律并要求申请人签字确认。对提交申请登记材料齐全且符合法定形式的，登记机构应当受理登记申请，并出具收件凭证。对申请登记材料不全或不符合法定形式的，登记机构不受理登记申请，并应告知申请人不予受理的原因，需要补充材料才能受理的，应当一次性书面告知申请人需要补齐的材料。
2.3、审核
审核是登记机构对受理的登记申请事项进行审查，以做出予以登记或者不予登记决定的行为。房屋登记的审核环节是房屋登记工作中的核心环节，直接关系着权利人的申请是否可以被核准登记。《物权法》明确规定了登记机构具体应当履行哪些职责，审核哪些具体内容。登记机构的审核内容，主要是查阅登记簿、审查申请人提交的各种材料，在必要的时候进行实地查看等。具体为申请人与依法提交的材料记载的主体是否一致；申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料的记载是否一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿的记载是否一致；申请登记的内容与有关材料证明的事实是否一致；申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利是否存在冲突；是否存在房屋登记办法规定的不予登记的情形。
2.4、记载于登记簿
经过登记机构的审核，对准予登记的申请，登记机构将决定登记的事项，包括房屋的自然状况部分、权利状况部分，以及查封、异议等其他依法应当登记的事项等在登记簿上予以记载。《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。登记的完成，必须要将房屋的有关信息归于登记簿。登记机构必须如实将登记事项记载于登记簿，发挥登记簿的公示、公信作用。
2.5、发证
登记机构在做出准予登记的决定并将有关登记事项记载于登记簿后，根据登记簿上的记载缮写并向登记申请人发放房屋权属证书或证明。权属证书和证明是登记机构颁发给权利人作为其对房屋享有权利的证明，或者申请登记事项被记载于登记簿的证明。发证时应当请领证人检查一下权属证书或登记证明上所载明的各登记事项是否准确，如有问题应及时解答或解决。发证应当有记录，并由领证人和发证工作人员签字、注明领证日期。
3、办理房屋登记中存在的问题及相关问题的法律思考
(1)有关继承房屋的权属登记法律适用错误。在继承过程中，在申请人未提供相关文件证明的情况下，房屋登记机关为申请人办理房屋继承变更登记，而在法律适用上，继承房屋属于房屋权属转移登记，这是房屋登记机关的适用法律错误。
(2)不注重实体审查和违反法定程序。在房产权属争议不明和共有人不明的情况下，进行了房产登记；有的申请在后，办证在前，登记程序违法；有的直接进行了转移登记，却未进行初始登记。
(3)违反法律禁止性规定，如将已经被人民法院查封的房产办理了房屋权属转移登记；另外，在权属有争议或不清的情况下办理了登记。这都属于违反法定程序办理房屋权属转移登记。
(4)有关人员用虚假的申请材料进行申请登记，而登记机关未尽相关审查义务，就给予登记，侵犯了相关权利人的财产权。
针对这一问题，建设部公布的《房屋登记办法》，对登记的这一块作了更加细致的规定，“当事人所提供的是虚假的材料来进行申请登记，给他人造成很大程度上的损害，应该承担赔偿责任。”申请人对其提交的登记申请文件的有效性、合法性以及真实性来进行负责。”
在建设部颁布的《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》的内容之中：
1、 对房地产登记当中的专业术语进行定义与解释。
2、 在《房屋登记办法》的基础上，对登记申请材料的要求具体化、明细化。
3、 对《房屋登记办法》中规定的房屋登记程序提出具体的要求与标准，对每个环节的人员任务与责任具体化。
4、 对《房屋登记办法》中规定的档案归档环节进行介绍并对存档范围、档案管理提出具体要求与执行步骤。
5、 在《房屋登记办法》的基础上，具体规定登记信息的利用与管理。
6、 将《房屋登记办法》中规定的登记类型明细化，详尽规定哪些情况运用哪种登记类别。
7、 提供房屋登记机构在房屋登记中运用的表格样本。
8、 将《房屋登记办法》中规定的各类登记需要的登记材料更加明确、细化。
总之，随着我国市场经济的发展和城镇化建设步伐的加快，人们越来越关注房地产的开发、利用和房产的权益保护问题。而房屋权属登记，是房屋权属法律化的重要标志，是人民不动产财产权利的确认，因此房屋权属登记更是人们关注的焦点。
参考文献
[1]杨迎春.房屋权属登记管理及相关问题的法律思考[J].现代商业,2011,24:197-198.
第5篇：不动产档案管理办法范文
【关键词】地籍管理 国土资源 土地市场 规范管理
引 言
地籍管理主要包括以下几个方面工作，即档案信息管理、信息系统建设、土地争议调处，以及土地登记、统计、调查、确权等诸多方面，可以说是各级政府推进国土资源管理工作的基础。实现地籍管理工作规范化，以利于促进土地市场的规范，也是加强耕地保护的有效措施，另外对于开展国土资源管理工作，提高地籍管理水平，促进经济社会发展具有重要作用。
一、地籍管理的基本原则
1. 地籍管理制度的统一性
加强地籍管理工作至关重要，因为地籍管理是国家地政措施的一部分，所以必须从国家层面对地籍管理工作制定出一套规范化的政策，以及标准统一的技术要求。因为如果没有统一的地籍管理工作制度和要求，就实现不了城乡地政在管理上的统一，就无法取得预期的地籍管理工作效益。因此，地籍管理工作要建立在国家的有关法律法规和政策制度之上。需要注意的是，国家对地籍管理的政策制度和法律法规不是永远不变的，随着时代的变迁和社会的发展，有关政策制度和法律法规也将发生改变，始终处于革新和完善中。
2. 地籍资料的连续性和系统性
地籍可以分为初始地籍、日常地籍两种。初始地籍是最初的基数，或者最初的地籍状况。而日常地籍则是随着时间的变化，初始地籍出现情况变更，对初始地籍进行了更新或者修正，使地籍一直都保持着同时性。初始地籍与日常地籍应该是相互关联的关系，从而构成一个承上启下的具有完整性的系统，能够体现出地籍资料的系统性、连贯性和与时俱进的特性。只有使地籍资料保持连续性和系统性，才能够发挥出其应有的功能和作用。而保证地籍资料的连续性和系统性，就要求各种地籍资料具有条理性，要做好整理工作，将其分门别类，各个时期的地籍资料必须具有连贯性，不能出现中断，而且要根据不断变化的实际情况，及时更新和变动原有的资料。
3. 地籍信息的可靠性和精确性
地籍资料信息非常重要，因为它涉及到土地的所有者、土地的使用者以及第三人的利益，如果地籍资料缺乏真实性，或者资料不完善，就会给土地的有关权利人带来麻烦，以及不必要的一些损失。要保证地籍资料的准确性，地籍资料又关系着政府形象，因为它是政府部门所登记和掌握的资料，所以应该具有政府信誉，政府必须对此承担起应负的基本责任。
4. 保证地籍资料的概括性和完整性
地籍资料必须具有概括性和完整性，主要是指地籍资料的内容应该包含全部的相关资料，能够满足各项土地工作的需求，不能出现欠缺的情况。地籍资料必须具有完整性，主要是指地籍管理所涉及的地域应该全覆盖，必须包括管辖区域的全部土地。地籍资料的概括性和完整性要求地籍管理对象必须是没有盲点的区域内的所有土地。
二、加强地籍管理工作的具体措施探讨
1.进一步完善相关机构和体系
首先要建立事业性质的土地登记机构，土地权属问题非常重要，具有一定的复杂性，因此土地登记工作往往具有很强的专业性和政策性。土地登记工作量非常大，因此单靠国土部门地籍管理处来负责所有的繁杂事务，就会显得有些力不从心。而且土地登记工作量日益增加，因此各市县的国土资源部门应该建立一些事业性质的土地登记机构，让这些机构来具体负责日常的土地登记工作。
其次应该积极培育一些土地登记中介，国家规定不动产登记当事人在申请登记时，应根据不同的登记事项，来提供相关权属证明，以及不动产面积和界址等一些必要的材料。土地登记申请人所提供的地籍调查表和有关资料必须齐全，这些资料可以委托具有相应资质的专业技术单位确取。我国施行的新土地登记法为发展土地登记中介机构提供了条件，很多地籍调查测绘方面的专业技术工作和相关事务，可以由中介机构来具体承担起来，同时还可以由土地登记机构为当事人申请登记，不需要当事人去收集相关资料和填写登记表。因此，应该积极培育土地登记中介和机构，与此同时，还要对其加强管理。要逐步形成行政部门制定政策法规和有关技术要求，地籍登记部门具体负责审查登记和管理工作，土地登记中介提供服务和技术服务。
2.建立健全各项规章制度，要严格按照国家的有关政策法规，同时结合各地的实际工作，进一步保证所辖区域内地籍档案管理的操作规范化，使地籍登记权利人的合法权益能够得到切实的保障。要使地籍管理规范化、统一化，应该深入地清查一次现存的历史地籍档案资料，并且按照档案的保管期限和归档范围作出科学合理的分类保存，针对个人的地籍档案应该逐户进行整理编目，以便在查询资料时更加简便和快捷。要进一步提高服务的效能，使地籍档案服务效能充分发挥出来，依据有关管理办法进一步规范地籍登记资料的查询服务，千方百计缩短查询时间，使地籍档案更好地为国家和老百姓服务。要转变以往的工作作风，以更好地工作作风和服务态度加强服务，地籍管理部门应该设立文明服务窗口，亮牌上岗示范服务，把地籍业务办理流程公开张贴出来，以便来人办理业务时心中有数，要规范工作人员的服务行为，杜绝脸难看和事难办的陋习，努力打造零障碍的服务过程。同时要制定和落实土地分割转让登记和个人分割登记、公有住房过户登记、单宗地登记、变更登记等登记程序。
3.严肃查处违法违规用地
进一步建立巡查制度，配备巡查车辆和人员，使巡查范围覆盖道路沿线和周边地区，在土地执法过程中，一旦发现违法使用用地的情况，能够及时查处，要使执法监察巡查动态化，利用卫片执法检查手段，进一步加强动态巡查。要拓宽土地管理工作的监管范畴，联合发改、财政、城建规划等有关部门，对土地管理实行统一监管。其次，要与监察部门联合办案，并制定案件移送制度，通过规范化的制度使监管更加有效，做到及时掌握动态情况，不断提升依法行政水平。
4.注重地籍管理人员的业务素质培训
随着社会的不断发展，对于地籍管理人员素质要求越来越高，因此必须注重技能培训。培训内容要实在具体，培训人员要按时到场、培训时间要落实到位，力争通过培养来让整体员工的业务素质上一个档次。应该对培训内容进行合理设置安排，要兼顾地籍管理的各种知识，要让地籍管理人员尽量多掌握一些技能和知识，成为“多技型”“复合型”的人才。国土资源部门应该结合地籍管理人员的实际情况，制订出切实可行的晋升计划、再教育计划、人才引进计划以及培训计划等。按照“走出去、请进来”的原则，既安排员工外出参加各类培训班，也要邀请专家学者到单位、到岗位上对地籍管理人员进行培训和指导，全面提高地籍管理人员的综合素质。从目前来看，现行的绩效考核体系都没有可量化的考核指标。而定量评估却能够大幅度提高考核的有效性和准确性，便于对地籍管理人员的工作业绩进行正确评价。
第6篇：不动产档案管理办法范文
现从以下几个方面对公司上半年的工作予以总结：
一、上半年工作业绩
（一）业务拓展情况
1、公众物业领域又添新项目
今年，我们在公众物业项目上又有一些新的进展。于今年6月我们承接了上海国际网球中心的物业管理项目。建成后的国际网球中心将在今年11月份承办国际顶级赛事——“大师杯”网球公开赛。目前项目管理处已经入驻现场，并开始进行前期物业管理。
（二）管理目标完成情况
1.建立健全管理流程
1.1完善公司组织架构，适时组建市场营销部
今年年初，公司确定了全新的组织架构。为了公司的长远发展，为了增强公司业务拓展的能力，新增了市场营销部。同时按照此组织架构，聘任了年轻化、知识化的全新管理干部队伍，编制了各管理岗位的岗位说明。
1.2逐步建立和完善二级管理的职能工作流
各部门、各条线建立起了调整费用申请、报销流程、新接项目工作流程、项目报告、审批工作流程、安全事故报告流程和处理等流程，为实现今年“规范管理、降本增效”的管理目标打下了基础。
2.建立和完善公司各项管理制度、管理办法和管理标准
今年上半年公司各职能部门共陆续下发各类管理制度、办法、条例等十余个，逐步形成了公司管理体系的框架。
2.1行政管理方面
调整了行政公文管理规范和相关制度；健全公司档案管理体系；完善和规范了CI管理体系；建立公司网络化管理系统，实现了与集团办公网络的并网；
2.2人事管理方面
在全公司范围内实施了《奖惩条例》，大大激励了员工，员工的主动性、积极性大大增强；
2.3财务管理方面
在公司范围内建立了费用审核办法预算内容标准；
2.4市场营销方面
建立了新接项目评估标准；
2.5物业管理方面
建立起公司的应急和预警体系，建立了公司对项目定期业务检查制度、安全检查制度，完善了安全管理组织体系。
3.编制和修订《管理手册》
与上海青蓝物业管理咨询公司合作成立了编委会，建立各分册编写小组，目前《手册》的大纲已完成。
4.加大人力资源开发、培养力度
公司上半年选拔了青年干部，为他们提供了高级管理培训、考察的机会，使他们开阔眼界，迅速成长。
二、下半年的工作计划
下半年计划完成的工作有：
1.市场拓展：
争取实现新增项目2个；探索多种形式盘活不动产；完成公司对外投资企业中的投资回报计划，从而实现全年的经济目标，完成集团下达的各项指标。
2.管理工作：
2.1编制下年度预算和工作计划；
2.2完成《公司手册》的初稿编写工作；
2.3在人力资源的开发和后备干部的培养上，下半年将重点培训工作，如新员工培训、项目经理培训和见习实践等；
2.4完善及健全公司质量管理体系，提高项目覆盖率；
2.5在企业品牌建设和文化建设方面，我们力争创建一个部优、一个市优物业管理项目、创建区级文明单位称号；保持“全国用户满意企业”；并开展一系列企业文化活动。
三、完成目标过程中出现的倾向性问题及其解决问题的思路
（一）欲速而不达
今年二级管理的力度大大加强了，人员的配置也相对加强了，所以上半年，公司各职能部门纷纷出台了针对二级管理的制度，可是在细节上还有很多值得商榷的地方，比如操作的简易性、执行的有效性等方面还不是做的很完善。
解决的思路：成熟一个、出台一个，把管理做扎实了，对于细节考虑充分了，不能急于求成。我们的干部，具备管理技能，如果对于细节的把握再成熟一点，我相信我们的管理可以得到有效的提升。
（二）曲高而和寡
上半年公司总部出台的文件从立意到思路都是相当不错的，有些已经运用到一些非常超前的管理理论，可是忽视了项目的实际情况和项目人员的接受程度，引发了一些说到做不到的尴尬。原创：
解决思路：管理有时候不需要高深的理论和华丽的概念，只要有可以解决实际问题的效果。所以，我要求各职能部门下项目进行调查，不调查就没有发言权，不调查就不可能有到位的方法，从项目实际需求出发、从管理实际需要的结果思考，再来制定游戏规则。
四、新聘管理人员的绩能评估
1．被评估人：李涛职务：公司副总经理
思想道德：好。严于律己、正直、正气，处处能起表率作用。
工作技能：日趋完善，在实践中获得进步。
管理能力：能思考，有大局观，学习力强，宏观方面尚需努力，专业知识能力需向更高目标努力。
领导艺术：有沟通能力，语言能力有提高，处理条件方法灵活。
2．被评估人：褚国华职务：公司总经理助理
思想道德：严格要求自己，踏实认真做人，对下属关心，受到同仁尊敬。
工作技能：业务能力较强，管理思路清晰，担任业务领导，工作业绩较好。
管理能力：管理技能成熟，管理思想超前，对分管的工作抓紧抓好。
领导艺术：有着良好的沟通能力，有较好的群众基础，能有效的组织管理。
3．被评估人：陈瑜职务：公司总经理助理
思想道德：一个对自己有严格要球，并且有明确目标的人。一个勤俭而有耿直的人，品格好。
工作技能：有一定工作能力，有较丰实的阅历，好学、勤俭、努力。
第7篇：不动产档案管理办法范文
一、规范入院申请、审批和备案程序
乡镇人民政府(街道办事处)应安排专人负责记录五保对象的口头申请，1申请：五保对象本人向乡镇人民政府(街道办事处)提出书面或口头申请。提出口头申请时。并在向五保对象宣读后确认其意愿。
统筹安排入住。审批时间一般不应超过20个工作日。2审批：乡镇人民政府(街道办事处)根据五保对象申请和本地农村五保供养服务机构供养能力。
应于10个工作日内向县级民政部门备案。3备案：乡镇人民政府(街道办事处)做出同意安排五保对象集中供养的申请后。
二、签订供养服务协议
乡镇人民政府(街道办事处)应当与农村五保供养服务机构签订供养服务协议，五保对象入住农村五保供养服务机构时。委托其为五保对象提供供养服务。协议由乡镇人民政府(街道办事处)农村五保供养服务机构、五保对象本人、五保对象住所地村(居)委会共同签订，约定相关责任和义务。
集中供养服务协议一般应包括以下内容：
1五保对象本人申请。其中属口头申请的应有口头申请记录及23名知情人的证明。
2农村五保供养服务机构、村(居)委会、直系近亲属的姓名(名称)和地址；
3服务内容、供养标准和零用钱发放数额；
4协议签订人的责任和义务；
5协议变更、解除与终止的条件；
按集中供养服务协议处理。6五保对象个人财产(含动产和不动产)清单及处分办法。要尊重五保对象合法使用、处分个人财产的自由。禁止将是否把财产交给集体或国家作为能否进入农村五保供养服务机构的前提条件。集中供养的五保对象需要代管的财产和死亡后遗产。
三、制定服务规范
主要包括：农村五保供养服务机构应根据实际情况制定服务规范。
一)膳食服务规范
做到清洁、卫生；每周有食谱，1五保对象的饮食按照食品卫生要求操作。荤素、干稀搭配合理，注重膳食营养；
保证开水供应；2一日三餐适时开饭。
制作软食、流质及特殊饮食，3根据五保对象特殊需求或不同饮食习惯。尊重少数民族的饮食习俗。
二)护理服务规范
对生活不能自理的供养服务对象提供特殊护理，1对五保对象实行分级、分类护理。对能自理的供养服务对象实行常规护理。对重病号实行昼夜值班服务，为行走不便的供养服务对象配备拐杖、轮椅等辅助器具；
2实行程序化个案护理；
3保护女性五保对象和残障五保对象的人身权益不受侵犯；
4提倡和促进五保对象自我服务、相互扶助。
三)医疗、康复服务规范
提高处置各种突发性疾病和其他紧急公共卫生事件的能力；1农村五保供养服务机构与当地专门医疗服务机构建立协作关系。
2农村五保供养服务机构配有常规器械设备和常见病药物。设医务室或诊所的医务人员应具有执业证书；
定期体检，3及时了解五保对象的健康状况。建立五保对象病历档案；
开展健身锻炼和康复活动；4定期组织五保对象进行健康教育和自我保健、自我护理知识的学习。
5做好休养区和院内公共场所的消毒灭菌工作；
6对患病者及时检查、合理用药、妥善治疗；
以既不影响他人又尊重病患五保对象为原则进行隔离治疗。7对患有传染病的采取特殊保护措施。
四)心理疏导服务规范
1开展各种有益于五保对象身心健康的文化娱乐、体育健身活动；
2组织、引导五保对象参加力所能及的生产劳动、公益活动或其他社会活动；
3调解五保对象之间矛盾和纠纷；
联系工、青、妇、团等组织和志愿者建立帮扶制度。4适时聘请专业人员进行个案化心理疏导和精神慰藉。
四、规范服务人员结构和聘用方式
按照管理服务人员与能够自理的服务对象比例不低于110管理服务人员与不能自理服务对象比例不低于13比例配备。农村五保供养服务机构服务人员主要由院长、会计、出纳员、卫生员、护理员、炊事员、保管员等组成。农村五保供养服务机构根据供养服务人数。
其他工作人员由农村五保供养服务机构聘用。部分管理服务人员可从身体健康、素质良好的集中供养五保对象中选举产生。农村五保供养服务机构负责人由主办机关聘任。
并报县级民政部门备案。农村五保供养服务机构或者其主办机关应当保障工作人员的工资待遇不低于当地最低工资标准，农村五保供养服务机构或者其主办机关应当与工作人员订立聘用合同或者劳动合同。并为其办理相应的养老、医疗、工伤等社会保险。
五、设立院务管理委员会
由供养服务对象代表和管理服务人员代表组成，农村五保供养服务机构设院务管理委员会。供养服务对象代表必须达到二分之一以上。其主要职责是
1监督本机构各项规章制度的执行情况；
2监督本机构财务收支和管理情况；
3监督院长和工作人员的工作；
4调解五保对象之间的矛盾纠纷；
5组织协调五保对象开展自我服务和自我管理；
6其他院务管理职责。
六、制定各项服务制度
农村五保供养服务机构应根据实际情况制定服务制度。应包括：
一)民主管理制度
1院民大会和院务管理委员会制度；
2服务对象和服务人员互相评议制度；
3院民互助制度；
4院务定期公开、公布、公示制度。
二)服务人员管理制度
1考勤制度；
2政治学习、业务培训制度；
3岗位责任制度；
4考核奖惩制度；
5廉政建设和效能建设制度；
三)财务管理制度
1公用资产和个人资产登记制度；
2一支笔审批和重大财务支出院务管理委员会集体讨论制度；
3物品采购制度；
4负责人离任审计和财务人员离职移交制度；
5财务定期公开、公布和公示制度。
四)安全管理制度
1安全知识学习、安全应急预案演练制度；
224小时值班、领导带班和查房制度；
3外出人员和来访人员登记制度；
4易燃、易爆、易腐、剧毒等危险品专库存放和专人保管制度；
5安全隐患排查和整改制度；
6安全管理责任和责任追究制度；
7五保对象矛盾调解和心理疏导制度。
五)卫生保洁制度
1卫生区责任包干制度；
2公共区消毒灭菌制度；
3卫生检查评比制度。
六)护理服务制度
1五保对象个人健康档案制度；
2定期体检制度；
3分级、分类护理制度；
4日常保健制度。
七)食堂管理制度
1膳食委员会制度；
2炊具和公共物品专人负责保管制度；
3荤、素食品24小时留样备查制度；
4食谱公布制度。
八)生产经营制度
1生产经营收入使用制度；
2生产经营收入记账制度；
3鼓励劳动制度。
九)其他
1文明院民评比及奖惩制度；
2文体活动制度；
3档案管理和信息管理制度。
七、加强资金管理
经审核后从财政预算中安排。县级以上人民政府民政部门应当每年从本级福利彩票公益金中安排一定数量，农村五保供养服务机构的建设资金和管理资金应当按照财政预算管理程序申报。用于支持农村五保供养服务机构建设和维护。
主要包括工作人员工资、办公经费、设备设施购置维护经费和水电燃料费等。五保对象的集中供养资金应当按照当地人民政府公布的集中供养标准，管理资金是指维持农村五保供养服务机构正常运转必需支出的各项费用。纳入财政专项保障，并按时拨付到农村五保供养服务机构。农村五保供养服务机构应当将集中供养资金全部用于为五保对象提供供养服务，不得挪作他用。集中供养五保对象应纳入新农合医疗保险范围，参合费用和报销范围以外的费用由医疗救助资金解决。
八、规范行政行为
农村五保供养服务机构工作人员有下列行为之一的予以批评教育；情节严重的予以辞退；造成损失的依法承担赔偿责任；构成犯罪的依法追究刑事责任：
1私分、挪用、截留农村五保供养款物的
2私分、挪用农副业生产经营收入的
3辱骂、殴打、虐待农村五保对象的
4盗窃、侵占农村五保对象或者农村五保供养服务机构财产的
5其他违反本意见的行为。
农村五保对象有下列行为之一的予以批评教育；情节严重的停止集中供养；构成犯罪的依法追究刑事责任：
扰乱正常生活秩序的1违反农村五保供养服务机构的规定。
第8篇：不动产档案管理办法范文
检查工作方案
为规范全省测绘地理信息市场秩序，促进地理信息产业健康快速发展，依据《中华人民共和国测绘法》，按照《测绘资质管理规定》和《测绘资质分级标准》（国测国发﹝2014﹞31号）、《测绘成果质量监督抽查管理办法》（国测国发﹝2010﹞9号）、《2021年省（中）直部门涉企行政执法检查计划》的通知（辽司﹝2021﹞36号）、《辽宁省行政执法全过程记录实施办法》（辽依法行政发﹝2019﹞2号）等规定，结合全省测绘工作实际，制定本工作方案。
一、工作目标
通过测绘资质巡查和测绘成果质量监督抽查，加强事中事后监督管理，促进测绘资质单位依法从事测绘活动，提高测绘产品质量，优化全省测绘地理信息市场营商环境。
二、组织实施
省自然资源厅负责2021年全省测绘行政执法检查工作的统一领导，厅国土测绘处负责组织实施。测绘资质巡查工作由厅机关人员组成并开展，测绘成果质量监督抽查委托相关测绘产品质量监督检验机构具体开展。
各市自然资源局结合本地实际，配合省厅开展本行政区域范围内测绘行政执法检查工作。
各市执法检查工作根据属地管理原则，由各市自然资源局组织实施，并于11月30日前将检查结果报省厅备案。
三、检查对象
1.通过随机抽取方式，在全省甲、乙、丙、丁级测绘资质单位范围内，抽取60家资质单位进行测绘资质巡查，同时对其中20家单位进行测绘质量监督抽查。
2.对2020年测绘质量监督抽查不合格2家单位进行测绘质量监督复查。
受检单位详情见附件1。
四、检查时间和内容
（一）检查时间
2020年6月中旬至10月底。
（二）检查内容
检查内容包括测绘资质符合情况、依法从事测绘活动情况和测绘成果质量管理情况、测绘安全生产管理情况，检查材料准备清单见附件2。
五、实施阶段
（一）自查自纠阶段（5月21日－6月5日）
测绘资质单位对照方案，对本单位的资质条件、管理体系、成果质量管理、测绘安全生产管理等情况进行自查，对自查中发现的问题，及时开展自纠。
（二）现场检查阶段（6月7日－10月31日）
检查组采取听取汇报、检查相关资料及外业实地检查等方式进行。对存在严重问题需要整改的单位，检查组将提出整改要求，责令限期整改，对存在违法违规行为的，将依法查处。
（三）工作总结阶段（11月1日—11月30日）
检查组对检查情况进行汇总分析，撰写工作报告，并适时在厅门户网站上公布检查结果。
六、检查程序
依法实施行政执法检查行为全过程记录，规范使用测绘行政执法全过程记录文书见附件3，此文件的发出视同已告知受检单位以及检查内容、程序和有关事项。
1. 书面通知
现场检查前3天，书面通知有关市级自然资源主管部门
及受检单位，告知检查时间、检查人员及受检单位配合要求。
2.召开首次会议
检查开始前，省厅检查组召开由检查人员、市级自然资源主管部门人员、受检单位负责人和相关人员参加的首次会议，介绍检查目的意义，告知检查内容、程序、时间安排以及受检单位权利和义务，填写会议签到表。
3.开展现场检查
检查组按照《测绘资质管理规定》、《测绘资质分级标准》要求，对受检单位测绘资质符合情况进行核实，填写《测绘资质巡查现场考核记录表》；成果质量检查组按照技术方案规定，采取抽样、检验和质量判定三个步骤开展检验工作，根据需要，向被检单位了解项目相关情况，填写《测绘成果现场考核记录表》。
4.召开末次会议
检查组召开由检查人员、市级自然资源主管部门人员、受检单位负责人和相关人员参加的末次会议，反馈检查情况，指出检查中存在的问题，提出改进意见和建议，归还资料，填写会议签到表。
5.结果认定
各检查组形成的现场检查意见互查后，对检查结果进行评定及结果认定，向被检单位发出《测绘行政执法查结果通知书》。
6.异议处理
受检单位对检查结论有异议的，可以自收到检验结论之日起十五个工作日内向省厅国土测绘处提出书面异议，并抄送检验单位，厅国土测绘处组织人员（原参与检查人员不得参加）分析异议材料，必要时组织复检，并于分析或复检完成后十个工作日内作出复验结论。逾期未提出异议的单位，视为认可检验结论。
7.结果处理
对检查中不合格单位下达《测绘行政执法整改通知书》，受检单位依据整改通知书进行整改，并提交整改报告。对整改后仍不合格的单位，将依照《测绘法》及有关法律、法规的规定予以处理。
六、工作要求
（一）严格履职，恪守纪律。执法人员要认真贯彻中央八项规定，严格遵守执法程序，恪守廉洁纪律。检查期间，不得接受受检单位宴请、馈赠，不得参加受检单位组织的娱乐或其他活动，不得向被检单位提出与工作无关的要求。
（二）积极配合，促进管理。此次监督检查结果将依法向社会公开，并将作为测绘单位信用等级评定的重要依据。各受检单位要认真做好准备工作，如实提供有关文件、资料，并指定专人负责配合检查工作。对故意隐瞒、拒绝和阻碍检查工作正常进行、受检单位存在违反测绘法等行为，依据规定记入测绘地理信息信用管理系统。
（三）认真总结，健全机制。各资质单位要通过此次监督检查中发现的问题，及时整改，完善管理手段，着力解决部分测绘资质单位信息变更不及时、资质条件虚假等问题，建立健全测绘地理信息市场监管长效机制。
（四）毫不放松，防控疫情。全省测绘执法检查工作期间，各单位要认真贯彻落实省委省政府部署要求，强化战时思维，时刻绷紧疫情防控这根弦，毫不放松做好常态化疫情防控工作，严格落实佩戴口罩、入门登记、体温检测、办公区域消毒等预防措施。
附件：1.2021年全省测绘行政执法受检单位一览表
2.2021年全省测绘行政执法受检单位材料准
备清单
3.测绘行政执法检查全过程记录文书
附件1
2021年全省测绘行政执法受检单位一览表
序号
单位名称
资质
等级
区域
受检内容
备注
1
中煤科工集团沈阳设计研究院有限公司
甲级
沈阳市
测绘资质巡查、测绘成果质量监督检查
2
辽宁方大测绘科技有限责任公司
乙级
沈阳市
测绘资质巡查、测绘成果质量监督检查
3
辽宁省城乡地理信息科技有限公司
乙级
沈阳市
测绘资质巡查、测绘成果质量监督检查
4
大连市勘察测绘研究院集团有限公司
甲级
大连市
测绘资质巡查、测绘成果质量监督检查
5
辽宁佳泰土地勘测规划有限公司
甲级
大连市
测绘资质巡查、测绘成果质量监督检查
6
大连富兰德测绘有限公司
丙级
大连市
测绘资质巡查、测绘成果质量监督检查
7
辽宁省冶金地质勘查局地质勘查研究院
乙级
鞍山市
测绘资质巡查、测绘成果质量监督检查
8
中国三冶集团有限公司
乙级
鞍山市
测绘资质巡查、测绘成果质量监督检查
9
鞍钢附企设计勘察院
乙级
鞍山市
测绘成果质量监督检查
2020年质检
不合格单位
10
辽宁佳成测绘科技服务有限公司
乙级
本溪市
测绘资质巡查、测绘成果质量监督检查
11
辽宁省第八地质大队
乙级
本溪市
测绘资质巡查、测绘成果质量监督检查
12
锦州市市政工程设计研究院有限公司
乙级
锦州市
测绘资质巡查、测绘成果质量监督检查
13
辽宁金土地自然资源勘测设计有限公司
乙级
朝阳市
测绘资质巡查、测绘成果质量监督检查
14
东港市城乡测绘有限公司
乙级
丹东市
测绘资质巡查、测绘成果质量监督检查
15
辽宁景华工程咨询有限公司
甲级
丹东市
测绘资质巡查、测绘成果质量监督检查
16
辽宁省有色地质一〇六队有限责任公司
乙级
铁岭市
测绘资质巡查、测绘成果质量监督检查
17
阜新天绘地理信息科技有限公司
丙级
阜新市
测绘资质巡查、测绘成果质量监督检查
18
绥中县自然资源事务服务中心
乙级
葫芦岛市
测绘成果质量监督检查
2020年质检
不合格单位
序号
单位名称
资质
等级
区域
受检内容
备注
19
葫芦岛博扬测绘服务有限公司
丙级
葫芦岛市
测绘资质巡查、测绘成果质量监督检查
20
盘锦宏源勘测规划评估有限公司
甲级
盘锦市
绘资质巡查、测绘成果质量监督检查
21
龙捷（营口）测绘有限公司
丁级
营口市
测绘资质巡查、测绘成果质量监督检查
22
辽宁万方测绘服务有限公司
乙级
辽阳市
测绘资质巡查、测绘成果质量监督检查
23
辽宁创兴规划设计有限公司
乙级
沈阳市
测绘资质巡查
24
辽宁省宇竺科技有限公司
乙级
沈阳市
测绘资质巡查
25
沈阳龙天测绘科技有限公司
乙级
沈阳市
测绘资质巡查
26
大连华信理化检测中心有限公司
乙级
大连市
测绘资质巡查
27
辽宁住建勘察测绘信息有限公司
乙级
大连市
测绘资质巡查
28
大连鹏程工程勘测设计有限公司
乙级
大连市
测绘资质巡查
29
大连昌晟测绘监理有限公司
乙级
大连市
测绘资质巡查
30
鞍山市嘉恒房屋面积测绘有限公司
乙级
鞍山市
测绘资质巡查
31
辽宁宏成测绘集团有限公司
乙级
鞍山市
测绘资质巡查
32
鞍山市堃鹏勘测设计有限公司
乙级
鞍山市
测绘资质巡查
33
岫岩满族自治县华玉源地质勘查有限公司
乙级
鞍山市
测绘资质巡查
34
抚顺市公路勘测设计院有限责任公司
丙级
抚顺市
测绘资质巡查
35
辽宁浩天测绘有限公司
丙级
抚顺市
测绘资质巡查
36
本溪乾地测绘有限公司
乙级
本溪市
测绘资质巡查
37
本溪市平山区龙海测绘队
乙级
本溪市
测绘资质巡查
38
辽宁国地测绘有限公司
乙级
丹东市
测绘资质巡查
39
丹东市九三电脑有限公司
乙级
丹东市
测绘资质巡查
序号
单位名称
资质
等级
区域
受检内容
备注
40
辽宁润泽工程咨询有限公司
乙级
丹东市
测绘资质巡查
41
丹东金地岩土工程有限公司
乙级
丹东市
测绘资质巡查
42
锦州市市政工程设计研究院有限公司
乙级
锦州市
测绘资质巡查
43
锦州山水测绘科技有限责任公司
乙级
锦州市
测绘资质巡查
44
锦州集思空间地理信息有限公司
丙位
锦州市
测绘资质巡查
45
阜新赛维测绘技术有限公司
乙级
阜新市
测绘资质巡查
46
阜新鑫金地测绘有限公司
乙级
阜新市
测绘资质巡查
47
营口大地测绘科技咨询有限公司
乙级
营口市
测绘资质巡查
48
辽宁沿海欣欣检测技术有限公司
丙级
营口市
测绘资质巡查
49
辽宁鼎盛测绘有限公司
乙级
辽阳市
测绘资质巡查
50
辽宁聚进科技有限公司
丙级
辽阳市
测绘资质巡查
51
辽宁宏图天绘科技有限公司
乙级
铁岭市
测绘资质巡查
52
辽宁广通勘测有限公司
乙级
铁岭市
测绘资质巡查
53
辽宁远见工程咨询有限公司
丙级
铁岭市
测绘资质巡查
54
朝阳市兴源国土资源勘测有限公司
丙级
朝阳市
测绘资质巡查
55
朝阳中誉建设工程咨询有限公司
丙级
朝阳市
测绘资质巡查
56
朝阳安居房产测绘有限公司
丙级
朝阳市
测绘资质巡查
57
盘锦恒泰利工程检测有限公司
丙级
盘锦市
测绘资质巡查
58
盘锦市水利勘测设计有限公司
丙级
盘锦市
测绘资质巡查
59
盘锦志恒新型材料科技有限公司
丙级
盘锦市
测绘资质巡查
60
辽宁豪远土地开发整理有限公司
乙级
葫芦岛市
测绘资质巡查
61
绥中县恒睿不动产测绘有限公司
丙级
葫芦岛市
测绘资质巡查
62
葫芦岛地信科技有限公司
丙级
葫芦岛市
测绘资质巡查
附件2
2021年全省测绘行政执法受检单位材料准备清单
（以下材料均需提供原件）
一、测绘资质符合情况
1.企事业单位法人证书、办公场所证明；
2.质量、保密、档案、安全等内部管理制度；
3.专业技术人员职称证、毕业证、身份证、劳动合同
及社会保险（提供现场检查前三个月的缴纳证明）；
4.仪器设备所有权证明；
5.质量保证体系运行材料。
二、依法从事测绘活动情况
1.2020年度测绘地理信息项目合同；
2.专业技术人员的测绘作业证；
3.安全生产情况（材料参照测绘安全生产检查记录表中内容）。
三、测绘成果质量管理情况
1.受检项目技术设计；
2.受检项目最终成果检查记录；
3.受检项目检查报告；
4.受检项目技术总结；
5.受检项目生产期间使用的仪器设备的检定证书。
附件3
测绘行政执法检查全过程记录文书(一)
测绘行政执法检查通知书
：
根据《中华人民共和国测绘法》、《辽宁省测绘条例》、《测绘资质管理规定》、《测绘成果质量监督抽查管理办法》和2021年全省测绘涉企执法检查工作安排，现决定于2021年 月 日前往你单位进行测绘行政执法检查。
检查组由 组成。请你单位知悉后，做好迎检准备并给予配合。
特此通知 。
辽宁省自然资源厅
2021年 月 日
签 收 人：
2021年 月 日
（本文书一式两份）
测绘行政执法检查全过程记录文书（二）
测绘资质巡查现场考核记录表
单位名称
资质等级
所在城市
测绘资质符合情况
序号
项目
检查内容
检查方法
检查情况
1
单位基本
情况
营业执照、法人主体资格是否符合规定
核查营业执照、法人证书
单位名称、地址、法人变更情况
核查营业执照、资质证书
2
专业技术人员情况
专业技术人员构成情况
对照资质系统信息，核查专业技术人员身份证、职称证、毕业证、劳动合同、近期社保缴纳凭证等
高级技术人员
中级技术人员
初级技术人员
身份证、职称证、毕业证、劳动合同、社保证明等材料是否齐全
3
仪器设备
测绘仪器设备
对照资质系统信息，核对仪器设备与购置发票、调拨单是否相符
仪器设备是否达标
仪器发票、调拨单等所有权证明材料是否符合要求
设备发票等是否符合要求
4
办公场所
办公场所面积
对照房产证或租赁合同（查看原件）
5
测绘质量体系
测绘质量体系和制度是否健全
查看质量检验机构情况、管理制度等
6
成果及档案管理
测绘成果及资料档案管理制度是否健全
查看档案管理机构情况、管理制度等。
7
测绘成果保密管理
生产、存储、处理涉密测绘成果档案的设备设施与条件，是否符合规定。
查看保密管理机构情况和管理制度等，查看保密设施
依法从事测绘活动情况
（一）开展的测绘地理信息项目与资质许可等级、范围一致性情况
检 查 内 容
检查
方法
检 查 情 况
1、承担的测绘项目是否超过资质等级许可的范围和限额
查 阅
合同等
2、承担的测绘项目是否超过测绘资质证书记载的业务范围
（二）测绘作业证情况
检 查 内 容
检查
方法
检 查 情 况
外业技术人员是否按要求办理测绘作业证
查阅
作业证
检查结论
单位负责人
（签字）
年 月 日
检查组
（签字）
年 月 日
测绘行政执法检查全过程记录文书（三）
测绘成果质量现场考核记录表
项目名称： 受检单位：
检查组（签字）： 被检单位负责人（签字）： 年 月 日 年 月 日
测绘行政执法检查全过程记录文书（四）
测绘安全生产检查记录表
单位名称
抽查人员
检查内容
检查方法
检查情况
一、安全生产责任制度情况
是否建立健全安全生产规章制度
查阅资料
是否落实安全生产“一票否决”制
查阅资料
是否明确法定代表人和实际控制人同为安全生产第一责任人
查阅资料
是否明确安全生产管理组织机构
查阅资料
是否按安全生产责任制度执行
听取汇报或询问
二、安全生产宣传教育情况
是否开展全员安全操作技能培训和安全生产教育
询问
应培训而未开展培训人数
听取汇报或询问
三、安全生产事故隐患排查与治理
是否开展隐患排查与否
询问
隐患是否解决
现场察看或询问
四、内业安全管理情况
用电安全、办公环境等方面的管理情况，电路设施是否符合国家安全标准
现场察看
各类消防器材是否配备合理且齐全有效
现场察看
仪器设备、成果数据资料等方面的管理情况，是否采取有效措施确保设备、成果资料的安全
听取汇报或询问
是否开展内业生产安全隐患排查，及时对各类隐患提出应对解决措施
听取汇报或询问
五、外业安全生产管理情况
测区安全生产情况是否预研判，是否根据气象条件合理安排工作任务，防止在暴雨、大风等恶劣气候下作业，并拟定具体安全措施
听取汇报
是否设置作业小组安全员，且职责明确
听取汇报、现场查看
是否加强安全基础保障能力建设，根据作业特点，加强生产交通、通讯、后勤保障、急救和劳动保护等装备的配备
听取汇报、现场查看、询问
是否对车辆、司乘人员，外业租住房屋，特别是民房，以及饮食、用电、成果数据资料等可能存在安全生产隐患的所有生产、管理环节进行一次全面排查，是否及时消除安全生产隐患，确保安全生产
听取汇报、现场查看、询问
作业人员是否严格落实野外项目、设备使用安全规范
现场查看
六、应急预案制定、演练情况
是否制定健全完善安全生产应急预案，并定期开展应急演练
询问
是否针对发现的安全风险隐患，采取切实可行的防范应急措施
现场查看或询问
检 查 结 论
抽查单位负责人
（签字盖章）：
年 月 日
检查组
（签字）
年 月 日
测绘行政执法检查全过程记录文书（五）
测绘行政执法检查结果通知书
：
2021年 月 日，我厅执法检查组对你单位进行了测绘行政执法检查，结果如下：
。
特此通知。
辽宁省自然资源厅
年 月 日
被检单位负责人（签字）：
年 月 日
（本文书一式两份）
测绘行政执法检查全过程记录文书（六）
测绘行政执法检查整改通知书
：
经厅执法检查组对你单位的测绘行政执法检查中发现，你单位存在以下问题：
限你单位自收到本通知之日起 日内进行整改并将整改情况报送我厅。
特此通知。
辽宁省自然资源厅
年 月 日
被检单位负责人（签字）：
年 月 日
第9篇：不动产档案管理办法范文
关键词：公允价值 资产评估 监管 有效性
问题概述
作为最基本的一种计量模式，历史成本长期以来一直占据着会计计量属性的主导地位。但随着资本市场的快速发展，利率、汇率、金融衍生产品价格的波动幅度日益增大，企业面临的经营环境越来越不稳定，所提供的信息难以如实反映企业的现时价值，也无法反映市场价格变动对企业财务状况和经营成果的影响，财务信息的相关性逐渐降低，给报表使用者尤其是投资者进行合理的决策判断带来了极大的难度。在这一背景下，公允价值计量属性被越来越多的国家所采用，尤其是英美等发达国家早已开始采用公允价值计量。目前，公允价值计量已成为世界大多数国家普遍采用的会计准则，我国也从2007年起将公允价值模式引入了新的会计准则中。
公允价值（fair value）是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。可见，公允价值不是现实交易价格，而是意欲交易的双方达成（主要是通过评估来加以确定）现行交易的价格。一般而言，人们将公允价值的确定基础分为三个层次：资产或负债有活跃市场时的报价；资产或负债有同类资产或负债活跃市场时的报价；采用评估技术（涉及现金流、折现率、收益期的判断）。不难看出，公允价值的实质是在一个较为成熟、有效的环境中对资产或负债以当前市场为依据确定其价值，如果缺乏市场价格则需要应用各种估价技术确定其价值，即评估师需要将时刻变化的市场、影响资产价值的各种因素等“综合”在某一时点的价值判断中，模拟市场来确定资产的价值。因此，资产评估就是为委托者提供有关资产或负债在特定条件下的价值信息的行为，“价值”是其核心概念，其基本特征与公允价值计量的内涵高度一致。
公允价值环境下资产评估行业发展现状及分析
（一）以资抵债
目前上市公司大股东以资抵债的资产评估过程中，评估价值的公允性值得关注。如美尔雅集团，大股东用以抵债的磁湖山庄，其账面价值为9627万元，而评估值高达16569万元，评估升值幅度高达72%，值得注意的是，该公司的抵债资产实质并不盈利。再如，西宁特钢大股东西钢集团以767197.8平方米的土地使用权偿还对西宁特钢的应付账款16966万元，在西宁特钢的公告中只对这项重大的以资抵债作了简单的介绍：该项土地使用权的评估价为18155.12万元，而对该项土地使用权的账面价值只字未提，投资者又从何了解抵债资产的质量呢？在对以机器设备等固定资产作为抵债资产的评估中，本应考虑到减值、折旧等因素而使评估价略低于账面价，但有的却是评估价值接近甚至超过了所抵欠款的数额。ST冰熊的大股东分别以用于冷柜生产的机器设备和雪苑宾馆房产冲抵对上市公司的两笔欠款，其中，用于冷柜生产的机器设备账面价值为1260万元，而评估价为1400万元，正好与相冲抵的1409万元的债务数额基本接近；雪苑宾馆房产账面价值为1126万元，其评估价为1300万元，略高于相冲抵的债务额1286万元。这都是巧合还是另有原因？此外，由于商标等无形资产的评估价值因人而异，因此，购买商标权被很多上市公司的大股东当成了偿还债务的一条“捷径”。此外，还有很多公司，如ST东盛等，公司以资抵债的资产评估价值之所以高出市场价几倍甚至十几倍，在于评估机构是在基于较好的业绩基础上来进行估价的，但最后这些资产却没有达到承诺的盈利水平，上述这些欺诈行为显然极大地损害了投资者的利益。
（二）企业合并重组
2009年11月17日，S*ST兰光启动股改方案，同时，为了重组保壳，宁波银亿控股集团以承担部分债务为条件，从S*ST兰光原控股股东兰光经发取得上市公司的控股权，在协议成为S*ST兰光控股股东的同时，并计划注入旗下房地产资产。不过，银亿房产100%股权溢价增值率为285.82%，评估后的资产溢价达到将近3倍。除了未考虑仲裁结果的影响而乐观地将一些项目产生的长期应收款增值外，更多的是其账面余额仅为19.7亿元的长期股权投资评估结果增值了22.3亿元，超过40亿元，增值率达到113%。该项资产增值成为导致净资产最终评估增值2倍多的主要原因。
同样的还有*ST亚华，在其股改重组过程中，将公司原来的资产全部出让，浙商集团等以每股3.9元价格以地产认购*ST亚华定向增发的11.71亿股股权，定向增发之后，ST亚华总股本变为14.43亿股，公司资产包括0.8亿元现金及五家房地产公司股权，这五家房地产公司截止2007年9月30日净资产9.14亿元，评估值45.68亿元，评估增值36.54亿元，增值率高达400％。此外，重组方注入的资产2007年9月30日估值45.68亿元，2008年房地产市场发生了深刻变化，但2008年3月31日及2008年12月31日估值竟然与一年多前估值相等，这让投资者难以理解。实际上，评估增值36.54亿元要在未来三年内（2007年9月30日起）实现，平均每年要实现净利润12.18亿元，亦即在2010年9月30日之前要实现收益36.54亿元，可是重组方作出的2008年、2009年两年业绩累计仅实现净利润19.35亿元，通常意义上，剩余的17.19亿元应在2010年实现，但是公司报告中并未对此予以说明或作出承诺。我们由此质疑，为何2010年的业绩不予承诺？若业绩发生变化，近一半的未实现收益的评估增值如何处理？公允性又从何谈起？
类似的还有正和股份、宜华地产。根据正和股份2006-2008年的评估报告显示，公司在2007年置入的商业地产的估值三年基本未发生任何变化，2007年正和股份确认的投资性房地产公允价值变动收益为579万元，而2008年确认的变动损益为-264万元，在房价高峰的2007年以及随后房价跌落的2008年这一商业背景下，其地产估值为何没有发生变动？而恰恰又是在2007-2008年这一期间，其审计的事务所又发生了变更。2007年年报披露，宜华地产于2007年9月30日购买广东宜华，广东宜华在购买日净资产只有1.3亿元，但评估作价6.23亿元，评估值溢价3.79倍，即宜华集团在将广东宜华注入宜华地产时获取了379%的超额收益。广东宜华2007年注入宜华地产时被认定为非同一控制下的企业合并，故使用购买法。广东宜华仍按账面价值核算损益，但宜华地产编制年报时必须对广东宜华的以账面价值为基础的损益调整为公允价值的损益。此时正是房价最高峰，任何房地产当时的估值绝对不会低于后来的市值，通常情况下，购买法下的广东宜华2007-2008年年报只会亏损，不会盈利，那么宜华地产2007年1.13亿元净利、2008年0.82亿元净利又来自哪里？从2007-2008年年报中不难看出，尽管房地产都发生了溢价，但宜华地产仅抬高了待开发地块的价值，明显压低开发产品和开发成本的价值，将其账面价值等同于公允价值，原因在于宜华集团对2007-2009年宜华地产业绩作了承诺，如果将开发成本或开发产品价值调上去，等于将成本调上去，则以后盈利压力非常大。可以说，如果没有宜华集团及宜华地产人为压低广东宜华开发成本和产品，则宜华地产2008年必亏无疑。
2009年，沪深两市共有95家上市公司的重大资产重组事项提交股东大会审议，涉及注入资产的有87家，账面值合计1727.89亿元，经评估后的资产价值为2748.77 亿元，评估增值率平均为59.08%，其中注入资产价值最大1家是长江电力，账面值835.63亿元，评估后资产价值1073.15亿元。若不计长江电力，其余86家的资产经评估后平均增值率为87.79%。其中最大增值率3446.03%，最小是-8.05%。在2009年过会的57个项目中，55个项目涉及关联交易，占总数的96.49%，其中53个项目均进行了评估，49个项目中置入资产直接以评估结果定价。2009年度经并购重组委审核通过的案例中，以评估结果为基础定价的占92.98%，其中以评估结果直接定价的占85.96%；涉及直接资产交易的上市公司重大资产重组案例100%进行了资产评估，其中92%以上的资产交易定价直接使用评估结果。不难看出，资产评估已成为上市公司资产重组定价的核心。
截止2010年4月，全国资产评估机构已达3500余家（孙树明，2010），注册资产评估师3万多人，资产评估从业人员达到8万多人，由证监会和财政部联合批准的从事证券期货相关业务资格的资产评估机构有70家。就我国的价值评估行业执业情况而言，2007年前有两次全国性的检查验收工作：1999年由中国资产评估协会进行的全行业清理整顿的检查、抽查及验收工作和2004年由财政部组织的全国范围的对资产评估行业进行的全面检查工作。2004年检查的内容主要包括评估机构设立条件和执业质量。检查结果数据显示：全国不涉及证券业务的评估机构共3355家，检查中发现问题的就达到了1871家，占总数的55.8%，暴露的问题总数达到5130个。所有问题中，执业质量问题4125个，所占比例最大，为80.41%；评估机构不符合设立条件的有565个，占11.01%。2007年9月，中评协了82号文件，要求中国资产评估协会对其会员进行执业质量检查。本次检查是资产评估行业第一次自律性的检查，共选取了22家特别团体会员及其11家分所作为检查对象，共抽查资产评估机构正式出具的122份评估报告，其中抽查价值评估报告82份，占抽查报告总数的67%以上，抽查无形资产评估报告15份，占抽查报告总数的12％以上，主要根据现有的准则、规范着重考察评估工作底稿、评估报告的完整性和规范性。与2004年的全面检查相比，虽然很多方面有所改善，但通过案例分析及中国证监会近年来对证券期货相关业务资格资产评估机构的检查所得出的结论来看，本次检查中所涉及的本质问题更为突出，主要包括评估执业质量、事务所内部治理等。随后，在2009年全国性的资产评估检查中，上述问题同样存在，如上市公司购买资产的评估增值率显著高于出售资产的评估增值率、少数评估机构对于整体资产的评估结论以及单项资产的具体评估政策方面选择性地使用评估方法、部分项目评估方法的选用以及评估结果的取舍受制于交易各方在博弈中的主动权、交易的目的、资产的性质、交易的关联性、重组方案设计的局限性等多种因素，从而大大影响了交易定价机制的正常运作。这些情况的出现，除了新准则自身的原因外（施超，2009），在一定程度上说明资产评估行业的执业监管亟待加强和提高。
1.治理结构存在缺陷，缺少独立性。评估业务的委托主体错位及评估机构组织结构没有真正独立，使得评估师在执行业务的时候缺少独立性。在所有者（评估委托人）、经营者（被评估资产占有方）、注册资产评估师（评估人）构成的三方契约关系中，注册资产评估师接受委托人的委托对经营者持有的资产或负债进行评估。只有当注册资产评估师能够完全依据事实对公允价值作出正确判断和评估，并能够不受任何影响地出具评估报告时，所作出的评估结果才是公允的。正如前所述，在所有者、资产占有方与注册资产评估师三者形成的委托关系下，注册资产评估师相对于资产占有方是独立的，即所有者是“委托人”，事务所是“人”，管理当局与事务所之间不存在任何契约或利益关系，从理论上说可以保证其公正性。但由于评估业务的委托人实际上是公司的管理当局，而董事会决定评估费用的权力又被管理当局控制，因此聘任、解聘事务所的真正权力掌握在管理层手中，委托主体的错位极大影响了注册资产评估师的独立性。同时，部分从会计师事务所分立出来的评估机构实际上没有真正独立，部分合并成立的评估机构合并后治理结构没有真正建立起来，多头管理依然存在，作为独立性重要“保障”的内控体系也未予以真正地实施。因此，如何在资产评估行业监管中保持注册资产评估师的独立性，减少相关方的利益冲突（Beauchamp & Owie，1988），对随意更换评估师的行为予以更加严格的监管（既包括对“接下家”的评估机构的监管，也包括对委托方的监管），尤其在公允价值环境下使其站在不偏不倚的立场，客观独立地出具评估报告是监管亟待解决的首要问题。
2.规范体系不完善，缺乏相应的机制。截止2009年，财政部、中评协等已陆续了包括2项基本准则、8项具体准则、2项评估指南、6项指导意见在内的18项评估准则并颁布实施了一系列办法，包括《资产评估执业行为自律惩戒办法》（中评协[2005]18号）、《会员诚信档案管理办法》（中评协[2006]96号）、《资产评估行业谈话提醒办法》（中评协[2006]97号）、《资产评估执业质量自律检查办法》（中评协[2006]98号）、《以财务报告为目的的评估指南》（中评协[2007]169号）、《关于从事证券期货相关业务的资产评估机构有关管理问题的通知》（财企[2008]81号）和《资产评估业务信息报备管理办法》等，初步建立了统一的制度平台，形成了较为完整的资产评估准则体系。但迄今为止，注册资产评估师法及资产评估法尚未出台，很难从法律上赋予资产评估的地位及明确权利和义务，且《资产评估准则―基本准则》、《资产评估职业道德准则―基本准则》、《资产评估准则―无形资产》、《资产评估准则―评估报告》、《资产评估准则―评估程序》、《资产评估准则―业务约定书》、《资产评估准则―工作底稿》、《资产评估准则―机器设备》、《资产评估准则―不动产》和《资产评估价值类型指导意见》等资产评估准则的内容也过于简单，难以为评估师及评估机构的执业行为提供真正意义上的指导、规范和监督。因此，应抓紧制定相应的法律法规，进一步完善准入、退出和惩戒机制，继续推动资产评估准则的建设，形成完整的法律规范体系。
加强资产评估行业监管有效性的对策建议
（一）借鉴国际经验以逐步完善准则体系
美、英等发达国家应用公允价值较早，在评估方面的经验较多，因此，我国应吸收、借鉴国际资产评估行业的经验和做法（如为了保护中小股东的合法权益，实行少数股东聘请资产评估中介机构制度），结合我国公允价值运用的实际情况积极参与国际协调，尽快建立和完善与国际通行惯例相一致且协调、统一的资产评估法律法规及准则、指南等来对原则性条款进行更详细的解释（如，除现行准则要求外，增加披露资产评估机构、聘请人、评估方法的选择、评估的金额和评估报告内容简要、最终交易价格与评估金额差异及原因等），规范评估程序，建立诚信档案，提高行业准入门槛，健全退出机制，加大惩罚力度，仿照国际上通常认为内部控制应实现3大目标即合理保证财务报告（financial reporting）及相关信息的可靠性、经营（operation）的效率和效果、对法律法规的遵守（compliance）等有效地实施内部控制规范，通过评估立法从根本上解决评估行业管理体制问题，增强公允价值环境下评估报告的可用性。
（二）推行合伙制组织形式且加大事务所或合伙人的责任比重
改变以往由事务所兼营评估业务的做法，改由专营评估机构开展评估业务，并全面实行合伙制。在推进资产评估师职业责任保险制度建立的同时，适当加大事务所及发起人或合伙人的风险责任比例，增加违规的资产评估机构和人员的赔偿责任，提高违规者的投机成本，避免资产评估机构为利益驱动而与企业联合造假的行为。
（三）促进业界合作以加大信息共享力度
从西方实践来看，资产评估和会计之间的关系正变得日趋密切。对这种业界合作的最大推动力，来自于向“公允价值”会计的逐渐转化。2006年9月，《公允价值计量》（157号）的正式对美国评估业产生了重大影响，美国各大评估协会联合起来，积极与会计界、立法界和相关经济部门进行沟通，努力推动评估业与会计业的合作。公允价值的广泛应用加强了资产评估与会计业务的合作，使得会计信息责任体系由以往的会计责任和审计责任的二维责任体系发展成为会计责任、评估责任和审计责任构成的三维责任体系。在上市公司的信息披露中，会计、审计与评估起着各自不同的作用，各自承担责任。会计是从企业内部管理出发承担的管理层对于财务报告的编制和披露责任；注册会计师的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见；评估是对被重组资产评估结论的合理性、正确性、公允性承担责任。例如，资产的会计计价和财务报告的编制需要利用资产评估专业服务提供相关公允价值结论；在采用资产基础法对企业价值评估时，可借用审计的专业结论，参考会计数据资料；审计也可采纳以财务报告为目的的单项资产公允价值评估结果。作为公允价值应用的保障，评估机构应与会计部门积极沟通，加强配套数据库的建设，明确公允价值确定的方法、影响因素等，或适时出台相关的操作细则，以加强对资产评估职业界的指导，促进会计界与审计界对公允价值评估结果的认可和采纳。
（四）加强自律监管并建立行业与政府的双重监管体系
行业内部自律监管和政府外部监管是保证评估行业执业质量的两个重要手段。行业自律检查是目前规范上市公司评估业务的最有效手段之一。公允价值环境下，评估机构应进一步提升行业自律监管水平，完善监管制度，强化执业质量自律检查，建立日常监管长效机制，同时，加强评估行业与政府的协同监管，实现行业自律监管与政府监管的有效统一。
资本市场的主要功能之一就是对上市公司的信息进行充分披露，但在市场环境不成熟的情况下，尤其随着投资性房地产、股份支付、债务重组、非货币易、金融工具等公允价值计量比重的日益增加，能否真实、有效地对上市公司的信息进行披露，则需要资产评估行业的紧密配合（周勤业，2009）。纵观二十年的发展历程，评估行业与资本市场互相促进，互动共生。在今后的发展中，应大力加强公允价值评估问题的理论研究，尤其要针对上市公司并购重组评估实践中涉及到公允价值方面的突出问题，加强上市公司并购重组评估业务相关准则的制定工作，完善涉及上市公司相关业务的评估准则，提升执业规范化程度，规范评估实践应用，提高评估结果的合理性，创造良好的执业环境，促进整个评估行业有序健康的发展。
参考文献：
1.全国资产评估机构已达3000余家.中国资产评估协会第三届理事会第二次会议，2009-10-10
2.中国资产评估协会与上海证券交易所在沪举行上市公司资产评估监管交流会议.中国资产评估，2009（1）
3.关于印发《资产评估机构职业风险基金管理办法》的通知.财政部，财企[2009]26号
4.严绍兵，王莉莹等.中国上市公司资产交易中评估结果与交易价格之间差异的研究.中国资产评估，2008（5）
- 上一篇：工程项目合同管理研究范文
- 下一篇：神奇的植物范文
