土地法宅基地使用权精选(九篇)

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第1篇：土地法宅基地使用权范文

关键词：集体所有权；融资；政策；物权法；土地法

三农问题的存在，并不是中国特有，农业发展问题依然是国际性的难题。虽然目前有一种说法：“看三农，到华西”，可是华西村并不具备中国农村代表性，华西村也绝非是通过农业脱贫致富的。再看另一个农村改革代表小岗村，小岗村以大包干著名，30年来虽然变化很大，但从整个发展过程来看，单纯的农业生产本身却难以推动小岗村走上小康之路。“无农不稳，无工不富，无商不活”。农村想要走上致富路，单靠农业是很难实现的。除了要建立一流的农业，还要加大工业和工商业的比重，彻底的改变农村的产业结构，建立农工商一体的农村经济

一、农村土地与融资

改变农村产业结构，要办好农村集体企业，鼓励农村家庭从事非农产业的生产经营活动。但是农村集体企业要做大做强，农民家庭生产经营要形成规模并不断发展，往往会遇到资金瓶颈。解决资金短缺问题，招商引资无一是一个很好的办法。但是，招商引资不能从根本上解决现在中国农村普遍存在的融资困难问题。现阶段中国农村金融制度建设还不健全，乡镇企业、农村家庭和农民个人的融资渠道非常有限。

土地是人类之母，他养育着全世界不同肤色的人类，在中国的广大农村，土地养育着8亿勤劳勇敢的中国农民。土地是农村最重要的资源，是农民集体拥有的巨大财富。如果允许集体土地进入市场进行交易。农民就有了获取农村经济发展需要资金的重要保障。然而现实情况却是集体土地不能进入市场进行交易。如果农民能用土地作抵押物进行抵押贷款。也可以从银行获得一定数额的经济发展资金。然而现实情况却是银行不仅不允许农业用地和宅基地使用权作抵押进行贷款，也不愿意接受用集体建设用地使用权作抵押物进行贷款。

二、农村土地融资的政策障碍

农村融资渠道不畅的因素很多，笔者认为关键因素是存在着土地政策障碍。

1.集体所有权主体不明

现行法规没有明确规定农民集体所有权主体的构成要素和运行原则，没有赋予权利主体的法人地位。《土地法》规定“农民集体的土地，依法属于村民集体所有的，有村集体经济组织或村民委员会管理；已经分别属于村内两个农村经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡(镇)，由乡(镇)农村经济组织经营、管理。”对农民集体经济组织也只做了原则性的表述。由于农民集体经济组织多变，常常出现权利主体的缺失。

由于集体所有权主体不明，常常出现主体缺失，不仅影响了招商引资的效果，也打击了银行对农民贷款的信心。

2.集体土地不能在市场上流动

由于土地产权的二元结构，集体土地不具备国有土地享有的商品权利，不允许在土地市场上合法流动，这就从法律上剥夺了农村通过集体土地流转，从土地市场上获取生产发展资金的权利。农民为了融资，不惜违背国家政策规定，进入土地隐形市场进行土地交易。于是“画家村”、“演员村”十分显眼的出现在农村的土地上。小产权法也屡禁不止。

三、解决法律障碍的构想

要解决上面的二个问题，温州模式和义乌模式虽然值得借鉴，但分析其实质也就是将集体土地先征为国有土地，再按国有土地相关规定办理土地流转。但是上述模式基本上只解决了部分宅基地，也就是城郊结合部农村宅基地的流转问题。其实质也就是头痛医头，脚痛医脚的办法，而且兼顾不了公平，没有从根本解决农村土地的流转问题。为此可考虑从以下两个方面考虑：

1.彻底实现土地国有化

土地的二元产权会产生了很多难以解决的问题，进行集体土地国有化是符合中国国情的，也是将中国土地二元产权制度转变为一元产权制度的最佳途径。集体土地国有化后，土地的所有权由政府行使，不仅从根本上解决了农民集体土地所有权主体虚空缺位的问题，也可使农民的农用土地使用权和宅基地使用权得到充分的保护，并且实现农村土地使用权的利益最大化，为农村的产业结构调整和经济发展都能起到很大的推动作用。

第2篇：土地法宅基地使用权范文

论文摘要：文章对目前农村宅基地的使用现状进行了分析，并提出了解决问题的方法。

我国是个农业大国，耕地是农业存在与发展的基础。当前，在大力发展经济和保证人口粮食安全的双重压力下，耕地保护面临着巨大的挑战。因此．农村宅基地的整理将成为保护耕地的一条新途径，并可以起到一举多得之功效：促进新农村建设，美化村容村貌，增强农民合法用地的意识，维持农村稳定，提高农民的生活质量，改善农民生存环境，加速农业、农村现代化进程，提高土地的利用效率，降低闲置率，从而较好地贯彻中央制定的“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”这一基本国策。对于构建社会主义和谐社会和建设社会主新农村都有重要的作用与意义。

l　农村宅基地整理的意义

1．1农村宅基地整理是土地整理的重要组成部分，是实现耕地总量动态平衡的有力保障

土地整理包括对建设用地的整理和对农用地的整理两部分。建设用地(包括农村居民点用地)整理，就是在城市规划控制下，在城镇和村庄进行有效的治理，通过对其内部挖潜，向地下和空中立体发展建筑，提高容积率，提高土地利用集约度，腾出大量土地作为建设用地储备或用作农用地，减少建设用地对农用地的侵占；农用地整理，就是依据土地利用总体规划采取一定的措施，对田、水、林、路、村进行综合整理，调整土地关系，改善土地利用结构和生产条件，增加可利用土地面积提高耕地质量。由此可见，农村宅地整理是土地整理的一项重要组成部分。据国土资源部制定的全国土地开发整理规划，到2010年，我国将通过开发整理土地补充耕地18．27万hm2，其中，将通过农用地和农村居民点整理补充耕地约11．07hm2，农村宅基地整理是实现耕地总量动态平衡的重要途径之一。

1．2农村宅基地整理推进农村城镇化进程

农村宅基地整理应是在土地利用规划下进行的，减少宅基地占用面积而不减少使用功能，提高容积率和土地利用集约度，使原散落的农宅集中，填实“空心村”，进行自然村的拆并，形成有一定规模的中心村和小城镇，使它们成为规划合理、基础设施基本完善、环境优美的新家园。在进行宅基地整理中，人口的集中和迁村并点为基础设施的建设提供了必备的条件。这样还可以减少水、电、气、热、通讯等的重复投资。宅基地整理不仅改善了农村生活条件和生活环境，而且还将带动建筑业及水泥等建材工业的发展，刺激经济增长有利于农民增收。另外，优美的生活环境必然会对人们积极向上、奋发图强发展经济产生激励作用。再加之政府的适当引导，会加快全面实现小康社会的步伐。

1．3农村宅基地整理可部分缓解我国耕地紧张的局面

按1997年人口土地详查资料测算，在当时人口不变的情况下，人均占地面积由192m2降至100m2，可节约土地50多万hm2，占当时总占地面积的近一半。整理出的土地，宜耕则还耕，宜林则还林，或留作建设用地的储备。这在一定程度上会缓解我国耕地资源紧张的局面。

2　现行宅基地制度体系基本特征

2．1集体所有，使用主体特定

我国1982年《宪法》规定：“城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地，也属于集体所有。”特定的宅基地仅限于本经济组织特定的成员享有使用权。农村村民申请宅基地只可向本集体经济组织提出，村民自己申请取得宅基地后只能自己建房，不可转让。

2．2无偿取得，无期限使用

农村宅基地具有很明显的社会福利性质。农民能够无偿取得宅基地的使用权，获得基本的生活条件，这也是农村居民与城市居民相比较享有的最低限度的福利。目前我国普遍实行的还是无偿使用宅基地制度，在使用期限上没有限制，理论上讲长期占有，终身使用。由于房屋可以继承，所以宅基地实质上也是可以继承的。

2．3一户一宅，限定标准，依法取得

由于我国国土资源有限，不课能给每户村民提供更多的宅基地，一户一宅，即可保证基本的生活需要，如果随便可以申请，则导致土地资源的浪费。根据我国《土地管理法》第62条第1款的规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”从字面上看这条规定再明白不过了，如果一户农民拥有了两处以上宅基地当然就构成违法。

2．4具有从属性和不可流转性

特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让。也不可以抵押。由于宅基地主要作为生活资料提供的，所以权利人不能将宅基地作为生产资料使用。宅基地使用权依房屋的合法存在而存在，并随房屋所有权的转移而转移。在买卖房屋时，宅基地的使用权须经过申请批准后才能随房屋转移。但是，如果国家建设需要征用土地，或者村镇规划需要改变土地用途的，可以经过法定程序进行调剂或者重新安排。

3　农村宅基地利用存在的问题

3．1农村宅基地用地面积超标严重，一户多宅，房屋空置现象突出

由于农村宅基地是无偿使用，致使多占便宜，少占吃亏的思想滋长，形成盲目圈地，超标用地。根据国家规定(《村镇规划标准)(GB50188-93))农村宅基地的面积最高为150m2，而现在的很多地区农户的平均宅基地面积已经远远的超出了这个最高限。2001年全国农村居民点人均用地高达190m2，超过标准27％，仅此一项就多占土地340多万hrn2。如果按1hm2地的粮食产量至少养活15个人的话，仅此就可以解决5100多万人的吃饭问题。由此可见，加强对农村宅基地的整理可以大大节省所占耕地。

另外，农户分家后另建新房，旧房留作杂用房，未能由集体统一收回调节使用或拆除；以前早期多户共居的旧宅，现在只有一户居住，造成大量的房屋空置。

3．2市郊农村出现大量“空心村”的现象

一方面在东部经济比较发达的农村地区，由于道路的完善，沿道路两旁开发建设了大量的商品住宅房，很多村里的人都住进了楼房。而原有的农村居民点还仍保持原样，没有及时拆迁复垦，造成大量的土地闲置。另一方面，在经济比较落后的地区，由于外出打工的比较多，在村里常驻的人口比较少，因此还保留着许多不用的旧房没有拆除，就形成所谓的“空心村”现象。

3．3农村宅基地使用权登记管理工作混乱

目前农村房屋所有权和宅基地使用权管理混乱，很多房地产及其产权产籍归属不明。“三审稿”第一百六十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，宅基地使用权人应当及时办理变更登记或者注销登记”，但是由于法律禁止农村宅基地使用权的流转，致使农村宅基地使用权人在转让使用权后规避法律的可能性很大，给将来的产权纠纷埋下了隐患，同时也造成了司法和管理上的困难。

3．4由宅基地权属问题衍生的宅基地交易纠纷不断

农村宅基地的性质属于农村集体所有，根据我国现行法律、法规的规定，农民对自己依法获得的宅基地只有使用权，没有处置权，不能进行转让。但是，对农村宅基地上已建成的住宅是否可以转让，国家现行法律、法规没有明确的禁止性规定，但也没有明确允许转让的规定。《中华人民共和国土地管理法》第62条也只是规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。从目前法律实践来看，各地政府对农民住宅的转让是允许的，只是需要控制在一定的范围内(受让人必须是房屋所在地乡镇范围内的人)。随着农村房屋买卖的出现，宅基地转让不可避免，但这些宅基地的转让行为并不受现行法律、法规的保护，属于私下流转。双方一旦发生矛盾和纠纷，法院只能要求双方自己协商解决。由于缺乏法律的约束，双方矛盾容易激化，往往会酿成重大案件。

3．5集体土地资产大量流失导致农村金融事业发展缓慢

随着市场经济的发展和经济体制改革的深入，客观存在的土地市场供求关系使农村宅基地的转让无法制止，但现行法律、法规又不允许农村宅基地流转，导致当前农村宅基地的转让多为私下进行。这种“暗箱操作”、随意定价的转让行为使本来属于村集体所有的宅基地收益在隐形交易中大量流入买卖双方手中，造成了集体土地资产收益的大量流失。按现行法律规定，农民拥有的宅基地不能作为抵押物向金融机构申请贷款。这样就必然限制了金融机构在农村扩大业务，使农村金融发展缓慢，也使广大农民缺少了生产资金融通渠道，影响了农村产业结构的调整，限制了农民收入的提高。

4　农村宅基地利用存在问题的原因分析

4．1土地法律制度问题

由于我国土地制度存在着二元结构，直接造成用地形式的不同方式，在法律制度上偏重对国有土地的管理，集体土地更多地是由农村集体管理。集体非农建设用地和国家非农建设用地分别管理，使集体建设用地和国家建设用地无法有效地整合，优化。农民建房如要占用几十平方米农用地，必须要到省级国土资源管理部门审批，手续烦琐，时效性差，难于操作，报批渠道不畅。特别是农村村民违法占地建房，法律规定只能采取“拆除”或“没收”两种处罚，这在执法实践中是根本行不通的。由于存在着许多方面法律制度的不完善，土地管理部门难于实现有效的依法管理。

4．2管理和使用制度方面的原因

宅基地审批制度形同虚设；执法不严、管理乏力。农民宅基地使用权制度存在较大缺陷，不符合市场经济的发展要求。农村宅基地使用权制度是在我国土地公有制的特殊环境下产生的，是中国特有的制度，出现比较晚，也没有其他国家的模式可以借鉴，现行法律虽然规定了与宅基地使用权相关的一些内容，但是没有形成完整的农村宅基地使用权制度，这一制度存在很多缺陷。

4．3农村宅基地使用的无偿性

这是宅基地超标和闲置的根本原因，也是耕地流失的重要原因之一。农村宅基地使用权是保障农村居民生产、生活的基本权利，国家出于形势政策的考虑，规定了农村宅基地使用权无偿使用的制度，没有时间限制，并受法律的保护。也就是说，农村宅基地使用权人在取得宅基地使用权后不需交纳任何宅基地使用费即可永久使用。

使用的无偿性刺激了农民无限扩张其宅基地使用权面积的欲望，从而动摇着现行农村宅基地使用权生存保障性的制度基础。基于生存保障性质，现行法律规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”但由于宅基地使用权取得与保有的无偿性，农民拥有一种内驱的扩疆拓土的愿望，以求自己对宅基地面积扩张的最大化，因为，即使占而不用，也可作为一种备用资源来储存。正是这种零成本的内驱力，造成我国农村宅基地超标准现象异常严重，其表现形式多有，如批少占多；建了新房也拒不交出闲置下来的老宅基地；一些乡、村领导干部凭权力、关系占有多处宅基地等等。

4．4农民宅基地用地缺乏科学合理的规划

法律要求村民住宅建设用地必须符合土地利用总体规划和村庄、集镇建设规划，规划未编制或未获批准的不得审批村民住宅建设用地。由于各地普遍存在着保护耕地和建设用地的矛盾，大部分没有安排农民建住宅用地指标，少数有安排也是象征性的，致使农村村庄建设规划无从着手。由于农村居住分散，地域辽阔，分布复杂，再加上有关领导缺乏足够的重视，许多村庄到目前为止连一张可用的基本比例尺地形图都没有，规划无从谈起。既然没有规划，不能批地，村民建房只能是违法占地。由于基层国土资源管理部门监管力量不足，缺乏有效手段，同时其经费难于保障，点多面广，无法开展日常巡查工作，不能及时发现村民违法占地建房。

4．5农村宅基地私有观念根深蒂固

宅基地私有观念在我省很多农村依然存在，认为宅基地是祖宗留下的，是风水地，不能随意拆除，致使一些可以调节利用的建设用地，或预留区内的未利用土地也无法集中统一安排。更有些农户，宁可让土地闲置荒芜，也不答应由集体利用，因此土地浪费严重，规范难以落实。这情况下，逼迫急需建房户违法用地，超过“红线”占自家的饭碗田建房。导致土地资源不能进行有效整合，闲置的宅基地无法调整，其他的村民也不能使用，闲置和浪费了许多土地。

5　保障农村宅基地有效整理与利用的对策

5．1完善农村宅基地使用管理的法律制度

尽快出台《农村宅基地管理办法》、《集体建设用地流转管理办法》及《土地登记条例》等，明晰宅基地产权，明确宅基地流转、收益分配及宅基地登记发证等问题。应明确规定农民建房用地的指标、用地条件、占地标准、申报程序、审批办法等，简化程序，管理得当，方便农民，各宅基地能地尽所用，合理配置。

在法律责任方面，应当体现宽、严有别和公平、公开、公正原则，切实维护农民的正当权益和切身利益。通过健全完善宅基地使用管理法律制度，依法保护村民的正当、合法权益，对违法者实行经济处罚措施，这决不是向农民乱收费或者增加农民负担，而是依法教育违法者和警示他人，使违法者认识到非法占地必须付出高昂的经济代价而不敢为，从而促进村民自觉遵守土地管理法规。

5．2加快完成乡村建设规划

根据经济发展和工业化、城镇化进程的客观需要，科学预测农村居民点的数量和用地规模。遵循“统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设”的原则，安排专项资金编制村庄土地利用规划、村庄建设规划和开展村庄治理试点，通过充分发挥村庄规划的控制和引导作用，统筹安排城乡存量建设用地，整合优化农村居民点布局和用地。

在编制整理规划过程中，要以省、市、县土地利用总体规划、县域规划、城镇规划为依据，明确村庄建设的长远规划格局，实行定性、定位、定规模；要坚持高标准高起点，把宅基地整理与城镇化建设、环境整治结合起来，合理集约利用土地；要坚持走群众路线，把群众的利益放在首位，集思广义，尊重群众的意见。

5．3建立农村宅基地有偿使用机制

5．3．1做好现有宅基地的普查和登记工作，严格界定宅基地边界和产权，为农村宅基地的有偿使用和规范流转奠定基础。普查结束后，各地土地管理部门要根据普查的结果绘制本地地籍图，对各村“超标宅基地、空宅、空闲宅基地”等进行标示，以便日后监督和管理。

5．3．2授权各地土地管理部门在充分调研、评估、论证的基础上，确定本地宅基地的基准地价和具体收费标准。然后各村根据自己的具体情况，依据基准地价上下浮动，确定本村宅基地的地价，再根据宅基地使用权证书上记载的宅基地面积确定每宗宅基地的宅基地使用费。宅基地使用费由宅基地使用人统一上缴村集体，由村集体对这部分费用进行再分配，再分配时，对本集体组织内部成员原则上以宅基地补贴金的形式按平均数对每户村民进行返还。

5．3．3宅基地使用费再分配后的剩余费用可作为乡村建设资金使用，专门用以完善乡村各项基础设施或用以提供村庄公共卫生、绿化美化等公共服务。目前，我国正在推进社会主义新农村建设，而开展新农村建设的制约因素之一就是缺乏稳定的财政来源，有偿使用费无疑可以成为一个重要的收入来源专项用于村庄的建设。

5．4建立农民宅基地使用权流转制度，参照土地承包权的改革方向，调整农村宅基地的产权设置

确定每一块现状宅基地的长期使用者并依据规划新增或者缩并宅基地面积。允许农村宅基地在城乡居民内自由流转，彻底打破城乡二元分割的土地利用机制。

农村村民的房屋及宅基地不能依法作为合法抵押物向银行贷款，造成农民借贷、融资困难，不利于发展农村经济。笔者认为，农村宅基地属于建设用地就不宜存在二元土地制度，通过深化改革，使有限的土地资源优化整合，发挥土地资产的应有价值。因此，必须尽快地改革城乡非农业建设用地的二元土地制度，以适应农村市场经济发展的需要，加快推进社会主义新农村建设进程。

第3篇：土地法宅基地使用权范文

面广量大，乡村宅基地管理问题。情况复杂，涉及广大农民的切身利益，乡村基层工作的热点、难点问题之一，也是加强耕地保护，强化规划管理，建设社会主义新乡村的一个重要环节。当前，建新不拆旧、一户多宅、未批先用、乱占滥用、越权批地、非法转让、超标准占用宅基地等问题，市村镇建设中逐步显露出来，这不仅违反了土地利用总体规划和村庄建设规划，侵占了良田，扰乱了土地管理和村庄建设秩序，影响了村容村貌，而且会产生宅基纠纷和土地资源浪费，引发社会矛盾和不安定因素，给乡村社会稳定和农业持续发展带来不利影响。加强乡村宅基地管理，对于有效节约集约用地和切实保护耕地，保持耕地总量动态平衡，促进乡村社会稳定和经济可持续发展具有重大意义。各级政府要把加强乡村宅基地管理工作作为关系乡村社会经济发展大局的大事，切实抓紧抓好。

二、加强规划和计划管理

（一）进一步完善乡（镇）土地利用总体规划和村镇规划。各地要按照统筹安排城乡建设用地的总要求和控制增量、合理布局、集约用地、保护耕地的总原则。完善乡（镇）土地利用总体规划和村镇规划，合理确定乡村居民点的数量、布局、范围和用地规模。经批准的乡（镇）土地利用总体规划和村镇规划，应当予以公告。

（二）按规划从严控制村镇建设用地。各地要严格实施乡（镇）土地利用总体规划和村镇规划。引导乡村村民住宅建设按规划、有计划地逐步向中心村集中，并与村庄改造、土地整理相结合，鼓励集中建设农民新村。符合规划原有村庄范围建设住宅，要充分利用原有宅基地和村内空闲地；规划确定撤并的村庄范围内，不再审批新建、改建、扩建住宅。积极鼓励有条件的乡村村民联户建设多层住宅，对城市规划区内的乡村村民住宅建设，应当集中兴建住宅小区，不再审批宅基地，不再以私人建房形式还建，防止在城市建设中形成新的城中村”避免“二次拆迁”

（三）加强乡村宅基地用地计划管理。乡村村民建住宅占用农用地的其农用地转用计划主要通过与乡村建设用地整理新增加的耕地面积挂钩解决。报上级主管部门备案后使用。如不能满足以上要求，则必须纳入年度农用地转用计划。

三、明确界定乡村宅基地使用对象、标准

（一）严格宅基地申请条件。明确乡村宅基地使用对象。乡村村民符合下列情形之一的可以在本集体经济组织内申请使用宅基地：

1本村村民无宅基地的

2因国家建设搬迁或国家重点工程建设移民的

3灾毁和实施村镇规划进行村镇改造需要搬迁的

4原宅基地户平未达省规定的标准且确实不够使用的

5法律、法规规定可以申请建住宅的其他情形。

乡村村民有下列情形之一的不得申请使用宅基地：

1年龄未满十八周岁；

2原有宅基地面积已经达到规定面积标准或能够解决分户需要的

3出租、出卖或以其他形式非法转让宅基地及其地上建筑物。或将住宅改作他用的

4占用基本农田或占用基本农田以外的耕地未落实占补措施的

5申请人将户口迁入本村。未履行村民义务的空挂户

6法律、法规规定的其他情形。

（二）严格核定用地标准。按照一户一基的原则。使用农用地的每户不得超过140平方米，使用未利用地（建设用地）每户不得超过200平方米。

四、规范乡村宅基地流转范围

（一）乡村村民因继承房产形成一户拥有两处以上宅基地的可在本集体经济组织内与符合申请宅基地条件的村民进行流转。对不符合申请宅基地条件的其通过流转取得的房屋不得重建或扩建。应予拆除，退还土地。严禁城镇居民占用集体土地建住宅或以购置房屋为名变相购买宅基地，严禁为城镇居民在乡村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

（二）有下列情形之一的报经县（市）人民政府批准。由村民委员会（居民委员会）收回宅基地使用权：

1为实施村镇规划进行村庄改造需调整使用和进行公共设施、公益事业建设需占用的宅基地；

2乡村村民违背一户一基（因继承等合法取得的两处以上宅基地除外）规定。违法修建的房屋经依法拆除或以其他形式取消土地使用权的

3乡村村民户口迁出本集体经济组织后遗留的宅基地以及乡村五保户去世后腾出的宅基地；

4自依法批准之日起。满两年未建的宅基地（不可抗力因素等特殊情况除外）

5按照法律规定应当收回的宅基地。

因村庄改造、公共设施、公益事业建设原因收回宅基地的应由建设实施单位对原土地使用权人给予适当补偿。

能复垦的要恢复耕种，对依法收回的空宅基地和村内空闲地。不能复垦的由村委会作村预留建设用地，安排住宅或其他建设用地。

五、规范乡村宅基地的审批程序

（一）符合申请宅基地条件的乡村村民。

（二）由村民委员会提请村民会议讨论决定宅基地的使用。经村民代表会议或村民会议讨论通过。由村民委员会签署意见送乡（镇）国土资源所审查，并将会议记录及讨论决定报乡（镇）国土资源所备案。

（三）经乡（镇）人民政府（街道办事处）审核。村庄集镇规划区内申请宅基地的应经相关部门同意，办理审批手续。经依法批准的宅基地，村民委员会或村民小组应及时将审批结果张榜公布，接受人民群众监督。各县（市）应将宅基地审批情况按年度报上级主管部门备案。

（四）规范行政审批行为。提供优质服务，将宅基地申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定和年度用地计划向社会公告。乡（镇）要强化国土资源管理职能，乡（镇）国土资源所要认真履行职责，逐步推行“三公布、三到场”制度，即：公布土地利用现状图、公布村庄规划图、公布经批准的建房户名单，批前现场勘测定界、批后现场放线划界、建成后现场检查验收。

六、加强乡村宅基地登记发证工作

应当在收到批准通知之日起20日内向县（市）国土资源管理部门申请办理集体土地使用权登记，乡村村民申请使用宅基地经县（市）人民政府批准后。由县（市）人民政府颁发《集体土地使用证》乡村村民原依法批准使用的宅基地未办理土地使用权登记手续的应主动向县（市）国土资源管理部门申请办理登记手续，领取《集体土地使用证》因依法买卖、继承房屋等原因造成宅基地使用权变更的当事人应当自变更之日起30日内向县（市）国土资源管理部门申请办理集体土地使用权变更登记，由县（市）人民政府换发《集体土地使用证》乡村宅基地使用权被依法收回或被注销的当事人应当自接到通知之日起15日内，向县（市）国土资源管理部门申请办理集体土地使用权注销登记，由县（市）人民政府进行注销登记，收回原宅基地使用权人的集体土地使用证》逾期不申请办理集体土地使用权注销登记的由县（市）人民政府公告注销。

界址清楚，县（市）国土资源管理部门要进一步完善乡村宅基地登记发证和土地证书定期查验制度。土地登记必须做到权属合法。面积准确，无争议纠纷”实现以证管地、持证用地，切实保障“一户一宅”法律制度的落实；进一步加强村民建住宅的档案管理，建立健全档案管理制度，发挥地籍档案核查、跟踪管理、纠纷调处等基础性作用。

七、严格执行耕地占补平衡政策

垦多少”原则，乡村村民占用耕地建住宅的按照“占多少。由所在乡村集体经济组织负责开垦与占用耕地的面积和质量相当的耕地，没有条件开垦或开垦的耕地不符合要求的应当按《省土地管理实施办法》规定缴纳耕地开垦费，也可以合同的方式委托县（市）国土资源管理部门进行落实，确保耕地总量不减少。

涉及占用耕地的应当落实耕地占补平衡或依法缴纳耕地开垦费；乡村村民进城使用国有土地建住房涉及土地使用权出让或转让的应依法办理国有土地使用权出让转让手续和土地登记手续，乡村村民因经营需要占用集体经济组织土地建房的必须依法办理土地有偿使用手续。并依法缴纳有关税费。

八、妥善处理乡村村民建房用地的历史遗留问题

（一）对乡村村民已办理建房用地手续但超过批准面积建房的按照尊重历史。其超出部分，应通过实施村镇规划、调整居民点、更新改造等途径，逐步过渡收归集体。对符合土地利用总体规划及乡村宅基地许可条件和限额标准但未经批准建房的经申请准予补办用地手续；对既不符合土地利用总体规划，又不符合建房条件擅自建住宅的应依法责令退还土地，恢复土地原状，限期拆除在非法占地上新建的建筑物。

（二）乡（镇）村不符合分户条件的村民一户多宅的每户保留一处符合标准的宅基地。

九、明确乡村宅基地管理责任

（一）各级政府要加强对乡村村民宅基地管理工作的领导。要经常研究情况，解决问题。

（二）国土资源管理部门要深入持久地开展土地法制和国策的宣传教育活动。增强依法管理用地、集约用地和保护耕地的自觉性。要进一步健全和完善动态巡查制度，切实加强乡村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类土地违法行为，将违法用地制止在萌芽状态。对严重违法行为，要进行公开曝光，用典型案件教育群众。

（三）规划部门要抓紧科学编制村镇规划。认真做好宅基地选址和规划手续审批工作，严肃查处违章建设行为。

（四）财政部门要加强收费管理。

（五）司法部门要积极支持相关部门执法。维护农民建房和宅基地管理秩序。

（六）强化村级集体经济组织在乡村宅基地管理中的职责。发挥村民自治作用，严格村民申请审核的第一道关口。

（七）行政区范围内乡村宅基地由市人民政府发证。区政府、经济开发区管委会、各乡镇（街道办事处）村（居委会）和市直有关部门各司其职，各负其责，共同做好管理工作。

第4篇：土地法宅基地使用权范文

【关键词】农村宅基地；存在问题；对策建议

农村土地问题涉及村民切身利益，受到村民的广泛关注，特别是农村宅基地管理工作涉及内容广泛，具有较强的政策性，但在实际执行中面临复杂的工作环境，特别是在新形势下村民思想更加开放，个人建房问题点多面广、受到众多因素影响，农村地域面积广阔使国土部门难以监管到位，宅基地管理呈现出一些新特点，出现了一些新问题，需要对管理工作进行探究。

一、当前我国农村宅基地管理工作中存在的问题

随着我国城镇化进程加快，越来越多的农村转移劳动力进入城镇就业，但大都在农村保留了宅基地，同时农村宅基地规模也不断扩大，特别是近年来呈现出农村违法建设增多的趋势，对宅基地管理不当则极易引发耕地占用等土地管理问题。当前的农村宅基地管理中，主要存在以下问题：

1、村庄和建房比较散乱，缺乏长远规划

随着村民生活水平提高，农村建房呈现出不在乡村规划范围内建设，在选址和建筑规模上的随意性增大，根深蒂固的“圈地”思想有所抬头，或是沿着公路和村庄道路“线状”扩张，或是向村庄四周形成“块状”扩张，村庄建设缺乏长远规划，建设随意性差，整体布局不合理，影响了街巷道路的畅通性和村容村貌的整洁程度，浪费了土地资源。

2、政策法规不完善，违法违规占地现象频发

在城镇化进程加快的背景下，外出居民宅基地和房屋闲置，而现行宅基地管理法规侧重于对新增宅基地管理，缺乏有效的宅基地退出机制，导致村民在宅基地使用中没有责任、只有权利，只想多占、不愿推出。当前的土地管理法规对违法违规建设的处理手段为拆除，在实际工作中因为村民投入资金，导致违法违规建设建成后拆除处理存在困难，特别是在建房收费政策取消后，村民误认为无需审批，对宅基地使用存在错误认识，导致违法违规建设增多。同时，新形势下未批先建、少批多占、一户多宅等问题比较突出，或是不在批准点建房，违规多占宅基地现象比较突出，造成宅基地对耕地的占用。

3、点多面广，监管工作存在困难

农村宅基地监督管理需要大量工作，基层国土监管力量相对不足、经费保障较少、执法程序复杂且存在执行难题，无法有效对农村建设进行监督管理，使得农村宅基地监管工作难以到位。同时，因为宅基地的无序扩张，耕地建房比较普遍，一方面造成了违法违规建设，另一方面又造成了耕地占补难以平衡。

二、加强农村宅基地管理的对策建议

1、因地制宜完善村镇发展规划

要结合县域土地利用总体规划等发展规划，结合具体村镇的发展实际，修订完善镇、村土地利用规划，划定建设用地红线，严格控制建设用地总量，合理布局宅基地分布和居民点的数量。要以节约用地为目标，坚持稳定和调整的有序衔接，分散和适度集中相结合的方式，严格控制宅基地用地计划，不搞大拆大建。要控制新增宅基地用地计划，划定宅基地发展红线，严格限定建房和建设区域，防止建设用地无序扩张。

2、完善预防机制，防止违法违规用地问题发生

针对农村违规使用耕地或宅基地建房后难以拆除或拆除成本较高、对群众造成损失的问题，要健全完善有关法规制度，积极采取事前预防措施，有效遏制违法违规占用宅基地或耕地进行建设问题的发生。要加强政策宣传，在明确宅基地范围和用途的基础上，及时向群众宣传有关政策和法律法规，并告知违规后需要拆除，提高群众守法利用宅基地的意识。要健全完善责任体系，针对基层国土监管力量难以有效实现监管全覆盖的实际，加大经费和人员保障，充实基层监管力量，并划定网格区域，由专人负责，提高监管的针对性；要充分发挥基层镇村干部的作用，制定相应制度使社区和村干部负有一定的监管职责，监督本社区或村居内的宅基地使用和建设行为，一旦发现违规违法行为立即上报，及时组织人员进行阻止或拆除，降低违法违规行为的处理成本，把问题消灭在萌芽状态。对于帮助和蓄意支持村民进行违法违规宅基地使用和建设的国土或镇村工作人员，要严肃追责和处理，加大对恶意阻挠执法人员处理违规违法建设行为的村民的打击力度，形成浓厚的工作氛围，有效遏制违法违规用地问题的发生。同时，要妥善处理遗留问题，对确实无法拆除的，要采取相应的手段进行处罚或处理，强化群众的守法意识。

3、落实有关制度，强化农村宅基地管理

要完善各项农村宅基地取得、使用和管理制度，强化对农村宅基地的管理。要规范宅基地申请使用条件，我国有关的土地法规要求一户村民只能拥有一处宅基地，拥有宅基地的面积也都有相应的标准，要进一步细化“一户一宅”原则，按照分户条件和人口宅基地面积标准，科学确定和严格规范宅基地申请条件，对不符合条件的申请不予批准。要完善宅基地使用权取得制度，对由集体经济组织划拨的宅基地，原则上是无偿取得；对房屋继承或购买取得的房屋，可使其取得相应的宅基地使用权。要修订完善宅基地流转和退出制度，通过对闲置宅基地的有效流转，以及对外出人员原有宅基地的退出，盘活农村现有宅基地存量资源，减少农村宅基地闲置、空置现象，进一步完善有关法律法规和市场化流转宅基地制度，有效规范宅基地使用者和宅基地上房屋使用者不一致的现象，适度放宽村民对宅基地的处置权，维护村民的合法权益。要规范宅基地申请报批流程，对申请宅基地的，要对包括申请提出人情况以及土地地类、性质和面积等在内的内容在所在村居进行公示，让所有群众都参与监督，并严格按照有关条件进行检查，确保符合条件且所有村民无异议后再进行审批。

三、结论

综上所述，农村宅基地是农村土地管理的重要内容，科学有效的宅基地管理将改善农村村容村貌、提高宅基地和土地节约集约利用水平、有效保护耕地，从而为新农村建设提供充足的用地保障。

参考文献：

[1]张梦琳.农村集体建设用地流转的资源配置效应及政策含义[J].中国土地科学，2008（11）.

[2]郭心毅.现行农村土地使用权流转模式分析及评述[J].现代管理科学，2011（1）.

第5篇：土地法宅基地使用权范文

关键词：利益驱动 小产权房买卖 房屋所有权证

引 言

“小产权”一词是针对“大产权”而命名的，具有国家颁发的国有土地使用权证和房屋所有权证的商品房叫大产权，相对而言，只具有农村集体土地使用权证的非商品房称为小产权。具体来说，小产权房是农民为建造住宅而占用的土地，其流转范围仪限于农村人口之间。从使用价值上说，这种集体土地与国有土地完全相同，而它的国家所有权规定其不得流转上市。

一、 我国关于集体土地的立法现状与不足

（一） 我国宪法关于土地制度的相关规定

《中华人民共和国宪法》第六条规定：“中华人民共和国的社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”。从这条我们可以看出，在我国，两种所有制形式是平等并列的，都是社会主义公有制的一种表现形式。宪法对集体所有制也加以同样的保护，如第八条第三款规定：“国家保护城乡集体经济组织的合法的权利和利益，鼓励、指导和帮助集体经济的发展”。

(二) 市场经济制度下农民的利益诉求

即使农民在利用集体所有的土地时遭遇种种限制，但随着我国社会主义市场经济制度的不断完善和规范，市场化程度日益深入，农民的市场运作意识日益觉醒，以及农民法律权利意识的不断增强，农民会不断以中华民族劳动人民固有的智慧和力量，通过各种手段和途径，寻找并实现自己的利益诉求。这是我国不合理的土地法律结构【城市土地可以买卖，而农村土地不能买卖】市场经济制度矛盾发展的必然。目前，农民利用土地进行农业生产所获取的收益，已远远不如出售或出租房屋所获取的收益。而在城市，占城镇居民人口绝大部分的工薪阶层，在商品房房价居高不下而申请经济适用房无望的情况下，只好寻找农村、郊区的世外桃源了。当农民卖的强烈愿望与城镇居民买的强大需求完美结合起来，交易就不可避免地产生了。

二、农民房屋买卖可能性分析

(一) 房屋属于农民个人财产的范围

《中华人民共和国民法通则》第七十五条第一款规定：“公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产”。而《中华人民共和国继承法》第三条规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：(一)公民的收入；(二)公民的房屋、储蓄、和生活用品；(三)公民的林木、牲畜、和家禽；(四)公民的文物、图书资料；(五)法律允许公民所有的生产资料；(六)公民的著作权、利权中的财产权利；(七)公民的其他合法财产”。从上述两个法律规定来看，在我国现在的法律框架内，房屋是属于公民个人财产的范围。此外，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”。由此，我们也可以推论，农民对宅基地拥有使用权，对利用宅基地建造的房屋拥有所有权。对于公民个人的合法财产(包括农民的房屋)，我国法律是明确加以保护的。《中华人民共和国宪法》第十三条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”。《中华人民共和国民法通则》第七十五条第二款也明确规定：“公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收”。

三．现行法律规定小产权房买卖不能取得房屋所有权

众所周知，小产权房建房占用的土地是农村集体土地，没有办理农用地转为城市建设用地的相关手续，其房屋建设也未经相关部门审批，因此，它不能取得国家承认的房屋所有权证，仅仅取得乡政府或某些机构颁发的“小产权”证书。但这些证书不具有国家承认的法律效力。目前，我国规范“小产权”房的法律规定主是《物权法》第152、153 条;《土地管理法》第43条第1款、第59、61、62、63条。政策性规定主要有: 1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知》第2条，“农村的住宅不得向城市居民出售。”2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调，“加强农村宅基地管理，严禁城镇居民在农村购买宅基地。”2007年国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权’房。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”从上述规定看， 2008年之前国家对“小产权”房的开发建造及其交易基本上持禁止或限制态度。最高人民法院也于2008年12月4日颁布《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干见》(下称“12.4意见”) ，要求各级人民法院对改变土地集体所有性质、改变土地用途、损害农民土地承包权益的流转行为，要依法确认无效。“12.4意见”统一了司法标尺，对于涉及改变土地用途的“小产权”房买卖行为，法院依法确认无效。城市房地产开发用地必须是国有土地，取得国有土地使用权是城市房地产开发的前提，农村集体土地不能直接用于房地产开发，只有在国家通过征收转为国有土地后，才能成为房地产开发用地。我国对土地一级市场实行国家垄断经营的政策。能有偿出让使用权的土地只能是城镇国有土地，集体所有土地除国家征用外，不得出让，不得用于经营性房地产开发，不得转让、出租用于非农业建设。小产权房买卖不能取得房屋所有权证。

参考文献

1.唐烈英：《房地产法学》.法律出版社.2008年8月1日第一版.

2.李 平：《刍议中国”小产权房”法律问题》.经济研究导刊.2009年第27期.

第6篇：土地法宅基地使用权范文

农村房屋确权发证推广加速

5月初，铜陵市举行农村集体土地房屋《房地产权证》集中颁证仪式，首批符合条件的56户农民在现场领到了《房地产权证》，农村集体土地房屋在铜陵市从此有了法律意义上的“合法身份”。

在山东莱芜，约10万户农民也将有属于自己的产权证。“我们的登记工作正在收尾，届时将把产权证和土地使用证集中发放给他们。”莱芜市委农村工作办公室工作人员王斌说。据王斌介绍，农户要想拿到房屋产权证首先要符合两个条件，一是宅基地必须是经过批准的，二是房屋的建设也要符合规划，最终拿到房产证的能占到70%。

记者了解到，在此之前，山东、河南、湖南等多地都已经开始了不同程度的农村房屋产权的登记确权工作，发放“红本本”或“蓝本本”。2008年6月份，湖南省建设厅已颁布《湖南省房屋登记办法实施细则》，明确提出“集体土地范围内住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记”。

在山东一些地区早在上个世纪90年代就开始了农村房屋产权登记工作。在山东临沂市玉山镇石艳云的家里记者看到了一本1997年颁发的《临沂市村镇私房所有权证》。

“这个产权证可是我房屋的证明啊，我一直好好保存着，万一有什么纠纷，有了它心里就踏实。”石艳云说，村里许多人都有这个证，同时附带的还有一个《集体土地使用证》，有了这两个证就能保证房子和宅基地是自己的。

一些基层人士认为，农村农民住宅房屋一旦颁发了房产证件，违规拆迁及侵占农民利益的情况肯定会有所收敛，并且农民为得到住宅房产证，也会更加依规盖房，相应的违建违盖现象自然也会减少。

据了解，目前各地频繁开始确权发证和去年国土资源部等部门一项要求有关。2011年5月，国土资源部、财政部、农业部曾联合下发通知，力争到2012年底做到农村集体土地确权登记发证全覆盖。

“农版”房产证仍难盘活农屋资产

记者采访发现，目前农村产权证的“含金量”还十分有限，在大多数地区只能证明户主对房屋的所有权，还不能用来抵押、担保，离盘活农村资产功能的“期望”还有所差距。

“要不是你问起来，我几年也不会把它拿出来。”虽然觉得这个房产证重要，但石艳云并没真正用到这个房产证。据当地一些村民介绍，目前这个产权证并不能用来抵押贷款，因为银行不认可。

一些村民告诉记者，现在农村的许多二层楼造价都接近20万元，如果这些资产能够“盘活”，则农民融资将大大方便。石艳云说，现在在农村想筹点钱，大多还是向亲戚朋友借，到银行贷款要多户联保，手续比较麻烦，房子、土地不能抵押，农民基本再没有什么值钱的东西了。

王斌也告诉记者，目前产权证的作用在明晰权利及保护其财产方面有明显的作用，在莱芜刚开始进行农村产权改革时，还期望能够利用房屋确权颁证等措施来盘活农村资产，但目前看来还有一定困难。“银行表示，农村房屋抵押不符合担保法的规定，小地方的银行还好说，大银行则很难通融。”他说。

记者了解到，我国的《担保法》规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不能抵押，能抵押的只能是依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。

济南千舜律师事务所律师郑吉泉告诉记者，从法律及国务院的相关规定来看，宅基地只能在本村内流转，因此担保后如果发生后续执行，会面临着相关财产难以利用的问题。

农村产权改革需“攻坚”

一些专家表示，提高农民的财产性收入是今后农村产权改革的主要方向，为农房办理房产证，就是让农房也加入到房屋资源的流通中来，是实现“同地同权”的一条必经之路。今后需从法律及相关配套措施上进行“攻坚”，在保证农村稳定的基础上，快速提高农民的收入水平。

山东财经大学经济研究中心主任陈华说，农村改革的重点是给予农民产权，中央鼓励提高农村居民的财产性收入，如果农村承包地、林地、宅基地的价值能够充分实现其价值，则农民的收入会大幅度提高。“城市土地和房屋在升值，但农村的宅基地和房屋等资源却由于流通的限制没能升值，这显然不合理。”他说。

虽然“农版”房产证在盘活农村资产方面还面临着诸多困难，但许多业内专家认为，在权利归属明晰后便可以考虑进一步放开附属权力范围。

2010年重庆市曾出台政策规定，在重庆市范围内的土地承包经营权、农房使用权、林权“三权”都可用于向银行申请抵押贷款，去年全市农村“三权”融通达到180亿元，今年争取到300亿元以上，2015年到1000亿元。

郑吉泉说，要想解决农屋不能担保的问题，还需从法律层面上进行必要的修订。一些律师和基层人士认为，第一种办法是由下而上的司法程序，比如最高法院针对此类情况，形成专门的司法解释，这样就可以确定农房抵押的合法性。第二种是通过人大程序。但过程很复杂，更重要的是，如果要修正，还要《土地法》、《担保法》、《物权法》三法同修，这个难度会比较大。

第7篇：土地法宅基地使用权范文

1 农村宅基地现状及存在问题

1.1 农村普遍存在一户多宅现象

由于农村宅基地采用的是无偿、无期限的使用制度,对宅基地的分配、使用缺乏统一、明确的政策、法规,很多农民建了新房也不愿意交出闲置下来的老宅基地,形成一户多宅。

1.2 农村一户多宅现象普遍存在后,处罚很难到位

乱占滥用土地建房的现象仍时有发生,宅基地管理难的问题日益突出,成为我市加强新农村建设的一个严重制约因素。

1.3 宅基地规划不到位,村容村貌差

农村居民点布局分散紊乱,影响排水、通风、通行和采光,农居环境差,造成环境卫生恶化。

1.4 农村宅基地使用面积太大,“深宅大院”思想作祟太深

有的多达1.5亩以上,少的仍占0.5亩以上,超标十分严重。

2 形成农村宅基地管理混乱的原因

2.1 村庄规划不合理

一是许多村在任干部头脑缺乏“规划”概念,长期不搞村内规划。现在就是有了规划,也是墙上“挂挂”,根本不会按规划去执行。不少村庄规模逐渐向外扩展,在老村之外又建新宅,占地面积越来越大,老宅基地闲置越来越多。二是不少村虽然有了规划但不够科学。为了图省事只注重规划占新区建房而不考虑旧庄台改造。有的经济条件好的到县城或集镇购房后,仍把村里宅基地不退还集体;有的五保户去世后宅基地集体没有收回,随由他人占去。这些宅基地不能因地设宅,好好的充分利用。加之有部分群众不愿在老地方建房,年复一年,造成村内宅基地空的空、闲的闲且杂乱无章。

2.2 干部思想不重视

一是部分村干部法制观念不强,越权指定宅基地,以个人感情影响标准,不按土地管理要求研究报批宅基地。二是有些村村干部原则性不强,老好人思想严重,怕得罪人。三是工作不规划。对需调整宅基地的农户,只有口头协议,没有签订文字协议。遇到建新不拆旧的“钉子户”,没有依据处理,没有办法解决,只能任其发展。

2.3 法律观念淡薄

农村干部对《土地法》等法律、法规政策宣传贯彻不到位,一些干部、群众不懂得个人只享有宅基地使用权,而不享有所有权,片面认为土地是集体的,我建房就变成我的了。有的群众观念滞后,总认为老宅基地是祖上传下来的,新房建起来了,老房也不愿意拆除。因为旧宅基地建房[:请记住我站域名/]大都不科学,因采光、通风、排水、出路等问题,邻里之间经常发生矛盾,造成人际关系难以相处,有的村民就想在村外划新宅基地建房。

3 如何做好当前农村宅基地管理工作

3.1 严格各项规划实施

确保规划“一盘棋”、审批“一枝笔”、实施“强有力”,使土地基本国策落到实处。农村宅基地治理是一项系统工程,涉及千家万户,为确保农村宅基地治理的有序性,必须严格实施土地利用总体规划和集镇、村庄建设用地规划。农村村民建住宅,应当合理利用和集约利用土地,严格按着土地利用总体规划、村庄和集镇规划使用土地,并不得超用地面积标准。村内有空闲地可以利用的,不得占用耕地建设住宅,不得超过土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地规模;不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。

3.2 进一步完善农村宅基地审批治理

为协调宅基地审批环节涉及乡镇和部门关系,加强规划审批环节的衔接,对农村宅基地审批实行会审制。符合建房条件或因实施村庄和集镇改造确需搬迁的村民向乡镇人民政府提出建房申请后,由乡镇长或乡镇长委托的主管副乡镇长牵头,组织土管所、建管所、乡包村干部等有关人员对上报的审批户进行会审。对每户的会审从申请资格、家庭人口及原有宅基处数和面积、定点等情况以及是否存在纠纷和隐患情况进行会审,会审后村委会张榜公布。

3.3 依法处理违法占地案件

要依法打击滥用乱占、违法建房及私批乱放、买卖或变相买卖宅基地等违法行为,切实遏制宅基治理混乱势头,规范农村用地秩序。要抓出几起典型案件,严厉处理。加强对土地执法队伍的建设,对正在实施的非法建筑责令停止违法行为,下达责令停工通知书;对下达停工通知书后又继续施工的,要采取有效措施,确保违法建筑不再继续施工,做到快速反应,确保发现违法占地建房后能够及时制止违法行为,把有关法律法规落到实处。二打击乱批乱放和非法买卖宅基地行为。对发现的基层干部乱批乱放或买卖宅基、变相买卖宅基,在耕地乱建住房的,国土部门要认真调查,查实证据,严厉处理,追究其相关责任,切实遏制乱批宅基和买卖宅基之风。

3.4 加强领导,推进农村宅基管理的法制化

乡镇及有关职能部门要站在保稳定、促发展的高度,高度重视农村宅基治理工作,切实加强对农村宅基治理工作的领导。一要严格农村宅基地的审批。乡镇国土、建设部门要严格落实农村宅基地审批会审制,要密切协作,积极配合,确保有资格建房农民能够及时依法得到审批,严防不作为或乱批乱放等现象发生。二要切实提高基层干部的依法行政水平。国土部门要对基层站所人员加强

第8篇：土地法宅基地使用权范文

关键词 小产权房 二元土地制度 用益物权 房地一致 流转

1 小产权房的概念及其产生的原因简析

通过对多种关于“小产权房”概念的对比，为研究方便，本文沿用“小产权房”的概念作如下定义：“小产权房”是指建设在未经国家征用的农民集体所有的土地之上，未办理土地出让手续并交纳土地出让金等相关费用，出让或转让给本集体经济组织成员或集体企业以外的单位或个人，由乡镇政府或村委会等自行颁发权属证明的房产。“小产权房”实质上是“无产权房”，其产生和存在客观上虽有合理性，但并不具备合法性基础，因为法律上的产权房的合法流转是自由的，而小产权房恰恰不具有这一显著特征。

对于小产权房产生的原因，本文认为，首先，最根本的原因是经济利益的驱使。城镇人口的增长导致了大量的购房需求，而城镇商品房较高的价格给小产权房的发展带来了较大的契机，加上小产权房的建设没有缴纳相应的土地出让金以及相关的各种税费，使得小产权房的价格大大的低于商品房的价格，这就在一定程度，或者是从某种程度上可以说从很大程度上使小产权房备受开发者和购房者的青睐。在经济发展过程中，“小产权房”是不同利益主体趋利避害、相互博弈的产物，是市场机制要求对土地资源的配置发挥基础性作用的结果。

其次，关于法律层面的原因，一是我国法律规定了两种不同的土地所有制度，即国有土地和集体所有土地，而且集体所有土地流转受限制。二是《物权法》对《土地管理法》等特别法的准用性规定。《物权法》第3条第3款、第4条确定了对国家、集体、私人的物权“一体对待、平等保护”的原则。但《物权法》第143条在规定建设用地使用权可以自由流转的同时，明确了“但法律另有规定的除外”；最后，房地产流转的“房地一致”原则，更进一步地清晰地限制“小产权房”的流转。

最后，鉴于“小产权房”已经占据了相当大的市场份额，无论是农村集体经济组织、开发商还是购房者，普遍抱有“法不责众”的心态，而政府也没对其有明令禁止。

2从和谐法律体系中完善宅基地用益物权的充分合法流转

首先，从《宪法》与《物权法》的关系上看，《宪法》第10条明确规定土地使用权可以依法转让。土地使用权包括国有土地使用权与集体土地使用权， 由此条文来看，集体土地使用权似乎是可以转让的。我国《宪法》与《物权法》都规定“集体所有的财产受法律保护”。但《物权法》对《土地管理法》等特别法的准用性规定，却在事实上修改了《宪法》和《物权法》中的平等保护这一原则。

其次，从《物权法》中用益物权之内容本身不难看出，特别是建设用地使用权和农村宅基地使用权均同为用益物权，在建设用地上开发的房地产可以流转，而宅基地事实上也是建造建筑物及构筑物，其用途与建设用地并无二致；而且，在建设用地中，“房地一致”原则在事实上已经构成了对国有土地使用权的处分行为。总之，在《物权法》的内部也存在其自身的矛盾性规定，如果这些矛盾性规定继续存在，将不利于物权法功能的充分完全发挥，甚至还可能产生许多负面的法律效果，其直接后果，就是现实生活中“小产权房放”流转的自发、无序和失范状态。这已经不是在现行法律框架内通过法律解释即可解决的问题了。

3从物权作用本身论“小产权房”应有序的合法化

物权制度具有明晰产权、激励约束、有序交易、化解风险等多种功能。对物权的保护越充分，物的价值就发挥的越完美。应完善用益物权制度，使小产权房同商品房一样能够依法流转。因为农村集体土地用益物权权能不充分，允许城市土地搞房地产开发，却禁止集体建设用地进行开发，这样的规定对农民实现自己的土地财产权利不利，相当于剥夺了农民获取最高的市场收益机会。而且，农村中有很多人外出打工，有些已经在城镇有了住房，不允许宅基地使用权流转导致大量空置房的出现。这造成了资源的浪费，阻碍了农民利益的实现。相反，允许将宅基地使用权转让给城镇居民，可以使产权房在更大范围内进入市场，优胜劣汰，以市场无形之手鞭策小产权房的建设更加有序，建筑质量更有高。同时，也有利于农民获取宅基地的最大收益，缓解城镇的住房问题、降低房价，有助于城市化进程的加快，打破城乡的二元结构。

4“小产权房”有序合法化的法律对策分析

4.1完善法律体系，促进法律体系内部和谐

彻底消除《物权法》中用益物权与《宪法》中平等保护原则相违背的内容，达到《物权法》与《宪法》的外部和谐以及《物权法》中关于用益物权内容的内部和谐。鼓励各地方政府推进小产权房制度改革试点工作，并将成熟作法通过立法形式进行固化。尽快彻底修改和完善《土地管理法》，赋予农民集体所有建设用地使用权依法自行流转合法地位。

4.2加强对小产权房建设的法律监管

即使小产权房获得同商品房相同的流转权，其发展和可能不会太迅速。主要原因在于，相对于商品房，小产权房本身存在着诸多缺陷。其中，最主要的缺陷就是小产权房的质量问题。因此，小产权房（这个名词只是暂时的，以后将随着用益物权平等而消失）要想获得更大更迅速的发展，在小产权房的具体建设的各个环节中，如从勘察设计、规划、施工建设以及工程监理等各个环节均应像商品房建设那样，接受《城市房地产管理法》《土地管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《建设工程质量管理条例》《房屋建筑工程质量保修办法 》等法律的严格监督，以保证小产权房的质量安全。

4.3建立完整的制度协调体制

小产权房制度的改革不是一个孤立的问，而是牵涉到一系列复杂的利益分配问题。尤其是土地出让的收益分配问题。因此，应坚持综合改革的方针，建立和完善包括集体所有建设用地使用权主体制度、收益分配制度、相关法律监管制度等在内的农民集体所有建设用地使用权流转法律制度，以及土地定级估价制度、价格管理制度、土地市场交易制度等相关配套制度，以全面推动小产权房（将来的商品房）全面有序发展。进一步完善建设用地使用权流转制度与耕地保护制度、土地利用规划制度、土用途管制制度的合理衔接，实现我国土地立法体系的统一稳定和内在和谐。

参考文献

[1] 张弛.经济法视角下农村“小产权房”流转问题的法律治理[J].甘肃理论学报，2011（6）.

[2] 王利明.民法[M].中国人民大学出版社，2008：284―285.

[3] 韩清怀.市场经济背景下我国土地法律制度的合理性思考一以小产权房现象为视角[J].法制与社会，2007（11）.

[4] 王菊英.禁止集体建设用地使用权进入房地产市场的正当性质疑[J].西南政法大学学报，2009（6）.

第9篇：土地法宅基地使用权范文

关键词：中国农村；土地流转法制化；法律缺陷

从理论上而言，农村集体所有制土地流转涵盖两个层面：一是土地所有权的流转，二是土地使用权的流转，但根据现行宪法和有关法律制度规定，农村集体所有制土地的所有权流转，只表现在国家对农村集体所有土地的征收，因而是单向性的流转。一般意义上的农村土地流转是指土地使用权即承包经营权在不同经营主体之间的流动和转让，其实质是农村土地使用权的市场化，这样有利于实现土地资源的优化配置。但是，这种土地流转制度从根本上看只能作为农村土地承包经营权的必要补充，而不能作为取得农村土地经营权的基本手段。目前来讲，中国农村土地流转尽管取得了一些成绩，在繁荣农村经济，促进农村社会事业发展方面取得了不少成绩，但从另一方面来讲又存在种种局限与不足，这突出表现在近年来围绕农村土地流转而产生的系列问题：比如流转农地补贴不尽合理，流转中存在着过多的行政干预等等。造成这些现象的原因尽管有体制方面的，有历史遗留方面的，但在很大程度上与中国农村土地流转的法律不健全不无干系。本文就试图从法律视角谈谈中国农村土地流转方面存在的问题与不足，并力图找到解决问题的路径。

一、中国法律对农村地权设定的历史轨迹及其缺陷

1982年《宪法》第10条第4款严格规定:“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。1986年颁布的《民法通则》第80条也规定:“土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让”。这表明在80年代中前期中国对于农村集体所有土地都是禁止流转的。1988年宪法有关条文规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”。这在立法上第一次明确了农村土地流转的合法地位。同年修订的《土地管理法》第2条也增加了“土地的使用权可以依法转让”的条文。

2002年，中国《农村土地承包法》规定：因土地承包经营或流转发生纠纷的，可请求村民委员会、乡（镇）人民政府等协调解决，也可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，或直接向人民法院。

2005年10月物权法（草案）第四审稿对宅基地使用权转让还是维持了第三审稿的规定，即:“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户;住房转让时宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。农户依照前款规定转让宅基地使用权的，不得再申请宅基。”自2007年10月1日起实施的《物权法》第61条规定：城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。第128条则规定：土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。显而易见，该法律文件所调整的对象亦仅限于土地承包经营权的流转，也就是其流转不得改变承包土地的农业用途，对于由农地向集体非农建设用地、国有土地方面的流转未予涉及。

由上观之，尽管中国农村土地流转的法律规范经历了一个从无到有，从不规范到日渐规范的过程。但由于在农村家庭承包经营责任制的长期发展中较少考虑法律因素，加之我国现行法律体系中没有土地承包经营和流转的中央立法，也没有专门的地方规章，因此农村土地流转带有明显的自发性、盲目性与随意性，土地纠纷日渐增多，侵权行为时有发生。即使如上所述我国《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》和《农业法》中有规定，但诸多规定过于笼统，有关内容和程序不够明确具体，缺乏可操作性，导致许多地方出现有法难依的现象。

二、解决农村土地流转的几点建议

（一）通过法律规范“两种产权”平等是实现农村土地健康有序流转的必要前提

在中国，国有土地和集体土地产权的不平等关系长期存在。国有土地的所有权、使用权分离后，使用权实际上是可以转让、抵押、出租的，而农村集体土地（尤其是非农建设用地)却不然，至今不能自主地流转，农民拥有的土地产权是残缺的、模糊的。这种长期存在的不平等关系，最终在我国形成“两种产权、两个市场”的二元结构。与相同法律体制下的国有土地相比，农村集体建设用地使用权在权利内容、交易主体和范围上存在着法律上的不平等。因而，通过法律手段，从立法上来实现两种产权的平等，明晰产权主体，进而建立国有和集体土地之间的合法而自由的流转机制，实现农村集体建设用地使用权与国有土地使用权的法定权利平等，这样有利于整个农地市场运作的有序化、良性化、法制化。

（二）法律要保障农民享有真正的所有权

中国现阶段农村土地所有权主体被法律界定为“集体”，这里基本没有争议。但是，究竟由谁代表集体行使土地所有权，都很不明确，而现在此权利基本上由行政村组织来行使。由于它是一个党政不分、政社不分的行政附属组织，集体和作为集体分子的农民之间，均无双向选择的自由，土地的所有权当然不可能由村民代表来行使，而只能由作为地域性经济组织的村长来行使，这样问题就来了。因为村长有事实上的土地处置权，却并不负担半点风险。而且农村土地寻租埋下祸根。笔者所在村子就发生过类似现象：村长擅自将村集体土地承包给个人，将承包收益据为己有，至今村民与村长之间还在理论。因此，应修改《土地管理法》及相应法律法规，解决集体土地所有权的错位、缺位或虚位等问题，将其直接交由村民委员会行使，删除农村集体经济组织和农业合作社等虚置概念。赋予集体土地所有权主体――村民委员会和使用权主体――承包户的市场主体地位。所以必须从立法上保证农民享有真正的土地所有权，从而使其享有拥有土地的收益权。

（三）要依法建立规范的农村土地市场流转机制

中央政府要适时地修改、完善及制定有关农村土地流转的法律、法规，为农村土地流转提供切实可行的法律保障。市场经济实质就是法制经济。把土地流转回归到市场，实行优胜劣汰，有利于提升农村土地流转的效率，提高农村土地的产出率，提高广大农村村民的生活水准，这也是建设和谐社会的应有之义。若果人为在政策、法规上对农村土地流转进行“堵”和“压制”并不符合生产力发展要求。比如要修改与《宪法》不协调的有关法律表述，如现行《土地管理法》63条可改为“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;但符合土地利用总体规划并依法取得建设用地土地使用权可依照法律规定发生转移”，从法律层面允许农村土地流转；同时也要加快相应实施条例出台，以便于实际操作管理。另外，在中国，大多数地方政府或法院有关机构尚未形成处理土地流转纠纷的规范化制度;也缺乏相关的法律条文与仲裁根据。因此，必须进一步制定仲裁土地经营权流转纠纷的相关法律法规，完善相关的争端处理机制。并通过设立专门的土地法院，聘请专家判案，为解决土地流转纠纷提供法律援助。

三、结束语

土地是人们最基本的生产资料，也是人类生活资料最基本的来源，在市场经济日益法制化的今天，其重要性日益凸现。如何实现农村土地流转的高效能化，关乎农村的稳定，关乎国家的长治久安。所以，我们必须用战略的眼光看待当前中国农村土地流转存在的法律支持不足的问题，不断对法律本身加以扩容、深化，使其做到与时俱进，从而使整个农村土地流转市场做到有法可依，规避不必要的损失。

参考文献：

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