土地收回管理办法精选(九篇)

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第1篇：土地收回管理办法范文

    为了加快核发《换地权益书》收回闲置土地工作进度，切实做好处置海南省积压房地产试点工作，根据《国务院办公厅关于印发海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行处置海南省积压房地产试点方案的通知》（〔1999〕62号）、《海南经济特区换地权益书管理办法》和《海南省人民政府办公厅关于进一步做好闲置土地处置工作的通知》（琼府办〔2000〕41号），现就核发《换地权益书》的有关问题通知如下：

    一、各市、县政府是签发《换地权益书》的法定主体，负责依法审查土地权益关系，核定土地权益数量，向土地权益人签发《换地权益书》和收回闲置土地，并对签发《换地权益书》记载的权益事项的真实、合法性负责。省政府为《换地权益书》的核准机关，授权省土地行政主管部门对空白《换地权益书》印制的有效性进行核准，加盖海南省国土环境资源厅印章。经核准盖章的《换地权益书》，由市、县政府依法填写签发。

    二、各市、县政府应当严格审查土地权益关系，准确核定土地权益数量，依照有关法律、法规和政策签发《换地权益书》。签发《换地权益书》应当同时收回相应的土地。

    三、签发《换地权益书》收回土地，必须依照有关规定评估拟收回土地地价现值。承担《换地权益书》评估业务的中介机构，必须具备B级以上土地评估机构资质。禁止地价评估和确认中的弄虚作假行为。各市、县政府应当加强对地价评估结果的审查、确认和评估异议处理工作的管理。土地权益人对地价评估和确定结果有异议的，可以依照有关规定申请市、县房地产估价鉴定委员会或省土地估价鉴定委员会鉴定。

第2篇：土地收回管理办法范文

1、地方人民政府；

2、地方人民政府的国土行政主管部门；

3、专门设立的土地储备机构。

那么，谁应当是合法的土地储备的主体呢？

在没有行政授权之前，土地储备的主体应当是各级国土行政主管部门，在有行政授权时，应当是行政授权的土地储备机构。

【关键词】土地　土地管理　土地储备　土地储备机构 土地储备的主体　行政授权　行政委托　城市拆迁　诉讼救济　沈阳市皇姑区城市建设局

【正文】

目前，土地储备不是法律概念。在我国的法律规范中还没有土地储备的法律规定。土地储备制度的建立尚属探索阶段，有关省市地方政府制定了相关的地方政府规章，试图规范行政。

一、土地储备的定义

什么是土地储备？较规范的定义是，土地储备制度是指政府依照法律规定，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，对通过收回、收购、置换和征收等方式取得的土地进行前期开发、整理后，予以储存，以供应和调控城市各类建设用地需求的和种经营管理制度（来源：深圳国土房产网）。

还有人认为，城市土地储备指由城市政府委托或授权的机构通过征收、收购、置换、到期回收、土地整理等方式，将城市规划用地或分散在用地者手中的城市土地集中起来，并由政府授权或由政府委托的机构完成其房屋拆迁等土地整治与开发等一系列前期开发工作后，再根据城市土地年度供应计划，有计划地将其储备后的城市土地重新投入市场的制度安排（见《浅析土地储备制度运行的程序》作者李凌云）。

最简单的定义是：国有土地储备是指政府根据市场需求、土地利用总体规划和城市规划要求，对依法征用、收回、收购、置换的土地进储存的行为。（驻马店市土地储备中心网站）

地方政府规章中的定义也是不尽相同，例如：

1、《沈阳市土地储备办法》第三条规定：本办法所称土地储备，是指市人民政府根据社会经济发展的需要，按照土地利用总体规划和城市规划的要求，对国有土地依法收回、收购，对集体土地依法征用后予以储存的行为。

2、《南京市土地储备办法》第三条规定：本办法所称土地储备，是指经市政府批准，市国土行政主管部门代表政府依法采用收回和收购等方式取得国有土地使用权，纳入政府土地储备库并进行土地整理，形成可供应建设用地的行为。

3、《深圳市土地储备管理办法》第三条规定：本办法所称土地储备，是指市土地储备机构依照本办法的规定，将政府依法通过征收、转地、收回、收购、置换等方式取得的土地予以储存，并进行必要的整理和日常管理，再按照年度土地供应计划交付供地的行为。

4、《上海市土地储备办法》第三条规定：本办法所称的土地储备，是指市、区（县）政府委托土地储备机构，依据土地利用总体规划、城市规划和土地储备计划，对依法征用、收回、收购或者围垦的土地，先通过实施征地补偿安置、房屋拆迁补偿安置或者必要的基础性建设等予以存储，再按照土地供应计划交付供地的行为。

5、《山东省国有土地储备办法》第二条规定：本办法所称国有土地储备，是指县（市）以上人民政府对依法收回、收购、征用的土地进行储存，以备向社会供应各类建设用地的行为。

二、目前，规章行政授权土地储备主体规定混乱

仍以上述规章为例：

1、《沈阳市土地储备办法》第四条规定：市规划和国土资源局是本市土地储备的行政主管部门。市土地储备机构具体负责土地储备工作。市计划、城建、房产、财政等部门按各自职责，做好土地储备的相关工作。

2、《南京市土地储备办法》第四条规定：市国土资源局是全市土地储备的行政主管部门，市土地储备中心负责具体实施土地储备工作。发展和改革、经济、规划、房产、建设、财政、物价等有关部门以及储备土地所在区政府应当按照各自职责，配合国土行政主管部门做好土地储备工作。

3、《深圳市土地储备管理办法》第五条规定：市政府土地管理部门是市土地储备工作的主管部门（以下简称主管部门）。第六条又规定：市土地储备机构是市土地储备的承办机构，履行职责。

4、《上海市土地储备办法》第四条（管理部门）规定：市土地管理工作领导小组负责审核批准本市土地储备计划，协调解决土地储备中的重大问题。

市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）负责本市土地储备计划的组织编制和执行情况的监督管理；区（县）土地管理部门负责本行政区域内土地储备计划执行情况的日常监督管理。

市和区（县）投资、规划、土地、建设等管理部门按照本办法的规定，履行土地储备项目的相关审批职责。

第五条（储备机构）又规定：市土地储备中心是市政府设立的土地储备机构，在本市区域范围内实施土地储备，负责储备地块的前期开发，承办储备地块按计划供应的前期准备工作。

各区（县）政府设立一个土地储备机构，在本区（县）区域范围内实施土地储备。

经市政府批准，其他的专门机构可以在特定区域范围内实施土地储备。

5、《山东省国有土地储备办法（2004年修正）》第四条规定：县（市）以上土地行政主管部门负责本行政区域内的国有土地储备管理工作，同级人民政府设立的土地储备机构具体承担本行政区域内的国有土地储备工作。计划、财政、建设、城市规划等部门应当按照各自职责，配合土地行政主管部门做好国有土地储备管理工作。

综合以上定义和具体规定，可以看出，目前，土地储备的主体大致有以下三个部门：

1、地方人民政府；

2、地方人民政府的国土行政主管部门；

3、专门设立的土地储备机构。

地方规章规定的如此混乱，必然造成管理的混乱。出现以上混乱的主要原因是管理者对法律授权审批人、国土行政主管部门、和法律授权的承办机构之间的法律关系没有区分清楚。

那么，谁是合法的土地储备的主体呢？

三、在没有行政授权之前，土地储备的主体应当是各级国土行政主管部门

土地管理权属于行政管理权范畴，行政管理权的取得应当由法律赋予，这是依法行政的要求。那么，我国法律对土地管理权是怎样规定呢？

依据《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。第五条又规定，国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。各地方性法规均做出授权县级以上地方人民政府土地行政主管部门负责土地管理。例如：《辽宁省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》第四条规定：省土地行政主管部门统一负责本省行政区域内土地的管理和监督工作。市、县（含县级市、下同）土地行政主管部门负责本行政区域内土地的管理和监督工作。同时，法律法规又特别规定了应当由人民政府管理和应当由土地行政主管部门报地方人民政府和国务院批准的情形。

有关土地储备的管理，可以从储备土地的来源分析如下：

对于土地收回的管理，《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定了由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。

对于土地征收的管理，《中华人民共和国土地管理法》第四十六条规定了国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

对于土地收购、置换的管理，《中华人民共和国土地管理法》中没有特别规定，所以适用普通规定。

由此可知，现行法律将国有土地的储备管理权，除征收外，授权给各级土地管理部门，土地管理部门代表国家行使国有土地管理权。

政府批准行为不是外部行政行为，它不直接作用于管理相对人。所以政府不是直接的土地储备主体。

四、在有行政授权之后，新设立的土地储备机构属于规章授权组织，应当是合法的土地储备主体

新设立的土地储备机构，各地叫法不一，有的称土地储备中心，有的称土地储备交易中心，有的称土地整理储备中心，有的称土地收购储备交易中心等等。这些机构行使土地储备职权时，有的依据政府委托，有的依据行政授权。

在没有法律、法规、规章的授权条款的情况下，土地储备机构依据政府委托行使土地储备时，属于行政委托行为，其行政主体是政府，土地储备机构本身不是行政主体，它只是被委托人，它不具有独立的行政主体资格。 依据行政授权行使土地储备时，土地储备机构本身是行政主体。所谓行政授权，是指法律、法规和规章将某项或某一方面的行政职权的一部分或全部，通过法定方式授予某个组织的法律行为。土地储备机构，依据授权条款的规定，以自己的名义独立行使管理权。

行政授权与行政委托是不同的法律概念，有着严格的区别。行政委托是指行政机关依法将部分行政管理权委托给行政机关以外的组织行使的法律制度。和行政授权不同，行政授权必须有法律、法规、规章的授权条款；而行政委托的直接依据却是行政机关与受委托人达成的行政委托协议。将没有法律、法规、规章授权的情形下的政府委托说成政府授权，是对法律的错误认识，是错误使用概念。

五、在有行政授权的情况下，政府仍然委托其它组织从事土地储备，属于滥用行政职权

在以上的规章中，例如《沈阳市土地储备办法》规定：“市土地储备机构具体负责土地储备工作”，这就是行政授权，它用规章的形式，将土地储备权授予给沈阳市土地储备中心，所以，沈阳市土地储备中心具有土地储备的主体资格。并且，只有沈阳市土地储备中心才具有土地储备的主体资格，其它组织、个人无权土地储备。

具报道，2007年9月，沈阳市政府批准沈阳市皇姑区城市建设局对北陵大街东等地块进行土地储备。于是沈阳市皇姑区城市建设局抢在《物权法》实施之前取得批件后，开始大面积的城市拆迁。发生了政府与老百姓对抗的局面，各住宅小区自发组织起来，把住小区大门，阻止拆迁办进入。有的住宅小区发生了拆迁办采取强制手段殴打老百姓进入小区，造成极坏的社会影响。

既然地方规章已经作出行政授权，那么，政府必须遵守才是依法行政。如果政府可以随意委托，还制定法规干什么？

在城市土地储备工作中，土地储备与城市拆迁是密不可分的，二者既有联系又有区别。

取得土地使用权是二者的相同点。

不同点是：一是土地储备是以土地征收、土地回收、土地置换和土地购买的方式取得土地使用权；而拆迁人是以土地出让的形式取得土地使用权。二是土地储备机构取得土地之后，要进行前期开发和经营管理；而拆迁人取得土地使用权之后要搞开发建设。三是土地储备机构以储备的土地进行土地供应，有计划地统一向用地单位供应土地，以招标、拍卖或者挂牌方式出让给开发商；而拆迁人没有此权力。

土地储备机构取得土地使用权之后，同时需要征收、收购地上建筑物，需要将地上建筑物拆除。依据《中华人民共和国物权法》第42条的规定，“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”所以，对于被拆迁人来说，无论是土地储备拆迁，还是开发商拆迁区别不大，都是搬家走人。区别有二点，一是补偿标准不同，依土地储备征收住宅时，仅仅保证居住条件。而开发商拆迁时以评估和协商确定。二是强制力不同，土地储备的征收是政府作出的行政决定，具有强制性；而开发商的拆迁不具有强制性。

所以，只有法律法规规章授权组织才能完成土地储备的全部工作，以保证土地一级市场的稳定，才能带来社会的和谐。城市建设局没有土地征收、土地回收、土地置换和土地购买的方式取得土地使用权的权利和能力、没有进行前期开发和经营管理的能力、没有以储备的土地进行土地供应，有计划地统一向用地单位供应土地，以招标、拍卖或者挂牌方式出让的职权和能力。

出现各自为政的混乱局面的原因就是利益驱动，现在的土地增值很快，但是，老百姓也知道这个道理，与民争利的政府，人民是不能拥护的。

六、对违法土地储备行为的诉讼救济

1、房屋拆迁主管部门发放拆迁许可证行为是可诉的。

被拆迁人是拆迁行政许可的有利害关系的人，依据《中华人民共和国行政许可法》的规定，行政许可行为不得损害利害关系人的合法权利，利害关系人有权提出听证。最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》 也规定，与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。

2、政府委托城建局土地储备的行为是可诉的。

依据《沈阳市土地储备办法》的规定，沈阳市城区内的土地储备由沈阳市土地储备中心负责，区城建局没有土地储备的职权。政府将土地储备权委托给城建局属于滥用职权，侵害了被拆迁人的合法利益。

3、政府收回土地的行为是可诉的。

第3篇：土地收回管理办法范文

第一条为有效提高政府对土地的宏观调控能力，加强土地资产管理，优化土地资源配置，促进城市建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法队省府办公厅《关于加快建立和完善土地储备制度的通知》(粤府办【*】34号)等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条*市市区规划区范围内的固有土地储备工作，适用本办法。

第三条本办法所称土地储备，是指市土地储备中心依据本办法的规定，并根据土地市场供求现状和城市规划要求，对依法征用、收回和需收购盘活的土地进行储备，经前期开发后，为建设项目用地提供前期服务的行为。

第四条市国土资源局主管全市的土地储备工作;市土地储备中心具体承办*市市区规划区范围内的土地储备的相关工作，包括土地征用、收回、收购、储备以及土地出让前期准备工作。

第五条国有土地的储备范围:

(一)为实施城市规划而批准征用和农地转用的土地。

(二)为公共利益需要收回的土地。

(三)因单位撤销、解散、破产、产业结构调整、迁移等原因停止使用的行政划拨土地。

(四)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的土地。

(五)土地出让等有偿使用合同约定的期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的土地。

(六)为实施城市规划收回的土地。

(七)市政府依法收回的闲置土地。

(八)土地使用权转让中申报价格比标定地价低20%以上，市政

府行使优先购买权而取得的土地。

(九)土地使用者向市政府申请收回的土地。

(十)市区规划区范围内的无主土地。

(十一)其他需要储备的土地。

非工业区的现有工业用地及工业厂房用地，无论是出让地还是划拨地，不改变用途转让或补办出让手续的，以及所出让用地闲置两年以上的，在进入土地交易市场前，一律先由市土地储备机构进行可行性研究，认为值得盘整收回或收购的，经报市政府讨论同意后，依法有偿收回，进入市土地储备中心储备。

第六条市区规划区内未征(转)用的农用地，列入土地储备规划，进行规划控制。

市区规划区内的农用地需要储备的，市土地储备中心必须依法办理征用手续。

第七条土地储备须符合土地利用总体规划、城市规划实施的需要，符合城市经济社会发展的需要，依法保护土地权利人的合法权益。

第八条储备的土地应优先用于符合城市规划的建设项目。进行房地产开发、商业、旅游、娱乐等经营性项目建设使用储备土地的，须通过有形土地市场公开交易。

第九条纳入储备范围的固有土地，由市土地储备中心统一收回、收购储备，原土地使用权人不得自行处置和拒绝收回、收购。

土地使用权被依法收回或收购的单位或个人，必须按期、按规定交付土地。

第十条市土地储备中心应根据土地利用总体规划、城市规划和土地市场供求状况，拟定土地储备计划。土地储备计划经市国土资源局报市政府审批后，由市土地储备中心具体组织实施。

经批准列入土地储备计划范围内的土地，应向社会公告。

第十一条市土地储备中心应依照法律、法规和规章的规定，通过招标，选择有相应资质的施工单位对储备的土地进行前期开发。

第十二条土地收购储备应依法办理土地权属变更登记手续。

第十三条市计划、经贸、建设、规划、财政、房产等管理部门应按各自职责，协助做好土地储备的相关工作。

第二章土地储备

第十四条土地储备可采用下列方式:

(一)征用。根据土地管理法律、法规的规定将集体土地征收转为固有建设用地。

(二)收购。根据原土地使用权人的投入情况进行货币补偿，同时收回土地使用权。

(三)异地置换。根据原土地使用权人的投入情况，在另一地段置换同等价值的土地，同时收回原土地使用权。

(四)收回。依法应收回的土地，按有关法律法规的规定收回。

土地储备机构在对前款规定的土地进行收回或征用时，应当对原土地所有权人、使用权人进行补偿并办理有关土地权属变更手续后，对土地予以储备。

第十五条收贿、收回储备土地按下列程序进行:

(一)储备土地的认定。

1、对土地使用权人申请收贿的用地，申请人携有关资料向市国土资源局提出申请，经批准后由市土地储备中心具体组织实施。

2、经市政府批准收购、收回的用地，由市国土资源局向原土地使用权人发出收贿、收回通知，原土地使用权人按通知要求向市土地储备中心提供有关资料，由市土地储备中心具体组织实施。

(二)权属核查。市土地储备中心对拟储备的土地的权属、土地面积、四至范围、土地用途及地上建筑物、附着物等情况进行实地调查和审核。

(三)征询意见。市土地储备中心根据实际调查的情况，向市规划、建设、房产等部门征求意见。

(四)确定规划条件。由市规划部门根据批准的城市规划方案，提出拟储备地块的规划设计条件及附图。

(五)费用测算。市土地储备中心根据调查结果和地块的规划使用条件，会同有关部门进行土地收购补偿费用的测算评估;实行土地置换的，进行相应的土地费用测算。

(六)方案报批。市土地储备中心根据土地权属情况、规划使用条件、及补偿费用测算结果提出土地收购的具体方案，经市国土资源局报市政府审批。

(七)签订合同。收购方案经批准后，由市土地储备中心与原土地使用权人签订《固有土地使用权收购合同》。

(八)收购补偿。市土地储备中心根据《固有土地使用权收购合同》约定的金额、期限和方式，向原土地使用权人支付土地收购补偿费用;实行土地置换的，按照土地置换的差价进行结算。

(九)权属变更。原土地使用权人与市土地储备中心按规定申办土地、房产权属变更或注销手续。

(十)交付土地。根据《固有土地使用权收购合同》约定的期限和方式，原土地使用权人向市土地储备中心交付土地和地上建(构)筑物。被收购的土地使用权一经交付，即纳入土地储备。

第十六条土地使用权人申请土地收购须提供下列资料:

(一)土地收购申请书。

(二)法人资格证明书和营业执照副本(属个人的，应提供本人有效身份证明)，委托他人办理的应提供授权委托书。

(三)土地使用权合法凭证。

(四)房屋所有权合法凭证。

(五)宗地图。

(六)主管部门意见。

(七)其他需要提交的资料。

第十七条《固有土地使用权收殉合同》应当载明以下内容:

(一)合同双方当事人。

(二)收殉土地的位置、面积、用途及权属依据。

(三)由规划部门提供的规划设计条件及附图。

(四)土地收胸补偿费用及其支付方式和期限。(五)交付土地的期限和方式。

(六)创双方的权利和义务。

(七)违约责任。

(八)解决争议的方法。

(九)双方约定的其他事项。

第十八条实施收购的土地以出让方式取得土地使用权的，原《固有土地使用权出让合同》从《固有土地使用权收购合同》生效之日起自行解除;由市国土资源局依法收回原《国有土地使用证》，并予以注销。

第十九条土地收购补偿费一般按收胸土地的开发成本计算。以出让方式取得的土地使用权的，土地收购补偿费还应包括对土地使用权人已支付的土地出让金的补偿，但应扣除原土地使用权人已实际使用土地期间应支付的土地出让金部分。

第二十条土地收购补偿费应当通过以下方式确定:

(一)由具有土地评估资质的评估机构依据市政府确定的土地基准地价和国家有关规定进行评估后，由市国土资源局依法确定。

(二)按住宅用地和工业用地基准地价的中间价确定。

(三)按收购合同约定的土地招标、拍卖所得的比例确定。

(四)涉及房屋拆迁的，按照《中华人民共和国房屋拆迁管理条例》的有关规定确定补偿费。

以土地置换方式进行储备的，按前款规定的方式分别确定置换土地收购补偿费，由土地储备机构与原土地使用权人结算差价。

第三章储备土地前期开发

第二十一条市土地储备中心对收购储备的土地通过以下方式进行土地前期开发:

(一)市土地储备中心在储备的土地使用权出让前，完成地上建筑物及其附属物的拆迁、土地平整和设施配套等前期开发工作。

(二)原土地使用权人交付土地后，储备土地使用权出让前，市土地储备中心可以依法将储备土地使用权抵押贷款等。

储备土地使用权抵押贷款的具体办法，由市政府另行制定。

第二十二条土地储备机构如需对储备土地地上建筑物及附属物实施拆迁、或进行土地平整和配套设施建设的，须依照有关法律、法规的规定采取招标投标的办法，确定有资质的拆迁人或施工队伍。

第二十三条土地储备前期开发中涉及该土地使用权单独或连同地上建筑物抵押或临时改变用途的、或地上建筑物及其附属物拆迁的，市土地储备中心应持有关用地批准文件及土地收购合同，依法向有关部门办理审批或登记手续。

第二十四条土地储备前期开发活动应当遵守法律、法规、规章和市政府的有关规定，并不得损害公众利益。

第四章储备土地供应

第二十五条储备土地供应实行年度计划管理，纳入当年国民经济和社会发展计划。市国土资源局应当根据年度土地供应计划、城市规划、土地储备计划和土地市场需求情况，制定储备土地供应计划，经市政府批准后执行。

经市政府批准的土地供应计划，应当及时向社会公布。

第二十六条储备土地供应必须坚持公开、公平、公正的原则，严格执行国家国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、《协议出让固有土地使用权规定》的有关规定，任何单位和个人不得干预。

第二十七条市土地储备中心应当将土地供应计划提交土地交易中心，土地交易中心应以公告方式公布土地供应计划。公布内容包括拟供应土地的位置、面积、用途、土地出让底价、土地规划设计条件及附图等。

第二十八条用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性项目的土地，必须依法采取拍卖、招标、挂牌方式进行出让。

前款规定以外用途的储备土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当依法采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。

出让国有土地使用权，应依照法律、法规和规章的规定采用招标、拍卖或者挂牌方式，采取协议方式的，不得违背有关规定。

第二十九条严格限制以协议方式出让土地使用权，因城市建设重大引资、投资确需以协议方式供应土地的而且符合有关法律、法规的规定，必须在地价评估基础上，报市政府研究批准?并将协议结果予以公布。

第五章土地储备资金管理

第三十条储备土地资金运作实行收支两条线管理，并接受财政、审计部门的监督。

(一)土地储备机构的人员经费、公用经费与土地储备运作收支实行分户分帐核算。土地储备机构的人员经费、公用经费纳入财政预算管理;土地储备机构开展土地储备的资金实行专户封闭运作。

(二)土地储备机构出让储备土地使用权的收入，按现行财政规定实行"票款分离、委托银行代收款"的收支两条线管理办法。即由缴款单位(受让方)直接将地价款缴入财政在银行开设的征收帐户。

第三十一条土地储备资金及其相关业务工作经费的管理与使用，由市国土资源局提出并由市财政局核准后，报市政府批准。

第六章法律责任

第三十二条属于本办法规定的土地储备范围的国有土地不得自行转让，土地使用权人对符合储备条件的土地，未申请储备而擅自转让土地使用权、地上建筑物及其附属物的，有关部门不得为其办理审批、登记手续，并应依照有关规定进行处理。

第三十三条市土地储备中心未按本办法规定签订《固有土地使用权收附合同》并支付土地收购补偿费的，原土地使用权人有权解除《固有土地使用权收附合同》，并拒绝交付土地。

第三十四条原土地使用权人未按土地收购合同规定交付土地及地上建筑物的事或者在交付土地的同时擅自处理其地上建筑物(构筑物)的，市土地储备中心有权要求原土地使用权人改正并继续履行合同。

第4篇：土地收回管理办法范文

关键词：城市建设；收回土地；铁路；权益

中图分类号：D08 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）015-000-02

随着经济的快速发展，城市建设的步伐不断加快，现代化的城市对土地的需求非常迫切，地方政府往往以进行旧城改造等理由收回铁 路划拨土地使用权，这对铁路企业如何保护好土地权益的问题变得十分突出。

一、铁路划拨用地

1.铁路用地及其特点

铁路用地是指铁路部门依法取得使用权的土地，包括运输生产用地、辅助生产用地、生活设施用地和其他用地。

铁路是城市工业、商业活动的中心和连接城乡的纽带。由于铁路运输事业在国民经济中大动脉的特殊地位，铁路用地自然地在城市发展中处于经济活动的中心，铁路为城乡之间架起了经济联系的桥梁，铁路用地的利用和发展必然成为城镇经济和周围经济发展的辐射源，很多城市是依托铁路逐渐发展起来的。同时，城市发展后，因为铁路用地对城市的所起到的分割作用，对城市的规划和交通等又形成一定的制约作用。

2.划拨土地使用权及其特点

我国目前土地使用权制度中，取得土地使用权的方式主要有两类，意识土地使用权划拨，而是土地使用权出让。北京局土地面积约3.1万公顷，其中的土地使用权类型为划拨用地3.07万公顷，占总面积的99%，所以是保护好划拨土地使用权权益对企业的意义重大。

《城市房地产管理法》中定义为划拨土地使用权是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本规定以划拨方式取得土地使用权的，处法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

划拨用地使用权具有以下特点：

（1）划拨土地使用权是依照法律法规并经由批准权的政府批准。

（2）土地用途具有特定性，一般用于公益事业和涉及国计民生的项目。

（3）不需要缴纳土地出让金。

（4）划拨土地使用权没有使用年限的限制。

（5）依法对土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

（6）土地使用受到一定的限制，未经批准并补缴土地出让金不得转让、出租、抵押等。

二、政府收回土地使用权

1.土地使用权收回的定义

所谓国有土地使用权收回是指国家基于法律规定，有偿或者无偿地收回原土地使用权人对土地的使用权的行为。只有在土地所有人和土地使用人是不同的主体时，才存在所有权人对使用权人权利的收回。就铁路划拨土地来讲，国家是土地所有权人，铁路企业是土地使用权人。法定的土地管理机构映基于法定的收回事由，遵循法定的收回程序，并应给予合理的补偿。

2.政府收回土地使用权的主要依据

历年来政府及土地行政主管部门出台的一些法律、法规和政策，对政府收回土地使用权提出了行管规定。

《土地管理法》第58 条规定，为公共利益需要使用土地的和为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，由有关人民政府土地行政主管部门报原批准用地的人民政府或有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。它确立了政府收回土地使用权的基本权利。

国务院1990年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47 条规定，对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让”

《物权法》第148条规定，建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第13条规定“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。”

3.政府收回土地使用权的理由

鉴于土地使用权是一种用益物权，政府收回划拨土地提前收回依法划拨的国有土地使用权只能基于重大的正当理由，即所谓“因公益事业收回”，在实际工作中主要有公共使用、旧城改造、土地储备等。

（1）公共利益。相关法律法规都提到因公益事业可以提前收回铁路用地。单就因公益收回土地使用权而言，行政机关在做出收回土地使用权的行政决定时，所依据的公共利益的范围没有准确的界定。一般来讲狭义的公益利益主要是指公共使用，例如政府主持修建公共道路交通设施、河道、机场车站的修建等。

（2）旧城改造。广义上讲旧城改造也可以算是公益事业，但根据《土地管理法》地58条专门对旧城改造进行了叙述，也可以看出法律法规暗含了旧城改造不属于狭义的公益事业。事实上，旧城改造是政府提前收回土地使用权的主要形式，也是实际工作中遇到最多的。

（3）土地储备。《土地储备管理办法》第12条规定，因旧城区改建需要调整土地的，应有国土资源管理部门经由批准权的人民政府批准，依法对土地使用权人给予补偿后，收回土地使用权，对政府有偿收回的土地，与土地登记机关办理土地登记手续后纳入土地储备。由此可见土地储备是以旧城改造等收回土地后的一种方式。实际工作中，很多城市的土地储备中心直接依据城市规划进行土地收储，同时政府收回的土地需经土地储备后进入市场出让。

三、收回铁路划拨土地的补偿

1.铁路划拨土地其实不是无偿取得

通常人们认为铁路划拨土地为无偿取得，除部分接收敌伪土地外，建国后新建铁路用地均系国家无偿划拨，不需要支付相关费用。但实际工作中，铁路建设征（拨）用土地需要依法对原土地使用者支付土地房屋搬迁、安置、补偿的费用。近年来，随着土地价值的不断攀升，征地拆迁费用越来越高，尤其在城市市郊，征拆量大的地块，越来越接近土地出让金的价格。同时，铁路企业在多年使用划拨土地时对土地进行了投入，应该依法享有土地的权益。

2.划拨土地补偿的依据

前述1990 年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》虽仍然没有废止，但其中的有些内容已经不适应当前经济、社会发展的需要了，不能再机械的进行套用搬用。国土资源部于2001 年公布的《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，第一次明确了企业国有划拨土地的权益，承认国有划拨土地使用权是一种财产权。《土地管理法》第58 条也明确规定，在公益事业及旧城改造情形下政府收回国有土地使用权应当予以适当补偿。该条款未限定国有土地使用权的取得方式，应当认为同时适用于出让土地使用权和划拨土地使用权。无论土地使用权人是单位还是个人，均需给予适当的补偿。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》和《土地管理法》对收回是否补偿有冲突。从时间上可以看出立法的趋势是从无偿到有偿，划拨土地使用权的权益日益被重视。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》是法规，《土地管理法》是法律，依据下位法服从上位法的原则，应该承认，收回国有划拨土地使用权应给予原土地使用者一定的补偿。同时，依据法律适用中的“新法优于旧法”原则，也应当在收回划拨国有土地使用权时，予以土地使用权人一定的补偿。

3.划拨土地补偿价格如何确定

《土地管理法》第58条只规定了应给予适当补偿，但是如何补偿，该法没有明确的规定，相应的法规、规章都没有述及。相应的法规、规章都没有述及。《城镇土地估价规程》中规定：“划拨土地使用权价格与土地出让金之和为出让土地使用权价格”。实际工作中，可依据《城镇土地估价规程》对涉及的划拨土地使用权进行评估后按照评估价格给予补偿。根据宗地条件评估出该地块出让土地使用权的价格，一般设定为该用途的最高使用年限，计算并扣除土地出让金，得出该宗土地的划拨土地使用权价格。

四、实际工作中出现一些问题

1.划拨土地收回补偿法律的缺失

目前执行的法律法规没有明确指出划拨土地使用权的补偿方法和程序，所依据的法律主要是前文提到的《土地管理法》的58条相关描述，相对于出让土地使用权较为补偿标准界定模糊不清。《物权法》中没有明确对划拨土地使用权的补偿，《国有土地上房屋征收与补偿条例》对土地收回的补偿更是只字未提。因此，应当通过对相应法律、行政法规的修改，将收回划拨土地使用权补偿制度具体化。如通过修订《土地管理法》或《土地管理法实施条例》，加入明确收回划拨土地使用权补偿的内容；在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，明确在进行建筑物补偿的同时， 应当同时对土地使用权进行补偿。

2.收回土地使用权的主体不清

收回土地使用权的批准权限，是有批准权的人民政府或原批准用地的人民政府，既可以是县级以上人民政府，也可以是有关人民政府土地行政主管部门。在实际工作中，具体组织实施土地收回工作的，往往是公益设施、城市改造的土地征收往往由建设单位或建设指挥部或者开发商牵头，补偿协议往往由建设单位或工程指挥部担当，实际这些单位没有收回土地使用权的职能。随着国家相关制度的逐步完善，近年来这种状况也将得到了一定改善。

3.征收房屋和收回土地使用权并行

首先，在收回国有土地使用权的情形下，很难将其与不动产公益征收区分开来。由于我国坚持的“房地权利一致”的原则，二者的效果都是将土地使用权与建筑物的所有权同时征收。实际工作中有些是依据《土地管理法》等收回土地使用权同时对房屋进行征收补偿，即所谓“房随地走”；有些是依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等通过征收国有土地上房屋，同时收回土地使用权，即所谓“地随房走”。这样造成征收程序和补偿标准的不一致。

4.补偿标准的不确定

相对于出让土地使用权，政府部门在实践中对划拨土地使用权补偿的思路非常清晰，大多是不予补偿。一些地方出台地方文件，明确对国有划拨土地不予补偿，一些地方只对征收的房屋进行补偿，不对划拨土地给予补偿。完全不考虑被拆迁人对其土地使用权享有的相关利益，必然会引起拆迁部门与铁路被拆迁单位之间的冲突。

五、保护铁路划拨用地权益的几点措施

1.坚持有偿收回的原则

铁路划拨土地使用权因公益收回必须以补偿为前提，即必须通过法定的程序，在取得铁路部门同意、给予充分补偿的基础上，才能收回铁路划拨土地使用权及相关建筑物的拆除。房屋征收与土地使用权征收在程序上同步，由统一的部门负责，土地使用权征收程序前置于房屋征收程序，土地使用权征收与房屋征收分别补偿。

2.坚持土地置换的方式

土地是一种不可再生的资源，政府往往以低价收回胡波土地使用权，在通过市场进行土地出让。对政府依法收回铁路用地，铁路企业可采取与政府协商采取土地置换的补偿方式。利用政府收回铁路用地的契机，经土地评估，择地置换给铁路企业土地用于生产建设。如需经营开发，可采取土地出让的方式，补缴土地出让金后去的出让土地盘活土地资产。

3.积极参与城市建设规划

铁路企业应依据城市总体规划、土地利用总体规划，根据铁路中长期的发展并结合近期发展目标，满足铁路运输生产和经营需要，通过与政府规划部门协商，把铁路用地规划纳入城市总体规划中去，对铁路用地的进行统筹协调，合理安排铁路用地的利用。同时，对因生产运输需要，不宜有政府收回的地块，应与政府积极协商变更或调整城市规划。

4.开发利用盘活土地资产

铁路企业及时掌握铁路用地利用现状，对一些生产力布局调整后空置的土地，及时提出调剂利用方案。对因废弃铁路用地、城市零散地块，可以与政府协商进行土地置换或合作开发，盘活铁路用地资产，确保铁路用地保值增值。

第5篇：土地收回管理办法范文

                                                                          省长 钮茂生

                                                                          2002年3月15日

    第一章 总 则

    第一条 为加强国有土地租赁的管理，维护土地市场秩序和土地权利人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《河北省土地管理条例》的有关规定，制定本办法。

    第二条 在本省行政区域内从事国有土地的租赁及其有关活动，应当遵守本办法。

    第三条 省、设区市和县（市）人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内国有土地租赁的管理工作。

    第四条 依照本办法的规定以租赁的方式取得的国有土地使用权，在租赁合同约定的期限内，可以依法转让、抵押或者出租。

    第五条 进行国有土地租赁以及转让、抵押、出租以租赁方式取得的国有土地使用权，有关当事人应当依法签订合同。

    第二章 租赁的一般规定

    第六条 除依法以划拨的方式取得国有土地使用权的外，任何单位和个人都可以依照本办法的规定，以租赁的方式取得国有土地使用权。

    第七条 设区市和县（市）土地行政主管部门应当依照国家和本省的有关规定，以及当地的土地利用总体规划和年度计划，拟定国有土地的出租方案。其中，城市建设用地范围内的国有土地的出租方案，报经设区市或者县（市）人民政府批准后组织实施；城市建设用地范围外的国有土地的出租方案，报经省人民政府批准后组织实施。

    第八条 国有土地租赁的最高期限：

    （一）居住用地为七十年；

    （二）商业、旅游和娱乐用地为四十年；

    （三）工业、教育、科技、文化、卫生、体育和综合用地以及其他用地为五十年。

    第九条 进行国有土地租赁，可以采用招标、拍卖、挂牌出租或者协议的方式。

    有二个以上的单位和个人有租赁土地意向的，必须采用招标、拍卖或者挂牌出租的方式租赁土地，并依法招标、拍卖或者挂牌出租的公告。

    采用协议的方式租赁国有土地的，应当在评估地价的基础上，由设区市和县（市）土地行政主管部门按规定审核确定土地租金，并向社会公布。

    第十条 国有土地租赁合同应当包括下列内容：

    （一）出租方与承租方的名称；

    （二）土地的位置、面积和用途；

    （三）土地使用条件；

    （四）租赁期限；

    （五）租金金额及其调整办法；

    （六）租金的交付日期和交付方式；

    （七）合同终止条件；

    （八）违约责任；

    （九）当事人认为需要约定的其他事项。

    第十一条 土地使用者应当自租赁合同生效之日起三十日内，持国有土地租赁合同，向设区市或者县（市）土地行政主管部门申请办理租赁土地使用权设定登记，依法领取土地使用权证书，取得租赁土地使用权。

    第十二条 土地使用者必须按照国有土地租赁合同的约定支付土地租金。未按照合同的约定支付租金的，设区市和县（市）土地行政主管部门有权解除合同。

    设区市和县（市）土地行政主管部门应当按照国有土地租赁合同的约定提供土地。未按照合同的约定提供土地的，土地使用者有权解除合同。

    第十三条 土地使用者应当按照国有土地租赁合同约定的用途使用土地。需要改变土地用途的，必须依法办理审批手续，重新签订租赁合同，相应调整土地租金，并向土地行政主管部门申请办理土地使用权变更登记。

    第三章 租赁土地使用权转让

    第十四条 转让租赁土地使用权应当符合下列条件：

    （一）已经按照国有土地租赁合同支付土地租金，并取得土地使用权证书；

    （二）已经按照国有土地租赁合同进行投资开发，并完成开发投资总额的百分之二十五以上。

    第十五条 租赁土地使用权有下列情形之一的不得转让：

    （一）不符合本办法第十四条规定条件的；

    （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制租赁土地使用权的；

    （三）依法收回租赁土地使用权的；

    （四）属于共有租赁土地使用权的，未经其他共有人书面同意的；

    （五）土地权属有争议的；

    （六）租赁土地上的房屋已经建成，但未依法登记领取房屋所有权证书的；

    （七）法律、法规禁止转让的其他情形。

    第十六条 租赁土地使用权转让合同应当包括下列内容：

    （一）转让方和受让方的名称；

    （二）土地的位置、面积和用途；

    （三）转让金额及其交付日期和交付方式；

    （四）违约责任；

    （五）当事人认为需要约定的其他事项。

    第十七条 土地使用者通过转让方式取得租赁土地使用权后对土地的使用期限，为国有土地租赁合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用的期限后的剩余期限。

    第十八条 转让方和受让方应当自转让合同生效之日起三十日内，持土地使用权证书、国有土地租赁合同和租赁土地使用权转让合同，向设区市或者县（市）土地行政主管部门申请办理土地使用权变更登记。

    第十九条 租赁土地使用权转让后，国有土地租赁合同约定的权利和义务随之转移。

    第四章 租赁土地使用权抵押

    第二十条 租赁土地使用权抵押是指抵押人以其依法取得的租赁土地使用权，以不转移占有的方式，向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的租赁土地使用权拍卖或者变卖所得的价款优先受偿。

    第二十一条 租赁土地使用权不符合本办法第十四条规定条件的，不得抵押。

    第二十二条 租赁土地使用权抵押合同应当包括下列内容：

    （一）被担保的主债权的种类和数额；

    （二）债务人履行债务的期限；

    （三）土地的位置、面积和权属；

    （四）租赁土地使用权的价值；

    （五）抵押担保的范围；

    （六）当事人认为需要约定的其他事项。

    第二十三条 租赁土地使用权抵押合同与国有土地租赁合同的有关内容应当一致。

    第二十四条 租赁土地使用权抵押担保的主债权的金额，不得高于土地评估租金高出国有土地租赁合同约定的土地租金的数额按租赁土地使用权的剩余期限折算的现值。

    第二十五条 租赁土地使用权抵押合同签订后，当事人应当持土地使用权证书、国有土地租赁合同和租赁土地使用权抵押合同，向设区市或者县（市）土地行政主管部门申请办理土地使用权抵押登记，经审核同意后，由设区市或者县（市）人民政府向抵押权人颁发土地他项权利证书。

    租赁土地使用权抵押合同自抵押登记之日起生效。未经登记的，抵押合同无效。

    第二十六条 因处分抵押财产取得租赁土地使用权的，应当向设区市或者县（市）土地行政主管部门申请办理土地使用权变更登记，并履行原国有土地租赁合同约定的义务。

    第五章 租赁土地使用权出租

    第二十七条 租赁土地使用权出租合同应当包括下列内容：

    （一）出租方和承租方的名称；

    （二）土地的位置、面积和用途；

    （三）租赁期限；

    （四）租金金额及其交付日期和交付方式；

    （五）合同终止条件；

    （六）违约责任；

    （七）当事人认为需要约定的其他事项。

    第二十八条 租赁土地使用权出租合同与国有土地租赁合同的有关内容应当一致。

    第二十九条 出租方与承租方应当自出租合同生效之日起十五日内，持土地使用权证书、国有土地租赁合同和租赁土地使用权出租合同，向设区市或者县（市）土地行政主管部门申请办理土地使用权出租登记，经审核同意后，由设区市或者县（市）人民政府向土地使用权承租人颁发土地他项权利证书。

    第三十条 租赁土地使用权出租后，出租人应当履行原国有土地租赁合同约定的义务。

    第六章 租赁土地使用权收回

    第三十一条 土地使用者依法以租赁的方式取得的国有土地使用权，在租赁合同约定的使用期限内一般不得收回。因进行国家和本省重点项目建设等特殊需要确需提前收回的，必须依法办理审批手续，并按照土地评估租金高出国有土地租赁合同约定的土地租金的数额按租赁土地使用权的剩余期限折算的现值给予补偿。

    第三十二条 国有土地租赁合同约定的使用期限届满后，土地使用者需要继续使用该宗土地的，应当于届满之日一年前申请续期，除根据社会公共利益需要收回的外，应当予以批准。批准续期的，应当重新签订国有土地租赁合同，并依法办理土地使用权设定登记；未批准续期的，土地使用权由设区市和县（市）土地行政主管部门无偿收回，并对土地使用者按照地上附着物的价值给予补偿。

    国有土地租赁合同约定的使用期限届满后土地使用者未申请续期的，土地使用权由设区市或者县（市）土地行政主管部门无偿收回，地上附着物由土地使用者在规定期限内自行拆除。逾期未拆除的，由设区市或者县（市）土地行政主管部门无偿收回。

    第三十三条 收回土地使用权时，设区市和县（市）土地行政主管部门应当依法办理土地使用权注销登记。

    第七章 附 则

    第三十四条 土地租金应当全额上缴财政，纳入预算管理，主要用于城市基础设施建设、土地开发和土地储备。

    土地租金的征收和使用管理办法，由省财政部门和土地行政主管部门另行制定。

第6篇：土地收回管理办法范文

随着城市化的发展，越来越多的企业面临着搬迁问题，选择何种搬迁方式一定程度上决定了搬迁收入的性质，而不同性质的搬迁收入在税务处理上的差异很大。这一方面对企业会计人员的会计处理和税收筹划能力是个很大的挑战，另一方面也加大了企业对国家制定相关政策的需求。选择何种搬迁方式，怎样有效利用当下国家税收政策进行税收筹划是每个财务人员所必须做出的决策。

二、企业搬迁补偿收入涉及的税收政策

（一）企业所得税政策

2012年8月，国家税务总局了《企业政策性搬迁所得税管理办法》（国税函[2012]40号，以下简称“《办法》”），并自2012年10月1日起施行。根据《办法》规定，企业搬迁方式属于政策性搬迁的，在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出可以暂不计入当期应税所得额，而在完成搬迁的年度对搬迁收入和支出进行汇总清算，计入当期企业应税所得额计算纳税；企业搬迁方式属于企业自主搬迁的，按照《企业所得税法》及其实施条例进行计算纳税。

（二）营业税政策

企业取得的搬迁补偿收入，如果属于因政府收回土地使用权而取得的补偿收入，无论是从政府直接取得还是从通过出让方式取得土地使用权的企业简接取得的，根据《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题》（国税函[2008]277号）及《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）的规定，只要纳税人出具县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，或县级以上土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件，均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。但是，企业因转让土地使用权或不动产而取得的搬迁补偿收入，属于转让土地使用权或不动产而取得的经济利益，应依法征收营业税。

（三）土地增值税政策

根据《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。同时《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条进一步明确指出，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。除此之外，企业取得的任何搬迁补偿收入均应依法纳税。

三、案例分析——两种不同搬迁方式下的税收筹划

随着城市的发展，某化工厂的生产经营活动已经严重影响了附近小区居民的生活质量，不仅对小区居民的身体健康构成了极大的威胁，不利于城市美化，也制约了工厂的进一步扩大发展。应该省、市的环保部门、政府以及周围居民的强烈要求，该化工厂需要限期搬迁。该化工厂原址占地面积约200亩，该宗土地账面原购买价为2000万元，地上建筑物账面价值原值1000万元，累计折旧600万元，净值400万元。该化工厂董事会在搬迁前就企业搬迁采取何种方式进行了分析讨论，并对每种搬迁方式下的税收及利润进行了对比分析，详细分析如下：

方案一：企业自主搬迁

企业自主搬迁，自行转让。假设某房地产开发商愿以每亩80万元的协议价格接收该化工厂的土地及其地上建筑物。则该化工厂自行转让土地的总收入为16000万元（200x80=16000）。该收入属于商业性搬迁收入或非政策性搬迁收入。根据相关税法规定，企业应缴纳各种税金：

应交营业税=（16000-2000）×5%=700（万元）

应交城建税=700x7%=49（万元）

应交教育费附加=700x3%=21（万元）

应交印花税=16000x0.05%=8（万元）

应交土地增值税：由于地上建筑物账面净值为400万元，经评估重置成本价为3000万元，按50%的成新度折扣率计算，则评估价格为3000x50%=1500（万元）。故：

土地增值税扣除项目金额合计=2000+1500+700+49+21+8=4278（万元）

土地增值额=16000-4278=11722（万元）

土地增值=（11722/4278）x100%=274.0065%

土地增值额超过扣除项目200%以上的部分，适用税率为60%、速算扣除系数为35%。

应交土地增值税=11722×60%-4278x35%=534.9（万元）

但是根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四、五款规定，因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。本条款中的因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定伤害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况。该化工厂由于其生产活动对环境、周围居民造成了一定程度的影响，且不利于当下城市的规划与美化，符合“因城市实施规划、国家建设需要而搬迁”的规定，其自行转让房地产所得收入，可向有关部门申请不缴纳土地增值税，即可节约税金5534.9万元。

综上，该化工厂采取自行转让的搬迁方式下的获利情况：

缴纳土地增值税时的获利情况：

转让该土地获得的利润=160002000-400-700-49-21-8-5534.9=7287.1（万元）

应交企业所得税=7287.1x25%=1821.775（万元）

获得的净利润=7287.1-1821.775=5465.325（万元）

免征土地增值税时的获利情况：

转让该土地获得的利润=16000-2000-400-700-49-21-8=12822（万元）

应交企业所得税=12822x25%=3205.5（万元）

获得的净利润=12822-3205.5=9616.5（万元）

该化工厂，因符合国家相关政策勿需缴纳土地增值税，虽然因此企业缴纳了1383.725万元的企业所得税，但是获得的净利润却增加了4151.175万元。

方案二：政策性搬迁

按照《国有土地房屋征收与补偿条例》（国务院2011年第590号令）的规定，《办法》指出，由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行的整体搬迁或部分搬迁为政策性搬迁。该化工厂选择政府主导的搬迁方式，符合《办法》中第一章第三条的规定：“由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要属于政策性搬迁”。

政府主导搬迁，由政府收回土地，给予企业一定的搬迁补偿。假设政府在搬迁文件中明确指出：每亩土地补偿款为50万元，地上房屋建筑及其设备搬迁补偿款为2500万元。则企业获得的政府补偿总收入为12500万元（200x50+2500=12500）。该收入属于政策性搬迁收入，按照相关税法规定，政府收回土地所支付的补偿款不缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税和土地增值税，而只需计算申报缴纳企业所得税。

《办法》规定，企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额为企业搬迁所得；企业政策性搬迁后新购置的资产，一律按照税法的规定进行处理，其支出不得从搬迁收入中扣除；对政策性搬迁所涉及的资产，《办法》也分两种情况进行了规定：一是，搬迁后原资产经过简单安装或不安装仍可以继续使用的，在该资产重新投资使用后，继续计提折旧或摊销费用；二是，搬迁后原资产需要大修理后才能重新使用的，该资产的净值加上大修理支出，为该资产的计税成本。在该资产重新投资使用后，就该资产尚可使用的年限计提折旧，同时该大修理支出应进行资本化，不得从搬迁收入中扣除。

假定该化工厂根据搬迁规划计划在五年内将原资产搬迁至规划地，发生的搬迁费用和资产处置支出300万元，并经过大修理使得资产得以重新使用，为此花去10000万元的大修理费用，加上资产净值，合计为30400万元，高于政府补偿总收入，不需缴纳企业所得税。

该化工厂最终获得的利润=125002000-400-300=9800（万元）

综合方案一、二的结果可以看出：虽然方案一的总收入比方案二的总收入高出3500万元，但由于方案二有相关税收优惠政策，较方案一少缴纳了税金，最后获利更多。方案二较方案一（缴纳土地增值税）的最终利润高出4334.675万元；方案二比方案一（不需缴纳土地增值税）的最终利润多出183.5万元。因此该化工厂董事会应该选择方案二，实现企业低税收、高利润的目的。

但是否一味从节税上进行税收筹划就能满足企业利润最大化的目标呢？如果企业自行转让获得的收入比在政府主导下搬迁所获得的政策性收入多得多，尽管企业需要缴纳高额的相关税金，但扣除税费后，仍可能比政府收回土地获得的利润更多，此时企业最优的选择则是自主搬迁、自行转让的搬迁方式。接上述案例，若政府给予企业的土地补偿款为每亩20万元，补偿地上房屋建筑及其设备搬迁补偿款为1500万元，其余条件不变。则企业获得的政府补偿总收入为5500万元（200x20+1500=5500），可获得的净利润为2800万元（5500-2000-400-300-2800）。此利润远低于方案一中缴纳增值税时获得的净利润5465.325万元和方案一中不缴纳增值税时获得的净利润9616.5万元。在此结果下，该化工厂应选择方案一，采取企业自主搬迁的搬迁方式，并向有关部门申报免予征收土地增值税，实现企业的低税收高利润的目的。

第7篇：土地收回管理办法范文

一、关于建设用地审批的前提条件

各级人民政府要按照《土地管理法》的有关规定，积极做好土地利用总体规划的修编和审查报批工作。在修编的土地利用总体规划未正式审批和年度用地计划未正式下达之前，农用地转用和各类建设用地审批应以经过验收的土地利用总体规划为依据，统筹安排，确保重点，用地指标的预安排不得突破上报计划数的1／2，并在上报用地请示中出具本地年度用地计划的承诺。

各级人民政府要按照《土地管理法》和国土资源部《关于切实做好耕地占补平衡工作的通知》（国土资发〔1999〕39号）要求，认真落实占用耕地补偿制度。

二、关于建设用地审批的范围

在年度用地计划下达前，下列项目可按法定的权限和程序报批用地：①不属于“冻结”范围内的国家和省重点项目、经济适用住房项目（包括搬迁、移民、救灾等）。②投资拉动项目（国家确定的6个方面投资建设项目）。③城市规划区外建设项目（《条例》第二十三条规定的能源、交通、水利、矿山、军事设施等）。

三、关于建设用地审批的权限

建设占用土地为农用地的，按《土地管理法》第四十四条和第二十一条规定执行；涉及征用土地的，按《土地管理法》第四十五条规定执行。使用国有土地的建设用地，按《土地管理法》第五十三、五十四、五十五条规定执行。其中，划拨土地的，原则上由市、县人民政府批准；出让土地的，仍按原规定执行。企业改制中土地估价确认和资产处置方案仍按原国家土地管理局《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（第8号令）执行。改变用途的项目用地按《土地管理法》第五十六条规定执行。使用集体土地（主要指乡镇企业用地、公益事业用地和农村宅基地）的建设用地，按《土地管理法》第四十四、五十九、六十、六十一、六十二条的规定执行。临时用地，原则上由市、县土地管理部门按《土地管理法》第五十七条规定执行。收回国有土地可按《土地管理法》第五十八条规定执行，收回集体土地可按《土地管理法》第六十五条规定执行。

四、关于建设用地报批的程序

建设用地的报批程序严格按《条例》第二十、二十一、二十二、二十三条规定执行。

五、关于建设用地报件的要求

规划区内用地应按规定上报农用地转用方案、征用土地方案、补充耕地方案和建设项目用地呈报说明书；规划区外用地，除报上述三个方案和一个说明书外，还须上报供地方案。具体内容要符合国土资源部颁布的《建设用地审查报批管理办法》（第2号令）。

第8篇：土地收回管理办法范文

第二条  汕头经济特区（以下简称特区）范围内的土地（含市辖区划在特区管理线以外的土地，下同），由市政府实行统一规划、统一征用、统一开发、统一出让、统一管理。

第三条  特区国有土地实行有偿、有限期使用制度。出让土地使用权价款（包括土地使用权出让金、征地及平整土地费用、市政基础设施和配套设施建设费用，以下简称地价款），由市国土局负责收取，其中出让金部分由市、区国土局分别提取百分之二和百分之三作为其业务费用后，按市百分之七十五、区百分之二十五的比例分配使用。

出让土地使用权回收的地价款，应作为专项基金管理，全部用于城市建设和土地开发（包括造地）。具体使用管理办法由市国土局会同市财政、城建等部门制定，报市政府批准后实施。

第四条  市国土局是市政府管理特区土地职能机构，负责对土地管理法律、法规及本规定的组织实施和监督检查。

第五条  统一规划

（一）特区范围内的土地，由市规划建设管理部门根据省政府批准的汕头市区城市建设总体规划，尽快编制分区规划和详细规划，报市政府批准后实施。

（二）特区范围内的土地资源，由市国土局根据城市建设总体规划及其位置、地形、地貌、功能和城市建设发展需要，编制土地利用总体规划，报市政府批准后实施，并报省政府备案。

（三）在特区范围内进行土地开发、利用、经营和各项建设，必须符合城市建设规划和土地利用总体规划，并服从规划管理。

第六条  统一征用

（一）特区范围内属于集体所有的土地，由市政府依照《中华人民共和国宪法》关于城市土地局于国有的规定和其他有关法律、法规的规定实行统一征用，并可采取预征的办法，对特区范围内集体所有的土地实行使用控制。统征工作由市国土局负责实施，即根据城市建设规划分期分批确定征地范围，统一按规定与被征地单位商定补偿、安置方案，统一办理征地的审查、报批手续等；预征土地也由市国土局与被征地单位通过签订预征协议书的形式确定。其他任何单位和个人均无权直接征用集体所有土地，被征地单位应服从国家建设需要，不得哄抬地价，不得任意附加条件阻挠征地工作的正常进行。

（二）单位或个人过去经批准征用但尚开发、使用的土地，市国土局可根据城市建设规划和土地利用规划进行调整或收回。对被收回土地的单位或个人，由政府给予适当的补偿。

（三）征用土地的各项补偿和安置补助费标准，按《广东省土地管理实施办法》和本市现行有关规定执行，被征地单位的劳动力安置、国家征购任务的核减和人口农转非指标以及生产、生活用地等问题，应在确定各项补偿、补助费用时，由市国土局会同有关部门统筹安排解决。对实施预征的，也应按统一征地的要求，在预征土地实施建设使用前统筹安排好被征地单位的有关补偿、安置和生产、生活用地问题（其中补偿费在预征时应先支付百分之十给被征的单位，以后每年支付百分之三十，并把物价上升指数补上）。

（四）特区范围内的集体土地由市政府实行统一征用之后，由市国土局根据征用耕地的数量，并结合城市建设规划的要求，划留百分之十的土地给被征地村庄作为生产、生活用地。对划留的生产、生活用地，由市、区国土、规划部门给予划界、树桩，明确权属范围，并根据土地利用总体规划和城市建设总体规划，尽快编制各村建设规划，报市政府批准后，按规划安排建设。

有关统一征地的具体办法，由市国土局根据国家和省的土地管理法律、法规，结合特区具体情况制定，并报市政府批准后施行。

第七条  统一开发

（一）土地开发要坚持“先规划后开发，先地下后地上，综合配套，合理利用”的原则，充分发挥土地的效益和整体的效益。

（二）对统一征用的土地，由市国土局统一组织土地平整，市城建部门统一组织路、水、电等基础设施及市政设施建设。但两者必须按城市规划和出让的要求同步进行。外商投资企业依法取得成片土地使用权的，按出让合同规定进行开发。

（三）特区范围内的沙、石、土、矿产资源要有计划、有重点地统一开采。开采沙、石、土和其他矿藏的单位和个人，应分别向市有关职能部门申请，经审核批准并发给《开采许可证》和《非农建设用地许可证》后方能开采。没有取得许可证的单位和个人，一律不能开采。具体管理办法按市政府汕府〔1990〕55号文件执行。

第八条  统一出让

（一）特区范围内的国有土地，按照所有权与使用权分离的原则，实行土地使用权有偿、有限期出让、转让制度。土地使用权出让年限，由市国土局在与用地单位签订出让合同时，按照国家有关规定并结合具体情况确定。

（二）土地使用权的出让，在市政府的统一组织下，由市国土局负责具体实施，市国土局应根据城市规划和基本建设投资年度计划、特区产业政策，会同规划、计划及有关管理部门制订年度土地供应计划，报经市政府按照国家有关审批权限规定批准后，依照年度土地供应计划出让土地。

（三）由市国土局会同有关部门按产业政策、土地征用及开发成本、市政设施配套费用、基础设施建设投资、地块所处区位及其地质、用途等要素分别拟定基准地价，报市政府批准后，作为确定土地使用权出让地价和土地使用权转让、出租、抵押管理的依据。市国土局可根据需要设置地价评估机构或评估员，负责地价评估工作。

（四）由市国土局会同城市规划管理部门、房产管理部门根据年度供地计划、城市建设规划，基本建设投资计划拟定出让方案（内容包括出让地块、面积、位置界址、用途、出让年限、建设规划要求、地价款幅度、出让方式等），并按规定的建设用地审批权限报经市政府批准后，由市国土局负责实施。

（五）土地使用权出让可采取招标、协议、拍卖的方式。出让的具体程序和办法，由市国土局制定，报市政府批准后实施。

（六）受让人必须与市国土局签订土地使用权出让合同，明确双方的权利、义务。

通过招标、拍卖取得土地使用权而又未具有房地产经营权的土地使用者，可凭出让合同向市政府申报办理该地块的专项经营权及向计划部门申领基建计划。

（七）土地使用者确需改变土地使用合同规定的土地用途和规划要求的，应向市国土局申报，由市国土局提交市规划部门审核同意后，按规定重新签订出让合同或补充合同，补足地价款，并在三十日内办理变更登记。凡未经批准而擅自改变土地用途的，由市国土局责令其改正，并没收非法所得。拒不改正的，由市国土局报经市政府批准，收回其土地使用权。

受让人不按合同规定期限投资建设时，市国土局有权解除出让合同，经市政府批准，可以无偿收回土地使用权。

（八）依法取得土地使用权的单位、个人，其土地使用权可以依法转让、出租、抵押。担未付清全部地价款、未领有国有土地使用证，以及投入开发建设的资金未达到合同规定总投资额的百分之二十五以上者，不得转让土地使用权。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。凡依法转让、出租、抵押土地使用权的单位和个人，应按规定到市国土局办理登记手续，对不按规定办理有关登记的，由市国土局依照《广东省经济特区土地管理条例》第四十七条规定处理。

本规定实施前土地使用权已转让、出租、抵押，但尚未按规定履行登记手续的，应在本规定施行之日起三个月内到市国土局补办登记手续。

（九）土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，依照本条第五项有关规定办理。

（十）土地使用权转让时，应按规定缴纳土地增值费。土地增值费的具体计算标准和收缴办法由市政府另行规定。

（十一）土地使用权转让价格明显低于市价的，市国土局可按其出售价格优先购买。

（十二）国家机关、部队、文化、卫生、教育、科研等单位和市政公共设施等非营利性用地，经市政府批准可以减交地价款。但土地使用者需要改变土地用途或将土地使用权转让、出租、抵押的，应向市国土局办理有关手续并按市场价格补交地价款；单位撤销或搬迁的，由市国土局按国家有关规定处理。

（十三）本规定实施前，土地使用者依法取得的划拨土地使用权需转让、出租、抵押的，应按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定办理。

第九条  统一地政管理特区范围内的下列地政事项由市国土局负责统一办理：

（一）调查土地资源，编制土地利用总体规划和建立地籍管理制度；

（二）接受土地权属登记申请，核发土地使用证；

（三）办理土地使用权出让、转让、出租、抵押、继承、终止登记；

（四）拟定和实施国有土地使用权出让的计划和方案；

（五）代表市政府办理统一征地，收取有关土地费用；

（六）依据国家、省土地管理法律、法规及本规定，对违反土地管理法律、法规的行为作出行政处罚决定；

（七）土地管理的其他事宜。

第十条  本规定实施前，用地单位、个人同市政府或原特区管委会及其授权部门签订的出让合同未超过规定期限的，仍然有效。但没有确定土地使用年限和地价的，应补办国有土地使用权登记，由市国土局按规定标准确定土地使用年限和地价款。

第9篇：土地收回管理办法范文

海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行《处置海南省积压房地产试点方案》（以下简称《试点方案》）已经国务院同意，现印发给你们，请贯彻执行。

一、海南省人民政府要认真总结经验，切实加强对处置积压房地产工作的组织领导，按照《试点方案》，全面清理、加快处置积压房地产，减少金融资产损失，切实改善经济环境。

二、其他省、自治区、直辖市人民政府要提高对处置积压房地产工作重要性和紧迫性的认识，结合本地区实际，制定切实可行的处置积压房地产计划，全面清理本地区积压房地产，力争在较短时期内使积压房地产数量有较大幅度的下降。

各地人民政府要认真清理各种不合理收费，理顺住宅成本构成，切实降低住宅价格。各地可将积压商品住宅转为经济适用住房、廉租住房和政策性安置住房，并执行相应的政策；也可比照经济适用住房的价格实行限价销售。凡按要求实行限价销售的积压商品住宅，在2000年12月31日前，免征销售环节所涉及的营业税、契税等税收以及各种行政、事业性收费。对降价销售积压商品住宅还贷的国有或国有控股房地产开发企业，银行可减免其逾期贷款罚息。

积压房地产数量大的城市，要严格控制土地供应和新建房地产项目，避免形成新的积压。

三、各国有独资商业银行要对全国房地产贷款进行全面清理，制定相应的贷款回收计划，通过采取追索债务，拍卖抵债房地产等措施，加快回收信贷资金，盘活金融资产，改善金融资产质量。

四、建设部、财政部、国土资源部、人民银行等部门在加强对海南省实施《试点方案》进行指导、监督和检查的同时，要及时总结经验，指导做好全国积压房地产的处置工作。

五、《试点方案》中关于中央财政给予海南省专项补助和“换地权益书”及土地有偿使用费缴交等政策措施，仅适用于海南省。

「名称处置海南省积压房地产试点方案

「题注海南省人民政府建设部财政部国土资源部人民银行（一九九九年六月二十四日）

「章名全文

为了加快处置海南省积压房地产，盘活金融资产，改善经济运行环境，制定本方案。

一、基本原则

处置海南省积压房地产的基本原则是：从宏观经济全局出发，尽量减少国有资产损失；坚持依法办事，遵循市场经济规律，规范房地产市场，改善金融资产质量；运用经济手段和行政手段，根据市场需求，控制房地产增量，刺激有效需求，消化存量；面对现实，化解历史遗留问题，实事求是地处理债权、债务关系；总体部署，分工协作，先易后难，逐步推进。

二、方法步骤

（一）追索债务，明确产权。

1.债务由债权人追索。债务纠纷原则上通过仲裁或者司法程序解决，政府有关部门予以协助。

各国有独资商业银行依法追索企业拖欠的房地产贷款，企业可以用积压房地产（按现值）和其他资产抵债。对资不抵债的房地产开发企业依法申请破产清偿。对拖欠房地产贷款的其他企业，其房地产不足以还贷的，区别情况予以处理，有的结合产业结构调整申请破产清偿；有的由欠债企业制定可行的还款计划，重新设立抵押权。

2.明确积压商品房、停缓建工程和闲置土地的权属关系。

按照法律、法规的规定，由行政机关公告，要求未办理有关登记手续的房产所有者和土地使用者在规定期限内依法办理有关登记手续；在规定期限内未办理产权登记手续的房产，由当地房产行政管理部门依法代管；在规定期限内未办理土地使用权登记手续的在建项目及土地，按有关法律、法规处理。对房屋产权和土地使用权有异议的，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理；对人民政府处理决定不服的，可向人民法院起诉。对有债权申请的，通过司法程序解决。

（二）集中处置金融资产。

1.业务剥离。各国有独资商业银行（包括其在全国各地设立的分支机构）将1998年12月31日前在海南省发放的房地产贷款和直接投资房地产所形成的不良资产与其正常信贷业务资金剥离，分别设帐，单独管理。资产管理的具体办法由各国有独资商业银行制定，报人民银行总行批准后执行。

2.损失处理。各国有独资商业银行以自办企业和其他形式直接投资于海南省房地产的，其损失计入损益，由各国有独资商业银行按国家有关规定处理。贷款呆坏帐损失，从1999年起按财政部规定的程序逐年予以核销。

各国有独资商业银行在追索债务过程中回收的房地产，由资产管理机构管理，暂按清偿的市场价格记帐，逐年处理，处理过程中的损失计入银行损益，按国家有关规定处理。

（三）分类处置积压房地产。

1.积压商品房的处置。确权后属国有独资商业银行和房地产开发企业的普通住宅，经评估后按经济适用住房政策向中低收入居民、拆迁居民销售；其他积压商品房，采取积极措施促销。

2.闲置土地的处置。按照法律、法规规定应无偿收回的闲置土地，要依法收回。但如果项目符合国家产业政策，用地符合土地利用规划和城市规划，占地企业又确有投资能力，愿意继续投资的，在依法办理有关用地手续后，可允许其在规定期限内继续投资开发。其他闲置土地，向占地单位核发“换地权益书”，收回土地使用权。

“换地权益书”由国土资源部统一制定，由海南省各市、县人民政府报省人民政府核准后按土地现值向土地使用权持有者签发，不与原来的地块相联系。对未交足土地出让全部费用的，按实际交付金额核发“换地权益书”。

对经司法程序判作为抵债物清偿给各国有独资商业银行的闲置土地，由各国有独资商业银行向当地市、县人民政府换取等值的“换地权益书”。

“换地权益书”的价值随地价变动而变动，可换名转让，可用于银行抵押和偿债，可在政府出让土地时在全省范围内换回等值的土地。“换地权益书”未全部收回前，政府在出让土地时，原则上只收回“换地权益书”。

国土资源部对“换地权益书”的签发和回收进行备案管理。“换地权益书”具体管理办法由海南省人民政府根据上述原则制订，征得国土资源部、人民银行同意后，按程序提请省人大常委会审议。

3.停缓建工程的处置。经追债、确权后，根据产权人的意愿分别按积压商品房或闲置土地办法处理。土地使用权所有者可根据土地利用规划和城市规划及市场需求，重新提出用地申请，在办理有关手续后继续开发建设；也可交回用地，申请核发“换地权益书”。

三、政策措施

（一）海南省的政策措施。

1.深化土地使用制度改革，严格控制土地供应和新开房地产项目。对收回的土地，统一规划，统一管理，合理利用。

2.对房地产开发企业、物业管理公司和中介服务机构进行清理、整顿，淘汰一批劣质企业和中介机构，规范房地产市场。

3.对转为经济适用住房项目的产权所有者返还土地出让金。

4.对认定为积压房地产的项目，在处置过程中除工本费以外，免征各种行政、事业性收费。普通住宅按经济适用房政策向中低收入居民和拆迁居民销售，可按有关规定减免有关税费。

5.进一步深化城镇住房制度改革，加快货币化分配步伐，尽快开放已购公有住房及经济适用住房上市出售的交易市场。

6.对在海南省购买积压公寓和别墅等商品房的本省和外省市居民和单位，给予优惠待遇。

7.加强城市规划管理，加大城市基础设施建设和旧城改造力度，完善住宅小区配套设施，改善居住环境。

8.商请各级人民法院加大房地产案件的审理、执行力度，并区别情况减、免、缓交诉讼费。

（二）国家给予的政策支持。

1.中央财政给予4亿元专项补助，用于退还积压普通住宅按经济适用房政策销售后的土地出让金。具体办法由财政部另行制定。

2.国务院有关部门以及国有独资商业银行对海口、三亚、琼山等城市改善基础设施、进行旧城改造和完善小区配套等，在资金方面给予支持。

3.在政府供地时，相应收回等值“换地权益书”的，免交应上缴中央财政的土地有偿使用费；收取土地出让金等土地有偿使用费的，应依法向中央财政上缴，具体办法由财政部商海南省、国土资源部制定。

4.允许全国各地有能力的单位购买海南省积压的房地产。鼓励有条件的科研院所和高等院校购买海南省积压商品房，或对基本完工的停缓建项目进行改造后，在海南省设立分支机构或作为有突出贡献的科研、教学人员的度假疗养、学术研究基地。

5.人民银行对单位、个人在海南省购房，可在增加贷款比例、延长贷款期限、贷款与保险相结合等方面，制定更灵活的抵押贷款政策。

四、实施计划

（一）追债、确权工作在1999年12月31日前完成。

（二）1999年重点处置、销售积压普通住宅。