房地产项目调研精选(九篇)

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第1篇：房地产项目调研范文

关键词：城市化背景，房地产类课程设置，教学内容设计

中图分类号：F293.33-4

基金项目：河北工业大学教研立项支持项目

作者简介：李素红（1978-），女，汉族，河南汤阴人，河北工业大学经济管理学院，副教授，博士，研究方向：项目管理与风险控制

杜娟（1992-），女，河北工业大学经济管理学院，本科生，专业：工程管理

李天航（1994-），男，河北工业大学经济管理学院，本科生，专业：工程管理

1引言

房地产是随着城市化进程的快速发展而发展起来的一个重要行业。城市化导致了人口的大量迁移和大规模的城市基础设施建设，导致了对房地产的庞大需求。与当前房地产行业飞速发展的趋势不适应的一个集中性问题是人力资源的素质和数量远远达不到需求，整个产业的人才现状难以满足企业的现实需求。所有的房地产企业都希望得到复合型人才、高端人才，即具有综合能力的人才，包括具备深厚的专业能力、熟练的业务能力、优秀的协调沟通能力、极强的责任心等。人才因素成为了制约房地产企业持续发展的主要原因[1]。

在此背景下，我们要充分重视房地产类人才建设所面临的机遇和挑战，在培养人的理念、方法和制度上与时俱进，不断改进。本论文旨在在房地产行业的迅速发展背景下，通过研究工程管理专业房地产类课程及其教学内容设计，结合我校的工程管理专业课程设置情况，改善房地产类人才的培养体系，以培养适应社会强大需求的房地产行业复合型人才。

2国内外房地产类课程设置现状

2.1 国外房地产类课程设置现状

国外房地产类课程的高等教育产生较早，部分发达国家已经发展得比较成熟。而且，房地产专业教学的各个方面都受到社会、政府、高校等极大的重视。对比工程管理与房地产专业，它们分别属于不同的学科领域。工程管理专业通常设置在工学院与土木工程相关的学系内，也有些学校在工学院中独立设系。而房地产专业通常设在商学院隶属于工商管理学科，有时独立设系，有时与金融、保险等为同一个系。总体分析，国外的房地产类专业设置特点[2]体现在：（1）加强通识教育的核心地位。（2）结合经济管理和城市规划的专业课程。（3）创新教育教学模式。教学模式灵活多变，在教学上采用的是案例式、沙龙式课程、工作坊、角色扮演、实地考察、讲座和开展项目等不同的教学形式，组织学生分组讨论或辩论，课外学生独立或合作完成课程作业，并提供充分的讨论和演讲机会，激发学生创造性思考，培育团队精神。（4）专业与行业之间的联系和合作密切。比如请房地产管理人员、房地产公司的决策者以及城市规划师等行业人士授课，更好地促进就业和服务社会。

2.2 国内房地产类课程设置现状

对国内大学的整体情况进行初步调研之后，我们重点分析了几所知名度较高的大学。调研结果显示，各个学校的专业主干课程中都会包含房地产类课程。如房地产开发类，包括房地产开发与经营、房地产开发概论等课程；房地产经济学类以及物业管理类的培养学时相对较多；房地产市场营销类、城市规划类和房地产相关法规、政策类的课程大多属于专业选修课程，课时较少。上述课程基本上涵盖了工程管理专业房地产类课程的主要内容。同时房地产集中实践类课程也十分重要，一般是与其开设的房地产类课程内容相联系的，其中比较典型的有：房地产项目可行性分析、房地产市场调研、房地产估价课程设计等。我校的工程管理专业开设的房地产类课程很少，专业核心课程仅有房地产项目策划和房地产经营与开发，且课时较少，因此学生无法系统地学习房地产类课程，很难形成全面系统的知识体系来满足房地产市场对人才的需求。

通过上述分析，国内大部分高校房地产类相关课程欠缺，课程设置缺乏系统性，我校的工程管理专业的房地产方向课程设置更不明确[3]。因此，我们结合我校现状以及调研数据资料，对房地产类课程及其内容进行设计，具有重要的理论价值和实践指导意义。

3 房地产类人才培养的调研分析

在城市化背景下，为了更好地满足社会对房地产类人才的需求，我们分别针对房地产企业人员和在校学生进行了问卷调研，以发现房地产类人才培养中存在的问题，更好地设计房地产类教学课程及其教学内容。

3.1 房地产企业调研

为了有效地开展调研工作，我们先对房地产企业经验丰富的员工进行了访谈，然后有针对性地设计了调研问卷，主要围绕房地产理论和实践课程的内容设置情况，以了解房地产企业对学生知识、经验和能力方面的需求。问卷共调研了20位资深的房地产企业管理人员。调研结果发现，房地产企业认为大学生在从事房地产工作时面临的主要困难是实践经验和专业知识的欠缺，着重提升大学生的专业素养是一个亟待解决的问题。调研显示，企业管理人员鼓励学生参加房地产类前言讲座，了解房地产业现状、发展方向和趋势，建议学生多参加房地产类竞赛，如房地产策划大赛、算量大赛、房地产专业知识竞赛等，还建议学生多参加一些社会实践调研活动，如房地产市场调研、房地产项目可行性分析、房地产项目管理沙盘模拟等。在专业课程内容的设置方面，大部分建议开设建设与房地产法规、房地产策划、房地产开发与经营、房地产估价、物业管理等课程。

3.2 在校学生调研

学生问卷部分主要调研了学生对房地产类课程的学习兴趣、了解程度和对课程内容的需求等，在考虑学生需求的情况下完善房地产类课程设置。调研结果显示，学生对于从事房地产行业的工作很有兴趣，但是比较缺乏信心。学生不太关注房地产的最新发展动态，大部分人只是主要通过网络途径偶尔关注，因此高校可通过开设一些前沿课程或讲座帮助学生了解房地产行业的最新发展动态。目前高校开设的房地产类课程较少，大部分学生认为不能满足房地产业高速发展对复合型人才的需求，希望学校能够增加房地产类核心课程，如房地产营销、房地产策划等。学生非常愿意参加房地产类课程实践活动，例如房地产类竞赛、调研活动，尤其是实习，希望增加此类课程的开设比例。学生主要参加了房地产策划大赛和BIM（建筑信息模型）大赛，希望通过比赛能够增强实践动手能力。总之，在学生看来，将来从事房地产工作，面临的主要困难是专业知识不足，因此学校应当设计系统的房地产类课程体系，使学生更好地适应社会的需求。

4 工程管理专业中房地产类课程及其教学内容设计

4.1 工程管理专业中房地产类课程设置

结合房地产行业的发展趋势、国内外课程设置的现状以及对房地产企业人员和工程管理专业在校学生的调研，本论文从理论和实践环节设计丰富多样的房地产类课程，主要从专业基础课、专业必修课、专业选修课、前沿课程（或讲座）、集中实践课、专业竞赛六个方面进行设计，具体设置的课程如下表所示。

4.2工程管理专业房地产类课程教学内容设计

1.专业基础课

《城市规划与管理》主要内容包括：城市总体空间布局的原则和要求，城市工程系统规划理论，城市基础设施建设行政管理的理论，城市规划的法规制定、城市规划的行业管理，城市规划的编制和审批管理，城市规划的实施和监督检查管理等。

《房地产制度与法规》主要内容包括：房地产法律规范概述、房地产开发用地法律与制度、城乡规划法律与制度、城市房屋拆迁法律与制度、工程建设法律与制度、房地产开发法律与制度、房地产交易法律与制度、房地产登记法律与制度、房地产中介服务法律与制度、物业服务法律与制度等。

2.专业必修课

《房地产项目策划》旨在提高学生对于房地产开发项目全程策划的能力。教学主要内容有：项目的前期定位策划（包括市场调研，项目定位，项目的经济效益分析等）、项目的推广整合策划（包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等）、项目的销售招商策划（分阶段销售价格的确定，项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划）等。

《房地产经营与管理》系统地介绍房地产经营与管理全过程的理论与实践，主要内容包括：房地产投资决策和经营决策、房地产企业融资、房地产开发项目的前期工作、房地产建设过程的管理（包括勘察设计、招标、建设等）、房地产项目的营销管理、房地产开发与经营项目后评价、房地产经营与管理案例等。

《房地产项目招投标与合同管理》结合建筑工程管理的实际介绍了工程招投标与合同管理，主要内容为：房地产市场相关法规、房地产项目招标投标概论（招投标包括招标、投标、开标、评标、中标等）；合同管理包括监理合同、房地产项目勘察设计合同、房地产项目施工合同、土地使用权转让合同、材料设备供应合同、保险合同、担保合同、合同管理、合同争议、总分包合同、国际工程合同管理等。

《房地产市场营销》是以营销过程为主线，系统介绍房地产市场营销的理论、内容和方法、操作思路、操作流程、操作方法及实务操作内容，并包含案例分析和对国内外房地产市场营销的新经验、新成果、新理念进行解读。主要课程内容包括：房地产市场营销导论，房地产市场营销环境分析，房地产市场交易形式、房地产消费者购买行为分析，房地产市场调查，房地产市场细分和市场定位，房地产企业竞争战略、房地产市场营销战略，房地产产品策略，房地产价格策略，房地产营销渠道策略，房地产促销策略，房地产市场营销管理，房地产销售与管理。

《物业管理》主要教学内容包括：物业管理的产生与发展，物业管理的基本环节，物业管理性质与基本理论，业主自治管理，物业服务企业，前期物业管理服务，物业综合管理服务，物业经营管理，物业管理的招投标，物业服务企业人力资源管理，物业管理服务质量，物业管理资金等。

3.专业选修课

《房地产经济学》通过对房地产业在国民经济和社会发展中的功能透视，阐明房地产业在国民经济中的地位和作用，主要介绍房地产市场、房地产供求管理、房地产价格、房地产周期、房地产产权与住房制度、房地产税收、房地产宏观调控、房地产业可持续发展等内容。

《房地产估价理论与方法》是集经济学和工程技术知识于一体的一门专业课程，内容包括：房地产的基本概念以及房地产价格的特征、房地产与房地产估价、房地产价格、房地产估价原则与估价程序、影响房地产价格的内部和外部因素、房地产估价的基本原则和程序、房地产估价的几种方法及其应用、房地产估价报告等。

《房地产项目风险管理》主要内容包括：风险管理系统、房地产项目风险识别、房地产项目风险估计、房地产项目风险评价决策、房地产项目风险回避、房地产项目风险控制、房地产项目风险转移、房地产项目风险自留。

4.前言课程（或讲座）

《房地产政策及最新发展动态讲座》内容可大致包括四个方面：宏观经济热点问题解析、金融形势与发展战略、区域经济与房地产投资战略、房地产市场现状及发展等。通过多内容、多层次的讲座使学生对房地产市场的现状有初步的把握和认识，并且逐步渗透给学生分析房地产市场现状的方法，帮助学生在以后的工作中独立认识思考现象背后的本质，及时把握住机遇。

《国内房地产企业的人才战略讲座》主要通过邀请企业专业人士，介绍房地产企业所需要的各类人才，从房地产企业人才招聘、人才培养、人才储备、人才管理、绩效管理、薪酬管理等角度进行人才战略分析。学生通过了解房地产企业的人才战略，结合人力资源结构，制定适合自身发展的职业规划，可针对性地提高自己的技能水平，提高自身的综合素质。

第2篇：房地产项目调研范文

关键词： 房地产项目管理措施存在的问题反思完善

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

一、地产项目管理的含义

“房地产项目管理属于工程项目管理的分支，它是房地产项目管理者对系统工程的方法、理论以及观点的一种综合运用，全方位、全过程的对房地产项目的使用和建设进行综合管理，在房地产项目实现生产要素的优化配置，提供给用户一种优质的产品，这就是房地产项目管理的含义。”[1]可见，房地产项目管理是一种集方法、理论和观点于一体的综合应用学科，是全方位、全过程涵盖横向和纵向两个维度的综合性管控过程，是最终实现房地产项目城市效益和投资者效益双赢的捷径。

二、当今中国房地产项目管理过程中主要问题的反思

（一）定位的准确程度

房地产项目开发和管理的首要问题就是准确定位待开发的房地产项目真正的受众群体。房地产项目最终的服务对象是充满活力的人，这就决定一个房地产项目要想获得成功必须是真正具有灵动性和生命力的建筑作品。一个房地产项目如果缺少人气和生命力，最终会异化为“吞噬精神的鬼魅”，就会变得恐怖之极。最典型的案例当属耗资50多亿打造、面积达32平方公里的内蒙古鄂尔多斯康巴什的那座“豪华新城”。那是一座现代化的豪华新城，计划居住100万人口，然而事实上却成了一座无人居住的“鬼城”，俨然成为中国房地产泡沫的最典型案例。这一现象表现出一些地方在地产开发中投资巨大、开发规模过大、规划过于超前、建设速度过于迅速等非理性特征。绝大部分“鬼城”配套功能缺失主要纠结于绝对体量不足和相对分布不均两种情况。绝对体量不足令整个“鬼城”规划范围内基础商业、公共服务、市政等配套设施建设量同居住、商务、工业等新城主导功能的建设体量之间不成正比，配套设施体量与主导功能建设量不能很好的匹配。新城开发规划上造成的先天性不足与缺陷，后期运作很难完善与整改。这就要在前期的规划定位可行性研究中，根据项目当地实际情况作出切合实际的定位。

大到城市片区的定位，小到一栋建筑的定位，都需要按实际市场需求做好细致扎实的基础调研，确定完善实用的产品定位，而不能只靠美好愿景一厢情愿的意志定位。

项目前期可行性调研流于形式，缺乏有力的数据和证据支撑是做不好前期定位的。市场调查不充分，项目前期可行性调研落于形式，凭借多年其他项目经验盲目决策是当前房地产项目存在的通病。我国不少房地产项目管理前期并没有进行科学全面的可行性分析，项目定位不清，基本任务不明，与项目运行相关的数据采集不足，相应决策的证据支撑不够，甚至连项目地块周边的基本信息的基础调研工作都马马虎虎、甚至是走个过场，这些都是导致项目先天定位不足，最后无法实现项目价值的直接原因。

无论城市还是片区，乃至一个建筑单体的实施，都必须结合当地区位实际情况由市场推演、合理适度的预测发展规划定位。以人为本的原则规划出人们喜欢去且留得住的地产产品，没有人的空间再好看也是没有生命力的空洞，毫无价值和意义。

（二）设计的实用程度

“在现实中，当设计出现问题，或者设计未达到预期的目的时，建筑师往往成了批评对象。这是因为，只有设计师才是专业的设计者，设计人员应该负有设计的责任。”[4]众所周知，房地产项目设计的好坏直接决定这个项目的成败。设计师的设计理念应该以人为本，以住户生活舒适的程度的最大化实现作为设计的出发点和落脚点。但是，很多房地产项目的设计往往是随波逐流、照搬照抄西方某些建筑样式，缺少创意，更缺乏对住户细致周到的人文关怀。试想一下，这样的房地产项目设计理念怎么会取悦消费者？怎么能够满足消费者较高的心理预期？所以，房地产企业必须把控在设计理念上有所突破，秉承以人为本的总体思路，符合房地产项目的基本定位，充分考虑将来物业的方便和实用，适当顾及中国传统建筑景观学说的基本禁忌，充分融入项目管理者的人文关怀情结。只有本着这种思路设计开发的房地产项目才能在真正意义上缔造出高层次、高档次的有形建筑产品和建筑艺术品。

一个项目的设计从总体规划到单体建筑，从整体景观到建筑小品，从室内装修到饰品陈设等等，都体现和检验着设计的实用性，归根结底地产产品是要服务于人的。因此，房地产项目设计的实用程度也是检验该项目成功与否的重要指标，是房地产开发企业项目开发和管理过程中不容小觑的重要因素。

（三）实施的到位程度

我国房地产部分在建项目因资金问题而在质量方面大打折扣。只有少数正规房地产企业能够真正有效的实现并行开拓多种资金融通渠道，最大限度的盘活流动资金，确保在建项目的卓越品质。中国的消费者已经从过去单纯依据产品价格定胜负的幼稚消费观念成长为理性的通过产品综合性价比来全面考量产品优劣程度。产品的综合性价比从何而来？它不仅来源于产品低廉的价格，更取决于产品自身的品质、设计、功能、节能水平、售后服务等多重关键性的复杂因素。所以，房地产项目管理的理念也必须伴随着中国房地产消费者的消费理念而与时俱进。本人认为：房地产项目管理者应当从以下环节入手努力提高产品各方面的到位情况，设计的合理性、结构的安全性、节能环保性、功能全面性、质量可靠性、技术先进性、造价的经济性、物业管理的周到细致性等。总之，产品品质到位是房地产企业长盛不衰、永葆青春的秘诀。房地产项目开发者只有严守品质到位关，努力提高产品的综合性价比，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

有人说宣传时的效果图像仙境，但实际到手的视觉图如陷阱。试问：房地产项目宣传时期的理想效果与消费者实际获得的建成效果因何就能相差这般遥远？这个问题的症结就在于房地产项目实施过程中的将理论转化为实践的现实把控程度如何。每一个环节的失控都有可能影响最后使用者的评价，无论环节多么冗繁，工艺多么复杂，房地产企业都需要严格的把控，以确保产品品质百分百实施到位。

结 语

房地产项目开发和管理是牵涉到资源重新分配和整合的过程。房地产企业想在激励的市场竞争中立于不败之地，务必在做好项目前期可行性定位，选择与实力强大的勘察、设计、施工、监理、营销单位形成强强联合的阵势，用真心、诚心、细心、爱心去打造符合现代购房消费者心理需求的房产。此外，有效控制质量、设计理念、施工精细度等，会使房地产项目管理左右逢源、如虎添翼的顺利推进。

参考文献：

[1] 吕闻：《我国房地产项目管理中存在的问题及措施研究》，载《商》，2012年第5期，第109页。

[2] 彭永辉：《房地产企业项目管理的常见问题及对策研究》，载《科技与企业》，2012年6月（下），第33页。

第3篇：房地产项目调研范文

关键词:经济评价;房地产项目;可行性研究

中图分类号:F293.3文献标识码:A

一、房地产开发项目经济评价的特点

(一)房地产项目财务分析的特点。除大片开发的新开发区项目需要对项目进行国民经济、特别是地区经济、社会、环境等影响的经济评价外,一般住宅、写字楼、宾馆等房地产项目,只作项目的财务分析即可。房地产项目的财务分析是从微观上判断项目可行性的评估分析活动。这里应注意以下两点:

1、正确界定财务收入与财务支出。房地产项目的财务收入主要包括土地转让收入、商品房销售收入、出租房租金收入、配套设施销售收入等房地产经营收入。房地产项目的财务支出,主要包括固定资产投资、经营资金、开发产品成本、管理费用、销售费用、财务费用和税费支出等。

2、正确计算财务评价指标。在进行房地产项目的财务分析时,应通过计算财务评价指标,进行项目的投资回收期、盈利能力、清偿能力和资金平衡能力的分析。

(二)房地产项目不确定性分析的特点。房地产项目不确定性分析主要包括:临界值分析、敏感性分析和概率分析。这里应注意两方面的问题:

1、根据房地产项目的特点合理确定项目的不确定性因素及分析指标。房地产项目不确定性分析的主要因素包括:销售价格、销售进度、预售售出比例、出租空置率、建筑容积率、可租售地产面积、开发周期、项目总投资、土地费用、建筑安装工程费、融资比例、融资成本等。在对房地产项目的一个或多个不确定性因素进行敏感性分析时,还要选定用于敏感性分析的评价指标。这些指标应为:项目利润总额、财务内部收益率、最低产品售价、最低租金等。在具体选择指标时,除了考虑房地产项目特点外,还应考虑分析的目的、计算的复杂程度。

2、进行临界值分析时应抓住关键因素。临界值分析是分析计算一个或多个不确定性因素的变化,使项目达到允许的最低效益的极限值,并通过不确定性因素的临界组合,显示项目风险程度的一种分析方法。就房地产项目进行这种分析,应着重选择与之有关的敏感性因素来进行,如土地价格、工程费用、房屋售价、销售量、房租和空置率等。

二、房地产开发项目可行性研究工作核心

项目可行性研究工作可以归为三大核心,即市场调研与市场定位、技术分析和经济效益分析。

(一)房产市场调研与市场定位。这是通过对社会宏观经济发展形势进行调查和分析,从市场的需求结构、市场容量供求情况、项目的净增值能力、项目的竞争能力等方面对项目进行客观的评价和分析;然后,在此基础上确定项目开发的产品定位和建成后的销售策略及周期计划。

(二)技术分析。包括项目总进度统筹安排,即前期准备工作的计划立项、规划设计、拆迁方案、主体工程、环境工程、配套工程的进度安排、工程的给排水、供电、有线电视、电话、煤气、宽带及建设后期的道路、园林绿化、新材料、新工艺的应用等。

(三)财务分析。包括征地期、拆迁期、建设前期、中期和销售期的各项成本核算和税费支出,建设资金筹措和使用计划,经济效益和社会效益评价、风险分析等。

三、房地产项目可行性研究改进措施

(一)建立科学的指标评价体系。项目指标评价体系是可行性分析的重要组成部分,包括规划评价、设计方案评价、市场定位评价、经济评价等。其中,经济评价指标分两方面,一是财务评价有财务收支、分析项目的财务盈利能力、偿债能力及资金平衡状况,判断项目的财务可行性和风险预测等;二是综合评价,从区域社会经济发展的角度分析和计算房产项目对区域经济的效益和费用,考察项目对社会经济的贡献,判断项目的社会经济合理性。

(二)加强项目风险分析。在经济评价的同时,加强项目运营中的不确定性分析,制定多套方案以规避宏观经济环境和区域市场变动所带来的投资风险。

(三)培育专业房地产可行性研究市场,规范房地产咨询业发展。国家建设相关部门应加强对可行性研究工作的管理和引导,培育可行性研究专业市场。

(四)完善房地产开发项目可行性研究审批备案制度和引进社会监督机制。国家要加强房地产项目可行性研究的法律法规建设,房地产开发项目审批必须提交经专业可行性研究机构盖章和国家注册房地产评估师签字认可的可行性研究报告。

(作者单位:重庆大学建设管理与房地产学院)

主要参考文献:

[1]汤炎非,杨青.可行性研究与投资决策.武汉大学出版社,1998.

第4篇：房地产项目调研范文

【关键词】房地产；项目管理模式

当前，项目管理工作已经被广泛的应用于社会生活的各个领域，在房地产行业中，项目管理也具有十分重要的作用，是保证房地产质量，提高经济效益的重要的手段，所以房地产企业应加强项目管理工作，从前期的决策到后期的营销都要积极发挥项目管理的作用，实现房地产事业的良好发展。

一、房地产项目管理中存在的问题

1、前期准备工作不到位

在房地产项目管理工作中，做好前期的准备工作是十分必要的，只有在前期做好市场调研，确定合理方案，才能够指导后续工作的开展。但是在实际的项目管理工作中，很多房地产开发商都忽视了前期的准备工作，拿到工程项目后，马上开工，没有对市场进行调研，施工的可行性分析不到位。只是简单的根据市场动向以及其他房地产建设的标准来开工建设，缺乏自己的特色，不能吸引消费者，导致后期工作难度加大。此外，没有经过认真细致的调查和分析，确定的方案也可能会存在失误之处，给房地产企业造成一定的负面影响。[1]

2、监督工作不到位

由于房地产项目管理的前期工作不到位，所以更应该加强施工过程中的监督和管理，避免风险的出现，但是在实际的工作中，为了追求利益最大化，追赶工程进度，房地产企业对施工的监督和管理并不重视，出现问题后，只是将实际问题与设计图纸对比，并从不影响经济利益的角度出发修改工程，对项目管理的质量和效果产生十分不利的影响。

3、项目管理人员素质能力不高

项目管理人员的素质能力对于整个房地产项目管理具有直接的影响，但是在实际的项目管理过程中，人员的配置并不理想，存在严重的人才浪费现象。而且项目管理人员的素质能力也普遍不高，对项目管理的认识不到位，项目管理的方面的专业知识了解不够深入，影响整个项目管理的效果。

4、管理机制不健全

房地产项目管理工作要顺利开展并取得实际的效果，就要建立完善的项目管理机制，但是目前，房地产项目管理机制并不健全，项目管理工作失去控制，不利于房地产企业整体效益的实现。由于管理机制不健全，施工过程中涉及的项目管理的费用支出、工程进度，竣工后的策划营销等都会严重超出预算，影响整个项目的收益。[2]

二、目前我国房地产项目管理的模式和对策

1、做好前期准备工作

为了更好地实现房地产项目管理，房地产企业需要认真做好项目工程的前期准备工作，在取得项目开始施工前，应全方位的收集对项目工程可能产生影响的各方面因素，例如市场经济情况、同行业房地产的情况等，从市场定位以及品牌战略的高度对房地产项目的可行性进行分析和研究。当前，房地产行业之间的竞争日渐激烈，房地产企业不能仅依靠广告来打造自己的品牌，应注重项目工程整体质量以及后期服务工作，对自己的工程有清晰、合理的认识，从而实现经济效益的最大化。

2、加强房地产企业合同管理

房地产企业在做好前期准备工作的基础上加强项目管理意识，认识到合同在房地产项目管理工作中的重要作用和权利，增强合同管理意识，应严格按照标准合同的要求确立合同，在签订合同时，明确相关条款，避免出现互相扯皮的现象。应认真阅读合同内容，避免随意更改合同，造成企业双方的利益损失。

3、完善管理制度和方法

房地产项目管理应有完善的管理制度和方法作指导，制定完善的、涉及项目工程建设全过程的管理制度，保证项目管理工作遇到问题能够及时得到解决。创新项目管理方法，根据房地产企业的实际情况以及项目工程的实际特点采用合适的管理方法，不照搬照抄其他房地产企业的管理办法，保证项目管理工作顺利高效的开展。房地产项目管理人员将现行的管理办法与企业、项目的实际情况相联系，并不断深入管理方法，开展动态管理，及时更新数据资料，并对项目管理中涉及的数据、资料进行全面的了解和分析，做好信息反馈工作，运用科学理方法进行项目管理。此外，在管理工作开始前，对管理方法的效果进行分析和评估，保证管理方法的科学有效。[3]

4、提高项目管理人员的素质能力

当前，我国房地产企业中，专业性的项目管理人员并不多，素质能力也不高，对项目管理的认识以及理论和实践等方面能力都不到位，不能指导房地产企业进行项目工程管理。要使项目管理更加高效，更符合现代化的发展要求，就需要项目管理人员具备现代化的管理意识和理念，能够熟练掌握电脑等计算机工具。当前，科学技术不断发展，房地产项目管理工作中涉及的项目管理知识和理论也更加复杂多样，因此，需要不断促进项目管理人员素质能力的提高，加强教育培训工作，使每一位项目管理人员接受上岗前的培训，提高项目管理人员的业务能力。同时，加强项目管理人员的思想以及职业道德教育，提高他们的责任意识和使命感，能够全心全意的、认真负责的进行项目管理。

5、完善相关法律法规建设

在房地产企业的开发建设中，由于法律法规的缺失，导致在房地产开发建设中经常由于利益的驱使做出一些违背法律规范的行为，之法律法规与于不顾，钻法律的空子，给房地产企业以及国家、社会的利益造成了严重的损害。很多房地产建设不招标、不合理压价、将工程进行随意的肢解发包给承包商，不依靠法律、不遵守法律。在对建设工程的监理时，由本行业的人员开展工作，不允许其他监理队伍介入，房地产项目工程的监管、质量得不到保障，进行权钱交易、搞豆腐渣工程，严重威胁了人民群众以及社会的权利和利益。[4]所以必须加强房地产行业的法律法规建设，用完善的法律制度为项目管理作保障，并要求房地产企业严格遵守法律规范，加强社会监督，一旦出现违法行为给予严厉的惩处，促进房地产行业的健康发展。

结束语

房地产项目管理是房地产管理工作中十分重要的组成部分，对于促进房地产企业的健康发展具有积极地意义，要加强房地产项目管理就要为项目管理营造良好的环境氛围，做好项目管理的前期准备工作，为后续工作的开展提供科学的指导，完善项目管理制度和方法，努力提高项目管理人员的素质能力，健全法律法规，使房地产项目管理工作有法可依，顺利开展。

参考文献

[1] 王作城.广东某民营房地产企业工程管理模式的研究[D].华南理工大学，2012.

[2] 庞然.房地产开发项目的管理研究[D].广西大学，2008.

[3] 刘婷娅.房地产项目管理模式研究[D].重庆大学，2008.

第5篇：房地产项目调研范文

[关键词] 风险 形成 控制 防范

房地产项目开发过程中时时处处存在着风险,这可能导致建设项目的损失甚至投资失败,因此需要采取相应的措施进行规避,或将风险降到最低程度,以保障房地产开发企业的投资效益。因此我们需要对项目风险进行全面的认识:

一、房地产项目风险的特点

1.建设项目的风险客观存在,并且无处不在。我们只能通过改变风险存在和发生的条件,降低它的发生频率,而不可能完全消除风险。

2.建设项目的风险发生和造成的后果往往以偶然和不确定的形式出现,难以预测。

3.随着识别和抵御风险能力的增强,能一定程度地降低或控制项目风险所造成的损失程度,这也是风险的可转化性。

二、房地产项目开发过程的风险形成

风险的产生主要是因为我们对事物的认识和预见的局限性:对项目的环境缺乏客观认识,对影响因素导致的后果缺乏预见性,这是导致工程项目出现风险的重要原因。

从风险的发生机理分析,构成建设项目风险的主要要素有三个:风险因素、风险事件和风险损失。风险因素是风险事件发生的潜在原因,是造成风险损失的内在原因。风险事件是引起损失发生的直接原因。房地产开发是一个动态的过程,它具有周期长、资金投入量大等特点,很难在一开始就对整个建设过程中有关费用和建成后的收益情况做出精确的估计。因此,有必要就上述风险因素的变化而产生的影响进行深入研究,以使房地产项目开发过程中的风险降到最低。

三、房地产项目开发风险的处理形式

要使房地产项目开发过程中的风险减到最低程度,我们需要将风险按其性质和特点区分,通过不同手段来处理不同风险。下面对几种不同的风险处理形式进行介绍:

1.尽可能地对环境风险进行预防:对政策风险,须随时关注政策变动,认准投资方向。对经济风险应该高度重视可行性研究,加强市场调查研究,确保投资决策的正确性,寻找投资良机。在项目实施过程中,健全管理制度,经常开展财务分析,及时发现问题并处理。

2.将风险转嫁:当无法预防或成本太高时,就要尽量把风险转移给其他主体。如,购买保险是一种有效的转移手段。或者借助合同转移,与有关方面签定连带风险在内的合同,将风险转移出去。

3.将风险进行拆组:当经济活动必须承担相应的风险时,风险的拆分与组合就是一种方法。将风险分散到众多的人或组织,或者把总风险分散化或者隔离,使某个风险的发生不会对总目标产生重大影响而使总风险得到控制。

4.风险的承担:当无法避免风险又不能完全控制和预防风险时,风险承担也是一种有效的措施。风险承担只意味着承担相应的风险损失,但并不意味一定会有损失。风险承担有两种方式:一是将可能的风险损失纳入到日常营运成本,如果风险损失实际发生则效益相对下降。另一种则是有计划的行为,如建立库存储备防止材料供应中断等。

四、项目的风险存在于开发建设的全过程,我们需要认识到控制风险的重要性,从各个方面做好项目建设风险的防范和控制,并采取积极措施:

1.对融资风险的控制措施:由于项目的资金需求量大,银行贷款有限,只能通过融资保障资金的有效供给。可采取的措施有:

一是通过合作开发融资。项目开发前期对资金运作应有全过程通观考虑,制定详细的成本计划,准确衡量资金缺口,进行多种渠道的融资组合。可以采用合作开发的模式吸引外部资金,化解融资风险。

还可以提前预售融通民间资金。加快房地产项目开发进度,以便能尽早进入销售,用收入弥补资金不足,减少负债,并实现提前赢利。

2.认真做好市场调研,了解审批程序及环境政策。

项目开发之前,需要对房地产市场进行全面而深入的调研,只有在充分认识市场的前提下,才有可能立于不败之地。在市场调研的过程中,需要掌握的信息应包括:房地产市场的需求现状及趋势,此外,还应对有关房地产政策、法规制度等方面的变化、项目审批的必要程序、城市规划方面的变化、银行贷款政策、当地公司或企业的新增情况等做深入的调研。在掌握大量的信息后,还要对这些信息进行分析、判断、去粗取精、去伪存真,为规避风险,分析者应避免仅从乐观的一面挑选数据。

3.要健全设计和施工过程的质量控制:

一个是要建立健全设计交底与施工图会审制度:设计交底是在施工图完成并经审查合格后,设计单位在设计文件交付施工时,向施工及相关单位做出详细的说明,加深对设计文件的特点、难点、疑点的理解,掌握关键工程部位的质量要求,确保工程质量。施工图会审指,承担施工单位及建设单位、材料、设备等相关单位,在收到审查合格的施工设计文件后,在设计交底前对施工图进行全面审查。其目的有两个:①使施工单位和各参加单位熟悉设计图纸,了解工程特点和设计意图,找出需解决的技术难题,制定解决方案。②为了解决图纸中存在的问题,减少图纸差错,将图纸的质量隐患消灭在萌芽中。

另外,做好项目建设行为的规范和监督:可采用监理制度,由专业的监理公司来进行全过程质量跟踪监督,同时监理单位在设计招标时可进行设计方案优选,以减少设计图中存在的问题,减少设计变更的发生。同时,监理公司组织施上图会审及设计交底,更好规范各单位的行为,提高审图质量。

4.要控制好合同风险:首先根据工程项目的特点和实际,适当选择计价形式,降低工程的合同风险。其次使用严密规范的表达,完善合同条款,防止或减少争议,从而减少费用,如果在合同中表达不严密或者条款疏漏,很可能给工程索赔留下隐患。

房地产开发活动受制于多方面因素的影响,同时房地产项目由于自身的特点又存在着诸多的不确定因素,这很容易引起预期经济收益的损失,严重的甚至导致项目亏损。我们必须首先对项目开发的风险因素进行科学的认识,然后认真分析,总结经验,加强防范和控制措施,以期为项目取得预期收益目标而努力。

参考文献:

第6篇：房地产项目调研范文

（沈阳工程学院，辽宁 沈阳　110000）

摘　要：本文通过对房地产专业人才需求的发展趋势和房地产专业人才应具备核心能力进行分析，提出房地产人才专业核心能力的培养措施。

关键词 ：房地产；专业人才；核心能力

中图分类号：F293.3

文献标志码：A

文章编号：1000-8772（2015）08-0186-01

收稿日期：2015-02-10

作者简介：何红（1973-），女，辽宁新民人，硕士，讲师。研究方向：房地产税费改革、高等教育研究。

一、房地产专业人才需求的发展趋势

房地产专业人才需求的发展趋势主要表现在三个方面：

第一，由传统的以房地产开发业为主的人才需求，向以房地产评估、咨询、经纪业、资产经营管理等方向为主的人才需求转变。城市新增人口的数量会逐步放缓直至负增长，房地产开发也会在全国不同城市先后迎来下降甚至萎缩的发展阶段。

第二，以住宅开发经营与管理的人才需求为主，向住宅开发、商业地产和其他类型物业开发经营管理人才需求并行发展的方向转变。

第三，由早期的对房地产经营管理通才的需求，向更强调实操能力的专业化、细分化人才需求转变。未来房地产开发管理、房地产估价、房地产营销策划、房地产经纪、房地产投资咨询等不同工作门类和工作内容的岗位对人才的具体要求的差异会拉大，相互之间的工作转换会比较困难。随着房地产逐步成熟，土地招拍挂市场和金融市场的逐步规范，房地产评估、中介、咨询的行业自律性组织逐步发挥作用，房地产类企业之间的竞争日益加剧，对传统的土地、资金等要素的依赖性逐步降低，而房地产类人力资源的重要性日益增强，专业化分工越来越细，各专业岗位对人力资源的要求越来越高。

二、房地产专业人才应具备核心能力分析

根据房地产行业中的房地产开发项目管理、房地产策划、房地产估价、房地产经纪等岗位群的需要，结合应用型本科人才的培养特点，房地产人才应具备的专业核心能力可以确定为：

1. 房地产投资分析

包括房地产项目投资经营方案、投资方案、融资方案、开发方案、营销方案及项目投资计划、进度计划、营销计划的编制能力；项目投资费用估算、财务报表编制与财务效益评价的能力。

2. 房地产策划

包括完成房地产项目选址策划、房地产项目市场调查、房地产项目STP 策划、房地产项目产品策划、房地产项目形象策划、房地产项目投融资策划的能力。

3. 房地产经纪

包括运作房地产经纪业务的职业能力，达到房地产经纪人协理从业资格的基本要求，具备全程运作二手房经纪业务的能力、新建商品房销售执行的能力和经营管理房地产经纪门店、房地产经纪企业的能力。

4. 房地产估价

包括运用掌握的房地产评估基础知识，选择合适的评估方法完成从政府基准地价评估开始到房地产开发商拍卖土地价格的评估、房屋征收补偿价格的评估及房地产建设和销售阶段的各项评估工作的能力。

5. 房地产开发项目管理

包括组织与管理一个房地产项目开发的整个过程，包括市场调研、土地使用权的获得、编制可行性研究报告、进行开发项目报建、领取五证、工程施工、销售、竣工验收和物业管理的能力。

三、房地产人才专业核心能力的培养措施

1. 强化实践教学，建立“一体两翼”实践教学平台

实践教学环节是培养房地产人才的重要环节，是提高学生专业应用能力和在应用中创新能力的关键。建立“一体两翼”实践教学平台，应以房地产专业人才通识实践教育为主体，以专业应用、应用创新实践教育为两翼。专业通识教育实践平台本着专业知识的共性需求与应用型人才培养相结合的原则，力求加大实践教学的比重，侧重对学生应用知识的传授和能力的培养。在通识教育平台的基础上，通过校企合作、无缝对接等方式，为学生提供到企业锻炼的机会，侧重培养学生的专业应用能力。

2. 改革考核方式，引入“双证融通”的理念

重视技能教学，将房地产策划师、房地产估价师、房地产经纪人等执业资格要求的知识点、技能点融入核心课程教学中，在教学考核中，引入行业或职业标准，并将资格考试内容融入到教学考核内容中，使学生在校期间扎实掌握执业资格考试知识系统的专业知识，以利于更快地获取相应的执业资格。

3. 改革教学手段与方法，建设优质的教学资源

根据房地产专业人才培养的需要，深入开展产学合作，加强教学资源与环境建设，构建房地产专业相关行业的仿真、模拟、真实的教育教学环境和实践实习基地。

参考文献：

第7篇：房地产项目调研范文

继金种子、酒鬼酒之后，水井坊日前公告称，将剥离账面土地成本为5.3亿的房地产开发项目。目前水井坊的营业收入30%来自于房地产，在房地产遇冷的大背景下，其回归白酒主业的欲望更为强烈。

地产收入占总营业收入三成

“根据公司发展战略，为集中资源发展白酒主营业务，并结合国家宏观调控政策及相关监管规定，公司拟剥离郫县房地产开发项目。”水井坊在公告中披露，公司全资子公司成都聚锦商贸有限公司在郫县拥有商住用地535亩，账面土地成本约5.3亿元，目前尚未开发。水井坊在公告中称，授权管理层聘请中介机构进行资产评估，并拟订相关剥离方案。房地产项目一度对水井坊的业绩产生很可观的推动。据其年报显示，2009年水井坊实现营业收入16.73亿元，酒业营业收入为11.35亿元，而房地产的营收为5.31亿元；2010年，其营业收入为18.18亿元，酒类和房地产对营业收入的贡献分别是11.42亿元和6.71亿元，白酒营业利润同比减少2 .71%，但房地产则同比大增14.9%。其收益主要来源于水井坊在全兴酒厂老址上开发建成的“蓉上坊”楼盘等。从数据上分析，近两年，房地产的营业收入占水井坊总营业收入的三成左右。尽管房地产项目开发让水井坊尝到不少甜头，但水井坊此次剥离部分项目并非偶然。“公司郫县的商住用地成本很低了，公司原计划在‘蓉上坊项目’结束后对该土地进行房地产开发，”对于突然剥离郫县土地房地产项目，东方证券分析师施剑刚调研报告称，今年是公司产品销量和业绩全面回升的重要一年，在商务部核准帝亚吉欧成为公司实际控制人后，公司管理层消除了分散开展业务精力的关键点，公司运行将重新步入正轨。“监管部门对拥有房地产项目的企业进行再融资的要求严格，倘若继续经营此业务，将加大再融资难度。”中投顾问食品行业研究员向健军在接受南都记者采访时表示。资深白酒专家铁犁认为，剥离房地产业将利于水井坊将2011年的报表做漂亮，利于其来年的融资。今年1―9月，水井坊实现营业收入和净利润分别为10.59亿元和2 .13亿元，可以预见，如果今年上述账面土地成本高达5.3亿元的房地产开发项目得以剥离，对水井坊营业收入和净利润的刺激将立竿见影。

第8篇：房地产项目调研范文

【关键词】 房地产 项目成本 成本控制 有效性

一、对房地产项目开展成本控制的重要性分析

房地产项目的成本控制对于房地产企业具有显著的影响，成本控制的优劣对于房地产企业的经济效益具有决定性的作用。甚至可以说，成本控制的优劣能够直接影响房地产企业的生存和发展。因此，对房地产项目开展有效的成本控制是十分必要的。

首先，对房地产项目开展成本控制能够在一定程度上降低房地产企业的成本支出，从而获取更多的经济利益；其次，对房地产项目开展成本控制能够在一定程度上降低企业的投资风险，从而获得较高的收益率；再次，对房地产项目开展成本控制能够在一定程度上缩短投资回收期，从而实现较快的资金回笼。由于房地产项目面临着诸多风险，因此，对房地产项目开展成本控制，使资金能够尽快的回收是尤为关键的。总之，对房地产项目开展成本控制既能够节约资金投入，又能够有效规避或者降低企业的财务风险。

房地产企业唯有对其开发的房地产项目开展成本控制，方能使其内部资源得到优化配置，提升资源的利用率，提高房地产项目的经济效益，使预期的投资及盈利目标得以实现。此外，房地产企业唯有开展成本控制，方能实现社会效益和环境效益的高度一致，从而满足低碳经济和科学发展观的现实要求。

二、当前我国房地产项目成本控制存在的问题分析

1、对于决策阶段的成本控制缺乏足够的重视

相当一部分房地产企业出于筹集资金的目的做策划报告，如此造成策划报告的实践性大打折扣。房地产企业在做策划报告的过程中，存在着诸多问题：没有广泛的搜集具有代表性的材料；没有严格依照规范的要求进行分析计算；选择的估算指标的合理性有待进一步的斟酌；计算结果的可靠性有待提高等。

2、对于设计阶段的成本控制缺乏足够的重视

在相当一部分房地产开发企业内部普遍存在一种错误认识：项目成本大都在施工阶段发生，所以，只要对施工阶段加以监控，就能够使成本支出大幅度下降。此外，很多设计单位通常只考虑设计方案的技术可行性和质量可靠性，对于设计方案的造价没有给予足够的关注。结果造成设计方案不够创新或者缺乏合理性，进而导致项目成本不断增加。

3、对于计划缺乏足够的重视，造成成本失控

其一，长久以来房地产企业对其经营项目缺乏前瞻性的规划，通常造成企业的经营缺乏连续性，严重的甚至出现“断层”；其二，由于在制定年度计划的过程中缺乏可靠的数据基础，并且有没进行必要的事后评估，造成年度计划的可行性不足；其三，由于大多数房地产企业都没有设置专门的协调和监控部门，常常使得企业内部各机构之间相互推脱，造成工期过长、项目蒙受损失。

4、招投标的成本控制作用流于形式

由相关统计数据显示，当前真正以招投标形式开展的房地产项目低于六成。造成此种现象的一个关键因素在于：施工单位的竞标价是参照《建筑安装工程预算定额》[1]做的，而非根据企业的“自我定价”制定，房地产企业不想将报价信息透明化。因此，房地产项目的招投标未能全面落实，其成本控制作用流于形式。

三、房地产项目成本控制的有效措施探究

1、准备阶段的成本控制措施

准备阶段的成本控制有两大关键：筹划阶段的成本控制和设计阶段的成本控制[2]。

（1）筹划阶段成本控制的主要工作为：进行市场调研并以此为依据开展投资评估分析。因为正确的项目筹划是开展有效成本控制的基础，因此筹划阶段成本控制的优劣是房地产企业成本控制水平的决定性因素。筹划阶段成本的有效控制应当依照下述几点进行：①房地产企业应当深入探究项目投资的客观环境、经济技术指标以及项目的市场价值等；②房地产企业应当调查并分析项目的市场预期、利润空间等，从而为投资方案的制定提供数据支撑；③房地产企业的数据分析人员应当选取科学的数据资料和分析方法，从而得出合理的估算结果。

（2）科学的项目设计可以减少成本支出、缩短投资回收期，从而实现经济效益的最大化。因此，房地产企业在开展项目设计之前，应当做好详尽的分析，从而保障成本管理的有效性。①房地产企业可以通过招投标的形式筛选出资质达标、经验丰富并且成果出众的设计单位承接项目的设计工作，从而保障设计方案的技术可行性、质量可靠性和经济合理性；②房地产企业应当对限额设计的实施给予足够的关注，防止在项目竣工结算时出现施工成本超支的问题；③项目设计工作者既要确保设计方案的期限和质量，又要充分考虑操作便利性和施工成本等问题，从而保障设计方案的合理、可行；④在设计方案敲定之前，应当由相关人员进行全面的审核，将发现的漏洞和缺陷加以整改，尽可能的防止在施工阶段出现设计变更的问题，从而保障房地产项目的正常运行以及成本支出的有效控制。

2、施工阶段的成本控制措施

房地产项目的施工阶段是将设计方案变成现实的过程，施工阶段的成本控制是房地产企业成本控制当中最为困难的环节。房地产项目的施工阶段应当做好如下工作：保障项目质量、控制项目造价、掌握项目进度、减少人财物料的支出等。具体成本控制措施如下：

（1）在项目施工前期进行必要的施工组织设计审查。施工组织设计既是施工单位开展项目施工的指导性文件，又是房地产企业进行项目质量控制、施工成本控制等工作的基础支撑。此外，施工组织设计还是处理工程纠纷和经济索赔的重要参考文件；

（2）强化对工程款的管理力度，保障房地产项目顺利开展。比方说，房地产企业要将有关钱款及时结清，尽可能的不拖欠钱款，从而确保施工单位的工作积极性；

（3）坚决执行物资采购的价格对比。物资采购比价应当遵循公平、公正、公开的原则，在确保质量的基础上，选择价格最优者；

（4）强加工程变更的管理力度。在项目施工阶段，应当对成本计划和项目进度加以严格审查，方式由于各种因素所造成的设计变更和材料变更等；

（5）强化项目合同管理。良好的合同管理能够保障房地产项目的施工进度和成本支出等都严格控制在合同条款所约束的范围之内，防止因安全事故或者质量问题所造成的经济纠纷。

3、竣工结算阶段的成本控制措施

竣工结算阶段的成本控制是房地产项目成本控制的最终环节。在竣工结算阶段，房地产企业应当依照有关法律法规、项目合同以及竣工资料等材料，对房地产项目的工程量、验收记录以及附属工程的费用支出等加以审核。在房地产项目完成竣工结算并交付使用后，成本控制机构应当对房地产项目进行评价，分析对比项目的成本支出，并提出针对性的改善建议，从而提升新项目的成本控制水平。由于成本控制内容渗透在房地产项目的全过程当中，因此，房地产企业应当从根本处着手，对各环节进行成本控制。对于竣工结算阶段应当强化审计，从而提高对投资费用核算的准确性。

三、结语

综上所述，房地产项目的成本控制已经成为房地产企业提升市场竞争能力的重要决定性因素。房地产企业需要对成本控制工作给予足够的关注，并将其真正落实到项目上。文章从准备阶段、施工阶段、竣工结算阶段三方面分别阐述了房地产项目成本控制的有效措施。为房地产企业提升市场竞争能力和提高经济效益提供了更大的可能性。

参考文献

第9篇：房地产项目调研范文

一、定位理论的要点

世界公认的营销大师菲利浦•科特勒(PhilipKotler)认为:定位是指公司设计出自己的产品和形象,从而在目标顾客心中确定与众不同的有价值的地位[1]。

我们可以发现:定位不在定位对象本身,而是在于消费者心智(Prospects),是使产品在消费者的大脑中占据一个合适的位置,一旦这个位置确定起来,就会使消费者在形成购买意愿的过程中,首先考虑某一定位于此的产品和服务项目[2]。

二、房地产项目市场定位特点

房地产市场定位的概念,是由市场营销学中的“市场定位”理论借鉴而来的。房地产开发项目的市场定位就是在详细的房地产市场调研和分析的基础上,选定目标市场,确定消费群体,明确项目档次,设计建设标准[3]。

(一)房地产项目市场定位具有前瞻性

因为房地产产品是一种消费者人生阶段中不可或缺的产品,但又与其现实状况以及未来预期状况息息相关;同时,房地产项目的开发周期比较长,通常为几年的时间。因此在市场定位时要考虑到消费者在今后一段时期内的自身状况的变动趋势,了解其在未来几年内对房地产楼盘的前瞻性需求。例如,在实际的定位分析中需要对消费者未来几年内家庭成员的增减情况、或者对其未来几年内事业的发展趋势进行考察。

(二)房地产项目市场定位研究的区域性

区域性是房地产最重要的一个特性,这一特性使土地的利用形态受到位置的严格限制。房地产区域特性主要包含自然地理环境、经济地理环境、人文环境三个方面。虽然购买者可能不是来自于某一特定区域,但一旦购买某一楼盘后的主要消费行为将带有很强的区域特定。因此对于特定楼盘周边环境的调研,即区域特征分析,以及竞争分析都带着非常强的区域性色彩。

(三)房地产项目市场定位研究的宽泛性

房地产项目是一个具有高度复杂性的产品,涉及到楼宇本身、社区环境、配套设施、周边环境等等方方面面,这决定了对其进行市场定位的宽泛性。例如,楼宇本身涉及到建筑类型、建筑风格、建筑材料、外立面、面积、格局、朝向等等。由于置业消费这一行为对于消费者而言至关重要,因此其将会考虑上述的各个环节,并且决策过程会相当复杂,因此在进行市场定位分析过程中所涉及的内容非常广泛[4]。

三、大庆市房地产市场定位存在的缺陷及负效应

(一)大庆市房地产市场定位存在的缺陷

1.产品定位不准确,随波逐流

房地产开发热衷于做广告,但是宣传手段及内容相似,使产品无法在消费者心中形成独特的形象,消费者很难分辨它们之间的差别。

大庆素有“百湖之城”的称号,如今的楼盘开发也大多做起了“临湖而居”的概念,一时间在消费者心目中,几乎所有的楼盘都成了临湖的花园和别墅,都是所谓的“高档社区”难以区分。例如丽水华城在广告中称:“中坚阶层,上游生活,水景傲世名宅”等等,而祥阁花园、教师湖滨花园也都在做类似的广告,市场定位最为重要的是确定和区分出目标客户群,而上述楼盘这种随大流的定位方式,无疑是难以达到准确定位目的的。

2.不重视创品牌

很多的房地产企业并不注意自身的品牌建设,往往忽视企业自身内部管理建设。在大庆地区具有房地产开发资质的企业截止到2007年共有51家,但是在消费者心目中真正能够具有一定品牌效应的却非常少,致使在大庆地区房地产市场的品牌竞争几乎是一个空白。目前,在大庆地区只有“祥阁”品牌在消费者心中占有一定的位置。另外,黑龙江顺峰房地产开发有限公司开发建设了一系列以复式为主住宅(创意空间、领秀1+1、美丽家园等),在业内有一定知名度,可是对于普通消费者而言知之甚少。

3.缺乏定位的全过程管理

市场定位过程包括从市场调研到项目立项,从产品的细分到市场营销策略的运用。每一个过程都应该涉及到定位问题,但是由于有一些房地产企业在管理方式和经营理念上还存在着不足,因而在某个阶段可能忽视定位。比如,目前大庆地区还没有一家有一定规格的房地产营销策划企业,绝大多数开发商只是聘请外地房地产营销策划公司给予广告层面上的策划,而整个市场定位过程是严重缺失的。

4.对再定位不敏感

由于企业在发展过程中,采用有效的市场战略,占领市场,但是由于市场定位不准确,对企业的发展会产生较大的负面影响。因此,企业需要对市场重新定位,但是就目前状况而言,有很多的房地产企业却忽视了这点。主要由于缺乏相应的管理手段和系统,大量曾经访问、咨询过、没有最终成交的客户的信息没有得到保留,而这些潜在的、未成交的客户资源都是花费巨额广告投放或通过展览活动吸引而来的。而这些客户信息是项目在定位工作的重要依据。

(二)定位缺陷引致的负效应

错误的或者不明晰的市场定位所引致的重要后果,是导致经营行为的扭曲和竞争的盲目和无序,这在一方面造成房地产企业获利能力降低,盈利空间紧缩不利于企业自身的发展;另一方面造成大量的空置房。从市场调查得知,消费者并不是对房地产没有需求,而是因为手中的货币不足不能形成有效的需求。

而房地产业作为重要产业在大庆国民经济发展中的重要地位没有凸现出来,有的地区居民的收入水平和房价比价差距甚大,房型设计上的定位实用性不强,商铺物业由于对市场需求把握不准确导致很多楼盘建成后,根本无法投入使用。例如,新村地区的龙宫现已经完全废止,毅腾商都的店铺也大量闲置。甚至有的房地产公司资金严重不足又想涉足某些物业,资金的不到位使得项目不能如期开工,从而更谈不上满足目标客户的需求。

这些问题虽然是定位不准造成的,更重要的是房地产企业在定位时没有把影响定位的经济因素、各类专业物业市场的特性、房地产企业的发展战略、消费者、竞争者、政策、法律等综合起来进行客观全面的分析,而只是从某一个方面片面考虑,因此定位没有建立在科学的基础之上。由于房地产品本身的特殊性,决定了它在定位之前对每个影响因素要做到尽可能的量化和全方位的细致分析。

四、大庆房地产住宅项目市场定位建议

(一)把握好市场定位准则

1.受众导向准则

要打开消费者的心智之门,关键是要想消费者所想,要思考消费者行为的背后是谁、什么、何时、何地以及如何的问题,要千方百计使传播的信息变成消费者自己想说的话,让他在听到项目的宣传和参观楼盘时感到满意。只有这样,才能让他们产生亲切感、认同感、信任感,从而接受产品,最后产生购买欲望。受众导向原则,实质上是如何突破传播的障碍让定位信息进驻消费者心灵的原则,也就是不断强化消费者满意程度的原则[5]。

目前,在大庆东城区同时开发销售的楼盘就有近二十个,由于消费者的记忆空间是有限的,项目没有明确的定位和卖点,就容易遭到消费者的抗拒和排斥。而在竞争中,处于首位的品牌和楼盘往往占有巨大的优势。还要说明的是,定位成功的关键还是迎合消费者的心理,使传播的信息真正使消费者关心的,让消费者感到:这正是我所需要的,这正是为我设计的住宅。例如2004年,创意空间一时的火爆销售,就是很好地抓住了消费者的心理。这是大庆首例采用4.7米挑高复式户型的楼盘,该楼盘抓住客户年轻化趋势,利用客户追求时尚心理,同时提出实现老少两代分层而居的梦想,结果受到消费者的热烈追捧。

2.差别化准则

在大庆地区,房地产广告主要通过报纸、电视、路边广告牌等方式广告。以报纸为例,大庆地区拥有最大读者群的《大庆晚报》有大庆置业房产专栏,每天用整整一个版面大肆广告宣传,令人眼花缭乱。消费者往往会不知如何选择,即便看中了某个楼盘,很快又被其他更新的楼盘吸引。在这样的信息海洋中,如何才能把你的楼盘信息输入你的目标消费者脑中,并留下深刻印象呢?

定位是一个双向选择的过程,企业在寻找目标客户的同时,目标客户也在选择企业和企业提供的产品和服务[6]。消费者每天会接触到大量的难以数计的信息,面对各式各样的房地产广告,消费者往往会不知如何选择。市场定位就是要通过各种媒体和渠道向目标市场传达楼盘的特定信息,使之与对手楼盘的不同之处凸现在消费者面前,从而引起消费者的注意。当目标定位所体现的差异性与消费者的需求相吻合时,你的楼盘或品牌就能留驻消费者心中。

3.个性化准则

楼盘之间的定位有差别只意味着有距离,而距离是可以拉近的,无法拉近的却是楼盘品牌的个性。房地产项目的市场定位不仅仅是功能特性的展示,更多时候还是个性的体现,只有这样才能在众多的楼盘中脱颖而出,才能在产品越来越趋向于同质化的房地产市场竞争中树立自己品牌的个性和魅力。因此,市场定位还应遵循个性化原则,即赋予楼盘独有的个性,以迎合相应的顾客的个性[7]。

(二)制定明确的竞争目标

竞争目标的明确应建立在对市场机会和竞争优势的分析基础上,而不能主观臆断。一个房地产项目目标可能不只一个,而是一个目标群,如利润、销售额、市场份额的增长等。但在目标群中要有一个主导目标,而其他目标是为实现主导目标服务的辅助目标。所以目标的制定要协调一致。不能相互矛盾,也不能不分主次放在同等重要的水准上。正所谓鱼和熊掌不可兼得。

企业制定的竞争目标并非一成不变。社会经济环境是在不断发展变化的,企业要在这种动态变化的市场环境中不断调整竞争目标,以求得长期的生存和发展。

(三)正确进行市场细分