收益法评估报告精选(九篇)

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第1篇：收益法评估报告范文

为督促资产评估机构改进和提升内部管理和执业水平，提高注册资产评估师执业能力和职业道德素养，提升评估行业社会公信力的积极作用，浙江省资产评估协会组建检查组，对省内部分评估机构执业质量进行检查。以下为对A评估机构出具的yh公司整体资产评估报告检查情况。

一、yh公司基本情况

yh 公司于2003 年7 月28 日成立，注册资本为120万元，其中：甲股东出资48万元，占股比例40%；乙股东出资72万元，占股比例60%。2003 年12 月19日，各股东同比例增资至200 万元。2005 年1 月6 日公司股权结构变更为：甲股东出资140万元，占股比例70%；丙股东出资60万元，占股比例30%。2008 年4 月11 日公司股权结构变更为：甲股东出资140 万元，占股比例70%；丁股东出资60 万元，占股比例30%。yh 公司委托评估的目的为核实2008 年4 月11 日股权转让时的市场价值，作为征收股权转让个人所得税的依据，为追溯评估。

二、评估报告情况

根据yh 公司整体资产评估报告，截止评估基准日，公司资产总额1,615.79 万元，负债总额1,413.55 万元，所有者权益202.24万元。

(一)评估目的：为yh 公司股权转让税收计征提供净资产价值参考依据。

(二)评估对象：为评估基准日yh 公司股东全部权益价值，评估范围：为股权转让之目的所涉及的yh 公司于评估基准日的资产负债表中所列示的全部资产和负债。

(三)价值类型及其定义：采用市场价值标准。

(四)评估基准日：2008 年3月31日。

(五)评估方法。资产评估的基本方法包括市场法、收益法和成本法。由于yh 公司股权转让的市场交易案例匮乏，市场法的适用尚不具备条件，故未采用市场法进行评估；同时由于贵公司经营不太正常，不适宜采用收益法。故本次评估采用成本法。

(六)评估程序实施过程和简要情况。1.对流动资产、流动负债均按经核实后的账面值为评估值；2.对非流动资产———固定资产，选用重置成本法，评估价值＝重置价值×成新率；3.对非流动资产———无形资产———土地使用权，选用基准地价修正法，评估价值＝基准地价×期日修正系数×年期修正系数×综合修正系数。综合修正系数按经分析评估对象的地理位置、商业网点集聚程度、交通条件、配套设施、环境景观、城市规划、容积率、宗地形状、面积大小、开发程度等各因素确定。

(七)评估结论。在评估基准日2008年3月31日，yh公司的净资产评估价值为1,266.30万元。评估增值1,064.06万元，增值率526.14%，均为土地使用权评估增值。(八)特别事项说明。对法律权属、实物资产的实地勘察、控股权的溢价、评估基准日至报告日之间的政策调整和其他事项、评估假设条件、可能存在的其他影响评估结果的瑕疵事项等6项进行了说明。

(九)评估报告日：2012 年1 月18 日。

三、检查中发现的问题

（一）底稿中无货币资金、应收账款、存货、固定资产———机器设备、短期借款、应付账款、应付职工薪酬、应交税费和其他应付款的现场调查记录，无评估业务需要的基础资料，对评估对象现状和评估对象法律权属未进行关注。

（二）底稿中无被评估企业的现状、发展前景、被评估企业历史财务资料和财务预测信息资料、可能影响被评估企业生产经营状况的宏观、区域经济因素、被评估企业所在行业的发展状况及发展前景、资本市场、产权交易市场的有关信息和定价依据资料。

（三）底稿中无固定资产———机器设备的询价记录、完全重置成本确定过程和成新率或各项贬值因素的确定过程和评定估算过程记录、无被评估企业所申报的资产和负债明细表。

（四）报告中无被评估企业财务状况。

（五）报告中未对价值类型进行定义和说明选择该价值类型的理由。

（六）报告中未披露对生产厂房、办公用房及传达室共22,506.2平方米建筑物未办理房产证的状况。

（七）报告中无被评估企业的财务分析和被评估企业与其所在行业平均经济效益状况比较。

（八）报告中未披露是否考虑了流动性对评估对象价值的影响。

四、问题成因分析

（一）在该案例检查中，评估师主要对被评估单位的建筑物、土地资产实施了相应的评估程序，因本次评估的目的为yh 公司股权转让税收计征提供净资产价值参考依据，且为追遡评估，根据当地税务部门的监管，也只要求对企业的房地产等资产价值变动大的资产进行评估，税务部门根据评估增值及账面反映情况，直接核定应纳税所得额，对评估报告的披露要求也相对简单。这样便于税务部门的监管且具有可操作性。

（二）评估师选择资产基础法进行评估的理由中，是由于yh 公司股权转让的市场交易案例匮乏，市场法的适用尚不具备条件，故未采用市场法进行评估；同时由于贵公司经营不太正常，不适宜采用收益法。其实在实际操作中，有地方税务部门对评估方法也是有要求的，有的税务部门按市场法或收益法评估得出的企业企业价值评估结论还不予认可。

五、案例点评

（一）评估方法选择说明过于简单。根据《企业价值评估指导意见（试行）》的规定，以持续经营为前提对企业进行评估时，成本法一般不应当作为惟一使用的评估方法。评估师在选择评估方法时仅说明由于企业经营不太正常，不适宜采用收益法，同时由于股权转让的市场交易案例匮乏，市场法的适用尚不具备条件，故本次评估采用成本法，过于简单。评估师应对被评估企业的现状、发展前景、被评估企业历史财务资料和财务预测信息资料、可能影响被评估企业生产经营状况的宏观、区域经济因素、被评估企业所在行业的发展状况及发展前景、资本市场、产权交易市场的有关信息和定价依据资料进行分析，并了解被评估单位内部管理制度、会计基础工作等情况，如实说明与被评估单位相关行业、相当规模企业转让股权的公开交易案例无法取得，未来的收益无法预测，以致无法合理预测未来现金流量的原因。

（二）评估程序不到位，缺乏支持评估结论的工作底稿。本案例评估目的为yh 公司股权转让税收计征提供净资产价值参考依据，评估对象为评估基准日yh 公司股东全部权益价值，评估范围为股权转让之目的所涉及的yh 公司于评估基准日的资产负债表中所列示的全部资产和负债。对股权转让税收计征提供净资产价值参考依据，应理解为应对股东全部权益价值或股东部分权益价值为评估对象，但根据评估报告使用者———税务部门的监管要求，评估师实际只对非流动资产———房屋建筑物和土地使用权进行了评估，未对货币资金、应收账款、存货、固定资产———机器设备、短期借款、应付账款、应付职工薪酬、应交税费和其他应付款等实施必要的评估程序并形成底稿，却出具了企业价值评估报告，缺乏支持评估结论的工作底稿。

第2篇：收益法评估报告范文

【关键词】 资产评估； 无形资产； 质量控制

中图分类号：F123.7文献标识码：A文章编号：1004-5937（2014）20-0040-04一、引言

资产评估行业在我国从产生至今，已经过二十多年的发展，但进行的全国性行业质量检查工作却为数不多。为了提高资产评估业执业质量，2013年4月，财政部了2013年度资产评估行业执业质量检查工作的公告，由财政部和中国评估师协会组织开展2013年度行业质量检查工作。通过检查，摸清了“家底”，总体来说资产评估整体质量水平有所提高，检查结果比较乐观，但是由于无形资产本身的特点，以及评估人员、专业技能欠缺等原因，其评估质量仍然存在一些问题。在无形资产评估业务越来越多的今天，提高无形资产评估质量，已成为当前亟待研究与解决的重大课题。

二、我国无形资产评估质量的现状及存在的问题

鉴于本次行业质量检查工作主要是从评估工作底稿以及评估工作报告的规范性和完备性入手，为此，本文结合无形资产评估程序从这两方面来阐述其存在的主要问题。

（一）业务约定书的签订

此次检查发现，大部分评估机构都签订了业务约定书，但是或多或少都存在着问题，可以归纳为以下几方面：（1）部分只有法定代表人或合伙人的签字，没有加盖评估机构公章；（2）部分评估报告业务约定书涵盖内容和条款的表述不够准确、清楚，甚至欠缺评估目的、评估基准日等基本内容；（3）极少评估机构出现评估师以个人的名义签订业务约定书；（4）涉及评估对象、评估目的等基本事项发生变化时，几乎都没有提供相关替代证据来表明变动。

（二）无形资产评估计划的编制

评估师在执业过程中，应按照《资产评估计划指南》编制评估计划，此次检查中大部分评估机构都编制了评估计划，最常见的问题为：（1）评估计划流于形式，计划的内容不够具体完整，尤其是主要程序缺乏详细的描述，项目的针对性不够强；（2）部分评估计划没有经过评估机构相关负责人签字，责任没有具体落实到个人；（3）由于无形资产评估的特殊性，要求评估师具有一定的专业胜任能力，大部分评估计划里没有说明对评估项目负责人及评估人员的任用标准，无法保证无形资产评估项目质量。

（三）现场勘查

由于无形资产的无形性，现场勘查是确定无形资产存在的关键前提，准则规定要根据无形资产评估对象的特点确定合理的评估调查方式。此次检查发现在现场勘查阶段存在的主要问题有：（1）大部分都进行了针对性的访谈，但是访谈记录不够完整，相关性不够强，没有形成完备的工作底稿；（2）涉及无形资产产品经营和会计核算的，大部分对会计资料进行了查阅，但是查阅流于形式，没有形成完整的工作记录；（3）部分无形资产评估业务现场勘查受到客观限制，但是没有对采取的其他方法是否恰当进行分析，没有形成相应记录。

（四）收集评估资料

这一环节发现的主要问题包括以下几点：（1）大部分无形资产评估业务对评估资料的收集不够全面，如有的评估业务虽然取得了无形资产权利的法律文件、权属有效性文件，但是没有取得完整的说明无形资产研发及实施的技术、财务、经济效益的材料；（2）部分评估机构对无形资产评估资料和数据的收集没有落实到专人，从而导致工作效率低下，难以有效保证评估质量；（3）由于无形资产无形性、成本弱对应性等特点，大部分评估机构忽略了对无形资产是否存在、无形资产种类及有效期限的鉴定，从而导致评估对象不明确，评估结果误差大。

（五）评定估算无形资产

评定估算是无形资产评估业务的关键环节，此次检查发现大部分评估业务存在如下共性问题：（1）在评估方法的选择上，大多数业务都有评定测算过程，但只用了一种方法，且没有对三种评估方法的适用性及为何选择所使用的评估方法进行必要的分析；（2）在评估参数的确定上，大部分评估业务没有对参数的来源及确定进行详细的说明，缺乏理由依据，直接罗列数据；（3）在评估结果工作底稿方面，对价值计算过程没有形成详细的记录，工作底稿流于形式，难以形成评估人员作出价值判断的依据。

（六）编制、出具无形资产评估报告

编制评估报告书，不仅是无形资产评估过程的总结、评估者承担法律责任的依据，也反映了评估业务质量的高低。此次检查发现的主要问题有以下几点：（1）无形资产评估报告基本要求应当符合《资产评估准则――无形资产》中完整性的要求，但是少部分报告存在对声明和摘要内容的披露不够恰当和充分的问题；（2）在评估报告复核方面，大部分评估机构经专职的审核人员对评估报告及工作底稿进行了二次审核，但是对有争议以及价值重大的项目没有通过专家再次组织结果论证；（3）在评估工作底稿归档方面，大部分评估机构的归档底稿内容基本完整一致，少部分索引号和书序编号没有或者不够完善。

总而言之，由于我国无形资产评估起步晚，无形资产的种类变化多，再加上评估机构在无形资产评估质量控制方面不够重视，使无形资产评估质量难以满足需求方的期望，降低了评估行业的权威性，威胁着评估业在市场经济中的地位，影响着评估行业的健康发展。鉴于此，建立有效的无形资产评估质量控制系统，实施有效的质量控制，提高无形资产评估质量，是无形资产评估健康有序发展的必由之路。

三、我国无形资产评估质量控制情况

近年来，为了保证无形资产评估质量，在质量控制方面，中国资产评估协会在财政部等部门指导下于2010年12月28日了《评估机构业务质量控制指南》，并于2012年1月1日起正式施行，以期改善评估质量状况，说明我国已经逐渐注意建立资产评估质量控制体系，提倡对无形资产评估进行质量控制。目前，我国无形资产评估质量控制还处于幼年的不成熟阶段，存在着不系统、不规范、低效率等问题，具体表现为：

第一，我国在无形资产评估质量方面风险意识薄弱，没有形成明确的质量控制观念。同时由于缺少必要的监管机制，评估师在执业过程中，常常为了利益而抱着“完成任务即可”的思想来应付评估机构，未始终遵循重要性及谨慎性原则。近年来，我国资产评估质量控制体系逐步完善，无形资产评估业务逐步规范，并明确规定对评估机构和具体业务进行质量控制，使得这种情况在一定程度上有所改善。

第二，在无形资产评估过程中，监管力度不够。要想促进评估行业健康有序发展，加强政府方面对评估行业的有效监管是必经之措。但是政府作为监管者要利用手中的权力进行正确的指导，并且杜绝不良的干预手段，否则势必会增加评估行业的恶性循环和不良竞争。比如：有的政府部门在管理无形资产、对无形资产评估进行控制方面有直管的优势，为了利益，利用职务之便在评估收费和评估机构选择方面妄加干预，从而使不少评估机构为了抢业务而给政府官员回扣，使市场开拓费用增加，助长了评估机构的不良风气，不能使评估行业公平有效竞争，造成了资产评估行业的非公平竞争，阻碍了评估行业健康有序发展。

第三，无形资产评估质量控制制度不够完善。在质量控制制度方面目前只有《评估机构业务质量控制指南》具有指导意义，但没有强制性，很多资产评估机构没有针对无形资产评估业务建立质量控制组织结构，没有制定无形资产评估质量控制章程和管理办法，没有规范的无形资产评估业务流程控制标准，没有衡量无形资产评估质量的评价标准，缺乏相应的激励和责任追究，这些都使无形资产评估质量难以得到有效保证。

第四，无形资产评估业务实务操作随意性强。在无形资产评估实践中，由于成本、人员素质、时间等约束，以及迫于委估方的压力，评估人员在工作中经常做出重大质量妥协，从而无法坚持质量控制制度，造成质量控制行为不规范、不持续、不稳定，比如：工作得过且过，有时积极控制有时不积极控制，造成无形资产评估质量控制落实很不到位。

四、无形资产评估质量控制系统的构建

在无形资产发挥着巨大作用，无形资产评估业务日趋增多的今天，建立一套无形资产评估质量控制系统迫在眉睫，对于加强我国无形资产评估质量、推动和改进无形资产评估质量作用巨大。本文从无形资产评估计划阶段、实施阶段、报告阶段的评估程序入手，进行质量控制系统的构建。

（一）计划阶段质量控制系统的构建

1.在签订业务约定书方面的控制

（1）无形资产评估业务约定书要印有评估机构的公章，并且机构的合伙人或者法定代表人也要在上面签字。（2）无形资产评估业务约定书的内容要足够具体，覆盖面要广，要包括整个评估过程，例如：委托方要求的评估基准日、评估对象、此次评估的目的、整个评估的范围、双方共同商定的需要说明的其他事宜等。最重要的是要在委托书中说明委托方和受托方的权利、责任和义务以及在双方违约或者遇到纠纷时该如何解决。（3）注册资产评估师不得以个人名义签订确定接受评估业务的无形资产评估业务书。

2.在编制无形资产评估计划方面的控制

评估计划是对无形资产评估过程的每个工作步骤及时间和人力进行规划和安排，其内容应当全面覆盖整个评估工作程序，只有这样才能够有效提高无形资产评估的工作效率。在编制无形资产评估计划方面的质量控制应重点关注以下方面：

（1）评估计划涵盖的内容要包括以下几点：有关评估项目的基本事项（评估对象、评估的范围、评估基准日、评估目的）、时间进展安排情况、人员的安排情况、评估时应用的评估方法和技术等；（2）评估计划应当由评估机构相关负责人审核、签字；（3）确定该无形资产评估项目负责人及评估人员的用人标准。

（二）实施阶段质量控制系统的构建

无形资产评估实施阶段是整个评估过程的核心，这个阶段的质量控制也是整个评估控制体系的灵魂之所在，具体说来可以从以下三个方面的质量控制进行阐述：现场勘查阶段的质量控制、对评估资料进行收集时的质量控制、选择评估方法并且进行评定测算时的质量控制。

1.在现场勘查方面的控制

（1）选择什么样的方式去进行现场调查对于无形资产评估来说很重要，它不是一成不变的，评估对象不同，具备的特点不同，对应的现场调查方式也会有所不同，除此之外，在保证评估质量的前提下要首先抓住具有重要性的资产进行调查，以保证评估的高效率；（2）与相关人员的访谈记录：首先根据项目具体情况进行必要的、针对性的访谈，其次应当形成书面材料；（3）无形资产产品经营和会计核算调查记录：首先，获取被评估企业提供的无形资产研发和实施相关的经营资料和会计核算资料，其次要对经营和会计核算资料进行查阅并记录查阅结果。

2.在收集评估资料方面的控制

在实施阶段，完成了现场调查之后另一项评估师要完成的基础性工作就是要对评估所需数据等资料进行全面的搜集。这项工作也是评估师对委估资产进行价值判断的过程，此环节实施得好能够预防潜在的评估执业风险。针对目前评估实践中此环节质量的薄弱点，重点将质量控制定在以下几个方面：

（1）对无形资产评估资料数量的控制。审查评估人员是否收集了必要的评估资料，通常包括：无形资产的类别证明、数量、权属状况（土地使用证、房屋所有权证、商标注册证、专利许可证等）、财务数据、市场资料。（2）对无形资产评估资料质量的控制。审查评估人员对所收集资料的可靠性是否进行了验证。评估人员对从各种渠道所收集的资料必须进行可靠性检验，只有在确信资料真实、可靠的基础上，才能将其作为估计依据。（3）在双方承担责任方面的质量控制。在进行评估工作的过程中，数据资料的收集与管理要分配到专门的工作人员进行管理，将这项责任落实到个人，以方便评估工作人员保持高效率的评估工作。此外，为了保证评估项目负责人的高度责任感、专业水准能力以及独立能力，要重点加强交叉签字的复核制度方面的监管及控制。

3.在评定测算方面的质量控制

评定测算是整个评估过程的核心环节，评估师首先要掌握评估所需的第一手数据资料，并且要根据特定的评估目的及评估标准选择特定的评估方法，对委估方无形资产的价值进行合理的评定和估算，此环节质量控制的重点内容是：

（1）对评估方法选择的质量控制。《资产评估准则――无形资产》规定资产评估常用的有三种方法：成本法、收益法及市场法，都可以用来对无形资产进行评估。但是评估实践中不难发现，由于无形资产自身的特性，使得成本具有弱对应性，大部分不能够进行复制，而且在市场上搜集到相似的交易案例显得更加困难，所以针对无形资产评估，收益法的使用频率最高。其他两种方法在特定目的下也可以使用，但在选择时要慎重考虑，必须根据委估无形资产的类型、评估目的、评估原则、评估前提以及所处的市场环境等情况综合确定。此外还要加强项目负责人、评估机构对评估方法的监督，并且最好多种方法并用，以提高评估质量。对于委估的相对重要的资产，可以采用项目小组讨论法确定评估方法以降低个人的判断风险。

（2）对评估参数指标的质量控制。评估方法不同，对应的评估参数也就不同，而具体评估参数的选取又有多种确定方法，也会影响评估结果。无形资产评估最常用的是收益法，市场法和成本法在一定情况下也使用，这三种方法参数的选择应当重点把握以下几点：

1）收益法下，三个关键参数的选取是重点。首先，要合理分析委估无形资产所带来的收益，即超额获利能力，综合其所处的经济市场环境合理预期其未来变动，在此基础上充分考虑与之配套的资金数量、规模程度、现金流量、预期的风险及时间价值等因素，合理确定收益期限；其次，注意收益额的计算口径与被评估无形资产折现率口径一致，不能将其他资产带来的收益误算到被评估无形资产中；再次，要充分考虑法律法规、宏观经济环境、技术进步、行业发展变化、产品替代更新变化、企业经营管理等因素对无形资产收益期、收益额和折现率的影响，当与实际不符时要分析产生差异的原因。

2）市场法下，首先，要注意被评估无形资产符合市场法的运用前提，确定具有合理的比较基础的类似无形资产的交易参照对象，搜集并参照以往交易信息；其次，根据相关的变化因素进行调整，例如所处的经济状况、行业发展情况、交易状况以及影响价值的各种因素差异，再确定评估值。

3）成本法下，注意根据现行条件下重新形成或取得无形资产所需的全部费用（含合理利润和资金成本）确定评估值，并且注意合理扣除实际存在的功能性贬值和经济性贬值。

（3）对完善评定估算以及复核工作底稿的质量控制。经过以上几个环节形成了初始的评估结果，但是最终出具的评估报告上评估结论的形成需要评估师对多个方面加以分析和判断，此环节方面质量控制主要做到以下两点：

一是应当建立健全机构内部的质量控制制度，确定不同的审核级别，分别由不同的人员对评估过程、参数选取、结论等进行必要的审核。

二是对评估方法、参数选取等选择的理由、依据等每一步都形成详细的工作底稿以备评估工作人员进行查阅及形成价值判断，同时也方便评估机构进行层层质量监管，进而保证评估结果的客观性、公正性。

（三）报告阶段质量控制系统的构建

完成无形资产评估业务后，还要编写无形资产评估报告书，它在一定程度上表明了本次评估的质量状况，也是对整个无形资产评估过程方方面面的总结，其书写格式、应当涵盖的内容等最为直接地反映了评估机构的管理和业务水平，此阶段质量控制应重点把握以下几点：

1.对报告书内容方面的质量控制

出具给委托方的评估报告应当遵循一定的标准，即满足《资产评估准则――无形资产》对评估报告最基本的有关格式、内容、评估基准日、资产特性、产权以及评定测算方面的要求，做到有章可依。

2.对出具的评估报告加强公允性、客观性及独立性方面的质量控制

一项评估任务的完成是以最终出具的评估报告为标志的，也就是说评估报告是此次评估工作的终极表现形式。委托方及相关各方往往为了自己某方面的利益而试图通过改变评估报告的某些内容，从而影响评估报告的公正性。在这种情况下，评估机构要更加坚定地坚持公允、客观、独立的评估原则，以保证评估质量。

3.对出具评估报告后复核方面的质量控制

评估报告的撰写要遵循一定的原则，涵盖的内容要全面，正式交给委托方之前还要经过专门的审核专家对评估工作底稿及报告进行层层审核。同时应当认真执行重大争议项目专家再复核制度来保证评估质量，应当重点加强对评估方法合理性的审核、评估报告规范性的审核、出具的结果准确性的审核以及手续完备性的审核。

【参考文献】

第3篇：收益法评估报告范文

第一条 为规范注册资产评估师执行商标资产评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则――无形资产》，制定本指导意见。

第二条 本指导意见所称商标资产，是指权利人所拥有或者控制的，能够持续发挥作用并且能带来经济利益的注册商标权益。

第三条 本指导意见所称商标资产评估，是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对商标资产的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

第四条 注册资产评估师执行商标资产评估业务，应当遵守本指导意见。

第五条 注册资产评估师执行与商标资产价值估算相关的其他业务，可以参照本指导意见。

第二章 基本要求

第六条 从事商标资产评估业务的评估机构应当持有财政部门颁发的资产评估资格证书。

第七条 注册资产评估师执行商标资产评估业务，应当遵守相关法律法规和资产评估准则。

第八条 注册资产评估师执行商标资产评估业务，应当经过专门教育或者培训，具备商标资产评估相关的专业知识和评估经验，具有专业胜任能力。

第九条 注册资产评估师执行商标资产评估业务，应当在合理考虑评估对象、评估目的、市场条件等因素的基础上，恰当选择价值类型。

第十条 注册资产评估师执行商标资产评估业务，应当合理确定评估假设和限定条件，分析、估算中应用的数据、信息应当与评估假设和限定条件保持相关性和一致性。

第十一条 注册资产评估师执行商标资产评估业务，应当勤勉尽责，保持应有的职业谨慎，避免出现对评估结论具有重大影响的疏漏。

第三章 评估对象

第十二条 商标资产评估对象是指受法律保护的注册商标资产权益，包括商标专用权、商标许可权。

注册资产评估师执行商标资产评估业务，应当明确商标资产的权利属性。评估对象为商标专用权的，应当关注商标是否已许可他人使用及具体许可形式。评估对象为商标许可权时，应当明确该权利的具体许可形式和内容。

第十三条 注册商标包括商品商标、服务商标、集体商标、证明商标，商标资产评估涉及的商标通常为商品商标和服务商标。

第十四条 注册资产评估师执行商标资产评估业务，应当要求委托方明确商标的基本状况，通常包括：

（一）商标的文字、图形、字母、数字、三维标志和颜色组合及其说明，商标注册号、注册期限及核准的注册类别；

（二）商标的取得，包括原始取得和继受取得，以及商标注册、转让和继承程序办理情况；

（三）指定使用注册商标的商品或者服务项目；

（四）在类似商品或者服务上注册的相同或者近似的商标情况。

第十五条 注册资产评估师执行商标资产评估业务，应当关注商标资产的法律状态。商标资产的法律状态通常包括商标注册人及变更情况，商标续展情况，商标专用权质押情况，商标专用权权属纠纷及涉及诉讼情况等。

第十六条 注册资产评估师执行商标资产评估业务，应当根据具体情况将评估对象确定为单一商标或者商标组合。

对商标专用权评估时，应当将商标注册人在相同或者类似商品和服务上注册的相同或者近似的商标作为商标组合。

第十七条 注册资产评估师执行商标许可权资产评估业务，应当要求委托方提供商标登记机关的备案资料或者有关商标许可约定的书面文件，应当关注商标许可形式对商标资产价值的影响。

第十八条 注册资产评估师执行注册商标专用权质押资产评估业务，应当关注注册商标专用权的历史质押记录，以及对相同或者类似商品或者服务上注册的相同或者类似商标一并办理质权登记的情况。

第四章 操作要求

第十九条 注册资产评估师执行商标资产评估业务，应当对商标资产相关情况进行调查，包括必要的现场调查、市场调查，并收集相关资料等。

注册资产评估师在调查过程中收集的相关资料通常包括：

（一）商标注册人的基本情况；

（二）商标和有关权利事项登记情况；

（三）商标权利限制情况，包括在时间、地域方面的限制以及质押、法律诉讼等；

（四）公众对商标的知晓程度；

（五）商标使用的持续时间；

（六）商标宣传工作的持续时间、程度和地理范围；

（七）与使用该商标的商品或者服务相关的著作权、专利、专有技术等其他无形资产权利的情况；

（八）宏观经济发展和相关行业政策与商标商品或者服务市场发展状况；

（九）商标商品或者服务的使用范围、市场需求、经济寿命、同类商品或者服务的竞争状况；

（十）商标使用、收益的可能性和方式；

（十一）类似商标近期的市场交易情况；

（十二）商标以往的评估及交易情况；

（十三）商标权利维护方面的情况，包括权利维护方式、效果、成本费用等。

第二十条 注册资产评估师执行商标资产评估业务，应当尽可能获取与商标资产使用相关的财务数据或者经审计的财务报表，对商标资产的相关财务数据进行必要的分析。

第二十一条 注册资产评估师执行商标资产评估业务，应当了解商标资产与相关有形资产以及专利权、专有技术和著作权等无形资产共同发挥作用的情况，并考虑其对商标资产价值的影响。

第二十二条 注册资产评估师执行商标资产评估业务，应当分析商标商品或者服务的市场需求，关注商标的美誉度、认知度以及商标商品或者服务在相关行业的市场竞争力等因素对商标资产价值的影响。

第二十三条 注册资产评估师执行商标资产评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相 关条件，分析收益法、市场法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或者多种评估方法。

第二十四条 注册资产评估师运用收益法进行商标资产评估时，应当合理确定预期收益。

商标资产的预期收益应当是因商标的使用而额外带来的收益，可以通过增量收益、节省许可费、收益分成或者超额收益等方式估算。确定预期收益时，应当区分并剔除与商标无关的业务产生的收益，并关注以下因素：

（一）商标商品或者服务所属行业的市场规模；

（二）商标商品或者服务的市场地位；

（三）相关企业的经营情况，经营的合规性、技术的可能性和经济的可行性。

第二十五条 注册资产评估师运用收益法评估商标资产时，可以按照销售收入、利润或者现金流等口径，合理估算商标资产预期产生的收益。

第二十六条 注册资产评估师运用收益法评估商标资产时，应当根据商标商品或者服务所属行业的发展趋势，合理确定收益期限。收益期限需要综合考虑法律保护期限、相关合同约定期限、商标商品的产品寿命、商标商品或者服务的市场份额及发展潜力、商标未来维护费用、所属行业及企业的发展状况、商标注册人的经营年限等因素确定，收益期限不得超出商品或者服务的合理经济寿命。

第二十七条 注册资产评估师运用收益法进行商标资产评估，应当综合考虑评估基准日的利率、资本成本，以及商标商品生产、销售实施过程中的技术、经营、市场等方面的风险因素，合理确定折现率。商标资产折现率应当有别于企业或者其他资产折现率。

商标资产折现率口径应当与预期收益的口径保持一致。

第二十八条 注册资产评估师运用市场法进行商标资产评估时，应当对收集的可比交易案例与评估对象进行比较，分析在交易时间、权利种类或形式、交易方的关系、获利能力、竞争能力、预计收益期限、商标维护费用、风险程度等方面的差异。

第二十九条 注册资产评估师运用成本法进行商标资产评估时，应当考虑商标资产价值与成本的相关程度,恰当考虑成本法的适用性。

商标重置成本包括合理的成本、利润和相关税费等。

第三十条 注册资产评估师运用成本法进行商标资产评估时，应当关注评估对象的贬值。

第三十一条 注册资产评估师对同一商标资产采用多种评估方法评估时，应当对各种方法形成的初步评估结论进行比较分析，形成合理的最终评估结论。

第五章 披露要求

第三十二条 注册资产评估师执行商标资产评估业务，应当在履行必要的评估程序后，根据《资产评估准则――评估报告》编制评估报告。

第三十三条 注册资产评估师执行商标资产评估业务，应当在评估报告中披露必要的信息，使评估报告使用者能够合理理解评估结论。

第三十四条 注册资产评估师应当在评估报告中反映商标资产的特点，通常包括以下内容：

（一）商标注册人的基本情况；

（二）商标的基本情况；

（三）商标商品或者服务的基本情况；

（四）商标商品或者服务的生产、销售中涉及的著作权、专利、专有技术等其他无形资产的情况；

(五) 商标资产产生收益的方式；

（六）商标剩余法定保护期限以及预计收益期限；

（七）对影响商标资产价值因素的分析过程；

（八）使用的评估假设以及限定条件；

（九）商标资产许可、转让、诉讼以及质押等情况；

（十）有关评估方法的主要内容，包括评估方法的选取及其理由，评估方法的运用和逻辑推理计算过程，各重要参数的来源、分析、比较与测算过程，对初步评估结论进行分析并形成最终评估结论的过程。

第4篇：收益法评估报告范文

为规范地价评估，合理确定国有土地使用权出让价格，我局制定了《北京市房地产管理局出让地价评估技术标准（试行）》。现发给你们，请遵照执行。

        北京市房地产管理局出让地价评估技术标准（试行）

第一条  为合理确定本市国有土地使用权出让价格，规范地价评估，特制定本标准。

第二条  本标准适用于国有土地使用权出让地价评估。

第一章  资料准备

第三条  委托评估地价，委托方须提交下列证件资料：

（一）项目立项报告和市计委的批复。

（二）市规划局核发的建设用地许可证、建设地址通知书及建设工程许可证（或审定设计方案通知书）。

（三）市房地局核发的房屋所有权证。

（四）建设用地及市政代征地拆迁安置补偿情况及概算。

（五）评估机构认为应提交的其他资料。

以规划条件为评估依据时，（一）、（二）项为必备证件；以房地产现状为评估依据时，（三）项为必备证件。委托方在所提供的复印件上应注明“与原件相符”字样，并加盖公章。

第二章  评估办法的运用及参数选取

第四条  地价评估可分别采用以下方法：

（一）基准地价修正法

（二）市场比较法

（三）假设开发法（剩余法）

（四）收益还原法

（五）成本逼近法

地价的测算必须采用基准地价修正法和其它两种以上的评估方法进行计算。

第五条  基准地价修正法

（一）基准地价修正法的计算公式为：

宗地价格＝出让金基数×容积率修正系数＋基础设施配套建设费×容积率＋土地开发及其它费用

（二）计算时须逐项标明下列数据：

1、出让金的基数、容积率修正系数及修正后的出让金基数；

2、基础设施配套建设费中的四源及大市政、小区配套的基数，以及经容积率调整后的基数；

3、土地开发及其它费用的基数、调整系数，以及经调整后的基数。

第六条  市场比较法

（一）市场比较法的基本公式：

宗地价格＝比较案例宗地价格×情况修正系数×容积率修正系数×时间修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×使用年期修正系数

（二）市场比较法以审核确定的评估案例楼面毛地价为参照价格，同时参考熟地价，进行修正后综合得出比准价格。应用中需明确：

1、应选取不少于三个具有可比性的案例，即同一经济地区、用途相同的宗地。比较案例项目名称不得标明，可以用相应的代号加以表示。

2、容积率修正表为：

----------------------------------------------------------

|容积率| ≤1|  2 |  3 |  4 |  5 |  6 |  7 |  8 |  9 | 10 |

     ---------------------------------------------------------

|修正值|1.00|1.91|2.74|3.50|4.20|4.90|5.60|6.30|7.00|7.70|

    ----------------------------------------------------------

    

3、区域因素修正应综合考虑繁华程度、交通、环境、市政等影响因素而得出修正系数。

4、个别因素修正应综合考虑临街状况、面积、形状、地质等影响因素而得出修正系数。

5、年期修正系数按下列公式计算：

          1

        1-------------

                   N1

         （1-r）

K＝---------------

             1

       1-------------

                 N2

         （1-r）

其中：

K：年期修正系数

r：贴现率（11％）

N1：待估地出让年期

N2：比较案例出让年期

第七条  假设开发法

（一）假设开发法基本公式为：

宗地价格＝开发价值-成本费用-销售费用-发展商利润

（二）假设开发法计算中所采用的数据，按下列要求取定：

1、开发价值

售价的选取：售价应取该地区同类物业市场售价比较值，低限不能低于市场平均价的85％。

求取开发价值时，以规划建筑面积计算。

2、成本费用

2.1  建造成本：按北京市现行建筑工程概（预）算标准测算，或参照北京市统计局每年公布的各类物业建安成本统计值推算。包括以下项目：

建安费用：含结构和装修

红线内市政费用：按建安费用10％-15％计

小区配套费用（仅限小区开发）：按建安费用10％-15％计

电权、电贴费：5200元／KVA

2.2  不可预见费：按建安费用的5-10％；

2.3  专业人士费（包括勘察、设计、评估等费用）：建造成本的5-10％；

2.4  贷款利息：取以上三项合计款项为基数，贷款利率取15％，计息期为工期的一半，以单利计算。

3、销售费用

3.1  工商统一税：5.45％；

3.2  买卖手续费：成交价的1％；

3.3  及广告宣传费：总开发价值的1％-3％；

4、发展商利润：以下列不同年期的回报率计算建造投资成本利润和土地投资成本利润（销售费用不计利润）：

-------------------------------

|投资年期|一年期|两年期|三年期|

------------------------------

|回报率  |20％  |30％  |40％  |

-------------------------------

第八条  收益还原法

（一）收益还原法基本公式为：

宗地价格＝年土地纯收益÷还原利率

（二）计算中所采用的数据，按下列要求取定：

1、物业租金的选取应取该地区同类物业市场租金比较值，低限不能低于市场比较值的85％。

2、各类物业的使用面积占建筑面积的比重按实际设计计算；若设计尚未完成，该比重应参照国家有关建筑设计规范选择。一般情况下，各类物业的使用（或营业）面积占建筑面积的比重如下：写字楼65-70％；商业楼40-60％；平房四合院及住宅70-75％。

3、空置率根据物业类型、市场供需等情况，取5％-30％

4、经营性成本取总收益30％-40％

5、还原利率取10％-15％

第九条  成本逼近法

（一）成本逼近法基本公式为：

宗地价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地所有权收益

（二）计算中包含以下内容：

1、土地取得费：包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等；

2、土地开发费：包括基础设施和公用事业建设费用等；

3、利息（参照假设开发法取值）

4、利润（参照假设开发法取值）

5、应缴税费

6、土地所有权收益

第十条  拆迁安置补偿费按区域平均水平结合实际情况确定。计算时应注明拆迁户数量（人数）、单位数量。拆迁安置补偿等费用按居民、单位、个体分类计算。包括以下各项：

（一）拆迁安置费（外迁或回迁房造价）；

（二）地上物及其附着物的补偿费；

（三）各种补助费（搬家费、奖励费、生活补贴等）；

（四）房屋周转费；

（五）拆迁服务费；

（六）拆迁管理费；

（七）单位停业损失费；

（八）征用土地费1、耕地占用税；

2、菜田基金；

3、青苗补偿费；

4、土地补偿费；

5、劳动力安置费；

6、其他费用；

（九）因特殊情况发生的其他费用。

第十一条  红线外市政费按市政公用部门提供的咨询方案投资额核定。市政工程包括：

上水工程

雨水工程

污水工程

热力工程

煤气工程

供电工程

电信工程

道路工程等

第十二条  项目总占地面积＝建设用地面积＋代征地面积

在计算拆迁安置费时，只摊入建设用地的费用。即：

                  总开发费用

应计开发费用＝----------------×建设用地面积

                  总占地面积

第十三条  宗地允许有多种用途性质时，应根据最高最佳用途按本标准要求来计算其他价指标；综合楼宇的地价计算，应按其不同用途的建筑面积来分摊地块面积，分别求取各用途的地价后，再按建筑面积的权重计算地块的综合地价指标。

第十四条  计算中容积率按收益部分建筑面积的容积率（简称收益容积率）取定，如建筑面积完全为地上，则取地上容积率；如含地下部分，则按实际收益部分建筑面积计算，不得小于总容积率的80％。

第十五条  地价的计算过程均采用人民币作为计价单位；若以外币折算，汇率应根据中国银行公布的外汇比价中间值选用，并在评估说明中加以明确。

第十六条  土地开发费总额不应超过熟地总价的60％；超过时，应在评估报告中注明原因，并提供足够的依据。

第十七条  项目用地中部分土地使用权出让，评估报告须明确出让部分的规划条件及回迁用地、配套公建用地的面积。

第三章  评估报告书

第十八条  评估报告分为以下两类：

（一）评估技术报告是提供给地价审核委员会用以审核地价的报告。该报告须写明评估测算的详细过程；

（二）评估结果报告是提供给委托方说明经审定后评估结果的报告。可省略计算过程。报告须加盖“北京市房地产管理局地价审核委员会审核专用章”方为有效。

第十九条  评估报告应包括以下各项内容：

（一）委托方、受托方名称及项目背景介绍；

（二）评估目的、评估基准日期和评估依据；

（三）土地的使用性质和出让年限；

（四）评估标的物的权属及他项权利状况；

（五）评估标的物的描述，包括地理位置、周围环境、繁华程度、交通便捷度、地价区类以及市政设施等条件；

（六）开发项目的正式规划条件（以规划审定方案通知书为准）或已建项目的现状，其中包括建设用地面积、代征地面积、绿地面积或绿化率、地上及地下建筑面积、功能分布、容积率、建筑密度、限高及停车场位置和个数；

（七）对评估标的物的分析和评估方法的说明；

（八）评估人员名单、评估负责人签名及评估机构资格证明；

（九）评估测算过程（评估结果报告可省略）；

（十）评估附件：评估资格证明、计委立项批复、规划用地许可证及规划设计条件、规划审定方案通知书、宗地位置图等作为评估依据的资料。

第二十条  评估技术报告应列出所使用的公式和选定的参量，对于关键的数据，应该说明其依据或来源。

（一）评估方法的说明，应包括评估思路、所采用的方法。

（二）在计算过程中，先通过各种方法测算出楼面熟地价后，得出一个综合结果。再进一步求得熟地总地价、地面熟地价。然后扣除建设用地上的前期费用计算出毛地总地价、地面毛地价、楼面毛地价。

第5篇：收益法评估报告范文

一、当前企业国有资产评估存在的问题

资产评估是维护国有产权合法权益的重要手段，评估结果是确定涉及到资产的基准价格的依据，也是建立保护严格的现代产权制度的重要环节。然而，当前企业国有资产评估管理存在着一些不可忽视的问题。

（一）认识程度不全面。一些企业和部门对资产评估工作认知度还不够全面，单纯地认为评估只是为了某种经济行为的需要，不能从履行出资人和国有资产保值增值角度去充分认识资产评估的重要性，为了达到某一特定目的，臆定评估值，致使出现了资产评估走过场。

（二）提供资料不齐全。产权单位在提供委托评估范围内的资产所需资料时，存在着资料不完备、不齐全，报告附件或缺等现象，甚至有者提供虚假情况和资料，难以体现评估资产的全貌，容易形成帐外资产，埋下了国有资产流失的伏笔。

（三）评估工作不深入。有的资产评估机构对委托范围内的资产，没有认真履行盘点清查、实地勘察等必要的核对程序，对债务债权类资产没有进行必要的函证，只是对资产的帐面数凭工作经验作出评判，不能客观公正地反映资产公允价值，难以保证评估结果的真实、合理和完整性。

（四）评估方法不恰当。评估执业师在开展评估业务时，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析成本法、市场法和收益法三种资产评估基本方法的适用性，并恰当选择。而一些评估执业师在对某些资产进行评估时方法选择不恰当，不慎引用评估假设，扭曲了资产价值。如房屋、机器设备等局限于公式性计算价格，仅考虑了原始成本折现率，而忽视了房屋类别、属性、地域等问题，按重置成本法进行评估，不能按照国家规定采取市价法及收益法的客观实用性来评估，难以反映评估对象的公允价值。

（五）评估内容不齐全。国有资产是指国家以各种形式投资形成的固定资产、流动资产、无形资产和其他形态资产。那些以国有企业改制、国有资产转让为目的进行的资产评估，必须对企业改制、产权转让的全部资产进行评估。但是，在一部分企业改制和产权转让为目的的资产评估中，对专利、商标、商誉等极具价值和增值潜力的无形资产按极低的价格评估或不评估不说明等。

（六）信息披露不充分。评估报告应当披露必要的信息，使评估报告使用者能够正确理解评估结论。但在有的资产评估报告中对于不动产的总体情况、产权特点、权属关系以及资产的担保、抵押、剥离、租赁、权证变更等可能对评估资产价值判断产生重大影响的信息，披露不够充分。

二、加强企业国有资产评估工作的对策思路

针对企业国有资产评估管理工作存在的问题，根据《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号)的规定，笔者认为应当按照“明确职责、严格程序、规范操作”的目标要求，来规范和加强企业国有资产评估管理。

（一）明确委托主体。当企业发生资产评估行为时，应当由国有资产产权持有单位委托具有相应资质的资产评估机构进行评估，并与之签订《资产评估委托书》。企业应如实向资产评估机构提供有关情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责，不得隐匿或虚报资产。这种按照经济行为批准权限与核准备案相一致的原则，进行的核准备案制度，有利于提高效率，分清责任，更好地体现权、责、利的统一，确保中介独立客观公正执业。同时可以有效地防止企业与中介恶意串通、隐匿资产、虚增负债和低评漏评等舞弊现象，防止企业内部人及其他关联利益方与中介形成利益共同体和一致行为人的产生。

（二）严格选聘条件。产权持有单位应按照公开、公平、公正、透明、择优和高效的原则，严格选聘有资质、有信誉、有业务胜任能力的评估机构进行企业国有资产评估工作。资产评估机构要自觉坚持《资产评估准则》的规定，遵循独立、公正、客观的原则进行资产评估工作。

（三）规范评估程序。执业人员应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，恰当选择评估方法。按照现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告等步骤组织实施评估业务，对委托范围内的资产、负债实施实地勘察、核对，客观公正地进行资产评估，最大限度地保证评估结果的真实、合理和完整性，为资产处置提供客观的价格依据。积极推行企业整体价值评估方法，对涉及企业价值评估的项目原则上要求采用两种以上的评估方法进行验证，使国有企业多年形成的品牌价值、商誉等无形资产得到充分体现，有效提升评估报告的质量。

（四）提高执业水平。按照职业道德行为规范的要求，进一步提高国有资产评估人员的专业知识水平和业务素质，加深对资产评估准则的理解，切实提高资产评估项目核准、备案的工作质量和效率。更新和提高执业人员的专业知识和专业技能，熟练掌握现行各种有关规定和实务标准，不断提高执业水平。同时，评估机构也应不断创造条件，开展各种形式的业务培训，增强执业人员执行各种类型评估业务的经验，提高分析、判断问题的能力。

（五）实行专家评审。建立资产评估专家评审委员会制度，对重大项目的资产评估，应实行专家评审，邀请专家对重大项目资产评估方法的适用、范围内容、取价标准的依据及评估程序进行综合评审，让评估方面的专家对评估报告的质量作出评价。并在实践中不断扩大专家评审范围，不断扩大专家队伍的覆盖面，特别是增加特殊行业、特种设备等方面的专家。因为专家评审可以更多地从行业执业行为的角度，更加关注评估报告的法律效力相关的内容。通过专家评审，力求实现评估程序更加合法、评估过程更加合规、评估结果更加合理。

（六）加大监督力度。及时了解和掌握资产评估机构在国有资产评估项目中的执业情况，加强与相关评估行业主管部门的沟通与协调，组织开展国有资产评估项目的质量抽查，对评估人员、评估机构的工作质量进行评价，建立评估管理档案，加大对违纪违规执业机构和人员的查处力度。建立和完善监督机制，对于违规的中介机构根据情况，采取通报、警告、将不良记录备案、停业整顿、取消国有资产的评估业务资格等措施。中介机构应树立风险意识，加强质量控制，注重品德要求，强调职业道德，切实维护国有资产出资人利益，提升行业社会公信力，提升行业服务质量。

第6篇：收益法评估报告范文

资产评估机构在进行评估作价时，往往采用与审计方法相同或相似的程序，如监盘、函证、抽样、测试等。而审计机构在审计时，需要采用公允价值测试资产价值，并据以计提资产减值准备或确定公允价值变动损益等，这与评估并无很大区别。这样，就使评估与审计结下不解之缘。如何在实际操作中处理好评估与审计的关系，直接影响到评估和审计的效率与质量。笔者根据数次评估同时进行审计的实践。认为评估与审计存在着分工协作、在业务报告中相互包容的需要。

本文中的“包容”，即是资产评估与审计相互包含与容纳的涵义。

一、资产评估与审计穿插操作中出现的问题

当企业委托同时进行资产评估与审计时，这一“同时”往往不是从同一起点日期开始平行进行的。但资产评估与审计，往往需要在同一时点对同一项资产同时进行评估作价与审计调整。而当所得出的“评估价值”与“审计核实数”(以下简称“审定数”)不相一致而形成“撞车”时，会使委托单位无所适从。

资产评估与审计都需要对债权、债务实有数额进行认定，但两者认定的结果往往不相一致。资产评估与审计都需要确定各类实物资产的实际价值，但两者认定的结果也往往不相一致。例如，新会计准则应用指南用了很长篇幅叙述非同一般的控制下企业合并时资产公允价值确定的原则和方法。而采用资产评估确定固定资产的价值时自有一套方法。审计中用补提折旧或冲回已提折旧的方法核实固定资产净值，用计提减值准备来冲减实物资产账面价值，但实际上这样做并不能真正反映实物资产的价值状况。至于冷背、变质存货的变价。实物资产的盘盈等价值的确定，审计中的方法也不如资产评估中的方法可靠。

因此，资产评估与审计需要协作，既可避免“撞车”，还可各自弃短就长，从而得到比较理想的效果。

二、资产评估、审计同时进行时协作与分工的总原则

1、协调时点

审计的报表截止日与资产评估的基准日宜采用同一时点，这样，被审计、评估单位某日的资产与负债可以成为审计与评估统一的对象，便于进行协作。

2、数据衔接

无论是资产评估报告使用审计结果，还是审计报告使用资产评估的结果，都必须妥善处理数据的衔接问题。资产评估应以审计的“终点”为评估的“起点”，即在已得出的“审定数”基础上进行评估：而审计则应以评估的“终点”作为审计的“起点”，即在已得出的评估价值的基础上进行审计。出具报告时，如评估人员不认同审计结果，可以在评估过程中调整；如审计人员不认同评估结果，可在审计过程中调整。但评估人员与审计人员在进行这样的调整时，都应当慎重。

3、分工协作

当资产评估在采用资产基础法评估企业的整体价值时，资产负债表中的货币资金、应收款项、债券投资、待摊费用、递延所得税资产、长期待摊费用等不具实物形态的各资产项目，以及全部负债等由审计负责查验核实其具体数额，如无特殊情况存在，应包容审计的结果。

固定资产、存货等实物资产，商标权、专利权等无形资产，股票投资等权益性资产，应由审计查验核实数量或原始成本(账面价值)，其实际价值的确定则由评估负责。审计时应充分考虑与包容评估结果。实物资产及有价证券中凡是清理盘点时数量减少或已无实物形态的，均应在审计中予以减值处理。

当资产评估与审计分别由两家中介机构承办时，评估机构可在审计时派员参加审计过程，其中如果评估只涉及实物资产和上市证券，则可由审计和评估机构分别派员，联合确认所评估资产的数量或历史成本。

三、具体操作

(一)实物资产的同时审计与评估

1、审计实物资产的主要工作是进行实物盘点。盘盈及账外的实物资产，可评估作价计入资产。

2、折旧项目审计时，均不作补提或冲回的审计处理，累计折旧额(重置价值与评估价值的差额)的最终认定也应由评估完成。

3、在建工程项目审计时，有实物形态的，或按成本继续保留余额，或转入固定资产项目，实物交由评估最后确定价值：无实物形态存在又不能为以后经营带来直接经济效益的，审计时应报批核销，不作评估。

4、存货的成本差异、进销差价、跌价准备等调整账户，固定资产、在建工程的减值准备账户，审计时般将其作为一个总账科目，其金额转入相关被调整科目。企业还在持续经营的，商品进销差价账户可不作变动，留待资产评估时再根据存货估价作适当调整。

5、存货中的在途存货，即“材料(商品)采购”、“物资采购”项目，审计时如发现已逾期但供货方并未实际发货，应转入“其他应收款”项目进行审计处理。

固定资产清理项目可参照在建工程的方法进行审计与评估。

(二)无形资产，股权投资的同时审计与评估

1、如果无形资产的财产权利还存在，应列入评估；如果相应的财产权利已不存在，则应在审计中核销。

2、股票投资、债券投资以及其他股权投资审计时，应实际盘点实有股数并与账面记录核对，如发生盘盈盘亏，查明原因后按账面成本或面值调整投资额并列入审计盈亏，尔后转入评估。

当这些投资的价值确定需要利用所投资单位的审计报告，甚至需要对所投资单位实施审计时，评估可以使用审计的结果。对于上市的股票、债券，则应按证券市场价格通过评估确定，也可以通过审计与评估的双方机构协商确定。

(三)债权、债务的同时审计与评估

债权、债务的审计评估，除债券投资外，均应由审计负责实施。

四、审计、评估报告的相关揭示

在资产评估与审计使用双方的工作结果时必须在审计报告与评估报告中作明确揭示：

(1)在审计先于资产评估前进行时，审计报告可在说明段作类似如下内容的说明：“本次审计采用了先审计后评估的方法，本报告中列举的固定资产、存货等实物资产的审定数，是以实地盘存数与账面成本价为基础得出；无形资产、股权投资则以清查核对后的账面价值计算。上述资产的实际价值将由资产评估确定”。而后完成的评估报告中可在计价原则和计价方法段作类似如下内容的说明：“应收款项、货币资金、长短期待摊费用、递延所得税资产，以及负债各项目、资本公积外的所有者权益各项目……的评估价值，除有特殊情况的个别子细目以外，均以同一基准日的审定数为准”。

(2)在资产评估先于审计进行前时，在审计报告中应作这样的说明：“在我们实施审计程序的同时，委托方还委托××资产评估机构(或本所)对被审计单位的实物资产、无形资产……进行了评估，本报告披露的上述资产的价值，均采用了评估报告的相关数据”。

五、存在的问题

第7篇：收益法评估报告范文

宋先生的情况及意见其实是我国理财业务不断完善的必然结果。客户是否必须填写调查表格才能购买商业银行的理财计划？商业银行的做法是否侵犯了客户的隐私权？银行应采取哪些措施维护客户的权益?笔者认为这些都要依据法律、法规做出解答：

首先，根据银行业监督管理委员会《商业银行个人理财业务风险管理指引》第22条的规定：“商业银行向客户提供理财规划、投资顾问、推介投资产品服务，应首先了解客户的财务状况、投资经验、投资目的，以及对相关风险的认知和承受能力，评估客户是否适合购买所推介的产品，并将有关评估意见告知客户，双方签字。”因此，客户在初次与某家商业银行开展理财业务时，无论其办理哪类理财业务，都必须先填写调查表，以便商业银行了解其基本状况，判断客户是否适合银行推荐的理财产品，并制作有关的客户评估报告。尽管调查表的有些问题可能涉及到客户的隐私，但由于理财业务和客户风险判断息息相关，客户应予以配合。

其二，《商业银行个人理财业务风险管理指引》第24条规定：“客户评估报告认为某一客户不适宜购买某一产品或计划，但客户仍然要求购买的，商业银行应制定专门的文件，列明商业银行的意见、客户的意愿和其他的必要说明，双方签字认可。”可见，只有填写了调查表，了解客户基本情况并制作了客户评估报告，才能更好地处理客户与银行二者的关系。

第8篇：收益法评估报告范文

[关键词] 无形资产 评估方法

一、无形资产的概念及特征

1.无形资产的概念。 无形资产一词在西方国家已有近百年的历史,但对于什么是无形资产,国内外学者迄今尚未形成统一的共识。一般认为,无形资产是指由特定的主体控制、不具有独立实体,对生产经营或服务长期发挥作用,并能带来经济效益的经济资源。如专利权、专有技术、商标权、著作权、专营权、土地使用权和商誉等。

2.无形资产的特征。 无形资产既具有有形资产的一般属性,又具有其特殊属性。(1)非实体性,无形资产不具有独立的物质实体,没有具体的实物形态,它必须依附于一定的物质实体作为载体来发挥作用。(2)垄断性,无形资产往往是由特定主体垄断占有,凡不能垄断,或者获得它不需要任何代价的,都不是无形资产。(3)效益性,不是任何无形的事物都是无形资产,成为无形资产的前提是,它必须能够直接或间接地为所有者创造效益,而且能够在较长时间内持续产生经济效益。(4)独创性,无形资产中的技术性无形资产是科研劳动的成果,具有独创性。

二、无形资产评估目的及价值类型

1.无形资产评估目的。我国2001年颁布的《资产评估准则――无形资产》中规定,当出现无形资产转让、投资、企业整体或部分资产收购和处置等经济活动时,注册资产评估师可以受托执行资产评估业务。无形资产评估目的主要有两类:一是以无形资产转让、投资、股份制改造为目的的评估;二是按税法和财务法规有关规定,以无形资产成本费用摊销为目的的评估。

2.无形资产评估的价值类型。无形资产评估目的不同,评估价值类型选择也不一样,以无形资产转让、投资、股份制改造为目的的评估,使用收益现值价值类型。而无形资产不是作为一般商品来转让的,而是作为获利能力来转让的,其转让价值主要由它未来所能带来的经济收益决定。因此,应适用收益现值价值类型。以无形资产成本费用摊销为目的的评估,适用重置成本价值类型。

三、无形资产评估程序

无形资产评估程序是无形资产评估的操作规程。评估程序应当科学、规范,才能保证评估结果的合理。无形资产评估的程序如下:

1.明确评估目的。明确无形资产的评估目的,有利于正确确定无形资产的评估的范围,选择不同的评估价值类型和方法,保证所有者的权益。

2.鉴定无形资产。无形资产是附着于企业,与企业共存的资产,因此,对无形资产进行评估,评估人员应对被评估的无形资产进行鉴定(包过证明无形资产的存在、确定资产种类和有效期限),这是无形资产评估的基础工作,直接影响到评估范围和评估价值的科学性。

3.确定评估方法,搜集相关资料。根据待评无形资产的具体类型、特点、评估目的和外部市场条件等具体情况,恰当选取合理评估方法。

4.整理并撰写报告。无形资产评估报告是无形资产评估过程的总结,也是评估人员承担法律责任的依据,评估报告的编写要简洁、明确,避免误导。

四、无形资产评估的一般方法

无形资产评估价值受成本、技术成熟程度、效益、技术的经济寿命、市场供需状况和转让方式的影响。因而无形资产的价值具有主观性、不稳定性、价值与成本不成比例等特征。

1.无形资产评估中的重置成本法。重置成本法是指按被评估资产的现时完全重置成本减去应扣损耗或贬值,来确定被评估资产价值的方法,如式(1):

V= Cr - DP -Df De (1)

式中:V 为无形资产评估值;Cr 为重置成本;DP 为实体性贬值;Df 为功能性贬值;De 为经济性贬值。其中,无形资产的重置成本是指现时市场条件下重新创造或购置一项全新无形资产所耗费的全部货币总额。重置成本法是资产评估具体操作中最重要、最有效的方法。但这种方法用无形资产的部分成本替代了无形资产的价值,没有充分的反映无形资产的价值。而且无形资产在不同时间不同地点价值不同,要找到相同或相似的无形资产在实际评估工作中有很大难度,而且有些新的高科技根本就不存在相同或相似的参考对照物。此外,在判断资产贬值时,又很大程度依赖于评估专业人员的经验和判断力。

2.无形资产评估中的收益现值法。收益现值法是通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值,借以确定被评估资产价格的一种资产评估方法, 如式(2)

(2)

式中: k为收益分成率,即转让分享收益的比例;V 为无形资产评估值;Rt 为使用该无形资产后第t 年增加的预期收益额;n为无形资产预计有效使用年限; i 为折现率。收益现值法的优点是:实和较准确地反映资产本金化地价格;与投资决策相结合,应用此法评估地资产价格易为买卖双方接受。其缺点是:预期收益额预测难度大,受较强地主观判断和未来收益不可预见因素的影响;在评估中一般适用与企业整体资产和可预测未来收益的单项资产的评估。在市场经济条件下,收益能力是市场价值的集中体现,最符合现代企业财务管理理论的要求。

3.无形资产评估中的现行市价法。现行市价法也称市场法,是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同并将类似的市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法,如式(3)

V = V P ×r, r =YC|(Ya + YC)×100 % (3)

式中:V P 为全新资产现行市价; r 为成新率;YC 为尚可使用年限; Ya 为已使用年限。现行市价法充分考虑了市场变化的因素,比较真实地反映评估对象的市场价值,但是资料收集和积累困难。但在有较充分的同类无形资产的销售信息,此法不失为一种较好的评估方法。

参考文献:

第9篇：收益法评估报告范文

为规范注册资产评估师执行企业价值评估业务行为，中国资产评估协会在总结《企业价值评估指导意见(试行)》(以下简称“指导意见”)实施经验的基础上,结合评估理论和实践的发展,制定了《资产评估准则——企业价值》（以下简称“企业价值评估准则” 或“准则”），并于2012年7月1日起施行。企业价值评估是目前资产评估行业的一项重要业务，准则的出台必将对整个行业产生广泛和深远的影响。随着企业价值评估准则的实施，将进一步规范企业价值评估执业行为，促进企业价值评估执业水平再上一个新台阶，提升整个评估行业的公信力，并对巩固拓展企业价值评估市场和服务我国证券市场发展和经济结构调整等方面起到积极推动作用。

一、将指导意见修订上升为企业价值评估准则的背景和重要意义

指导意见自2005年4月1日起施行以来，为广大评估机构和注册资产评估师执行企业价值评估业务提供了操作指南，为委托方和监管部门评价评估工作成果提供了客观标准，为维护社会公众利益和评估各方当事人合法权益起到了积极作用。企业价值评估方法已经由原先的资产基础法为主、收益法简单验证逐步过渡到目前资产基础法和收益法两种评估方法并重的格局，而且市场法也得到了一定程度的应用，可以说，指导意见实施7年来，绝大部分内容经实践检验是行之有效的。

七年来，我国评估准则体系基本建立，国内外企业价值评估理论和实践有了新的发展，国内证券市场和产权市场逐步完善，评估实践对企业价值评估提出了新的要求，因此，对指导意见的修订十分必要。准则的制定过程中，始终坚持以基本准则为导向，并注重与已颁布的其他评估准则的相互衔接。修订后，准则的整体框架、相关术语、披露内容等方面实现了与其他评估准则的协调。准则起草过程中也十分注意借鉴国际经验，力求使一些基本名词、概念、术语、方法与国际接轨，以利于促进资产评估行业的国际化。同时考虑我国评估准则体系是规范我国评估行业的，应立足于我国的经济与法律环境，准则的制定必须要考虑我国评估实践，兼顾稳健性与适度超前性，不能简单地模仿或照搬国外的条款。

如何有效地协调好操作性和原则性，是准则起草过程中一直在平衡的一个重要问题。准则起草过程遵循了“粗细结合”原则。修订后的企业价值评估准则，对市场法和收益法的具体运用提出了细化要求，对资产基础法进行了调整，对流动性溢折价的考虑、评估结论的形成方式等提出了更加明确的要求，对具有多种业务类型涉及多种行业的企业价值评估明确了技术路径，根据监管部门的要求对评估报告披露的内容进行了重新梳理。

本次修订，对指导和规范企业价值评估实践、促进评估行业更好地服务市场具有重要意义。一是总结和固化了企业价值评估中通行有效的执业实践，有助于巩固评估行业的传统核心业务，可以更好地适应市场对评估专业服务的要求，更好地服务我国经济发展方式的转变；二是提升了对企业价值评估的要求，为评估师提供了较为超前的实践指引，有助于提升行业专业性；三是促进了评估理念和评估方法的国际接轨，增强了准则的国际趋同。

二、主要修订内容

（一）引导和规范市场法和收益法的运用

企业价值评估准则在条款数量和内容详细程度方面，加强了对运用市场法和收益法的指导。在第三章“操作要求”中对财务报表的分析调整，非经营性资产、负债和溢余资产的识别、分析和评估进行了规范，在第四章“评估方法”中丰富了两种方法的相关条款。在第五章“披露要求”中专门就运用收益法和市场法进行企业价值评估时应当在评估报告中重点披露的内容进行了规范。

（二）对收益法的具体运用提出了细化要求

准则第四章“评估方法”中收益法共有10条。第二十三条主要讲收益法的定义及其适用性，第二十四、三十二条明确了收益法的具体方法。根据国外准则及我国评估界的执业实践，明确提出了股利折现法（DDM）和现金流量折现法（DCF）两种常用的具体方法。第二十五条对股利折现法的定义和应用范围做出规定，“通常适用于缺乏控制权的股东部分权益价值的评估”。现金流量折现法明确提出“通常包括企业自由现金流折现模型和股权自由现金流折现模型。”在准则第二十六条，对如何恰当选择两个现金流折现模型进行了规范。为了使准则具有可操作性，在准则第二十七至三十一条，对预期收益、收益期、预测期、折现率、预测期后的价值逐条进行了规范。